Bijlage 1 - Tekst
Tekst van het document
Chw Cobe
Cluster Beleid en Regie, Gemeente Arnhem
Bestemmingsplan Plan
Colofon Plan: Gemeente: Plannummer:
Chw Cobercokwartier Arnhem 998
IMRO-identificatie: Huidige status: Plantype: Locatie:
NL.IMRO.0202.998-0201 vastgesteld bestemmingsplan
Projectleider: Datum:
7-12-2021
Chw Cobercokwartier
Chw Cobercokwartier
Inhoudsopgave Hoofdstuk1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Situering en begrenzing plangebied
8
1.3
Opzet bestemmingsplan
9
1.4
Geldend bestemmingsplan
9
1.5
Leeswijzer
10
Hoofdstuk2
Beschrijving bestaande situatie
11
2.1
Inleiding
11
2.2
Historische ontwikkeling
11
2.3
Huidige ruimtelijke en functionele structuur
12
2.3.1
Ligging in de stad
12
2.3.2
Transformatie Oostelijk Centrumgebied
13
2.3.3
Kwaliteiten van de locatie
13
2.3.4
Bestaand gebouwencomplex
14
2.4
Verkeer en parkeren
15
2.5
Monumenten en archeologie
16
2.6
Water
17
Hoofdstuk3
Wettelijk- en beleidskader
19
3.1
Inleiding
19
Ruimtelijk beleid
19
3.2
3.2.1 Rijksbeleid 3.2.1.1 Nationale omgevingsvisie 3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking
19
3.2.2 Provinciaal beleid 3.2.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Gelderland
20
3.2.3 Gemeentelijk beleid 3.2.3.1 Structuurvisie Arnhem 2020-2040
21
3.3
Woonbeleid
22
3.3.1
De Arnhemse Woonprincipes
22
3.3.2
Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering
22
3.3.3
Plan van aanpak woningbouwontwikkeling
23
3.3.4
Woondeal regio Arnhem-Nijmegen
24
Welstandsbeleid
24
Welstandsnota Arnhem 2015
24
Sport-, recreatie- en spelenbeleid
25
Nota Ruimte voor de Jeugd (Spelennota) (2010 - 2020)
25
Overige beleidsuitgangspunten
26
3.6.1
Economisch beleid
26
3.6.2
Coffeeshopbeleid
27
3.6.3
Prostitutiebeleid
27
Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen
29
3.4 3.4.1 3.5 3.5.1 3.6
Hoofdstuk4
2
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
4.1 4.2 4.2.1 4.3 4.3.1
Inleiding
29
Kaderstellend Masterplan
29
Analyse omgeving en plangebied
29
Stedenbouwkundig plan
32
Speerpunten
32
4.3.2 Planbeschrijving 4.3.2.1 Fabrieksensemble 4.3.2.2 Nieuwbouw 4.3.2.3 Openbare ruimte 4.3.2.4 Programma 4.3.2.5 Conclusie
35
Hoofdstuk5
Milieu- en omgevingsaspecten
41
5.1
Inleiding
41
5.2
Behoefte
41
5.3
Geluid
41
5.4
Luchtkwaliteit
45
5.5
Bedrijven en milieuzonering
47
5.6
Geur
49
5.7
Externe veiligheid
50
5.8
Groen en ecologie
52
5.9
Water
56
5.10
Bodem
61
5.11
Cultuurhistorie
61
5.12
Archeologie
64
5.13
Explosieven
66
5.14
Bereikbaarheid
66
5.14.1
Bereikbaarheid actief en openbaar vervoer
68
5.14.2
Autoverkeer
69
5.14.3
Parkeren
70
5.15
Besluit milieueffectrapportage
71
5.16
Energie en duurzaamheid
72
Hoofdstuk6
Planbeschrijving en -verantwoording
75
6.1
Inleiding
75
6.2
Opzet van de regels
75
6.2.1
Inleidende regels
75
6.2.2
Bestemmingsregels
75
6.2.3
Hogere waarden
76
6.2.4
Algemene regels
76
6.2.5
Overgangs- en slotbepalingen
76
Verantwoording van de regels
76
6.3.1
Algemeen
76
6.3.2
Afzonderlijke bestemmingen
76
6.4
Exploitatie
78
Hoofdstuk7
Procedure
81
6.3
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
3
Chw Cobercokwartier
7.1
Vooroverleg
81
7.2
Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)
81
Hoofdstuk1
Inleidende regels
84
Artikel 1
Begrippen
84
Artikel 2
Wijze van meten
88
Hoofdstuk2
Bestemmingsregels
90
Artikel 3
Bedrijf - Nutsvoorziening
90
Artikel 4
Gemengd
90
Artikel 5
Groen - Landschap en park
94
Artikel 6
Leiding - Riool
94
Artikel 7
Leiding - Water
95
Artikel 8
Waarde - Archeologie (waardevol gebied)
96
Artikel 9
Waarde - Archeologie (hoge verwachting)
97
Hoofdstuk3
Hogere waarden wet Geluidhinder
100
Artikel 10
Hogere waarden nieuwe woningen
100
Hoofdstuk4
Algemene regels
103
Artikel 11
Anti-dubbeltelregel
103
Artikel 12
Algemene gebruiksregels
103
Artikel 13
Algemene afwijkingsregels
103
Artikel 14
Overige regels
104
Hoofdstuk5
Overgangs- en slotregels
106
Artikel 15
Overgangsrecht
106
Artikel 16
Slotregel
106
Bijlagen toelichting Bijlage 1 19-01-2018
Kaderstellend Masterplan, Studioninedots en DELVA Landscape Archictects,
Bijlage 2 03-05-2021
Stedenbouwkundig plan, Studioninedots en DELVA Landscape Architects,
Bijlage 3 03-05-2021
Beeldkwaliteitsplan, Studioninedots en DELVA Landscape Architects,
Bijlage 4 Ladderonderbouwing horeca-, retail- en hotelfuncties, Bureau stedelijke Planning bv, 06-05-2021 Bijlage 5
Toets ladder duurzame verstedelijking, Sweco, 07-05-2021
Bijlage 6
Akoestischonderzoek wegverkeer, Sweco, 11-10-2021
Bijlage 7
Akoestischonderzoek industrielawaai, Sweco, 13-09-2021
Bijlage 8
Luchtkwaliteit, Sweco, 04-05-2021
4
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Bijlage 9
Externe veiligheid, Sweco, 30-04-2021
Bijlage 10
Verkennend natuuronderzoek, Sweco, 06-05-2021
Bijlage 11
Ecologische beoordeling stikstofdepositie,Sweco, 08-07-2021
Bijlage 12
Waterparagraaf en -plan, Sweco, 21-06-2021
Bijlage 13
Notitie vooronderzoek bodemkwaliteit, Sweco, 03-05-2021
Bijlage 14
Bureauonderzoek archeologie, Bureau voor Archeologie, 12-07-2017
Bijlage 15
Proefsleuvenonderzoek, gemeente Arnhem, 2018
Bijlage 16
Programma van Eisen Archeologie, gemeente Arnhem, 24-05-2018
Bijlage 17
Evaluatie- en selectierapport archeologie, RAAP, 04-09-2019
Bijlage 18
Nader onderzoek Conventionele Explosieven, gemeente Arnhem, 03-03-2006
Bijlage 19
Verkeersonderzoek, Sweco, 10-09-2021
Bijlage 20
Aanmeldingsnotitie vorm vrije m.e.r.-beoordeling, Sweco, 14-07-2021
Bijlagen regels Bijlage 1 03-05-2021
Beeldkwaliteitsplan, Studioninedots en DELVA Landscape Architects,
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
5
Chw Cobercokwartier
6
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Toelichting bij het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier' (plannummer: NL.IMRO.0202.998-0301)
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Het plangebied Cobercokwartier maakt, met onder meer Fluvium en het Havenmeesterskwartier, onderdeel uit van het Centrum Oost Gebied, ook wel het Nieuwe Kadekwartier genoemd. Hier vindt momenteel een transformatie plaats van (voormalige) bedrijfs- en industriefuncties naar een nieuw en onderscheidend verblijfsgebied met wonen, werken en voorzieningen. Centrum Oost wordt een overgangsgebied tussen enerzijds de binnenstad en anderzijds de oostelijk gelegen bedrijventerreinen. Voor diverse locaties zijn nieuwe ontwikkelingen in voorbereiding (zoals het Havenmeesterskwartier) of reeds gerealiseerd (waaronder Fluvium-Noord). Ook heeft reeds herinrichting plaatsgevonden van de belangrijkste verkeersader, de Westervoortsedijk. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van het Cobercoterrein. Met de herontwikkeling van het Cobercoterrein binnen het Havenmeesterskwartier wordt een fysieke en culturele verbinding in de stad mogelijk gemaakt. Het plan Cobercokwartier verbindt de stad met de Rijn en vormt de overgang van een gemengd hoog stedelijk milieu naar een monofunctioneler woonmilieu. Dit is te zien in zowel het functionele als het ruimtelijke programma voor de locatie, dat van west naar oost verkleurt van een gemengd stedelijk gebied naar een woongebied met een afnemende bebouwingsdichtheid en hoogte.
In het westelijke deel van het plangebied komt in en rond de oude melkfabriek een veelheid aan stedelijke functies. Als creatieve hotspot zal de locatie bijvoorbeeld voorzien in detailhandel, een boutiquehotel, restaurants, cafés, fitness/dansschool en creatieve bedrijvigheid. In het oosten van het plangebied zijn voornamelijk woningen beoogd, waarmee wordt aangesloten bij de functie van het gebied ten oosten van het plangebied. In totaal wordt in het plangebied ruimte geboden aan maximaal 311 (zorg)woningen. Het plan biedt ruimte voor appartementen, lofts, studentenwoningen en grondgebonden woningen met een tuin. De belangrijkste basis voor het plan is het feit dat de bestaande en cultuurhistorisch waardevolle Cobercofabriek blijft behouden en samen met de omringende gronden wordt herontwikkeld tot een nieuw stedelijk gebied. Rekening houdend met de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten wordt nieuwe bebouwing toegevoegd. Met de herontwikkeling, waarbij duurzaamheid en circulariteit een belangrijke rol speelt, wordt recht gedaan aan dit prachtig aan de Rijn gelegen, doch in verval geraakte gebied. De voorgenomen herontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan 'Cobercoterrein'. Om die reden is de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een 'goede ruimtelijke ordening'. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de gemeente Arnhem aangewezen als experiment 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' onder artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daarnaast maakt het plangebied onderdeel uit van het gebied dat in het kader van de Crisis- en herstelwet is aangewezen als ontwikkelingsgebied (Besluit Uitvoering Chw, Artikel 2 sub q). In een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kunnen meer regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. In het bestemmingsplan 'Cobercokwartier' maken we gebruik van de mogelijkheden van de crisis en herstelwet door het hogerewaardebesluit op grond Wet geluidhinder op te nemen in het bestemmingsplan.
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
7
Chw Cobercokwartier
1.2
Situering en begrenzing plangebied
Het plangebied betreft het voormalige Cobercoterrein, gelegen naast de John Frostbrug, ten oosten van de binnenstad van Arnhem aan de Nieuwe Kade 1. Het plangebied heeft betrekking op de karakteristieke oude Cobercofabriek en de gronden hieromheen. De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de Westervoortsedijk, aan de oostzijde door de Badhuisstraat, aan de zuidzijde door de Nieuwe Kade en de Rijn en aan de westzijde door de Ooststraat. Op onderstaande afbeeldingen is het plangebied aangeduid.
Globale ligging plangebied (rood omcirkeld)
Globale begrenzing plangebied (wit omkaderd) Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.
8
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
1.3
Opzet bestemmingsplan
Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en aanduidingen aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten. Dit plan is conform de Wet ruimtelijke ordening vormgegeven volgens de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). De SVBP geeft voorschriften over de inrichting van de verbeelding (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels. Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Erfgoedwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborging nogmaals schept.
1.4
Geldend bestemmingsplan
De locatie is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Cobercoterrein'. Dit bestemmingsplan is op 26 mei 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Arnhem. In de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen met daarin weergegeven het plangebied.
Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Cobercoterrein' (plangebied: rood omkaderd, bron: ruimtelijkeplannen.nl) Op basis van dit geldende bestemmingsplan hebben de gronden hoofdzakelijk de bestemming 'Gemengd'. In het zuidoostelijke deel van het plangebied is de bestemming 'Detailhandel' van toepassing. Ook is het plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie (hoge verwachting)' en 'Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied)'. Op basis van het geldende bestemmingsplan worden binnen de bestemming 'Gemengd' de volgende functies toegelaten: creatieve bedrijven, ateliers, expositieruimten en kunstgaleries, dienstverlenend bedrijven, sportscholen met ondergeschikte sauna, een kinderdagverblijf en naschoolse opvang en horeca (b). De aanwezige bebouwing is door middel van een bouwvlak en een maximum bouwhoogte positief bestemd. Ter plaatse van de rest van de bestemming plangebied zijn geen bouwmogelijkheden toegestaan. Ter plaatse van de bestemming 'Detailhandel' zijn de volgende functies toegelaten: detailhandel, wonen uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen', voorzieningen voor het verkeer zoals parkeren "Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
9
Chw Cobercokwartier
en straatmeubilair, watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding. Op deze gronden mogen, met inachtneming van de aangegeven maximumbouwhoogte (10 m en 5 m), uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken worden gebouwd. De nog bestaande fabrieksbebouwing is cultuurhistorisch waardevol. Om deze waarden te beschermen is een functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' opgenomen. De bebouwing waarvoor deze functieaanduiding geldt, mag niet zonder omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk worden gesloopt. Een omgevingsvergunning voor slopen kan worden verleend indien er is aangetoond dat de sloop geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de opstallen. Naast het bestemmingsplan 'Cobercoterrein' zijn voor de gronden van het plangebied ook de bestemmingsplannen 'Facetplan woningsplitsing en verkamering' en 'Facetplan parkeren' van toepassing. In het Facetplan parkeren (vastgesteld op 30-05-2018) zijn alle daarvoor in aanmerking komende bestemmingsplannen relatief eenvoudig in één ruimtelijke procedure voorzien van een parkeerregeling. In het Facetplan parkeren wordt het gemeentelijk parkeerbeleid van toepassing verklaard op zowel de huidige situatie als op toekomstige aanvragen om omgevingsvergunningen voor het bouwen.
Indien deze regels gedurende de planperiode worden gewijzigd, gelden deze wijzigingen vanaf het tijdstip van bekendmaking. In het Facetplan woningsplitsing en verkamering (vastgesteld op 28-10-2020). In dit plan is geregeld dat het verboden is om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgermeester en wethouders de volgende activiteiten uit te voeren: a. het splitsen van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere zelfstandige woningen; b. het verkameren van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan (vanaf drie onzelfstandige wooneenheden); tenzij het een bestaande situatie betreft. Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan 'Cobercoterrein' niet toegestaan, aangezien een aantal functies, waaronder de woonfunctie, alsmede de beoogde nieuwbouw binnen de geldende bouw- en gebruiksregels niet mogelijk zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders. In deze toelichting wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het plan is niet in strijd met Facetplan woningsplitsing en verkamering en het Facetplan parkeren, hieraan is in deze toelichting aan getoetst (respectievelijk paragraaf 3.3.2 en 5.14.3).
1.5
Leeswijzer
Hoofdstuk 1 gaat voornamelijk in op de aanleiding en het doel van de nieuwe ontwikkeling. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 behandelt het toepasselijk beleidskader. Vervolgens biedt hoofdstuk 4 een toelichting op de beoogde woningbouwontwikkeling en de overige (toe te voegen) functies. De diverse milieuaspecten komen aan de orde in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de planregels en in hoofdstuk 7 is een beschrijving van de procedure opgenomen.
10
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Hoofdstuk 2 2.1
Beschrijving bestaande situatie
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historie en de huidige ruimtelijke en functionele structuur van zowel het plangebied als haar omgeving. Vervolgens wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren, monumenten en archeologie, groenstructuur en water.
2.2
Historische ontwikkeling
De locatie behoort van oudsher tot het gebied Arnhemse Broek, dat zich ten oosten van de oude kern van Arnhem uitstrekte tot aan het grondgebied van Westervoort en Velp. Het was een laag gelegen gebied dat in natte tijden regelmatig onderliep. De waterhuishouding is in de loop van de tijd verbeterd, onder andere door de aanleg van dijken zoals de Broekstraat en de Westervoortsedijk. Eind 18e eeuw ontstond op de locatie de eerste industrie in de vorm van een houtzaagmolen. Gedurende de gehele 19e eeuw is deze industrietak in verschillende vormen aanwezig geweest. Aan het begin van de 20e eeuw is op het zuidelijke deel van de locatie een elektriciteitscentrale gebouwd.
Stadsbeeld 1919 Rond 1920 heeft de zuivelfabriek CAMIZ zich aan de Westervoortsedijk gevestigd. Nadat de gebouwen van de elektrische centrale in 1944 zwaar beschadigd raakten, zijn deze gesloopt en werd het terrein van de centrale gebruikt voor de uitbreiding van de zuivelfabriek. Na de oorlog is het terrein fasegewijs bebouwd en uitgebreid waardoor een clustering van gebouwen uit verschillende perioden is ontstaan. Het grootste deel van de huidige bebouwing op het voormalige Cobercoterrein ontstond in de periode tussen 1949 en 1957 naar ontwerpen van architectenbureau G. Feenstra, de huisarchitect van de toenmalige CAMIZ.
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
11
Chw Cobercokwartier
Aanzicht fabrieksbebouwing Westervoortsedijk (datum onbekend) De voorloper van Coberco (de CAMIZ) werd opgericht in 1921. De coöperatie groeide de eerste jaren gestaag en nam diverse bestaande coöperaties over, waaronder de kaasfabriek aan de Westervoortsedijk. Bij de Slag om Arnhem in 1944 werd hevig gevochten rondom de John Frostbrug, toen nog de Rijnbrug geheten. De omliggende gebouwen, waaronder de melkfabriek, werden daarbij zwaar beschadigd. De doorstart van de Coberco na de Tweede Wereldoorlog (vanaf 1948) en de daarop volgende uitbreidingen symboliseren de wederopbouwperiode en de periode van modernisering en schaalvergroting met als eindpunt de gefaseerde sluiting van de fabriek in de periode 1997-2002. De Cobercofabriek laat qua architectuur zowel de naoorlogse modernistische vernieuwing zien als de meer traditionele elementen. Er kan dan ook gesproken worden over een architectuur van optimisme en vooruitgang. De vormentaal die bij de Coberco is toegepast verbindt de invloeden van het Nieuwe Bouwen met elementen van de Delftse school. Het 'gedeeltelijk' in stand laten van deze architectuur betekent het handhaven van een diversiteit in vormentaal. In Feenstra's ontwerp van de voorgevel van de Cobercofabriek, die zich als een eenheid langs de Westervoortsedijk presenteert, komen aspecten terug die deels uit het traditionalisme en Nieuwe Bouwen te herleiden zijn.
De sobere bakstenen gevels, de betonnen elementen en de brede stalen ramen verlenen het complex een uitgesproken zakelijk aanzien, waarbij in de details traditionalistische ideeën tot uitdrukking komen. De verschillende bouwdelen hebben betonskeletconstructies met baksteenvullingen en/ of zijn geheel gemetseld in een geelbruine steen. De gevels zijn ritmisch geordend en de langgerektheid van de gevels een typerend voorbeeld voor de wederopbouwarchitectuur. De mate van transparantie van de verschillende bouwdelen werd bepaald aan de hand van de vereisten van het productieproces. De architectonische verschijningsvorm van de fabriek volgde de functies binnen het productieproces van de verschillende bouwdelen.
2.3
Huidige ruimtelijke en functionele structuur
2.3.1
Ligging in de stad
Het plangebied ligt buiten het singelgebied van de binnenstad van Arnhem. De singel is ontworpen als wandeling ter plaatse van de vroegere vestingwerken. Vroeger liep de singel door richting de rivier en boog deze af ten zuiden van de Sabelspoort. Het historische beeld van de singel eindigt ter hoogte van het Airborneplein en gaat daar over in een aflopend talud van de oprit van de John Frostbrug. Het gebied onder de brug, tussen de singel en de Rijn is op dit moment in gebruik als parkeerplaats voor het naastgelegen kantoorgebouw. De Nieuwe Kade, de zone langs de Rijn en de voormalige zuivelfabriek, loopt onder de brug door en gaat over in de Rijnkade, een gebied met verschillende horecagelegenheden. Als openbare ruimte is deze Rijnoever een belangrijke continue ruimte (wandelboulevard) in de stad. De relatie tussen de Rijnkade en de stad is hierbij van groot belang. In de vorm van verschillende openingen (vizieren) en een groen balkon ten westen van de John Frostbrug wordt vanuit de stad op verschillende manieren zicht op de rivier geboden. In het plangebied bieden de Ooststraat en de Badhuisstraat zicht op de rivier. Andere
12
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
belangrijke visuele relaties zijn de verbindingen richting het centrum en de westzijde van de brug. De Westervoortsedijk is de verkeersader (hoofdweg) en de overige ontsluiting gebeurt momenteel via de Badhuisstraat, de Ooststraat en de Nieuwe Kade.
Luchtfoto van het oostelijk centrumgebied (bron: Google Maps) 2.3.2
Transformatie Oostelijk Centrumgebied
Het plangebied is onderdeel van het scharnierpunt tussen de stad en het industriegebied van Arnhemse Broek en maakt onderdeel uit van het oostelijke centrumgebied, ook wel het Havenmeesterskwartier genoemd. Hier vindt momenteel een transformatie plaats van (voormalige) bedrijfs- en industriefuncties naar een nieuw en onderscheidend verblijfsgebied met wonen, werken en voorzieningen. Door dit transformatieproces ter plaatse van onder meer ontwikkelingen als Fluvium en Havenmeesterskwartier zal het aanzicht van de oever van de Rijn de komende jaren veranderen. Het voormalige fabriekscomplex beslaat vrijwel het gehele terrein tussen de Westervoortsedijk, Ooststraat, Badhuisstraat en Nieuwe Kade. Uitzondering is de hoekkavel Badhuisstraat/Nieuwe Kade, waar een winkel voor kunstenaarsbenodigdheden is gevestigd. Deze hoekkavel is in particulier eigendom maar is wel meegenomen in onderhavig plangebied. Vanuit verschillende plekken in de stad is de schoorsteen van het fabriekscomplex een in het oog springend element. Dit geldt ook voor de gevel aan de Westervoortsedijk, waar lange tijd de melkflessen nog zichtbaar waren achter de hoge ramen: beelden die horen bij de culturele geschiedenis van Arnhem. Beelden die ook voor bewoners en bezoekers een bijdrage leveren aan de oriëntatie in de stad.
Elders in de stad zijn vergelijkbare oriëntatieplekken zoals de Rijnoever, de Rijnbruggen, de stationsomgeving, het Musis Sacrum en de omgeving van het gemeentehuis. 2.3.3
Kwaliteiten van de locatie
Vanuit het zuiden heeft de locatie naast de John Frostbrug een markante ligging op de grens van de binnenstad. Vanaf de zuidoever van de Rijn, maar ook rijdend langs de kade, trekt de locatie met de fabrieksschoorsteen de aandacht. Het zicht op de Rijn en het uitzicht op de binnenstad met de Eusebiuskerk geeft de locatie bijzondere woonkwaliteiten. De kwaliteit van de locatie als ontmoetingsplek en woongebied wordt eveneens bepaald door een goede inpassing in de stadsstructuur. Bijzonder aan de locatie zijn de verschillende sferen aan de randen. Voor een duidelijke structuur is de continuïteit van de rooilijnen en een herkenbaar profiel aan de Nieuwe Kade en Westervoortsedijk belangrijk. Opgave voor het profiel aan de Ooststraat, in het verlengde van de singel, is de aansluiting bij de rooilijn en de hoogte van het stadskantoor. Als accent en verbijzondering van het gebied kunnen "Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
13
Chw Cobercokwartier
incidenteel hoogte accenten een plek in het plangebied krijgen. Deze accenten moeten passen bij de schaal en het stadsbeeld van Arnhem.
Vogelvlucht Cobercoterrein 2008 2.3.4
Bestaand gebouwencomplex
Met de doorstart na de oorlog en de opeenvolgende uitbreidingen symboliseert het huidige fabriekscomplex de wederopbouwperiode en de periode van modernisering en schaalvergroting met als markant eindpunt de sluiting van de fabriek. De Arnhemmers zijn meegegroeid met de ontwikkeling van de zuivelfabriek en in hun geheugen is de locatie synoniem met de zuivelproductie. Dit wordt nog eens versterkt door de karakteristieke gevel aan de Westervoortsedijk, met de beeldsculpturen en een duidelijk herkenbare ritmiek. Het fabriekscomplex is het resultaat van een reeks bedrijfseconomische beslissingen. Als het productieproces een vergroting van de installatie vereiste, werd ter plekke een stukje aangebouwd zonder rekening te houden met een stedenbouwkundig concept. Het complex reageert daardoor niet op de omgeving en heeft er geen directe relaties mee. Met uitzondering van de schoorsteen domineert het ook niet in het stadsbeeld. Dit zorgt ervoor dat het een in zichzelf gekeerd complex is. Een deel van het complex is inmiddels gesloopt. De opgave is om bij de herontwikkeling op deze bijzondere locatie de geschiedenis door te laten klinken en te zoeken naar de culturele en ruimtelijke meerwaarde van de bestaande gebouwen. Waar het huidige complex zich stedenbouwkundig weinig aantrekt van de omgeving kan het nieuwe complex zich rekenschap geven van de historie en de betekenis van de plek.
Dit is een kans om tegelijkertijd een nieuwe identiteit te vestigen en een nieuwe betekenis te geven aan deze historisch beladen plek De cultuurhistorische waarde van de plek en enkele gebouwen is aanleiding geweest voor het plan De Melkfabriek, dat aan de basis ligt van dit bestemmingsplan. Hoewel een deel van de bebouwing inmiddels is gesloopt, blijven de gebouwen aan de Westervoortsedijk en de schoorsteen staan. 14
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Oude entree van de fabriek
2.4
Verkeer en parkeren
Het Arnhems wegennet is ingedeeld in gebiedsontsluitingswegen (verkeersaders), verblijfsgebieden en industrieterreinen. De gebiedsontsluitingswegen vormen de hoofdwegenstructuur waarover het lokale en regionale verkeer wordt afgewikkeld. Hier geldt voor de verkeersdoorstroming van gemotoriseerd verkeer een maximale snelheid van 50 km/u of 70 km/u. De 'ingesloten' woongebieden zijn verblijfsgebieden, veelal woongebieden. Hier geldt voor de verkeersveiligheid en een goede woonomgeving een maximale snelheid van 30 km/u voor gemotoriseerd verkeer. Het plangebied ligt nabij het centrum van Arnhem. Direct ten noorden langs het plangebied ligt de Westervoortsedijk. De hoofdrijbaan van deze gebiedsontsluitingsweg (verkeersader) verbindt het centrum met grotere bedrijventerreinen in het oosten van Arnhem. Ook is deze verkeersader de verbinding met het regionale hoofdwegennet door de aansluiting op de Pleijroute en verder op de rijksweg A12 (Velperbroek). Ten westen van, maar niet direct grenzend aan het plangebied ligt de Nijmeegseweg (John Frostbrug). Deze gebiedsontsluitingsweg verbindt Arnhem-Centrum met Arnhem-Zuid en vormt in het verlengde ervan de route naar Nijmegen. Deze verkeersaders behoren tot de drukkere wegen binnen de bebouwde kom van Arnhem. Gebiedsontsluitingswegen hebben bij voorkeur vrijliggende fietsvoorzieningen en trottoirs.
Dit is ook het geval bij de Westervoortsedijk, waar fietspaden door groenstroken gescheiden zijn van de rijbaan voor gemotoriseerd verkeer. Ook zijn er soms parallelwegen waarover het fietsverkeer wordt geleid en waarlangs parkeergelegenheid is. De parallelwegen behoren tot een verblijfsgebied. De overige wegen en straten rondom het plangebied worden in de komende jaren veelal als woonstraten ingericht. Het gaat dan om direct aanliggende straten van het plangebied Badhuisstraat (oostzijde), Nieuwe Kade (zuidzijde) en de Westervoortsedijk (noordzijde). De transformatie van deze straten vindt plaats als onderdeel van de ontwikkelingen in en om het plangebied. Deze straten krijgen dan de status van verblijfsgebied (30 km/uur-zone). In een verblijfsgebied maken gemotoriseerd verkeer en (brom)fietsers gebruik van dezelfde rijbaan. Soms worden trottoirs met groenstroken van de rijbaan gescheiden of er ligt een trottoir langs de rijbaan. Waar mogelijk bevinden zich langs de rijbaan parkeervakken. Buiten deze parkeervakken mag niet worden
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
15
Chw Cobercokwartier
geparkeerd; het gehele plangebied valt binnen een grotere parkeerverbodszone. Het vergunninghoudersgebied beperkt zich momenteel tot het gebied ten noorden van de Westervoortsesijk. Dit gebied wordt bij realisatie van de nieuwbouw uitgebreid met onderhavig plangebied.
2.5
Monumenten en archeologie
Met de ligging aan de Rijn wordt het plangebied gerekend tot het Oost-Nederlandse rivierengebied. Voorlopers van Rijn en Maas zetten hier gedurende de IJstijd grindrijk sediment af. In het Holoceen (10.000 jaar geleden-heden) wordt het afzettingsmilieu rustiger doordat rivieren minder sediment vanuit het achterland te verwerken kregen. In het plangebied ontstaat door opslibbend zand op de oevers van de rivier een hoger gelegen oeverwal. Meer noordelijk wordt klei afgezet en ontstaat een komgebied. Dit gebied valt samen met de wijk Het Broek. Op de oeverwallen is prehistorische bewoning en bewoning uit de Romeinse tijd mogelijk. De hogere ligging van de gronden bood bescherming tegen hoog water en de textuur van de bodem leende zich voor landbouw. Elders in Arnhem zijn veel voorbeelden bekend van pre- en protohistorische bewoning op oeverwallen. In de middeleeuwen en nieuwere tijd had het plangebied meer het karakter van een uiterwaarden-gebied en kende het een extensief gebruik in de vorm van hooi- en weiland. De klei van de komgronden werd gebruikt voor de fabricage van baksteen en dakpannen. Oostelijk van het plangebied gaat deze productie terug tot de 14e eeuw. In de late middeleeuwen stroomde de Rijn vanuit het zuidoosten in de richting van Arnhem en bereikte de stad bij Het Broek, om daarna in westelijke richting met een bocht van Arnhem af te stromen.
Na 1530 werd de Rijn in opdracht van de hertog langs de stad geleid. Noordelijk van het plangebied, aan de Westervoortsedijk, werd in 1867 de gasfabriek in bedrijf genomen. Zuidelijk van de Westervoortsedijk en in de omgeving van het plangebied, bevonden zich toen een molen en ijzergieterij. Delen van Het Broek ontwikkelden zich van uiterwaard tot industriegebied. De industrie in het plangebied kenmerkte zich aan het begin van de 19e eeuw door de gemeentelijke elektriciteitscentrale en houtzagerij. Een tekening van gebouwen van gemeentewerken uit 1918 toont ook voor het plangebied de functie industrie. Opvallend zijn de noodwoningen voor Belgische vluchtelingen van de Eerste Wereldoorlog. Met het oog op de industrie is het plangebied opgehoogd. Op het voormalig Cobercoterrein zijn ophogingen van gemiddeld 1,80 m aanwezig. Archeologisch onderzoek aan de Lage Kade toonde de aanwezigheid van een stort aan met vondstmateriaal uit 1880-1920. De melkfabriek met het entreegebouw zijn aangewezen als beschermenswaardig (potentieel) monument. Vanwege de cultuurhistorische betekenis zijn deze objecten (de oude melkfabriek incl. schoorsteen en het entreegebouw) in dit bestemmingsplan aangeduid als 'cultuurhistorisch waardevol'. Na herbestemming van het Cobercokwartier zal een procedure worden opgestart om de panden aan te wijzen als gemeentelijk monument.
Er heeft archeologisch onderzoek in het plangebied plaatsgevonden: een proefsleuvenonderzoek in 2018 en een opgraving ter hoogte van de houdzaagmolen met bijbehorende gebouwen in 2019. Aan de uitwerking en rapportage van de opgraving wordt nu gewerkt. Op grond van het proefsleuvenonderzoek kan een deel van het plangebied worden vrijgegeven. Hier is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk en geldt geen dubbelbestemming 'Waarde Archeologie'. Het betreffende gebied is in relatie tot het proefsleuvenonderzoek aangeduid als 'deelgebied 3', zie de afbeelding hieronder.
16
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Deelgebieden archeologie
2.6
Water
Het plangebied ligt tussen een oude polderkade, de Westervoortsedijk en de waterkering. Door deze oude kade, in feite een lange veerstoep, is het gebied qua ondergrond afgesneden van het terrein ten noordoosten van de Westervoortsedijk. Het maaiveld van het plangebied ligt op ongeveer 14 meter + N.A.P. In het plangebied is zelf geen oppervlaktewater aanwezig. Net buiten de plangrens stroomt de Neder-Rijn. De zuidwestelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de Rijnkade. Ten zuiden hiervan bevindt zich de waterkering van de Neder-Rijn. De waterkering is te herkennen als muurtje op de Nieuwe Kade. Het eigendom en de verantwoordelijkheid van de waterkering ligt bij het waterschap Rijn en IJssel. De Lage Kade (buiten het plangebied) vormt geen onderdeel van de waterkering zelf, maar is wel van groot belang bij voor de stabiliteit van de waterkering. Ten behoeve van de waterkering is een beschermingszone aangewezen, bestaande uit een kernzone en een binnenbeschermingszone. De diepere grondwaterstroming binnen het plangebied is noord-zuid gericht; van de Veluwe in de richting van de Betuwe. Uit oudere onderzoeken blijkt de bodemopbouw te bestaan uit een opgebrachte zandlaag op een kleiondergrond. Dit past in de historische context van het plangebied als uiterwaarde.
Van de actuele grondwaterstanden is weinig bekend, maar uit metingen blijkt dat er grondwaterstanden van ongeveer 5,5 meter beneden maaiveld voorkomen. Dit komt overeen met de hoogte van het diepere grondwater afkomstig van de Veluwe en houdt in dat binnen het plangebied geen grote afwijkende grondwaterstanden voorkomen. Gezien de ligging en de ervaringen elders in de stad, mag verwacht worden dat de rivierwaterstanden een (groot) effect hebben op tijdelijke grondwaterstanden in het plangebied. Afvalwatersysteem Van oudsher is het gebied gemengd gerioleerd. Huishoudelijk afvalwater en hemelwater van particulier terrein worden gezamenlijk door één buis afgevoerd. Tijdens de afgelopen decennia zijn in de Westervoortsedijk en de Nieuwe Kade hemelwaterriolen aangelegd. Daarmee zijn deze straten afgekoppeld van het gemengde stelsel. Het is echter zeer de vraag of de afvoer van hemelwater van de "Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
17
Chw Cobercokwartier
aanliggende bebouwing ook is meegenomen. Het plangebied bevindt zich vlakbij het belangrijkste rioolgemaal van Arnhem-Noord; het Rijngemaal. Door die ligging zijn de rioolleidingen in veel gevallen ook behoorlijk in omvang en belangrijk. Zo ook het riool in de Badhuisstraat. Dit is een transportriool vanuit Het Broek richting het gemaal. In de Nieuwe Kade ligt een persleiding van het waterschap die het ingezamelde water vanuit het Rijngemaal verpompt naar de waterzuivering in Duiven. In het rioolsysteem zijn veiligheidskleppen ingebouwd, de zogenaamde overstorten. In het verlengde van de Badhuisstraat is zo'n overstort gesitueerd.
18
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Hoofdstuk 3 3.1
Wettelijk- en beleidskader
Inleiding
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en waar nodig doorvertaald op de verbeelding en in de regels.
3.2
Ruimtelijk beleid
3.2.1
Rijksbeleid
3.2.1.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050, brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Het Rijk wil sturen op en richting geven aan nationale belangen. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 3.2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast.
De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 lid 2 Bro vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen.
Het voornemen raakt dan ook geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. In paragraaf 5.2 wordt de ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hier wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de ladder.
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
19
Chw Cobercokwartier
3.2.2
Provinciaal beleid
3.2.2.1 Omgevingsvisieen OmgevingsverordeningGelderland De Omgevingsverordening Gelderland is voor het laatst geactualiseerd op 31 maart 2021 en de geconsolideerde versie is in werking getreden op 31 maart 2021. Op het moment van schrijven ligt het Actualisatieplan 8 Omgevingsverordening als ontwerp ter inzage. De Omgevingsverordening bevat algemene regels en specifieke aanwijzingen waaraan gemeenten moeten voldoen om daarmee de provinciale belangen veilig te stellen. De gemeentelijke bestemmingsplannen moeten met de Omgevingsverordening in overeenstemming worden gebracht. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is vastgesteld op 19 december 2018. Het vertrekpunt bij het maken van de Omgevingsvisie is de maatschappelijke opgaven die in gesprekken met overheden, organisaties en particulieren zijn benoemd. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat centraal in de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'. Met behulp van de volgende ambities wordt er richting gegeven aan energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat: 1. Energietransitie: van fossiel naar duurzaam 2. Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer 3. Circulaire economie: sluiten van kringlopen 4. Biodiversiteit: werken met de natuur 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden 6.
Vestigingsklimaat: een krachtige duurzame topregio 7. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Toetsing De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied voorziet in het realiseren van een gemengd stedelijk programma op het voormalige Cobercoterrein. Eén van de functies is wonen, waarbij het gaat om diverse woningtypen: een mix van koop en huur, zowel grondgebonden als gestapeld. De appartementen zijn vooral geschikt voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens; de grondgebonden woningen zijn onder meer geschikt voor gezinnen. Met name de appartementen zijn zeer geschikt voor ouderen. Hiermee kan het plan een bijdrage leveren aan het realiseren van voldoende woonruimte voor ouderen in Arnhem. De inrichting van de openbare ruimtes hebben een groen karakter en zijn ingericht ten behoeve van langzaam verkeer. Dit levert een prettige leefomgeving op buurtniveau op die sociaal en duurzaam is. Het plan draagt bij aan een dynamisch, divers en duurzame woon- en leefomgeving. Daarnaast wordt ook bijgedragen aan de ambities voor energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie. Cobercokwartier wordt een groen, duurzaam en klimaatadaptief gebied. Groen en water zitten in het DNA van het plan. De openbare ruimte wordt groen ingericht, zowel de pleinen als de binnenstraten.
Een uitgebreid groenplan met ook ruimte voor groen op de daken draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit in de stad en biedt nestgelegenheid voor vogels en insecten. Daarnaast worden tuinen in de volle grond aangelegd en is aan de voorkant van de woningen ruimte voor geveltuinen. Door gescheiden afvoer van afval- en hemelwater wordt de druk op het riool verlaagd. Door water te laten infiltreren, lokaal te bergen en (zichtbaar) af te voeren maken we Coberco 'rainproof '. Hemelwater kan bovendien hergebruikt worden voor irrigatie, om kostbaar drinkwater te besparen. De zichtbaarheid van hemelwaterafvoer op maaiveldniveau draagt bij aan bewustwording en beleving van circulaire principes. Het hergebruik van bestaande gebouwen past bij de ambitie voor circulariteit. Bovendien geeft het bestaande industrieel erfgoed identiteit aan de plek. In de Omgevingsverordening is het plangebied aangewezen als 'Intrekgebied'. Hiervoor geldt dat een bestemmingsplan binnen een intrekgebied de winning van fossiele energie niet mogelijk maakt. Onderhavig plan maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het provinciale beleid.
20
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
3.2.3
Gemeentelijk beleid
3.2.3.1 StructuurvisieArnhem 2020-2040 Het gebruik van de ruimte in een stad verandert voortdurend. De gemeentelijke structuurvisie is een belangrijk kader voor het beoordelen en entameren van ruimtelijke initiatieven en plannen in de stad. In december 2012 is de Structuurvisie Arnhem 2020 met doorkijk 2040 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Arnhem heeft inmiddels een voorontwerp Omgevingsvisie opgesteld. De omgevingsvisie gaat over de toekomst en de leefomgeving van Arnhem. De omgevingsvisie geeft een beeld van Arnhem in 2040. In 2040 wil de gemeente een groene, vitale stad zijn met ruimte voor meer inwoners en bedrijvigheid. Omdat de omgevingsvisie ten tijde van schrijven nog in de voorontwerpfase is wordt voor dit plan getoetst aan de Structuurvisie Arnhem 2020-2040. De structuurvisie benoemt de belangrijkste principes voor het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief van de stad en geeft een uitwerking van dit perspectief zowel naar een aantal thema's als naar gebieden in de stad, de zogenaamde 'koersgebieden'. In voorliggend geval is het thema 'Wonen' uit de structuurvisie van belang: Nederland krijgt in de toekomst te maken met twee belangrijke demografische ontwikkelingen die met elkaar samenhangen: vergrijzing en bevolkingskrimp. Demografische ontwikkelingen treden niet overal in gelijke mate op.
De regionale verschillen in bevolkingsopbouw zullen binnen Nederland groter worden. In Arnhem is voor de komende periode nog groei voorzien. De gemeentelijke bevolkingsprognoses en de meest recente regionale woningmarktanalyse van Companen (2016) laten het volgende beeld zien. Voor de periode tot circa 2030 is sprake van een behoefte aan bruto 5.800 nieuw te bouwen woningen, inclusief vervanging en sloop. De feitelijke realisatie in de komende jaren hangt af van de afzetkansen op de markt. Vanaf 2030 is de verwachting dat de groei zal afvlakken. De afnemende groei vindt plaats vanaf 2035. Nieuwbouwprogramma's zullen dan vooral bestaan uit vervangende nieuwbouw. Dit zijn geen harde getallen. Het geeft de verwachting weer naar huidige inzichten met een inschatting van het bouwvolume dat gedurende deze periode afgezet kan worden op de Arnhemse woningmarkt. Er zal regelmatig worden herijkt. Het plangebied valt binnen het koersgebied 'Oostelijk Centrum Gebied'. Over dit koersgebied staat: "Het gebied maakt een transformatie door van een grotendeels verlaten bedrijventerrein naar een nieuw en onderscheidend verblijfsgebied met wonen, werken en voorzieningen. Het wordt een overgangsgebied tussen de binnenstad en het bedrijventerreinencomplex aan de oostkant.
Streefbeeld is een creatief woon/werkmilieu in een nieuw levendig stedelijk gebied, dat inspeelt op de industriële historie van de plek. Tot 2020 is een woonprogramma voorzien van circa 2.350 woningen. Hierbij worden combinaties nagestreefd met lichte, kleinschalige bedrijfsruimten voor met name creatieve beroepen en initiatieven in de zakelijke dienstverlening. Het transformatieproces van het Oostelijk Centrum Gebied strekt zich uit over een langere periode, waarbij na 2020 de herontwikkeling in beeld komt van de locatie busremise en de noordzijde aan de Boulevard Heuvelink." Toetsing Het plangebied wordt niet specifiek genoemd in de structuurvisie. Wel wordt ten aanzien van het oostelijke centrumgebied aangegeven dat op basis van de verschillen in leefstijlen invulling moet worden gegeven aan specifieke behoeftes aan woningen, woonwerkmilieus, woonomgeving en voorzieningen. Op deze manier wordt invulling gegeven aan het motto 'heterogene wijken en homogene buurten'. Daarnaast wordt aangegeven dat renovatie van bestaande gebouwen de voorkeur heeft boven sloop en nieuwbouw. Daarnaast wordt aangegeven dat functiewijziging naar wonen via verbouw en omvorming van niet courante panden nog te weinig voor komt. Juist hier liggen kansen om bijzondere woonmilieus en woonvormen al dan niet gecombineerd met andere functies aan de stad toe te voegen.
Met voorliggend initiatief is deels sprake van omvorming van een bestaand pand en deels van nieuwbouw. Met de herontwikkeling van deze inbreidingslocatie krijgt het vervallen voormalige Cobercoterrein een nieuwe functie en kan de bestaande fabriek als cultureel erfgoed worden behouden. Het woningbouwprogramma voorziet in het realiseren van diverse woningtypen. Er is hiermee sprake van een kwaliteitsimpuls in het plangebied en haar omgeving. Het initiatief is in overeenstemming met de Structuurvisie Arnhem 2020-2040.
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
21
Chw Cobercokwartier
3.3
Woonbeleid
3.3.1
De Arnhemse Woonprincipes
De Arnhemse woonprincipes 2025 (vastgesteld in 2015) vormen de koers die ervoor moet zorgen dat Arnhem ook in de toekomst een aantrekkelijke woonstad blijft. De onderstaande vier pijlers vormen de hoofddoelen van de Arnhemse Woonprincipes: 1. Duurzaam betaalbaar; hierbij zorgen we dat er voor elk inkomen voldoende passende sociale en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarbij sturen we niet alleen op aantallen, maar streven we ook naar een goede prijskwaliteit en op de duurzaamheid van woningen in de nieuwbouw en in de bestaande woningvoorraad. 2. Levensloopgeschikt wonen; door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden in Arnhem. 3. Aantrekkelijke woonstad; Arnhem heeft door zijn centrale ligging een bijzondere ruimtelijke en groene kwaliteit. Met de binnenstad, de Rijn en stadsparken in combinatie met wonen, leren, werken en verblijven maakt het de stad vitaler. Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar ook meer studenten en midden en hoge inkomens aan zich binden door het bieden van aantrekkelijke, levendige of bijzondere woonmilieus. 4.
Wijken met identiteit; Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare identiteit die recht doet aan de beleving van haar inwoners. Met deze variëteit wil de stad inzetten op een duurzame woon- en leefomgeving waar bewoners trots zijn op hun wijk, waar ze zich thuis en ook zelf verantwoordelijk voor voelen. Dat palet van eigen identiteit en karakters van wijken draagt bij aan de aantrekkingskracht van Arnhem als woonstad Wonen, Welzijn en Zorg Er ligt op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg een stevige fysieke huisvestingsopgave. Door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen preventief aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden We faciliteren het (langer) zelfstandig wonen, door in de directe of nabije woonomgeving mogelijkheden te scheppen dat arrangementen van (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen kunnen worden geboden. Toetsing Onderhavig plan sluit aan bij de woonprincipes van de gemeente Arnhem. De behoefte is nader uitgewerkt in paragraaf 5.2. De ontwikkeling is in lijn met het Plan van aanpak Woningbouwontwikkeling. 3.3.2
Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering
De afgelopen jaren worden Arnhemse woningen in toenemende mate gesplitst of verkamerd. Splitsingen en verkamering zijn van wezenlijke waarde voor Arnhem, omdat ze voorzien in een bepaalde woonvraag. Ze kunnen echter ook negatieve effecten met zich meebrengen. De afgelopen jaren lijken deze negatieve effecten steeds nadrukkelijker naar voren te komen en groeit de wens om hier meer op te kunnen sturen. Het beleid op gebied van woningsplitsing is in 2018 geëvalueerd. Uit deze evaluatie is gebleken dat het voormalige beleid op het gebied van splitsing en verkamering niet goed functioneerde. Op 17 juni 2020 is het 'Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering' vastgesteld. In het plan van aanpak is een marsroute bepaald om de geconstateerde problematiek aan te pakken. Eén van de acties uit het plan van aanpak is het opstellen van een facetplan dat specifiek ziet op woningsplitsing en verkamering. Het doel van het facetbestemmingsplan is het reguleren van het splitsen en verkameren van woningen in heel Arnhem. Op 28 oktober 2020 is het facetplan woningsplitsing en verkamering door de gemeenteraad van Arnhem vastgesteld. Het facetplan geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Arnhem. Een facetplan is een bestemmingsplan dat juridisch bindende regels aan vigerende bestemmingsplannen toevoegt.
Door middel van het facetplan zijn aan alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Arnhem, waar wonen 22
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
wordt toegestaan, een regel ten aanzien van woningsplitsing en verkamering toegevoegd. Toetsing Op basis van het Facetplan woningsplitsing en verkamering is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders de volgende activiteiten uit te voeren: a. het splitsen van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere zelfstandige woningen; b. het verkameren van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan (vanaf drie onzelfstandige wooneenheden); tenzij het een bestaande situatie betreft. Met onderhavig plan is geen sprake van het splitsen van een gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere zelfstandige woningen of het verkameren van een gebouw waar wonen is toegestaan. Wel worden met onderhavig plan wooneenheden gerealiseerd in het bestaande gebouw van de melkfabriek, dit betreft een nieuwe situatie die in onderhavig plan is meegenomen. Er is daarmee geen sprake van woningsplitsing. Geconcludeerd wordt dat het Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering geen belemmering vormt voor onderhavige ontwikkeling. 3.3.3
Plan van aanpak woningbouwontwikkeling
Om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er meer woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen en voor alle doelgroepen: aantrekkelijke levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, sociale woningbouw in goedkoop en betaalbare segment, de middenhuurcategorie en het hogere segment. Het vergt een inspanning van de gemeente om samen met de ontwikkelaars en corporaties te zorgen voor een evenwichtig aanbod dat enerzijds aansluit bij de woningbehoefte de komende jaren en anderzijds aansluit bij het streefbeleid en de gewenste ruimtelijke kwaliteiten uit de omgevingsvisie. In november 2019 is het regionale woningbehoefteonderzoek Arnhem Nijmegen opgeleverd. Dit onderzoek geeft een actueel beeld van het functioneren van de woningmarkt. De in het woningbehoefteonderzoek beschreven (mis)matches op de woningmarkt zijn niet 1-op-1 te vertalen naar een woningbouwprogramma. Dit vraagt om keuzes, op welke vraag wil je je richten als gemeente? En deze keuzes hebben betekenis voor het te realiseren programma. Met het woningbehoefteonderzoek als basis komen is de gemeente tot een plan van aanpak gekomen voor de Arnhemse woningbouwontwikkeling voor de komende jaren (18 december 2019). De belangrijkste conclusie uit het woningbehoefte onderzoek zijn: 1.
Tempoversnelling in productie: De woningbehoefte is dermate groot dat tempoversnelling in productie nodig is. 2. Waarderen woonmilieus: Binnen de woonmilieus ligt er een gevarieerde opgave naar marktsegmenten, van stedelijk wonen tot wonen in een groene omgeving, van hoogbouw tot eengezinswoning. 3. Mismatch in vraag en aanbod: Op de regionale woningmarkt is er een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit is het gevolg van de groeiende aantal kleine huishoudens. 4. Instrumentarium nodig bij oplossen deel mismatch: Bij een deel van de geconstateerde mismatches zullen marktpartijen en consumenten ervoor zorgen dat deze opgelost worden. Dat is niet bij alle segmenten even makkelijk. Bij sociale huur, middenhuur, goedkope koop en bijzondere woonvormen is inzet van aanvullend instrumentarium nodig om realisatie te borgen. 5. Inzet bestaand bezit: Meer dan 90% van de woningen van 2030 staat er nu al. Het is waardevol te onderzoeken waar extra inzet wenselijk is om deze woningvoorraad te verbeteren op het gebied van verduurzaming, kwaliteitsverbetering, sociale veiligheid en leefbaarheid in de wijken. 6. Buy-to-let: Aankoop van goedkope koopwoningen door (particuliere) beleggers om te verhuren (Buy-to-let) vergroot het tekort in de goedkope koop. Mensen zoeken dan noodgedwongen een woning in de middenhuur. Arnhem heeft een woningbehoeftetoevoeging van ruim 7000 woningen tot 2030.
Tot 2028 staan 7235 woningen in de harde en zachte plancapaciteit ingepland. Ervaring leert dat plannen regelmatig niet doorgaan of op zich laten wachten. Doorprogrammeren is daarom nodig om uiteindelijk op de gerealiseerde aantallen uit te komen. De woningbehoefte tot 2025 is bovendien dermate groot dat "Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
23
Chw Cobercokwartier
tempoversnelling in productie nodig is. Het zwaartepunt voor de korte termijn (tot 2025) ligt op het zorgen van voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Tot 2025 moeten er 5100 woningen worden toegevoegd. Toetsing Met onderhavig plan wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte van de gemeente Arnhem. De behoefte is nader uitgewerkt in paragraaf 5.2. De ontwikkeling is in lijn met het Plan van aanpak Woningbouwontwikkeling. 3.3.4
Woondeal regio Arnhem-Nijmegen
De Woondeal regio Arnhem - Nijmegen (2020) is een samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave in de Groene Metropoolregio Arnhem - Nijmegen. Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld met als doel het functioneren van de woningmarkt in de regio Arnhem-Nijmegen structureel te verbeteren, de bouwproductie met oog voor circulariteit en duurzaamheid op niveau te brengen en de leefbaarheid te vergroten. Hiertoe leggen het Rijk, de provincie en de regio hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij wederzijds de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig partnerschap tussen regio, provincie en Rijk, in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners. In deel 1 van de Woondeal zijn, onder de noemer Kernafspraken, deze afspraken als volgt geordend: 1. Woningbouwopgave en versnelling 2. Betaalbaarheid 3. Groen en circulair 4. Leefbaarheid 5. Verstedelijking en gebiedsontwikkeling 6. Specifieke doelgroepen en overige thema’s In deel 2 zijn de afspraken opgenomen over de uitvoering van de woondeal en de samenwerking. Toetsing Tot 2025 is een minimale bouwproductie benodigd van 15.000 nieuwe woningen. De ambitie is echter tot een versnelling van 20.000 woningen te komen.
Dat betekent een gemiddelde bouwproductie van 4.000 woningen per jaar tot 2025. De beoogde woningbouwontwikkeling op de inbreidingslocatie Cobercokwartier draagt bij aan de regionale woningbouwopgave. Bovenop het tekort is er in het segment van betaalbare woningen ook sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod, vooral in de verhouding tussen eengezinswoningen (overschot) en woningen voor kleinere huishoudens (tekort). Onderhavig plan voorziet onder andere in woningen voor kleinere huishoudens, waaronder appartementen, studio's en loftwoningen. Het plan geeft daarmee invulling aan de toenemende vraag naar woningen voor kleinere huishoudens. In het plan is extra aandacht besteed aan het vormgeven van een circulaire en groene leefomgeving en klimaatadaptief bouwen. De ontwikkeling maakt gebruik van bestaande gebouwen, mobiliteit wordt deels collectief en verduurzaamd, groen krijgt ruimte op zowel maaiveld als op daken en wordt divers van type en structuur zodat de sociaaleconomische waarde ervan versterkt wordt. Met de ontwikkeling van Cobercokwartier wordt aangesloten bij verschillende kernafspraken uit de Woondeal. De ontwikkeling is niet in strijd met de Woondeal regio Arnhem - Nijmegen.
3.4
Welstandsbeleid
3.4.1
Welstandsnota Arnhem 2015
Op 13 juli 2015 heeft de gemeenteraad van Arnhem de Welstandsnota Arnhem 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden. De gemeente wil dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid passen in hun omgeving. De bestaande stad is dus het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn verder in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Het Cobercoterrein valt in het gebied met een lichte welstandstoets. 24
"Chw Cobercokwartier" (vastgesteld)
Chw Cobercokwartier
Uitsnede kaart Welstandsnota (bron: Welstandsnota Arnhem 2015) Gebied met lichte welstandstoets In gebieden die zich kenmerken door samenhang in het straatbeeld – bijvoorbeeld door een eenheid in dakvormen, architectuur of materiaalgebruik – blijven we erop toezien dat dit eigen karakter bewaard blijft. Welstandsregels voor dit niveau zijn beperkt en gaan alleen over het gevelbeeld en de daken die vanaf de straat zichtbaar zijn. Voor de achterkanten van gebouwen gelden geen regels, die zijn dus welstandsvrij. De regels zijn bedoeld om de kenmerken van het gevelbeeld in relatie tot het openbaar gebied op hoofdlijnen in stand te houden. Toetsing Ten behoeve van de realisatie van onderhavig plan is een Kaderstellend Masterplan (Bijlage 1) opgesteld, waarin onder meer eisen zijn opgenomen ten aanzien van de beoogde beeldkwaliteit van zowel de toekomstige bebouwing als openbare ruimte. Immers ziet de Welstandnota op de bestaande inrichting, waardoor deze niet voldoende als toetsingskader kan dienen. Het Kaderstellend Masterplan (KMP) is geaccordeerd door het gemeentelijke Q-team. Het Kaderstellend Masterplan is enkel een toetsingskader wat betreft de beeldkwaliteiteisen. Op basis van dit toetsingskader is het plan uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan (Bijlage 2) en er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 3).
Het stedenbouwkundig plan is op 11 maart 2021 getoetst door het Q-team. Ten opzichte van het KMP zijn er in het stedenbouwkundig plan enkele ondergeschikte wijzigingen toegepast. De afwijkingen op het KMP zijn akkoord bevonden en het Q-team heeft goedkeuring gegeven op het stedenbouwkundig plan.