Bijlage - Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocatie, juni 2020
Tekst van het document
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties Definitief | Juni 2020
|i
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
Plan van aanpak Uitbreiding Woonwagenlocaties Definitief | Juni 2020
| ii
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
Inhoudsopgave 1
Inleiding ................................................................................................................ 1 1.1
Aanleiding .......................................................................................................... 1
1.2
Achtergrond ....................................................................................................... 1
1.3
Opdracht............................................................................................................ 2
1.4
Leeswijzer .......................................................................................................... 2
2
Proces .................................................................................................................... 3 2.1
Opzet ................................................................................................................ 3
2.2
Proces ............................................................................................................... 3
3
Beleidsafspraken .................................................................................................... 4 3.1
Verdere analyse van woonbehoefte ....................................................................... 4
3.2
Woonbeleid en doelgroepen.................................................................................. 5
3.3
Toewijzing.......................................................................................................... 7
3.5
Beheer............................................................................................................... 9
4
Brandveiligheid .................................................................................................... 10
5
Mogelijke uitbreidingslocaties .............................................................................. 11 5.1
Verkenning....................................................................................................... 11
5.2
Uitgangspunten ................................................................................................ 11
5.3
Locatie Bethaniënstraat ..................................................................................... 13
5.4
Nieuwe locatie .................................................................................................. 13
5.5
Korte termijn (1 tot 2 jaar) ................................................................................ 14
5.6
Middellange termijn (2 tot 4 jaar) ....................................................................... 14
5.7
Lange termijn (4 tot 10 jaar) .............................................................................. 14
5.8
Geen uitbreiding ............................................................................................... 15
6
Financiën ............................................................................................................. 16 6.1
Verkenning....................................................................................................... 16
6.2
Business case ................................................................................................... 17
6.3
Subsidies ......................................................................................................... 18
6.4
Vervolg ............................................................................................................ 19
7
Risico’s ................................................................................................................. 21
8
Het vervolg .......................................................................................................... 22 8.1
Voorstel ........................................................................................................... 22
8.2
Aanbevelingen .................................................................................................. 22
Bijlagen ...................................................................................................................... 24
| iii
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
1 Inleiding
1.1 Aanleiding Naar aanleiding van uitspraken van de Europese Commissie tegen Racisme en Intolerantie dat het Nederlandse beleid met betrekking tot woonwagenbewoners discriminerend is, heeft de minister in juli 2018 het landelijke 'Beleidskader gemeentelijk standplaatsenbeleid' gepresenteerd. Dit beleidskader reikt gemeenten de kaders aan waarmee zij lokaal woonwagenbeleid kunnen ontwikkelen. De kern van het nieuwe beleid is dat woonwagenbewoners een eigen culturele identiteit hebben die samenhangt met hun manier van wonen. Meer concreet brengt dit de verplichting voor lokale overheden met zich mee om voor een afgewogen woonbeleid te zorgen, zodat de doelgroep volgens hun tradities en culturele identiteit kan leven. Eind 2018 en begin 2019 heeft de gemeente Arnhem een woonbehoefteonderzoek laten uitvoeren. In samenwerking met een vertegenwoordiging van woonwagenbewoners zijn alle woonwagenlocaties bezocht en nagenoeg alle woonwagenbewoners gesproken. De huidige stand van zaken is in beeld gebracht en er is onderzocht welke woonbehoefte woonwagenbewoners hebben. In Arnhem zijn er op dit moment 128 standplaatsen. Uit het onderzoek bleek dat er onder woonwagenbewoners een sterke behoefte is aan extra standplaatsen en (huur)woonwagens. In het onderzoek is de behoefte aan 98 extra standplaatsen en of woonwagens geïnventariseerd.
Deze behoefte leeft onder woonwagenbewoners die nu inwonen bij familieleden op een woonwagenlocatie, of bij mensen die van oorsprong woonwagenbewoner zijn en zich verplicht voel(d)en om in een reguliere woning te wonen. Daarnaast zijn er bij bewoners zorgen over brandonveilige situaties op de woonwagenlocaties. De raad is in mei 2019 geïnformeerd over het behoefteonderzoek. Het college heeft daarbij besloten om de regie te nemen om samen met betrokken woningcorporaties een plan van aanpak te maken voor uitbreiding van woonwagenlocaties en verbeteren van brandveiligheid.
1.2 Achtergrond De gemeente Arnhem wil al haar inwoners gelijk behandelen. Concreet voor woonwagenbewoners betekent dit dat zij binnen een redelijke termijn een kans moeten maken op een eigen standplaats en/of (huur)wagen. Dat is nu niet het geval. De woonwagenbewoners ervaren een jarenlange achterstelling op o.m. huisvestingsgebied. Het vraagstuk speelt al vele jaren en is niet makkelijk oplosbaar gebleken. Dit heeft tevens geleid tot niet ingevulde verwachtingen, waardoor er een gebrek aan vertrouwen in de gemeente is. Het probleem kent vele lagen en betrokken partijen, waaronder uiteraard de woonwagenbewoners zelf en de drie corporaties Vivare, Portaal en Volkshuisvesting. De woonwagenbewoners hebben een vertegenwoordiging opgericht, de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners Arnhem (HVWA). Niet alle woonwagenbewoners voelen zich echter vertegenwoordigd door de HVWA, waarbij het familiebelang (dat prevaleert) zal meespelen. De complexiteit en gevoeligheid van het vraagstuk, verschillende spelers met eigen kaders en belangen en een verschil in verwachtingen zorgen voor bijzondere kenmerken van het probleem. Het doel is om via het plan van aanpak - en het bieden van uitzicht op mogelijke uitbreiding van woonwagenlocaties op de korte, middellange en lange termijn - de achterstelling van woonwagenbewoners op volkshuisvestelijk gebied zo veel als mogelijk in te halen.
Daarmee kan tevens invulling worden gegeven aan een visie en programma voor woonwagenlocaties in Arnhem, als aanvulling op de Woonvisie van de gemeente Arnhem.
|1
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
1.3 Opdracht De gemeente Arnhem neemt de regie om samen met de corporaties Vivare, Portaal en Volkshuisvesting te komen tot een plan van aanpak voor uitbreiding van woonwagenlocaties in Arnhem. De volgende onderdelen komen hierbij aan de orde:
In beeld brengen van samenwerkingspartners die dit kunnen en willen realiseren. Ruimtelijke en planologische aspecten; in beeld brengen van locaties waarop uitbreiding mogelijk kan plaatsvinden. Financiële aspecten: de kosten/investeringen die verbonden zijn aan de uitbreiding voor de verschillende partijen (en de mogelijkheden voor subsidie). Een verdere onderbouwing van de woonbehoefte. Verbeteren van de brandveiligheid in bestaande en nieuwe situatie.
Hierbij worden de volgende faseringsstappen uitgewerkt:
Mogelijke uitbreiding woonwagenlocaties op de korte termijn (1 tot 2 jaar). Mogelijke uitbreiding woonwagenlocaties op de middellange termijn (2 tot 4 jaar). Mogelijke uitbreiding woonwagenlocaties op de lange termijn (4 tot 10 jaar).
In het plan van aanpak moeten o.m. afspraken op beleidsmatig niveau verkend en bepaald worden. Dit gebeurt in overleg tussen gemeente, corporaties en tevens de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners Arnhem (HWBA, hierna: huurdersvereniging).
1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) wordt het proces van totstandkoming van het plan van aanpak toegelicht en de uitgangspunten daarvoor. In hoofdstuk 3 worden de beleidsafspraken toegelicht die door gemeente en corporaties gemaakt en uitgevoerd moeten worden om uitbreidingen en toewijzingen te kunnen uitvoeren. Het onderwerp brandveiligheid wordt besproken in hoofdstuk 4. De mogelijke uitbreidingslocaties worden in hoofdstuk 5 verkend en benoemd. In hoofdstuk 6 worden benodigde financiele afspraken toegelicht aan de hand van een business case van een uitbreiding van een standplaats met een huurwagen. In een plan van aanpak worden ook risico’s onderzocht; deze staan in hoofdstuk 7. Het plan van aanpak wordt in hoofdstuk 8 afgesloten met een voorstel voor het vervolg, i.c. te nemen besluiten, en met aanbevelingen.
|2
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
2 Proces
2.1 Opzet Voor het plan van aanpak zijn vier 'sporen' parallel onderzocht, die moeten samenkomen tot integrale afwegingen en besluitvorming. Deze sporen komen terug in onderhavig plan van aanpak.
2.2 Proces Gelet op de aanleiding, de belangrijkste en enige doelgroep en de rol van de corporaties, is een plan van aanpak alleen succesvol (uitvoerbaar) als deze op voldoende draagvlak kan rekenen. Een aanpak op papier zetten die deze partijen niet willen en/of niet kunnen uitvoeren, zal niet tot de gewenste uitbreiding van standplaatsen leiden. Voor het opstellen van het plan van aanpak hebben meerdere overleggen tussen betrokken partijen plaatsgevonden:
Periodiek werkoverleg tussen gemeente en de corporaties Vivare, Portaal en Volkshuisvesting om invulling te geven aan de te maken afspraken tussen deze partijen. Periodiek werkoverleg tussen gemeente, corporaties en vertegenwoordiging van woonwagenbewoners (de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners Arnhem) over te maken afspraken tussen alle partijen, algemene afstemming en/of specifieke inhoudelijke onderwerpen. De gemeentelijk projectmanager heeft een toelichting gegeven op de Algemene Ledenvergadering van de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners Arnhem. De brandweer en VGGM hebben vragen beantwoord over brandveiligheid en gezondheid. De brandweer heeft tevens een toelichting gegeven in een overleg met corporaties en de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners. Rondom de situatie van de illegale grondwal naast het woonwagenkamp aan de Bethaniënstraat hebben aparte overleggen tussen gemeente en de woonwagenbewoners plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot scenario’s voor de grondwal en een uitbreiding van aantal standplaatsen die separaat aan de gemeenteraad zijn voorgelegd.
Het concept plan van aanpak is besproken met de corporaties en met de Huurdersvereniging.
|3
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
3 Beleidsafspraken De te maken beleidsafspraken met corporaties en Huurdersvereniging hebben betrekking op de volgende onderwerpen:
Verdere analyse van woonbehoefte Doelgroepen Woonruimtetoewijzing Beheer(organisatie)
De onderwerpen worden in de volgende paragrafen toegelicht.
3.1 Verdere analyse van woonbehoefte In overleg met de Huurdersvereniging is de inventarisatielijst met woonbehoefte integraal geanalyseerd en waar nodig aangevuld en aangescherpt. Hieruit blijkt het volgende:
Er zijn 110 geïnteresseerden die aangeven (weer) een eigen standplaats/woonwagen te willen hebben. Dit zijn 12 meer dan uit het woonruimtebehoefte-onderzoek van mei 2019. Dit komt door het corrigeren van enkele foutieve tellingen in de lijst. Onder ‘geïnteresseerden’ wordt ook verstaan partners die samen een eigen standplaats/woonwagen willen hebben; die tellen dan als 1. Van de 110 geïnteresseerden in een eigen standplaats/woonwagen zijn er: o 49 die als inwonend zijn genoemd; o 56 die momenteel in een woning wonen; o 5 die momenteel in een woonwagen in Huissen wonen. Deze 110 geïnteresseerden hebben de volgende voorkeuren: o 81 willen in een huurwagen wonen; o 6 willen een eigen woonwagen op een huurstandplaats; o 23 willen een eigen woonwagen op eigen grond
In de verdere analyse is tevens onderscheid gemaakt naar de behoefte per locatie. Deze is vermeld in de locatiebeschrijvingen in bijlage B. De behoefte aan 110 extra standplaatsen, kan dan ook als volgt verder geduid worden:
Behoefte van 85 extra standplaatsen op locaties die in eigendom en verhuur zijn van corporaties. Behoefte aan 25 extra standplaatsen, waarvan: o 4 wonend die naar een nieuw, eigen familiekamp willen; o 4 wonend naar een nieuwe locatie of waar plek is willen; o 6 in Huissen wonen (5 woonwagens, 1 wonend) en bij voorkeur bij elkaar; o 1 van het private woonwagenkamp aan de Molenweg.
Bovenstaande behoefte is op basis van de in 2019 uitgevoerde inventarisatie. Opgemerkt moet worden dat deze behoeftevraag ‘open’ was, dat wil zeggen nog zonder de (on)mogelijkheden zoals in onderhavig plan van aanpak geschetst. Het is daarom niet bekend of en hoe deze behoefte zou veranderen gelet op uitgangspunten zoals doelgroepen, inkomensgrenzen, eigendom en verplaatsingskosten. Een behoefte op middellange en lange termijn en mogelijkheden om deze op te vangen op de bestaande locaties is mede afhankelijk van demografische ontwikkelingen.
|4
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
3.2 Woonbeleid en doelgroepen Voor doelgroepen voor sociale verhuur van woonruimte, waaronder ook standplaatsen en huurwagens vallen, geldt landelijke regelgeving. Deze dient toegepast te worden op de specifieke situatie van woonwagenbewoners en hun woonwensen. Dit betekent concreet dat in overleg met corporaties en de Huurdersvereniging de woonbehoefte nader onderbouwd en gespecificeerd wordt om te bepalen of deze aansluit op de mogelijkheden van regelgeving over doelgroepen voor sociale huur of eventueel koop. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld inkomensgrenzen en wensen voor huur of koop van woonwagens. Dit geldt tevens voor het toewijzingsbeleid. 80-10-10 regeling (tot 2021) Een landelijke toewijzingsregel uit de Woningwet waar woningcorporaties mee te maken hebben is de 8010-10 regeling. De regeling geeft aan dat woningcorporaties:
Minimaal 80 procent van hun vrijkomende sociale woningvoorraad – woningen met een huurprijs tot € 737 (prijspeil 2020) – moeten verhuren aan de sociale doelgroep. De primaire (sociale) doelgroep zijn de huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot € 39.055 (prijspeil 2020). Tot 2021 kunnen corporaties 10 procent van de vrijkomende sociale woningen toewijzen aan huishoudens met lage middeninkomens tot € 43.574. Gelet op deze termijn tot 2021 is deze toewijzing niet aan de orde voor realisatie van nieuwe standplaatsen en huurwagens in Arnhem. Daarnaast mogen corporaties 10 procent van de woningen toewijzen aan huurders met een hoger inkomen. Dit wordt aangeduid als de 10 procent vrije ruimte. Bij de 10 procent vrije ruimte gelden bepaalde voorrangsregels: o huishoudens waarvan de gemeente in de huisvestingsverordening dat ze voorrang krijgen; o huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten; o huishoudens die (met toestemming van de corporatie) woningen met elkaar ruilen; o medehuurders die (met toestemming van de corporatie) huurder worden.
De 80-10-10 regeling vervalt per 1 januari 2021. Formeel moet dan weer 90 procent van de sociale woonruimtes die corporaties toewijzen, worden toegewezen aan inkomens tot maximaal € 39.055 (prijspeil 2020) en resteert nog 10 procent vrije toewijzingsruimte. Corporaties krijgen dan de mogelijkheid om – als hieraan lokaal behoefte is – de vrije toewijzingsruimte te vergroten tot 15 procent. Dit (behoefte aan 15%) moet dan in de prestatieafspraken worden opgenomen. Gemeentelijke huisvestingsverordening In de Huisvestingsverordening van de gemeente Arnhem staat: “Het aanbod van standplaatsen wordt beschouwd als maatwerk ten behoeve van een bijzondere doelgroep als bedoeld in artikel 9 en vastgelegd in een nader door burgemeester en wethouders vast te stellen regeling.” Aanbod en toewijzing van standplaatsen wordt als maatwerk gezien en daarom is een aanvulling op de Huisvestingsverordening niet nodig. Door het nader uitwerken en bepalen van een toewijsregeling wordt invulling gegeven aan de Huisvestingsverordening. Passend toewijzen De corporaties in de regio Arnhem Nijmegen maken gebruik van het systeem van passend toewijzen.
|5
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
De Huurdersvereniging schat in dat nagenoeg de gehele groep van geïnteresseerden in een eigen standplaats/huurwagen een inkomen heeft dat onder de grens voor sociale doelgroep valt. Kanttekening is dat een daadwerkelijke toetsing of een potentiële huurder voldoet aan de inkomensgrens, door de corporatie wordt verricht op het moment van voordracht. Dit geldt zowel voor verhuur van een woonwagen (inclusief standplaats) als bij de verhuur van alleen een standplaats. Voor corporaties geldt de wettelijke verplichting dat 95% van de toewijzingen passend dient te gebeuren. Als iemand niet tot de primaire doelgroep behoort, dan moet een afwijking worden overwegen met bijvoorbeeld een hogere (marktconforme) huur. De te vragen huur bij het passend toewijzen aan de primaire doelgroep heeft directe invloed op de financiële haalbaarheid van vooral het aanbieden van een huurwagen. De precieze regels voor toewijzing – zie de hoofdlijnen in paragraaf 3.3 – moeten nader uitgewerkt worden met binnen deze beleidskaders, de nader te bepalen mogelijkheden voor afwijkingen en in relatie tot de financiële haalbaarheid van een aan te bieden woonproduct. Huurtoeslag Huurtoeslag kan verkregen worden voor een zelfstandige woonruimte. Volgens de Belastingdienst is een woonwagen een zelfstandige woonruimte.
Het verkrijgen en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van enkele voorwaarden, waaronder hoogte van de huur, de leeftijd en het inkomen en eigen vermogen. In het plan van aanpak heeft geen toetsing plaatsgevonden of de mogelijke huursom van een woonwagen incl. standplaats betaalbaar is met of zonder huurtoeslag. Deze toetsing van eigen draagkracht moet door geïnteresseerde woonwagenbewoners zelf uitgevoerd worden. Koop- en huurwensen Het bieden van huisvesting aan woonwagenbewoners die in de sociale doelgroep vallen, is een taak voor corporaties. Uitgangspunt voor de corporaties is dat woonwagenbewoners bij voorkeur zelf in een woonwagen voorzien. Als een woonwagenbewoner die tot de primaire doelgroep behoort hier niet zelf in staat toe is, wordt gekeken of hiervan wordt afgeweken en een huurwagen wordt aangeboden. Het kunnen voeren van goed beheer is hierbij belangrijk. Als een woonwagenbewoner vanwege inkomen niet tot de sociale doelgroep behoort, dan is het de overweging om alleen de standplaats te verhuren of dat de corporatie een marktconforme huur toepast.
|6
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
In het geval van een mutatie (verhuizing), wordt de huurwagen niet verwijderd. In de toewijzing wordt dan opgenomen dat er een verplichte afname is. Voor de wensen om een eigen wagen op eigen grond te realiseren, is er geen directe exploitatierol voor een corporatie. Dit geldt bij eventuele nieuwe locaties. Voor bestaande en mogelijk uit te breiden locaties is het van belang om het eigendom in één hand te hebben gelet op (toekomstig) beheer.
3.3 Toewijzing De huidige toewijzing van staanplaatsen/woonwagens door corporaties sluit niet aan op de wensen van woonwagenbewoners. Immers, ook ‘burgers’ kunnen in aanmerking komen voor een standplaats. Voor de Huurdersvereniging is het een belangrijk, wellicht doorslaggevend, punt dat het wonen in familieverband essentieel is. Dit sluit aan op het Beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en Standplaatsenbeleid van april 2018. Daarnaast heeft de Huurdersvereniging in haar statuten het ‘afstammingsbeginsel‘ op laten nemen. De huurdersvereniging heeft een eerste advies voor toewijzing opgesteld (in volgorde): 1. 2. 3. 4.
Inwonende en uitwonende kinderen met eigen kinderen en/ of partner. Inwonende kinderen vanaf 18 jaar, met maatwerk. Inwonende kinderen vanaf 18 jaar, met meettijd. Overige familieleden die nu ‘wonen’ en ‘spijtoptanten’. In de Arnhemse situatie zijn dat voormalige woonwagenbewoners van het oude kamp Schaapdijk. 5. Woonwagenbewoners buiten Arnhem, zonder afstammingsbeginsel komen niet aan de orde. NB. Het passend toewijzen is niet besproken. De huur van een standplaats is voor iedereen gelijk en het aantal beschikbare huurwoonwagens is minimaal. Standplaatsenruil is, net als woningruil, mogelijk. Het ‘passend toewijzen’ is hierin niet echt meegenomen. Immers: het merendeel huurt nu alleen de standplaats. Overigens is de vraag naar huurwoonwagens wel toegenomen. De huurdersvereniging heeft haar leden vertelt dat huurwoonwagens, mochten deze er komen, alleen voor huurders met een laag inkomen beschikbaar zijn. T.z.t. zal de huurdersvereniging haar achterban informeren over inkomensnormen, passend toewijzen ed. Dit eerste advies moet aangescherpt worden om eenduidige en eerlijke toewijzingsregels, ook op langere termijn, te kunnen toepassen. De Huurdersvereniging heeft hierop het advies aangepast en formuleert, na overleg met de corporaties, de volgende hoofdlijnen van toewijzing:
Maatwerk gaat voor meettijd. Maatwerk geldt bij ‘schrijnende’ situaties waarvoor wooncorporaties met Huurdersvereniging in overleg gaan. Gedacht kan worden aan een voorstel voor urgentietoewijzing vanuit de Huurdersvereniging waarbij de eis geldt dat 100% van de bewoners van de betreffende locatie ermee akkoord moet zijn. Meettijd toekennen op basis van leeftijd. Toewijzing gebeurt per locatie. Verwanten op een kamp hebben voorrang op verwanten van buiten een kamp.
In de vervolgfase moeten deze regels uitgewerkt worden in overleg tussen Huurdersvereniging en de corporaties en gedragen worden onder de doelgroep. Verder geeft de Huurdersvereniging de volgende adviespunten mee:
|7
Tot de doelgroep behoren: voormalige, huidige en toekomstige huurders van woonwagens en/of standplaatsen op woonwagenkampen in Arnhem, Sinti’s, Roma’s, reizigers die niet meer reizen, kermisexploitanten en circusartiesten. Deze doelgroep dient een binding te hebben met het voormalige woonwagenkamp Schaapdijk Arnhem én met de woonwagencultuur waarbij het afstammingsbeginsel een voorwaarde is.
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
Huurwagens: vasthouden aan de 30% norm, welke wilt zeggen dat minimaal 30% beschikbaar is voor sociale huur. Bij het verstrekken van een huurwoonwagen wordt gekeken naar het inkomen van de huurder; het passend toewijzen. Bij huur van standplaatsen wordt het huurbedrag bepaald naar aantal m2 en zou passend toewijzen niet van toepassing moeten zijn. Erfenis: Voor erfgenamen van een koopwoonwagen op een huurstandplaats worden toewijzingsvoorwaarden aangepast. Erfgenamen zijn familieleden en eerste en tweede graad (afstammingsbeginsel). Bij aanvaarding van de erfenis volgt de toewijzing huurstandplaats. Het huurcontract van de standplaats is vervolgens niet overdraagbaar. Gedacht kan worden aan een aanvullende eis dat voor overzetten van het huurcontract naar de erfgenaam/erfgenamen een akkoord nodig is van 100% van de bewoners van de betreffende locatie.
Kanttekening is de relatie met het doelgroepenbeleid van de woningcorporaties. Als een kandidaat tot de primaire doelgroep (gelet op inkomensgrens, zie paragraaf 3.2) behoort, dat kan indien nodig een woonwagen geplaatst worden bij nieuwe verhuringen. Als echter iemand met een hoger inkomen volgens de toewijzing aan bod is, dan zal die persoon in principe zelf in een eigen woonwagen moeten voorzien, of hierop dient een uitzondering gemaakt te worden als er al een huurwagen staat (dan geldt een hogere huurprijs). Een specifiek toewijzingsbeleid voor woonwagens valt – gelet op het verwachte aantal mutaties per jaar – binnen de 20% maatwerk die corporaties mogen bieden binnen de Huisvestingsverordening van de gemeente Arnhem, met inachtneming van de andere groepen die binnen de 20% maatwerk een plek moeten krijgen. Toewijzen per locatie In het inventarisatie-onderzoek, zie paragraaf 3.1 en bijlagen A, is tevens onderscheid gemaakt naar de behoefte per locatie. Dit is belangrijk om te weten, omdat het de primaire behoefte is om bij de eigen familie op de eigen (oude) locatie te kunnen wonen. Het wonen in familieverband is de kern van de woonwagencultuur en de manier van wonen. Concreet betekent dit dat in de praktijk de behoefte per locatie wordt opgepakt.
Het kan dus voorkomen dat er locaties zijn waar mogelijk voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn voor de behoefte op díe locatie. Maar het kan ook gebeuren dat er locaties zijn waar wel behoefte is, maar geen uitbreidingsmogelijkheden. Deze behoefte kan dan niet vervuld worden. In theorie kunnen er ook locaties zijn waar er geen behoefte is, maar in potentie wel uitbreidingsruimte. Op die locaties vindt dan geen uitbreiding plaats omdat toewijzing plaats vindt op basis van familieverbanden en er dan kennelijk in die situatie geen behoefte vanuit familieverbanden bestaat. Het oplossen van de behoefte per locatie – en het dus niet te beschouwen als een integrale ‘legpuzzel’ over heel Arnhem – is erkend en ondersteund door de Huurdersvereniging. Zie ook paragraaf 3.3 over het toewijzingsbeleid. Daarnaast zou een ‘integrale verhuisbeweging en herschikking’ van woonwagens over alle locaties betekenen dat er privé-eigendommen (eigen woonwagens) verplaatst moeten worden. De Huurdersvereniging heeft aangegeven dat het merendeel van de woonwagenbewoners hier onvoldoende financiële middelen voor heeft. Het is daarnaast een vraagstuk of woonwagenbewoners, die buiten Arnhem al een woonwagenstandplaats huren maar wel voldoen aan de toewijzingsregels, een plek krijgen aangeboden in Arnhem. Dit is een concreet geval bij de interesse van enkele bewoners van een woonwagenlocatie in Huissen.
In ieder geval moeten hiervoor afspraken gemaakt worden met de gemeente Lingewaard over onder meer het risico van leegstand bij een vertrek van deze bewoners. Het is daarnaast nog onbekend of de verhuiswens van deze bewoners ook door henzelf gefinancierd kan worden.
|8
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
3.5 Beheer In de huidige situatie beheren en exploiteren de drie woningcorporaties elk hun eigen locaties in Arnhem. Bij de totstandkoming van dit plan van aanpak zijn beheervraagstukken op tafel gekomen, maar niet verder verdiept gelet op de wens op eerst hoofdlijnen over toewijzingsregels, mogelijke uitbreidingslocaties en financiële haalbaarheid vast te kunnen leggen. In een volgende fase wordt het vraagstuk van beheer en exploitatie door de corporaties verder onderzocht. Er worden mogelijkheden verkend die bijvoorbeeld een aparte beheer- en eventueel exploitatieorganisatie voor alle locaties kan bieden. Het is op voorhand een optie dat het uitbesteed kan worden. Hierbij kan geleerd worden van ervaringen elders in Nederland. Voor wat betreft het uitvoeren van een nieuw toewijssysteem, is het een uit te werken vraag of dit kan plaatsvinden door de Huurdersvereniging. Hierbij wordt op basis van vastgelegde regels een voordracht gedaan, die vervolgens door corporaties wordt getoetst waarna een toewijzing volgt. Of er wordt door een onafhankelijke uitvoeringsorganisatie op basis van de nieuwe toewijzingsregels een transparante lijst van zoekenden op volgorde bijgehouden. Uit deze lijst volgt de toewijzing per locatie.
|9
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
4 Brandveiligheid De brandweer heeft in september 2019 een inspectie uitgevoerd van de locatie Bethaniënstraat. Daarbij is geconstateerd dat enkele woonwagens dicht op elkaar staan (enkele tot 1 meter). In het kader van risicogerichte brandveiligheid concludeert de brandweer echter dat met deze huidige onderliggende afstanden van de woonwagens op gelijkwaardige veilige manier wordt voldaan aan de functionele eis van het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit geeft de mogelijkheid dat als er op gelijkwaardig veilige manier aangetoond kan worden dat er aan de functionele eis voldaan kan worden, het qua brandveiligheid ook goed is. Bij het inspectierapport van de locatie Bethaniënstraat is een memo als bijlage toegevoegd met de motivatie hiervan. Deze motivatie volgt uit de beoordeling (schouw) die de brandweer in 2018, op basis van luchtfoto’s, heeft uitgevoerd naar alle woonwagenlocaties in de regio en de gemeente Arnhem. De brandweer concludeert daarin dat geen van de huidige woonwagenlocaties voldoet aan de prestatie-eisen van het Bouwbesluit, maar dat wel wordt voldaan aan de functionele eis van het Bouwbesluit. Het inspectierapport van de brandweer is als bijlage B bijgevoegd. De conclusies en aanbevelingen van de brandweer zijn teruggekoppeld met woonwagenbewoners (Bethaniënstraat resp. Huurdersvereniging Woonwagenbewoners) en de corporaties.
Daarnaast heeft de brandweer de beoordelingen ten opzichte van de prestatie- respectievelijk functionele eis uit het Bouwbesluit nader toegelicht in een gesprek met vertegenwoordigers van de Huurdersvereniging Woonwagenbewoners. In dit gesprek op 30 oktober 2019 zijn de volgende punten besproken:
Op geen enkele woonwagenlocatie wordt eigenlijk voldaan aan de prestatie-eis uit het Bouwbesluit. Dit betreft de eis dat er een afstand moet zijn van 5 meter tussen clusters van 4 woonwagens. Aan de hand van voorbeelden is aangegeven dat er aan de functionele eis van het Bouwbesluit middels de aangeleverde memo onderbouwd kan worden dat de kans op snelle uitbreiding van brand voldoende wordt beperkt. Hiermee wordt voldaan aan de functionele eis. Er is bijvoorbeeld schetsmatig uitgelegd dat een opstelling van 4 of meer woonwagens op een rij met 1 meter tussenafstand vanuit praktisch en risico-oogpunt als veiliger en beter beheersbaar wordt beschouwd dan een vrijstaand cluster van 4 woonwagens die aan elkaar zijn gebouwd of in een opstelling staan waardoor ‘binnenruimtes’ ontstaan. De Huurdersvereniging ziet in de memo van de brandweer aanknopingspunten om richting verzekeraars het gesprek aan te gaan over een brandverzekering. De Huurdersvereniging neemt de conclusies en aanbevelingen van de brandweer mee in hun Algemene Ledenvergadering.
Bij nieuwe uitbreidingen worden de aanbevelingen van de brandweer over compartimentering van woonwagens (de prestatie-eis uit het Bouwbesluit) integraal meegenomen.
| 10
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
5 Mogelijke uitbreidingslocaties
5.1 Verkenning Een uitbreiding van standplaatsen kan slagen als: 1. Uitbreiding bij bestaande locaties ruimtelijk-planologisch inpasbaar is en/of een nieuwe locatie mogelijk wordt gemaakt. 2. Voor díe specifieke locatie een woonbehoefte bestaat (gelet op locatie-specifieke familiebanden). 3. Deze woonbehoefte past binnen de regelgeving omtrent de sociale doelgroep en het voorstel voor nieuwe regels voor woonruimtetoewijzing. 4. Er financieel haalbare afspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeente en corporaties. Om dit vraagstuk te kunnen beantwoorden, is de nadere analyse van de woonruimtebehoefte ‘gelegd’ over de mogelijke uitbreidingslocaties. Mogelijke uitbreidingen bij bestaande woonwagenlocaties zijn beoordeeld op onder meer ruimtelijke kansen en belemmeringen en daarnaast planologische en milieuaspecten. Dit heeft plaatsgevonden door de alle locaties integraal te bespreken in het ambtelijke Initiatievenberaad. Hierin hebben alle beleidsafdelingen zitting om integraal advies te geven over ruimtelijke initiatieven. In bijlage A zijn alle woonwagenlocaties opgenomen inclusief de beoordeling uit het Initiatievenberaad. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van bestaande beleidskaders en -uitgangspunten en overige lopende ontwikkelingen en projecten die van invloed kunnen zijn op een mogelijke uitbreiding.
Daarnaast is verkend of er mogelijkheden zijn voor realisatie van een nieuw woonwagenkamp, waarbij Schuytgraaf een reëel te onderzoeken optie is.
5.2 Uitgangspunten Een van de uitgangspunten is dat voor de locatieverkenning naar uitbreiding van standplaatsen alleen is gekeken naar bestaande woonwagenlocaties of in lopende grondexploitaties waarin de gemeente de regie heeft (i.c. Schuytgraaf). Er is niet uitgegaan van actieve grondaankoop door de gemeente voor mogelijke nieuwe woonwagenlocaties. Om concrete invulling van mogelijke (kansrijke) locaties te verkennen, zijn de navolgende ruimtelijke en beleidsmatige uitgangspunten opgehaald en afgestemd met corporaties en Huurdersvereniging. Omvang woonwagenlocaties De gewenste omvang van een woonwagenkamp in Arnhem is 12 tot 15 plaatsen gelet op de positieve ervaringen van huidige locaties in Arnhem voor wat betreft leefbaarheid en beheer. Uitzonderingen hierop zoals de locatie Bethaniënstraat waarvoor maximaal 17 is voorgesteld – dienen per locatie afgewogen te worden. Voor nieuwe locaties heeft de Huurdersvereniging de wens geuit om deze uit minimaal 8 à 10 standplaatsen te laten bestaan. Huurwagen Voor het bepalen van een financiële business case, zie hoofdstuk 6, is een standaard huurwagen gebruikt om deze normatief qua investering en rendement door te rekenen. Deze huurwagen kent een gemiddelde grootte en is op meerdere plekken in Nederland geplaatst in verhuur- en beheerconstructies. Deze wagen
| 11
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
wordt als gebruikelijk en toepasbaar gezien en daarom gebruikt als (financieel) uitgangspunt voor dit plan van aanpak en de financiële verkenning. Deze woonwagen is daarmee geen definitief product dat door corporaties aangeboden gaat worden; dit is afhankelijk van onder meer de financiële uitwerking en keuzes per corporatie en mogelijke locatie en situatie. Deze huurwoonwagen die als uitgangspunt in dit plan van aanpak is beschouwd, is 6 meter breed bij 13 meter diep en heeft daarmee een oppervlakte van 78 m2. Het is daarmee een ‘woonproduct’ dat qua oppervlak in voldoende mate passend is voor de verschillende type huishoudens (één- of meerpersoons) in het sociale doelgroepenbeleid van de corporaties. Daarbij moet beseft worden dat een toewijzing op basis van familieverband én per woonwagenlocatie een beperking in zich heeft voor wat betreft uitwisselbaarheid. Anders gezegd, er is een zeer specifieke vraag terwijl het gebruikelijke beleid van woningcorporaties van passend toewijzen uitgaan van een brede ‘markt’ aan diversiteit in aanbod en type woningzoekenden. De afgelopen jaren zijn nieuwe modellen op de markt gekomen die extra geïsoleerd en gasloos zijn. Dit kan bereikt worden door een combinatie van zonnepanelen en/of infrarood panelen die in de vloer voor warmte zorgen.
Dit vertaald zich in hogere investeringskosten in een huurwagen, maar de energielasten voor deze woonwagen is lager. Grootte en inrichting standplaats Voor de grootte en inrichting van een standplaats zijn ook normatieve uitgangspunten bepaald. Dit is gebeurd op basis van input uit gesprekken met de corporaties, Huurdersverenging en een adviseur in beheer en reconstructie van woonwagenparken. Daarnaast is een bureaustudie verricht naar standplaatsgroottes (en grondprijzen) zoals deze door enkele andere gemeenten in beleid is opgenomen. Een gemiddelde grootte van een standplaats is 10 meter breed en 20 meter diep, totaal 200 m2. Belangrijk onderdeel op een standplaats – behorend bij de woonwagencultuur van reizigers – is een aparte berging op de standplaats. Deze berging is doorgaans 3 x 5 meter en dient als verblijfsruimte gebouwd te worden conform Bouwbesluit. Daarnaast zijn er aansluitingen aanwezig voor een wasmachine en eventueel een toilet en douche. Tegenwoordig zijn moderne woonwagens voorzien van een geïntegreerde badkamer. Een berging kan in steen worden uitgevoerd of als prefab worden geplaatst. Een gemiddelde woonwagen weegt ca. 40 tot 60 ton en heeft daarmee een hoge druk per funderingspunt. Een standplaats dient daarmee van een stevige grondlaag c.q. fundering voorzien te zijn.
In onderstaande schets is de standaard huurwagen van 6 x 13 meter en een berging geprojecteerd op een standplaats van 200 m2. Tussen woonwagen en berging is minimaal 1 meter benodigd, waardoor aan de voorzijde 3 meter resteert. Aan weerszijden is 2 meter vrije ruimte (exclusief een mogelijke erfafscheiding).
3
2
5 1 10
3
6 13 2 20
| 12
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
5.3 Locatie Bethaniënstraat Op het woonwagenkamp Bethaniënstraat speelt een unieke situatie door de illegale grondwal met verontreinigend stortmateriaal die 30-35 jaar geleden weggehaald had moeten worden, maar niet is gebeurd. De unieke situatie van de illegale, verontreinigde grondwal leidt tot de actuele kans om een uitbreiding en een robuuste bodemsanering mogelijk te maken. Het voorbereiden van besluitvorming hierover liep voorop ten opzichte van onderhavig plan van aanpak, maar zal op dezelfde beleidsmatige en financiële uitgangspunten voor uitgifte en verhuur van nieuwe standplaatsen gebaseerd moeten worden. Het voorstel van het college aan de raad is een uitbreiding van het woonwagenkamp in een nieuwe 'halve cirkel' opstelling die mede door bewoners als positief is benoemd. Het college kiest in principe voor een uitbreiding naar minimaal 14 en maximaal 17 standplaatsen. Daarmee zijn minimaal 3 tot maximaal 6 extra standplaatsen mogelijk. Over het voorstel voor de grondwal en woonwagenlocatie Bethaniënstraat heeft op 27 mei 2020 aparte (financiële) besluitvorming plaats gevonden.
5.4 Nieuwe locatie Een nieuwe woonwagenlocatie is in principe ruimtelijk mogelijk in de nieuwbouwontwikkeling van Schuytgraaf. Het is logisch om een mogelijke nieuwe woonwagenlocatie integraal in de start ontwikkeling van een nieuw nieuwbouwveld mee te nemen. Daarmee zijn uitgangspunten voor alle betrokkenen helder, waaronder huidige en toekomstige bewoners en de ontwikkelaar/bouwer. Dit uitgangspunt wordt onderschreven door de Huurdersvereniging. Het veld dat nog niet in ontwikkeling is genomen, is veld 1. De overige velden zijn al gerealiseerd, ingevuld of is de ontwikkeling al reeds gestart (inclusief programmatische en financiële kaders die vastliggen). Het opstellen van een ruimtelijke raamwerk voor veld 1 start in de 2e helft van 2020 of in 2021. Daarbij zal ruimtelijk en programmatisch verkend worden of en onder welke voorwaarden een woonwagenlocatie inpasbaar is. Een inpassing wordt dan mede vormgegeven door uitgangspunten vanuit geluid (spoor- en wegverkeer), de grootte van standplaatsen, clustering in groepen van vier en de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in het stratenpatroon en de beschikbare blokdieptes en gelet op de overige woonprogramma’s. Het meenemen van een nieuwe woonwagenlocatie in de ontwikkeling van een nieuw veld kost minimaal drie jaar.
Het inpassen van een nieuwe woonwagenlocatie betekent dat minder woningen conform het vigerende woningbouwprogramma kunnen worden gerealiseerd. Dit heeft negatieve financiële consequenties voor de grondexploitatie van Schuytgraaf en waarvoor nieuwe dekkingsmiddelen voor vrijgemaakt moeten worden. Als een nieuwe woonwagenlocatie in veld 1 gewenst is, dan moeten de kaders van Schuytgraaf ten aanzien van programma, financiën en stedenbouw hierop aangepast worden. Het is aannemelijk dat negatieve financiële consequenties voor de grondexploitatie Schuytgraaf als gevolg van een dergelijke omzetting worden gedekt via nieuwe, alternatieve middelen voor uitbreiding van woonwagenstandplaatsen.
| 13
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
5.5 Korte termijn (1 tot 2 jaar) Op basis van de ruimtelijke en planologische verkenning naar uitbreidingsmogelijkheden in combinatie met de woonbehoefte per locatie, worden de volgende locaties kansrijk geacht voor de korte termijn (1 tot 2 jaar):
Locatie Frieslandsingel: 4 tot 5 extra standplaatsen en huurwagens Locatie Gelderse Rooslaan: 4 extra standplaatsen en huurwagens Locatie Meliskerkestraat: 1 extra standplaats Locatie Bethaniënstraat: 3 tot 6 extra standplaatsen en huurwagens
Totaal zijn daarmee 12 tot 16 extra standplaatsen ruimtelijk mogelijk. Deze uitbreidingskansen zijn met inachtneming van de nader af te wegen ruimtelijke beoordeling in een planologische procedure en afhankelijk van o.a. de concrete verhuiswensen van (uitwonenden) geïnteresseerden. Gelet op het opdoen van ervaring en een beheersbare scope, wordt aanbevolen om niet alle kansrijke locaties gelijktijdig uit te werken en op te pakken, maar te beginnen met 1 of 2 pilotlocatie(s).
5.6 Middellange termijn (2 tot 4 jaar) Op de volgende locaties dient een mogelijke uitbreiding op middellange termijn nader verkend te worden, vanwege bredere ruimtelijke ontwikkelingen in of rond het plangebied, onderzoek naar planologische of (milieu-)technische voorwaarden en/of nader afstemmen van bewonerswensen:
Locatie Erasmussingel: o Behoefte geïnventariseerd van 12 extra standplaatsen, waarvan 6 geïnteresseerden thans wonend zijn. o Verdere verkenning naar wensen en mogelijkheden gelet op al dan niet plaatsen op groen voorterrein. Locatie Groningensingel: o Behoefte geïnventariseerd van 9 extra standplaatsen, waarvan 1 geïnteresseerde wonend is en 2 geïnteresseerden liever naar een eigen familiekamp gaan. o Verdere verkenning naar wensen en mogelijkheden, afhankelijk van mogelijke herontwikkeling van Lorentz locatie en concrete behoefte aan huur- en eigen wagens. Locatie Merwedestraat: o Behoefte geïnventariseerd van 16 extra standplaatsen, waarvan 11 geïnteresseerden thans wonend zijn. o Op het Merwedeterrein spelen onzekere ontwikkelingen die niet in een vast, toekomstig tijdsvenster kunnen worden vastgelegd. Daarom is de locatie Merwedeterrein zowel genoemd als nader te verkennen op middellange termijn als lange termijn. o Onderzoek naar mogelijke uitbreiding richting zuidzijde op middellange termijn, afhankelijk van visie Merwedeterrein, gebruik parkeerterrein en concrete verhuiswensen.
Of en hoeveel extra standplaatsen op middellange termijn op deze locaties mogelijk zijn, is op dit moment niet aan te geven gelet op de noodzaak van verdere verkenning, gesprekken over bewonerswensen en de ruimtelijke en financiële haalbaarheid.
5.7 Lange termijn (4 tot 10 jaar) Op de volgende locaties dient een mogelijke uitbreiding op lange termijn verkend te worden, vanwege bredere ruimtelijke ontwikkelingen in of rond het plangebied, onderzoek naar planologische of ruimtelijke voorwaarden en/of nader afstemmen van bewonerswensen voor een herstructurering:
| 14
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
Locatie Dordrechtweg o Behoefte geïnventariseerd van 6 extra standplaatsen, waarvan 3 geïnteresseerden thans wonend zijn. o Wens Huurdersvereniging is reconstructie en verruiming van huidige locatie i.v.m. leefbaarheid en bereikbaarheid. Een uitbreiding op bestaande locatie is niet gewenst. o Onderzoek naar mogelijkheden en financiering voor reconstructie op lange termijn. Of dan extra standplaatsen mogelijk zijn, is onzeker. Locatie Merwedestraat: o Behoefte geïnventariseerd van 16 extra standplaatsen, waarvan 11 geïnteresseerden thans wonend zijn. o Mogelijke uitbreiding en verbeteren leefbaarheid te onderzoeken op lange termijn, afhankelijk van visie op Merwedeterrein en financiering van een reconstructie. Nieuwe locatie in Schuytgraaf, veld 1: o Verkenning of en onder welke voorwaarden een woonwagenlocatie ruimtelijk en programmatisch inpasbaar is.
Of en hoeveel extra standplaatsen op de lange termijn op deze locaties mogelijk zijn, is op dit moment niet aan te geven gelet op de noodzaak van verdere verkenning, gesprekken over bewonerswensen en de ruimtelijke en financiële haalbaarheid.
5.8 Geen uitbreiding Bij de volgende locaties is geen uitbreiding mogelijk of is op de betreffende locatie geen behoefte aan extra standplaatsen:
| 15
Locatie Huissensedijk Locatie De Pas Locatie Joris van der Haagenlaan Locatie ir. Molsweg Locatie Immerlooplein Locatie Klingelbeekseweg
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
6 Financiën 6.1 Verkenning Voor het verkennen van de financiële haalbaarheid zijn de kosten en investeringen, die verbonden zijn aan een uitbreiding, voor de verschillende partijen en de mogelijkheden voor subsidie verkend. Dit is gedaan aan de hand van twee normatieve business cases op basis waarvan financiële kaders en afspraken bepaald kunnen worden. De eerste business case betreft de ontwikkeling van een standplaats (waarop een bewoner een eigen woonwagen plaatst) en de tweede business case gaat om de ontwikkeling van een standplaats met daarop een huurwoonwagen. Voor het bepalen van de haalbaarheid van financiële kaders en afspraken, wordt in principe uitgegaan van de volgende rolverdeling tussen de betrokken partijen en wie welk onderdeel betaalt:
Gemeente: beschikbaar stellen en geschikt maken van de locatie, waaronder: o plankosten voor onder andere ontwerp en communicatie o planologische procedure en vergunningen o bijdrage groencompensatiefonds o bouwrijp maken o nutsvoorzieningen tot standplaats o woonrijp maken van de openbare ruimte Corporaties: ontwikkeling tot gebruiksklaar: o inrichten van de standplaats o plaatsen van een berging o eventueel plaatsen van een te verhuren woonwagen Woonwagenbewoners: o huren van de standplaats en aankoop en het plaatsen van een eigen woonwagen in eigen beheer, of o het huren van een standplaats en een huurwoonwagen
De uiteindelijk te kiezen constructie in kostenverdeling en al dan niet gronduitgifte, bepaalt wie eigenaar is van de grond. De corporaties willen in principe de verhuur van een standplaats en eventueel huurwagen op zich nemen. Vivare en Volkshuisvesting hoeven daarbij niet per se het grondeigendom te hebben; Portaal wil het grondeigendom niet. Voor de gemeente betekent het een nadere afweging tussen gronduitgifte – mede gelet op een grondprijs, zie paragraaf 6.2 – of een constructie waarbij gronden om niet worden ingebracht of in bruikleen worden gegeven. Voor het bepalen van financiële kaders per partij geldt:
Gemeente: het bepalen van een grondexploitatie c.q. investeringsbudget waarin kosten en mogelijke opbrengsten (gronduitgifte) per uitbreidingslocatie in een financieel resultaat zijn uit te drukken. Corporaties: het bepalen van een rendementsberekening waarin het beheer en de exploitatie van een standplaats en eventueel een huurwagen in de tijd zijn uitgedrukt, samen met de mogelijke huur. Woonwagenbewoners: het beschikbaar hebben van middelen om een woonwagen in eigen beheer te kunnen plaatsen of de huurprijs van een huurwagen te kunnen betalen.
Voor het eventueel verplaatsen van woonwagens gelden de volgende (financiële) uitgangspunten:
De corporaties verkopen geen bestaande standplaatsen. Versnippering van eigendom op een locatie kan problematisch werken in (toekomstige) vraagstukken van beheer en leefbaarheid. De gemeente en de corporaties verplaatsen geen particulier bezit. Als een woonwagenbewoner met een eigen wagen wil verhuizen naar een andere standplaats, dan moet deze bewoner daar zelf (financieel) voor zorg dragen.
| 16
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
Uitzondering voor de gemeente is het mogelijk verplaatsen van woonwagens binnen de locatie Bethaniënstraat omdat deze onlosmakelijk zijn verbonden met de unieke situatie van het verwijderen van de verontreinigde, illegale grondwal en de mogelijke integrale oplossing voor uitbreiding met een robuuste sanering van het terrein. Voor de locatie Bethaniënstraat zijn verplaatsingskosten van de woonwagens opgenomen in de kostenraming van het integrale voorstel. Hierover vindt aparte besluitvorming plaats. Een mogelijke uitzondering is een situatie waarbij een enkele woonwagen een uitbreiding van de locatie en een nieuw, gewenste interne ontsluiting in de weg staat. Door bijvoorbeeld een woonwagen te verplaatsen kunnen de extra standplaatsen beter aangesloten worden op de interne ontsluiting van het woonwagenkamp en daarmee meer een ruimtelijke eenheid vormen. Deze situatie dient apart afgewogen te worden voor wat betreft verplaatsingskosten en de meerwaarde van een nieuwe inrichting of alternatieven daarvoor. Besluitvorming vindt per locatie plaats. Voor enkele locaties is een reconstructie op lange termijn als wens genoemd vanwege bereikbaarheid en leefbaarheid. Het kostencomponent van mogelijke verplaatsingen (op dezelfde locatie) is integraal onderdeel van toekomstige verkenningen naar de haalbaarheid van dergelijke reconstructies.
6.2 Business case Gemeente Naar de drie bestaande locaties waarbij een uitbreiding op de korte termijn (1 tot 2 jaar) kansrijk is, zijn de gemeentelijke kosten voor bouw- en woonrijp maken c.a. globaal verkend. Met inachtneming van specifieke verschillen per locatie, is het algemene beeld dat voor een extra standplaats een kostenbedrag van gemiddeld minimaal € 50.000 nodig is. Dit is een normatieve berekening zonder effecten van rente en kostenstijgingen. Dit gemiddelde bedrag kan variëren naar gelang de kenmerken van een locatie en kent een hoog risicoprofiel, afhankelijk van specifieke maatregelen op een locatie zoals voor geluid of bodem. De kostenverkenning is gebaseerd op de aanduidingen voor mogelijke uitbreiding zoals in bijlage A opgenomen. In deze fase zijn geen ontwerpen opgesteld, noch nadere (bodem)onderzoeken uitgevoerd. Daarmee heeft dit kostenbedrag een hoog risicoprofiel. Daarnaast gaat een uitbreiding veelal ten koste van grond die een bestemming Groen of Natuur heeft. Volgens de Groenvisie uit 2018 moet dit oppervlakte groen binnen het project gecompenseerd worden. Als dat niet lukt, moet een bijdrage gedaan worden in het groenfonds. Een groencompensatie binnen de projectgrens of de directe omgeving wordt echter als onhaalbaar gezien gelet op de beperkt beschikbare ruimte. Vooralsnog is er rekening gehouden met een financiële bijdrage aan het groenfonds.
Op basis van de grondprijzennota zoals door het college vastgesteld, geldt voor de uitgifte van een kavel voor sociale woningbouw een grondprijs van € 29.500. Deze grondprijs dekt niet de kosten, zodat uitbreiding van standplaatsen (bij bestaande locaties of op een nieuwe locatie) tot een verliesgevende grondexploitatie voor de gemeente leidt. Dit kent meerdere oorzaken. Allereerst is het programma van een uitbreiding en daarmee een grondexploitatie beperkt. Het gaat om ‘slechts’ enkele extra standplaatsen waarover dezelfde kosten, die in het algemeen ook gelden voor bijvoorbeeld een project van 20-40 woningen, verdeeld moeten worden. Daarmee zijn de kosten per standplaats onevenredig hoog. Ten tweede geldt een uitgifte ten behoeve van woonwagens als een programma met 100% sociaal. Er zijn geen middelduur of dure wooncategorieën die als opbrengstdragers voor de goedkope categorie kunnen fungeren. Als laatste zijn veel plankosten voorzien in ontwerp en voorbereiding. De ervaring leert dat het veel tijd en inzet vergt om samen met bewoners en corporaties tot een gedragen en uitvoerbaar uitbreidingsplan per locatie te komen. Naast de benodigde plankosten per uitbreidingslocatie, zijn algemene plankosten voorzien voor de programmatische aansturing en het verder verkennen van mogelijke uitbreidingslocaties op middellange termijn.
Hieronder valt onder meer de inzet van project- en omgevingsmanagement en benodigde
| 17
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
vakdisciplines voor het nader uitwerken en bewaken van afspraken met de corporaties en de Huurdersvereniging. Uitbreiding met een standplaats en huurwagen De corporaties hebben een globale rendementsberekening uitgevoerd voor het krijgen van inzicht in de financiële haalbaarheid. Dit is gedaan op basis van een aantal normatieve uitgangspunten, zoals de standaard huurwagen die in paragraaf 5.2 is omschreven. De globale kosten voor aanbrengen van bestrating op een standplaats en realiseren van een berging variëren tussen de € 35.000 en € 45.000, afhankelijk van aansluitingen erin en een uitvoering als prefab of in steen. De aanschaf van een te verhuren woonwagen varieert tussen € 80.000 en € 100.000, afhankelijk van uitvoering en gasloos. Tegenover een hogere investering voor een gasloze woonwagen staat dan wel een door de corporaties extra te vragen maandelijkse vergoeding aan huurder (zogeheten EPV) en heeft de huurder lagere energielasten. Daarnaast zijn er jaarlijkse kosten voor onderhoud en beheer te rekenen. Allerlei andere (organisatie)kosten zijn hierin niet meegerekend. Dit betreft een nieuwe plek met een nieuwe huurwagen. Een eerste doorrekening in de investeringsmodellen van de corporaties leidt tot een fors tekort (onrendabele top) die niet in verhouding staat tot die van een reguliere sociale woning.
De bijbehorende IRR (Internal Rate of Return; interne opbrengstvoet) ligt ver onder de investeringskaders en beleidsnormen van zowel corporaties als (externe) toezichthouders. Een van de redenen van het verschil met een reguliere sociale woning is de kortere afschrijvingstermijn en dat de grondwaarde op nul wordt gewaardeerd vanwege de specifieke bestemming. Daarmee is er een groter verschil (onrendabele top) tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de benodigde stichtingskosten. Bovenstaande is op basis van het uitgangspunt van verhuur van een standplaats inclusief woonwagen. Hierbij is gerekend met een verhuur aan de primaire doelgroep van de corporaties tot aan maximaal de 2e aftoppingsgrens, zie paragraaf 3.2. Er is echter ruimte om in 5% van alle gevallen (van passend toewijzen) hiervan af te wijken; dit vergt nadere uitwerking in het vervolg. Uitbreiding met een standplaats Het inrichten van een standplaats en plaatsen van een berging – zonder het plaatsen van een huurwagen – is vele malen goedkoper (geen aanschaf van een woonwagen). Hiertegenover staan lagere huuropbrengsten per maand voor alleen het verhuren van een standplaats (ca. € 200 per maand).
Deze business case geeft als uitkomst een onrendabele top die lager ligt dan bij een huurwagen, maar een meer negatieve IRR vanwege de lage kasstroom aan huuropbrengsten in relatie tot de benodigde investeringen aan het begin. Het verhuren van een standplaats, zonder huurwagen, kent echter een beter risicoprofiel als het gaat om leegstand en beheerkosten.
6.3 Subsidies Onderdeel van het plan van aanpak is een onderzoek naar mogelijke subsidies voor dekking van de benodigde investeringen. Daartoe is door het InterGemeentelijk Subsidiebureau (IGSg5) een subsidiescan verricht. De uitkomst van deze subsidiescan is dat er voor uitbreiding van woonwagenlocaties geen subsidiemogelijkheden zijn. Er is slechts één subsidiemogelijkheid (maximaal € 50.000) voor projecten en activiteiten ten behoeve van de participatie en emancipatie van de Sinti en Roma in Nederland. Deze subsidie ziet niet toe op het financieren van (fysieke) uitbreiding van standplaatsen. De regio Arnhem Nijmegen, waaronder de gemeente Arnhem, heeft op 4 maart 2020 een Woondeal met het Rijk gesloten. Met de Woondeal begint de regio aan een langjarige samenwerking met het Rijk met als doel om de woningmarkt beter te laten functioneren en sneller woningen te kunnen realiseren.
| 18
Plan van aanpak uitbreiding woonwagenlocaties | Gemeente Arnhem | Definitief | Juni 2020
In de Woondeal zijn met partners zoals corporaties aan de hand van vijf kernthema’s afspraken met het Rijk gemaakt over versnelling. De thema’s zijn Groei, Bereikbaarheid, Betaalbaarheid, Circulariteit, Leefbaarheid. In de Woondeal worden diverse concrete afspraken gemaakt, waaronder het inrichting van een 'ontwikkeltafel’ met het rijk en private partijen zoals ontwikkelaars en corporaties, maar ook zorgpartijen e.d. Doel daarvan is om de woningmarkt beter te laten functioneren en een meer constante bouwstroom te kunnen realiseren (het voorkomen van pieken en dalen in de woningproductie). De gebieden in de Woondeal worden ook voorgedragen voor de woningbouw impulsgelden die beschikbaar zijn gesteld door het Rijk en er is afgesproken dat de regio een korting op de verhuurderheffing krijgt. Overigens geldt deze verhuurderheffing al niet voor woonwagenstandplaatsen. Over de specifieke doelgroep van woonwagenbewoners is in de Woondeal het volgende afgesproken: 60. Woonwagenbewoners Met de invoering van het landelijk beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid stellen gemeenten het beleid voor woonwagens en standplaatsen vast als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Het beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners.
Een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, zou binnen een redelijke termijn kans moeten hebben op een standplaats. De corporaties zijn een belangrijke partij om in de huisvesting van woonwagenbewoners, voor zover deze tot de doelgroep behoren, te voorzien. Voorwaardelijk voor effectief woonwagen- en standplaatsenbeleid is dat de behoefte helder is. Het Rijk ondersteunt de partijen via het programma bij Platform 31 zowel met de ontwikkeling van het beleid, zoals het in beeld brengen van de behoefte, alsook bij de implementatie ervan door middel van een kennis- en leerprogramma voor gemeenten. In de Woondeal zijn geen afspraken gemaakt over financiering van de onrendabele kosten van uitbreiding van woonwagenstandplaatsen.
6.4 Vervolg Conclusie is dat voor het realiseren van een standplaats er geld bij moet. Zowel voor gemeente als voor de corporaties sluit de business case negatief. De dekking uit een grondprijs resp. verhuur is onvoldoende om alle kosten voor gemeente en corporaties op te vangen. Omdat partijen invulling willen geven aan de beleidsopgave om huisvesting te bieden voor de specifieke doelgroep van woonwagenbewoners, is verkend met welke kosten voor uitbreiding gemeente en corporaties te maken krijgen. De grondprijs van € 29.500 voor sociale woningbouw geldt voor een kavel van 120 m2. Als de kavel afwijkt, is in de gemeentelijke grondprijzennota opgenomen dat er een verrekening van de kavelprijs kan plaatsvinden. Gelet op een gemiddelde grootte van een standplaats van 200 m2, zou de grondprijs evenredig hoger moeten zijn voor de extra grootte. Omdat de business case voor een extra standplaats en huurwagen negatief is, is het een nadrukkelijke overweging om de grondprijs van € 29.500 voor een standplaats van gemiddeld/ongeveer 200 m2 toe te passen in plaats van sociale woningbouwkavel van 120 m2. Vanuit de corporaties worden randvoorwaarden gesteld aan de maximale hoogte van de onrendabele top, de IRR en aan exploitatielasten. Dit is ook bij realisatie van sociale woningbouw het geval.