2a EP Schuytgraaf 12e herziening

4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Onder subsidies en bijdragen van derden vallen bijdragen ten behoeve van de ontwikkeling van Schuytgraaf. De geraamde bedragen zijn opgenomen in de bijlage opbrengsten, bijlage 11.

4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Door per veld het beoogde programma te verdelen naar rato van het grondeigendom, is per veld af te leiden welk voorlopig ruimtegebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald hoeveel uitgeefbaar gebied op de betreffende percelen is geprojecteerd. Door het aantal woningen per eigenaar te vermenigvuldigen met de betreffende kavelopbrengst in de betreffende uitgiftecategorie, wordt de opbrengstpotentie per eigenaar bepaald. Ten aanzien van de ontwerpvelden is de bedoelde projectie weergegeven op de Kaart woningcategorieën, bijlage 7 en de Ruimtegebruikskaart, bijlage 3. De resultaten van de analyse van het toekomstige ruimtegebruik zijn in onderstaande tabel 16 aangegeven. Daarbij geldt de kanttekening dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar.

29

Ruimtegebruik

Alle eigenaren

Bruto plangebied

2.574.137

Buiten beschouwing

-

Bruto exploitatiegebied

2 1 GEMEENTE Gerealiseerd ARNHEM / uitgegeven 2.038.622 -

3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS

4 VAN 5 VAN SCHAIK, DOOIJEWEER GIJSJE T, GIJSJE GEERTJE GEERTJE WILHELMINA WILLEMINA

514.575

1.511

1.599

689

-

-

-

-

2.574.137

2.038.622

514.575

1.511

1.599

689

154.939

145.741

-

-

-

689

153.505 1.434

144.307 1.434

-

-

-

689 -

1.891.004

1.687.811

195.114

-

-

-

185.418 41.407 49.947 78.811 1.049.068 486.353

182.374 41.400 49.422 78.524 984.194 351.897

3.044 7 525 287 56.819 134.432

-

-

-

Netto exploitatiegebied

528.194

205.070

319.461

1.511

1.599

-

Niet-Woningbouw

96.538

39.411

53.464

1.511

1.599

-

39.902 56.636

5.296 34.115

30.943 22.521

1.511 -

1.599 -

-

431.656

165.659

265.997

-

-

-

Ruimtegebruik

6 OOSTERVELD EN PROJECTEN BV

7 HEANIMA BV

8 VAN LIESHOUT, WILHELMINA MARIA

10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA

Bruto plangebied

553

4.961

3.567

8.060

Buiten beschouwing

-

-

-

-

Bruto exploitatiegebied

553

4.961

3.567

8.060

Structuren

-

4.942

3.567

-

-

4.942 -

3.567 -

-

-

19

-

8.060

3 16

-

8.052 8

Structuren Nader uit te werken (normatief) Openbaar nader uit te werken Elementen in exploitatie Wegen Parkeerverharding Fietspad Voetpad Groen Water

PO Niet-woningbouw Woningbouw

Nader uit te werken (normatief) Openbaar nader uit te werken Elementen in exploitatie Wegen Parkeerverharding Fietspad Voetpad Groen Water

-

-

Netto exploitatiegebied

553

-

-

-

Niet-Woningbouw

553

-

-

-

553 -

-

-

-

-

-

-

-

PO Niet-woningbouw Woningbouw

Tabel 16: Grondgebruik per eigenaar

Voor de onderdelen waarbij sprake is van normatieve velden, zijn de eisen en de financiële gegevens in dit exploitatieplan nog globaal van karakter. Deze globale onderdelen zullen pas bij de procedure van betreffend 30

uitwerkingsplan een gedetailleerde invulling krijgen in de dan vast te stellen herziening van het exploitatieplan. Onderstaand worden van de normatieve velden het ruimtegebruik weergegeven.

Ruimtegebruik normatieve velden 1: 1 GEMEENTE ARNHEM

Uitgeefbaar

Wegen

Paden

Parkeren

Groen/water

Totaal

94.135

14.281

6.720

5.979

23.192

144.307

2: 2 Gerealiseerd / uitgegeven

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4: 4 VAN SCHAIK, GIJSJE GEERTJE WILHELMINA

-

-

-

-

-

-

5: 5 VAN DOOIJEWEERT, GIJSJE GEERTJE WILLEMINA

440

79

37

33

100

689

3: 3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS

6: 6 OOSTERVELDEN PROJECTEN BV

2

2 -

-

-

-

-

-

-

7: 7 HEANIMA BV

3.156

566

266

235

718

4.941

8: 8 VAN LIESHOUT, WILHELMINA MARIA

2.278

408

192

170

518

3.566

-

-

-

-

-

-

100.010

15.334

7.216

6.417

24.528

153.505

65%

10%

5%

4%

16%

100%

10: 10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA Totaal %

Tabel 17: Ruimtegebruik normatieve velden.

Bij bovenstaande tabel wordt opgemerkt dat de kavels van de eigenaren 3, 4 en 6 volledig uitgeefbaar zijn en niet als onderdeel zijn opgenomen in het ruimtegebruik van de normatieve velden.

4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2021. De fasering van kosten en opbrengsten is opgenomen in het overzicht Jaarschijven, bijlage 12.

4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)

Prijspeildatum

Startdatum exploitatie

Contante waarde datum

Jaar

1 januari 2021

1 juli 2008

1 januari 2021

Laatste moment kosten of opbrengsten

31 december 2027

Einddatum exploitatie

31 december 2027

Aantal jaar exploitatieduur

20

31

Aantal jaar contant maken

Rente (debetrente, creditrente en discontovoet)

6

2%

Opbrengstenstijging

Variabel

Kostenstijging

Variabel

Tabel 18: Parameters ten behoeve van exploitatieopzet

De opbrengstenstijging voor de jaren 2021, 2022/2023 en 2024 en verder is respectievelijk 1,5%, 2,5% en 2%. Ten aanzien van de kostenstijging betreft dit respectievelijk, 1%, 1,5% en 2%. De parameters zijn conform gemeentelijk beleid.

4.8.2 FASERING Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de hoeveelheid en de diversiteit qua prijscategorieën woningen zijn de kosten en opbrengsten over een periode van twintig jaar (vanaf 1-7-2008) gefaseerd. Uitgangspunt is dat per 31 december 2027 het programma en de daarbij behorende werken en werkzaamheden volledig zijn gerealiseerd. In bijlage 12 is de fasering opgenomen.

4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven.

32

FINANCIEEL Investeringen Verwerving en inbrengwaarde Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Boekwaarde kosten Niet toerekenbare inbrengwaarde Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde

Bedrag € 142.854.400,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 23.008.709,93 € 37.575.497,79 -€ 42.418.674,17 € 0,00 € 21.579.943,24 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.178.618,16

Opbrengsten Woningbouw Eengezins sociale huur Eengezins sociale koop Eengezins goedkope koop Eengezins midden koop Eengezins dure koop Meergezins sociale huur Meergezins sociale koop Meergezins goedkope koop Meergezins midden koop Meergezins dure koop

Subtotaal woningbouw Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig

Hoeveelheid

Bedrag 160 349 294 1650 134 333 123 0 201 67

€ 4.918.795,95 € 10.775.246,62 € 11.678.486,85 € 117.101.762,73 € 28.218.893,12 € 8.063.765,20 € 2.778.022,65 € 0,00 € 5.659.588,81 € 2.210.569,25

3.311

€ 191.405.131,18

Uitgeefbaar 1.900 14.608 25.386 9.965

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 637.350,03 € 12.585.520,35 € 4.145.520,71 € 245.407,23

Subtotaal niet-woningbouw

€ 17.613.798,32

Overige opbrengsten Subtotaal investeringen

€ 187.778.494,95

Kostenstijging Te realiseren rentekosten

€ 931.219,55 € 2.410.787,30

€ 304.102,06

Subtotaal opbrengsten

€ 209.323.031,56

Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten

Totaal investeringen

€ 191.120.501,80

Totaal opbrengsten

Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde

€ 24.756.847,98 € 21.552.326,00 € 21.544.536,62

31-12-2027 1-1-2021

€ 5.057.520,20 € 1.496.798,01 € 215.877.349,78 Boekwaarde kosten Boekwaarde opbr. Boekwaarde saldo

€ 164.288.637,05 € 119.263.455,14 -€ 45.025.181,91

Tabel 19: Financieel resumé

4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENGSTEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor het exploitatieplan Schuytgraaf ziet dit er als volgt uit.

33

Macro-aftopping Totaal inbrengwaarden van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten

NCW per 1-1-2021 € 142.854.400,00 € 44.600.004,69 € 187.454.404,69

Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten

€ 301.831,30 € 187.152.573,40

Totale opbrengsten uitgiften Maximaal te verhalen kosten

€ 208.704.899,40 € 187.152.573,40

Tabel 20: Macro-aftopping

Het blijkt dat er geen sprake is van macro aftopping en dat de kosten kunnen worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte conform de bedragen zoals opgenomen in tabel 20.

4.10 BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. De koppeling tussen de berekeningsmethode naar rato van uitgifteprijs en deze wettelijke voorschriften wordt als volgt onderbouwd.

4.10.1 GEWOGEN EENHEDEN Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan wordt gerekend met basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden. De uitgiftecategorieën binnen het exploitatieplan betreffen de volgende.

Bestemming/categorie

Kolom1

Woningbouw

Niet-woningbouw

1.1 Sociaal eengezins (huur)

Nutskavels (m² kavel)

1.2 Sociaal appartement (huur)

Maatschappelijk (m² bvo)

1.3 Sociaal eengezins (huur/koop)

Scholen (m² bvo)

1.4 Sociaal appartement (huur/koop)

Scholen (m² kavel)

5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)

Diverse voorzieningen

5.1 B Vrije sector rijwoning 2 (120 m² tot 160 m²)

Zorg (m² bvo)

5.1 C Vrije sector rijwoning 3 (160 m² of meer)

Winkels (m² bvo)*

5.2 A Vrije sector meer-dan-rijwoning 1 (tot 250 m²)

Horecavoorziening (m² bvo)

5.2 B Vrije sector meer-dan-rijwoning 2 (250 m² tot 290 m²)

Sport (m² kavel)

5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m2 of meer)

Natuurbeleving (m² bvo)

5.3 A App markt standaard

Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m² kavel)

5.3 B App markt duur

Baggerspeciedepot (m² kavel)

5.4 A Vrije sector vrijstaand (Noordereiland) 5.4 B Vrije sector vrijstaand (5/7/8/14/16) 5.4 C Vrije sector vrijstaand (Overig) 5.4 D Vrije sector vrijstaand (900 m²) 5.4 E Vrije sector vrijstaand (1a)

Tabel 21: Uitgiftecategorieën exploitatieplan Schuytgraaf.

Als basiseenheid wordt ten aanzien van het segment woningbouw een kavelprijs gebruikt. Een kavelprijs in de woningcategorie “5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m² of meer)” heeft een hogere kavelprijs dan een kavelprijs in de woningcategorie “5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)”

34

Ten aanzien van het segment niet-woningbouw wordt een m² prijs als basiseenheid gehanteerd. Hierbij geldt eveneens dat de ene niet-woningbouwcategorie een andere m² prijs heeft, dan de andere nietwoningbouwcategorie. Het begrip wegingsfactor duidt op het relatieve verschil: de verschillen van de uitgifteprijzen ten opzichte van elkaar. De verschillende uitgiftecategorieën worden qua kavelprijs en prijs per m² met elkaar in verband gebracht, wat een overzicht aan gewichtsfactoren oplevert. Elke categorie wordt vermenigvuldigd met het aantal eenheden, en in geval van het segment niet-woningbouw ook maal het totaal aantal m² kaveloppervlak. Dat levert een totaal op dat het totaal aantal gewogen eenheden uitdrukt. Dat is te vertalen naar de exploitatiebijdrage per gewogen eenheid en, bij wijze van informatie, ook per eigenaar, één en ander zoals weergegeven in bijlage 14. De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2021) opgenomen in bijlage 14 en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar voor een veld niet het geheel aanvraagt van het aantal woningen binnen het type waarmee is gerekend, wordt de brutobijdrage bepaald door het bedrag per woning (c.q. per m² bij nietwoningbouw), zoals opgenomen in bijlage 14, maal het aantal aangevraagde woningen.

Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een omgevingsvergunning welke na 1 januari 2021 wordt verleend, wordt de bijdrage zoals opgenomen in bijlage 14 verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan opgenomen renteparameter.

4.10.2 EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de exploitatiebijdrage voor elke eigenaar (prijspeil 1 januari 2021).

NCW per 1-1-2021

1 GEMEENTE ARNHEM

Aantal gewogen eenheden Te verhalen per eenheid Bruto bijdrage

NCW per 1-1-2021

2 Gerealiseerd / uitgegeven

3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS

4 VAN SCHAIK, GIJSJE GEERTJE WILHELMINA

5 VAN DOOIJEWEERT, GIJSJE GEERTJE WILLEMINA

1.310,28

1.808,62

7,55

8,00

2,23

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 77.432.044,81

€ 106.881.455,19

€ 446.063,23

€ 472.605,45

€ 131.698,99

8 VAN LIESHOUT, WILHELMINA MARIA

10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA

6 OOSTERVELDEN PROJECTEN BV

Aantal gewogen eenheden

7 HEANIMA BV

2,75

15,98

11,54

0,00

Te verhalen per eenheid

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 59.095,61

€ 59.095,61

Bruto bijdrage

€ 162.251,92

€ 944.639,18

€ 681.814,64

€ 0,00

Tabel 22: Exploitatiebijdrage per eigenaar

De exploitatiebijdrage per eigenaar is voor de percelen waar nog een uitwerkingsplicht voor geldt gebaseerd op een normatief programma. Het werkelijke bedrag kan afwijken van de huidige berekening in geval bij een uitwerkingsplicht een ander programma qua uitgeefbaar en openbaar gebied (en de verhouding tussen die beide) wordt verondersteld. Bij het uitwerkingsplan voor het betreffende perceel zal de exploitatiebijdrage meer afgestemd zijn op het te verondersteld ontwikkelen programma en op het verondersteld aan te leggen openbaar gebied.

35

HOOFDSTUK 5 TOELICHTING OP DE REGELS

5.1 ALGEMEEN EN BEGRIPPEN De ontwikkeling van het plangebied Schuytgraaf is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering te waarborgen van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied, vooral waar het het openbaar gebied betreft. De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Deze zijn opgenomen in de Globale inrichtingseisen. Aangezien de gemeente verantwoordelijk is voor de juiste naleving van de aanbestedingsregelgeving, zijn daarvoor ook regels opgenomen. De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.

5.2 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN In artikel 2 lid 1 zijn eisen opgenomen zoals de Globale eisen voor inrichting van de openbare ruimte en de kavels voor de uitwerkingsvelden en voor zaken zoals bodemonderzoeken, het opsporen van explosieven, het saneren van de bodem en de wijze van archeologisch onderzoek. Deze locatie-eisen zijn nog slechts globaal gedefinieerd voor de velden die op grond van het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23' nog uit te werken zijn. Ten aanzien van de technische uitvoering van civiele werken zijn eveneens slechts globale inrichtingseisen vastgelegd. In Bijlage 2 van deel B, het juridisch bindend gedeelte van dit exploitatieplan, zijn deze globale eisen opgenomen. In de herziening van het exploitatieplan bij een uitwerkingsplan kunnen aanvullende eisen voor de inrichting van de ondergrondse en bovengrondse openbare ruimte voor het betreffende veld worden opgenomen. De globale eisen blijven overigens gelden. Daarbij zal de volgende werkwijze worden voorgeschreven indien het zelfrealisatie betreft: •

Vooruitlopend op de uitvoering van de werkzaamheden en het opstellen van het bestek/contract zal een definitief stedenbouwkundig plan ter goedkeuring bij het college van burgemeester en wethouders worden ingediend. Dit kan eventueel vooraf gaan aan een overleg over het voorlopig stedenbouwkundig plan.

•

Uiterlijk 12 weken voordat met de werkzaamheden wordt gestart, moet degene die de werkzaamheden gaat uitvoeren van het voornemen tot uitvoering een schriftelijke melding en een bestek/contract ter goedkeuring bij het college van burgemeester en wethouders indienen. Deze melding dient aan te geven welke werkzaamheden worden verricht.

•

Op basis van het bestek/contract toetsen burgemeester en wethouders of de voorgenomen werkzaamheden voldoen aan de gestelde inrichtingseisen en voorts om toezicht te houden op de uitvoering hiervan. Na goedkeuring van het bestek kan met de werkzaamheden worden aangevangen.

36

•

Als de werkzaamheden zijn uitgevoerd, dient een voltooiingsverklaring te worden ingeleverd bij het college van burgemeester en wethouders. Daarna toetsen burgemeester en wethouders of de openbare ruimte geheel overeenkomstig de gestelde eisen is aangelegd.

In artikel 2 lid 2 is een verbod opgenomen om werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met de eisen zoals aangegeven in artikel 2 lid 1.

5.3 EISEN OMTRENT AANBESTEDING Op grond van Europees recht en - in lijn daarmee - op grond van gemeentelijk beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten, zoals bedoeld in de Aanbestedingswet 2012. De desbetreffende Europese regels en beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012. Ingevolge artikel 6.2.9 Bro zijn deze regels ook van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft de gemeente - aanvullend - haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor dat ook ziet op openbare aanbestedingen van werken en werkzaamheden beneden de drempelbedragen als bedoeld in de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012.

5.4 KOPPELINGSEISEN Voor gronden met een uit te werken bestemming is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren voordat een uitwerkingsplan in werking is getreden, met uitzondering van het doen van bodemonderzoeken, het opsporen en verwijderen van explosieven, het saneren van de bodem, het uitvoeren van archeologisch onderzoek, het voorbelasten en in dat verband tevens ophogen van de grond zodat deze voldoende inklinkingstijd heeft, het verwijderen van bomen en struiken en het slopen van gebouwen. Vanwege de voorbereidingstijd die deze werkzaamheden vergen, is deze uitzondering opgenomen ten behoeve van de noodzakelijke continuïteit van de uitvoering. Wat deze werkzaamheden betreft, geldt hiervoor wel dat deze moeten voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in artikel 3 van de regels van dit exploitatieplan. Naast deze fasering in de ontwikkeling en realisatie van de velden, gelden de volgende bijzondere koppelingseisen: •

Indien er een eindbestemming bestaat of zodra voor een veld een uitwerkingsplan is vastgesteld, geldt dat een omgevingsvergunning pas wordt verleend als de bouwplaats bereikt kan worden via een door de gemeente goedgekeurde (bouw)ontsluiting die in ieder geval moet voldoen aan de in ter zake in bijlage 2 opgenomen eisen;

•

een omgevingsvergunning mag niet eerder worden afgegeven dan nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen ten behoeve van de betreffende opstal(len) zijn afgerond. Onder de aanleg van nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een heel veld.

•

een omgevingsvergunning kan niet eerder worden verleend voor zover het de gronden in veld 2a blok D betreft, nadat voor de laatste woningen van de blok C vergunningen voor het bouwen zijn verleend, één en ander conform de Kaart blokindeling veld 2a, Bijlage 5 bij Deel B. In deze volgorde zullen de bouwaanvragen plaatsvinden. De reden van deze volgorde is dat een ontwikkeling vanuit de noordkant (de Achterstraat) ongewenst is, aangezien dan een (tijdelijke) ontsluiting van en naar de 37

Achterstraat zou moeten worden aangelegd. Dat verdraagt zich niet goed met de verkeersdrukte en het aantal aansluitingen op de Achterstraat dat er al is. Blok D is niet in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft daarom privaatrechtelijk geen invloed op de start van de bebouwing op dit blok. Zonder nadere regeling zou dit blok dan tegelijk of eerder dan blok C kunnen worden bebouwd. De ontwikkeling heeft belang bij een goede en logische faseerbaarheid. Een logische en flexibele bouwstroom is gewenst. De ontwikkelende partijen hebben baat bij een logische bouwstroom en een flexibele fasering, die in kan spelen op de behoefte die er op dat moment is in de markt. Ook gezien vanuit de bewoners is sturing op de volgorde van belang. Voor de bewoners is het zaak de ontwikkeling zo snel mogelijk af te ronden, het woongenot zo snel mogelijk op niveau te brengen en de overlast gedurende de bouw van de diverse fases te beperken. Daarom is een koppelingsregel opgenomen; de mogelijkheid van bebouwing van blok D moet niet vooruitlopen op de bebouwing van de blokken C. Deze eisen kunnen allemaal tegelijk van toepassing zijn op een locatie waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd; dat is altijd het geval voor de eerste en tweede eis. Met deze eisen wordt een juiste afstemming tussen uitvoering en vergunningverlening zeker gesteld.

De in deze paragraaf genoemde koppelingseisen zijn vertaald in regels, opgenomen in deel B van dit exploitatieplan.

5.5 AFWIJKINGSREGELS In artikel 5 lid 1 en 2 zijn twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van regels en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan. Artikel 5 lid 4 sub a biedt uitzonderingen op de koppelingsregel van artikel 4 sub a. De koppelingsregel houdt in dat geen werken en werkzaamheden mogen worden verricht in velden waar nog geen uitwerkingsplan geldt. Op een aantal voorbereidende werkzaamheden zou dat verbod echter in die zin vertragend kunnen werken dat een soepele doorloop van voorbereidende werkzaamheden niet mogelijk is. Voor die specifieke voorbereidende werkzaamheden is daarom een uitzondering opgenomen. Artikel 5 lid 4 sub d biedt een vergelijkbare flexibiliteit voor zaken die in artikel 4 sub b onder 3 aan een koppelingsregel gebonden zijn. Artikel 4 sub b regelt dat geen omgevingsvergunning wordt verleend dan (ten derde) nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen in een veld zijn afgerond (met de kanttekening dat onder de aanleg van nutsvoorzieningen ook wordt verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte daarvan).

Van de kopppelingsregel kan worden afgeweken als er goede redenen zijn voor gefaseerde realisatie van een veld waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de werkzaamheden van bouwrijp maken en aanleg van nutsvoorzieningen. Voor kavels aan de noordrand van veld 1, voorzover ze aan de Achterstraat ontsloten zijn, kan eveneens worden afgeweken. Aansluiting op nutsvoorzieningen verloopt dan via de Achterstraat. Voor de afwijkingen geldt dat een besluit van burgemeester en wethouders nodig is.

5.6 OVERTREDING Overtreding van de Regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.

38

HOOFDSTUK 6 TOELICHTING OP DE BIJLAGEN VAN DEEL A EN DEEL B

Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A; de bindende bijlage horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. Toelichting bijlagen deel A 1. Kaart eigenaren en te verwerven gronden, bijlage 6 Op deze kaart zijn de eigenaren met nummers aangegeven. Deze nummers corresponderen met de namen zoals genoemd in hoofdstuk 3 van deel A. Op deze kaart is ook aangegeven welke gronden de gemeente wenst te verwerven. 2. Kaart woningcategorieën, bijlage 7 De Kaart woningcategorieën geeft aan op welke plekken met welke prijscategorieën voor woningen is gerekend en op welke plek met niet woningbouw is gerekend. 3. Kaart velden, bijlage 8 Op deze kaart zijn de ontwikkelvelden weergegeven met daarbinnen onderscheid tussen velden waar een eindplan voor geldt en velden waar een eindplan voor geldt. Op deze kaart is ook de Hoofdplanstructuur weergegeven. 4. Invulling plankostenscan, bijlage 9 Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als ‘plankostenscan’), is toegepast. 5. Overzicht kosten, bijlage 10 In deze bijlage is een onderbouwing gegeven van de in de exploitatieopzet geraamde kosten. Hierin zijn ook eenheidsprijzen verwerkt. 6.

Opbrengsten, bijlage 11 In deze bijlage zijn de opbrengsten van de gronden voor woningbouw en niet-woningbouw opgenomen. 7. Jaarschijven, bijlage 12 In deze bijlage is de gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten opgenomen. 8. Kaart gebied bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23', bijlage 13 Het betreft de verbeelding van het bestemmingsplan.

39

9. Bruto-exploitatiebijdragen, bijlage 14 In deze bijlage zijn de bruto-exploitatiebijdragen per typen woningn per veld per eigenaar en - waar het niet-woningbouw betreft- de bruto-exploitatiebijdragen per m² opgenomen. Ook zijn hierin de bedragen per woning opgenomen. 10. Deskundigenadvies Inbrengwaarde Schuytgraaf, bijlage 15 Deze bijlage bevat een rapportage van de taxatie van de inbrengwaarden. Toelichting bijlagen deel B 1. Kaart exploitatiegebied en te verwerven gronden, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A, paragraaf 1.5. Op deze kaart zijn tevens de gronden aangegeven die de gemeente wenst te verwerven. 2. Globale inrichtingseisen, bijlage 2 In dit document zijn globale eisen opgenomen die de gemeente stelt aan de inrichting en de kwaliteit van het openbaar gebied en van de kavels. 3. Ruimtegebruikskaart, bijlage 3 Deze kaart geeft aan op welke plekken is gerekend met diverse onderscheiden soorten uitgeefbaar gebied en met diverse onderscheiden soorten voorzieningen in het openbaar gebied. Ook is op deze kaart weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. 4. Drempelbedragen aanbestedingsbeleid gemeente Arnhem, bijlage 4. Deze bijlage bevat in schema de drempelbedragen die de gemeente Arnhem hanteert bij de aanbesteding van werken. 5.

Kaart blokindeling veld 2a, bijlage 5 Deze bijlage geeft een kaart met de bouwblokken in veld 2a weer. Bij de koppelingseisen is een regel opgenomen met betrekking tot de bouwvolgorde voor de blokken A tot en met D.

40

DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN 1 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23' van de gemeente Arnhem. Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1.

2 EXPLOITATIEOPZET Voor de toelichting op de exploitatieopzet wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van deel A. De brutobijdrage wordt bepaald op het bedrag zoals (op prijspeil 1 januari 2021) opgenomen in bijlage 14 en is opgebouwd door het aantal gewogen eenheden per woningtype (c.q. per m² bij niet woningbouw) per veld per eigenaar. Wanneer een eigenaar slechts voor een gedeelte van zijn grondeigendom een omgevingsvergunning aanvraagt wordt de brutobijdrage bepaald door het bedrag per woning (c.q. per m² bij niet-woningbouw), zoals opgenomen in bijlage 14, maal het aantal aangevraagde woningen. Voor het bepalen van het opleggen van een concrete bijdrage in een betalingsvoorschrift bij een omgevingsvergunning welke na 1 januari 2021 wordt verleend, wordt de bijdrage zoals opgenomen in bijlage 14 verhoogd met de rente volgens de in het exploitatieplan opgenomen renteparameter.

3 REGELS

ARTIKEL 1 BEGRIPSBEPALINGEN Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in dit exploitatieplan voorkomen. Overige van belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Er geldt dat in dit exploitatieplan wordt verstaan onder: Bestemmingsplan: het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23'. Bestek: De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW. Blok: Een ruimtelijk samenhangende groep van kavels binnen een veld, die wordt omsloten door openbare ruimte.

41

Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwrijp maken: Voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden. Voor zover betrekking hebbend op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn om de Openbare ruimte aan te kunnen leggen. Bouwplan: Een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ter ontsluiting van een bouwterrein dat deel uitmaakt van het exploitatiegebied, die voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld in dit exploitatieplan. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders. Drempelbedragen: de bedragen met de bijbehorende aanbestedingsvormen, zoals de gemeente Arnhem deze hanteert bij de aanbesteding van werken, welke drempelbedragen als bijlage 4 deel uitmaken van dit exploitatieplan.

Eigenaar: Degene die het zakelijk recht heeft krachtens eigendom. Een zakelijk gerechtigde is ter wille van de leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar. Exploitatiegebied: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen of functies, zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied met de nog te verwerven gronden, bijlage 1 in deel B. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan. Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Gebruiksrijp maken: Het naar de definitieve vorm inrichten van de openbare ruimte voor de werkzaamheden als omschreven in hoofdstuk 4. Hoofdplanstructuur (HPS): De gronden deel uitmakend van het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23', voor zover die op Bijlage 8 (Kaart velden) zijn aangeduid als Hoofdplanstructuur, voornamelijk bestaande uit hoofdinfrastructuur, groengebieden, watergangen en bijbehorende voorzieningen.

Inrichting openbaar gebied: Het dusdanig inrichten van het openbaar gebied met openbare voorzieningen dat dit kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van het openbaar gebied worden gesteld. Openbaar gebied: Gronden welke worden ingericht om te functioneren als voorziening van openbaar nut. Dit begrip wordt in het exploitatieplan ook wel aangeduid als openbaar gebied. Ruimtegebruikskaart: Kaart waarop het grondgebruik waarmee gerekend is, is gevisualiseerd. Het betreft de kaart die als bijlage 3 tot deel B van dit exploitatieplan behoort. Uitgeefbare gronden/uitgeefbaar gebied: De gronden waarop het programma gerealiseerd kan worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als uitgeefbaar gebied. 42

Veld: Een zelfstandige eenheid, gelegen binnen de grenzen van het exploitatiegebied, waar in hoofdzaak (woon)bebouwing is geprojecteerd. De onderscheiden velden zijn aangegeven op de Kaart velden die als bijlage 8 deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde voor zover onderdeel uitmakend van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen of de inrichting van de openbare ruimte.

ARTIKEL 2 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ARTIKEL 2.1 TOEPASSELIJKE EISEN a. De locatieontwikkeling voor nog uit te werken velden vindt plaats conform de Globale inrichtingseisen. b. De onderstaande werkzaamheden geschieden conform de daarbij genoemde eisen: 1. bodemonderzoeken worden uitgevoerd conform NEN 5740; 2. het opsporen en verwijderen van explosieven vindt plaats conform de Beoordelingsrichtlijn Opsporen Conventionele Explosieven (BRL-OCE), door een daartoe gecertificeerde instantie. 3. het saneren van de bodem vindt plaats conform de daartoe strekkende bepalingen uit de Wet Bodembescherming; 4. archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, versie 3.2 door een instantie met een opgravingsvergunning zoals bedoeld in artikel 45 van de Monumentenwet 1988;

ARTIKEL 2.2 UITVOERING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Het is verboden werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren in strijd met de eisen zoals aangegeven in lid 1 van dit artikel.

ARTIKEL 3 AANBESTEDING Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en de daarmee samenhangende diensten, zijn de Aanbestedingswet 2012 en het Aanbestedingsbesluit 2012 van toepassing. Voor zover deze wet en dit besluit niet van toepassing zijn, zijn de Drempelbedragen van toepassing.

ARTIKEL 4 KOPPELINGSEISEN a. Werken, werkzaamheden en maatregelen binnen een veld, mogen niet eerder worden uitgevoerd dan nadat een voor het betreffende veld toepasselijk uitwerkingsplan dan wel een algehele of gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro, respectievelijk artikel 3.1 in werking is getreden. b. Omgevingsvergunningen kunnen niet eerder worden verleend dan: 1.

nadat de bouwplaats bereikt kan worden via een bouwweg die de instemming heeft verkregen van burgemeester en wethouders; 43

2. 3.

4.

vervallen. nadat de werkzaamheden voor het bouwrijp maken en voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het veld waarin de gronden voor de te verlenen omgevingsvergunning zijn gelegen, zijn afgerond. Onder de aanleg van de nutsvoorzieningen wordt in dit verband tevens verstaan de aanleg van het stadswarmtenet voor een geheel veld of voor een samenhangend gedeelte daarvan. voorzover het de gronden in veld 2a blok D betreft, nadat voor de laatste woningen van blok C de vergunningen voor het bouwen zijn verleend, één en ander conform de Kaart blokindeling veld 2a, Bijlage 5 bij Deel B.

ARTIKEL 5 AFWIJKINGS- EN UITZONDERINGSREGELS ARTIKEL 5.1 Burgemeester en wethouders kunnen, met uitzondering van de regel die is gesteld in artikel 3, afwijking toestaan van de regels in dit exploitatieplan indien deze als gevolg van gewijzigde omstandigheden in redelijkheid niet uitvoerbaar blijken te zijn.

ARTIKEL 5.2 Burgemeester en wethouders kunnen toestaan dat wordt afgeweken van het in artikel 2, lid 2 opgenomen verbod, met uitzondering van het bepaalde in artikel 2, lid 1, onder b.: a. mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte; b. indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven;

ARTIKEL 5.3 Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jº artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht toestaan dat wordt afgeweken van: het in artikel 2 onder lid 2 opgenomen verbod ten behoeve van het aanleggen van sportfuncties met een tijdelijk karakter in veld 22 mits dit geen permanente afbreuk doet aan de kwaliteit en functie van de velden of de openbare ruimte.

ARTIKEL 5.4 a. Het bepaalde in artikel 4 onder a. is, onverminderd het bepaalde in artikel 2, lid 1, niet van toepassing ten aanzien van de hieronder genoemde werkzaamheden: 1. bodemonderzoeken; 2. het opsporen en verwijderen van explosieven; 3. het saneren van de bodem; 4. het uitvoeren van archeologisch onderzoek; 5. het voorbelasten en het ten behoeve daarvan ophogen van gronden met grondpartijen voor zover hierbij geen sprake is van het definitief op peil brengen van de gronden; 6. het verwijderen van beplanting; 7. het amoveren van opstallen. 44

b. Plannen ten behoeve van de werken en werkzaamheden als bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met 5, behoeven voorafgaand aan de uitvoering de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. c. Het is verboden werken en werkzaamheden zoals bedoeld in dit lid onder a, 1 tot en met 5, uit te voeren in strijd met of voorafgaand aan de schriftelijke goedkeuring van burgemeester en wethouders. d. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht jº artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht toestaan dat wordt afgeweken van: 1.

2. 3.

artikel 4 onder b sub 3 indien er goede redenen zijn voor een gefaseerde realisatie van een veld waarbij de verlening van de omgevingsvergunning parallel kan lopen aan de uitvoering van de in artikel 4 onder b sub 3 vermelde werkzaamheden, zonder dat dit leidt tot een onevenredig minder efficiënte uitvoering van de betreffende werkzaamheden. artikel 4 onder b sub 3 voor de kavels aan de noordrand van veld 1 voor zover deze via de Achterstraat ontsloten zijn en het bepaalde in artikel 3 met betrekking tot de Globale eisen ten aanzien van het onderdeel over nutsvoorzieningen.

ARTIKEL 5.5 Afwijking zoals bedoeld in dit artikel is slechts toegestaan indien deze wordt aangevraagd voor de in artikel 6.15, lid 3, van de Wro bedoelde niet-structurele onderdelen van dit exploitatieplan of indien deze afwijking in overeenstemming is met een in ontwerp ter inzage gelegde herziening van het exploitatieplan.

ARTIKEL 6 CITEERTITEL Dit plan kan worden aangehaald als: Exploitatieplan Schuytgraaf 2011 12e herziening

45

4 BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEGEBIED, DE EXPLOITATIEOPZET EN DE REGELS

1

Kaart exploitatiegebied en te verwerven gronden, bijlage 1

2

Globale inrichtingseisen, bijlage 2

3

Ruimtegebruikskaart, bijlage 3

4

Drempelbedragen, bijlage 4

5

Kaart blokindeling veld 2a, bijlage 5

46