Bijlage 3 - Beroepschriften bestemmingsplan Asten, Prins Bernhardstraat 1
Tekst van het document
E
ed
|
S
S
e
RAAD
STATE INGEKOMEN
Advies&Benee
VAN
de Raad
van
telefoon
BLBK]
BEHANDELD DD:
_:
Witvrouwenbergweg 12 5711
ER ___ | e-mail internet
,
Afdeling Bestuursrechtspraak
Kantoor
JAN. 2024 ke
26
Advies, bemiddeling en management bij e ruimtelijke ordening, bouw- en grondzaken. e ontwikkeling, realisatie en beheer van vastgoed
AAN
rama
aes
n
CN Someren
:0493- 495152 : info@dab-someren.nl
_ : www.dab-someren.nl
State
van
Postbus 20019 2500 EA DEN HAAG
Uw brief van:
Uw kenmerk:
Bijlage(n)
Ons kenmerk:
(geanonimiseerd)
Onderwerp:
Beroep inzake gemeente Asten
Edelachtbaar
bestemmingsplan
Someren 25 januari 2024
2
“Asten
Prins
Bernhardstraat
1”
van
de
(geanonimiseerd)
t.n.v.
college,
nn
vastgoedbeheerder van de commanditaire (geanonimiseerd) gevestigd stelt ondergetekende hierbij beroep in tegen het besluit van de gemeenteraad van Asten (geanonimiseerd) van oktober 2023 tot (gewijzigde) vaststelling van het bovengemelde bestemmingsplan. Als adviseur
en
mn 31 Van Van
de de
machtiging tot vertegenwoordiging van cliënte treft u een kopie aan in bijlage 1. publicatie van het betreffende bestemmingsplan treft u een kopie aan in bijlage 2.
Cliënte wenst als belanghebbende c.q. onterecht benadeelde bij dit bestemmingsplan tegen het voormelde besluit beroep aan te tekenen omdat zij het niet eens is met de inhoud c.q. onderbouwing van dit plan. Speciaal niet met alle negatieve gevolgen voor de huurexploitatie en toekomstwaarde van het door haar geëxploiteerde winkelcentrum 't Kompas dat nagenoeg direct aansluit op het bouwproject waarvoor het betrokken bestemmingsplan een bouwtitel beoogt te leveren in afwijking van het geldende plan resp. de planologische en contractuele afspraken met de gemeente Asten van vóór de realisatie van het gemelde winkelcentrum. Samen met de juridisch eigenaar van het winkelcentrum die tevens beherend vennoot is van de exploiterende vennootschap voelt cliënte zich in deze door de gemeente niet goed behandelt in de voorbereiding van het plan en vervolgens de belangenafweging die naar aanleiding van de zienswijze tegen het ontwerp werd ingediend. De bezwaren tegen het ontwerp en de thans vastgestelde worden in beroep dan ook gehandhaafd, zo nodig uitgebreid over de wijzigingen in het plan. In
eerste
termijn
instantie
te stellen
van
is
dit
een
pro
forma
beroep
met
het
verzoek
om
voor
aanvulling
hiervan
een
4 weken.
Namens cliënte bij voorbaat berichten verblijvend,
dankend
voor
uw
bemoeienis
in
deze
zaak
en
in afwachting
(geanonimise rd) KvK Eindhoven
nr.:
17125637, BTW
nr.:
NL001502206B79, IBAN
nr.:
NL38
RABO 01480 70 647
van
uw
Volmacht
tot vertegenwoordiging
ondergetekenden:
De
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) gg (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) mmm B
(geanonimiseerd) /oornoem zic:
voor
verstrekt
in
privé,
en
als directeur van de voormelde holding
hierbij tot wederopzegging
aan
zijn vastgoedbeheerder
en
zaakwaarnemer
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) g
1 tm3
procedures dienst
met kadaster
situaties, notarissen
huurders, opdrachtnemers, leveranciers, makelaars, en andere overheidsinstanties, nutsbedrijven, Verenigingen
de bestuurders uitsluitend: en
a.
b.
Het
of
beheerders
daarvan.
Deze
machtiging
betreft
in
elk
van
geval
discussies,
NN Eigena
doch
niet
bevestigen van opdrachten, leveringscontracten en andere rechten en verplichtingen van volmachtgevers, inclusief het tekenen van (huur)overeenkomsten bij voornoemd. afwezigheid van (geanonimiseerd) BEN Het doen van posthandelingen, tekenen van inspectierapporten en processen verbaal, het geven van kwijtingen, het invorderen namens volmachtgevers van verplichtingen en vorderingen op bankgaranties en waarborgsommen van nurders. getuigen en/of het afleggen van verklaringen en doen van aangiften gunnen
en
het proeaderen ont
s. c.
vertegenwoordigen en eventueel stemmen in besturen en/of algemene vergaderingen van Verenigingen of Stichtingen van (appartements)eigenaren, mandeligheden, weg- en etc. parkeervoorzieningen, park- of centrummanagement en (comparitie)zittingen en overigens en andere pdrachtnemers partijen of rechtspersonen en instanties in zaken waar volmachtgevers belang bij hebben. Het
(geanonimiseerd) wordt hierbij tevens bevoegd verklaard om zich voor het onderdeel van de vertegenwoordiging en eventuele stemming in besturen en/of algemene vergaderingen van Verenigingen en Stichtingen waarin volmachtgevers belang hebben te laten vervangen door (geanonimiseerd) en hen ter zake onderliggende volmachten te verstrekken. Aldus
opgemaakt
en
getekend
(geanonimiseerd)
te
Someren,
14 december 2023
sten
GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van de gemeente Asten
Gewijzigde vaststeiiing bestemmingsplan
Asten Prins Bernhardstraat 1
2022 Burgemeester en wethouders van Asten maken bekend dat de gemeenteraad op 31 oktober 2023 het bestemmingsplan Asten Prins Bernhardstraat 1 2022 gewijzigd heeft vastgesteld. Het vastgestelde bestemmingsplan verschilt op de volgende punten van het ontwerpbestemmingspian: 1. 2. 4. =
De toelichting is op onderdelen aangescherpt. Zo is er een nieuwe parkeerberekening gemaakt en is er een bezonningsstudie uitgevoerd. De bouwhoogtes op de verbeelding zijn in lijn gebracht met de bouwhoogtes van het beoogde bouwplan. Er zijn een aantal kleine omissies hersteld.
Bestemmingsplan inzien Het vaststellingsbesluit en bijbehorende stukken liggen vanaf 15 december 2023 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage. U kunt het bestemmingsplan inzien op de website www. ruimtelijkeplannen. nl. Het identificatienummer is: NL. IMRO. 0743. BP02022003-VS01. Op de gemeentelijke website vindt u nadere informatie: www. asten. nl/bouwen-en-verbouwen/bestemmingsplannen. Wilt u de papieren versie van het bestemmingsplan ¡nzien? Of hebt u vragen over de ter inzage liggende stukken? Neem dan contact op met het Klant Contact Centrum voor het maken van een afspraak. Dit kan via telefoonnummer (0493) 671 212. Bij verschillen tussen de digitale en de papieren versie van het bestemmingsplan is de digitale versie doorslaggevend. Beroep instellen Tegen het vaststellingbesluit kan vanafl6 december 2023 gedurende 6 weken een beroepschrift worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State , Postbus 20019 , 2500 EA s-Gravenhage. Beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden die tijdig een zienswijze bij de gemeenteraad hebben ingediend en door belanghebbenden aan wie niet verweten kan worden dat zij niet tijdig een zienswijze hebben ingediend lnwerkingtreding bestemmingsplan Het bestemmingsplan treedt daags na de beroepstermijn in werking.
lndien binnen de beroepstermijn naast het beroepschrift tevens een verzoek is ingediend om voorlopige voorziening bij de Voorzitter van de Afdeting Bestuursrechtspraak van de Raad van State , treedt het besluit van de gemeenteraad niet in werking voordat op een dergelijk verzoek is beslist.
Gemeenteblad 2023 nr. 531798
14 december2023
Drìessen
Adves&Beheer
o
BRIEF AANGETEKEND NL= NL Frankering betaald€9. 8= 21 gr. =
208989=
D PostNL 25-01-2024 1710
Postbus 66 , 571 O AB Someren
3SRPKS895072016=
llll= 2500EA 20019
ll=
Üll
Driessen VR
Advies&Beneer Advies, bemiddeling e «
5
management bij: ruimtelijke ordening, bouw- en grondzaken. en
5 MAT
Afdeling Bestuursrechtspraak van
de Raad
2024
Karkoor
_: Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren
&
telefoon
_ net
:0493- 495152 : info@dab-someren.nl
To27IONA in Sind | PAR: BEHANDELD DD:
ontwikkeling, realisatie en beheer van vastgoed.
AAN
en
ISALS VAAIN Dt INGEKOMEN
.
b
_ : www.dab-someren.nl
State
van
t.a.v. mevr. A.M.
Kisoensingh
Postbus 20019 2500 EA DEN HAAG Verzonden per post
en
per e-mail 1 maart 2024
Someren
Betreft
:
Uw brief
8
Edelachtbaar
1 maart 2024. Beroep AWB t.n.v. (geanonimiseerd) tegen Bestemmingsplan Asten Prins Bernhardstraat 1 5 februari 2024 proc.nr. 202300296/1/R2
college,
appellant EN
Als gemachtigde van (geanonimiseerd) (aat aansluitend op uw bovengemelde brief. Cliënt
kan
zich
u
het
volgende weten,
met het vastgestelde bestemmingsplan. Ook niet in de raad van Asten vastgesteld. We hebben ergens begrepen dat
niet
verenigen
zoals
door de
gewijzigde het lelijke ontwerp vorm
ondergetekende
voor het beoogde bouwproject op de locatie van het bestemmingsplan in kwestie nog is/wordt aangepast qua vormgeving, omdat de raad het (deels) eens was met de opgevoerde diskwalificatie daarvan in de procedure die sommige verstandige raadsleden kennelijk deels (jammer) ter harte hebben genomen. Voor wat het nu zou moeten worden qua beeldkwaliteit laat cliënt de verantwoording onverkort bij de raad, maar handhaaft onverkort het belangrijkste element van bezwaar dat niet is weggenomen bij de vaststelling. Dat is de nogal willekeurige afwijking van de parkeernormen zoals die voor het aanliggende flinke Winkelcentrum 't Kompas wèl werden toegepast bij de ontwikkeling en planologische inpassing in 2003, die destijds resulteerde in de realisatie van dat winkelcentrum in 20042005.
(geanonimiseerd) is
af aan de belegger-verhuurder van genoemd winkelruimten (op een enkele unit na) met onder andere 2 supermarkten en diverse andere winkels in de dagelijkse of verzorgende goederensector. Bij de verwerving vóór de bouw uit in 2003 werd van de verkopende ontwikkelaar-bouwer Wijnen Bouwgroep de rechten en verplichtingen overgenomen die deze met de gemeente was overeengekomen in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin werd expliciet geregeld dat er specifiek voor de nieuwe winkelruimten in dit winkelcentrum tenminste ca. 200 parkeerplaatsen moesten worden gerealiseerd en dus mee bekostigd, aan te leggen op openbaar gebied, hetgeen vervolgens bij de uitwerking en realisatie ook zo geschiedde. De gerealiseerde parkeerplaatsen zijn als zodanig tenminste planologisch maar zeker ook feitelijk gelinkt aan 't Kompas, voor de winkels daarbinnen, en in combinatie ofwel via uitwisseling in het gebruik zijn zij ook bestemd voor het bezoekersparkeren van alle bovenwoningen in het complex. Die woningen hebben zelf op eigen terrein c.q. in een grote parkeerkelder 1 of meer eigen parkeerplaats(en) per woning voor de bewoners zelf en indien mogelijk als ze meerdere plaatsen hebben gekocht ook voor hun bezoekers.
Gezien het intensieve gebruik van de totale bestaande parkeercapaciteit op openbaar gebied voor het winkelcentrum zelf tijdens winkelopeningstijden, en voor het voormelde bezoekersparkeren tijdens en buiten die tijden, is het afwentelen van parkeerbehoefte van andere latere winkelcentrum
van
ca.
van
6.500
het
begin
m2
2 KvK Eindhoven
nr.:
17125637, BTW
nr.: NL001502206B79,
IBAN
nr.:
NL38 RABO 01480 70 647
nieuwbouwprojecten in de omgeving op de beperkte capaciteit zoais bij het voorliggende plan not done niet reëel of niet redelijk en billijk voor de eigenaar en huurders in t Kompas. aangezien dit ten koste zal gaan van de beschikbaarheid van hun eigen parkeercapaciteit. Daarmee ten koste van de bezoekers verkoopcijfers en bestaande en toekomstige gezonde exploitatie van het winkelcentrum die bedoeld is duurzaam goed en verzorgd te kunnen voortbestaan. ,
,
,
Bij het geprojecteerde bouwproject dat vervat is in het voorliggend bestemmingplan is de parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers van de woningen respectievelijk de toekomstige gebruiker(s) en bezoekers van de voorziene winkelruimte evident onvoldoende respectievelijk deels zeifs afwezig (voor de winkelruimten). Het project c. q. het daarvoor vastgestelde bestemmingsplan voldoet daarmee niet aan de huidige parkeernormen die de gemeente regulier hanteert en niet voor niets natuurlijk. Dat afwijken geeft de gemeente volgens ons ook zo aan in de belangenafweging maar onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd met parkeertellingen en -cijfers waarbij ook volledig voorbij is gegaan aan de historische en planologisch-juridische context van de parkeergelegenheid bij t Kompas. Dat is al hoogst onzorgvuldig waar bijkomt dat voor de nieuwbouw van het geprojecteerde winkelgedeelte dus helemaal geen parkeerruimte is voorzien terwijl die er ¡n de oude situatie bij de voormalige Blokker wel enigszins het geval was en er bij nieuwbouw sowieso de actuele normen kunnen c. q. moeten worden toegepast zeker bij aanwezige krapte in de aanwezige parkeercapaciteit zoals hier bij gelabelde parkeercapaciteit voor een ander bestaand winkelproject. ,
,
,
,
,
, ,
,
Bij het voorgaande komt verder nog bij dat de gemeente Asten thans nota bene ook nog voorbereidingen treft voor beoogde verkeersmaatregelen waarbij onder andere de Prins Bernhardstraat waar de locatie aan gelegen autovrij kan/zal worden gemaakt omdat enkele roeptoeters zonder enig/eigen commercieel belang bij het centrum dat wel leuker en gezelliger vinden dan wanneer er ook autos mogen blijven komen zoals het altijd is geweest als ze dan eens in het centrum een terrasje komen pikken. En zon gemeente gaat dat dan kennelijk vrij lichtvaardig opvolgen zonder partijen vooraf goed te horen die ze eerder zwaar hebben laten investeren in het centrum zoals het nu functioneert zoals een belegger zoals cliënt en zijn winkelhuurders. Gewoon nog meer parkeerplaatsen weghalen want buiten functie stellen die er juist voor de winkels op andere locaties al waren zoals voor de beoogde bouwlocatie nadat er in een eerder ronde al de nodige parkeergelegenheid voor de gezelligheid moest wijken wat veel ondernemers toen al met lede ogen moesten aanzien maar zich toch maar schikkend naar de volkswil zoals die via de gemeente zijn beslag kreeg bij een herinrichting van het centrum met marktplein. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Bij deze optelling van feiten speelt verder een rol dat de gemeente eerder al zonder voorafstemming een aantal parkeerplaatsen van t Kompas zomaar uit de parkeerregulering voor kort parkeren heeft gehaald waardoor een serie parkeerplaatsen feitelijk voor een belangrijk deel werd onttrokken voor winkelbezoekers want sindsdien vaak bezet door langparkeerders met ander belang in of buiten t Kompas zoals bewoners van woningen en hun bezoekers. Daar kunnen huurders en hun personeel van de winkelruimten ook bij zitten natuurlijk maar ook dat is eigenlijk ongewenst kijkend naar de afgesproken bedoelingen vanaf de ontwikkeling van het winkelcentrum. ln de voormelde samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeente zich namelijk expliciet verplicht om een parkeerregiem in te voeren en te handhaven in het belang van de exploitatie van het winkelcentrum: de parkeerplaatsen werden immers specifiek voor de winkelruimten aangelegd en het vrij maken voor lang parkeren door wie dan ook uit de omgeving is absoluut strijdig met de contractuele afspraak over parkeerduurbeperking en de verplichting van de gemeente tot handhaving daarvan. Voor lang parkeren zou de gemeente elders een voorziening moeten treffen was duidelijk de opzet van de regeling waaraan partijen zich contractueel conformeerden.
Dit feit van het eenzijdig afwijken van afspraken waaraan de burger normaal rechtszekerheid en zorgvuldigheid mag ontlenen maakt voorop de nieuwste besluitvorming die nu voorligt ,
,
,
,
,
onredelijk voor cliënt en diens huurders. Daarnaast vormt het voorliggende bestemmingsplan dus een nieuwe tweede aanslag op de parkeercapaciteit van ‘t Kompas, een extra inbreuk die niet (goed) gemotiveerd is. Het bestemmingsplan kan daarom naar onze mening geen stand houden en cliënt verzoekt u het besluit tot vaststelling met het plan in erbij beroep te vernietigen. extra
Als
nadere toelichting op deze grond van beroep kunt u binnenkort nog een aanvulling tegemoet zien met documenten tot bewijs van de gemelde feiten en omstandigheden die hier als onderbouwing reeds zijn aangevoerd.
Ingeval verzocht
van
tot
honorering van dit beroep in een uitspraak van uw Afdeling wordt namens cliënt veroordeling van de gemeente Asten in vergoeding van griffierecht en
proceskosten Ik vertrouw erop u hiermee voor verder bericht over de behandeling Hoogachtend
en met
(geanonimise rd)
dit moment voldoende te dit beroep tegemoet.
van
vriendelijke groet,
hebben
geïnformeerd
en
zie
Raad vanState
RASTER SCHUTBLAD R2
Een in te scannen document begint aitijd met een Raster voorloopvel gevolgd door het document. Wanneer het type document uit meerdere documenten bestaat (bijvoorbeeld bijlagen) kunnen er één of meerdere schutbladen toegevoegd worden zodat de documenten separaat opgeslagen worden en te benaderen zijn. Een schutblad moet altijd in combinatie met een Raster voorloopblad gebruikt worden. ,
Driessen Ð
Adves&Beheer
BRIEF AANGETEKEND NL= NL Frankeflng betaald €9. 8= 39 gr. =
161291=
Postbus 66 , 5710 AB Someren
3SRPKS518107192=
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA S-GRAVENHAGE
2500EA 20019
D PostNL 01-03-2024 19:21
Raad vanState
RASTER SCHUTBLAD R2
Een in te scannen document begint a!tijd met een Raster voorloopvel gevolgd door het document. Wanneer het type document uit meerdere documenten bestaat (bijvoorbeeld bijlagen) kunnen er één of meerdere schutbladen toegevoegd worden zodat de documenten separaat opgeslagen worden en te benaderen zijn. Een schutblad moet altijd in combinatie met een Raster voorloopblad gebruikt worden. ,
Van:
(geanonimiseerd)
Verzonden: “
Bestuursrechtspraak veiligmailen
Onderwerp: Bijlagen:
202300296/1/R2 beroep (geanonimiseerd) BEN 2» Asten Prins Bernhardstraat 1
| E
vrijdag 1 maart 2024 22:50
Aan:
U
ontvangt
20240301
niet vaak e-mail
van
brief
zaaknr. 202300296.pdf aanvulling beroep (geanonimiseerd) BEN
vee: informatie over waarom dit belangrijk is (geanonimiseerd) B.
® This message was submitted via Bastion 365 Webform “Nieuwe zaak of stukken bij bestaande zaak
insturen”
iS Ik verwijs
naar
de
bijlage die ook per post
naar
u
is verstuurd.
Mvo, (geanonimiseerd) Voeg het beroepschrift en/of aanvullende stukken als bijlage toe aan dit bericht. Voor de snelle verwerking is het noodzakelijk dat de bestanden die u bijvoegt voorzien zijn van een logische, beschrijvende naam met een volgnummer waar van toepassing.
RAAD VAN STATE INGEKOMEN
O1 MAT 2024
LCA
Driessen
en
Advies&Beheern 1
INGEKOMEN
Advies, bemiddeling en management bij: « ®
en
AAN
en beheer van
ee
vastgoed.
tres"
:0493- 495152 telefoon e-mail _ : info@dab-someren.nl internet _: www.dab-someren.nl
O1 MART 2024
ruimtelijke ordening, bouwgrondzaken. ontwikkeling, realisatie
|
“spe
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad ta.v.
mevr.
van
A.M.
State
on
Kisoensingh
Postbus 20019 2500
EA
DEN
Verzonden per post
HAAG en
Someren
per
e-mail 1 maart 2024 1 maart 2024.
Betreft
-
Beroep AWB
Uw brief
8
5 februari 2024
<<
t.n.v. (geanonimiseerd) (geanonimise rd) Bestemmingsplan Asten Prins Bernhardstraat
proc.nr. 202300296/1/R2
Edelachtbaar college,
MEN
Als gemachtigde van appellant (geanonimiseerd) (zat aansluitend op uw bovengemelde brief.
ondergetekende
u
het
volgende weten,
niet verenigen met het vastgestelde bestemmingsplan. Ook niet in de gewijzigde vorm zoals door de raad van Asten vastgesteld. We hebben ergens begrepen dat het lelijke ontwerp voor het beoogde bouwproject op de locatie van het bestemmingsplan in kwestie nog is/wordt aangepast qua vormgeving, omdat de raad het (deels) eens was met de Cliënt
kan
opgevoerde
zich
diskwalificatie daarvan
kennelijk deels (jammer) ter harte
in de hebben
procedure
die
genomen.
Voor wat
sommige het
verstandige nu
zou
raadsleden moeten worden
qua beeldkwaliteit laat cliënt de verantwoording onverkort bij de raad, maar handhaaft onverkort het belangrijkste element van bezwaar dat niet is weggenomen bij de vaststelling. Dat is de nogal willekeurige afwijking van de parkeernormen zoals die voor het aanliggende flinke Winkelcentrum 't Kompas wèl werden toegepast bij de ontwikkeling en planologische inpassing in 2003, die destijds resulteerde in de realisatie van dat winkelcentrum in 2004-
2005.
(geanonimiseerd) is
van het begin af aan de belegger-verhuurder van genoemd 6.500 m2 winkelruimten (op een enkele unit na) met onder andere 2 supermarkten en diverse andere winkels in de dagelijkse of verzorgende goederensector. Bij de verwerving vóór de bouw uit in 2003 werd van de verkopende ontwikkelaar-bouwer Wijnen Bouwgroep de rechten en verplichtingen overgenomen die deze met de gemeente was overeengekomen in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin werd expliciet geregeld dat er specifiek voor de nieuwe winkelruimten in dit winkelcentrum tenminste ca. 200 parkeerplaatsen moesten worden gerealiseerd en dus mee bekostigd, aan te leggen op openbaar gebied, hetgeen vervolgens bij de uitwerking en realisatie ook zo geschiedde. De gerealiseerde parkeerplaatsen zijn als zodanig tenminste planologisch maar zeker ook feitelijk gelinkt aan 't Kompas, voor de winkels daarbinnen, en in combinatie ofwel via uitwisseling in het gebruik zijn zij ook bestemd voor het bezoekersparkeren van alle bovenwoningen in het complex. Die woningen hebben zelf op eigen terrein c.q. in een grote parkeerkelder 1 of meer eigen parkeerplaats(en) per woning voor de bewoners zelf en indien
winkelcentrum
van
ca.
mogelijk
als ze meerdere plaatsen hebben gekocht ook voor hun bezoekers. Gezien het intensieve gebruik van de totale bestaande parkeercapaciteit op openbaar gebied voor het winkelcentrum zelf tijdens winkelopeningstijden, en voor het voormelde bezoekersparkeren tijdens en buiten die tijden, is het afwentelen van parkeerbehoefte van andere latere 1 KvK Eindhoven nr.:
17125637, BTW
nr.:
NL001502206B79, IBAN nr.: NL38 RABO 01480 70 647
mm
nieuwbouwprojecten in de omgeving op de beperkte capaciteit zoals bij het voorliggende plan not done niet reëel of niet redelijk en billijk voor de eigenaar en huurders ¡n t Kompas aangezien dit ten koste zal gaan van de beschikbaarheid van hun eigen parkeercapaciteit. Daarmee ten koste van de bezoekers verkoopcijfers en bestaande en toekomstige gezonde exploitatie van het winkelcentrum die bedoeld is duurzaam goed en verzorgd te kunnen voortbestaan. ,
,
,
Bij het geprojecteerde bouwproject dat vervat is in het voorliggend bestemmingplan is de parkeergeiegenheid voor bewoners en bezoekers van de woningen respecttevelijk de toekomstige gebruiker(s) en bezoekers van de voorziene winkelruimte evident onvoldoende respectievelijk deels zelfs afwezig (voor de winkelruimten). Het project c. q. het daarvoor vastgestelde bestemmingsplan voldoet daarmee niet aan de huidige parkeernormen die de gemeente regulier hanteert en niet voor niets natuurlijk. Dat afwijken geeft de gemeente volgens ons ook zo aan in de belangenafweging maar onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd met parkeertellingen en -cijfers waarbij ook volledig voorbij is gegaan aan de historische en planologisch-juridische context van de parkeergelegenheid bij t Kompas. Dat ¡s al hoogst onzorgvuldig waar bijkomt dat voor de nieuwbouw van het geprojecteerde winkelgedeelte dus helemaal geen parkeerruimte is voorzien terwijl die er in de oude situatie bij de voormalige Blokker wel enigszins het geval was en er bij nieuwbouw sowieso de actuele normen kunnen c. q. moeten worden toegepast zeker bij aanwezige krapte in de aanwezige parkeercapaciteit zoals hier bij gelabelde parkeercapaciteit voor een ander bestaand winkelproject. ,
,
,
,
,
,
,
,
Bij het voorgaande komt verder nog bij dat de gemeente Asten thans nota bene ook nog voorbereidingen treft voor beoogde verkeersmaatregelen waarbij onder andere de Prins Bernhardstraat waar de locatie aan gelegen autovrij kan/zal worden gemaakt omdat enkele roeptoeters zonder enig/eigen commercieel belang bij het centrum dat wel leuker en gezelliger vinden dan wanneer er ook autos mogen blijven komen zoals het altijd is geweest als ze dan eens in het centrum een terrasje komen pikken. En zon gemeente gaat dat dan kennelijk vrij lichtvaardig opvolgen zonder partijen vooraf goed te horen die ze eerder zwaar hebben laten investeren in het centrum zoals het nu functioneert zoals een be!egger zoals cliënt en zijn winkelhuurders. Gewoon nog meer parkeerplaatsen weghalen want buiten functie stellen die er juist voor de winkels op andere locaties al waren zoals voor de beoogde bouwlocatie nadat er in een eerder ronde al de nodige parkeergelegenheid voor de gezelligheid moest wijken wat veel ondernemers toen al met lede ogen moesten aanzien maar zich toch maar schikkend naar de volkswil zoals die via de gemeente zijn beslag kreeg bij een herinrichting van het centrum met marktplein. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
Bij deze
optelling van feiten speelt verder een rol dat de gemeente eerder al zonder voorafstemming een aantal parkeerplaatsen van t Kompas zomaar uit de parkeerregulering voor kort parkeren heeft gehaald waardoor een serie parkeerplaatsen feitelijk voor een ,
belangrijk deel werd onttrokken voor winkelbezoekers want sindsdien vaak bezet door langparkeerders met ander belang in of buiten t Kompas zoals bewoners van woningen en hun bezoekers. D3ar kunnen huurders en hun personee! van de winke!ruimten ook bij zitten natuurlijk maar ook dat is eigenlijk ongewenst kijkend naar de afgesproken bedoelingen vanaf de ontwikkeling van het winkelcentrum. ln de voormelde samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeente zich namelijk expliciet verplicht om een parkeerregiem in te voeren en te handhaven in het belang van de exploitatie van het winkelcentrum: de parkeerplaatsen werden immers specifiek voor de winke!ruimten aangelegd en het vrij maken voor lang parkeren door wie dan ook uit de omgeving s absoluut strijdig met de contractuele afspraak over parkeerduurbeperking en de verplichting van de gemeente tot handhaving daarvan. Voor lang parkeren zou de gemeente elders een voorziening moeten treffen was duidelijk de opzet van de regeling waaraan partijen zich contractueel conformeerden. Dit feit van het eenzijdig afwijken van afspraken waaraan de burger normaal rechtszekerheid en zorgvuldigheid mag ontlenen maakt voorop de nieuwste besluitvorming die nu voor!igt ,
,
,
,
,
extra
onredelijk
Daarnaast vormt diens huurders. het voorliggende nieuwe tweede aanslag op de parkeercapaciteit van '‘t Kompas, bestemmingsplan dus een extra inbreuk die niet (goed) gemotiveerd is. Het bestemmingsplan kan daarom naar onze mening geen stand houden en cliënt verzoekt u het besluit tot vaststelling met het plan voor
cliënt
en
een
erbij in beroep te vernietigen. Als nadere
toelichting op deze grond
tegemoet zien met documenten als
tot
van beroep kunt u binnenkort nog een aanvulling bewijs van de gemelde feiten en omstandigheden die hier
onderbouwing reeds zijn aangevoerd.
Ingeval van honorering van dit beroep in een uitspraak van uw Afdeling tot veroordeling van de gemeente Asten in vergoeding proceskosten
wordt namens
Ik vertrouw erop u hiermee voor dit moment voldoende te hebben verder bericht over de behandeling van dit beroep tegemoet.
geïnformeerd
verzocht
(geanonimise rd)
et
vriendelijke groet,
van
cliënt
griffierecht
en
en
zie
e Speelheuvelplein 5711
AR
10 Someren
5710 AA Someren T +31 (0)493 894 752 F +31 (0493 894 753 Einfo@sumrin.nl Lwww.sumrin.nl
de
van
Raad
Postbus 2500
EET
SIATE
INGEKOMEN
State
van
VAN
rsi
Afdeling bestuursrechtspraak 20019
EA
22 JAN. 2024
'S-GRAVENHAGE
ZAAKNR. ZOL 4 OO (HT CN
AANTEKENEN
BEHANDELD DD
Datum Ons kenmerk
:
Uw kenmerk Betreft
d
1
:
Someren,
(geanonimiseerd) an
19 januari
2024
gemeente
Asten
-
BP
-
PAR\(
D2022265
Vel,
_ Beroep gewijzigd bestemmingsplan
Behandelaar
(geanonimiseerd)
Hoogedelgestrenge
heer, mevrouw,
Tot
|
mij heeft zich gewend, (geanonimiseerd) (hierna: appellant), zake het hiernavolgende.
eigenaar
van
de
(geanonimiseerd) ter Appellant
heeft
kennisgenomen van het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan Bernhardstraat 1”. Dit bestemmingsplan ligt vanaf 15 december 2023 gedurende ter inzage (bijlage 1).
“Asten, zes
Prins
weken
woningen
het bestemmingsplan wordt beoogd een appartementencomplex bestaande uit 21 met commerciële plint, planologisch mogelijk te maken op het perceel lokaal bekend
als
Bernhardstraat
Middels Prins
percelen
kadastraal
1 te Asten.
bekend
Asten
Het
Sectie
plangebied G
nummers
van
dit bestemmingsplan
2066,
4862
en
behelst
de
4864.
Appellant kan zich niet verenigen met het vastgestelde bestemmingsplan en de voorgenomen ontwikkeling en tekent hierbij beroep aan tegen het bestemmingsplan “Asten, Prins Bernhardstraat
1”.
Leeswijzer. 1. 2.’
3. 4. 5.
inleiding zal worden stilgestaan bij de belangen van appellant. Tevens wordt ingegaan op de vigerende bestemming. In paragraaf 2 zal worden ingegaan op het beleid in relatie tot de bestemmingsplanwijziging. Paragraaf 3 spitst zich toe op de milieuhygiënische aspecten en de onderzoeken welke ten grondslag liggen aan het bestemmingsplan. In paragraaf 4 worden enkele planregels besproken. Afgesloten zal worden met een conclusie. In de
Sumr Inleiding.
1.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 1.4.
Belangen van appellant. van mening dat niet dan wel onvoldoende rekening is gehouden met zijn belangen als omwonende maar ook als eigenaar verhuurder van zijn panden aan de (geanonimiseerd) Appellant
is
/
(geanonimiseerd) Als
bewoner
aantasting toename
Als
van
van van
woning aan BEN (geanonimiseerd) eest zijn woongenot door de komst van een 21 woningen de
hij en
een een
aanzienlijke aanzienlijke
winkelruimte.
ondernemer
hij dat door de toename van het aantal vierkante meters aan leegstand zal ontstaan. Leegstand als gevolg waarvan de verhuurbaarheid zijn pand verslechterd maar ook leegstand als gevolg waarvan het bestaande winkelgebied minder aantrekkelijk wordt en verloederd. winkelruimte
1.2.
vreest
er
Voorheen
geldende
van
plan.
Bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet worden passend is. Tevens geldt een zwaardere motiveringsplicht
gemotiveerd
waarom
het initiatief
afwijking van het voorheen geldende plan groter wordt. In casu is relevant dat voor bijvoorbeeld verkeersaantrekkende werking alsmede de parkeerbehoefte van het plan er is uitgegaan van de bestaande situatie ter onderbouwing van het plan. Zoals
ook
mate
de
de
plantoelichting was het voorheen geldende bestemmingsplan het bestemmingsplan “Asten, Centrumgebied” van toepassing. Op grond van dit bestemmingsplan gold voor het plangebied de enkel bestemming ‘Centrum-1’ met daarbij een aanduidingen ‘Bouwvlak’, maatvoering ‘maximum bebouwingspercentage terrein: 80%’. Er
uit
naar
is tot
niet -
-
-
een wijziging van het bestemmingsplan overgegaan omdat de gewenste ontwikkeling past binnen het vigerende bestemmingsplan en wel om de volgende redenen: het aantal toegestane woningen bedraagt meer dan het aantal dat legaal aanwezig was en mag zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan; het aantal bouwlagen mag niet meer dan 2 bedragen; de maximale goothoogte is 7 meter en de maximale bouwhoogte is 12 meter. In het nieuwe plan zal deze hoogte worden gewijzigd.
1.3.
Bestemmingsplan “Asten Prins Bernhardstraat 1 2022”. vastgestelde bestemmingsplan is aan de gronden de bestemmingen ‘Centrum-1’, ‘Waarde Archeologie 3' en ‘Waarde-archeologie 2’ toegekend. Daarnaast zijn de aanduidingen ‘Bouwvlak’, bouwaanduiding ‘gestapeld’, maatvoering ‘maximum bebouwingspercentage 95%’, maatvoering ‘maximumaantal wooneenheden: 21’, maatvoering ‘maximum bouwhoogte (m) 10,8 alsmede bouwhoogte 4m en 13.3 m, opgenomen. Tot slot is wijzigingsgebied’ op een gedeelte van het perceel een gebiedsaanduiding ‘Wetgevingszone opgenomen. In dit kader verwijst appellant naar de plankaart op de volgende pagina. In
het
—
-
e
www.sumrin.nl
e
C Ot!. 4-. r ,o.o., , < P., bor.do..: ,, , , , C7diÇ. A=
? 179927. 379611
<
Asteri Prins Bernhardstraat 1 2022 Ç..nt..nl.*iio,
•
Ç. . 3fl*Cl
.
c.rrtOIOU-U-2023 ,, eig. O. 4d ffr**ett *i..l , b.op , , O. , rttlt , t-. r.g. n t , :i310rlong Cfr. Ol3. ld
+ ii=
oi4•rl
,=
ont. do**in(Z CtflttU?nl •
2.
We. td. .*tcfleor*gr. i
Beleid.
2. 1. =Ladder duurzame verstedelijking. In het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende
opgenomen:
Artikel 3. 1. 6 lid Besluit ruimtelijke ordening De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt , bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling , en , indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied , een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Appellant is van mening dat in dit geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zo worden er 19 woningen toegestaan en wordt er meer dan 600 m2 aan winkelgebied toegevoegd. Gelet op voornoemd artikel dient dan ook de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. In paragraaf 3. 1. 2 wordt voor de uìtleg van deze behoefte verwezen naar de overwegingen in de plantoelichting onder 3. 3. 4 (woonbeleid). Onder de paragraaf Woonbeleid zal nader worden ingegaan op de in de plantoelichting gegeven behoefte aan woningen en de harde plancapaciteit. Kort gezegd , appellant is van mening dat de behoefte aan woningen niet is aangetoond. Commerciële ruimte. Zoals reeds in de zienswijzen is aangegeven zal ook het aantal vierkante meters aan winkelgebied worden uitgebreid met dit bestemmingsplan. In reactie op de zienswijzen overweegt de Raad als volgt: Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling de commerciële ruimte.
voor
19
van
de 21 woningen
en
niet
voor
3
•www. sumrin. nl.
Overal in de toelichting ¡s opgenomen dat het bouwplan bestaat uit 1040 m2 BVO commerciële ruimte. Het kan zjn , dat er verwarring is ontstaan over de m2s commercië/e ruimte die op dit moment feitelijk aanwezig zijn. 403 en 425 m2 BVO zijn hiervoor ¡n de toe/íchting door e/kaar gebruikt. 425 m2 BVO ¡s juist. Dit zaf in het vast te stellen bestemmingsplan worden aangepast. Met het bouwp/an wordt 615 m2 aan commercië/e ruimte toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het a/ mogelijk om deze hoeveelheid vierkante meters toe te voegen. Vrijwe/ het he/e plangebied is namelijk voorzien van een bouwv/ak dat voor 80% mag worden bebouwd en conform de bestemming Centrum - 1 op de begane grond mag worden gebruikt voor detai/hande/. Dit resu/teert in totafe opperv/akte aan commercië/e ruimte van circa 1170 m2. Dit is minder dan het bouwplan in zijn tota/iteit aan commercië/e ruimte beoogt (1040 m2). Gezien voorgaande is toetsing aan het afsprakenkader Detai/hande/ in de Peel en bespreking in het RACD dan wel het bestuurlijk economisch over/eg De Pee/ niet aan de orde. In het bestemmingsplan Asten Centrumgebied was opgenomen onder welke voorwaarde het bouwvlak mag worden bebouwd tot 80%. In de planregel was het volgende opgenomen: 4. 2. 2 Rege/s ter plaatse van het bouwv/ak Hoofd- en bijgebouwen dienen in het bouwv/ak te worden gebouwd.
a. b. Het bouwvlak mag per bouwpercee/ voor ten hoogste het aangeduide bebouwingspercentage worden bebouwd , mits daardoor de belasting van de openbare ruimte voor parkeren , laden en lossen en/of opslag niet groter wordt dan de belasting daarvan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Met betrekking tot het parkeren heeft de bouwverordening aanvul/ende werking. Appellant merkt op dat in tegenstelling tot wat verweerder doet voorkomen , de planregels van bestemmingsplan Asten Centrumgebied niet zonder meer toelieten dat het bebouwingspercentage van 80% volledig werd benut ten behoeve van een commerciële plint. Gelet op artikel 4. 2. 2. van bestemmingsplan Asten Centrumgebied was het niet mogelijk om extra m2 aan bebouwing op te richten. In de toelichting van dit bestemmingsplan is het volgende opgenomen: 5. 3 Bestemming Centrum Het beleid Detailhande/ , horeca , dienstverlening en kantoren , kfeinscha/ige bedrijvigheid en wonen zijn van oorsprong in het centrum van Asten gelegen. Het beleid is gericht op: 1. Onderlinge uitwisseling van de diverse functies in de vorm van detailhandel , dienstverlening , kantoren , consumentverzorgende en kleinschalige ambachtelijke bedrijven en wonen is mogelijk. Horeca is uits/uitend ter p/aatse van de aanduidingen horeca toegestaan. De onderlinge uítwisse/baarheid is we/ aan voorwaarden gebonden.
A//een wanneer de situatie met betrekking tot parkeren , laden en lossen en ops/ag verslechtert zijn beperkingen opgelegd. Met de moge/ijkheid tot uitwisseling wordt bijgedragen aan de noodzake/ijke dynamíek van deze voorzieningen
www. sumrin. ni.
Asten en is het ook altijd moge/ijk om de functies af te stemmen op het aanwezige draagvlak. Extra woningen kunnen a/Ieen na afwijking worden gerea/iseerd. ¡n
4. Uitbreiding is acceptabel , immers er zijn altijd nieuwe ontwikke!ingen waarmee rekening moet worden gehouden. Op de begane grond worden niet langer beperkingen geste!d aan de diepte van de hoofdgebouwen. Wel is een maximum bebouwingspercentage van toepassing , met daarbij de voorwaarde dat de situatie met betrekking tot parkeren , laden en lossen en opslag bij een toename van de bebouwing niet mag verslechteren.
Het bouwvlak Binnen de bestemming Centrum -1 ¡s alleen een bouwv/ak opgenomen. In de meeste gevallen is dit in overeenstemming met de vigerende rege/ing. In tegenste/ling tot deze regeling zijn de uitbreidingsmogelijkheden ¡n de meeste geva/len groter , doordat op de begane grond niet langer een maximum bebouwingsdiepte voor de hoofdgebouwen ge/dt. Appellant is dan ook van mening dat er in het voorheen geldende bestemmingsplan geen sprake was van een commerciële ruimte van 1. 170 m2. Sterker nog , appellant is van mening dat iedere vergroting van de commerciële ruimte ten opzichte van hetgeen aanwezig was tijdens de inwerkingtreding van bestemmingsplan Asten Centrumgebied strïjdig zou zijn met de voornoemde planregel. Uit reactie op de zienswijze volgt dat verweerder van mening is dat er 425 m2 BVO feitelijk aan commerciële ruimte op dit moment aanwezig is. Tevens volgt dat er met dit bestemmingsplan beoogd wordt om 615 m2 extra toe te voegen aan commerciële ruimte (waarbij appellant opmerkt dat deze 615 m2 uitgaat van wat beoogd wordt toegevoegd niet wat planologisch mogelijk is). Hetgeen uiteindelijk dus resulteert in een totale oppervlakte aan commerciële ruimte van 1. 040 m2. Appellant is van mening dat , gelet op artikel 4. 4. 2 van bestemmingsplan Asten Centrumgebied , er moet worden uitgegaan van hetgeen aanwezig was ten tijde van vaststelling van het oude plan.
Nu dit tevens hetgeen is dat planologisch maximaal mogelijk was , dient 425 m2 BVO als uitgangspunt te gelden voor de bepaling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Gelet op het voorgaande is appellant van mening dat sprake is van een uitbreiding van de commerciële ruimte van 615 m2. -=
Gelet op de vaste jurisprudentie is bij een toevoeging m2 sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
van
winkelgebied met
meer
dan 500
P/antoe/ichting /adder. Zoals reeds in de zienswijzen is aangevoerd is in de plantoelichting de toevoeging van het aantal vierkante meters winkelgebied niet aan de hand van de Ladder duurzame verstedelijking gemotiveerd. Wel volgt uit de plantoelichting dat er sprake is van een
O. a. AbRvS 28 juni 2017 , r. O. 6.3 , ECLI:NL:RVS:2017:1724. 5
.
www. sumrin. nl.
aanzienlijke toename winkelgebied.
van
het winkelgebied ten opzichte
van
het voorheen aanwezige
In de plantoelichting bij het vastgestelde bestemmingsplan is hierop nog steeds geen toelichting gegeven. Waarschijnlijk is dat ingegeven door het feit dat verweerder van mening is dat de Ladder niet van toepassing is op de uitbreiding van het plan ten aanzien van commerciële ruimte. Letterlijk overweegt verweerder in de nota van zienswijzen: Gezien voorgaande is toetsing aan het afsprakenkader Detai/hande/ in de Pee/ en bespreking in het RACD dan wel het bestuur/ijk economisch overleg De Peel niet aan de orde. Gelet op hetgeen hiervoor is aangegeven over de toename van m2 aan winkelgebied is appellant van mening dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De uitbreiding van het winkelgebied dient dan ook te worden onderbouwd aan de hand van de Ladder duurzame verstedelijking. Uit het afsprakenkader Detailhandel blijkt dat er voor Asten geen behoefte is aan nieuwe winkelmeters , waardoor niet kan worden voldaan aan artikel 3. 1. 6 lid 2 Bro. In het Afsprakenkader detailhandel in de Peel (2015) is het volgende Ladder van duurzame verstedelijking.
opgenomen
over
de
2. 7 Ladder van duurzame verstede/ijking De /adder voor duurzame verstede/ijking is ¡n de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geThtroduceerd en vastge/egd als procesvereiste in het Bes/uit ruimte/ijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsp/annen de treden van de /adder moet worden doorlopen. Deze handreikíng ondersteunt decentra/e overheden bij de toepassing van de /adder. Doe/ van de ladder voor duurzame verstede/ijking ¡s een goede ruimte/ijke ordening ¡n de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stede/ijke gebieden. Met de /adder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvu/dige afweging en transparante besluitvorming bij al/e ruimtelijke en ¡nfrastructure/e besluiten nagestreefd. (Ministerie voor ¡nfrastructuur en mi/ieu , 2013) 6. 2 Detailhande/sgebieden in of aans/uitend aan bestaande winke/gebieden worden geaccommodeerd. Hiermee kunnen herstructureringsopgaven worden gerealiseerd en wordt de bestaande winkelstructuur versterkt. Bij nieuwe planologísche ontwikkelingen moet sprake zijn van een regionale behoefte en mogen geen blijvende negatieve effecten hebben op de bestaande detailhandelsstructuur. Door middel van onderzoek , motivering en afweging moet dit worden aangetoond. Een derge!ijke ontwikkeling zal worden afgestemd op subregionaal niveau
6. 5 Per saldo worden geen e\tra winkelmeters toegevoegd Om verder groei van de leegstand niet te stimuleren , worden er per sa!do geen extra winkelmeters (met uitzondering van de thans bestaande harde p!annen)
www. sumrin. nl.
het winkelaanbod in de Peel toegevoegd. Gemeenten te komen tot afname van het aantal winkelmeters. Fiuur 8. De ladder van duurzame verstedelijking aan
spannen
zich in
om
fee. ttop met de prced. ue ot pas uw pJar zodanug aar dat het pas bu de regorae behoefte Ja. ga naar trede
1 __________________________________________________-
-=
;a. u bent {oor dt, dcet) k!aa , rnet de motuee ng
Nee , ga naar trede
I Bron: Ministerie
voor
infrastructuur
en
milieu
7. 1 Detailhandelsontwikkelingen die onderbouwd moeten worden vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking , tot een maximum van 3. 500 m2 bvo. Uiteraard gaat het dan ook alleen om ¡nitiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. De toetsing ge/dt niet voor alle initiatieven. Gemeenten moeten immers ook zelf de regie kunnen houden over kleinschalige detai/handelsprojecten waarbij geen boven/okale effecten te verwachten zijn. Dit bevordert tevens de /okale dynamiek. Detailhandelsontwikke/ingen die voor regiona/e afstemming worden voorgefegd , zijn veela/ grootschalig van aard met mogelijk bovenlokale effecten. De toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee verp/icht. De RACD kan tijdens de toetsing van het detailhandelsinitiatief ook de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking van het betreffende initiatief beoorde/en. Voordeel hiervan ¡s dat de Provincie reeds over de benodigde (voor)kennis van het initiatief beschikt voor dit behandeld dient te worden ¡n het RRO. De Provincie neemt immers deel in de RACD. Volgens de ladder voor duurzame verstede/ijking , dient bij voorgenomen stede/ijke ontwikkelingen aangetoond worden dat deze voorziet in een actuele regionale behoefte.
Indien b/ijkt dat er sprake is van een regionale behoefte binnen bestaand stede/ijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering , transformatie of anderszins.
•www.
sumrin. nl.
Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling zal dus afgestemd moeten worden of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien. 7. 1. 2 Wanneer is sprake van een stedelijke ontwikkeling? Bij elke ontwikkeiing zal bekeken moeten worden wat het effectgebied ¡s en in hoeverre de ontwikkeling heeft op de bestaande structuur in het effectgebied en zo ja of dit het gewenste effect heeft. Geen ondergrens aangegeven Op basis van uitspraken van de RvS worden grofweg de volgende kaders aangegeven wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: * ßij elke nieuwe ontwikkeling , ook binnen bestaand stedelijk gebied; * 80uw van een winkel ter plaatse van een gesloopt bedrijfspand wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkelingen * Bouw supermarkt op bestaand bedrijventerrein waar geen bebouwing was ¡s een nieuwe stedelijke ontwikkeling; * Zeer kleinschalige ontwikkelingen , onder de 150 m2 , zijn geen nieuwe stedelijke ontwikkeling; 7. 2 Afstemming in de Peel Zoals eerder is aangegeven wordt in het stedelijk gebied gebruik gemaakt van een Regionale Adviescommissie Detailhandel. Om te komen tot een zo onafhankelijk mogelijke advisering , bestaat deze commissie uit een ambtelijke vertegenwoordiging met een aantal brancheorganisaties.
Voor kleinere initiatieven die ladderplichtig zijn , wordt gekozen voor afstemming in het bestuurlijk economisch overleg de Peel. Om de (schijn) van belangenverstrengeling tegen te gaan worden hiervoor niet gewerkt met een commissie bestaande uit centrummanagers of indfviduele ondernemers. Wel kunnen zij gehoord worden vanwege hun deskundige inbreng. Gelet op dit beleid ten aanzien van de toepassing van de Ladder duurzame verstedelijking voldoet het initiatief niet aan dit beleïd. Bestudering van het beleid moet erin resulteren dat al bij trede 1 van het beleid moet worden gestopt met de procedure waardoor het plan niet vastgesteld had mogen worden. Uit het kader volgt namelijk dat als er geen behoefte is aan vierkante meters winkelgebied het plan moet worden aangepast zodat er wel wordt voldaan. Nu voor Asten is bepaald dat uitbreiding van vierkante meters winkelgebied niet gewenst is , dient van uitbreiding te worden afgezien. Overigens wenst appellant hierop aan te vullen dat de HEMA in september 2023 heeft aangekondigd weg te gaan uit het huidig pand. Dit brengt een ontzettend groot vrijkomend winkelvloeroppervlak met zich mee in het centrum van Asten. Dat er nu wordt voorzien in nieuwe winkelmeters is dan ook onbegrijpelijk. In onderhavig plan is op geen enkele wijze rekening gehouden met de ontwikkelingen binnen het centrum van Asten.
8
www. sumrin. nl.
Uit de thans bekende stukken volgt niet dat het plan is besproken in het RACD dan wel n het bestuurlijk economisch overleg De Peel. Doordat dit niet ¡s gebeurd , voldoet het plan niet aan het Afsprakenkader. Appellant blijft dan ook van mening dat in de plantoelichting onvoldoende is aangetoond dat er kan worden voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking en het beleid hieromtrent van de gemeente Asten. De plan s in strijd met artikel 3. 1. 6 lid 2 Bro en met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. 2. 2. = Provinciaal beleid. Op grond van de Interim Omgevingsverordening geldend vanaf 15 april 2022 geldt voor het perceel aan de Prins Bernhardstraat 1 te Asten de aanduidingen Stedelijk gebied en Landelijke kern.
1799475. 37959C , nlay...SlU.e.t.n: , .t.d.EJ*t
SsdeIikje. ed hn4=
IvJ5
r-i E. .fl47eJ7e?nJ-: tvt. i L_J i
•
3
r
J.-ereJ3 , vOet emeenen
Reeds in de zienswijzen is onzorgvuldig is.
namens
appellant aangevoerd dat de ruimtelijke onderbouwing
In de plantoelichting is overwogen dat de ontwikkeling moet passen in de regionale afspraken. Voor de motivatie daaromtrent wordt in de toelichting verwezen naar paragraaf 3. 3. 2 (moet zijn 3. 3. 4). Niet is gemotiveerd in de plantoelichting (in deze paragraaf 3. 3. 2/3. 3. 4) of de toevoeging van het aantal vierkante meters aan winkelgebied passend is. Niet is gemotiveerd aan de hand van regionale afspraken hieromtrent of en in hoeverre hieraan wordt voldaan. In de zienswijzen is dit standpunt van appellant volledig onbesproken gelaten. Later in dit beroep zal worden ingegaan op de toename afspraken rondom de plancapaciteit per gemeente.
van
woningen in relatie tot de
9
•www. sumrin. nl.
2. 3. = Gemeentelijk beleid. Ongeacht of de Ladder Duurzame verstedelijking van toepassing is , is appellant van mening dat het initiatief in strijd is met regionale afspraken en het eigen gemeentelijk beleid van de gemeente Asten. 2. 3. 1. = Toekomstagenda 2030. In de plantoelichting wordt verwezen naar de toekomstagenda 2030. In de toelichting staat beschreven dat de gemeente wii aansluiten bij de kernkwaliteiten van de natuur en voedselproductie. Daarnaast staan beleven en genieten centraal. Het centrum is de plek voor ontmoeten , eten en drinken en ook werken. Omgevingsvisie Asten. 2. 3. 2. = In de Omgevingsvisie is het volgende opgenomen: WELK GEMEENTELIJK BELEID IS OPGENOMEN IN DE OMGEVINGSVISIE? De omgevingsvisie Asten bouwt voort op bestaand beleid. De hoofdlijnen van het gemeentelijk be/eid voor de fysieke leefomgeving zijn verwerkt in deze omgevingsvisie. Deze bestaande be/eidsnotas , -visies en -p/annen , alsmede toekomstige wiizigingen van dit beleid , blijven behouden naast de omgevingsvisie vormen een nadere uitwerking van en eentoelichting op de hoofdlijnen uit de omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie wordt vervolgens detailhandel in de Peel (2015).
verwezen
naar
onder
meer
het
en
Afsprakenkader
De hierna te bespreken passages uit de kaderafspraken komen bovendien overeen met de Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie wordt namelijk niet gesproken over uitbreiden van winkelareaal maar over behouden van: Centrumontwikkeling Behouden van het voorzieningenniveau in het centrum van Asten met een samenhangend aanbod van winke/voorzieningen , horeca , welzijn en cultuur. Gelet op de ontwikke/ingen ¡n het winkelen wordt het centrum steeds meer een gemengd gebied waar , naast winkels en horeca en evenementen , ook ruimte is voor groen , wonen en dienstverlening. Zorgen voor een aantrekkelijk en levendig centrum , waar zowel de Astenaar a/s de bezoeker graag komt en verblijft en waarjaarrond wat te beleven valt. Zoals ook uit de plantoelichting blijkt is het plan op dit moment niet passend omdat meer dan 80°/o van het bouwvlak zal worden bebouwd. Het bebouwingspercentage ¡s immers verhoogd naar 95% en er is een vergroting van de winkel-vierkante meters , In de plantoelichting wordt aangegeven dat het gaat om een vergroting van ca 600 m2 , Gelet op de Omgevingsvisie is vergroting van de vierkante meters winkelgebied niet toegestaan. Om deze reden is het plan dan ook n strijd met het eigen gemeentelijk beleid. In reactie op de zienswijzen is door verweerder overwogen dat er 615 m2 aan commerciële ruimte wordt toegevoegd ten opzichte van de huidige feitelijke situatie maar niet de
10
•www.
sumrin. nl.
planologische mogelijkheden. Verweerder geeft aan dat er geen sprake is van strijd met de Omgevingsvisie omdat er geen sprake is van nieuwe detailhandelsmeters. Appellant is van mening dat , gelet op de reactie van verweerder op de zienswijzen , niet in geschil is dat op basis van de Omgevingsvisie van de gemeente Asten , het strijdig is met gemeentelijk beleid als er m2 aan detailhandel wordt toegevoegd. Wat partijen verdeeld , is enkel de vraag of met het onderhavige bestemmingsplan er sprake is van een toevoeging van m2 detailhandel ten opzichte van bestemmingsplan Asten Centrumgebied. Verweerder is van mening (zie hiervoor de nota van zienswijzen) dat planologisch was toegestaan dat 80°/o van het bouwperceel mocht worden bebouwd voor detailhandel. Hetgeen neer komt op 1. 170 m2 aan commerciële ruimte. Daarnaast is verweerder van mening dat in het nieuwe plan 1. 040 m2 aan commerciële ruimte wordt beoogd. Verweerder komt dan ook tot de conclusie dat er een afname is van m2 commerciële ruimte. Appellant is van mening dat verweerder met bovenstaande redenering met twee maten meet. Voor de beoordeling aan het oude bestemmingsplan gaat verweerder uit van hetgeen planologisch maximaal mogelijk was , voor de beoordeling aan het nieuwe bestemmingsplan gaat verweerder uit van hetgeen beoogd wordt (dus kijkt verweerder niet naar de planologisch maximale mogelijkheden).
Als verweerder consequent was geweest , had verweerder geconcludeerd dat met het onderhavige plan 95°/o van het bouwvlak (plangebied) kan worden gebruikt ten behoeve van detailhandel. Dit is per definitie meer dan de 80% die voorheen was toegestaan. Daarnaast wijst appellant erop (zoals reeds hiervoor aangevoerd ten aanzien van de Ladder Duurzame Verstedelijking) dat onder bestemmingsplan Asten Centrumgebied een uitbreiding van de commerciële ruimte niet meer mogelijk was. Appellant blijft dan ook van mening dat het initiatief in strijd is met de Omgevingsvisie. 2. 3. 3. = Afsprakenkader detailhandel in de Peel (2015). In het afsprakenkader detailhandel in de Peel is het volgende opgenomen: l. S Conc/usie De regio de Pee/ kent een goed verzorgingsniveau a/s het gaat om de detai/handel. Gemidde/d is er in de food meer winkelvloeroppervlak per ¡nwoner dan landelijk en in de non-food is het aanta/ wvo per inwoner gelijk aan het lande/ijk gemiddeld. De leegstand in de Peel is tegelijkertijd hoog en een stuk hoger dan lande/íjk gemidde/d. Het gaat dan in het bijzonder om het aantal leegstaande vierkante meters wvo. Het percentage leegstaande winkelpanden ligt rond het /andelijk gemiddelde. De bindingsgraad van de detai/handel food ¡s tussen de 72% en 82%. Dit wijkt niet sterk af van het /andelijk gemiddelde , dat rond 80% zit.
De dagelijkse boodschappen worden dan ook over het algemeen dichtbij huis gedaan. De bindingsgraad voor non-food varieert sterk tussen gemeenten van 43% tot 74%. Dit is laag in verge/ijking tot steden , maar past wel bij soortge/ijke landelijke kernen. De bindingsgraad voor nonfood hangt meestal samen met de comp/eetheid van het winke/aanbod. De behoefte aan winkelmeters hangt nauw samen met de bestedingen van burgers. Demografie is daarom voor een belangrijke voorspe//ende factor a/s het gaat om de behoefte aan winkels voor de komende jaren.
www. sumrin. nl e
De demografische prognoses laten zien dat de landelijke Pee/gemeenten de komende 5 tot lojaar te maken za/ krijgen met een stabilisatie van het inwoneraantal en zelfs met een lichte krimp. Een lichte groei van het aantal inwoners wordt nog wel voorzien in de gemeente Helmond en Gemert-Bake/. Voor de landelijke Peelgemeenten is er vanuit demografisch oogpunt daarom de komende jaren geen behoefte meer aan uitbreiding van winkelmeters. Uit de bovenstaande passage van het toepasselijk beleid volgt dat er gn behoefte ¡s aan toevoeging van winkelmeters in de landelijke Peelgemeenten (waaronder Asten valt). zoais hiervoor aangegeven is appellant van mening dat brj een ontwikkeling ook rekening dient te worden gehouden met de regionale afspraken. Door verweerder is op voornoemd punt , dat reeds in de zienswijzen was aangevoerd , niet ingegaan omdat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Appellant is van mening dat niet alleen bij toetsing aan de Ladder rekening moet worden gehouden met regionale afspraken , maar ook dat bij toetsing aan de Interim Omgevingsverordening en het eigen gemeentelijk beleid een regionale afspraken een belangrijke rol spelen. Zoals hiervoor reeds aangegeven wordt namelijk in de eigen gemeentelijk omgevingsvisie (p. 5) verwezen naar het Afsprakenkader detailhandel in de Peel (zie tevens onderstaande afbeelding).
• sten
ntLC GtMttN0tLJC 5LP S 0P5BNON5j lr 35 b. ìflObtrtrd , )n.=cn.= • dt rnnk , .torrn$.vnrb or vrwerlt, nn eOe 0= nnovvr. 0.0 , bntaard. 314tdsnnú , , •vns. .t ,r , , , o. nn. n srn.d.toeOBrrrstge de Jm5eutfl$SvrOe. t , jO$rn&rn vœ , 00 beveo., btntvtnr , etutten , ,, vbrrTrr ,ern nldr. untvœrkrrj vœn tr nc noekvttnng aç o. . 00fdtnn u. t t. engrr1nsvttn.. , 2t5}XjdevvOc , ceovrwuktrr. ng ndedetetrna:4t , , , vn 0e=
•
•.).= ,
-
0n?O=B1dr , .cr. orvtn , vtkvnutes bn.orr!.tjkv= , , , . tr ltldlrt1P 8nt. , vovrbnOr, , , r mptr.rnv= , 3. . Ot Pn.de= , v 1 rr. œr= . . . c ___________________
-
.=
•=3.:....__._____-___-___= , , : - -=
8=, __=
-
Bron: P. 5 Omgevingsvisie 2. 3. 4. = Centrumvisie Asten. Blijkens de plantoelichting is de Centrumvtsie Asten een beleidsdocument waarmee bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden (zie paragraaf 3. 3. plantoelichting). Dit volgt bovendien ook uit de Omgevingsvisie van de gemeente Asten. In de plantoelichting is aangegeven dat de ontwikkeling passend is binnen de Centrumvisie Asten (2007). In de plantoelichting is aangegeven dat specifiek voor de onderhavige locatie in de Centrumviste is aangegeven dat deze plek zich leent voor nieuwbouw/herontwikkeling.
12
www.
sumrin. nl
Bovenstaande kaart uit de Centrumvisie Ieert dat de concentratie van winkelvoorzieningen zich niet uitstrekt over de volledige doorsteek. Duidelijk volgt uit deze kaart dat er een knip is gemaakt ten aanzien van de inrichting als commerciële plint. Ook is in de Centrumvisie het volgende bebouwing (p. 55):
opgenomen
over
het gebied
en
de gewenste
Hoek Burgemeester Wijnenstraat/Prins Bernhardstraat e. o. Onderhavige /ocatie betreft onder meer de /ocatie De Wit , waar een voormalig garagebedrijf ís gesitueerd en een grootscha/ige verontreinigíng aanwezig is. Momentee/ vormt de locatie een gat ¡n de bebouwingswand van zowe/ de Burgemeester Wijnenstraat a/s de Prins Bernhardstraat. Verder in noordelijke richting zijn aan de Prins Bernhardstraat een aanta/ winkels en horecagelegenheden gesitueerd. De doorsteek tussen het Kompas en de Prins Bernhardstraat wordt ruimtefijk niet begeleid. Omdat over de gehe/e breedte van het plangebied een kwa/iteitssprong gemaakt kan worden en er meerdere initiatiefnemers aanwezig zijn , wordt een voorste/ gedaan voor het gehele gebied , zodat een afgerond gehee/ ontstaat. De vo!gende programmatische en ruimtelijke randvoorwaarden zijn op het gebied van toepassing: Programma -=Aan de buitenzijde van het gebied dient detai/handel moge/ijk gemaakt te worden , zodat een aaneengesloten winke/circuit ontstaat; -=Aan de Markt dienen , zoals in de huidige situatie , horecage/egenheden moge/ijk gemaakt te worden; Aan het binnenterrein en boven de winkels kan voorzien worden in appartementen en stadswoningen voor diverse doelgroepen; Ondergronds dient een parkeergarage gerealiseerd te worden.
www. sumrin. nl.
Bebouwing -=De bebouwingswanden dienen een gesloten geheel te vormen met smalle doorsteken naar de binnenhoven; Het expeditiegedeelte van het Kompas kan worden afgerond met een bebouwingswand; Aan de doorsteek tussen het Kompas en de Prins Bernhardstraat dient een versmalling in het profiel gemaakt te worden , zodat de belevingswaarde toeneemt. Deze doorsteek dient begeleid te worden met aantrekkelijke functies; Verbijzonderingen in bouwvolumes op bijzondere plaatsen zorgen voor een afwisselend en aantrekke!ijk straatbeeld; -=De hoek Burgemeester Wijnenstraat/Markt vormt een belangrijke schakel tussen twee winkelgedeelten en dient als verbindend element vormgegeven te worden; -=De maximale bouwhoogte bedraagt twee bouwlagen met kap; -=Op de hoek Burgemeester Wijnenstraat/Markt kan een accent door middel van drie bouwlagen met kap vormgegeven worden. Openbare ruimte De entree van de parkeergarage dient aan de Burgemeester Wijnenstraat gesitueerd te worden; Er dienen duidelijk begrensde ruimtes te ontstaan met bebouwing georiënteerd op de binnenhoven. Op deze manier zijn geen achterzijdes van bebouwing meer zichtbaar; De binnenhoven dieneo autovrij ¡ngericht te worden; De binnenhoven dienen open en informeel van aard te zijn , mede door toepassing van korte zichtlijnen; Er dienen kleinschalige groenelementen toegevoegd te worden. Bestudering opgenomen
van het voorgenomen inìtiatief leert dat niet wordt voldaan in de Centrumvisie.
aan
het beleid zoals
Zo worden er in tegenstelling tot deze visie meer dan 2 bouwlagen gerealiseerd. Ook dient de bebouwing volgens deze visie georiënteerd te zijn op de binnenhoven. Duidelijk is uit de planregels en plankaart op te maken dat de oriëntatie van de bebouwing is gericht op de straatzijde en niet op de binnenhoven. Ook blijkt dat een parkeergarage een ontsluiting dient te kennen aan de Burgemeester Wijnenstraat. Het huidige initiatief voldoet hier niet aan. Hoewel de ontsluiting van de parkeergarage nog niet planologisch is vastgelegd volgt uit de plantoelichting duidelijk dat deze niet zal worden gerealiseerd aan de Burgemeester Wijnenstraat. Naar aanleiding van de nota zieoswijze is überhaupt de vraag of een parkeergarage wordt gerealiseerd. Tot slot is er geen enkele borging van een groene inpassing van het plan. Om bovenstaande redenen voldoet het plan dan ook niet aan het eigen beleid van de gemeente. Door verweerder is , in reactie op de zienswijze , aangegeven dat de voornoemde programmatische en ruimtelijke randvoorwaarde slechts een suggestie zijn en bedoeld zijn tot een uitnodiging om tot de gewenste kwaliteitsslag te komen. Appellant vraagt zich af wat de bedoeling is van randvoorwaarden als aan nagenoeg geen enkele van deze voorwaarde wordt voldaan. De parkeergarage en diens ontsluiting zijn niet 14