Document · PDF

Vast te stellen exploitatieplan Bronbeeklaan 66

Politieke Avond 27 september 2023, gemeente ArnhemBij agendapunt: Vaststellen: Bestemmingsplan Chw Bronbeeklaan 66 en het exploitatieplan Bronbeeklaan 6619.594 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

EXPLOITATIEPLAN BRONBEEKLAAN 66 GEMEENTE ARNHEM versie 3 mei 2023

INHOUD Hoofdstuk 1 Algemeen........................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................. 4 1.2 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 4 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ........................................................... 5 1.4 Doel en functie van het exploitatieplan ..................................................................................................... 5 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan............................................................................................................ 6 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ..................................................................................................... 7 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................................................................ 8 2.1 Bouwrijp maken ........................................................................................................................................

8 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ......................................................................................................................... 8 2.3 Woonrijp maken........................................................................................................................................ 8 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving ....................................................................................................... 9 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................................ 10 4.1 Ruimtegebruik ......................................................................................................................................... 10 4.2 Eigendomssituatie ................................................................................................................................... 10 4.3 Programma ............................................................................................................................................. 11 4.4 Kosten van inbrengwaarden .................................................................................................................... 11 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ...................

11 4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) .................................................................. 11 4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) ............................................................................ 11 4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden ...................................................................................................... 12 4.5 Overige kosten ........................................................................................................................................ 12 4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) ............................................................................................. 12 4.5.2 Bodemsanering (artikel 6.2.4.b Bro) ................................................................................................. 12 4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) ............................................................................ 12 4.5.4 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) ................................................................................................. 12 4.5.5 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) .................................................................................................................

13 4.5.6 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro) ......................................................................................................... 13 2

4.6 Opbrengsten ........................................................................................................................................... 13 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ............................................................................................ 13 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) .......................................... 14 4.6.3 Overzicht opbrengsten ..................................................................................................................... 14 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik................................................................................................. 14 4.8 Resultaat ................................................................................................................................................. 14 4.8.1 Parameters ....................................................................................................................................... 14 4.8.2 Fasering ............................................................................................................................................ 15 4.8.3 Netto contante waarde ....................................................................................................................

16 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten.............................................................. 16 4.10 Berekening exploitatiebijdrage .............................................................................................................. 17 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels ................................................................................................................ 18 5.1 Fasering ................................................................................................................................................... 18 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................. 19 1 Begrenzing van het exploitatiegebied............................................................................................................. 20 2 Exploitatieopzet ............................................................................................................................................. 20 3 Regels ............................................................................................................................................................ 21 Artikel 1 fasering ...........................................................................................................................................

21 4 Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ............................................................... 22

DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN

1.1 AANLEIDING De gemeente Arnhem beoogt het gebied van het gebouw Bronbeeklaan 66 te transformeren van een geheel verzorgingstehuis voor senioren (bestemming Maatschappelijk) naar een gebouw met woonfuncties. Dit is vertaald in het bestemmingsplan ‘Bronbeeklaan 66’ waarin het plan voor dit gebied planologisch en juridisch verder is uitgewerkt. De gemeente is bloot eigenaar van het perceel dat in erfpacht is uitgegeven. Het erfpachtcontract voorziet niet in kostenverhaal. De gemeente acht het verder nodig locatie-eisen te stellen, in dit geval door een faseringsregel met een planning van de realisatie op te nemen. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten en het voldoen aan locatie-eisen niet anderszins verzekerd is.

1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een juridisch bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde: •

In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).

•

Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.

•

Grondeigenaren/zakelijke rechten en gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3.

•

Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.

•

Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.

•

Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6.

•

Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.

In deel B paragraafsgewijs aan de orde: •

Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1).

•

Exploitatieopzet (hoofdstuk 2).

•

Regels (hoofdstuk 3).

•

Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels (hoofdstuk 4).

De volgende bijlagen zijn opgenomen: Bijlagen bij deel B Kaart exploitatiegebied, bijlage 1

Bijlagen bij deel A Taxatierapport inbrengwaarden en uitgifteprijs, bijlage 2 Invulling plankostenscan, bijlage 3

1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘Bronbeeklaan 66’.

1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en sturing te geven aan het grondgebruik door middel van een eis over de fasering. Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Deze kosten moeten worden verhaald op degenen die de in het bestemmingsplan geboden (ver)bouwmogelijkheden benutten. Het kostenverhaal, als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), is niet verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) geeft hierover uitvoeringsbepalingen in afdeling 6.2. De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.

1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN Het exploitatieplangebied bestaat uit die gronden binnen het bestemmingsplangebied die kwalificeren als aangewezen bouwplan (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.2.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd. Dat betreft het bestaande gebouw en het daarom heen gelegen privéterrein met onder meer de parkeergelegenheid. Dat leidt tot een afbakening van het exploitatieplangebied als aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1. De kaart van het exploitatieplangebied is verkleind in onderstaande figuur opgenomen:

Figuur 1: Exploitatieplangebied

1.6 JAARLIJKSE HERZIENING EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een anterieure of posteriuere overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Daarbij valt te denken aan regels over faseringen tussen werken, werkzaamheden en maatregelen en/of bouwplannen en aan regels over specifieke woningbouwcategorieën. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.

Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN 2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied zijn geen werken en werkzaamheden voorzien.

2.2 AANLEG NUTSVOORZIENINGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen zijn geen werken en werkzaamheden voorzien.

2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het exploitatiegebied zijn geen werken en werkzaamheden voorzien.

HOOFDSTUK 3 GRONDEIGENAREN EN VERWERVING De gemeente is bloot eigenaar van het exploitatiegebied en heeft het gebied (het perceel) in erfpacht uitgegeven. De gemeente wenst de volledige eigendom van het exploitatiegebied te verwerven om zich er zodoende van te verzekeren dat de bestemming binnen afzienbare tijd wordt gerealiseerd en wel voor gebruik door de doelgroepen die de gemeente daarvoor nodig acht (artikel 3.3 van het bestemmingsplan). De kaart van het exploitatiegebied vormt daarom tevens de kaart van het te verwerven eigendom. Wat in dit verband onder afzienbare tijd wordt verstaan is toegelicht in par. 5.1 (toelichting op de faseringsregel).

HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: •

Een raming van de inbrengwaarden van de gronden (inclusief peildatum)

•

Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum)

•

Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum)

•

Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden

•

Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen

•

De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden

Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan.

Leeswijzer berekening exploitatiebijdrage Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.

4.1 RUIMTEGEBRUIK Het beoogde ruimtegebruik van het bestaande gebouw is wonen en verder het gebruik van de omliggende grond als erf met parkeren, alles conform het bestemmingsplan.

4.2 EIGENDOMSSITUATIE Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven is de gemeente bloot eigenaar en heeft zij het perceel in erfpacht uitgegegeven.

4.3 PROGRAMMA Voor wat betreft het programma is gerekend met de volgende hoeveelheden van diverse prijscategorieën woningen Woningbouwprogramma Bronbeeklaan 66 Woningcategorie

Aantal

Sociale huur

41%

Vrije sector

59%

Totaal

100%

Tabel 1: Programma

4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN

4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARD EN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied is door middel van een taxatie, verricht door Gloudemans, gevestigd te 5201 GA 's-Hertogenbosch, namens deze is de taxatie uitgevoerd door de heer ir. ing. T.A. te Winkel MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen en Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT586908102, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 6207912. Voor de opstallen zijn geen waarden opgenomen, aangezien oogmerk is het bestaande pand te verbouwen. Er is om die reden geen sprake van een inbrengwaarde van te slopen opstallen. Het rapport van de taxatie is opgenomen als bijlage 2.

4.4.2 INBRENGWAARDEN VRIJMAKEN GRONDEN (ARTIKEL 6.2.3.C BRO) Voor zover aan de orde (vrijmaken van het erfpachtrecht) zijn de kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten meegenomen in het taxatierapport inbrengwaarden als genoemd in de vorige paragraaf.

4.4.3 INBRENGWAARDEN SLOOPKOSTEN (ARTIKEL 6.2.3.D BRO) Er is geen sloopnoodzaak om welke reden geen sloopkosten zijn opgenomen.

4.4.4 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN Inbrengwaarde Inbrengwaarde

Eigenaar

Bedrag op prijspeil

Inbrengwaarde

Gemeente Arnhem

1.100.000

Totaal

1.100.000

Tabel 2: Inbrengwaarden

4.5 OVERIGE KOSTEN 4.5.1 ONDERZOEKSKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.A BRO) Er zijn geen kosten in verband onderzoek voorzien.

4.5.2 BODEMSANERING (ARTIKEL 6.2.4.B BRO) Er zijn geen kosten in verband met bodemsanering voorzien.

4.5.3 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Er zijn geen kosten van bouw- en woonrijp maken

4.5.4 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van plankosten in werking getreden. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Invulling van de scan is te vinden in bijlage 3 ‘Invulling plankostenscan’. Er is gebruik gemaakt van de uurtarieven volgens de versie van 1 januari 2021. In verband met het prijspeil dat in het exploitatieplan is gehanteerd is uitgegaan van een tariefsverhoging van 3% per 1 december 2021 naar 1 december 2023. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen leidt tot de resultaten van onderstaande tabel.

Plankosten Product / activiteit

Uren EUR prijspeil 1-1-2021 EUR prijspeil 1-1-2023

Verwerving

198

25.280

26.038

Stedenbouw

334

42.752

44.035

Ruimtelijke ordening

323

41.400

42.642

Civiel en cultuur techniek

4.224

4.351

Landmeten / vastgoedinformatie

Communicatie

Management

335

48.852

50.318

Planeconomie

167

21.415

22.057

Totaal

198

183.923

189.441

Tabel 3: Plankosten

4.5.5 RENTE (ARTIKEL 6.2.4.N BRO) Er is geen sprake van historische rentekosten.

4.5.6 PLANSCHADE (ARTIKEL 6.2.4.L BRO) Er zijn geen kosten in verband met planschade voorzien.

4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro. 4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald op basis van het programma zoals genoemd in par. 4.3. De onderbouwing van de geraamde opbrengsten is opgenomen in het taxatierapport van bureau Gloudemans, bijlage 2 en het resultaat is in onderstaande tabel weergegeven. Grondopbrengst Categorie

EUR

gemiddelde per woning (EUR)

Woningbouw

1.950.000

36.111

Totaal

1.950.000

Tabel 4: Uitgifteprijs

4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGE N DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Er is geen sprake van subsidies.

4.6.3 OVERZICHT OPBRENGSTEN In onderstaande tabel zijn de opbrengsten aan de hand van het veronderstelde programma per kavel samengevat. Grondopbrengst Categorie

EUR

Woningbouw

1.950.000

Totaal

1.950.000

Tabel 5: Programma en grondopbrengsten voor het perceel

De netto contante waarde van de opbrengsten bedraagt € 1.855.994,81.

4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Er is sprake van één perceel waarvan de verbouwing in zijn geheel is voorzien. De exploitatiebijdrage is daarom berekend voor dit totale perceel.

4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2023. De fasering van kosten en opbrengsten is opgenomen in het overzicht Jaarschijven, bijlage 12. 4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.

Parameters Modelfactor

Jaar

Prijspeildatum

1 januari 2023

Startdatum exploitatie

1 januari 2023

Contante waarde datum

1 januari 2023

Laatste moment kosten of opbrengsten

31 december 2027

Einddatum exploitatie

31 december 2027

Aantal jaar exploitatieduur

Aantal jaar contant maken

Rente

1,4%

Disconteringsvoet

Opbrengstenstijging

Variabel

Kostenstijging

Variabel

Tabel 6: Parameters ten behoeve van de exploitatieopzet.

De opbrengstenstijging voor de jaren 2023, 2024/2025 en 2026 en verder is respectievelijk 0,0%, 1,0% en 2%. Ten aanzien van de kostenstijging betreft dit respectievelijk, 4,0%, 3,0% en 2%. De parameters zijn conform gemeentelijk beleid.

4.8.2 FASERING Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. De fasering is in onderstaande tabel en in bijlage 4 weergegeven. Fasering Betreft

Begin

Einde

Verwerving

1-1-2023

31-12-2023

Plankosten

1-1-2023

31-12-2023

Uitgifte

1-1-2027

31-12-2027

Tabel 7: Fasering

4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven. FINANCIEEL Investeringen

Opbrengsten Bedrag

Verwerving

€ 1.100.000,00

Onderzoek en milieukosten

€ 0,00

Sloopkosten

€ 0,00

Saneringskosten

€ 0,00

Grondwerk

€ 0,00

Bouwrijpmaken

€ 0,00

Woonrijpmaken

€ 0,00

Civiele constructies en kunstwerken

€ 0,00

Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten

Hoeveelheid

Woningen

€ 1.950.000,00

€ 0,00 € 0,00

Planschade

€ 0,00

Bovenwijkse voorzieningen

€ 0,00

Fondsvorming

€ 0,00

Fiscale kosten

€ 0,00

Overige kosten

€ 0,00

Rente boekwaarde

€ 0,00 Subtotaal woningbouw € 1.289.441,00

Subtotaal opbrengsten

Kostenstijging

€ 17.416,79

Opbrengstenstijging

Te realiseren rentekosten

€ 74.735,30

Te realiseren renteopbrengsten

Totaal investeringen

€ 189.441,00

Voorbereiding en toezicht

Subtotaal investeringen

Bedrag

Woningbouw

€ 1.381.593,09

€ 1.950.000,00 € 99.168,24 € 0,00

Totaal opbrengsten

€ 2.049.168,24

Eindwaarde

€ 667.575,16

31-12-2027

Boekwaarde kosten

€ 0,00

Contante waarde

€ 604.643,39

1-1-2023

Boekwaarde opbr.

€ 0,00

Nominale waarde

€ 660.559,00

Boekwaarde saldo

€ 0,00

Tabel 8: Financieel resumé

4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENGSTEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor dit exploitatieplan ziet dit er als volgt uit.

Macro aftopping Totaal inbrengwaarde van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten

NCW per 1-1-2023 € 1.066.364,26 € 184.987,17 € 1.251.351,43

Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten

€ 0,00 € 1.251.351,43

Totale opbrengsten uitgiften

€ 1.855.994,81

Maximaal te verhalen kosten

€ 1.251.351,43

Tabel 9: Maximaal te verhalen kosten

Het blijkt dat er geen sprake is van macro aftopping en dat de kosten kunnen worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte conform het bedrag zoals opgenomen in paragraaf 4.6.3. Het bedrag aan verhaalbare kosten is € 1.251.351,43.

4.10 BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. In dit geval wordt de exploitatiebijdrage berekend voor het enige perceel van het exploitatieplangebied, namelijk voor de verbouwing van het bestaande pand. Dit betekent dat de exploitant die een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel, het bedrag betaalt zoals dat is berekend voor dit perceel. Bruto exploitatiebijdrage NCW per 1-1-2023 Aantal gewogen eenheden Te verhalen per eenheid Bruto bijdrage

Gemeente Arnhem 54 23.173 1.251.351

Tabel 10: Bruto-exploitatiebijdrage voor het perceel

Degene die een vergunning voor het bouwen vraagt, heeft op grond van artikel 6.19 Wro, recht op aftrek van de inbrengwaarde (zie par. 4.4 en het taxatierapport, bijlage 2) en van de kosten die tot aan de vergunningaanvraag zijn gemaakt op die kavel. Een aftrek op dit laatste onderdeel is in de onderhavige situatie niet aan de orde; er zijn geen kosten voor geraamd in dit exploitatieplan. Door toepassing van die aftrek ontstaat een netto-exploitatiebijdrage. De aftrek van deze kosten kan, volgens artikel 6.19, niet hoger zijn dan het daarvoor in het exploitatieplan geraamde bedrag. De gemeente vraagt een onderbouwing van de gemaakte kosten aan de hand van facturen.

HOOFDSTUK 5 TOELICHTING OP DE REGELS

5.1 FASERING In artikel 1 is een faseringsregel opgenomen. Gezien de woningbehoefte zoals die geldt in de gemeente Arnhem en in het bijzonder de behoefte aan de categorieën zoals die zijn voorzien in het bouwprogramma, heeft de gemeente belang bij een snelle realisatie van de woningtypen en prijscategorieën van dit bouwprogramma en met name het aandeel sociale woningbouw. Volgens paragraaf 4.3 van de Toelichting op het bestemmingsplan is daar in de stad grote behoefte en volgens paragraaf 4.4. van die Toelichting is er voor de periode 2017-2027 behoefte aan een netto toevoeging van circa 13.500 te realiseren woningen voor de subregio Arnhem en omgeving waarvan 8.000 voor Arnhem en is er voor het gebied van de woondeal tussen het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeenten alleen al tot 2025 een minimale bouwproductie van 15.000 woningen nodig. Voor de locatie Bronbeeklaan 66 betreft het belang het realiseren van het bouwprogramma zoals mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan (en zoals nader aangegeven met de percentages voor sociale huur, vervat in artikel 3.3 van het bestemmingsplan) en zoals weergegeven in paragrafen 4.3 (met onderliggende grondprijzen van de prijscategorieën als bedoeld in paragraaf 4.6.1) van de Toelichting exploitatieopzet. Voor het voldoen aan de woningbehoefte is realisatie van de bestemming nodig.

Daarvoor is een termijn van 5 jaar opgenomen in de faseringsregel. Om tot deze realisatie te komen is rekening gehouden met de tijd die nodig is om tot onteigening te komen en een tenderprocedure te volgen om te komen tot verkoop van het perceel met de voorwaarde van verbouwing conform de bestemming. Na deze verkoop gaat er tijd gemoeid met het opstellen van een verbouwplan en het opstellen van de vergunningaanvraag. De termijn van 5 jaar geldt vanaf 1 januari 2023.

HOOFDSTUK 6 TOELICHTING OP DE BIJLAGEN VAN DEEL A EN DEEL B

Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A; de bindende bijlage horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. Toelichting bijlagen deel A

1. Taxatierapport inbrengwaarden en uitgifteprijs, bijlage 2 Deze bijlage bevat een rapportage van de taxatie van de inbrengwaarden en de uitgifteprijs

2. Invulling plankostenscan, bijlage 3 Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als ‘plankostenscan’), is toegepast.

3. Jaarschijven, bijlage 4 Deze bijlage geeft inzicht in de gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten.

Toelichting bijlagen deel B

1. Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan en tevens de te verwerven gronden. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A, paragraaf 1.5.

DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN

1 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED

Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1.

2 EXPLOITATIEOPZET De exploitatieopzet bestaat uit de tabellen 1 tot en met 10. De bruto-exploitatiebijdrage, die gehanteerd wordt bij het verbinden van een betalingsvoorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt bepaald op het bedrag zoals opgenomen in onderstaande tabel 11, tot stand gekomen door de stappen zoals gezet in de tabellen 1 tot en met 10. Als een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend wordt daaraan de bruto-exploitatiebijdrage gekoppeld die hoort bij de kavel waar de gronden van de aanvraag zich in bevinden en wel zoals opgenomen in tabel 11. Bruto exploitatiebijdrage NCW per 1-1-2023 Aantal gewogen eenheden Te verhalen per eenheid Bruto bijdrage

Gemeente Arnhem 54 23.173 1.251.351

Tabel 11: Bruto-exploitatiebijdrage

Op de bruto-exploitatiebijdrage worden op grond van artikel 6.19 Wro, twee posten in mindering gebracht: 1. De inbrengwaarde voor de gronden van de betreffende kavel(s) waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd; 2. De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die de aanvrager heeft gemaakt voor de kavels tot het moment van het indienen van de aanvraag. Een aftrek op dit onderdeel is in de onderhavige situatie niet aan de orde; er zijn geen kosten voor geraamd in dit exploitatieplan. Met het in mindering te brengen van deze twee aftrekposten op de bruto-exploitatiebijdrage wordt de nettoexploitatiebijdrage bepaald en opgenomen in het betalingsvoorschrift in de omgevingsvergunning.

3 REGELS

ARTIKEL 1 FASERING Voor de realisatie van het bouwprogramma, zoals dat is aangegeven in tabel 1 van de exploitatieopzet en in paragraaf 4.8.2 van de Toelichting op de exploitatieopzet, geldt een realisatietermijn van 5 jaren gerekend vanaf 1 januari 2023. De vergunning voor het bouwen dient binnen 5 jaren te zijn aangevraagd, gerekend vanaf 1 januari 2023.

4 BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEGEBIED, DE EXPLOITATIEOPZET EN DE REGELS

Kaart exploitatiegebied, bijlage 1

R o se n d a a l se w e g

Gemeente Arnhem, Sectie U, Nr 53 2

306

138 139

324 83-229 1

140 141

280

9 84

81 35-1 1

44 7 84

279

K l o o st e rs tr a a t

33 87-1

352 47

307

351

1671

66-66/73

A 64

1695

1533 1

1821 3

1822 5

1535

551

305 1832 1536 7A

1727

1447

306

1833

1723

1537

7 3

188 1834

7 1 69

1835

voor akkoord

1 829

Br onbeekl aan

779

1654 11

1 405

1828

Tekeningnummer 50

1825

1406

Gemeente Arnhem

2022-ARN-A1117

Exploitatiegebied Paasbergflat 48

403

1 83 1

404 1801

Getekend

Gewijzigd

Datum

RvG

Schaal

Gecontroleerd

Opp. ± 8508 m2 Eusebiusbuitensingel 53

1 :1000

Postbus 2142

Formaat

Datum

6802 CC Arnhem

16-11-2022

6825 HZ Arnhem

1434

1802

7 5

Taxatierapport Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Opdrachtgever

Gemeente Arnhem Kenmerk

2934.9-T1d1/sn/s Taxateurs

T.A. (Bertold) te Winkel S. (Sebastiaan) Nonnekens Datum

10 februari 2023 Status

Definitief

Versie 1-18.7

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 2.

Arnhem

Titel

: Taxatierapport | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Opdrachtgever

: Gemeente Arnhem

Kenmerk

: 2934.9-T1d1

Taxateurs

: ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT : S. Nonnekens BBE

Datum

: 10 februari 2023

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

2934.9-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting ................................................................................................... 5

Opdracht .......................................................................................................... 7 2.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 7 2.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 7 2.3. Taxateurs........................................................................................................................... 7 2.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 7 2.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 8 2.6. Doel van de taxatie ............................................................................................................ 8 2.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 8 2.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 8 2.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 9 2.10.

Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs ............................................................................. 9 2.11. Stukken............................................................................................................................ 10 2.12. Opname ........................................................................................................................... 10 2.13. Mate van inspectie .......................................................................................................... 10 2.14. Peildatum ......................................................................................................................... 10 2.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................. 10 2.16. Versies ............................................................................................................................. 11 2.17. Aansprakelijkheid ............................................................................................................ 11 2.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT ........................................................................................ 11 2.19. Publicatie ......................................................................................................................... 11 2.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht .................................................................................... 11 2.21. Algemene voorwaarden .................................................................................................. 11

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 12 3.1. 3.2.

Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 12 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 13

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 14 4.1. Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 14 4.2. Rechthebbende ............................................................................................................... 14 4.3. Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 15 4.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 15 4.5. Vergunningen .................................................................................................................. 17 4.6. Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 17 4.7. Zakelijke rechten ............................................................................................................. 18 4.8. Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 18 4.9. Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 18 4.10. Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 21

Uitgangspunten waardering ......................................................................... 22 5.1. 5.2. 5.3.

Inleiding ........................................................................................................................... 22 Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 22 Gebruikte methode .......................................................................................................... 23

Waardering inbrengwaarde .......................................................................... 24 6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding ........................................................................................................................... 24 Inbrengwaarde recht van erfpacht................................................................................... 24 Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 24

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Waardering uitgifteprijs ................................................................................ 28 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.

Blad 4.

Inleiding ........................................................................................................................... 28 Programma ...................................................................................................................... 28 Grondwaarde sociale huurwoningen ............................................................................... 29 Grondwaarde vrije sector ................................................................................................ 30 Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 32

Conclusie ....................................................................................................... 33 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8.

Inbrengwaarde erfpachter ............................................................................................... 33 Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 33 Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 34 Back-testing ..................................................................................................................... 34 Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 34 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 35 Finale raming inbrengwaarden: ....................................................................................... 35 Raming van uitgifteprijs ................................................................................................... 36

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 37

10.

Bijlagen .......................................................................................................... 38

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 5.

Samenvatting Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als de Paasbergflat gelegen aan de Bronbeeklaan 66 te Arnhem. De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als: gemeente Arnhem

sectie

nummer

grootte

0.85.08 ha

te taxeren gedeelte 0.85.08 ha

Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met het opstellen van een exploitatieplan. Hierin is verzocht de inbrengwaarde en uitgifteprijs van de onroerende zaak te bepalen. Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde/uitgifteprijs geschat op: Inbrengwaarde erfpachter a. Inbrengwaarde gronden: € 1,00 (zegge: één euro) b. Inbrengwaarde opstallen: Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats. c. Kosten van vrijmaken van rechten: Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro) d. Sloopkosten: Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats. Inbrengwaarde bloot eigendom a. Inbrengwaarde gronden: € 1.000.000,00 (zegge: één miljoen euro) b. Inbrengwaarde opstallen: Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van erfpachter.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 6.

c. Kosten van vrijmaken van rechten: Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00 (zegge: honderdduizend euro) d. Sloopkosten: Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats Raming van uitgifteprijs Uitgifteprijs gronden: € 1.950.000,00 (zegge: één miljoen negenhonderdvijftig euro)

Bij deze waardering zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Opdracht

2.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

2.2.

Gemeente Arnhem De heer R. den Boeft Postbus 99 6800 AB ARNHEM 0800 1809 remco.den.boeft@arnhem.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

2.3.

Blad 7.

Gloudemans De heer T.A. te Winkel Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 btewinkel@gloudemans.nl

Taxateurs Taxateurs

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur MG730254895 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)

De taxateurs verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.

2.4.

Opdrachtverstrekking Op 2 februari 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

2.5.

2.6.

Blad 8.

Onafhankelijkheid a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. b.

Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Doel van de taxatie Het doel van de taxatie inbrengwaarde is inzicht te geven in de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Dit houdt in dat de taxatiewerkzaamheden onafhankelijk zullen moeten gebeuren. Hieraan stelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State strengere eisen conform het NRVT. Voor de taxatie zullen taxateurs dan ook rekening houden met de wettelijke eisen, alsmede de jurisprudentie van de Afdeling. In het verlengde hiervan is verzocht de uitgifteprijs van de onroerende zaak te bepalen.

2.7.

Type taxatie Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang Het te waarderen omvat het recht van erfpacht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is lokaal bekend als de “Paasbergflat” en kadastraal bekend als gemeente Arnhem, sectie U nummer 53.

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 2934.9-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

2.9.

Blad 9.

Taxatiebasis De inbrengwaarde bestaat volgens artikel 6.2.3 Bro uit de volgende kosten: Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Aangezien het taxatierapport is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Nu bij de bepaling van de inbrengwaarde moet worden aangesloten bij het wettelijk kader als bedoeld in artikel 40 b t/m f Onteigeningswet, hanteren taxateurs als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie.

2.10.

Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs Taxateurs hebben voor het bepalen van de inbrengwaarde/uitgifteprijs kennis genomen van de jurisprudentie ten aanzien van te handhaven opstallen. In het ontwerpbestemmingsplan “Chw Bronbeek 66” is aangegeven dat renovatie de voorkeur geniet boven sloop. De gemeente heeft aangegeven de bestaande opstallen te handhaven en niet te slopen. In de uitspraak van de Raad van State ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839 is een vergelijkbare casus waarin de opstallen gehandhaafd blijven (niet gesloopt worden) en hierom niet meegenomen hoeven worden tot de inbrengwaarde.

Uitsnede RvS ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839

Taxateurs zullen voor het bepalen van de inbrengwaarde en uitgifteprijs de opstallen derhalve buiten beschouwing laten.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

2.11.

Blad 10.

Stukken De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e. f. g.

kadastrale informatie (bijlage 1) uittreksel Kamer van Koophandel – Stichting Zorgwonen Bronbeek (bijlage 2) erfpachtakte 1968 – Bronbeeklaan 66-68 (Hyp4 3516/79) (bijlage 3) ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl informatie op bagviewer.kadaster.nl informatie over het energielabel op www.EP-online.nl

2.12.

Opname De taxateurs hebben de onroerende zaak op 18 januari 2023 bezocht en opgenomen, in aanwezigheid van de heer D. zur Lage (adviseur erfpachter) en de heer ing. H.W. Bijsterbosch (adviseur opdrachtgever).

2.13.

Mate van inspectie Tijdens de opname is het gehele object opgenomen behoudens de technische ruimte en diverse zelfstandige wooneenheden. Taxateurs hebben niet alle zelfstandige wooneenheden opgenomen aangezien er een grote mate van repetitie in het object aanwezig is.

2.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 1 januari 2023. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

2.15.

Reactie van opdrachtgever Op 8 februari 2023 is een concepttaxatierapport (met kenmerk 2934.9-T1c1) verstrekt aan opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever een reactie gegeven op het conceptrapport. Er is aangegeven dat er een nieuwe plankostenscan beschikbaar is, deze hebben taxateurs verwerkt in de tweede conceptrapport (met kenmerk 2934.9-T1c2). Op 9 februari 2023 is een tweede conceptrapportage (met kenmerk 2934.9-T1c2) verstrekt aan opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever aangegeven dat deze conceptrapportage zonder aanpassing definitief gemaakt mag worden. Op 10 februari 2023 is een definitieve rapportage verstrekt aan opdrachtgever.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

2.16.

Blad 11.

Versies Taxateurs hebben voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt. #

Kenmerk

Taxatietype

Status

Peildatum

1. 2. 3.

T1c1 T1c2 T1d1

Volledige taxatie Volledige taxatie Volledige taxatie

Concept Concept Definitief

01-01-2023 01-01-2023 01-01-2023

Verzenddatum 08-02-2023 09-02-2023 10-02-2023

Is de afwijking in totaal meer dan 5% 2: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t. Tot heden zijn 3 versies verstrekt aan opdrachtgever.

2.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

2.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

2.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

2.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).

2.21.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

2 Dit betreft de afwijking tussen het laatste concept(en) en definitieve rapportage. Het verschil tussen één eerdere definitieve

rapportage en vernieuwde rapportage zal kunnen worden teruggelezen in de back-testing (§8.4). 2934.9-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Algemene en bijzondere uitgangspunten

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 12.

Titelonderzoek Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 4.7. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 4.4. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 13.

Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van de onroerende zaak is niet ingemeten conform de NEN 2580. Dit gelet op het feit dat de opstallen buiten beschouwing worden gelaten (zie voor meer informatie § 2.10). Derhalve is aansluiting gezocht bij oppervlakte gegevens uit het Kadaster. Op het moment dat deze oppervlakte afwijkt van de feitelijke situatie dient de taxatie hierop te worden geactualiseerd.

3.2.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum. In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij de waardering rekening dient te worden gehouden.

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

Blad 14.

Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak

4.1.

Kadastrale omschrijving gemeente Arnhem

sectie

nummer

grootte

0.85.08 ha

te taxeren gedeelte 0.85.08 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

4.2.

Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 21 november 2022) berust het eigendom van de onroerende zaak bij: Eigendom Gerechtigde Adres Postcode Plaats

Gemeente Arnhem Eusebiusbuitensingel 53 6828 HZ ARNHEM

Recht van erfpacht Gerechtigde Adres Postcode Plaats

Stichting Zorgwonen Bronbeek Lochtstraat 61 5126 ER GILZE

Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem

4.3.

Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan de Bronbeeklaan 66-68 in Arnhem. De onroerende zaak is bereikbaar via de Bronbeeklaan. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen aangetroffen.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

4.4.

Blad 15.

Uitsnede NVM GeoWeb

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een complex met (on-)zelfstandige wooneenheden, plaatselijk bekend als de Paasbergflat. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen aangetroffen. Ten tijde van de opname bleek dat de verdiepingen van de opstal zich grotendeels in oorspronkelijke staat bevonden. Vanaf de voorzijde gezien in het linker stramien waren nieuwe balustrades aangebracht. Op de begane grond waren een aantal wooneenheden groter gemaakt en voorzien van een nieuwe badkamer en/of keuken, echter niet op uniforme wijze. Verder was er sprake van braakschade en opengebroken plafonds. De installaties waren ten tijde van de opname niet toegankelijk. Bouwjaar: Vloeroppervlak:

1968-1970 3 4.958 m² bvo 4

3 De BAG-viewer geeft een oorspronkelijk bouwjaar 1900 aan. Zoals in de erfpachtakte (1968) is benoemd mag de grond

uitsluitend worden gebezigd voor het bouwen en hebben van een bejaardenhuis met aanhorigheden. Taxateurs nemen hierom aan dat de bouw binnen twee jaar naar uitgifte is gerealiseerd. 4 Taxateurs hebben deze informatie gebaseerd op basis van een inmeting (bijlage 4) verzorgd door bouwkostendeskundigen van Vaecon. Hierin is zichtbaar dat er een bruto vloeroppervlak aanwezig is van 4.958 m2 bvo. 2934.9-T1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Arnhem&id=fde9c9f2-56cf-499f-b360-65886fa6b7f5