Bijlage 1 - Tekst

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie (waardevol gebied)' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat: a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

Artikel 12 12.1

Waterstaat - Waterkering

Bestemmingsomschrijving

De als 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden, zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een waterkering en de daarvoor benodigde voorzieningen.

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

37

Chw Cobercokwartier 2022

12.2

Bouwregels

Op deze gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen, uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de waterkering. 12.3

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn door middel van een omgevingsvergunning bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 12.2, met inachtneming van de volgende regels: a. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen; b. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

38

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

Chw Cobercokwartier 2022

Hoofdstuk 3 Artikel 13

Hogere waarden wet Geluidhinder Hogere waarden nieuwe woningen

a. Met het vaststellen van het voorliggende bestemmingsplan worden, gebruikmakend van artikel 7c, lid 9 van het Besluit uitvoering crisis en herstelwet, ter plaatse van de volgende op de plankaart aangegeven deelgebieden de daarbij aangegeven hogere waarden ingevolge de Wet geluidhinder vastgesteld: Deelgebied Vast te stellen Vast te stellen Vast te stellen Toegepaste Gevel hogere hogere hogere aftrek in dB geluidbelasting geluidbelasting geluidbelasting (art. 110g afkomstig van afkomstig van afkomstig van Wgh) Eusebiussingel/or Nijmeegseweg Westervoortsedi anjewachtstraat jk 1 53 dB 54 dB, 55 dB en 49 dB 5 Zie onderstaande 59 dB afbeeldingen 2 52 dB 5 Zie onderstaannde afbeeldingen 3 49 db, 50 dB 49 dB 5 Zie onderstaande afbeeldingen 4 50 dB 56 dB, 57 dB 5 Zie onderstaande en 63 dB afbeeldingen 5 57 dB 54 dB, 55 dB, 58 56 dB, 58 dB 5 Zie onderstaande dB en 62 dB afbeeldingen 6 -

Geluidbelasting op gevels van Eusebiussingel en Oranjewachtstraat

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

39

Chw Cobercokwartier 2022

Geluidbelasting op gevels van Nijmeegseweg

Geluidbelasting op gevels van Westervoortsedijk b. de hogere waarden zoals bepaald onder sub a zijn van toepassing voor: 1. deelgebied 1 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'; 2. deelgebied 2 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'; 3. deelgebied 3 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3'; 4. deelgebied 4 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4';

40

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

Chw Cobercokwartier 2022

5. deelgebied 5 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 5': c. de hogere waarden zoals bepaald onder a zijn toelaatbaar mits: 1. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe gevel; 2. voor een geluidbelaste woning sprake is van minimaal één geluidluwe (gezamenlijke) buitenruimte.

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

41

Chw Cobercokwartier 2022

Hoofdstuk 4

Algemene regels

Artikel 14

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 15

Algemene gebruiksregels

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan: a. het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning; b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen; c. het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de in de geldende Arnhemse beleidsregels voor parkeren opgenomen normen.

Artikel 16 16.1

Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

a. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de minimum bouwhoogte, maximum bouwhoogte, het maximum oppervlak, de maximum inhoud en de maximum aantallen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten en aantallen; b. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van: 1. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voor zover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³; 2. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter; 3. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie: a. voor zover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter; voor zover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximum bouwhoogte; 4. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder. c. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1,5 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits: 1. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en 2.

de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad. 16.2

Afwegingskader

De in lid 16.1 genoemde omgevingsvergunningen worden slechts verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie; c. de verkeerssituatie; d. de sociale veiligheid; e. de milieusituatie; f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; g. de belangen zoals genoemd in de artikelen 4 tot en met 8 (dubbelbestemmingen); h. cultuurhistorische waarde.

42

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

Chw Cobercokwartier 2022

Artikel 17 17.1

Overige regels

Parkeren

17.1.1 Omgevingsvergunning a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken - waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd - daartoe aanleiding geeft, moet, voor wat betreft de toename in de parkeer-of stallingsbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden; b. de onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's; c.

aan het bepaalde onder a wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de parkeernormen conform onderstaande tabel: Functie parkeerkeer-p per laatsen Woningen 1 woning Commercieel 3 100 m² Horeca 3 100 m² Werken 2 100 m² 17.1.2 Laden en lossen Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. 17.1.3 specifieke gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken waarbij niet in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor het genoemde in lid 17.1.1. 17.1.4 Awijkingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 17.1.1 en 17.1.2: a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of; b. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

17.1.5 Voorwaarden voor afwijken Afwijken van de regels, als bedoeld in de leden 17.1.1 en 17.1.2 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. de parkeersituatie in de openbare ruimte; b. de woon- en leefsituatie. 17.2

Woningsplitsing en verkamering

17.2.1 Omgevingsvergunningwoningsplitsing en verkamering Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik) de volgende activiteiten uit te voeren: a. het splitsen van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere "Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

43

Chw Cobercokwartier 2022

zelfstandige woningen; b. het verkameren van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan (vanaf drie onzelfstandige wooneenheden); tenzij het een bestaande situatie betreft. 17.2.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplichthospes/hospita Het onder lid 17.2.1 onder b, vervatte verbod geldt niet wanneer sprake is van het verkameren door een hospes/hospita. 17.2.3 Voorwaarden woningsplitsing a. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 17.2.1, onder a, verlenen indien: 1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m², en; 2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 50 m², en; 3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m² per woning en; 4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte. 17.2.4 Voorwaarden verkamering a. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 17.2.1, onder b, verlenen indien: 1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m², en; 2. het gebouw niet opgedeeld wordt in meer dan één onzelfstandige wooneenheid per 18 m² gebruiksoppervlakte; en; 3.

het verkamerde gebouw minimaal beschikt over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 3 m² ten behoeve van de stalling van fietsen, afvalcontainer(s) of afvalzakken. Vanaf 4 onzelfstandige wooneenheden geldt als aanvullende eis dat 1m² bergingsruimte per wooneenheid wordt toegevoegd. b. De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 17.2.1, onder b, wordt in ieder geval niet verleend indien: 1. sprake is van verkameren met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers; of 2. zich door het verkameren een niet-verkamerd gebouw wordt ingesloten door legale kamergewijze bewoning van gebouwen aan dezelfde straat; of 3. indien een bijgebouw in gebruik wordt genomen als onzelfstandige wooneenheid. 17.2.5 Strijdig gebruik kamergewijze bewoning Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan: a. het bewonen, of laten bewonen, van een kamergewijze bewoning door meer dan één persoon per 18m² gebruiksoppervlakte; b. het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning; c. het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning.

44

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

Chw Cobercokwartier 2022

Hoofdstuk 5 Artikel 18 18.1

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

18.1.1 Overgangsbepaling Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 18.1.2 Afwijken Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 18.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 18.1.1 met maximaal 10%. 18.1.3 Uitzondering op het overgangsrechtbouwwerken Het bepaalde in lid 18.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 18.2

Overgangsrecht gebruik

18.2.1 Overgangsbepaling Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 18.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 18.2.1 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 18.2.3 Verbod hervatten strijdig gebruik Indien het gebruik, bedoeld in lid 18.2.1 na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 18.2.4 Uitzondering op het overgangsrechtgebruik Het bepaalde in lid 18.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 19

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Chw Cobercokwartier 2022'.

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

45

Chw Cobercokwartier 2022

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan, Studioninedots en DELVA Landscape Architects, 03-05-2021

48

"Chw Cobercokwartier 2022" (vastgesteld)

COBERCOKWARTIER BEELDKWALITEITSPLAN 03.05.2021

INHOUD Leeswijzer p.3 Introductie p.4

WAAR BOUWEN WE OP VOORT? p.6 De identiteit van het Cobercokwartier p.6

WAT VOEGEN WE TOE? p.8 Van voormalige Melkfabriek .... p.8 .... naar fabrieksensemble p.9 Fabrieksensemble omringd door nieuwbouwplots waardoor twee belangrijke paleten ontstaan p.10 Het fabrieksensemble p.12 Nieuwbouwplots p.13

KLEUR EN MATERIAALGEBRUIK p.14 Palet fabrieksensemble p.14 Palet nieuwbouwplots p.15

BEELDKWALITEIT FABRIEKSENSEMBLE p.17 Waardering voor- en herbestemming van het erfgoed p.18 Het fabrieksensemble als centrale pit in het plan p.18 Nieuw voegt een nieuwe laag in het gebied toe p.18 Het totaal van het ensemble p.19 Toolbox configuratie oude sferen en en objecten p.20 Nieuwe configuraties p.22

BEELDKWALITEIT NIEUWBOUWPLOTS p.25 Een diversiteit van korrels p.26 Architectonische uitstraling p.30 Algemene principes p.32 Entrees, plinten en margezones p.34 Buitenruimtes p.36 Erfafscheidingen p.38 Daken p.38 Parkeren, bergingen en installaties p.40 Detaillering p.42

2

LEESWIJZER Het Beeldkwaliteitsplan Cobercokwartier geeft de randvoorwaarden voor de architectonische uitwerking van de gebouwen in de stedenbouwkundige verkaveling van het Cobercokwartier. Hierin is gezocht naar aansluiting op de beeldkwaliteit van Het Nieuwe Kadekwartier, zoals vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie Centrum Oost, alsmede de ontwerpprincipes van architect Feenstra ten aanzien van het erfgoed. Veel beelden in dit beeldkwaliteitsplan dienen gelezen te worden als de ambitie van de ontwerpende partijen en de ontwikkelaar. Het uitwerken van ontwerpvoorstellen wordt gedaan in nadere afstemming met de gemeente Arnhem.

3

INTRODUCTIE Het Cobercokwartier is stedenbouwkundig een divers gebied. Voor de gebouwen geldt dat ze in eenheid met elkaar ontworpen dienen te worden. Het Beeldkwaliteitsplan Cobercokwartier geeft de randvoorwaarden om dat voor elkaar te krijgen. Daarbij is gezocht naar aansluiting op de beeldkwaliteit van Het Nieuwe Kadekwartier, zoals vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie Centrum Oost, alsmede de ontwerpprincipes van architect Feenstra ten aanzien van het erfgoed. Veel beelden in dit beeldkwaliteitsplan dienen gelezen te worden als de ambitie van de ontwerpende partijen en de ontwikkelaar. Het uitwerken van ontwerpvoorstellen wordt gedaan in nadere afstemming met de gemeente Arnhem.

4

KUNST & GROEN KUNST &KUNST GROEN&

GROEN

13

13

Ruimte voor kunst - prikkelende omgevingen - groen

5

WAAR BOUWEN WE OP VOORT? DE IDENTITEIT VAN DE OUDE FABRIEK Erfgoed maakt integraal onderdeel uit van de ruimtelijke ontwikkeling van het Cobercokwartier. Daarbij gaat het niet alleen om de fysieke structuren. Niet alleen de oude fabrieksgebouwen voorzien het plangebied van een historische context, inspiratie en richting, maar ook de immateriële verhalen en waarden van de gebouwen en van het gebied. Daarnaast kunnen de ontwerpprincipes van architect Feenstra nog steeds van inspiratie zijn voor de stedenbouwkundige en architectonische opzet van het toekomstige gebied. Het fabrieksensemble heeft typische kenmerken van de shake-hands architectuur uit de wederopbouwtijd. Het voortbouwen op industrieel erfgoed hebben we gevat in drie (ontwerp)criteria: 1. Focus op materiële en immateriële aspecten: (a) Wat je ziet en ervaart, uitstraling en functies.

(b) Wat er gebeurde, fabrieksproces en verhalen. Beide, in samenhang, zijn van belang geweest bij de vorming en betekenis van de gebouwstructuur, de relicten en configuratie. 2. Het bestaande niet conserveren, maar continueren. Vanuit het DNA van de fabriek wordt bij elke ontwikkeling in elk tijdsvak een nieuwe laag aan het ensemble toegevoegd. Een laag waarbij niet per se het contrast wordt gezocht, maar waarbij het utilitaire karakter als uitgangspunt wordt genomen. 3. Herbestemmen is meer dan het opnieuw benutten van gebouwen of gebieden, het is vooral ook het doorgeven van verhalen. Zowel ruimtelijk als programmatisch dient het erfgoed en haar vroegere gebruik voelbaar te zijn.

Praktisch en functioneel materiaalgebruik

Objecten en relicten

Hygiënische materialen

Stalen machinerie en glans van instrumenten

Karakter van het lab, met transparante binnenwanden

6 INTERIEUR VAN DE FABRIEK

Sheddaken met glas zorgt voor lichtinval

Stalen vensters

Omlijsting van raaminvulling van voordeuren en entrees

Betonskelet met invulling van gele baksteen Sheddaken met glas zorgt voor lichtinval

Repetitie en alzijdige gevels

Kalkstenen reliëfs verlevendigen gevel Westervoortsedijk

Grid Functionele eenheden zijn leesbaar aan de buitenzijde

Technisch en functioneel verhouding open/gesloten

EXTERIEUR VAN DE FABRIEK

Verschillende negge dieptes, terugliggend metselwerk

7

WAT VOEGEN WE TOE? VAN VOORMALIGE MELKFABRIEK .... De voormalige melkfabriek vormt de basis voor de herontwikkeling van het Cobercoterrein. De fabriek kan worden gezien als boodschapper uit het verleden, en markeert een belangrijk moment in de geschiedenis van de zuivelindustrie in de regio Arnhem. Het centrale gedeelte van het complex is behouden gebleven en bestaat uit de spoel- en flessenloods, de Vulhal, roomafdeling, laboratorium en het ketelhuis met schoorsteen. Ook het entreegebouw, de oorspronkelijk hoofdentree van de kantoren, is behouden gebleven. Belangrijke kernwaarden van de cultuurhistorie staan centraal bij de herontwikkeling. In het Stedenbouwkundig Plan staan deze uitgebreider omschreven: 1. Productiesysteem - geen gebouw maar een systeem 2. Erfgoed als hart en hart voor het erfgoed 3. Besloten versus open 4. Mix van warm en stoer 5. De coöperatie als gemeenschapsvormer

8

.... NAAR FABRIEKSENSEMBLE De voormalige melkfabriek wordt een fabrieksensemble. Aspecten die hierin belangrijk zijn: 1. Voortbouwen op de historisch steeds zakelijker wordende zuivelfabriekarchitectuur: form follows function 2. Het complex vormt een ensemble, waarbij de toevoegingen de oudbouw zowel respecteren als ook aanvullen: een nieuwe laag met eigen kenmerken. 3. Kopgebouw als stedenbouwkundig signaal 4. De nieuwe vulhal als katalysator van het Cobercokwartier 5. Oude sferen en objecten vertellen het fabrieksverhaal en worden opnieuw geactiveerd in het vernieuwde fabrieksensemble 6. Nieuwbouw met een stoer, industrieel karakter als decor rondom het fabrieksensemble

KOPGEBOUW DE NIEUWE VULHAL

COR

RID

OR

MET

LIC

HTS

TRA

AT

LOFTWONINGEN

9

FABRIEKSENSEMBLE OMRINGD DOOR NIEUWBOUWPLOTS WAARDOOR TWEE BELANGRIJKE PALETTEN ONTSTAAN De architectuur van het Cobercokwartier bestaat uit twee belangrijke paletten: 1. Het fabrieksensemble 2. Nieuwbouwplots De paletten zijn duidelijk onderscheidend van elkaar. Hierdoor blijft de identiteit van de fabrieksgebouwen behouden en wordt deze verstrekt. Het onderscheid wordt gemaakt door gebruik van de volgende parameters. Deze worden op de volgende pagina’s nader toegelicht met beelden: • Massa en constructie • Techniek • Maat en schaal • Kleur- en materiaalgebruik Het fabriekensemble De oude fabriek, het Kopgebouw de nieuwe Vulhal en de loftwoningen vormen samen als geheel de pit van het fabrieksensemble. Met dit ensemble klinken de sfeer, identiteit en schaal van de industriële omgeving door in het gebied, zowel in de stedenbouwkundige opzet als in de architectuur en de openbare ruimte. De bestaande industriële gebouwen en elementen (zoals de schoorsteen/pijp, buizen, ramen etc.) worden zoveel mogelijk met respect ingepast en uitgelicht in

10

het palet van het fabrieksensemble. De architectuur bestaat uit een duidelijk leesbare en zichtbare constructie. Gebouwen hebben een industriële en functionele schaal. Dit komt tot uitdrukking in grote gevelvlakken en benadrukking van de horizontaliteit van de massa van de fabrieksgebouwen. Technische relicten zijn zichtbaar in de gevel en binnenin het gebouw, en toevoegingen voegen een nieuwe laag toe aan het fabrieksensemble. Materialen en kleuren zijn stoer, robuust en puur. Toevoegingen aan de fabriek (de nieuwe vulhal, loftwoningen en het kopgebouw) gaan onderdeel uitmaken van het fabrieksensemble, en zullen in relatie tot- en in samenhang met elkaar, worden vormgegeven. Nieuwbouwplots In tegenstelling tot het fabrieksensemble bestaat de architectuur van de nieuwbouwplots uit korrels van kleinere schaal. Deze zijn duidelijk individueel afleesbaar. Gebouwen zijn in vergelijk met het fabrieksensemble meer verticaal en bestaan elk uit een duidelijke massa. De architectuur is monolithisch en techniek wordt zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst. Per gebouw wordt één hoofdmateriaal gebruikt. Er is sprake van genuanceerd kleurverschil tussen de gebouwen. Het kleurpalet bestaat uit warme kleuren.

Het fabrieksensemble Nieuwbouwplots

1. Het fabrieksensemble

2. Nieuwbouwplots

11

HET FABRIEKSENSEMBLE LEESBARE CONSTRUCTIE • • • •

Constructie zichtbaar; leesbare constructie gevelinvullingen binnen een gevelgrid. Alle (nieuwe) gebouwen van het fabrieksensemble volgen de orthogonale richting van het grid in de plattegrond. Verhoudingen van gevelopeningen zijn altijd vierkant of horizontaal. Diepte en reliëf in de gevel worden gebruikt om de constructie te laten zien. Dit kan in de architectuur, het materiaalgebruik en/of in de positie van de rooilijn tot uitdrukking komen.

FUNCTIONALITEIT EN TECHNIEKEN MOGEN ZICHTBAAR ZIJN •

•

• •

Functionaliteit, technieken en productie mogen zichtbaar zijn (binnen of buiten): installaties, pijpen, leidingwerk. Maar ook de functionele gebouweenheden die duidelijk leesbaar zijn in de buitenschil, middels gevelindelingen, dakhoogten en vensterafmetingen. Technieken gaan ook over een zekere verfijning en nauwkeurige detailering. Denk bijvoorbeeld aan de bouwtechniek, en de positie van ramen en licht waar dit nodig is. ‘Form follows function’. Moderne materialen en constructiewijzen ten dienste van functionaliteit. Nieuwe toevoegingen voegen een nieuwe laag toe aan het fabrieksensemble en voegen zich naar het functionele karakter van de fabriek.

Leesbare constructie

Functionaliteit en technieken mogen zichtbaar zijn

INDUSTRIËLE SCHAAL • • •

Gebouwen met een grote korrel. De fabriek heeft in relatie tot de rest van het Cobercokwartier een omvangrijke schaal. Blokken hebben een industriële schaal, met een zekere overmaat.

Industriële schaal

TOEPASSING VAN MEERDERE MATERIALEN IS IN HET FABRIEKSENSEMBLE MOGELIJK •

12

•

Per oud of nieuw gebouwdeel van de fabriek kunnen meerdere materialen worden gebruikt. De verschillende onderdelen van het fabrieksensemble mogen elk een eigen identiteit hebben.

Een eigen identiteit per onderdeel

NIEUWBOUWPLOTS MASSA • • •

Niet de constructie, maar de massa voert de boventoon. Geponste gaten in een meer monolithisch volume in plaats van een structuur. Geen orthogonale structuur in de stedenbouw; een minder afleesbare structuur of geen afleesbare structuur. Verhoudingen van gevelopeningen verticaal of uit het grid geplaatst.

Massa

TECHNIEK GEÏNTEGREERD • • •

Techniek wordt zoveel mogelijk weggewerkt, bijvoorbeeld zonnepanelen die zorgvuldig in het dakvlak worden geïntegreerd. Meer (woon)sfeer, karakter, minder functioneel, meer sculpturaal, met ornament, meer nadruk op de esthetiek. Zichtbare woonfunctie. Techniek geïntegreerd

KLEINSCHALIGE KORREL • • •

Gebouwen bestaan uit kleinere, middelgrote korrels. Menselijke maat. Korrels zijn leesbaar. Kleinschalig, zichtbare korrels

EÉN HOOFDMATERIAAL PER GEBOUW • •

Per gebouw één hoofdmateriaal. Genuanceerd onderscheid in kleur- en materiaalgebruik tussen de gebouwen.

Eén hoofdmateriaal per gebouw

13

KLEUR EN MATERIAALGEBRUIK PALET FABRIEKSENSEMBLE

Leesbare structuur

Voor het fabrieksensemble is een combinatie van materialen mogelijk, gekozen vanuit het DNA van de plek. Er zijn materialen in de oude fabriek aanwezig en de nieuwbouw (kopgebouw, nieuwe vulhal) sluit hier in kleur en materiaal op aan. De volgende kenmerken zijn van belang: • • • • • • • •

Combinatie van materialen De toegepaste hoofdmaterialen zijn gekozen vanuit het DNA van de plek. Materialen sluiten aan bij het stoere en robuuste industriële karakter van het gebied: baksteen, staal, beton en translucente invullingen. Per gebouw kunnen meerdere materialen worden gebruikt. Kleur: zandkleurig metselwerk, koele kleuren variërend van wit, lichtgrijs tot donkergrijs. Harde materialen, zoals beton, staal, aluminium, tegeltjes, stalen kaders als kozijnen. Pure en rauwe materialen, ongekleurd. Spiegelende en glanzende materialen die refereren aan de machinerie van de fabrieksgebouwen. Er wordt een nauwkeurige afweging gemaakt tussen materialen die in het interieur van de fabriek thuis horen en materialen die in het exterieur toegepast kunnen worden.

Tegeltjes melkfabriek

Bestaande gevel Westervoortsedijk

FAMILIE VAN TOEVOEGINGEN MATERIALITEIT

MATERIALITEIT

FAMILIE VAN TOEVOEGINGEN

•

14

Bestaande schoorsteen

Oude Coberco lockers

PALET NIEUWBOUWPLOTS Voor de nieuwbouwplots wordt gekozen voor een kleur- en materiaalpalet dat een contrast vormt met het fabrieksensemble. In tegenstelling tot het fabrieksensemble met haar grote gebouwschaal en meerdere materialen per gebouw, is de nieuwbouw kleiner van korrel, met slechts één hoofdmateriaal per gebouw. Kenmerken die van belang zijn voor het materiaal- en kleurgebruik van de nieuwbouwplots: • • •

•

•

Eén hoofdmateriaal per gebouw. Genuanceerd onderscheid in kleur- en materiaalgebruik tussen de gebouwen. Kleur: Een warm kleurenpalet met lichte en donkere kleuren. Hoofdzakelijk rood- en bruintinten. Groene kleuren kunnen incidenteel worden gebruikt. Harde en zachte materialen: Stoere materialen zoals metselwerk voeren de boventoon, antraciet houten gevels en deels groene (natuur) gevels komen sporadisch voor. Het gebruik van circulaire materialen wordt aangemoedigd. Hout als dominant gevelmateriaal wordt slechts bij hoge uitzondering toegestaan, enkel in een behandelde en verduurzaamde soort.

SPECIALS NIEUWBOUWPLOTS Het Cobercokwartier wordt gekenmerkt door het oude fabrieksgebouw, dat als sfeerdrager midden in het plangebied ligt. De nieuwbouw die tegen de oude fabriek wordt gebouwd en hiermee samen het fabrieksensemble vormt, leent zijn identiteit aan de fabriek. Om deze identiteit verder te benutten en de boventoon te laten voeren, kunnen verspreid door het plan een aantal gebouwen binnen de nieuwbouwplots aangewezen worden die het kleurpalet van de fabriek mogen gebruiken. Hierbij kan gedacht worden aan de kleur van de bestaande gevel aan de Westervoortsedijk, maar dan toegepast in een ander materiaal aan de Rijnkade.

15

16

BEELDKWALITEIT FABRIEKSENSEMBLE

17

BEELDKWALITEIT FABRIEKSENSEMBLE WAARDERING VOOR EN HERBESTEMMING VAN HET ERFGOED

groot mogelijk publiek opengesteld. De schoorsteen vormt een baken in de stad en in het kwartier. Zichtlijnen vanuit de belangrijkste zijden van het gebied focussen de aandacht op dit bijzondere relict.

De bestaande gebouwen zullen zoveel mogelijk in ere worden hersteld, zodat ze geschikt zijn voor herbestemming. Het gaat hierbij om het combineren van een gebouw met potentiële gebruikers. Er wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de plek die het inneemt in haar omgeving. Verder verval van de fabriek wordt voorkomen, de haalbaarheid van herbestemming wordt verder uitgewerkt, de fabriek gerestaureerd en er wordt een bestemming gezocht die zorgt voor een vitaal gebruik.

HET FABRIEKSENSEMBLE ALS CENTRALE PIT IN HET PLAN Het Kopgebouw, de Melkfabriek, de nieuwe Vulhal en de loftwoningen vormen samen het nieuwe fabrieksensemble. We bouwen voort op het industriële karakter. Door de fabriek in te vullen met nieuwe aansprekende publieke functies wordt zij voor een zo

NIEUW VOEGT EEN NIEUWE LAAG TOE IN HET GEBIED De nieuwe toevoegingen worden met respect voor de bestaande architectuur zo zorgvuldig mogelijk ingepast. Nieuwe toevoegen voegen een nieuwe hedendaagse laag toe aan het fabrieksensemble. Het fabrieksensemble wordt zodoende een collage vol ontdekkingen, met een rijkheid aan onderdelen. Indien nieuwe aan- of opbouwen een wezenlijke impact hebben op het bestaande, zoals het Kopgebouw en de nieuwe Vulhal, dan dient voortgebouwd te worden op de gelaagdheid van het gebied en de bestaande gebouwen. Om iets nieuws toe te voegen moet je terug naar het DNA van de plek. De buitenen binnenzijde van het erfgoed vertellen samen het verhaal. Er wordt zorgvuldig omgegaan met de huidige industriële uitstraling en het bestaande karakter wordt versterkt. Met bestaande logica realiseren we nieuwe

OUDE FABRIEK KOPGEBOUW

NIEUWE VULHAL

LOFTWONINGEN

Het fabrieksensemble Nieuwbouwplots

18

toevoegingen. Daar waar de originele gevel te veel is aangetast of ontbreekt kan een invulling met contrasterende architectuur en een zekere mate van abstractie worden toegepast. Op deze manier kan aan de oude industriële verhaallijn een nieuw hoofdstuk gegeven worden.

HET TOTAAL VAN HET ENSEMBLE Het fabrieksensemble vormt in totaal een eenheid, één geheel als middelpunt van het Cobercokwartier. Wel kan binnen dit ensemble een genuanceerd verschil ontstaan, op basis van ‘form follows function’, het principe dat als basis gold voor het ontstaan van de fabriek. Elk gebouw binnen het ensemble krijgt een eigen functie binnen het systeem van de fabriek. Binnen een fabriekspalet kunnen ze elk een genuanceerd onderscheid maken binnen het geheel. Elk onderdeel vertegenwoordigt een eigen functie, en heeft een afzonderlijk leesbare uitstaling. Hierbij is het zaak genuanceerd te werk te gaan, zodat ook de eenheid van het ensemble leesbaar blijft. Toevoegingen aan het fabriekensemble voegen een nieuwe laag toe en hebben elk hun eigen identiteit. Fondazione Prada, OMA

19

TOOLBOX CONFIGURATIE OUDE SFEREN EN OBJECTEN Oude sferen en objecten worden tot nieuwe combinaties geconfigureerd middels deze ingrediënten toolbox De beeldkwaliteit van het nieuwe fabrieksensemble is geïnspireerd op de bestaande architectuur en bijbehorende sferen van de fabrieksgebouwen. Oude relicten en objecten vertellen over het vroegere gebruik van de fabriek en de bijbehorende sfeer. Deze worden voorzien van een nieuwe betekenis in het vernieuwde fabrieksensemble. De nieuwe onderdelen krijgen een vertaling in eigen architectuur en sfeer. De ingrediënten om oude sferen en objecten te configureren tot nieuwe combinaties zijn: • Stoere constructie: zware en lichte structuren van beton en staal. • Hygiënische sfeer: het steriele karakter van de melkfabriek. • Translucide en dichte (gevel)vlakken: Onthulling, spel tussen binnen en buiten. • Stalen machinerie en glans van instrumenten. • Inzet van objecten en relicten. Een nieuwe configuratie van bestaande en nieuwe onderdelen zal leiden tot een ontwerp van het fabrieksensemble. Er wordt een nauwkeurige afweging gemaakt tussen sferen en objecten die in het interieur van de fabriek thuis horen en sferen die in het exterieur toegepast kunnen worden. De verschillende sferen en ingrediënten kunnen hierbij in hiërarchie worden geplaatst.

Het ene gebouw ontleent zijn identiteit aan de stoere constructies, het andere gebouw aan translucide materialen en nieuwe relicten. Zo geven de verschillende onderdelen van het fabrieksensemble elk gebouw een eigen identiteit. Elk gebouw wordt daardoor specifiek. De nieuwe Melkfabriek met de Nieuwe Vulhal en het kopgebouw wordt hiermee een gebouw om te gaan ontdekken.

20

ZWAAR/DICHT 1.STOERE CONSTRUCTIE

2.HYGIËNISCHE SFEER

3.TRANSLUCIDE EN DICHTE (GEVEL)VLAKKEN

4. STALEN MACHINERIE EN GLANS VAN INSTRUMENTEN

5.OBJECTEN EN REFLICTEN

LICHT/OPEN

21

NIEUWE CONFIGURATIES Oude en nieuwe sferen en objecten worden opnieuw geconfigureerd De sfeer is die van een te ontdekken wereld, binnen een samenhangend ensemble

“We maken een fabrieksensemble met aan weerzijden van de fabriek een toevoeging: het Kopgebouw als stedenbouwkundig signaal van het Cobercokwartier en de nieuwe Vulhal als katalysator in het hart van het gebied.” Studioninedots

22

“Oude fabrieksverhalen worden stapsgewijs onthuld. Je ziet van buitenaf nooit direct wat er in de Melkfabriek gebeurt, maar je wordt er wel naartoe getrokken. Een rijkheid aan oude en nieuwe onderdelen en sferen maakt nieuwsgierig naar de oude fabrieksverhalen, maar vooral ook naar de nieuwe processen die in deze tijd in de fabriek plaatsvinden.” Studioninedots

23

24

BEELDKWALITEIT NIEUWBOUWPLOTS

25

BEELDKWALITEIT NIEUWBOUWPLOTS EEN DIVERSITEIT VAN KORRELS Nieuwbouw als decor rondom het fabrieksensemble De nieuwbouw is zo geplooid dat er zichtassen ontstaan naar het fabrieksensemble. Dat zorgt ervoor dat het fabrieksensemble het middelpunt vormt van het Cobercokwartier. Verschillende korrels en gebouwtypes De architectuur voor de nieuwbouwplots bestaat uit verschillende korrels en gebouwtypes. Voor de ontwikkeling van het Cobercokwartier wordt het Cityplot concept van Studioninedots gehanteerd. Volgens dit principe wordt een flexibel stuk stad ontwikkeld, vanuit de doelstelling dat ingespeeld kan worden op toekomstige ontwikkelingen en behoeften. Door het toepassen van een diversiteit aan korrels is het mogelijk functies en indelingen mettertijd te veranderen. Beukmaten worden zo gekozen dat een woonfunctie kan worden getransformeerd naar bijvoorbeeld een commerciële functie. Korrels variëren in grootte, hoogte en breedte en herbergen

verschillende functies. Stedenbouwkundig kenmerkt het concept zich door een constante afwisseling/ spreiding van korrels. Geen ritme in terugkeer van korrelmaat en type bouwblok Elke korrel is individueel herkenbaar in het gevelbeeld. Dit betekent echter niet per se dat het contrast wordt opgezocht. De verschillende korrels worden binnen de algemeen geldende beeldkwaliteitseisen gerealiseerd en vertonen ten opzichte van elkaar een genuanceerd verschil.

Het fabrieksensemble Nieuwbouwplots

Dit schema betreft een mogelijke spreiding van de diverse korrels. Daadwerklijke positie, grootte en vorm van de korrels zal op een later moment worden vastgesteld (binnen de kaders van het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitsplan).

26

1. Klein appartementenblok

2. Groot appartementenblok

Middelgrote korrels vormgegeven als één gebouw. De appartementenblokken liggen verspreid door het gebied als hoekblokken van de plots. Alzijdige materialisatie en overhoekse kwaliteit.

De appartementenblokken liggen verspreid door het gebied als hoekblokken van de plots. Appartementenblokken hebben een alzijdige materialisatie en overhoekse kwaliteit. Bij twee hoofdvolumes heeft ieder volume een eigen materialisatie en gevelritmiek.

27

28

3. Rijtje

4. Hoekwoningen

Een rijtje bestaat uit twee tot vijf grondgebonden woningen. De woningen zijn afzonderlijk herkenbaar aan één duidelijk zichtbare repetitie. Er kan gekozen worden voor kappen en platte daken. In geval van een kap staat deze altijd haaks op de straatgevel. De bovenste laag van het rijtje doet mee in de afzonderlijke ritmiek van de woningen. Dakterrassen voor- of achter, uitbouwen en een zolderkamer bepalen mede de architectuur.

Op de hoeken van de plots worden woningen gerealiseerd met een overhoekse kwaliteit. Gevelritmiek wordt alzijdig doorgezet en gesloten gevelvlakken worden voorkomen. Achterkantsituaties mogen niet voorkomen. Eventuele bergingen en tuinafscheidingen worden mee ontworpen.

5. Hoogte accenten Op vijf plekken, verspreid door het gebied, ligt een hoogteaccent. De hoogteaccenten doen in massa mee aan het silhouet van het plan, samen met de schoorsteen en (de toren van) het stadskantoor. Ze liggen naast de kleinere korrels in het plangebied. Met het eventueel toepassen van setbacks kunnen vanuit de hoogte passende schaalsprongen naar de naastgelegen korrels, straten en pleinen worden gemaakt. Feit is wel dat bewust wordt gekozen voor het naast elkaar positioneren van grote en kleine korrels, zodat de diverse doelgroepen leesbaar worden in het plan. Hoogteaccenten zijn altijd heldere massa’s die op de grond staan.

29

ARCHITECTONISCHE UITSTRALING De gebouwen zijn alzijdig ontworpen, de gevelopbouw is consequent en goed van verhoudingen. De architectuur is tijdloos, niet nostalgisch, circulair, innovatief, stoer en robuust. De architectuur sluit aan bij het industriële karakter van het gebied, en heeft een moderne uitstraling en detaillering. De gebouwen hebben grote gevelopeningen, spannende composities, transparante plinten, minimale dakranden en verholen goten. Grove kozijnprofielen worden vermeden.

Robuustheid van de gevel kan worden verkregen middels bijvoorbeeld diepe negges, terugliggende raamof deuropeningen en loggia’s. De schaduwwerking geeft ritme en perspectief. De robuustheid van de vormgeving, materialen en detaillering moet tegelijkertijd niet leiden tot zwaarmoedige sombere gesloten straatwanden.

1 materiaal

NIET: • klassieke uitstraling en detailering • kleine gevelopeningen • andere materialisatie plint • uitstekende goot • accenturering dakrand • gesloten plint • grove kozijnprofielen

30

WEL: • moderne uitstraling en detailering • grote gevelopeningen • spannende compositie • streven naar 1 materiaal of 1 kleur voor zowel gevel als kap • alzijdige materialisering • verholen goot • minimale dakrand • vlakke dakpannen • transparante plint • Geen grove detailering van kozijnprofielen

1 materiaal

1 materiaal

NIET: • klassieke uitstraling en detailering • kleine gevelopeningen • andere gevel en materialisatie plint • andere materialisatie achtergevel • uitstekende goot • utistekende dakrand • kroonlijsten

WEL: • moderne uitstraling en detailering • grote gevelopeningen • neutraal gevelritme of spannende compositie • 1 materiaal voor gevel • alzijdige materialisering • verholen goot • minimale dakrand • transparante plint

31

ALGEMENE PRINCIPES Heldere alzijdige massa met ponsingen Niet de constructie maar de massa voert de boventoon. Gebouwen staan pandsgewijs ‘op de grond’, hebben een heldere stevige massa en bestaan uit meer monolithische volumes. Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven in dezelfde architectuur. De massa maakt een duidelijke landing op de grond. Openingen zijn vormgegeven als geponste gaten. Verhoudingen van gevelopeningen zijn verticaal of vierkant, en/of uit het grid geplaatst. Gevelopeningen kunnen verschillende groottes hebben. Hierin wordt de balans gezocht tussen repetitie en dynamiek in de gevelritmiek. Uitkragingen zijn in vorm en uitstraling onderschikt aan de hoofdmassa.

32

Zichtbare korrels en afzonderlijk afleesbare gebouwen Het gebied bestaat uit diverse korrels, die zichtbaar en afzonderlijk leesbaar zijn. Er zijn kleine, middelgrote en grote korrels. Van allemaal is een menselijke maat afleesbaar. Afzonderlijke korrels zijn duidelijk leesbaar en zichtbaar in de gevel.

Techniek wordt geïntegreerd

Eén hoofdmateriaal per gebouw

Techniek mag de monolithische kwaliteit van de gebouwen niet verstoren. De esthetiek en gladheid van de gevels staat voorop. Techniek wordt zoveel mogelijk weggewerkt of zorgvuldig geïntegreerd. Installaties zoals zonnepanelen zijn niet zichtbaar vanaf de straat, bijvoorbeeld vanwege een toepassing van een hogere dakrand of een integratie in het dakvlak. Tegelijkertijd mag een minimale detaillering niet leiden tot te vlakke architectuur, maar zal een zekere dynamiek het gevelbeeld verrijken.

Per gebouw wordt één hoofdmateriaal gebruikt. Hierbij vindt genuanceerd onderscheid plaatst in kleur- en materiaalgebruik tussen de gebouwen onderling.

Installaties zoals bijvoorbeeld zonnepanelen zijn niet zichtbaar vanaf de straat.

33

ENTREES, PLINTEN EN MARGEZONES Entrees en plinten

Margezones

Transparantie in de plint is vereist, zodat een levendig straatbeeld ontstaat. In het gehele plangebied geldt een (wenselijke) minimale vrije hoogte 3,5 meter op de begane grond. Als woningen grenzen aan een halfverdiepte parkeerbak wordt gestimuleerd om hier ook op in te spelen bij de indeling van het bouwvolume. De begane grond ligt maximaal circa 1,2 meter hoger dan het straatniveau. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een splitlevel, een 4,5 meter hoge eetkeuken aan de straat of een beletage. De bebouwing wordt aan de buitenzijde van de plots ontsloten. De collectieve gebouwen moeten worden voorzien van een uitnodigende entree. De entrees tot de parkeervoorzieningen dienen een volwaardig onderdeel uit te maken van de architectuur van het bouwblok. Entrees worden vormgegeven in de rooilijn, zodat geen sociaal onveilige ruimtes bij de parkeerentrees ontstaan. In het ontwerp wordt rekening gehouden met een opstelplaats voor uitrijdend verkeer en een veilige situatie voor voetgangers en fietsers bij in- en uitrijdende auto’s bij garages.

Standaard voortuinen aan de buitenzijde van de plots worden vervangen door margezones. Dit draagt bij aan het verkrijgen van een levendige plint. Zowel in programma als in de hoogte van de plint is het doel om zoveel mogelijk levendigheid en ‘ogen op straat’ te genereren. Om deze levendigheid aan de straat te verkrijgen, speelt ook het programma een grote rol. Zo zijn de woonruimtes aan de straat gesitueerd, bijvoorbeeld met leefkeukens en werkruimtes. En krijgen appartementengebouwen private woningtoegangen aan de straat. Op deze manier kunnen de margezones toegeëigend worden daar bewoners, waardoor deze zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor ‘hun stoepje’ voor de deur. Daarnaast worden op strategische plekken andere functies dan woonfuncties gepositioneerd. Deze maken meer gebruik van de zone voor het gebouw en zorgen zo voor nog meer levendigheid. Denk bijvoorbeeld aan terrassen. De plint van de bouwblokken heeft een hogere maat, hier geldt een (wenselijke) minimale vrije hoogte van 3,5 meter. Deze margezones liggen door het hele plan, langs de voorgevels van alle bouwblokken.

Voordeuren aan de straat

Bel-etage woningen met trap in margezone richting voordeur

Geen voortuin maar margezones.

interactie binnen-buiten; transparante plinten met gemixte functies

34

Relatie met de openbare ruimte.

450

3000

oriëntatie

parkeren margezone 900

3000 3000

3800 3000

3000

3000

3000 3800

3000

3000

3000 3000

vrije hoogte min. 3500

3800 max. 1200

3800

3000

3000 3000

3000

3000

3000 3000

3000 3000

vrije hoogte min. 3500

3800

3000

vrije hoogte min. 3500

3800

3000

3000 3000

3000

3000 3000

3000

3000

3000

3000

3000 3000 3000 1500

3000 3800 max. 1200

3000 3050

var.

bel-etage

var.

parkeren

3000

3000

750

parkeren margezone 900 var.

3800

3050

vrije hoogte min. 3500

bel-etage

3000

3000

3000

3000

3000

var.

3800

var.

3000

3050 bel-etage

vrije hoogte min. 3500

3800

3000

var.

parkeren

max. 1200

3000

margezone 900

3000

3000

margezone 900

var.

3000

750

var.

3000

vrije hoogte min. 3500

vrije hoogte min. 3500

38001500

max. 1200

3000

3000

900

var.

var.

var.

3000 3050

parkeren margezone 900

3000

3000 3000

bel-etage

var.

var.

35

3000

3000

*schematische weergave van entrees en plinten parkeren

vrije hoogte min. 3500

max. 1200

bel-etage

3800

30003000

var.

3800

var.

vrije hoogte min. 3500

margezone 900

Type: parkeerkelder - bel-etage - laag Kenmerk: oriëntatie op de straat en grote transparantie, maar kleine buffer d.m.v. kleine verhoging

750

3000 3050

vrije hoogte min. 3500

3000 3800

3000 750

bel-etage - splitlevel plint - straatoriëntatie Type: parkeerkelder Kenmerk: oriëntatie op de straat en grote parkeren transparantie

3800

bel-etage

bel-etage

parkeren

margezone 900

var.

var.

3000

var.

3000

3000

var.margezone 900

3000 3000

max. 1200

3000

parkeren

parkeren

var.

oriëntatie

parkeren

var.

bel-etage

3000 3800

3000

bel-etage

bel-etage

margezone 900

900

750

3000

var.

var.

parkeren

Type: grote parkeerkelder - bel-etage parkeren Kermerk: orientatie op parkeren de straat,souterrain maar een buffer bel-etage d.m.v. margezone en verhoging margezone margezone

3800

3000 margezone 900

4500

vrije hoogte min. 3500

parkeren

3800

3000

3000

var.

margezone 900

margezone 900

3000 3000

bel-etage

3000

vrije hoogte min. 3500

3800

3800

var.

bel-etage

bel-etage

souterrain

3000

3000 3000 3000 3000 3000 3800 3800 3000 3000

parkeren

parkeren

var.

parkeren

3000 3000

30003000 3000

3000

3000 3000

3000

vrije hoogte min. 3500

var.

var.

3000

1500

3000 3000

3000

3000 3000

3000 vrije hoogte min. 3500

var.

3000

var.

parkeren

3800

3000

3000 3000 1500 3000 3000

var.

parkeren

Type: parkeerkelder - bel-etage - souterrain Kenmerk: oriëntatie op debel-etage straat, maar een parkeren margezone var. 900 buffer d.m.v. margezone, koekoek en verhoging

vrije hoogte min. 3500

3000

3800

3000

margezone 900

margezone var. 900

3000

3000

oriëntatie

parkeren souterrain

max. 12003000 3800 3800

var.

4500

margezone 900

bel-etage

max. 3000 1200

3000

3000

oriëntatie

margezone 900

bel-etage

var.

3000

4500

3000

var.

parkeren

3000

margezone 900

max. 1200

3000

oriëntatie

var.

3000

3000

margezone 900

3000

4500 3000

3800

vrije hoogte min. 3500

3800 3000

3000

3000

3000

var.

souterrain

Type: bel-etage met terugliggende entree souterrain parkeren Kenmerk: levendige functie op begane grond, transparantie; terugliggende entree vormt margezone 900 var. var. ondergeschikt onderdeel van de gevelarchitectuur 1500

3800

margezone 900

3000

3000

3800

vrije hoogte min. 3500

var.

Type: doorsnede standaard Kenmerk: hoge plint

bel-etage

3000

3000

vrije hoogte min. 3500

max. 12003000 3800

bel-etage

parkeren

3000

var.

3000

3000

3000 3000

3000

3000 3000

margezone 900

3000

3800

3000

vrije hoogte min. 3500

3000

3000 3000 3800

3000

3000

var.

3000

var.

BUITENRUIMTES Bij de grotere korrels, zoals appartementenblokken, hoekblokken en hoogteaccenten, wordt ruimte geboden aan buitenruimtes aan de gevel, zoals balkons of erkers. Buitenruimtes kunnen zowel inpandig als uitpandig zijn. Buitenruimtes worden in relatie met uitzicht en bezonning vormgegeven. Het maken van setbacks is mogelijk.

Optie 1: uitkragende geveldelen zijn in vorm en uitstraling ondergeschikt aan hoofdmassa

Spelregels voor uitkragende geveldelen: •

•

Optie 1: Uitkragende geveldelen zijn in vorm en uitstraling ondergeschikt aan de hoofdmassa en zijn licht en rank vormgeven. Balkons alterneren binnen het gevelvlak. Er wordt gezorgd voor afwisseling, oftewel het vermijden van repeterende balkons.

Uitkragende geveldelen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en zijn licht en rank vormgeven

Oostderdokeiland, Studioninedots

Optie 2: Uitkragende geveldelen zijn integraal onderdeel van de hoofdmassa en vormgeven in hetzelfde materiaal van de gevel. Ze bepalen in hoge mate de architectuur van het bouwblok.

De onderzijde van uitkragende geveldelen dient net zo hoogwaardig afwerkt te worden als de gevel. Op de begane grond zijn geen uitkragingen mogelijk. Ook dienen uitkragende delen rekening te houden met eventuele boomkruinen in de openbare ruimte. Op sommige plekken dient bebouwing rekening te houden met geluid, bijvoorbeeld in geval van glazen erkers of loggia’s. Balkons moeten mogelijk afgeschermd zijn.

Buitenruimtes worden in relatie met uitzicht en bezonning vormgegeven

36

Optie 2: Uitkragende geveldelen integraal onderdeel van hoofdmassa Uitkragingen zijn onderdeel van de hoofdmassa, en bepalen de architectuur van het gebouw

Alzijdig vormgegeven blok, met een genuanceerd onderscheid in gevels, om buitenruimtes op de juiste manier te integreren

Setbacks en dakterrassen zijn mogelijk. Buitenruimtes zijn onderdeel van de massa en kunnen inpandig en uitpandig zijn

Buitenruimtes met een overhoekse kwaliteit

37

ERFAFSCHEIDINGEN

DAKEN

De bebouwing grenst altijd aan de rooilijn. Mocht er toch een erfafscheiding die grenst aan de openbare ruimte nodig blijken te zijn, dan wordt deze vormgegeven in de architectuur van de gevel. Een muur zal met het gebouw worden mee ontworpen. De erfafscheidingen aan de binnenzijde van de plots zijn vrij te bepalen (bijvoorbeeld door de bewoners). Er worden geen schuttingen of tuinmuren met schutting aan de rand van een plot geplaatst.

Het ontwerp van de zogenoemde vijfde gevel is voor het Cobercokwartier belangrijk. Er wordt namelijk vanuit omliggende gebouwen op naastgelegen daken gekeken. Deze dienen dan ook zo veel mogelijk groen te zijn, met een waterbergende functie. Er is een diversiteit aan dakvormen mogelijk. Variërend van platte daken tot kappen. Bij kappen staat de noklijn altijd haaks op de voorgevel van de rooilijn, zodat de schaal van het individuele huis wordt benadrukt. Kopgevels vormen een uitzondering. Voor platte daken zijn drie, eventueel te combineren scenario’s mogelijk: energiedaken met zonnepanelen, groendaken en/of dakterrassen. Een goede regenwaterbuffering is belangrijk. Bij het maken van daktuinen dient rekening te worden gehouden met een hogere vloerdikte. Zonnepalen worden in het dakvlak geïntegreerd of uit het zicht geplaatst. Let op de dakrichting in relatie tot bezonning en het gebruik van PV-panelen.

Groendaken en dakterrassen met waterbuffering

Indien erfafscheidingen voorkomen aan de rand van een plot, dan worden deze mee ontworpen met de architectuur.

Geen schutting of tuinmuur met schutting aan de rand van een plot. Verholen goot en intergrale materialisatie van gevel en dak.

Bouwblokken met gesloten hoeken (afbeelding: ontwerp Palmbout p.80)

38

Energie-en groendak gecombineerd

Goten zijn verholen en de hemelwaterafvoer is onderdeel van de plastiek van de gevel. Goothoogten worden onderling afgestemd om storende verspringen die kleiner zijn dan 25 centimeter te voorkomen. Er wordt gestreefd naar een integrale materialisering van gevel en dak. De detaillering van kappen is modern: geen of minimale en modern vormgegeven uitkragingen van goot of dakrand. De detailering is modern, en in geval van een kap wordt gebruik gemaakt van een vlakke pan. Dakkappellen en dakopbouwen vormen een integraal onderdeel van de architectuur. Indien deze tijdens de bouw niet worden voorzien of als opties worden aangeboden moet hiervoor toch een ontwerp worden gemaakt. Dit ontwerp zal bij latere particuliere bouwaanvragen moeten worden opgelegd.

Stadslandbouw op het dak

Zonnepalen in dakvlak geïntegreerd

39

PARKEREN, BERGINGEN EN INSTALLATIES Fietsparkeren

Parkeren

Op verschillende plekken binnen het plan vindt fietsparkeren plaats. Voor een goede toegankelijkheid van deze parkeerplaatsen voor zowel bewoners als bezoekers moet worden zorggedragen. Het bezoekersparkeren dient daarbij duidelijk zichtbaar en toegankelijk te zijn vanuit de aanrijroutes. Hiervoor worden zij binnen een architectonische opzet ingepast met een aantrekkelijke entree. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een ‘fietshotel’ of ‘fietsenpakhuis’.

Toegangen tot parkeervoorzieningen dienen zo minimaal mogelijk uitgevoerd te worden. Toegangen zijn integraal onderdeel van de architectuur van het bouwblok.

lillestrøm bicycle hotel

Radhaus Erfurt

40

Bergingen

Nutsruimtes

Bergingen mogen niet (of zo min mogelijk) in de voorgevel worden opgenomen, met uitzondering van de hoekblokken. In dat geval worden geen gesloten bergingen op de directe hoeken van de plots geplaatst. Voor grondgebonden woningen kunnen, waar mogelijk, fietsenbergingen op het achterterrein gepositioneerd worden. Deze dienen rekening te houden met rolstoeltoegankelijkheid.

Nutsvoorzieningen en trafo’s dienen te worden ingepast in de bebouwing (nieuwbouw of bestaande bouw). Kleinere schakelkastjes (kleur grijs) worden in de gevels of achter de rooilijn van de bouwblokken geplaatst.

Bergingen in de voorgevel worden zoveel als mogelijk voorkomen

Geen bergingen aan de straat (maar evt. op het achterrein bij grondgebonden woningen)

Nutsvoorzieningen dienen te worden ingepast in de bebouwing

41

DETAILLERING De bouwvolumes van naburige kavels kunnen nogal verschillen in hoogte en diepte. Dit kan betekenen dat de muur van een belendend perceel hoger boven de ander kan uitsteken. Of dat de voor- of achterzijde van het een verder doorsteekt dan de ander. Elk gebouw dient altijd met de gevelafwerking binnen de erfgrens te blijven. Verschillende gevelmaterialen naast elkaar dienen verticaal omhoog te lopen, en niet horizontaal over het buurpand heen te lopen.

Niet: Geen overkragende geveldelen over het buurpand

42

Wel: Gevelmaterialen lopen verticaal omhoog

COLOFON ONTWERP:

IN OPDRACHT VAN:

Studioninedots Gedempt Hamerkanaal 111 021 KP Amsterdam T: +31 (0)20 4889269 www.studioninedots.nl

BPD Ontwikkeling BV Regio Noord-Oost & Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort T: +31 (0)33 4534136 www.bpd.nl

DELVA Landscape Architects Hoogte Kadijk 71 1018 BE Amsterdam T: +31 (0)20 220 90 78 www.delva.la

Gemeente Arnhem Eusebiusbuitensingel 53 6828 HZ Arnhem Postbus 9200 6800 HA Arnhem T: +31 (0)26 377 3757 www.arnhem.nl

43