Raadsvoorstel 'Invoering Verhuurvergunningen'

RAADSVOORSTEL RAADSVOOORSTEL

Aan de gemeenteraad Zaaknummer:

4365324

Onderwerp: Invoering Verhuurvergunningen Kernboodschap In Arnhem willen we huurders beschermen en goed verhuurderschap bevorderen. Om dit te doen zijn al verschillende maatregelen doorgevoerd. Landelijk en door de gemeente Arnhem zelf. Sinds de komst van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 is het ook mogelijk om een vergunningplicht voor particuliere verhuurders in te voeren. Arnhem wil dit doen zodat alleen verhuurders die hun zaken goed op orde hebben en de rechten van de huurders respecteren, kunnen verhuren. Door de verhuurvergunning in te voeren, krijgt de gemeente meer grip op ongewenste manieren van verhuren. Voorstel 1. De Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025 inclusief toelichting en bijlagen vast te stellen conform bijgevoegd voorstel. 2. De begrotingswijziging (24-011) vast te stellen conform bijgevoegd voorstel. 3. De wijziging van de Legesverordening 2025 vast te stellen conform bijgevoegd voorstel. Inleiding Arnhem streeft naar een gezonde en rechtvaardige huurmarkt waar goede verhuurders welkom zijn en waar geen plaats is voor slecht verhuurderschap. In het particuliere huursegment zijn op dit moment helaas nog te veel misstanden. Deze raken vaak de kwetsbare doelgroepen van onze samenleving, zoals arbeidsmigranten, mensen met zorgbehoefte en jongeren. Regelmatig worden woningen minimaal onderhouden met verloederde wijken tot gevolg.

De rechten van huurders worden dan niet gerespecteerd. Een belangrijk voornemen uit de Woonvisie is om in Arnhem verhuurvergunningen te introduceren. De vergunningsplicht komt naast een aantal maatregelen die de afgelopen jaren zijn doorgevoerd, waaronder het verbod op splitsing en verkamering, de opkoopbescherming en de leegstandverordening. Hiermee heeft Arnhem een ambitieus en compleet pakket aan maatregelen dat significant bijdraagt aan de bescherming van huurders en het verbeteren van de leefbaarheid in onze stad. Er zijn in Nederland nog weinig gemeenten die zich op deze schaal inzetten voor huurders. In Arnhem lopen we dan ook voorop. Het instrument ‘verhuurvergunning’ is een onderdeel van de Wet goed verhuurderschap die per 1 juli 2023 inwerking is getreden. Op basis van deze wet zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de 1

RAADSVOORSTEL negen algemene regels van goed verhuurderschap. Gemeenten moeten hierop toezien. Daarnaast zijn gemeenten verplicht een meldpunt voor huurders te hebben, waar huurders onregelmatigheden kunnen melden. Dit meldpunt is in Arnhem belegd bij de Huurdersbalie. De Wet goed verhuurderschap is een reactie op problemen die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurovereenkomsten. Met deze wet krijgen gemeenten een middel in handen om op te treden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. Hierbij staat het gedrag van de verhuurder centraal. Het invoeren van een verhuurvergunning is optioneel. De meerwaarde van de vergunning is gelegen in het aan de voorkant beoordelen of verhuurders daadwerkelijk goede verhuurders zijn, in plaats van achteraf, als er al sprake is van ongewenste situaties. Hiermee worden enerzijds malafide verhuurders geweerd en wordt anderzijds goed verhuurderschap gestimuleerd. Een belangrijk doel dat Arnhem nastreeft en zeer wenselijk is, ook gezien de relatief grote omvang van de particuliere verhuurmarkt in de stad. De verhuurvergunning in Arnhem bestaat uit een vergunningplicht voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten én een algemene verhuurvergunning voor 13 wijken.

Voor de algemene verhuurvergunning vereist de wet een sterke onderbouwing waarbij wordt aangetoond dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat en dat het invoeren van de vergunningplicht geschikt en noodzakelijk is om de leefbaarheid te bevorderen. De onderbouwing kan zich hierbij aanvullend richten op het voorkomen dat de leefbaarheid in bepaalde wijken verder afglijdt. Voor de verhuurvergunning arbeidsmigranten hoeft de leefbaarheid niet onderbouwd te worden, omdat deze vergunning de bescherming van arbeidsmigranten tot voornaamste doel heeft, gezien de erbarmelijke omstandigheden waarin deze dikwijls zijn gehuisvest. De vergunning wordt gefaseerd in Arnhem ingevoerd, te starten met de vergunning verblijfsruimten arbeidsmigranten. Voor verhuurders die alles goed op orde hebben en zich aan de wet houden, is het eenvoudig om de verhuurvergunning te krijgen. Om een vergunning te krijgen: -

heeft de verhuurder alle benodigde vergunningen om te mogen verhuren (bijvoorbeeld ruimtelijke vergunningen); heeft de verhuurder geen overtredingen op het gebied van huur- en woonrecht; heeft de verhuurder een ‘schone’ toets op basis van de Wet Bibob.

Daarnaast is de voorwaarde opgenomen dat verhuurders voldoen aan de eisen van goed verhuurderschap. Hiervoor wordt het verplichte antidiscriminatiebeleid en het huurcontract met passende WWS-puntentelling aangeleverd. Voor de algemene verhuurvergunning is ook het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan een voorwaarde. Aan verhuurders aan arbeidsmigranten zijn de voorwaarden gesteld dat hygiënevoorzieningen voldoen aan de SNF-normen en dat de ruimtes voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit Leefomgeving ter voorkoming van overbewoning (één arbeidsmigrant per slaapvertrek).

2

RAADSVOORSTEL Omdat de vergunning persoonsgebonden is, vraagt een verhuurder één vergunning aan voor alle woningen. Hiermee worden ook huurders beschermd in andere wijken waar de verhuurder woningen heeft. De werking van de vergunning kan hiermee verder gaan dan alleen de wijken met een vergunningplicht. Een vergunning blijft doorlopend geldig, tenzij de voorwaarden worden geschonden en hierop gehandhaafd wordt. Verhuurders doen in principe dus één keer een aanvraag voor alle woningen. Hiermee beschermt Arnhem zo’n 15.000 huurders (80%). Om de verhuurvergunning in te voeren moet de verhuurverordening door de raad worden vastgesteld. Hierin is ook het boetebeleid opgenomen dat de gemeente zal hanteren bij overtredingen op basis van de verordening. Ter informatie is ook de beleidsregel van het handhavingsprotocol van de hele Wet goed verhuurderschap (waar de verhuurvergunning een onderdeel van uitmaakt) meegestuurd, zoals vastgesteld door het college. Deze beschrijft de stappen die in de handhaving van de vergunning successievelijk worden doorlopen bij overtredingen. Beoogd effect De invoering van de verhuurvergunning zal: - verhuurders aanmoedigen zich als goed en eerlijk verhuurder te gedragen richting huurder; - verhuurders weren die zich in het verleden aantoonbaar als slecht verhuurder hebben gedragen.

In samenhang met alle andere maatregelen zullen verhuurders die niet het beste voor hebben met hun huurders ontmoedigd worden om in Arnhem te verhuren en wordt Arnhem dé stad waar het eerlijk en veilig huren én prettig wonen is, omdat: - huurders vaker eerlijke huren betalen en een betere kwaliteit woning krijgen; - de leefbaarheid en veiligheid van wijken waar deze nu onder druk staat wordt vergroot; - het aantal overlastpanden wordt teruggedrongen.

Argumenten 1.1

Gezien het grote aantal particuliere verhuurders en de leefbaarheids- en veiligheidsproblematiek is de invoering van een verhuurvergunning zeer gewenst. Arnhem heeft één van de hoogste percentages particuliere verhuur en kent daarnaast een aantal kwetsbare wijken. Dit maakt de invoering van de verhuurvergunning zowel vanuit kwalitatieve als kwantitatieve overwegingen een effectieve maatregel om verhuurders die het niet goed voor hebben met hun huurders en/ of de omgeving, te weren van de particuliere verhuurmarkt.

1.2

De vergunningplicht geldt voor verhuurders aan arbeidsmigranten en in 13 wijken waar de leefbaarheid en veiligheid nu of in de toekomst onder druk staat. Dit borgt een toekomstbestendig beleid Voorgesteld wordt om de verhuurvergunning arbeidsmigranten en de algemene verhuurvergunning in 13 wijken in te voeren op basis van een uitgebreide en objectieve analyse van de leefbaarheid en veiligheid van deze wijken. Hierbij is gekeken waar wijken 3

RAADSVOORSTEL structureel van het gemiddelde afwijken ten aanzien van leefbaarheidsindicatoren zoals leefbaarheid (algemeen), verloedering, onveiligheid op basis van de volgende bronnen: - Staat van de Stad, leefbaarheid 2023 (Arnhem in cijfers); - Arnhemse Leefbare Wijken Monitor (ALW) 2022; - Arnhem-Oost aanpak; - Informatie van toezichthouders en/of medewerkers van de afdeling Veiligheid, de politie, de arbeidsinspectie (NLA), de afdeling Burgerzaken, de omgevingsdienst regio Arnhem (ODRA) en de Teams leefomgeving. We hebben beoordeeld welke wijken structureel en op meerdere criteria van het Arnhems gemiddelde afwijken en waar het beeld van een kwetsbare wijk ondersteund wordt door aanvullende informatie vanuit onder andere toezichthouders en veiligheid. Op basis hiervan wordt geadviseerd om de algemene verhuurvergunning in te voeren in de 8 Arnhem Oost wijken, het Centrum en het Spijkerkwartier. Vervolgens is gekeken naar de wijken die minder van gemiddelden afwijken, maar waarbij op basis van het aantal en soort meldingen bij toezichthouders en veiligheid een duidelijk beeld ontstaat dat de wijk voor verder afglijden moet worden behoed. Op basis hiervan is het advies om de algemene verhuurvergunning in te voeren in de wijken Vredenburg/ Klarenburg, De Laar en Elderveld. De volledige analyse en toelichting is als bijlage bij de verordening opgenomen.

Met betrekking tot de verhuurvergunning verblijfsruimten arbeidsmigranten heeft Arnhem net als andere steden - te maken met vaak ondermaatse huisvesting van arbeidsmigranten. Dit gaat dikwijls gepaard met verloedering van de buurt en verhuurders die het niet al te nauw nemen met wetgeving waarmee ook veiligheidsproblemen ontstaan. Met de invoering van de vergunning verblijfsruimten arbeidsmigranten wordt deze kwetsbare groep beter beschermd en kan veiligheidsproblematiek rondom deze panden beter worden aangepakt. 2.1/ 3.1 De Gemeentewet schrijft een belastingverordening voor als instrument om belasting te innen Conform artikel 216 Gemeentewet dient een wijziging van de legesverordeningen door de gemeenteraad te worden vastgesteld, voordat kan worden overgegaan tot belastingheffing. De begroting dient te worden aangepast op de wijziging van de Legesverordening in verband met de kostendekkendheid. Kanttekeningen en risico's 1.1

Om een goede invoering van de Verhuurverordening te garanderen wordt deze gefaseerd ingevoerd. Gezien de grote aantallen en dat het een nieuwe vergunning en rechtsgebied betreft, is gekozen voor een gefaseerde invoering. Dit borgt een goede kwaliteit en geeft ruimte om ervaring op te doen en te gebruiken om verbeteringen door te voeren. Bovendien wordt zo 4

RAADSVOORSTEL voorkomen dat van rechtswege (automatisch) vergunningen verstrekt moeten worden. Gekozen is voor een start met arbeidsmigranten vanwege de kwetsbaarheid van deze doelgroep. Daarna is het aan het college om de algemene verhuurvergunning in de wijken in te voeren. 1.2

Gezien de krapte op de arbeidsmarkt kan het lastig zijn de extra benodigde bezetting te werven. De krapte op de arbeidsmarkt maakt het uitdagend om voldoende medewerkers te werven. Om dit risico te beperken, is de werving tijdig ingezet en wordt ook gesproken met partijen over flexibele inhuur. Daarbij zorgt de gefaseerde invoering voor de morgelijkheid om bij te sturen.

1.3

Verhuurders tekenen bezwaar aan wat potentieel veel beslag op juridische capaciteit legt. De invoering van de verhuurvergunning kan leiden tot bezwaren in het algemeen. Het is echter niet mogelijk om tegen de vaststelling van de verordening (algemeen verbindend voorschrift) bezwaar te maken. Door vooraf goed te communiceren over de reden en het belang van de vergunning, wordt gestreefd naar begrip. Tegen concrete besluiten op aanvragen kunnen wel bezwaren worden ingediend. Bij de beoordeling van deze bezwaren kan de onderliggende verordening marginaal worden getoetst. Op de met deze bezwaren gepaard gaande werkdruk is geanticipeerd door tijdelijk extra juridische capaciteit in te huren.

1.4

Hoeveel verhuurvergunningen arbeidsmigranten zullen worden aangevraagd, zal moeten blijken. Het aantal verhuurders dat een vergunning arbeidsmigranten zal gaan aanvragen is vooraf lastig in te schatten omdat de Basis Administratie Gebouwen dit niet als zodanig vastlegt. Het totaal aantal woningen voor particuliere verhuur is wel inzichtelijk. Op basis van diverse bronnen verwachten we ongeveer 300 aanvragen voor de vergunning verblijfsruimten arbeidsmigranten. Mocht het onverwacht meer zijn, dan zal de capaciteit bij vergunningen (tijdelijk) worden opgeschaald.

1.5

De vergunningplicht arbeidsmigranten kan een waterbedeffect creëren naar omringende gemeenten. Arnhem heeft voor de verhuurvergunning arbeidsmigranten besloten omdat er sprake is van een omvangrijke populatie arbeidsmigranten die in Arnhem of omstreken werkt, bijvoorbeeld in de vleesverwerkingsindustrie. In gesprek met andere gemeenten is gebleken dat dit voor hen in mindere mate geldt, dan wel dat andere gemeenten al een APV hebben waarmee de verhuurvergunning arbeidsmigranten geen toegevoegde waarde biedt. Uitzondering hierop is de gemeente Lingewaard die ook van plan is om een Verhuurvergunning arbeidsmigranten in te voeren. Het risico op een waterbedeffect wordt als zeer beperkt ingeschat, gezien bestaande maatregelen in andere gemeenten en de krapte op de woningmarkt. 5

RAADSVOORSTEL

1.6

De vergunningplicht kan tot beperkt vertrek van verhuurders leiden. Met de invoering van de vergunningplicht bestaat het risico dat verhuurders de Arnhemse particuliere verhuurmarkt verlaten. Voor zover dit malafide verhuurders zijn, wordt daarmee een probleem waarvoor de Wet goed verhuurderschap is geschreven opgelost. Voor de ‘goede’ verhuurders wordt dit risico verkleind door te zorgen dat het aanvragen van een verhuurvergunning een eenvoudige handeling is die eenmalig plaatsvindt.

Participatie Bij de totstandkoming van de Woonvisie, waarin het voornemen van invoering van de verhuurvergunning is benoemd en door de raad is vastgesteld, zijn belanghebbenden in de volle breedte betrokken. Bij de uitwerking van het beleid zijn ook gesprekken gevoerd met Vastgoed Belang Oost. Zij hebben hun zorgen geuit over het klimaat voor particuliere verhuurders in het algemeen en toenemende regeldruk. Mede op basis hiervan is gekozen voor een aanvraagproces waar verhuurders die de zaken goed op orde hebben snel doorheen lopen. De wet vereist aanvullend afstemming met alle gemeenten in de woningmarktregio. Dat hebben we gedaan door ambtelijk veelvuldig met elkaar over de wet te spreken, en door aan de verschillende gemeenten expliciet de vraag voor te leggen of zij bezwaar hebben tegen Arnhemse invoering. Dit is niet het geval. Het onderwerp is ook bestuurlijk besproken tijdens een overleg van de Groene Metropoolregio (GMR). Financiën Met het vaststellen van de verhuurverordening wordt de mogelijkheid gecreëerd om leges te heffen in het kader van het verstrekken van verhuurdersvergunningen. De incidentele lasten voor de in- en uitvoering (o.a. projectmanagement en communicatie) kunnen worden gedekt vanuit incidentele middelen die ter beschikking zijn gesteld door het Rijk.

Een deel van de structurele lasten kan worden gedekt middels de leges (zie bijgevoegd besluit wijziging legesverordening). De overige structurele lasten, voor zover deze niet kunnen worden verhaald via de leges, kunnen worden gedekt vanuit reeds beschikbare middelen vanuit de begroting van Wonen. De structurele lasten bestaan uit: - extra capaciteit voor Veiligheid (0,5 fte), Vergunning (1 fte) en Handhaving (2,5 fte); en - extra capaciteit voor Juridische zaken (0,5 fte). In de bijgevoegde begrotingswijziging (24-011) worden de financiële consequenties hiervan opgenomen in de begroting. In totaal wordt tot en met 2030 verwacht dat er 4.700 unieke verhuurdersvergunningen worden verstrekt. In de eerste twee jaar (2025 en 2026) leidt dit tot een piekmoment van aanvragen (2.250 per jaar). Vanaf 2027 verwachten we nog 50 aanvragen per jaar te behandelen. De hiermee gepaard gaande lasten kunnen middels de leges kostendekkend worden verhaald (in totaal € 1,6 mln.). 6

RAADSVOORSTEL

Uitvoering De inschatting is dat er ongeveer 4.000 - 4.500 verhuurvergunningen door bestaande verhuurders zullen worden aangevraagd in 2025 en 2026. Dit is als volgt opgebouwd (indicatief): Wijk Arnhemse Broek Centrum De Laar Elderveld Geitenkamp Klarendal Malburgen-Oost (Noord) Malburgen-Oost (Zuid) Malburgen-West Presikhaaf-Oost Presikhaaf-West Spijkerkwartier Vredenburg/Kronenburg

eigenaren 314 807 251 129 48 460 365 228 170 549 338 690 190 4.539

Omdat de vergunning per verhuurder wordt verstrekt en een verhuurder in meerdere wijken een woning kan hebben, is er deels een dubbeltelling en is sprake van ongeveer 4.100 unieke eigenaren. Het is aannemelijk dat er minder verhuurders dan eigenaren zijn omdat een deel van de eigenaren de verhuur uitbesteedt aan vastgoedbeheerders, die hiermee formeel de verhuurder is. N.b.: Als een verhuurder in het vergunningsgebied ook woningen buiten het vergunningsgebied verhuurt, dan moeten deze woningen ook aan de voorwaarden van de vergunning voldoen. De vergunning heeft hiermee een bredere werking dan alleen voor de woningen in het vergunningsgebied. Gezien de grote aantallen, het om een nieuw proces en rechtsgebied gaat én de verstrekking van rechtswege te allen tijde voorkomen moet worden, is het voorstel om de vergunning gefaseerd in te voeren over een geschatte periode van 2 jaar. Hierbij wordt gestart met de verhuurvergunning arbeidsmigranten omdat dit de hoogste urgentie heeft ten aanzien van het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid en de bescherming van huurders. Uitbreiding vergunningplicht In de verhuurordening is een vergunningplicht opgenomen voor verhuurders aan arbeidsmigranten en een algemene verhuurvergunningplicht in de 13 wijken op basis van een uitgebreide analyse en onderbouwing.

Het moment waarop de vergunningplicht in een bepaalde wijk gaat gelden, is in de verordening opgedragen aan het college. Hiertoe zal elke 3 maanden een evaluatie worden gehouden van het vergunningenproces en de actuele situatie ten aanzien van de leefbaarheid en veiligheid. Op basis hiervan wordt een voorstel worden gedaan voor de invoering van de vergunningplicht in nieuwe wijken. Dit voorstel wordt ambtelijk voorbereid. Het besluit en de onderbouwing wordt met de 7

RAADSVOORSTEL raad gedeeld. In de meegestuurde planning zijn deze momenten opgenomen, uitgaande van een ingangsdatum van 1 januari. Organisatie De vergunningverlening en handhaving op de Wet goed verhuurderschap (inclusief de Wet betaalbare huur), de verhuurvergunning en de leegstandverordening zijn bij de gemeente belegd om de kennis en ervaring op het gebied van handhaving binnen de gemeente te vergroten en koppelkansen met veiligheid te borgen. Binnen veiligheid wordt een medewerker aangetrokken die de verbinding vormt tussen beleid en uitvoering van nieuwe wet- en regelgeving op Wonen in de breedte. Daarnaast worden de afdelingen Veiligheid, Vergunning & Handhaving tijdelijk dan wel structureel versterkt afhankelijk van de aard van de werkzaamheden die volledig uit eerder genoemde middelen wordt gedekt. Structureel zal het gaan om: -

3 fte Veiligheid, Vergunning en Handhaving 1 fte Juridische capaciteit

Aangezien een verhuurder 6 maanden heeft om een vergunning aan te vragen, zal in het eerste half jaar van 2025 een passief handhavingsbeleid worden gevoerd op de verhuurvergunning. Signalen in het aanvraagproces kunnen er wel toe leiden dat handhaving wordt ingezet. De ambitie is om vanaf de tweede helft van 2025 actief te gaan handhaven. Hiervoor wordt een integraal plan van aanpak opgesteld waarbij naar alle maatregelen op het gebied van wonen wordt gekeken. Communicatie Omdat woningeigenaren mogelijk met meerdere veranderingen tegelijk te maken krijgen (leegstandverordening, Wet betaalbare huur en verhuurvergunning), is het belangrijk iedereen goed en begrijpelijk te informeren. Woningeigenaren moeten snel kunnen begrijpen wat wel en wat niet van toepassing is op hun situatie. De doelstelling van de communicatie is daarom om woningeigenaren en verhuurders goed te informeren over de aanpassingen. Wat deze zijn, waarom, voor wie en wanneer. Het andere doel is om te tonen dat Arnhem echt in actie komt om voor de belangen van huurders op te komen. Deze aanpak heeft naar verwachting een preventieve werking op woningeigenaren en verhuurders die niet de beste intenties hebben en kan zo (de noodzaak tot) handhaving beperken.

Behalve woningeigenaren worden ook makelaars, vastgoedbeheerders en belangenorganisaties geïnformeerd over de aanpassingen met een duidelijke uitleg van nut en noodzaak. De verordeningen worden gepubliceerd in het Gemeenteblad en zijn via overheid.nl te raadplegen.

8

RAADSVOORSTEL

Bijlagen -

Beleidsregels handhaving Wet goed verhuurderschap Arnhem (ter informatie) Raadsvoorstel verhuurverordening gemeente Arnhem 2025 Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025 inclusief bijlagen Begrotingswijziging Verordening tot wijziging van de Legesverordening Arnhem 2025

9

RAADSVOORSTEL

Besluit van Zaaknummer

4365324

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 november 2024, 4365324; Overwegende dat: - De Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 in werking is getreden; - Er sinds 1 januari 2024 een meldpunt is waarbij huurders schending van de normen voor goed verhuurderschap kunnen melden en het college van burgemeester en wethouders kunnen verzoeken op te treden; - De raad op grond van voornoemde wet de mogelijkheid heeft om aanvullend op de algemene normen uit de wet vergunningstelsels in te voeren; - Daarmee goed verhuurderschap wordt gestimuleerd en meer grip gekregen kan worden op misstanden in de huurmarkt waardoor kwetsbare huurders beter beschermd kunnen worden; - De leefbaarheid en veiligheid in onder druk staande wijken door scherper toezicht verbeterd kunnen worden; gelet op de artikelen 5, eerste lid, onderdeel a en b en 19, tweede lid, van de Wet goed verhuurderschap; Besluit: vast te stellen, inclusief toelichting en bijlagen, de Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025 Artikel 1.

Definities Deze verordening verstaat onder:  bedrijfsmatige overtreding: overtreding van het bepaalde bij of krachtens de wet, door een overtreder die [in de uitoefening van beroep of bedrijf] meer dan één woon- of verblijfsruimte verhuurt;  niet-bedrijfsmatige overtreding: overtreding van het bepaalde bij of krachtens de wet, door een overtreder die [niet in de uitoefening van beroep of bedrijf of] één woon- of verblijfsruimte verhuurt;  recidive: recidive als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onder b, of derde lid, onder b, van de wet;  regels van goed verhuurderschap: regels van goed verhuurderschap bedoeld in artikel 2 en 2a van de wet;  verhuurvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel a en b van de wet; 10

RAADSVOORSTEL 

wet: Wet goed verhuurderschap.

Artikel 2. Vergunningplicht verhuur woonruimte 1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen woonruimten. 2. Aangewezen zijn alle woonruimten in de CBS-wijken: i. Arnhemse Broek ii. Geitenkamp iii. Malburgen-Oost (Noord) iv. Malburgen-Oost (Zuid) v. Malburgen-West vi. Presikhaaf-Oost vii. Presikhaaf-West viii. Elderveld ix. Vredenburg/ Kronenburg x. Centrum xi. De Laar xii. Klarendal xiii. Spijkerkwartier 3. De verhuurvergunning is niet overdraagbaar. Artikel 3. Vergunningplicht verhuur verblijfsruimte 1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een verblijfsruimte te verhuren die behoort tot een in het tweede lid aangewezen verblijfsruimten. 2. Aangewezen zijn alle verblijfsruimten voor de huisvesting van arbeidsmigranten binnen de gemeente Arnhem. 3. De verhuurvergunning is niet overdraagbaar. Artikel 4. Aanvraag van de verhuurvergunning 1. Een aanvraag om een verhuurvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier. 2. Bij de aanvraag worden tenminste de volgende gegevens verstrekt: a.

naam, adres en woonplaats van de aanvrager, alsmede de geboortedatum als een natuurlijk persoon de aanvraag indient of het nummer van de Kamer van Koophandel of het vestigingsnummer van de aanvrager als een rechtspersoon de aanvraag indient; b. adres en huurprijs van de woon- of verblijfsruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; c. een afschrift van de (te sluiten) huurovereenkomst; d. een beschrijving van de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap; e. een opgave van de aan de aanvrager binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag opgelegde bestuurlijke boetes en lasten onder bestuursdwang wegens handelen in strijd met de verboden en bepalingen genoemd in artikel 7, tweede lid, onderdeel a, van de wet; en 11

RAADSVOORSTEL f.

een opgave van de ten aanzien van de aanvrager genomen besluiten als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de wet voor zover het beheer nog niet overeenkomstig artikel 16 van de wet is beëindigd.

Artikel 5. Voorwaarden aan de verhuurvergunning 1. Het college kan voorwaarden aan de vergunningen verbinden zoals bedoeld in artikel 8, eerste en tweede lid van de wet. 2. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 3 worden in ieder geval de voorwaarden verbonden dat: a. voor iedere arbeidsmigrant die geen huishouden vormt met een andere arbeidsmigrant, een afzonderlijke afsluitbare verblijfsruimte beschikbaar is die voldoet aan de eisen van de bouwregelgeving met dien verstande dat aan deze voorwaarde voor verblijfsruimten die voor inwerkingtreding van deze verordening verhuurd werd, op uiterlijk 1 juli 2026 moet zijn voldaan (overgangsperiode); b. er minimaal één toilet per acht personen aanwezig is. Elke ruimte waarin zich een toilet bevindt dient op slot te kunnen; c. er minimaal één douche per acht personen aanwezig is. Elke doucheruimte of de badkamer waarin zich de douche bevindt dient op slot te kunnen; d. er voldoende gelegenheid moet zijn om de was te (laten) doen; e. er moet buiten de eigen slaapkamer voldoende gelegenheid zijn om de was te drogen; f. er moet minimaal 30 liter koel-/vriesruimte per persoon aanwezig zijn; g. er moet een kookplaat/platen aanwezig zijn met minimaal vier pitten. Bij meer dan acht personen moet dit mimimaal één1 pit per twee personen zijn; bij meer dan 30 personen minimaal 16 pitten.

In studio’s voor maximaal twee bewoners moeten minimaal twee pitten plus een magnetron of oven aanwezig zijn. Artikel 6. Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen wegens het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap, bij overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid, van deze verordening en artikel 12, derde lid, van de wet of de op basis van artikel 8, eerste tot en met derde lid, van de wet aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden. 2. Bij het opleggen van een in het eerste lid bedoelde bestuurlijke boete hanteren burgemeester en wethouders de bedragen opgenomen in bijlage I bij deze verordening. Artikel 7. Invoeringsregeling verhuurvergunning 1. De verboden in de artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid, gelden vanaf zes maanden na inwerkingtreding van deze verordening ook voor verhuurders die reeds voor inwerkingtreding van deze verordening een woon- of verblijfsruimte verhuurden en tevens zes maanden na inwerkingtreding van deze verordening een woon- of verblijfsruimte verhuren. 2. Een in het eerste lid bedoelde verhuurder kan vanaf het moment van inwerking treden van deze verordening een aanvraag indienen voor een verhuurvergunning.

12

RAADSVOORSTEL

Artikel 8. Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op de eerste dag na die van bekendmaking. 2. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid treedt artikel 2 (algemene verhuurvergunning) in werking op een door burgemeester en wethouders te bepalen tijdstip, dat voor de te onderscheiden gebieden verschillend kan zijn. Artikel 9. Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van [DATUM]

De griffier,

De voorzitter,

13

RAADSVOORSTEL Toelichting behorende bij de ‘Verhuurverordening gemeente Arnhem 2025’ van [datum raadsbesluit] Algemeen Inleiding De Wet goed verhuurderschap (hierna: de wet) heeft tot doel om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en zo woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten alsmede de leefbaarheid te beschermen. Om dat te bereiken roept de wet in de eerste plaats een aantal algemene regels voor goed verhuurderschap in het leven. Deze regels stellen eisen aan het gedrag van verhuurders en bieden waarborgen om huurders tegen bepaalde gedragingen van verhuurders te beschermen. Zij richten zich inhoudelijk op: 1. het voorkomen en tegengaan van discriminatie 2. het voorkomen en tegengaan van intimidatie 3. het begrenzen van de waarborgsom 4. een schriftelijkheidsvereiste voor de huurovereenkomst 5. de plicht tot het verstrekken van informatie 6. het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten 7. een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars 8. een maximale huurprijs 9. een maximale huurprijsverhogingspercentage De laatste twee regels van goed verhuurderschap zijn in de wet opgenomen nadat de Wet betaalbare huur eind juni 2024 werd aangenomen. Naast de regels voor goed verhuurderschap voorziet de wet in een meldpunt voor signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.

Sinds 1 januari 2024 is binnen de gemeente Arnhem een meldpunt operationeel. Door de wetgever is echter vastgesteld dat de algemene regels en het meldpunt er niet in alle gevallen voor zullen zorgen dat ongewenst verhuurgedrag wordt tegengegaan. Om die reden is in de wet ook een bevoegdheid voor gemeenten opgenomen om een vergunningplicht in te voeren. Dit betreft een vergunningplicht voor het verhuren van bepaalde categorieën van reguliere woonruimten en een vergunningplicht voor het verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten. Met deze verordening maakt de gemeenteraad gebruik van deze bevoegdheid. In deze verordening is voorzien in een vergunningplicht voor zowel reguliere woonruimten als verblijfsruimten voor arbeidsmigranten. Regulering van het eigendomsrecht en het vrij verkeer van diensten Bij de totstandkoming van de wet is al kenbaar gemaakt dat de vergunningplicht een gerechtvaardigde regulering van het eigendomsrecht en het vrij verkeer van diensten vormt. Daarbij is voor wat betreft de inmenging in het eigendomsrecht opgemerkt dat dit gerechtvaardigd is als aan drie voorwaarden is voldaan. In de eerste plaats moet de maatregel voorzien zijn bij wet. Dit betekent dat de beperking voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn.

Verder moet de inmenging noodzakelijk en geschikt zijn in het algemeen belang en moet er sprake zijn van een “fair

14

RAADSVOORSTEL balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de eigenaren. In de memorie van toelichting bij de wet is uitgebreid toegelicht waarom aan die voorwaarden is voldaan.1 Inzake het vrij verkeer van diensten is kenbaar gemaakt dat een verbod om zonder vergunning een woning te verhuren een vergunningstelsel is als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Dit betekent dat het vergunningstelsel alleen kan worden ingevoerd als aan drie voorwaarden is voldaan. In de eerste plaats moet het vergunningstelsel noodzakelijk zijn omwille van het algemeen belang dat met deze beperking wordt gediend, moet het middel geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en mag het niet verder gaan dan wat nodig is om dat doel te bereiken. Verder moet het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kunnen worden bereikt. Tot slot mag de beperking geen direct of indirect onderscheid maken naar nationaliteit.

In de memorie van toelichting is uitgebreid aangegeven dat ook aan die voorwaarden is voldaan.2 Tegen die achtergrond is bij de onderbouwing van de vergunningplicht aan het begin van deze toelichting ook, aan de hand van de specifieke situatie binnen de gemeente, aandacht besteed aan de vraag of de vergunningplicht een geschikt middel is om het nagestreefde doel te bereiken, of de ernst van de problematiek de inzet van deze vergunningplicht rechtvaardigt, of er geen andere minder vergaande middelen zijn en of de vergunningplicht uitvoerbaar en handhaafbaar is. Op grond van de wet dienen burgemeester en wethouders met de andere gemeenten uit de woningmarktregio te overleggen voordat een vergunningplicht in het leven geroepen wordt. Het overleg met de andere gemeenten in de regio komt volgens de toelichting op de wet onder andere de transparantie en uitvoerbaarheid ten goede. Door dit overleg gaan de vergunningstelsels bovendien niet te veel van elkaar verschillen en kan ook geïnventariseerd worden of invoering van een verhuurvergunning leidt tot eventuele waterbedeffecten bij andere gemeenten in de regio.

Op grond van artikel 5, derde lid van de Wet goed verhuurderschap voeren burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een verhuurverordening overleg met burgemeester en wethouders van de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio. Op 15 oktober 2024 hebben de regiogemeenten in de Groene Metropoolregio (GMR) kennis genomen van de voorbereiding van deze verordening. Toegezegd is dat alvorens het college besluit tot algemene vergunningplicht in bepaalde wijken er een ambtelijke evaluatie plaatsvindt die gedeeld wordt met de regiogemeenten. In december 2024 volgt nog een uitgebreide presentatie bij deze gemeenten. Algemene vergunningplicht woonruimten Voor de algemene vergunningplicht voor woonruimten geldt dat in de verordening is bepaald dat deze voor alle woonruimten in 13 Arnhemse wijken geldt. Hiervan uitgesloten in de wet zijn corporatiewoningen. De gemeenteraad laat het moment van inwerkingtreding van deze vergunningplicht aan het college van burgemeester en wethouders. Gestart wordt namelijk eerst met de vergunningplicht voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten. Deze kwetsbare groep vraagt om prioriteit.

Het gelijktijdig in werking laten treden van beide vergunningen (algemene voor woonruimten en de verblijfsruimten voor arbeidsmigranten) vraagt een te grote inzet van de gemeentelijke 1 Kamerstukken II 2021/22, 36 130, nr. 3, p. 46 ev. 2 Kamerstukken II 2021/22, 36 130, nr. 3, p. 55 ev.

15

RAADSVOORSTEL organisatie, terwijl de arbeidsmigranten in eerste instantie focus verdienen. Het college zal aan de hand van opgedane ervaringen met de vergunningplicht voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten en het capaciteitsaanbod binnen de organisatie een juiste afweging kunnen maken over verdere uitrol van de algemene vergunningplicht voor woonruimten. Onverbeterlijke malafide verhuurders richten zich vaak op bepaalde categorieën van woonruimten. Bovendien zijn zij vaak actief in bepaalde delen van de gemeente. Deze verhuurders maken daar misbruik van de sociaaleconomisch kwetsbare positie van huurders die hier wonen. Dit uit zich vervolgens zichtbaar en onzichtbaar door zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie. Dergelijk ongewenst gedrag kan naast de negatieve effecten voor huurders ook leiden tot een aantasting van de leefbaarheid. Gelet op de Dienstenrichtlijn en artikel 5, tweede lid, van de wet, is per categorie en per gebied een onderbouwing nodig waarom de vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid.

Tegen die achtergrond wordt hieronder nader ingegaan op de vraag of de vergunningplicht een geschikt middel is om de leefbaarheid binnen de genoemde categorieën van woonruimten en in de genoemde gebieden binnen de gemeente te behouden, of de ernst van de problematiek de inzet van deze vergunningplicht rechtvaardigt, of er geen andere minder vergaande middelen zijn en of de vergunningplicht uitvoerbaar en handhaafbaar is. Relatie met meldingsplicht kamergewijze bewoning uit de APV: In de APV is een meldingsplicht voor de kamergewijze verhuur opgenomen voor een aantal wijken binnen de gemeente. De gedachte achter deze meldingsplicht is dat er een beheerder moet zijn, die als aanspreekpunt geldt voor de huurder. Beoogd is te regelen in de APV wat nodig is en niet meer dan dat om het woongenot en de leefbaarheid van de omgeving te verbeteren, het voorkomen overlast en het tegengaan van verrommeling in de wijken van de stad ten behoeve van de inwoners van de stad. De algemene regels die de Wet goed verhuurderschap stelt aan een verhuurder zien weliswaar ook op gedrag, maar doet meer dan dat en ook op een andere manier. Daarnaast heeft de WGV een veel breder bereik (zowel onzelfstandige als zelfstandige woonruimten) en heeft als doel de huurder te beschermen. De meldingsplicht uit de APV is dan ook aanvullend op de verhuurverordening.

In bijlage II behorende bij deze verordening is per aangewezen wijk een onderbouwing opgenomen voor het invoeren van de vergunningplicht voor woonruimten. Daarnaar wordt verwezen. Vergunningplicht verblijfsruimten voor arbeidsmigranten De vergunningplicht voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten geldt voor de hele gemeente. Daarbij is van belang dat het doel van de vergunningplicht is om arbeidsmigranten consumentenbescherming te bieden. Tegen die achtergrond wordt hieronder, mede gelet op de vereisten uit de Dienstenrichtlijn, onderbouwd waarom de vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is om deze specifieke groep van consumenten te beschermen. Daarbij gaat de toelichting in op de vraag of de vergunningplicht een geschikt middel is arbeidsmigranten de beoogde bescherming te bieden, of de ernst van de problematiek de inzet van deze vergunningplicht rechtvaardigt, of er geen andere minder vergaande middelen zijn en of de vergunningplicht uitvoerbaar en handhaafbaar is.

16

RAADSVOORSTEL Relatie met beleidsregels tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten: Om het planologisch mogelijk te maken tijdelijk arbeidsmigranten te huisvesten in logiesgebouwen, heeft het college van burgemeester en wethouders in 2023 beleidsregels vastgesteld die hij gebruikt bij de beoordeling of kan worden afgeweken van het omgevingsplan. Deze vergunning staat los van de verhuurvergunning. Ook voor het tijdelijk toegestaan gebruik van de verblijfsruimten op basis van de beleidsregels is een verhuurvergunning nodig. In bijlage III behorende bij deze verordening is een onderbouwing opgenomen voor het invoeren van de vergunningplicht voor verblijfsruimten arbeidsmigranten. Daarnaar wordt verwezen. Wettelijk kader vergunningplicht De verordening voorziet wel in een vergunningplicht, maar er zijn in de verordening geen bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de beslistermijn, de gronden om de vergunning te weigeren of in te trekken of de mogelijkheden om voorwaarden aan de vergunning te verbinden. De wet voorziet daar namelijk daar al in. De gemeenteraad heeft geen bevoegdheid deze bepalingen aan te vullen of daarvan af te wijken. Beslistermijn Voor de beslistermijn geldt dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 9, eerste lid, van de wet binnen acht weken op de aanvraag dienen te beslissen.

Deze termijn kan op grond van artikel 9, tweede lid, van de wet eenmalig verlengd worden met ten hoogste zes weken. Als burgemeester en wethouders niet tijdig op de aanvraag beslissen, vloeit uit artikel 9, derde lid, van de wet voort dat de lex silencio positivo zoals bedoeld in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat de vergunning van rechtswege is verleend. Burgemeester en wethouders kunnen dan echter nog wel voorwaarden aan de vergunning verbinden. Deze voorwaarden staan limitatief in de wet. Weigeringsgronden Artikel 7 van de wet bevat een limitatieve opsomming van de weigeringsgronden die op de vergunning van toepassing zijn. Artikel 7, eerste lid, van de wet bevat daarbij de gronden waarop de vergunning moet worden geweigerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om een situatie waarin de aanvrager van de vergunning niet over de vereiste omgevingsvergunning of de benodigde vergunning voor het omzetten van de woonruimte in de zin van artikel 21, eerste lid, onder c, van de Huisvestingswet beschikt. In artikel 7, tweede lid, van de wet zijn de gronden opgesomd waarvoor geldt dat burgemeester en wethouders kunnen besluiten de vergunning te weigeren en waar zij dus nog een afweging kunnen maken.

Het gaat onder andere om de situatie waarin aan de aanvrager in de acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang is opgelegd voor het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap of de zorgplicht uit artikel 1a, eerste en tweede lid, van de Woningwet. Verder betreft één van de weigeringsgronden de gevaarzetting in de zin van artikel 3 van de Wet Bibob.3

3 https://www.justis.nl/producten/wet-bibob/wat-is-de-wet-bibob

17

RAADSVOORSTEL Voorwaarden In artikel 8 van de wet is een limitatieve opsomming opgenomen van de onderwerpen waarover burgemeester en wethouders voorwaarden aan de vergunning mogen verbinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de wijze waarop de verhuurder aantoont dat hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap en het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan. Intrekkingsgronden Voor de intrekkingsgronden geldt dat in artikel 10 van de wet staat dat burgemeester en wethouders de vergunning onder andere kunnen intrekken als aan een verhuurder aan wie een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang boete is opgelegd vanwege het niet naleven van de algemene regels of de aan een verhuurvergunning verbonden voorwaarden, de regels binnen vier jaar weer overtreedt of de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren. Verder is intrekking bijvoorbeeld aan de orde als sprake is van gevaarzetting zoals dat is bepaald in artikel 3 van de Wet Bibob. Als burgemeester en wethouders besluiten een vergunning in te trekken en deze vergunning heeft betrekking op een woon- of verblijfsruimte die op het moment van de intrekking is verhuurd, dan dienen burgemeester en wethouders deze ruimte op grond van artikel 10, vierde lid, van de wet in beheer te nemen.

Artikelsgewijs Enkel die bepalingen die verdere toelichting behoeven, worden hieronder nader toegelicht. Artikel 1. Definities In dit artikel zijn alleen definities van de begrippen ‘bedrijfsmatige overtreding’, ‘niet-bedrijfsmatige overtreding’ ‘recidive’, ‘verhuurvergunning’ en ‘wet’ opgenomen. Deze definities spreken voor zich. In aanvulling op deze definities zijn ook de begripsomschrijvingen uit artikel 1 van de wet op deze verordening van toepassing. Dit gaat onder andere om omschrijvingen die zien op de begrippen woonruimte, verblijfsruimte en verhuurder. Artikel 2. Vergunningplicht verhuur woonruimte Op grond van artikel 5, eerste lid, onderdeel a, van de wet heeft de gemeenteraad de bevoegdheid een vergunningplicht in het leven roepen voor de verhuur van reguliere woonruimte. Met deze verordening is van die bevoegdheid gebruik gemaakt. De vergunningplicht heeft de vorm van een verbodsbepaling: het is verboden zonder vergunning woonruimte te verhuren. Deze verbodsbepaling annex vergunningplicht is in het eerste lid van dit artikel opgenomen. In het tweede lid van dit artikel is bepaald voor welke categorieën van woonruimte de vergunningplicht geldt en in welke gebieden. In het algemeen deel van de toelichting is de keuze voor deze categorieën en gebieden nader onderbouwd. Hier wordt met een verwijzing naar die onderbouwing volstaan.

Het derde lid brengt tot uitdrukking dat de vergunning niet overdraagbaar is. De wet en de daarin opgenomen instrumenten richten zich op het gedrag van de verhuurder. In het verlengde daarvan richten ook de indieningsvereisten, de weigeringsgronden en de voorwaarden die aan de vergunning

18

RAADSVOORSTEL kunnen worden verbonden zich primair op de verhuurder. Hierbij past niet dat de vergunning overdraagbaar is. Artikel 3. Vergunningplicht verhuur verblijfsruimte Op grond van artikel 5, eerste lid, onderdeel b, van de wet heeft de gemeenteraad de bevoegdheid een vergunningplicht voor de verhuur van verblijfsruimte in het leven te roepen. Met deze verordening maakt de gemeenteraad van die bevoegdheid gebruik. In het eerste lid van dit artikel is daartoe een verbodsbepaling opgenomen: het is verboden zonder vergunning verblijfsruimte te verhuren. In het tweede lid zijn de categorieën van verblijfsruimte aangewezen waarvoor de verbodsbepaling en vergunningplicht geldt. In het algemeen deel van de toelichting is de keuze voor deze categorieën van verblijfsruimten nader onderbouwd. Hier wordt met een verwijzing naar die onderbouwing volstaan. In het derde lid is tot uitdrukking gebracht, dat de vergunning niet overdraagbaar is. De wet en de daarin opgenomen instrumenten richten zich op het gedrag van de verhuurder. In het verlengde daarvan richten ook de indieningsvereisten, de weigeringsgronden en de voorwaarden die aan de vergunning kunnen worden verbonden zich primair op de verhuurder. Hierbij past niet dat de vergunning overdraagbaar is.] Artikel 4. Aanvraag van de verhuurvergunning Artikel 6 van de wet regelt de aanvraag van de vergunning.

In het eerste lid is volledigheidshalve beschreven, dat de aanvraag gedaan moet worden met het door burgemeester en wethouders vastgestelde aanvraagformulier. Het tweede lid bevat een opsomming van de gegevens die in ieder geval bij de aanvraag ingediend moeten worden. Het gaat dan onder andere om het adres en de huurprijs van de ruimte waarop de aanvraag betrekking heeft, een afschrift van de (te sluiten) huurovereenkomst en een beschrijving van de wijze waarop de aanvrager invulling geeft aan de regels voor goed verhuurderschap. Een schriftelijke huurovereenkomst is verplicht vanaf de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap, 1 juli 2023. Verder dient de aanvrager opgave te doen van de binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag opgelegde bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom wegens handelen in strijd met de verboden en bepalingen genoemd in artikel 7, tweede lid, onderdeel a, van de wet en van de ten aanzien van de aanvrager genomen besluiten tot inbeheername, als bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de wet voor zover het beheer nog niet is beëindigd. Deze opgave stelt burgemeester en wethouders in staat om ook na te gaan in hoeverre de aanvrager zich in andere gemeenten overeenkomstig de wet als een goed verhuurder gedraagt. Artikel 5.

Voorwaarden aan de verhuurvergunning Op grond van de wet heeft het college de bevoegdheid voorwaarden aan een vergunning te verbinden. De wet bepaalt waarop de voorwaarden betrekking mogen hebben limitatief. Ter concretisering is voor de verblijfsruimten arbeidsmigranten een duidelijke invulling opgenomen in artikel 5 van de verordening. Uit oogpunt van rechtszekerheid is dit gewenst; vooraf is dan duidelijk waaraan de verblijfsruimten moeten voldoen.

19

RAADSVOORSTEL Artikel 6. Bestuurlijke boete Het eerste lid bevat de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om bij overtreding van het verbod om zonder vergunning te verhuren, het verbod voor de eigenaar om ten aanzien van in beheer genomen ruimtes beheershandelingen te verrichten of van de aan de vergunning verbonden voorwaarden, een bestuurlijke boete op te leggen. Een bestuurlijke boete is een punitieve en dus bestraffende sanctie. De bestuurlijke boete moet dan ook worden onderscheiden van de last onder dwangsom die een reparatoir karakter heeft en ervoor moet zorgen dat de verhuurder alsnog de regels naleeft. In het opleggen van een last onder dwangsom is in de verordening niet voorzien. Dat neemt niet weg dat burgemeester en wethouders ook van dat instrument gebruik kunnen maken. Artikel 125 van de Gemeentewet en artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht bevatten een grondslag daarvoor. In de verordening is in aanvulling daarop in het opleggen van een bestuurlijke boete voorzien omdat dit in de praktijk effectiever kan zijn dan het (enkel) opleggen van een last onder dwangsom. Voor de bestuurlijke boete is van belang dat artikel 19, derde lid, van de wet de maximale hoogte van de op te leggen bestuurlijke boetes voorschrijft.

Het uitgangspunt is, dat ten hoogste boetes van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, opgelegd kunnen worden. Bij recidive kan een hogere boete, van ten hoogste de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, opgelegd worden. In bijlage I bij de verordening is voorzien in een boetetabel. Deze tabel wordt bij de uitoefening van de toezichthoudende taak van het college van burgemeester en wethouders gebruikt. Het college volgt een handhavingsprotocol, waarbij de boete een stap kan zijn. In de verordening is behalve de grondslag voor dit instrument, ook de hoogte bepaald. Omdat niet iedere opzichzelfstaande verplichting een even erge schending van de normen van goed verhuurderschap oplevert, zijn de boetebedragen gedifferentieerd, waarbij met name de ernst van de betreffende overtreding de hoogte van het boetenormbedrag bepaalt. Sommige overtredingen hebben in beginsel een administratief karakter. Dit zijn minder erge overtredingen, waar ook een relatief lager boetenormbedrag aan wordt gekoppeld. Desalniettemin is bij een aantal van deze verplichtingen gericht op het voldoen aan administratieve eisen de relatie met financieel gewin dusdanig groot dat bij deze overtredingen een relatief hoger boetenormbedrag past.

Binnen de categorie financieel gewin wordt bij het teveel vragen van huur extra onderscheid gemaakt, in verhouding tot de mate waarin teveel huur wordt gevraagd. Verder wordt ten aanzien van de overtreder onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig. Van bedrijfsmatig wordt gesproken indien een overtreder ten minste twee zelfstandige woonruimten verhuurt. Reden om in de boetenormbedragen onderscheid te maken tussen bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig is dat van iemand die bedrijfsmatig handelt ook meer verwacht mag worden. Hoewel de regels voor elke verhuurder gelden en elke verhuurder deze in beginsel ook behoort te kennen, bestaat er voor diegenen die bedrijfsmatig handelen een extra verantwoordelijkheidsplicht. Tot slot is ook recidive reden voor een verhoogd boetenormbedrag ten opzichte van het boetenormbedrag bij een eerste bestuurlijke boete. Een overtreder is dan immers al meermaals op de regels gewezen en de eerste boete was kennelijk niet afschrikwekkend genoeg. Bij cumulatie van 20

RAADSVOORSTEL verschillende overtredingen zal bij een eerste boete het maximum gelden van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht (per 1 januari 2024: €25.750) en bij recidive het maximum van de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht (per 1 januari 2024: €103.000). Door de boetenormbedragen te differentiëren naar de categorie overtreding en overtreder wordt voldaan aan de vereisten van proportionaliteit en subsidiariteit.

Artikel 7. Invoeringsregeling verhuurvergunning In dit artikel is een nadere uitwerking opgenomen van de regeling voor bestaande verhuursituaties uit artikel 24 van de wet. In artikel 24 van de wet is al geregeld dat de vergunningplicht niet eerder dan zes maanden na inwerkingtreding van de verordening geldt. Tegen die achtergrond bevat het eerste lid van dit artikel de termijn waarin de vergunningplicht – en dus het verbod op verhuur zonder vergunning – niet geldt voor bestaande verhuursituaties. Artikel 8. Inwerkingtreding Door de gemeente Arnhem wordt zoals eerder aangegeven, gestart met een vergunningplicht voor verblijfsruimten van arbeidsmigranten. Deze vergunningplicht geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente. Het college van burgemeester en wethouders bepaalt vervolgens wanneer de algemene vergunningplicht voor de reeds door de gemeenteraad aangewezen wijken van kracht wordt. Op die manier kan ingespeeld worden op de (praktijk)ervaringen en capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie en worden bepaald in welke volgorde de vergunningplicht wordt ingevoerd.

21

RAADSVOORSTEL Bijlage I behorende bij de ‘Verhuurverordening 2025 gemeente Arnhem’ van [datum raadsbesluit] Bedragen bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 6, tweede lid van de verordening

Overtreding van artikelen uit de wet gericht op het voldoen aan administratieve eisen Artikel 2, tweede lid, onder d Artikel 2, tweede lid, onder e punt 1 Artikel 2, tweede lid, onder e punt 2 Artikel 2, tweede lid onder e punt 3 Artikel 2, tweede lid, onder e punt 4 Artikel 2, tweede lid, onder e punt 5 Artikel 2, derde lid onder b Artikel 8 eerste lid, onder a gericht tegen onrechtmatig financieel gewin Artikel 2, tweede lid, onder c Artikel 2, tweede lid, onder f Artikel 2, vierde lid Artikel 2a, eerste lid - tot en met 5% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, eerste lid - boven de 5% tot en met 25% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, eerste lid - boven de 25% tot en met 50% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, eerste lid - bij meer dan 50% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, derde lid - tot en met 5% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, derde lid - boven de 5% tot en met 25% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, derde lid - boven de 25% tot en met 50% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, derde lid - bij meer dan 50% huurprijsoverschrijding Artikel 2a, vierde lid - tot en met 5% overschrijding van de absolute maximale huurverhoging Artikel 2a, vierde lid - boven de 5% tot en met 25% overschrijding van de absolute maximale huurverhoging Artikel 2a, vierde lid - boven de 25% tot en met 50% overschrijding van de absolute maximale huurverhoging Artikel 2a, vierde lid - bij meer dan

50% overschrijding van de absolute maximale huurverhoging gericht tegen verloedering en negatieve effecten op leefbaarheid van woon- of verblijfruimte

Eerste overtreding

Bedrijfsmatig

Recidive

Recidive en bedrijfsmatig

€ 1.000,€ 1.000,€ 5.000,€ 1.000,€ 1.000,€ 5.000,€ 1.000,€ 1.000,-

€ 5.000,€ 5.000,€ 10.000,€ 5.000,€ 5.000,€ 10.000,€ 5.000,€ 5.000,-

€ 5.000,€ 5.000,€ 10.000,€ 5.000,€ 5.000,€ 10.000,€ 5.000,€ 5.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 20.000,€ 10.000,€ 10.000,€ 20.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 5.000,€ 5.000,€ 5.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 20.000,€ 20.000,€ 20.000,-

€ 1.000,-

€ 2.000,-

€ 2.000,-

€ 4.000,-

€ 5.000,-

€ 10.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 20.000,-

€ 40.000,-

€ 20.000,-

€ 25.750,-

€ 40.000,-

€ 80.000,-

€ 1.000,-

€ 2.000,-

€ 2.000,-

€ 4.000,-

€ 5.000,-

€ 10.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 20.000,-

€ 40.000,-

€ 20.000,-

€ 25.750,-

€ 40.000,-

€ 80.000,-

€ 1.000,-

€ 2.000,-

€ 2.000,-

€ 4.000,-

€ 5.000,-

€ 10.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 10.000,-

€ 20.000,-

€ 20.000,-

€ 40.000,-

€ 20.000,-

€ 25.750,-

€ 40.000,-

€ 80.000,-

22

RAADSVOORSTEL Artikel 8, eerste lid, onder b Artikel 8, tweede lid, onder b Artikel 8, tweede lid, onder c gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur Artikel 2, tweede lid, onder a Artikel 2, tweede lid, onder b Artikel 2, derde lid, onder a Artikelen 2, eerste lid en 3, eerste lid van de verordening Artikel 12, derde lid

€ 5.000,€ 5.000,€ 5.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 20.000,€ 20.000,€ 20.000,-

€ 10.000,€ 10.000,€ 10.000,-

€ 20.000,€ 20.000,€ 20.000,-

€ 20.000,€ 20.000,€ 20.000,-

€ 40.000,€ 40.000,€ 40.000,-

€ 10.000,€ 10.000,-

€ 20.000,€ 20.000,-

€ 20.000,€ 20.000,-

€ 40.000,€ 40.000,-

23

RAADSVOORSTEL Bijlage II behorende bij ‘Verhuurverordening 2025 gemeente Arnhem’ van [datum raadsvoorstel] Onderbouwing vergunningplicht voor woonruimten per aangewezen wijk

24

RAADSVOORSTEL

Inhoud Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering.........................................................................................26 Beeld van de leefbaarheid en veiligheid in de stad ...............................................................................27

Analyse Arnhemse Broek ..................................................................................................................33 Analyse Geitenkamp..........................................................................................................................34 Analyse Malburgen-Oost (Noord) .....................................................................................................35 Analyse Malburgen-Oost (Zuid).........................................................................................................36 Analyse Malburgen-West ..................................................................................................................37 Analyse Presikhaaf-Oost ....................................................................................................................38 Analyse Presikhaaf-West ...................................................................................................................39 Analyse Elderveld ..............................................................................................................................40 Analyse Vredenburg/Kronenburg......................................................................................................41 Analyse Centrum

...............................................................................................................................42 Analyse De Laar .................................................................................................................................43 Analyse Klarendal ..............................................................................................................................44 Analyse Spijkerkwartier .....................................................................................................................45

25

RAADSVOORSTEL Gebiedsgerichte onderbouwing bij invoering Door inwerkintreding van de Wet goed verhuurderschap (Wvg) heeft de gemeenteraad sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid gekregen een verhuurverordening vast te stellen. Daarin kan de verhuurvergunning arbeidsmigranten worden ingevoerd en kunnen wijken worden aangewezen waar een verhuurvergunning verplicht wordt gesteld. Binnen het aangewezen gebied is het dan verboden om te verhuren zonder verhuurvergunning. Het instellen van een vergunningstelsel is belangrijk omdat hiermee leefbaarheidsproblematiek kan worden aangepakt en huurdersrechten kunnen worden beschermd. Daarnaast kan met het vergunningstelsel worden voorkomen dat wijken (verder) afglijden en te maken krijgen met méér leefbaarheidsproblematiek. Om te kunnen komen tot de vaststelling van een verordening waarin de algemene verhuurvergunning voor een bepaald gebied verplicht wordt gesteld, moet onderbouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is. Bij de voorbereiding van de invoering van de gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning is de leefbaarheid van binnen Arnhem geanalyseerd. Voor deze onderbouwing van leefbaarheid sluiten wij aan bij de aanpak programma Arnhem-Oost en het uitvoeringsplan 2024-2025 Actie in Perspectief.

De analyse van de verschillende wijken heeft plaatsgevonden op basis van de volgende data vormgegeven: • Informatie van toezichthouders en/of medewerkers van de afdeling Veiligheid, de politie, de arbeidsinspectie (NLA), de afdeling Burgerzaken, de omgevingsdienst regio Arnhem (ODRA) en de Teams leefomgeving. • Staat van de Stad, leefbaarheid 2023 (Arnhem in cijfers). • Arnhemse Leefbare Wijken Monitor (ALW) 2022 • Arnhem-Oost aanpak Daarnaast volgt per wijk aandachtspunten uit het onderzoek van de gemeente met open vragen die gesteld zijn aan inwoners via het ALW onderzoek. De onderbouwing is ingedeeld in: 1) Een algemeen beeld van de leefbaarheid en veiligheid in de stad 2) Een verdiepende onderbouwing per wijk waar de vergunningplicht zal gaan gelden