Bijlage 17 - Toelichting
Tekst van het document
Chw Raapopseweg 1
Chw Raapopseweg 1
Inhoudsopgave Hoofdstuk1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Situering en begrenzing plangebied
5
1.3
Opzet bestemmingsplan
7
1.4
Geldende plannen
7
1.5
Leeswijzer
9
Hoofdstuk2
Beschrijving plangebied
11
2.1
Inleiding
11
2.2
Historische ontwikkeling
11
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur
12
2.4
Verkeer en parkeren
13
2.5
Groenstructuur
13
2.6
Water
13
Hoofdstuk3
Relevant beleid en regelgeving
15
3.1
Inleiding
15
3.2
Ruimtelijk beleid en regelgeving
15
3.2.1 Rijksbeleid 3.2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.1.3 Toetsing van de ontwikkeling aan het rijksbeleid
15
3.2.2 Provinciaal beleid 3.2.2.1 Omgevingsvisie Gelderland 3.2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland 3.2.2.3 Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid
16
3.2.3 Gemeentelijk beleid 3.2.3.1 Structuurvisie Arnhem 2020 - 2040 3.2.3.2 Omgevingsvisie Arnhem 3.2.3.3 Toetsing gemeentelijk beleid
18
3.3
Woonbeleid 3.3.1 De Arnhemse Woonprincipes 2025 3.3.1.1 Algemeen 3.3.1.2 Woonprincipes 2025 3.3.1.3 Wonen, Welzijn en Zorg versus Langer Zelfstandig Wonen 3.3.1.4 Toetsing
20
3.3.2
Plan van aanpak woningbouwontwikkeling
21
3.3.3
Woondeal 1.0 en Woondeal 2.0
22
Welstandsbeleid
23
3.4
3.4.1 Welstandsnota 2015 3.4.1.1 Algemeen 3.4.1.2 Toetsing aan de Welstandsnota 2015 3.5
2
20
23
Verkeersbeleid
24
3.5.1
Provinciaal beleid
24
3.5.2
Gemeentelijk beleid
25
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
3.5.3
Toetsing aan het verkeersbeleid
26
Hoofdstuk4
Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen
27
4.1
Inleiding
27
4.2
Ruimtelijke opzet en structuur
27
4.3
Programma
33
4.4
Verkeer en mobiliteitsaspecten
33
4.5
Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening)
34
Hoofdstuk5
Milieu- en omgevingsaspecten
37
5.1
Inleiding
37
5.2
Milieu- en omgevingsaspecten
37
5.2.1
Geluid
37
5.2.2
Luchtkwaliteit
39
5.2.3
Hinder
40
5.2.4
Externe veiligheid
42
5.2.5
Groen en ecologie
44
5.2.6
Water
49
5.2.7
Bodem
54
5.2.8
Cultuurhistorie en archeologie
55
5.2.9
Stadsklimaat
58
5.2.10
Energie en duurzaam bouwen
60
5.2.11
M.e.r.- toets
62
5.3
Kabels, leidingen en straalpaden
62
5.4
Niet Gesprongen Explosieven
62
Hoofdstuk6
Planbeschrijving en -verantwoording
63
6.1
Inleiding
63
6.2
Opzet van de regels
63
6.2.1
Inleidende regels
63
6.2.2
Bestemmingsregels
63
6.2.3
Algemene regels
64
6.2.4
Overgangs- en slotbepalingen
64
Verantwoording van de regels
64
6.3.1
Algemeen
64
6.3.2
Afzonderlijke bestemmingen
64
6.3.3
Groen
65
6.3.4
Groen - Landschap en park
65
6.3.5
Woongebied
65
6.3.6
Waarde - Archeologie (hoge verwachting)
67
6.4
Handhaving
67
6.5
Exploitatie
68
Hoofdstuk7
Procedure
69
7.1
Vooroverleg
69
7.2
Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)
69
6.3
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
3
Chw Raapopseweg 1
4
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
Toelichting bij het bestemmingsplan 'Chw Raapopseweg 1' (plannummer: NL.IMRO.0202.982-0201)
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Ter Steege Vastgoed Rijssen B.V. (hierna: initiatiefnemer) is voornemens om het perceel aan de Raapopseweg 1 in Arnhem te herontwikkelen. Het plangebied was voorheen in gebruik door Novartis Pharma. In de huidige situatie zijn in het plangebied drie gebouwen aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te transformeren naar een nieuw woonmilieu dat bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen. In totaal gaat het om maximaal 125 woningen. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Velperweg e.o.'. Op grond van dat bestemmingsplan is het beoogde initiatief niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de gemeente Arnhem aangewezen als experiment 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' onder artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. In een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kunnen meer regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. In het bestemmingsplan 'Chw Raapopseweg 1' maken we gebruik van de mogelijkheden van de Crisis- en herstelwet door in het bestemmingsplan het hogerewaardebesluit op grond Wet geluidhinder op te nemen.
1.2
Situering en begrenzing plangebied
Het plangebied is gelegen ten noordoosten van het centrum van Arnhem. Aan de noordzijde bevindt zich de Doctor J.C. Hartogslaan met aan de overzijde een school, die momenteel niet in gebruik is. Verder bevindt zich aan de oostzijde de Raapopseweg met aan de overzijde overwegend woningen. Aan de westzijde zijn enkele woningen, een bedrijfspand, en de Romerselaan aanwezig. Aan de zuidzijde bevindt zich de Velperweg met aan de overzijde het voormalige AKZO terrein. Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
5
Chw Raapopseweg 1
figuur 1.1 Globale ligging plangebied
6
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
figuur 1.2 Globale begrenzing
1.3
Opzet bestemmingsplan
Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart), regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderbouwing van de haalbaarheid van het plan. Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2012. De SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels. Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Erfgoedwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.
1.4
Geldende plannen
Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Velperweg e.o.' en is vastgesteld op 27 november 2017 door de gemeenteraad van Arnhem. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode belijning weergegeven.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
7
Chw Raapopseweg 1
figuur 1.3 Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Velperweg e.o.' Op grond van het bestemmingsplan 'Velperweg e.o.' zijn aan het plangebied de bestemmingen 'Kantoor', 'Tuin' en 'Verkeer - Wegverkeer' toegekend. Volgens de regels, behorende bij de bestemming 'Kantoor', zijn de gronden bestemd voor verschillende functies, zoals kantoren, voorzieningen ten behoeve van verkeer, parkeren, straatmeubilair, groen- en speelvoorzieningen, enkele watergerelateerde functies en aan de kantoorfunctie ondergeschikte horeca. Voor de bestemming 'Kantoor' geldt een functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen. Tevens zijn voor de bebouwing enkele maatvoeringseisen opgenomen. Volgens de regels, behorende bij de bestemming 'Tuin' zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen, parkeervoorzieningen, opritten, watergangen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding. Aan de oostzijde van het plangebied zijn de gronden bestemd als 'Verkeer - Wegverkeer'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wegen, fiets- en voetpaden en trottoirs, hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.
Daarnaast is ter bescherming van archeologische waarden aan het plangebied tevens de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied)' (zuidwestelijke hoek) 'Waarde - Archeologie (hoge verwachting)' (overig deel plangebied) toegekend. Voor de gronden binnen het plangebied geldt tevens het bestemmingsplan 'Facetplan parkeren'. Dit bestemmingsplan is opgesteld om het gemeentelijk parkeerbeleid integraal te regelen. Daarnaast geldt het bestemmingsplan 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' waarin het gemeentelijk beleid ten 8
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
aanzien van woningsplitsing en verkamering integraal is geregeld. De (her)ontwikkeling is op basis van de bepalingen van de bestemmingen 'Kantoor', 'Tuin' en 'Verkeer Wegverkeer' uit het bestemmingsplan 'Velperweg e.o.' niet toegestaan, omdat de functie wonen binnen deze bestemmingen niet is toegestaan. Daarnaast geldt dat de beoogde nieuwe bebouwing hoger is dan de toegestane bouwhoogte op basis van het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.
1.5
Leeswijzer
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting bestaat uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van de toekomstige situatie. In hoofdstuk 5 volgen de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. In hoofdstuk 6 volgen de juridische planaspecten. Het zevende en laatste hoofdstuk is gewijd aan de gevolgde procedure.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
9
Chw Raapopseweg 1
10
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
Hoofdstuk 2 2.1
Beschrijving plangebied
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het plangebied. Vervolgens wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren, groenstructuur en tot slot water.
2.2
Historische ontwikkeling
De Velperweg, waaraan het plangebied is gelegen, was van oudsher een uitvalsweg met voorname villa's en landgoederen. Toch bevond zich hier al in de tweede helft van de zestiende eeuw een vrij intensieve bebouwing. Deze concentreerde zich langs de huidige Velperweg en zal voornamelijk hebben bestaan uit boerderijen en bedrijfjes (watermolens). De buurt dankt zijn naam aan de Molenbeek, een kleine beek, die in westelijke richting langs de Velperweg en door het Spijkerkwartier richting de singelgrachten stroomt. Het verloop van de beek is op enkele plaatsen in de buurt nog zichtbaar.
figuur 2.1 Historische foto's situatie in en om het plangebied De buurt kent voor het grootste deel een vrij jonge bebouwing, daterend uit het tweede kwart en het midden van de twintigste eeuw, tot stand gekomen na verkaveling van de restanten van het oude landgoed Molenbeke (1827). Veel van de huizen in de nieuwe woonwijk werden bewoond door het "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
11
Chw Raapopseweg 1
middenkader en de arbeiders van de naastgelegen AKU, de voorloper van AKZO. Langs de noordelijke en oostelijke flanken van het gebied bevindt zich oudere bebouwing, vooral aan de Velperweg (voormalige villabebouwing).
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur
Het plangebied ligt in de wijk ‘Velperweg en omstreken’, te midden van verschillende woonwijken, die allemaal een sterke stedenbouwkundige opzet hebben en een uitstraling met veel monumentale en beeldbepalende bebouwing. De wijk heeft een groene uitstraling, onder meer door de aanwezigheid van landgoederen zoals Angerenstein en Bronbeek. De Velperweg doorsnijdt de wijk en is de oostelijke invalsroute van Arnhem. Aan die weg is veel bedrijvigheid te vinden, vooral in de vorm van kantoren, die soms in statige oude villa’s zijn gevestigd. De wijk heeft een sterke zorginfrastructuur door instellingen als Insula Dei, Vreedenhoff en Regina Pacis. De omgeving van het plangebied is een gemengd gebied met verschillende functies. Aan de Velperweg bevinden zich veel kantoren en kleine bedrijven. Aan de zijwegen van de Velperweg is voornamelijk woningbouw aanwezig. Nabij het plangebied zijn voormalige kantoorgebouwen getransformeerd tot woongebouwen (De Grote Enk op het AKZO-terrein en High Park).
figuur 2.2 Ligging landgoederen aan de Velperweg
figuur 2.3 bedrijfs- en kantoorbebouwing aan de Velperweg
12
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
figuur 2.4 getransformeerde woongebouw High Park (links op afbeelding) Het plangebied ligt aan de Raapopseweg 1. In de huidige situatie is een aantal gebouwen aanwezig waarin tot voor kort een farmaceutisch concern kantoor hield. Het plangebied heeft een omvang van circa 0,9 hectare en omvat het kantoorgebouw aan de Velperweg, nieuwbouw aansluitend aan het hoofdgebouw en een voormalig conferentiecentrum/magazijn.
2.4
Verkeer en parkeren
De hoofdontsluiting van het plangebied bevindt zich in de huidige situatie aan de zijde van de Raapopseweg. Dit betreft een doorgaande weg tussen de Velperweg in het zuiden en de rotonde met de Thomas A Kempislaan, de Rosendaalseweg en de Huijgenslaan in het noorden. Het parkeren is momenteel geregeld achter het hoofdgebouw en rondom het voormalige conferentiecentrum/magazijn.
2.5
Groenstructuur
Er is momenteel weinig groen aanwezig in het plangebied. Wel is aan de zuid- en zuidoostzijde kort gemaaid gras aanwezig met verschillende struiken, kruiden en enkele bomen aan de randen. Verspreid over het terrein bevinden zich ook struiken en enkele bomen. Op het voorterrein staat een waardevolle beuk. Op het naastgelegen perceel (westzijde) staan enkele oude bomen in een rij. De huidige groenstructuur is in beeld gebracht in een groenbalans. Zie hiervoor Bijlage 7.
2.6
Water
Binnen het plangebied komt geen oppervlaktewater voor.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
13
Chw Raapopseweg 1
14
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
Hoofdstuk 3 3.1
Relevant beleid en regelgeving
Inleiding
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het ruimtelijk rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid en de toepasselijke regelgeving. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Deze kaders zijn in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.
3.2
Ruimtelijk beleid en regelgeving
3.2.1
Rijksbeleid
3.2.1.1 Nationale omgevingsvisie(NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving: Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en gezonder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. 3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is opgenomen. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken.
De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
15
Chw Raapopseweg 1
3.2.1.3 Toetsing van de ontwikkeling aan het rijksbeleid Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal 125 wooneenheden binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente Arnhem, dat regionaal is afgestemd met de stadsregio Arnhem Nijmegen. Met de realisatie van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan woningen in de gemeente Arnhem. Het initiatief voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Een nadere toetsing aan de ladder is opgenomen in paragraaf 4.5. Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid. 3.2.2
Provinciaal beleid
3.2.2.1 OmgevingsvisieGelderland Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat. Voor dit bestemmingsplan is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij.
Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Stadsregio Arnhem Nijmegen Arnhem-Nijmegen wordt gekenmerkt door: het grootste stedelijke netwerk van Oost-Nederland; hoge kwaliteit van het voorzieningenniveau; kennisinstellingen: universiteit en hogescholen; de strategische ligging halverwege de Randstad en het Ruhrgebied; economische kracht: brede basis en topsectoren; goede bereikbaarheid over weg, water en spoor; de combinatie van stedelijke kwaliteiten en een mooie natuurlijke omgeving. De kwaliteiten van de regio bepalen in belangrijke mate de ontwikkelingsmogelijkheden en daarmee ook 16
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
de concurrentiepositie van Gelderland in internationaal en nationaal verband. De innovatieve kwaliteiten bepalen de potenties van de regio. De inzet van gemeenten, maatschappelijke organisaties, ondernemers en provincie is nodig om in te kunnen spelen op de opgaven in de in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. De gezamenlijke inspanningen richten zich op vier speerpunten: Innovatie en economische structuurversterking; Bereikbaar en verbonden; Sociaal economische vitaliteit en verstedelijking; Gebiedskwaliteiten benutten. 3.2.2.2 OmgevingsverordeningGelderland De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland.
Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het onderwerp 'wonen' relevant. Wonen In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. Klimaatadaptatie De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken.
3.2.2.3 Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van maximaal 125 wooneenheden binnen bestaand stedelijk gebied. Met de realisatie van de woningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Arnhem wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen in de gemeente Arnhem. Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving van het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in de Arnhemse Woonvisie dat regionaal is afgestemd met de stadsregio 'Arnhem Nijmegen' (zie paragraaf 3.3.1). Voor het plangebied worden meerdere maatregelen met betrekking tot klimaatadaptatie toegepast. Ten eerste neemt het verhard oppervlak af ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast wordt hemelwater opgevangen in het plangebied en vertraagd geïnfiltreerd in de bodem. Dit wordt onder andere gerealiseerd door het toepassen van blauw/groene daken en halfverharding. Daarnaast wordt het plangebied groen ingericht met groenvoorzieningen en (behouden van bestaande) bomen. Voor het plangebied is een Omgevingskwaliteitsplan opgesteld, waarin nader wordt ingegaan op deze maatregelen (zie Bijlage 1 bij de regels). Deze maatregelen hebben een positief effect op het voorkomen van wateroverlast, droogte en hittestress. Het aspect waterveiligheid speelt niet in het plangebied. Het initiatief is in overeenstemming met het provinciale beleid.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
17
Chw Raapopseweg 1
3.2.3
Gemeentelijk beleid
3.2.3.1 StructuurvisieArnhem 2020 - 2040 Algemeen Het gebruik van de ruimte in een stad verandert voortdurend. De gemeentelijke structuurvisie is een belangrijk kader voor het beoordelen en initiëren van ruimtelijke initiatieven en plannen in de stad. In december 2012 is de Structuurvisie Arnhem 2020 met doorkijk 2040 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie benoemt de belangrijkste principes voor het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief van de stad en geeft een uitwerking van dit perspectief zowel naar een aantal thema's als naar gebieden in de stad, de zogenaamde 'koersgebieden'. Het plangebied maakt geen deel uit van een van deze koersgebieden Thema 'Wonen' Nederland krijgt in de toekomst te maken met twee belangrijke demografische ontwikkelingen die met elkaar samenhangen: vergrijzing en bevolkingskrimp. De regionale verschillen in bevolkingsopbouw zullen binnen Nederland groter worden. In Arnhem is voor de komende periode nog groei voorzien. Voor de periode tot ca. 2030 is sprake van een behoefte aan bruto 12.000 nieuw te bouwen woningen, inclusief vervanging en sloop. De feitelijke realisatie van nieuwbouwwoningen in de komende jaren hangt af van de afzetkansen op de markt. Vanaf 2030 is de verwachting dat de groei zal afvlakken en mogelijk zal omslaan naar een daling van de bevolking in Arnhem.
Nieuwbouwprogramma's zullen dan vooral bestaan uit vervangende nieuwbouw. Voorliggend initiatief wordt niet expliciet genoemd als een te ontwikkelen woonbuurt. Het initiatief voorziet in de realisatie van maximaal 125 wooneenheden door vervangende nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de structuurvisie. Karakteristiek bestaand ruimtelijk milieu Ook wordt een karakteristiek geschetst van de bestaande ruimtelijke milieus in de stad. De karakterisering bestaat uit een korte beschrijving van de historische context, de ligging in de stad en de ruimtelijke kenmerken. Het gaat daarbij om ruimtelijke kenmerken die karakteristiek zijn voor die milieus en daarmee bepalend voor de diversiteit van de stad.Het plangebied wordt achtereenvolgens aangeduid als: 'Stad van singels en speculatiebouw (1830-1880). Nadat omstreeks 1829 de vestingwerken zijn ontmanteld worden op de vrijgekomen grond groene singels aangelegd. het ruime groene beeld van de singels vormt een aantrekkelijke tegenstelling tot het besloten, stenige karakter van de oude binnenstad. buiten de singels verschijnen rastervormige stratenplannen waar particulieren veel vrijheid hebben om te bouwen. Dit leidt tot statige woonhuizen, maar ook tot sloppenwijken.
'Stad van tuindorp en villapark (1905-1930)' Onder planners en stedenbouwers ontstaat een toenemende angst voor de grote stad, waarin de woonomstandigheden van de arbeiders in fabriekssteden steeds slechter worden. Met de Tuinstad- of tuindorpgedachte wordt gekoerst op een terugkeer naar de waarden van dorp en platteland. Naast wijken voor arbeider ontstaan aparte wijken voor de middenstand en villawijken. 'Stad van bedrijvigheid. Het grootste deel van de bedrijventerreinen in Arnhem is geconcentreerd in een groot aaneengesloten gebied in het oosten van de stad. De ontwikkeling van dit gebied is begonnen vanaf ongeveer 1920 langs de nieuwe kade aan de Rijn. Er vestigden zich ook grote bedrijven aan de Velperweg. Het omvangrijke fabrieksterrein Enka herinnert nog aan de tijd dat de textielindustrie nog een winstgevende bedrijfstak in Nederland was. Enka werd na enkele overnamen uiteindelijk Akzo Nobel.
18
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
3.2.3.2 OmgevingsvisieArnhem De gemeente Arnhem heeft inmiddels een ontwerp-omgevingsvisie opgesteld. De omgevingsvisie gaat over de toekomst en de leefomgeving van Arnhem. De omgevingsvisie geeft een beeld van Arnhem in 2040. In 2040 wil de gemeente een groene, vitale stad zijn met ruimte voor meer inwoners en bedrijvigheid. De stad is een onderdeel van een sterke regio met een veelzijdig landschap, omringd door natuur, waardevolle wijken en levendige knooppunten. Tegelijk is er veel veranderd op het gebied van klimaat, energie en leefbaarheid. De stad is duurzamer en stimuleert een gezonde leefstijl. Arnhem is en blijft een stad waar creativiteit en vrijheid een belangrijke onderdeel van de identiteit vormen. Om het streefbeeld in 2040 te bereiken, zijn in de omgevingsvisie vijf thema’s uitgewerkt: 1. Een groene, gezonde en veilige stad 2. Een vitale stad 3. Een stad waar het goed wonen is 4. Ruimte voor schone mobiliteit 5. Een stad met nieuwe energie Per thema wordt geschetst welke ambities Arnhem heeft en welke inspanningen worden gedaan in de stad.
De komende jaren wordt vooral aandacht gegeven aan: Bouwen op goed bereikbare plekken waar voorzieningen nabij zijn Wonen, werken en voorzieningen dichter bij elkaar brengen Wandelen, fietsen, en OV zijn de meest voor de hand liggende vormen van vervoer De stad verder vergroenen, passend bij het veranderende klimaat Het blijven van die creatieve en energieke stad Naast de ambities per thema, worden ook vijf deelgebieden specifiek beschreven. Dit zijn gebieden waar veel opgaven en ambities samenkomen en duidelijk keuzes worden gemaakt. Het gaat om de deelgebieden: Arnhem Centrum, Arnhem West, Arnhem Oost, Arnhem Zuid en Arnhem Noord. Het plangebied maakt deel uit van deelgebied Arnhem Oost. De ambities voor dit gebied zijn als volgt: Samen werken met het Rijk aan het versterken van de leefbaarheid, veiligheid en duurzaamheid in Arnhem Oost. En streven naar het vergroten van de ruimtelijke samenhang tussen de wijken door zoveel mogelijk bestaande infrastructurele barrières op te heffen. Samen werken met de onderwijsinstellingen aan de Kenniscampus regio Arnhem als vitaal, levendig en gemengd cluster van onderwijs en innovatie. Samen met de Kenniscampus, de campus IPKW in samenhang met de Nieuwe Haven en de kennis-as op Het Broek zorgen voor een sterk cluster rondom het energie-profiel.
Hiermee wordt gewerkt aan de kwaliteitsimpuls op de bestaande werkgebieden en wordt ruimte gegeven aan de Arnhemse mix. Ontwikkelen van multifunctionele stedenbouwkundige concepten, die bijdragen aan de gewenste Arnhemse mix (wonen/ werken / voorzieningen) en die gebruik maken van duurzame vormen van mobiliteit. Het onderzoek leiden naar de ‘spoorse’ opgave in Arnhem Oost, waarbij Station Presikhaaf, de spoorknoop en de herontwikkeling van het spooremplacement worden meegenomen. Niet alleen de bereikbaarheid maar ook de kwalitatieve inpassing in de leefomgeving wordt hierbij betrokken. Realiseren van een nieuw spoorpark Arnhem Oost, dat de verschillende deelgebieden met elkaar verbindt en bijdraagt aan een gezonde ontwikkeling van dit stadsdeel. Het vormt ook een verbinding tussen de groene wig oost, Stadsblokken Meinerswijk en het Rivierklimaatpark IJsselpoort. Zorgen voor ruimte voor flexwonen en tijdelijke woonconcepten. Investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte door toevoeging van meer groen voor leefbaarheid, gezondheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Zorgen voor een veilige openbare ruimte, die uitnodigt tot verblijven en door de inrichting verloedering en onveiligheid tegengaat. Daarbij wordt gestuurd op horeca en winkels die hieraan bijdragen.
Op de kaart behorende bij de omgevingsvisie is de zuidzijde van het plangebied aangeduid als 'Boomstructuren behouden & versterken' en 'Robuust netwerk van (snel)fietspaden en doorfietsroutes'. Deze aanduidingen hebben betrekking op de wens om de boomstructuren en de fietsinfrastructuur van "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
19
Chw Raapopseweg 1
de Velperweg te versterken. 3.2.3.3 Toetsing gemeentelijk beleid Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van maximaal 125 wooneenheden binnen bestaand stedelijk gebied. Bij de totstandkoming van het plan heeft een analyse van de morfologische ontwikkelingen, historie, en de ruimtelijke context van het plangebied en zijn omgeving plaatsgevonden. De nieuwe ontwikkeling verbindt twee werelden. Enerzijds de hoogstedelijke ontwikkelingen aan de Velperweg zoals High Park en House of Arnhem en anderzijds de laagbouwverkaveling aan de Raapopseweg en de Dr. J.C. Hartoglaan. De bestaande villa ten zuidwesten van het plangebied krijgt een meer autonome positie en meer zichtkwaliteit. Het initiatief wordt gerealiseerd op een goed bereikbare plek met korte (loop)afstanden tot OV-knooppunten. In de omgeving van het plangebied zijn diverse voorzieningen en kantoren aanwezig. Naast de maximaal 125 wooneenheden zijn in het plangebied (economische) wijkfuncties voorzien. Er is daarmee sprake van een mix van wonen, werken en voorzieningen. Voor het plangebied worden meerdere maatregelen met betrekking tot klimaatadaptatie toegepast. Daarnaast wordt het plangebied groen ingericht met groenvoorzieningen en (behouden van bestaande) bomen. Deze maatregelen hebben een positief effect op de leefbaarheid, gezondheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit in en rondom het plangebied.
De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
3.3
Woonbeleid
3.3.1
De Arnhemse Woonprincipes 2025
3.3.1.1 Algemeen De Arnhemse Woonprincipes 2025 (de Arnhemse woonvisie, vastgesteld in 2015) zijn met brede participatie uit de stad tot stand gekomen. Deze Woonprincipes vormen tezamen de actualisering van de Woonvisie 2015 en de strategische koers die er voor moet zorgen dat Arnhem ook in de toekomst een woonstad blijft waar het voor iedereen aantrekkelijk is om te wonen, te leren, te werken en te leven. Bij het opstellen van de Woonprincipes is rekening gehouden met wet- en regelgeving en beleidskaders van andere overheden. Met instrumenten als het Volkshuisvestelijk kader, de Uitvoeringsagenda en het Procesplan (langer) Zelfstandig wonen, stuurt de gemeente in het woonprogramma op een kwalitatieve en gedifferentieerde woningvoorraad dat nu en in de toekomst kan voldoen aan de vraag en behoefte van alle woningzoekenden. Het fundament voor het Wonen in Arnhem ligt in de bestaande woningvoorraad, de transformatiemogelijkheden van gebouwen, en een aanvullende nieuwbouwopgave. Hiermee kan meer aanbod gecreëerd worden aan levensloopgeschikte woningen en woonvormen in verschillende prijsklassen, in koop en huur. Daarbij wordt gestreefd naar een gezonde mix aan diverse bevolkings- en inkomensgroepen naar prettige, veilige en toegankelijke woon-en leefomgevingen in wijken en buurten.
3.3.1.2 Woonprincipes 2025 De onderstaande vier pijlers vormen de hoofddoelen van de Woonprincipes: 1. Duurzaam betaalbaar; hierbij wordt gezorgd dat er voor elk inkomen voldoende passende sociale en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarbij wordt niet alleen op aantallen gestuurd, maar wordt gestreefd naar een goede prijskwaliteit en op de duurzaamheid van woningen in de nieuwbouw en in de bestaande woningvoorraad. 2. Levensloopgeschikt wonen; door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen aan te passen of op te plussen, kan de gemeente Arnhem mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden in Arnhem. 3. Aantrekkelijke woonstad; Arnhem heeft door zijn centrale ligging een bijzondere ruimtelijke en groene kwaliteit. Met de binnenstad, de Rijn en stadsparken in combinatie met wonen, leren, werken en verblijven maakt het de stad vitaler. Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar ook meer studenten en midden en hoge inkomens aan zich binden door het bieden van aantrekkelijke, levendige of bijzondere woonmilieus. 20
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
4. Wijken met identiteit; Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare identiteit die recht doet aan de beleving van haar inwoners. Met deze variëteit wil de stad inzetten op een duurzame woon- en leefomgeving waar bewoners trots zijn op hun wijk, waar ze zich thuis en ook zelf verantwoordelijk voor voelen. Dat palet van eigen identiteit en karakters van wijken draagt bij aan de aantrekkingskracht van Arnhem als woonstad. Deze vier pijlers van de woonprincipes zijn onlosmakelijk verbonden aan het overkoepelende thema Duurzaamheid. Tezamen vormen ze de ruggengraat van de Arnhemse Woonprincipes 2025. 3.3.1.3 Wonen, Welzijn en Zorg versusLanger Zelfstandig Wonen Er ligt op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg een stevige fysieke huisvestingsopgave. Naast het vergroten van de voorraad ligt er de opgave om voor bijzondere doelgroepen en met name voor mensen in kwetsbare posities, meer geschikt en passend kleinschalig aanbod aan woonvormen of (beschutte, beschermde) woonconcepten te realiseren en te faciliteren dat het (langer) zelfstandig wonen, aangevuld wordt met arrangementen van (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning of toezicht en andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving kan worden geboden. 3.3.1.4 Toetsing Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van maximaal 125 wooneenheden binnen bestaand stedelijk gebied.
Meer concreet betreft het een bestemmingsplan dat voorziet in de herontwikkeling van de bestaande kantoorgebouwen naar een nieuw duurzaam woonmilieu met een mix van woningtypen voor diverse doelgroepen zoals ouderen (levensloopgeschikt), starters, doorstromers en werkenden. Ook worden de woningen in verschillende prijsklasses aangeboden. Ten minste 30% van de te realiseren woningen betreffen sociale huurwoningen. Het initiatief is daarmee in overeenstemming met de hoofddoelen van de Arnhemse Woonprincipes 2025. 3.3.2
Plan van aanpak woningbouwontwikkeling
Om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Het vergt een inspanning van de gemeente om samen met de ontwikkelaars en corporaties te zorgen voor een evenwichtig aanbod dat enerzijds aansluit bij de woningbehoefte de komende jaren en anderzijds aansluit bij het streefbeleid en de gewenste ruimtelijke kwaliteiten uit de omgevingsvisie. In november 2019 is het regionale woningbehoefteonderzoek Arnhem Nijmegen opgeleverd. Dit onderzoek geeft een actueel beeld van het functioneren van de woningmarkt. De in het woningbehoefteonderzoek beschreven (mis)matches op de woningmarkt zijn niet 1-op-1 te vertalen naar een woningbouwprogramma. Dit vraagt om keuzes, op welke vraag wil je je richten als gemeente? En deze keuzes hebben betekenis voor het te realiseren programma. Met het woningbehoefteonderzoek als basis komen is de gemeente tot een plan van aanpak gekomen voor de Arnhemse woningbouwontwikkeling voor de komende jaren (18 december 2019). De belangrijkste conclusie uit het woningbehoefte onderzoek zijn: 1.
Tempoversnelling in productie: De woningbehoefte is dermate groot dat tempoversnelling in productie nodig is. 2. Waarderen woonmilieus: Binnen de woonmilieus ligt er een gevarieerde opgave naar marktsegmenten, van stedelijk wonen tot wonen in een groene omgeving, van hoogbouw tot eengezinswoning. 3. Mismatch in vraag en aanbod: Op de regionale woningmarkt is er een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit is het gevolg van de groeiende aantal kleine huishoudens. 4. Instrumentarium nodig bij oplossen deel mismatch: Bij een deel van de geconstateerde mismatches zullen marktpartijen en consumenten ervoor zorgen dat deze opgelost worden. Dat is niet bij alle segmenten even makkelijk. Bij sociale huur, middenhuur, goedkope koop en bijzondere "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
21
Chw Raapopseweg 1
woonvormen is inzet van aanvullend instrumentarium nodig om realisatie te borgen. 5. Inzet bestaand bezit: Meer dan 90% van de woningen van 2030 staat er nu al. Het is waardevol te onderzoeken waar extra inzet wenselijk is om deze woningvoorraad te verbeteren op het gebied van verduurzaming, kwaliteitsverbetering, sociale veiligheid en leefbaarheid in de wijken. 6. Buy-to-let: Aankoop van goedkope koopwoningen door (particuliere) beleggers om te verhuren (Buy-to-let) vergroot het tekort in de goedkope koop. Mensen zoeken dan noodgedwongen een woning in de middenhuur. Arnhem heeft een woningbehoeftetoevoeging van ruim 7.000 woningen tot 2030. Tot 2028 staan 7.235 woningen in de harde en zachte plancapaciteit ingepland. Ervaring leert dat plannen regelmatig niet doorgaan of op zich laten wachten. Doorprogrammeren is daarom nodig om uiteindelijk op de gerealiseerde aantallen uit te komen. De woningbehoefte tot 2025 is bovendien dermate groot dat tempoversnelling in productie nodig is. Het zwaartepunt voor de korte termijn (tot 2025) ligt op het zorgen van voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Tot 2025 moeten er 5.100 woningen worden toegevoegd. Er is tevens sprake van een bestaand en geprogrammeerd tekort in de sociale huursector.
Om dit tekort op te lossen, geldt de voorwaarde dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met een woonprogramma groter dan 30 woningen, tenminste 30% uit sociale huurwoningen bestaat en dat deze worden afgenomen door een Arnhemse toegelaten instelling / woningcorporatie. Toetsing Met onderhavig plan wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte van de gemeente Arnhem. Er zal sprake zijn van een gedifferentieerd woningbouwprogramma qua oppervlakte, prijsniveau en doelgroep (ouderen, starters, doorstromers, werkenden). Ten minste 30% van de te realiseren woningen betreffen sociale huurwoningen. De ontwikkeling is in lijn met het Plan van aanpak Woningbouwontwikkeling. 3.3.3
Woondeal 1.0 en Woondeal 2.0
In 2020 en 2023 zijn door gemeente Arnhem met de gemeenten in de regio, de Provincie Gelderland en het Rijk de Woondeal 1.0. en de Woondeal 2.0. afgesloten. De Woondeals vormen een samenwerkingsagenda en bevatten afspraken over een aantal belangrijke onderwerpen. De afspraken gaan bijvoorbeeld over continuïteit en versnelling van de bouwproductie, verstedelijking en gebiedsontwikkeling, huisvesting van aandachtsgroepen, leefbaarheid, en klimaatadaptieve en circulaire woningbouw. De Woondeal vormt hiermee een belangrijk instrument om de wooncrisis tegen te gaan. We staan voor een enorme uitdaging om voldoende woningen en voldoende betaalbare woningen te bouwen. In de Woondeals zijn afspraken opgenomen om te komen tot voldoende en voldoende betaalbare woningbouw. Arnhem heeft een opgave om tot 2030 ongeveer 10.000 woningen te realiseren. In de Woondeal 1.0 werd de ambitie verankerd om in de regio 50% aan betaalbare woningbouw te realiseren. In de Woondeal 2.0. is de ambitie uit de Nationale Bouw- en Woonagenda opgenomen om bij woningbouwprojecten voor twee derde deel aan woningen in betaalbare categorieën te programmeren. Toetsing Met onderhavig plan wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte van de gemeente Arnhem. Er zal sprake zijn van een gedifferentieerd woningbouwprogramma qua oppervlakte, prijsniveau en doelgroep (ouderen, starters, doorstromers, werkenden).
Ten minste 30% van de te realiseren woningen betreffen sociale huurwoningen. Naast woningen in het sociale huursegment, kent het plan ook woningen in de overige betaalbare segmenten (middenhuur of betaalbare koop). In totaal valt minimaal 50% van de woningen in het betaalbare segment. Afspraken hierover worden privaatrechtelijk vastgelegd. Door deze aantallen voldoet deze ontwikkeling ook aan de afspraken uit de Woondeal 1.0 en Woondeal 2.0.
22
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
3.4
Welstandsbeleid
3.4.1
Welstandsnota 2015
3.4.1.1 Algemeen De Arnhemse Welstandsnota is in 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden. Vanuit het oogpunt dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid moeten passen in hun omgeving vormt de bestaande stad het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Hierna is een kaart met de onderverdeling van de gebieden opgenomen en worden de gebieden nader toegelicht.
figuur 3.1 Welstandskaart 2015 Gebied met zware welstandstoets Voor gebieden met een bijzondere kwaliteit, zoals de binnenstad of Geitenkamp, blijven strengere regels voor de welstand gelden. De regels zijn bedoeld om de bijzondere en karakteristieke kenmerken te behouden. Ze gelden voor alle gevels die zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied. Gebied met lichte welstandstoets "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
23
Chw Raapopseweg 1
In gebieden die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – is het van belang dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden. Gebieden zonder welstandstoets In wijken met veel variatie in bouwstijl, in type woningen, oriëntatie van gebouwen op de openbare ruimte en dergelijke, worden aanvragen voor omgevingsvergunning voor het bouwen niet meer vooraf getoetst. Als een vergunning nodig is voor (ver)bouw dan blijven altijd de regels gelden die in het bestemmingsplan staan, zoals regels over grootte, bouwhoogte e.d. Maar de keuze voor materiaal, vorm en kleur is in deze gebieden vrij. De verantwoordelijkheid voor de invulling ligt bij de bewoners en eigenaren. Welstand bij (her)ontwikkelingsopgaven Voor grootschalige (her)ontwikkelingen is een aparte werkwijze voor de totstandkoming van plannen opgenomen. Bij dergelijke, vaak complexe, opgaven is het noodzakelijk om de kwaliteitsbewaking goed te organiseren. Kwaliteitsteams zijn daarvoor een gewaardeerd middel.
Realisering van complexe plannen vindt vaak over een langere periode plaats. zo'n langere termijn vereist een flexibele houding ten opzichte van (de invulling van) de opgave. Door het proces rondom kwaliteit te organiseren en niet de criteria vooraf vast te leggen wordt in deze opgaven maximaal de ruimte geboden voor creativiteit terwijl goed blijft toegezien op de kwaliteit van de plannen voor de stad. Door de inbreng van een kwaliteitsteam kan de regievoering op de kwaliteit van plannen, de samenhang tussen de deelprojecten en de samenhang met de omgeving / openbare ruimte gewaarborgd worden. 3.4.1.2 Toetsing aan de Welstandsnota2015 Met het plan is sprak van een herontwikkelingsopgave. Gangbaar voor dit soort ontwikkelingen is dat er gekozen wordt voor een kwaliteitsteam. In voorliggend geval is hiervoor niet gekozen. Dit omdat voordat de planvorming heeft plaatsgevonden er een integrale nota van uitgangspunten is opgesteld en vastgesteld waarbinnen het plan tot stand is gekomen. Bij de totstandkoming van het plan heeft een analyse van de morfologische ontwikkelingen, historie, en de ruimtelijke context van het plangebied en zijn omgeving plaatsgevonden. De uitgangspunten op het gebied van onder meer beeldkwaliteit is opgenomen in een Omgevingskwaliteitsplan, dat als Bijlage 1 bij de regels is opgenomen.
Het Omgevingskwaliteitsplan is een verdieping van de nota van uitgangspunten. Dit Omgevingskwaliteitsplan gaat niet alleen over esthetiek, maar juist ook over de toegevoegde waarde voor de omgeving, gezondheid en klimaat etc. Daarnaast is het ook een toetsingskader voor de ontwikkelfase. Het gebied moet straks een eigentijdse, duidelijke en heldere architectonische eenheid vormen die mag afwijken van de bestaande bebouwing rond het gebied. De bouwmassa zal door geleding een relatie zoeken met de omringende context, bebouwing en groen. Als de bouw is gerealiseerd wordt getoetst aan het welstandsniveau uit de welstandsnota. Het initiatief is in overeenstemming met de Welstandsnota 2015.
3.5
Verkeersbeleid
3.5.1
Provinciaal beleid
In de provinciale Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' uit 2018, beschrijft de provincie hoe zij de komende tien jaar om wil gaan met onder meer bereikbaarheid. Een van de kerntaken van de provincie is namelijk te zorgen voor een goede regionale bereikbaarheid en een goed regionaal openbaar vervoer. De provincie geeft veel aandacht aan mobiliteitsbehoefte van inwoners en bedrijven in Gelderland, kijkt daarbij naar toekomstige ontwikkelingen als het digitale werken en kijkt ook over de grenzen van de provincie. En er is veel oog voor duurzaamheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. De provincie wil een goede bereikbaarheid voor wonen, werken en recreëren en de mobiliteit daarbij afstemmen op de economische ontwikkelingen. Daarom zet Gelderland in op het beter gebruik van (internationale) corridors. Daarnaast wordt samen met de andere wegbeheerders in de stedelijke 24
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
gebieden aan een beter gebruik van de infrastructuur gewerkt om files te voorkomen, de doorstroming te bevorderen en alternatieven voor de auto te bevorderen. De toegang tot bedrijventerreinen is ook een speerpunt van het provinciale beleid. Een andere ontwikkeling is de verschuiving van mobiliteitsvragen in het landelijk gebied door krimp en vergrijzing. Hier moet de aansluiting met de stedelijke gebieden gewaarborgd blijven. In het 'Koersdocument Duurzame Mobiliteit' uit 2018 heeft Provincie Gelderland uitgewerkt hoe het mobiliteitssysteem binnen de Provincie zich moet ontwikkelen naar een volledig klimaatneutraal systeem in 2050. Electrificatie van het voertuigpark, zowel openbaar vervoer als particulier personen- en goederenvervoer en bevordering van fietsgebruik zijn sleutelbegrippen in dit proces. 3.5.2
Gemeentelijk beleid
De gemeente Arnhem heeft haar verkeersbeleid op hoofdlijnen verwoord in de Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (vastgesteld 2012). Voor mobiliteit biedt het structuurplan een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Arnhem streeft naar een duurzame bereikbaarheid in een aantrekkelijke en veilige stad. Vooral in de bestaande stad geldt daarbij het principe: eerst de bestaande verkeersruimte beter benutten en pas daarna zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding van de (auto)verkeersruimte. De inzet van slim ruimtegebruik, voor versterking van fiets en openbaar vervoer, aangevuld met spitsmijdende maatregelen moet Arnhem de komende jaren bereikbaar houden. Fiets In de Accentnota Fiets - Fietsambitie 2019-2024 heeft de gemeente de basis gelegd voor een meerjarige aanpak. Arnhem groeit en wordt steeds aantrekkelijker als vestigingsstad, mede door de gunstige ligging ten opzichte van de Randstad. Er komen steeds meer nieuwe inwoners in de stad die zich graag per fiets of ov verplaatsen. De stad heeft al een gunstige uitgangspositie en staat bekend om het vele groen in de stad. Het stedelijk woon- en leefklimaat is in de basis goed, maar kan nog een stuk beter. Om dat te bereiken willen we meer op de fiets inzetten. De luchtkwaliteit en het stedelijk leefklimaat profiteert van meer stedelijk fietsverkeer. En daarmee de inwoners én de economie.
Door meer te fietsen voelen mensen zich vitaler, fitter en blijer. Maar misschien nog wel de belangrijkste reden is dat we door meer fietsers de bereikbaarheid van de stad en regio verbeteren. Als mensen voor korte ritten overstappen op de fiets creëert dat ruimte op de weg en voor parkeren. Mensen kiezen zelf, dat hebben veel andere steden in het land al voor ons aangetoond. Vertrekpunt van de Accentnota is de kansen en urgentie helder te maken. De fietsambitie redeneert vanuit de structuur en ambities van de stad. Maatregelen moeten passen in het bredere beleidskader voor ruimte, mobiliteit en duurzaamheid, maar ook bij sociale opgaven zoals inclusie. Het is de bedoeling een serieuze stap vooruit te maken en te komen tot een beleidsbasis waarmee Arnhem de komende jaren vooruit kan, basis voor uitvoering. De doelen van deze fietsambitie zijn: meer fietsgebruik betere ontsluiting van stedelijke bestemmingen voor alle inwoners van de stad de binnenstad beter bereikbaar en aantrekkelijker maken voor fiets schone lucht en verminderen van CO2 uitstoot inspelen op de trend van toenemende stedelijke verdichting en urbanisatie het verduurzamen en toekomstvast maken van het stedelijk vervoersnetwerk het beïnvloeden van duurzaam stedelijk verplaatsingsgedrag Openbaar vervoer In december 2018 zijn door de gemeenteraad het HOV-Actieplan en de Stadsnetten-visie vastgesteld.
Deze twee beleidsdocumenten voor het openbaar vervoer hebben tot doel om de aantrekkelijkheid en concurrentiekracht van het stedelijk en regionaal OV te vergroten. Om daarmee de bereikbaarheid en economische aantrekkelijkheid van de regio en de steden te verbeteren. Het openbaar vervoer wordt "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
25
Chw Raapopseweg 1
toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen: een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer een mobiliteit te bieden voor iedereen een emissieloos openbaar vervoer door middel van Trolley 2.0. Parkeren Voor het onderdeel parkeren gelden de Beleidsregels parkeren Arnhem 2022. 3.5.3
Toetsing aan het verkeersbeleid
In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.
26
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen 4.1
Inleiding
Het ontwerp voor het plangebied aan de Raapopseweg 1 te Arnhem laat de herontwikkeling zien van de bestaande kantoorgebouwen naar een nieuw woonmilieu dat bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen.
4.2
Ruimtelijke opzet en structuur
Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een nieuw woonmilieu dat bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Met het plan is aansluiting gezocht op de bestaande zichtlijnen en wegenstructuur rondom het plangebied en is gereageerd op de positionering van de omliggende bebouwing. Dit heeft erin geresulteerd dat de gevels aan de noordzijde van het plangebied aansluiten op de Doctor J.C. Hartogslaan, maar dat de bebouwing aan de noordoostzijde ook aansluit op de rooilijn van de Raapopseweg. De bebouwing aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich op enige afstand van de Velperweg. Hierdoor komt de villa ten zuidwesten van het plangebied nog meer vrij te staan ten opzichte van de omliggende bebouwing. Dit alles geeft een dynamiek aan de positionering van de toekomstige bebouwing. In het hart van het plangebied wordt een groene verblijfsruimte gecreëerd. De ruimtes tussen de bebouwing zorgen ervoor dat het plangebied zowel in noord-zuidelijke als oost-westelijke richting doorwaadbaar is. Op navolgende afbeeldingen is een mogelijke uitwerking van het initiatief en sfeerimpressies weergegeven. Bij de verdere planuitwerking kunnen hier nog (ondergeschikte) aanpassingen aan worden doorgevoerd. In de regels van het bestemmingsplan en de verbeelding zijn de juridisch-planologische kaders van de herontwikkeling van het plangebied opgenomen.
Zie hiervoor tevens paragraaf 6.3 van deze toelichting.
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
27
Chw Raapopseweg 1
figuur 4.1 Mogelijke stedenbouwkundige opzet van het plangebied De dynamiek is terug te zien in de hoogte van de bebouwing. De hoogten van de gebouwen verschilt. De grondgebonden woningen op de hoek van de Raapopseweg en de Doctor J.C. Hartogslaan bestaan uit maximaal drie lagen, waarbij de bovenste laag mogelijk een hoger accent kan krijgen om een bijzondere dakvorm toe te passen. Het gebouw ten westen daarvan is bestemd voor sociale woningbouw heeft maximaal vier lagen, met mogelijk een verhoogde bouwlaag/dakopbouw. Het gebouw op de hoek van de Raapopseweg en de Velperweg zal bestaan uit maximaal vijf lagen, waarbij de bovenste laag mogelijk gedeeltelijk een hogere accent kan krijgen. De woontoren bestaat uit veertien lagen. Onder de gebouwen bevindt zich een parkeervoorziening. Op basis van eerder uitgevoerde windhinder- en schaduwonderzoek voor eerdere stedenbouwkundigeschetsen blijkt dat met het initiatief sprake is van een acceptabel woon- en leeklimaat op het gebied van deze aspecten. Bij de verdere uitwerking van het initiatief zal zowel een nieuw windhinder- als een schaduwonderzoek worden uitgevoerd. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.
Op basis van de verplichting geldt dat zal moeten worden aangetoond dat er op het gebied van windhinder en schaduwwerking geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse. Dit geldt zowel voor de nieuwe woningen als de reeds bestaande woningen in de omgeving van het plangebied. Op de navolgende afbeelding wordt een overzicht gegeven van het aantal bouwlagen van de verschillende gebouwen. Op navolgende afbeelding wordt een overzicht gegeven van het aantal (bovengrondse) bouwlagen van de verschillende gebouwen. 28
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
figuur 4.2 Overzicht beoogd aantal bouwlagen Op navolgende afbeelding figuur 4.3 is de doorsnede van het ontwerp weergegeven. Hierop is ook goed het hoogteverschil tussen de Doctor J.C. Hartogslaan (rechts op afbeelding) en de Velperweg (links op afbeelding) van het plangebied te zien. Op de doorsnedes in figuur 4.4 zijn de bouwhoogten van de verschillende gebouwen ten opzichte van NAP weergegeven. De hoogte van de Doctor J.C. Hartogslaan bedraagt circa 20,5 m +NAP.
figuur 4.3 Voorbeelduitwerking doorsnede bebouwing "Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
29
Chw Raapopseweg 1
figuur 4.4 doorsnedes gebouwhoogten ten opzichte van NAP Op navolgende afbeeldingen is weergegeven hoe de beoogde bebouwing zich verhoudt tot de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied.
30
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
figuur 4.5 bebouwingsprofielen rondom het plangebied Ook is er aansluiting gezocht op de hoogteverschillen in het plangebied. Voor wat betreft parkeren is dit gedaan door met bebouwing het hoogteverschil met het achterste deel op te vangen. Middels een dekconstructie zijn de gebouwen onderling met elkaar verbonden. Er worden collectieve fietsenstallingen
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
31
Chw Raapopseweg 1
gerealiseerd op de locatie. Deze zijn direct toegankelijk op het maaiveld. Op navolgende afbeeldingen is een impressie weergegeven van de toekomstige bouwmassa's in het plangebied. De uitstraling van de gevels zal in een later stadium nog worden uitgewerkt. Daarbij zullen de uitgangspunten hiervoor uit het Omgevingskwaliteitsplan (zie Bijlage 1 bij de regels) moeten worden gevolgd. Verdere doorwerking van de massa, de opbouw van de massa, de invulling van de architectuur en de inrichting van de onbebouwde ruimte zal plaats vinden op basis van de uitgangspunten uit het Omgevingskwaliteitsplan.
figuur 4.6 Vogelvlucht sfeerimpressie, gezien vanuit de hoek Velperweg/Raapopseweg
32
"Chw Raapopseweg 1" (vastgesteld)
Chw Raapopseweg 1
figuur 4.7 Vogelvlucht sfeerimpressie, gezien vanuit de richting van de Doctor J.C. Hartogslaan
4.3
Programma
De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te transformeren naar een nieuw woonmilieu met een mix van appartementen en grondgebonden woningen. Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 125. Er is sprake van een gedifferentieerd woningbouwprogramma qua oppervlakte, prijsniveau en doelgroep (ouderen, starters, doorstromers, werkenden). Deze diversiteit in doelgroepen en woningtypologieën levert de basis voor een interessant woonmilieu. Wel staat vast dat ten minste 30% van de te realiseren woningen sociale huurwoningen betreffen en 30% van de woningen in de categorie betaalbaar zullen vallen. Naast de woningen wordt op de begane grond op de hoek van de Raapopseweg met de Velperweg (economische) wijkfuncties voorzien met een oppervlakte van circa 150 m2.