Stec groep - Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost Rijnpark en Schaapsdrift 12 juli 2023

2

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding

3

1.1 1.2

3 4

Aanleiding Leeswijzer

Kansrijke verschijningsvormen werkfuncties

5

2.1 2.2

6 6

Uitgangssituatie en beoogde plannen Rijnpark en Schaapsdrift Kansrijke verschijningsvormen werkfuncties

Marktbehoefte

8

3.1 3.2 3.3

8 9 11

Marktbehoefte programma werken Kansrijk programma werken Rijnpark Kansrijk programma werken Schaapsdrift

Succesvoorwaarden voor ontwikkeling 4.1 4.2 4.3 4.4

Uitgangspunt: maximaal mengen van functies binnen Schaapsdrift en Rijnpark, alleen uitzondering wanneer het écht niet past Flexibel en adaptief programmeren Keuzes voor invulling Rijnpark en Schaapsdrift vragen om brede blik rondom economie in Arnhem Betaalbaarheid is een belangrijke succesvoorwaarde

13 13 16 16 17

Bijlage A: Profielen kansrijke verschijningsvormen werkfuncties

18

Bijlage B: Analyses marktbehoefte

21

B1. Ruimtevraag bedrijfsruimte B2. Ruimtevraag kantoren B3. Ruimtevraag voorzieningen

21 31 34

Bijlage C: Methodiek menganalyse

42

Bijlage D: Voorbeelden gemengde woon-werkgebieden

46

Bijlage E: Voorbeelden ‘makersplaatsen’

51

Foto voorkant: BK Makelaars

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeente Arnhem wil de Spoorzone Arnhem-Oost ontwikkelen tot een gemengd woonwerkmilieu. Het gaat hierbij om het gebied tussen het AKZO-terrein, Kenniscampus regio Arnhem en Industriepark Kleefse Waard (IPKW). Specifiek vindt transformatie van bedrijvigheid plaats in twee deelgebieden van Spoorzone Arnhem-Oost. Het gaat hierbij om een gedeelte van Schaapsdrift en bedrijventerrein Rijnpark: • Schaapsdrift telt nu zo’n 13.000 m2 bedrijvigheid, geeft u aan. Het gaat vooral om winkels voor grote detailhandel, maar bijvoorbeeld ook een drukkerij en wat dienstverleners. Met 100 banen wordt het gebied arbeidsextensief gebruikt. Uw ambitie is om het aantal banen in Schaapsdrift te laten groeien parallel aan het aantal toe te voegen woningen. Daarnaast bevindt zich in het gebied het Woonzorgcentrum Vreedenhoff (Innoforte) met zo’n 300 banen. • Bedrijventerrein Rijnpark is fors groter en omvat zo’n 200.000 m2 bedrijvigheid. Het gaat om bedrijven in een breed scala aan sectoren. Ook hier wilt u het aantal banen verhogen. Daarnaast moeten maatschappelijke voorzieningen die ook voor werkgelegenheid zorgen een plek krijgen in het gebied. Uw streven is om zo’n 7.000 woningen en zo’n 5.000 banen in het gebied te realiseren. Beide gebieden veranderen dus naar gemengde woon-werkgebieden waar werken in meer of mindere mate aanwezig is.

In dat kader gaan we in dit onderzoek in op de vraag welke typen bedrijvigheid en werkfuncties passen in de toekomstige deelgebieden. Uiteraard met het uitgangspunt dat deze typen bedrijvigheid en werkfuncties mengbaar zijn met wonen. Specifiek zoomen we in op de volgende vragen: 1 Welke typen bedrijvigheid en werkfuncties passen in het toekomstige gebied? Uitgesplitst naar de deelgebieden Schaapsdrift en Rijnpark. 2 Wat is de marktbehoefte aan deze functies in Arnhem en regio? 3 Wat zijn interessante voorbeelden uit het land qua functies en mengvormen? 4 Wat zijn randvoorwaarden om de beoogde functies optimaal in te passen in de te ontwikkelen gebieden?

Spoorzone Arnhem-Oost De gemeente Arnhem heeft de ambitie om tot 2040 zo’n 16.000 woningen te bouwen. Ruim de helft hiervan is voorzien in Spoorzone Arnhem-Oost. Dit gebied heeft in potentie veel ruimte voor nieuwbouwwoningen, bedrijvigheid, verbeterde mobiliteit en groen. De realisatie van de woningen draagt ook bij aan de verbetering van de sociale leefomgeving door onder andere de realisatie van fysieke verbindingen zoals grootschalig groen tussen bestaande en nieuwe wijken in Arnhem-Oost. De gemeente heeft als vertrekpunt dat de realisatie van meer woningen altijd onderdeel moet zijn van een duurzame leefomgeving met investeringen in groen, werk, mobiliteit en voorzieningen. Daarmee wordt bijgedragen aan een leefbare en bereikbare stad met gevarieerde wijken waar wonen, werken en voorzieningen samen komen. In dit onderzoek staan zoals genoemd de verdichtingslocaties Rijnpark en Schaapsdrift centraal.

3

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

1.2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 gaan we in op de kansrijke verschijningsvormen voor werkfuncties in de toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift. Vervolgens brengen we in hoofdstuk 3 de marktbehoefte voor deze kansrijke verschijningsvormen voor werkfuncties in beeld. In hoofdstuk 4 gaan we vervolgens in op de succesvoorwaarden voor ontwikkeling en geven we voorbeelden qua functies en mengvormen.

4

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

2. Kansrijke verschijningsvormen werkfuncties In dit hoofdstuk gaan we in op de kansrijke verschijningsvormen voor werkfuncties in de toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift. Specifiek geven we antwoord op de vraag welke typen bedrijvigheid en werkfuncties passen in de toekomstige gebieden.

We brengen de kansrijke verschijningsvormen voor werkfuncties voor de toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift in beeld. Eerst schetsen we kort een beeld van de huidige situatie en beoogde plannen voor Rijnpark en Schaapsdrift. Vervolgens schetsen we een beeld van de toekomstige situatie. We focussen ons hierbij vooral op het aantal banen en het vastgoedprogramma voor werken. Onderstaand figuur laat de ligging van Rijnpark en Schaapsdrift zien.

Figuur 1: Ligging Rijnpark en Schaapsdrift

Bron: IBIS (2022), bewerking Stec Groep (2023).

5

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

2.1 Uitgangssituatie en beoogde plannen Rijnpark en Schaapsdrift Gemiddeld ruimtegebruik per baan op Rijnpark neemt af Rijnpark is momenteel een werklocatie globaal gelegen tussen de Broekstraat, de Westervoortsedijk, Van Oldenbarneveldtstraat en de Doctor C. Lelyweg1. Het gebied wordt getransformeerd tot gemengd hoogstedelijk woon-werkgebied. In Rijnpark worden in totaal zo’n 7.000 woningen gerealiseerd tot en met 2040 waarvan minimaal 2.400 in de periode tot en met 2030. Er wordt ingezet op een variatie in doelgroepen: starters, studenten, expats, kenniswerkers, ouderen en gezinnen. Er wordt een brede range aan type en grootte woningen en/of appartementen gerealiseerd om deze doelgroepen te huisvesten. Momenteel bevinden zich zo’n 3.300 banen in het gebied. Deze banen bevinden zich op zo’n 250.000 m2 bedrijfsoppervlak (Startnotitie Rijnpark, 20232). Dit betekent dat in de huidige situatie een baan gemiddeld zo’n 75 m2 inneemt. Dit is relatief intensief ten opzichte van de gemiddelde ruimte per baan op werklocaties in Arnhem. De gemiddelde ruimte per baan in de gemeente Arnhem bedraagt namelijk zo’n 120 m2 (Visie Werklocaties Arnhem, 2040). Met de transformatie van werklocatie naar gemengd woon-werkmilieu wordt gestreefd naar 5.000 banen in het toekomstige gebied met een forse intensivering van gemiddeld ruimtegebruik per baan.

Ook op Schaapsdrift intensivering van gemiddeld ruimtegebruik per baan noodzakelijk Schaapsdrift wordt momenteel gekenmerkt door een mix van woningtypes, perifere bedrijvigheid en een zorgcomplex aan de Velperweg. Het gebied bevindt zich direct ten noorden van station Presikhaaf. In het gebied (exclusief het Woonzorgcentrum Vreedenhoff [Innoforte]) bevinden zich momenteel zo’n 100 banen in zo’n 13.000 m2 bedrijfsoppervlak3. Dit betekent dat in de huidige situatie een baan gemiddeld zo’n 130 m2 inneemt. Dit ligt net iets hoger dan het gemiddelde ruimtegebruik per baan op Arnhemse werklocaties. Schaapsdrift wordt herontwikkeld tot gemengd woon-werkgebied waar zo’n 500 tot 1.000 woningen extra gerealiseerd worden. Er wordt ingezet op een balans door naast woningen in een stedelijke mix te streven naar extra banen in het gebied (geamendeerde Startnotitie Schaapsdrift, 2023). Ook op Schaapsdrift geldt dat het toekomstig ruimtegebruik per baan fors af moet nemen ten opzichte van het huidige ruimtegebruik.

2.2

Kansrijke verschijningsvormen werkfuncties

Zowel Rijnpark als Schaapsdrift veranderen naar gemengde woon-werkgebieden. We gaan in deze paragraaf in op de werkfuncties die we kansrijk achten voor de toekomstige gemengde woon-werkgebieden. We baseren ons op de meest recente ontwikkelingen in de bedrijfsruimteen kantorenmarkt, de provinciale behoefteraming en de mate waarin de werkfuncties passen (met name op basis van milieucategorieën en omvang) in de toekomstige gebieden Rijnpark en Schaapsdrift. We splitsen de werkfuncties uit naar verschillende typen: bedrijfsruimte, kantoren en voorzieningen (enkel voor Rijnpark). We maken onderscheid tussen deze verschillende werkfuncties om programmatisch meer inzicht te geven. In de praktijk hoeft deze indeling niet altijd zo hard te zijn. We zien namelijk steeds meer cross-overs tussen verschillende soorten werkfuncties. Zo wordt het kantoor steeds meer een ruimte om te ontmoeten. Hier spelen bijvoorbeeld flexibele kantoorconcepten op in. Bij ‘traditionele’ bedrijven is een verhouding van 10% kantoor en 90% bedrijfsruimte door de bank genomen courant. Maar bij innovatieve 1

Het huidige Rijnpark is groter dan het omschreven gebied. Bedrijvigheid tussen de Veilingstraat, Nieuwe Kade en Westervoortsedijk valt niet onder het te transformeren gebied.

2

In de Startnotitie wordt geschreven over 2.600 banen. Dit zijn de banen op Rijnpark exclusief het gebied ten noorden van het Spooremplacement (onder andere locatie Post NL en PEJA). 3 Zoals genoemd is dit exclusief de circa 300 banen bij het Woonzorgcentrum Vreedenhoff (Innoforte) die zich in zo’n 25.000 m2 bvo bevinden.

6

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

7

bedrijven zien we die verhoudingen verschuiven en is de indeling en het gebruik van vastgoed ook flexibel. Ook op kleinere schaal zien we dat bedrijfsruimte, kantoren, ateliers en werkplaatsen steeds meer in elkaar over lopen. Dit sluit aan bij de ontwikkelingen bij bedrijven. Kleinschalige, ambachtelijke maakbedrijven (tot circa 250 m2 vastgoed) zijn hierdoor vrijwel altijd goed in te passen in gemengde gebieden. Voor grootschaligere bedrijven is de (stedenbouwkundige) opgave complexer maar niet onhaalbaar. We maken onderscheid tussen verschillende kansrijke verschijningsvormen van werkfuncties. De transformatie van een bedrijventerrein naar gemengd woon-werkgebied betekent vaak een behoefte aan diverse voorzieningen voor met name de toekomstige inwoners. In hoofdstuk 3 zoomen we verder in op voorzieningen (in Rijnpark). Onderstaande tabel laat de potentieel kansrijke verschijningsvormen van werkfuncties voor Rijnpark en Schaapsdrift zien. Zie bijlage A voor uitgebreide profielen. De kansrijke verschijningvormen van werkfuncties

Tabel 1: Kansrijke verschijningsvormen werkfuncties Rijnpark en Schaapsdrift Verschijningsvorm

Kansrijk in

Toelichting

Moderne makers

Rijnpark & Schaapsdrift

Vaak kleinere bedrijven (500 m2 tot 2.500 m2, waarbij de onderkant van de bandbreedte het meest kansrijk is voor gemengde woon-werkgebieden) gevestigd in op zichzelf staande bedrijfspanden met werknemers die uit de buurt komen. Vaak belang bij een relatief goedkoop en functioneel bedrijfspand dat er netjes uitziet. Moderne makers werken in veel verschillende sectoren maar denk aan de bouw, kleinschalige productie, zakelijke diensten (schoonmaak/verhuur) en groothandel. Aandachtspunt hierbij is dat moderne makers vaak een (beperkte) logistieke component met verkeersbewegingen kennen. Stedenbouwkundige inpassing om eventuele hinder te beperken is een belangrijk aandachtspunt voor deze doelgroep. Indien goed stedenbouwkundig ingepast kunnen de bedrijfspanden zich in de plint bevinden waarboven overige werkfuncties of wonen gevestigd kunnen zijn.

Makersplaatsen (verzamelgebouw)

Rijnpark & Schaapsdrift

Verzamelpanden waarin veel verschillende (creatieve) zzp’ers zijn gevestigd. In makersplaatsen zit vaak een redelijke dynamiek waardoor er veel wisselingen van huurders zijn. Belang bij goedkope ruimte (in absolute zin zou de vierkante meter prijs hoger kunnen liggen) met een creatieve/rauwe uitstraling. In makersplaatsen werken diverse zzp’ers. Denk aan: ambachtelijke en kleinschalige bouw/productie bedrijfjes, ateliers van kunstenaars/creatievelingen, reparatie/verhuur van specialistische producten (audio/videoapparatuur bijvoorbeeld), ICT- bedrijven met een fysieke toepassing (drones bijvoorbeeld).

Stadsdistributiehub

Rijnpark

Specifiek in Rijnpark is een stadsdistributiehub kansrijk gezien de ligging ten opzichte van een groot afzetgebied, denk bijvoorbeeld aan een fietskoerier. Goede afwikkeling van vervoersbewegingen is een aandachtspunt hierbij.

Kleinschalige kantoorgebruikers

Rijnpark

Zelfstandige kleinschalige werk- en kantoorruimten met een maximale omvang van 500 m2 ter versterking van de levendigheid en de wijkeconomie. Laat zich goed mengen met woonfuncties.

Kantorenverzamelgebouw

Rijnpark & Schaapsdrift

In een kantorenverzamelgebouw zijn kleinschalige werk- en kantoorruimten met een omvang van zo’n 50 tot 500 m2 per unit kansrijk. Denk bijvoorbeeld aan een verzamelgebouw voor start-ups en scale-ups. Korte en flexibele contracten zijn passend bij deze doelgroep.

Bron: Stec Groep (2023).

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

3. Marktbehoefte In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag: “Wat is de marktbehoefte van de typen bedrijvigheid en werkfuncties passend in het toekomstige Rijnpark en Schaapsdrift?”. Ook geven we een indicatieve verdeling van een kansrijk programma voor Rijnpark en Schaapsdrift.

3.1

Marktbehoefte programma werken

In dit hoofdstuk vatten we de ruimtevraag naar de verschillende onderdelen van het kansrijke programma werken in Rijnpark en Schaapsdrift samen. In bijlage B staan de volledige analyses naar ruimtevraag per onderdeel van het programma werken. We benaderen de ruimtevraag sectoraal omdat de bronnen waar we ons in dit hoofdstuk op baseren vaak ook sectoraal zijn (zoals de kantorennota, de provinciale bedrijventerreinprognose, et cetera). De onderdelen van het programma werken in Rijnpark en Schaapsdrift die we onderscheiden zijn: • Bedrijfsruimte • Kantoren Daarnaast brengen we voor Rijnpark ook de ruimtevraag in beeld naar maatschappelijke voorzieningen en dagelijkse detailhandel. Conclusie marktbehoefte bedrijfsruimte In de toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift zijn diverse vormen van bedrijfsruimte kansrijk. Ten eerste constateren we op basis van het Regionaal Programma Werken (RPW, 2020) een aanzienlijke ruimtebehoefte: de vraag naar bedrijventerrein bedraagt in de regio ArnhemNijmegen zo’n 190 hectare in de periode 2023 tot 2030. Daar staat momenteel een aanbod van zo’n 35 hectare direct uitgeefbaar aanbod tegenover en circa 25 hectare in optie. De verwachte ruimtevraag overstijgt dus fors het aanbod4.

Voor Rijnpark en Schaapsdrift verwachten we dat met name de vraag naar een klassiek – gemengd werkmilieu met een beperkte milieucategorie kansrijk is. Deze ruimtevraag uit zich in de verschijningsvorm moderne makers. Daarnaast verwachten we dat een makersplaats zowel in Rijnpark als in Schaapsdrift kan voorzien in een behoefte. Voor Rijnpark geldt dat een makersplaats van circa 5.000-10.000 m2 kansrijk is. Voor Schaapsdrift achten we een makersplaats van circa 3.000-8.000 m2 kansrijk. Ook stadsdistributie is potentieel kansrijk op Rijnpark. In totaal is er in gemeente Arnhem zes tot tien hectare ruimtevraag naar stadsdistributie tot 2030. Deze hectares overlappen met de ruimtevraag conform de provinciale behoefteraming. Specifiek is een (kleinschalige) stadsdistributiehub kansrijk op Rijnpark, denk bijvoorbeeld aan een fietskoerier. Rijnpark is met name door de ligging ten opzichte van een groot afzetgebied (het centrumgebied) een kansrijke locatie. 4

Momenteel is Stec Groep voor de provincie Gelderland bezig met een nieuwe provinciale behoefteraming voor bedrijventerreinen, kantoren en informele locaties. De nieuwe behoefteraming is nog in ontwikkeling maar de eerste inzichten laten zien dat met name in het hoge scenario de nieuwe prognose uitgaat van hogere groeicijfers ten opzichte van de vorige prognose (uit 2019).

8

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Tot slot hebben we met behulp van de mengbaarheidsanalyse de vraag naar gemengde woonwerkmilieus vanuit de huidige bedrijvigheid gevestigd op Rijnpark en Schaapsdrift in beeld gebracht. In totaal gaat het voor Rijnpark om circa 4,5 hectare ruimtevraag verdeeld over verschillende gemengde milieus. We zien met name vraag naar bedrijfsruimte in verschillende omvangen. Voor Schaapsdrift gaat het om circa één hectare ruimtevraag verdeeld over verschillende gemengde milieus. Voor Schaapsdrift geldt dat het gros van de vraag uitgaat naar kantoorachtig vastgoed. Deze mengbare bedrijvigheid in Rijnpark en Schaapsdrift bevindt zich in de verschillende verschijningsvormen van werkfuncties die we kansrijk achten voor het toekomstig programma voor werken in deze gebieden. De huidige mengbare bedrijven zijn dus onderdeel van de kansrijke verschijningsvormen van werkfuncties in de tabellen 2 en 3 (zie de volgende paragraaf). Conclusie marktbehoefte kantoren De toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift achten we niet geschikt voor nieuwe grootschalige kantoorontwikkelingen. De locatie Rijnpark-Westervoortsedijk is in de Kantorennota Arnhem 2022-2030 niet als formele kantoorlocatie opgenomen, maar is wel genoemd als bedrijventerrein waar een aantal grotere kantoorgebouwen staan.

Ter versterking van de levendigheid van de wijkeconomie in het gebied zijn kleinschalige werk- en kantoorruimten wel wenselijk. Denk hierbij aan een maximale omvang van 500 m2 per werk- en/of kantoorruimte. Deze kleinschalige werk- en kantoorruimten zijn ook potentieel kansrijk in een kantorenverzamelgebouw, bijvoorbeeld voor start-ups en scale-ups. Ook voor Schaapsdrift zien we ter versterking van de wijkeconomie mogelijk kansen voor kleinschalige werk- en kantoorruimten met een maximale omvang van 500 m2 in een kantorenverzamelgebouw. Conclusie marktbehoefte voorzieningen Rijnpark De uiteindelijke ruimtevraag naar maatschappelijke voorzieningen is sterk afhankelijk van het definitieve woningbouwprogramma en daarmee de verdeling van kansrijke verschijningsvormen van werkfuncties die gehuisvest worden in het toekomstige gemengde woon-werkgebied Rijnpark. Zo zullen ouderen een fors grotere behoefte hebben aan zorgvoorzieningen dan studenten. Gezinnen hebben in tegenstelling tot ouderen behoefte aan onderwijsvoorzieningen. Indicatief verwachten we op basis van 7.000 woningen een behoefte aan zo’n 25.000 tot 35.000 m2 maatschappelijke voorzieningen.

Op basis van dit aantal toe te voegen woningen verwachten we daarnaast een behoefte aan minimaal 4.000 m2 dagelijkse detailhandelsvoorzieningen (aanvullend op de huidige detailhandel in het gebied, hoofdzakelijk gevestigd in winkelcentrum De Lely).

3.2

Kansrijk programma werken Rijnpark

Onderstaande tabel laat een indicatieve verdeling van het werkenprogramma op Rijnpark zien. De tabel laat een bandbreedte (zowel in omvang als type functies) zien voor het accommoderen van werken binnen het gemengde programma. We benadrukken dat de tabel geen blauwdruk is, maar dient als input voor verdere planvorming. Daarnaast zijn belangrijke aandachtspunten bij de tabel: • Vanuit de ambitie om in Rijnpark een gemengd woon-werkgebied te realiseren met 5.000 banen verwachten we dat het werkenprogramma in totaal bestaat uit maximaal 267.500 m2. • Vanuit de marktbehoefte constateren we voor Rijnpark voornamelijk marktvraag naar bedrijfsruimte. We gaan nu in het werkenprogramma uit van maximaal zo’n 167.000 m2 en daarmee ruim 2.000 banen in deze kansrijke verschijningsvormen van werken. Deze marktvraag komt met name voort uit moderne makers. Dit zijn banen die relatief veel ruimte per baan vragen, maar goed aansluiten bij de behoefte aan banen qua opleidingsniveau in de gemeente Arnhem. Zo’n 66% van de inwoners in de gemeente Arnhem heeft een onderwijsniveau tot en met MBO niveau 4 (CBS, 2020). Dit sluit goed aan bij het gros van de banen in de categorie moderne makers. De kansrijkheid van de moderne makers zit naast de

9

10

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

•

marktbehoefte dus ook in de passendheid van de doelgroep bij het gemiddeld opleidingsniveau in de gemeente Arnhem. Vanuit de marktvraag is méér bedrijfsruimte potentieel zeker mogelijk maar sterk afhankelijk van de keuzes en de ruimtelijke mogelijkheden voor bedrijfsruimte in de uitwerking van de plannen voor Rijnpark. De grijze rijen laten de huidige werkgelegenheid en het huidige ruimtegebruik (per baan) van kantoren en detailhandel zien. We gaan er in de indicatieve verdeling dus van uit dat deze banen (circa 1.900 in totaal) behouden blijven. We benoemen deze meters in het kansrijk programma omdat ze in het gebied kunnen blijven of omdat ze in eenzelfde verschijningsvorm kunnen terugkeren. Voor bedrijfsruimte geldt dat de huidige bedrijven in de huidige verschijningsvorm niet verenigbaar zijn met de transformatie van Rijnpark naar een hoogstedelijk gemengd gebied. Het gros van deze bedrijven kan potentieel in een intensievere verschijningsvorm in het gebied blijven/terugkeren. De menganalyse (zie bijlage B) biedt hier inzicht in. De vraag naar gemengde gebieden vanuit de huidige bedrijvigheid is onderdeel van onderstaande tabel.

Tabel 2: Overzicht kansrijke verschijningsvorm werkfuncties en werkgelegenheid Rijnpark Type

Aandeel

Ruimte per baan in

Oppervlakte in m2

verschijnings

m2

bvo

-vorm werkfunctie Bedrijfsruimte

Kantoorruimte

Inschatting banen

Minimaal

Maximaal

Minimaal

Maximaal

Minimaal

Maximaal

Moderne makers

52%

60

80

90.000

140.000

1.500

1.750

Makersplaatsen

4%

100

150

5.000

10.500

50

70

Stadsdistributie

6%

60

80

6.000

16.000

100

200

Bestaande kantoren

12%

20

20

32.000

32.000

1.600

1.600

Kleinschalige

1%

20

35

1.000

3.500

50

100

1%

20

35

1.000

3.500

50

100

13%

60

80

25.000

35.000

310

580

8%

75

75

21.000

21.000

280

280

1%

30

30

3.300

3.300

110

110

2%

20

40

3.000

6.000

75

300

184.000

267.500

4.000

5.000

kantoren Verzamelgebouw start-ups/scale-ups Maatschappelijke voorzieningen Detail-

Bestaande

handel

detailhandel totaal

… waarvan bestaand detailhandel dagelijks Detailhandel dagelijks Totaal

100%

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

3.3

Kansrijk programma werken Schaapsdrift

Onderstaande tabel laat de indicatieve verdeling van het werkenprogramma op Schaapsdrift zien. De tabel laat een bandbreedte (zowel in omvang als type functies) zien voor het accommoderen van werken binnen het gemengde programma. We benadrukken dat de tabel geen blauwdruk is, maar dient als input voor verdere planvorming. Belangrijke notie is dat het initiële vertrekpunt van dit onderzoek de Startnotitie Schaapsdrift (januari 2023) was. Hierin werd gestreefd naar het realiseren van één baan per toegevoegde woning. In de Startnotitie Schaapsdrift werd uitgegaan van het toevoegen van 500 tot 1.000 woningen waardoor werd gestreefd naar het toevoegen van 500 tot 1.000 banen. Dit is dan ook het uitgangspunt geweest in het in beeld brengen van het kansrijk programma werken. We constateren vanuit de markt een forse behoefte aan (kleinschalige) bedrijfsruimte die potentieel gefaciliteerd zou kunnen worden in Schaapsdrift. Gezien de intensiveringsopgave in het gebied waar nu van uit wordt gegaan, is echter het realiseren van deze bedrijfsruimte slechts in beperkte mate realistisch. Momenteel gaat de gemeente Arnhem uit van een beperkt programma voor bedrijfsruimte in het toekomstige Schaapsdrift (minder dan potentieel kansrijk zoals in tabel 3 genoemd). De nadruk in het gebied zal meer op zorg(gerelateerde) functies liggen en functies gericht op de kenniscampus.

Desalniettemin laat de menganalyse (zie bijlage B1.5) zien dat alle werkfuncties die momenteel in Schaapsdrift gevestigd zijn mengbaar zijn met wonen. Deze huidige mengbare bedrijven zijn onderdeel van de kansrijke werkfuncties en zouden dus qua mengbaarheid in het gebied behouden kunnen blijven. Hierbij geldt voor een deel van deze werkfuncties dat de huidige verschijningsvorm niet verenigbaar is met de transformatie van Schaapsdrift. Mogelijk kunnen deze werkfuncties in een geïntensiveerde vorm behouden blijven in het gebied. Daarnaast zijn belangrijke aandachtspunten bij de tabel: • Vanuit de marktbehoefte constateren we voor Schaapsdrift voornamelijk marktvraag naar bedrijfsruimte. We gaan nu in het werkenprogramma uit van maximaal zo’n 16.000 m2 en daarmee circa 200 banen in deze kansrijke verschijningsvormen van een werkfunctie. Méér bedrijfsruimte is vanuit marktvraag potentieel zeker mogelijk maar zoals hierboven genoemd sterk afhankelijk van de keuzes en de ruimtelijke mogelijkheden voor bedrijfsruimte in de uitwerking van de plannen voor Schaapsdrift. • Op Schaapsdrift kan bedrijvigheid (zowel in bedrijfsruimte als kantoorruimte) in een sector gelieerd aan de Kenniscampus door de nabijheid van dit gebied thematische meerwaarde opleveren. Daarbij is de ligging van zowel Schaapsdrift als de Kenniscampus ten opzichte van het station Presikhaaf een belangrijke kwaliteit.

Op Schaapsdrift kan bijvoorbeeld ruimte voor moderne makers en makersplaatsen gelinkt worden aan de bedrijvigheid passend bij de Kenniscampus. Daarnaast kunnen potentieel ook faciliteiten gedeeld worden, denk aan een collegezaal die ook gebruikt kan worden als een congres-/ontmoetingsruimte. • De grijze rij laat de huidige werkgelegenheid en het huidige ruimtegebruik (per baan) van de Praxis zien. We gaan er in de tabel dus van uit dat deze banen behouden blijven. Dit ruimtegebruik per baan is momenteel zeer extensief en kan potentieel geïntensiveerd worden. Voor Praxis geldt dat de huidige verschijningsvorm niet verenigbaar zijn met de transformatie van Schaapsdrift naar een stedelijk gemengd gebied. Het behouden van de bouwmarkt is niet zozeer ingegeven door de werkgelegenheid (het is een relatief arbeidsextensieve functie), maar omdat dit soort functies (verspreid) nodig zijn in de stad. • Tot slot zijn op Schaapsdrift zorg(gerelateerde) functies potentieel kansrijk. Onder andere gezien de ligging van het Woonzorgcentrum Vreedenhoff (Innoforte) in het gebied zijn potentieel kansen voor een toekomstige concentratie van zorgvoorzieningen. Inzicht in deze specifieke marktbehoefte valt buiten de scope van dit onderzoek. De potentiële groei van de werkgelegenheid binnen deze functie is daarom ook niet in beeld gebracht.

11

12

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Tabel 3: Overzicht kansrijke verschijningsvorm werkfuncties en werkgelegenheid Schaapsdrift Type

Aandeel

Ruimte per baan in

Oppervlakte in m2

verschijnings-

m

bvo

vorm werkfunctie Bedrijfs-

2

Minimaal

Maximaal

Minimaal

Inschatting banen

Maximaal

Minimaal

Maximaal

Moderne makers

57%

60

80

9.000

16.000

150

200

Makersplaatsen

29%

60

80

3.000

8.000

50

100

Kantoor-

Kantoren

6%

20

35

600

1.750

30

50

ruimte

verzamelgebouw

Detail-

Bestaande

8%

110

110

2.200

2.200

20

20

handel

detailhandel

14.800

27.950

250

370

ruimte

(Praxis) Totaal

100%

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

4. Succesvoorwaarden voor ontwikkeling In dit hoofdstuk gaan we in op de succesvoorwaarden voor de ontwikkeling van de gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift. Ook geven we voorbeelden van gemengde woonwerkgebieden en werkfuncties die passen bij gemengde ontwikkelingen.

4.1 Uitgangspunt: maximaal mengen van functies binnen Schaapsdrift en Rijnpark, alleen uitzondering wanneer het écht niet past Meer mengen, maar zeker ook behoud van voldoende ruimte voor bedrijven waarvoor dit niet past We verwachten dat functiemenging meer en meer een vraagstuk wordt waarmee Arnhem te maken krijgt. Als binnenstedelijke herontwikkelingslocaties zijn Schaapsdrift en Rijnpark ideale locaties om de behoefte aan gemengde gebieden in te vullen. We zien enerzijds een toenemende vraag naar woon-werkgebieden met een mix van functies en anderzijds een toenemende vraag naar werklocaties voor functies die niet of nauwelijks kunnen mengen (bijvoorbeeld door bedrijvigheid met een hogere milieucategorie). Door schaarste aan uitleglocaties voor bedrijvigheid zullen reguliere bedrijfsruimtegebruikers steeds meer op zoek gaan naar gemengde locaties. Door schaarste aan uitleglocaties of op uitleglocaties alleen nog bedrijven die écht hindergevend zijn toe te staan betekent naar verwachting meer vraag naar de bedrijfsruimte binnen Rijnpark en Schaapsdrift en andere woon-werkmilieus in Arnhem. Het mengen van wonen en werken gaat uiteraard vaak gepaard met tegenstrijdige belangen. De samenhang tussen de drie ‘R’en van het mengen (Rust, Reuring en Rumoer) vormen de kernwaarden die leidend zijn in de afweging van belangen. Bewoners hechten veel waarde aan Rust in hun woonomgeving.

Een zekere mate van Reuring ervaren ze als prettig, maar moet niet in Rumoer ontaarden. Functies als kantoren en detailhandel passen vaak prima, maar voor (productie)bedrijven geldt Rust juist als een belemmerende factor in het productieproces. Voor deze groep bedrijven is het recht op Rumoer belangrijk om ongehinderd te produceren. Met slim zoneren, een goed ontwerp en juiste compositie kunnen veel van deze ogenschijnlijke tegenstrijdigheden worden weggenomen. Door technologische ontwikkelingen wordt mengen steeds beter mogelijk omdat veel bedrijven stiller en schoner worden. Wat overigens absoluut niet betekent dat elk bedrijf kan mengen met wonen, maar wel veel meer dan we nu gewend zijn. Mengen heeft een duidelijke meerwaarde voor de leefbaarheid en het adaptievermogen van een gebied, maakt het delen van voorzieningen (zoals parkeervoorzieningen en de openbare ruimte) en investeringen makkelijker. Niet voor niets constateert het College van Rijksadviseurs dat gemengde gebieden steeds gewilder worden. 5

5

Bron: College van Rijksadviseurs, Guiding Principles Metro Mix (2019).

13

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Figuur 2: Afweging tussen ‘Rust, Reuring en Rumoer’ bij mengen van functies

Vraag naar bedrijfsruimte gaat steeds meer dwars door ‘traditionele’ vestigingslocaties heen De doelgroep vanuit werkfuncties voor gemengde woon-werkgebieden is nu nog veelal gevestigd op formele werklocaties zoals monofunctionele bedrijventerreinen of kantorenlocaties in Arnhem. In de toekomst verwachten we dat aan zowel de kant van de bedrijven als aan de kant van regelgeving mengen van functies steeds normaler wordt. De Omgevingswet is daarop helemaal toegesneden. Door verdergaande fragmentatie van de productieketen en toenemende verwevenheid tussen verschillende sectoren en bedrijven in de economie, gaat de vraag naar bedrijventerreinen steeds meer dwars door ‘traditionele’ formele vestigingslocaties heen. Het verschil tussen sectoren wordt diffuser. Zo wordt het onderscheid tussen logistiek en productie minder duidelijk (bijvoorbeeld assemblage in distributiecentra) en halen productiebedrijven steeds vaker (kantoorachtige) activiteiten als R&D, engineering of kwaliteitscontroles in huis. Een gevolg is dat een deel van de bedrijven in ‘traditionele bedrijventerreinsectoren’ schoner en stiller wordt. En dat de vestigingslocatie van bedrijven op basis van type sector, milieucategorie of uitstraling/verschijningsvorm ook minder traditioneel zal zijn. Steeds vaker is bijvoorbeeld relevant of een vestigingslocatie interactie met de omgeving heeft.

Dit is voor het aantrekken van personeel bijvoorbeeld steeds relevanter. Maar ook de nabijheid van klanten. Daarvoor is onder andere de ligging relevant. Ligt de locatie in stedelijk gebied nabij de (woon)bebouwing of juist hier buiten? Is de juiste mix van functies aanwezig in een gebied? Heeft de openbare ruimte voldoende kwaliteit? Et cetera. Divers palet aan wijkeconomie zorgt voor levendig en dynamisch straatbeeld Toevoeging van meer kleinschalige bedrijfsruimte, maar ook de toename van werken vanuit de woning (meer zzp’ers in uiteenlopende activiteiten) geeft de wijkeconomie een boost. Een divers palet aan wijkeconomie zorgt voor een levendig en dynamisch straatbeeld en voorkomt monotone saaie gebieden én kan mogelijke invulling zijn voor bestaande of toekomstige leegstand in winkelpanden. Ook liggen hier kansen voor invulling van plinten in gebieden waar de levendigheid op straatniveau belangrijk is. Bovendien bevordert meer wijkeconomie de sociale controle overdag en verhoogt kleinschalige bedrijvigheid het draagvlak voor horeca, winkels en diverse voorzieningen. Daarnaast bevinden zich momenteel op bestaande bedrijventerreinen functies die qua profiel (onder andere bedrijvigheid met een lage milieucategorie) beter zouden passen in een ‘wijkeconomie’-milieu dan op een bedrijventerrein.

Als dit type bedrijvigheid van bestaande bedrijventerrein verplaatst naar wijken ontstaat op de bedrijventerreinen meer ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie. Mengen van functies kan zorgen voor afname verkeersbewegingen Mengen van functies kan de gemiddelde reisafstand van forensen reduceren. Specifiek wordt in de Startnotitie Rijnpark (2023) benoemt dat de nabijheid van wonen, werken en voorzieningen bijdraagt aan de ’15-minuten stad’. In de ‘15-minuten stad’ zijn lopen en fietsen de belangrijkste

14

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

modaliteiten. Een ov-hub of parkeerplaatsen voor auto’s aan de rand van de wijk zorgt/zorgen voor een groene en emissievrije omgeving. Zie de visie voor het Merwedekanaalgebied in Utrecht dat de eerste grootschalige wijk van Nederland wordt zonder auto’s op straat.

Figuur 3: Impressie Merwedekanaalzone Utrecht

Bron: BURA Urbanism (2022).

Hoewel het combineren van wonen en werken dus kan zorgen voor afname van transportbewegingen moet wel rekening worden gehouden met het feit dat meer kleinschalige bedrijfsruimte in Rijnpark en Schaapsdrift zorgt voor mobiliteit voor bevoorrading, maar ook personeel dat niet in de stad woont. Een deel van het woon-werkverkeer is op te vangen via goede ov-verbindingen, maar daar is in Arnhem en de regio nog wat te winnen. Voor Schaapsdrift en Rijnpark geldt dan ook dat sprake zal zijn van een combinatie van modaliteiten, zo schatten we in. Kleinschalige bedrijfsruimte in de wijk past vooral langs de (grotere) uitvalswegen en/of aan de randen van de wijk. Mengen sluit aan bij uitgangspunten voor ontwikkeling arbeidsplaatsen Rijnpark en Schaapsdrift Het mengen van wonen en werken in Arnhem en daarmee de integratie van werkruimte in het woonmilieu speelt in op de toenemende behoefte van kleinschalige bedrijven om zich te vestigen in het stedelijk gebied nabij haar afzetmarkt. Daarmee behoudt de stad ruimte voor vakgeschoolde en (deels) ambachtelijke werkgelegenheid. Denk hierbij aan bouw- en onderhoudsbedrijven, kleinschalige productiebedrijven, maakindustrie, reparatie en handel, vervoer en opslag, kleinschalig vastgoed voor zorgfuncties, dienstverlening, kunstenaars en showrooms.

Het kan hierbij zowel gaan om solitaire (geschakelde) bedrijfsruimte als om bedrijfsruimte in de plint van woningbouw. Het Rijk zet zich vanuit de circulaire economie in op het ontwikkelen van werkruimtes en ateliers in de stad voor het repareren van elektrische apparaten, meubels, kleding en speelgoed. Het Uitvoeringsprogramma Circulaire Economie voorziet bijvoorbeeld in 2030 een landelijk netwerk van ’ambachtscentra’ voor reparatie en recycling. Daarin werken milieustraten, kringloopwinkels en reparatiewerkplaatsen samen. Met name die laatste twee zijn prima passend in gemengde gebieden als Rijnpark en Schaapsdrift. Daarnaast is de samenwerking met een milieustraat op een bedrijventerrein als Het Broek, waar zich momenteel al een milieustraat bevindt, kansrijk.

15

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Zie bijlage D voor inspirerende voorbeelden van gemengde woon-werkgebieden en werkfuncties die passen bij gemengde ontwikkelingen. Mengen op gebouwniveau kansrijk, mits voldoende aandacht voor goede marktconforme inpassing Er zijn diverse kansen en mogelijkheden voor de stedenbouwkundige inpassing van bedrijvigheid in gemengde woon-werkgebieden. In veel gevallen kunnen mengbare bedrijven6 mengen op gebouwniveau: de begane grond is voor bedrijfsruimte en daarboven kunnen andere werkfuncties of appartementen worden gerealiseerd. Voor bedrijven met een behoefte aan bedrijfsruimte is werken in de plint het meest logisch gezien het gebruiken van machines, ruimte voor opslag, laden en lossen, zichtbaarheid voor bezoekers, et cetera. Hierbij zijn een aantal aspecten van belang. De hoogte van de plint moet minimaal 4 meter maar liever nog 6 meter zijn voor bedrijfsfuncties. Een kavel heeft idealiter een diepte van tenminste 25 meter. Dit biedt voldoende mogelijkheid om zowel productie als magazijn op de begane grond te hebben. De vervoersbewegingen van bedrijven kunnen mogelijk via een binnenstraat geborgen worden, waardoor de logistieke druk aan de straatkant van de plint beperkt wordt. Voor bedrijven met een behoefte aan kantoorruimte is ruimte op de verdieping een optie, maar deze kunnen uiteraard ook in de plint.

4.2

Flexibel en adaptief programmeren

We adviseren om de programmatische uitgangspunten uit dit onderzoek als uitgangspunt te namen, maar realiseer u tegelijk dat deze niet in beton zijn gegoten. Houd het proces voor de ontwikkeling dus flexibel. De ontwikkeling van Spoorzone-Oost zal jaren in beslag nemen. Dit maakt de ontwikkeling gevoelig voor veranderende marktomstandigheden en onzekerheden die vooraf niet bekend zullen zijn. Zet daarom in op een adaptieve strategie om te kunnen anticiperen op nieuwe ontwikkelingen en om te kunnen gaan met deze onzekerheden. Werk voor het gebied als geheel met een overkoepelende visie. Dit geeft helderheid in de richting van de ontwikkeling en stelt kaders. Door niet alle ontwikkelingen volledig van begin tot eind vast te leggen ontstaat er ruimte om plannen aan te passen. Knip (deel)gebieden daarbij op in verschillende deelontwikkelingen zodat ontwikkelingen niet te veel van elkaar afhankelijk zijn. Op deze wijze ontstaat speelruimte binnen de planontwikkeling. Daarnaast is flexibiliteit belangrijk om van de enorme opgave en verstedelijkingsslag een succes te maken. Wat doe je eerst, wat daarna en wat doe je als iets niet lukt? Hoe zorg je voor succes? Door flexibiliteit in te bouwen kan er bijsturing plaatsvinden waar dat nodig is.

4.3 Keuzes voor invulling Rijnpark en Schaapsdrift vragen om brede blik rondom economie in Arnhem De invulling van het programma werken in de gebiedsontwikkelingen op Rijnpark en Schaapsdrift kunnen niet los gezien worden van de Arnhemse economie als geheel. Keuzes die gemaakt worden rondom de invulling van het programma vragen om een afweging rondom economie en werklocaties in Arnhem. Denk daarbij aan keuzes als: wat doen we waar? Willen we nog wel alle bedrijfsruimtevraag faciliteren? Moeten we selectief zijn en zo ja op welke manier? Zo kan Het Broek kan mogelijk voor een deel bepaalde functies opvangen die niet meer in de toekomstige gemengde woon-werkgebieden Rijnpark en Schaapsdrift gevestigd kunnen zijn. Momenteel werkt de gemeente Arnhem (samen met Stec Groep) aan een ambitiedocument/toekomstplan voor Het Broek. Hierin wordt de koers van het terrein richting de toekomst duidelijk. Het zal hierbij onder ander gaan over de invulling qua type activiteiten en 6

Zie ook bijlage B voor de menganalyse op van de huidige bedrijvigheid op Rijnpark en Schaapsdrift.

16

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

ruimtegebruik. Afwegingen rondom Rijnpark en Schaapsdrift hangen dus ook samen met de keuzes voor Het Broek (waaronder bijvoorbeeld ook de ontwikkeling van de kennisas tussen de HAN, via Het Broek naar Industriepark Kleefse Waard [IPKW]) en de ontwikkelingen rondom circulaire economie en energie op IPKW en de Nieuwe Haven. Maar afwegingen rondom Rijnpark en Schaapsdrift hangen bijvoorbeeld ook samen met ontwikkelingen die zich op een grotere afstand plaatsvinden zoals kansen voor herontwikkeling van bedrijfskavels in Arnhem-Zuid.

4.4

Betaalbaarheid is een belangrijke succesvoorwaarde

De betaalbaarheid van bedrijfsruimte is ook een belangrijke succesvoorwaarde. Betaalbaarheid is namelijk een steeds belangrijker vestigingscriterium. In nieuwbouw is het met name voor (kleinschalige) bedrijfsruimtegebruikers lastig om de huurprijzen te kunnen betalen. De huurprijsniveaus van gemengde nieuwbouwontwikkelingen op een goede locatie zullen waarschijnlijk hoger liggen dan wat (kleinschalige) bedrijfsruimtegebruikers kunnen betalen. Zie bijlage A voor realistische huurprijsniveaus voor de kansrijke doelgroepen in de huidige markt. Hierbij merken we op dat per individueel bedrijf de huurprijsniveaus die ze kunnen betalen sterk variëren. Hiernaast zijn vanuit de kant van de ontwikkelaar betaalbare huren lastig te realiseren in nieuwbouw. U heeft daar als gemeente minder invloed. Maar we adviseren wel om het belang van (ook betaalbare) bedrijfsruimte steeds te blijven benadrukken. Bijvoorbeeld mengbare bedrijven die potentieel in de gebieden gevestigd kunnen blijven, zullen in de nieuwe situatie intensiever van de ruimte gebruik moeten maken. Zij moeten daartoe wel ‘verleid’ worden om niet een vergelijkbaar extensief ruimtegebruik te laten ontstaan als in de huidige situatie. Informeer, inspireer en laat met voorbeelden zien dat intensief ruimtegebruik kan. Of dat parkeeroplossingen mogelijk zijn die ruimte besparen (zoals gedeeld parkeren).

Betaalbaarheid van bedrijfsruimte is ook zeker vanuit een bredere, maatschappelijke beschouwing van groot belang voor Arnhem (behoud van banen, complete en aantrekkelijke stad, voorkomen onnodige mobiliteit, et cetera). Op verschillende plekken in Nederland worden de mogelijkheden voor sociale huur voor bedrijfsruimten in gemengde stedelijke woonwerkgebieden onderzocht. Ook is een ‘werkwaarderingsstelsel’ mogelijk interessant 7. In het woningwaarderingsstelsel geven we punten voor woonkwaliteit die vervolgens worden vertaald naar een redelijke prijs. Dit kan ook gerealiseerd worden in een ‘werkwaarderingsstelsel’. Zo’n stelsel kan voor sturing en regie zorgen. In de gemeente Amsterdam worden momenteel de eerste stappen gezet richting een ‘werkcorporatie’ met als doel betaalbare bedrijfsruimte voor het mkb8. Het concept van deze ‘werkcorporatie’ is dat deze organisatie samenwerkt met de overheid, mkb, projectontwikkelaars en beleggers. Elke partij draagt op zijn eigen manier bij aan de realisatie van betaalbare bedrijfsruimten. De overheid doet dat in eerste instantie door een heldere visie op betaalbare bedrijfsruimte te hebben, gerichte bestemmingsplannen/omgevingsplannen vast te stellen waarin specifiek ruimte is voor betaalbare bedrijfsruimte, geschikte grondprijzen en tendervoorwaarden te hanteren voor ontwikkelingen met betaalbare bedrijfsruimte.

7 8

Zie ook: link Zie ook: link

17

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Bijlage A: Profielen kansrijke verschijningsvormen werkfuncties

We maken onderscheid in de kansrijke verschijningsvormen van werkfuncties tussen: moderne makers, makersplaatsen, stadsdistributie, kleinschalige kantoorruimte en kantorenverzamelgebouw (startups/scale-ups).

Tabel 4: Kansrijke verschijningsvorm werkfunctie: moderne makers Voorbeeld

9

Kenmerk

Toelichting

Type vastgoed

Bedrijfsruimte

Omvang per bedrijf

500 m2 tot 2.500 m2

Banen per bedrijf

10 tot 50

Uitstraling vastgoed

Functioneel modern

Uitstraling omgeving

Functioneel modern

Bereikbaarheid

Minimaal goed bereikbaar over lokale weg, bereikbaarheid over N-weg pré

Hinder

Enige vorm van hinder, afhankelijk van type bedrijf. Milieucategorieën lopen tot maximaal 3.2.9

Huurprijsniveau per m2

€ 75 tot € 110 op toplocaties

De milieucategorieën 3.1 en 3.2 zijn in gemengde woon-werkgebieden met name passend wanneer er wordt gemengd op gebieds- of blokniveau. De milieucategorieën tot maximaal categorie 2 zijn in gemengde woonwerkgebieden ook passend wanneer er wordt gemengd op gebouwniveau.

18

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Tabel 5: Kansrijke verschijningsvorm werkfunctie: makersplaatsen Voorbeeld

Kenmerk

Toelichting

Type vastgoed

Bedrijfsruimte

Omvang per bedrijf

Circa 5.000 m2 tot 10.000 m2 per makersplaats

Banen per bedrijf

50 tot 150 per makersplaats, veel eenmanszaken

Uitstraling vastgoed

Functioneel met creatieve accenten

Uitstraling omgeving

Functionele uitstraling omgeving is voldoende, levendige/creatieve omgeving pré

Bereikbaarheid

Minimaal goed bereikbaar via lokale weg, OV is een pre

Hinder

Enige vorm van hinder, afhankelijk van de typen bedrijven. Milieucategorieën variëren van 2 tot 3.2. Sporadisch evenementen op locatie

Huurprijsniveau per m2

€ 60 tot € 100 op toplocaties, lage huurprijzen zijn belangrijk voor makersplaatsen

Tabel 6: Kansrijke verschijningsvorm werkfunctie: stadsdistributie Voorbeeld

Kenmerk

Toelichting

Type vastgoed

Bedrijfsruimte

Omvang per bedrijf

1.000 m2 tot 5.000 m2

Banen per bedrijf

10 tot 30

Uitstraling vastgoed

Functioneel

Uitstraling omgeving

Functioneel

Bereikbaarheid

Centrale ligging ten opzichte van verzorgingsgebied en goede bereikbaarheid van cruciaal belang

Hinder

Afhankelijk van logistieke afwikkeling, veel vervoersbewegingen maar met goede logistieke inpassing hinder beperkt

Huurprijsniveau per m2

€ 80 tot € 115 op toplocaties

19

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Tabel 7: Kansrijke verschijningsvorm werkfunctie: kleinschalige kantoorruimte Voorbeeld

Kenmerk

Toelichting

Type vastgoed

Kantoorruimte

Omvang per bedrijf

100 m2 tot 500 m2

Banen per bedrijf

5 tot 25

Uitstraling vastgoed

Functioneel modern tot hoogwaardig

Uitstraling omgeving

Verzorgde en levendige uitstraling omgeving

Bereikbaarheid

Minimaal bereikbaar via N-weg, OVbereikbaarheid is een sterke pre

Hinder

Genereert weinig omgevingshinder

Huurprijsniveau per m2

€ 120 tot €165 op toplocaties (bijvoorbeeld Arnhem Centraal)

Tabel 8: Kansrijke verschijningsvorm werkfunctie: kantorenverzamelgebouw (startups/scale-ups) Voorbeeld

Kenmerk

Toelichting

Type vastgoed

Kantoorruimte

Omvang per bedrijf

1.000 m2 tot 2.500 m2 per verzamelgebouw, 50 tot 500 m2 per unit

Banen per bedrijf

1 tot 10 per unit

Uitstraling vastgoed

Functioneel modern

Uitstraling omgeving

Verzorgde en levendige uitstraling omgeving

Bereikbaarheid

Minimaal bereikbaar via N-weg, OV bereikbaarheid is een pré

Hinder

Genereert weinig omgevingshinder

Huurprijsniveau per m2

€ 100 tot €150 op toplocaties (bijvoorbeeld Arnhem Centraal). Betaalbaarheid is voor start-ups/scaleups sterk van belang.

20

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

Bijlage B: Analyses marktbehoefte B1. Ruimtevraag bedrijfsruimte B1.1 Trends en ontwikkelingen bedrijventerreinen

Trend

Toelichting

Next economy

Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de hedendaagse markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij voor andere vormen van samenwerking. Dit kan grote effecten op het ruimtegebruik van bedrijven hebben.

Verkleuring

In de afgelopen jaren vond toenemende verkleuring van bedrijventerreinen plaats. Het gaat bijvoorbeeld om activiteiten binnen de detailhandels- en vrijetijdssector die steeds vaker op zoek zijn naar ruimte op goed bereikbare locaties, bij voorkeur goedkoper dan de van oudsher populaire binnensteden of wijkcentra. Denk aan kringloopwinkels, dansscholen, kartcentra, indoor speeltuinen, maar ook vormen van persoonlijke dienstverlening zoals kappers, fysiotherapie en schoonheidssalons. Bestaande bedrijventerreinen zijn aantrekkelijke locaties voor dit soort functies vanwege de aanwezige ruimte en de lage huisvestigingslasten.

Transformatie

Door het grote woningtekort en een ruimtelijk beleid dat over het algemeen inzet op zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied (onder andere Ladder voor duurzame verstedelijking) neemt de druk op bedrijventerreinen toe, zeker in de grotere steden. Het vizier is daarbij veelal gericht op de oudere terreinen die dicht tegen de binnenstad of bijvoorbeeld aan het water liggen. Dit zijn aantrekkelijke locaties vanuit woonperspectief, maar veelal ook heel waardevolle locaties voor stadsverzorgende bedrijvigheid (loodgieters, stadslogistiek, bouwbedrijven/aannemers, et cetera) en voor ontwikkelingen die in de toekomst hard nodig zijn voor duurzame economische groei, zoals circulaire activiteiten. Gemengde woon-werkmilieus kunnen veel voordelen bieden (efficiënt gebruik van bestaande voorzieningen zoals OV, minder greenfieldontwikkeling, kortere reisafstanden, et cetera).

Duurzame mobiliteit

Veel bedrijventerreinen zijn nu alleen per (vracht)auto uitstekend bereikbaar. Dit is vaak ook logisch, gezien de ligging nabij de snelweg of aan de rand van een gemeente. Het belang van een goede OV-bereikbaarheid of de inzet van mobility oplossingen, waaronder Mobility as a Service of (in de toekomst) zelfrijdende (deel)auto’s, neemt toe. Dit komt mede door de verwachte afname van het autobezit met 40% richting 2040. Deze ontwikkeling heeft ook ruimtelijke consequenties voor bedrijventerreinen. Niet alleen het aantal parkeerplaatsen kan dan afnemen (wat intensieve benutting van locaties versterkt), maar de bereikbaarheid per openbaar vervoer en ook (elektrische) fiets moet ook sterk verbeteren.

21

22

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

B1.2 Behoefteraming bedrijventerreinen De vraag naar bedrijfsruimte in de gemeente Arnhem en de regio Arnhem-Nijmegen baseren we op de meest recente provinciale behoefteraming bedrijventerreinen uit 2019 en het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) Regio Arnhem-Nijmegen uit 2020. Momenteel wordt de provinciale behoefteraming geactualiseerd. Behoefteraming bedrijventerreinen Gelderland (2019) De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bedraagt circa 213 tot 369 hectare in de periode 2019 tot 2030 in de regio Arnhem-Nijmegen. De vraag naar bedrijventerreinen in de regio ArnhemNijmegen komt de komende jaren vooral voort uit de werkmilieus “klassiek – gemengd” en ‘logistiek’. RPW Regio Arnhem-Nijmegen (2020) Naar aanleiding van de behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Gelderland heeft de regio Arnhem-Nijmegen in 2020 een RPW opgesteld voor de periode 2021 tot en met 2024. Voor de periode 2020 tot 2030 wordt een ruimtevraag van ruim 270 hectare verwacht. Omgerekend naar de periode 2023 tot 2030 verwachten we een ruimtevraag van 190 hectare in totaal.

Tabel 9: Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Arnhem-Nijmegen per werkmilieu tot 2030 Werkmilieu

Ruimtevraag 2020 tot 2030

Ruimtevraag 2023 tot 2030

Klassiek – gemengd

96 hectare

67 hectare

Logistiek

116 hectare

81 hectare

… waarvan regulier

47 hectare

33 hectare

… waarvan XXL

69 hectare

48 hectare

(Maak)industrie

42 hectare

29 hectare

Agrifood

16 hectare

11 hectare

Hoogwaardig/kantoren

2 hectare

1 hectare

271 hectare

190 hectare

Totaal

Bron: Regionaal Programma Werklocaties Regio Arnhem-Nijmegen (2020), bewerking Stec Groep (2023).

Aanbod bedrijventerreinen regio Arnhem-Nijmegen Op basis van IBIS Gelderland (2023) constateren we dat het aanbod in de regio Arnhem-Nijmegen momenteel bestaat uit zo’n 35 hectare direct uitgeefbaar aanbod en circa 25 hectare in optie. Op regionaal niveau overstijgt de vraag fors het aanbod. Voor de gemeente Arnhem zelf geldt dat het huidige direct uitgeefbare aanbod bestaat uit zo’n 7,6 hectare en 2,5 hectare in optie. Nieuwe provinciale behoefteraming in de maak Momenteel is Stec Groep voor de provincie Gelderland bezig met een nieuwe provinciale behoefteraming voor bedrijventerreinen, kantoren en informele locaties. De nieuwe behoefteraming is nog niet bekend maar de eerste inzichten laten zien dat met name in het hoge scenario de nieuwe prognose uitgaat van hogere groeicijfers ten opzichte van de vorige prognose (uit 2019). Conclusie behoefteraming We constateren overall dat het huidige aanbod ontoereikend is voor de verwachte ruimtevraag. Ook in het klassiek – gemengde milieu zal de vraag het aanbod overstijgen. We verwachten dat

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

deze vraag in de nieuwe provinciale behoefteraming zal aanhouden. We voorzien dus een behoefte waar Rijnpark en ook Schaapsdrift in kunnen voorzien. B1.3 Ruimtevraag ‘makersplaatsen’ In de economie zien we een opleving en herwaardering van allerhande kleinschalige ambachtelijke en creatieve bedrijvigheid. ‘Makersplaatsen’ bieden niet alleen ruimte aan werken, maar kunnen een (transformatie)gebied ook nadrukkelijk op de kaart zetten. We vinden een makersplaats zeker kansrijk binnen het werkprogramma van Rijnpark. Ook op Schaapsdrift is een makersplaats potentieel kansrijk. Op langere termijn zien we namelijk steeds meer ruimtevraag omdat het aantal kleine bedrijven en zelfstandigen toeneemt. Ook Rijnpark en Schaapsdrift lenen zich voor het type werken dat zich vaak in makersplaatsen vestigt en wel om een aantal redenen. We noemen er hier drie. Daarna gaan we in op randvoorwaarden of aandachtspunten voor de ontwikkeling van een makersplaats binnen Rijnpark en Schaapsdrift. 1 Het type werkgelegenheid binnen een makersplaats is vaak kleinschalig en mede daardoor goed mengbaar met wonen. Een makersplaats kan op verschillende ruimtelijke schaalniveaus gemengd worden met wonen. Een begane grond opgetopt met appartementen is een mogelijkheid. Maar een makersplaats van circa 5.000-10.000 m2 kan ook een blok innemen tussen (grondgebonden) woningen.

2 Een makersplaats kan een gebied heel sterk op de kaart zetten en echt een vliegwiel zijn voor een gebiedsontwikkeling. Voor Rijnpark en Schaapsdrift als gemengde, nieuwe delen van de stad kan een vliegwiel belangrijk zijn. Als er vanaf het begin ruimte is voor werken in Rijnpark en Schaapsdrift is de kans van slagen voor een echt gemengd woon-werkgebied ook groter. 3 Een makersplaats kan ruimte bieden aan een grote variatie van bedrijvigheid: van (kleinschalige) maakbedrijven tot meer kantoorachtige bedrijvigheid, ook voor zzp’ers. Maar er is mogelijk ook ruimte voor bijeenkomsten, onderwijs, workshops, co-working plekken en ondergeschikte horeca. Dit maakt een makersplaats ook meer dan alleen een ruimte voor bedrijven. Het kan ook een ontmoetingsplaats in de wijk zijn. Aandachtspunten zijn er uiteraard ook. Denk bijvoorbeeld aan concurrerend aanbod, zoals Makercosmos in Coehoorn. Met een eigen profiel is de kans op concurrentie tussen locaties kleiner. Een ander aandachtspunt is betaalbaarheid. Niet alle gebruikers kunnen de prijzen in nieuwbouw opbrengen. Kleinschalige ambachtelijke en creatieve werkruimtes We constateren verschillende trends en ontwikkelingen die wijzen op een groeiende behoefte aan kleinschalige werkruimtes. Denk hierbij niet alleen aan reguliere kantoor- en bedrijfsruimte, maar ook aan atelierruimte en praktijkruimte voor ‘makers’.

Deze typen werkruimtes passen in een levendig gebied als het toekomstige Rijnpark en Schaapsdrift. In onderstaande tabel bespreken we de belangrijkste trends en ontwikkelingen.

Trend

Toelichting

Het aantal ZZP’ers groeit

•

Het aantal zelfstandigen neemt al jaren sterk toe. De afgelopen tien jaar is het aantal zzp’ers in Nederland met zo’n 25% gestegen. Ook in de gemeente Arnhem groeide het aantal zzp’ers. In de afgelopen tien jaar is het aantal zzp’ers met ruim 27% gestegen (CBS, 2022).

•

De ruimtevraag van zzp’ers hoeft niet per se groot te zijn. Uit onderzoeken blijkt dat veel zzp’ers voor enkele opdrachtgevers werken en dat ook op kantoor van de opdrachtgever doen. Bovendien werken steeds meer mensen aan huis en dat geldt uiteraard ook voor zelfstandigen. zzp’ers zijn daarnaast ook veel te vinden in bijvoorbeeld de zorg en de schoonmaak. Dit levert relatief weinig ruimtevraag op buiten de plaatsen waar deze zelfstandigen werken.

23

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

•

zzp’ers kunnen wel een belangrijke, want gezichtsbepalende, rol spelen in ruimtevraag. Een creatieve broedplaats, een gedeeld kantoor of bedrijfspand met gedeelde voorzieningen met zzp’ers kan aantrekkingskracht hebben voor een heel gebied en op andere bedrijven. Deze trend is daarmee zeker ook relevant voor de ontwikkeling van Rijnpark en/of Schaapsdrift.

Bedrijven worden gemiddeld genomen kleiner

•

In 2021 zijn er in Nederland netto zo’n 146.000 bedrijven bijgekomen (CBS, 2022). Er zijn dus ruim meer starters dan stoppers op de markt. Dit is een ontwikkeling die al sinds 2012 gaande is.

•

Vrijwel de gehele bedrijvenpopulatie bestaat uit midden- en kleinbedrijf, waarvan het groeiend aandeel (nieuwe) bedrijven voornamelijk bedrijven omvat met één tot twee werkzame personen.

Vraag naar kleinschalige werkruimtes neemt afgelopen jaren toe

•

De bedrijfsruimtemarkt is steeds tweekoppiger. De segmenten die het in deze tijd goed doen zijn aan de ene kant groot tot zeer groot (XXL) logistieke bedrijven. Aan de andere kant zien we een steeds grotere vraag naar en dynamiek in het segment kleinschalige werkruimtes.

•

Met name de vraag naar ruimtes kleiner dan 500 m2 is de afgelopen jaren sterk gestegen. Een voorbeeld hiervan is de sterke groei van het aantal kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen (en garageboxen) op bedrijventerreinen. Hierdoor is de markt de afgelopen jaren krap geworden. Er is op veel plekken een kwantitatief, maar vooral ook een kwalitatief tekort aan kleinschalige werkruimtes.

Makers versterken belevingswaarde centrumgebieden

•

De consument heeft een groeiende interesse in producten met een verhaal. Termen zoals ambachtelijk, handgemaakt, vakmanschap en traditioneel worden dan ook steeds vaker gebruikt om de kwaliteit van producten te benadrukken. De consument wil weten waar zijn of haar product vandaan komt en ziet graag hoe het product wordt gemaakt. Deze ontwikkeling biedt kansen voor de belevingswaarde van de centrumgebieden. Door meer ambachten terug te brengen naar de centrumgebieden, waarbij bezoekers ook daadwerkelijk kunnen zien hoe de producten gemaakt worden, neemt de aantrekkelijkheid van het centrumgebied toe. Het vastgoed, de milieuwetgeving en de bereikbaarheid zijn hierbij wel belangrijke voorwaarden om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2023).

In veel gebiedsontwikkelingen (en vooral bij transformatie van bedrijventerreinen naar gemengd gebied) zien we makers- of broedplaatsen ontstaan. Gelet op bovenstaande analyses en aansluitend bij de ambities voor de gebieden zijn Rijnpark en Schaapsdrift een logische locatie voor een (tijdelijke of permanente) makersplaats. Die dus ook in de fasering goed ingezet kan worden om de ontwikkeling op gang te krijgen. Betaalbaarheid is echter een steeds belangrijker vestigingscriterium. In nieuwbouw is het lastig voor bedrijven om de huurprijzen te kunnen betalen. Betaalbare huren zijn vanuit de kant van de ontwikkelaar lastig te realiseren in nieuwbouw. Hier zit een hiaat waar de overheid volgens ons een rol kan spelen om betaalbare bedrijfsruimte in de stad te kunnen behouden. Zie bijlage E voor enkele voorbeelden van dit soort permanente en tijdelijke ontwikkelingen met een korrel die grofweg ook passend is binnen Rijnpark en Schaapsdrift. Voor ’t Handelshuys en Keilepand zijn in bijlage E meer foto’s te vinden.

24

Toekomstige bedrijvigheid Spoorzone Arnhem-Oost

B1.4 Neutrale stadsdistributiehub potentieel kansrijk in Rijnpark In 2022 is de Ondersteuningsaanpak Stadsdistributiehubs Arnhem opgesteld. Naar verwachting bestaat de ruimtevraag naar stadsdistributie in de gemeente Arnhem tot 2030 uit circa 6 tot 10 hectare. Deze ruimtevraag overlapt met de provinciale behoefteraming. In de Ondersteuningsaanpak Stadsdistributiehubs Arnhem wordt Rijnpark specifiek benoemd als kansrijke locatie voor een neutrale stadsdistributiehub. Dit is een kleinschalige locatie nabij het centrum. De term neutraal betekent in deze context dat de hub niet door één vervoerder/leverancier gebruikt wordt. Deze hubs bevoorraden voornamelijk het centrumgebied met kleine voertuigen zoals bakfietsen of LEVs. Hierdoor is een kleine afstand tot het afzetgebied gewenst. De ‘kleinste vorm’ van een stadsdistributiehub is een fietskoerier. Dit type hub heeft een ruimtebehoefte van maximaal 500 m2 en is goed inpasbaar in gemengde woon-werkmilieus. Door de ligging van Rijnpark, op geringe afstand van het stadscentrum, is een stadsdistributiehub zeer kansrijk. Het realiseren van zo’n hub draagt bij aan de ambitie van de gemeente om het aantal vervoersbewegingen te reduceren en de druk op het centrum te verlichten.