Agendabundel

Hetzelfde wordt in de uitspraak van 15 december 20234 aangegeven: “De beperkte inbreuk op het eigendomsrecht levert naar het oordeel van de rechtbank geen strijd op met het evenredigheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is de inbreuk die het voorkeursrecht maakt op het eigendomsrecht, slechts betrekkelijk. Dit omdat het voorkeursrecht een algemeen belang dient en enkel kan worden gevestigd onder de voorwaarden voorzien in de Wvg. Zoals door de raad is toegelicht is het voorkeursrecht gevestigd omdat zonder dit voorkeursrecht de herontwikkeling niet mogelijk wordt geacht. Dit maakt dat het vestigen van het voorkeursrecht een geschikt en noodzakelijk middel is om het beoogde doel te bereiken. Er is daarbij een redelijk evenwicht bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht heeft immers niet tot gevolg dat eiseres als eigenaar van het perceel niet langer de haar toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen. Het betekent alleen dat zij, als zij tot vervreemding zou willen overgaan, eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen.”

c. Onzorgvuldige besluitvorming/tenderprocedure De gemeente heeft kennis van de gestarte tenderprocedure. In de brief van 22 november 2023 aan Klimmendaal heeft de gemeente haar zorgen geuit over een verkoop aan partijen zonder dat zij zich bewust zijn van de gevolgen van het gemeentelijk beleid, waardoor de situatie zich kan voordoen dat zij ‘teveel’ betalen. Klimmendaal merkt op dat zij de tenderprocedure op een zo transparant mogelijk manier heeft ingericht en potentiële gegadigden heeft geïnformeerd over het gemeentelijke woningbouwbeleid. Klimmendaal

3 ECLI:NL:RBGEL:2023:6160 4 ECLI:NL:RBMNE:2023:6739

6

heeft meerdere biedingen ontvangen waarbij de inschrijving uitdrukkelijk beoogt aan te sluiten bij de gemeentelijke woningbouwplannen. De door de gemeente geuite zorgen zijn dus onterecht en gebaseerd op een onjuiste aanname. Hieruit blijkt dat het besluit onvoldoende zorgvuldig is voorbereid. In gesprekken vooruitlopend op de vestiging van het (voorlopig) voorkeursrecht hebben partijen (ook op bestuurlijk niveau) gesproken over de door Klimmendaal voorgenomen tender. In het kader van het belang van woningbouw en de specifieke wensen ten aanzien van het woningbouwprogramma en onderwijshuisvesting heeft de gemeente Klimmendaal verzocht om de tender uit te stellen. Klimmendaal heeft ervoor gekozen om de tender door te zetten, maar zij heeft wel de gemeentelijke beleidsdocumenten beschikbaar gesteld in de dataroom van de tenderprocedure. Zeker gezien de grote woningbouwopgave in het sociale segment en de belangen op het gebied van onderwijshuisvesting, heeft het college er voor gekozen om toch een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. Temeer ook omdat het daadwerkelijke aandeel sociale huurwoningen (tussen de 60 en 100%) nog via de op te stellen startnotitie vastgesteld moet worden.

Zij acht het hierbij beschikbaar stellen van de beleidsdocumenten, hoewel zij dit als positief heeft ervaren, onvoldoende om de zekerheid te hebben dat zij uitvoering kan geven aan haar woningbouwplannen. Er resteert nog steeds het risico dat een marktpartij het risico neemt om de gronden te duur aan te kopen, waardoor een woningbouwontwikkeling en onderwijshuisvesting niet van de grond komt. In dat geval heeft Klimmendaal wellicht wel een financiële vergoeding ontvangen, maar bestaat de reële kans dat de omgeving niet wordt ontwikkeld (met gevolgen voor beheer, uitstraling etc.) en de gemeente niet kan voorzien in haar woningbouwbehoefte. Wij achten onze zorgen over de realiseerbaarheid van de woningbouwontwikkeling en de onderwijshuisvesting op basis van het voorgaande zeer reëel. Ook hebben wij bij onze zorgvuldige afweging om al dan niet het voorkeursrecht te vestigen rekening gehouden met de risico’s die blijven. Er is dus geen sprake van een onzorgvuldig besluit. d. Onzorgvuldige besluitvorming/gebruik gebouw A Gebouw A is buiten het voorkeursrecht gelaten. Voor Klimmendaal bestaat de noodzaak om ook gebouw A binnen afzienbare tijd te verkopen. Het buitenterrein behorende bij gebouw A is wel aangewezen. Het wordt daarom de facto onmogelijk om gebouw A afzonderlijk te verkopen.

Klimmendaal constateert dat de motivering om gebouw A buiten het voorkeursrecht te laten, namelijk dat de gemeente er vanuit gaat dat de activiteiten van Klimmendaal in dit gebouw worden voortgezet en er dus geen sprake is van een andere functie, niet juist is. Dat Klimmendaal haar activiteiten nu concentreert in gebouw A wil niet zeggen dat zij dit gebouw niet ook binnen afzienbare termijn zal moeten verkopen. Doordat

7

het besluit berust op een onjuiste redenering is met de belangen van Klimmendaal onvoldoende rekening gehouden. Het voorstel is dan ook in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. In de gesprekken vooruitlopend op de vestiging van het voorkeursrecht heeft Klimmendaal aangegeven dat zij haar activiteiten in gebouw A wil continueren. Dat was de reden voor de gemeente om het gebouw A buiten het voorkeursrecht te laten. Er is geen sprake van een afwijkende functie, zodat er ook geen grond is om een voorkeursrecht te vestigen. Daarbij hebben we juist grote zorgvuldigheid betracht door per gebouw en per perceel te bezien of een voorkeursrecht nodig was. We kozen er wel voor om de buitenruimte op te nemen in het voorkeursrecht. Bij een gebiedsontwikkeling zal namelijk ook een herinrichting moeten plaatsvinden van de huidige infrastructuur en parkeervoorziening. Deze zal echter afgestemd moeten worden op de nieuwe inrichting van de locatie. Omdat er nog geen startnotitie of gebiedsvisie beschikbaar is, is het op dit moment onduidelijk hoe de exacte invulling zal plaatsvinden. De gemeente was niet op de hoogte dat er ook een wens bestaat om gebouw A te verkopen. Nu dit zo is, zijn wij graag bereid om in overleg te treden om te bezien in hoeverre we afspraken kunnen maken over een eventuele inrichting van de buitenruimte.

Het is ons duidelijk dat een dergelijke inrichting wel bij het gebouw hoort. Inmiddels zijn wij hierover in overleg met Klimmendaal en wachten hun voorstel hieromtrent af. Bij de verdere inrichting van het terrein in de startnotitie zullen wij met Klimmendaal verder overleggen wat hun specificaties zijn en samen bezien hoe deze specificaties het beste ruimtelijk kunnen worden ingepast in relatie tot de inpassen van de overige functies van het gebied. Er is dus geen sprake van strijdigheid met het zorgvuldigheidsbeginsel ten aanzien van de begrenzingen van het voorkeursrecht. 2. Strijd met vertrouwensbeginsel en beginsel van fair play: Tijdens gesprekken is toegezegd dat de gemeente open en transparant met Klimmendaal het gesprek blijft voeren. Het heimelijk vestigen van een voorkeursrecht past daar niet bij, en is bovendien in strijd met het vertrouwensbeginsel en het beginsel van fair play. Onder de reactie bij punt 1c zijn de gesprekken (gedeeltelijk bestuurlijk) die er hebben plaatsgevonden tussen Klimmendaal en de gemeente aangehaald. Daaruit blijkt dat er over en weer open en transparant is gesproken over de plannen van Klimmendaal en de

8

gemeente. Klimmendaal heeft uiteindelijk de keuze gemaakt om, ondanks het advies van de gemeente, de tender door te zetten. Uit de jurisprudentie5 blijkt dat als er kan worden voldaan aan de vestigingseisen, een gemeente een voorkeursrecht kan inzetten. Dit is slechts anders indien de raad in redelijkheid van het vestigen van een voorkeursrecht moet afzien. Het enkele feit dat partijen in overleg zijn en trachten deze overleggen open en transparant te voeren leidt niet tot de conclusie dat de gemeente haar bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht verliest. Er is geen toezegging geweest namens de gemeente dat de gemeente haar publiekrechtelijke instrumenten niet inzet. Ook zijn de gesprekken niet van dien aard geweest dat Klimmendaal zou kunnen veronderstellen of gerechtvaardigde verwachtingen zou kunnen hebben dat de gemeente haar bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht niet zou gebruiken. Het is inherent aan het instrument van het voorkeursrecht dat de gemeente hierover vooraf niet communiceert. Op de dag dat het voorlopig voorkeursrecht in werking is getreden, heeft de gemeente zowel bestuurlijk als ambtelijk contact gezocht met Klimmendaal om de beweegredenen van haar besluit mee te delen. Ook is dit gevolgd door een gesprek op bestuurlijk niveau. De gemeente handelde derhalve niet in strijd met het vertrouwensbeginsel of het fair play beginsel. 3.

Beoogde ontwikkeling is niet reëel en onuitvoerbaar: Het is nu al evident dat de door de gemeente beoogde ontwikkeling van 60-100% sociale woningbouw die aan de vestiging van het voorkeursrecht ten grondslag ligt, niet reëel en onuitvoerbaar is. Daarbij verwijst Klimmendaal naar enkele passages uit de Woonvisie. Uit het citaat op pagina 30 blijkt volgens Klimmendaal dat een beoogde ontwikkeling van 60100% sociale huurwoningen op haar percelen gedoemd is niet van de grond te komen. Het citaat uit de ontwerp Woonvisie op pagina 30 luidt: “Vaak is het financieel lastig om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkelen. Het rendement dat behaald kan worden met de woningen is vanzelfsprekend minder hoog dan bij duurdere woningen. Er bestaat dan ook ene risico dat nieuwe woningbouwprojecten in de zes wijken waarvoor we in de Woonvisie hogere eisen voor sociale huur stellen, moeilijker van de grond zullen komen.”

5 ECLI:NL:RVS:2020:1156 inz gemeente Wijk bij Duurstede

9

Vervolgens wordt in de ontwerp Woonvisie aangegeven dat het risico over de haalbaarheid op verschillende manieren kan worden verkleind. Ook wordt op pagina 31 het volgende vermeld: “Of deze projecten van de grond kunnen komen hangt in belangrijke mate af van de bereidheid van de gemeente (en een medeoverheid) om een bijdrage te leveren om de zogeheten onrendabele toppen af te dekken die bestaan als sociale huurwoningen worden ontwikkeld (ofwel het verschil tussen de investering en de markt-of beleidswaarde die kan worden gecreëerd). Bij één van onze lopende woningbouwprojecten leverden we zelf al een bijdrage vanuit het Stadsontwikkelingsfonds voor de realisatie van sociale huurwoningen. Om dit soort projecten in de toekomst vaker mogelijk te maken, gaan we in navolging van deze Woonvisie verkennen of het mogelijk is een regeling in te stellen om projecten met een hoog aandeel sociale huur of betaalbare koop mogelijk te maken. We stellen voor om hier bij aanvang van de Woonvisie al € 160.000 als startbudget beschikbaar te stellen. Indien een project bijdraagt aan onze opgave om aandachtsgroepen te huisvesten, is er tussen 2024 en 2028 ook jaarlijks 1,5 miljoen euro beschikbaar om dit type ontwikkeling van de grond te krijgen.”

De uitspraak waar Klimmendaal naar verwijst (inz Binckhorst Den Haag) betreft een uitspraak waar het gaat om de financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan en de twijfel of dit bestemmingsplan wel wordt uitgevoerd als er sprake is van een tekort van minimaal 200 miljoen. In de andere uitspraak (inz Laarbeek) werd gesteld dat het op voorhand duidelijk is dat de beoogde bestemming niet gerealiseerd zal worden en dat daardoor een voorkeursrecht niet mogelijk was. De rechtbank oordeelde in deze uitspraak echter dat er geen sprake is van evidente belemmeringen om de beoogde ontwikkeling te realiseren en dat daarmee de gemeente een voorkeursrecht mag vestigen. Beide uitspraken zien dus op andere situaties dan de situatie aan de westzijde Heijenoordseweg en kunnen dus niet één op één worden ingebracht. In de situatie van de locatie westzijde Heijenoordseweg is er nog geen startnotitie opgesteld. De aard en de invulling van de locatie zijn nog niet bekend. Daarmee kan ook niet worden beargumenteerd dat er nu reeds evidente belemmeringen zijn om de beoogde ontwikkeling te realiseren. Dat een gebiedsontwikkeling een grotere financiële uitdaging met zich meebrengt als er veel sociale huurwoningen worden gerealiseerd is wel duidelijk. Onmogelijk is het echter zeker niet.

Daarnaast acht de gemeente de realisering van dit type woningen op deze locatie van belang voor de samenhang van de gehele stad, waardoor zij ook onderzoekt hoe een eventuele onrendabele top kan worden gedekt. Het feit dat een dergelijk plan financiële uitdagingen met zich meebrengt is juist één van de redenen waarom we uw raad voorleggen om een voorkeursrecht te vestigen.

10

Wij verwijzen hierbij naar de uitspraak inzake Eindhoven6. Daarin werd ook het argument genoemd dat er geen haalbaar plan kon worden gerealiseerd. De rechtbank geeft hierbij echter aan dat een tekort niet bij voorbaat aan de realisatie van de beoogde ontwikkeling in de weg staat. De rechtbank overweegt voorts: “Dat tekort wordt in de stukken onder meer gerelateerd aan de bouw van een ondergronds busstation. De plannen daarvoor kunnen nog worden gewijzigd, zoals dat ook het geval is voor het gehele Spoorzonegebied. Verder is het niet uitgesloten dat in de toekomst een dekking, al dan niet via verschillende bronnen, voor de bekostiging van de openbare voorzieningen in het gebied wordt gevonden, waaronder de bouw van het ondergrondse busstation. Het feit dat, naar door [naam] en [naam] gesteld, de opbrengsten in het gebied niet toereikend zijn voor bekostiging van de voorzieningen, plankosten en dergelijke levert, wat daar van zij, naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen belemmering op die op voorhand aan vestiging van het voorkeursrecht in de weg staat.”

Conclusie Deze zienswijze geeft alle belangen afwegende geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit tot vestigen van het onderhavige voorkeursrecht. Zienswijze 2 Ontvankelijkheid •

Schriftelijke zienswijze d.d. 19 december 2023, ingediend door mrs. H. Zeilmaker en L.G.H. Wichern, verbonden aan Dirkzwager advocaten namens Stichting Johanna Kinderfonds (JKF).

•

De zienswijze is ingediend namens een eigenaar van percelen waarvoor wordt voorgesteld om een (definitief) voorkeursrecht te vestigen, namelijk de percelen gemeente Arnhem, sectie P. nummers 5760, 5923, 5924 en 6408.

•

De zienswijze is tijdig ingediend en inhoudelijk onderbouwd.

De zienswijze is dan ook ontvankelijk. Gronden zienswijze en standpunt gemeente (cursief) 1. Beoogde ontwikkeling is niet reëel en onuitvoerbaar: Het is nu al evident dat de door de gemeente beoogde ontwikkeling van 60-100% sociale woningbouw die aan de vestiging van het voorkeursrecht ten grondslag ligt, niet reëel en onuitvoerbaar is. Daarbij verwijst JKF naar enkele passages uit de Woonvisie. Uit het citaat op pagina 30 blijkt volgens Klimmendaal dat een beoogde ontwikkeling van 60-100% sociale huurwoningen op haar percelen gedoemd is niet van de grond te komen.

6 ECLI:RBOBR:2023:4450

11

Het citaat uit de ontwerp Woonvisie op pagina 30 luidt: “Vaak is het financieel lastig om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkelen. Het rendement dat behaald kan worden met de woningen is vanzelfsprekend minder hoog dan bij duurdere woningen. Er bestaat dan ook ene risico dat nieuwe woningbouwprojecten in de zes wijken waarvoor we in de Woonvisie hogere eisen voor sociale huur stellen, moeilijker van de grond zullen komen.”

Vervolgens wordt in de ontwerp Woonvisie aangegeven dat het risico over de haalbaarheid op verschillende manieren kan worden verkleind. Ook wordt op pagina 31 het volgende vermeld: “Of deze projecten van de grond kunnen komen hangt in belangrijke mate af van de bereidheid van de gemeente (en een medeoverheid) om een bijdrage te leveren om de zogeheten onrendabele toppen af te dekken die bestaan als sociale huurwoningen worden ontwikkeld (ofwel het verschil tussen de investering en de markt-of beleidswaarde die kan worden gecreëerd). Bij één van onze lopende woningbouwprojecten leverden we zelf al een bijdrage vanuit het Stadsontwikkelingsfonds voor de realisatie van sociale huurwoningen. Om dit soort projecten in de toekomst vaker mogelijk te maken, gaan we in navolging van deze Woonvisie verkennen of het mogelijk is een regeling in te stellen om projecten met een hoog aandeel sociale huur of betaalbare koop mogelijk te maken. We stellen voor om hier bij aanvang van de Woonvisie al € 160.000 als startbudget beschikbaar te stellen. Indien een project bijdraagt aan onze opgave om aandachtsgroepen te huisvesten, is er tussen 2024 en 2028 ook jaarlijks 1,5 miljoen euro beschikbaar om dit type ontwikkeling van de grond te krijgen.”

De uitspraak waar JKF naar verwijst (inz Binckhorst Den Haag) betreft een uitspraak waar het gaat om de financiële uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan en de twijfel of dit bestemmingsplan wel wordt uitgevoerd als er sprake is van een tekort van minimaal 200 miljoen. In de andere uitspraak (inz Laarbeek) werd gesteld dat het op voorhand duidelijk is dat de beoogde bestemming niet gerealiseerd zal worden en dat daardoor een voorkeursrecht niet mogelijk was. De rechtbank oordeelde in deze uitspraak echter dat er geen sprake is van evidente belemmeringen om de beoogde ontwikkeling te realiseren en dat daarmee de gemeente een voorkeursrecht mag vestigen. Beide uitspraken zien dus op andere situaties dan de situatie aan de westzijde Heijenoordseweg en kunnen dus niet één op één worden ingebracht. In de situatie van de locatie westzijde Heijenoordseweg is er nog geen startnotitie opgesteld. De aard en de invulling van de locatie zijn nog niet bekend. Daarmee kan ook niet worden beargumenteerd dat er nu reeds evidente belemmeringen zijn om de beoogde ontwikkeling te realiseren. Dat een gebiedsontwikkeling een grotere financiële uitdaging met zich meebrengt als er veel sociale huurwoningen worden gerealiseerd is wel duidelijk. Onmogelijk is het echter zeker niet.

Daarnaast acht de gemeente de realisering van dit type woningen op deze locatie van belang voor de samenhang van de gehele stad, waardoor zij ook onderzoekt hoe een eventuele onrendabele top kan worden gedenkt. 12

Wij verwijzen hierbij naar de uitspraak inzake Eindhoven7. Daarin werd ook het argument genoemd dat er geen haalbaar plan kon worden gerealiseerd. De rechtbank geeft hierbij echter aan dat een tekort niet bij voorbaat aan de realisatie van de beoogde ontwikkeling in de weg staat. De rechtbank overweegt voorts: “Dat tekort wordt in de stukken onder meer gerelateerd aan de bouw van een ondergronds busstation. De plannen daarvoor kunnen nog worden gewijzigd, zoals dat ook het geval is voor het gehele Spoorzonegebied. Verder is het niet uitgesloten dat in de toekomst een dekking, al dan niet via verschillende bronnen, voor de bekostiging van de openbare voorzieningen in het gebied wordt gevonden, waaronder de bouw van het ondergrondse busstation. Het feit dat, naar door [naam] en [naam] gesteld, de opbrengsten in het gebied niet toereikend zijn voor bekostiging van de voorzieningen, plankosten en dergelijke levert, wat daar van zij, naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen belemmering op die op voorhand aan vestiging van het voorkeursrecht in de weg staat.”

Het feit dat een dergelijk plan financiële uitdagingen met zich brengt is juist één van de redenen waarom we uw raad voorleggen om een voorkeursrecht te vestigen. Wij zien dan ook geen reden dat het plan niet reëel of onuitvoerbaar is. Dit kan dan ook meteen geen reden zijn om af te zien van het voorkeursrecht. 2. Niet bereid om reëel bedrag te bieden De gemeente heeft zich tot dusver niet bereid getoond om een reëel bedrag voor de percelen van JKF te bieden. Om die reden moet JKF een prijsvaststellingsprocedure moeten initiëren. Deze procedure zal erg lang duren, waarbij JKF in de tussenliggende periode aanzienlijke kosten moet maken voor onderhoud en het voldoen van de vaste lasten. JKF stelt dat de gemeente tot dusver niet bereid is om de percelen van JKF voor een reëel bedrag te kopen. De gemeente is echter gehouden aan de hiervoor genoemde uitgangspunten bij het bepalen van dat reële bedrag/de marktwaarde. Er zijn in het verleden gesprekken geweest over een eventuele aankoop. De gemeente hanteerde toen een waarde op basis van de invulling van een sociaal maatschappelijke functie en waarbij aansluiting is gezocht bij het geldende bestemmingsplan en de toenmalige geldende Grondprijzenbrief. De gemeente is gehouden om voor aankopen in het kader van een voorkeursrecht de marktconforme prijs te betalen. Het bepalen van de marktconforme prijs gebeurt door een taxateur.

Deze taxateur zal beoordelen of de waarde op basis van het geldende bestemmingsplan (inclusief gebouwen) hoger of lager is dan de waarde op basis van de mogelijke toekomstige ontwikkeling. Regels hiervoor zijn opgenomen in artikel 16.122

7 ECLI:RBOBR:2023:4450

13

Omgevingswet, welke verwijzen naar de artikelen 15.21-15.25 Omgevingswet. Bij een eventuele aanbieding zal de gemeente deze regels inacht nemen. Voor een overeenstemming over een koop zijn twee partijen nodig. De gemeente is zeker bereid om in overleg te treden met JKF over eventuele aankoop, voor zover JKF dat wenst. In dat geval zal er op basis van de gedachte invulling van het gebied een taxatie worden opgesteld. De veronderstelling van JKF dat de gemeente niet bereid is om een marktconforme prijs te betalen is niet juist. 3. Strijdigheid met het evenredigheidsbeginsel Door vestiging van een voorkeursrecht en geen bereidwilligheid van de gemeente om een reële prijs te betalen wordt JKF in onevenredige mate in haar belangen geschaad. Het voorgenomen besluit is daarom in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Ten aanzien van de vraag of het besluit voldoet aan het evenredigheidsbeginsel, verwijzen wij naar hetgeen hierover in de rechtspraak is aangegeven. In de uitspraak van de rechtbank van 8 september 20238 overweegt de rechtbank dat de vestiging van een voorkeursrecht een discretionaire bevoegdheid van de gemeente is die terughoudend moet worden getoetst. De rechtbank ziet in de uitspraak van de afdeling inzake Harderwijk (ook aangehaald door JKF) en de daarop volgende rechtspraak van de Afdeling geen aanleiding voor een intensievere toetsing.

Weliswaar is de vestiging van een voorkeursrecht belastend, maar daar staat tegenover dat de raad bij vestiging een beleidsvrijheid toekomt, terwijl het gewicht van de met het besluit te dienen doelen en te dienen algemene belangen aanzienlijk is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het voorkeursrecht een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. Ditzelfde overweegt de rechtbank in de uitspraak van 10 november 20239. Het evenredigheidsbeginsel geldt voor alle besluiten waarbij het bestuursorgaan beleidsruimte heeft. Het evenredigheidsbeginsel kent vervolgens twee zogenoemde ijkpunten, aan de ene kant het met het besluit beoogde doel en aan de andere kant de (nadelige) gevolgen van het besluit. Waarbij het doel van het evenredigheidsbeginsel niet het tegengaan van nadelige gevolgen van een besluit is, maar het voorkomen van onnodig nadelige gevolgen. De bestuursrechter moet vervolgens de vraag beantwoorden of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dit besluit te dienen doelen. De rechtbank oordeelde in deze uitspraak dat een voorkeursrecht niet onevenredig was, waarbij de gemeente een groot belang heeft bij de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid en het

8 ECLI:NL:RBOBR:2023:4450 9 ECLI:NL:RBGEL:2023:6160

14

financiële belang van de eigenaar reeds bij de wet is afgewogen. Hetzelfde wordt in de uitspraak van 15 december 202310 aangegeven: “De beperkte inbreuk op het eigendomsrecht levert naar het oordeel van de rechtbank geen strijd op met het evenredigheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is de inbreuk die het voorkeusrecht maakt op het eigendomsrecht, slechts betrekkelijk. Dit omdat het voorkeursrecht een algemeen belang dient en enkel kan worden gevestigd onder de voorwaarden voorzien in de Wvg. Zoals door de raad is toegelicht is het voorkeursrecht gevestigd omdat zonder dit voorkeursrecht de herontwikkeling niet mogelijk wordt geacht. Dit maakt dat het vestigen van het voorkeursrecht een geschikt en noodzakelijk middel is om het beoogde doel te bereiken. Er is daarbij een redelijk evenwicht bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht heeft immers niet tot gevolg dat eiseres als eigenaar van het perceel niet langer de haar toekomende eigendomsrechten zou kunnen uitoefenen. Het betekent alleen dat zij, als zij tot vervreemding zou willen overgaan, eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen.”

Nu er sprake is van een juiste afweging conform de regels van de jurisprudentie en er hier geen sprake is van een specifieke situatie is geen sprake van strijd met het evenredigheidsbeginsel. Conclusie Deze zienswijze geeft alle belangen afwegende geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit tot vestigen van het onderhavige voorkeursrecht.

10 ECLI:NL:RBMNE:2023:6739

15

Dirkzwager N.V. Velperweg 1, 6824 BZ Arnhem Postbus 111, 6800 AC Arnhem T: +31 88 242 41 00 E: inforadirkzwager.nl W: www.dirkzwager.nl

dirkzwager

AANTEKENEN Raad van de gemeente Arnhem Postbus 9200 6800 HA ARNHEM Ook per e-mail: arthur.borst@arnhem.nl Datum Van Inzake

Dossiernummer Uw referentie Telefoonnummer E-mailadres

19 december 2023 mrs. H. Zeilmaker en LG.H Wichern, advocaten Stichting Johanna Kinderfonds; zienswijze tegen raadsaanwijzing 5 Wvg Heijenoordseweg 5076831 3990580 (026)353 84 45 zeilmaker@dirkzwager.nl; wichern@dirkzwager.nl

Geachte raad, Namens Stichting Johanna Kinderfonds

(hierna: 'JKF'), gevestigd te Arnhem aan het adres

Heijenoordseweg 3, dienen wij hierbij een zienswijze in tegen het voorgenomen raadbesluit dat strektterbestendigingvan het besluit van 21 november2023 van burgemeesteren wethouders. Bij dat besluit hebben burgemeester en wethouders op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de percelen van JKF aan de Heijenoordseweg. Het betreft de percelen kadastraal bekend Arnhem P 5760, P 5923, P 5924 en P 6408. Bij het besluit is aan de percelen de bestemming 'wonen, gecombineerd met zorg en onderwijs' toegedacht. Een kopie van het collegebesluit en het raadsvoorstel treft u aan als bijlagen 1 en 2. 1.

Inleiding en feiten

1.1. JKF zet zich al sinds 1900 vanuit Arnhem in voor het verbeteren van de kwaliteit van leven van kinderen en jongeren tot 25 jaar met een lichamelijke beperking. JKF is begonnen als het eerste kinderrevalidatiecentrum

in

Nederland

en

financiert

nu

participatieprojecten

en

wetenschappelijkonderzoek. De statutaire doelstelling van het JKF Kinderfonds is het stimuleren en subsidieren van initiatieven die tot doel hebben om kinderen en jongeren tot 25 jaar met een lichamelijke beperking als gevolg van een aandoening van hersenen, zenuwen, botten en spieren een volwaardige plaats in de maatschappij te geven.

Dirkzwager is een handelsnaam van Dirkzwager N.V., statutair gevestigd te Arnhem en ingeschreven in het handelsregister onder nr. 09155757. Alle werkzaamheden worden verricht krachtens een overeenkomst van opdracht gesloten met Dirkzwager N.V. Daarop zijn onze algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. U kunt deze algemene voorwaarden nalezen (tekst) op en downloaden (PDF) van onze website: www.dirkzwager.nl/algemene-voorwaarden.

dirkzwager

1.2. JKF is eigenaar van een aantal (bebouwde) percelen op het terrain ten westen van de Heijenoordseweg en ten zuiden van de Amsterdamseweg. Het betreft de percelen kadastraal bekend Arnhem P 5760, P 5923, P 5924 en P 6408. Op percelen P 5760, P923 en P 5924 bevindt zich het oude en leegstaande schoolgebouw Het Prisma. Op perceel P 6048 bevind zich een kantoorvilla. De aangewezen percelen zijn weergegeven op de onderstaande satellietfoto:

Fig. 1: satellietfoto met kadastrale grensaanduidingen (Bron: Ruimteplannen.nl) 1.3. JKF wenst haar percelen op het terrain aan de Heijenoordseweg op korte termijn te verkopen, zodat zij de verkoopopbrengsten en de bespaarde beheer- en onderhoudskosten kan aanwenden voor investeringen in participatieprojecten en wetenschappelijk onderzoek, conform haar statutaire doelstellingen.

1.4. De gemeente heeft kenbaar gemaakt dat zij de percelen van JKF in eigendom wenst te verwerven met het oog op de ontwikkeling van met name sociale woningbouw. Hierover hebben JKF en de gemeente meerdere gesprekken gevoerd. Daarbij werd geen overeenstemming over de koopprijs bereikt. JKF Net weten dat de door de gemeente geboden bedragen niet reeel en ontoereikend zijn. 1.5. Bij besluit van 21 november 2023 hebben burgemeester en wethouders besloten om op de percelen van JKF een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op grand van artikel 6 van de Wvg. Uit de bij het besluit behorende collegenota (bijlage 3) en het raadsvoorstel blijkt dat het

Pagina 2 van 6

dirkzwager

voorkeursrecht is gevestigd in het kader van het voornemen van de gemeente om aan de westzijde van de Heijenoordseweg woningbouw te ontwikkelen met een percentage van 60100% aan sociale huurwoningen. 1.6. JKF kan zich niet verenigen met de aanwijzing van haar percelen op grond van de Wvg. De vestiging van het voorkeursrecht in combinatie met de gebleken onbereidheid van de gemeente om een reele prijs voor de percelen te bieden heeft tot gevolg dat JKF haar percelen niet voor een redelijke prijs en binnen een redelijke termijn kan verkopen. Dit terwijl JKF in de tussentijd wel aanmerkelijke kosten aan onderhoud en vaste lasten moet maken. Ook is JKF al in gesprek met de Parcivalschool over de verkoop van haar percelen met de bedoeling daarop een school in combinatie met woningbouw te ontwikkelen. Bovendien is het nu al evident dat de door de gemeente beoogde ontwikkeling van 60-100% sociale woningbouw die aan de vestiging van het voorkeursrecht ten grondslag ligt, niet reeel en onuitvoerbaar is. In het hiernavolgende licht JKF haar standpunt toe. 2. Onuitvoerbaarheid toegedachte bestemming en onevenredigheid van het aanwijzingsbesluit 2.1. Uit de bij het besluit van 21 november jl.

behorende collegenota en het raadsvoorstel blijkt dat de gemeente het voornemen heeft om aan de westzijde van de Fleijenoordseweg woningbouw te ontwikkelen met een percentage van 60-100% aan sociale huurwoningen. In zowel de collegenota als het raadsvoorstel wordt in dit verband opgemerkt dat bij het vaststellen van de ontwerp woonvisie - daarmee kennelijk doelend op de Ontwerp-Woonvisie Arnhem 20242029/34 - is geconstateerd dat door de verhouding sociale huurwoningen versus duurdere woningen er een risico bestaat dat dergelijke projecten moeilijker of helemaal niet van de grond komen. 2.2. Op pagina 27-28 van de Ontwerp-Woonvisie Arnhem 2024-2029/34 staat dat voor 6 van de 24 wijken de beweegrichting voor sociale huur 'flink omhoog' is. Dit houdt in dat voor nieuwbouwprojecten in deze wijken tussen de 60-100% een sociale corporatiehuurwoning moet zijn:

Het

(minimum)uitgangspunt

van

30%

sociale

corporatiehuur

bij

nieuwbouw-

of

transformatieprojecten (zoals genoemd als eerste uitgangs-punt) betreft een ondergrens voor alle wijken. Dit percentage kan in de toekomst alleen als minimum gelden in de wijken die ai een hoog woningcorporatiebezit kennen en/ of waar de leefbaarheid onder druk staat. De komende jaren zetten we nadrukkelijk in op het toevoegen van sociale corporatiehuurwoningen op plekken waar het aandeel lager is dan het huidige stedelijk gemiddelde van 35%. In wijken waar de beweegrichting voor de sociale huur 'flink omhoog' is, geldt voor nieuwbouwprojecten dat

Pagina 3 van 6

dirkzwager

tussen de 60% en 100% een socials corporatiehuurwoning most zijn. Dit geldt voor 6 van de 24 wijken. (In deze 6 wijken geldt daarmee niet altijd het beleidsuitgangspunt van 20% betaalbare koop). Deze wijken hebben nu weinig ofvrijwel geen sociale huurwoningen. Hoe hoog het percentage per project exact dient te zijn hangt onder andere af van de grootte van het project Binnen grotere projecten vinden we een menging van meerdere categorieen woningen wenselijker dan bij kleinere. In wijken waar de beweegrichting 'omhoog' is, geldt een minimum van 35% (het huidige stedelijk gemiddelde aan corporatiehuur in de bestaande voorraad). (vetgedrukt door advocaat)

\v

\\ *

Fiquuf 1 • Brwtvgnchtuvg ioo«l* huuf p*r »ri|k.

Fig. 2 afbeelding uit ontwerp-Woonvisie, pag. 28 2.3. Op pagina 30 van de Ontwerp-Woonvisie wordt opgemerkt dat er een risico bestaat dat nieuwe woningbouwprojecten in de wijken waarvoor de Woonvisie hogere eisen voor sociale huur stellen (lees: 60-100% sociale huur), moeilijker van de grand zullen komen: Vaak is het financieel lastig om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkeien. Het rendement dat behaald kan warden met de woningen is vanzelfsprekend minder hoog dan bij duurdere woningen. Er bestaat dan ook een risico dat nieuwe woningbouwprojecten in de zes wijken waarvoor we in deze Woonvisie hogere eisen voor sociale huur stellen, moeilijker van de grand zullen komen. (vetgedrukt door advocaat)

Pagina 4 van 6

dirkzwager

2.4. Het bovenstaande citaat uit de Ontwerp-Woonvisie bevestigt voor JKF dat de beoogde ontwikkeling op haar percelen niet van de grond zal komen. Het zou immers gaan een vertwee-/verdrievoudiging van het gangbare percentage bij nieuwbouw van 30% aan sociale huur. Dit percentage is ook vastgelegd in de Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen van 8 maart 2023, waarop de Ontwerp-Woonvisie beoogd aan te sluiten.1 Percentages van 60-100% aan sociale huur bij nieuwbouwprojecten komen voor zover JKF bekend is in de praktijk niet voor, simpelweg omdat deze financieel niet haalbaar zijn. Het is voor ontwikkelaars niet mogelijk om met een zodanig hoog percentage aan sociale huur een sluitende exploitatie te realiseren. Het beoogde percentage aan sociale huurwoningen van 60100% is daarom evident niet reeel en niet uitvoerbaar. 2.5. Het is vaste rechtspraak dat een voorkeursrecht niet kan worden gevestigd voor een toegedachte bestemming waarvan op voorhand duidelijk is dat deze niet kan worden gerealiseerd.2 Een besluit is immers niet noodzakelijk en geschikt wanneer het daarmee beoogde doel niet kan worden bereikt.3 De door de gemeente toegedachte woonbestemming met 60-100% sociale huur is evident niet reeel en financieel niet uitvoerbaar. Het voorgenomen raadsbesluit is daarom onevenredig en onzorgvuldig voorbereid. 2.6. JKF wijst erop dat de concept Woonvisie nog niet is vastgesteld.

Zij sluit niet uit dat uw raad burgemeester en wethouders verzoekt om een meer realistische programmering. Maar zolang daar geen sprake van is, is de aanwijzing van de gronden van JKF een voorbode voor een moeizaam planologisch en ontwikkeltraject. 2.7. Hier komt bij dat de gemeente tot dusver zich niet bereid heeft getoond om een reeel bedrag voor de percelen van JKF te bieden. Om een redelijke prijs voor haar percelen te krijgen zal JKF daarom de prijsvaststellingsprocedure van artikel 13 Wvg moeten initieren. Deze procedure zal echter erg lang duren. In de tussenliggende periode moet JKF aanzienlijke kosten maken voor het onderhoud en het voldoen van de vaste fasten (g/w/l, groenvoorziening, WOZ-belasting, e.d.) van haar percelen en gebouwen. Door de vestiging van het voorkeursrecht in combinatie met de onbereidwilligheid van de gemeente om een reele prijs voor de percelen te betalen wordtJKF in onevenredige mate in haar belangen geschaad. Het voorgenomen besluit is daarom in strijd met het evenredigheidsbeginsel ( art. 3:4 Awb).

1 Ontwerp-Woonvisie Arnhem 2024-2029/34, pag. 27. 2 ABRvS 10 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX9686; Rechtbank Oost-Brabant 20 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2011. 3 Vgl. ABRvS 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:285 (Harderwijk).

Pagina 5 van 6

dirkzwager

Conclusie Uit het voorgaande voIgt dat uw raad niet rechtmatig kan besluiten tot de bestendiging van het op de percelen van JKF gevestigde voorkeursrecht. JKF verzoekt uw raad om - althans voor zover het de percelen van JKF betreft - af te zien van het voorgenomen besluit en zodoende het op 21 november 2023 op de percelen van JKF gevestigde voorkeursrecht niet te bestendigen.

Met vriendelijke groet, Dirkzwager N.V.

IjjJLwASiksu. H. Zeilmaker en L.G.H. Wichern

Pagina 6 van 6

BIJLAGE 1

COLLEGEBESLUIT

hd Besluit van

21 november 2023

Zaaknummer

3990580

HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ARNHEM; gelezen de collegenota aan burgemeester en wethouders 'Voorlopige aanwijzing Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) westzijde Heijenoordseweg d.d. 21 november 2023; overwegende dat aan de gronden een niet-agrarische bestemming en wonen gecombineerd met zorg en onderwijs is toebedacht, waarbij sprake is van een ander gebruik dan het huidige gebruik; gelet op het feit dat de gemeente haar regiefunctie kan versterken met het aanwijzen van gronden op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten en daarmee haar uitgangspositie op de vastgoedmarkt versterkt; er gezien het bovenstaande een belangenafweging heeft plaatsgevonden tussen de publieke belangen van de gemeente en de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, waarbij is geconcludeerd dat de belangen van de gemeente zwaarder wegen; gelet op artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), en de overige van toepassing zijnde bepalingen uit de Wvg en de Algemene wet bestuursrecht (Awb); BESLUIT: 1. De percelen op de bij het besluit behorende lijst (bijlage 3) en tekening (bijlage 2) voorlopig aan te wijzen als percelen waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna te noemen: Wvg) van toepassing is op basis van artikel 6 van de Wvg voor de duur van maximaal drie maanden. 2. Geen toepassing te geven aan.

artikel 4:8 Awb (voorbereidingsprocedure) op grand van artikel 4:11, onder c van de Algemene wet bestuursrecht. 3. Het (concept)raadsvoorstel (inclusief het conceptraadsbesluit) met betrekking tot de vestiging van een voorkeursrecht door de raad van de onder beslispunt 1 genoemde percelen ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet (er vanuit gaande dat dat de omgevingsvisie

5.

raadsvergadering. Dit besluit te publiceren in het Gemeenteblad en het besluit in te schrijven conform de regels van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) alsmede de eigenaren en belanghebbenden van de procedurele en materiele rechtsgevolgen van dit besluit in kennis te stellen.

Arnhem j

ten tijde van het bestendigen door de raad nog niet is vastgesteld) per 23 november 2023 gedurende vier weken ter inzage te leggen en gelegenheid te bieden tot het indienen van zienswijzen behoudens de in bijlage 4 opgenomen geheime bijlage. 4. De gemeenteraad op 23 november 2023 te informeren over het besluit tot (voorlopige) aanwijzing door middel van de bijgevoegde raadsbrief en te verzoeken om de behandeling van het voorkeursrecht uiterlijk 7 februari 2024 te agenderen voor de besluitvormende

COLLEGEBESLUIT 6.

7.

Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2, sub b en f van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen op dit voorstel inclusief bijlagen 1, 2, 3, 5 en 6, en deze geheimhouding op grond van artikel 89 lid 3 Gemeentewet op te heffen zodra deze voorlopige aanwijzing in werking is getreden (naar verwachting 23 november 2023). Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2, sub b en f van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen en in stand te laten voor de bijlage 4 'belangen partijen’.

Met college van burgemeester en wethouders voornoemd,

CEM EENTE

Arnhem

hd

BIJLAGE 2

......................................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging

Aan de gemeenteraad Zaaknummer

Onderwerp:

3990580

Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg

Kemboodschap

Arnhem staat voor een grote woningbouwopgave waarbij wij extra woningen willen bouwen voor de woningbehoefte en toe willen naar wijken met meer diversiteit. Aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen diverse terreinen waar ruimte vrijkomt voor transformatie. Vanwege het gewenste woonprogramma, de noodzakelijke ruimte voor onderwijshuisvesting, het gewenste tempo en het belang van een samenhangende visie is besloten om de planontwikkeling voor dit gebied op te pakken. De gemeente wil daarbij meer grip krijgen op de transformatie door toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op een groot deel van de percelen aan de westzijde van de Heijenoordseweg, grofweg het gebied tussen de Heijenoordseweg en Mariendaal. Door het vestigen van een voorkeursrecht worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan en houden we het tempo van de uitvoering in de hand. Voorstel 1.

Op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c (er vanuit gaande dat de omgevingsvisie niet is vastgesteld voordat uw raad het voorkeursrecht bestendigd) van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen voor de percelen op de bij het besluit behorende lijst (bijlage 1) en tokening (bijlage 2)

2.

De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Omgevingswet.

Inleiding

binnen de bebouwde omgeving zoals met Rijk en regio in 2020 is afgesproken in de Woondeal. De bouw van deze woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt.

Mariendaal, liggen diverse (instellings)terreinen waarvan de huidige functie (deels) aan verandering onderhevig is. Vrijkomende ruimte kan ingezet worden voor andere ruimtelijke ontwikkelingen. Het huidige bestemmingsplan voor dit gebied voorziet in maatschappelijke

GEM EENTE

Aan de westzijde van de Heijenoordseweg, grofweg het gebied tussen de Heijenoordseweg en

A rnhem

Om de groei van de Arnhemse bevolking en verandering van huishoudens en Arnhemmers die een woning zoeken te kunnen opvangen wil de gemeente tot 2040 zo’n 14.000 woningen bouwen

bestemmingen (en park).

CV/J

hd

IsoJ *

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging

Op 10 oktober 2023 is de ontwerp woonvisie voor Arnhem gepresenteerd. Deze ontwerp woonvisie wordt binnen afzienbare tijd ter vaststelling aan de raad aangeboden. De ambitie om in draagkrachtige wijken en buurten meer sociale huurwoningen te realiseren is hierin nader uitgewerkt. De buurten in de omgeving van de westzijde van de Heijenoordseweg zijn gemiddeld genomen draagkrachtige buurten met een laag aandeel sociale huurwoningen (Heijenoord 3%, Hoogkamp/ Sterrenberg 0%). Juist in dergelijke wijken en buurten is het de wens om te komen tot meer sociale huurwoningen. In de ontwerp woonvisie is voor alle wijken in Arnhem een richting aangegeven voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen per nieuwbouwproject, waarbij voor een aantal wijken geldt dat bij nieuwbouwprojecten tussen de 60% en 100% aan sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden. Voor de ontwikkeling aan de westzijde van de Heijenoordseweg geldt deze eis van 60-100% sociale huurwoningen. Daarnaast speelt er het belang van goede onderwijshuisvesting. In het Jaarproqramma Inteqraal Huisvestinqsplan 2023 is aangegeven dat de Heijenoordschool nieuwbouw behoeft op de hoofdlocatie aan de Gentiaanstraat. Voor de Parcivalschool wordt gezocht naar een permanente locatie aan de westzijde van Arnhem.

Daarnaast heeft het Prisma College een sterke groei van het leerlingenaantal en behoeft uitbreiding in de directe omgeving van het gebouw. In de Omgevinqsvisie Arnhem 2040. welke momenteel ter vaststelling bij de raad ligt, is de koers van het zorglandschap Het Dorp bepaald en wordt een onderzoek aangekondigd voor de westzijde van de Heijenoordseweg. De reeds ingezette transformatie van het zorglandschap Het Dorp naar een combinatie van wonen en zorg zetten we door. Daarbij verkennen we ook de kansen die er liggen voor de instellingsterreinen aan de westzijde van de Heijenoordseweg. De grotendeels private terreinen gaan we meer 'openen' naar de omliggende woonwijken. Hierbij is ruimte voor transformatie, functieverandering en verdichting met behoud van het groene karakter. Tevens is daarbij aangegeven dat we inzetten op bouwen voor de doorstroming en sociale woningen. Het gebied aan de westzijde van de Heijenoordseweg heeft een unieke landschappelijke onderlegger. Deze blijft de basis voor de toekomstige ontwikkelingen waarbij het zaak is een goede balans te vinden tussen verstedelijking en groene inpassing. Het is van belang dat in deze fase gekomen wordt tot een samenhangende visie- en planvorming. Op 9 mei 2023 is besloten om de planontwikkelinq op te starten voor dit gebied.

Vanaf mei 2023 zijn diverse verkennende gesprekken gevoerd met de bestaande instellingen/ grondeigenaren in het gebied. Gezien het gewenste programma qua sociale huurwoningen en onderwijshuisvesting is het noodzakelijk de regie bij de ruimtelijke ontwikkeling in handen te houden. Ook is het noodzakelijk om zoveel mogelijk prijsopdrijving van de gronden te voorkomen. De gemeente wordt benaderd door partijen die zich oridnteren op grondposities in de westzijde

3

van de Heijenoordseweg. Door de recente ontwikkelingen constateert de gemeente dat het risico op grondspeculatie en prijsopdrijvingen acuut en groter is geworden. Om te komen tot de beoogde ontwikkeling is het van belang dat we als gemeente kunnen sturen op programma, fasering, tempo, ruimtelijke indeling en aansluiting op de naastgelegen wijken. Om dit te kunnen realiseren is het voorstel om op de westzijde van de Heijenoordseweg het

hd

U5T35 ......................... ..................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging voorkeursrecht te vestigen (conform bijlage 1 en 2). Daarmee voorkomen we grondspeculatie en prijsopdrijvingen en kunnen we regie houden op samenhang en tempo van uitvoering. Deze strategie past, gezien de urgentie van de opgave, het beste binnen ons gemeentelijk instrumentarium zoals die verwoord is in de Nota Grondbeleid 2023. Beoogd effect

Realiseren van een aantrekkelijk gebied waar wonen, zorg en onderwijs een plek vinden in een aangename groene en veilige leefomgeving. Door het vestigen van het voorkeursrecht kan de gemeente haar regierol steviger vervullen bij de realisatie van de gewenste gebiedsontwikkeling en worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan. Argumenten 1.1 Veranderende ruimtebehoefte gevestigde instellingen Aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen diverse (instellings)terreinen waarvan de huidige functie (deels) aan verandering onderhevig is. Als basis aan de planvorming staat het uitgangspunt dat de bestaande gevestigde instellingen toekomstbestendig ingepast worden, waarbij rekening wordt gehouden met de ruimtebehoefte van deze instellingen. In de geheime bijlage 3 gaan we in op de feitelijke situatie per particuliere eigenaar. Voor de onderwijshuisvesting geldt dat de Heijenoordschool momenteel is gevestigd op 2 locaties. De westelijke locatie komt zeer waarschijnlijk vrij vanwege nieuwbouw aan de oostzijde van de Heijenoordseweg. De grand is door de gemeente op grand van de Wet op het primair onderwijs uitgegeven. Er geldt een economisch claimrecht op grand van art. 110 Wet op het primair onderwijs; zolang de onderwijsfunctie blijft gehandhaafd houdt de school het recht om de locatie te gebruiken.

Eindigt de onderwijsfunctie dan vervalt het eigendom terug aan de gemeente. 1.2 Gedurende het ontwikkelproces is het voorkeursrecht een beschermingsmechanisme Gezien de urgentie om aan de woningbehoefte te voldoen, te komen tot sociale woningbouw en ruimte voor onderwijshuisvesting in zijn algemeenheid en voor dit gebied in het bijzonder is een stevige regierol van de gemeente noodzakelijk. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt grondspeculatie en prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen van uitvoering. Het voorkomen van prijsopdrijving is van belang om ook de fmancieel minder rendabele functies in de gebiedsontwikkeling op een kwalitatieve manier goed in te passen.

bepalen van de gemeentelijke rolneming in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Voor de westzijde van de Heijenoordseweg heeft de gemeente vanwege het gewenste woonprogramma, de noodzakelijke ruimte voor onderwijshuisvesting en de wens tot een samenhangende visie aanzienlijke wensen om te sturen in de gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft echterzeer

GEM EENTE

In de Nota Grondbeleid 2023 is een afwegingskader opgenomen dat toegepast wordt bij het

A rnhem

voorkomen en krijgt de gemeente meer regie op de samenhang van de ontwikkeling en tempo

beperkt grondeigendom. Daarbij moet de ruimtevraag van de instellingen nog een plek krijgen.

l&J

^35 ............................................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging Daarom is besloten om op basis van het afwegingskader uit de Nota Grondbeleid te kiezen voor een proactief faciliterende gemeentelijke rolneming. Daar past een instrument als het voorkeursrecht bij. 1.3 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop een voorkeursrecht wordt gevestigd. Er moet worden voldaan aan twee criteria: a) aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming (of functie in de Omgevingswet) worden toegedacht of gegeven en b) het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming (functie in de Omgevingswet). Aan de gronden aan de westzijde van de Heijenoordseweg is een niet-agrarische bestemming toegedacht en het huidig maatschappelijk gebruik wijkt af van de toegedachte bestemming. De voorgenomen bestemming is een gemengd gebied waarin wonen, maatschappelijk en onderwijs gecombineerd worden. 1.4

Er heeft een belangenafweging plaats gevonden Het vestigen van voorkeursrecht vraagt om een zorgvuldige belangenafweging. Het kan immers grote impact op betrokkenen c.q. eigenaren/zakelijk gerechtigden hebben. Informatie over de specifieke situatie van de verschillende particulier eigenaren wordt buiten de openbaarheid gehouden op grand van art. 5.1, lid 2, onder b en f, van de Woo (bedrijfsgegevens die vertrouwelijk zijn medegedeeld aan de gemeente) en onder geheimhouding aan de raad verstrekt en geldt voor onbepaalde tijd. In bijlage 3 is deze belangenafweging voor de particuliere eigenaren opgenomen. Naast het belang van de eigenaren staat het algemeen belang Dit deel van Arnhem heeft de potentie uit te groeien tot een locatie met 60-100% sociale huurwoningen gecombineerd met maatschappelijke functies ten behoeve van zorg en onderwijs. De bouw van woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. Het realiseren van de onderwijshuisvestingsopgave is tevens een maatschappelijk en urgent belang en behoeft tempo. De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het gebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is.

bieden aan de gemeente. Door te kiezen voor deze grondstrategie ontstaat een gelijk speelveld tussen de verschillende eigenaren. Hiermee ontstaat een eerlijke verdeling van maatschappelijke voorzieningen, openbare infrastructuuren groen. Speculatie wordt hiermee voorkomen en er wordt meer grip verkregen op samenhang waardoor uiteindelijk ook grip op tempo van realisatie kan ontstaan.

GEM EENTE

kosten en opbrengsten binnen de ontwikkeling voorzowel het woonprogramma, als

A rnhem

Als eigenaren van gronden deze willen verkopen zijn zij verplicht om deze gronden aan te

Eyi

5^33 ..........................................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging Wij zijn van mening dat de belangen van de eigenaren minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. Uit jurisprudentie blijkt dat de gemeenteraad het financiele belang van de eigenaren niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan met het vaststellen van de Wvg. De wetgever heeft namelijk in de wet een aantal beperkingen en bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren. Als bescherming van de eigenaren geldt dat eigenaren niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden en bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen.

De prijsvaststelling zal marktconform plaatsvinden. Er wordt een bod gedaan alsof het voorkeursrecht niet bestaat en de panden/gronden als maatschappelijk terrein verkocht zouden worden. Die marktconforme prijs wordt op basis van een onafhankelijke taxatie bepaald. Een eigenaar kan aangeven het niet eens te zijn met de geboden prijs op basis van de marktwaarde. Dan kan de gemeente de rechter verzoeken een prijs te bepalen. Een soort second opinion. De prijs die dan bepaald wordt is de prijs die de gemeente moet betalen. De gemeente kan vervolgens niet afzien van de koop. De verkoper/eigenaar kan dan nog wel afzien van de verkoop, maar is dan niet vrij om aan een ander te verkopen. Het staat hem te alien tijde vrij om wel zelf te ontwikkelen, binnen de voorwaarden die de gemeente daarvoor stelt (omgevingsplan met exploitaiteregels) 1.5

Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaren en rechthebbenden gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel en -besluit. Op basis van het collegebesluit waarin het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd (21 november 2023), zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden over het voorkeursrecht gei'nformeerd. Tegelijkertijd zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden gei'nformeerd overde mogelijkheid om hun zienswijze te geven op het concept raadsvoorstel en te worden gehoord, alvorens het raadsbesluit wordt genomen. Daarnaastzijn de eventuele huurders/gebruikers van de panden via een brief op de hoogte gesteld. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn er wel/geen (Concept raadsvoorstel afhankelijk of dit gebeurd wordt in definitief raadsvoorstel wel of geen) zienswijzen ingediend.

Kanttekeningen en risico's 1.1 Het besluit heeft gevolgen voor eigenaren

3

Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren/beperkt zakelijk gerechtigden om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan de gemeente aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. Niet zozeer het voorkeursrecht maar de ontwikkeling en de wetenschap van mogelijke transformatie heeft invloed op eigenaren en huurders. Het voorkeursrecht op zichzelf heeft echter in juridische zin geen

i&ai

............................................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging gevolgen voor het gebruik van de gronden. Pas als de eigenaar wil verkopen, zal hij zijn eigendom eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Er gelden een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Deze zijn in artikel 10 Wvg opgenomen. 1.2

Het voorkeursrecht biedt geen garantie Het voorkeursrecht geeft niet de garantie dat de gemeente ook eigenaar wordt van de gronden. De eigenaren kunnen immers niet worden verplicht tot het verkopen aan de gemeente. Het gaat enkel om de verplichting dat de gronden eerst aan de gemeente worden aangeboden voordat deze aan derden kunnen worden verkocht. Als een eigenaar niet tot verkoop over wenst te gaan, en het blijkt dat uitvoering van de verstedelijkingsopgave dit vereist, dan zullen andere publiekrechtelijke middelen moeten worden ingezet om de gronden te verkrijgen. Dit is mogelijk door onteigening. Voorliggend besluit gaat uitsluitend over het voorkeursrecht en staat los van eventuele verdere procedures. Dit vraagt in alle gevallen aparte besluiten van de gemeenteraad.

1.3

Niet betrokken in de vestiging maar wel een samenhangend geheel Op grond van artikel 11 lid 3 jo. lid 4 Wvg kan een eigenaar waarvan zijn onroerend goed maar gedeeltelijk in de aanwijzing is betrokken, zijn gehele eigendom aan de gemeente aanbieden, voorzover het een samenhangend geheel vormt( lid 3). De eigenaar kan ook eisen dat in de vervreemding wordt betrokken de onderneming waarin de onroerend zaken als onderdeel daarvan worden geexploiteerd (lid 4). Het hoofdgebouw van Klimmendaal (perceel P 6413) wordt buiten de aanwijzing gehouden. Deze locatie past binnen het uitgangspunt om bestaande instellingen toekomstbestendig in te passen en aanwijzing is derhalve niet nodig. Op grond van artikel 11 lid 3 jo. lid 4 kan Klimmendaal dit onroerend goed alsmede de onderneming als samenhangend geheel aanbieden aan de gemeente. In het geval de gemeente afziet van koop heeft Klimmendaal drie jaar de mogelijkheid haar eigendommen te verkopen aan een derde. Voorwaarde is wel dat zij alleen mag verkopen hetgeen als samenhangend geheel in de aanbieding aan de gemeente heeft opgenomen. Zij kan dus niet alleen het vastgoed verkopen als zij de gehele onderneming heeft aangeboden.

1.4

Het plafond strategische aankopen kan worden bereikt met dit besluit Door de raad zijn kaders vastgesteld ten aanzien van strategische aankopen, zoals aankopen die onder het voorkeursrecht vallen. Dit kader bevat een plafond van € 50 miljoen per jaar in totale strategische voorraad vastgoed. De verwachting is dat de mogelijke aankopen aan de westzijde voor de Heijenoordseweg inclusief andere strategische aankopen, binnen deze financiele kaders passen. Indien dit ultiem niet het geval is, zal - via het college - de raad een separaat aankoop voorstel worden voorgelegd. Een aankoop in het kader van de Wvg drukt niet op de exploitatiebegroting van de gemeente, maar brengt wel risico’s met zich mee Een aankoop in het kader van de Wvg drukt niet op de (exploitatie)begroting van de gemeente. De aankoop moet wel gefinancierd worden en daarnaast loopt de gemeente als

GEM EENTE

1.5

A rnhem

totaal voor strategische aankopen en een maximale boekwaarde van € 100 miljoen voor de

eigenaar ook een financieel risico (eventuele waardevermindering en tekorten op beheer van

hd

............................................................

RAADSVOORSTEL

Concept ten behoeve van terinzagelegging het vastgoed). Deze risico’s zijn omschreven in de nota grondbeleid en worden meegenomen in het risicoprofiel van het grondbedrijf. Ter dekking van eventuele tekorten op het beheer is een budget beschikbaar en dient ook de bestemmingsreserve strategische posities. Gezien het gewenste nieuwe programma qua sociale huurwoningen en onderwijshuisvesting bij herontwikkeling zijn bij de ontwikkeling zeer waarschijnlijk aanvullende middelen nodig. Door eventuele speculatie en prijsopdrijving worden de tekorten/ maatschappelijke kosten nog groter, vandaar dit voorstel voor het vestigen van het voorkeursrecht. Bij het vaststellen van de ontwerp woonvisie is reeds geconstateerd dat door de verhouding sociale huurwoningen versus duurdere woningen er een risico bestaat dat dergelijke projecten moeilijker of helemaal niet van de grand komen. Geconstateerd is dat dit risico gemitigeerd kan worden als de gemeente zich inzet om middelen voor dergelijke niet haalbare business cases te zoeken. Voorstellen voor de herontwikkeling zullen separaat ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. 1.6

Wat als er geen Wvg gevestigd wordt Het vestigen van een voorkeursrecht past, gezien de urgentie van de opgave, het beste binnen ons gemeentelijk instrumentarium zoals die verwoord is in de nota grondbeleid. Met ander instrumentarium zoals bijvoorbeeld via een omgevingsplan met exploitatieregels kunnen kosten en opbrengsten worden verdeeld en kan bepaald worden welk programma en welke functies op welke plek komen. Daarmee wordt echter geen speculatie voorkomen, kunnen de maatschappelijke kosten als gevolg van die speculatie oplopen en is er bovendien geen grip op tempo. Bij inzet van enkel het instrument omgevingsplan kan geen plicht tot uitvoering worden opgelegd terwijl de opgave en samenhang binnen het gebied, zeker in het licht van de wooncrisis, daar wel om vraagt.

Participatie