Document · PDF

Bijlage 3e Bijlagen bij motivering TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. deel 1

Politieke Avond 14 mei 2025, gemeente ArnhemBij agendapunt: 21.45 uur - 23.15 uur: Vaststellen 'TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.' en omgevingskwaliteitsplan ‘Schaapsdrift e.o.'30.787 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAM-omgevingsplan Schaapsdrift e.o.

1608

Gemeente Arnhem

1758Schaapsdrift Kostenverhaal

Ruimtegebruikskaart Datum 27-02-2025

Schaal 1:1.750 op A3

1389

Z 881 1682 880 1683

983 982 981 980

7214

1854 6622

5301

5302

5303 6293

5304

6945

6294

7732

7766

5305 6296 6297 6298

6295 5485

3192

6299

4927 6300 7765 7735

7734

6503 9047

8955

6301

8956

7425

8112 6314

7427

9000 8999 6556

7738

6318 6315

6312

7733

6317

6313

8959 8957

7426

6303

6316

6993

8958

7424

6304

6987

6319

3036 6320 8525 6321

6322

7737

9001

8526

7025

72424454

6720

4735 4736 6685

6339 6693

4455

7739 6694

7810

6695 6719 6356 7809

6245

6367

6246

6359 6991

6989

6247 7241

9253

6357

6826

6425 6990

6248

6368

7803

Legenda

7804

7240 56

7244

6639

6365 6423

7801

1234

Kadastraal nummer Grens kostenverhaalsgebied Kadastrale lijn Functielijn

6701

6696

5490

5148 6697 6698 6699 6700

Ruimtelijk ontwerp 6325

7027

BGT Openbare ruimte: Groen Water Snelverkeer Parkeren

8460 7800

Parkeerhub Fietspad

8458 7798

8459

Voetpad Uitgeefbaar gebied: Uitgeefbaar gebied

8207

234

1608

Gemeente Arnhem

1758 Kostenverhaal Schaapsdrift

Verwervingskaart Datum 27-02-2025

Schaal 1:1.500 op A3

1389

Z 881 1682 880 1683

983 982 981 980 9

7214

1854 6622

5301

5302 5303 6293

5304

6945

6296 6295 62976298

5485

7732

7766

5305

6294

3192

6299

4927

6300

7765 7735

7734

6503 9047

8955

6301 8112

8956

7425 6314

7427

8958

7424

9000 8999 6556

6315

6312

7733

6317

6313

7738

6318 6319

3036

6320

8525

6321

7737

7025

4454 7242

6304

6987

6322

9001

6993

8957

7426

6303

6316

8959

8526

6720

4736 4735

6685

6339 6693

4455

7739

6694 7810

6695 6719 6356 7809

6367

6246 6247 7241 56

7244

5148

6359 6991

6989 6425 6990 6368

6248

7240 6639

9253

6357

6826 6245

6365

6423

7803

7804 7801

6701

6696

5490

6697 6698 6699 6700

6325

7027

Legenda 1234

Kadastraal nummer Grens kostenverhaalsgebied

8460 7800 8458 8459

7798

Kadastrale lijn BGT Eigendom Gemeente Arnhem Te verwerven gronden

8207

Uitgezonderd van verwerving

234

1608

Gemeente Arnhem

1758 Kostenverhaal Schaapsdrift

Eigendommenkaart Datum 27-02-2025

Schaal 1:1.500 op A3

1389

Z 881 1682 880 1683

983 982 981 980 9

7214

1854 6622

7766 5301

5302 5303 6293

5304 5305

6294

6295

5485

6945

6296 62976298

1.1

7732

3192 6299

1.2

6300

7765 4927

10 7735

9047

6503

6301 8112

8955

7425 6314

7427

8956 8958

7424

6556

6315

6312

7738

6318 6319 6320

3036

6321 7025

4454 7242

6304

6987

6322

9001

6993 7733

6317

9000 8999

8959 8957

7426

6303

6316 6313

7734

8525

7737

8526

6720

4736 4735

1.3

6685

6339 6693

4455

7739

6694 7810

6695 6719 6356 7809

6367

6246 6247 7241 56

6989

6991

6425 6990 6368

6248

7244

7804

Nummer gerechtigde en eigendom

1234

Kadastraal nummer Grens kostenverhaalsgebied

7801

Kadastrale lijn BGT Eigenaar 1

5490

6697 6698 6699 6700

1.1

Eigenaren:

6701

6696

7803

6365

6423

5148

Legenda

6359

7240 6639

9253

6357

6826 6245

Eigenaar 2

6325

7027

Eigenaar 3 Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6 Eigenaar 7

8460 7800 8458 8459

7798

Eigenaar 8 Eigenaar 9 Eigenaar 10 Eigenaar 11

8207

Eigenaar 12

234

1608

Gemeente Arnhem

1758 Kostenverhaal Schaapsdrift

Kaart bouwvelden Datum 27-02-2025

Schaal 1:1.500 op A3

1389

Z 881 1682 880 1683

983 982 981 980 9

7214

1854 6622

Bouwveld B

5301

Bouwveld A1 5302 5303 6293

5304

6945

6296 6295 62976298

5485

7732

7766

5305

6294

6299

l ve

3192

Bouwveld D

uw 6300

4927

7765 7735

Bouwveld C

9047

6503 8955

6301 8112

8956

7425 6314

7427

8958

7424

6315

6320

8525

7025

4454 7242

8526

6720

4736 4735

Bouwveld F

6339

7737

6685

6693

4455

3036

ld G

6321

6322

9001

6304

6987

wve

6312

7738

6318 6319

Bou

6556

6993 7733

6317

9000 8999

8959 8957

7426

6303

6316 6313

7734

7739

6694 7810

6695 6719 6356 7809

6367

6246 6247 7241 56

6991

6425 6990 6368

6248

7244

6359 6989

7240 6639

9253

6357

6826 6245

6365

6423

7803

7804 7801

Bouwveld E

5148

6701

6696

5490

6697 6698 6699 6700

6325

7027

Legenda 1234

8460 7800 8458 8459

7798

Kadastraal nummer Grens kostenverhaalsgebied Kadastrale lijn BGT Bouwvelden

8207

Openbare ruimte

234

Code

Omschrijving

Eenheid

Slopen woningen (hoofdzakelijk Flatgebouw) Sloop bedrijfs gebouwen

st m2

Benoemde directe bouwkosten Nader te detailleren bouwkosten (%) Directe bouwkosten Eenmalige kosten (%) Algemene bouwplaatskosten (%) Uitvoeringskosten (%) Algemene kosten (%) Winst (%) Risico (%) Indirecte bouwkosten

Eur % Eur % % % % % % Eur

Voorziene bouwkosten Niet benoemd risico bouwkosten (%) Risicoreservering bouwkosten

Eur % Eur

Bouwkosten

Eur

Engineering door opdrachtgever (excl. btw) Benoemde directe engineeringskosten Directe engineeringskosten Voorziene engineeringskosten Risicoreservering engineeringskosten

% Eur Eur Eur Eur

Engineeringskosten

Eur

(Leges)kosten voor het verkrijgen van vergunningen, Verzekeringspremies Benoemde directe overige bijkomende kosten Directe overige bijkomende kosten Voorziene overige bijkomende kosten Risicoreservering overige bijkomende kosten

% % Eur Eur Eur Eur

Overige bijkomende kosten

Investeringskosten

Hoeveelheid

Ppe

100,00 25,00

€ €

5.000,00 25.000,00

15,00

€ 1.125.000,00

3,00 3,00 5,00 8,00 3,00 2,00

€ € € € € €

10,00

€ 1.628.494,88

1.293.750,00 1.293.750,00 1.293.750,00 1.436.062,50 1.550.947,50 1.550.947,50

Prijs

€ €

500.000,00 625.000,00

€ 1.125.000,00 € 168.750,00 € 1.293.750,00 € 38.812,50 € 38.812,50 € 64.687,50 € 114.885,00 € 46.528,43 € 31.018,95 € 334.744,88 € 1.628.494,88 € 162.849,49 € 162.849,49 € 1.791.344,37

20,00

€ € € €

325.698,98 325.698,98 325.698,98 325.698,98

€

325.698,98

€ € € € €

24.427,42 32.569,90 56.997,32 56.997,32 56.997,32

Eur

€

56.997,32

Eur

€ 2.174.040,67

1,50 2,00

€ 1.628.494,88

€ 1.628.494,88 € 1.628.494,88

KOSTENINDICATIE Project Onderdeel Naam Datum Versie Status

: Sanering Schaapsdrift tbv ontwikkeling : Kostenindicatie : G. van Haaren : 17-11-2023 : 1 : Definitief

Cluster Afdeling

Openbare Ruimte Ontwerp en advies

COLOFON Project Project Locatie Omschrijving/specificatie Projectfase Opdrachtgever Projectleider

Sanering Schaapsdrift tbv ontwikkeling Schaapsdrift Sanering Schaapsdrift; tbv ontwikkeling 50%, incl minerale olie, excl VOCl Initiatief R. Gubbens A. de Jong

Raming Type raming Datum opstelling raming Opsteller raming Versie raming Status raming Prijspeil raming

Kostenindicatie 17-11-2023 G. van Haaren 1 Definitief 2023

Archivering Projectnummer Bestandsnaam raming Locatie raming

E802118 Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023.xlsm R:\Ons Werk\Openbare Ruimte\Calculatie\2023\PROJECTEN\Schaapsdrift\sanering\[Kostenindicati e sanering Schaapsdrift 17-11-2023.xlsm]overzichtstabel

Toetsing Raming intern getoetst door Datum interne toetsing

Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023

H. van Aalten 17-11-2023

1 van 6

SCOPE beschikbare gegevens tekening rapporten onderzoeken

ZB_272_Schaapsdrift Arnhem - bodem vervuiling.pdf niet van toepassing niet van toepassing

uitgangspunten prijspeil 2023 werktijden CE maatregelen verontreinigde fundering verontreinigde grond bodemverontreiniging bemaling grondwaterverontreiniging grondverbetering

binnen reguliere werktijden toepassen 100% 100% toepassen 100% 100% 100%

nader te detailleren

zie opmerkingen

staartkosten aannemer uitvoeringskosten algemene kosten winst en risico

4% 6% 2%

werkzaamheden derden CE maatregelen kabels en leidingen millieukundige begeleiding

5 dagen (OOO) ploeg opgenomen er zijn geen kosten voor verleggen van k&l opgenomen er is gerekend met 9 weken 20 uur per week

risico's zwaar verontreinigde funderingen zwaar verontreinigde grond

overige kosten VAT engineering risicoreservering

18% 20%

opmerkingen Het verwijderen van opstallen, ondergrondse en bovengrondse infra is niet in de kostenindicatie opgenomen. Het aanbrengen van ondergrondse en bovengrondse infra is niet in de kostenindicatie opgenomen. Na de sanering wordt het terrein aangevuld tot het maaiveld met zand. Mogelijke besparing zit in retourrijden van gereinigde grond Bouwvelden worden voor 50% gesaneerd tot 1m-m.v. let op: de opbrengst van te verkopen grond van bouwvelden is lager dan bij 100% saneren. De openbare ruimte wordt gesaneerd tot 1,5m-m.v. Bouwvelden worden aangevuld met 10cm grind en 1 m zand Openbare ruimte wordt aangevuld met zand of teelaarde (verhard/groen) Er is geen rekening gehouden met maatregelen ter voorkoming van verstoring leemlagen in de kostenindicatie. Er is rekening gehouden met een grondvervuiling tussen 0-1,5m met zware metalen, cyanide, PAK Er is rekening gehouden met een spot van 150m2 minerale olie tot 4,5m-m.v. Er is geen rekening gehouden met een spot VOCl/PER tot 5m-m.v. onder te behouden bebouwing. De grondwaterstand fluctueerd tussen 3 en 4m-m.v. De spot vervuild met minerale olie word m.b.v. tijdelijke damwanden ontgraven.

Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023

2 van 6

KOSTENINDICATIE Project Onderdeel Naam Datum Status

:Sanering Schaapsdrift tbv ontwikkeling :Kostenindicatie :G. van Haaren :17-11-2023 :Definitief

Versie

Cluster Afdeling

Openbare Ruimte Ontwerp en advies € 2.290.000,00

Totaal (excl. BTW

SAMENVATTING Sanering Schaapsdrift; tbv ontwikkeling 50%, incl minerale olie, excl VOCl

Omschrijving

Eenh

Hoeveelh Eenh. prijs

Totaal

grondwerk bijkomende kosten

EUR EUR

1 1

€ 1.370.095,70 € 20.000,00

SUBTOTAAL

EUR

€

€ 1.391.000,00

nader te detailleren staartkosten aannemer

EUR EUR

5% 12%

AANNEEMSOM

EUR

CE maatregelen kabels en leidingen millieukundige begeleiding

€ 1.391.000,00 € 1.391.000,00

€ €

€

€ 1.628.000,00

EUR EUR EUR

1 1 1

€ € €

DIRECTE KOSTEN

EUR

€

VAT engineering risicoreservering

EUR EUR

18% 20%

INDIRECTE KOSTEN

EUR

TOTALE KOSTEN

EUR

Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023

10.751,00 11.700,00 -

€ € €

69.550,00 166.920,00

10.751,00 11.700,00

€ 1.656.000,00

€ 1.656.000,00 € 1.656.000,00

€ €

298.080,00 331.200,00

€

630.000,00

€

€ 2.290.000,00

3 van 6

KOSTENINDICATIE Project Onderdeel Naam Datum Status

:Sanering Schaapsdrift tbv ontwikkeling :Kostenindicatie :G. van Haaren :17-11-2023 :Definitief

Versie 2 Cluster Afdeling

:1 Openbare Ruimte Ontwerp en advies € 2.290.000,00

Totaal (excl. BTW

ONDERBOUWING Sanering Schaapsdrift; tbv ontwikkeling 50%, incl minerale olie, excl VOCl prijspeil 2023

staartkosten aannemer uitvoeringskosten algemene kosten winst en risico

4% 6% 2%

overige kosten VAT engineering risicoreservering

18% 20%

risico's zwaar verontreinigde funderingen zwaar verontreinigde grond

Omschrijving

Eenh

grondwerk bijkomende werkz voorz verontreinigd grond toepassen bouwhekken l=120m toepassen maatregelen bestaande K&L (fixatie etc.) toepassen dubbele platenbaan 6x1,3m L=150m toepassen damwand d=12m tbv sanering minerale olie toepassen bemaling voorz verontreinigd grondwater toepassen opstelplaats grondwaterzuivering

EUR EUR wk wk EUR wk m m wk EUR

1 1 8 8 1 8 70 70 1 1

€ 1.370.095,70 € € 242.203,50 € € 2.727,80 € € 411,10 € € 8.526,40 € € 430,30 € € 2.188,90 € € 153,40 € € 31.162,50 € € 10.000,00 €

21.822,40 3.288,80 8.526,40 3.442,40 153.223,00 10.738,00 31.162,50 10.000,00

ontgraven ontgr grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1m bouwvelden ontgr grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1,5m ontgr grond spot vervuild met minerale olie d=4,5m

EUR m3 m3 m3

1 1228 7827 675

€ € € €

79.786,00 8,20 8,20 8,20

€ € € €

10.069,60 64.181,40 5.535,00

vervoeren afv en stort grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1,5m afv en stort grond vervuild met minerale olie d=4,5m

EUR m3 m3

1 9055 675

€ € €

783.265,00 € 80,50 € 80,50 €

728.927,50 54.337,50

leveren aanvulzand grind teelaarde

EUR m3 m3 m3

1 4662 246 5068

€ € € €

210.493,80 17,40 87,10 21,30

€ € € €

81.118,80 21.426,60 107.948,40

verwerken verwerk scheidingslaag grind in terrein d=10cm verwerk zand in terrein verwerk teelaarde in groenstrook profileren terrein

EUR m2 m3 m3 m2

1 2456 4662 5068 7673

€ € € € €

54.347,40 2,70 3,80 3,80 1,40

€ € € € €

6.631,20 17.715,60 19.258,40 10.742,20

bijkomende kosten inrichten werkterrein opruimen werkterrein

EUR EUR EUR

1 1 1

€ € €

20.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 €

10.000,00 10.000,00

SUBTOTAAL

EUR

€

nader te detailleren

EUR

€ 1.391.000,00 €

Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023

Hoeveelh Eenh. prijs

Totaal

€ 1.391.000,00 69.550,00

4 van 6

Omschrijving

Eenh

Uitvoeringskosten Algemene kosten Winst en risico

EUR EUR EUR

4% 6% 2%

€ 1.391.000,00 € € 1.391.000,00 € € 1.391.000,00 €

AANNEEMSOM

EUR

€

WERKZAAMHEDEN DERDEN CE maatregelen kabels en leidingen millieukundige begeleiding

EUR EUR EUR EUR

1 1 1 1

€ € € €

DIRECTE KOSTEN

EUR

€

VAT engineering risicoreservering

EUR EUR

18% 20%

INDIRECTE KOSTEN

EUR

TOTALE KOSTEN

EUR

Kostenindicatie sanering Schaapsdrift 17-11-2023

Hoeveelh Eenh. prijs

Totaal

27.451,00 10.751,00 11.700,00 -

55.640,00 83.460,00 27.820,00

€ 1.628.000,00 € € € €

10.751,00 11.700,00

€ 1.656.000,00

€ 1.656.000,00 € € 1.656.000,00 €

298.080,00 331.200,00

€

630.000,00

€

€ 2.290.000,00

5 van 6

KOSTENINDICATIE Project Onderdeel Naam Datum Status

:Sanering Schaapsdrift tbv ontwikkeling :Kostenindicatie :G. van Haaren :17-11-2023 :Definitief

Versie 2 Cluster Afdeling

:1 Openbare Ruimte Ontwerp en advies

ONDERBOUWING €

Totaal (excl. BTW

740.000,00 €

860.000,00 €

150.000,00 €

540.000,00

Sanering Schaapsdrift; tbv ontwikkeling 50%, incl minerale olie, excl VOCl prijspeil 2023

Omschrijving grondwerk bijkomende werkz voorz verontreinigd grond toepassen bouwhekken l=120m toepassen maatregelen bestaande K&L (fixatie etc.) toepassen dubbele platenbaan 6x1,3m L=150m toepassen damwand d=12m tbv sanering minerale olie toepassen bemaling voorz verontreinigd grondwater toepassen opstelplaats grondwaterzuivering

Eenh m2 EUR EUR wk wk EUR wk m m wk EUR

ontgraven ontgr grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1m bouwvelden ontgr grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1,5m ontgr grond spot vervuild met minerale olie d=4,5m

nieuw bouw 2456

openbare ruimte Schaapsdri Schaapsdri nieuw ft groen ft verhard 2899 479 1839

nieuwbouw

Eenh. prijs

openbare ruimte nieuw

Schaapsdrift groen

Schaapsdrift verhard

1 1 12,5% 1 70 70 1 1

4 4 50,0% 4 0 0 0 0

1 1 12,5% 1 0 0 0 0

2 2 25,0% 2 0 0 0 0

€ € € € € € € € €

2.727,80 411,10 8.526,40 430,30 2.188,90 153,40 31.162,50 10.000,00

€ € € € € € € €

2.727,80 411,10 1.065,80 430,30 153.223,00 10.738,00 31.162,50 10.000,00

€ € € € € € € €

10.911,20 1.644,40 4.263,20 1.721,20 -

€ € € € € € € €

2.727,80 411,10 1.065,80 430,30 -

€ € € € € € € €

5.455,60 822,20 2.131,60 860,60 -

EUR m3 m3 m3

1228 0 675

0 4349 0

0 719 0

0 2759 0

€ € €

8,20 8,20 8,20

€ € €

10.069,60 5.535,00

€ € €

35.661,80 -

€ € €

5.895,80 -

€ € €

22.623,80 -

vervoeren afv en stort grond vervuild met zware metalen, PER, PAK, cyanide d=1,5m afv en stort grond vervuild met minerale olie d=4,5m

EUR m3 m3

1228 675

4349 0

719 0

2759 0

€ €

80,50 80,50

€ €

98.854,00 54.337,50

€ €

350.094,50 -

€ €

57.879,50 -

€ €

222.099,50 -

leveren aanvulzand grind teelaarde

EUR m3 m3 m3

1903 246 0

0 0 4349

0 0 719

2759 0 0

€ € €

17,40 87,10 21,30

€ € €

33.112,20 21.426,60 -

€ € €

92.633,70

€ € €

15.314,70

€ € €

48.006,60 -

verwerken verwerk scheidingslaag grind in terrein d=10cm verwerk zand in terrein verwerk teelaarde in groenstrook profileren terrein

EUR m2 m3 m3 m2

2456 1903 0 2456

0 0 4349 2899

0 0 719 479

0 2759 0 1839

€ € € €

2,70 3,80 3,80 1,40

€ € € €

6.631,20 7.231,40 3.438,40

€ € € €

16.526,20 4.058,60

€ € € €

2.732,20 670,60

€ € € €

10.484,20 2.574,60

bijkomende kosten inrichten werkterrein opruimen werkterrein

EUR EUR EUR

12,5% 12,5%

50,0% 50,0%

12,5% 12,5%

25,0% 25,0%

€ €

10.000,00 10.000,00

€ €

1.250,00 1.250,00

€ €

5.000,00 5.000,00

€ €

1.250,00 1.250,00

€ €

2.500,00 2.500,00

SUBTOTAAL

EUR

€

453.000,00

€

528.000,00

€

90.000,00

€

320.000,00

nader te detailleren

EUR

€

22.650,00

€

26.400,00

€

4.500,00

€

16.000,00

Uitvoeringskosten Algemene kosten Winst en risico

EUR EUR EUR

4% 6% 2%

€ € €

18.120,00 27.180,00 9.060,00

€ € €

21.120,00 31.680,00 10.560,00

€ € €

3.600,00 5.400,00 1.800,00

€ € €

12.800,00 19.200,00 6.400,00

AANNEEMSOM

EUR

€

530.000,00

€

618.000,00

€

105.000,00

€

375.000,00

WERKZAAMHEDEN DERDEN CE maatregelen kabels en leidingen milieukundig plan millieukundige begeleiding

EUR EUR EUR EUR EUR

€ € € €

2.150,20 1.250,00 1.462,50

€ € € €

1.250,00 5.850,00

€ € € €

1.777,30 1.250,00 1.462,50

€ € € €

6.823,50 1.250,00 2.925,00

DIRECTE KOSTEN

EUR

€

535.000,00

€

625.000,00

€

110.000,00

€

386.000,00

VAT engineering risicoreservering

EUR EUR

€ €

96.300,00 107.000,00

€ €

112.500,00 125.000,00

€ €

19.800,00 22.000,00

€ €

69.480,00 77.200,00

INDIRECTE KOSTEN

EUR

€

203.000,00

€

238.000,00

€

42.000,00

€

147.000,00

TOTALE KOSTEN

EUR

€

740.000,00

€

860.000,00

€

150.000,00

€

540.000,00

20%

16,5%

63,5%

25% 12,5%

25% 50,0%

25% 12,5%

25% 25,0%

18% 20%

€ € € €

10.751,00 5.000,00 11.700,00

Colofon Project: Project Omschrijving Projectfase Opdrachtgever Projectmanager Manager projectbeheersing Technisch manager Raming: Type raming Datum opstelling raming Opsteller raming Mede opstellers raming Versie raming Status raming Prijspeil raming Valuta

Schaapsdrift e.o. Bouw- en woonrijp maken Initiatief Gemeente Arnhem

Jaco Kruit

Budgetraming 04-11-2024 Rob Houweling

Definitief oktober 2024 euro

Archivering: Projectnummer Documentnummer raming Nummer kostenrapportage Bestandsnaam raming Toetsing: Interne toetser Datum interne toetsing Externe toetser Datum externe toetsing Toetsing: Paraaf opsteller raming Paraaf interne toetser Paraaf externe toetser Paraaf projectleider Paraaf manager projectbeheersing Paraaf projectmanager

Lucien Liebregts 7-11-2024

Ramingscope en uitgangspunten ontwerp/raming 1.1

Basisgegevens - 20240917_ZB_272_Schaapsdrift_concept - stedenbouw presentatie - fv241010_A3_1750_KV_Ruimtebegruik_Concept - lijst maatregelen schetsontwerp - Versnijdingen kostenverhaalsgebied 10 10

1.2

Opbouw raming - De raming betreft investeringskosten, opgebouwd volgens de SSK2018-systematiek (CROW-publicatie 137). - De raming is opgesteld volgens de deterministische methode.

1.3

Algemene uitgangspunten - Prijspeil is oktober 2024 - Eenheidsprijzen op basis van kostenkengetallen - Hoeveelheden op baisis van excel bestand "versnijdingen kostenverhaalgebied 10 10 - Gefaseerde uitvoering

1.4

Raming is exclusief: - Alle voorkomende saneringswerkzaamheden - Afvoeren van verontreinigde materialen - BTW - Indexatie - Werkzaamheden van / aan alle voorkomende nutsvoorzieningen (kabels en leidingen)

Uitgangspunten kostencategorie bouwkosten 2.1

Bouwkosten Sloop werkzaamheden - Asbestsaneringen zijn niet opgenomen in deze raming ivm ontbreken onderzoeken - Hoeveelheden zijn op basis van aannames - Alle vrijkomende materialen worden gescheiden afgevoerd naar erkende verwerkers - Werkzaamheden worden gefaseerd uitgevoerd

2.2

Bouwkosten Bouwrijp maken - Bouwweg verharding dmv menggranulaat - Bouwwegen worden tijdelijk aangelegd

2.3

Bouwkosten Woonrijp maken - Verhardingsmaterialen zijn van standaard beton - De bouwweg verharding zoveel als mogelijk hergebruiken - Bomen incl groeiplaats voorzieningen - Vuilwater riool incl huisaansluitingen - Schoonwater zoveel als mogelijk laten infiltreren / afvoeren in het te ontwikkelen gebied -

Uitgangspunten overige kostencategorien 4.1

Vastgoed - nvt

4.2

Engineering - De engineeringskosten en VAT kosten zijn procentueel berekend op 20% van het totaal bouwkosten.

4.3

Overige bijkomende kosten De volgende kosten worden gerekend tot de overige bij komende kosten: - Vergunningen; - Leges en precario; -

Objectoverstijgende risicoreservering investeringskosten -

Voor de investeringkosten van het project is een objectoverstijgende risicoreservering opgenomen van 15% t.o.v. de basisraming.

Code

Omschrijving

Eenheid

Verwijderen verhardingen incl afvoeren Aanbrengen tijdelijke bouwweg van menggranulaat Verwijderen ondergrondse infrastructuur

m2 m2 m2

Eur % Eur % % % % % % Eur

Voorziene bouwkosten Niet benoemd risico bouwkosten (%) Risicoreservering bouwkosten

Eur % Eur

Bouwkosten

Eur

Engineering door opdrachtgever (excl. btw) Benoemde directe engineeringskosten Directe engineeringskosten Voorziene engineeringskosten Risicoreservering engineeringskosten

% Eur Eur Eur Eur

Engineeringskosten

Eur

% % Eur Eur Eur Eur

Overige bijkomende kosten

Investeringskosten

Hoeveelheid

Ppe

Prijs

13.541,00 10.000,00 13.541,00

€ € €

7,50 9,50 25,00

€ € €

101.557,50 95.000,00 338.525,00

15,00

€

535.082,50

€ € € € € € € € € €

535.082,50 80.262,38 615.344,88 18.460,35 18.460,35 36.920,69 55.134,90 22.329,64 14.886,42 166.192,35

3,00 3,00 6,00 8,00 3,00 2,00

€ € € € € €

615.344,88 615.344,88 615.344,88 689.186,27 744.321,17 744.321,17

10,00

€

781.537,23

€ € €

781.537,23 78.153,72 78.153,72

€

859.690,95

€ € € €

156.307,45 156.307,45 156.307,45 156.307,45

€

156.307,45

€ € € € €

11.723,06 15.630,74 27.353,80 27.353,80 27.353,80

Eur

€

27.353,80

Eur

€ 1.043.352,20

20,00

1,50 2,00

€

€ €

781.537,23

781.537,23 781.537,23

Code

Omschrijving

Eenheid

Leveren en aanbrengen vuilwaterafvoer (gem. rond 600) Leveren en aanbrengen schoonwaterafvoer (gem. rond 400) Leveren en aanbrengen openbestrating incl fundering Leveren en aanbrengen keerwand (40cm hoogte verschil) Leveren en aanbrengen duikers (rond 400) Leveren en aanbrengen duiker onder spoor (rond 400) Leveren en aanbrengen groen voorzieningen Aanbrengen watergang Leveren en aanbrengen loopbruggen Leveren en aanbrengen Ondergrondse Afvalcontainers Leveren en aanbrengen fietsnietjes Leveren en aanbrengen bebording ed. Leveren en aanbrengen speelvoorzieningen incl ondergrond

m2 m2 m2 m1 m1 m1 m2 m2 st st st euro st

Eur % Eur % % % % % % Eur

Voorziene bouwkosten Niet benoemd risico bouwkosten (%) Risicoreservering bouwkosten

Eur % Eur

Bouwkosten

Eur

Engineering door opdrachtgever (excl. btw) Benoemde directe engineeringskosten Directe engineeringskosten Voorziene engineeringskosten Risicoreservering engineeringskosten

% Eur Eur Eur Eur

Engineeringskosten

Eur

% % Eur Eur Eur Eur

Overige bijkomende kosten

Investeringskosten

Hoeveelheid

13.541,00 13.541,00 13.541,00 290,00 70,00 85,00 14.280,00 755,00 2,00 24,00 200,00 1,00 4,00

Ppe

€ € € € € € € € € € € € €

45,00 20,00 60,00 55,00 250,00 1.250,00 47,50 7,50 15.000,00 17.500,00 225,00 5.000,00 15.000,00

15,00

€ 3.076.287,50

3,00 3,00 7,00 8,00 3,00 2,00

€ € € € € €

10,00

€ 4.533.318,78

3.537.730,63 3.537.730,63 3.537.730,63 3.997.635,61 4.317.446,46 4.317.446,46

Prijs

€ € € € € € € € € € € € €

609.345,00 270.820,00 812.460,00 15.950,00 17.500,00 106.250,00 678.300,00 5.662,50 30.000,00 420.000,00 45.000,00 5.000,00 60.000,00

€ 3.076.287,50 € 461.443,13 € 3.537.730,63 € 106.131,92 € 106.131,92 € 247.641,14 € 319.810,85 € 129.523,39 € 86.348,93 € 995.588,15 € 4.533.318,78 € 453.331,88 € 453.331,88 € 4.986.650,66

20,00

€ € € €

906.663,76 906.663,76 906.663,76 906.663,76

€

906.663,76

€ € € € €

67.999,78 90.666,38 158.666,16 158.666,16 158.666,16

Eur

€

158.666,16

Eur

€ 6.051.980,58

1,50 2,00

€ 4.533.318,78

€ 4.533.318,78 € 4.533.318,78

Plankostenregels bij kostenverhaal MET tijdvak Vragenlijst Datum

3-3-2025

Gemeente:

Arnhem

Projectnaam:

Schaapsdrift

Kostenverhaalsgebied:

Schaapsdrift

Algemeen 1 Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ? De voorbereidingstijd wordt door het systeem zelf berekend

4,00 jaar de totale looptijd van het project is dan

2 Wat is de omvang van het kostenverhaalsgebied ? Exclusief te handhaven percelen

54.384,38

8,00 jaar

5,44 ha

3 Wat voor een kostenverhaalsgebied is het?

4 Betreft het een herstructurerings/transformatie opgave ? j

5 Zijn de volgende onderzoeken nodig voor het kostenverhaalsgebied?

6 Wat zijn de (maximaal) beoogde kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten ?

woonfunctie (lichte) industriefunctie kantoorfunctie/winkelfunctie/sportfunctie gezondheidszorgfunctie/onderwijsfunctie

De dichtheid is

7 Hoeveel m2 openbaar gebied wordt in het kostenverhaalsgebied aangelegd? a Hoeveel hiervan is m2 verharding? Dus is hiervan m2 groen/water:

540 0 2.720 12.250

aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo

126,8

won(equivalent) per ha:

hoogstedelijk

woon-werkmlieu

50%

27.340 11.822 15.518

m2 openbaar gebied (groen, verharding en water) m2 verharding 43% m2 groen/water 57%

100%

% van het totale Omgevingsplan

8 Stelt de gemeente bij het Omgevingsplan ook de volgende plannen op?

Omgevingsrecht 9 Welk type plan wordt opgesteld?

10 Maakt dit kostenverhaalsbesluit deel uit van een groter Omgevingsplan ? zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit Omgevingsplan ? Het totale Omgevingsplan is dus

5,44

ha groot

Inbreng en verwerving van onroerende zaken Waardering via Wet WOZ 11 Uit hoeveel kadastrale percelen bestaat het kostenverhaalsgebied en hoeveel daarvan zijn onbebouwd en bebouwd? a aantal onbebouwde percelen b aantal bebouwde percelen

a b

12 Hoeveel onroerende zaken is de gemeente van plan daadwerkelijk te verwerven ? a waarvan onbebouwde percelen b waarvan gebouwen met een woonfunctie c waarvan gebouwen met een industriefunctie, winkelfunctie of kantoorfunctie d waarvan bijzondere objecten

a b c d

13 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?

via onafhankelijke taxatie totaal stuks stuks

20 0 17 3 0

totaal stuks stuks stuks stuks stuks

20 20

totaal stuks stuks

14 Indien er met een onteigeningsplan wordt gewerkt

info a voor hoeveel onroerende zaken wordt een onteigeningsbeschikking voorbereid? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een bekrachtingsprocedure onteigeningsbeschikking ?

15 Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?

stuks

Nee

Civiele en cultuurtechniek ten behoeve van uitvoering van het omgevingsplan

info

Slopen

Nee

16 Is sprake van sloop van onroerende zaken ? a Zo ja, hoeveel m3 moet er gesloopt worden ?

122.810 m3

b Wat voor een soort te slopen onroerende zaken zijn het? Het gaat hoofdzakelijk om: Meerdere antwoorden zijn mogelijk

agrarisch bedrijven/kassen

overige onroerende zaken

info

het totaal is meer of minder dan 100%

c In hoeveel bestekken worden deze m3 gesloopt?

d Is er sprake van asbest in de te slopen onroerende zaken? e Zo ja, in hoeveel procent van het totaal aantal te slopen m3 is sprake van asbest ? f Op welke wijze wordt het slopen aanbesteed ?

info

Meerdere antwoorden zijn mogelijk

12.281 m3 gemiddeld per bestek

Nee 10 %

Onderhands

procentueel aantal aanbestedingen

% info

Openbaar

100 % info

Europees

% info

Ophogen/voorbelasten ga door naar vraag 18 17 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting ? a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?

Nee

integraal

partieel

b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? c Wat is de gemiddelde te verwachten zettingstijd? info d Wat is de gemiddelde hoogte van de voorbelasting? info

b c d

deelplan/fase jaar m1

Bouw en woonrijpmaken 18 Is sprake van bouw-en of woonrijpmaken ?

Nee

info

a Op welke wijze wordt het bouw-en woonrijpmaken aanbesteed ? Meerdere antwoorden zijn mogelijk

b Is er sprake van bodemsanering ? c Zo ja, in hoeveel procent van het openbaar gebied is hier sprake van ?

procentueel aantal aanbestedingen

Onderhands

info

Openbaar

100

info

Europees

info

Nee 20,00 %

Plankostenregels bij kostenverhaal MET tijdvak Produkten/werkzaamheden 3-3-2025

Datum Gemeente:

Arnhem

Projectnaam: Kostenverhaalsgebied:

Schaapsdrift Schaapsdrift

Invloedsfactoren :

Tarieven tot 1 oktober 2024 excl btw

€€/uur

Tarieven tot 1 oktober 2024 excl btw

€€/uur

I Ligging kostenverhaalsgebied

50%

binnenstedelijk

Beleidsafdelingen

€ 149

Bestekschrijven/calculeren

€ 118

II Type opgave III Verwervingssituatie IV Type programma

150%

herstructurering/transformatie

Communicatie

€ 130

Civiel technische ontwerpen

€ 149

€ 149 € 149

Civiel technisch tekenen Directievoeren

€ 106 € 130

Landmeten/vastgoedinformatie

€ 118

Toezichthouden

€ 106

Omgevingsrecht

€ 149

Planeconomie Projectmanagement Projectmanagementassistentie Stedenbouw

€ 149 € 169 € 118 € 149

0% 45%

onteigeningsbeschikking(en) Civiel technisch projectleiden woonfunctiekantoorfunctie/winkelfunctie/sportfunctiegezondheidszorgfunctie/onderwijsfunctie Grondzaken

V Onderzoeken

50%

MER /Nader luchtonderzoek/

VI Woon-werkmilieu

-150%

hoogstedelijk

(I tm V) complexiteitsfactor algemeen (I,II,V, VI) complexiteitsfactor stedenbouw

ANTWOORDEN UIT VRAGENLIJST OPHALEN

welke discilines werken aan het produkt?

Aanvullend archeologisch onderzoek bodemsanering

159% 125%

Uren of bedrag

Totaal in euro's €

1.870.265

1 Omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor het kostenverhaalsgebied

€

687.636

4.586

A Opstellen en vaststellen gedetailleerd omgevingsplan

€

142.717

955

Produkten/werkzaamheden

1.1

omschrijving:

opstellen en vaststellen omgevingsplan

Aantal

Tarief

complexiteitsfactor ?

Omgevingsrecht jurist incl digitalisering/kaartmateriaal

100%

450

€

149

159%

€

106.610

716

Projectmanagement

7,5%

450

€

169

159%

€

9.069

Stedenbouw

10%

450

€

149

159%

€

10.661

Planeconomie

450

€

149

159%

€

1.066

Beleidsafdelingen

10%

450

€

149

159%

€

10.661

Communicatie

450

€

130

159%

€

4.651

Grondzaken en planeconomie

100% 10%

173 173

€ €

149 169

ja ja

159% 159%

€ €

40.985 4.649

€ opstellen regels kostenverhaal

Projectmanagement

Omgevingsrecht jurist incl digitalisering/kaartmateriaal

1.2

350

€

149

159%

€

169

159%

€

Stedenbouw

10%

€

149

159%

€

Planeconomie

€

149

159%

€

Beleidsafdelingen

10%

€

149

159%

€

Communicatie

€

130

159%

€

Grondzaken en planeconomie Projectmanagement

0% 10%

115 0

€ €

149 169

ja ja

159% 159%

€ €

Stedenbouw

540

2,50

€

149

CF stedenbouw

125%

€

251.438

1.688

Stedenbouw

Landmeten/vastgoedinformatie

150 1 15% 10% 7,5% 10% 1%

0,50 40 1465 1465 1465 1465 1465

€ € € € € € €

149 149 169 149 130 149 118

CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw CF stedenbouw

125% 125% 125% 125% 125% 125% 125%

€ € € € € € €

13.941 7.450 46.417 27.283 17.853 27.283 2.161

94 50 275 183 137 183 18

Stedenbouw

540

1,00

€

149

nee

100%

€

80.460

540

Stedenbouw

150 1 10% 2,5% 1%

0,25 40 617 617 617

€ € € € €

149 149 169 149 118

nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100%

€ € € € €

5.576 5.960 10.434 2.300 729

37 40 62 15 6

Stedenbouw

Planeconomie Communicatie Civiele techniek

€

1.3 Beeldkwaliteitsplan

Stedenbouw Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie

Werkzaamheden ten behoeve van het uitvoeren van het omgevingsplan 2.1

2.1 Taxatie inbrengwaarde percelen

Via onafhankelijke taxatie uur per onbebouwd perceel uur per bebouwd perceel ambtelijke begeleiding onderzoek

Taxateur Taxateur Planeconomie Projectmanagement

0 20 1 5%

1 2 16 56

€ € € €

149 149 149 169

nee nee nee nee

100% 100% 100% 100%

€ € € €

5.960 2.384 473

€

uur per gebouw met een woonfunctie (aantal woningen) uur per 100 m2 grond of 100 m2 bvo met andere kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten dan woningbouw uur bij maatschappelijke functies

Projectmanagement

1.3

7,5%

1.2 Stedenbouwkundig plan uur per gebouw met een woonfunctie (aantal woningen) uur per 100 m2 grond of 100 m2 bvo met andere kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten dan woningbouw uur bij maatschappelijke functies

303

Projectmanagement

€ opstellen regels kostenverhaal

45.634

13.542

275 28

€

B Opstellen en vaststellen projectbesluit of verlenen omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit Opstellen en vaststellen projectbesluit of verlenen omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Totaal in uren

393.825

2.628

105.459

€

1.182.630

€

8.883

701

8.956 59,36 40,00 16,00 2,80

Landmeten/vastgoedinformatie

Via Wet WOZ uur per onbebouwd perceel uur per bebouwd perceel

€

118

nee

100%

€

0,56 €

Planeconomie/grondzaken Planeconomie/grondzaken Projectmanagement Landmeten/vastgoedinformatie

0 0 5% 1%

0,25 0,25 0 0,00

€ € € €

149 149 169 118

nee nee nee nee

100% 100% 100% 100%

€ € € €

2.2

nee

100%

€

121.584

€

Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie

€ €

€

149

nee

100%

€

3 0 0 0 10% 5% 1%

100 80 100 48 1116 1116 1116

€ € € € € € €

149 149 149 149 169 149 118

nee nee nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

€ € € € € € €

44.700 18.860 8.314 1.317

300 112 56 11,2

0 0 0 10% 5% 1%

134 50 38.056 0 0 0

€ €

149 149

€ € €

169 149 118

nee nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100% 100%

€ € € € € €

1 10% 5% 1%

60 60 60 60,0

€ € € €

149 169 149 118

nee nee nee nee

100% 100% 100% 100%

€ € € €

8.940 1.014 447 71

118 155 5% 2,5% 5% 1%

1,5 1 333 333 333 333

€ € € € € €

149 149 169 149 130 118

nee nee nee nee nee nee

100% 100% 100% 100% 100% 100%

€ € € € € €

26.422 23.122 2.810 1.239 2.161 392

1 1 1

ja nee ja

159% 100% 159%

€ € €

126.959 449.510

169 118 149

ja ja ja

159% 159% 159%

€ € €

64.490 150.096 121.298

816

€

Grondzaken Advocatuur

Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie

€

Grondzaken Projectmanagement Planeconomie Landmeten/vastgoedinformatie

Stedenbouw, civiele techniek Stedenbouw, civiele techniek Projectmanagement Planeconomie Communicatie Landmeten/vastgoedinformatie

10.472

70 60 6 3 0,6

€

2.5 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per 100 m2 verharding uur per 100 m2 groen/water

€

2.4 Vestigen voorkeursrecht uur voor vestiging voorkeursrecht

Grondzaken

Projectmanagement

2.5

100% 100%

2.3 Onteigenen van onroerende zaken uur per procedure van de voorbereiding van een onteigeningsbeschikking uur per bekrachtigingsprocedure onteigeningsbeschikking vast bedrag advocaatkosten per onteigeningsbeschikking

1.295

nee nee

Grondzaken

194.775

149 149

Grondzaken

€ €

0 17

Grondzaken

24 48

Grondzaken

Projectmanagement

2.4

8.883

2.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak uur per onbebouwde perceel uur per gebouw met een woonfunctie uur per gebouw met een industriefunctie, winkelfunctie of kantoorfunctie uur per gebouw met een industriefunctie, winkelfunctie of kantoorfunctie in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering uur per huur/pachtontbinding

2.3

€

€ Hertaxatie inbrengwaarde (vijfjaarlijks)

56.146

377 177 155 17 8 17 3,3

2.6 2.6 Voorbereiding, toezicht en directievoering bij civiel en cultuurtechnische werken a slopen b ophogen/voorbelasten c bouw en woonrijpmaken

2.7

2.7 Algemene en financiele verantwoording en aansturing van het project inclusief bestuurlijke besluitvorming a.projectmanagement uur per jaar b. projectassistentie uur per jaar, mits complexiteitsfactor > 130% c. financieel management uur per jaar

€ Ingenieursbureau Ingenieursbureau Ingenieursbureau

1 0 1

€ € €

79.849 282.711

Projectassistentie Planeconomie

8,00 8,00 8,00

30 100 64

€ € €

4.688 1.094 3.594

€ Projectmanagement

576.469

335.884

2.468 382 1.272 814

Plankostenregels bij kostenverhaal MET tijdvak Resultaat 3-3-2025

Datum Gemeente: Projectnaam: Kostenverhaalsgebied:

Arnhem Schaapsdrift Schaapsdrift

looptijd in jaren: 8,00 Complexiteit van het project: 159% uren

Omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor het kostenverhaalsgebied

euro's 4.586 1.258 2.628 701

€ € € €

687.636 188.351 393.825 105.459

1.1 1.2 1.3

Opstellen en vaststellen gedetailleerd omgevingsplan Stedenbouwkundig plan Beeldkwaliteitsplan

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Taxatie inbrengwaarde percelen Taxatie en aankoop onroerende zaak Onteigenen van onroerende zaken Vestigen voorkeursrecht Inrichtingsplan Openbare ruimte Voorbereiding, toezicht en directievoering bij civiel en cultuurtechnische werken Algemene en financiele verantwoording en aansturing van het project

8.956 59 1.295 70 377 4.688 2.468

€ € € € € € € €

1.182.630 8.883 194.775 10.472 56.146 576.469 335.884

Totaal kostenverhaal

13.542

€

1.870.265

Werkzaamheden ten behoeve van het uitvoeren van het omgevingsplan

20 NOVEMBER 2024

GRONDPRIJSADVIES 2024 SCHAAPSDRIFT E.O. – ARNHEM

Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

INHOUDSOPGAVE

01 Inleiding 01.01 Context 01.02 Vraagstelling 01.03 Leeswijzer

1 1 1 1

02 Methode 02.01 (Residuele) grondwaarde 02.02 Prijspeil 02.03 Vaste grondprijs 02.04 Marktonderzoek 02.05 BAR-methode 02.06 DCF-methode 02.07 Bouw- en ontwikkelkosten 02.08 Programma

2 2 2 2 2 2 2 3 3

03 Opbrengsten 03.01 Opbrengsten woonprogramma 03.02 Opbrengsten niet-woonprogramma

4 4 7

04 Kosten 04.01 Algemeen 04.02 Bouwkosten

11 11 11

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

04.03 04.04 04.05

Bijkomende kosten (investeringskosten) Ontwikkelaarskosten (investeringskosten) Samenvatting

12 12 12

05 Grondwaarde 05.01 Sociaal 05.02 Betaalbaar GGB en MGW 05.03 Vrije sector GGB en MGW 05.04 Zorgwoningen en maatschappelijke functies 05.05 Overige functies 05.06 Parkeren 05.07 Samenvatting

14 14 14 14 15 15 16 16

Bijlage 1: Referenties meergezinswoningen

Bijlage 2: Referenties grondgebonden woningen

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

01 INLEIDING 01.01 Context Schaapsdrift en omgeving (e.o.) is een gebiedsontwikkeling gelegen in Arnhem-Noord, tussen de Velperweg en de Schaapsdrift. Het is een toekomstige wijk waar wonen en werken met elkaar verweven zijn. Het beoogde karakter van de wijk is dat van een levendige en groene autoluwe stadsbuurt waar oud en nieuw verweven zijn. Voor dit gebied wordt momenteel een omgevingsplan voorbereid, waarin ook regels over kostenverhaal dienen te worden opgenomen. In dit kader heeft gemeente Arnhem behoefte aan een waardebepaling naar marktconforme grondprijzen voor zes verschillende woningtypologieën, overige functies en de realisatie van een parkeerhub. 01.02 Vraagstelling Gemeente Arnhem heeft aan Brink Management / Advies (hierna: Brink) gevraagd een advies te geven over marktconforme grondprijzen voor zes verschillende woningtypologieën en overige functies en om daarnaast de eventuele onrendabele top van de parkeerhub te bepalen voor het kostenverhaal. 01.03 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt onze werkwijze toegelicht. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het marktonderzoek en de gebruikte data. In hoofdstuk 4 worden de kosten besproken en in hoofdstuk 5 worden de uitkomsten van de residuele grondwaardebepaling voor de woningtypes, overige functies en het parkeren toegelicht.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

02 METHODE 02.01 (Residuele) grondwaarde De grondprijzen voor de zes verschillende woningtypes, de overige functies en het onrendabele deel van de parkeerhub zijn onderzocht via een (residuele) grondwaardeberekening. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed (volgens de exploitatie) en de totale kosten voor de ontwikkeling en bouw van de woningen en de parkeerhub. Voor functies waarvoor de grondwaarde niet residueel kan worden bepaald, zijn vaste grondwaardes gehanteerd volgens het grondprijsbeleid van gemeente Arnhem. 02.02 Prijspeil Het prijspeil in dit grondprijsonderzoek is 1 oktober 2024. 02.03 Vaste grondprijs De opbrengstwaarde voor de sociale woningen en het maatschappelijke is bepaald aan de hand van een vaste grondprijs op basis van het grondprijzenbeleid van gemeente Arnhem. Ter toetsing van de grondwaarde per vierkante meter bvo voor het maatschappelijke vastgoed is een comparatieve analyse uitgevoerd met de grondwaarde in vergelijkbare gemeenten. 02.04 Marktonderzoek De opbrengstpotentie van de verschillende woningtypologieën is bepaald aan de hand van een marktanalyse. Deze marktanalyse gaat uit van een vergelijking van de te realiseren woningen met vergelijkbare referentieobjecten.

Op basis van het marktonderzoek wordt voor elk woningtype een marktconforme Vrij Op Naam prijs (VON) per vierkante meter gbo bepaald. Het marktonderzoek is opgedeeld in de volgende categorieën:  betaalbare grondgebonden woningen;  betaalbare appartementen;  vrije sector grondgebonden woningen;  vrije sector appartementen. 02.05 BAR-methode De opbrengstpotentie van het commerciële programma is bepaald aan de hand van de BAR-methode. De BAR-methode bepaalt de waarde van een vastgoedobject door de jaarlijkse bruto aanvangshuur te delen door het gewenste rendement. In deze benadering wordt de marktwaarde van het pand berekend als de verhouding tussen de verwachte bruto huurinkomsten en het aanvangsrendement dat een belegger wil behalen. 02.06 DCF-methode De opbrengstpotentie van de parkeerhub is bepaald aan de hand van een DCF-berekening. De DCF-methode (Discounted Cash Flow) bepaalt de waarde van vastgoed op basis van de verwachte kasstromen die het object in de toekomst genereert, gecorrigeerd voor tijdswaarde van geld. Hierbij worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven contant gemaakt tegen een bepaalde disconteringsvoet, die het risico en de gewenste rendementseis weerspiegelt. De som van deze contante kasstromen vormt de netto contante waarde (NCW) van het vastgoed.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

02.07 Bouw- en ontwikkelkosten Op de geschatte verkoopopbrengst worden de bouw- en ontwikkelkosten van het vastgoed in mindering gebracht. Hierbij wordt rekening gehouden met:  Bouwkosten van de te realiseren woning.  Opslagen voor bijkomende kosten (honoraria, leges, aansluitkosten, wet kwaliteitsborging, et cetera).  Algemene (ontwikkel)kosten.  Winst en risico.

02.08 Programma Tabel 1 t/m tabel 3 geven de gehanteerde vastgoedtypologieën weer waarvoor een waardebepaling is opgesteld. Wonen

Sociaal MGW

Totaal 68

Sociaal GGB

200 -

Betaalbaar MGW

Betaalbaar GGB

Vrije sector MGW

Vrije sector GGB

167

Zorgwoningen

170

Totaal

206

195

6 170

150

176

743

Tabel 1: Programma wonen en zorg (aantallen)

Niet-Wonen

Maatschappelijk

F 200

250

200

250

Maakindustrie Totaal

Totaal 250

Horeca Kantoor

250 250

1220 250

250

1.000 1.220

250

1.670

250

2.670

Totaal

Tabel 2: Niet- woonprogramma (vierkante meters bvo)

Parkeren Auto parkeerplaatsen

B 45

C 53

231

Parkeer-HUB Fiets parkeerplaatsen Totaal

240 90

500

200

560

135

553

249

644

240

311

170

1.831

551

170

2.302

Tabel 3: Parkeerprogramma (aantallen)

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

03 OPBRENGSTEN 03.01

Opbrengsten woonprogramma

De opbrengsten van de woningen worden bepaald op basis van de marktanalyse. In de marktanalyse is gebruik gemaakt van referenties van vijf nieuwbouwprojecten uit de omgeving. Daarnaast zijn ook bestaande woningen die op dit moment te koop staan als referentie gebruikt. Bij het selecteren van de nieuwbouwprojecten is er gekeken naar drie criteria:  Locatie  Omvang (m2 gbo)  Type woning Voor bestaande bouw is rekening gehouden met dezelfde criteria als bij nieuwbouw, aangevuld met het bouwjaar van het object. Om zo nauwkeurig mogelijke referenties te gebruiken is geselecteerd op een bouwjaar van 2010 en nieuwer. Dit leverde voor grondgebonden woningen echter een beperkt beeld op. Deze referenties zijn daarom aangevuld met referenties met een bouwjaar tussen 2005 en 2010. De geselecteerde referenties voor de bestaande bouw bevinden zich allemaal in de nabije omgeving van de Schaapsdrift. De referenties zijn gecorrigeerd naar prijspeil oktober 2024. Daarnaast is er een correctie gedaan voor het vraag-verkoopverschil. Meergezinswoningen Voor de verschillende typen meergezinswoningen is onderzocht wat een marktconforme VON-prijs zou zijn. In de onderstaande figuur worden de diverse referenties weergegeven. De legenda geeft aan om welk type referentie het gaat (bestaand of nieuwbouw).

De woningenwaarde zoals die zijn opgenomen in dit grondprijsadvies zijn aangegeven met zwarte kruisjes.

Figuur 1: Marktonder zoek pr ijzen meer gezinswoningen

De VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen variëren tussen de € 4.400,- en € 6.800,- per m2 gbo. De prijs hangt af van verschillende object- en locatie gebonden criteria.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Normaliter is de vuistregel dat de prijs per vierkante meter hoger is bij kleinere woningen doordat vaste kosten, zoals bouw- en grondkosten, over minder vierkante meters worden verdeeld. Figuur 1 toont echter het tegenovergestelde. De VON-prijs per vierkante meter neemt in dit marktonderzoek toe naarmate de vierkante meters per woning toeneemt. Vooral de locatie heeft een grote invloed op de VON-prijs per vierkante meter. Zo zie je dat de Spijkerij, een nieuwbouwproject aan de bovenkant van de bandbreedte, midden in het centrum van Arnhem ligt. Een andere belangrijke factor die veel invloed heeft op de VON-prijs per vierkante meter, is het afwerkingsniveau. Dit blijkt ook uit het marktonderzoek. Het project Groot Nyvendal, gelegen in Velp, is qua locatie minder goed maar gezien het afwerkingsniveau bevindt dit project zich ook aan de bovenkant van de bandbreedte. Wat betreft de bestaande woningen in de omgeving van de Schaapsdrift, varieert de vraagprijs (na correctie prijspeil en vraag-verkoopverschil) tussen de € 4.800,- en €6.600,- per m2 gbo van de referenties. Gelet op de referenties van de meergezinswoningen, en rekening houdend met de verwachte nieuwbouwkwaliteit en locatie, wordt het opbrengstenniveau vastgesteld op € 5.500,- per m2 gbo voor de betaalbare meergezinswoningen en op € 5.600,- per m2 gbo voor de meergezinswoningen in de vrije sector.

De gehanteerde VON-prijzen zijn hieronder samengevat.

Woningtype

VON-prijs per m2 GBO VON-prijs per woning n.v.t.

Sociaal MGW

n.v.t.

Betaalbaar MGW

€

5.500 €

361.000

Vrij sector MGW

€

5.600 €

480.000

Tabel 4: Verkoopopbrengst meergezinswoningen

Het parkeerprogramma onder de bouwblokken A t/m D voorziet minder parkeerplaatsen dan genormeerd voor de desbetreffende bouwblokken. De VON-prijzen vanuit het marktonderzoek zijn inclusief parkeerplaats, daarom zijn de VON-prijzen voor de woningen waarvoor een abonnement moet worden afgenomen in de hub gecorrigeerd voor de waarde van een parkeerplaats in de parkeerhub. Voor de sociale meergezinswoningen is er gerekend met een vaste grondprijs. Grondgebonden woningen Ook voor de grondgebonden woningen is, aan de hand van verschillende woningtypen, onderzoek gedaan naar een reële VON-prijs. In de onderstaande figuur worden de referenties weergegeven, waarbij de legenda aangeeft om welk type referentie het gaat (bestaand of nieuwbouw). De woningwaardes zoals die zijn opgenomen in dit grondprijsadvies zijn weergegeven met zwarte kruisjes.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Figuur 1: Marktonder zoek pr ijzen gr ondgebonden woningen

In de omgeving van Arnhem zijn weinig kwalitatieve referenties beschikbaar voor grondgebonden woningen. Uit onderzoek blijkt ook hier dat de locatie een van de bepalende factoren is voor de VON-prijs per vierkante meter gbo. Binnen de ontwikkeling van de Spijkerij worden eveneens grondgebonden woningen gerealiseerd. Zoals eerder vermeld, bevindt de Spijkerij zich midden in het centrum van Arnhem, wat resulteert in een hoge VON-prijs per vierkante meter gbo. De Flierefluiter heeft daarentegen een aanzienlijk lagere vierkante meterprijs, wat zowel te maken heeft met het afwerkingsniveau als met de ligging. Wat betreft de bestaande bouw, varieert de vraagprijs (na correctie prijspeil en vraag-verkoopverschil) per m2 gbo tussen de € 3.800,- en € 4.800,-. Gelet op de referenties van de meergezinswoningen, en rekening houdend met de verwachte nieuwbouwkwaliteit en locatie, wordt het opbrengstenniveau vastgesteld op € 4.500,- per m2 gbo voor de betaalbare grondgebonden woningen en op € 4.400,- per m2 gbo voor de grondgebonden woningen in de vrije sector. De gehanteerde VON-prijzen zijn hieronder samengevat.

Woningtype

VON-prijs per m2 GBO VON-prijs per woning

Sociaal GGB

n.v.t.

Betaalbaar GGB

€

4.500 €

287.000

Vrije sector GGB

€

4.400 €

358.000

Tabel 5: Verkoopopbrengst grondgebonden woningen

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Het plan kent geen grondgebonden sociale woningen.

Zorg- en sociale woningen Voor de zorg- en sociale woningen wordt de grondwaarde niet residueel berekend op basis van een opbrengst per vierkante meter gbo. In plaats daarvan wordt een vaste grondprijs per vierkante meter bvo gehanteerd, conform het grondprijsbeleid van gemeente Arnhem. Voor zorgwoningen geldt een grondwaarde van € 185,- per m² bvo, gebaseerd op de niet-commerciële maatschappelijke functie. Voor gestapelde sociale woningen is de grondwaarde € 195,- per m² bvo, terwijl voor grondgebonden sociale woningen een waarde van € 245,- per m² perceel geldt. Deze laatste typologie komt in deze businesscase echter niet voor. Ter controle van de grondwaarde per vierkante meter voor niet-commerciële voorzieningen is een comparatieve analyse uitgevoerd. Hierbij is de grondwaarde van niet-commerciële maatschappelijke functies vergeleken met die in vergelijkbare gemeenten in Nederland, waarbij factoren zoals verstedelijkingsgraad en demografische samenstelling zijn meegenomen. Uit deze analyse blijkt dat een maatschappelijke grondwaarde van € 185,- per m² bvo binnen de bandbreedte valt die elders in Nederland wordt gehanteerd.

03.02

Opbrengsten niet-woonprogramma

Voor het vaststellen van de residuele grondwaarde van het niet-woonprogramma is een marktwaarde bepaald. Dit programma omvat maatschappelijke functies, horeca, kantoren en maakindustrie. De maatschappelijke meters worden, net als de zorg- en sociale woningen, vastgesteld met een vaste grondprijs per vierkante meter bvo. Voor de overige functies is de marktwaarde gebaseerd op de jaarhuur van referenties. Bij het selecteren van de referentieobjecten is er gekeken naar drie criteria:  locatie  omvang (m2 gbo)  type vastgoed Voor de verwachte ontwikkeling aan de Schaapsdrift e.o., waar het niet-woonprogramma de relatief luxe plint vormt voor het woonprogramma, zijn er beperkt kwalitatieve, referenties te vinden. Horeca Onderstaande tabel geeft de gebruikte referenties weer, inclusief de oppervlakte en de huurprijs per vierkante meter per jaar. Gezien de omvang, het afwerkingsniveau en de locatie wordt er voor de horeca bestemming in het plangebied van de Schaapsdrift een huurprijs per vierkante meter per jaar gehanteerd van € 150,- excl. btw. Er is gekozen voor een opbrengstenniveau dat in het midden van de referentiebandbreedte ligt. Dit komt doordat de locatie iets verder van het centrum af ligt, wat een drukkend effect heeft op het opbrengstenniveau.

Tegelijkertijd zorgen de omvang van de horecavoorzieningen en het hoge afwerkingsniveau echter voor een verhogend effect op de huurprijs.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

MARKTANALYSE HORECA 1. Bloemstraat 71 2. Korenmarkt 19 B 3. Beekstraat 71 4. Pauwstraat 6 5. Oremusplein 56

Type Horeca Horeca Horeca Horeca Horeca

Opp. 119 m² 413 m² 313 m² 444 m² 117 m²

€ € € € €

Huurprijs p/m² 199 85 115 163 154

Tabel 6: Marktanalyse hor eca

Voor de horecafunctie wordt een bruto aanvangsrendement van 7,5% gehanteerd. Kantoor Onderstaande figuur geeft de gebruikte referenties weer, inclusief de oppervlakte en de huurprijs per vierkante meter per jaar. Gezien de omvang, het afwerkingsniveau en de locatie wordt er voor de kantoor bestemming in het plangebied van de Schaapsdrift een huurprijs per vierkante meter per jaar gehanteerd van € 130,- excl. btw. Er is gekozen voor een opbrengstenniveau aan de bovenkant van de bandbreedte. De referenties sluiten qua locatie relatief goed aan bij de kantoorfunctie in het plangebied. Het afwerkingsniveau van de gevonden referenties ligt echter een stuk lager, waardoor de huurprijs hoog ingezet is in vergelijking met de referenties. MARKTANALYSE KANTOOR 1. Velperweg 76 2. Velperweg 27 3. Verlperweg 26 4. Emmastraat 73 5. IJsselburcht 4 6. Johan de Wittlaan 43 7. Beekstraat 71

Type Opp. Kantoor 250 m² Kantoor 325 m² Kantoor 454 m² Kantoor 365 m² Kantoor 110 m² Kantoor 201 m² Kantoor 313 m²

€ € € € € € €

Huurprijs p/m² 99 135 135 95 110 124 115

Tabel 7: Marktanalyse kantoor

Voor de kantoorfunctie wordt een bruto aanvangsrendement van 7% gehanteerd. Maakindustrie Onderstaande tabel geeft de gebruikte referenties weer, inclusief de oppervlakte en de huurprijs per vierkante meter per jaar. Gezien de omvang, het afwerkingsniveau en de locatie wordt er voor de maakindustrie in het plangebied van de Schaapsdrift een huurprijs per vierkante meter per jaar gehanteerd van € 110,- excl. btw. Er is hier gekozen voor een opbrengstenniveau dat aan de hogere kant van de bandbreedte ligt. De verwijzing naar de Ringoven vormt een goede referentie voor wat betreft bouwjaar en het afwerkingsniveau. De locatie van het plangebied drukt echter de prijs enigszins, waar de Ringoven zich in een industriegebied bevindt, ligt de Schaapsdrift in een meer dynamische omgeving. Voor dit type vastgoed leidt dit niet tot een verhogende factor op de huurprijs. MARKTANALYSE MAAKINDUSTRIE 1. Van Oldenbarneveldstraat 85 2. Mercatorweg 42 3. Hondiusstraat 24-B 4. P. Calandweg 9 5. Ringoven 18

Type Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal Bedrijfshal

Opp. 594 m² 148 m² 350 m² 730 m² 120 m²

€ € € € €

Huurprijs p/m² 65 111 90 102 127

Tabel 8: Marktanalyse maakindustrie

Voor de maakindustrie wordt een bruto aanvangsrendement van 7% gehanteerd.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Maatschappelijk Voor de maatschappelijke functie wordt er niet gerekend met jaarhuur per vierkante meter, maar wordt de grondwaarde bepaald door een vaste grondprijs van € 185,-/m2 bvo. Ter controle van de grondwaarde per vierkante meter voor niet-commerciële voorzieningen is een comparatieve analyse uitgevoerd. Hierbij is de grondwaarde van niet-commerciële maatschappelijke functies vergeleken met die in vergelijkbare gemeenten in Nederland, waarbij factoren zoals verstedelijkingsgraad en demografische samenstelling zijn meegenomen. Uit deze analyse blijkt dat een maatschappelijke grondwaarde van € 185,- per m² bvo binnen de bandbreedte valt die elders in Nederland wordt gehanteerd. Samenvatting Onderstaande tabel geeft de gehanteerde jaarhuren, inclusief het bruto aanvangsrendement voor het niet-woonprogramma weer.

typologie Maatschappelijk

Jaarhuur

BAR

n.v.t.

Horeca

€

150

7,5%

Kantoor

€

130

7,0%

Maakindustrie

€

110

7,0%

Tabel 9: Opbr engsten jaarhuur niet-woonprogram ma

03.03

Opbrengsten parkeerprogramma

Parkeerhub Om de opbrengst van de parkeerhub inzichtelijk te maken, is gewerkt met een combinatie van verschillende exploitatiemodellen die aansluiten bij het gebruik:  Vergunningstarief: Voor de te compenseren parkeerplaatsen geldt een vergunningstarief dat is afgestemd op het parkeerbeleid van gemeente Arnhem.  Abonnementstarief: Er is een abonnementstarief voor bewoners die hun auto niet onder bouwblok A t/m D kunnen parkeren. Dit tarief is vergelijkbaar met de abonnementskosten van andere parkeervoorzieningen die door gemeente Arnhem worden geëxploiteerd, zoals parkeergarages Musis en Rozet.  Uurtarief: Voor bezoekers geldt een uurtarief (dag- en nachttarief) dat overeenkomt met de tarieven van andere gemeentelijke parkeervoorzieningen, zoals Musis en Rozet. Hierbij zijn aannames gedaan over de bezettingsgraad. De waarde van deze afzonderlijke exploitaties is met een DCF-berekening netto contant gemaakt om de marktwaarde te bepalen.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Opbrengsten parkeer-HUB Vergunningstarief per jaar

€

145

kwartaal

€

484

Uurtarief dag

€

3,30

Uurtarief nacht

€

1,05

Tarief abonnementhouders per

Tabel 10: Opbrengsten parkeerhub

Auto- en fiets parkeren Voor de overige parkeertypologieën worden er geen opbrengsten gerealiseerd. De opbrengsten hiervan zitten namelijk al verdisconteerd in de VON-prijzen van het woonprogramma.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

04 KOSTEN In dit hoofdstuk wordt een nadere toelichting gegeven op de raming van de bouw-, bijkomende en ontwikkelkosten per type woning.

04.01 Algemeen Het investeringsniveau is bepaald aan de hand van gebruikelijke kostenkengetallen voor de benoemde gebouwfuncties, in combinatie met opslagen om te komen tot investeringskosten op basis van de NEN 2699. Om te komen tot totale ontwikkelkosten worden hier bovenop nog ontwikkelkosten opgenomen. Project Schaapsdrift heeft op hoofdlijnen de volgende gebouwfunctie:  wonen  niet-wonen (plint functies)  parkeren 04.02 Bouwkosten Voor de bouwkostenraming zijn de volgende uitgangspunten van belang:  Het gehanteerde prijspeil is oktober 2024. Prijsstijgingen tijdens bouw;  Exclusief prijsstijgingen tot start bouw.  Bij het bepalen van de vormfactoren rekening gehouden met stedenbouwkundig plan.  BENG-niveau (= bouwbesluit).  Bouwmethodiek is een traditionele uitvoeringmethode.  Fundatie met funderingspalen type heipaal.  Aansluiting op warmtenet in plaats van individuele oplossing.  Het niet-wonen programma wordt casco opgeleverd.  Standaard afwerkingsniveau (incl. sanitair, stelpost voor keuken).  Groendak voorzien;  Exclusief blauw dak/ waterretentie.  De indirecte bouwkosten zijn gebaseerd op aanbesteding op basis van bestek en tekeningen. In onderstaande tabellen worden de bouwkosten weergegeven voor het woonprogramma, het niet-woonprogramma en het parkeerprogramma.

Uit het stedenbouwkundig plan blijkt dat voor dezelfde woningtypologieën verschillende kostenkengetallen moeten worden gehanteerd, omdat de bouwmethoden per bouwblok verschillen. Hierdoor bevat tabel 10 meer typologieën dan in eerdere hoofdstukken. Het opbrengstenniveau verschilt echter niet voor dezelfde typologieën met andere bouwkosten. Hogere kosten, bij gelijke opbrengsten, leiden wel tot verschillende grondwaarden. In hoofdstuk 5 worden dezelfde typologieën gehanteerd als in tabel 11. Bouwkosten per m2

Bouwkosten per

Totale bouwkosten per

Woningtype

BVO

woning

woningtypologie

Sociaal MGW

n.v.t.

Sociaal GGB

n.v.t.

Betaalbaar MGW (bouwblok A)

€

1.970 €

177.300 €

5.496.300

Betaalbaar GGB

€

1.700 €

153.000 €

765.000

Vrije sector MGW (bouwblok B & D)

€

1.850 €

203.500 €

26.251.500

Vrije sector GGB

€

1.720 €

189.200 €

1.135.200

Betaalbaar MGW (bouwblok B, C, D, E & F)

€

2.050 €

184.500 €

30.258.000

Vrije sector MGW (bouwblok C)

€

Zorgwoningen

1.990 € n.v.t.

218.900 € n.v.t.

8.318.200 n.v.t.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Tabel 71: Bouwkosten per woningtypologie

Bouwkosten per m2

Totale bouwkosten

Typologie

BVO

per typologie

Maatschappelijk

n.v.t.

Horeca

€

1.480 €

296.000

Kantoor

€

1.480 €

1.480.000

Maakindustrie

€

1.480 €

1.805.600

Tabel 12: Bouwkosten per typologie niet-woonprogramma

Bouwkosten per m Typologie

BVO

Totale bouwkosten per typologie

Parkeer-HUB

€

1.040 €

7.176.000

Auto parkeren

€

960 €

6.374.400

Fiets parkeren

€

1.630 €

4.476.795

Tabel 13: Bouwk osten p er typologie park eerpr ogr amma

04.03 Bijkomende kosten (investeringskosten) Voor de bijkomende kosten is een gemiddeld percentage van 16% over de bouwkosten aangehouden. Onderdeel van de bijkomende kosten zijn:  inmeetkosten en grondonderzoek;  advieskosten;  aansluitkosten;  overheidsheffingen en legeskosten;  overdrachtskosten;  onvoorzien. 04.04 Ontwikkelaarskosten (investeringskosten)  Algemene kosten ontwikkelaar: 5% over de bouw- en bijkomende kosten, behalve voor sociaal MGW, sociaal GGB, de zorgwoningen en de maatschappelijke functie uit het niet-woonprogramma.  Winst en risico ontwikkelaar: 5 tot 6% over de marktwaarde van het woonprogramma, 6% over de marktwaarde van het parkeerprogramma en 8% over de marktwaarde van het niet-woonprogramma. 04.05

Samenvatting

De bouwkosten zijn geraamd op basis van gewenste eisen en bijbehorende uitgangspunten. Om te kunnen rekenen met de investeringskosten, moet er ook rekening gehouden worden met bijkomende kosten, algemene kosten en een opslag voor winst en risico. Onderstaande figuren geven de totale investeringskosten weer voor het woonprogramma, het niet-woonprogramma en het parkeerprogramma.

20 november 2024 Referentie: B004719/241120/JO/SvA/MvR/ISO:GvD/MC

Investeringskosten

Totale investeringskosten

per m BVO

per woning

per woningtypologie

Sociaal MGW

n.v.t.

Sociaal GGB

n.v.t.

Woningtype

Betaalbaar MGW (bouwblok A)

€

2.562 €

230.620 €

Betaalbaar GGB

€

2.200 €

197.970 €

989.850

Vrije sector MGW (bouwblok B & D)

€

2.470 €

271.660 €

35.044.140

Vrije sector GGB

€

2.256 €

248.200 €

1.489.200

Betaalbaar MGW (bouwblok B, C, D, E & F)

€

2.660 €

239.390 €

39.259.960

Vrije sector MGW (bouwblok C)

€

2.640 €

290.420 €

Zorgwoningen

n.v.t.

7.149.220

11.035.960 n.v.t.

Tabel 14: Investeringskosten per woningtypologie

Totale Investeringskosten

investeringskosten per

per m2 BVO

typologie

n.v.t.

Typologie Maatschappelijk Horeca

€

1.943 €

388.690

Kantoor

€

1.933 €

1.933.380

Maakindustrie

€

1.913 €

2.334.190

Tabel 15: Investeringskosten per typologie niet-woonprogramma

Investeringskosten

Totale investeringskosten

per typologie

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Arnhem&id=ef4e4d48-c17b-40a1-a7df-1f570ea288a5