Agendabundel

1.7

Zowel het TAM-omgevingsplan en het Stedenbouwkundigplan zijn aan de hand van de zienswijzen op een aantal punten gewijzigd, en wijken op een aantal onderdelen af van de oorspronkelijke gebiedsvisie. De zienswijzen zijn zorgvuldig geanalyseerd en waar mogelijk verwerkt in de verdere uitwerking. Hierdoor sluit het plan beter aan bij de wensen en zorgen van de betrokkenen en draagt het tegelijkertijd bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van het gebied. Er is niet alleen sprake van een zorgvuldig proces, maar ook van een plan dat breder wordt gedragen door de omgeving. De belangrijkste aanpassingen ten opzichte van de oorspronkelijke Gebiedsvisie zijn opgenomen op p. 40 e.v. van het Stedenbouwkundig plan). Programma en bezonning Het minimum nieuw te bouwen woningen is ten opzichte van het concept stedenbouwkundig plan en ter inzage gelegde TAM-Omgevingsplan verlaagd naar aanleiding van een aantal zienswijzen. Verder is de maximale bouwhoogte expliciet vastgelegd in het TAMOmgevingsplan in meters.

RAADSVOORSTEL

Naar aanleiding van diverse zienswijzen over de bezonning in Schaapsdrift e.o. is de bezonningsstudie uitgebreid. Hoewel de gemeente Arnhem geen vastgesteld beleid heeft op bezonning is er in Schaapdrift e.o. gekozen om de lichte TNO-norm voor alle nieuw te realiseren woningen. Het TNO is de Nederlandse organisatie voor toegepastnatuurwetenschappelijk onderzoek. De lichte norm van TNO gaat uit van minimaal 2 uur zon in de periode van 19 februari tot 21 oktober in het hoofdwoonvertrek. Om aan de lichte TNOnorm te voldoen is de mogelijkheid voor een optopping (toevoegen van een extra bouwlaag op een bestaand gebouw) op het kopgebouw, Schaapsdrift 96, beperkt tot één bouwlaag. Ook Schaapsdrift 54 was in eerste instantie te hoog, waardoor de woning aan de overkant niet meer voldeed aan de TNO-norm. Door een deel van de woning te verlagen tot maximaal één bouwlaag wordt aan de lichte TNO-norm voldaan. Buurthub In het TAM-Omgevingsplan en Stedenbouwkundig plan wordt de realisatie van de parkeerhub/buurthub mogelijk gemaakt. In één van de zienswijzen wordt opgemerkt dat de situering van de parkeerhub onwenselijke beperkingen met zich meebrengt. De gemeente heeft onderzocht of een alternatieve situering mogelijk is. Dit blijkt zo te zijn en dat heeft dit plan technisch mogelijk gemaakt. De gevolgen voor bezonning zijn daarvoor in kaart gebracht.

Met deze tweede situering ontstaat er voor de ontwikkelaar meer ruimte voor het maken van een definitieve keuze. Innoforte Op verzoek van Innoforte is in nauw overleg het stedenbouwkundig plan en het Omgevingsplan aangepast. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wensen van Innoforte om de bouwhoogte te verlagen, een grote binnentuin te realiseren en logistieke vraagstukken op te lossen. In het TAM-Omgevingsplan is de mogelijkheid opgenomen, om onder voorwaarden, dit nieuwe bouwplan te realiseren. Vivare Vivare wenst in het omgevingsplan twee varianten mogelijk te maken: de eerste variant is de volledige sloop van de woningen en nieuwbouw en de tweede variant is gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. In het TAM-Omgevingsplan worden beiden varianten mogelijk gemaakt. Indien Vivare kiest voor gedeeltelijke sloop en nieuwbouw moet er van het OKP worden afgeweken, het omgevingsplan maakt dit mogelijk, maar hiervoor is wel een positief advies van de Commissie Omgevingskwaliteit nodig. Neijenhuis Op verzoek van de heer Neijenhuis wordt in het TAM-Omgevingsplan en Stedenbouwkundig plan een andere situering van de parkeerhub mogelijk gemaakt. De flexibiliteit is noodzakelijk omdat de positie pas definitief kan worden gemaakt als er bouwplannen zijn ontworpen.

In het omgevingsplan is het zo in gekaderd dat aan de zijde van de bestaande kavels de hub een maximale hoogte kan krijgen van 5 meter en vervolgens oplopend richting de Middenstraat naar 9 meter. Aan de zijde van de bestaande kavels zal ook vergroening

RAADSVOORSTEL van de gevel plaats moeten vinden en het voorkomen van geluid- en lichthinder nog verder uitwerking. 1.8

Het TAM-omgevingsplan is ambtshalve gewijzigd ten opzichte van het ontwerp Het TAM-Omgevingsplan is op een aantal onderdelen ambtshalve gewijzigd. Deze wijzigingen zijn beschreven in het wijzigingenoverzicht (bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). Naast een aantal technische aanpassingen zijn er ook een aantal inhoudelijke wijzigingen. Per veld is een ‘laadvermogen’ opgenomen met het maximum aantal woningen en de maximum bruto vloeroppervlakte aan wonen en niet-wonen waarin expliciet ook de bestaande functies aan zijn toegevoegd. Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van een waterberging met als eis dat een bui van 40 millimeter binnen 45 minuten op eigen terrein kan worden opgevangen en verwerkt. Voor het exploiteren van de buurthub is een aanvullende voorwaarde opgenomen om ook stemgeluid te onderzoeken. Er is een onderscheid gemaakt tussen veld A1 en veld A2, zoals beschreven in het Stedenbouwkundig plan (bijlage 7). Vanwege het gewijzigde bouwplan van Innoforte is het logischer om deze twee velden te zien als aparte bouwvelden met een eigen ‘laadvermogen’. Een van de aanpassingen is dat op veld A1 geen reguliere woningen meer zijn toegestaan maar alleen zorgwoningen. Voor veld A2 zijn wel reguliere woningen toegestaan, voor de niet-wonen functies wordt aangesloten op hetgeen ook in veld C is toegestaan.

1.9

Het gemeentelijk kostenverhaal wordt verzekerd. Het wettelijk kostenverhaal wordt verzekerd door kostenverhaalsregels in het TAMOmgevingsplan op te nemen. Deze kostenverhaalsregels gelden als voorwaarde (lees: wettelijke verplichting) voor de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan, omdat het gemeentelijk kostenverhaal niet anderszins is verzekerd via overeenkomsten of grondverkoop. Met de kostenverhaalsregels wordt tevens enige sturing gegeven aan de ontwikkeling en planuitvoering en kunnen de particuliere grondeigenaren de aan hun eigendom toegekende functie zelf realiseren. De gemeente zal dan de te verhalen kosten in rekening brengen bij de initiatiefnemer (via een kostenverhaalsbeschikking of op grond van een posterieure privaatrechtelijke overeenkomst).

2.1

Het Omgevingskwaliteitsplan (OKP) zorgt voor omgevingskwaliteit. De Omgevingswet introduceert het begrip omgevingskwaliteit, als hoofddoel van de wet, waarbij overheid en initiatiefnemer de plicht hebben te zorgen dat de omgevingskwaliteit verbetert. Om dit een goede plek in de gebiedsontwikkeling te geven is een OKP opgesteld. Het OKP geeft kwalitatieve eisen en wensen mee aan de te maken bouwplannen door ontwikkelende partijen met hun architecten, en voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit document is zelfbindend voor de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte en

RAADSVOORSTEL geldt als richtinggevend document bij de gronduitgifte. Daarnaast komt er in de regels van het omgevingsplan een koppeling met dit omgevingskwaliteitsplan om zo de ruimtelijke kwaliteit van de bouwwerken te borgen. Het kwaliteitsteam kan op basis van de fundamentele uitgangspunten in het Stedenbouwkundig plan afwijken van het OKP, zodat ontwerpoplossingen creatief kunnen worden benaderd. 3.1.

Een delegatiebesluit biedt de mogelijkheid om te kunnen schuiven met de woningbouwcategorieën. Het woningbouwprogramma (sociale huur en betaalbare woningen) is per bouwveld vastgelegd in percentages. Het is nodig om dit per bouwveld vast te leggen vanwege de kostenverhaalsregels (het soort woningbouwprogramma heeft gevolgen voor de opbrengsten) en om af te kunnen dwingen dat het betaalbare woningbouwprogramma daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Het risico is anders dat eerst het vrije sector programma gebouwd wordt, en vervolgens het betaalbare woningbouwprogramma niet meer gebouwd wordt. Daarnaast geven corporaties aan dat er voor het realiseren van sociale huurwoningen een zeker volume vereist is. Daarmee is het onwerkbaar om per bouwveld exact 30% vast te leggen. Het uitgangspunt is dat het mogelijk moet zijn voor verschillende bouwvelden om onderling hun functies af te stemmen, mits hier heldere afspraken over zijn. Wij hebben onderzocht of het mogelijk is om in de regels van het omgevingsplan de mogelijkheid op te nemen om tussen bouwvelden te kunnen schuiven met de woningbouwcategorieën. Dit blijkt vanuit juridisch oogpunt niet mogelijk te zijn. Ons voorstel is daarom aan uw raad om een delegatiebesluit te nemen, zodat het college het omgevingsplan op dit onderdeel aan kan passen. Hiermee kan de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan worden versneld.

Het schuiven met de woningbouwcategorieën kan alleen als aan de uitgangspunten van de gebiedsvisie (30% sociaal en 36% betaalbaar) wordt voldaan. Daarnaast kan uw raad, door deze bevoegdheid in een delegatiebesluit op te nemen, duidelijke spelregels meegeven aan het college voor het wijzigen van het plan. Dit biedt op voorhand zekerheid.

Kanttekeningen en risico's 1.1

Afwijking algemene voorkeur afspraken gemeente Arnhem Er is gekozen om een TAM-Omgevingsplan in procedure te brengen en daarmee kostenverhaalregels publiekrechtelijk vast te stellen. Dit wijkt af van de algemene voorkeur binnen de gemeente om eerst privaatrechtelijk afspraken te maken met alle eigenaren in het gebied (en dus kosten te verhalen) middels een anterieure overeenkomst of koopovereenkomst en dan pas een wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen. Hiervoor is gekozen om onder andere duidelijkheid te bieden aan de bewoners van

RAADSVOORSTEL Schaapdrift e.o.. Tot de vaststelling van het omgevingsplan is er een mogelijkheid om privaatrechtelijk met de eigenaren in het gebied tot afspraken te komen in een anterieure overeenkomst. Vanaf het moment van vaststellen is de mogelijkheid er ook nog om privaatrechtelijk een overeenkomst te sluiten, echter wordt er dan gesproken van een posterieure overeenkomst. De dan geldende publiekrechtelijke kostenverhaalsregels zijn dan óók van toepassing als uitgangspunt voor de privaatrechtelijke afspraken. 1.2

Het voorkeursrecht in het gebied loopt af na 30 mei 2025. Bij niet tijdige vaststelling van het omgevingsplan verloopt de termijn van voorkeursrecht en dient deze ingetrokken te worden. Als het voorkeursrecht afloopt op 1 juni 2025 kan het project weliswaar nog steeds gerealiseerd worden, maar kan dit gevolgen hebben voor de regie op realisatie van de ontwikkeling en het risico op speculatie. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

1.3

De gemeente heeft een beperkte grondpositie. In het plangebied Schaapsdrift is het eigendom van de gronden verdeeld over verschillende eigenaren. De realisatie van het programma (woningen en overige functies) in Schaapsdrift kan mede om deze reden waarschijnlijk een langdurig proces worden. Dat is niet wenselijk. Het uitgangspunt van de gemeente Arnhem is om grondeigenaren in de gelegenheid te stellen om zelfrealisatie van het programma op hun eigendom mogelijk te maken. Waar nodig zal de gemeente overgaan op het minnelijk verwerven van (grond)eigendommen. Voor het verwerven van de (grond)eigendommen is minnelijke verwerving altijd het uitgangspunt. De inzet van het instrument van onteigening kan op voorhand niet worden uitgesloten om tot realisatie van het project te kunnen komen. Voor het overeenkomen van afspraken over zelfrealisatie of bouwclaim vormen de kostenverhaalsregels in het TAMOmgevingsplan het uitgangspunt. Met een drietal partijen in het gebied lopen onderhandelingen over zelfrealisatie en vinden op dit moment gesprekken plaats om te komen tot een intentieovereenkomst. Daarnaast worden er ook gesprekken gevoerd met ProRail. Het college sluit naar verwachting in maart/april met deze partijen de intentieovereenkomsten.

In de intentieovereenkomsten wordt bevestigd dat partijen met elkaar in gesprek blijven en worden onderzoeksvragen geformuleerd en afspraken gemaakt over looptijd, rol, taakverdeling en kosten. Met de overige eigenaren is de gemeente in gesprek om te komen tot minnelijke verwerving.

1.4

Om de geschetste bouwplannen van Innoforte mogelijk te maken moet een waardevolle particuliere boom worden verplant. Er staat een waardevolle particuliere lindeboom op het terrein van Innoforte, nabij het zorgcomplex langs de Velperweg. Het is niet mogelijk om de nieuwe bebouwing om de boom heen te ontwerpen, omdat dit zou vereisen dat de rooilijn ongeveer tien meter wordt teruggelegd. Dit heeft consequenties voor de binnentuin en het bouwvolume. En daarmee grote financiële gevolgen voor de grondexploitatie. Bovendien zou de boom tijdens de bouwactiviteiten aanzienlijke schade kunnen oplopen, met name aan het wortelstelsel, waardoor deze alsnog zou kunnen afsterven.

RAADSVOORSTEL Er is onderzocht of het technisch mogelijk is om de boom te verplanten. Dit blijkt mogelijk mits er in de nabije omgeving een geschikte plek is of kan worden gemaakt waar de boom optimaal verder kan groeien. Onderdeel van deze ontwikkelopgave is het herplanten van deze waardevolle boom binnen Schaapsdrift. Participatie Het TAM-omgevingsplan en het OKP zijn een uitkomst van verschillende eerdere stappen. Eerst zijn de opgaven, uitgangspunten en te onderzoeken thema’s in een startnotitie beschreven. Uw raad heeft op 31 mei 2023 deze startnotitie vastgesteld. Daarna is de gebiedsvisie vastgesteld; een toekomstvisie voor Schaapsdrift e.o. waarin de ruimtelijke, functionele en programmatische hoofdrichting is vastgelegd voor de ruimte, functies en verschillende programma’s. Tijdens dit gehele proces hebben bewoners en ondernemers hun grote zorgen op verschillende momenten kenbaar gemaakt. De gemeente Arnhem heeft vanaf het begin van het proces een intensief traject opgezet met participatie en gesprekken met de buurt over de gebiedsontwikkeling van Schaapsdrift e.o.. In 2022 werden de eerste gesprekken gestart met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden, met als doel hun wensen en zorgen structureel mee te nemen in de planvorming. Door middel van enquêtes, informatiebijeenkomsten en themasessies werden diverse perspectieven opgehaald.

Tijdens de uitwerking van de gebiedsvisie en het stedenbouwkundig plan werden belanghebbenden betrokken bij keuzes over woningbouw, groenvoorzieningen, verkeer en maatschappelijke functies. De participatie heeft geleid tot concrete aanpassingen in het plan, zoals het behoud van meer bestaande woningen, verbeteringen in de mobiliteitsoplossingen en een grotere focus op leefbaarheid. Het participatieverslag geeft zicht op de manier waarop de inbreng van bewoners en ondernemers vanaf het begin een belangrijke rol heeft gespeeld in de ontwikkeling van Schaapsdrift e.o. (zie bijlage 9). Aanvullend op het participatieproces beschreven in het participatieverslag heeft de gemeente op donderdag 9 januari een bijeenkomst georganiseerd om vragen over het ontwerp TAMOmgevingsplan en het Stedenbouwkundig plan te beantwoorden en een toelichting te geven op deze plannen. Financiën In november 2024 is door uw raad de gebiedsexploitatie Spoorzone Arnhem Oost vastgesteld. Deze gebiedsexploitatie is opgebouwd uit de deelgrondexploitaties Schaapsdrift, Rijnpark fase 1 en Presikhaaf 3 (P3) en daarnaast investeringen in openbaar gebied.

Momenteel geven de gebruikte uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan Schaapsdrift, zoals ook is verwerkt in de kostenverhaalsregels van het omgevingsplan, geen aanleiding om van de vastgestelde gebiedsexploitatie inclusief bijbehorende financiële onderbouwing en van de op dit

RAADSVOORSTEL moment geactualiseerde gebiedsexploitatie als onderdeel van de Financiële jaarplanning (FJP) 2024 af te wijken. Het vast te stellen TAM-omgevingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar binnen de kaders van de gebiedsexploitatie Spoorzone Arnhem Oost, zoals die is opgenomen als onderdeel het FJP 2024, welke door uw raad, als bijlage bij de jaarrekening, in mei/juni 2025 wordt behandeld. Uitvoering Na vaststelling van het wijzigingsbesluit en omgevingskwaliteitsplan door uw raad kunnen belanghebbenden nog zes weken beroep aantekenen tegen het wijzigingsbesluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het omgevingsplan treedt in werking vier weken na de bekendmaking. Indien er geen beroep wordt ingediend wordt het wijzigingsbesluit onherroepelijk. Na besluitvorming zal de gemeente met mogelijke ontwikkelaars in gesprek gaan om tot realisatie van de gebiedsontwikkeling te komen. Communicatie Alle indieners van de zienswijzen hebben een brief ontvangen. Bewoners worden middels een nieuwsbrief en via de website geïnformeerd over de vaststelling van het TAM-omgevingsplan. Om gedurende het besluitvormingsproces in contact te blijven met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden organiseert de gemeente vanaf 5 maart 2025 wekelijkse inloopspreekuren. Eventuele vragen of zorgen kunnen tijdens dit inloopspreekuur worden gedeeld.

De gemeente organiseert na de besluitvorming een inloopavond voor bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden om vragen over de besluitvorming in college en raad te beantwoorden. De vaststelling van het TAM-omgevingsplan en het OKP worden gepubliceerd in het digitale gemeenteblad.

Bijlagen Stukken voor gemeenteraad • Bijlage 1 Wijzigingenoverzicht • Bijlage 2a Zienswijzen geanonimiseerd • Bijlage 2b Zienswijzennota geanonimiseerd • Bijlage 3a Regels TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 3b Bijlagen bij regels TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 3c Verbeelding TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 3d Motivering TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 3e Bijlagen bij motivering TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 4 Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o. • Bijlage 5 Overzicht wijzigingen aangaande amendement 24A06 van 10 april • Bijlage 6 Stedenbouwkundig plan Schaapsdrift e.o.

RAADSVOORSTEL • • • • •

Bijlage 7 Sociaal Plan Bijlage 8 Participatieverslag Schaapsdrift e.o. Bijlage 9a Zienswijzen met gegevens NIET PUBLICEREN Bijlage 9b Zienswijzennota met gegevens NIET PUBLICEREN Bijlage 10 Handreiking TAM-Omgevingsplan

RAADSVOORSTEL

Besluit van Zaaknummer

4473800

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 maart 2025; Gelet op artikel 2.4, 4.19 en 13.11 Omgevingswet besluit: 1. Het omgevingsplanwijzigingsbesluit 'TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.', zoals vervat in verbeelding NL.IMRO.0202.TAM1048-0301 met bijbehorende regels en motivering, gewijzigd vast te stellen, door de wijzigingen opgenomen in bijlage 1 Wijzigingenoverzicht door te voeren. 2. De beleidsregels ‘Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.’ vast te stellen. 3. Het college de bevoegdheid over te dragen om op grond van artikel 2.8 Omgevingswet het Omgevingsplan ‘TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o.’ te wijzigen voor het aanpassen van de percentages van de woningbouwcategorieën. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid geldt dat er moet worden aangetoond dat het toe te voegen woningbouwprogramma in het plangebied bestaat uit minimaal 30% sociale huurwoningen en 36% betaalbare woningen (samen 66%).

De griffier,

De voorzitter,

Bijlage 1 bij het raadsbesluit – Wijzigingenoverzicht ‘TAM-Omgevingsplan Schaapsdrift e.o. ’ Wijzigingen van technische aard, zoals vernummeringen en kennelijke verschrijvingen, worden niet specifiek benoemd in het wijzigingenoverzicht. In dit document worden eerst de wijzigingen benoemd naar aanleiding van zienswijzen. Vervolgens worden de ambtshalve wijzigingen benoemd. In dit wijzigingenoverzicht wordt voor de regels met groen aangegeven welke onderdelen zijn toegevoegd. Rood geeft de verwijderde onderdelen van de regels aan. In het ‘wijzigingenoverzicht bouwregels verbeelding’ (onderdeel 3) zijn de belangrijkste wijzigingen van de bouwregels aangegeven. In het ‘wijzigingenoverzicht gebruiksactiviteiten’ verbeelding, zijn de aanpassingen van de gebruiksactiviteiten weergeven. Overige wijzigingen in de verbeelding worden specifiek benoemd in dit document. Ook zijn er een aantal kleine (technische) wijzigingen, zodat de gebiedsaanduidingen beter op elkaar aansluiten en de juiste regelset wordt gekoppeld aan een activiteiten. Deze vloeien voort uit de aanpassingen en worden niet specifiek op deze kaartjes aangegeven.

1

Inhoud 1. Aanpassingen naar aanleiding van de zienswijzen................................................... 3 1.1 Bouwhoogtes en bouwlagen ........................................................................... 3 1.2 Regeling Bouwveld D ....................................................................................... 4 1.3 Regeling bedrijf aan huis achter de bestaande woningen aan de Schaapdrift ....... 5 1.4 Warmtevoorziening ......................................................................................... 6 1.5 Technische aanpassingen verbeelding ............................................................. 7 1.6 Schaapsdrift 83/ Stoomwasserij ....................................................................... 7 1.7 Bestaande functies ......................................................................................... 7 1.7 Bouwveld A1 ................................................................................................... 8 2. Ambtshalve aanpassingen .................................................................................... 8 2.1 Technische aanpassing Omgevingsplanactiviteiten ........................................... 8 2.2 Kostenverhaalsregels ......................................................................................

9 2.3 Voorwaardelijke verplichting waterberging ...................................................... 11 2.4 Parkeren ....................................................................................................... 11 2.5 Geluid buurthub ............................................................................................ 13 2.6 Gezamenlijk geluid ........................................................................................ 14 2.7 Omgevingsnormen ........................................................................................ 15 2.8 Definitie betaalbare koopwoning .................................................................... 18 2.9 Ondergeschikte bouwwerken en bouwregel gevellijn ....................................... 19 2.10

Entree parkeren ....................................................................................... 19

2.11 Bijlagen aangepast ...................................................................................... 20 3.

Wijzigingen bouwregels verbeelding ................................................................. 21

4.

Wijzigingen gebruiksactiviteiten verbeelding ..................................................... 22

2

1. Aanpassingen naar aanleiding van de zienswijzen 1.1 Bouwhoogtes en bouwlagen REGELS: Artikel 58 Bouwregel omgevingskwaliteit Schaapsdrift wordt aangepast als volgt: Artikel 58 Bouwregel omgevingskwaliteit Schaapsdrift 58.1 Bouwregels Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift' aangewezen gronden geldt dat: a. bouwwerken uitsluitend mogen worden opgericht indien ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken, hieronder valt ook de bouwhoogte, wordt voldaan aan de bepalingen uit de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.'; b. in afwijking van het gestelde onder a. wordt indien het hoofdgebouw is gerealiseerd niet meer getoetst aan het 'Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.' en gelden de bepalingen behorende bij het op het plangebied toepasselijke toetsniveau zoals dat is aangegeven in de welstandsnota; c. indien een bouwlaag 5 meter of hoger is geldt dit als twee bouwlagen; voor gebouwen geldt dat dat deze alleen mogen worden gebouwd indien voor het aantal bouwlagen en de geleding wordt voldaan aan de voorwaarden uit de beleidsregels ‘Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.’ d.

ter plaatse van de gebiedsaanduidingen 'overige zone - Omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift', 'overige zone - Omgevingsnorm veld B Schaapsdrift', 'overige zone Omgevingsnormen veld C Schaapsdrift' en 'overige zone - Omgevingsnormen veld D Schaapsdrift' is per veld één een entree toegestaan ten behoeve van parkeren aan de zijde van de Middenstraat; e. [zie wijziging 2.10] f. [zie wijziging 1.3] g. Het is toegestaan om af te wijken van de bepalingen uit de beleidsregels ‘Omgevingskwaliteitsplan Schaapsdrift e.o.’ ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken, het aantal bouwlagen en de geleding van bouwwerken indien dit van belang is voor de ruimtelijke kwaliteit of indien het voldoen aan de regels door bijzondere omstandigheden op zwaarwegende bezwaren stuit. Onderdeel g., luidde als volgt: h. 1.

2.

er met een bezonningstudie moet worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbare situatie op de bestaande woningen indien: de bebouwing afwijkt van de geprojecteerde nieuwbouw in het bijgevoegde 'Bezonningsonderzoek bestaande woningen met aangepast plan' opgenomen als Bijlage 3 bij de Regels; en de bebouwing hoger is dan de bestaande situatie zoals volgt uit dit onderzoek.

En komt te luiden als: g. [Zie wijziging onderdeel 2.7 omgevingsnormen]. Artikel 48 wordt toegevoegd, artikel 48 luidt als volgt: Artikel 48 Bouwregel afwijken bouwhoogte Schaapsdrift 48.1 Bouwregels 1. Het is toegestaan ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel afwijkende bouwhoogte – Schaapsdrift', om in afwijking van de ter plaatse geldende maximum bouwhoogte zoals opgenomen in de verbeelding, te bouwen. 2. Als maximale bouwhoogtes gelden de bouwhoogtes zoals opgenomen in Bijlage 3 Afwijken bouwhoogtes bij de regels. 3. Hierbij dient, in aanvulling op het bepaalde in 46.10 te worden voldaan aan de voorwaarden genoemd in dit lid.

3

VERBEELDING Op de verbeelding is o.a.: de maatvoering met het aantal bouwlagen geschrapt; - de maatvoering met bouwhoogtes opgenomen. - Een zone opgenomen waar mag worden afgeweken van de bouwhoogtes. Zie overzichtskaart bouwregels verbeelding, onder 3.

TOELICHTING: In het ontwerpplan stonden zowel in de verbeelding als in het Omgevingskwaliteitsplan regels over bouwlagen. Om te verduidelijken wat precies de randvoorwaarden zijn en waar aan getoetst wordt is ervoor gekozen om de maximale bouwhoogtes vast te leggen in de verbeelding. Er is een margezone opgenomen ‘bouwregel afwijkende bouwhoogte – Schaapsdrift' van 2 meter in de binnenterreinen, in bouwveld D en op de hoek in het binnenterrein van bouwveld C. In deze margezone mag, onder voorwaarden (o.a. woonsituatie/ straat en bebouwingsbeeld) net zo hoog worden gebouwd als in het achterliggende vlak. In de regels wordt specifiek opgenomen dat t.a.v. het aantal bouwlagen, het uiterlijk van bouwwerken en de geleding van gebouwen wordt dient te worden voldaan aan het OKP. Met een positief advies van de Commissie Omgevingskwaliteit kan van de bepalingen uit het OKP worden afgeweken. NB. Deze bepaling wordt standaard opgenomen in onze omgevingsplannen en was ook al opgenomen in het ontwerpplan, vanwege de technische aanpassingen vanwege de omgevingsplanactiviteiten [onderdeel 2.1] is deze bepaling in artikel 58 geland. Onderdeel c. is aangepast. Omdat de bouwhoogtes strakker zijn vastgesteld is de eis dat een bouwlaag van 5 meter geldt als twee bouwlagen niet meer nodig, deze regel kan dus worden geschrapt.

1.2 Regeling Bouwveld D REGELS Artikel 19 is toegevoegd, dit artikel luidt als volgt: Artikel 19 Activiteit behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift 19.1 Toegelaten activiteiten Het gebruik als wonen is ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Activiteit behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift ' uitsluitend toegestaan als toepassing is gegeven aan artikel 9.

Artikel 49 is toegevoegd, dit artikel luidt als volgt:

Artikel 49 Bouwregel behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift 49.1 Bouwregels In afwijking van de algemene bouwregels, de bouwregel ondergeschikte bouwonderdelen en de bouwregel bouwverbod Park mag ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – bouwregel behoud bestaande bebouwing veld D - Schaapsdrift' maximaal 34 meter hoog worden gebouwd, indien een gedeelte van de bestaande gebouwen binnen de gebiedsaanduiding behouden blijft. VERBEELDING Zie voor de aanpassing van de verbeelding de kaartjes die zijn opgenomen onder 3 en 4. Toelichting: Vivare wenst in het omgevingsplan twee varianten mogelijk te maken: 1. volledige sloop van de woningen en nieuwbouw en 2. gedeeltelijke sloop en nieuwbouw. In het TAM-Omgevingsplan worden beiden varianten mogelijk gemaakt. Indien Vivare kiest voor gedeeltelijke sloop en nieuwbouw moet er van het OKP worden afgeweken, het omgevingsplan maakt dit mogelijk, maar hiervoor is wel een positief advies van de Commissie Omgevingskwaliteit nodig. Voor deze variant wordt het mogelijk gemaakt om buiten

4

het bouwvlak te bouwen ingevolge artikel 48. Ook is het mogelijk om op grond van artikel 58 het hoogteaccent te verplaatsen. In de aangepaste groenbalans is hiermee rekening gehouden.

1.3 Regeling bedrijf aan huis achter de bestaande woningen aan de Schaapdrift REGELS Onderdeel f. van artikel 58 eerste lid komt te luiden als volgt: bij het bouwen van de buurthub zoals bedoeld in artikel 20, het bouwen in de zone ‘overige zonebijbehorende bouwwerken’ en ‘overige zone - bijbehorende bouwwerken – Schaapsdrift’ dient te worden voorzien in een onderhoudspad ten behoeve van de buurthub van ten minste 2 meter aan de westzijde van de buurthub; •

Artikel 50 wordt toegevoegd, en luidt als volgt:

Artikel 50

Bouwregel bijbehorende bouwwerken

50.1

Bouwregels

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel bijbehorende bouwwerken' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, voor zover het betreft: h. uitbreiding van de hoofdbebouwing, tot een maximumbouwhoogte gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing, vermeerderd met maximaal 40 cm ten behoeve van isolatie of afschot; i. andere bijbehorende bouwwerken, met een maximumbouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van vrijstaande bouwwerken niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing; j. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd, passend binnen de activiteit, met een maximumbouwhoogte van 3 m waarbij de oppervlakte van het totaal van deze bebouwing per bouwperceel de in onderstaand schema opgenomen maten niet overschrijdt. oppervlakte gebied met de maximale oppervlakte bouwwerken gebiedsaanduiding 'bijbehorende bouwwerken' per bouwperceel < 90 m2 50% van de oppervlakte van het gebied met de gebiedsaanduiding 'bijbehorende bouwwerken' per bouwperceel met een minimum van 20 m2 90-150 m2 45 m2 2 150-300 m 55 m2 2 300-500 m 65 m2 2 500-1000 m 75 m2

Artikel 51 Bouwregel bijbehorende bouwwerken - Schaapsdrift 51.1 Bouwregels Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - bouwregel bijbehorende bouwwerken' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, waaronder technische installaties voor de buurthub en nutsvoorzieningen, met een maximale bouwhoogte van 5 meter. VERBEELDING Zie voor de aanpassing van de verbeelding de kaartjes die zijn opgenomen onder 3 en 4.

TOELICHTING:

In het ontwerpplan was achter alle woningen in Schaapsdrift de ‘activiteit bedrijf aan huis’ toegestaan. Niet achter alle woningen is voor deze locatie alleen een ‘activiteit bedrijf aan huis’

5

passend, de activiteit wonen geeft meer mogelijkheden om deze zone te gebruiken als een tuin voor de bewoners. In de zone mogen alleen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

1.4 Warmtevoorziening REGELS Artikel 47 Bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening 47.1 Aansluitplicht 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening' mogen nieuwe gebouwen uitsluitend worden gebouwden indien deze voor warmte zijn aangesloten op één collectief warmtesysteem per bouwveld of voor enkele aangrenzende bouwvelden samen en warmte en koude geleverd krijgen uit dit warmtesysteem. 2. De regel onder 1 is niet van toepassing op woningen die aanwezig zijn op het moment van inwerking treden van dit hoofdstuk. 3. De regel onder 1 vervalt 20 jaar na inwerkingtreding van dit hoofdstuk van het omgevingsplan. 47.2 Beoordelingsregels voor alternatieve voorziening voor warmte en koeling Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor het bouwen en gebruiken van Het bouwen van nieuwe gebouwen die niet worden aangesloten op het warmtesysteem, als geen gebruik van het warmtesysteem wordt gemaakt is alleen in de volgende gevallen toegestaan: 1. De energieprestatie van de alternatieve voorziening voor warmte en koeling is minimaal gelijkwaardig aan de situatie waarin het gebouw wel een aansluiting op een collectief WKO warmtesysteem krijgt, waarbij geldt dat: a. koude in de vergelijking wordt betrokken; b.

de gelijkwaardigheid beoordeeld wordt op basis van de energieprestatie van het aanwezige warmtesysteem; c. de energieprestatie van het warmtesysteem bepaald wordt op basis van NTA 8800; d. de stikstofoxiden- en fijnstofuitstoot van de alternatieve voorziening moet kleiner of gelijk aan nul zijn. De afstand tot het bouwwerk tot een warmtesysteem is groter dan 40 meter én de aansluitkosten zijn hoger dan bij een aansluitafstand van 40 meter. 47.3 Aanvraagvereisten 1. De aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen zoals bedoeld in artikel 22.36, of diens rechtsopvolger, levert de volgende gegevens: a. NTA 8800-berekening, voor aansluiting op het warmtesysteem. Hierbij wordt voor het warmtesysteem uitgegaan van de situatie waarin het geplande aantal aansluitingen is gerealiseerd; b. Indien toepassing wordt gegeven aan 47.2: ▪ NTA 8800-berekening voor het toegepaste alternatief, zonder de aansluiting op het warmtesysteem; ▪ gegevens waaruit aantoonbaar blijkt dat de NOx- en fijnstofuitstoot van het voorgestelde alternatief kleiner of gelijk aan nul is c. aanvullende documentatie zoals relevante kwaliteitsverklaringen; d. het beoogde gebruik van het bouwwerk en de bijbehorende gronden waarop de aanvraag betrekking heeft; e.

een opgave van de bruto inhoud in kubieke meters en de bruto vloeroppervlakte in vierkante meters van het deel van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft; f. een situatietekening van de bestaande toestand van het terrein en een situatietekening van de nieuwe toestand van het terrein met daarop: ▪ de afmetingen van het perceel en bebouwd oppervlak; ▪ de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen en de wegzijde; ▪ de wijze waarop de locatie wordt ontsloten; ▪ de aangrenzende locaties en de daarop voorkomende bebouwing; en

6

▪ het beoogd gebruik van de gronden behorende bij het voorgenomen bouwwerk; ▪ aansluitpunten voor het warmtesysteem; ▪ de ligging van de omliggende leidingen van het warmtenet; g. de hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het peil en het aantal bouwlagen. 2. In aanvulling in de regel onder 1 moeten bij de aanvraag om omgevingsvergunning gegevens en bescheiden worden aangeleverd die naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig zijn voor een toets aan de beoordelingsregels in lid 47.2. Verbeelding: De bouwregel aansluitplicht warmte geldt niet meer op veld E. Zie hiervoor het kaartje opgenomen onder 3.

TOELICHTING: Het plan Schaapsdrift zal gefaseerd over meerdere jaren worden gerealiseerd. Deze langere doorlooptijd maakt het realiseren van 1 warmte-koude systeem voor het gehele gebied minder efficiënt, zowel kostentechnisch (vollooprisico) als voor netbelasting. De voorkeur gaat daarmee uit naar een realisatie van een collectief systeem per bouwveld of voor enkele aangrenzende bouwvelden samen. Dit voorkomt dat een groot warmte-koude systeem jarenlang deels onbenut blijft maar wel vermogen vraag van het elektriciteitsnet en gefinancierd moet worden. Het is verplicht om een alternatief te bieden voor de collectieve warmtevoorziening. Als aanvullende voorwaarde is opgenomen dat dit systeem een vergelijkbare energieprestatie moet hebben als een collectieve WKO warmtesysteem. De wijziging ten aanzien van de vergunningplicht komt voort uit een technische aanpassing, zie 2.1.

1.5 Technische aanpassingen verbeelding Helaas zijn vanwege een technisch probleem niet alle gebiedsaanduidingen in het ontwerp gekoppeld aan de juiste locaties. Dit betroffen: -

Algemene regels over activiteiten Algemene bouwregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

Dit is hersteld in het vast te stellen wijzigingsbesluit.

1.6 Schaapsdrift 83/ Stoomwasserij VERBEELDING Ter plaatse van de stoomwasserij waren in het ontwerp nog meerdere activiteiten toegestaan. De toegestane activiteiten op de oude wasserij worden ingeperkt, zodat alleen maatschappelijke activiteiten zijn toegestaan om te voorzien in de komst van het buurthuis. Zie voor de wijziging het kaartje onder 4.

1.7 Bestaande functies REGELS EN VERBEELDING Toegevoegd op veld E : - activiteit bedrijf geschikt voor functiemenging begane grond - activiteit detailhandel – begane grond - activiteit dienstverlening – begane grond - activiteit kantoor – begane grond - activiteit maatschappelijke organisaties – begane grond Toegevoegd op Schaapsdrift 47-49:

7

-

activiteit bedrijf geschikt voor functiemening

Zie overzicht gebruiksactiviteiten onder 4.

TOELICHTING:

In het ontwerpplan waren de bestaande functies, die behouden kunnen blijven, niet goed meegenomen. In het definitieve plan wordt dit hersteld. Daarnaast worden in de omgevingsnormen ook rekening gehouden met de bestaande woningen, en de oppervlaktes van functies.

1.7 Bouwveld A1 REGELS Artikel 18 is toegevoegd en luid: Artikel 18 18.1

Activiteit bestemmingsverkeer

Toegelaten activiteiten

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - activiteit bestemmingsverkeer' is aanleg, beheer, onderhoud en gebruik van wegen ten behoeve van bestemmingsverkeer toegestaan. VERBEELDING: De verplichte gevellijn is aangepast, zie het kaartje opgenomen onder 3. Verder zijn de gebruiksactiviteiten aangepast, zie hiervoor 4.

TOELICHTING:

Het plan is aangepast om het aangepaste bouwplan van Innoforte mogelijk te maken. Om dit mogelijk te maken is de verplichte gevellijn gedeeltelijk geschrapt. Daarnaast maakt het gewijzigde plan het mogelijk om binnen de functie Park een bevoorradingsweg/ een weg voor bestemmingsverkeer te gebruiken met tijdelijk parkeren. In de aangepaste groenbalans is hiermee rekening gehouden. Door middel van de landschappelijke waarden die ter plaatse gelden, wordt een landschappelijke inrichting van de weg geborgd. De reguliere woningen zijn niet meer voorzien in dit bouwveld, deze activiteit kan dus geschrapt worden uit veld A1.

2. Ambtshalve aanpassingen 2.1 Technische aanpassing Omgevingsplanactiviteiten REGELS In hoofdstuk 7 Omgevingsplanactiviteiten zijn de omgevingsplanactiviteiten ten aanzien van bouwen, samengevoegd met de bouwregels. De formulering ‘het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen in afwijking van xx’ past niet goed in het stelsel van de Omgevingswet. Omdat er reeds op grond van de bruidsschat een vergunningplicht geldt voor bouwen, moeten deze regels worden gezien als beoordelingsregel voor bouwen en niet een zelfstandige omgevingsplanactiviteit. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing in: - Artikel 46 Algemene bouwregels - Artikel 47.2 Bouwregel aansluitplicht warmtevoorziening - Artikel 58 Bouwregel omgevingskwaliteit Schaapsdrift - Artikel 59 Bouwregel Park - Artikel 60 Bouwregel railverkeer - Artikel 63 Bouwregel waterloop - Artikel 96 Seksinrichtingen - Artikel 95 Overige regels – Schaapsdrift

8

En de toevoeging van artikel 95 Seksinrichtingen, omdat de bouwregels zijn verplaatst uit de Algemene Omgevingsplanactiviteiten zijn de algemene regels een logischere plek om de regels over seksinrichtingen op te nemen. VERBEELDING In de verbeelding zijn de gebiedsaanduidingen voor de artikelen die wegens deze wijziging niet meer van toepassing zijn geschrapt.

2.2 Kostenverhaalsregels REGELS •

Artikel 90.1 is voor wat betreft de faseringstabel aangepast. In het ontwerpplan werd nog uitgegaan van een start in 2025. Intussen is dat minder realistisch en is nu uitgegaan van een start in 2026 voor Deelgebied 1. Daardoor zijn de jaartallen voor vergunningverlening en woonrijp maken van Deelgebied 1 één jaar doorgeschoven. Dit geldt ook voor Deelgebied 4 voor wat betreft het bouwrijp maken. De faseringstabel is als volgt aangepast:

Deelgebieden

Bouwrijp maken

Vergunning voor bouwen

Woonrijp maken

Deelgebied 1: Bouwveld A

2026 - 2027

2028 - 2029

2029 - 2030

Deelgebied 2: Overige bouwvelden B t/m G

2027-2029

2028-2030

2029 - 2032

Deelgebied 3: Parkeerhub – onderdeel van bouwveld F

2027

2028

2029

Deelgebied 4: Aanleg overige openbare ruimte

2026-2030

2028-2032

•

In artikel 91.7 (Opbrengsten) zijn de tabellen 2, 3 en 3a tussengevoegd. Tabel 3 is vernummerd tot 3a Het Grondprijsadvies is zodanig verwerkt is dat er meer precieze verdelingen per bouwveld zijn opgenomen. De grondprijzen zijn gewijzigd als gevolg van de wijziging van het bouwprogramma. Zo was voor bouwveld A1 in het ontwerp uitgegaan van reguliere woningen, terwijl nu alleen is uitgegaan van zorgwoningen. De wijzigingen zijn gevolg van de aanpassing van het stedenbouwkundig plan sinds het ontwerp van het TAM-IMRO-plan ter visie werd gelegd. In totaal is met 30 woningen minder gerekend (nu met 540).

•

In artikel 91.8 (Inbrengwaarden van gronden en opstallen) is tabel 4 Inbrengwaarden gewijzigd. De taxatie is geactualiseerd ten opzichte van de periode van het ontwerpplan. De taxateur heeft tussen tervisielegging van het ontwerpplan pandopnames gepleegd (en niet, zoals in het ontwerp, volstaan met geveltaxaties). Bij eigenaar 12 is bij de waardering nu afgegaan op grondwaarde in plaats van op een geveltaxatie. Gevolg is dat de inbrengwaarde voor de ene eigenaar nu lager geraamd is dan in het ontwerp en voor de andere eigenaar hoger. Dat alles leidt per saldo tot een lager totaalbedrag aan inbrengwaarden. Bij eigenaar 9 bleek daardoor sprake van een lagere waarde dan voor het ontwerp was geraamd. In artikel 91.9 (overige kosten) is het bedrag aan plankosten in tabel 5 gewijzigd. Dit is gevolg van de aanpassing van het programma zoals hiervoor verwoord ten aanzien van artikel 85.7.

•

9

•

•

•

•

•

In artikel 91.10 (parameters) zijn de rekenparameters van tabel 7 aangepast aan de parameters die de gemeente voor de grondexploitaties in 2025 gebruikt. In het ontwerp werd nog gebruik gemaakt van de parameters die voor het jaar 2024 golden. In artikel 91.11 (fasering) zijn, als gevolg van aanpassing van de rekenparameters, de nettocontante waarde van zowel de geraamde kosten (tabel 8) als de geraamde opbrengsten per bouwveld (tabel 9) gewijzigd. In artikel 91.12 (verhaalbare kosten na toepassing macro-aftoppingsgrens) wijzigen de bruto te verhalen kosten als gevolg van de hiervoor genoemde wijzigingen in enerzijds de geraamde kosten en geraamde opbrengsten en anderzijds de gewijzigde parameters en de netto-contante waarden. Per saldo zijn de bruto te verhalen bijdragen daardoor circa 2 ton hoger dan in het ontwerp. In art. 91.13 (Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten) is tabel 11 (Brutokostenverhaalsbijdrage per m2 bvo per bouwveld) gewijzigd. Dit is de vertaling van alle hiervoor genoemde wijzigingen. Bijlage 1, de Kaart deelgebieden is aangepast. De reden ligt in de aanpassing van het stedenbouwkundig plan sinds het ontwerp TAM-IMRO-plan ter visie heeft gelegen. Deze kaart is aangepast ten aanzien van bouwveld A1 (tevens deelgebied 1). Het bouwveld is zowel aan de westkant als aan de oostkant iets vergroot

MOTIVERING In paragraaf 6.2.2.1 (Fasering) zijn de volgende bijlagen aangepast: -

Bijlage 1, de Ruimtegebruikskaart; Bijlage 2, de Kaart verwervingen; Bijlage 4, de Kaart bouwvelden

Deze kaarten zijn aangepast ten aanzien van bouwveld A1 (tevens deelgebied 1). Het bouwveld is zowel aan de westkant als aan de oostkant iets vergroot als gevolg van de aanpassing van het stedenbouwkundig plan. De Kaart verwervingen, bijlage 2 bij de Motivering, is aangepast. In het ontwerp waren de gronden van bouwveld B aangegeven als uitgezonderd van verwerving. Die uitzondering is van deze kaart verwijderd. In de tekst van de Motivering is – bij het onderdeel ‘Verwerving (als onderdeel van par. 6.2.2 artikelsgewijze toelichting bij par. 6.2.2.1 over Fasering) – onderaan het kopje Bouwvelden de volgende passage toegevoegd: ‘In gevallen waarin dit voor de gemeente nog niet duidelijk is ten tijde van de vaststelling van het plan zijn de percelen op de bedoelde Kaart verwerving als te verwerven aangeduid.’ De reden om bouwveld B niet meer op te nemen als uitzondering is dat bij de huidige stand van contact met de eigenaar niet zeker is dat het hele bouwveld wordt ontwikkeld conform de vorm waarin de gemeente dit wenst. De gemeente is onder andere daarom voornemens om de gronden van dit bouwveld te verwerven. Bij de Motivering op artikel 85.2 onder ‘Ad b’ is een passage vervangen.

In het ontwerp was abusievelijk opgemerkt dat er voor de kostenverhaalsbijdragen voor gehele eigendommen zijn berekend en in rekening worden gebracht, ook als een eigenaar niet voor de hele eigendom in één keer een kostenverhaalsbeschikking vraagt. Er wordt evenwel een kostenverhaalsbijdrage in rekening gebracht voor het aantal m2 brutovloeroppervlak waarvoor een eigenaar een kostenverhaalsbeschikking vraagt. De passage over een bijdrage per eigendom is daarom vervangen door de volgende passage: “Er wordt bij die aanvraag dan bezien voor hoeveel m2 BVO aan bouwprogramma een kostenverhaalsbeschikking

10

wordt gevraagd. De kostenverhaalsbijdrage per m2 BVO verschilt per locatie, dat wil zeggen: per bouwveld. De gemeente moet daarom kunnen vaststellen voor welk bouwveld een aanvraag wordt gedaan.” Met de locatie in artikel 85.2 onder b wordt dus het betreffende bouwveld bedoeld. Bij de Motivering op artikel 85.7 is het Grondprijsadvies als bijlage opgenomen.

2.3 Voorwaardelijke verplichting waterberging Artikel 81 Voorwaardelijke verplichting waterberging bui van 40 mm wordt toegevoegd. Dit artikel luidt als volgt: Artikel 81 81.1

Voorwaardelijke verplichting waterberging bui van 40 mm

Voorwaardelijke verplichting

Het is uitsluitend toegestaan gronden en/of bouwwerken binnen de gebiedsaanduiding 'voorwaardelijke verplichting - waterberging Schaapsdrift' in gebruik te nemen, indien een voorziening is aangelegd waarmee een bui van 40 millimeter binnen 45 minuten op eigen terrein kan worden opgevangen en verwerkt. 81.2

Gebruiksverbod

Het gebruik van gronden en/of bouwwerken zoals bedoeld in het eerste lid, is verboden indien de waterberging niet (volledig) is aangelegd dan wel niet (volledig) in stand wordt gehouden.

TOELICHTING:

Deze aanpassing is nodig om de waterberging juridisch te kunnen borgen. Deze aanduiding geldt voor alle bouwvelden.

2.4 Parkeren REGELS Artikel 80 wordt als volgt aangepast: Artikel 80 Voorwaardelijke verplichting buurthub 1. Het in gebruik nemen van gronden en bouwwerken gebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd overeenkomstig de ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting - buurthub' geldende activiteiten, is uitsluitend toegestaan indien een buurthub is gerealiseerd met minimaal 250 parkeerplaatsen en in stand wordt gehouden. 2. Hierbij geldt dat In afwijking van het bepaalde onder het eerste lid, is het in gebruik nemen van ggebouwen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd tevens toegestaan indien ten behoeve van het parkeren gebruik wordt gemaakt van tijdelijke parkeerplaatsen zijn toegestaan buiten de buurthub, uitsluitend vooruitlopend op de definitieve gebouwde buurthub. 80.2 Gebruiksverbod Het is verboden om de tijdelijke parkeerplaatsen te gebruiken vanaf het moment dat de buurthub is gebouwd en in gebruik is genomen. Artikel 96 wordt als volgt aangepast: Artikel 96 Overige regels - Schaapsdrift 96.1 Parkeren a.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het fietsparkeren en parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het

11

onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort of in de buurthub zoals bedoeld in artikel 17 met inachtneming van het bepaalde onder c. b. Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken - waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd - daartoe aanleiding geeft, moet, voor wat betreft de toename in de parkeer-of stallingsbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden of in de buurthub. c. Voor de bouwvelden A t/m D A1, A2, B, C en D geldt dat van de nieuw toe te voegen woningen minimaal de helft functies 48-52% van de parkeerbehoefte per bouwveld in de buurthub opgelost dient te worden. Tijdelijke parkeerplaatsen zijn toegestaan buiten de buurthub, uitsluitend vooruitlopend op de definitieve gebouwde buurthub. Bij de aanvraag dient te worden aangegeven welke parkeerplaatsen tijdelijk zijn. d. De onder a. en b bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. e. Aan het bepaalde onder a en b. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de parkeernormen zoals vastgelegd in: 1. “Beleidsregels Parkeren Arnhem 2022’ 2. de fietsparkeerbehoefte, opgenomen in Bijlage 5 bij de regels. f. van de bepaalde parkeernormen onder e.1. kan worden afgeweken.

In plaats daarvan kunnen de parkeernormen worden toegepast die zijn opgenomen in ‘Bijlage 4 parkeernormen personenauto’s’ bij de regels. […] Bijlage 4 wordt toegevoegd bij de regels en luidt als volgt: Bijlage 4: Parkeernormen personenauto’s Categorieën woningen Normen voor de bewoners

In een gebied met In een gebied zonder gereguleerd gereguleerd parkeren parkeren Per eenheid Per eenheid

Sociale woningbouw Grondgebonden tot 100m²

0,8

0,8

Grondgebonden 100-124m²

0,9

1,0

Grondgebonden vanaf 125m²

1,0

1,1

Appartementen tot 50m²

0,4

0,4

Appartementen 50-74m²

0,5

0,6

Appartementen 75-99m²

0,7

0,7

Appartementen vanaf 100m²

0,8

0,8

Grondgebonden tot 100m²

0,9

1,0

Grondgebonden 100-124m²

1,0

1,1

Grondgebonden vanaf 125m²

1,2

1,3

Appartementen tot 50m²

0,5

0,6

Appartementen 50-74m²

0,7

0,8

Appartementen 75-99m²

0,9

1,0

Appartementen 100-124m²

1,0

1,0

Appartementen vanaf 125m²

1,1

1,1

1,2

1,3

Particuliere huur

Koop Grondgebonden tot 100m²

12

Grondgebonden 100-124m²

1,3

1,4

Grondgebonden vanaf 125m²

1,5

1,6

Appartementen tot 50m²

0,9

0,9

Appartementen 50-74m²

1,0

1,0

Appartementen 75-99m²

1,0

1,1

Appartementen 100-124m²

1,2

1,2

Appartementen vanaf 125m² Aanleunwoning/ extramulare zorgwoning Intramurale zorgwoning

1,4 0,1

1,4 0,1

0,3

0,3

De voorgestelde parkeernorm voor bezoekers van woningen is 0,1 (bij een gereguleerd parkeren-regime), overeenkomstig met de bezoekersnorm van 0,1 die geldt in alle scenario’s uit november 2023. Zonder gereguleerd parkeren is meer ruimte voor bezoekersparkeren nodig. Hiervoor wordt aangesloten bij de beleidsregels parkeren.

TOELICHTING: Een aanpassing van de parkeerregels is nodig om meer rechtszekerheid te bieden in de regels. Zo is: de regeling ten aanzien het gebruik maken van tijdelijke parkeerplaatsen verduidelijkt; verduidelijkt dat de voorwaardelijke verplichting alleen geldt voor de nieuw te bouwen gebouwen; een bijlage opgenomen waar klip en klaar uit volgt welke parkeernormen, ook voor de zorgwoningen, gehanteerd wordt; in het ontwerp was opgenomen dat voor veld A t/m D minimaal de helft van de parkeerplaatsen in de hub gerealiseerd moesten worden. Het opnemen van een percentage (48-52%) sluit beter aan bij de uitgangspunten van het plan.

2.5 Geluid buurthub REGELS Artikel 82 wordt toegevoegd en luidt als volgt: Artikel 82 Geluid veroorzaakt door buurthub 82.1

Aanwijzing vergunningplicht buurthub

Het is verboden zonder omgevingsvergunning een buurthub binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone Geluid veroorzaakt door buurthub' te exploiteren 82.2

Beoordelingsregels omgevingsvergunning buurthub

Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning uit artikel 84.1 alleen als geluidsonderzoek aantoont dat het stemgeluid dat afkomstig is van het gebruik van de parkeerhub op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning, ter plaatse van de gevel van een feitelijk aanwezige of geprojecteerde woning niet meer bedraagt dan 50 dB(A) etmaalwaarde, resulterend in een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van: k. 50 dB(A) in de dagperiode van 7.00 uur – 19.00 uur; l. 45 dB(A) in de avondperiode van 19.00 uur – 23.00 uur; en 40 dB(A) in de nachtperiode van 23.00 uur – 7.00 uur. Toelichting: Op basis van de quick scan uitgevoerd door DGMR (opgenomen in de motivering bij het TAMOmgevingsplan) volgt dat, als de gevels van het parkeergebouw gesloten worden uitgevoerd zal zeker worden voldaan aan de geluideisen uit het omgevingsplan, die zijn opgenomen in de bruidsschat. Er is dan wel een mechanische afzuiginstallatie nodig die de afvoergassen bovendaks afvoert. Het geluid van deze installatie moet voldoen aan de geluideisen die zijn opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Daarnaast is het de wens om het stemgeluid te binden aan de volgende geluidsnormen

13

50 dB(A) etmaalwaarde, hetgeen leidt tot een geluidbelasting van 50 dB(A) in de dagperiode (van 07.00 tot 19.00 uur), 45 dB(A) in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en (-) 40 dB(A) in de nachtperiode (van 23.00 tot 07.00 uur. Om hieraan te kunnen toetsen is opgenomen in de regels van het omgevingspaln dat voor het exploiteren van de buurthub een omgevingsvergunning is benodigd. In deze vergunning wordt getoetst aan het stemgeluid. Voor andere vormen van geluid, en (milieuregels) moet worden voldaan aan hoofdstuk 22 van het omgevingsplan.

2.6 Gezamenlijk geluid REGELS De regels worden als volgt aangepast: Artikel 83 Gezamenlijk geluid veld A1 Schaapsdrift Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld A1 Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 62 dB. Artikel 85

Gezamenlijk geluid veld B Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld B Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 60 dB: Artikel 86

Gezamenlijk geluid veld E Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld E Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 66 dB. Artikel 87

Gezamenlijk geluid veld F Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone – Gezamenlijk geluid veld F Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 64 dB. Artikel 88

Gezamenlijk geluid veld G Schaapsdrift

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - Gezamenlijk geluid veld G Schaapsdrift' bedraagt het gezamenlijke geluid wat betreft spoor- en wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige gebouwen 68 65 dB. Artikel 89

Bouwregel geluid Schaapsdrift

Ter plaatse van de 'overige zone - bouwregel geluid - Schaapsdrift' geldt de verplichting dat bij gevels van woningen waar de geluidbelasting hoger is dan 58 Lden door gemeentewegen en hoger is dan 58 60 Lden door het spoor, de woningen zijn voorzien van een geluidluwe buitenruimte en een verblijfsruimte aan de geluidsluwe zijde. VERBEELDING De ‘overige zone - gezamenlijk geluid veld A’ is hernoemd naar ‘Gezamenlijk geluid veld A1’ en heeft een andere begrenzing gekregen, deze gebiedsaanduiding geldt ter plaatse van bouwveld A1. Toelichting: Het akoestisch onderzoek is geactualiseerd, waarbij ook het gezamenlijk geluid is berekend. Dit is verwerkt in de regels. Voor veld A2 hoeft het gezamenlijk geluid niet vastgelegd te worden.

14

Daarnaast is het gemeentelijke geluidbeleid op de juiste manier vertaald in de regels door in artikel 89 vanaf 60 Lden door het spoor een geluidluwe buitenruimte en een verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde voor te schrijven.

2.7 Omgevingsnormen REGELS Het hoofdstuk met de omgevingsnormen wordt als volgt gewijzigd: Artikel 65 Omgevingsnorm Schaapsdrift totaal 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnorm Schaapsdrift totaal' bedraagt, na afronding van de gebiedsexploitatie, in het totale gebied met deze gebiedsaanduiding: a. het maximum aantal wooneenheden: 620; a. minimaal 20% van de betaalbare koopwoningen en middenhuur een: betaalbare koopwoning; b. het maximum aantal horecabedrijven: 2. Waarbij de totale oppervlakte aan toe te voegen horeca ten opzichte van het bestaande gebruik maximaal 200 m2 is. Ondergeschikte en bijbehorende horeca wordt hier niet bij geteld; c. het maximum bvo horeca: 400 m2, ondergeschikte en bijbehorende horeca wordt hier niet bij geteld; d. het maximum aantal stadswinkels: 1; e. het maximum bvo stadswinkel; 150 m2; f. het maxium bvo kantoor: 500 535m2, bijbehorende kantoren worden hier niet bij geteld. g. Zorgwoningen worden niet meegeteld bij het aantal wooneenheden, het bvo voor wonen, of bij de percentages van de woningbouwcategorieën. Artikel 66 Omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A1 Schaapsdrift' bedraagt: a) het maximum aantal wooneenheden: 36; a. het maximum aantal zorgwoningen: 180; b) het maximum bvo wonen: 3.200 m2; b.

het minimum maximum bvo gezondheids- en welzijnszorg, inclusief en zorgwonen: 10.550 12.250 m2; a. het minimum percentage betaalbare koopwoningen en middenhuur: 100%. c. het maximum bvo kantoor, ondergeschikte horeca of maatschappelijke organisaties: 300 m 2. d. Zorgwoningen worden niet meegeteld bij het aantal wooneenheden zoals bedoeld in lid 1, onder a. of bij het percentage van de woningbouwcategorieën. e. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen. Artikel 67

Omgevingsnormen veld A2 Schaapsdrift

1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld A2 Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 6; b. het maximum bvo wonen: 450 m2; c. het minimum percentage betaalbare koopwoningen en middenhuur: 100%;

15

2. De percentages van de woningbouwcategorieën gelden voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 68 Omgevingsnormen veld B Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld B Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 150 170; b. het maximum bvo wonen: 13.500 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m 2; d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 20 30%; e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 31 30% 2. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 69 Omgevingsnormen veld C Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld C Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 46 58; b. het maximum bvo wonen: 5.000 5.500 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 200 m 2; d. het minumum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 11 38%; 2.

De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 70 Omgevingsnormen veld D Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld D Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 176 199; b. het maximum bvo wonen: 15.750 m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 250 m 2; d. het minimum percentage betaalbare koopwoningen of middenhuur: 20%; e. het minimum percentage sociale huurwoningen: 32 41%. 2. De percentages van de woningbouwcategorieën en het bvo wonen gelden voor de nieuw te bouwen woningen voor de woningen die na de inwerkingtreding van dit hoofdstuk worden gebouwd. Artikel 71 Omgevingsnormen veld E Schaapsdrift 1. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - omgevingsnormen veld E Schaapsdrift' bedraagt: a. het maximum aantal wooneenheden: 6 8; b. het maximum bvo wonen: 540 840m2; c. het maximum bvo activiteiten creatieve sector, dienstverlening, horeca van categorie 1, kantoor, lichte gezondheidszorg of maatschappelijke organisaties: 270 m 2; d. Het minimum percentage betaalbare koopwoning of middenhuur: 100%; 2.