RU21.06.07B Ruimtelijke onderbouwing Ostaderstraat 26 incl. bijlagen.pdf

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING OSTADERSTRAAT 26 ASTEN GEMEENTE ASTEN

Crijns Rentmeesters bv 21 mei 2021

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

PLANGEGEVENS Plangegevens Ruimtelijke onderbouwing

Ostaderstraat 26 Asten

Opgesteld door

Marjon Bakermans

Ingediend

15 januari 2021

Voorontwerp

21 mei 2021

Ontwerp

-

Vastgesteld

-

Crijns Rentmeesters bv

2

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ................................................................................................................. 7

1.1

Aanleiding................................................................................................................................... 7

1.2

Ligging ........................................................................................................................................ 7

1.3

Begrenzing ................................................................................................................................. 8

1.4

Status .......................................................................................................................................... 9

2.

BESTAANDE SITUATIE .......................................................................................... 10

2.1

Analyse ondergrond ................................................................................................................ 10 2.1.1

Landschap ................................................................................................................................... 10

2.1.2

Historische ontwikkeling ............................................................................................................... 11

2.1.3

Bestaande situatie........................................................................................................................ 12

2.2

Huidige situatie planlocatie .................................................................................................... 13

3.

BEOOGDE SITUATIE .............................................................................................. 16

3.1

Inleiding .................................................................................................................................... 16

3.2

Beoogde invulling .................................................................................................................... 16

3.3

Verkaveling en stedenbouwkundige inpassing.................................................................... 17

3.4

Beeldkwaliteit ........................................................................................................................... 19

3.5

Landschappelijke inpassing ................................................................................................... 19

3.6

Infrastructuur ........................................................................................................................... 23 3.6.1

Verkeer ........................................................................................................................................ 23

3.6.2

Parkeren ...................................................................................................................................... 23

3.6.3

Kabels en leidingen ...................................................................................................................... 24

3.7

Duurzaam waterbeheer ........................................................................................................... 24

4.

TOETS AAN BELEIDSKADER ................................................................................ 26

4.1

Rijksbeleid ................................................................................................................................ 26

4.2

4.3

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie ............................................................................................................ 26

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ......................................................................................... 26

Provinciaal beleid .................................................................................................................... 27 4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie .......................................................................................................... 27

4.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................................ 28

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................. 35 4.3.1

De Avance, toekomstvisie Asten .................................................................................................. 35

4.3.2

Structuurvisie bebouwingsconcentraties ...................................................................................... 36

4.3.3

Woonvisie gemeente Asten 2015 t/m 2024 .................................................................................. 37

Crijns Rentmeesters bv

3

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

4.3.4

Toekomstagenda Asten 2030 ...................................................................................................... 38

5.

MILIEUASPECTEN .................................................................................................. 40

5.1

Bodem ....................................................................................................................................... 40

5.2

Waterhuishouding ................................................................................................................... 41 5.2.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 41

5.2.2

Relevant beleid ............................................................................................................................ 41

5.2.3

Waterafvoer na herontwikkeling ................................................................................................... 43

5.2.4

Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater ........................................................................... 44

5.2.5

Afvalwater .................................................................................................................................... 44

5.3

Cultuurhistorie ......................................................................................................................... 44

5.4

Archeologie .............................................................................................................................. 45

5.5

5.4.1

Verdrag van Valletta..................................................................................................................... 45

5.4.2

Wet op de archeologische monumentenzorg ............................................................................... 45

5.4.3

Archeologiebeleid Asten .............................................................................................................. 45

Flora en fauna .......................................................................................................................... 45 5.5.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 45

5.5.2

Gebiedsbescherming ................................................................................................................... 46

5.5.3

Soortenbescherming .................................................................................................................... 46

5.6

Geluid ........................................................................................................................................ 48

5.7

Agrarische bedrijvigheid......................................................................................................... 49 5.7.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 49

5.7.2

Veehouderijen in de omgeving ..................................................................................................... 50

5.7.3

Vaste afstanden ........................................................................................................................... 51

5.7.4

Woon- en leefklimaat ................................................................................................................... 51

5.7.5

Belangenafweging........................................................................................................................ 54

5.7.6

Conclusie ..................................................................................................................................... 54

5.8

Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................... 54

5.9

Externe veiligheid .................................................................................................................... 55 5.9.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 55

5.9.2

Besluit externe veiligheid inrichtingen .......................................................................................... 55

5.9.3

Vervoer van gevaarlijke stoffen .................................................................................................... 55

5.9.4

Beoordeling van de planlocatie .................................................................................................... 56

5.10 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................... 57 5.10.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 57 5.10.2 Blootstelling aan verontreiniging .................................................................................................. 58

5.11 Besluit m.e.r. ............................................................................................................................ 60 5.11.1 Aanleiding .................................................................................................................................... 60 5.11.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ........................................................................................................ 62 5.11.3 Conclusie ..................................................................................................................................... 64

Crijns Rentmeesters bv

4

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

6.

UITVOERBAARHEID ............................................................................................... 65

6.1

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 65

6.2

Omgevingsdialoog .................................................................................................................. 65

Bijlagen: 1. Landschapsplan 2. Verkennend en nader bodemonderzoek 3. Ecologische quickscan 4. Invoergegevens achtergrondbelasting geur

Crijns Rentmeesters bv

5

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Crijns Rentmeesters bv

6

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor herbestemming van de locatie Ostaderstraat 26 te Asten, hierna planlocatie genoemd. De planlocatie is in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’ grotendeels bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met onder andere de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – melkrundveehouderij’. De veehouderijactiviteiten zijn reeds gestaakt. Ter plaatse is wel nog sprake van circa 1.450 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en een voormalige agrarische bedrijfswoning. De omliggende gronden zijn thans bestemd als ‘Agrarisch met waarden’ ten behoeve van agrarisch grondgebruik. Beoogd wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie te herontwikkelen naar woningbouwlocatie. Alle bedrijfsgebouwen en sleufsilo’s evenals de bedrijfswoning zullen worden gesloopt. In samenhang met de sanering van het voormalige agrarische bedrijf wordt beoogd een zevental nieuwe woningen te realiseren. Per saldo zal het aantal wooneenheden dan ook toenemen met zes. Aan de Ostaderstraat wordt een tweetal bouwvolumes gerealiseerd, bestaande uit ieder twee wooneenheden, met daarachter een drietal vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen welke worden gesitueerd aan een binnenplaats.

In samenhang worden de landschappelijke waarden op de omliggende agrarische gronden versterkt en wordt de ontsluiting van het gebied voor wandelaars hersteld waarvoor een wandelpad over de Slotweg wordt heropend. Sprake zal zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering ter plaatse van de planlocatie en daarmee in de omgeving. De beoogde herontwikkeling is binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’ niet mogelijk. Derhalve dient het vigerende bestemmingsplan ter plaatse te worden herzien om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken. Deze ruimtelijke onderbouwing dient als motivering bij de te volgen procedure en zal onderdeel uitmaken van het gemeentelijk ‘Asten verzamelplan 2021-1’.

1.2

Ligging

De planlocatie is gelegen aan Ostaderstraat 26 te Asten, aan de westzijde van de kern Asten, binnen de gelijknamige gemeente. De planlocatie omvat het vigerende agrarische bouwvlak en de daar achtergelegen gronden, welke met de beoogde herontwikkeling zullen worden bestemd naar ‘Natuur’. Op navolgende figuur is de ligging van de planlocatie weergegeven op luchtfoto. De planlocatie is hierbij rood omkaderd.

Crijns Rentmeesters bv

7

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 1: Luchtfoto planlocatie en omgeving

1.3

Begrenzing

De planlocatie bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Asten, sectie M, nummer 252, 253, 254, 1324 (ged.) en 1325. De planlocatie omvat hiermee het vigerende agrarische bouwvlak en enkele aangrenzende percelen welke met de beoogde herontwikkeling tevens worden meegenomen voor woningbouw en landschappelijke inpassing. De planlocatie kent hiermee een oppervlakte van in totaal circa 14.780 m². Navolgende figuur geeft een kadstraal overzicht weer, geprojecteerd op een luchtfoto. De planlocatie is omkaderd met blauwe bolletjeslijn.

Figuur 2: Kadastraal overzicht planlocatie

Crijns Rentmeesters bv

8

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

1.4 Status Ter plaatse van de planlocatie is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’ het vigerende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’ is op 18 april 2017 door de gemeenteraad van Asten vastgesteld. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van de planlocatie. De planlocatie is hierbij aangeduid met zwarte bolletjeslijn.

Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’

De planlocatie is in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Asten 2016’ deels bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – melkrundveehouderij’. De gronden rondom het agrarisch bouwvlak zijn bestemd als ‘Agrarisch met waarden’, ‘Water’ en over een smalle strook in het westen als ‘Bos’. De planlocatie kent tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (gedeeltelijk) en ‘Waterstaat – Waterlopen’ (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’, ‘overige zone – cultuurhistorisch waardevolle akkers en kampontginningen’ (gedeeltelijk) en ‘wetgevingzone – beperkingen veehouderij’. Ter plaatse van de planlocatie is tevens het bestemmingsplan ‘Asten Parapluplan Wonen 2019’ vigerend.

Doel

van

dit

bestemmingsplan

is

de

begrippen

‘wonen/woondoeleinden’,

‘woning/wooneenheid’ en ‘huishouden’ duidelijk te omschrijven en aan elkaar te koppelen. Hiermee zijn de begripsbepalingen voor het gehele gemeentelijk grondgebied op elkaar afgestemd. Inhoudelijk

heeft

dit

bestemmingsplan

geen

wijzigingen

tot

gevolg

gehad

voor

de

(on)mogelijkheden ter plaatse van de planlocatie. Dit bestemmingsplan wordt verderop in deze ruimtelijke onderbouwing dan ook niet nader toegelicht.

Crijns Rentmeesters bv

9

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

2. BESTAANDE SITUATIE 2.1 Analyse ondergrond 2.1.1

Landschap

Het landschap is gevormd door de ondergrond en de menselijke ingrepen (ontginning en gebruik). De kern van Asten is gesitueerd op een dekzandrug die wordt doorsneden door dalvormige laagtes. In de belangrijkste laagte aan de zuid-westzijde stroomt de Aa. Deze beek deelt het dal nu met de Zuid-Willemsvaart. De planlocatie is gelegen op de overgang van hoog naar laag op een deel van een dekzandvlakte met fijn zand tussen beekdal en dekzandrug in. De bodemsoort op de planlocatie is een zwarte enkeerdgrond. Dergelijke gronden zijn kenmerkend voor oude akkers met potstalbemesting. Een dergelijk bodemtype is wijdverbreid rondom Asten en duidt ook daar telkens op oud bouwland. De oude akkers volgen grotendeels de dekzandruggen, maar komen niet voor in de echt laag gelegen landschapsdelen. De watervoorziening op de locatie past ook bij het historische gebruik als akkerland. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) bedraagt ongeveer 80 centimeter onder maaiveld. De gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) is hier 120 tot 160 centimeter onder maaiveld.

Figuur 4: Uitsnede bodemkaart met binnen de cirkel de planlocatie. Donkerbruin is enkeerdgrond (Bron: Bodematlas provincie Noord-Brabant)

Crijns Rentmeesters bv

10

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

2.1.2

Historische ontwikkeling

De oudste bewoning ligt vaak op de wat hogere delen van het landschap en dan specifiek op plekken waar het grondwater ondiep zat of water opwelde (kwel). Met de ontginning van het oorspronkelijke landschap nam ook de ontwatering toe en zie je meestal de bewoning verschuiven naar de flanken van hoger gelegen gronden. Dit wordt in Asten ondersteund door de archeologische verwachtingskaart, waar in de oude akkergebieden een hoge verwachtingswaarde geldt, duidend op oude bewoning. Asten is te kenschetsen als een kransakkerdorp met centraal een kerkdorp omkranst door dochternederzettingen (gehuchten) zoals, Vosselen, Laarbroek, Stegen en Ostade aan de randen van de akkers of aan het eind van het ontgonnen gebied. De planlocatie is gelegen aan de Ostaderstraat en Slotweg. Deze straatnamen zijn indicaties van de historische situatie. Ostade is één van de gehuchten die het centrale kerkdorp Asten omgaven. Het inmiddels verdwenen “slotje” van de Jonkheer Beek, het zogenoemde Huis ten Perre is de naamgever van de Slotweg. Het Middelnederlandse woord ‘perre’ betekent net als ‘slot’ afgesloten of begrensd. Of hier ook werkelijk een kasteeltje heeft gestaan is overigens zeer twijfelachtig, het zal eerder een omgracht huis of schuur zijn geweest. Dit huis of deze schuur stond overigens niet op de planlocatie maar ten westen hiervan.

Figuur 5: Historische topografische kaart omstreeks 1950 (Bron: topotijdreis.nl)

De historische ontwikkeling van Asten volgt die van veel dorpen in Brabant. De opzet als een agrarisch dorp met enkele centrale voorzieningen bij de kerk blijft bestaan tot na de Tweede Wereldoorlog. Het laatmiddeleeuwse patroon blijft lang bestaan. Uitbreiding van de bebouwing vindt tussen 1880 en 1950 vooral plaats aansluitend op bestaande bebouwing en langs bestaande wegen. Hierna groeit Asten planmatig middels verdichting van bestaande bebouwde gebieden en

Crijns Rentmeesters bv

11

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

de realisatie van planmatige woon- en werkgebieden. Daarbij worden enkele van de gehuchten langs de akker binnen de bebouwde kom van Asten getrokken. Het oude patroon van deze ingesloten gehuchten is vaak wel nog te herkennen in de bestaande situatie.

2.1.3

Bestaande situatie

Het gehucht Ostade is thans voor een groot deel opgenomen in de bebouwde kom. De boerderij Ostaderstraat 26 is waarschijnlijk om functionele redenen buiten de bebouwde kom gehouden. Ter plaatse is thans dan ook sprake van een inham in de buitengrens van de kom. De planlocatie is daarmee gelegen op de overgang van dorpsrand naar het achterliggende landschap. Aan de straatzijde is een (bedrijfs)woning aanwezig in de vorm van een verbouwde boerderij met daarachter een aantal bedrijfsgebouwen (stallen en schuren) en bedrijfsvoorzieningen zoals voerplaten en erfverharding. De locatie is groen ingekaderd en daarmee redelijk besloten. Dit is kenmerkend voor de gehele rand van Asten aan deze zijde. Hier vormen groen begrensde landschapskamers van variabele grootte en oriëntatie de overgang naar het buitengebied. Een kenmerk van deze landschapskamers is dat er telkens bebouwing aanwezig is die sterk is georiënteerd op de weg en waarbij achtergelegen bebouwing de open ruimte van de betreffende landschapskamer insteekt. De landschapskamers in de rand sluiten aan op het agrarisch landschap dat bepaald wordt door wegen met een begeleidende boombeplanting. Hierdoor wordt de ruimte gestructureerd en ontstaan korte en lange zichtlijnen.

Figuur 6: Ruimtelijke analyse van de planlocatie en de directe context (Bron: P15 (stads)landschappen)

De Ostaderstraat is een verharde weg, plaatselijk voorzien van een trottoir. Langs de straat staan bomen, voornamelijk Lindes. De Slotweg sluit ten oosten van de planlocatie aan op de Ostaderstraat en is deels verhard. De weg buigt af naar het westen en gaat op de grens met de kom over in een onverhard zandpad. De Slotweg is op verschillende plekken voorzien van een begeleidende groenstructuur. Deze groenstructuur is plaatselijk doorbroken, bijvoorbeeld bij

Crijns Rentmeesters bv

12

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

bebouwing, ter plaatse van inritten maar ook door uitval van bomen, zoals in het deel westelijk van het wandelbosje richting Keizersdijk. Aan de noordzijde maakt een deel van de Slotweg deel uit van de planlocatie. De begeleidende boombeplanting (Lindes) is hier grotendeels vervallen en dit deel van de weg is middels een hekwerk afgesloten. Daarmee is er een onderbreking ontstaan in de toegankelijkheid van deze weg. Aan de oostzijde wordt de planlocatie eveneens begrensd door een onverhard zandpad. Dit pad verbindt de Ostaderstraat met de Bergdijk. Tussen dit pad en het agrarische bedrijf is een forse erfbeplanting aanwezig. Kenmerkend voor de omgeving van de planlocatie zijn de loofhoutbosjes die in hoge mate bijdragen aan de groene en besloten uitstraling van dit deel van Asten. De planlocatie sluit in ruimtelijke zin aan op een markante plek in de rand van Asten. Direct aansluitend op de locatie is grootschalige en bijzondere bebouwing aanwezig in de vorm van het Museum Klok & Peel, de Stulp (IVN-gebouw) en de Jan Paagman Sterrenwacht. Achter de sterrenwacht en het IVN-gebouw strekt zich een klein bos uit tot aan de Slotweg. Dit bos flankeert de planlocatie in het noordwesten. De scheiding wordt gevormd door een diepe waterschapssloot. Deze sloot plooit zich om het bosgebiedje en watert af in noord-westelijke richting.

Door het bosje loopt een wandelpad dat gebruikt wordt als onderdeel van een dorps-ommetje. Ten oosten en ten noorden is voornamelijk grondgebonden dorpse woonbebouwing gelegen.

2.2 Huidige situatie planlocatie Ter plaatse van de planlocatie is sprake van een voormalig agrarisch bedrijf in de vorm van een melkveehouderij. De veehouderijactiviteiten zijn reeds gestaakt. Sprake is van een voormalige agrarische bedrijfswoning met daar achter circa 1.450 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en twee kuilvoerplaten. Deze bedrijfsgebouwen zijn verouderd en hebben grotendeels een dakbedekking van asbesthoudende golfplaten. Een gedeelte van het erf is verhard met klinkerverharding. Navolgend is een aantal foto’s van de planlocatie weergegeven.

Figuur 7: Voormalige agrarische bedrijfswoning Ostaderstraat 26

Crijns Rentmeesters bv

13

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 8: Ontsluiting van het erf aan rechterzijde van de woning, met bedrijfsgebouwen rondom het centrale erf

Figuur 9: Ligboxenstal ter plaatse van planlocatie

Figuur 10: Planlocatie bezien vanuit de achterzijde

Crijns Rentmeesters bv

14

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 11: Landschapskamers aangrenzend aan planlocatie

Figuur 12: Achterzijde planlocatie met de afgesloten Slotweg

Crijns Rentmeesters bv

15

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

3.

BEOOGDE SITUATIE

3.1 Inleiding Beoogd wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie aan Ostaderstraat 26 te Asten te herontwikkelen naar woningbouwlocatie. Zowel alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van circa 1.450 m² en de bijbehorende erfverharding en sleufsilo’s met een oppervlakte van in totaal circa 3.250 m² als de voormalige agrarische bedrijfswoning zullen worden gesloopt. In samenhang met de sanering wordt beoogd een zevental nieuwe woningen te realiseren in de vorm van vier twee-onder-een-kap woningen in langgevelboerderijvorm aan de Ostaderstraat met daar achter drie vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen aan een nieuw te realiseren erf. Initiatiefnemer zal hiertoe de benodigde drie bouwtitels Ruimte voor Ruimte aankopen. De planlocatie zal tevens landschappelijk worden ingepast. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling zal sprake zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering in de omgeving. Navolgend is de beoogde planologische situatie na herontwikkeling weergegeven.

Figuur 13: Beoogde planologische situatie

3.2 Beoogde invulling De bestaande bebouwing is ongeschikt voor het beoogde gebruik en kent geen bijzondere cultuurhistorische waarden die behoud rechtvaardigen. Alle opstallen en erfverharding zullen dan ook worden gesloopt. De beoogde transformatie biedt de kans de dorpsrand hier opnieuw vorm te geven. Daarbij wordt aangesloten op de bestaande ruimtelijke en functionele kenmerken. Het oppakken van bestaande lijnen in het landschap, zoals kavelrichtingen en slootpatronen draagt bij

Crijns Rentmeesters bv

16

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

aan behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden en verbindt de locatie met de omgeving. Met de openstelling van de Slotweg wordt een oude verbinding in ere hersteld. Daarmee worden meerdere ommetjes aan deze zijde van Asten mogelijk gemaakt. De route wordt versterkt door opgaande begeleidende beplanting (laanbomen of bomenrijen). Binnen een sterk groen kader worden aan de voorzijde woningen toegevoegd. Daarbij wordt ingezet op differentiatie in de rand door de woningen direct aan de Ostaderstraat anders uit te werken voor wat betreft ligging, bouwvolume en woningtype dan de achterliggende woningen. De woningen aan de straat refereren aan boerderijen met een lage kap en een langgerekte vorm parallel aan de straat. De woningen daarachter sluiten aan op de losse bebouwing in de dorpsrand. In navolgende schets is de transformatie schematisch weergegeven.

Figuur 14: Visie op transformatie van de planlocatie van agrarisch naar wonen (Bron: P15 (stads)landschappen)

3.3 Verkaveling en stedenbouwkundige inpassing De planlocatie vormt een uniek ensemble in een intieme cluster. Niet het gehele terrein zal worden bebouwd, maar de nieuwe bebouwing zal zich concentreren aan de voorzijde; de rest zal landschappelijk worden ingericht. De inbedding van de nieuwe woningen op deze locatie is immers belangrijk. Er worden vijf nieuwe woongebouwen opgericht met daarin twee tweekappers en drie vrijstaande woningen. In totaal worden er dus zeven nieuwe woningen gerealiseerd. In samenhang met de sloop van de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt daarmee een zestal extra woningen toegevoegd.

Crijns Rentmeesters bv

17

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Aan de voorzijde worden de nieuwe woningen onderdeel van het dorpslint van de Ostaderstraat. Daarvoor zijn twee blokken met telkens twee halfvrijstaande langgevelboerderijen. Tussen de woningen steekt een kort woonstraatje (erfontsluitingsweg) naar achteren, waarachter de drie vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen worden gerealiseerd. De drie vrijstaande woningen aan de achterzijde zijn opgevat als een rafelrand aan de rand van een landschapskamer. Deze gebouwen kennen een vrije plaatsing rondom een klein (woon)erf. Vanaf dit (woon)erf worden de woningen ontsloten. Er is voorzien in zeven kavels met een woonbestemming met centraal tussen de woningen een openbaar erf gebied met ontsluiting en parkeermogelijkheden. De kavels variëren in grootte van 599 m² tot 1.890 m². De vier voorste kavels zijn duidelijk kleiner gehouden (ieder circa 600-700 m²). Dit hangt ook samen met de gekozen doelgroep van de vier halfvrijstaande woningen die hier zullen worden gerealiseerd. Het is de bedoeling deze vier woningen levensloopbestendig te realiseren, met een slaapkamer en badkamer op de begane grond. De drie achterliggende woningen zijn groter en nadrukkelijk bedoeld voor gezinnen. Deze kavels zijn ook ruimer (1.535, 1.215 en 1.890 m²). In navolgende figuur is dit aangegeven.

Figuur 15: Begrenzing kavels met oppervlakten (Bron: Landschapsplan, P15 (stads)landschappen)

De mogelijkheid wordt geboden om de bijbehorende bijgebouwen te realiseren tot op de perceelsgrens, om zo te komen tot een logische kavelindeling, zonder ongewenste smalle open ruimtes rondom de bebouwing. De bijgebouwen zijn op de schetsen in onderhavige ruimtelijke onderbouwing indicatief weergegeven.

Crijns Rentmeesters bv

18

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

3.4 Beeldkwaliteit De twee-onder-een-kap woningen aan het dorplint zijn opgevat als enkellaagse, boerderijachtige volumes met een eenvoudige kap. Dit refereert aan de historische lintbebouwing. Dit kan een zadeldak zijn tussen topgevels, maar het is aantrekkelijker een wolfseind of afgeschild dakvlak toe te passen aan één zijde van het dak om zo een dorps silhouet te creëren. De woningen dienen voorzien te zijn van gevelopeningen van verschillende grootte in de zichtgevels. De zichtgevels dienen asymmetrisch van opzet te zijn. De gevels worden klassiek uitgevoerd in baksteen in een aardetint, met eventueel een geveldeel of uitbouw met houten beplanking. Aan de achterzijde gelden geen beperkingen. Navolgend is een voorbeeld weergegeven van toe te passen beeldkwaliteit voor wat betreft de langgevelboerderijen, grenzend evenwijdig aan de Ostaderstraat.

Figuur 16: Voorbeeld toe te passen beeldkwaliteit langgevelboerderijen (Bron: Advies Buro Cuppen)

De drie achterste (Ruimte voor Ruimte) woningen zijn gedacht als landelijke woningen in een mogelijke moderne uitstraling. Ook deze woningen kennen in principe een zadeldak. De dakvorm hoeft niet klassiek te worden opgevat. Het toepassen van baksteen, hout, eigentijdse materialen en glas in gevels is rondom toegestaan. Deze woningen mogen ook een hogere goot- en nokhoogte krijgen dan de langgevelboerderijen aan de straatzijde. Formele, symmetrische gebouwen zijn hier niet op hun plaats; de woningen en bijgebouwen dienen als het ware losjes gestrooid te worden achter de woningen in de dorpsrand.

3.5 Landschappelijke inpassing De bestaande landschappelijke context en ruimtelijke opbouw op en rond de planlocatie vormt het uitgangspunt voor de beoogde herontwikkeling. Waar mogelijk zal bestaande behoudenwaardige beplanting in de nieuwe situatie worden ingepast. Dit geldt dan met name voor de bomen langs de Ostaderstraat en de Slotweg. Zowel aan de Ostaderstraat als aan het te herstellen deel van de Slotweg aan de noordzijde van de locatie zullen lindes worden geplant. De beplanting langs het deel van de verbindingsweg dat de oostelijke grens vormt van de planlocatie is variabel. Er staat hier thans Hollandse linde, Zomereik, Noorse esdoorn, Ruwe berk en Grauwe abeel met een ruderale ondergroei van voornamelijk Vlier en Braam. Door P15 (stads)landschappen is een boomanalyse uitgevoerd, naar aanleiding waarvan bezien is welke bomen en planten behouden kunnen of moeten worden en aan de hand waarvan een nader landschapsplan is uitgewerkt. Dit landschapsplan is als bijlage bij onderhavige ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Crijns Rentmeesters bv

19

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

De landschappelijke inpassing betreft zowel de buitenrand, de achterzijde en de binnenzijde aan de weglus. De woningen worden gesitueerd in omhaagde tuinen. De woningen aan de zuidzijde met de voorgevel naar de Ostaderstraat krijgen zowel aan die zijde als aan de zijde van de insteekweg met lus een haag. Voor de woningen noordelijke daarvan is alleen een haag aan de voorzijde -naar de weglus toe- voorgeschreven als landschappelijke inpassing. Aan de achterzijde worden deze woningen, voor zover het een buitengrens betreft aan de oost- of westzijde, ingepast middels een struikenrand, die deels op de bestaande wal gelegen zal zijn (indien deze behouden blijft). Alleen aan de achterzijde richting het noordwesten is geen haag voorgeschreven. Aan de voorzijde is een ligusterhaag passend. Op andere plekken kan eveneens voor een ligusterhaag worden gekozen maar een haag van bijvoorbeeld Beuk, Haagbeuk of Hulst is ook mogelijk. De haag dient te worden ingeplant met twee rijen haagplantsoen in verschoven verband (driehoeksverband). Tussen de rijen kan dan -indien gewenst- een laag (gaas)hekwerk worden opgenomen.

Aan de voorzijde is langs de Ostaderstraat een groenstrook opgenomen om wat meer ruimte te scheppen voor de bestaande bomen (Hollandse linde en Zomereik.) De grens van de nieuwe voortuinen is naar achteren geschoven zodat hier ruimte ontstaat voor een grasstrook voor de haag langs de voortuin. Daarmee ontstaat een betere groeiplaats voor de bestaande bomen, die ook beter toekomstbestendig is. De begrenzing naar de Slotweg aan de oostzijde en het parkeerterrein van de Sterrenwacht aan de westzijde wordt landschappelijk vormgegeven als een gemengde struikenrij. Deels kan hierin bestaande begroeiing worden opgenomen, maar het zal grotendeels nieuwe aanplant betreffen. Geschikte soorten zijn: Hazelaar, Rode kornoelje (Cornus sanguinea), Hulst (Ilex aquifolium), Hazelaar, Veldesdoorn (Acer campestre), Veldiep (Ulmus minor), Sleedoorn (Prunus spinosa), Meidoorn (Crataegus monogyna) en Vlier. Aanplant in zigzagverband met een onderlinge afstand van 75 cm. De bestaande beplanting in de randen zal worden opgeschoond. Daarbij worden hinderlijke struiken (denk aan Braam) en opslag van bomen als Valse acacia en Noordse esdoorn verwijderd. Plaatselijk kan het aantrekkelijk zijn opslag van een toekomstbestendige boom te handhaven en uit te laten groeien. Navolgend is de beoogde landschappelijke inpassing weergegeven.

Een nadere invulling met deze schets is opgenomen in het landschapsplan van P15 (stads)landschappen en is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.

Crijns Rentmeesters bv

20

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 17: Beoogde landschappelijke inpassing na herontwikkeling

Figuur 18: De landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen met aan de voorzijde een grasstrook met bomen (G). Aan de zijkanten zijn struikenranden (R) voorzien. De insteekweg wordt begeleid door een rij bloesembomen (B). Rondom de centrale weglus bepalen geschoren hagen (H) het beeld. En de wei aan de achterzijde (W) wordt afgesloten middels een grotendeels herstelde laan (L) langs dit deel van de Slotweg (Bron: P15 (stads)landschappen)

Crijns Rentmeesters bv

21

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

De planlocatie wordt ook functioneel ingepast in de omgeving door het te herstellen deel van de Slotweg aan de noordzijde van het plangebied weer open te stellen voor wandelaars. Zo kan het herstelde pad weer onderdeel worden van verschillende ommetjes.

Figuur 19: Wandelroutes (ommetjes) in de nabijheid van de planlocatie. Groen is de te herstellen wandelroute over de Slotweg (Bron: P15 (stads)landschappen)

Langs dit nieuwe pad blijven de bestaande lindes gehandhaafd. De vele kabels en leidingen in dit deel van de Slotweg maken het onmogelijk om de deels verdwenen beplanting aan de noordzijde te herstellen; er is effectief ruimte voor het bijplanten van 1 boom aan die zijde. Aan de zuidzijde zal op enige afstand van het leidingentracé een nieuwe rij bomen worden aangeplant. Het betreft telkens Hollandse linde in de maat 18/20 of 20/25. Het planten van een grotere maat leidt vaak tot stilstand in groei en daarmee niet tot een snellere vestiging van een volwassen beeld. Haaks op de Ostaderstraat is een korte rij kleine bomen gedacht. Passend bij het dorpse karakter van deze plek en de gekozen stedenbouwkundige opzet van de projectlocatie wordt voorgesteld hier een rij Sierappels aan te planten: Malus ‘Evereste’ in de maat 12/14 of 14/16. De strook onder de bomen dient te worden ingezaaid met een bloemrijk grasmengsel (bijvoorbeeld Cruydthoeck M5). Hetzelfde mengsel kan worden gebruikt voor het groenvlak binnen de weglus en in de smalle grasbermen tussen de verharding en de hagen die de tuinen begrenzen. Het is aantrekkelijk op het grasvlak binnen de lus een groep bomen te planten. Daarbij kan gedacht worden aan Rode pavia (Aesculus pavia) of Rode esdoorn (Acer rubrum ‘Scanlon’) in de maat 12/14 (Pavia) of 14/16 tot 16/18 (Esdoorn).

Crijns Rentmeesters bv

22

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

3.6 Infrastructuur 3.6.1

Verkeer

Voor wat betreft verkeersaspecten is het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan (GVVP) en de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2012) van toepassing. Op grond van dit beleid dient de minimale wegbreedte bij twee richtingen verkeer 4,8 meter te bedragen, ideaal profiel is echter een wegbreedte van 5,8 meter. Wegen moeten toegankelijk zijn voor de vuilniswagen en brandweerwagen. Hiervoor geldt een doorruimbreedte van 3,5 meter. Doodlopende wegen moeten voorzien zijn van draaicirkels. Deze eisen vloeien voort uit het beleidsstuk ‘Blusvoorziening en bereikbaarheid’ van Brandweer Nederland. Met de invulling van de planlocatie is hiermee rekening gehouden. Sprake zal zijn van een uitwendige boogstraal van 10 meter.

3.6.2

Parkeren

In de gekozen stedenbouwkundige opzet is ook rekening gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid. Volgens de gemeentelijke ‘Nota parkeernormen 2016’ valt de planlocatie binnen de ‘Rest bebouwde kom’. Voor vrijstaande koopwoningen geldt ter plaatse derhalve een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per wooneenheid en voor halfvrijstaande woningen geldt een norm van 2,2 parkeerplaatsen per wooneenheid. In de normgetallen is telkens 0,3 parkeerplaats voor bezoekers opgenomen. Dit betekent dat er 16 parkeerplaatsen moeten worden voorzien voor de beoogde 7 nieuwe woningen, exclusief eventuele garages. In het parkeerbeleid is ook voorzien in normgetallen voor parkeren op eigen terrein. Een lange oprit geldt als 1,5 parkeerplaats terwijl een garage met oprit geldt als 1,2 parkeerplaats. Een brede oprit van minimaal 5 meter breed met 2 opstelplaatsen geldt als 1,7 parkeerplaatsen. De kavels van de drie vrijstaande woningen zijn zodanig groot dat hier gemakkelijk 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden, los van een eventuele stallingsplaats in een garage. Voor 3 van de 4 halfvrijstaande woningen is het mogelijk een dergelijke parkeervoorziening te realiseren aan de insteekweg met lus. Voor de vierde halfvrijstaande woning is een dergelijke brede oprit voorzien aan de Ostaderstraat.

Dit betekent dat er conform de rekenmethodiek in totaal 11,9 parkeerplaatsen op eigen terrein zijn voorzien. Bovenop deze 12 parkeerplaatsen zijn nog 4 parkeerplaatsen nodig om tot het totaal van 16 parkeerplaatsen te komen. Daarom is ook nog voorzien in 4 langsparkeervakken. Op de inrichtingsschets zijn de parkeervoorzieningen indicatief ingetekend. Op navolgende figuur zijn deze aangeduid met de rode pijlen.

Crijns Rentmeesters bv

23

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 20: Parkeervoorzieningen binnen planlocatie

De benodigde parkeerruimte is aldus zonder veel problemen gerealiseerd binnen het definitieve inrichtingsplan. De woningen worden ontsloten vanaf de Ostaderstraat middels een insteekweg met weglus. De weg zal worden uitgevoerd in klinkerverharding in een kleur, maat en type passend bij de omgeving. Hetzelfde geldt voor de inritten op openbaar terrein. De langsparkeervakken worden bij voorkeur verhard met grasbetonstenen.

3.6.3

Kabels en leidingen

De ondergrondse infrastructuur zal worden aangesloten op de bestaande voorzieningen in de omgeving. Voor de drie Ruimte voor Ruimte woningen wordt een leidingtracé gereserveerd vanuit de Ostaderstraat onder de langsparkeervakken en zoveel mogelijk in de berm richting het achterland binnen de bestemming ‘Verkeer’, van waaruit afgetakt zal worden naar de woningen. De exacte aansluiting en situering van de ondergrondse infrastructuur wordt kortgesloten met de gemeente Asten.

3.7 Duurzaam waterbeheer In de gekozen opzet is ook voorgesorteerd op duurzaamheidsaspecten. De locatie watert reeds af in noordelijke richting via de diepe sloot op de grens met het aanliggende wandelbosje achter de sterrenwacht. Ter plaatse van de bestaande sloot kan 227 m² aan nieuwe waterberging gerealiseerd worden in de vorm van een opgestuwde sloot met vast peilschot en een instroomput. Om de benodigde

Crijns Rentmeesters bv

24

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

waterberging te realiseren dient een schijf van bijna 65 cm water mogelijk zijn in het nieuwe profiel van de bergingssloot. Met een wakingshoogte van 50 cm dient de nieuwe bodemdiepte aldus 1,15 m te bedragen. De bestaande sloot zal verondiept worden. Bijkomend voordeel is dat de sterk afwaterende werking van de huidige diepe sloot daarmee wordt opgeheven. Op navolgende figuur is een overzicht weergegeven van de beoogde detailafwatering vanuit de beoogde woningen.

Figuur 21: Overzicht van de beoogde detailafwatering (Bron: P15 (stads)landschappen)

Crijns Rentmeesters bv

25

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

4.

TOETS AAN BELEIDSKADER

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Onderhavige ontwikkeling heeft door omvang en de aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen in de toelichting bij het plan. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Op 21 april 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking vastgesteld. De nieuwe ladder is op 1 juli 2017 in werking getreden. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve

Crijns Rentmeesters bv

26

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Beoogd wordt ter plaatse van de planlocatie zeven nieuwe woningen op te richten, daar waar in de huidige situatie sprake is van een voormalig agrarisch bedrijf met bedrijfswoning. Effectief wordt dan ook een zestal woningen toegevoegd, waarvan drie op grond van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. In de Handreiking van de Ladder voor duurzame verstedelijking is tevens opgenomen dat voor Ruimte voor Ruimte woningen toetsing aan de Ladder niet noodzakelijk wordt geacht, omdat er aan de realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen reeds sloop van bebouwing vooraf is gegaan. Toetsing van onderhavige ontwikkeling aan de Ladder is met onderhavige ontwikkeling niet aan de orde.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie vervangt als gevolg van de aankomende Omgevingswet tenminste de vier provinciale beleidsplannen over milieu en water (PMWP), verkeer en vervoer (PVVP), ruimtelijke ordening (Structuurvisie Ruimtelijke Ordening) en natuur (BrUG). De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag.

Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Brabantse Omgevingsverordening, thans nog de Interim omgevingsverordening.

Crijns Rentmeesters bv

27

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

4.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

4.2.2.1 Inleiding De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte.

4.2.2.2 Aanduiding planlocatie in Interim omgevingsverordening Navolgend

wordt

nader

ingegaan

op

de

ligging

van

de

planlocatie

in

de

Interim

omgevingsverordening. De planlocatie is hierbij omkaderd met zwarte bolletjeslijn.

Figuur 22: Aanduiding planlocatie op themakaart 2: landbouw

De planlocatie is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ en kent tevens de aanduidingen ‘Verbod uitbreiding veehouderij’, ‘Bescherming Natura 2000’ en ‘Stalderinsgsgebied’ (op bovenstaande kaart niet inzichtelijk vanwege de omvang van dit gebied). In hoofdstuk 2 van de Interim omgevingsverordening zijn rechtstreeks werkende regels opgenomen voor onder andere het verbod op uitbreiding van veehouderijen en regels voor de bescherming van de Natura 2000-gebieden. De beoogde herontwikkeling ziet niet op de veehouderij, anders dan de sanering, en heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Verderop in de Interim omgevingsverordening komt de ligging van de planlocatie binnen het Landelijk gebied nader aan de orde.

Crijns Rentmeesters bv

28

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 23: Aanduiding planlocatie op themakaart 3: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

De planlocatie is grotendeels aangewezen als gelegen binnen de aanduiding ‘Verstedelijk afweegbaar’. Daar waar deze aanduiding niet is gelegen, wordt als gevolg van de beoogde herontwikkeling geen woningbouw beoogd. De regels voor woningbouw binnen Verstedelijking afweegbaar worden verderop in deze subparagraaf nader toegelicht.

Figuur 24: Aanduiding planlocatie op themakaart 6: basiskaart Landelijk gebied

De planlocatie is ook op themakaart 6 aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’, en specifiek binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’. Specifieke regels worden gesteld voor woningbouw binnen het landelijk gebied. Verderop in onderhavige subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

Crijns Rentmeesters bv

29

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

Figuur 25: Aanwijzing planlocatie op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

De planlocatie kent in de Interim omgevingsverordening de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ (op bovenstaande kaart niet inzichtelijk) en ‘Beperkingen veehouderij’.

Figuur 26: Aanduiding planlocatie op themakaart 8: watersystemen, -veiligheid en -berging

De planlocatie kent in de Interim omgevingsverordening de aanduiding ‘Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied’. Nadere regels worden gesteld aan de betreffende waterschappen.

4.2.2.3 Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen

Crijns Rentmeesters bv

30

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Met de beoogde herontwikkeling wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie getransformeerd naar een woningbouwlocatie. Gebruik wordt gemaakt van een bestaand bouwperceel. Alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt, evenals de voormalige agrarische bedrijfswoning en sleufsilo’s. In samenhang daarmee wordt een zevental nieuwe woningen gerealiseerd, waarmee feitelijk een zestal extra woningen wordt toegevoegd, waarvan drie op basis van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling en drie binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma. De bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden aangekocht. Door sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, inclusief bedrijfswoning en bijbehorende erfverharding, en het hergebruik van een bestaand bouwperceel, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

4.2.2.4 Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen geen toepassing gegeven behoeft te worden aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap zoals bedoeld in artikel 3.9. Aan de realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen is namelijk reeds een aanzienlijke kwaliteitsverbetering voorafgegaan.

Als gevolg van de beoogde herontwikkeling wordt tevens een drietal extra woningen toegevoegd uit het reguliere woningbouwcontingent. Hiertoe dient een kwaliteitsverbetering plaats te vinden in het landschap. Over deze te leveren tegenprestatie worden afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente Asten. De planlocatie wordt landschappelijk goed ingepast, waarbij aansluiting is gezocht bij het bestaande landschap. De landschappelijke inpassing is nader toegelicht in paragraaf 3.5. Door de sloop van alle ontsierende bebouwing en erfverharding en de beoogde landschappelijke inpassing, zal sprake zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het landschap.

Crijns Rentmeesters bv

31

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

4.2.2.5 Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar In artikel 3.42 van de Interim omgevingsverordening wordt gesteld dat de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen enkel kan plaatsvinden binnen ‘Stedelijk gebied’. Artikel 3.43 stelt dat in afwijking hiervan tevens binnen ‘Verstedelijking afweegbaar’ kan worden voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. Binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. Transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. De

stedenbouwkundige-

en

landschappelijke

inrichting

rekening

houdt

met

de

omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk gebied. De planlocatie is gelegen binnen ‘Verstedelijking afweegbaar’. De beoogde vier nieuwe woningen zullen worden gerealiseerd in de vorm van levensloopbestendige woningen, waarmee wordt voorzien in een behoefte binnen de gemeente. Met de situering van deze woningen aan de weg, wordt de ligging ruimtelijk gezien al meer gezien als gelegen binnen de bebouwde kom dan het buitengebied. Binnen het stedelijk gebied worden geen mogelijkheden geboden voor een zodanig kwalitatief hoogwaardig woningbouwplan, waarmee een aanzienlijke kwaliteitsverbetering wordt geleverd binnen een bebouwingsconcentratie. Voldaan wordt ook aan de in artikel 3.78 gestelde voorwaarden voor kwaliteitsverbetering binnen de bebouwingsconcentratie.

4.2.2.6 Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Binnen het gebied ‘Beperkingen veehouderij’ is de uitbreiding van, vestiging van en omschakeling naar een veehouderij uitgesloten. Een toename van de bestaande oppervlakte van gebouwen, met uitzondering van de bestaande bedrijfswoning, en van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is uitgesloten. De beoogde herontwikkeling ziet juist op de sanering van de veehouderij en is dan ook niet in strijd met de regels voor ‘Beperkingen veehouderij’.

4.2.2.7 Artikel 3.52 Staldering Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De beoogde herontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’.

4.2.2.8 Artikel 3.78 Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties Het eerste lid van artikel 3.78 stelt dat een bestemmingsplan van toepassing op ‘Verstedelijking afweegbaar’ kan voorzien in de nieuwvestiging van één of meer woningen als uit een ontwikkelingsvisie blijkt dat: a. De woningen worden opgericht binnen een bebouwingsconcentratie;

Crijns Rentmeesters bv

32

Ruimtelijke onderbouwing ‘Ostaderstraat 26 Asten’

b. Er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling; c. De nieuwvestiging: 1. Bijdraagt aan behoud en ontwikkeling van de omgevingskwaliteit van de bebouwingsconcentratie; 2. Gepaard gaat met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de ontwikkeling van de woningen; 3. Is bezien of een ruimte voor ruimte ontwikkeling deel kan uitmaken van de kwaliteitsverbetering. In lid 2 wordt gesteld dat er sprake dient te zijn van een evenredige verhouding als de fysieke tegenprestatie vergelijkbaar is met de regeling ruimte voor ruimte zoals bedoeld in artikel 3.80. De planlocatie is aangewezen als gelegen binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’, binnen de bebouwingsconcentratie ‘Ostade’. Voorzien wordt in zeven nieuwe woningen, waarvan drie Ruimte voor Ruimte woningen en vier reguliere woningen in de vorm van twee-onder-een-kap woningen in langgevelboerderijvorm. Ter plaatse is reeds sprake van een (voormalige agrarische bedrijfs) woning, waarmee effectief wordt voorzien in zes extra woningen, waarvan drie reguliere. Met deze drie woningen wordt geen aanzet gedaan voor een stedelijke ontwikkeling. De woningen worden landschappelijk goed ingepast in het gebied en de ontwikkeling zal gepaard gaan met een fysieke tegenprestatie ter plaatse en elders binnen de gemeente Asten.

Een financiële bijdrage wordt geleverd aan de gemeente Asten, waarmee, mogelijk elders, binnen de gemeente zal worden geïnvesteerd in het landschap. Verder wordt de planlocatie landschappelijk goed ingepast en zal ter plaatse sprake zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering middels de sloop van ontsierende bebouwing en erfverharding.