Document · PDF

2a EP Schuytgraaf 12e herziening

Politieke Avond 29 september 2021, gemeente ArnhemBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23 en 12e herziening exploitatieplan14.575 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

12E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN SCHUYTGRAAF 2011 GEMEENTE ARNHEM

INHOUD

DEEL A TOELICHTING Hoofdstuk 1 Algemeen ............................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding...................................................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 6 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................................. 7 1.4 Doel en functie van het exploitatieplan ........................................................................................................ 7 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................................................... 7 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ...................................................................................................... 10 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................................................................ 12 2.1 Bouwrijp maken ..........................................................................................................................................

12 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................................................... 12 2.3 Woonrijp maken .......................................................................................................................................... 12 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren ................................................................................................................................ 14 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................................... 15 4.1 Ruimtegebruik ............................................................................................................................................. 15 4.2 Eigendomssituatie ....................................................................................................................................... 16 4.3 Programma .................................................................................................................................................. 16 4.4 Kosten van inbrengwaarden ....................................................................................................................... 21 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ...................

21 4.4.2 Totaaloverzicht inbrengwaarden ......................................................................................................... 22 4.5 Overige kosten ............................................................................................................................................ 22 4.5.1 Stand van de werkzaamheden per 1 juli 2008 ..................................................................................... 22 4.5.2 Stand van de kosten per 1 januari 2021 ............................................................................................... 24 4.5.3 Toerekening Hoofdplanstructuur en Spoorzone .................................................................................. 25 4.5.4 Grondwerkzaamheden ......................................................................................................................... 26 2

4.5.5 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.C Bro) .............................................................................. 26 4.5.6 Kunstwerken ........................................................................................................................................ 27 4.5.7 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) .................................................................................................... 27 4.5.8 Diverse kosten ...................................................................................................................................... 28 4.5.9 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ..................................................................................................... 29 4.6 Opbrengsten................................................................................................................................................ 29 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ............................................................................................... 29 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) ........................................... 29 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik ...................................................................................................

29 4.8 Resultaat ..................................................................................................................................................... 31 4.8.1 Parameters ........................................................................................................................................... 31 4.8.2 Fasering ................................................................................................................................................ 32 4.8.3 Netto contante waarde ........................................................................................................................ 32 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ............................................................... 33 4.10 Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................................................. 34 4.10.1 Gewogen eenheden ........................................................................................................................... 34 4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar ........................................................................................................ 35 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels....................................................................................................................

36 5.1 Algemeen en begrippen .............................................................................................................................. 36 5.2 Eisen aan werken en werkzaamheden ........................................................................................................ 36 5.3 Eisen omtrent aanbesteding ....................................................................................................................... 37 5.4 Koppelingseisen .......................................................................................................................................... 37 5.5 Afwijkingsregels .......................................................................................................................................... 38 5.6 Overtreding ................................................................................................................................................. 38 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................... 39 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................

41 2 Exploitatieopzet ................................................................................................................................................. 41 3 Regels ................................................................................................................................................................. 41 Artikel 1 Begripsbepalingen .............................................................................................................................. 41

Artikel 2 Eisen aan werken en werkzaamheden ............................................................................................... 43 Artikel 2.1 Toepasselijke eisen ...................................................................................................................... 43 Artikel 2.2 Uitvoering werken en werkzaamheden ....................................................................................... 43 Artikel 3 Aanbesteding ...................................................................................................................................... 43 Artikel 4 Koppelingseisen .................................................................................................................................. 43 Artikel 5 Afwijkings- en uitzonderingsregels ..................................................................................................... 44 Artikel 5.1 ...................................................................................................................................................... 44 Artikel 5.2 ......................................................................................................................................................

44 Artikel 5.3 ...................................................................................................................................................... 44 Artikel 5.4 ...................................................................................................................................................... 44 Artikel 5.5 ...................................................................................................................................................... 45 Artikel 6 Citeertitel ............................................................................................................................................ 45 4 Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ................................................................. 46

DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN

1.1 AANLEIDING Schuytgraaf is de grootschalige nieuwbouwwijk in het zuidwesten van de gemeente Arnhem. Al jaren wordt gewerkt aan het realiseren van de woonwijk. In juni 1999 is hiertoe het Bestemmingsplan Schuytgraaf vastgesteld, waarna dit in 2003 onherroepelijk werd. Omdat het bestemmingsplan Schuytgraaf aan herziening toe was, is in 2011 een integrale herziening doorgevoerd. In 2011 is dit bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 vastgesteld en in 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Naast de vaststelling van het bestemmingsplan is destijds ook het Exploitatieplan Schuytgraaf 2011 vastgesteld. De gemeente is hiertoe verplicht omdat de grondexploitatiekosten niet anderszins verzekerd zijn (art. 6.12 Wet ruimtelijke ordening). De wettelijke verplichting voor het opstellen van een exploitatieplan volgt uit de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008. De wet bevat een grondslag om kostenverhaal te plegen. Indien een particuliere grondeigenaar wenst over te gaan tot zelfrealisatie op gronden gelegen binnen het exploitatiegebied en indien het kostenverhaal niet verzekerd is middels een grondexploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst), kunnen de kosten op basis van het exploitatieplan, via een omgevingsvergunning voor bouwen, op de particuliere grondeigenaar worden verhaald.

Het gaat daarbij om de kosten die in de periode vanaf het moment van inwerkingtreding van de Wro tot aan de gereedkoming van het exploitatieplangebied Schuytgraaf worden gemaakt. Gezien de planvorming voor de ontwikkeling van Schuytgraaf al sinds 1999 loopt, zijn er in de periode tot 1 juli 2008 kosten en opbrengsten gerealiseerd die niet opgenomen mogen worden in de exploitatieopzet. De te verhalen kosten, en daarmee de kosten die meegenomen mogen worden in de exploitatieopzet, betreffen enkel de kosten die gemaakt zijn na 1 juli 2008 binnen de begrenzing van het exploitatiegebied. Conform artikel 6.15 Wro is het exploitatieplan jaarlijks ten minste één keer herzien. In 2021 wordt wederom een partiële herziening van het bestemmingsplan Schuytgraaf ter vaststelling aangeboden, het betreft het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23'. Het exploitatieplan Schuytgraaf is daarbij eveneens herzien. Voorliggend exploitatieplan betreft inmiddels de 12e herziening van het exploitatieplan Schuytgraaf. Sinds de 9e herziening is het exploitatieplan volgens een andere structuur opgezet. Hierbij is redactioneel veel aangepast.

Dit is gedaan om diverse redenen: per eigenaar is het mogelijk de (voorlopige) exploitatiebijdrage af te leiden, er is aansluiting gezocht bij andere exploitatieplannen van de gemeente Arnhem en er is gezocht naar verbeteringen van de leesbaarheid. Verschillen tussen enerzijds de 12e herziening en anderzijds de 11e en eventueel voorgaande herzieningen kunnen dus worden gezien door de tekst van de herzieningen te vergelijken. Voorliggende 12e herziening betreft een structurele herziening van het exploitatieplan.

De 12e herziening heeft inhoudelijk betrekking op: 1. De velden 3N en 23 zijn - op basis van de ruimtelijke raamwerken- als ontwerp velden opgenomen i.p.v. normatieve velden. Ook is de actualiteit van de overige velden verwerkt. 2. De actualiteit wat betreft grondeigendommen is verwerkt. 3. Het exploitatieplan is herzien naar prijspeil 1-1-2021. Ook zijn de gerealiseerde kosten t/m 31-12-2020 opgenomen. 4. De parameters voor kosten - en opbrengstenstijging zijn geactualiseerd naar de huidige marktsituatie. 5. De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd en aangepast aan de huidige inzichten. 6. De plankostenscan is aangepast aan de actualiteit. 7. De opbrengsten zijn aangepast aan de huidige marktsituatie door aanpassing van de grondprijzen.

1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde: 

In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).



Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.



Grondeigenaren in hoofdstuk 3



Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4



Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.



Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6



Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.

In deel B komen paragraafsgewijs aan de orde: 

Exploitatiegebied (hoofdstuk 1)



Exploitatieopzet (hoofdstuk 2)



Regels (hoofdstuk 3)



Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4)

1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD Het exploitatieplan Schuytgraaf 2011 is van oorsprong gekoppeld aan het bestemmingsplan “Schuytgraaf 2011”. Sinds het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in 2012, hebben er, ten einde de verdere ontwikkeling van Schuytgraaf mogelijk te maken, meerdere herzieningen plaatsgevonden van het bestemmingsplan. De 12e herziening van het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Chw Schuytgraaf, veegplan 2017, herziening velden 3 noord en 23'. Het bestemmingsplan kent zowel ontwerp als normatieve velden. Dat betekent dat, zodra er een uitwerkingsplan volgt voor een normatief veld, het exploitatieplan wordt herzien. Dat het exploitatieplan behoort bij een bestemmingsplan met normatieve uit te werken velden betekent overigens niet dat het exploitatieplan in alle opzichten globaal is in de zin van artikel 6.13 lid 3 Wro. Wat de exploitatieopzet betreft is, waar mogelijk, al te grote globaliteit vermeden.

1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. De gemeente is één van de eigenaren. Ook andere partijen hebben grondeigendom. Met niet elk van die partijen zijn grondexploitatieovereenkomsten gesloten, zodat het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet geheel via overeenkomsten en gemeentelijke grondverkoop verzekerd zal zijn. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Dan kan bij omgevingsvergunningen voor het bouwen een betalingsvoorschrift worden opgenomen op basis van artikel 6.17 Wro. In een exploitatieplan is het mogelijk regels op te nemen. Regels in een exploitatieplan zijn locatie-eisen voor de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dit kunnen ook regels zijn voor fasering van de werkzaamheden of voor koppelingen tussen werken en werkzaamheden of tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen. Dit zijn eisen waar grondeigenaren aan gebonden zijn. In het onderhavige exploitatieplan zijn regels opgenomen. Deze hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden, aanbestedingsregels en koppelingseisen.

Bij een herziening in verband met de vaststelling van een uitwerkingsplan kunnen regels worden toegevoegd. Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en voor de locatie-eisen. De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.

1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN Het plangebied van het exploitatieplan Schuytgraaf is gelegen in het zuidwestelijk deel van Arnhem. De westelijke grens van het plangebied wordt bepaald door de gemeentegrens met de gemeente Overbetuwe die grotendeels samenvalt met de Vogelenzangsestraat, 't Vlot en de Grote Molenstraat. De noordelijke plangrens wordt gevormd door (het hart van) de Drielse Rijndijk. De oostgrens van het plangebied wordt gevormd door de oostelijke (kadastrale) begrenzing van de spoorlijn Arnhem-Nijmegen. De zuidelijke plangrens wordt gevormd door de gemeentegrens Overbetuwe, die gedeeltelijk het beloop van de Zesseling en De Laar volgt. 7

De centrale verkeersader, de N837, die als provinciale weg in de aangrenzende gemeente Overbetuwe is aangesloten op de rijksweg A50, doorsnijdt Schuytgraaf. Binnen Schuytgraaf zijn zogenaamde velden gedefinieerd. Deze betreffen de diverse woonwijken die zich binnen het bestemmingsplangebied bevinden. Op de Kaart velden is de definiëring van de velden gevisualiseerd (bijlage 8). Het plangebied van het geconsolideerde bestemmingsplan Schuytgraaf, veegplan 2017, inclusief herzieningen (bijlage 13) betreft een groter gebied dan het exploitatiegebied Schuytgraaf (bijlage 1). Dit komt doordat de te handhaven bebouwing en de velden en kavels, waar op basis van het bestemmingsplan Schuytgraaf 2003 reeds een omgevingsvergunning voor was afgegeven, geen deel uit maken van het exploitatieplan. Tevens maken gehele velden waar, op grond van het bestemmingsplan Schuytgraaf 2003, al een bouwtitel aanwezig was en die ongewijzigd zijn overgenomen in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011, geen onderdeel uit van het exploitatiegebied. Dit geldt ook voor delen van sommige velden (één en ander is nader toegelicht onder het kopje ‘Bouwkavels en bouwblokken’). Voor andere velden was noch het één, noch het ander aan de orde.

In het moederexploitatieplan zijn alle per 2011 nog te ontwikkelen en te realiseren bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen, met uitzondering van de bouwplannen, die in de vorige alinea zijn beschreven. Dit resulteert in het volgende overzicht van velden en kavels die opgenomen zijn in het exploitatieplan:

Onderdeel Exploitatieplan

Veld géén onderdeel van Exploitatieplan

Veld totaal onderdeel van Exploitatieplan

Status Veld

Veld kavels onderdeel van Exploitatieplan

Kolom1

• • • • • • •

Veld 1b Veld 2a Veld 2b Veld 3N Veld 3Z Veld 4

• • •

Veld 7 Veld 8 Veld 10

• • •

Veld 11 Veld 12

• •

Veld 13 Veld 14

• •

Veld 15

•

Veld 16

•

Veld 17

• •

Veld 18 Veld 19 Veld 20 Veld 21

• • • • • •

Veld 22A Veld 22B Veld 23 Veld 24 Veld 25

• •

•

Veld 6

Veld 9

Veld Normatief

Kolom2

Veld 1a

Veld 5

Veld Ontwerp

•

Veld 26 Veld 27

• •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Tabel 1: Velden en kavels in het exploitatieplan.

Ontwerp- en normatieve velden Met ingang van de 9e herziening van het exploitatieplan is onderscheid gemaakt tussen zogenaamde ontwerpvelden en normatieve velden. De ontwerpvelden, zijn per 1/1/2021 al gerealiseerd of de plannen voor realisatie zijn per 1/1/2021 voldoende concreet voor het opnemen van de ontwerpen. De normatieve velden moeten nog (verder) worden ontwikkeld en zijn opgenomen op basis van normen met betrekking tot het ruimtegebruik. Beide typen velden zijn aangegeven op de Kaart ruimtegebruikskaart, bijlage 3. 9

Bovenstaande heeft de volgende consequenties voor de exploitatieopzet. Met betrekking tot die onderdelen waarvoor nog een uitwerkingsplan moet worden opgesteld en die nog normatief zijn opgenomen in het exploitatieplan, zijn de eisen en de financiële gegevens in dit exploitatieplan nog globaal van karakter. Deze globale onderdelen zullen pas bij de procedure van betreffend uitwerkingsplan een gedetailleerde invulling krijgen in de dan vast te stellen herziening van het exploitatieplan. Met betrekking tot de kavel van Oostervelden Projecten B.V. wordt opgemerkt dat de kavel onderdeel is van het normatieve veld 1b. Formeel heeft de kavel reeds een eindbestemming. Bouwkavels en bouwblokken De velden 7, 8, 16, 18 en 19 zijn niet geheel opgenomen in het exploitatiegebied. Voor deze velden geldt dat slechts enkele bouwkavels / bouwblokken onderdeel uitmaken van het exploitatiegebied. De kavels in veld 7, 8 die opgenomen zijn in het exploitatiegebied, zijn in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 van een nieuwe planologische grondslag voorzien; om die reden zijn deze kavels wel opgenomen in het exploitatiegebied. In veld 16 zijn enkele bouwkavels aanwezig waarvan de bouwtitel op basis van het vastgestelde uitwerkingsplan niet ongewijzigd is overgenomen in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011; om die reden zijn deze kavels wel opgenomen in het exploitatiegebied.

In veld 18 en 19 zijn bouwblokken gelegen waarvoor nog geen omgevingsvergunning was verleend bij vaststelling van het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011; om die reden zijn deze bouwblokken wel opgenomen in het exploitatiegebied. Voorgaande is conform exploitatieplan Schuytgraaf 2011. Overige gronden In het noorden van het bestemmingsplangebied, langs de Achterstraat bevindt zich de agrarische zone, waar enkele uitbreidingen van bestaande opstallen zijn voorzien. Die uitbreidingen zijn echter kleiner dan 1.000 m², waardoor bouwplannen in de zin van art. 6.2.1 Bro niet aan de orde zijn en deze betreffende gronden niet opgenomen zijn in het exploitatiegebied. Binnenplans bovenwijks Naast de velden en kavels kent het exploitatieplan nog binnenplanse ontwikkelingen die een bovenwijks karakter hebben. Die binnenplanse bovenwijkse werken betreffen de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone, zie (Kaart velden, bijlage 8). De Hoofdplanstructuur vormt de verbinding tussen de velden binnen Schuytgraaf en bevat ruimte voor de ontwikkeling van natuurwaarden, bos en groen. De Spoorzone bevat kunstwerken die enerzijds benodigd zijn voor de realisatie van Schuytgraaf en anderzijds de fysieke verbindingen vormen tussen de bestaande stad en de nieuwbouwwijk. De exacte begrenzing van het exploitatieplangebied is opgenomen op de Kaart exploitatiegebied (bijlage 1).

1.6 JAARLIJKSE HERZIENING EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien: 

Sanering van de bodem en/of het grondwater;



Opsporen en opruimen van niet-gesprongen explosieven (NGE);



Verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten en verharding;



Verwijderen van struiken, bomen en overige begroeiing;



Dempen bestaande watergangen;



Treffen van grondwaterregulerende maatregelen;



Tijdelijk afvoeren van grondwater;



Afgraven en afvoeren van grond;



Aanvoeren en aanbrengen van grond en/of zand;



Aanleg van bouwwegen;



Aanleg van riolering.

2.2 AANLEG NUTSVOORZIENINGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: 

Aanleg van en verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie.



Aanleg van transformatorhuisjes en regelstations.



Aanleg warmtenet.

2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien:

 Plaatsen van lichtmasten;  Plaatsen van brandkranen;  Aanleg van wegen;  Aanleg van parkeerplaatsen;  Aanleg van fietspaden;  Aanplant van groenvoorzieningen;  Aanleg van parken incl. straatmeubilair en speelvoorzieningen;  Aanbrengen van bebording, bebakening en uitlijning.

HOOFDSTUK 3 GRONDEIGENAREN

De eigendomssituatie is aangegeven op de Kaart eigenaren en te verwerven gronden (bijlage 6). Hier zijn de eigenaren en eigendommen aangeduid met nummers. Deze nummers staan voor: 1. Gemeente Arnhem 2. Gerealiseerd / uitgegeven 3. Dhr. M.J.H. van Schaik 4. Mw. G.G.W. van Schaik 5. Mw. G.G.W. van Dooijeweert 6. Oostervelden Projecten B.V. 7. Heanima B.V. 8. Mw. W.M. van Lieshout 9. Vervallen 10. Dhr. G.J.M. Knuiman Bijlage 6 geeft de begrenzing van het exploitatiegebied Schuytgraaf aan met de daarbinnen gelegen percelen die de gemeente nog beoogt te verwerven. In 2020 is in veld 2 de grond van Dhr. N. de Bruijn (eigenaar 9) door de gemeente verworven. De meeste nog te verwerven (gedeeltelijke) percelen zijn gelegen binnen de velden waarvoor een uit te werken bestemming is opgenomen in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2017. Uit de nog te vervaardigen uitwerkingsplannen met bijbehorende jaarlijkse herzieningen van het exploitatieplan, zal blijken in hoeverre eventuele zelfrealisatie van die bestemming door de eigenaar al dan niet mogelijk zal zijn. De percelen waarop zelfrealisatie niet aan de orde kan zijn, zal de gemeente zonodig op basis van onteigening trachten in eigendom te verkrijgen. Onteigening van deze gronden is pas mogelijk als een uitwerkingsplan is vastgesteld.

HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: 

Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum)



Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum)



Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum)



Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden



Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen



De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden

Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2021 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.

4.1 RUIMTEGEBRUIK Het exploitatieplangebied is 2.574.137 m² groot.

Ruimtegebruik Bruto plangebied

2.574.137 m²

Buiten beschouwing

Bruto exploitatiegebied

m²

2.574.137 m²

Structuren

154.939 m²

Nader uit te werken (normatief) Openbaar nader uit te werken

153.505 1.434

m² m²

Elementen in exploitatie Wegen Parkeerverharding Fietspad Voetpad Groen Water

1.891.004 m² 185.418 41.407 49.947 78.811 1.049.068 486.353

m² m² m² m² m² m²

Netto exploitatiegebied

528.194 m²

Niet-Woningbouw

96.538 m²

PO Niet-woningbouw Woningbouw

39.902 56.636

m² m² 431.656 m²

Tabel 2: Ruimtegebruik exploitatiegebied Schuytgraaf.

Het exploitatiegebied wordt van oorsprong voor agrarische doeleinden gebruikt. Het beoogde ruimtegebruik betreft voornamelijk wonen aangevuld met maatschappelijke, (niet-) commerciële voorzieningen en openbaar gebied (wegen, parkeren en groen). Eén en ander is weergegeven op de Ruimtegebruikskaart (bijlage 3). Bij de bepaling van de oppervlakten is uitgegaan van digitale inmeting. De hieruit ontstane resultaten kunnen marginaal afwijken van de kadastrale oppervlakken.

4.2 EIGENDOMSSITUATIE De eigenaren die binnen het exploitatiegebied gronden in eigendom hebben zijn in hoofdstuk 3 weergegeven. In bijlage 6 is de Kaart eigenaren en te verwerven gronden opgenomen.

4.3 PROGRAMMA In het bestemmingsplan Schuytgraaf, veegplan 2017 is opgenomen dat minimaal 6.100 woningen en maximaal 6.900 woningen in geheel Schuytgraaf worden gerealiseerd. Ten aanzien van het programma niet-woningbouw is in het bestemmingsplan de locatiekeuze van diverse functies onderbouwd. Voor de normatieve velden is een normatief programma opgesteld op basis van vier veldtypen die differentiaties kennen op het gebied van dichtheden en thematiek. De typen velden betreffen ‘centrum’, 16

‘kernen’, ‘linten’ en ‘linten accent’. Onderstaand wordt per veld (indien het veld onderdeel van het exploitatiegebied is) aangegeven welk type veld het betreft. Veld differentiatie

Kolom1

Centrum

Kernen

Linten

•

Veld 1a

•

Veld 1b

• •

Veld 2a Veld 2b

• •

Veld 3N Veld 3Z

• •

Veld 4 Veld 6

• •

Veld 7 Veld 8 Veld 11 Veld 13 Veld 15

• • • •

Veld 16

•

Veld 17 Veld 18 Veld 19

Linten Accent

• •

Veld 22A Veld 22B

• • •

Veld 23 Veld 24 Veld 26 Veld 27

• • •

Tabel 3: Veld differentiatie.

Ieder type veld kent zijn eigen normen ten aanzien van de volgende onderdelen: verhouding woningtypologiën, wegen, paden, parkeren en groen. Op basis van de totale oppervlakte van een normatief veld en de veldtypologie is een indicatief woningbouwprogramma bepaald. In de verdere planvorming en uitvoering kunnen aantallen en woningtypologieën nog wijzigen. Dit is afhankelijk van factoren als: stedenbouwkundige visievorming, marktomstandigheden en afzetmogelijkheden. Met de jaarlijkse actualisatie van het exploitatieplan zal ook steeds het bouwprogramma worden geactualiseerd. Programma woningbouw exploitatieplan Schuytgraaf Van het totale woningbouwprogramma dat voorzien is binnen Schuytgraaf, maakt slechts een deel van het programma onderdeel uit van het exploitatiegebied. In het exploitatieplan is dat deel van het programma niet opgenomen waarvoor geldt dat:  De woningen reeds waren gerealiseerd.  De omgevingsvergunning voor realisatie al was verleend op basis van het bestemmingsplan Schuytgraaf uit 2003.  Het deel uitmaakte van een uitwerkingsplan dat in werking is getreden vóór de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan 2011 en dat onveranderd is overgenomen in het bestemmingsplan 2011.

Onderstaand volgt het woningbouwprogramma zoals dit in het exploitatieplan is opgenomen. Hierbij worden per woningcategorie het totaal aantal woningen weergegeven.

Bestemming/categorie

Aantal

1.1 Sociaal eengezins (huur)

160

1.2 Sociaal appartement (huur)

333

1.3 Sociaal eengezins (huur / koop)

349

1.4 Sociaal appartement (huur / koop)

123

5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)

294

5.1 B Vrije sector rijwoning 2 (120 m² tot 160 m²)

759

5.1 C Vrije sector rijwoning 3 (160 m² of meer)

221

5.2 A Vrije sector meer-dan-rijwoning 1 (tot 250 m²)

5.2 B Vrije sector meer-dan-rijwoning 2 (250 m² tot 290 m²)

349

5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m2 of meer)

256

5.3 A App markt standaard

201

5.3 B App markt duur

5.4 A Vrije sector vrijstaand (Noordereiland)

5.4 B Vrije sector vrijstaand (5/7/8/14/16)

5.4 C Vrije sector vrijstaand (Overig)

5.4 D Vrije sector vrijstaand (900 m²)

5.4 E Vrije sector vrijstaand (1a)

Totaal woningbouw (stuks)

3311

Tabel 4: Aantallen woningen naar woningcategorie binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.

Onderverdeeld naar de velden ziet het woningbouwprogramma binnen het exploitatiegebied er als volgt uit.

Bestemming/categorie

Aantal Totaal

veld 1B, 1C

veld 1A, 26, 27

veld 2a

veld 2b

veld 3n

veld 3z

veld 4

veld 6 & 11

veld 7 &8

veld 13

Normatief

Ontwerp

Linten Linten Accent

Kernen

Linten

Kernen

Centrum

Kernen

Linten

Centrum

1.1 Sociaal eengezins (huur)

160

1.2 Sociaal appartement (huur)

333

1.3 Sociaal eengezins (huur / koop)

349

1.4 Sociaal appartement (huur / koop)

123

Totaal sociaal

965

246

5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)

294

5.1 B Vrije sector rijwoning 2 (120 m² tot 160 m²)

759

109

145

5.1 C Vrije sector rijwoning 3 (160 m² of meer)

221

5.2 A Vrije sector meer-dan-rijwoning 1 (tot 250 m²)

5.2 B Vrije sector meer-dan-rijwoning 2 (250 m² tot 290 m²)

349

5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m2 of meer)

256

138

5.3 A App markt standaard

201

5.3 B App markt duur

5.4 A Vrije sector vrijstaand (Noordereiland)

5.4 B Vrije sector vrijstaand (5/7/8/14/16)

5.4 C Vrije sector vrijstaand (Overig)

5.4 D Vrije sector vrijstaand (900 m²)

5.4 E Vrije sector vrijstaand (1a)

Totaal vrije sector

2346

207

136

192

182

164

177

Totaal woningbouw (stuks)

3311

279

136

238

264

212

423

109

6 -

38 -

Bestemming/categorie

veld 15

veld 16

veld 17b

veld 18 & 19

veld 22a

veld 22b

veld 23

veld 24

Ontwerp

Kernen

Kernen Linten Accent

Kernen

Aantal

HPS

Totaal

Centrum

Linten

Kernen

Centrum

1.1 Sociaal eengezins (huur)

160

1.2 Sociaal appartement (huur)

333

1.3 Sociaal eengezins (huur / koop)

349

1.4 Sociaal appartement (huur / koop)

123

Totaal sociaal

965

121

175

5.1 A Vrije sector rijwoning 1 (tot 120 m²)

294

236

5.1 B Vrije sector rijwoning 2 (120 m² tot 160 m²)

759

187

5.1 C Vrije sector rijwoning 3 (160 m² of meer)

221

5.2 A Vrije sector meer-dan-rijwoning 1 (tot 250 m²)

5.2 B Vrije sector meer-dan-rijwoning 2 (250 m² tot 290 m²)

349

5.2 C Vrije sector meer-dan-rijwoning 3 (290 m2 of meer)

256

5.3 A App markt standaard

201

135

5.3 B App markt duur

5.4 A Vrije sector vrijstaand (Noordereiland)

5.4 B Vrije sector vrijstaand (5/7/8/14/16)

5.4 C Vrije sector vrijstaand (Overig)

5.4 D Vrije sector vrijstaand (900 m²)

5.4 E Vrije sector vrijstaand (1a)

Totaal vrije sector

2346

194

236

350

144

Totaal woningbouw (stuks)

3311

315

411

362

200

Tabel 5: Aantallen woningen gesitueerd in de velden binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.

Programma woningbouw bestemmingsplan Schuytgraaf Het totale programma voor Schuytgraaf is in de tabel hieronder weergegeven. Dit betreft zowel de woningbouw binnen het exploitatiegebied als de woningbouw buiten het exploitatiegebied.

Woningbouwprogramma Schuytgraaf Woningcategorie

Kolom2

Kolom3

Kolom4

Kolom5

Kolom6

Kolom7

Kolom8

Kolom9

Kolom10

1.1

1.2

1.3

1.4

5.1

5.2

5.3

5.4

Totaal

Normatief Linten (velden 1B, 1C)

138

279

Normatief Linten Accent (velden 1A, 26, 27)

136

veld 2a

118

238

veld 2b

veld 3n veld 3z

114

veld 5

146

145

100

veld 4 veld 6 & 11

66 264 8

212

260

91 16

423

veld 7

veld 8

veld 9

172

112

veld 10

119

111

veld 12

159

veld 13

55 64

veld 16 veld 17a

180

veld 17b veld 18 & 19

135

veld 20

165

veld 21

veld 22

29 135

129

150

167

222

128

20 18

113

532

604

246

2203

1735

411

318

7,6%

8,1%

9,2%

3,8%

33,6%

26,5%

6,3%

4,9%

66,4%

23 200

498

13,0%

226 414

Totaal

15,7%

309

veld 25

186 406

23 28

121

663

4 12

277

315 37

284

veld 23 veld 24

442 20

109 92

veld 15

28 490

veld 14

238

4,9%

6.547 100,0%

Tabel 6: Aantallen woningen naar woningcategorie binnen het bestemmingsplan Schuytgraaf.

Sociale koop- en sociale huurwoningen In de toelichting behorend bij het bestemmingsplan is opgenomen dat minimaal 28% en maximaal 33% van het totaal aantal woningen dat in Schuytgraaf wordt gerealiseerd, sociale woningbouw dient te betreffen. Binnen het sociale woningbouwprogramma worden sociale koop- en sociale huurwoningen onderscheiden. De maximale koopprijs van een sociale koop- respectievelijk een sociale huurwoning is vastgelegd in artikel 1.1.1 Bro. De maximale koopprijs voor een sociale koopwoning bedraagt € 200.000,- (VON)1. Naast het beleid ten aanzien van de totale sociale woningbouwopgave, van minimaal 28%, is in de toelichting van het bestemmingsplan Schuytgraaf, veegplan 2017, opgenomen dat van het totaal aantal woningen dat in Schuytgraaf wordt gerealiseerd, minimaal 15,5% een goedkope sociale huurwoning dient te zijn. In tabel 6 wordt aangetoond dat met het totale woningbouwprogramma dat binnen Schuytgraaf zal worden gerealiseerd (incl. het normatieve programma) voldaan wordt aan het beleid met betrekking tot de sociale woningbouwopgave. Per 1 januari 2019 zijn daarnaast, conform het gemeentelijk beleid, extra sociale huurwoningen toegevoegd in het programma, zodat het programma over de nog te verkopen gronden per 1-1-2019; 30% sociale huurwoningen bevat.

Programma niet-woningbouw exploitatieplan Schuytgraaf Naast woningbouw wordt binnen het bestemmingsplan ook de realisatie van niet-woningbouw functies mogelijk gemaakt. Onderstaand wordt het niet-woningbouwprogramma dat is opgenomen binnen het exploitatiegebied weergegeven.

Bestemming/categorie

Aantal

Nutskavels (m² kavel)

1.381

Maatschappelijk (m² bvo)

5.000

Scholen (m² bvo)

9.806

Scholen (m² kavel)

4.523

Diverse voorzieningen

2.760

Zorg (m² bvo)

1.000

Winkels (m² bvo)*

8.500

Horecavoorziening (m² bvo)

1.900

Sport (m² kavel)

19.605

Natuurbeleving (m² bvo)

100

Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m² kavel)

5.062

Baggerspeciedepot (m² kavel)

10.000

Totaal niet-woningbouw (m²)

69.637

Tabel 7: Aantallen m² niet-woningbouw binnen het exploitatieplan Schuytgraaf.

Niet in alle velden van het exploitatieplan is de realisatie van niet-woningbouw voorzien; onderstaande tabel geeft de verdeling van de niet-woningbouw functies weer over de velden.

1 Sociale koopwoning: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000, waarbij de instandhouding voor de in een

gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd (Besluit ruimtelijke ordening, art. 1.1.1 lid 1 onder e).

Bestemming/categorie

Aantal

veld 1B, 1C

veld 1A, 26, 27

veld 2a

veld 2b

veld 3n

veld 3z

veld 4

veld 6 & 11

veld 7 &8

veld 13

Normatief

Ontwerp

Linten Linten Accent

Kernen

Linten

Centrum

Linten

Centrum

Totaal

Linten

Kernen

Nutskavels (m² kavel)

1.381

Maatschappelijk (m² bvo)

5.000

Scholen (m² bvo)

9.806

Scholen (m² kavel)

4.523

Diverse voorzieningen

2.760

Zorg (m² bvo)

1.000

Winkels (m² bvo)*

8.500

Horecavoorziening (m² bvo)

1.900

Sport (m² kavel)

19.605

100

Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m² kavel)

5.062

Baggerspeciedepot (m² kavel)

10.000

Totaal niet-woningbouw (m²)

69.637

5.000

veld 15

veld 16

veld 17b

veld 18 & 19

veld 22a

veld 22b

veld 23

veld 24

Ontwerp

Kernen Linten Accent

Kernen

Natuurbeleving (m² bvo)

Bestemming/categorie

Aantal

HPS

Totaal

Centrum

Linten

Kernen

Centrum

Kernen

Nutskavels (m² kavel)

1.381

1.200

Maatschappelijk (m² bvo)

5.000

Scholen (m² bvo)

9.806

Scholen (m² kavel)

4.523

Diverse voorzieningen

2.760

Zorg (m² bvo)

1.000

Winkels (m² bvo)*

8.500

Horecavoorziening (m² bvo)

1.900

Sport (m² kavel)

19.605

Natuurbeleving (m² bvo)

100

Verkooppunt voor motorbrandstoffen (m² kavel)

5.062

Baggerspeciedepot (m² kavel)

10.000

Totaal niet-woningbouw (m²)

69.637

19.306

1.900

7.283

35.967

Tabel 8: Aantallen m² niet-woningbouw binnen het exploitatieplan Schuytgraaf onderverdeeld naar veld.

Als onderlegger voor het voorgenomen grondgebruik in de exploitatieopzet, is gerekend met uitgeefbare elementen, zoals aangegeven op de Ruimtegebruikskaart, bijlage 3 en met aanleg van openbaar gebied (groen, snelverkeer, parkeren, voetpad).

4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN 4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is verricht door Gloudemans, gevestigd te 5201 GA 's-Hertogenbosch, namens deze is de taxatie uitgevoerd door de heer ir. ing. T.A. te Winkel MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen en Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT586908102, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 6207912. Het volledige taxatierapport is opgenomen als bijlage 15. Een totaaloverzicht van de inbrengwaarde per eigenaar is in tabel 9 toegevoegd.

4.4.2 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN Verwerving en inbrengwaarde

Toekennen aan eigenaar

Inbrengwaarde gronden 1: 1 GEMEENTE ARNHEM Inbrengwaarde gronden 2: 2 Gerealiseerd / uitgegeven Inbrengwaarde gronden 3: 3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS Inbrengwaarde gronden 4: 4 VAN SCHAIK, GIJSJE GEERTJE WILHELMINA Inbrengwaarde gronden 5: 5 VAN DOOIJEWEERT, GIJSJE GEERTJE WILLEMINA Inbrengwaarde gronden 6: 6 OOSTERVELDEN PROJECTEN BV Inbrengwaarde gronden 7: 7 HEANIMA BV Inbrengwaarde gronden 8: 8 VAN LIESHOUT, WILHELMINA MARIA Inbrengwaarde gronden 10: 10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA Rente inbrengwaarde gronden 1: 1 GEMEENTE ARNHEM Rente inbrengwaarde gronden 2: 2 Gerealiseerd / uitgegeven Rente inbrengwaarde gronden 3: 3 VAN SCHAIK, MARINUS JAN HENDRIKUS Rente inbrengwaarde gronden 4: 4 VAN SCHAIK, GIJSJE GEERTJE WILHELMINA Rente inbrengwaarde gronden 5: 5 VAN DOOIJEWEERT, GIJSJE GEERTJE WILLEMINA Rente inbrengwaarde gronden 6: 6 OOSTERVELDEN PROJECTEN BV Rente inbrengwaarde gronden 7: 7 HEANIMA BV Rente inbrengwaarde gronden 8: 8 VAN LIESHOUT, WILHELMINA MARIA Rente inbrengwaarde gronden 10: 10 KNUIMAN, GERARDUS JOHANNES MARIA Subtotaal Verwerving en inbrengwaarde

Bedrag op prijspeil € 115.230.000,00 € 25.050.000,00 € 85.000,00 € 90.000,00 € 40.000,00 € 30.000,00 € 270.000,00 € 200.000,00 € 445.000,00 € 1.152.300,00 € 250.500,00 € 850,00 € 900,00 € 400,00 € 300,00 € 2.700,00 € 2.000,00 € 4.450,00 € 142.854.400,00

Tabel 9: Totaaloverzicht van inbrengwaarden.

4.5 OVERIGE KOSTEN 4.5.1 STAND VAN DE WERKZAAMHEDEN PER 1 JULI 2008 Voor alle in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011, nog uit te werken velden geldt dat er alleen in delen van deze gebieden al werkzaamheden hebben plaatsgevonden die te maken hebben met bodemsanering, grondwerk of het verwijderen van explosieven. In de inhoud van het exploitatieplan is hiermee rekening gehouden door bijvoorbeeld kosten die zijn gemaakt vóór 1 juli 2008, niet op te nemen in de exploitatieopzet. De datum van 1 juli 2008 hangt samen met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening, vanaf dat moment geldt voor de gemeente de plicht tot het verhalen van kosten. In onderstaande figuur wordt de stand van de werkzaamheden per 1 juli 2008 visueel weergegeven, waarna een tekstuele toelichting op de figuur volgt.

Figuur 1: Stand van zaken in Schuytgraaf per 1-1-2008

Stand van de werkzaamheden in de velden per 1 juli 2008 (zie figuur 1): 

Ten aanzien van de velden die in figuur 1 met een paarse kleur zijn aangeduid, geldt dat deze bouwrijp zijn, de bebouwing geheel of gedeeltelijk is gerealiseerd en het openbaar gebied ook geheel of gedeeltelijk woonrijp is. Deze velden maken geen onderdeel uit van het exploitatieplan.



Ten aanzien van de velden die in figuur 1 met een oranje kleur zijn aangeduid geldt dat deze bouwrijp zijn en dat daar al gedeeltelijk is gestart met de bouw. Deze velden maken geen onderdeel uit van het exploitatieplan, met uitzondering van enkele kavels waarop het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011 nieuwe bouwplannen mogelijk maakt.



In de met geel aangeduide gebieden hebben alleen voorbereidende werkzaamheden plaatsgevonden. Dit betreft het opruimen van het gebied door het weghalen van bestaande structuren, begroeiing en opstallen, onderzoek naar en opruimen van explosieven samen met sanering van vervuilingen, ophogen en voorbelasten. Deze gronden maken wel onderdeel uit van het exploitatieplan.

Stand van de werkzaamheden in de Hoofdplanstructuur per 1 juli 2008 (zie figuur 1): Voor de Hoofdplanstructuur geldt dat deze in het bestemmingsplan is opgenomen als eindbestemming. De situering van de Hoofdplanstructuur is weergegeven op de Kaart velden (bijlage 8). Voor de visie op de Hoofdplanstructuur en de omschrijving van de bestemmingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan Schuytgraaf 2017. De navolgende omschrijving gaat in op hetgeen gereed was per 1 juli 2008. 

De met lichtblauw weergegeven watergangen zijn gegraven, maar er heeft nog geen afwerking plaatsgevonden. De grond die uit deze watergangen is vrijgekomen, is gebruikt voor het ophogen van diverse velden. Het hierbij vrijgekomen zand is gestort in een zanddepot en wordt gebruikt bij het bouwrijp maken.



De op de kaart in grijs weergegeven hoofdwegen zijn aangelegd in ruwbouw. Dit betekent dat de bermen nog niet zijn afgewerkt, de verlichting nog niet is aangebracht, de deklaag van het asfalt nog niet is aangebracht, de definitieve belijning niet is aangebracht en het straatmeubilair (bebording e.d.) er nog niet is. De aanleg van het stationsplein is gestart.



Voor de donkergroen aangegeven bossen geldt dat het noordelijke bos een bestaand bos is. Het bij veld 12 gelegen bos is aangelegd.



In de gele gebieden hebben alleen voorbereidende werkzaamheden plaatsgevonden. Dit betreft het opruimen van het gebied door het weghalen van bestaande structuren, begroeiing en opstallen, onderzoek naar en opruimen van explosieven samen met sanering van vervuilingen, ophogen en voorbelasten.

4.5.2 STAND VAN DE KOSTEN PER 1 JANUARI 2021 In de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2021 is verder gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Schuytgraaf. De kosten die gemaakt zijn in de periode 1 juli 2008 tot 1 januari 2021 zijn verhaalbaar en daarom meegenomen in de exploitatieopzet. Uitzondering hierop betreffen de gemaakte kosten met betrekking tot de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone. In de volgende paragraaf wordt daar op terug gekomen. Onderstaand volgt de boekwaarde ontwikkeling van Schuytgraaf tot 1-1-2021.

Boekwaarde

totaal

2008

2009

2010

schadeloosstellingen

42.500

sloop gebouwen

42.407

1.276.041

1.360.601

23.817

groot grondwerk en opschonen

2.050.339

2.474.089

-811.626

387.876

bouw- woonrijp maken

30.614.212

375.090

1.322.763

3.514.581

kunstwerken

1.146.267

582.248

564.019

135.630

9.311

4.582

88.488

52.348

diverse

2.268.101

717.080

1.034.267

123.611

106.603

Totaal kosten

37.575.498

5.560.826

2.137.822

4.002.434

1.504.038

1.274.387

Boekwaarde

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

schadeloosstellingen

sloop gebouwen

voorbereidende werkzaamheden

815

2.788

3.409

4.786

groot grondwerk en opschonen

voorbereidende werkzaamheden

spoorzone (fietstunnel dordrechtweg)

bouw- woonrijp maken

1.501.279

kunstwerken spoorzone (fietstunnel dordrechtweg)

2.987.066

3.530.941

2012

2013

42.500

-154.622

10.317

24.130

3.897.272

1.493.722

3.800.064

1.091.307

4.306.533

-14.771

-4.328

42.668

42.942

138.710

62.221

3.578.395

3.940.214

3.938.774

4.368.753

diverse Totaal kosten

2.793.596

2011

1.487.323

2.792.056

2.990.475

Tabel 10: Boekwaarde ontwikkeling vanaf 2008.

4.5.3 TOEREKENING HOOFDPLANSTRUCTUUR EN SPOORZONE Voor de in de vorige paragraaf benoemde kosten binnen de velden geldt dat ze worden gemaakt voor het exploitatieplan, dat ze profijt opleveren voor het exploitatiegebied en dat andere gebieden van de meeste van deze investeringen geen profijt hebben, zodat de kosten voor 100% in de exploitatieopzet worden opgenomen als proportionele toerekening. Een uitzondering hiervoor geldt voor de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone. Volgens artikel 6.13 lid 6 Wro geldt dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, naar rato van proportionaliteit worden opgenomen in de exploitatieopzet. Het gaat hier om de criteria profijt, toerekenbaarheid (causaal verband) en proportionaliteit. Hoofdplanstructuur De Hoofdplanstructuur ligt volledig binnen het exploitatiegebied Schuytgraaf. Ten aanzien van het uitgeefbaar gebied ligt een deel binnen het exploitatigebied, maar ook een aanzienlijk gedeelte buiten het exploitatiegebied. Daarmee wordt voldaan aan de eis van toerekenbaarheid en profijt. Het proportionele aandeel van de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten van de realisatie van de Hoofdplanstructuur is als volgt bepaald: Toerekening Hoofdplanstructuur

Kolom1

Aantal woningequivalenten in EP

3.311

Aantal woningequivalenten in gehele BP

6.547

Aandeel toerekening Hoofdplanstructuur

51%

Tabel 11: Toerekening Hoofdplanstructuur

Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen proportionele aandeel van de kosten bedraagt daardoor 50% op startwaarde per 1-1-2021.

Spoorzone De kosten met betrekking tot de Spoorzone (geluidswerende voorzieningen, tunnels) zijn ten behoeve van meerdere ontwikkelingen en (bestaande) gebieden. Deze kosten hebben betrekking op voorzieningen welke zijn gelegen binnen het exploitatiegebied. Het proportionele aandeel van de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten van de realisatie van de hoofdontsluiting is als volgt bepaald: Toerekening Spoorzone

Kolom1

Aantal woningen in Arnhem Zuid (excl. Schuytgraaf)

29.830

Aantal woningen in Schuytgraaf

6.547

Aandeel van Schuytgraaf

18%

Aandeel exploitatieplan in Schuytgraaf

51%

Aandeel toerekening Spoorzone

Tabel 12: Toerekening Spoorzone

Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen proportionele aandeel van de kosten bedraagt daardoor 9% op startwaarde per 1-1-2021. In het exploitatieplan zijn enkel de kosten voor realisatie van de fietstunnel Dordrechtweg opgenomen. De overige voorzieningen worden met subsidies en bijdragen gerealiseerd en zijn derhalve niet in het exploitatieplan opgenomen. Op basis van bovenstaande resulteert onderstaande tabel ten aanzien van de toerekenbare boekwaarde, oftewel de boekwaarde zoals opgenomen in de exploitatieopzet. Boekwaarde

totaal

spoor

grondbank

algemeen

hps

velden

100%

51%

100% -

schadeloosstellingen

42.500

sloop gebouwen

42.407

1.276.041

944.912

295.046

269

35.814

groot grondwerk en opschonen

2.050.339

54.228

1.721.353

39.754

235.004

bouw- woonrijp maken

30.614.212

-239.278

411.202

7.245.883

23.196.404

kunstwerken

1.146.267

135.630

diverse

2.268.101

206.068

919.380

708.881

433.772

Totaal kosten

37.575.498

135.630

1.008.337

3.389.481

9.141.055

23.900.994

voorbereidende werkzaamheden

spoorzone (fietstunnel dordrechtweg)

Tabel 13: Boekwaarde toerekenbaar exploitatieplan.

4.5.4 GRONDWERKZAAMHEDEN Op basis van ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik van de normatieve velden zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ten aanzien van de grondwerkzaamheden ramingen opgesteld. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.

4.5.5 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik van de normatieve velden, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ramingen opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.

4.5.6 KUNSTWERKEN Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden en aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik van de normatieve velden, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn ramingen opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten ten aanzien van kunstwerken. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.

4.5.7 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU) op de werken inzake bouwrijp maken uitgeefbaar gebied en inrichting openbare ruimte. Voor de berekening van de verhaalbare plankosten is in het exploitatieplan zoals dat luidt tot en met de 8e herziening, gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten, zoals deze in 2010 gepubliceerd is op de website van het toenmalige ministerie van VROM. In het besluit tot 8e herziening van het exploitatieplan is deze aanpak voortgezet. Op 6 februari 2017 is door de minister van IenM de definitieve Regeling plankosten exploitatieplan gepubliceerd (Stcrt. 2017, 6470). Deze regeling is in werking getreden per 1 april 2017. De gevolgen van deze inwerkingtreding zijn verwerkt in het besluit tot 12e herziening van het exploitatieplan. De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een forfaitair bedrag van de raming van plankosten, dit met uitzondering van de kosten van VTU die betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen gelegen buiten het exploitatiegebied. Verwezen wordt naar bijlage 9 van dit exploitatieplan, waar de uitkomst van de toepassing van de ministeriële regeling is opgenomen.

Daarbij is onder meer rekening gehouden met het feit dat het bestemmingsplangebied groter is dan het exploitatiegebied (zie de vragenlijst van de ministeriële regeling). De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een raming die gebaseerd is op het prijspeil 1 januari 2017. Het samenvattende overzicht van de resultaatsheet, voorzien van herberekening naar netto contante waarde per 1 januari 2021, is hieronder opgenomen.

EUR prijspeil 1-12017

EUR NCW 1-1-2021 excl. bovenw. vrz binnen expl. gebied

EUR NCW 1-1-2021

Produkt/activiteit

uren

Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek

444 20.282 3.005 167.787

52.439 2.393.254 354.641 16.962.910

56.219 2.565.767 380.205 18.185.653

56.219 2.565.767 380.205 12.684.981

3.092

364.886

391.188

829.321

889.102

164.695

15.768.703

16.905.364

11.404.692

1.855 14.843 7.421

170.692 1.988.935 875.725

182.996 2.132.304 938.850

22.798.597 €

24.441.996 €

18.941.323

planontwikkeling voorbereiding, toezicht en directievoering sloop voorbereiding, toezicht en directievoering ophoging voorbereiding, toezicht en directievoering brm/wrm

Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie

€

TOTAAL

Tabel 14: Plankosten op basis van plankostenscan

De toepassing van de ministeriële regeling plankosten leidt hiermee tot een raming van de plankosten op basis van netto contante waarde per 1 januari 2021. Uit de toepassing van de ministeriële regeling volgt dat de plankosten die betrekking hebben op bovenwijkse voorzieningen die gelegen zijn binnen het exploitatiegebied (Hoofdplanstructuur en Spoorzone), in de toepassing van deze regeling zijn begrepen. De plankosten, uitgezonderd de plankosten die kunnen worden toegerekend aan de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone, bedragen € 18.941.323. Het aan het exploitatiegebied toe te rekenen aandeel in de plankosten van de Hoofdplanstructuur en de Spoorzone bedraagt in totaal € 2.638.620. De totale plankosten die in de exploitatieopzet voor Schuytgraaf zijn opgenomen bedraagt hiermee € 21.579.943.

Kolom1 Omschrijving

Bedrag p.p. 1-1-2021

a Totale plankosten o.b.v. Regeling Plankosten Exploitatieplan € b Totaal voorbereiding, toezicht en directievoering brm/wrm € c Totale kosten bouw- en woonrijpmaken € d Voorbereiding, toezicht en directievoering % e Kosten aanleg bovenwijks binnen plangebied Spoorzone € f VTU bovenwijks spoorzone € g Kosten aanleg bovenwijks binnen plangebied Hoofdplanstructuur € h VTU bovenwijks hoofdplanstructuur € i Totaal VTU bovenwijks binnen plangebied € j Aan EP toe te rekenen VTU excl. bovenwijks € k Aan toekomstige grondexploitaties toe te rekenen VTU € l Aan EP toe te rekenen VTU bovenwijks binnen plangebied €

Toelichting Totaal max. verhaalbare plankosten (Regeling Plankosten Exploitatieplan) per 1-124.441.996 2016 16.905.364 O.b.v. Regeling Plankosten Exploitatieplan (product Civiele en Cultuur techniek) 72.931.379 Excl. sloop, ophoging, bovenwijks buiten plangebied 23,18% Percentage van totale kosten civiele techniek (b) 1.489.934 Kosten aanleg Spoorzone 345.364 d*e 22.240.499 Kosten aanleg Hoofdplanstructuur 5.155.308 d*g 5.500.672 f+h 11.404.692 b-i 2.862.052 Op basis van PPT-criteria, naar rato van oppervlakte plangebied 2.638.620 i-k

Tabel 15: Toerekenbare VTU Hoofdplanstructuur en Spoorzone

4.5.8 DIVERSE KOSTEN Onder de diverse kosten zijn kosten opgenomen die volgen uit de ontwerpen van de ontwerpvelden. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.

4.5.9 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Op basis van de ontwerpen van de ontwerpvelden zijn ramingen met betrekking tot tijdelijk beheer opgenomen. Ten aanzien van de normatieve velden zijn de kosten geraamd op basis van een kengetal (4% van de bouwrijp- en woonrijp maken investeringen). De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht kosten, bijlage 10.

4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.

4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald conform gemeentelijke grondprijsbeleid. De geraamde en gerealiseerde bedragen zijn opgenomen in bijlage 11, opbrengsten. Voor de vrije sector woningen zijn de grondprijzen gebaseerd op de huidige marktsituatie. Hierbij is een differentiatie aan woningtypologieën gehanteerd met daarbij de marktconforme grondprijs op basis van een analyse van de marktsituatie. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn gebaseerd op de vaste kavelprijzen zoals opgenomen in de grondpijzenbrief van de gemeente Arnhem. Behalve de opbrengsten uit gronduitgifte ten behoeve van woningbouw zijn er ook opbrengsten uit gronduitgifte in verband met de realisatie van niet-woningbouw.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Arnhem&id=a94427a0-31bf-4fdd-8384-bb8875034f81