RU23.11.06E Woonvisie 2010-2019

Steeds belangrijker worden echter de energielasten. Die stijgen relatief veel sterker. In verouderde huurwoningen laat de energetische kwaliteit nog wel eens te wensen over. Bewoners krijgen dan te maken met een tweede stijgende kostencomponent. De gemeente wil samen met corporaties het vraagstuk van betaalbaarheid in de huursector benaderen vanuit ‘woonlasten’ in plaats van sec huurprijzen. Corporaties willen landelijk tenminste 20 procent besparen op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018. Dit hebben zij met het ‘Antwoord aan de samenleving’ afgesproken met de huidige regering. De gemeente nodigt de corporaties uit aan te geven welke investeringen zij willen plegen om die kwaliteit te verbeteren. Conclusie: vernieuwing van de huurvoorraad is nodig Vernieuwing van de voorraad huurwoningen in Asten is noodzakelijk om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Concreet: er zijn op den duur voldoende eengezinshuurwoningen en te weinig geschikte zorgwoningen in de huursector beschikbaar. Er moet in de nieuwbouw dus meer ingespeeld worden op de vraag van kleine, voornamelijk oudere huishoudens. Bij het maken van plannen rond de verkoop en sloop / nieuwbouw dient hier nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden.

- 25 -

Maatregelen 16. De corporaties houden de minimale omvang van de kernvoorraad zoals nu aanwezig, zijnde 1.400 woningen, in beginsel in stand. Eventueel mag deze afnemen tot 1.300 in 2015. 17. Kwaliteitsslag maken in de samenstelling van de kernvoorraad: met name aansluiting zoeken bij de woonwensen van ouderen (met lage inkomens): geschikte zorgwoningen, voornamelijk in de nieuwbouw. 18. Voor de bepaling van de kernvoorraad overgaan van sec huurprijsbenadering naar een woonlastenbenadering, waarin de energetische kwaliteit van de woningen een rol krijgt. In dat kader beogen gemeente en corporaties een Prestatieovereenkomst Energie te sluiten, met daarin afspraken over de energetische investeringen in de bestaande huurvoorraad alsook duurzame nieuwbouw. 19. De corporaties en gemeente maken afspraken over verkoop van huurwoningen (al dan niet onder regelingen) en wijzen complexen aan waar een terugkoopplicht aan de orde is. Dit om herstructurering op langere termijn beter te kunnen regisseren.

4.6.

Andere groepen op de woningmarkt

Arbeidsmigranten Steeds meer bedrijven in de provincie Noord-Brabant maken gebruik van tijdelijke werknemers om te kunnen voorzien in de tijdelijke – of soms structurele – behoefte aan arbeidscapaciteit. In eerste instantie betrof het vooral agrarische bedrijven die extra mankracht nodig hadden in de oogstperiode. Inmiddels maken ook andere bedrijven steeds meer gebruik van tijdelijke werknemers. Een belangrijk gevolg van de inzet van deze tijdelijke werknemers is dat er voor deze mensen tijdelijk huisvesting beschikbaar moet zijn, liefst op korte afstand van de werkplek. SRE: nota en handreiking Om gemeenten te ondersteunen bij het beleidsvormingsproces, de implementatie en handhaving heeft het SRE de nota Tijdelijk werken en wonen opgesteld. Hierin worden voorstellen gedaan voor de wijziging van de bouwverordening en het opnemen van een vrijstellingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. De doorvertaling van beleidsuitgangspunten naar lokaal maatwerk voor de afzonderlijke regiogemeenten, is mogelijk via de digitale ‘Handreiking SRE Huisvesting tijdelijke werknemers’.

- 26 -

Uitgangspunten Nota Tijdelijk werken en wonen, 2006 Tijdelijke aanwezigheid van tijdelijke werknemers Uitgangspunt voor huisvesting van de piekbelasting is dat het vanuit bedrijfseconomische redenen nodig is om op het eigen bedrijf te huisvesten. Voor structurele arbeidsplaatsen zijn huisvestingsmogelijkheden in het buitengebied verboden, omdat dit het risico heeft van (uitbreiding van) permanente bewoning. En dat is in strijd met het streekplan. Daarnaast geldt geen huisvesting op campings en recreatiebedrijven. Het recreatieftoeristisch karakter van de gemeenten dient bewaard te blijven. Structurele aanwezigheid van tijdelijke werknemers Huisvesting van tijdelijke werknemers die werken op structurele arbeidsplaatsen dient niet in het buitengebied plaats te vinden, maar binnen de bebouwde kom of in een bebouwingsconcentratie. SRE biedt de volgende structurele mogelijkheden: • • • •

nieuwbouw van logiesgebouwen of logiesgebouwen in bestaande complexen; huisvesting in Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB); huisvesting via Herbestemming kantoorgebouwen; huisvesting via verkoop of verhuur van de bestaande particuliere of sociale woningvoorraad.

Asten geeft voorkeur aan structurele huisvesting, mits… In lijn met de SRE-beleidsuitgangspunten heeft de gemeente Asten in 2005 beleid vastgesteld voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Het groeiende aantal tijdelijke werknemers met de behoefte aan structurele, in plaats van tijdelijke huisvesting, is aanleiding geweest om recentelijk terug te komen op het beleid van 2005. In een discussienotitie opgesteld in 2008 geeft de Uit recent onderzoek uitgevoerd in de gemeente de voorkeur aan structurele vestiging, gemeente Deurne onder een groep mits woonvoorzieningen bouwtechnisch voldoen Poolse werknemers met een vaste baan, bleek dat een klein deel van aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit, de deze tijdelijk werknemers zich ook Bouwverordening en de Woningwet, er geen permanent in de gemeente wil verdere verstening van het buitengebied vestigen. Deze groep zoekt dus plaatsvindt en structurele huisvesting van reguliere huisvesting en wil zich arbeidsmigranten niet leidt tot het permanent volledig inburgeren. bebouwen van bijvoorbeeld (voormalige) bedrijfsgebouwen, wanneer de bedrijfsbehoefte niet meer aanwezig is. De gemeente is van mening dat er een inhaalslag nodig is in het realiseren van passende huisvesting.

Ook de corporaties zijn bereid om samen met de gemeente en werkgevers te investeren in de realisatie van structurele huisvesting, lees: reguliere woningen. Deze Woonvisie anticipeert op deze ontwikkeling en houdt rekening met de bouw van 50 extra woningen om arbeidsmigranten direct of indirect te huisvesten. De gemeente Asten wil permanente vestigers een gevarieerd woningaanbod bieden, dus niet slechts 50 woningen voor deze doelgroep toevoegen in de sociale huursector. Hoewel in het beginstadium van permanente vestiging de kans groot is dat een deel van de arbeidsmigranten zal kiezen voor een huurwoning. Een en ander behoeft verdere uitwerking, waarbij de gemeente extra aandacht wil geven aan de volgende punten: de coördinatie tussen werkgevers en gemeente, de regierol van

- 27 -

de gemeente en het registratiesysteem - informatie over het aantal gehuisveste arbeidsmigranten. Woonwagenbewoners De gemeente Asten heeft één woonwagenlocatie: de Bovist met 15 vaste en 7 tijdelijke standplaatsen. Daarnaast zijn er 6 chalets gerealiseerd in de recent aangelegde locatie de Haakske in de wijk Loverbosch. De Bovist is ongeveer 25 jaar geleden opgericht door de gemeente en is inmiddels overgedragen aan woningcorporatie Bergopwaarts@BOW. De locatie is te klein om alle bewoners via deze woonvorm te kunnen huisvesten. Uit noodzaak is er door de gemeente in samenwerking met Bergopwaarts een tijdelijke voorziening gecreëerd voor 7 standplaatsen. Deze tijdelijke voorziening is echter in strijd met de bestemmingsplanfunctie (openbaar groen), daarom is er gebruik gemaakt van de vrijstellingsbevoegdheid die loopt tot januari 2012. In het verleden heeft de gemeente zich tot doel gesteld geen verdere uitbreiding meer te realiseren, maar reguliere woningen via de corporatie aan te bieden. Uit de praktijk is gebleken dat woonwagenbewoners die in een regulier huis zijn gaan wonen, op korte termijn weer teruggaan naar de woonwagenlocatie. Dit was voor de gemeente reden om het beleid te heroverwegen.

Op basis van de natuurlijke aanwas op de twee locaties in Asten en de wachtlijst bij Bergopwaarts kan ervan worden uitgegaan dat er tot en met 2010 behoefte bestaat aan maximaal 10 nieuwe woningen, inclusief de 7 tijdelijke standplaatsen aan de Bovist die begin 2012 moeten worden verplaatst. De Woonvisie voorziet in de nieuwbouw van 10 woningen voor deze doelgroep (7 ter vervanging tijdelijke chalets, 3 extra toevoegingen). De gemeente en Bergopwaarts@BOW willen toe naar deconcentratie van standplaatsen in het algemeen, en een nieuwe inrichting met andere typen woonvormen voor de locatie Bovist (chalets). Aspecten als beheerbaarheid, kleinschaligheid, inpasbaar in een reguliere woonwijk en preventief woon- en inkomensbeheer worden als voorwaarden voor verdere uitbreiding genoemd. Statushouders en het Generaal Pardon Ieder half jaar krijgen gemeenten van het Rijk de opdracht om een aantal statushouders te vestigen. De omvang van de taakstelling is afhankelijk van het inwoneraantal van de betreffende gemeente, het aantal nieuwe personen dat een verblijfsstatus krijgt en het aantal statushouders dat nog op de wachtlijst staat. Uit het overzicht van Centraal Orgaan opvang Asielzoekers van 1 januari 2009, blijkt dat gemeente Asten nog 14 mensen met een Generaal Pardon moet huisvesten. Daarnaast heeft de gemeente een jaarlijkse taakstelling van gemiddeld 11 reguliere statushouders.

Binnen de Woonvisie-periode (2010 t/m 2019) bedraagt de taakstelling circa 140 personen. Gemeente en corporaties als uitvoerende organisaties willen voorkomen dat deze doelgroep de woningzoekenden op de reguliere markt verdringen. Daarom opteert deze visie op de extra bouw van 60 woningen, waardoor verdringing zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Voorwaarde is wel dat deze woningen worden toegevoegd in het segment tot € 535, zodat toewijzingsmogelijkheden voor woningzoekenden niet beperkt worden.

- 28 -

Maatregelen 20. In samenwerking met corporaties en werkgevers meewerken aan de realisatie van structurele huisvesting voor arbeidsmigranten, zowel via groepshuisvesting, als reguliere huisvesting voor werknemers met een vaste baan. 21. De gemeente gaat de komende jaren 50 woningen extra bouwen om tegemoet te komen aan de woonbehoefte van de doelgroep arbeidsmigranten die zich als huishouden hier permanent willen huisvesten. 22. Onderzoek naar gewenste locaties en woonvormen voor woonwagenbewoners met als doel verplaatsing van de 7 tijdelijke woonwagenplaatsen aan de Bovist, en op termijn toevoeging van 3 plaatsen tot 2020. 23. De woningcorporaties voeren de taakstelling huisvesting statushouders en GP’ers uit. Om verdringing te voorkomen wordt rekening gehouden met de bouw van 60 extra huurwoningen (woningen die tot de kernvoorraad gaan behoren) die direct of indirect aan deze doelgroep ten goede komen.

- 29 -

- 30 -

5. Afstemming wonen-welzijn-zorg Een groeiende groep mensen met een (intensieve) zorgvraag zal de komende jaren in een zo normaal mogelijke leefsituatie zorg krijgen. Dit wordt 'vermaatschappelijking van de zorg' genoemd. Door minder huisvesting in zorginstellingen (extramuralisering) en meer in kleinschalige woonzorgeenheden te realiseren (deconcentratie), moet beter ingespeeld worden op de wensen van zorgvragers. Deze ontwikkeling vraagt een goede afstemming tussen de onderdelen wonen, welzijn en zorg. Alleen als die drie componenten goed geregeld zijn, kan de ‘vermaatschappelijking’ daadwerkelijk gestalte krijgen.

5.1.

Maatschappelijke trends en de opgave in Asten

Extramuralisering en vermaatschappelijking van de zorg Op het terrein van wonen, welzijn en zorg is sprake van grote beleidsmatige veranderingen. De keuze van mensen met een zorgvraag voor woonvormen of diensten wordt niet langer bepaald door het aanbod, maar vooral door de behoefte van het individu. Er is een groeiende groep van mensen die te maken heeft met beperkingen. De vergrijzing van de bevolking is hiervan de belangrijkste oorzaak. Waar het voorheen bijna vanzelfsprekend was dat mensen met beperkingen in een instelling, verzorgingshuis of een verpleeghuis terechtkwamen, is het beleid er nu op gericht mensen met een beperking, zo lang als redelijkerwijs mogelijk is, zelf de regie te laten behouden over hun leven en welzijn. Dat betekent zoveel mogelijk zelfstandig wonen, met (indien nodig) zorg aan huis. De vraag naar dienstverlening aan huis neemt hierbij toe. Concreet betekent dit dat grootschalige zorginstellingen (grotendeels) worden ontmanteld en gedeconcentreerd zorg gaan aanbieden. In Asten is daarentegen enkele jaren geleden een nog redelijke grootschalige zorgvoorziening De Lisse opgeleverd. De Lisse biedt plaats aan 58 verzorgingsplaatsen, 16 verpleegplaatsen, 18 meerzorgplaatsen en 8 inleunwoningen (beschermd en verzorgd wonen).

In de Deken van Pelthofstraat zijn 119 aanleunwoningen (verzorgd wonen) gerealiseerd voor mensen met een zorgindicatie, maar die nog wel volledig zelfstandig wonen. Overigens telt dit complex nog steeds enkele moeilijk verhuurbare woningen vanwege een ongunstige ligging.

Bron: Zorgvoorziening De Lisse, woCom

- 31 -

De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Met de invoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) per 1 januari 2007 is het stelsel van welzijn en zorg drastisch veranderd. De Wmo vervangt de voormalige Welzijnswet, de Wet Voorzieningen Gehandicapten (Wvg) en delen van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (Awbz). Vanaf 1 januari 2007 is de gemeente verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wmo. Hierin zijn beleid, voorzieningen en diensten ondergebracht die ervoor zorgen dat burgers zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven functioneren in hun eigen omgeving. Daarbij hoort ook de afstemming van wonen-welzijnzorg. Als die afstemming goed geregeld is, kan voorkomen worden dat er onnodig of te veel beroep op zorg wordt gedaan. De Wmo gaat ervan uit dat burgers in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor het oplossen van hun problemen en die van hun naasten (zelfredzaamheid, zorgzame samenleving). De gemeente is verantwoordelijk voor: • verstrekken van huishoudelijke hulp / zorg en voorzieningen; • de regie over een samenhangend stelsel van wonen-welzijn-zorg op lokaal niveau, waarvoor in deze Woonvisie een aanzet wordt gedaan. Huidige situatie wonen met zorg in Asten Asten heeft momenteel circa 650 zorgwoningen, waarvan 280 geschikte zorgwoningen in 3 de huursector .

Uit onderzoek ten behoeve van de revitalisering van de Bloemenwijk bleek echter dat niet alle ‘geschikte’ zorgwoningen voldoen aan de Woonkeur-normen (bestaande bouw). In de Bloemenwijk gaat het dan om een complex van 60 ‘geschikte’ zorgwoningen (huur) van woCom. Enkele woningen scoren onvoldoende op ruimte in de keuken en hoofdslaapkamer, het ontbreken van een afzonderlijk toilet en situering van parkeerplaatsen. Daarnaast zijn in enkele gevallen de bergruimten, de maatvoering van collectieve ruimten en de ruimte van de douche onvoldoende. De Woonvisie houdt rekening met vervanging van deze woningen. Ook de corporatie Bergopwaarts@BOW zal voor een gedeelte van haar woningen in de Bloemenwijk tot herstructurering overgaan. Deze plannen hebben betrekking op 181 woningen die allemaal zijn gesitueerd in de Bloemenwijk. Binnen de termijn van de Woonvisie zullen van deze 181 circa 60 woningen worden gesloopt. Voor deze woningen in de Bloemenwijk is recent een herstructureringsvisie opgesteld. In het plangebied ligt naast het wonen, de nadruk op zorg en welzijn. Dit krijgt invulling door de ontwikkeling van een woonservicezone, bestaande uit een Medisch Centrum, een brede maatschappelijke voorziening en ruim 100 geschikte zorgwoningen (zie paragraaf 7.2).

5.2.

Ambities woonzorgarrangementen

Voortbouwend op de landelijke trend van extramuralisering en zelfredzaamheid, is het beleid van de gemeente Asten erop gericht om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Daarnaast wil de gemeente de zorgaanbieding binnen een verzorgingshuis beperken en steeds meer zorg aanbieden buiten de muren van een verzorgingshuis. Om dit te kunnen bereiken moet zorg op maat worden geboden, zoals: thuiszorg, randvoorzieningen, geplande zorg bij opstaan en eten. 3

Het inzicht in de voorraad geschikte koopwoningen ontbreekt, terwijl zo’n 65% van de senioren een koopwoning prefereert.

- 32 -

Naast de woonservicezone in de Bloemenwijk (Asten-Noord), heeft de gemeente besloten om ook de volgende twee woonservicezones uit te werken: • Asten-Centrum: er bestaat op dit moment een zwaartepunt van zorg. Ook zijn de eerste commerciële voorzieningen hier te vinden. De woonservice-ontwikkeling is hier al begonnen; • Heusden is niet groot genoeg voor grootschalige voorzieningen, toch is het wenselijk om hier een kleine woonservice-ontwikkeling na te streven, waarbij een brede maatschappelijke voorziening het middelpunt is. • Ommel is te klein voor een woonservice-ontwikkeling. In de kernuitwerking (hoofdstuk 7, 8 en 9) worden wwz-doelstellingen verder uitgewerkt. De woonservicezone in de Bloemenwijk, Asten Noord De woonservicezone biedt een combinatie van welzijns-, zorg- en overige voorzieningen en woonmilieus zodat er een prettig leefgebied ontstaat voor alle bewoners. Een woonservicezone is geen kant en klare formule; afhankelijk van de inwoners, de omgeving en de tijd verandert de invulling en het soort voorzieningen. Wat echter zelden ontbreekt is een steunpunt waar mensen terecht kunnen voor (informatie over) verschillende zorg- en welzijnsvoorzieningen. In de Bloemenwijk fungeert De Beiaard als een dergelijk steunpunt.

De Beiaard wordt beheerd door ONIS welzijnswerk en geeft onder andere huisvesting aan het Lokaal Loket 2WZ, waar informatie is te vinden over sociale en zorgalarmering, maaltijdvoorziening, woningaanpassing, vrijwillige hulpverlening, service aan huis en steun voor mantelzorgers. In de directe nabijheid zijn overige zorgvoorzieningen aanwezig, zoals Medisch Centrum Campanula. Binnen de woonservicezone ligt tevens ‘t Hart van de Bloemenwijk, een voorziening gericht op onderwijs, wonen, welzijn en zorg. De samenwerkingspartners die invulling geven aan de functies in ’t Hart zijn: Basisschool Deken van Hout, Kinderopvang Korein, Peuterspeelzaal Pinkeltje, ONIS welzijnsdiensten / jongerenwerk, MADIHP, GGD en de gemeente. Deze organisaties zijn structureel fysiek aanwezig in ’t Hart, maar ook andere verenigingen of instellingen kunnen gebruik maken van de faciliteiten, bijvoorbeeld overlegruimten, die ’t Hart biedt. In het kader van het project ‘Astense dienstverlening’ is de inzet het dienstverleningsconcept verder te verbeteren. Dit concept zal ook betrekking hebben op het Lokaal Loket (Loket Wmo). De insteek is om het Loket Wmo decentraal, in de Bloemenwijk, te blijven huisvesten.

Van fysieke integratie naar sociale integratie De trend om zorgvragers kleinschalig (geclusterd) te huisvesten is en zal in de gemeente de komende jaren aan de orde zijn. Het daadwerkelijk realiseren van kleinschalige woonzorgcombinaties is een stap voorwaarts. Echter, met alleen de fysieke integratie in de wijken en dorpen is het verhaal nog niet af. Vooral de sociale integratie van jonge zorgvragers met een verstandelijke en / of lichamelijke beperking vraagt om aandacht. Hier ligt een opgave voor zowel de zorgaanbieder / begeleider, de gemeente als de wijk of het dorp zelf. Maatregelen 24. Gemeente concretiseert samen met uitvoerende partijen de plannen voor kleinschalige woonzorgcombinaties in de wijken en dorpen. 25. Gemeente en de corporaties werken vraaggericht in het faciliteren van jonge zorgvragers die kleinschalig willen gaan wonen. Initiatief ligt bij de zorgaanbieders, intermediairs of ouders. 26. Aandacht voor sociale integratie bij realisatie van kleinschalige woonzorgcombinaties in de wijken en dorpen. Bij nieuwbouwplan is een paragraaf over sociale integratie een vereiste.

- 33 -

- 34 -

6. Woningbouw: kwantiteit en kwaliteit In de planfase is op basis van de nieuwe prognosegegevens samen met de projectgroep een inschatting van de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbouw opgave gemaakt. In dit hoofdstuk zicht op de kwantiteiten en in algemene zin de beoogde kwaliteit van wonen. De volgende hoofdstukken geven de beoogde kwaliteit van de nieuwbouw per kern in een kader weer.

6.1.

Vertreksituatie woningvoorraad

Eerder is al gesteld dat de woningvoorraad in de gemeente Asten een vrij eenzijdige samenstelling kent. Onderstaande tabel geeft dit cijfermatig weer. Van de ca. 6.000 woningen behoort 23% (bijna 1.400 woningen) tot de huursector en is 77% een koopwoning (ruim 4.500 woningen). In de huursector is te zien dat het merendeel een gezinswoning betreft, aangevuld met goedkopere huurappartementen. De koopsector laat zien dat het merendeel van de woningen bestaat uit gezinswoningen met een nadruk op het dure segment. Grofweg en kort door de bocht biedt Asten keus in goedkoop en betaalbaar huren en duur kopen. Het ‘gat’ tussen beide woningmarktsegmenten is relatief dun gevuld. Helaas zijn de grondgebonden woningen op basis van de gebruikte WOZregistratie niet nader onder te verdelen in nultredenwoningen (het woonprogramma op één woonlaag) en overige grondgebonden gezinswoningen. Bij dat inzicht kan iets beter gespecificeerd worden hoeveel koopwoningen in beginsel geschikt zijn om lang zelfstandig te blijven wonen, wat betreft de woning. Tabel 6.1: Gemeente Asten. Samenstelling woningvoorraad op 1 januari 2009 Absoluut WOZ-Waarde

appartement

Procentueel

grondgebonden

appartement

grondgebonden

Huursector < € 186.000

330

90

6%

2%

€ 186.000 – 320.000

80

860

1%

14%

410

960

7%

16%

> € 320.000 Totaal huursector

10

Koopsector < € 186.000

160

70

3%

1%

€ 186.000 – 320.000

120

680

2%

11%

> € 320.000

60

3.540

1%

59%

Totaal koopsector

340

4.290

6%

71%

Totaal per segment

750

5.250

13%

87%

Totaal

6.000

100%

Bron: Gemeente Asten, WOZ-registratie, waardepeildatum 2007 N.B. dit aantal is exclusief woonwagens en bedrijfswoningen. Asten telt per 1 januari 2009 ca. 6.440 woningen. Indeling naar WOZ categorie zal niet altijd gelijk zijn met huurcategorie.

Een van de woonopgaven uit hoofdstuk 2 geeft aan dat een grotere differentiatie in de samenstelling van de woningvoorraad op termijn erg wenselijk is. Dit om beter in de pas te lopen met de samenstelling van de huishoudens in de toekomst. In deze visie is eerder

- 35 -

al geconstateerd dat de doelgroepen starters en senioren veel aandacht moeten krijgen, zonder doorstromers te vergeten. Dit in afstemming met de samenstelling van de huidige woningvoorraad brengt ons bij enkele uitgangspunten: • In de huursector moet het aantal en aandeel geschikte zorgwoningen (nultredenwoningen) stijgen. Dit kan door toevoegingen van grondgebonden en gestapelde woningen; • Het aantal en aandeel gezinswoningen in de huursector mag dalen door onttrekking als gevolg van verkoop of sloop. Sloop biedt ruimte voor herstructurering en terugbouw van gewenste woningen. Verkoop kan bijdragen aan eigenwoningbezit van huishoudens die minder diep in de buidel kunnen tasten, waaronder met name starters op de woningmarkt; • Meer differentiatie aanbrengen in woningtype en prijsstelling van grondgebonden koopwoningen: dus nieuwbouw aanbod in goedkope en middeldure gezinswoningen en geschikte zorgwoningen in alle prijsklassen. De kwalitatieve beleidsuitgangspunten worden meegenomen in de verdere vertaling naar een woningbouwkader voor de kernen Asten (hoofdstuk 7) en Heusden (hoofdstuk 8).

6.2.

Kwantitatief kader voor woningbouw in de gemeente Asten

Het kwantitatieve kader voor woningbouw sluit in tijdspanne aan bij de in SRE-verband te maken afspraken omtrent een taakstellen woningbouwprogramma: 2010 tot en met 2019, een periode van 10 jaar. In kwantitatieve zin maakt deze Woonvisie onderscheid in drie verschillende doelen van woningbouw, die vervolgens worden toegelicht: a. Bouwen voor de eigen woningbehoefte; b. Vervangende nieuwbouw; c. Aanvullende volkshuisvestelijke ambities. Woningen benodigd voor de eigen woningbehoefte Het beleid van de provincie Brabant is er in beginsel op gericht om gemeenten te laten bouwen voor de eigen behoefte (zogenaamd migratie is 0). Op basis van de recente gemeentelijke bevolkings- en huishoudenprognose van de provincie (2008) is het benodigde bouwprogramma voor eigen behoefte te bepalen. Op basis hiervan zijn naar verwachting in de periode 2010 t/m 2019 ruim 575 woningen noodzakelijk, bijna 60 op jaarbasis. Daarnaast zijn er ca. 60 extra woningen nodig voor de opvang van statushouders en generaal pardonners, zonder verdringing op de woningmarkt te krijgen. Onderstaande tabel geeft deze aantallen weer en geeft ook aan welke toedeling naar de kernen is gehanteerd. Kwantitatief woningbouwkader: eigen behoefte 2010 tot en met 2019

Totaal gemeente

Asten

Heusden

Ommel

Indicatie omvangwoningvoorraad 01/0/1/2009

6.440

5276

877

287

Beoogde toedeling nieuwbouw additionele behoefte

100%

75%

20%

5%

575

430

115

30

Eigen behoefte 2010 t/m 2019 cf. provinciale prognose 2008 Statushouders en Generaal Pardonners

60

45

15

Totaal additioneel

635

475

130

- 36 -

30

In hoofdstuk 7 is dit kwantitatieve kader voor eigen behoefte voor de kernen Asten en Heusden nader uitgewerkt in een kwalitatief kader. De 475 woningen voor Asten en 130 voor Heusden komen daar dus terug als totaal aantal te bouwen woningen voor eigen behoefte en worden in kwalitatieve zin verfijnd. Woningen benodigd voor vervanging Naast additionele woningbouw is er de komende jaren ook sprake van woningbouw nodig voor vervanging. Enerzijds door een te plegen kwaliteitsslag in de sociale huursector (woningen slopen en nieuwbouw plegen) en anderzijds in het kader van de extramuralisering (zorgvragers verhuizen van onzelfstandige wooneenheden naar meer zelfstandige woningen). Daarnaast wordt voorzien in vervanging van tijdelijke woonwagens. Kwantitatief woningbouwkader: vervangingsbehoefte 2010 tot en met 2019

Totaal gemeente Asten

Asten

Heusden

Kwaliteitsslag sociale huursector

120

120

Extramuralisering

20

20

Vervanging tijdelijke woonwagen door chalets

7

7

147

147

Totaal vervanging

0

Ommel

0

Als uitgangspunt voor de kwaliteitsslag in de sociale huursector stelt de gemeente dat elke te slopen huurwoning behorende tot de kernvoorraad wordt vervangen door een nieuwe kernvoorraadwoning (dus huur in de categorieën goedkoop en middelduur) in de betreffende kern. Dit kan dus op de betreffende locatie, maar ook op een andere locatie. Eventuele verdichting van herstructureringslocaties (meer woningen terugbouwen dan er stonden) komt ten laste van het programma voor additionele behoefte. Overigens is in de voorgaande tabel een stelpost van 120 woningen opgenomen, gebaseerd op de momenteel actuele herstructureringsplannen. Hier gaat het om de Bloemenwijk. In de loop der jaren kan dit aantal zich uitbreiden, waarbij de uitgangspunten van kracht blijven. Uiteraard komt het voor dat eigenaar-bewoners de eigen woning willen slopen en hiervoor een nieuwe woning willen terugbouwen. Mits aan planologische voorwaarden wordt voldaan kan dit. Ook hier geldt dat 1:1 moet worden teruggebouwd. Woningen bedoeld voor aanvullende volkshuisvestelijke ambities Gemeente Asten gaat uit van de volgende ambities in aanvullende woningbouw: • In het kader van de ‘Ruimte-voor-Ruimte-regeling’ heeft de gemeente Asten vanaf 2010 nog ca. 15 woningen te realiseren. Deze woningen vervullen voor een belangrijk deel ook een rol in de regionale of zelfs bovenregionale markt.

Daarnaast wil de gemeente anticiperen op mogelijk vergelijkbare regelingen in de toekomst en houdt daarom rekening met in totaliteit 30 extra woningen. • De gemeente Asten is een van de gemeenten waar veel buitenlandse werknemers werk verrichten en daardoor ook verblijven. Er tekent zich een voorzichtige trend af dat een klein deel (nog) van de arbeidsmigranten zich hier permanent wil vestigen. De verwachting is dat dit aantal kan toenemen. In het nieuwbouwprogramma zijn 50 extra woningen ten behoeve van arbeidsmigranten (in directe of indirecte zin) opgenomen. Dit wil dus zeggen dat er nieuwbouw van reguliere woningen voor deze nieuwkomers kan plaatsvinden. Ander optie is indirecte nieuwbouw: er worden

- 37 -

• • •

woningen gebouwd voor inwoners van de gemeente die bijvoorbeeld een huurwoning vrijmaken die toegewezen kan worden aan deze nieuwkomers. De regeling splitsing cultuurhistorische boerderijen zal naar verwachting ca. 20 woningen toe voegen aan de woningvoorraad. Projecten voor zorgvragers die niet alleen uit Asten komen, zoals Tweedelig Extra chalets ten behoeve van woonwagenbewoners (vervanging + extra chalets in Heusden = 10)

Kwantitatief woningbouwkader: ambitieprogramma 2010 tot en met 2019

Totaal gemeente Asten

Asten

Heusden

Ommel

Ruimte-voor-Ruimte e.d.

30

20

5

5

Nieuwbouw voor arbeidsmigranten (direct of indirect)

50

35

10

5

Splitsing cultuurhistorische gebouwen

20

10

5

5

Projecten zoals Tweedelig

25

25

Extra chalets

3

Totaal ambities

128

3 90

23

15

Samengevat: de totale additionele woningbehoefte voor natuurlijke aanwas komt uit op 635 woningen tot en met 2019. De vervangingsbehoefte omvat ca. 150 woningen en de ambities liggen op ca. 130 woningen. Samen zijn dit ruim 900 woningen, waarvoor de gemeente t/m 2019 voldoende plancapaciteit voor beschikbaar moet stellen.

6.3.

Kwalitatief kader: naar een duurzame woningvoorraad

De gemeente Asten kiest voor een aantal kwalitatieve uitgangpunten zowel voor de woning als de directe woonomgeving. Het betreft de normen die de gemeente stelt op het vlak van bouw- en woontechnische kwaliteiten en duurzaamheid (energetische kwaliteit, gebruik materiaal). Deze normen kunnen worden opgevat als een extra inspanning die de gemeente vraagt van zowel ontwikkelaars, corporaties als particulieren. Het zijn echter geen juridisch bindende eisen indien de normen de wettelijke bouwregelgeving overschrijden. Voor wat duurzaamheid betreft, wil de gemeente de doelen van het landelijk Klimaatakkoord opnemen in haar eigen Klimaatbeleid 2009-2012, waarvoor momenteel uitgangspunten worden geformuleerd. Vooruitlopend hierop heeft de gemeente enkele ambities omschreven in een Duurzaamheidskader. De intenties die in dit kader op het gebied van duurzaam en energiezuinig bouwen zijn opgenomen, komen terug in deze Woonvisie. Duurzame en energiezuinige nieuwbouw  Nieuwe woningen voldoen aan wettelijke eisen op het gebied van energiezuinigheid. Dit wordt uitgedrukt in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Hoe lager de EPC, hoe zuiniger het gebouw. Voor nieuwe woningen geldt sinds 1 januari 2006 een EPCgrenswaarde van 0,8. Het kabinet is van plan om deze eis verder aan te scherpen: in 2011 gaat de EPC naar 0,6 en in 2015 naar 0,4.

De gemeente Asten stelt als norm voor nieuwbouw een scherpere EPC van 0,1 onder de wettelijke norm.

- 38 -









In nieuwbouwwoningen en renovatieprojecten wordt met woningcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren afspraken gemaakt over het gebruik van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Woningbouw. Het Nationaal Pakket, dat onderdeel is van het themapakket Dubo, wordt vanaf 2012 vervangen door de Dubocatalogus. De Dubocatalogus gaat over zowel woningbouw, utiliteitsbouw, nieuwbouw en bestaande bouw en vormt samen met de applicatie ‘GPR-gebouw’ (zie onderstaand kader) een nieuw samenhangend Dubo-instrumentarium. De gemeente geeft bij het bouwen de voorkeur aan duurzaam geproduceerd hout (FSC-keurmerk), vernieuwbare grondstoffen en recyclebare grondstoffen. De gemeente wil terughoudend zijn met het gebruik van zink, koper en lood. Daarnaast geeft de gemeente de voorkeur aan een compacte bouwstijl, waarbij diepere en relatief veel tegen elkaar aangebouwde woningen worden gerealiseerd. Hierdoor wordt het transmissieoppervlak kleiner en worden de warmteverliezen lager. Voor nieuwe grootschaliger woningbouwprojecten binnen gemeente Asten (> 50 woningen) streeft de gemeente ernaar dat het hele project voldoet aan een minimale Energiepresatie op Lokatie (EPL) van 7,0. De EPL is een maat voor de CO2emissie tengevolge van het energiegebruik in een woonwijk. Deze indicator scoort maximaal een 10. Bij een score van 10 is de wijk CO2-neutraal.

De standaard EPL bedraagt thans 6,6, dan gaat het om een wijk met een gangbare gas en elektriciteitsvoorziening en een EPC van 0,8 zoals thans wettelijk gezien is toegestaan. Een EPL van 7,0 betekent dat naast besparingsmaatregelen op woningniveau er ook collectieve energievoorzieningen moeten worden getroffen met een duurzaam karakter, bijvoorbeeld een collectief koudewarmteopslagsysteem met individuele warmtepompen. Gemeente Asten wil de infrastructuur binnen gebouwen en woningen nu alvast voor te bereiden op lage temperatuurverwarming en –koeling. Daarnaast zal deze ambitie in een vertaalslag moeten krijgen in de opzet en uitwerking van bestemmingsplannen van grootschalige nieuwbouwprojecten. Gemeente Asten doet in 2009 mee met de pilot GPR Gebouw 4.0. Met dit instrument worden gebouwen naast energie (energieprestatie EPA) ook gewaardeerd op de thema’s als milieu (duurzaam materiaal gebruik en water), gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Indien de pilot GPR Gebouw naar tevredenheid verloopt zal de gemeente het gebruik van het instrument in haar beleid opnemen voor nieuwbouw en renovatie van bestaande bouw en per thema minimumscores (ambities) vaststellen. Hoe hoger de score, hoe beter de prestatie van het gebouw.

Pilot GPR Gebouw 4.0: In SRE-verband onderzoeken de gemeenten of de introductie van het dubo instrument GPR voor nieuwbouw en GPR voor bestaande bouw haalbare kaart is. In 2009 worden doelstellingen geformuleerd ten aanzien van alle woningnieuwbouw en bestaande bouw, gebaseerd op GPR. De thema’s die daarin zijn opgenomen zijn: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde.

Energiebesparende investeringen in de bestaande woningvoorraad De verwachting is dat slechts een klein deel van de bestaande woningvoorraad voldoet aan de huidige energieprestatie-eisen. Van de woningcorporaties vraagt de gemeente hierin een gericht beleid te voeren door verbetering en onderhoud van het bestaande bezit. Bijvoorbeeld door middel van het plaatsen van HR ketels, dubbelglas, dak- en spouwisolatie, isoleren leidingen etc.

- 39 -

Het streven is het energieverbruik binnen de sociale huursector binnen de gemeente Asten in 2015 met 15% te reduceren ten opzichte van 2007. Vanaf 2009 zijn woningcorporaties landelijk verplicht om voor het huidige woningbezit energielabels vast te stellen en de energetische status inzichtelijk te maken. Op basis van deze gegevens kan worden bepaald, welke energiebesparende maatregelen technisch en financieel haalbaar zijn. Deze kwaliteitslag zal zorgen voor een forse energiebesparing en een flinke lastenverlichting voor de huurders. Onderstaande tabel geeft inzicht in de huidige energieprestaties en de ambities die beide corporaties aan de dag leggen om de prestaties op te schroeven. Tabel 6.3 Huurwoningvoorraad naar EPA-label EPA-Label

woCom

Bergopwaarts

A/B

7%

6%

C

65%

38%

D

17%

32%

E

11%

11%

F

-

9%

G Totaal

-

4%

194

1.188 - Eind 2012 hebben de woningen gemiddeld een energielabel van C of beter; - Het gemiddeld gasverbruik is met minimaal 10% gedaald in de periode 2009-2012.

Doestellingen

Bron: woCom en Bergopwaarts, 2009

6.4.

Kwaliteit van woning en woonomgeving

De vorige paragraaf heeft al sterk ingezoomd op de het aspect duurzaamheid in de nieuwbouw en bestaande voorraad. Deze paragraaf voegt nog enkele kwaliteitscriteria toe. Woningkwaliteit (ver)nieuwbouw  De gemeente wil levensloopbestendig en aanpasbaar bouwen met kracht bevorderen door enerzijds nieuwe bestemmingsplannen te voorzien van uitgangspunten in de sfeer van levensloopbestendig en aanpasbaar bouwen en ontwerpen, en anderzijds hierover afspraken te maken met corporaties en ontwikkelaars.  Voor wat betreft de bestaande bouw, wil de gemeente woningaanpassing stimuleren onder eigenaar-bewoners, door na te gaan hoe het bewustwordingsproject ‘Blijvend thuis in eigen huis’ kan worden opgevolgd door stimuli, zodat daadwerkelijk wordt geïnvesteerd in een toekomstbestendige woning.  De gemeente behoudt zich het recht voor eisen te stellen aan het aantal m² buitenruimte bij de bouw of verbouw tot appartementen.  De gemeente kan het Woonkeurlabel als minimale eis stellen aan woningbouwplannen.  De gemeente Asten betrekt lokale belangenorganisaties, zoals een gehandicaptenraad en VAC Asten, bij toetsing van ingediende plannen op

- 40 -

kwaliteitscriteria zoals bereikbaarheid, toegankelijkheid en begaanbaarheid van de woningen en het woongebouw, inclusief buitenruimtes en bergingen. Daarnaast heeft de gemeente de intentie om ook de directe omgeving in de buurt van zorggeschikte woningen zo veel mogelijk levensloopbestendig te maken. Woonomgevingskwaliteit De kwaliteit van de woonomgeving is afhankelijk van veel factoren. Gedacht kan worden aan de aanwezigheid van groen, speelvoorzieningen, parkeren, winkelvoorzieningen etc. Over het algemeen zijn de criteria voor deze aspecten reeds geformuleerd in gemeentelijk beleid dat op dit punt duidelijke richtlijnen biedt (bijv. beeldkwaliteitsplan, speelruimteplan). Echter als het gaat om openheid en de relatie met de omgeving zullen deze aspecten per plan stedenbouwkundig worden beoordeeld. Over met name de relatie met het landschap, de gewenste overgang tussen dorp / buitengebied en de aansluiting op de bestaande bebouwing kan tevens in de op te stellen structuurvisies een richtlijn worden opgenomen. De bovenstaande punten hebben met name te maken met de wat grotere uit- of inbreidingslocaties.

Behelst de ontwikkeling echter een plan waar geen extra infrastructurele voorzieningen noodzakelijk zijn en is het gezien de omgeving niet bezwaarlijk dat de betreffende plek wordt bebouwd zal qua beoordeling van de omgevingskwaliteit de aandacht met name gericht zijn op de toetsing van de parkeeroplossing. Het uitgangspunt ten aanzien van parkeren is dat dit in beginsel op eigen terrein moet worden opgelost. Voor de centrumdorpen stelt de gemeente dat gestapelde woningbouw in de bebouwde kom in beginsel gepaard gaat met ondergronds parkeren. Maatregelen 27. Gemeente en corporaties maken nadere afspraken over duurzaamheid in nieuwbouw en bestaande voorraad (onderdeel van prestatieafspraken). 28. Gemeente maakt een plan van aanpak op welke wijze zij participanten in de bouwkolom en ook burgers met nieuwbouwinitiatieven bewust wil maken over de inzet van energetische en duurzame toepassingen. 29. Gemeente neemt actief deel aan de SRE-pilot GPR en beziet in hoeverre deze als algemeen kwaliteitsinstrument is in te zetten in de nieuwbouw en bestaande voorraad.

6.5.

Toewijzing van nieuwbouw in de koopsector

Toewijzing bouwkavels Het Reglement voor de toewijzing van bouwkavels aan particulieren is van kracht. Daarin is bepaald dat degene die een bouwkavel wil kopen zich moet laten inschrijven bij de gemeente. Nieuwe aspirant-kopers worden onder aan de lijst bijgeschreven. Verder is bepaald dat de aspirant-koper of de partner tenminste 18 jaar oud dient te zijn en een binding moet hebben met de gemeente Asten of het betreffende kerkdorp waarin men het bouwkavel wenst aan te kopen. Deze binding kan bestaan uit ingezetenschap of oudingezetenschap. Als de gemeente het voornemen heeft bouwkavels uit te geven dan wordt de ingeschreven aspirant-kopers, in volgorde van plaatsing op de inschrijflijst, een reserveringsovereenkomst aangeboden, waarin is opgenomen wanneer en onder welke voorwaarden overgegaan wordt tot de definitieve verkoop van de bouwkavel.

- 41 -

Verdeling nieuwbouwkoopwoningen Voor de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen bestaat een permanent inschrijvings- en toewijzingssysteem voor projectmatige koopwoningen. Iedere belangstellende kan zich inschrijven voor een nieuwbouwkoopwoning naar prijsklasse en woningtype. Wanneer een bouwplan beschikbaar komt stelt de gemeente vast voor welke doelgroepen (starters, doorstromers, senioren, vestigers) dat plan in het bijzonder geschikt is. De uitgangspunten uit deze Woonvisie spelen daarbij een overwegende rol. Op basis van de ingeschatte stichtingskosten (grondkosten en bouwkosten van een woning) of de vastgestelde verkoopprijzen van de nieuwbouwkoopwoning wordt een nadere onderverdeling naar de diverse doelgroepen gemaakt. Nadat de (onder)verdeling voor de diverse doelgroepen is vastgesteld, worden deze criteria kenbaar gemaakt in het Peelbelang. Ingeschrevenen die voldoen aan de gestelde criteria kunnen in aanmerking komen voor toewijzing van een woning door de woonbon, die eveneens in het Peelbelang wordt geplaatst, in te vullen. De woningen worden vervolgens, in volgorde van plaatsing op de inschrijflijst, aan de kandidaten die de woonbon hebben ingevuld, toegewezen. Dezelfde systematiek wordt ook gevolgd wanneer een projectontwikkelaar de nieuwbouwkoopwoningen gaat bouwen.

Bron: Wolfsplein, Bergopwaarts@BOW

6.6.

Waar mogelijk: maatwerk en bevorderen participatie

In aanvulling op de voorgaande paragraaf en mede gebaseerd op de visie dat geïnteresseerden voor een nieuwbouwwoning grote invloed moeten kunnen uitoefenen, volgen hier enkele hamvragen die de gemeente zichzelf bij ontwikkeling van locaties kan stellen. Daarmee streeft de gemeente ernaar zoveel mogelijk van haar woningbouw, waar wenselijk, in (collectief) particulier opdrachtgeverschap tot ontwikkeling te brengen.

- 42 -

Dit garandeert voor merendeel van de gegadigden voor nieuwbouw in optimale keuzevrijheid. 1. Heeft de gemeente regie (lees: heeft ze grondpositie) om de benodigde grond voor woningbouw aan te kunnen bieden, dan wel is er kans op via bijvoorbeeld toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten? 2. Zo nee, wil een eventuele ontwikkelaar met grondpositie meewerken? Zo ja, onder welke voorwaarden. Zo nee, wil de gemeente met deze ontwikkelaar meewerken en / of via de Grondexploitatiewet medewerking ‘afdwingen’? 3. Wil de gemeente bouwen in eigen beheer / CPO op die locatie mogelijk maken? Zo ja, in welke mate? 4. Is betaalbaarheid van de beoogde nieuwbouw een issue, bijvoorbeeld ten behoeve van starters? 5. Zo ja, wil de gemeente de woningen duurzaam betaalbaar houden door toepassing van constructies door bijvoorbeeld KoopGarant? 6. Moeten de woningen multifunctioneel bewoonbaar zijn en wil de gemeente de bestemmingsplannen daarop inrichten? 7. Moet binnen de beoogde locatie rekening worden gehouden met inpassing van welzijns- en / of (woon)zorgvoorzieningen. Door op deze vragen een helder antwoord te formuleren kan de gemeente vooraf duidelijke verwachtingen scheppen en vervolgens sturing te kunnen geven aan het ontwikkelproces.

- 43 -

- 44 -

7. Kwalitatief kader voor de centrumkern Asten 7.1.

Kwalitatief woningbouwkader Asten

In hoofdstuk 4 is voor de onderscheiden doelgroepen de woonopgave besproken. De kwalitatieve vraag komt voort uit de gewijzigde samenstelling van de huishoudens die zich in de loop der jaren door vergrijzing, gezinsverdunning en ontgroening heeft voorgedaan en nog zal voortzetten. Nu is het belangrijk om de woningvoorraad ‘mee te laten groeien’ met deze differentiatie. Dit betekent een inhaalslag ten aanzien van de ‘geschiktheid’ van de voorraad (meer woningen met woonprogramma op één laag), maar in de breedte ook een meer gedifferentieerd aanbod in prijs en type. Hiermee wordt ook de keuzevrijheid van de burgers vergroot. Vertaling naar enkele doelgroepen In de wetenschap dat plannen niet zonder meer zijn aan te passen en dat de visie uit hoofdstuk 3 pleit voor een evenwichtig woningbouwprogramma (naast starters en senioren ook ruimte voor doorstromers), is gekomen tot een zogenaamd 20-40-40 kader: • ongeveer 20% van de nieuwbouw is bestemd voor starters; • 40% voor doorstromers met de oriëntatie op gezinswoningen; • en ook nog 40% voor doorstromers, met de oriëntatie op zorgwoningen. Voor alle duidelijkheid: dit kader geldt voor het bouwprogramma in de kern Asten in totaliteit en niet individueel per locatie of plan.

De 20-40-40 verdeling als kader voor de kern Asten Op de langere termijn zijn wijzigingen in de bevolkingssamenstelling te verwachten. Dit zal ook zijn weerslag hebben op de huishoudensontwikkeling. Op nog langere termijn zal Asten te maken krijgen met een ‘beheerssituatie’ waarin geen aanvullende woningbouw nodig is. Het is dan van groot belang een gedifferentieerde woningvoorraad te hebben die kan inspelen op de woonwensen van verschillende doelgroepen. Starters spelen een belangrijke rol in de vitaliteit van centrumdorp Asten. Er komen bijna 100 (20% van 475) woningen via nieuwbouw voor deze doelgroep beschikbaar. Het afstemmen van een groot deel van het woningbouwprogramma in de richting van senioren speelt in op de fricties op de woningmarkt. Deze doelgroep duiden we in de tabellen 7.1 en 8.1 nader aan als doorstromers met oriëntatie ‘zorgwoningen’ (voor definities, zie hoofdstuk 3 of bijlage 3). Door voldoende zorgwoningen direct te bouwen voor senioren komt de gemeente tegemoet aan de te verwachten vergrijzing en de kwaliteitsvraag van deze doelgroep. Tevens wordt de doorstroming op de woningmarkt in gang gezet, waardoor meerdere doelgroepen bediend kunnen worden in één verhuisketen. Aangezien senioren andere woningtypen met andere kwaliteiten wensen, wordt de eenzijdigheid van de voorraad ook meer doorbroken en is de voorraad beter toegerust op de ‘beheerssituatie’.

Senioren en potentiële zorgvragers (doorstromers met oriëntatie zorgwoningen) kunnen rekenen op 190 zelfstandige nieuwbouwwoningen (40% van 475) in de kern Asten. Voor doorstromers (jonge huishoudens en gezinnen met een oriëntatie op ‘gezinswoningen’) is voorzien in 190 woningen (40% van 475). Binnen de woningbouw voor doorstromers is de differentiatie van groot belang, zodat ook jonge huishoudens en koopstarters voldoende ruimte wordt geboden.

Om het woningbouwkader in kwalitatieve zin nog verder aan te scherpen, wordt gebruikt gemaakt van woningtypenvoorkeur, voorkeur voor huren of kopen en de gewenste prijs-

- 45 -

stelling. Dit vanuit de visie dat de gemeente meer keus wil verschaffen in de huisvestingsmogelijkheden van de verschillende doelgroepen. Huur- kooporiëntatie en keuze voor gestapeld of grondgebonden van de doelgroepen De huur- kooporiëntatie voor de verschillende doelgroepen die binnen het woningmarktonderzoek is geconstateerd, is als volgt vertaald naar de nieuwbouw: Huren Kopen Starters 20% 80% Doorstromers 20% 80% Senioren 40% 60% • De gemeente kiest ervoor om starters vooral te bedienen via nieuwbouw in de koopsector. • Het woningmarktonderzoek wijst uit dat de kooporiëntatie van doorstromers hoog ligt. Hierop wil de gemeente dan ook sterk inzetten. • De huur- kooporiëntatie onder senioren betekent een behoorlijk zware claim op de huursector, maar dan wel op woningtypes die er nu in beperkte mate zijn. Starters en doorstromers wonen bij voorkeur in een gezinswoning. Aandachtspunt voor senioren is naast appartementen ruimere keus te bieden in grondgebonden zorgwoningen.

Bij de vertaling van de woonvoorkeuren wordt ook rekening gehouden met doorstroomeffecten. Dat wil zeggen dat niet alleen naar de vraagzijde is gekeken bij het opstellen van het kader, maar nadrukkelijk ook naar de fricties die op de woningmarkt kunnen ontstaan op het moment dat die woningmarkt, wellicht meer dan nu het geval is, in beweging komt. Zie tabel 7.1 voor de vertaling van voorgaande uitgangspunten in aantallen woningen: het woningbouwkader voor de kern Asten. Tabel 7.1: Kern Asten. Woningbouwkader 2010 t/m 2019 naar doelgroep, prijs en type woning Starters

Doorstromers

Totaal

Oriëntatie Oriëntatie gezinswoningen zorgwoningen Beoogd nieuwbouwaandeel

Prijsstelling

Huuroriëntatie Gezinswoningen

Geschikt wonen grondgebonden Geschikt wonen gestapeld

40%

40%

100%

(40%) 75

(28%) 135

(20%) 20

(20%) 40

< € 535

5

20

25

> € 535

5

20

25

< € 535 > € 535 < € 535

10

> € 535

Kooporiëntatie Gezinswoningen

20%

20

20

15

25

20

20

(60%) 115

(72%) 340

(80%) 75

(80%) 150

35

40

75

€ 194.000-333.000

25

80

105

> € 333.000

30

30 20

20

25

25

20

20

10

25

€ 194.000-333.000

25

25

> € 333.000

15

15

190

475

> € 333.000 wonen < € 194.000

Totaal nieuwbouw

20

< € 194.000

Geschikt wonen < € 194.000 grondgebonden € 194.000-333.000 Geschikt gestapeld

20

15

95

- 46 -

190

Relatie met beschikbare plancapaciteit en benodigde sturing Een vergelijking tussen het bovenstaand woningbouwkader en de huidige plancapaciteit voor de kern Asten in de gemeentelijke woonmonitor, leidt tot de volgende conclusies: • Met name in het segment dure (een)gezinskoopwoningen is meer gepland in vergelijking met het bovenstaand woningkader voor Asten. Voor de komende jaren betekent dit dus een ‘rem’ op de productie van dit woningtype. • Er nog voldoende ruimte voor invulling van de volgende segmenten: starterskoopwoningen, goedkope en middeldure eengezinswoningen (huur en koop), nultredenwoningen (huur en koop) voor ‘doorstromers met oriëntatie zorgwoningen’. Plannen die hierop inspelen moeten in beginsel voorrang verkrijgen op minder passende initiatieven.

7.2.

Perspectief op het wonen in de wijken van Asten

Asten centrum Het centrum van Asten heeft een kenmerkende historische opbouw bestaande uit een centraal gesitueerd marktplein met van daaruit karakteristieke lintbebouwing richting het buitengebied en omliggende dorpen. Vanuit deze radiale structuur is het dorp gegroeid en hebben diverse uitbreidingen plaatsgevonden. Door de tijd heen is de ruimtelijke centrumstructuur versnipperd geraakt door ingrepen binnen de bebouwing, de verkeersstructuur en de inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor hebben met name de grootschalige ingrepen afbreuk gedaan aan de herkenbaarheid en kleinschaligheid van de historische structuur en zijn beeld en functie niet altijd goed op elkaar afgestemd.

Bron: Centrumvisie - plangebied: functies, Gemeente Asten

- 47 -

Centrumvisie: bewaren én vernieuwen In 2007 is voor de kern Asten een centrumvisie opgesteld. Doel van de visie is om te komen tot een centrum met een duidelijke ruimtelijke structuur waarbij de verschillende facetten goed op elkaar zijn afgestemd en ruimtelijke samenhang ontstaat in het bebouwingsbeeld. Het uitgangspunt van de centrumvisie is het respecteren van de historische structuur, én tegelijkertijd voldoende mogelijkheden bieden voor vernieuwing en ontwikkeling. Situatie Asten centrum: sterke woonfunctie, nadruk op senioren De woonfunctie is in het centrum van Asten sterk aanwezig. Naast de woningen en appartementencomplexen aan de rand van het centrum zijn woningen boven winkels en horecagelegenheden gesitueerd. Een groot aandeel van deze woningen, geconcentreerd rondom de centrumvoorzieningen, zijn zorgwoningen, zoals de zorgwoningen in verzorgingshuis De Lisse (deels beschermd, deels verzorgd) en de zorgwoningen (verzorgd wonen) in het Deken van Pelthof. Uitgangspunt wonen: geschikte zorgwoningen voor senioren en woningen voor starters Gemeente Asten wil dat het centrum van Asten voor verschillende doelgroepen een aantrekkelijk woonmilieu is, wordt en blijft, waarbij bijzondere aandacht is voor ouderen en starters. Bij nieuwe woningbouwprojecten dient voldaan te worden aan de Woonkeur en aandacht te zijn voor levensloopbestendig bouwen.

Ook is er sprake van een herstructureringsopgave, dan gaat het met name om de invulling van het voormalig verzorgingstehuis Bartholomeus en een deel van de woningen aan de straat Deken van Pelthof. Beiden locaties zijn in bezit van woCom, de corporatie is momenteel bezig met de planvorming rondom Bartholomeus waarvan uitvoering binnen de termijn van deze Woonvisie wordt verwacht.

Bron: Ontwikkellocatie Deken van Pelthof, woCom

- 48 -

Versterken historische karakter woonomgeving Voor het versterken van het historische, dorpse karakter zijn in de centrumvisie enkele maatregelen aangedragen die betrekking hebben op de woonomgeving. Dan gaat het om voldoende parkeergelegenheid en ondergronds parkeren daar waar mogelijkheden zijn. Wat betreft de beeldkwaliteit ligt de nadruk op het behoud van het individuele karakter van de panden, die ieder op zich, recht doen aan de specifieke stedenbouwkundige en architectonische bebouwingskenmerken van de historische kern. Bebouwing dient daarom wat betreft schaal en architectuur aan te sluiten bij aangrenzende bebouwing en een dorps, kleinschalig karakter te hebben. Gemeente Asten wil, om aan de genoemde voorwaarden voor beeldkwaliteit te voldoen, bij de ontwikkeling van inbreidingslocaties vooraf beeldkwaliteitseisen formuleren. Deze eisen vormen randvoorwaarden en zullen voldoende speelruimte bieden om daarbinnen creatieve oplossingen te ontwikkelen. Woonopgaven Asten centrum – korte termijn Binnen de termijn van de Woonvisie liggen onder andere de volgende woonopgaven: • De Wit, waar centrumvoorzieningen worden gecombineerd met (koop)woningen. • Bartholomeus, mogelijk appartementen, inclusief maatschappelijke voorzieningen. • Midas, huidige winkelcentrum wordt gerenoveerd, daarboven zullen appartementen worden gerealiseerd voor starters en senioren.

• Het Oude Vat, nieuwbouwwoningen, deels geschikte zorgwoningen.

Bron: Ontwikkellocatie Bartholomeus, woCom

Asten noord: revitalisering Bloemenwijk In 2007 heeft de gemeente Asten samen met de woningcorporatie Bergopwaarts@BOW en woCom een visie op de Bloemenwijk opgesteld. De in Asten noord gelegen Bloemenwijk is in de jaren ’60 opgebouwd en heeft een tamelijk eenzijdig woningbestand, voor het grootste deel bestaande uit grondgebonden rijwoningen (80%). Het plangebied bestaat uit 348 woningen waarvan circa 70% sociale huurwoningen. De Bloemenwijk vervult hiermee een belangrijke rol in het aanbod van huurwoningen in de

- 49 -

sociale sector. Van de 241 sociale huurwoningen zijn er 181 in eigendom van Bergopwaarts@BOW en 60 in eigendom van woCom. Een groot deel van de woningen is wat betreft indeling, toegankelijkheid, veiligheid en duurzaamheid niet meer toekomstbestendig en behoeft renovatie, te meer aangezien er relatief veel mensen van 60 jaar en ouder wonen (44%). Voor deze woningen zijn herstructureringsplannen opgesteld, zoals beschreven in hoofdstuk 5. Inzetten op een gevarieerd woningaanbod Uitgangspunt voor de ingrepen is om een meer divers aanbod aan woningen te creëren en om zowel ouderen als gezinnen (zowel jongere als oudere huishoudens) te huisvesten, zodat een goede mix van bewoners en levendigheid ontstaat. Het beleid is dan ook gericht op verschillende doelgroepen bewoners, variatie in woningtypen en meer diversiteit in huur/koop. De Bloemenwijk zal daarmee een toekomstbestendige en draagkrachtige wijk worden die een woonaanbod en -omgeving biedt voor bewoners in verschillende levensfasen. De beoogde woningbouwopgave komt dan ook neer op een forse herstructurering waarbij circa 60 woningen worden gesloopt en traditionele seniorenwoningen worden vervangen door geschikte zorgwoningen. Na de revitalisering zal de huur- koopverhouding in het plangebied 59%-41% bedragen, ten opzichte van de huidige verhouding 71%-29%.

De opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg krijgt in De Bloemenwijk aandacht door de ontwikkeling van een woonservicezone. Hierin worden ruim 100 geschikte zorgwoningen gerealiseerd. Deze woningen liggen in de nabijheid van de zorg- en welzijnsvoorzieningen in ’t Hart waarin verschillende instellingen zullen worden gevestigd (zie kader in paragraaf 5.2).

Bron: Revitalisering Bloemenwijk – plangebied: eigendomssituatie, Gemeente Asten

Naast het herstructureringsplan Bloemenwijk worden er in Asten Noord nog 16 nieuwbouwwoningen gerealiseerd aan de Mercuriusstraat-Ommelseweg. Het uitgangspunt van dit plan is het ‘bouwen voor de buurt’. Er is gekozen van een mix aan eengezinswoningen en geschikte zorgwoningen, waardoor senioren kunnen doorstromen en de vrijgekomen woningen weer beschikbaar komen voor doorstromers en starters.

- 50 -

Overige wijken in de kern Asten Asten noord Aangrenzend aan de Bloemenwijk ligt de Sterrenwijk. Vooralsnog bestaat er geen aanleiding om een integrale visie op deze buurt te ontwikkelen vanuit de optiek van wonen. Overigens ligt een deel van de woCom-woningen die met de revitalisering van de Bloemenwijk worden meegenomen, formeel gezien in de Sterrenwijk.

Bron: Gemeente Asten

Asten oost Asten oost zal met de uitbreidingslocatie Loverbosch een flinke toename kennen van het aantal woningen. In fase 1a (2009) zullen zo’n 90 eengezinswoningen worden gerealiseerd. Over een langere termijn uitgestreken komen daar naar verwachting nog zo’n 330 woningen bij, tot een totaal van 425 woningen. Het programma is gevarieerd en biedt zowel ruimte aan (goedkope) starterswoningen (141), geschikte zorgwoningen (77), grotere eengezinswoningen (85) en 123 bouwkavels. Ook de woonwagenlocatie de Bovist ligt in deze wijk. Hiervoor willen de gemeente Asten en Bergopwaarts@BOW toe naar deconcentratie van standplaatsen in het algemeen, en een nieuwe inrichting met andere typen woonvormen (chalets).

- 51 -

Asten west Vooralsnog bestaat er geen aanleiding om een integrale visie op deze buurt te ontwikkelen vanuit de optiek van wonen. Asten zuid Vooralsnog bestaat er geen aanleiding om een integrale visie op deze buurt te ontwikkelen vanuit de optiek van wonen.

Maatregelen 30. Gemeente en corporaties maken nadere afspraken over potentiële locaties voor verkoop, sloop en/of ingrijpende woningaanpassing. Dit om potentiële herontwikkelingslocaties voor de toekomst in overleg met elkaar veilig te stellen.

- 52 -

8. Uitwerking voor de kern Heusden 8.1.

iDOP-kaders voor het wonen

iDOP in het teken van woonserviceontwikkeling Het iDOP Heusden staat met name in het teken van de ontwikkeling van een woonservicezone, ofwel: een Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV), bestaande uit een brede school en een gemeenschapshuis, gelokaliseerd op één locatie in het centrum van de kern Heusden. De uitgangspunten wat betreft de BMV zijn verder uitgewerkt in het Programma van Eisen en Wensen BMV / Woonserviceontwikkeling Heusden 2011. Vanaf augustus 2008 zijn er verschillende werkgroepen in Heusden aan de slag gegaan met thema’s als de functies van de voorziening, de activiteiten, de ruimten, de samenwerking, de gebruikerswensen, het investeringsplan, de exploitatie en het beheer. Brede Maatschappelijke Voorziening in Heusden In het centrum van Heusden aan de Pastoor Arnoldstraat wil de gemeente in samenwerking met verschillende betrokken partijen, waaronder woCom, een BMV realiseren. Het doel is het creëren van een trefpunt zowel voor sociale, educatieve als culturele activiteiten. De BMV zal dan ook onderdak bieden aan verschillende functies: zorg en opvang (voor 0 tot 13 jarigen) en educatie. Onderdelen van het BMV-project zijn de realisatie van de brede school op de locatie van de huidige basisschool St. Antonius, en het ‘herhuisvesten’ van de huidige functies binnen het gemeenschapshuis en de ouderenvoorziening De Hoeksteen.

Gezamenlijk streven de partners om in 2010 met de bouw van diverse voorzieningen te starten.

Naast de plannen voor een BMV beschikt Heusden momenteel over 20 woningen waarvan aangenomen wordt dat ze tot het type ‘geschikte zorgwoning’ behoren. De gemeente heeft zich ten doel gesteld dit aantal uit te breiden, deels in de directe nabijheid van de BMV. De uitwerking van het iDOP omschrijft de onderstaande uitgangspunten. Uitgangspunten voor het wonen in Heusden volgens iDOP • Voor de periode tot 2020 wil de gemeente circa 25 zorgwoningen geschikt wonen en circa 25 zorgwoningen verzorgd wonen toevoegen. Deze woningen zullen met name gerealiseerd worden in de nabijheid van de BMV. • Om doorstroming te bevorderen en Heusden levendig te houden moet worden ingezet op een breed pakket aan woningen: belangrijke doelgroepen zijn starters en senioren. Voor senioren moet worden gedacht aan: o ruime woningen, bij voorkeur in 1 bouwlaag, (appartementen, bungalows); o gelijkvloerse woningen met een grote woonkamer, een buitenruimte en logeermogelijkheid (geschikte zorgwoningen); o verzorgd wonen: aanleunwoningen of ‘bijwonen’ (mantelzorg); o incidenteel boerderijsplitsing, waarbij een tijdelijke zelfstandige woonvoorziening voor de rustende boer binnen het bouwblok van de boerderij of garage wordt gerealiseerd (geschikte zorgwoning). Voor starters zijn de volgende gewenste woningtypen te onderscheiden: o goedkope / betaalbare koopwoningen;

- 53 -

o

o

kleine bouwkavels, de uitgifte van vrije bouwkavels dient enigszins te worden beperkt aangezien dit vaak leidt tot prijsopdrijving waardoor deze woningen niet voor starters behouden kunnen blijven; in beperkte mate appartementen, de vraag hiernaar in Heusden is klein, mogelijkheid is het realiseren van goedkope huurappartementen in een meerlaags wooncomplex.