Agendabundel

Bundel - Politieke Avond van 31 januari 2024 Agenda bijlagen Raadskamerindeling PA 31 januari 2024 1.RZ 18.45 uur - 20.15 uur: Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg Fase: informatief/meningsvormend (1) Locatie: Raadzaal Behandeladvies 31 januari 2024, informatieve & meningsvormende (1) behandeling Lijst met aanmeldingen om in te spreken Raadsvoorstel 'Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg' Bijlage 1 - Lijst met onroerende zaken waarop het voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg van toepassing is Bijlage 2 - Grondplantekening behorende bij het concept raadsbesluit voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg Bijlage 4 - Zienswijzennota Bijlage 5 - Zienswijzen Bijlage 6 - Q&A vestigen voorkeursrecht Raadsbrief 'Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten westzijde Heijenoordseweg', d.d. 23-11-2023 Schriftelijke bijdrage Ronald McDonald Kinderfonds Arnhem voor de bespreking op 31-01-2024 Schriftelijke inbreng Leyten Trebbe Arnhem voor de bespreking op 31-01-2024 Raadskameradvies t.b.v.

de besluitvormende behandeling op 07-02-2024 Klimmendaal - Beste biedingen tender 30-11-2023 Klimmendaal - Verklaring accountant 22-12-2023 2.LF 18.45 uur - 20.15 uur: Agenderingsverzoek 'Prinshendrikstraat Zuid' Locatie: Landgoed/Festival Behandeladvies 31 januari 2024 Lijst met insprekers 13 december 2023 Agenderingsverzoek "Prinshendrikstraat Zuid" van de fractie Forum voor Democratie Beantwoording Art. 44-vragen inzake Burgerparticipatie Prins Hendrikstraat & Parkstraat d.d. 24-01-2023 Bijlage - Memo afspraken Spijkerkwartier 2014 Memo Variantkeuze Prins Hendrikstraat d.d. 07-02-2023 Bijlage - Bewonersbrief Prins Hendrikstraat Zuid d.d. 06-02-2023 Bijlage - Ontwerp met knik Bespreking RWG Burgerparticipatie 8 maart 2022 Bijlage - Protestbrief Bewoners Prins Hendrikstraat en Parkstraat Beantwoording Art. 44-vragen inzake Prins Hendrikstraat en het Spijkerkwartier d.d. 28-03-2023 Schriftelijke bijdrage M. Jonker - AV Prinshendrikstraat-Zuid-Parkstraat d.d. 07-12-2023 Bijlage - Schijnparticipatie in Arnhem (27-02-2023) - gericht aan de werkgroep Burgerparticipatie Bijlage - Burgerparticipatie of cliëntelisme (25-03-2023) - gericht op Duurzaam Mobiliteitsplan Eerdere bijdrage A. Saris - Participatieproces in 5 minuten d.d.

08-03-2023 Bijlage - Burgerparticipatie en het beleid vd Gemeenteraad Informatie vanuit de wethouder - Foto's en toelichting van situatie voor en na herinrichting Informatie vanuit bewoners Prins Hendrikstraat zuid - Optie 2 Bijdrage Mevr. Saris (gegeven op 13-12-2023) Presentatie Mevr. Pleumeekers (gegeven op 13-12-2023) Behandelresultaat 13 december 2023 Schriftelijke bijdrage dhr. Zegwaart - Te smal trottoir 2023 d.d. 19-12-2023 Schriftelijke bijdrage mevr. Saris - Stoep maten Prins Hendrikstraat d.d. 19-12-2023 Schriftelijke bijdrage mevr. Saris d.d. 18-01-2024 Behandelresultaat 31 januari 2024 3.WG 18.45 uur - 20.15 uur: Integraal huisvestingsplan onderwijs 2024-2039 Fase: informatief/meningsvormend (1) Locatie: Walburgis

Behandeladvies 31 januari 2024, informatieve & meningsvormende (1) behandeling Raadsvoorstel 'Integraal huisvestingsplan onderwijs 2024-2039' Bijlage 1 - Concept IHP Onderwijs 2024-2039 Bijlage 2 - Onderwijsagenda Bijlage 3 - Kwaliteitskader voor onderwijsvoorzieningen in het funderend onderwijs Raadsbrief 'Afdoening moties en toezeggingen bij het IHP', d.d. 19-12-2023 Presentatie - Integraal huisvestingsplan Arnhem Behandelresultaat 31 januari 2024, informatieve behandeling Schriftelijke inspraakbijdrage dhr. H. Loeffen - namens Gezamenlijke Arnhemse Onderwijsbesturen 4 20.15 uur - 20.30 uur: Pauze 5.RZ 20.30 uur - 22.00 uur: Gebiedsvisie Schaapsdrift en omgeving Fase: meningsvormend (1) Locatie: Raadzaal Behandeladvies 31 januari 2024, 2e meningsvormende (1) behandeling Raadsvoorstel 'Gebiedsvisie Schaapsdrift en omgeving' Gebiedsvisie Schaapsdrift Bijlage Gebiedsvisie - beantwoording vragen concept gebiedsvisie (geanonimiseerd) Stappenplan sociaal maatwerk Intentieovereenkomst Gemeente en Innoforte Lijst deelnemers rondetafelgesprek Schriftelijke inbreng van K. Meijers Schriftelijke inspraakbijdrage van bewoners Sacre Coeur Schriftelijke inspraakbijdrage van F. Damen Schriftelijke inbreng van K. Meijers d.d. 13 december 2023 Presentatie - Gebiedsvisie Schaapsdrift - d.d. 13 december 2023 Schriftelijke inbreng van J.W. van der Eijk Schriftelijke inspraakbijdrage van W.

van den Bogaerdt Schriftelijke inspraakbijdrage van bewoners van de Ernst Casimirlaan Schriftelijke bijdrage (denkrichting) van W. van den Bogaerdt Schriftelijke bijdrage - Vereniging voor behoud van Schaapsdrift e.o. Behandelresultaat 13 december 2023, informatieve behandeling Raadsvoorstel 'Gedeeltelijk intrekken Structuurvisie Arnhem 2020 doorkijk 2040' (voor deelgebied Schaapsdrift e.o.) incl. stemblad & getekend raadsbesluit Behandelresultaat 17 januari 2024, meningsvormende (1) behandeling 1e Schriftelijke bijdrage - de kleine ondernemers Schaapsdrift e.o. 2e Schriftelijke bijdrage - de kleine ondernemers Schaapsdrift e.o. Behandelresultaat 31 januari 2024, 2e meningsvormende (1) behandeling 6.LF 20.30 uur - 22.00 uur: Agenderingsverzoek 'Toenemende aantallen daklozen’ Locatie: Landgoed/Festival Behandeladvies 31 januari 2024 Agenderingsverzoek ‘Toenemende aantallen daklozen’ van de fracties ChristenUnie en SP Presentatie ‘Dakloosheid in Arnhem’ Overzicht deelnemers rondetafelgesprek Raadsbrief 'Onderzoek voorzieningenbehoefte dak- en thuislozen', d.d. 09-01-2024 Bijlage - Rapport 'Gedeelde verantwoordelijkheid.

Onderzoek naar de voorzieningenbehoefte en de eigen inbreng van Arnhemse dak- en thuislozen' Beantwoording technische vragen van de fracties van de ChristenUnie en SP Factsheet cijfers Maatschappelijke Opvang Schriftelijke bijdrage van mevrouw Smeekens, Inloophuizen Arnhem (buurtpastor Klarendal/St. Marten) Presentatie - Gedeelde verantwoordelijkheid Behandelresultaat 31 januari 2024 7.WG 20.30 uur - 22.00 uur: Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034 Fase: meningsvormend (1) Locatie: Walburgis Behandeladvies 31 januari 2024, meningsvormende (1) behandeling Raadsvoorstel 'Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034' Bijlage - Woonvisie Arnhem 2024-2029/2034

Bijlage 1 - Totstandkoming Woonvisie: Participatie, Opzet, Kaart Beweegrichtingen Sociale huur en koop Bijlage 2A - Regionaal Woonbehoefteonderzoek Bijlage 2B - Factsheet Woonbehoefte Arnhem Bijlage 3 - Behoefte Studentenhuisvesting Bijlage 4 - Onderzoek vraag en aanbod rolstoelgeschikte woningen Bijlage 5 - Volkshuisvestelijke Priotiteiten Rijksoverheid Bijlage 6 - Levensloopgeschikt renoveren in Arnhem: Ervaringen van Verenigingen van Eigenaars Bijlage 7 - Zienswijzennota (en wijzigingen t.o.v. de ontwerpvisie) Bijlage 8 - Gebundelde Zienswijzen (geanonimiseerd) Bijlage 9 - (Afdoening) Moties en toezeggingen Schriftelijke inspraakreactie van W. Heerschop - De Laar Hartveilig Schriftelijke inspraakreactie van de Huurdersvereniging WWB Schriftelijke inspraakreactie van I. van der Deen Schriftelijke inspraakreactie van Vivare, Portaal & Volkshuisvesting Schriftelijke inspraakreactie van Knarrenhof Arnhem Presentatie - Natuurlijk! Wonen Schriftelijke inspraakreactie (gebundeld) van Team Ecovrede Behandelresultaat 17 januari 2024, informatieve & meningsvormende (1) behandeling Schriftelijke bijdrage APCG - M. van den Broek Beantwoording technische vragen van de fractie Forum voor Democratie, d.d.

29 januari 2024 Behandelresultaat 31 januari 2024, meningsvormende (1) behandeling 8 22.00 uur - 22.15 uur: Pauze 9.RZ 22.15 uur - 23.15 uur: Gebiedsvisie Schaapsdrift en omgeving Fase: meningsvormend (1) Locatie: Raadzaal uur - 23.15 uur: Gebiedsprogramma Grootschalig Woningbouwgebied Spoorzone 10.LF 22.15 Arnhem-Oost – Ontwikkelperspectief Fase: meningsvormend (2) Locatie: Landgoed/Festival Behandeladvies 31 januari 2024, meningsvormende (2) behandeling motie 'Actief betrekken raad bij onderhandelingen markt partijen programma Arnhem Oost' (24M01) van de fractie ChristenUnie motie 'Stimuleren ontwikkeling betaalbare woningen programma Arnhem Oost' (24M02) van de fractie ChristenUnie motie 'Keuzes maken in economische functies' (24M03) van de fractie D66 motie 'Meer uit onze bedrijventerreinen halen' (24M04) van de fractie D66 motie 'Bereikbaarheid, toch geen luxe?' (24M05) van de fracties CDA, VVD en DENK motie 'Grootschalige Woningbouw met behoud van parkeernorm en stimulering van innovatieve oplossingen ' (24M06) van de fracties DENK en CDA motie 'Behoud van werkgelegenheid en bedrijventerreinen is óók uitgangspunt bij gebiedsontwikkeling Spoorzone Arnhem Oost (24M18) van de fractie VVD Raadsvoorstel 'Gebiedsprogramma Grootschalig Woningbouwgebied Spoorzone Arnhem-Oost – Ontwikkelperspectief' Bijlage - Gebiedsprogramma Grootschalige Woningbouwgebied Spoorzone Arnhem-Oost

ontwikkelperspectief Behandelresultaat 6 december 2023, informatieve & meningsvormende (1) behandeling Behandelresultaat 13 december 2023, 2e meningsvormende (1) behandeling Behandelresultaat 17 januari 2024, meningsvormende (2) behandeling Raadskameradvies t.b.v. de besluitvormende behandeling op 07-02-2024 11.W 22.15 uur - 23.15 uur: Arnhem investeert in padel – deel 2 G Fase: informatief/meningsvormend (1) Locatie: Walburgis Behandeladvies 31 januari 2024, informatieve & meningsvormende (1) behandeling Raadsvoorstel 'Arnhem investeert in padel – deel 2' Bijlage - Begrotingswijziging Raadskameradvies t.b.v. de besluitvormende behandeling op 07-02-2024

Agenda Politieke Avond 31 januari 2024

Raadzaal

Landgoed/Festival

Walburgis

18.45 uur - 20.15 uur (90)

18.45 uur - 20.15 uur (90)

18.45 uur - 20.15 uur (90)

Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg (i/m1)

Agenderingsverzoek 'Prinshendrikstraat Zuid'

Integraal huisvestingsplan onderwijs 2024-2039 (i/m1)

Pauze: 20.15 uur - 20.30 uur Raadzaal

Landgoed/Festival

Walburgis

20.30 uur – 22.00 uur (90)

20.30 uur – 22.00 uur (90)

20.30 uur – 22.00 uur (90)

Gebiedsvisie Schaapsdrift en omgeving (m1)

Agenderingsverzoek 'Toenemende aantallen daklozen’

Woonvisie Arnhem 20242029/2034 (m1)

Pauze: 22.00 uur - 22.15 uur Raadzaal

Landgoed/Festival

Walburgis

22.15 uur - 23.15 uur (60)

22.15 uur - 23.15 uur (60)

22.15 uur - 23.15 uur (60)

Gebiedsvisie Schaapsdrift en omgeving (m1)

Gebiedsprogramma Grootschalig Woningbouwgebied Spoorzone Arnhem-Oost – Ontwikkelperspectief (m2)

Arnhem investeert in padel – deel 2 (i/m1)

Titel/onderwerp:

Raadsvoorstel 'Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg'

Raadsadviseur:

S. Vos

Telefoonnr:

377 4775

Van: Portefeuillehouder:

College Paul Smeulders

Ambtenaar: Telefoonnr: E-mailadres:

Arthur Borst 026-377 4353 arthur.borst@arnhem.nl

Doel activiteit

Informatief en Meningsvormend (i/m1)

steffan.vos@arnhem.nl

Toelichting Kernboodschap Arnhem staat voor een grote woningbouwopgave waarbij wij extra woningen willen bouwen voor de woningbehoefte en toe willen naar wijken met meer diversiteit. Aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen diverse terreinen waar ruimte vrijkomt voor transformatie. Vanwege het gewenste woonprogramma, de noodzakelijke ruimte voor onderwijshuisvesting, het gewenste tempo en het belang van een samenhangende visie is besloten om de planontwikkeling voor dit gebied op te pakken. We willen daarbij meer grip krijgen op de transformatie door toepassing van het voorkeursrecht op een groot deel van de percelen aan de westzijde van de Heijenoordseweg, grofweg het gebied tussen de Heijenoordseweg en Mariëndaal. Door het vestigen van een voorkeursrecht worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan en houden we het tempo van de uitvoering in de hand. Aandachtspunten Op 23 november 2023 ontving de gemeenteraad de raadsbrief 'Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten westzijde Heijenoordseweg'. Daarin is te lezen dat het college het besluit om de genoemde gronden voorlopig aan te wijzen heeft genomen op 21 november 2023 en dat dit sinds 23 november ook geldt. Om het (voorlopige) voorkeursrecht te handhaven op deze gronden, dient de gemeenteraad een besluit te nemen binnen 3 maanden, dus voor 23 februari.

Indien er geen (tijdig) besluit wordt genomen of wanneer de raad het voorstel niet aanneemt dan vervalt het (voorlopige) voorkeursrecht van rechtswege. Deadline Kijkend naar de vergaderdata van de gemeenteraad is de laatst mogelijke datum van vaststelling woensdag 7 februari. Het advies is daarom om dit raadsvoorstel te bespreken in een raadskamer op 31 januari en besluitvormend te agenderen op 7 februari, zodat de gemeenteraad in de gelegenheid wordt gesteld om het voorstel te behandelen bij besluitvorming. Voorgesteld resultaat van de bespreking Spreekrecht publiek Behandeladvies

Start en afronding van de informatieve (i) en de meningsvormende (m1) fase en besluit over het vervolg. Ja Informatieve fase (i) Ten tijde van publicatie van de agenda zijn er een aantal aanmeldingen ontvangen om in te spreken. De lijst met deelnemers wordt aangevuld indien er nieuwe aanmeldingen komen. Vergaderorde m1 Er wordt in twee termijnen vergaderd. • •

Iedere fractie heeft twee termijnen, waarin meningen kunnen worden verkondigd of politieke vragen kunnen worden gesteld. De portefeuillehouder reageert na een termijn van de raad als alle fracties aan het woord zijn geweest. De portefeuillehouder beantwoordt de gestelde vragen, waarbij hij of zij antwoorden kan samenvoegen waardoor herhaling van vrijwel

•

overeenkomstige punten achterwege blijft. De voorzitter ziet erop toe dat de beantwoording van de portefeuillehouder ter zake is en in gaat op de gestelde vragen. Interrupties (in de vorm van een korte vraag of opmerking zonder inleiding) zijn in alle termijnen toegestaan. Zoals altijd kan de voorzitter interrupties beperken.

Uitkomst van de Meningsvormende (m1) behandeling kan zijn: 1. Partijen zijn het eens, het voorstel wordt doorgeleid naar de besluitvormende fase 2. Partijen zijn het niet (volledig) eens en overwegen moties en/of amendementen. Het voorstel wordt doorgeleid naar de fase Meningsvorming 2, waar deze besproken zullen worden. Let op! Door de korte behandeltijd en de geplande vergaderingen is het in de praktijk niet mogelijk om een m2-behandeling in te plannen op een later moment. Indien hier namelijk voor gekozen wordt, dan vervalt het voorkeursrecht en vervalt het raadsvoorstel daarmee ook. Bijlagen Lijst met aanmeldingen om in te spreken Raadsvoorstel 'Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg' Bijlage 1 - Lijst met onroerende zaken waarop het voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg van toepassing is Bijlage 2 - Grondplantekening behorende bij het concept raadsbesluit voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg Bijlage 3 - Geheime bijlage ‘belangen partijen’ (digitaal in te zien voor raadsleden/fractievolgers) Bijlage 4 - Zienswijzennota Bijlage 5 - Zienswijzen Bijlage 6 - Q&A vestigen voorkeursrecht Raadsbrief 'Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten westzijde Heijenoordseweg', d.d. 23-11-2023

Lijst van aanmeldingen om in te spreken bij Raadsvoorstel 'Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg' Voor de behandeling op 31 januari 2024 Naam Ellen Hanselaar Martijn Kuit Miranda Noorlander

Namens JKF Kinderfonds Raad van Bestuur Klimmendaal Ronald McDonald Kinderfonds

Aan de gemeenteraad Zaaknummer

Onderwerp:

4050562

Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg

Kernboodschap Arnhem staat voor een grote woningbouwopgave waarbij wij extra woningen willen bouwen voor de woningbehoefte en toe willen naar wijken met meer diversiteit. Aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen diverse terreinen waar ruimte vrijkomt voor transformatie. Vanwege het gewenste woonprogramma, de noodzakelijke ruimte voor onderwijshuisvesting, het gewenste tempo en het belang van een samenhangende visie is besloten om de planontwikkeling voor dit gebied op te pakken. We willen daarbij meer grip krijgen op de transformatie door toepassing van het voorkeursrecht op een groot deel van de percelen aan de westzijde van de Heijenoordseweg, grofweg het gebied tussen de Heijenoordseweg en Mariëndaal. Door het vestigen van een voorkeursrecht worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan en houden we het tempo van de uitvoering in de hand. Voorstel 1. Met inachtneming van de zienswijzen en de reactie daarop in de zienswijzennota (bijlage 4) op basis van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen voor de percelen op de bij het besluit behorende lijst (bijlage 1) en tekening (bijlage 2). 2. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Omgevingswet.

Inleiding Om de groei van de Arnhemse bevolking, de verandering van huishoudens en om Arnhemmers die een woning zoeken te kunnen opvangen wil de gemeente tot 2040 nog zo’n 14.000 woningen bouwen binnen de bebouwde omgeving zoals met Rijk en regio in 2020 is afgesproken in de Woondeal. De bouw van deze woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. Aan de westzijde van de Heijenoordseweg, grofweg het gebied tussen de Heijenoordseweg en Mariëndaal, liggen diverse (instellings)terreinen waarvan de huidige functie (deels) aan verandering onderhevig is. Vrijkomende ruimte kan ingezet worden voor andere ruimtelijke ontwikkelingen. Het huidige bestemmingsplan voor dit gebied voorziet in maatschappelijke bestemmingen (en park).

Op 5 december jl. is de Woonvisie ter vaststelling aan de raad aangeboden. De ambitie om in draagkrachtige wijken en buurten meer sociale huurwoningen te realiseren is hierin nader uitgewerkt. De buurten in de omgeving van de westzijde van de Heijenoordseweg zijn gemiddeld genomen draagkrachtige buurten met een laag aandeel sociale huurwoningen (Heijenoord 3%, Hoogkamp/Sterrenberg 0%). Juist in dergelijke wijken en buurten is het de wens om te komen tot meer sociale huurwoningen. In de woonvisie is voor alle wijken in Arnhem een richting aangegeven voor het aantal te realiseren sociale huurwoningen per nieuwbouwproject, waarbij voor een aantal wijken geldt dat bij nieuwbouwprojecten tussen de 60% en 100% aan sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden. Voor de ontwikkeling aan de westzijde van de Heijenoordseweg geldt deze eis van 60-100% sociale huurwoningen. Daarnaast speelt er het belang van goede onderwijshuisvesting. In het Jaarprogramma en Integraal huisvestingsplan onderwijs is aangegeven dat de Heijenoordschool nieuwbouw behoeft op de hoofdlocatie aan de Gentiaanstraat. Voor de Parcivalschool wordt gezocht naar een permanente locatie aan de westzijde van Arnhem. Daarnaast heeft het Prisma College een sterke groei van het leerlingenaantal en behoeft uitbreiding in de directe omgeving van het gebouw.

In de Omgevingsvisie Arnhem 2040, welke op 6 december 2023 is vastgesteld door de raad, is de koers van het zorglandschap Het Dorp bepaald en wordt een onderzoek aangekondigd voor de westzijde van de Heijenoordseweg. De reeds ingezette transformatie van het zorglandschap Het Dorp naar een combinatie van wonen en zorg zetten we door. Daarbij verkennen we ook de kansen die er liggen voor de instellingsterreinen aan de westzijde van de Heijenoordseweg. De grotendeels private terreinen gaan we meer ‘openen’ naar de omliggende woonwijken. Hierbij is ruimte voor transformatie, functieverandering en verdichting met behoud van het groene karakter. Tevens is daarbij aangegeven dat we inzetten op bouwen voor de doorstroming en sociale woningen. Het gebied aan de westzijde van de Heijenoordseweg heeft een unieke landschappelijke onderlegger. Deze blijft de basis voor de toekomstige ontwikkelingen waarbij het zaak is een goede balans te vinden tussen verstedelijking en groene inpassing. Het is van belang dat in deze fase gekomen wordt tot een samenhangende visie- en planvorming. Op 9 mei 2023 is besloten om de planontwikkeling op te starten voor dit gebied. Vanaf mei 2023 zijn diverse verkennende gesprekken gevoerd met de bestaande instellingen/grondeigenaren in het gebied.

Gezien het gewenste programma qua sociale huurwoningen en onderwijshuisvesting is het noodzakelijk de regie bij de ruimtelijke ontwikkeling in handen te houden. Ook is het noodzakelijk om zoveel mogelijk prijsopdrijving van de gronden te voorkomen. De gemeente wordt benaderd door partijen die zich oriënteren op grondposities in de westzijde van de Heijenoordseweg. Door de recente ontwikkelingen constateren we dat het risico op grondspeculatie en prijsopdrijvingen acuut en groter is geworden. Om te komen tot de beoogde ontwikkeling is het van belang dat we als gemeente kunnen sturen op programma, fasering, tempo, ruimtelijke indeling en aansluiting op de naastgelegen wijken. Om dit te kunnen realiseren is het voorstel om op de westzijde van de Heijenoordseweg het voorkeursrecht te vestigen (conform bijlage 1 en 2). Daarmee voorkomen we grondspeculatie en prijsopdrijvingen en kunnen we regie houden op samenhang en tempo van uitvoering. Deze

strategie past, gezien de urgentie van de opgave, het beste binnen ons gemeentelijk instrumentarium zoals dat verwoord is in de Nota Grondbeleid 2023. Beoogd effect Realiseren van een aantrekkelijk gebied waar wonen, zorg en onderwijs een plek vinden in een aangename groene en veilige leefomgeving. Door het vestigen van het voorkeursrecht kan de gemeente haar regierol steviger vervullen bij de realisatie van de gewenste gebiedsontwikkeling en worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan. Argumenten 1.1 Veranderende ruimtebehoefte gevestigde instellingen Aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen diverse (instellings)terreinen waarvan de huidige functie (deels) aan verandering onderhevig is. Als basis aan de planvorming staat het uitgangspunt dat de bestaande gevestigde instellingen toekomstbestendig ingepast worden, waarbij rekening wordt gehouden met de ruimtebehoefte van deze instellingen. In de geheime bijlage 3 gaan we in op de feitelijke situatie per particuliere eigenaar. Voor de onderwijshuisvesting geldt dat de Heijenoordschool momenteel is gevestigd op twee locaties. De westelijke locatie komt zeer waarschijnlijk vrij vanwege nieuwbouw aan de oostzijde van de Heijenoordseweg. De grond is door de gemeente op grond van de Wet op het primair onderwijs uitgegeven. Er geldt een economisch claimrecht op grond van art.

110 Wet op het primair onderwijs; zolang de onderwijsfunctie blijft gehandhaafd houdt de school het recht om de locatie te gebruiken. Eindigt de onderwijsfunctie dan vervalt het eigendom terug aan de gemeente. 1.2 Gedurende het ontwikkelproces is het voorkeursrecht een beschermingsmechanisme Gezien de urgentie om aan de woningbehoefte te voldoen, te komen tot sociale woningbouw en ruimte voor onderwijshuisvesting in zijn algemeenheid en voor dit gebied in het bijzonder is een stevige regierol van de gemeente noodzakelijk. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt grondspeculatie en prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen voorkomen en krijgt de gemeente meer regie op de samenhang van de ontwikkeling en tempo van uitvoering. Het voorkomen van prijsopdrijving is van belang om ook de financieel minder rendabele functies in de gebiedsontwikkeling op een kwalitatieve manier goed in te passen. In de Nota Grondbeleid 2023 is een afwegingskader opgenomen dat toegepast wordt bij het bepalen van de gemeentelijke rolneming in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Voor de westzijde van de Heijenoordseweg heeft de gemeente vanwege het gewenste woonprogramma, de noodzakelijke ruimte voor onderwijshuisvesting en de wens tot een samenhangende visie aanzienlijke wensen om te sturen in de gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft echter zeer beperkt grondeigendom.

Daarbij moet de ruimtevraag van de instellingen nog een plek krijgen. Daarom is besloten om op basis van het afwegingskader uit de Nota Grondbeleid te kiezen voor een proactief faciliterende gemeentelijke rolneming. Daar past een instrument als het voorkeursrecht bij.

1.3 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop een voorkeursrecht wordt gevestigd. Er moet worden voldaan aan twee criteria: a) aan de gronden moet een niet-agrarische functie worden toegedacht of gegeven en b) het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte functie. In de op 6 december 2023 vastgestelde Omgevingsvisie Arnhem 2040 is de locatie westzijde Heijenoordseweg aangemerkt als onderzoekslocatie voor landschappelijk wonen en een mix met maatschappelijke functies (zie omcirkelde locatie).

Uitsnede uit afbeelding 6.6 Gebiedsuitwerking Arnhem West (Omgevingsvisie Arnhem 2040)

In de tekst worden de doelen voor Arnhem West beschreven in paragraaf 6.3. Daarin wordt onder andere het volgende vermeld: “Ook aan de westzijde van de Heijenoordseweg liggen zorgterreinen die een landschappelijke verbinding vormen met Het Dorp en die kansen bieden voor woon-zorg combinaties. De diverse woonwijken in Arnhem West zijn geliefd, maar met een beperkt aandeel sociale woningen.” “De transformatie van het zorglandschap Het Dorp naar een combinatie van wonen en zorg willen we doorzetten. Daarbij willen we ook de kansen verkennen die er liggen voor de terreinen aan de westzijde van de Heijenoordseweg. Omdat we streven naar een gevarieerd woningaanbod in diverse woonwijken, zetten we in op bouwen voor de doorstroming en sociale woningbouw.” Volgens de uitgangspunten van de Woonvisie en de vastgestelde Omgevingsvisie is er aan de gronden aan de westzijde van de Heijenoordseweg een niet-agrarische functie toegedacht en het huidig maatschappelijk gebruik wijkt af van de toegedachte functie. De voorgenomen bestemming is een gemengd gebied waarin wonen, maatschappelijke functies en onderwijs gecombineerd worden.

1.4

Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden Het vestigen van voorkeursrecht vraagt om een zorgvuldige belangenafweging. Het kan immers grote impact op betrokkenen c.q. eigenaren/zakelijk gerechtigden hebben. Informatie over de specifieke situatie van de verschillende particulier eigenaren wordt buiten de openbaarheid gehouden op grond van art. 5.1, lid 2, onder f, van de Woo (bedrijfsgegevens die vertrouwelijk zijn medegedeeld aan de gemeente) en onder geheimhouding aan de raad verstrekt en geldt voor onbepaalde tijd. In bijlage 3 is deze belangenafweging voor de particuliere eigenaren opgenomen. Naast het belang van de eigenaren staat het algemeen belang. Dit deel van Arnhem heeft de potentie uit te groeien tot een locatie met 60-100% sociale huurwoningen gecombineerd met maatschappelijke functies ten behoeve van zorg en onderwijs. De bouw van woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. Het realiseren van de onderwijshuisvestingsopgave is tevens een maatschappelijk en urgent belang en behoeft tempo. De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het gebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Als eigenaren van gronden deze willen verkopen zijn zij verplicht om deze gronden aan te bieden aan de gemeente.

Door te kiezen voor deze grondstrategie ontstaat een gelijk speelveld tussen de verschillende eigenaren. Hiermee ontstaat een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten binnen de ontwikkeling voor zowel het woonprogramma, als maatschappelijke voorzieningen, openbare infrastructuur en groen. Speculatie wordt hiermee voorkomen en er wordt meer grip verkregen op samenhang waardoor uiteindelijk ook grip op tempo van realisatie kan ontstaan. Wij zijn van mening dat de belangen van de eigenaren minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. Uit jurisprudentie blijkt dat de gemeenteraad het financiële belang van de eigenaren niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan met het vaststellen van het voorkeursrecht. De wetgever heeft namelijk in de wet een aantal beperkingen en bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren. Als bescherming van de eigenaren geldt dat eigenaren niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden en bevat de wet een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. De gemeente is gehouden om voor aankopen in het kader van een voorkeursrecht de marktconforme prijs te betalen. Het bepalen van de marktconforme prijs gebeurt door een taxateur.

Deze taxateur zal beoordelen of de waarde op basis van het geldende bestemmingsplan (inclusief gebouwen) hoger of lager is dan de waarde op basis van de mogelijke toekomstige ontwikkeling. Regels hiervoor zijn opgenomen in artikel 16.122 Omgevingswet, welke verwijzen naar de artikelen 15.21-15.25 Omgevingswet. Bij een eventuele aanbieding zal de gemeente deze regels in acht nemen.

Een eigenaar kan aangeven het niet eens te zijn met de geboden prijs op basis van de marktwaarde. Dan kan de gemeente de rechter verzoeken een prijs te bepalen. Een soort second opinion. De prijs die dan bepaald wordt is de prijs die de gemeente moet betalen. De gemeente kan vervolgens niet afzien van de koop. De verkoper/eigenaar kan dan nog wel afzien van de verkoop, maar is dan niet vrij om aan een ander te verkopen. Het staat hem te allen tijde vrij om wel zelf te ontwikkelen, binnen de voorwaarden die de gemeente daarvoor stelt (omgevingsplan met exploitatieregels) 1.5

Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaren en rechthebbenden gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel en -besluit. Op basis van het collegebesluit waarin het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd (21 november 2023), zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden over het voorkeursrecht geïnformeerd. Tegelijkertijd zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geïnformeerd over de mogelijkheid om hun zienswijze te geven op het concept raadsvoorstel en te worden gehoord, alvorens het raadsbesluit wordt genomen. Daarnaast zijn de eventuele huurders/gebruikers van de panden via een brief op de hoogte gesteld. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn er twee zienswijzen ingediend. In de Zienswijzennota in bijlage 4 is een samenvatting gegeven van de zienswijzen en een reactie daarop namens het college. De zienswijzen zelf zijn als bijlage 5 bijgevoegd. Wij verzoeken u deze zienswijzen en de reactie daarop te betrekken bij uw besluitvorming. Wij zijn van mening dat alle belangen afwegende de zienswijzen geen aanleiding geven om niet tot een vestiging van een voorkeursrecht over te gaan. De bezwaartermijn naar aanleiding van het besluit tot voorlopig vestigen van het voorkeursrecht door het college is inmiddels ook afgelopen.

Er zijn drie bezwaarschriften ontvangen; twee van dezelfde partijen die ook een zienswijze hebben ingediend en één andere eigenaar. Ingevolge artikel 16.32c Omgevingswet worden bezwaarschriften tegen het collegebesluit geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Wij houden deze bezwaarschriften daarom aan totdat u heeft besloten en de bezwaartermijn naar aanleiding van uw raadsbesluit tot vestigen van het voorkeursrecht is verstreken. Tegen uw raadsbesluit kan ook een bezwaarschrift worden ingediend. In dat geval zal het bezwaarschrift, nadat de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie haar advies heeft gegeven, aan u worden voorgelegd.

Kanttekeningen en risico's 1.1

Het besluit heeft gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren/beperkt zakelijk gerechtigden om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan de gemeente aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. Niet zozeer het voorkeursrecht

maar de ontwikkeling en de wetenschap van mogelijke transformatie heeft invloed op eigenaren en huurders. Het voorkeursrecht op zichzelf heeft echter in juridische zin geen gevolgen voor het gebruik van de gronden. Pas als de eigenaar wil verkopen, zal hij zijn eigendom eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Er gelden een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Deze zijn in artikelen 9.8, 9.9 en 9.10 Omgevingswet opgenomen. 1.2

Het voorkeursrecht biedt geen garantie Het voorkeursrecht geeft niet de garantie dat de gemeente ook eigenaar wordt van de gronden. De eigenaren kunnen immers niet worden verplicht tot het verkopen aan de gemeente. Het gaat enkel om de verplichting dat de gronden eerst aan de gemeente worden aangeboden voordat deze aan derden kunnen worden verkocht. Als een eigenaar niet tot verkoop over wenst te gaan, en het blijkt dat uitvoering van de verstedelijkingsopgave dit vereist, dan zullen andere publiekrechtelijke middelen moeten worden ingezet om de gronden te verkrijgen. Dit is mogelijk door onteigening. Voorliggend besluit gaat uitsluitend over het voorkeursrecht en staat los van eventuele verdere procedures. Dit vraagt in alle gevallen aparte besluiten van de gemeenteraad.

1.3

Niet betrokken in de vestiging maar wel een samenhangend geheel Op grond van artikel 9.12 Omgevingswet kan een eigenaar van wie het onroerend goed maar gedeeltelijk in de aanwijzing is betrokken, zijn gehele eigendom aan de gemeente aanbieden, voor zover het een samenhangend geheel vormt (lid 2). De eigenaar kan ook eisen dat in de vervreemding wordt betrokken de onderneming waarin de onroerende zaken als onderdeel daarvan worden geëxploiteerd (lid 3). Het hoofdgebouw van Klimmendaal (perceel P 6413) wordt buiten de aanwijzing gehouden. Deze locatie past binnen het uitgangspunt om bestaande instellingen toekomstbestendig in te passen en aanwijzing is derhalve niet nodig. Op grond van artikel 9.12 Omgevingswet kan Klimmendaal dit onroerend goed alsmede de onderneming als samenhangend geheel aanbieden aan de gemeente. In het geval de gemeente afziet van koop heeft Klimmendaal drie jaar de mogelijkheid haar eigendommen te verkopen aan een derde. Voorwaarde is wel dat zij alleen mag verkopen hetgeen als samenhangend geheel in de aanbieding aan de gemeente is opgenomen. Zij kan dus niet alleen het vastgoed verkopen als zij de gehele onderneming heeft aangeboden.

1.4

Het plafond strategische aankopen kan worden bereikt met dit besluit Door de raad zijn kaders vastgesteld ten aanzien van strategische aankopen, zoals aankopen die onder het voorkeursrecht vallen. Dit kader bevat een plafond van € 50 miljoen per jaar in totaal voor strategische aankopen en een maximale boekwaarde van € 100 miljoen voor de totale strategische voorraad vastgoed. De verwachting is dat de mogelijke aankopen aan de westzijde voor de Heijenoordseweg inclusief andere strategische aankopen, binnen deze financiële kaders passen. Indien dit uiteindelijk niet het geval is, zal - via het college - de raad een separaat aankoopvoorstel worden voorgelegd.

1.5

Een aankoop in het kader van het voorkeursrecht drukt niet op de exploitatiebegroting van de gemeente, maar brengt wel risico’s met zich mee

Een aankoop in het kader van het voorkeursrecht drukt niet op de (exploitatie)begroting van de gemeente. De aankoop moet wel gefinancierd worden en daarnaast loopt de gemeente als eigenaar ook een financieel risico (eventuele waardevermindering en tekorten op beheer van het vastgoed). Deze risico’s zijn omschreven in de nota grondbeleid en worden meegenomen in het risicoprofiel van het grondbedrijf. Ter dekking van eventuele tekorten op het beheer is een budget beschikbaar en dient ook de bestemmingsreserve strategische posities. Gezien het gewenste nieuwe programma, qua sociale huurwoningen en onderwijshuisvesting bij herontwikkeling, zijn bij de ontwikkeling zeer waarschijnlijk aanvullende middelen nodig. Door eventuele speculatie en prijsopdrijving worden de tekorten/maatschappelijke kosten nog groter, vandaar dit voorstel voor het vestigen van het voorkeursrecht. Bij het vaststellen van de woonvisie door het college is reeds geconstateerd dat door de verhouding sociale huurwoningen versus duurdere woningen een risico bestaat dat dergelijke projecten moeilijker of helemaal niet van de grond komen. Geconstateerd is dat dit risico beperkt van worden als de gemeente zich inzet om middelen voor dergelijke niet-haalbare businesscases te zoeken. Voorstellen voor de herontwikkeling zullen separaat ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. 1.6

Wat als er geen voorkeursrecht gevestigd wordt Het vestigen van een voorkeursrecht past, gezien de urgentie van de opgave, het beste binnen ons gemeentelijk instrumentarium zoals dat verwoord is in de nota grondbeleid. Met ander instrumentarium zoals bijvoorbeeld via een omgevingsplan met exploitatieregels kunnen kosten en opbrengsten worden verdeeld en kan bepaald worden welk programma en welke functies op welke plek komen. Daarmee wordt echter geen speculatie voorkomen, kunnen de maatschappelijke kosten als gevolg van die speculatie oplopen en is er bovendien geen grip op tempo. Bij inzet van enkel het instrument omgevingsplan kan geen plicht tot uitvoering worden opgelegd terwijl de opgave en samenhang binnen het gebied, zeker in het licht van de wooncrisis, daar wel om vraagt.

Participatie Participatie voorafgaand aan het inzetten van het instrument voorkeursrecht is niet mogelijk omdat dit de essentie van het instrument voorkeursrecht zou ondergraven, immers dan kan nog snel vooruitlopend op het voorkeursrecht speculatief worden verkocht. Na het collegebesluit voor het voorlopig vestigen van het voorkeursrecht zijn de betrokken partijen als volgt geïnformeerd: • De direct betrokkenen (eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden) zijn telefonisch geïnformeerd over het collegebesluit en uitgenodigd voor een gesprek. • Direct betrokkenen hebben een aangetekende brief ontvangen waarin het collegebesluit wordt medegedeeld en hoe het vervolg van het besluitvormingsproces verloopt. Deze brief is voorzien van een vraag- en antwoordoverzicht (Q&A). Deze Q&A is als bijlage 6 bij dit raadsvoorstel gevoegd. • Eventuele huurders en gebruikers hebben tevens een brief ontvangen waarin ook zij worden geïnformeerd. • De direct betrokkenen zijn in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het raadsvoorstel.

Financiën Er zijn geen directe financiële gevolgen voor de gemeente als gevolg van het besluit tot het voorlopig aanwijzen in het kader van het voorkeursrecht c.q. vestiging van het voorkeursrecht op zich. Aan dit besluit zijn enkel kosten verbonden voor de voorbereiding van het besluit, publicatie en de voorbereiding van het raadsvoorstel ter bestendiging van de aanwijzing. Deze kosten worden binnen de bestaande begroting gedekt. Indien wordt besloten tot aankoop door de gemeente dan zal deze worden verantwoord als “strategische aankoop” conform de nota grondbeleid. Op basis van het beschikbare kader voor strategische aankopen is de verwachting dat eventuele aankopen passen binnen dit bestaande beleid. Zie hiervoor ook punt 1.4 onder ‘Kanttekeningen en risico’s’. Uitvoering Met het voorliggende besluit wordt het voorkeursrecht in beginsel gevestigd voor de duur van drie jaren. Als de gemeenteraad op 7 februari 2024 positief besluit, ziet de planning er als volgt uit: • •

• •

Na vestiging volgt publicatie van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking; Op de dag van de publicatie zal het voorkeursrecht op grond van artikel 16.82a van de Omgevingswet worden ingeschreven in de openbare registers, waarna het voorkeursrecht op de dag van de inschrijving in de openbare registers in werking treedt. Na de publicatie informeren we de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden per aangetekende brief; Bezwaarschriftenperiode gedurende 6 weken.

Communicatie Het besluit wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. De betrokkenen (eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden) worden per (aangetekende) brief geïnformeerd over de definitieve vestiging en de gevolgen hiervan. Zij worden tevens geïnformeerd over de mogelijkheid een bezwaar in te dienen. Bijlagen Stukken voor gemeenteraad • Bijlage 1 Lijst met onroerende zaken waarop het voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg van toepassing is • Bijlage 2 Grondplantekening behorende bij het concept raadsbesluit voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg • Bijlage 3 Geheime bijlage ‘belangen partijen’ • Bijlage 4 Zienswijzennota • Bijlage 5 Zienswijzen • Bijlage 6 Q&A vestigen voorkeursrecht

Besluit van Zaaknummer

4050562

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 januari 2024, nummer: 4050562; overwegende dat aan de gronden een niet-agrarische bestemming en wonen gecombineerd met zorg en onderwijs is toebedacht, waarbij sprake is van een ander gebruik dan het huidige gebruik; gelet op het feit dat de gemeente haar regiefunctie kan versterken met het vestigen van het voorkeursrecht en daarmee haar uitgangspositie op de vastgoedmarkt versterkt; er gezien het bovenstaande een belangenafweging heeft plaatsgevonden tussen de publieke belangen van de gemeente en de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, waarbij is geconcludeerd dat de belangen van de gemeente zwaarder wegen; gelet op de inhoud van de vastgestelde Omgevingsvisie Arnhem 2040 en de aanwijzing van het gebied aan de westzijde van de Heijenoordseweg in die Omgevingsvisie als onderzoekslocatie voor landschappelijk wonen en een mix van maatschappelijke functies; gelet op de doelstellingen uit de Woonvisie voor een meer evenredige verdeling van sociale huurwoningen over de gemeente, waardoor voor Arnhem West de doelstelling geldt om 60-100% sociale huur op te nemen in de gebiedsontwikkeling; gelet op artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet en de overige van toepassing zijnde bepalingen uit de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb) besluit: 1.

Met inachtneming van de zienswijzen en de reactie daarop in de Zienswijzennota (bijlage 4) op basis van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen voor de percelen op de bij het besluit behorende lijst (bijlage 1) en tekening (bijlage 2). 2. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Omgevingswet. De griffier,

De voorzitter,

1

Lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden Voorkeursrecht Westzijde Heijenoordseweg Behorende bij het besluit van de gemeenteraad van de gemeente Arnhem van 7 februari 2024 tot het het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikeil 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet. Eén en ander conform de kadastrale registers van 8 januari 2024.

Kadastrale gemeente

Kadastrale grootte (m²)

Opp. in Wvg (m²)

Sectie Perceelnr.

Status grens

Arnhem

P

5137

Vastgesteld

3.421

3.421 Eigendom

Soort recht

1/1

Aandeel LTA Beheer B.V.

Naam

Arnhem

P

5261

Vastgesteld

320

320 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5262

Vastgesteld

388

388 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5263

Vastgesteld

181

181 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5264

Vastgesteld

146

146 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5265

Vastgesteld

359

359 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5266

Vastgesteld

1.033

1.033 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5423

Vastgesteld

440

440 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5555

Vastgesteld

520

520 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5755

Vastgesteld

1.034

1.034 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5756

Vastgesteld

97

97 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5757

Vastgesteld

189

189 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5758

Vastgesteld

15

15 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5759

Vastgesteld

22

22 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5760

Vastgesteld

4.070

4.070 Eigendom

1/1

Stichting Johanna Kinderfonds

Arnhem

P

5845

Vastgesteld

495

495 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

5921

Vastgesteld

15.340

15.340 Eigendom

1/1

LTA Beheer B.V.

Arnhem

P

5923

Vastgesteld

4.060

4.060 Eigendom

1/1

Stichting Johanna Kinderfonds

Arnhem

P

5924

Vastgesteld

290

290 Eigendom

1/1

Stichting Johanna Kinderfonds

Arnhem

P

6335

Vastgesteld

128

128 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6336

Vastgesteld

89

89 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6337

Vastgesteld

40

40 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6338

Vastgesteld

40

40 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6339

Vastgesteld

57

57 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6340

Vastgesteld

22.937

22.937 Eigendom

1/1

Stichting Entrea Lindenhout

Arnhem

P

6408

Vastgesteld

720

720 Eigendom

1/1

Stichting Johanna Kinderfonds

Arnhem

P

6409

Vastgesteld

780

780 Eigendom

1/1

Stichting Klimmendaal

Arnhem

P

6975

Voorlopig

30.876

30.876 Eigendom

1/1

stichting klimmendaal

Arnhem

P

6976

Voorlopig

6.207

6.207 Eigendom

1/1

stichting klimmendaal

Arnhem

P

6977

Voorlopig

12.277

12.277 Eigendom

1/1

stichting klimmendaal

5921

5757 5756 5755

5137

5758 5759

6976

5923

6975

5760

5924

6408

6409 6977

5261 6340 5423

6339

6335

6336 5263 5264

5266 5265 6337 6338

5262

5555

±

Kadastrale sectie-indeling

5845

Kadastrale gemeente: Arnhem, sectie P G

K

M Ve sti gen vo orke ursre cht Gem een te A rnh em West He ijen oo rsewe g Onr oe ren de zake n waa rop e en vo orkeu rsre ch t is g evestigd op gr on d van ar ti ke l 9.1. lid 1 sub b Omg eving swet.

P

Beh oo rt b ij he t be sluit van d e gem een te ra ad va n de g eme en te Ar nhe m d.d. 7 feb rua ri 20 24 .

de on de rge te kend en De hee r A . Ma rcou ch bur gem eester va n A rnh em e n de h eer J.G.M. Ke rste n se cretar is va n A rnh em. Arn hem , 7 feb rua ri 20 24 De griffier, D e bur gem eester,

J.G .M. Ke rsten

A. Marco uch

Datum: 8-1-2024 Status: Definitief Formaat: A3 Schaal: 1:2.500

Legenda Ka da stra le se ctie -i nd e lin g Ka da stra le pe rc el en w aa ro p h et vo o rke ur sre ch t i s g ev esti gd

1

Me te rs 0 10

20

40

Esri Nederland, Community Map Contributors

ZIENSWIJZENNOTA Behorende bij raadsvoorstel: Vestigen voorkeursrecht westzijde Heijenoordseweg Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 21 november 2023 besloten om op basis van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen in de locatie westzijde Heijenoordseweg (voorlopig) aan te wijzen als gronden waarop een voorkeursrecht op grond van de Wvg van toepassing is. Dit besluit vervalt na drie maanden tenzij de gemeenteraad de locatie aanwijst voor een voorkeursrecht binnen deze termijn. Tot en met 20 december 2023 konden belanghebbenden een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen tegen het conceptraadsbesluit tot aanwijzing/vestiging van het voorkeursrecht. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. In deze nota wordt ingegaan op de ingediende zienswijzen. De zienswijzen worden samengevat weergegeven en van een gemeentelijk standpunt voorzien. Daarbij wordt per zienswijze aangegeven of de reactie tot aanpassing van het ontwerp raadsbesluit leidt. De bezwaartermijn naar aanleiding van het besluit tot voorlopig vestigen van het voorkeursrecht door het college is inmiddels ook afgelopen. Er zijn drie bezwaarschriften ontvangen; twee van dezelfde partijen die ook een zienswijze hebben ingediend en één andere eigenaar.

De bezwaarschriften worden ingevolge artikel 16.32c Omgevingswet geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Inwerkingtreding Omgevingswet Met ingang van 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Wet voorkeursrecht gemeenten is daarmee komen te vervallen. Op basis van het overgangsrecht blijft het voorlopige voorkeursrecht geldig en kan de gemeenteraad op basis van de nieuwe Omgevingswet een voorkeursrecht vestigen. Dat doet zij niet meer op grond van artikel 5 of 4 Wvg, maar op grond van artikel 9.1 lid 1b of c Omgevingswet. De afhandeling van de zienswijzen wijzigt niet.

Zienswijze 1 Ontvankelijkheid •

Schriftelijke zienswijze d.d. 14 december 2023, ingediend door mrs. H. Zeilmaker en L.G.H. Wichern, verbonden aan Dirkzwager advocaten namens Stichting Klimmendaal.

1

•

De zienswijze is ingediend namens een eigenaar van percelen waarvoor wordt voorgesteld om een (definitief) voorkeursrecht te vestigen, namelijk de percelen gemeente Arnhem, sectie P. nummers 6409, 6975, 6976 en 6977.

•

De zienswijze is tijdig ingediend en inhoudelijk onderbouwd.

De zienswijze is dan ook ontvankelijk. Gronden zienswijze en standpunt gemeente (cursief) 1. Onjuiste belangenafweging en strijd met evenredigheidsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel: a. Belangenafweging: Om de financiële problemen1 het hoofd te kunnen bieden is het noodzakelijk dat Klimmendaal gebouwen B en E op korte termijn kan verkopen tegen een toereikende verkoopprijs. Door vestiging van een voorkeursrecht wordt de bestaanszekerheid van Klimmendaal in onevenredige mate geschaad. Het financiële- en continuïteitsbelang van Klimmendaal bij een spoedige en vrije verkoop van haar percelen dient te prevaleren boven het belang van de gemeente bij de vestiging van het voorkeursrecht. Klimmendaal heeft ons geïnformeerd over haar financiële problemen. Klimmendaal is een instelling die niet alleen van belang is voor Arnhem, maar ook voor de regio. De financiering van Klimmendaal gaat niet via de zorgbegroting van de gemeente. Wij voeren het gesprek met Klimmendaal (o.a. op bestuurlijk niveau) over de ontstane situatie. Bij ieder besluit maakt het bestuursorgaan een belangenafweging. In dit geval moet een afweging gemaakt worden tussen het belang van Klimmendaal om tot een spoedige en vrije verkoop te komen (met een daarbij behorende verkoopprijs) en het belang van de gemeente om zekerheid te creëren voor een ruimtelijke invulling die voldoet aan de gemeentelijke beleidswensen.

In verband met de grote woningbehoefte in Arnhem en de ongewenste scheefgroei in het goedkopere segment, is het voor de gemeente van groot belang om juist het gebied Arnhem West woningbouw te realiseren met een hoge mate aan sociale woningbouw. De beweegredenen hiervoor zijn aangegeven in de Woonvisie, die inmiddels door ons college is vastgesteld en aan uw raad ter besluitvorming is voorgelegd. In de Woonvisie wordt het volgende geconstateerd: “De harde planvoorraad weerspiegelt op dit moment nog niet de Arnhemse woonvraag. Hoewel het aandeel sociale huur richting de 30% beweegt, is de overige 70% van de woningen in deze plannen nog vaak (te) duur. Dit terwijl het woonbehoefteonderzoek juist een overgrote behoefte

1 In de zienswijze wordt door Klimmendaal inzicht gegeven in haar financiële positie. Daarbij worden ook

bedragen genoemd. We hebben navraag gedaan bij Klimmendaal of deze bedragen niet openbaar moeten worden gemaakt in het kader van haar financiële belangen (artikel 5 lid 1 sub c Woo). Klimmendaal heeft aangegeven dat de bedragen via andere kanalen reeds openbaar zijn en dus niet vertrouwelijk hoeven te worden behandeld. 2

aantoont in de betaalbare segmenten waarvan in het bijzonder het sociale huur- en betaalbare koopsegment. Omdat we als gemeente over de jaren heen steeds meer aandacht hebben gekregen voor de betaalbaarheid van woningen, worden de komende jaren naar verwachting steeds meer plannen toegevoegd aan de ‘harde voorraad’ die voor het merendeel bestaan uit betaalbare woningen.”(p25 Woonvisie) “Het (minimum)uitgangspunt van 30% sociale corporatiehuur bij nieuwbouw- of transformatieprojecten (..) betreft een ondergrens voor alle wijken. Dit percentage kan in de toekomst alleen als minimum gelden in de wijken die al een hoog woningcorporatiebezit kennen en/of waar de leefbaarheid onder druk staat. De komende jaren zetten we nadrukkelijk in op het toevoegen van sociale corporatiehuurwoningen op plekken waar het aandeel lager is dan het huidige stedelijk gemiddelde van 25%. In wijken waar de beweegrichting voor de sociale huur ‘flink omhoog’ is, geldt voor nieuwbouwprojecten dat tussen de 60% en 100% een sociale corporatiehuurwoning moet zijn. Dit geldt voor 6 van de 24 wijken. (..) Deze wijken hebben nu weinig of vrijwel geen sociale huurwoningen. Hoe hoog het percentage per project exact dient te zijn hangt onder andere af van de grootte van het project. Binnen grotere projecten vinden we een menging van meerdere categorieën woningen wenselijker dan bij kleinere.

In wijken waar de beweegrichting ‘omhoog’ is, geldt een minimum van 35% (het huidige stedelijk gemiddelde aan corporatiehuur in de bestaande voorraad).” (p27 Woonvisie)

Op pagina 28 is in figuur 1 aangegeven dat voor de wijken Klingelbeek e.o. en Heijenoord/Lombok de beweegrichting voor sociale huur “flink omhoog” moet. Dat houdt in dat voor die wijken bij nieuwbouwprojecten tussen de 60-100% sociale corporatiehuur moet worden gerealiseerd. Op pagina 46 geven we aan actief aan de slag te gaan met de planontwikkeling van de westzijde van de Heijenoordseweg: Aan de westzijde van Arnhem zijn er zeer weinig sociale huurwoningen. Voor de buurt Heijenoord is het aandeel corporatiehuur op dit moment bijvoorbeeld 3% en voor de Hoogkamp/Sterrenberg 0%. Om de stad gelijker, veerkrachtiger en evenwichtiger te kunnen maken, moeten er in de goede wijken van Arnhem meer sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en doelgroep woningen worden toegevoegd. Omdat (potentiële) planontwikkelingen in het Westen van Arnhem de afgelopen jaren nog beperkt zelf van de grond kwamen, starten we als gemeente in ieder geval zelf actief de planontwikkeling aan het westen van de Heijenoordseweg. Op die manier houden we de regie. We spelen hierbij een verbindende en verleidende rol en staan open voor verwerving van gronden in het gebied. We kiezen voor een proactief facilitaire gemeentelijke rolneming (voortvloeiend uit het afwegingskader uit de Nota Grondbeleid).

De Woonvisie geeft ook aan dat het realiseren van sociale huurwoningen vaak lastig is: “Het rendement dat behaald kan worden met de woningen is vanzelfsprekend minder hoog dan bij duurdere woningen. Er bestaat dan ook een risico dat nieuwe woningbouwprojecten in de zes wijken waarvoor we in deze Woonvisie hogere eisen voor sociale huur stellen, moeilijker van de grond zullen komen.” (p 30 Woonvisie)

3

Juist om deze reden achten wij het van groot belang om voor de huidige locatie een voorkeursrecht te vestigen. Wij verwachten dat zonder een voorkeursrecht de percelen te duur worden verkocht en dat daarmee de woningbouwontwikkeling in het gedrang komt. Juist in dit plangebied hebben wij hiervan reeds een voorbeeld gezien met de locatie op de hoek van de Heijenoordseweg en Amsterdamseweg. Klimmendaal wenst over te kunnen gaan tot een spoedige en vrije verkoop om financiële dekking te vinden voor de ontstane tekorten. De gemeente wenst tot realisatie te komen van de maatschappelijke opgaven op het gebied van sociale woningbouw en onderwijshuisvesting. Alhoewel de gemeente waarde hecht aan de continuïteit van Klimmendaal, druist een eventuele winstmaximalisatie bij verkoop direct in tegen de belangen van de gemeente. De percelen hebben op dit moment nog de bestemming maatschappelijk (en park). Bij een verkoop op de vrije markt zal Klimmendaal haar winstmaximalisatie blijven nastreven, waardoor bij de verkoop sprake is van een speculatief karakter. Er bestaat de kans dat een potentiële koper toch meer voor de locatie over heeft omdat hij bij verkrijging van de percelen verwacht dat hij met de gemeente toch andere afspraken kan maken. Dat wordt niet anders nu Klimmendaal de gemeentelijke beleidsstukken in de tender ter beschikking heeft gesteld, maar daar geen eisen aan stelt.

De maatschappelijke opgaven op het gebied van de woningbouwbehoefte en de sterke beleidswens om grote aantallen sociale huurappartementen te realiseren en de belangen vanuit onderwijshuisvesting overziend, is de gemeente van mening dat er een juiste belangenafweging heeft plaatsgevonden en dat de gemeente terecht voor deze locatie een voorkeursrecht kan vestigen. We zien ook dat er in het verleden in het plangebied reeds een verkoop heeft plaatsgevonden waardoor de herontwikkeling wordt bemoeilijkt. Daar komt bij dat de voorkeursrechtregeling voorziet in de mogelijke aanbieding van de percelen aan de gemeente. De gemeente zal alsdan de marktconforme prijs voor de percelen betalen. Via deze weg kan Klimmendaal alsnog tot verkoop overgaan en haar continuïteits- en financiële belangen veiligstellen. b. Geen marktconforme prijs/evenredigheid: In gesprekken heeft de gemeente aangegeven dat zij slechts bereid is om op basis van een taxatie een “marktconforme” prijs gebaseerd op het geldende bestemmingsplan te betalen. De gemeente is dus niet bereid om de verwachtingswaarde van de door haarzelf voorgestane woningbouwontwikkeling te betrekken in de aankoopprijs. De door de door de gemeente

4

voorgestane waardering leidt naar alle waarschijnlijkheid tot een zeer aanzienlijk verschil tussen de prijs waarvoor Klimmendaal de percelen op de vrije markt kan verkopen en de prijs die de gemeente bereid is te betalen. Om een eerlijke prijs voor haar percelen te krijgen wordt Klimmendaal dus in feite genoodzaakt om een prijsvaststellingsprocedure te initiëren. Deze procedure duurt echter langer dan Klimmendaal zich vanwege haar financiële problemen kan veroorloven. Onder de omstandigheden waarin Klimmendaal zich bevindt en gezien discussies over de marktconforme prijs, is de vestiging van een voorkeursrecht onevenredig. De gemeente is gehouden om voor aankopen in het kader van een voorkeursrecht de marktconforme prijs te betalen. Het bepalen van de marktconforme prijs gebeurt door een taxateur. Deze taxateur zal beoordelen of de waarde op basis van het geldende bestemmingsplan (inclusief gebouwen) hoger of lager is dan de waarde op basis van de mogelijke toekomstige ontwikkeling. Regels hiervoor zijn opgenomen in artikel 16.122 Omgevingswet, welke verwijzen naar de artikelen 15.21-15.25 Omgevingswet. Bij een eventuele aanbieding zal de gemeente deze regels in acht nemen. Klimmendaal veronderstelt dat zij hun percelen op de vrije markt kunnen verkopen voor een hogere verkoopprijs dan als zij aan de gemeente zouden verkopen.

Dit is echter een veronderstelling die niet is onderbouwd. Er is inmiddels contact met Klimmendaal gezocht om deze stelling nader met elkaar te onderzoeken. Als er overigens al sprake zou zijn van een hogere verkoopprijs, geeft dit de gemeente aanleiding te veronderstellen dat er in deze hogere verkoopprijs een speculatief karakter zit. Dit speculatieve karakter past niet bij de door de gemeente gewenste planinvulling. Dat betekent meteen dat het belang van de gemeente om een voorkeursrecht te handhaven groot is. Het betekent echter niet dat partijen niet in overleg kunnen treden over eventuele oplossingen voor zowel Klimmendaal als gemeente. De gemeente staat hiervoor open en een eerste gesprek heeft hierover plaatsgevonden. Ten aanzien van de vraag of het besluit voldoet aan het evenredigheidsbeginsel, verwijzen wij naar hetgeen hierover in de rechtspraak is aangegeven. In de uitspraak van de Rechtbank van 8 september 20232 overweegt de rechtbank dat de vestiging van een voorkeursrecht een discretionaire bevoegdheid van de gemeente is die terughoudend moet worden getoetst. De rechtbank ziet in de uitspraak van de afdeling inzake Harderwijk (ook aangehaald door Klimmendaal) en de daarop volgende rechtspraak van de Afdeling geen aanleiding voor een 2 ECLI:NL:RBOBR:2023:4450

5

intensievere toetsing. Weliswaar is de vestiging van een voorkeursrecht belastend, maar daar staat tegenover dat de raad bij vestiging een beleidsvrijheid toekomt, terwijl het gewicht van de met het besluit te dienen doelen en te dienen algemene belangen aanzienlijk is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het voorkeursrecht een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. Ditzelfde overweegt de rechtbank in de uitspraak van 10 november 20233. Het evenredigheidsbeginsel geldt voor alle besluiten waarbij het bestuursorgaan beleidsruimte heeft. Het evenredigheidsbeginsel kent vervolgens twee zogenoemde ijkpunten, aan de ene kant het met het besluit beoogde doel en aan de andere kant de (nadelige) gevolgen van het besluit. Waarbij het doel van het evenredigheidsbeginsel niet het tegengaan van nadelige gevolgen van een besluit is, maar het voorkomen van onnodig nadelige gevolgen. De bestuursrechter moet vervolgens de vraag beantwoorden of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dit besluit te dienen doelen. De rechtbank oordeelde in deze uitspraak dat een voorkeursrecht niet onevenredig was, waarbij de gemeente een groot belang heeft bij de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid en het financiële belang van de eigenaar reeds bij de wet is afgewogen.