Rapportage woningbouwplan 2018-2025 (stand van zaken per 31 december 2021).pdf

Een mogelijke oplossing is programmeren op een hoger schaalniveau, uitgaande van de bestaande kwaliteiten en programma’s in de verschillende gebieden. Participatie (Samen Stadmaken) De nieuwe participatietrajecten zijn arbeidsintensief. Het legt een grotere druk op projecten en dan met name in de ontwikkelbuurten. Trajecten in de eerste fasen van gebiedsontwikkeling vragen daarbij om specifieke aandacht. De voornemens zijn dan redelijk abstract terwijl de buurtbewoners het vooral over concrete plannen willen hebben. De les is dat er voorafgaand aan de participatie een helder (bestuurlijk) kader moet zijn wat wel en wat geen onderwerp van gesprek is om de voortgang van de gebiedsontwikkeling te bevorderen. Bij de uitvoering van de Omgevingswet en de Amsterdamse omgevingsvisie wordt het thema Samen Stad maken verder opgepakt.

29

Investeren in de Bestaande stad De Amsterdamse omgevingsvisie 2050 zet in op het bouwen van 150.000 woningen. Het draagvlak voor nieuwe gebiedsontwikkeling staat soms onder druk omdat in omliggende wijken nog relatief weinig wordt geïnvesteerd voor zittende bewoners en er tevens meer druk staat op bestaande voorzieningen en infrastructuur. Dit vraagt om balans. Het is van belang om in aansluiting op de (master)plannen voor Zuidoost, Nieuw West en Noord en de aanpak voor ontwikkelbuurten, samen met de corporaties in te zetten op een intensivering van de aanpak van bestaande complexen en buurten. Rijk Gegeven het belang voor de economie wil het rijk fors bijdragen aan gebiedsontwikkeling en infrastructuur in (Metropool) Amsterdam. De groei van de stad vraagt om op elkaar afgestemde investeringen. Het investeringsplafond van rijk en gemeente is bepalend voor het mogelijke groeitempo op termijn. Naast geld is ook rijkregelgeving van belang voor gebiedsontwikkeling. Op verschillende locaties is het te realiseren bouwvolume afhankelijk van de LIB-richtlijnen. Meer luchtverkeersruimte voor Schiphol betekent bijvoorbeeld serieuze beperkingen voor het Schinkelkwartier. De zorg is dat er minder hoog gebouwd kan worden en dat betekent minder programma, minder opbrengsten en minder kwaliteit. Hierover lopen gesprekken met het rijk.

30

4. Tijdelijke bouw Het college zet in op groei en op een complete stad. Deze opgave vraagt niet alleen om flinke woningaantallen en verdichting, maar ook om het realiseren van bijpassende infrastructuur, maatschappelijke voorzieningen, sportfaciliteiten, openbare ruimte en groen. Kansrijke locaties voor woningbouw worden ingezet om een bijdrage te leveren aan deze ambities. De doorgang van permanente bouw heeft de voorkeur, waardoor de locaties die 10 tot 15 jaar beschikbaar kunnen zijn voor tijdelijke woningbouw schaars zijn. De verkenning van de mogelijkheden voor tijdelijke woningbouw komen voort uit de (vorige) afspraken met de corporaties en de stimuleringsmaatregelingen van het rijk voor flexwonen. De locaties moeten een extra bijdrage leveren aan het huisvesten van urgente woningzoekenden. De afgelopen jaren zijn reeds veel tijdelijke complexen gerealiseerd. Het gaat het om circa 5.550 woningen verdeeld over 14 locaties. Om meerdere redenen is het potentieel aan nieuwe locaties voor tijdelijke bouw beperkt. Ten eerste zijn veel locaties in de stad nodig voor de realisatie van permanente woningbouw. Op andere mogelijke locaties spelen vaak meerdere belemmeringen (geluidhinder, milieucontouren, andere ruimteclaims, kleine complexe locaties).

Tijdelijke bouw kan een oplossing zijn voor het toevoegen van tijdelijke extra woningen, maar kanttekening is dat uit ervaringen ook blijkt dat er ten opzichte van permanente bouw in het voorbereidingstraject vaak maar beperkte tijdwinst is te behalen. Deze bedraagt één tot anderhalf jaar en deze tijdwinst zit grotendeels in een snellere bouwtijd ten opzichte van de permanente bouw van gemiddeld 12 maanden. Ook blijft het draagvlak in de omgeving een vergelijkbaar proces als bij permanente bouw en is een versnelde planologische procedure niet altijd mogelijk. In 2020/2021 zijn opnieuw locaties voor tijdelijke woningbouw geïnventariseerd en onderzocht, waarbij de inzet is geweest om zoveel mogelijk kansrijke locaties te vinden. Van acht kansrijke locaties wordt de haalbaarheid nader verkend. De locaties Schinkelkwartier (Nieuw West, Riekerpark, 250 woningen) en Appelweg (Noord, 70 woningen) zijn aangeboden aan de AFWC en zitten in een volgende fase van het haalbaarheidsonderzoek. Eén locatie is inmiddels afgevallen. Dit betreft Rhônepark (besproken in commissie WB 29 september 2021). Voor de overige locaties lopen nog haalbaarheidsonderzoeken.

31

5. Afwijkingen van 40-40-20 bij individuele particuliere transformaties (januari 2021 t/m december 2021) Sinds juni 2017 geldt het uitgangspunt om als gemeente in stedelijke ontwikkelings- en transformatiegebieden te sturen op een woonprogramma van 40% sociaal, 40% middeldure en 20% dure woningen. Dit uitgangspunt geldt niet alleen voor gebiedsontwikkeling maar ook bij transformatie van een individueel gebouw door een erfpachter/eigenaar. Bij individuele particuliere transformatieprojecten is de directeur G&O gemandateerd om - op basis van zes bestuurlijk vastgestelde uitzonderingscriteria - afwijkingen toe te staan. Het laatste (zesde) criterium is door het college op 15 juni 2021 toegevoegd, als uitwerking van het akkoord “Samen sterker uit de crisis”. Met deze aanvulling gelden er de volgende zes criteria op basis waarvan bij individuele particuliere transformatie afgeweken kan worden van de programmatische verdeling van 40-40-20: 1) met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

2) de bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusdanig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. 3) het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheeroogpunt niet wenselijk is. Een project met minder dan 30 woningen heeft een geringe omvang. 4) de sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middeldure huur minimaal 40% moet zijn. 5) de particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corporaties geïnteresseerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toegestaan mits er minimaal 80% middeldure huur wordt gerealiseerd, waarbij de middeldure huur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen. 6) de transformatie betreft een los gebouw én de ambtelijk opdrachtgever is het stadsdeel en niet Grond en Ontwikkeling. Dan is 100% woningen in het middeldure huursegment met huurafspraken conform het vigerende middeldure huurbeleid toegestaan. De wijze van inzet van het mandaat wordt jaarlijks opgenomen in de woningbouwrapportage, waarmee verantwoording wordt afgelegd aan college en raad.

In 2021 zijn negen afwijkingsverzoeken geaccordeerd, waarbij het in twee gevallen ging om een wijziging of verlenging van een reeds eerder afgegeven goedkeuring. Het totale programma van de negen toegestane afwijkingen bestaat uit 390 woningen en komt uit op een verhouding van 6%-53%-41%. Dat het accent dit jaar ligt op zowel middeldure huur als vrije sector, heeft onder andere te maken met de relatief geringe omvang van vier van de negen projecten (rond de dertig woningen of minder). Daarnaast wordt bij vijf projecten een ander gemeentelijk doel gerealiseerd. Bij project van EOKS (Loowaard 57-155) gaat het bijvoorbeeld om de realisatie van geclusterde ouderenwoningen en bij het project Kelbergen 189 om een maatschappelijke functie in de plint. 32

Tabel – goedgekeurde afwijkingsverzoeken voor transformatieprojecten in 2021 Stadsdeel

Project

TOT

SH

MDH

VS

Criterium

Nw West

Delflandplein 1-3

66

0

0

66

(1)

Oost

Kamerlingh Onneslaan *

33

5

7

21

(1)

Zeeburgerdijk 209-211*

85

0

71

14

(2)

Bos en Lommerweg 357-381

50

0

50

0

(2)

Filips van Almondestraat 15

20

0

0

20

(3)

Trompenburgstraat 4-10

21

0

8

13

(3)

Deelgebied Parnas

67

0

59

8

(1)

Loowaard 57-155 (EOKS)

18

0

0

18

(1) en (3) (1) en (3)

West Zuid

Zuidoost

Kelbergen 189

30

18

12

0

TOTAAL

In aantal woningen

390

23

207

160

TOTAAL

In percentage

100%

6%

53%

41%

* wijziging/verlenging

Bij deze afwijkingen past de volgende kanttekening. Het gaat hier niet om aantallen start bouw, maar om een voorgenomen woonprogramma. Het is mogelijk dat een project uiteindelijk toch niet doorgaat. De verzoeken om verlenging (Kamerlingh Onneslaan) en wijziging (Zeeburgerdijk 209-211) illustreren de weerbarstigheid van de praktijk. In de bijlage “Afwijkingen 40-40-20 bij particuliere transformaties” wordt nadere informatie gegeven over de geaccordeerde projecten. Het gaat dan om het toegestane programma en een verantwoording / onderbouwing van de toepassing van de afwijkingscriteria. 6. Monitoring woningbouwprogrammering in transformatiegebieden Voor de transformatiegebieden wordt het te behalen woningbouwprogramma bestuurlijk vastgesteld met het project- en/of investeringsbesluit. In het besluit staat bovendien of het programma moet worden gehaald op het niveau van het gehele transformatiegebied of ook op een ander, kleinschaliger niveau. Het ambtelijk projectteam heeft de taak te sturen op het vastgestelde woningbouwprogramma. De projectgroep kan op kavelniveau afwijkingen van het programma toegestaan zolang aan het eind wordt voldaan aan de bestuurlijke opdracht. Kavels worden op verschillende momenten in de tijd getransformeerd.

Daarom zal het reeds overeengekomen woningbouwprogramma op gebiedsniveau niet op elk moment van de looptijd van de gebiedstransformatie overeenkomen met het beoogde eindresultaat. Dat hoeft geen reden tot zorg te zijn. De projectgroep weet of er transformaties of wellicht nieuwe uitgiften in de pijplijn zitten die het programma weer naar het gebiedsdoel toe bewegen. Indien het projectteam tot de constatering komt dat het bestuurlijk vastgestelde programma niet haalbaar is, dan gaat zij terug naar het bestuur.

33

In onderstaande tabel is aangegeven wat op dit moment de stand van zaken is in de volgende transformatiegebieden: Sloterdijk (o.a. Sloterdijk-Centrum en Sloterdijk-Zuid), Hamerkwartier, Schinkel, Klaprozenweggebied, NDSM, Buiksloterham, Overamstel (o.a. Weespertrekvaart, Kauwgomballenkwartier en Amstelkwartier) en Amstel III (o.a. ArenaPoort). Het gaat hierbij om gebieden waarvoor een Project- en/of Investeringsbesluit is vastgelegd. De conclusie is dat voor praktisch alle gebieden het beoogde programma haalbaar is. Voor deze gebieden is er geen aanleiding om nu terug te gaan naar het bestuur. Alleen de grondexploitatie voor de Arenapoort-Oost moet worden herzien en komt terug in de gemeenteraad.

Monitor transformatiegebieden Stand van zaken per 31.12.2021

Aantal

Woningen

Programma

Beoogd Vastgelegd/

Vastgelegd /

Woningen ca. woonprogramma gerealiseerd

gerealiseerd haalbaar?

Amstel III: Arenapoort Oost

2.027

40-40-20

1.524

32-29-39

Nee*

Amstel III Paasheuvelweg / Campus

5.000

35-35-30

2.391

47-35-18

ja

Amstel III Bullewijk

5.000

35-35-30

3.138

16-52-32

ja

Buiksloterham (IB tot 2006)

1.916

30-0-70

1.916

19-5-76

IB herijkt

Buiksloterham (Herijking IB tot 2020)

6.659

37-40-23

173

35-0-65

ja

Weespertrekvaart Midden

220

40-40-20

0

n.v.t.

ja

Weespertrekvaart Oost

1.000

40-40-20

0

n.v.t.

Ja

Kauwgomballenkwartier

750 à 1250

40-40-20

162

38-43-18

Ja

5.000

40-40-20

0

n.v.t.

ja

3.000 a 7.000

40-40-20

1.766

34-33-33

ja

2.250

40-40-20

622

37-43-19

ja

NDSM-werf West (B-kavels)

ca. 2.500

30-0-70

1.708

24-21-55

Ja

NDSM-werf West (A-kavels)

ca. 2.250

40-40-20

1.260

10-0-90

Ja

ca. 800

40-40-20

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.**

Schinkelkwartier

ca. 11000

40-40-20

471

30-50-20

ja

Hamerkwartier

6.000-6.500

30-40-30

0

n.v.t.

ja

Buiksloterham:

Overamstel:

Sloterdijk: Sloterdijk I Zuid Sloterdijk Centrum Klaprozenbuurt NDSM:

NDSM-Werf Noord (Klapr.weg N)

*De herziening van de Grex Arenapoort-Oost is in procedure gebracht ** De investeringsnota Klaprozenweg is voorlopig stilgelegd

34

7. Tenders Gemeentelijke bouwkavels worden uitgegeven na het nemen van het investeringsbesluit van een gebied. Om een bouwkavel te kunnen tenderen, moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Er moet bijvoorbeeld een vastgesteld verkavelingsplan zijn op basis waarvan een bouwenvelop kan worden opgesteld. Ook moet er bij voorkeur een geschikt bestemmingsplan zijn voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. Daarnaast moet de kavel tijdig bouw- en woonrijp kunnen worden gemaakt. Gepubliceerde tenders 2021 In 2021 zijn er in totaal acht bouwkavels op de markt gebracht met een woningbouwprogramma. Twee van deze acht tenders zijn uitgeschreven voor de kavels in de Sluisbuurt. Bij elke tender schrijven zich ruim voldoende partijen in waardoor de gemeente nog steeds in de positie verkeert om uit meerdere kwalitatieve en hoogwaardige inschrijvingen te kunnen kiezen. Verder zijn er tot nu toe geen projecten teruggegeven als gevolg van de Corona-crisis. Stadsdeel Oost Oost Oost Oost Oost Nieuw West Zuidoost Zuidas

Project Amstelkwartier kavel 7 Sluisbuurt kavel 4A Sluisbuurt kavel 4B1 Weespertrekvaart Midden blok 2 en 3 Koffiefabriek Joan Muyskenweg Lelylaan kavel C/D E-buurt Ravel kavel A

Tenders in voorbereiding voor 2022 De gemeente heeft diverse tenders in voorbereiding voor 2022. In de eerste helft van 2022 worden er naar verwachting zes tenders op de markt gebracht. De kavels worden verspreid in de tijd op de markt gebracht om een zo goed mogelijk resultaat te kunnen behalen. De volgende bouwkavels met woningbouwprogramma worden naar verwachting in 2022 op de markt gebracht: Stadsdeel Noord Oost Oost Oost Oost Oost Nieuw-West Zuid Zuid Zuid

Project Buiksloterham kavel 19 Strandeiland M5/M7 Strandeiland M1, M2a, M2b, M3 Sluisbuurt kavel 1C Amstelkwartier kavel 10B Amstelkwartier kavel 11 Lelylaan kavel G Beethoven kavel 2 Havenstraat blok 1 en 2 Ravel kavel C en D

35

8. Omgevingsvergunningen In maart 2019 heeft de wethouder Bouwen en Wonen de toezegging gedaan om elk halfjaar te rapporteren over het aantal verleende omgevingsvergunningen. Landelijk wordt het aantal verleende omgevingsvergunningen gezien als één van de belangrijke indicatoren voor de voortgang van de woningbouwproductie. Het CBS publiceert elk kwartaal nieuwe cijfers en vergelijkt dat met eerdere kwartalen en jaren. Amsterdam hanteert al meer dan 25 jaar start bouw als belangrijkste indicator. Amsterdam houdt precies bij of de aannemer daadwerkelijk met de bouw is gestart, wat veelal zichtbaar is door het slaan van een eerste (hei)paal. In de gemeente Amsterdam zijn de stadsdelen en de Omgevingsdienst verantwoordelijk voor het afgeven van omgevingsvergunningen. Amsterdam geeft de verleende bouwvergunningen door aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Verleende omgevingsvergunningen in 2021 In 2021 zijn voor 7.631 nieuwbouwwoningen vergunningen afgegeven en geregistreerd. Daarnaast zijn er 1.063 woningen geregistreerd voor verbouw, hierbij is echter geen onderscheid te maken tussen transformatie en ingrijpende verbouwingen van reeds bestaande woonruimte.

Maand 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 Totaal

Nieuwbouw 4 475 816 556 566 486 319 37 488 1.667 434 1.783 7.631

Verbouw en transformatie 77 44 40 36 35 66 141 378 31 72 53 90 1.063

Verschil met CBS-cijfers Uit eerdere analyse bleek dat de aanlevering naar het CBS toe tekort schoot. Om verschillende redenen ontbraken er vergunningen in het landelijk overzicht. De gemeente heeft dit proces verbeterd en geautomatiseerd. Het is nu nog niet duidelijk of dit tot voldoende goede CBS cijfers leidt voor 2021. Hier zal blijvend aandacht aan worden besteed. .

36

VII

Financiële ruimte

De realisatie van het Woningbouwplan is mede afhankelijk van de ruimte in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De vereveningsruimte is dat deel van de reserve dat resteert nadat het weerstandsvermogen en de reserveringen zijn bepaald en beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe plannen met een tekort. De in 2021 gerealiseerde vereveningsruimte is hoger dan vorig jaar werd verwacht. Als gevolg van de gerealiseerde hoge grondopbrengsten in 2021, is de Vereveningsruimte tot en met 2022 ruim voldoende voor het vaststellen van nieuwe plannen die in voorbereiding zijn. De vereveningsruimte na 2022 moet nog worden verdiend en is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Onder de aanname dat de economische omstandigheden gunstig blijven, zal de vereveningsruimte naar verwachting blijven toenemen, maar wel minder snel dan voorheen. Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om de woningvoorraad flink uit te breiden. Zij stelt daarbij hoge ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen zijn daardoor minder positief dan in het verleden en ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie.

Bij de groei van de stad wordt ingezet op het maken van een complete stad waardoor vanuit de grondexploitaties steeds vaker bijdragen nodig zijn aan investeringen voor bereikbaarheid en voorzieningen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Hierdoor neemt de druk op de vereveningsruimte toe. Voor meer informatie over de financiële stand van zaken van het vereveningsfonds en de reserve Zuidas wordt verwezen naar het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Deze is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 (MPG 2021), welke halverwege 2021 is geactualiseerd in de “Actualisatie MPG 2021” (AMPG 2021). Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 wordt voorjaar 2022 aan de raad ter vaststelling aangeboden (MPG 2022).

37

BIJLAGE Toegestane afwijkingen 40-40-20 in 2021 (mandaat directeur G&O)

Project Stadsdeel Zuid, Trompenburgstraat

Erfpachter/eigenaar

Aantal

Beoogd

woningen

programma

Toegepaste afwijkingscriteria

CBRE

21

0-38%-62%

(3) Het project heeft met 21 woningen een geringe omvang.

Eigen Haard

30

60%-40%-0

(1) Het gemeentelijk doel is een maatschappelijke

4-10 Stadsdeel Zuidoost, Kelbergen 189

functie in de plint van het gebouw. (3) Het project heeft met 30 woningen een geringe omvang.

Stadsdeel West,

Stichting Historisch

Borstblok, Bos en Lommerweg 357-

Huys

50

0-100%-0

(2) met 100% middeldure huur wordt een bijdrage geleverd aan de gewenste gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk.

381 / Woutertje Pietersestraat 1-40

NB: criterium (6) was ten tijde van dit verzoek nog niet vastgesteld.

Stadsdeel Zuid,

RVB

deelgebied Parnas kavel C2 en C3

(Rijksvastgoedbedrijf)

67

0-88%-12%

(1) Het gemeentelijk doel is de ontwikkeling van een culturele instelling in het oude rechtbankgebouw op kavel C1, eigendom van het RVB. Als onderdeel van de deal voor kavels C2 en C3 kan dit doel op kavel C1 worden gerealiseerd.

Stadsdeel Oost, Kamerlingh

J.H.F Schopman en zonen BV.

33

Onneslaan 1 Stadsdeel Zuid, Loowaard 57-155

EOKS (Elisabeth Otter-Knoll Stichting)

18

15%-21%64%

(1) Het gemeentelijk doel is de realisatie van drie betaalbare ateliers in de plint.

(verlenging)

NB: Dit betreft een verlenging van een in juli 2019 reeds gegeven toestemming tot afwijking.

0-0-100%

(1) Het gemeentelijk doel is de realisatie van geclusterde ouderenwoningen (3) Het project heeft met 18 woningen een geringe omvang.

Stadsdeel West,

GPS

20

0-0-100%

Filips van Almondestraat 15

(3) Het project heeft met 20 woningen een geringe omvang. NB Bij dit project speelt ook mee dat de het beoogde programma de uitkomst is van een langdurig en intensief inspraaktraject met omwonenden.

Stadsdeel NieuwWest,

De Nijs

66

0-0-100%

Delflandplein 1-3 Stadsdeel Oost, Zeeburgerdijk 209211

(1) Het gemeentelijk doel is de realisatie van een tweelaagse parkeergarage met 460 plaatsen. Deze garage is contractueel onlosmakelijk verbonden met de realisatie van de (vrije sector) woningen.

VORM

85

0-84%-16% (wijziging)

(2) met 84% middeldure huur wordt een bijdrage geleverd aan de gewenste gemengde samenstelling van de woningvoorraad in de wijk. NB: in 2020 is voor dit project ook een afwijkingsverzoek goedgekeurd. Toen ging het om een gezamenlijk project van VORM, De Alliantie en het Leger des Heils. Het Leger des Heils is echter afgehaakt. De Alliantie beraadt zich.

38