Aanvullende bijlage 1 t/m 3 - Masterplan-sted-plan-bkp

DE MELKFABRIEK

KADERSTELLEND MASTERPLAN 19.01.2018

*MET AMBITIE ONDERDELEN *DEZE DIENEN NAUWKEURIG AFGESTEMD TE WORDEN IN VERVOLGFASEN.

LEESWIJZER KADERSTELLEND MASTERPLAN (KMP) • PLANBESCHRIJVING • BEELDKWALITEIT

BESTEMMINGSPLAN

Ambitiedocument voor toekomstige ontwikkeling Cobercoterrein (Gemeente Arnhem, mei 2016) Ambitie document tender: De Melkfabriek - nieuwe hotspot van Arnhem (BPD, december 2016) Stedenbouwkundig plan Arnhem Centrum-Oost (Palmbout, april 2012) Coberco Circulair (BPD, juli 2017) Onze missie in 10 Principes (BPD, december 2016)

BOUWENVELOPPES / INRICHTINGSPLAN

Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003 (parkeernorm) Rijnkadevisie Arnhem (Gemeente Arnhem, december 2010)

Om Kaderstellende uitgangspunten voor de herontwikkeling van het voormalige Coberco terrein in Arnhem vast te leggen, is dit document opgesteld. Het betreft kaders voor het toekomstige woonwerkgebied, waarmee principes op stedenbouwkundig, programmatisch en beeldkwaliteitsniveau worden vastgelegd. Het Kaderstellend Masterplan dient als basis voor het bestemmingsplan en als leidraad en toetsingskader voor de vervolguitwerkingen zoals het inrichtingsplan en de bouwplannen. De toetsende werking van het Kaderstellend Masterplan moet altijd in combinatie met het kwaliteitsteam gezocht worden. Op veel punten is er ruimte voor interpretatie en het is denkbaar dat er voorstellen ter tafel komen waarin in dit document niet is voorzien. In dit document is geprobeerd dit te ondervangen door ruimte te geven aan de achtergronden van de voorgestelde principes en de ambities te formuleren. Het Kaderstellend Masterplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Als eerste wordt in dit document ingegaan op de visie die voorafgaand aan dit proces is opgesteld. De ambities die tijdens de tender bij verkoop van deze ontwikkellocatie zijn geformuleerd worden hier benoemd. Vervolgens wordt de context waarin het plangebied zich begeeft omschreven. Dit betreft een analyse van de (bebouwde) omgeving alsmede structuren op stedelijk niveau.

Deze uitgangspunten leiden tot een planconcept waarin een aantal belangrijke principes worden vastgesteld. Op basis van deze principes wordt vervolgens in de planbeschrijving de stedenbouwkundige opzet verwoord. In het laatste hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit van zowel de bebouwde als de openbare ruimte vormgegeven.

Er ligt een forse ambitie om het oude fabrieksterrein om te vormen tot uitgesproken duurzaam en verrassend comfortabel, stedelijk leefgebied. Het industriële terrein wordt toegankelijk en levendig, de nieuwe hotspot van Arnhem. Een heel belangrijk document daarvoor is Coberco Circulair. Hierin beschrijft BPD samen met haar partners de toekomst van woningbouw. Dit document vormt het gedachtegoed bij de architectonische uitwerking van voorliggende plannen. Deze ambities zijn geen harde uitgangspunten maar wel het droombeeld dat voor ogen is voor de ontwikkeling van dit stuk stad dat, in onze ogen, uniek en vooruitstrevend hoort te zijn in de stad Arnhem. Ontwikkelaar en gemeente hebben op sommige punten hogere of lange termijn ambities die nu (nog) niet haalbaar zijn. Hier gaat het bijvoorbeeld om een grote herinrichting van de kade en het Oostpark. Voor deze ontwikkelingen is in dit plan een eerste stap in die richting gezet en partijen streven ernaar op lange termijn de vervolgstappen te zetten. Daarbij heeft het ontwikkelteam, bestaande uit BPD, Studioninedots en Delva Landschape Architects, hoge ambities op het niveau van de openbare ruimte welke niet direct binnen de gemeentelijke beleidskaders uit te voeren zijn. Beide vormen van ambitie worden weergegeven in zwarte kaders. In uitwerkingsplannen zullen de kaders tot definitief ontwerp worden opgewerkt.

Op deze manier kunnen programmatische mogelijkheden later bepaald worden. Dit betreft onder meer het totale inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de (architectonische) bouwenveloppes per plot.

Om te toetsen of de opgestelde principes en de omvang van het programma ruimtelijk past, is een proefverkaveling opgesteld. De proefverkaveling is niet een weergave van het uiteindelijke plan maar een illustratie van een mogelijke invulling.

2

3

INHOUD Leeswijzer p. 03 Inhoudsopgave p. 04 Begrippenlijst p. 06

MISSIE p. 07 DE CONTEXT p. 13 Samenhang met de omgeving p. 14 Routes, assen en zichtlijnen p. 14 Functies in de omgeving p. 16 Stedenbouwkundige volumes p. 17 De kracht van historie p. 18

HET PLANCONCEPT p. 23 A. Identiteit: erfgoed vormt het actief hart p. 24 B. Identiteit: eenheid door diversiteit p. 24 C. Reeks van openbare ruimtes als verbinder p. 25 D. Relatie met de Rijn p. 25 E. Verbinding met de omgeving p. 26

PROGRAMMA p. 27 Gebouwd programma p. 28 Programma openbare ruimte p. 30

PLANBESCHRIJVING

p. 31

Planbeschrijving p. 32 Westervoortsedijk p. 34 Ooststraat p. 36 Nieuwe kade p. 38 Badhuisstraat p. 40 Coberco plein p. 42 Rijnplein p. 44 Woonplein p. 46 Straten en stegen p. 48

4

Plankaart p. 50 Openbare ruimte p. 52 Formele verkeersnetwerk p. 52 Autoparkeren p. 53 Bevoorrading en expeditie p. 54 Informeel netwerk voor voetgangers en fietsers p. 54 Fietsparkeren p. 54 Nooddiensten en onderhoud p. 56 Afval p. 57 Afwatering p. 58 Speelplekken p. 59

BEELDKWALITEIT p. 61 Uitgangspunten voor beeldkwaliteit p. 62 Waar bouwen we op voort? p. 62 Wat voegen we toe? p. 63 Beeldkwaliteitseisen historisch erfgoed p. 64 Waardering voor - en herbestemming van het erfgoed p. 64 Activeren van de omgeving p. 65 Nieuw voegt een nieuwe laag in het gebied toe p. 66 Beeldkwaliteitseisen architectuur nieuwbouw p. 68 Diversiteit van korrels binnen de cityplots p. 68 Architectonische uitstraling p. 72 Materiaal- en kleurstelling p. 74 Plinten, entrees en toegangen tot parkeervoorzieningen p. 78 Uitkragingen, balkons en buitenruimten p. 80 Dakvorm, kappen, platte daken p. 81 Fietsparkeren p. 82 Bergingen p. 83 Nutsruimtes p. 83 Erfafscheidingen p. 84 Margezones p. 85 Detailleringen p. 86 Beeldkwaliteit openbare ruimte p. 88

BIJLAGEN A. Technische profielen B: Ruimtelijke Toets

5

BEGRIPPENLIJST

Afwatering = afvoer van water in het gebied Alzijdig gebouw = naar alle richtingen georiënteerd Bebouwingsenveloppe = de omvang van het stedenbouwkundige volume van een gebouw Beletage = de hoofdverdieping van een woonhuis die boven straatniveau gelegen is Beukmaat = breedte van een woning Binnenstraat = straten tussen de plots Binnengebied = gebied binnen gebiedsgrens, tussen en binnen de plots Bouwhoogte = maat tussen aansluitend maaiveld en dakrand/ nokhoogte Bouwveld = plot Boekensteun = hoek van plot Circulair = herbruikbaar Cityplot = een divers stuk stad, met een ensemble van gebouwen Community space = gemeenschappelijke plek/ ruimte, voor lokale bewoners en gebruikers CPO = collectief particulier opdrachtgeverschap (bouwgroep) Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen = oorspronkelijke gebouwen die worden herbestemd De Melkfabriek = voormalig fabrieksgebouw, bestaand erfgoed Drie-onder-één-kap = één van de vijf korrels; cluster met 3 grondgebonden woningen Doorkijk = zichtas/ zichtverbinding in de stedenbouw Doorwaadbaarheid = doorgaanbaarheid, openheid en zichtbaarheid van een plek Eenduidig bouwblok = een appartementenblok opgebouwd uit één korrel Energiedak = groendak met zonnepanelen Ensemble = stedenbouwkundig geheel Erfafscheiding = afscheiding tussen verschillende kavels en tussen kavel en openbare ruimte Footprint = de omvang van het bebouwde oppervlak van een

gebouw Gebiedsgrens = grens rondom voormalig Coberco gebied Gesloten hoek = hoeken van plots/bouwvelden zijn bebouwd Gevelritmiek = lijnenspel in gevels Grondgebonden woning = woning die aansluit op maaiveld Hoekblok = één van de vijf korrels; appartementenblok Hoogteaccent = bouwkavels waarop een gebouw staat dat aanmerkelijk hoger is dan de aansluitende bebouwing

6

Kavel = bouwperceel binnen plots K&L = kabels en leidingen Kopgevel = de eerste en de laatste gevels van een huizenrij Korrel = term voor verschillende stedenbouwkundige eenheden / korrelgroottes zoals: appartementenblok, hoekblok, cpo, drie-onder-een-kap, rijtje, zelfbouw Kwartiermakers = sfeermakers in het gebied Langzaam verkeer = voetgangers en fietsers Loggia = overdekte buitenruimte binnen gevelvlak Margezone = strook van 0,9m tussen privaat- en openbaar gebied Masssa = stedenbouwkundig volume Nutsruimte = ruimte voor nutsvoorzieningen (zoals gas, water, elektriciteit) die door nutsbedrijven geleverd worden Ontsluiting = route naar gebied of toegang tot woning Plint = het onderste deel van de gevel Plot = bouwveld Profiel = doorsnede, straatprofiel Rijtje = één van de mogelijke korrels; repetitie van 2-5 grondgebonden woningen Rooilijn = bebouwingsgrens Special = een plaatsspecifieke korrel/ bouwvolume Splitlevel(woning) = huis waarbij de vloeren een halve verdiepingshoogte ten opzichte van elkaar verspringen Straatprofiel = doorsnede, profiel Straatwand = gevel aan een (binnen)straat gesitueerd Trafo = transformator = elektrische spanningsomvormer Uitkragende delen = balkons of erkers Verkeersstructuur = wegennet, infrastructuur Vizier = opening/ zichtverbinding in de stedenbouw Wederopbouwarchitectuur = bouwstijl na de Tweede Wereldoorlog Woonstraat = straat/ steeg

waaraan enkel gewoond wordt Zelfbouw = één van de mogelijke korrels; korrel waarbij bewoner zelf een ontwerp levert Zichtas = zichtverbinding/ doorkijk in de stedenbouw

MISSIE CREATING LIVING ENVIRONMENTS MET PASSIE VOOR CIRCULARITEIT ZIJN DE BASISWAARDEN VAN WAARUIT WIJ WERKEN

7

MISSIE ARNHEM HEEFT EEN KRACHTIG EN DUURZAAM IMAGO; EEN GROENE STAD MET EEN STERK ONTWIKKELD CREATIEF EN CULTUREEL KLIMAAT, GEVOED DOOR EEN RIJKE INDUSTRIËLE HISTORIE. MET ONS PLAN VOOR DE MELKFABRIEK VOEGEN WE EEN UITGESPROKEN DUURZAAM EN VERRASSEND COMFORTABEL, STEDELIJK MILIEU TOE AAN DE STAD. HET INDUSTRIËLE TERREIN WORDT TOEGANKELIJK EN LEVENDIG VOOR ZOWEL BEWONERS ALS BEZOEKERS. Het ontwikkelteam, met BPD en BOEi aan de voorhoede, heeft tot missie woon- (en werk) gebieden te creëren waar diverse doelgroepen zich thuis voelen. Onder de slogan “Creating Living Environments” wordt deze missie compact gevat. Woon- en leefomgevingen die zich kenmerken door een hoge gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Een omgeving waar bewoners zich thuisvoelen, mee identificeren en zich persoonlijk kunnen ontplooien. Gebieden waar ondernemerschap de kans krijgt zich te ontwikkelen en bezoekers zich welkom voelen. Betaalbaar wonen in een aantrekkelijke leefomgeving.

Met het plan blazen wij de oude Cobercofabriek nieuw leven in. Er wordt niet met een leeg vel papier begonnen. Er wordt rekening gehouden met de bestaande fabriekshallen en de plek die het inneemt in haar omgeving. Het is zaak om nieuwe functies daar zo passend mogelijk in te krijgen met een minimum aan ingrepen. Verder verval wordt voorkomen, de fabriek en de schoorsteen gerestaureerd en interessante gebruikers passend bij onze Missie voor vitaal behoud gevonden.

VERRASSEND VERBONDEN

VEELZIJDIGE STAD

Het Cobercoterrein is dé ontwikkeling binnen Nieuwe Kadekwartier waar fysieke en culturele verbinding in de stad mogelijk gemaakt kan worden. Het gaat de stad met de Rijn verbinden en vormt de overgang van hoogstedelijk- naar woonmilieu. Zichtlijnen borgen de zichtbaarheid van De Melkfabriek vanuit alle kanten van de stad. In morfologie, hoogte en type bebouwing zal deze begeleiding tot uiting moeten komen. Mogelijk nog belangrijker is de maatschappelijke en culturele verbinding van verschillende doelgroepen. Onder andere het type woningen, de diversiteit in ondernemerschap en een uitnodigend openbaar gebied dragen hieraan bij. Het betekent dat zowel in het woningbouw programma als in het gebruik van de overige ruimtes een brede mix het doel is om gemeenschap te kunnen creëren. Wederom geldt: De Melkfabriek en De Rijn zijn belangrijke spillen in het verwezenlijken van deze verbondenheid.

Op stedelijke locaties komen veel verschillende stedelijke structuren samen. Het is ons doel deze structuren samen te brengen in dit nieuwe stuk stad. We maken een stedelijke mix van functies van bijvoorbeeld horeca, creativiteit, ambacht, leisure en onderwijs. De complexe stedenbouwkundige context van een dergelijke stedelijke locatie en de snelle veranderingen in de maatschappij leiden tot de noodzaak van een flexibele stedenbouwkundige opzet met een diversiteit aan verschillende functies, typologieën en de positie van korrels. Door deze diversiteit is er ruimte voor onder andere studentenwoningen, appartementen, lofts en (grondgebonden) woningen met een tuin. Kleine gebouwen staan naast grotere, open plekken liggen naast dichtbebouwde, goedkopere ruimtes naast duurdere. Op deze manier vindt menging van milieus direct plaats.

CREATIEVE VRIJHEID MET EEN RAUW TINTJE Arnhem kenmerkt zich als creatieve stad met ruimte voor innovatie en ondernemerschap. Met hogeschool ArtEZ,het modekwartier en diverse culturele evenementen is er jaarrond veel te beleven op het gebied van ontwerp, productie en cultuur. Met de grote flessenloods van De Melkfabriek beschikt Arnhem over een unieke kans om creatief ondernemerschap tot bloei te laten komen. De ruige en stoere uitstraling van de bestaande bebouwing hoort in de hedendaagse maatschappij bij een vrij ondernemersklimaat. De zoektocht naar ondernemers die Onze missie in 10 principes* omarmen begint en zij krijgen de mogelijkheid de locaties ‘in bezit te nemen’ en eigen te maken.

*Onze missie in 10 principes betreft een publicatie uit december 2016, van het ontwikkel- en ontwerpteam van De Melkfabriek. Hierin staan de kernwaarden van het plan.

8

9

Collectiviteit VITALE ECONOMIE

e- en s

ing

r

isa gan

ate

tend tbes

t ma ruik geb

ambitie standaard

ns ta

lla

tie

s

toek oms

am urz du

ve rb

rm lai

her

Bestaande gebouwen worden hergebruikt, nieuwe structuren worden dusdanig geconstrueerd dat onderdelen hoogwaardig hergebruikt kunnen worden.

energie mobiliteit

groen materiaal

duurza

heid

oen rtgr

Groen vraagt om meer ruimte en diversiteit zodat de sociale, ecologische en economische waarde versterkt wordt.

ige

le infra

Gez ond

tie

buu

Structuur

ruimte

collectieve mobiliteit

groen

10

Biodiversiteit

teit

Sociale cohesie

o Zelf

re openba g n i l e d ver

0

ria

Water Waterstromen bufferen, scheiden en zo mogelijk hergebruiken zodat de drinkwatervraag lager en wateroverlast beperkt wordt

3

r elwate m e h n ppele

ti Iden

eit

teri a

afko

6

rsit

gebouw

Experimenten met deelmobiliteit binnen de bewonersgroep en parkeervoorzieningen die zijn voorbereid op elektrisch vervoer. Parkeren wordt geclusterd om groen ruimte te geven.

flexibe

ei

tofwinn

cir cu

Mobiliteit

geb ouw en

ur

Dive

afval

energi

al

We ambiëren materialen en producten die worden gemaakt voor een tweede levenscyclus en we streven naar een hoogwaardig hergebruik van afval.

vitale economie

uw

Er wordt gestreefd naar het winnen van energie uit hernieuwbare bronnen, dat middels een flexibel netwerk op lokaal niveau wordt verdeeld

ruik

ouw

enb bo

Stofstromen

hergeb

sted

IDENTITEIT

Duurzame levenswijze als breed gedragen cultuur.

besparing drinkwater

Energie

structu

SOCIALE COHESIE

Hechte gemeenschappen als onderdeel van het circulaire systeem.

uw

De diversiteit aan keuzes is door ons gevat in een matrix waarin de speerpunten zichtbaar worden. Deze zijn gebaseerd op de maatschappelijke trends en de milieutechnische noodzaak die landelijk spelen. Daarbij leiden de randvoorwaarden en verschillende gebieds- en ontwikkelingskenmerken tot een selectie aan maatregelen welke in naastgelegen afbeelding gevisualiseerd zijn. Doel van deze matrix is om in de loop van de ontwikkeling een houvast te hebben van toe te passen maatregelen die leiden tot het gewenste resultaat van een duurzaam en circulair woongebied.

ZELFORGANISATIE

Zelforganisatie als slim onderdeel van een sterke stedenbouwkundige structuur.

nie

Het hergebruik van bestaande gebouwen past bij onze passie voor circulariteit. Het slopen van gebouwen en het bouwen van nieuwe is een dubbele milieubelasting. Bovendien geeft het bestaande industrieel erfgoed identiteit aan de plek, waar men zich mee verbonden voelt en die zorgt voor een breed gedragen cultuur. Dit is van groot belang voor een hoge sociaal-economische waarde. Nieuwe stedelijke gebieden moeten zelflerend en duurzaam zijn en direct reageren op de voortdurende dialoog tussen mens, omgeving, samenleving en economie. Wijken zijn niet klaar wanneer alle woningen opgeleverd zijn. Een wijk blijft in ontwikkeling en kan zich in fysieke en maatschappelijke zin aanpassen. In basis wordt daarvoor uitgegaan van het toepassen van

duurzame bouwtechnieken. Energie wordt gewonnen uit hernieuwbare bronnen, mobiliteit wordt deels collectief en verduurzaamd en groen krijgt ruimte op zowel maaiveld als op daken en wordt divers van type en structuur zodat de sociaal-economische waarde versterkt wordt.

al

DUURZAAM EN DIERBAAR MET PASSIE VOOR CIRCULARITEIT

Een sterke lokale economie die gezond blijft door kennis en kunde te delen.

water

structuur

ind

en

me mo

biliteit

Energie roe Mobiliteit n Groen Materiaal Water Structuur sociaalSociaal-economisch economisch

dg

11

DE CONTEXT EEN PLAN IS PAS EEN SUCCES ALS HET SAMENWERKT MET ÉN AANSLUITING VINDT OP HAAR OMGEVING.

Het Cobercoterrein ligt zeer centraal in Arnhem. Ten noorden van de Rijn, aan de voet van de John Frostbrug vindt het een centrale ligging binnen de stad Arnhem. Een icoon uit de geschiedenis van Arnhem en jaar op jaar onder de aandacht tijdens de herdenking van De Slag om Arnhem. Op tien minuten loopafstand is het kernwinkelgebied te vinden en met twintig minuten heeft men Arnhem Centraal station bereikt. Deze ligging zorgt voor een veelheid aan relaties die het gebied aangaat met de omgeving.

12

13

SAMENHANG MET DE OMGEVING ROUTES, ASSEN EN ZICHTLIJNEN De verkeersstructuur rondom het gebied bepaalt de sfeer en de zichtbaarheid en toegankelijkheid van de omgeving van het gebied. Aan de vier zijden wordt een totaal andere beleving opgewekt door de kenmerken van deze structuur. De structuur typeert zich (zeker op het niveau van Centrum-Oost) door een sterke oostwest geleiding van het stadsverkeer en een noord-zuid geleiding van wijkverkeer. Het gebied wordt aan twee zijden begrenst door stedelijke verkeersaders. Singel, Ooststraat en John Frostbrug De John Frostbrug vormt een provinciale ontsluitingsweg van Arnhem Noord naar Arnhem Zuid. De voet van de John Frostbrug heeft een groene uitstraling maar mist voor voetgangers een functionele verbinding van oost naar west. Daarbij is de gebruikskwaliteit van het Oostpark zeer laag te noemen. Er zijn geen aanleidingen voor verblijf en gebruik van de openbare ruimte. Vanuit het noorden vindt, door de gesloten bebouwingswand langs de Eusebiusbuitensingel, een heldere fysieke én visuele geleiding plaats richting de Rijn. Bezoekers van de stad die aanrijden vanuit Arnhem Zuid ervaren halverwege de brug een prachtig zicht op het stadsfront met aan de rechterhand De Melkfabriek en haar schoorsteen als markant element. Tussen het plangebied en de brug

14

ingeklemd ligt het Ooststraatpark welke momenteel geen gebruikskwaliteit kent, mede door de onder de brug gelegen parkeerplaatsen. Westervoortsedijk De Westervoortsedijk is een intensief gebruikte verbinding tussen het stadscentrum en de A12. Enkele jaren geleden is deze volledig vernieuwd om te komen tot een groene en eenduidige entree tot de stad door het toekomstige Nieuwe Kadekwartier. Kenmerkend zijn de lange lijnen begeleid door bomenrijen, het scheiden van voet-, fiets- en gemotoriseerd vervoer. De (toekomstige) bebouwing langs de Westervoortsedijk vormt een geleidend front langs de voormalige fabriek en de toekomstige nieuwbouw. De bestaande Melkfabriek vormt een gesloten front met zeer beperkte openheid richting de straat.

Nieuwe Kadekwartier ontwikkeling is deze verbinding (breed straatbeeld) door te trekken langs het Coberco terrein. Een begeleidende bomenrij aan twee zijden van de straat biedt hiertoe een middel. Daar waar de Broekstraat en de Rietgrachtstraat samenkomen op een plein kijkt men tegen de hoek van het Cobercoterrein aan. Nieuwe Kade De Nieuwe Kade scheidt het plangebied fysiek van de Rijn. Het is de historische ontsluitingszijde van het Cobercoterrein. Met een hoge én lage kade ontbreekt, ondanks de nabijheid van de Rijn, een visuele

verbinding vanuit het plangebied. Waar de kade in het verleden intensief door autoverkeer gebruikt werd is in de ruimtelijke visie voor de Rijnkade besloten er een autoluw gebied van te maken. De voetganger krijgt de ruimte langs de Rijn te flaneren en vanuit Centrum-Oost de weg naar het stadscentrum te vinden. Vanaf de Nieuwe Kade is de John Frostbrug van verre zichtbaar. Vanuit het centrum begeleidt een bebouwingswand de wandelaar richting Centrum-Oost waar het Cobercoterrein het eerste gebied na de John Frostbrug is. De hoge kade wordt binnen het Nieuwe Kadekwartier via één principe ontworpen en vormt voor fietsers en voetgangers de verbinding van dit stadsdeel naar het centrum.

Badhuisstraat Aan de oostzijde van het gebied vormt de Badhuisstraat de grens. Deze weg is in het stedenbouwkundig plan Centrum-Oost aangewezen als ruime verbindingsroute van de Verschuerwijk naar de Rijn. Twee belangrijke straten met een rijke historische en zeer hoge beeldkwaliteit zoeken al decennia lang de aansluiting met de Rijn. Een nadrukkelijke wens vanuit de

15

Rondom het plangebied is een diversiteit aan functies gelegen. Ten noorden van het terrein is een gemêleerd programma aanwezig met onder andere het gemeentelijk stadskantoor en een kantoor van Rijkswaterstaat. Deze zijn de afronding van de voormalige kantoorwand langs de Eusebiusbuitensingel. Sinds enkele jaren wordt langs deze singel bebouwing getransformeerd naar woonfunctie. Ingeklemd tussen deze bebouwing en de naastgelegen Verschuerwijk ligt de trolleybusremise, een beeldbepalend element welke dag en nacht zorgt voor reuring. De Verschuerwijk heeft een kenmerkende opzet van een binnenhof met daaraan een dubbele rij bebouwing welke zich zowel naar binnen als naar buiten richt en zo tweezijdig een vriendelijk gezicht heeft. Ten oosten van het plangebied staat de komende jaren een grootschalige transformatie (Het Nieuwe

STEDENBOUWKUNDIGE VOLUMES Kade Kwartier) op de planning. Het nu aanwezige bedrijventerrein wordt getransformeerd tot woongebied met een diversiteit aan grondgebonden woningen, appartementen en wijkvoorzieningen. Het Nieuwe Kadekwartier presenteert zich hierdoor over enkele jaren aan de Rijn enerzijds en de Westervoortsedijk anderzijds. Westelijk vindt men het diverse milieu van een binnenstad. Woningen (voornamelijk appartementen) worden afgewisseld met grote kantoorlocaties en kleinschalige regionaal- en stadsgerichte winkels. In de Zuidelijke Binnenstad vindt op dit moment een omvangrijke herontwikkeling plaats waarbij de verbinding met de Rijn wordt versterkt, culturele functies, nieuwe woonmilieus en een aantrekkelijke openbare ruimte worden gerealiseerd.

De voorbeschreven veelheid aan functies in de omgeving brengt met zich mee dat er een divers landschap aan massa’s en hoogtes te zien is. In de omgeving neemt grofgezegd de bebouwingshoogte af naarmate men verder van het stadscentrum af komt. De bebouwing langs de singel heeft een grotere maat. Daarbij is een duidelijk verschil te zien tussen de oosten westzijde van het plangebied. In directe relatie met de bebouwingshoogte in de omgeving is een verschil in korrel waar te nemen tussen

de verschillende gebieden. Daar waar de bouwhoogte groter is neemt de korrelgrootte toe, zeker als het om bedrijfsmatige functies gaat. Richting het oosten neemt de korrel (ook in de toekomstige plannen) af in grootte en kent hij een meer individuele verschijning. De Verschuerwijk en de woningen rondom Het Transformatorplein zijn voorbeelden van deze kleinere korrelmaat. Aan de Westervoortsedijk neemt deze juist weer toe.

ARNHEM CS

FUNCTIES IN DE OMGEVING

RIJN

ST KA ADSNTO OR

SIN

GEL

BINNENSTAD

K

UERWIJ

VERSCH

KAD

E

NK

IJK

NW

RIJ

RIJ

AD

E

RIJ

N

16

17

DE KRACHT VAN HISTORIE Nu het voormalige fabrieksterrein van Coberco transformeert van industrie naar een gemengd gebied waar gewoond en gewerkt kan worden, grijpen we deze kans om een stuk stad te ontwikkelen waarin oud en nieuw op een interessante en aantrekkelijke manier samengaan. We bouwen voort op het industriële karakter. Erfgoed uit het verleden Het voormalig fabriekscomplex van de Coberco is een tastbaar bewijs uit het verleden, dat het verdient om bewaard te blijven. Meer dan een eeuw zuivelhistorie speelde zich af op deze plek. Het complex kan worden gezien als een boodschapper uit het verleden en houdt herinneringen van diverse Arnhemmers in leven. Het complex geeft reliëf aan het beeld over wat Arnhem geworden is. Stedenbouwkundige opzet volgde uit bedrijfseconomische beslissingen De ontwikkeling van het fabriekscomplex is

alleen te begrijpen als resultaat van een reeks bedrijfseconomische beslissingen. Wanneer er als gevolg van het productieproces en/of schaalvergroting uitbreiding van de fabriek nodig was, werd er bijgebouwd zonder rekening te houden met een stedenbouwkundig concept. Met uitzondering van de schoorsteen domineerde het complex ook niet in het stadsbeeld. Het fabriekscomplex stond dan ook bekend als een in zichzelf gekeerd complex, met ontsluiting via de Nieuwe Kade. Kenmerkend voor deze ontsluiting is het meer “open karakter” aan de Nieuwe Kade, in tegenstelling tot de zijde van de Westervoortsedijk. Anno 2017 is door sloop van een aantal bouwdelen het complex gereduceerd tot de spoel- en flessenloods, de vulhal, roomafdeling, laboratorium en het ketelhuis met schoorsteen. Ook het Entreegebouw, de oorspronkelijk hoofdentree van de kantoren, is behouden gebleven. Het gedeelte dat thans nog behouden is, was altijd al het centrale gedeelte van het complex.

MAC

H WER INEKAME R KPL AATS

18

YOG LOK HURTAAL

RO AFD OMELIN G KOEL CEL

KE HUISTEL-

SPO FLES EL EN LOO SENDS

VUL

HAL VOO RM ENT ALIGE REE

19

Het ontwerp van Architect Feenstra De oorspronkelijke fabriek uit 1921 raakte bij de Tweede Wereldoorlog zwaar beschadigd. De doorstart van de Coberco na de Tweede Wereldoorlog en de daarop volgende uitbreidingen symboliseren de wederopbouwperiode en de periode van modernisering en schaalvergroting met als eindpunt de gefaseerde sluiting van de fabriek in de periode 1997-2002. De Cobercofabriek laat qua architectuur zowel de naoorlogse modernistische vernieuwing zien als de meer traditionele elementen. Er kan dan ook gesproken worden over een architectuur van optimisme en vooruitgang. De vormentaal die bij de Coberco is toegepast verbindt de invloeden van het Nieuwe Bouwen met elementen van de Delftse school. Het “gedeeltelijk” in stand laten van deze architectuur betekent het handhaven van een diversiteit in vormentaal. De architect G. Feenstra heeft een rol van betekenis vervuld in de architectuur en de ontwikkeling van de zuivelindustrie van Gelderland en Overijssel. In deze context is de verbinding van architect Feenstra met de Cobercofabriek in Arnhem ook een belangrijk gegeven. Belangrijke eigenschappen van de architect Feenstra waren zijn flexibiliteit in het gebruik van de vormentaal en zijn geloof in de bouwkunst als instrument om bij te dragen aan de verbetering van gemeenschapsvorming. Hier spelen we met het nieuwe stedenbouwkundig plan maximaal op in.

In Feenstra’s ontwerp van de voorgevel van de Cobercofabriek, die zich als een eenheid langs de Westervoortsedijk presenteert, komen aspecten terug die deels uit het traditionalisme en Nieuwe Bouwen te herleiden zijn. De sobere bakstenen gevels, de betonnen elementen en de brede stalen ramen verlenen het complex een uitgesproken zakelijk aanzien, waarbij in de details traditionalistische ideeën tot uitdrukking komen. De verschillende bouwdelen hebben betonskeletconstructies met baksteenvullingen en/ of zijn geheel gemetseld in een geelbruine steen. De gevels zijn ritmisch geordend en de langgerektheid van de gevels een typerend voorbeeld voor de wederopbouwarchitectuur. De mate van transparantie van de verschillende bouwdelen werd bepaald aan de hand van de vereisten van het productieproces. Afsluiten met De architectonische verschijningsvorm van de fabriek volgde de functies binnen het

20

productieproces van de verschillende bouwdelen. Typerend voor Feenstra. Het productieproces Om het complex zoals het nu is gesitueerd te begrijpen, is het van belang stil te staan bij het productieproces uit het verleden, welke heeft geleid tot de huidige indeling van het complex. De productie was, passend bij de modernistische architectuur, uitgangspunt. In de bouwdelen die nu nog aanwezig zijn bevinden zich daarom nog veel verwijzingen naar het productieproces. • •

•

• • •

•

•

•

De grootte van de veelruitvensters was kenmerkend voor de verschillende productieprocessen. De railbaan tussen de spoel- en flessenloods/vulhal en de koelcelruimte markeert de productiestroom tussen beide bouwdelen: na het vullen werden de producten naar de koelcellen gebracht, in afwachting van verder transport. Het inventieve krattensysteem in de spoelen flessenloods staat symbool voor de diverse innovaties die in de fabriek hebben plaatsgevonden. Het krattensysteem is er nog in 1997 neergezet en kende een terugverdientijd van 1,8 jaar. De verschillende vloerniveau’s zijn gerelateerd aan de productie; De cirkelvormige fundamenten bij de schoorsteen en in het ketelhuis zijn de restanten van de verschillende silo’s die hier hebben gestaan. In het ketelhuis zijn de fundamenten en leidingen nog zichtbaar van de machines waarmee stoom werd geproduceerd, die naar verschillende plekken in het complex werden geleid, al waar de zuivelproducten konden worden gesteriliseerd of gepasteuriseerd. Op diverse plekken zijn draaibare vensters toegepast, die geheel open konden waardoor er via een geleiderail spullen naar buiten of binnen konden worden gebracht. Ter plaatse van het laboratorium zijn veel transparante binnenwanden gesitueerd. Dit leidde tot een open structuur, kenmerkend voor een laboratorium.

Kenmerkend is ook de open structuur van het terrein aan de zuidzijde, vanwege de aan- en afvoer via de Nieuwe Kade en de meer gesloten structuur aan de noordzijde (Westervoortsedijk).

21

HET PLANCONCEPT VISIE EN CONTEXT SAMENBRENGEN TOT KRACHTIGE UITGANGSPUNTEN VOOR ONTWIKKELING

De totstandkoming van het plan de Melkfabriek kan teruggebracht worden naar vijf krachtige doelen. Dit zijn de dragers van het plan die zorgen voor de kwaliteit die recht doet aan deze bijzondere plek. Door de synergie tussen de context, het erfgoed en de nieuwe ontwikkeling ontstaat een dynamisch, toekomst bestendig stuk stad.

22

23

SPEERPUNTEN ONTWERP A. IDENTITEIT: ERFGOED VORMT HET ACTIEF HART

B. IDENTITEIT: EENHEID DOOR DIVERSITEIT

C. REEKS VAN OPENBARE RUIMTES ALS VERBINDER

Op het Cobercoterrein bouwen we voort op het industriële karakter. Het oude fabriekscomplex wordt gekenmerkt door een van oorsprong in zichzelf gekeerd proces. In de plannen behouden wij deze naar binnen gerichtheid, zodat er een wereld op zichzelf ontstaat. Het is en blijft een fabrieksterrein dat zich op eigenzinnige wijze manifesteerd. In zowel de stedenbouwkundige invulling als de openbare ruimte. Functies in de fabriek worden naar binnen gericht, zowel binnen de bebouwing als richting het Cobercoplein. De Melkfabriek wordt HET kloppend hart van deze nieuwe woonwijk. Door de fabriek in te vullen met nieuwe, aansprekende publieke functies wordt zij voor een zo groot mogelijk publiek opengesteld. De schoorsteen vormt een baken. Zichtlijnen vanuit de belangrijkste zijden van het gebied focussen de aandacht op dit bijzondere relict. Om die zichtlijnen heen wordt de nieuwbouw vormgegeven. Een plein aan de Rijn refereert aan de vroegere ontsluiting voor (vracht)verkeer richting het water. Nieuwbouwvolumes versterken de industriële gebiedsidentiteit door in positionering, materiaalgebruik en vormentaal de relatie met het bestaande erfgoed aan te gaan. De beeldkwaliteit van het erfgoed, de grove vormen en duidelijke lijnen komen terug in nieuw vastgoed. Het bestaand erfgoed wordt daarbij altijd in acht genomen.

Het verleden is daarmee de onderlegger voor de hoofdstructuur van de nieuwe woonwijk.

De nieuwbouw op het Cobercoterrein kenmerkt zich door een grote diversiteit en afwisseling. Een diversiteit aan typologien en korrels moet bijdragen aan een actieve woonomgeving. Een hoge mate van afwisseling voorkomt eenduidige zones en draagt bij een levendig stadsbeeld, zonder dat de eenheid verloren raakt. Een woonomgeving waarbij verschillende doelgroepen elkaar aanvullen op het gebied van woonwensen, gebruik van de openbare ruimte en ruimtevraag. Contrastrijke architectuur waarin de verschillende doelgroepen zich kunnen herkennen en zich eigenaar voelen van hun stukje woonomgeving. Er is veel afwisseling in korrels maar er ontstaat geen ritme in korrels in die zin dat er bewust variatie gezocht wordt en het naast elkaar positioneren van hetzelfde type korrel wordt vermeden. De korrels vinden eenheid binnen de architectuurstijl, gevelopbouw en materiaalkeuzes. Daarbij komen de diverse korrels verspreid over het terrein terug waardoor herkenning en samenhang binnen de wijk wordt gewaarborgd. Omdat de diversiteit een duidelijke drager van de identiteit van het Coberco-terrein is, zal de hoge mate van afwisseling zowel aan de randen als in het gebied worden ervaren. Door de grote variatie in korrel is het van belang dat de architectuur van de korrel helder en éénduidig is. Contrasten horen tussen de korrels en niet binnen de korrel.

Binnenterreinen van de gesloten bouwblokken moeten voldoende lucht, licht en kwaliteit hebben.

We creëren een interessante reeks van openbare ruimtes. Drie pleinen, het vernieuwde Singelpark en het waterfront aan de Rijn. De pleinen zijn familie van elkaar en hebben een overkoepelend industrieel karakter. De straten en stegen sluiten aan op dit karakter. Subtiele verschillen in functie en gebruik uiten zich in materialisering en groen. De pleinen functioneren als verblijfsplekken in de openbare ruimte voor bewoners en bezoekers. De materialisering laat subtiele sporen van het vroegere leven van de industrie zien en geeft een kijkje in de geschiedenis van het Cobercoterrein. Het wordt een stedelijk woongebied met aandacht voor hoogwaardige materialen, groen en oplossingen voor waterberging die aansluiten bij de circulaire ambitie van het plan. Er zijn geen afgesloten binngebieden meer. De open structuur van het plan verbindt de omliggende binnengebieden met elkaar en met de Rijn. De pleinwanden maken bewust schuine lijnen richting de bestaande fabriek. Op deze manier ontstaat een interessant spanningsveld, waardoor de fabriek nog meer op een voetstuk geplaatst wordt en beleefbaar wordt als identiteitsdrager van de wijk. Door het wijd uitlopen van de pleinen naar de randen ontstaat een uitnodigdend gebaar en zoekt het Cobercoterrein bewust het contact met de context. De omgeving vloeit door deze scheggen het plan binnen.

• • • • •

Industrieel karakter Wereld op zichzelf Oude Melkfabriek wordt kloppend hart Schoorsteen als baken Zichtlijnen

A. Identiteit: Erfgoed vormt het actief hart

24

• • • • •

Nieuwbouw is divers en afwisselend, met een veelheid aan korrels Diversiteit in doelgroepen en gebruik Eenheid door diversiteit Eenduidigheid en helderheid in architectuur Voorgevel in rooilijn

B. Identiteit: eenheid door diversiteit

• • • • •

D. RELATIE MET DE RIJN De zichtbaarheid van het culturele erfgoed vanaf de brug en de stadsbrede visie op de Rijnkade vragen om een krachtig Rijnfront. Ter plaatse van de Cobercofabriek opent het stadsfront zich, maakt het de industriële parel zichtbaar vanaf de brug en geeft het bewoners en bezoekers ruim zicht op het wijdde rivierenlandschap. Hiermee wordt de koppeling gelegd met de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur, waarbij het fabrieksterrein werd ontsloten aan de Nieuwe Kade. Het nieuwe Rijnplein zorgt voor een levendigheid op deze plek en een logische verbinding tussen de oude fabriek en de rivier. De Nieuwe Kade wordt als doorlopende boulevard aan de Rijn een levendige plek aan het Arnhemse waterfront. • •

Verlenging en versterking boulevard Rijnplein als logische verbinding tussen Melkfabriek en de Nieuwe kade.

Pleinen staan in verbinding met elkaar Schegvormige pleinen, wijzend naar de schoorsteen, open naar buiten. Sporen van het verleden op de pleinen Industrieel karakter Contact met de omgeving

C. Reeks van openbare ruimtes als verbinder

D. Relatie met de Rijn

25

E. VERBINDING MET DE OMGEVING Het Cobercoterrein vormt de schakel tussen het stadscentrum en de woonwijken buiten de singel en zal derhalve moeten meten aan een hoogstedelijk en divers milieu aan de westzijde en een laagstedelijker woonmilieu aan de oostzijde. Het stedenbouwkundige model waarvoor is gekozen, met een diversiteit aan korrels maakt het mogelijk om aansluiting te zoeken met de directe omgeving. Door de mix van korrels aan te passen kunnen specifieke aansluitingen worden gemaakt zonder dat de, voor het Cobercoterrein kenmerkende, afwisseling in gevaar komt. De variëteit aan gebieden rondom het Cobercoterrein vraagt om een nauwkeurige aansluiting van architectuur, bouwblokgrootte, hoogte en functies. Er wordt dan ook een verschil gemaakt tussen overwegend stevige bebouwing aan de noord, west en zuid rand in contrast met de informelere binnenwereld met kleinere korrel, waarbij Badhuisstraat een mix is van beiden. De stedenbouwkundige korrels, die variëren van een eengezinswoning tot een hoog appartementengebouw zullen altijd in relatie tot de omgeving gepositioneerd worden met behoud van variatie. Door het aanbrengen van een hoogte accent aan de hoek van de Westervoortsedijk en Ooststraat reageert het

26

E. Verbinding met de omgeving

plan op de bebouwing aan de singel en de toren van het stadskantoor. De hoek van de Oostraat met de Nieuwe kade vraagt om bijzondere aandacht. Voor het verkeer dat onder de brug doorkomt is dit de eerste ontmoeting met het gebied. In functie vindt een duidelijk onderscheid plaats van een gemengd programma ten westen van de fabriek en een woonprogramma in het oostelijk gedeelte, aansluitend op de toekomstige Rijnwijk. In bebouwingsstructuur worden deze twee stadsdelen verbonden door de terreinen middels straten op elkaar aan te laten sluiten. Daarmee wordt niet letterlijk bedoeld dat straten tegenover elkaar moeten liggen; bajonetaansluitingen of verspringingen zijn ook mogelijk. Doel is dat het Cobercoterrein een duidelijke identiteit krijgt ten opzichte van de context. Een identiteit die overeenkomend met het naar binnengekeerde karakter van het oude fabriekscomplex. Wel zal het in de hoofdstructuur, de randen, reageren op de omgeving door de verbinding te zoeken. • • •

PROGRAMMA

Nieuwe hoogte accenten staan in relatie met de bestaande schoorsteen en het hoge stadskantoor. Rond de Badhuisstraat overwegend wonen. Aanpassing van de “mix” in relatie tot de context.

27

PROGRAMMA GEBOUWD PROGRAMMA De mate van stedelijkheid, ligging ten opzichte van het stadscentrum, de Rijn en buitenwijken en de randvoorwaarden vanuit mobiliteit leiden tot een bepaald programma voor wonen, voorzieningen, cultuur, dienstverlening en commercieel. Op het Cobercoterrein is ruimte voor een grote diversiteit aan typen woningen en ondernemers. Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is dat de openbare/ bedrijfsfuncties zich clusteren in het bestaande erfgoed. Slechts een beperkte hoeveelheid bedrijvigheid kan landen in de plint rondom het Rijnplein en de Ooststraat. De fabriek wordt HET kloppende hart van het gebied, en zal als zodanig worden ingericht. Hier komen publieksfuncties die mensen naar het gebied trekken en ervoor zorgen dat er een divers stedelijk milieu ontstaat. De gebouwen rondom het Cobercoplein richten zich zowel naar de pleinen rondom De Melkfabriek als op het plein zelf. Aan de zijde van het Woonplein is een woonfunctie of boutiquehotel mogelijk. Deze functies sluiten aan bij de rustige sfeer die op dit plein moet ontstaan. Het westelijk gedeelte biedt plaats aan horeca, ambacht en andere functies die gebruik (kunnen) maken van het Cobercoplein. Aan het Rijnplein is plaats voor een terras direct langs de gevel om de overgang van privé naar openbaar vorm te geven en een uitnodiging voor bezoekers te vormen.

Bedrijvigheid kenmerkt zich door creativiteit, innovatie en ambacht. Gedacht kan worden aan leisure, reclame, grafische vormgeving, software ontwikkeling, architectuur, jong ondernemerschap en bedrijven die zich (ter ondersteuning) op innovatie(ve bedrijven) richten. Een duidelijk andere thematiek dan bijvoorbeeld het Modekwartier of de bedrijvigheid op IPKW wordt gezocht. Er is in De Melkfabriek beperkte ruimte voor grote ondernemingen. Deze partijen voegen te weinig toe aan de interactie die plaats moet vinden voor een succesvolle herbestemming. De plots met nieuwbouw huisvesten voornamelijk woningen. In de bestaande flessenloods wordt een centrale verblijfsruimte gecreëerd welke openbaar toegankelijk is en ruimte biedt voor ontmoeting en werken. In de

28

centrale hal kunnen zitplekken, openbare werkplekken en zithoeken ruimte krijgen. In de randen, zowel op de begane grond als de verdieping, is ruimte voor ondernemerschap. Kenmerkend voor de fabriek zijn de algemene functies die zich in de flessenloods moeten gaan vestigen. In de centrale hal komen functies voor wijk- en stad samen. Ondernemers kunnen hier gebruik maken van vergaderruimtes, flexibele werkplekken en er presentaties aan groepen geven. Bewoners kunnen er terecht voor hun dagelijkse boodschap bij de bakker, bos bloemen voor in huis of knipbeurt. De openbare functies verzamelen zich op de begane grond waar de dienstverlenende bedrijven en creatief ondernemers zich voornamelijk op de verdiepingen vestigen. Vanuit de Flessenloods wordt een verbinding met het Cobercoplein gerealiseerd. Woningbouw wordt in een grote diversiteit aan categorieën gerealiseerd. Zo komen er studio’s voor studenten maar tevens appartementen voor starters op de arbeidsmarkt. Stadsbewoners die waarde hechten aan een tuin kunnen hun hart ophalen bij één van de grondgebonden woningen. Een unieke kans ligt in de woningen aan de Rijn waar zowel grote als kleine appartementen en grondgebonden woningen komen. Een brede Arnhemse doelgroep kan hier genieten van een wijds uitzicht over de uiterwaarden. De woningen worden gerealiseerd in een uiteenlopende prijsstelling.

Van goedkope koop en huur tot penthouse wordt gerealiseerd. Deze mix aan prijzen, in combinatie met woningtypes moet leiden tot een diverse bewonersdoelgroep. De volgende gemaximaliseerde uitgangspunten (in m2 bvo) zijn vastgesteld. Alle getallen zijn +/- omdat op basis van de architectonische uitwerking kleine verschillen kunnen optreden. In het bestaande erfgoed is in totaal 9081m2 bvo beschikbaar voor woon- en bedrijfsfuncties. Daarin zit de mogelijkheid om in de vulhal een volledige extra etage toe te voegen.

Wonen • De verhouding tussen appartementen en grondgebonden woningen is 80% – 20%; • Appartementen in de verhouding 85% koop, 15% vrije sector huur; • In de goedkope koop tot € 172.000 von zijn kleine koopappartementen mogelijk; • Aantal woningen: +/- 272 stuks; • Mix van eengezinswoningen, herenhuizen, woon-werkwoningen, atelierwoningen, seniorenwoningen, startersappartementen, studenteneenheden, appartementen en penthouses. Bedrijvigheid • Dienstverlening (met baliefunctie); max 1200m2 (circa 50 m2 - max 500 m2 per unit, met uitzondering van 1 unit max. 1000 m2) • Bedrijvigheid (creatieve bedrijven); max 1800m2 (circa 50 m2 - max 500 m2 per unit, met uitzondering van 1 unit max. 1000 m2) • Ambacht (bierbrouwer, koffiebrander); max 1000m2* • Stadslandbouw Detailhandel • Het totaal aan detailhandel mag niet boven de 1400 m2 uitkomen • Behalve een stadswinkel van max 400m2 mag er geen supermarkt komen • Overige detailhandel; max 600 m2 • Levensmiddelen; max 800 m2 • Exclusief woonwerk woningen Horeca • Boutique hotel hogere segment 20 kamers. • Restaurant max 800 m2 • Café max 500 m2 Overige programma • Sport en bewegen; max 800 m2 • Expositieruimte, museum • Onderwijs • Podium, bijeenkomstfunctie

* wanneer deze functie een combinatie met horeca betreft gaan de m2’rs af van de horeca bestemming

29

PROGRAMMA OPENBARE RUIMTE Verkeersnetwerk • De ontsluiting van het autoverkeer vanuit het plangebied vindt uitsluitend plaats via de Badhuisstraat en de Nieuwe Kade; • De Badhuisstraat en Nieuwe Kade worden ingericht als 30 kilometer per uur straten. • De Ooststraat wordt vrij van autoverkeer en biedt enkel ruimte aan fiets- en voetgangersverkeer. Autoparkeren • Het plangebied dient parkeergelegenheid te bieden voor bewoners, werknemers, bezoekers van bewoners en bezoekers aan overige functies. Bevoorrading en expeditie • Expeditieverkeer voor commerciële functies kan gebruik maken van de reeds aanwezige laad-/ losplek aan de Westervoortsedijk. • Aan de Nieuwe Kade wordt hiervoor, in de voorzieningenstrook, een extra laad-/losplek aangelegd van minimaal 18 meter lengte voorzien. Informeel netwerk voor voetgangers en fietsers • Er wordt minimaal één oost-west verbinding gerealiseerd. • Doorgaande routes zijn primair voor voetgangers, de fietser is te gast. Fietsparkeren • Elk appartement beschikt over een inpandige berging. • Grondgebonden woningen kunnen waar mogelijk een berging op het achterterrein positioneren. • Bezoekersparkeren wordt gedeeltelijk in de openbare ruimte geïntegreerd • Bezoekersparkeren dient bebouwd vorm te worden gegeven, verspreid over het terrein en voldoende zichtbaar voor bezoekers (langs aanfietsroutes). Bijvoorbeeld in plot 1, 4 en 6.

Nooddiensten en onderhoud • Het openbaar gebied is toegankelijk voor nood- en hulpdiensten. • Er worden opstelplekken voorzien op 40m

30

• •

van grondgebonden woningen en op 20m van hoogbouw/appartementen. In de profielen is minimaal 3.50m vrije ruimte, wanneer er gekeerd moet worden is dit min. 4.50m. De verkeersroute van de nooddiensten dient constructief minimaal een as-last van 10 ton (gewicht blusvoertuig) te kunnen dragen.

Afval • Per 90 huishoudens wordt één afvalcontainer voorzien. • In het plangebied worden aan de randen vier ondergrondse afvalcontainers voor restafval opgenomen. • De radius voor de bereikbaarheid van de containers ligt tussen de 150 en 250m. • Voor ondergrondse containers dient in het profiel een ruimte van 2m x 2m opgenomen te worden. • Bedrijfsafval, onder andere voor de ondernemers in De Melkfabriek wordt intern opgelost bij ondernemers. Afwatering • Regenwater zal niet via de vuilwaterafvoer worden afgevoerd. • Groene daken en groen in de openbare ruimte dienen als buffer. • Regenwater wordt zoveel mogelijk zichtbaar afgevoerd en ingezet, om zo bij te dragen aan de bewustwording en het belang van water. • Waar mogelijk wordt regenwater gebufferd binnen het plangebied alvorens afgevoerd naar de Rijn.

PLANBESCHRIJVING OMGEVINGSFACTOREN EN MAATSCHAPPELIJKE INVLOEDEN SAMENBRENGEN TOT KRACHTIGE UITGANGSPUNTEN VOOR ONTWIKKELING

Speelplekken • Het autovrije binnengebied creëert verschillende speelplekken voor alle leeftijden • Het woonplein heeft ruimte voor speelaanleidingen of kleine toestellen • Speelaanleidingen borgen dat het ontwerp van deze ruimtes niet op één gebruik of doelgroep wordt geënt.

31

PLANBESCHRIJVING Op elk onderdeel van het plan leidt deze combinatie van identiteit en context tot specifieke uitgangspunten. Dit hoofdstuk laat voor de belangrijkste planonderdelen - de pleinen en de straatwanden - zien hoe de speerpunten zijn vertaald in locatie specifieke aandachtspunten, uitgangspunten en regels.

Het Coberco-terrein is leesbaar als een éénheid, zich onderscheidend van de stad, met een eigen identiteit. Deze identiteit is tweeledig en beschreven in de eerste 2 speerpunten: A. Identiteit; Erfgoed als het actieve hart. B. Identiteit; Eenheid door diversiteit. Dit betekent niet dat het plan ongevoelig is voor de context. Integendeel. Binnen de diversiteit van de korrels en typologieën is ruimte voor spel. Doormiddel van hoogteaccenten en het inzetten van typologieën reageert de bebouwing op de omgeving en kunnen aansluitingen juist versterkt of verzacht worden. De pleinen maken het plan open voor invloeden van buiten. De laatste drie speerpunten zijn juist contextgevoelig:

De getoonde aanzichten zijn op basis van een voorbeeldverkaveling en tonen de werking van principes. g

n

iti

lu ns

C. Reeks van openbare ruimten als verbinder. D. Relatie met de Rijn E. Samenhang met de omgeving.

Hoogteaccent/ special

AT TRA

STS

BESTAAND FABRIEKSGEBOUW ALS HART VAN HET GEBIED

OO

n Si

a

sta

e gb

e nd

d

an

elw

Aa

WEST

ERVO

ORTS

EDIJK Hoogteaccent/ special

AT

TER

RA

MEL

R

N

LEI

P IJN

PLOT 2

VOO

BRIE

K

RTS E

DIJK

NIE

IN

UW

WOO NPL E

COB PLE ERCOIN

OO

STS T

KFA

PLOT 1

E UW

NIE DE

KA

32

WES

6

Voorgevel nieuwbouw en bestaande bouw in 1 lijn geplaatst

EK

ADE

special

PLOT 3

T RAA

SST HUI

Maat en korrel sluiten aan op Rijnwijk

BAD

AT

PLOT 4

A STR

UIS

DH BA

33

WESTERVOORTSEDIJK

GESLOTEN STEDELIJK BOUWBLOK De Westervoortsedijk vormt een doorlopende stedelijke gevel. De lengte van het bestaande gebouw wordt doorgezet in één lange, gesloten nieuwbouwgevel. De nieuwbouwgevel kan uit meerdere individuele korrels bestaan. De enige onderbreking die wordt gemaakt is een doorsteek van het Woonplein naar de Westervoortsedijk. Wanneer deze wordt doorgetrokken dient de stedenbouwkundige opzet van het woonplein en de dooradering van het gebied in ogenschouw te worden genomen. Vanuit het gedachtegoed van Feenstra dient de geslotenheid van de fabriek in acht te worden genomen. Om de functies een gezicht te geven aan de Westervoortsedijk is het mogelijk gevelopeningen aan het pand toe te voegen met behoud van de historische beeldkwaliteit. Opening én ontsluiting van functies in De Melkfabriek zijn nooit hoofdzakelijk gericht op de Westervoortsedijk. Deze twee functies mogen slechts ondergeschikt zijn aan de interne gerichtheid. Enkel voor fietsparkeren mag hiervoor een uitzondering worden gemaakt gezien de aansluiting op de bestaande bovenwijkse fietsontsluiting. Fietsparkeren voor bezoekers dient op eigen terrein te

34

worden opgelost. Dit kan door de plint maximaal 2m. terug te leggen. Deze terugspringing is ondergeschikt aan het hoofdvolume. De bovenliggende verdiepingen dienen op de rooilijn van de bestaande bebouwing langs de Westervoortsedijk te worden doorgezet. De bebouwing is minimaal 4 lagen hoog. De optopping van de fabriek komt maximaal 17 meter boven maaiveld uit zodat het nieuwbouwvolume ondergeschikt is aan het bestaande erfgoed. De bouwblokken waaruit de wand is opgebouwd hebben aan de Westervoortsedijk een grote korrel. Hierbij zijn meerdere rijtjeswoningen in dezelfde architectuur mogelijk waarbij zij leesbaar zijn als individuele woning. Een hoogteaccent ten oosten van het bestaande fabrieksgebouw zorgt ervoor dat er een straatbeeld wordt gecreërd, waarin oud en nieuw op een interessante manier samengaan en de gevel niet ‘inzakt’ naast de fabriek. Bijkomend voordeel is dat een groot aantal bewoners zicht op de Rijn verkrijgt. De nieuwbouw wordt met respect voor - en in samenhang met het industriële erfgoed aan- en opgebouwd.

Stedenbouwkundige doelstellingen: Westervoortsedijk, continue, stedelijke wand • Nieuwbouw dient in dezelfde voorgevellijn te staan als de bestaande fabriek. • Fabriek en nieuwbouw dienen in relatie tot elkaar te staan. Een 2-laagse optopping en een hoger accent aan weerszijden is hierin belangrijk. • Wisselende bouwhoogtes en gesloten hoeken. Op de hoek van de Westervoortsedijk en Badhuisstraat dient een steviger bouwvolume te komen, dat zorgt voor een hoekmarkering van het gebied. • Minimaal 4 lagen, max 11 lagen

max. 34,5

max. 34,5 max. 22,5 min. 19,5

max. 16,5

min. 16,5

max. 17

min. 16,5

min. 13,5

*Dit schema betreft een voorbeeld aanzicht.

35

OOSTSTRAAT

STEDELIJK WONEN AAN HET SINGELPARK Het afronden van de Singelstructuur is het belangrijkste uitgangspunt aan de Westzijde van het plangebied. De wand van het Cobercogebied aan de Ooststraat (Eusebiusbuitensingel) wordt onderdeel van de buitenste wand van de singels die om de binnenstad lopen. Het ontwerp volgt, voor wat betreft de rooilijn en de maat en schaal van de bebouwing, de bestaande singelwand. Hiermee wordt zichtbaarheid op de John Frostbrug en de Rijn geborgd. De rooilijn wordt in een rechte lijn doorgezet en een grote korrel van 5 tot 10 lagen hoog zorgt ervoor dat het ontwerp in relatie tot de brug wordt vormgegeven. Deze wand zal tevens de geluidsbelasting van het achterliggende terrein verminderen. Door de bouwhoogte vanaf het Stadskantoor naar de Rijn af te laten lopen wordt de focus op de John Frostbrug versterkt vanuit de Eusebiudbuitensingel. Aandacht gaat uit naar de uitstraling van de plint. Deze heeft als

doel bij te dragen aan de levendigheid van het gebied en de beleving van de beëindiging van de groensingel. Dit kan zowel een commerciële- als woonfunctie zijn. Bij de indeling van de woningen dient er een actieve functie, zoals een leefkeuken, aan de straatzijde te worden gerealiseerd. Een verhoogde entree middels een trapopgang, al dan niet verwerkt achter de rooilijn, is mogelijk. Voorbeelden hiervan vindt men aan de Eusebiusbuitensingel.

Stedenbouwkundige doelstellingen: Ooststraat, singelstructuur continueren en versterken • Nieuwe straatwand volgt rooilijn, maat en schaal van bestaande singelwand • Het wordt in relatie tot de brug vormgegeven • Focus op John Frostbrug wordt versterkt door wand af te laten lopen naar de Rijn • Het gebouw tegen de fabriek aan dient de beeldende en functionele vertegenwoordiger van het gebied te zijn. Een voelbare relatie met de fabriek blijft behouden. • Een hoger volume op de hoek van de Ooststraat en de Westervoortsedijk (tegen de fabriek aan), dat zorgt voor de continuering van de Singelwand en het niet wegzakken van de straatwand aan de Westervoortsedijk. • Grote volumes, 6 tot 10 lagen

De twee hoeken van het blok aan de Ooststraat vragen, naast levendige functies, om een ruimtelijke verbijzondering. Deze hoekpunten zijn de beeldende en functionele vertegenwoordigers van het gebied. De nieuwbouw tegen De Melkfabriek vormt de entree tot het gebouw en dient derhalve een publieksfunctie te hebben en zichtbaarheid te geven richting de oude fabriek. Tevens dient het gebouw de entree tot het gebied zichtbaar te maken.

VOLUME ALS HOEKAFSLUITING

DAKTERRAS MET UITZICHT OVER DE RIJN AFBOUWENDE STRAATWAND NAAR DE BRUG

AMBITIE

Het singelpark heeft een sterke relatie met de bebouwing die aan deze zijde wordt gerealiseerd. Ondanks dat het park buiten de invloeden van dit plan valt spreken wij de uitgesproken wens uit dit park her in te richten tot een gebruikspark met een groene verbinding onder de brug door. Daar waar een grote parkeerplaats met hek nu een onneembare barrière vormt tot de binnenstad geeft een open groene inrichting kans voor verbinding. Door de wereld om en onder de brug te activeren en te betrekken bij het Singelpark wordt de singelstructuur sterker verbonden met de Rijnkade (zowel aan de oost als de westzijde van de brug rondom Volkshuisvesting). Zoals eerder gesteld is dit in onze ogen te realiseren met een speelpark voor kinderen.

36

max. 34,5 max. 28,5 min. 16,5

ENTREE TOT FABRIEKSGEBOUW

ZICHT OP INDUSTRIE CONTINUERING VAN

SINGELWAND

DOORGANG NAAR HET GEBIED

SINGELPARK

min. 16,5

*Dit schema betreft een voorbeeld aanzicht.

AMBITIE

Dit beeld betreft een weergave van de ambitie, zoals uitgewerkt in de bijlage.

37

NIEUWE KADE

WONEN MET WIJDS ZICHT OVER UITERWAARDEN De bebouwing aan de Rijnkade vormt een doorlopend front vanaf de stad richting Groot Rijnwijk. De voorgestelde korrel in het Palmboutplan wordt overgenomen voor de bebouwing. Het Rijnfront toont zich als een afwisselende compositie van verticale en meer horizontale, aaneengeschakelde volumes. De gebouwen aan het Rijnfront verweven het achterliggende gebied in de compositie, ze sluiten dit gebied niet af van de Rijn. De bouwhoogte is wisselend, met een afleesbare basishoogte van zes lagen met incidentele panden van vier tot acht bouwlagen. De breedte van de panden met de basishoogte is 20 tot 40 meter. De rooilijn van De Nieuwe Kade wordt fors onderbroken ter hoogte van het Rijnplein. Hier wordt de directe relatie tussen fabriek en Rijn gerealiseerd. De begane grond van alle bebouwing heeft een hoogte

AMBITIE

van 4,5 meter waardoor de statigheid word benadrukt. Door deze hoogte is het mogelijk een halfverdiepte parkeerbak te realiseren. In alle gevallen dient deze minimaal 4 meter achter de rooilijn te starten.

Stedenbouwkundige doelstellingen: Rijnkade, samenhangend waterfront aan de Rijn • Doorlopend waterfront stadscentrum - Groot Rijnwijk • Stevig stadsfront waarbij incidenteel een afwijkende bouwhoogte zorgt voor een interessant silhouet. • De afwisselende compositie van stedenbouwkundige volumes meet zich enerzijds met de schaal van de rivier en de brug, en anderzijds zal het rechtdoen aan de Arnhemse schaal met verblijfskwaliteit op maaiveld • Gebouwen aan het Rijnfront verweven het achterliggende gebied in de compositie. • Achter Van Ginkel komt een relatief stevig volume dat zorgt dat oud- en nieuwbouw op de juiste manier samengaan, er een interessante compositie ontstaat, en stevigheid wordt gegeven aan het front aan de Rijn • Opening ter plaatse van het Rijnplein • Basishoogte van 6 lagen, met incidentele panden van 4 tot 8 lagen.

Buitenruimtes aan de kadezijde worden vormgegeven als ondergeschikt onderdeel van de gevel. De uitkragende delen vormen een integraal onderdeel van de plastiek van de gevel. De straat wordt ingericht met een margezone van 0,9 meter en een stoep van 2 meter. Langs het voetpad wordt een voorzieningenstrook aangelegd waar naast groen, fietsparkeren, afvalcontainers, laad-/losplek en enkele parkeerplaatsen de ruimte krijgen. Voor de bussen van De Witte Vloot wordt een draaicirkel gehanteerd. Dit houdt in dat de voorzieningenzone op 19 meter van de buitenste kadewand start.

max. 28,5 min. 16,5

max. 22,5 min. 13,5

*Dit schema betreft een voorbeeld aanzicht.

De Nieuwe Kade valt volledig buiten het Coberco plangebied. Echter zien wij een geweldige kans om de bewoners van Arnhem eindelijk een plek te geven waar zij direct toegang hebben van hun woongebied naar De Rijn. Hiertoe schetsen wij een ambitie. Om de relatie met de Rijnkade te versterken en het robuuste karakter van deze ruimte te ondersteunen, heeft het de voorkeur deze zone te verharden. Verschillende verbanden in het straatwerk kunnen worden ingezet om fiets en wandelzones te markeren. De keermuur tussen het lage en hoge deel van de kade vormt een belangrijk detail. Het werkt als een fraaie langgerekte ‘balkonrand’ waarachter de stad zicht heeft op het rivierlandschap. Bij een eventuele verhoging van deze kademuur moet een deel van het flaneergebied mee worden verhoogd (max 30 cm) om het zicht op de rivier te behouden. Een bomenscherm schermt de flaneerzone af van de straat. De rijbaan en het trottoir langs de bebouwing sluiten in materialisering en detaillering aan op Rijnwijk, en op het profiel aan de westzijde.

38

AMBITIE

Dit beeld betreft een weergave van de ambitie, zoals uitgewerkt in de bijlage.

39

BADHUISSTRAAT De Badhuisstraat moet zorgen voor hechting van de bebouwing van Coberco en Groot Rijnwijk. Daarmee heeft het de opgave het hoogstedelijke met het laagstedelijke te verbinden. In fysieke vorm wordt deze verbinding gerealiseerd door de eerder genoemde opening in de gevelwand. Deze opening kent een vanaf de fabriek toelopende vorm waardoor aan de Badhuisstraat een weide opening richting de straten van Groot Rijnwijk wordt gerealiseerd. Daarbij wordt trechtervorm richting de schoorsteen gerealiseerd ter visuele begeleiding. De maat en korrel aan de Badhuisstraat sluiten aan bij het oostelijk hiervan geprojecteerde woongebied: in de basis 3 tot 6 lagen hoge bebouwing met, voornamelijk rond het trechtervormige plein, grondgebonden woningen met kleine korrel. De bouwblokken waaruit de wand is opgebouwd hebben een korrel van 5 tot 25 meter lengte. Voor de bebouwing wordt wederom een 0,9 meter brede margezone gerealiseerd welke toebehoord aan de woningen.

Ginkel, de bebouwing aan de badhuisstraat en de basishoogte van de Rijn te houden.