Bestemmingsplan Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32 - tekst
Tekst van het document
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Inhoudsopgave Hoofdstuk1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Situering en begrenzing plangebied
7
1.3
Opzet omgevingsplan
9
1.4
Geldende plannen
9
1.5
Rijksbeschermd stadsgezicht
10
1.6
Leeswijzer
11
Hoofdstuk2
Beschrijving bestaande situatie
13
2.1
Inleiding
13
2.2
Historische ontwikkeling
13
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur
15
Hoofdstuk3
Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkeling
19
3.1
Inleiding
19
3.2
Ruimtelijke opzet en structuur
19
3.2.1 Beleidsuitgangspunten 3.2.1.1 Provincie 3.2.1.2 Woondeal Regio Arnhem - Nijmegen 3.2.1.3 Woondeal 2.0 3.2.1.4 Gemeente
19
3.2.2
Ruimtelijk plan
21
Programma
27
Beleidsuitgangspunten Wonen
28
Verkeers- en mobiliteitsaspecten
30
3.4.1
Beleidsuitgangspunten
30
3.4.2
Toetsing aan verkeers- en mobiliteitsbeleid
30
3.5
Welstandsaspecten
34
3.6
Ladder voor duurzame verstedelijking
35
3.6.1
Toetsing
35
3.6.2
Conclusie
37
Hoofdstuk4
Milieu- en omgevingsaspecten
39
4.1
Inleiding
39
4.2
Geluid
39
4.2.1
Algemeen
39
4.2.2
Situatie plangebied
39
4.2.3
Conclusie
40
Luchtkwaliteit
40
4.3.1
Algemeen
40
4.3.2
Situatie plangebied
40
4.3.3
Conclusie
40
Hinder
41
Algemeen
41
3.3 3.3.1 3.4
4.3
4.4 4.4.1 2 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
4.4.2
Situatie plangebied
41
4.4.3
Conclusie
42
Externe veiligheid
42
4.5.1
Algemeen
42
4.5.2
Situatie plangebied
43
4.5.3
Conclusie
43
Bodem
44
4.6.1
Algemeen
44
4.6.2
Situatie plangebied
44
4.6.3
Conclusie
45
Ecologie en groen
45
4.7.1
Inleiding
45
4.7.2
Soortenbescherming
46
4.7.3
Gebiedsbescherming
46
4.7.4
Natuurinclusief bouwen
47
4.7.5
Groenbalans
47
4.7.6
Conclusie
48
Duurzaamheid
49
4.8.1
Algemeen
49
4.8.2
Situatie plangebied
49
Stadsklimaat
50
4.9.1
Algemeen
50
4.9.2
Situatie plangebied
51
4.9.3
Conclusie
51
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
Water
52
4.10.1
Algemeen
52
4.10.2
Situatie plangebied
54
4.10.3
Conclusie
54
Erfgoed
55
4.11.1
Inleiding
55
4.11.2
Cultuurhistorie
56
4.11.3
Archeologie
57
4.11.4
Conclusie
58
Ontplofbare Oorlogsresten
59
4.12.1
Inleiding
59
4.12.2
Situatie plangebied
60
4.12.3
Conclusie
61
4.13
Kabels en leidingen
61
4.14
M.e.r.-beoordeling
61
Hoofdstuk5
Uitleg van de regels
63
5.1
Wat is een omgevingsplan?
63
5.2
Waarom een nieuw omgevingsplan?
63
Wat regelt dit omgevingsplan?
63
Algemeen
63
4.11
4.12
5.3 5.3.1
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 3
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
5.3.2
Focus van dit omgevingsplan
63
5.3.3
Functies en activiteiten
64
Opzet van de regels
64
5.4.1
Inleidende regels
64
5.4.2
Functies
64
5.4.3
Waarden
65
5.4.4
Activiteiten
65
5.4.5
Bouwen, werken en werkzaamheden
65
5.4.6
Maatwerkvoorschriften
65
5.4.7 Omgevingsplanactiviteiten 5.4.7.1 Gemeenschappelijke buitenruimte 5.4.7.2 Tuin 5.4.7.3 Verkamering 5.4.7.4 Woningsplitsing 5.4.7.5 Afwijken beeldkwaliteit
65
5.4.8
Algemene regels
67
5.4.9
Overgangs- en slotbepalingen
67
5.5
Functies
67
5.6
Waarden
68
5.6.1
Waarde - Archeologie
68
5.6.2
5.4
Waarde - Rijksbeschermd stadsgezicht
68
5.7
Handhaving
69
5.8
Exploitatie
69
Hoofdstuk6
Procedure
71
6.1
Participatie
71
6.2
Vooroverleg
71
6.3
Terinzagelegging
71
Hoofdstuk1
Inleidende regels
74
Artikel 1
Begrippen
74
Artikel 2
Wijze van meten
78
Hoofdstuk2
Functies
79
Artikel 3
Woongebied
79
Hoofdstuk3
Waarden
80
Artikel 4
Waarde - Archeologie - Verwachting
80
Artikel 5
Waarde - Archeologie - Waardevol gebied
80
Artikel 6
Waarde - Rijksbeschermd stadsgezicht - Spijkerkwartier-Boulevardkwartier
80
Hoofdstuk4
Activiteiten
81
Artikel 7
Algemene regels over activiteiten
81
Artikel 8
Activiteit gebouwde parkeervoorziening
81
Artikel 9
Activiteit gemeenschappelijke buitenruimte
81
Artikel 10
Activiteit gemengde functies
81
Artikel 11
Activiteit tuin
82
Artikel 12
Activiteit wonen
82
4 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Hoofdstuk5
Bouwen, werken en werkzaamheden
83
Artikel 13
Algemene bouwregels
83
Artikel 14
Bouwregel archeologie - lage verwachting
84
Artikel 15
Bouwregel archeologie - waardevol gebied
84
Artikel 16
Bouwregel daktuin
84
Artikel 17
Bouwregel parkeergarage
84
Artikel 18
Bouwregel gemeenschappelijke buitenruimte
85
Artikel 19
Bouwregel natuurinclusief bouwen
85
Artikel 20
Bouwregel nutsvoorziening
85
Artikel 21
Bouwregel tuin
85
Artikel 22
Bouwregel uitbouw en berging
86
Artikel 23
Bouwregel vrijstaande berging
86
Artikel 24
Bouwregel woningen
86
Hoofdstuk6
Maatwerkvoorschriften
87
Artikel 25
Maatwerkvoorschrift archeologische waarden
87
Artikel 26 Maatwerkvoorschrift Rijksbeschermd stadsgezicht - Spijkerkwartier Boulevardkwartier
87
Hoofdstuk7
Omgevingsplanactiviteiten
88
Artikel 27
Algemene omgevingsplanactiviteit
88
Artikel 28
Omgevingsplanactiviteit afwijken beeldkwaliteit
88
Artikel 29 bouwen
Omgevingsplanactiviteit afwijken instandhoudingsverplichting natuurinclusief
Artikel 30
Omgevingsplanactiviteit archeologie - lage verwachting
89
Artikel 31
Omgevingsplanactiviteit archeologie - waardevol gebied
90
Artikel 32
Omgevingsplanactiviteit gemeenschappelijke buitenruimte
91
Artikel 33
Omgevingsplanactiviteit parkeren en laden/lossen
91
Artikel 34
Omgevingsplanactiviteit tuin
91
Artikel 35
Omgevingsplanactiviteit verkamering 1
92
Artikel 36
Omgevingsplanactiviteit woningsplitsing 2
92
Hoofdstuk8
Algemene regels
93
Artikel 37
Anti-dubbeltelregel
93
Artikel 38
Strijdige activiteiten
93
Artikel 39
Overige regels
93
Hoofdstuk9
Overgangs- en slotregels
95
Artikel 40
Overgangsrecht
95
Artikel 41
Slotregel
95
89
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Stedenbouwkundige opzet en Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 2
Parkeerbalans & verkeersgeneratie
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 5
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Bijlage 3
Verkeerskundige verkenning
Bijlage 4
Memo parkeerdruk
Bijlage 5
Akoestischonderzoek wegverkeerslawaai
Bijlage 6
Beoordeling bodemonderzoek
Bijlage 7
Verkennend en nader bodemonderzoek
Bijlage 8
Quickscan flora en fauna
Bijlage 9
Aerius berekening
Bijlage 10
Boomtechnisch advies
Bijlage 11
Energievisie
Bijlage 12
Watertoets
Bijlage 13
Hemelwaterberging
Bijlage 14
Geohydrologisch onderzoek
Bijlage 15
Cultuurhistorischonderzoek
Bijlage 16
Archeologisch onderzoek
Bijlage 17
Radaronderzoek Oosterkerk
Bijlage 18
Onderzoek ontplofbare oorlogsresten
Bijlage 19
Vervolgonderzoek ontplofbare oorlogsresten
Bijlage 20
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bijlage 21
Participatieverslag
Bijlagen regels Bijlage 1
Beeldkwaliteit woningen
Bijlage 2
Inrichtingsplan gemeenschappelijke buitenruimte
6 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Toelichting
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de Rietgrachtstraat 32, gelegen in het Spijkerkwartier in Arnhem, is de initiatiefnemer voornemens een nieuw wooncomplex te realiseren. In de huidige situatie wordt het plangebied gebruikt voor woningen en bedrijven, met achter op het terrein een grote (bedrijfs)loods en het middenterrein wordt gebruikt voor parkeren. Het hele gebied is volledig verhard. Het nieuw te realiseren complex bestaat uit een mix van minimaal de helft betaalbare woningen en de helft vrije sector woningen, conform de Woondeal 1.0 van de gemeente Arnhem. Daar op aansluitend bestaat het aanbod betaalbare woningen uit minimaal 30% sociale huurwoningen. Daarnaast wordt een commerciële en/of maatschappelijke functie gerealiseerd in de bestaande villa. Dit plan herstelt en verbetert de stedenbouwkundige structuur van dit deel van het Spijkerkwartier en voegt groene, kwalitatieve ruimten toe aan de wijk. De toekomstige bewoners zullen in het groen wonen, maar ook midden in de stad. Een unieke combinatie die Arnhem zo bijzonder maakt. Deze ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan 'Spijkerkwartier - Boulevardkwartier - Spoorhoek'. Daarom wordt voor deze ontwikkeling een nieuw plan opgesteld.
1.2
Situering en begrenzing plangebied
Het plangebied ligt in de wijk het Spijkerkwartier en wordt begrensd door de Rietgrachtstraat aan de oostkant, en overige bebouwing rondom de rest van het plangebied. Verder naar het westen ligt de Eusebiussingel en de Eusebiusbuitensingel. Onderstaande afbeelding geeft het plangebied weer, de daaropvolgende afbeelding geeft een duidelijker overzicht van de directe omgeving.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 7
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Begrenzing plangebied (bron: Bijlage 1)
8 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Positionering plangebied (bron: Bijlage 1)
1.3
Opzet omgevingsplan
Voor deze ontwikkeling wordt geen bestemmingsplan opgesteld, maar een omgevingsplan. Op 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht ons om regelgeving voor de fysieke leefomgeving te bundelen in één omgevingsplan voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Dit betekent dat we regels over bijvoorbeeld bouwen, welstand, erfgoed, milieu, mobiliteit, duurzaamheid en grote delen van de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV) moeten integreren in onze bestaande bestemmingsplannen. Naast eigen bepalingen moeten de regels die het Rijk overhevelt naar gemeenten, zoals vergunningsvrij bouwen en delen van het Activiteitenbesluit, lokaal worden vertaald in het omgevingsplan. Met het omgevingsplan zorgt de gemeente Arnhem er o.a. voor dat de inwoners en ondernemers straks op eenvoudige en eenduidige wijze kunnen zien welke ontwikkelmogelijkheden er gelden op een perceel en voor welke activiteiten een vergunning nodig is. Omdat de transitie naar het omgevingsplan een omvangrijke operatie is, wil de gemeente Arnhem niet wachten maar is de gemeente hier al mee gestart. Daarom wordt er voor gekozen om voor dit plan een omgevingsplan op te stellen. Zo wordt voor het gehele gebied gewerkt met één systematiek vooruitlopend op één omgevingsplan.
Het opstellen van een omgevingsplan is mogelijk omdat het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de gemeente Arnhem heeft aangewezen als experiment 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' onder artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. In hoofdstuk 5 wordt een uitleg gegeven over de werking van het omgevingsplan.
1.4
Geldende plannen
In 2009 werd het huidige bestemmingsplan Spijkerkwartier - Boulevardkwartier - Spoorhoek vastgesteld. In dit bestemmingsplan hebben de gronden grenzend aan de Rietgrachtstraat een woonbestemming, en de loods aan de noordwestkant van het plangebied heeft een gemengde bestemming samen met een klein deel in de zuidwestelijke hoek van het plangebied. Deze bestemming komt niet overeen met de feitelijke situatie maar voorziet in het herstel van de straatwand aan de Rietgrachtstraat. Over de volledige lengte is woningbouw mogelijk waarbij de maximale bouwhoogte is gesteld op 15 m met een maximale goothoogte van 12 m, waarbij de bebouwing maximaal vier verdiepingen mag hebben. Voor het gedeelte van de woonbestemming dat niet direct aan de Rietgrachtstraat grenst, geldt een regeling voor bijgebouwen. "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 9
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Het hele plangebied heeft de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. Daarnaast heeft het plangebied, op een stuk aan de oostkant van het plangebied na, ook de dubbelbestemming Waarde Archeologie. De onderstaande afbeelding geeft een uitsnede weer van het vigerende bestemmingsplan.
Uitsnede vigerende bestemmingsplan (bron: Bijlage 1)
Naast het plan Spijkerkwartier - Boulevardkwartier - Spoorhoek, gelden ook nog de twee facetplannen 'Parkeren' en 'Woningsplitsing en verkamering', waarin de regels rondom parkeren geregeld worden en de regels rondom verkamering en woningsplitsing vastgelegd zijn. Het bouwvlak ligt strak om de met het bestemmingsplan beoogde woningbouw aan de Rietgrachtstraat. De beoogde nieuwbouw overschrijdt deels de grenzen van het bouwvlak en de voor die gebieden geldende bouwregels en is daarom niet passend binnen het geldende bestemmingsplan.
1.5
Rijksbeschermd stadsgezicht
Het Spijkerkwartier is een Rijksbeschermd stadsgezicht vanwege de waardevolle ontwikkelingsgeschiedenis die terug te vinden is in de stedenbouwkundige opzet, de bebouwing, wegenstructuur en het groen. Ook de locatie Rietgrachtstraat 32 valt daar onder. Het betekent echter niet dat er niets meer mag. Ontwikkelingen die passen in de historische omgeving blijven mogelijk. Ze kunnen zelfs bijdragen aan het duurzaam behoud van de unieke kenmerken van het gebied. Op de locatie is de gevel van de oude villa onderdeel van het Rijksbeschermd stadsgezicht. Het pand zelf heeft geen monumentale status.
10 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Links het bestaande gevelbeeld en rechts de oorspronkelijke gevel van de villa (bron: Bijlage 1, bron: Gelders Archief, 1957)
1.6
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 de bestaande situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 omvat de ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen. In Hoofdstuk 4 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten c.q. de planverantwoording respectievelijk de procedure.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 11
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
12 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Hoofdstuk 2 2.1
Beschrijving bestaande situatie
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied. Daarna volgt een beschrijving van de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het plangebied.
2.2
Historische ontwikkeling
Het Spijkerkwartier is als één van de eerste Arnhemse stadsuitbreidingen gebouwd in de tweede helft van de negentiende eeuw naar het stedenbouwkundige ontwerp uit 1853 van Hendrik Jan Heuvelink sr. Het plan moest ruimte bieden aan de huisvesting van gegoeden en tevens de voortgaande sloppenbouw op de overgang van de singels naar het omliggende landschap tegengaan. De hoofdstructuur van het plan omvatte formele oost-west en noord-zuid georiënteerde straten en lanen die omzoomd werden met statige herenhuizen. De bouw verliep minder voortvarend dan oorspronkelijk bedoeld en bij de uitvoering werd veel ruimte geboden. Hierdoor kreeg de wijk weliswaar een statig architectuurbeeld aan de formele straten en lanen, maar woekerde de sloppenbouw door aan de smalle zijstraatjes en op de binnenterreinen. Ook schiepen de ruime binnenterreinen alle gelegenheid voor het vestigen van bedrijven en werkplaatsen voor ambachtslieden. Hierdoor ontstond een wijk met twee karakters. De buitenzijden van de bouwblokken kregen een statig en representatief architectuurbeeld en de binnenterreinen werden informeel en industrieel van karakter. Vanaf de jaren tachtig van de twintigste eeuw verdwenen veel bedrijven en had de gemeente het voornemen de binnenterreinen te herbestemmen tot parkeerterreinen. De buurt kwam hiertegen in opstand en maakte zich sterk voor een groene wijk met buurttuinen.
De bewoners trokken uiteindelijk aan het langste eind en konden enkele Spijkertuinen aanleggen op de vrijgekomen binnenterreinen. Vanaf de jaren tachtig werd tevens een ingrijpende stadsvernieuwing doorgevoerd. De kleine en slecht bewoonbare huizen werden vervangen door sociale woningbouw. Aan de Boekhorstenstraat en omgeving werden in de jaren tachtig 150 sociale woningen gebouwd en aan de Driekoningsdwarsstraat in de jaren negentig nog eens 46. Deze ontwikkelingen versterkten het tweevoudige karakter van het Spijkerkwartier. De binnenterreinen kregen met de gemeenschappelijk tuinen een groene en natuurlijke kwaliteit die het woongenot in de wijk ten goede kwam. De planlocatie aan de Rietgrachtstraat bleef echter een bedrijfslocatie. Rondom de voormalige kerk werden voornamelijk loodsen en schuren gebouwd die in de loop van de jaren werden gebruikt voor opslag van een bouwgroothandel en als autobedrijf. Nadat het kerkgebouw uit de dienst werd onttrokken is het zelfs enige tijd als garage gebruikt. Na de sloop rond 1970 is de vrijgekomen grond als parkeerplaats ingericht. De laatste decennia werden de resterende panden en het parkeerterrein gebruikt voor de huisvesting van een drukkerij.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 13
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Ontwikkeling plangebied door de tijd heen, plangebied in rood aangegeven
14 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
2.3
Ruimtelijke en functionele structuur
Stedelijk en groen karakter Spijkerkwartier Het Spijkerkwartier is een goed bereikbare woonwijk ten oosten van het historische stadscentrum met een breed scala aan cultuur, commercie en voorzieningen. Naast het voor iedereen zichtbare stedelijk wonen en werken in veelal monumentale panden, kent de wijk ook vele verborgen stedelijke oasen in de vorm van de binnentuinen. Beide kwaliteiten dragen bij aan het unieke karakter van het Spijkerkwartier. De ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied wordt veelal gevormd door de gebouwen direct rondom het plangebied. Deze kenmerken zich door middelhoge gevels met maximum bouwhoogten tussen de 12 tot 15 m hoog. De functionele structuur in het plangebied en omgeving kenmerkt zich door een mix van wonen en gemengde functies. Dit bestaat vooral uit kleinschalige bedrijvigheid en winkels.
Kaart voorzieningen wijk Spijkerkwartier (bron: Bijlage 1)
In de wijk rondom de Rietgrachtstraat is weinig groenvoorziening aanwezig. Richting het oosten liggen gronden aangewezen als tuinen en is een enkele groene binnenruimte aanwezig, maar grotere groene ruimtes ontbreken hier. Echter, tussen het centrum en de woonwijk waarin dit plangebied ligt is de openbare ruimte wel ingericht als grote groene zone rondom het centrum. Dit gebied is tevens onderdeel van het gemeentelijk beschermde stadsgezicht.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 15
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Kaart tuinen wijk Spijkerkwartier (bron: Bijlage 1)
Foto bestaande situatie plangebied (bron: Bijlage 1)
Mobiliteit De locatie Rietgrachtstraat 32 is goed bereikbaar, zowel per openbaar vervoer als met de auto of fiets. Op twee minuten lopen ligt de bushalte aan de Boulevard Heuvelink en op 11 minuten lopen (of vier minuten fietsen) ligt treinstation Arnhem Velperpoort. Op de fiets is Arnhem Centraal in zeven minuten te bereiken. Daarnaast zijn er in de wijk diverse aanbieders van deel-autoconcepten actief. Vanaf de centrumring is de locatie te bereiken via de Singelstraat of via de Boulevard Heuvelink/Prinsessestraat/Rietgrachtstraat. Gezien de in de wijk aanwezige voorzieningen en de situering van de locatie t.o.v. het historische 16 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
stadscentrum kunnen de toekomstige bewoners al hun basisbehoeften vervullen binnen een kwartier lopen of fietsen. Daarmee voldoet deze locatie aan de definitie van de 15-minuten stad. Dat kan de basis zijn voor aantrekkelijk stedelijk en veilig woonmilieu. Het plangebied kent de volgende (verkeersaders en) verkeersaspecten. De Rietgrachtstraat is een 30 km/uur woonstraat. Deze verbindt de wijk met de Boulevard Heuvelink, ten zuiden van het plangebied. De overige straten in het blok zijn typische woonstraten, ingericht als 30 km/uur zones. Aan de westkant van het blok waarin het plangebied ligt, loopt de Eusebiussingel, welke een belangrijke ontsluitingsweg is van het centrum. De parkeergelegenheid voor alle bewoners en bezoekers van de wijk rondom de Rietgrachtstraat 32 is gerealiseerd op eigen terrein of op openbare parkeervoorzieningen.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 17
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
18 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkeling 3.1
Inleiding
In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie. Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke opzet voor de ontwikkeling en hoe deze programmatisch wordt vormgegeven.
3.2
Ruimtelijke opzet en structuur
3.2.1
Beleidsuitgangspunten
3.2.1.1 Provincie De provinciale Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving en geeft richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid wat betreft ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. De provincie Gelderland legt in de omgevingsvisie de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Daarin wordt geïnvesteerd, waardoor meerwaarde ontstaat. Dit gebeurt door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland. Daarnaast wordt de provinciale Omgevingsverordening Gelderland als instrument ingezet om de doorwerking van dit beleid uit de omgevingsvisie af te dwingen. De werking van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie De in dit omgevingsplan besloten ontwikkeling voorziet in de sloop van alle aanwezige opstellen (op de voormalige villa na) en de realisatie van nieuwe woningen in verschillende gebouwen onderverdeeld in grondgebonden woningen, sociale huurappartementen, betaalbare appartementen vrije sector en appartementen in de te behouden voormalige villa.
Deze ontwikkeling sluit aan op de actuele vraag vanuit de markt en levert een bijdrage aan het realiseren van voldoende woningen in Arnhem. Zoals in de volgende paragrafen blijkt, past de ontwikkeling in de regionale woningbouwafspraken en in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. In de omgevingsvisie is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik geïntroduceerd. Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat deze Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Binnen bestaand stedelijk gebied heeft hergebruik, transformatie en revitalisering van de bestaande voorraad aan gebouwen prioriteit boven het benutten van nog open plekken in stedelijk gebied. De locatiekeuze van nieuwe stedelijke ontwikkelingen dient volgens de ladder aan de hand van drie stappen te worden gemotiveerd. Dit initiatief is getoetst aan de (nationale) Ladder voor Duurzame Verstedelijking in paragraaf 3.6. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsverordening Dit omgevingsplan voorziet in een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Daarnaast is het plangebied gelegen in een intrekgebied (grondwaterwinning).
Met name de artikelen 2.2 en 2.38 zijn in dit kader van belang. Hierna volgt toetsing per genoemd artikel. Artikel 2.2: Instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda Een omgevingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De ontwikkeling Rietgrachtstraat 32 voldoet aan meerdere van de kwalitatieve toetsingscriteria uit de subregionale Woonagenda Arnhem e.o. 2021 2023. Ook qua aantal woningen past de ontwikkeling binnen subregionale afspraken. In de paragrafen "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 19
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
3.3 en 3.6 wordt hier nader op ingegaan. Artikel 2.38: Instructieregel bestemmingsplan intrekgebied Met betrekking tot de aanwijzing van het intrekgebied ter hoogte van het plangebied geldt artikel 2.6.3. Hierin staat dat een bestemmingsplan in dit gebied geen bestemming krijgt die de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas of steenkoolgas mogelijk maakt. Dit plan voorziet niet in het mogelijk maken van de winning van energie, afgezien van duurzame vormen voor eigen gebruik. Zodoende voldoet dit plan aan deze regel uit de omgevingsverordening. Voor het overige zijn er geen regels van toepassing op dit initiatief. 3.2.1.2 Woondeal Regio Arnhem - Nijmegen De Woondeal behelst een langjarige samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen zoals beleggers, (bouw)ontwikkelaars, vervoersmaatschappijen en zorgverlening. De Woondeal moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden bijgebouwd. De afgelopen jaren is de regio als geheel en de steden Arnhem en Nijmegen in het bijzonder, snel gegroeid. Tot 2025 moeten er 20.000 woningen bij komen. Op de lange termijn zelfs 50.000 tot 60.000. Het versterken van het groene profiel en ook het bereikbaar houden van de regio zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. Daarnaast wordt ingezet op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid.
In de Woondeal zijn onder meer de volgende afspraken gemaakt: Tot 2025 worden 20.000 woningen gerealiseerd, dit zijn er 5.000 meer dan eerder gepland. Er zijn verschillende locaties aangewezen om deze versnelling te realiseren. 50% van de woningen moeten in het betaalbare segment vallen. De regio zorgt voor een totale planvoorraad tot en met 2030 van 130% van de woningbehoefte. In de nieuwe woningbouwplannen spannen partijen zich in om minimaal 25% circulair te laten ontwikkelen. Vanaf 2030 wil de regio minimaal 50% circulair bouwen. Versneld realiseren van (flexibele en tijdelijke) woningen. 3.2.1.3 Woondeal 2.0 In de Woondeal Regio Arnhem - Nijmegen is een partnerschap vastgelegd tussen gemeenten binnen de Groene Metropoolregio, de provincie Gelderland en het Rijk voor een beter werkende woningmarkt. Om gezamenlijk verder te werken aan de gestelde ambities zijn de bestaande afspraken geconcretiseerd in de Woondeal 2.0. In de Woondeal 2.0 zijn onder andere de volgende afspraken gemaakt: Er wordt ingezet op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 en richting 2040 zo'n 55.000 woningen. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar. Tweederde moet betaalbaar zijn en vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters.
Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo wordt bijgedragen aan de doelstellingen van Parijs om 55% tot 60% CO2-reductie te realiseren. 3.2.1.4 Gemeente De gemeentelijke Structuurvisie Arnhem 2020 - 2040 bevat de kaders voor het beoordelen en entameren van ruimtelijke initiatieven en plannen in de stad. De structuurvisie benoemt de belangrijkste principes voor het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief van de stad en geeft een uitwerking van dit perspectief zowel naar een aantal thema's als naar gebieden in de stad, de zogenaamde 'koersgebieden'. De woningbouwontwikkeling van het voorliggende plan is niet gelegen in een van de aangewezen koersgebieden zoals benoemd in de structuurvisie. Wel belangrijk is om de relevante thema's te noemen. Wonen 20 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
In het streefbeeld staat de bewoner centraal; zijn woonwensen en zijn mogelijkheden om daarin te kunnen kiezen op verschillende locaties in de stad zijn dominant bij het maken van woningbouwprogramma's. Individuele wensen van bewoners en woningzoekenden worden bediend binnen de woningmarkt. Hierbij streeft de gemeente naar een rechtvaardige verdeling van de betaalbare woningen in die regio's die van groot belang zijn. De stad vereist een breed en kwalitatief palet aan woningtypen en woonmilieus in de stad, met een gedifferentieerd beeld aan (duurzame) woningbouw voor zowel nieuwe als gerenoveerde woningen. Ruimtelijk milieu: 'Stad van stratenplan en bouwblok (1880 - 1905)' De woningbouwontwikkeling is niet gelegen in een van de koersgebieden zoals benoemd in de structuurvisie. In de structuurvisie worden ook de ruimtelijke milieus van de bestaande stad beschreven. Het plangebied ligt in het ruimtelijke milieu 'Stad van stratenplan en bouwblok (1880 - 1905)'. De ontwikkeling zoals voorzien (sloop en nieuwbouw) is passend binnen de uitgangspunten van dit milieu. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de structuurvisie Het voorliggende plan voorziet in een significant aandeel nieuwe woningen aansluitend op zowel de collectieve woonbehoefte als de woonbehoefte voor specifieke type woningen. Hier wordt in paragraaf 3.3 uitgebreider op ingegaan. 3.2.2
Ruimtelijk plan
In het plan wordt huisvesting van diverse doelgroepen beoogd. De mogelijke woningtypen lopen daardoor uiteen van grondgebonden woningen tot sociale huurappartementen. Het is de bedoeling dat het plan een gevarieerde opbouw krijgt. De verschillende woningtypen kunnen dan per fase, op basis van de actuele vraag, gevarieerde doelgroepen bedienen. Gelet op het beoogde karakter, aansluitend op de stedenbouwkundige kenmerken van het Spijkerkwartier, worden nieuwe woningen gerealiseerd. De doelstelling van het project is een toekomstbestendig, duurzaam en leefbaar gebied te ontwikkelen, waarbij de versterking van de kwaliteit van de Rietgrachtstraat en directe omgeving gebaat is. Om deze doelstelling te realiseren is voor het plangebied een stedenbouwkundige opzet ontwikkeld. Zie het onderstaande figuur voor een voorbeeldschets van het stedenbouwkundig ontwerp.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 21
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Stedenbouwkundig plan, gezien in vogelvlucht vanuit zuid-oostelijke richting (bron: Bijlage 1)
Onderstaand is een samenvatting met de belangrijkste uitgangspunten van het stedenbouwkundig ontwerp weergegeven. Het volledige stedenbouwkundige ontwerp met legenda is als (Bijlage 1) bijgevoegd. Stimulans sociale cohesie Het Spijkerkwartier is een gedifferentieerde wijk waarin niet alleen wordt gewoond. Binnen het plangebied wordt ook een gedifferentieerd programma gerealiseerd. Naast huurappartementen (30%), betaalbare koop/middenhuur appartementen (20%) en vrije sector koopappartementen/grondgebonden woningen (50%) is er (in de oude villa) ook ruimte op de begane grond voor enkele kleinschalige (buurt)functies rondom het entreeplein. Deze functies dragen bij aan het sociale karakter van het gebied en aan de veiligheid van het binnenterrein. De woningen op het binnenterrein zijn allemaal georiënteerd op de groene binnentuinen. Er komen op maaiveldniveau geen schuttingen of hoge afscheidingen, tussen de privé buitenruimten en de binnentuinen. De binnentuinen worden voor alle bewoners en omwonenden opengesteld waardoor het een ontmoetingsplek van de buurt kan worden. In het ontwerp van de binnentuinen worden zit-, speel- en beweeg aanleidingen mee-ontworpen, hetgeen bij kan dragen aan de gezondheid van de bewoners. De binnentuinen komen in eigendom van de op te richten Vereniging van Eigenaars.
In overleg met de toekomstige bewoners wordt bepaald in hoeverre zij zelf ook gaan participeren in het onderhoud van de tuinen. Sociale exclusie en vereenzaming worden hiermee zoveel mogelijk tegengegaan. Twee verschillende sferen Nagenoeg alle huidige bebouwing op de locatie wordt gesloopt met uitzondering van de oude villa. De straatwand aan de Rietgrachtstraat wordt hersteld door stadswoningen van drie lagen met een kap aan de zuidzijde van de villa en een appartementencomplex van vier lagen met een kap aan de noordzijde. Tussen dit complex en de villa komt een toegang naar het groene binnenterrein. Aan de noordgrens van 22 "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest eld)
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
het terrein komt een eenlaagse parkeervoorziening met daarboven op een daktuin en een trapsgewijs oplopend appartementengebouw. Door al het parkeren te concentreren in één gebouwd volume wordt het maaiveld van de rest van het terrein vrijgespeeld. Daarop komt in het midden nog bebouwing. Voor deze bebouwing wordt vooralsnog uitgegaan van twee opties, een driespanner of vijfspanner. Het maaiveld rondom deze bebouwing wordt ingericht als een reeks gemeenschappelijke tuinen voor de bewoners én de buurt. Vanuit deze tuinen zijn, afhankelijk van ontwikkelingen op buurpercelen, in de toekomst meerdere doorsteken mogelijk. De bebouwing aan de Rietgrachtstraat en die op het binnenterrein is duidelijk onderscheidend van elkaar. De straatwanden van de Rietgrachtstraat sluiten aan op het formele en statige straatbeeld van het Spijkerkwartier terwijl de bebouwing op het binnenterrein verrassend, stoer en eigenzinnig van karakter is. Deze bebouwing refereert aan de oude werkplaatsen, semi-industriële loodsen en arbeiderswoningen die van oudsher gesitueerd waren op de binnenterreinen. Straatprofiel hersteld De Rietgrachtstraat heeft ter hoogte van de planlocatie geen goede stedenbouwkundige begrenzing waardoor de ruimten van Prinsessestraat, Rietgrachtstraat en plangebied diffuus in elkaar overlopen.
Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in het herstel van de straatwand aan de Rietgrachtstraat met eigentijdse, statige woningen en appartementen die aansluiten op de architectonische kwaliteiten van het Spijkerkwartier. Door deze ingreep krijgen de straat en het noordelijk gelegen parkeerpleintje een duidelijke begrenzing. De bestaande villa, waarvan de voorgevel onderdeel uitmaakt van het Rijksbeschermd stadsgezicht, wordt eigentijds gerestaureerd en opgenomen in de straatwand. Dit karakteristieke pand markeert het entreegebied naar het binnenterrein Principe bebouwing De bebouwing in het plan voegt zich naar naast- en/of tegenover liggende bebouwing. De gemiddelde hoogte is daarmee 3 à 4 lagen plus een kap. Door het bouwvolume op de parkeervoorziening getrapt af te laten lopen wordt schaduwwerking op de omliggende gevels zoveel mogelijk voorkomen. Op het binnenterrein, 'in de tweede lijn', bevindt zich een hoogte accent. De hoogte van die bebouwing is zes lagen met kap. In de verschillende bouwvolumes zijn diverse woningtypes gedacht. Rietgrachtstraat De bouwmassa's van de woningen aan de Rietgrachtstraat volgen de bestaande rooilijnen en completeren de straatwand en vormen zo een duidelijke begrenzing van het straatprofiel. Deze woningen passen reeds in het vigerende bestemmingsplan.
Aansluiting op de rooilijn (bron: Bijlage 1)
In aansluiting op het bestaande gevelbeeld worden wijkende kappen toegepast aan de straatzijde.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 23
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Aansluiting op goot- en nokhoogtes van de naastgelegen bebouwing (bron: Bijlage 1)
De bestaande monumentale gevel van de oude villa aan de Rietgrachtstraat ligt iets terug in de straatwand en markeert hiermee de overgang naar het entreeplein. De huidige, nagenoeg blinde zijgevel zal worden geopend waardoor deze gevel zich verbijzonderd en recht doet aan de toekomstige representatieve functie. De voorgevels zijn verticaal geleed in aansluiting op de stadshuizen van het Spijkerkwartier en tonen zich als een reeks individuele herenhuizen. Gevelopeningen en gevelvlakken hebben een staande verhouding, hetgeen het statige karakter van de panden versterkt.
Verticale geleding gevels (bron: Bijlage 1)
In het te realiseren plan complementeren de woningen aan de straatwand de wijk en vormen ze een duidelijke begrenzing van het straatprofiel. Hierbij worden de bestaande rooilijnen van de straat gevolgd. Het ontwerp van de gevels vormt een vertaling van de klassieke woningen uit het Spijkerkwartier. Binnenterrein De bebouwing op het binnenterrein gaat trapsgewijs omhoog tot maximaal zes bouwlagen. De schaal en maat van de bouwmassa's worden visueel verkleind door set backs, verjonging en geleding. Hierdoor wordt een aangename overgang naar de menselijke maat van de binnentuinen gemaakt, vindt het plan aansluiting op de schaal en maat van de belendende bouwmassa's en houdt het rekening met een optimale bezonning voor de omliggende percelen.
24 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Visuele weergave doorsnede bebouwing binnenterrein (bron: Bijlage 1)
Op het binnenterrein zijn geen auto's welkom, met uitzondering van hulpdiensten en verhuiswagens. Voor de pakketbezorgdiensten zal er een afgiftepunt komen in de vorm van een wand met pakketkluizen. De ingang van de gebouwde parkeervoorziening ligt aan de kop van de Rietgrachtstraat en wordt representatief mee-ontworpen als deel van de architectonisch kwalitatieve straatwand. De open gevels van de gebouwde parkeervoorziening worden waar mogelijk als groene, begroeide gevels uitgevoerd. Buitenruimte Het private maar publiek toegankelijke binnenterrein bestaat uit een sequentie van groene, gemeenschappelijke tuinen. Deze ruimten vormen een ontmoetingsplek voor de bewoners, zorgen voor verkoeling in de zomer en voor infiltratie van regenwater in de bodem. Het wordt een groen-stedelijke biotoop met een lommerrijke, intieme, verrassende en een beetje rauwe sfeer. Er komt een informele routing over het binnenterrein met in de toekomst mogelijk een ontsluiting op de singels en op de belendende percelen. Er wordt gestreefd naar een goede 'doorwaadbaarheid' van het plangebied. De auto wordt uit de binnenruimtes gehouden door de bouw van een parkeervoorziening die voldoet aan de geadviseerde parkeernorm voor bewoners en bezoekers. Hier wordt in paragraaf 3.4 uitgebreid op ingegaan.
Het binnenterrein bestaat uit een aaneenschakeling van semi-publieke binnenruimten: van entreeplein, naar groen buurtplein voor de bewoners, naar de meer verborgen binnentuinen en de besloten daktuin. De sequentie omvat graduele overgangen van publiek naar besloten en van stenig naar groen. "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 25
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Het semi-openbare binnenterrein is eigendom van de VvE en heeft een uitnodigend karakter voor buurtbewoners en bezoekers. Het beheer valt onder de verantwoordelijkheid van de bewoners. De inrichting hoeft daarmee niet te voldoen aan de gemeentelijke richtlijnen voor de openbare ruimte (GOR).
Inrichting buitenruimte (bron: Bijlage 1)
26 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Impressies buitenruimte (bron: Bijlage 1)
3.3
Programma
In Arnhem wordt gestreefd naar een gevarieerd wijkaanbod, waarvan 50% betaalbaar (30% sociale huur, 20% koop) en 50% vrije sector. Dit is vastgelegd in de Woondeal 1.0. In het Spijkerkwartier is sprake geweest van een grote toename van kleine woningen door splitsingen van bestaande woningen en verkamering. Hier is gekozen voor grotere woningen. In dnderstaande tabel is het programma weergegeven. Het plan voldoet aan de gemaakte afspraken in de Woondeal 1.0. Deze afspraken zijn ook vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
Woonprogramma (bron: Bijlage 1)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 27
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Voorbeeldschets verdeling woning typologieën (bron: Bijlage 1)
3.3.1
Beleidsuitgangspunten Wonen
Woondeal Regio Arnhem - Nijmegen De regio Arnhem - Nijmegen groeit sterk. De afgelopen jaren is de regio als geheel en de steden Arnhem en Nijmegen in het bijzonder, relatief sneller gegroeid dan andere steden in het land. De prognoses laten zien dat deze groei doorzet en dat daarmee ook de uitdagingen voor de regio toenemen. Het tegelijkertijd bijbouwen van voldoende passende en betaalbare woningen, het behouden en versterken van het groene profiel, het zorgen voor een bereikbare regio en het investeren in het verbeteren van veiligheid en sociaaleconomische versterking, overstijgen de regelmogelijkheden en het instrumentarium op gemeentelijk en provinciaal niveau. De woningbehoefte in de regio is voor 2020 - 2030 35.000 woningen, en voor de periode 2030 - 2040 naar schatting tussen de 15.000 en 25.000. Het groeiperspectief verschilt binnen de regio, maar naar schatting moeten het gros van de opgave in de steden Arnhem en Nijmegen worden opgevangen. In de Woondeal Regio Nijmegen - Arnhem zijn afspraken gemaakt over het realiseren van de woonopgave. Een belangrijke afspraak hiervan is dat nieuw te bouwen woningen wordt verdeeld; 50% betaalbare woningen en 50% vrije sector. Hier wordt in het plangebied aan voldaan. Ter actualisatie hiervan is door Companen een nieuw onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten woonbehoefte in de regio.
Uit dit onderzoek blijkt dat er een aanhoudende vraag zal blijven naar nieuwe betaalbare woningen. De totale woningbehoefte in de regio is 54.000 extra woningen tot 2040, waarvan 42.000 tot en met 2030. De Arnhemse Woonprincipes 2025 Binnen de gemeente Arnhem is ook beleid opgesteld voor het realiseren van de woondoelen, aanvullend op de regionale afspraken met als doel het hebben van een gedragen visie, waarin de principes in de gemeentelijke uitvoeringsagenda geconcretiseerd zijn en een uitnodiging bieden aan partners om bij te 28 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
dragen aan de gewenste woonkwaliteiten. De principes kennen vier centrale pijlers die de leidraad voor de ontwikkeling van het wonen tot 2025: 1. Duurzaam betaalbaar: Hierbij wordt gezorgd dat voor elk inkomen voldoende passende sociale en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar ook gestreefd naar een goede prijskwaliteit en duurzaamheid van woningen in de nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad. 2. Levensloopgeschikt wonen: Door meer levensloopgeschikte woningen aan de voorraad toe te voegen én bestaande woningen aan te passen of op te plussen, kunnen we mensen, gezond of beperkt, in verschillende levensfases van hun leven, een passende woonplek blijven bieden in Arnhem. 3. Aantrekkelijke woonstad: Arnhem heeft door zijn centrale ligging een bijzondere ruimtelijke en groene kwaliteit. Met de binnenstad, de Rijn en stadsparken in combinatie met wonen, leren, werken en verblijven maakt het de stad vitaler. Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar wil ook meer studenten en midden- en hogere inkomens aan zich binden door het bieden van aantrekkelijke, levendige of bijzondere woonmilieus. 4. Wijken met identiteit: Wijken met identiteit: Elke wijk heeft zijn eigen herkenbare identiteit die recht doet aan de beleving van haar inwoners.
Met deze variëteit wil de stad inzetten op een duurzame woon- en leefomgeving waar bewoners trots zijn op hun wijk, waar ze zich thuis en ook zelf verantwoordelijk voor voelen. Dat palet van eigen identiteit en karakters van wijken draagt bij aan de aantrekkingskracht van Arnhem als woonstad. Plan van aanpak woningbouwontwikkeling Dit plan is vastgesteld in 2019. Het bestaande en geprogrammeerde tekort in de sociale huursector in combinatie met de mismatch en de nog-niet meegenomen ontwikkelingen in het woningbehoefte-onderzoek (steeds meer arbeidsmigranten, verruiming corporatiedoelgroep) samen met het marktfalen in de sociale sector, rechtvaardigt extra ingrijpen op specifiek deze groep. Uitgangspunt bij de voorgestelde maatregelen is dat de te realiseren woningen duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen en de woningen een voldoende kwaliteit hebben voor nu en de komende jaren. Een strategie die aan alle segmenten recht doet. De gemeente stelt de volgende maatregelen voor: 1. 30% sociale huurwoningen over de te realiseren projecten; 2. corporaties premium partner; 3. verruiming van de doelgroep; 4. meer woningen voor middenhuur en betaalbare koop in de toekomst; 5. onderzoeken mogelijkheden stimuleren goedkope koop. Door het toevoegen van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan deze doelstellingen.
Het voorliggende plan voorziet in een bijdrage aan de woningbouwopgave, zowel in kwantitatieve zin als in kwalitatieve zin. De genoemde woonaantallen zijn vastgelegd middels een anterieure overeenkomst. De nieuw te bouwen woningen worden op zo'n manier gerealiseerd dat er een prettig woonklimaat gecreëerd wordt, met groene buitenruimten die bijdragen aan de klimaatadaptieve inrichting van het perceel. De uitstraling van de woningen wordt zo ingepast dat het onderdeel wordt van het bestaande Spijkerkwartier met respect voor de bestaande architectuur en historie van het plangebied.
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 29
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
3.4
Verkeers- en mobiliteitsaspecten
3.4.1
Beleidsuitgangspunten
Gemeentelijk beleid De gemeente Arnhem heeft haar verkeersbeleid op hoofdlijnen verwoord in de Structuurvisie Arnhem 2020 - 2040. Voor mobiliteit biedt de structuurvisie een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Arnhem streeft naar een duurzame bereikbaarheid in een aantrekkelijke en veilige stad. Vooral in de bestaande stad geldt daarbij het principe: eerst de bestaande verkeersruimte beter benutten en pas daarna zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding van de (auto)verkeersruimte. De inzet van slim ruimtegebruik, voor versterking van fiets en openbaar vervoer, aangevuld met spitsmijdende maatregelen moet Arnhem de komende jaren bereikbaar houden. Fiets De 'Accentnota Fiets, Fietsambitie 2019 - 2024' (vastgesteld in januari 2020) bevat de Arnhemse fietsambitie voor de periode 2019 - 2024, met een doorkijk naar 2030. De nota is de start van een nieuwe aanpak waarin fietsvriendelijkheid centraal staat en meer tempo wordt gemaakt met uitvoering. Op basis van hoe de stad zich ontwikkelt en de betekenis van de fiets in de stad van de toekomst, wordt bepaald wat er nodig is om bewoners en forenzen te overtuigen om meer met de fiets te gaan. Daarin is de substantiële verbetering van de Arnhemse fietsinfrastructuur belangrijk, door de aanleg van meer stedelijke doorfietsroutes.
De Accentnota sluit aan bij de uitgangspunten van de nieuwe regionale fietsambitie 'Samenwerkingsagenda fiets, regio Arnhem Nijmegen'. De doelen van deze fietsambitie zijn: meer fietsgebruik; betere ontsluiting van stedelijke bestemmingen voor alle inwoners van de stad; de binnenstad beter bereikbaar en aantrekkelijker maken voor fiets; schone lucht en verminderen van CO2-uitstoot; inspelen op de trend van toenemende stedelijke verdichting en urbanisatie; het verduurzamen en toekomstvast maken van het stedelijk vervoersnetwerk; het beïnvloeden van duurzaam stedelijk verplaatsingsgedrag. Openbaar vervoer In december 2018 zijn door de gemeenteraad het HOV-Actieplan en de Stadsnetten-visie vastgesteld. Deze twee beleidsdocumenten voor het openbaar vervoer hebben tot doel om de aantrekkelijkheid en concurrentiekracht van het stedelijk en regionaal OV te vergroten. Om daarmee de bereikbaarheid en economische aantrekkelijkheid van de regio en de steden te verbeteren. Het openbaar vervoer wordt toekomstvast door een kwaliteitsslag met als maatregelen: een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer; een mobiliteit te bieden voor iedereen; een emissieloos openbaar vervoer door middel van Trolley 2.0. 3.4.2
Toetsing aan verkeers- en mobiliteitsbeleid
Voor het planvoornemen is een onderzoek uitgevoerd waarbij de nieuwe parkeerbalans en de nieuwe verkeersgeneratie is onderzocht. Het volledige onderzoek is te lezen in Bijlage 2. In Bijlage 4 is een aanvulling op het onderzoek te lezen. De belangrijkste resultaten worden hier besproken. Verkeersontsluiting- en generatie De nieuwe bebouwing met appartementen en grondgebonden woningen worden op een vergelijkbare manier als in de huidige situatie ontsloten. Op dit moment is een groot deel van het plangebied parkeerplaats voor de bedrijven in het plangebied. De ontsluiting van het plangebied verschuift ten opzichte van de oude situatie iets naar het noorden, maar deze blijft gericht op de Rietgrachtstraat als directe ontsluitingsweg. In de nieuwe situatie voor de variant met drie lagen zal de totale verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag liggen tussen de 242 en 301 motorvoertuigen. Op een gemiddelde werkdag zal het aantal motorvoertuigen liggen op minimaal 268 en maximaal 334 per dag. 30 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Het verschil in verkeersgeneratie van de nieuwe situatie ten opzichte van de huidige situatie bedraagt voor een weekdag een afname van 29 tot 89 motorvoertuigen. Voor een werkdag is de afname minimaal 87 motorvoertuigen tot maximaal 177. Voor de variant met vijf lagen geldt dat de totale verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag zal liggen tussen de 242 en 301 motorvoertuigen. Op een gemiddelde werkdag zal het aantal motorvoertuigen liggen op minimaal 268 en maximaal 334 per dag. Het verschil in verkeersgeneratie van de nieuwe situatie ten opzichte van de huidige situatie bedraagt voor een weekdag een afname van 29 tot 81 motorvoertuigen. Voor een werkdag is de afname minimaal 86 motorvoertuigen tot maximaal 186.
Ontsluiting autoverkeer (bron: Bijlage 1)
Parkeren In de nieuwe situatie worden zoveel mogelijk parkeermogelijkheden voor zowel inwoners als bezoekers binnen het plangebied gerealiseerd. De ingang van de gebouwde parkeervoorziening zit aan de kop van het plangebied en heeft zijn ontsluiting naar de Rietgrachtstraat. Het binnenterrein zelf van het plangebied zal autoluw zijn, met alleen toegangsmogelijkheden voor hulpdiensten en verhuiswagens, zodat de groene omgeving optimaal bijdraagt aan een prettige en veilige buitenruimte. Het aanwezige openbaar vervoer en MaaS, zogeheten mobility as a service, ook een belangrijke factor die meegewogen dient te worden in de parkeernorm. MaaS gaat om het plannen, boeken en betalen van al het mogelijke vervoer via apps. Bijvoorbeeld de deelfiets, -auto, -scooter, trein, tram, of taxi en zelfs de eigen auto of fiets. Maar vooral ook combinaties van al deze soorten vervoer, zodat reizen van-deur-tot-deur op maat en volgens de wensen van de reiziger mogelijk wordt gemaakt. Hierbij wordt tevens het mobiliteitssysteem verbeterd. Een juiste toepassing van MaaS start met het aanbrengen van flexibiliteit in de parkeernormen. Door in een bestemmingplan gebruik te maken van een dynamische verwijzing naar beleidsregels, kan de lokale parkeerbehoefte in een plangebied meer flexibel worden vastgesteld.
Hierdoor is het mogelijk om rekening te houden met reductiefactoren zoals MaaS of deelmobiliteit. De gemeenteraad van Rotterdam heeft dit succesvol gedaan door dynamische verwijzing naar beleidsregels. In zijn parkeerbeleid heeft de gemeenteraad van Rotterdam geregeld dat het gebruik van MaaS voor een periode van minimaal 10 jaar, de parkeereis met maximaal 20% verlaagt. "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 31
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Voor bewoners aan de Rietgrachtstraat zijn verschillende openbaar vervoer- en MaaS-opties beschikbaar: busverbinding, treinverbinding (Arnhem Centraal en Velperpoort), OV-fiets Arnhem, Greenwheels, MyWheels, ParkBee, Gaiyo & ritjeweg.nl. Om deelmobiliteit, MaaS en OV te stimuleren is een reductie van 10% op de parkeernorm voor de volgende wooneenheden van toepassing: grondgebonden/rijwoning; appartementen van 75 m2-120 m2; appartementen vanaf 120 m2. De onderstaande afbeelding geeft de bereikbaarheid van de verschillende belangrijke OV-punten weer ten opzichte van het plangebied.
Bereikbaarheid OV vanaf de locatie Rietgrachtstraat 32 (bron: Bijlage 1)
Uitgaande van de huidige parkeernormen van de gemeente Arnhem zijn hier totaal circa 84 parkeerplaatsen nodig voor beide varianten. Verschil zit wel in de verdeling van parkeerplaatsen. Voor de variant met drie lagen geldt dat 62 parkeerplaatsen voor de bewoners bedraagt en 22 plaatsen voor bezoekers van de wooneenheden. Voor de variant met vijf lagen geldt dat het aantal parkeerplaatsen voor bewoners op 66 ligt en voor de bezoekers 26. Echter, de gemeente Arnhem wil kunnen inspelen op de nieuwe ontwikkelingen rondom deelmobiliteit, de groeiende populariteit van de fiets en OV en ervoor zorgen dat de auto-afhankelijkheid van Arnhem in de toekomst vermindert. Zodoende is hier onderbouwd gebruik gemaakt van een passende parkeernorm. De uitgebreide toelichting hierop is te lezen in Bijlage 2. De ontwikkeling is, op zes vastgestelde adressen na, uitgesloten van het kunnen aanvragen van een parkeervergunning. 32 "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest eld)
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Volgend uit de bovenstaand genoemde onderbouwing komt de normatieve parkeerbehoefte conform de reductiefactoren op de volgende hoeveelheden: Variant drie lagen parkeerplaatsen bewoners: 46 parkeerplaatsen bezoekers: 15 Variant vijf lagen parkeerplaatsen bewoners: 44 parkeerplaatsen bezoekers: 17 Op het eigen terrein wordt een gebouwde parkeergarage voorzien met in totaal 61 parkeerplaatsen. De parkeervoorziening voldoet daarmee aan de parkeervraag voorkomend uit beide varianten. Er worden appartementengebouwen gerealiseerd met ieder een eigen collectieve fietsenberging. Aangesloten wordt bij de Amsterdamse bouwbrief. Hierbij is het toegestaan om dubbele fietsenrekken toe te passen. Er dienen echter wel altijd twee plekken per woning in een laag rek beschikbaar te zijn. Voor bezoekersparkeren van de fiets wordt rekening gehouden met 0,5 fietsparkeerplaatsen per woning. Dit betekent dat er 42 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd moeten worden. De onderstaande tabel zet de norm uiteen alsook de locaties waar de fietsenparkeerplaatsen gerealiseerd gaan worden.
Overzicht invulling fietsenstallingbehoefte & -realisatie (bron: Bijlage 1)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 33
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
3.5
Welstandsaspecten
De Arnhemse Welstandsnota is in 2015 vastgesteld. Arnhem is een aantrekkelijke stad om te wonen en te verblijven. Het uiterlijk van de stad draagt daar aan bij. De gemeente wil dat zo houden. Vanuit het oogpunt dat nieuwe bouwwerken in zijn algemeenheid moeten passen in hun omgeving vormt de bestaande stad het referentie- en inspiratiekader. Voor de meest voorkomende bouwwerken zijn in deze nota gebiedsgerichte criteria opgenomen. Deze criteria zijn per gebied ('géén toets', 'lichte toets' en 'zware toets') anders. Hierna is een kaart met de onderverdeling van de gebieden opgenomen en worden de gebieden nader toegelicht.
Welstandskaart afkomstig van Welstandsnota 2015 (bron: gemeente Arnhem)
Het plangebied valt in onder de categorie 'zware toets'. Een zware toets geldt alleen voor die delen van de stad waar de kwaliteiten voor een belangrijk deel worden bepaald door aspecten die alleen met welstandsregels gestuurd kunnen worden, zoals de architectuur en het materiaalgebruik. Het gaat om gebieden met bijzondere cultuurhistorische waarde die een formele beschermde status hebben als Rijks- of gemeentelijk beschermd stads- en dorpsgezicht. Als onderdeel van deze zware toets gelden verschillende algemene eisen, en specifiekere eisen gericht op onder andere de architectuur, daken en reclame. De algemene eisen zijn als volgt: Handhaaf het oorspronkelijk bebouwings- en architectuurbeeld, parcellering en hoofdvolumes, waarbij toevoegingen altijd een ondergeschikt karakter hebben en samenhang vertonen met de bestaande architectuur of een betekenisvolle architectonische kwaliteit toevoegen. Bij eventuele (ver)nieuwbouw aansluiten bij bestaande karakteristieke straatbeelden, gevelbeelden, dakvormen, schaalgrootte, gevelindeling en gevelritmiek. Materialen en kleuren maken wezenlijk onderdeel uit van de architectuur van een gebouw en zijn van grote invloed op het straatbeeld. Eenheid in kleur en materiaal versterkt de kwaliteit van zowel de gebouwen als het straatbeeld. 34 eld)
"Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgest
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
1. Oorspronkelijke materialen (bakstenen, pleisterwerk, keramische dakpannen, houten of stalen kozijnen etc.), kleuren, detailleringen en raamindelingen blijven gehandhaafd. 2. In de naar het openbaar gebied gerichte gevel(s) zijn niet oorspronkelijke materialen zoals kunststof- of aluminium niet mogelijk. Het eventueel in voorkomende gevallen toepassen van een aluminium renovatieprofiel ter vervanging van staal is maatwerk. 3. Oorspronkelijke kleuren voor kozijnen, ramen, deuren, gootbetimmeringen, gevel, gevelbeschietingen, ornamenten worden gehandhaafd of worden weer teruggebracht. 4. Het stukadoren of aan de buitenzijde isoleren van metselwerkgevels is niet mogelijk. Met het stedenbouwkundig ontwerp wordt ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Op basis van het hiervoor beschreven stedenbouwkundig ontwerp is een beeldkwaliteitsplan voor de architectuur en de openbare ruimte opgesteld, waarin gedetailleerd wordt ingegaan op richtlijnen en wensbeelden voor architectuur, materiaalkeuze en de inrichting van de openbare ruimte. Het ontwerp beeldkwaliteitsplan ligt tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage en wordt samen met het bestemmingsplan vastgesteld. De beeldkwaliteitseisen maken onderdeel uit van het stedenbouwkundig ontwerp zoals opgenomen in Bijlage 1.
3.6
Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze verplichte toetsing is verder vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De Ladder houdt in dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de onderliggende vraag in de regio, de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en een multimodale ontsluiting. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als er sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Als een ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met een goede ruimtelijke onderbouwing, voorziet in nieuwe planologische bouwmogelijkheden, dan kwalificeren deze bouwmogelijkheden in beginsel als een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het moet wel gaan om bouwmogelijkheden van enige omvang.
Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen 'sec' die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling. Voor het toetsen aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking dienen de volgende vragen te worden beantwoord: 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? 4. Is er behoefte aan de ontwikkeling? 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? 3.6.1
Toetsing
1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In beginsel is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Daarnaast is er sprake van een woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. "Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32" (vastgesteld) 35
Chw Omgevingsplan Rietgrachtstraat 32
Het voorliggende plan voorziet in de ontwikkeling van 74 woningen. Daarnaast is het plan zo ontwikkeld dat het zowel binnen het plangebied als binnen het Spijkerkwartier een ruimtelijke en functionele samenhang heeft. Daarmee kan dit plan beschouwd worden als stedelijke ontwikkeling. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Om te beoordelen of een stedelijke ontwikkeling nieuw is moet beoordeeld worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In de huidige planologische situatie kan het plan niet in zijn geheel gerealiseerd worden. De grondgebonden woningen die gerealiseerd worden direct aan de Rietgrachtstraat zijn binnen het vigerende bestemmingsplan reeds mogelijk. De nieuwe situatie maakt daarnaast nog meer woningen mogelijk, deze passen niet binnen het huidige bestemmingsplan. Daarnaast wordt een gemengde bestemming omgezet naar een woonbestemming. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. De gemeente Arnhem valt binnen de grotere regio Arnhem - Nijmegen.