Rapportage woningbouwplan 2018-2025 (stand van zaken per 31 december 2021).pdf

Rapportage Woningbouwplan 2018-2025 stand per 31 december 2021

Versie B&W 1 februari 2022 1

Inhoudsopgave Samenvatting I Woningbouwambitie 2018-2025 ..………………………..…….………………………5 1. Doelstelling 52.000 woningen 2. Start bouw 2021 3. Resultaten 2018-2021 4. Planvoorraad tot 2025 5. Randvoorwaarden middellange termijn II Sociale huur woningcorporaties 2018-2025…….….…………………………………11 1. Doelstelling 17.500 woningen 2. Start bouw 2021 3. Planvoorraad woningcorporaties tot 2025 III Middeldure huurwoningen 2018-2025……..…….……………………………………15 1. Doelstelling 11.690 woningen 2. Start bouw 2021 3. Planvoorraad tot 2025 4. Eeuwigdurende middeldure huur IV Dure huur en koopwoningen 2018-2025 ………………………………………………18 1. Geen kwantitatieve doelstelling 2. Start bouw 2021 3. Planvoorraad tot 2025 4. Zelfbewoningsplicht en sociale koopwoningen V Doelgroepen……………….…………………………………………………………………20 1. Zelfbouwers en coöperatieven 2. Jongeren en studenten 3. Ouderenhuisvesting (geclusterde woningen) 4. Kwetsbare groepen (restant bouwopgave statushouders) VI Gerelateerde onderwerpen ………………………………………………………………26 1. Duurzaamheid 2. Nieuwe ontwikkelmodellen 3. Aandachtspunten gebiedsontwikkeling 4. Tijdelijke bouw 5. Afwijkingen van 40-40-20 bij particuliere transformaties 6. Monitoring woningbouwprogrammering in transformatiegebieden 7. Tenders 8. Omgevingsvergunningen (verleend in 2021) VII Financiële ruimte ………..………………………………………………………………….37

2

SAMENVATTING Resultaat 2018-2021 De eerste vier jaar van het Woningbouwplan 2018-2025 zijn verstreken. Er zijn 29.106 woningen in aanbouw genomen. Dit komt uit op een gemiddelde van 7.276 per jaar. De productie ligt goed op koers met de doelstelling van het woningbouwplan, zeker indien rekening wordt gehouden met de coronapandemie van de afgelopen twee jaar en de daaruit voorkomende belemmeringen en onzekerheden. Het is de gemeente, ontwikkelaars en bouwers gelukt om samen op een hoog tempo door te gaan met planvorming, vergunningaanvragen en afronding van aanbestedingen. Het woningbouwplan zet echter niet alleen in op het bouwen van veel woningen, maar ook op het specifiek bouwen van betaalbare woningen. In de afgelopen vier jaar zijn 15.305 betaalbare woningen in aanbouw genomen: 7.121 sociale huurwoningen door corporaties, 2.522 sociale huurwoningen door particulieren en 5.672 middeldure huurwoningen. Dit deel van de productie blijft wat achter. Voor de sociale huur door corporaties geldt dat het planaanbod tekort schiet om gemiddeld streefcijfer van 2.500 woningen per jaar te bouwen. De productie lag de afgelopen vier jaar gemiddeld wel 500 woningen per jaar hoger dan in de periode 2014-2017. Dus in deze zin is een grote stap voorwaarts gezet.

Ook voor wat betreft de middeldure huur bleef de productie achter, maar is er in 2021 een forse stap gezet in het inlopen van de achterstand. In 2021 in aanbouw genomen woningen In 2021 zijn 7.410 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Voor het achtste jaar op rij is gestart met de bouw van meer dan 5.000 woningen. In het middeldure huursegment zijn 2.717 woningen in aanbouw genomen. Dit recordaantal is een resultaat van een omvangrijke planvoorraad aan het begin van het jaar en een hoog slagingspercentage. De woningcorporaties hebben 1.894 sociale huurwoningen in aanbouw genomen waarvan 1.449 zelfstandige woningen, 195 onzelfstandige woningen en 250 tijdelijke woningen. Het was opnieuw een bijzonder jaar gegeven de coronapandemie. Marktpartijen en corporaties zijn echter doorgegaan met het verder brengen van hun projecten en de gemeente met haar private- en publiekrechtelijke taken. Er is een mooi bouwcijfer uit voortgekomen, ondanks de schaarste aan personeel, stijgende bouwkosten en aanbestedingen die onder druk staan. Planvoorraad 2022-2025 De planvoorraad tot 2025 komt per 1 januari 2022 uit op 46.025 woningen. Het grootste deel bestaat uit betaalbare woningen (69%). Het aandeel sociaal en middelduur neemt in de loop der jaren toe.

Op grond van het slagingspercentage van de afgelopen 4 jaar lijkt voortzetting van de bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar mogelijk. Successen uit het verleden zijn echter geen garantie voor de toekomst. De economische omstandigheden moeten gunstig blijven en de investeringsbereidheid van partijen moet groot zijn. Verdere verhitting van de economie zal tot problemen leiden bij de aanbesteding en verslechtering tot vraaguitval. De gemeente staat voor grote opgaven in de gebiedsontwikkeling, waarvoor de randvoorwaarden nog niet altijd en geheel zijn vervuld. Het bouwen van veel woningen is immers niet voldoende. Vanuit het idee van de complete stad moeten gebieden leefbaar zijn met bijpassende voorzieningen, voldoende openbare ruimte en groen. De bereikbaarheid moet zijn gegarandeerd en gebieden moeten zijn aangesloten op duurzame energie- en warmtenetten. Alle betrokken partijen presteren nu op de toppen van hun kunnen. Daar zitten grenzen aan. Er moet voldoende gekwalificeerd personeel zijn om alle opgaven op te pakken. Bovendien is de druk op de stad groot. De gemeente moet blijven 3

werken aan draagvlak onder bewoners en dat vraagt om intensivering van investeringen In de bestaande stad. Met de groei van de stad zijn aanzienlijke investeringen gemoeid. De gemeente moet daarin een substantieel aandeel leveren en daar boven een beroep doen op rijk en regio. Planvoorraad 2022 De planvoorraad voor 2022 omvat 14.660 woningen. Dit is op grond van ervaringscijfers voldoende om 7.500 woningen in aanbouw te kunnen nemen. De woningcorporaties hebben daarvan 3.880 woningen in hun planning staan. Dit is relatief hoog en biedt perspectief op een hoog bouwcijfer. De planvoorraad middeldure huur omvat 2.881 woningen. De economische ontwikkelingen vormen de belangrijkste onzekerheid voor de bouwproductie. De planvoorraad bevat uitsluitend ver gevorderde projecten. Het is aan de ontwikkelaars om een omgevingsvergunning aan te vragen en definitieve contracten te sluiten met bouwers en afnemers van de woningen om daarna concreet opdracht te geven tot start bouw. Eventuele knelpunten in de planvorming of in het proces van vergunningverlening worden door de gemeente opgepakt.

Doelgroepen In de rapportage wordt tevens aandacht besteed aan de ontwikkelingen rond de doelgroepen: jongeren en studenten, ouderen, zelfbouwers/coöperatieven en statushouders:  In 2021 is met de bouw gestart van 189 zelfbouwwoningen en zijn door de gemeente 4 zelfbouwkavels op de markt gebracht, goed voor 64 woningen. Het geïnventariseerde kavelaanbod voor 2022 omvat 397 woningen (waarvan 291 voor wooncoöperaties).  In 2021 is met de bouw gestart van 953 jongeren- en 314 studentenwoningen. In totaal zijn in de afgelopen drie jaar 3.592 jongeren- en studentenwoningen in aanbouw genomen.  In 2021 is gewerkt aan de implementatie van de Intentieverklaring geclusterd wonen. Er zijn voldoende mogelijkheden geïnventariseerd om 2.000 ouderenwoningen te bouwen.  Voor statushouders ligt er nog een resterende opgave om 322 wooneenheden te realiseren. Twee tijdelijke locaties lijken haalbaar (samen goed voor 32o wooneenheden waarvan 160 voor statushouders). Andere tijdelijke locaties zijn nog in onderzoek. Financiële ruimte De realisatie van het Woningbouwplan is mede afhankelijk van de beschikbare ruimte in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. Als gevolg van de hoge grondopbrengsten in 2021 is de vereveningsruimte hoger dan vorig jaar werd verwacht en tot en met 2022 ruim voldoende voor het vaststellen van de nieuwe plannen die in voorbereiding zijn.

De vereveningsruimte na 2022 moet nog worden verdiend en is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Onder de aanname dat de economische omstandigheden gunstig blijven, zal de vereveningsruimte blijven toenemen, maar wel minder snel dan voorheen. Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om de woningvoorraad flink uit te breiden. Bij de groei van de stad wordt ingezet op het maken van een complete stad waardoor wel steeds vaker bijdragen nodig zijn voor investeringen in bereikbaarheid en voorzieningen. Hierdoor neemt de druk op de vereveningsruimte toe.

4

I

Woningbouwambitie 2018-2025 1. Doelstelling (52.500 woningen)

Het college heeft een bouwambitie vastgesteld van 52.500 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar. Het gaat om een ongekend hoge ambitie vanuit historisch perspectief. Om gedurende 7 jaren een productie van gemiddeld 7.500 woningen te halen is een overmaat aan plannen nodig. Ten tijde van de opstelling van het Woningbouwplan bestond de planvoorraad voor de hele periode 2018-2025 uit 73.093 woningen. Er is gerekend met een slagingspercentage van 75%. Een dergelijk hoog percentage werd haalbaar geacht omdat de meeste projecten gepland stonden voor de eerste jaren en er voor meer dan 43.000 woningen gemeentelijke investeringsbesluiten waren genomen. Er was wel een voorbehoud gemaakt van blijvende gunstige economische omstandigheden. Ontwikkeling start bouw vanaf 2006 (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 sociale huur

middeldure huur

dure huur

koop

2. Start bouw 2021 In 2021 zijn 7.410 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Vanuit historisch perspectief is er nog steeds sprake van een bloeiperiode. Naast de 7.410 permanente zelfstandige woningen zijn bovendien 250 tijdelijke en 219 onzelfstandige woningen in aanbouw genomen. De planvoorraad bevatte aan het begin van het jaar 13.934 woningen. Halverwege het jaar waren daarvan 2.894 woningen in aanbouw genomen. Dit was een goed resultaat in het licht van de voortdurende coronapandemie. De zorg zat met name in de toenemende schaarste aan bouwcapaciteit en de druk die dat op de aanbesteding van projecten legt. Die zorg is er nog steeds, maar het heeft in 2021 niet geleid tot een lage productie start bouw.

5

Uiteindelijk zijn dus 7.410 woningen in aanbouw genomen. Dit is 53 % van de planvoorraad aan het begin van het jaar. Dit is procentueel praktisch gelijk aan dat van 2020 en 2019. Het slagingspercentage verschilt wel per segment. De middeldure huur scoorde in 2021 hoger dan gemiddeld en de sociale huur lager. Vorig jaar was dat omgedraaid. Start bouw 2021 naar woningmarktsegment (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen Start bouw planvoorraad Per 1-7-2021 Per 31-12-2021 Slagingspercentage Sociale huur (incl. particulier) 738 1.792 44 % 4.095 Middeldure huur 975 2.717 64 % 4.271 Dure huur + koopwoningen 1.181 2.901 53 % 5.499 Onbekend 69 Totaal 2.894 7.410 53 % 13.934 De productie is evenwichtig verdeeld over de verschillende delen van de stad. In Nieuw-West zijn dit jaar de meeste woningen in aanbouw genomen: 1641. Daarna volgt Oost, met 1543, Zuidoost met 1340 en Noord met 1292 woningen. Figuur woningbouwproductie 2021 naar stadsdeel (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen)

6

3. Resultaten 2018-2021 In de periode 2018-2021 zijn in totaal 29.106 woningen in aanbouw genomen. Dit komt uit op een gemiddelde van 7.276 woningen per jaar. De totale productie komt ruim 3.500 woningen hoger uit dan in de vorige bestuursperiode. In totaal zijn in de afgelopen acht jaar ruim 55. 000 woningen in aanbouw genomen. Dit is de afgelopen 75 jaar niet eerder voorgekomen. Sociale Huur Corporatie 1.801 1.601 2.270 1.449 7.121 1.780

Middeldure huur 1.152 1.228 575 2.717 5.672 1.418

Dure huur

Koop

Totaal

2018 2019 2020 2021 Totaal Gemiddeld

Sociale Huur Particulier 1.315 312 542 343 2.512 628

1.423 2.550 1.177 1.190 6.340 1.585

2.948 1.434 1.368 1.711 7.461 1.865

8.639 7.125 5.932 7.410 29.106 7.276

2014-2017 Totaal Gemiddeld

5.057 1.264

4.985 1.246

4.601 1.150

3.813 953

8.082 2.020

26.538 6.633

Slagingspercentages (resultaat in relatie tot planvoorraad) De planvoorraad voor de periode 2018-2021 bestond in januari 2018 uit 47.918 woningen. Daarvan zijn er uiteindelijk 29.106 gerealiseerd. Het slagingspercentage over een periode van 4 jaar komt daarmee op 60%. Woningbouwplan 2018-2025 (streefcijfers en tussenresultaat) De totale productie ligt goed op koers met de doelen van het woningbouwplan 2018-2025 en al helemaal indien rekening worden gehouden met de effecten van de coronapandemie. De sociale huur door woningcorporaties loopt achter bij het streefcijfer vanwege een tekort aan planvoorraad. De productie lag de afgelopen jaren wel gemiddeld 500 woningen per jaar hoger dan in de periode 2014-2017. In deze zin is een grote stap voorwaarts gezet. Voor de middeldure huur is in 2021 een forse inhaalslag gemaakt en dit biedt perspectief op het verder inlopen op het streefcijfer.

Totaal Sociale huur corporaties Middeldure huur

Streefcijfer per jaar 7.500 2.500 1.670

2018-2021 Streven resultaat 30.000 29.106 10.000 7.121 6.680 5.672

97 % 71 % 85 %

7

4. Planvoorraad tot 2025 (per 1 januari 2021) Met de update per 1 januari 2022 komt de resterende planvoorraad voor de komende drie jaar uit op 46.025 woningen. Dynamiek planvoorraad De dynamiek in de projecten zorgt voor veranderingen in de planvoorraad. De planvoorraad vermindert doordat een deel van de geplande woningen doorschuift naar 2025 of verder. Tegelijkertijd kan de planvoorraad groeien door besluitvorming over nieuwe plannen. Het gaat dan met name om projecten in ontwikkelbuurten en transformatiegebieden. Daarnaast kunnen projecten in de loop van de tijd meer of minder woningen gaan bevatten en/of na besluitvorming in een ander segment worden gerealiseerd. Planningen worden bovendien altijd in de loop van de tijd scherper gemaakt en bijgesteld. Het goede nieuws is dat de planvoorraad voor de hele periode tot 2025 is gegroeid met ruim 3.500 woningen (sinds 1-1-2021). Planvoorraad (inclusief start bouw) Woningbouwplan 2018-2025 per segment, svz 1 januari 2022)

sociale huur

2018 2019 2020 2021 Totaal

gestart 3.116

middeldure huur

planv.

gestart

planv.

dure huur en koop gestart

onbekend

Totaal 2018-2025

planv.

1.152

4.371

8.639

1.913

1.228

3.984

7.125

2.812

575

2.545

5.932

1.792

2.717 5.672 .

2.901

7.410

13.801

29.106

9.633

2.881

5.231

85

4.470

3.880

4.156

90

7.490

6.366

4.913

0

14.660 12.596 18.769

18.423

13.127

14.300

175

46.025

2022 2023 2024

6.463

Totaal

Toelichting Het aantal in aanbouw genomen woningen is in rode cijfers geschreven en de planvoorraad in zwarte cijfers. De planvoorraad omvat in totaal 46.025 woningen. Het grootste deel van het planaanbod bestaat uit betaalbare woningen (31.550 woningen, 69 %). Door de gemeentelijke programmatische inzet (40-40-30) neemt het aandeel sociaal en middelduur in de loop der jaren toe. De planvoorraad voor 2024 bevat voor 74% aan betaalbare huurwoningen.

De planvoorraad is terug te vinden op internet (maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen). Het betreft een doorkijk naar 2030. Het geeft aan in welke fase van ontwikkeling de individuele plannen zitten en wat het onderliggende programma in segmenten is.

8

Planvoorraad 2022 De planvoorraad voor 2022 omvat 14.660 woningen. Dit is op grond van ervaringscijfers voldoende om 7.500 woningen in aanbouw te kunnen nemen.

Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur en koop onbekend totaal

planvoorraad 1-1-2022 6.463 2.881 5.231 85 14.660

5. Randvoorwaarden productie middellange termijn Gebiedsontwikkeling gaat nooit vanzelf, zelfs niet onder gunstige economische omstandigheden. Voor de langere termijn geldt dat de planvoorraad op niveau moet worden gehouden om de gewenste productie waar te kunnen maken. Dit betekent het jaarlijks vaststellen van nieuwe investeringsbesluiten en het opstarten van nieuwe gebiedsontwikkeling. Voor nieuwe gebieden en projecten moet ook budget beschikbaar zijn. Elke periode kent zijn eigen problematiek. Op dit moment hebben alle betrokken partijen last van de spanning op de arbeidsmarkt. De schaarste aan personeel geldt voor gemeente, ontwikkelaars, corporaties en bouwers. Ook is er schaarste aan materiaal en materieel en dat leidt tot stijgende bouwkosten. Aanbestedingen voor concrete bouwprojecten staan onder druk en bouwcapaciteit is niet altijd direct beschikbaar. Voor de woningbouw op de middellange termijn zijn de volgende aspecten van belang. Investeringsbereidheid (marktpartijen en corporaties) De gemeente houdt de planontwikkeling en de marktontwikkelingen nauwlettend in de gaten en bespreekt dit periodiek met ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven en corporaties. Soms zal een herijking van beleid nodig zijn. In 2020 is in samenspraak met de koepels IVBN, NEPROM en AFWC nieuw beleid ingevoerd ten aanzien van transformatie en middeldure huur.

Voor de corporaties geldt specifiek dat er voldoende investerings- en financieringsruimte moet zijn. De heffingen en belastingen van het rijk zorgen nu nog voor beperkte slagkracht. Voldoende omvang en samenstelling planvoorraad Voor de middellange termijn is het van belang dat er voldoende planvoorraad is om de ambities waar te maken. De planvoorraad voor de komende bestuursperiode 2022-2026 omvat per 1 januari 2022 ca. 55.000 woningen. Het gaat bij de planvoorraad om verschillende soorten locaties. De planvoorraad bestaat uit steeds meer transformatie gebieden. Transformatiegebieden kennen vaak complexe trajecten met eigenaren en erfpachters. Voor beide partijen moet er een haalbaar plan zijn. Dit maakt de gemeentelijke sturing op het behalen van aantallen lastiger. In bestaande woonbuurten spelen onderhandelingen met woningcorporaties en participatietrajecten met belanghebbenden. . 9

Aan alle projecten in de planvoorraad wordt gewerkt. Na het nemen van een gemeentelijk investeringsbesluit en/of het tekenen van een afsprakenbrief (bij transformatie) worden ruimtelijke plannen en projecten in de regel in uitvoering genomen. Dit is echter nooit een gelopen race en elk project kent zijn eigen risico’s en afhankelijkheden. Voldoende ruimte voor gemeentelijke investeringen (Vereveningsfonds) Het Vereveningsfonds moet voldoende robuust zijn om de noodzakelijke voorinvesteringen te doen ten behoeve van nieuwe plannen en om het eventuele tekort op nieuwe plannen zelf te kunnen dekken. Twee keer per jaar vindt een actualisatie van de grondexploitaties plaats en een update van de ruimte voor nieuwe investeringen. De afgelopen vier jaar was er voldoende ruimte in het Vereveningsfonds om de gemeentelijke investeringen te dekken. Om de gebiedsontwikkeling en woningbouw op de langere termijn te waarborgen heeft de gemeente de steun van het rijk en de metropoolregio nodig. Dit geldt met name voor de bovenplanse investeringen in infrastructuur en bereikbaarheid. Slim inpassen gemeentelijke ambities (complete stad) De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 zet in op een hoge bouwproductie en het maken van een complete stad. Een stad met ruimtelijke kwaliteit en met woningen die duurzaam en betaalbaar zijn.

Met bijpassende commerciële en maatschappelijke voorzieningen, openbare ruimte en groen. Het is aan het nieuwe college om de doelstellingen voor 2022-2026 te benoemen. Alle ambities samen moeten een beslag krijgen in de bouwproductie en het is dus zaak om vanaf het begin aandacht te besteden aan de samenhang en de uitvoerbaarheid. Voor de voortgang van de individuele projecten is het zaak om tijdens de planvorming geen extra eisen in te brengen. . Economische conjunctuur De bouwproductie is allereerst afhankelijk van de economische conjunctuur. In tijden van crisis met dalende woningprijzen en toenemende werkloosheid valt de vraag naar koopwoningen en duurdere huurwoningen voor een belangrijk deel weg. De afgelopen 8 jaar vormden een bloeiperiode voor de woningbouw. Er zijn ruim 55.000 woningen in aanbouw genomen. De coronapandemie heeft slechts een beperkte negatieve invloed gehad. De voortdurende hoogconjunctuur zorgt nu voor oververhitting en spanning op de woningmarkt, de arbeidsmarkt en de aanbestedingsmarkt.

10

II

Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025 1. Doelstelling (17.500)

Het college heeft in het Woningbouwplan een ambitie vastgesteld van 17.500 sociale corporatiewoningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de bouw van gemiddeld 2.500 woningen per jaar. Het gaat om een substantieel hogere inzet dan in voorgaande collegeperioden is gerealiseerd. In het verleden werd uitgegaan van 30% sociale huur, wat bij een productie van 4.000 woningen uitkomt op 1.200 sociale huurwoningen per jaar. De samenwerkingsafspraken met de corporaties voor de periode 2016 t/m 2019 gingen ook uit van 1.200 woningen per jaar. In de huidige Samenwerkingsafspraken voor de periode 2020 t/m 2023 is een substantieel hogere doelstelling opgenomen van 2.500 woningen per jaar. Gemeente en corporaties hebben de lat gezamenlijk bewust hoog gelegd. Figuur ontwikkeling start bouw sociale huur corporaties vanaf 2006 (permanent, zelfstandig) 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2. Bouwcijfer 2021 In 2021 zijn in totaal 1.792 zelfstandige, permanente huurwoningen met een huur onder de € 737,14 in aanbouw genomen waarvan 1.449 woningen door corporaties. Hiernaast zijn er door corporaties 195 onzelfstandige en 250 tijdelijke woningen in aanbouw genomen. De woningcorporaties hebben in 2021 dus in totaal 1.894 permanente (zelfstandige en onzelfstandige) en tijdelijke sociale woningen in aanbouw genomen. De planvoorraad van de corporaties omvatte aan het begin van het jaar 2.411 permanente zelfstandige woningen die meetellen voor het bouwcijfer. Hiervan is 60% gerealiseerd.

11

Aan het begin van 2021 was reeds bekend dat een productie van 2.500 sociale huurwoningen zeer onwaarschijnlijk zou zijn. In de afgelopen periode was het jaar 2020 uitzonderlijk. Door een grote planvoorraad en een hoog slagingspercentage werden dat jaar maar liefst 2.270 zelfstandige permanente corporatiewoningen in aanbouw genomen. Een slagingspercentage van 60% is niet ongebruikelijk. De volgende oorzaken waren op hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doorschuiven van plannen naar 2022: 1.

2.

3.

Lastige aanbesteding: o niet tijdig beschikbaar zijn van bouwcapaciteit en materiaal (heipalen); o het langer doorlopen van prijsonderhandelingen (en het doorvoeren van planbezuinigingen); o aannemer opgestapt; Vergunningstraject duurt langer: o bezwaar op de vergunning. o vergunningverlening vertraagd (welstand) Langere voorbereidingstijd

Productie per corporatie Het totaalbeeld voor de periode 2018 tot en met 2021 is in de volgende tabel weergegeven. In deze periode zijn ruim 7.100 permanente, zelfstandige sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen, gemiddeld 1.780 per jaar. Hiernaast zijn er 1.421 tijdelijke woningen en 195 onzelfstandige woningen gestart. Indien deze woningen worden meegeteld, komt het totaal uit op bijna 8.750 woningen en het jaarlijks gemiddelde op bijna 2.200 woningen. Een jaarlijks gemiddelde van 1.780 permanente sociale huurwoningen (dus exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen) is overigens ruim boven het gemiddelde van de afgelopen perioden. Het ligt 500 woningen per jaar hoger dan in de periode 2014-2017. In die zin is een stap voorwaarts gezet. Ten opzichte van de ambitie van jaarlijks 2.500 woningen is het echter onvoldoende. Tabel - aantallen in aanbouw genomen sociale woningen per corporatie, periode 2018 t/m 2021 Start bouw 2018 - 2021 (permanent, zelfstandig)

Tijdelijk

Corporatie

2018

2019

2020

2021

TOTAAL

TOTAAL

De Key

625

1.081

835

267

2.808

525

Stadgenoot

417

196

88

601

1.302

250

De Alliantie

194

47

598

310

1.149

141

Ymere

133

149

426

62

770

0

Eigen Haard

134

68

307

78

587

265

Rochdale

298

60

0

12

370

240

16

119

135

2.270

1.449

7.121

Woonzorg Totaal

1.801

1.601

1.421

12

3. Planvoorraad woningcorporaties 2022-2025 Het doel om jaarlijks gemiddeld 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te laten nemen door corporaties was en blijft ambitieus. Er waren bij het begin van het Woningbouwplan 2018-2025 te weinig locaties en plannen om een productie van in totaal 17.500 woningen mogelijk te maken. Gemeentelijke locaties als Zeeburgereiland, IJburg, Elzenhagen Zuid, Amstelkwartier en Zuidas bieden onvoldoende soelaas. Er moet daarnaast ook in voldoende mate worden gebouwd in de transformatiegebieden en in ontwikkelbuurten. De planvoorraad van de corporaties omvat eind 2021 ruim 17.000 sociale woningen. Hiervan liggen er ca. 7.000 met een planning start bouw in de jaren van de huidige samenwerkingsafspraken met de gemeente (2022-2023). Stand van zaken Samenwerkingsafspraken De samenwerkingsafspraken met de corporaties hebben betrekking op de jaren 2020-2023. De ambitie is om in deze periode in totaal 10.000 woningen in aanbouw te nemen. Twee keer per jaar krijgt de gemeente van de corporaties een update van de planvoorraad, waarin tot uiting komt wat de corporaties denken te kunnen realiseren (qua planning en mogelijkheden). We zijn nu op de helft van de periode van de Samenwerkingsafspraken.

De eerste twee jaren is het gemiddelde van 2.500 woningen niet gehaald, hetgeen betekent dat er de komende twee jaren een inhaalslag plaats zou moeten vinden De komende twee jaren ziet de planvoorraad er goed uit met een geplande start bouw van ca. 7000 woningen. Voor de totale periode is het echter niet toereikend om een gemiddelde van 2.500 te halen. Er zal immers ook in 2022 en 2023 sprake zijn van het doorschuiven en/of wijzigen van projecten. In de volgende tabel is de stand van zaken weergegeven. Tabel - permanente zelfstandige sociale woningen gestart en gepland, periode 2020 t/m 2023 Projectenlijst corporaties Start bouw 2020 2021 Planning 2022 2023 TOTAAL 2020 - 2023 Gemiddeld per jaar

Aantallen sociale huur 2.270 1.449 3.880 3.143 10.742 2.686

De algemene conclusie is dat de planvoorraad een te beperkte overmaat heeft om het streefaantal van gemiddeld 2.500 woningen per jaar te halen, zowel wat betreft de periode 2018-2025 als de periode van de Samenwerkingsafspraken. Dit betekent niet dat alle inspanningen om de bouwcijfers van sociale woningen te verhogen zoals bijvoorbeeld de invoering van de 40-40-20 - geen effect hebben of hebben gehad. Ten opzichte van voorgaande collegeperiodes is er sprake van een duidelijke toename in planvoorraad en substantiële toename in de bouw van sociale woningen.

13

Werken aan verdere groei De inspanningen van gemeente en corporaties zijn en blijven gericht op verdere vergroting van de planvoorraad en op het voorkomen van vertraging in projecten. De groei van de planvoorraad komt primair voort uit de planvorming op gemeentelijke locaties als IJburg en Zuidas en de plannen voor ontwikkelbuurten. Bij ontwikkelbuurten is tempo belangrijk maar het mag niet te koste gaan van zorgvuldige planvorming en participatie. De woningproductie zal op de langere termijn steeds meer plaatsvinden in transformatiegebieden en daar hebben corporaties geen gegarandeerde positie. De gemeente stimuleert in proces en beleid dat particuliere eigenaren samenwerken met corporaties. Het gaat bij beleid om: minder sociale huur mag als een corporatie wordt ingeschakeld, sociale huur door particulieren is minder aantrekkelijk gemaakt door een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar te eisen en corporaties betalen een lage vaste grondprijs. Het is een relatief nieuw fenomeen. Corporaties worden door private partijen benaderd, maar zoeken ook zelf actief marktpartijen op. Er ontstaan samenwerkingsverbanden. Wederkerigheid loont. Gemeente en corporaties houden de voortgang in deze processen scherp in de gaten en bezien welke verbeteringen kunnen worden doorgevoerd.

Planvoorraad woningcorporaties 2022 De Amsterdamse corporaties hebben op dit moment in totaal 3.880 permanente zelfstandige woningen in hun planning staan, verdeeld over 45 projecten. Bovendien zullen 96 tijdelijke woningen worden geplaatst aan de Wenckebachweg. Hier bovenop komen mogelijk nog acquisities van corporaties bij marktpartijen, mits de projecten dit jaar in aanbouw worden genomen. Een jaarvoorraad van ruim 3.800 sociale corporatiewoningen en 96 tijdelijke woningen is omvangrijk. Tabel - geplande start bouw sociale woningen in 2022 per corporatie Planning 2022 De Alliantie De Key

Corporaties 1.269 + 96 626

Eigen haard Ymere

573 563

DUWO Rochdale Stadgenoot Woonzorg Totaal

239 224 221 114 3.829 + 96

14

III Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025 1. Doelstelling (11.690 woningen) Het college heeft een ambitie vastgesteld van 11.690 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 1.670 woningen per jaar. Het gaat om een hogere inzet dan in eerdere jaren. In 2021 zijn de eerste twee projecten opgeleverd die zijn gebouwd conform de voorwaarden van het Actieplan Middeldure Huur 2017. Het betreft het DAS-gebouw aan de Karspeldreef 15 van Xior en Trinity van Certitudo aan de Pietersbergweg 1-47. Het gaat in totaal om 268 woningen in Zuidoost Ontwikkeling start bouw middeldure huur vanaf 2006 3.000 2.500 2.000

1.500 1.000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2. Bouwcijfer 2021 In 2021 zijn 2.717 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. Het streefgemiddelde per jaar is deze bestuursperiode voor het eerst gehaald en zelfs fors overschreden. Het begin van de noodzakelijke inhaalslag is gemaakt. De planvoorraad aan het begin van het jaar bood met 4.271 woningen een goede basis. Het succes wordt echter mede verklaard door het relatief hoge slagingspercentage. De meeste plannen die op 1 oktober nog gepland stonden voor start bouw in het 4e kwartaal zijn in 2021 daadwerkelijk in aanbouw genomen. Er zijn in 2021 ca. 1.500 woningen doorgeschoven naar 2022. Elk project kent zijn eigen specifieke redenen. Het gaat met name om aanbesteding (prijsonderhandelingen, tijdige beschikbaarheid bouwcapaciteit), bezwaar op de omgevingsvergunning en vertraging in planvorming. Deze plannen komen terug in de planvoorraad 2022.

15

3. Planvoorraad 2022-2025 (per 1 januari 2022) In de planvoorraad zijn 13.127 middeldure huurwoningen opgenomen. Planvoorraad 1-1-2021 2022 2023 2024 Totaal

2.881 3.880 6.366 13.127

Het hoge bouwcijfer voor 2021 geeft vertrouwen voor de productie de komende jaren. Er is voldoende animo bij marktpartijen en woningcorporaties om middeldure huurwoningen te bouwen en in portefeuille te nemen. Uiteraard zijn er op projectniveau altijd discussies over de gemeentelijke eisen en grondprijzen, maar dit laat onverlet dat gemeente en marktpartijen er in de projecten altijd proberen uit te komen. Het Amsterdamse beleid geeft partijen duidelijkheid en zekerheid. Het is nu aan gemeenten, marktpartijen en corporaties om alle processen in de projecten goed en voortvarend te doorlopen, en knelpunten tijdig te herkennen en op te lossen. Om het doel voor de hele periode 2018-2025 te kunnen halen is het nodig om de in de resterende jaren 6.018 woningen in aanbouw te nemen. Dit betekent een slagingspercentage van 46 % van de planvoorraad van 13.127 woningen. Dit kan bij voorzetting van de goede resultaten van 2021. 4. Eeuwigdurende middeldure huur In 2020 is het beleid voor eeuwigdurende middeldure huur vastgesteld. In 2021 is begonnen om locaties te zoeken waar de grond met eeuwigdurende middeldure huur kan worden uitgegeven. Tijdens de gesprekken in aanloop naar de intentieverklaring spraken meerdere partijen hun interesse uit om eeuwigdurende middeldure huurwoningen in portefeuille te nemen. Met behulp van een tender kan de daadwerkelijke interesse duidelijk worden.

Volgens het vastgestelde beleidskader wordt eeuwigdurende middeldure huur alleen in specifieke gevallen toegepast; als compensatie voor het afwijken van de 40-40-20 regel, of in gebieden waar de voorraad middeldure huurwoningen sinds 2015 is afgenomen, of in gebieden met een lage marktwaarde waar grotere woningen voor gezinnen kunnen worden geprogrammeerd. De gebieden die vanuit beleid in aanmerking komen voor een tender voor eeuwigdurende middeldure huur, liggen zodoende aan de randen van de stad. In Zuidoost, Noord en Nieuw-West. Momenteel onderzoeken de stadsdelen Zuidoost, Noord en Oost (IJburg) locaties voor tenders met eeuwigdurende middeldure huur. Een tenderlocatie op Strandeiland komt volgens de huidige planning in 2022 op de markt. Het genomen investeringsbesluit biedt hier ruimte voor. Voor 2023 zijn meerdere tenderlocaties in Zuidoost en één in Noord in onderzoek.

16

Toezegging commissie WB 27 oktober 2021 Naar aanleiding van een vraag van raadslid Leenders in de commissie WB wordt in deze rapportage ingegaan op de locaties die voor woningcorporaties in aanmerking komen voor eeuwigdurende middeldure huur. De Amsterdamse woningcorporaties kunnen deelnemen aan de gemeentelijke tenders die worden uitgeschreven. Ze hebben daarbij dezelfde positie als marktpartijen. In afwijking van het selectiebeleid heeft de gemeente in 2021 aan De Alliantie - op Sloterdijk en in de Sluisbuurt - een voorrangpositie gegeven voor het bouwen van eeuwigdurende middeldure huurwoningen als onderdeel van een bredere integrale ontwikkeling. Corporaties kunnen daarnaast ook woningen realiseren op bestaande eigen posities, zoals in de ontwikkelbuurten. In de transformatiegebieden kunnen corporaties zich binden aan particuliere eigenaren / erfpachters als partner in het bouwen of afnemen van niet alleen de sociale huur maar ook de (eeuwigdurende) middeldure huur.

17

IV

Dure huur en koopwoningen 1. Geen kwantitatieve doelstelling

Het college wil veel woningen bouwen waarvan een substantieel deel betaalbaar. Om de slag naar meer betaalbare woningen te maken wordt bij nieuwe projecten in lijn met de Woonagenda 2025 stedelijk ingezet op een programma van 40-40-20. De projecten van voor 2018 zijn veelal vastgesteld met het uitgangspunt 30% sociaal en 70% markt. In de planvoorraad voor de periode tot 2025 zit dan ook een aanzienlijke hoeveelheid marktwoningen waarvan een behoorlijk deel dure huur en koop, waarover de besluitvorming reeds had plaatsgevonden. De bouw van dure huurwoningen en koopwoningen is het meest gevoelig voor economische omstandigheden. In tijden van groei en hoogconjnctuur wordt de productie opgevoerd en in tijden van laagconjunctuur zakt het in.

Ontwikkeling start bouw dure huur en koop vanaf 2006 5.000 4.500 4.000 3.500

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 dure huur

koop

2. Bouwcijfers 2021 In 2021 zijn 1.711 koopwoningen en 1.190 dure huurwoningen in aanbouw genomen. Het aandeel koopwoningen is gestegen naar 59%. Het zijn flinke aantallen in het licht van de coronapandemie. De vraag naar koopwoningen is fors en de toenemende bouwkosten kunnen door ontwikkelaars nog worden gecompenseerd in de vraagprijs.

18

3. Planvoorraad dure huur- en koopwoningen 2022 -2025 In de planvoorraad zijn in totaal 14.300 dure huur- en koopwoningen opgenomen. Het aandeel dure huur en koopwoningen in de totale planvoorraad neemt gegeven de gemeentelijke programmatische inzet af. Het aandeel is in 2024 gedaald tot 26%. De planvoorraad voor de korte termijn is echter nog steeds aanzienlijk en biedt bij voortgaande economische groei en een woningmarkt met stijgende prijzen perspectief op een substantiële productie.

2022 2023 2024 Totaal

Planvoorraad 5.231 4.156 4.913 14.300

4. Zelfbewoningsplicht en sociale koopwoningen Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming Veel Amsterdammers willen graag kopen, maar de prijzen blijven stijgen en het is voor veel woningzoekenden moeilijk een geschikte en betaalbare koopwoning te vinden. De koopmarkt is verder onder druk komen te staan door het opkopen en verhuren van woningen. Het college heeft daarom besloten om een zelfbewoningsplicht in te stellen voor alle nieuwbouw koopwoningen die door middel van nieuwbouw of transformatie worden gerealiseerd, dit beleid is vanaf 8 juli 2020 van toepassing. Daarnaast werkt het college aan de uitvoering van de zogenaamde Opkoopbescherming voor bestaande koopwoningen tot € 512.000. Sociale koopwoningen Met de Woonagenda 2025 is bepaald dat 40% van het nieuwbouwprogramma wordt gericht op het middensegment. Daarbij wordt voor een deel ook ingezet op koopwoningen. Tot voor kort werd in deze gesproken over middeldure koopwoningen. Het college heeft op 1 februari 2022 de term middeldure koop gewijzigd naar sociale koop om aan te sluiten om de voorgenomen wijziging van de Huisvestingswet en de opkoopbescherming[1]. Een sociale koopwoning is een koopwoning met een eerste verkoopprijs tot € 324.000 VON (prijspeil 2022). Uitgangspunt is dat deze marktconform wordt gerealiseerd.

Sociale koopwoningen in planaanbod 2022-2025 Projecten met sociale koopwoningen worden sinds eind 2019 geregistreerd. Vooralsnog staan ca. 750 woningen in de planvoorraad 2022-2025. De gemeente gaat specifieke tenders uitschrijven voor sociale koopwoningen. De eerste is in december 2021 gepubliceerd. Het betreft de ontwikkeling van kavel 4B1 in de Sluisbuurt.

[1]

Besluit technische aanpassing spelregels woningbouwprogrammering d.d. 1-2-2022

19

V

Doelgroepen 1. Zelfbouw en wooncoöperaties

De gemeentelijke taakstelling omvat 600 woningen. Hieronder vallen zowel wooncoöperaties als varianten van zelfbouw: Bouwgroepen (CPO), Mede Opdrachtgeverschap (MO), Samen in het Klein (SihK) en Individuele Zelfbouw. Binnen de gemeentelijke taakstelling wordt prioriteit gegeven aan wooncoöperaties. Zelfbouwmarkt Op zaterdag 27 november 2021 is de jaarlijkse zelfbouwmarkt geweest. Net als vorig jaar online met verschillende programmaonderdelen: online informatiestands, minicursussen en panelgesprekken met ervaren zelfbouwers, zoals leden van Wooncoöperaties, CPO-bouwgroepen, MO-bouwgroepen en individuele zelfbouwers. Implementatie actieplan wooncoöperaties In 2021 is uitvoering gegeven aan het in mei 2020 vastgestelde actieplan “aan de slag met wooncoöperaties’. Het gaat om de bestuurlijke vaststelling en openstelling van de financieringsregeling; de lancering van een kaartenbak waarvoor wooncoöperaties zich kunnen aanmelden (als eerste stap in de selectieprocedure); het voorbereiden van de uitgifte van locaties en het voorbereiden van de uitgifte van een eerste nieuwbouwkavel voor een beheercoöperatie. Het overleg met het Platform Amsterdamse wooncoöperaties is voortgezet. Het gaat daarbij over het delen van kennis en ervaring en het in gang zetten van verbeteringen als het ontwikkelen van een keurmerk. Start Bouw 2021 In 2021 zijn 1.703 koopwoningen in aanbouw genomen.

Daarvan zijn 153 woningen zelfbouwwoningen. De 36 coöperatiewoningen vallen onder de categorie middeldure huur. In totaal gaat het dus om 189 woningen. Type Wooncoöperaties CPO-Bouwgroepen Mede Opdrachtgeverschap Samen in het Klein Individuele Zelfbouw Totaal

Woningen 36 24 90 33 6

Aandeel 19 % 13 % 48 % 17 % 3%

189

100%

Aanbod zelfbouw 2021 De gemeente heeft gedurende het jaar 4 bouwkavels op de markt gebracht, goed voor 64 woningen. - Centrumeiland Blok 9, 1 kavel voor Wooncoöperaties (40 woningen); - Centrumeiland Blok 02, 1 kavel voor CPO-bouwgroepen (20 woningen); - Centrumeiland, 2 kavels voor Individuele Zelfbouw of Samen in het Klein (max. 4 woningen);

20

Het aanbod in 2021 is aanzienlijk lager uitgevallen geprognotiseerd. Van de 11 bouwkavels zijn er 7 doorgeschoven. Redenen daarvoor zijn: o Wooncoöperatiekavels: in de praktijk bleek meer voorbereidingstijd nodig om de beoogde gemeentelijke kavels voor deze relatief nieuwe ontwikkelvorm op de markt te brengen o CPO-bouwgroep kavel: het op de markt brengen is vertraagd omdat het participatietraject voor deze locatie meer tijd in beslag neemt dan geraamd; o Kavels Mede Opdrachtgeverschap: als gevolg van beleidswijzigingen was het noodzakelijk om allereerst de selectieprocedures aan te passen. Naar verwachting zullen de selectieprocedures van 4 van de 7 doorgeschoven kavels in het eerste kwartaal van 2022 voor deelname worden opengesteld. Eerste inventarisatie aanbod en activiteiten 2022 Er is veel werk verricht om het programma wooncoöperaties als onderdeel van zelfbouw goed van de grond te krijgen. De gemeentelijke financieringsregeling is in uitvoering en de eerste leningen zijn aangevraagd. Met het Platform Wooncoöperaties, !WOON, de corporaties en de al actieve wooncoöperaties voert de gemeente regelmatig overleg over onderwerpen als: selectieprocedure, keurmerk, coöptatie en beheercoöperaties. Doel is het verder optimaliseren van de selectieprocedure en het organiseren van bijeenkomsten over wooncoöperaties met als doel de belangstelling voor wooncoöperaties te vergroten.

In 2022 start de inschrijving voor 5 kavels voor wooncoöperaties, goed voor de realisatie van 291 woningen. Het aanbod voor de overige vormen van zelfbouw is beperkt. Het bestaat vooralsnog uit 1 kavel voor CPO-bouwgroepen (totaal circa 20 woningen) en 2 kavels voor Mede Opdrachtgeverschap (totaal circa 86 woningen). Het uiteindelijke kavelaanbod in 2022 zal hoger zijn. De ambitie op Centrumeiland is weliswaar bijna voltooid, maar er zijn nieuwe aanvullende gebieden in beeld voor zowel wooncoöperaties als vormen van zelfbouw (Strandeiland IJburg en Nelson Mandelapark Zuidoost). Inventarisatie aanbod 2022

Woningen

Aandeel

Individuele Zelfbouw Samen in het Klein Collectief opdrachtgeverschap Mede Opdrachtgeverschap Wooncoöperaties

0 0 20 86 291

0% 0% 5% 22 % 73 %

Totaal

397

100%

21

2. Jongeren en studenten De gemeente zet met het Plan jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022 (Plan JSHV) in op de bouw van jongeren- en studentenwoningen in Amsterdam en de regio. Het gaat om zelfstandige woningen en woningen met gedeelde voorzieningen, om permanente en tijdelijke woningen en om gemengde complexen en aparte complexen per doelgroep. De permanente, zelfstandige woningen maken deel uit van de ambitie om gemiddeld 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. De tijdelijke en onzelfstandige woningen vallen daarbuiten, maar tellen wel mee voor het halen van de jongeren- en studentenwoningen. Het Plan jongeren- en studentenhuisvesting 2019-2022 vormde voor de gemeente tevens de basis voor het sluiten een convenant met universiteiten, hogescholen, studentenunie en corporaties. Planvoorraad en realisatie 2021 In 2019 en 2020 waren in totaal 2.325 jongeren- en studentenwoningen in aanbouw genomen. De meerderheid hiervan waren studentenwoningen, maar daar is in 2021 een verandering te zien. In 2021 zijn namelijk 1.267 jongeren- en studentenwoningen in aanbouw genomen, waarvan 953 jongerenwoningen en 314 studentenwoningen. Onder de jongerenwoningen bevinden zich ook 195 onzelfstandige woningen en 250 tijdelijke jongeren- en studentenwoningen. Aan het begin van 2021 was de planvoorraad voor dit jaar 1.680 eenheden.

Dit betekent dat met een productie van 1.267 woningen de slaagkans dit jaar circa 75% was. Er zijn geen projecten uitgevallen sinds het begin van dit jaar, maar wel een aantal nieuwe projecten aan de planvoorraad toegevoegd. Hierbij gaat het met name over particuliere en tijdelijke projecten. Voortgang nieuwbouwdoelstelling jongeren- en studentenhuisvesting 2019-2022 Met het Plan JSHV heeft het college ambitieuze doelen gesteld voor het vergroten van de kansen voor jongeren en studenten op de Amsterdamse woningmarkt. Eén van deze ambities is het in aanbouw nemen van 10.500 jongeren- en studentenwoningen, waarvan 9.000 binnen Amsterdam. Dit is ten opzichte van andere doelgroepen en de jaarlijkse productiedoelstelling van 2.500 sociale huurwoningen een hoge ambitie. Ook op landelijk niveau heeft Amsterdam hiermee een ambitieus doel gezet. Ter vergelijking: de Rijksoverheid heeft de ambitie om jaarlijks 75.000 woningen in aanbouw te nemen. Dit zou betekenen dat 3% van alle nieuwbouwwoningen in Nederland bedoeld zijn voor Amsterdamse jongeren of studenten. Sinds 2019 is er veel gedaan om de ambities in het Plan JSHV te kunnen realiseren. In de woningbouwrapportage over 2020 werd vermeld dat voor het behalen van de doelstellingen met name de planvoorraad jongerenhuisvesting vergroot moest worden.

Op dit gebied is afgelopen jaar een grote inhaalslag gemaakt en de meest recente productie- en planvoorraadcijfers laten zien dat er voldoende plannen zijn om de 9.000 eenheden te halen met een mooie balans tussen jongerenwoningen en studentenwoningen. Om dit te behalen is naast reguliere nieuwbouw ook ingezet op creatieve oplossingen, zoals het verlengen en verdichten van bestaande (tijdelijke) locaties en het realiseren van jongeren- en studentenwoningen in bestaande complexen. De planvoorraad bevat voldoende projecten om de 9.000 eenheden te halen, maar het kost meer tijd voordat gestart wordt met de bouw van de geplande woningen. Hierdoor worden niet alle jongeren- en studentenwoningen voor het eind van 2022 in aanbouw genomen. Hier liggen grofweg 3 factoren aan ten grondslag;

22

1. Noodzakelijke wijziging in woningwaarderingstelsel is uitgebleven Naast knelpunten in de nieuwbouw is de productie van onzelfstandige woningen tegengevallen. Om dit segment rendabel en betaalbaar te kunnen ontwikkelen zijn wijzigingen nodig aan het woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woningen. Hier wordt al enige tijd door het rijk aan gewerkt, maar invoering duurt langer dan verwacht. Door de wijziging moet duurzaamheid, locatie en kwaliteit beter mee gaan wegen in de maximale huurprijs. Het betreft een budget neutrale wijziging waarmee gewaarborgd wordt dat de gemiddelde maximale huurprijs voor onzelfstandige woningen gelijk blijft. 2. Ruimte wordt steeds schaarser Het toevoegen van nieuwe (tijdelijke) locaties voor jongeren- en studentenhuisvesting op de korte termijn is steeds lastiger. Iedere keer moet zorgvuldig worden afgewogen voor wie de locaties worden ingezet. Naast jongeren- en studenten zijn er meer groepen waarvoor de gemeente zich extra wil inzetten. 3. Stijgende bouwkosten en langere planvorming Alle bouwprojecten in de stad hebben te maken met stijgende bouwkosten door een tekort aan materialen en arbeidskrachten. Dit zorgt ervoor dat plannen moeten worden aangepast en dat planontwikkeling langer duurt.

Vooruitgang op betaalbaarheid, rechtszekerheid en gemeenschapsvorming Het goede nieuws is wel dat er voortgang wordt geboekt op de andere doelstellingen in het Plan JSHV. Er is hard gewerkt aan het verbeteren van de positie van jongeren en studenten op de woningmarkt door te sturen op betaalbaarheid, rechtszekerheid en gemeenschapsvorming. Zo lukt het steeds vaker om bij particuliere nieuwbouwprojecten af te spreken dat een deel van de woningen in het laagste prijssegment (onder €442 p/m) aangeboden gaan worden en zorgt het verplichten van individuele huurcontracten ervoor dat jongeren en studenten meer huurrechten krijgen. Ook de leefbaarheid en sociale veiligheid is verbeterd door in nieuwe projecten de gemeenschapsvorming te stimuleren met doelbewuste beheerconcepten en gedeelde voorzieningen. Een project zoals Lieven in Nieuw West is hier een duidelijk voorbeeld van. De snelgroeiende doelgroep en de stijgende prijzen in het ongereguleerde segment zorgen voor een toenemend probleem. Jongeren en studenten hebben veel moeite met het vinden van passende en betaalbare woonruimte. Het college blijft zich dan ook inzetten voor het realiseren van de plannen, het voorkomen van verdere vertraging en aandacht bij het rijk voor betere wet- en regelgeving.

Om de situatie van jongeren en studenten op de woningmarkt verder te versterken is er steeds meer aandacht voor aan doorstroming binnen het segment, de instroom (van vooral internationale studenten) en het combineren van doelgroepen. In voorbereiding daarop zal het college over deze thema’s in gesprek gaan met het jongerenpanel, studentenorganisaties, huisvesters en kennisinstellingen.

23

3. Ouderenhuisvesting Het programma Ouderenhuisvesting 2019-2022 maakt zich sterk voor een goede woonpositie van de Amsterdamse ouderen in samenwerking met de ouderen zelf, de woningcorporaties, de zorgaanbieders en alle andere betrokken partners. Ouderen wonen verspreid over de stad en willen bij voorkeur in hun eigen buurt blijven wonen. Daarom besteedt het programma veel aandacht aan gebieden in de stad met een ongeschikte woningvoorraad en een sterk vergrijzende bevolking. Toevoeging van nieuwe aanpasbaar gebouwde woningen is belangrijk om het groeiend aantal ouderen een geschikte woning te kunnen bieden. De inzet is om 90% van de reguliere nieuwe sociale huur van corporaties aanpasbaar te bouwen en 5% te bestemmen voor ouderen. Start bouw 2021 Van de in 2021 in aanbouw genomen sociale huurwoningen zijn 149 woningen gelabeld voor senioren in de sociale huur: 119 woningen worden gerealiseerd door transformatie van een bestaand verzorgingshuis door Woonzorg (De Drie Hoven) en 30 woningen door Stadgenoot op kavel 6 van Oostenburg. Implementatie Intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen De opgave is om in Amsterdam in de periode 2021 tot 2025, 2000 geclusterde zelfstandige ouderenwoningen in aanbouw te hebben genomen.

Dat zijn jaarlijks, uitgaande van vier jaren, gemiddeld 500 woningen, waarvan minimaal 250 in de sociale huur, 125 in de middeldure en 125 in de dure huur of koop. Om het aanbod van geschikte woningen te vergroten wordt zo vroeg mogelijk in de planvorming bezien welke kavels geschikt zijn en welke ouderenwoningen waar gerealiseerd kunnen worden, niet alleen in de sociale huur maar ook in het middensegment/dure sector. Geschikte kavels zijn kavels in de nabijheid van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer. De Uitvoering loopt. Er zijn voldoende mogelijkheden geïnventariseerd om de 2000 woningen te kunnen halen. In stadsdeel Oost wordt onder meer gewerkt aan de Stadsveteraan in het Amstelkwartier, het Robert Koch Plantsoen in de Watergraafsmeer en aan ruimte voor een Wooncoöperatie op IJburg. In West liggen er goede mogelijkheden in de Kinkerbuurt en Mercatorpark en verspreid over de stad worden meerdere verzorgingshuizen (deels) getransformeerd (o.a. Riekerhof in Nieuw West). Feit is wel dat de planvorming tijd kost en dat de meeste projecten wat verder in de tijd staan gepland. Het onderzoek naar - en het verder brengen van - potentiele locaties voor de middellange termijn wordt voortgezet. Gemeente en marktpartijen werken samen aan de implementatie. Kennis en ervaringen wordt gedeeld. Er vindt afstemming plaats binnen de ingestelde stuurgroep.

.

24

4. Kwetsbare groepen Kwetsbare groepen Sinds 2016 werken woningcorporaties, zorgaanbieders en gemeente Amsterdam samen aan de ondersteuning en huisvesting van kwetsbare groepen. Op 14 maart 2019 heeft de gemeenteraad het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen 2019-2022 vastgesteld. Bouwopgave statushouders De doelstelling is oplevering van 2.700 wooneenheden voor statushouders. Het potentieel aantal wooneenheden dat door additionele investeringen van de gemeente tot stand komt, staat nu op 2.378, waarvan er 1.722 zijn gerealiseerd. Momenteel zijn 213 wooneenheden in aanbouw/ voorbereiding en staan er nog 443 eenheden in de planning. De gemeente spant zich in om ook de laatste 322 wooneenheden te realiseren om van de 2.378 tot de 2.700 te komen. Voor deze 322 wooneenheden dienen nog nieuwe locaties gevonden te worden. Twee tijdelijke locaties lijken haalbaar (samen goed voor 32o wooneenheden waarvan 160 voor statushouders). Andere tijdelijke locaties zijn nog in onderzoek.

25

VI

Verwante onderwerpen 1. Duurzaamheid

Duurzame gebouwen Duurzaamheid is een substantiële opgave in de gebiedsontwikkeling. Door nieuwbouw duurzaam uit te voeren, gaan de groei van de stad en het verlagen van de milieudruk hand in hand. In de periode 2018-2021 is de lijn van duurzaamheid in tenders doorgezet, met als resultaat dat er veel innovatie plaats vindt. Zo is in alle gegunde tenders de stap gemaakt naar energieneutraal of energieleverend. Daarnaast is er veel aandacht voor andere aspecten van duurzaamheid. Vanaf september 2020 wordt circulair standaard bij tenders uitgevraagd wat leidt tot gebouwen met hoge percentages van hergebruikte en/of her te gebruiken en/of biobased materialen. De bouwmethode verandert. Hout wordt vaker gebruikt als constructief materiaal. Bijvoorbeeld in de projecten Juf Nienke, Robin Wood, Studio 1106, FITz en Spectrum. Tenslotte zijn klimaatadaptatie en vergroening vaste onderdelen geworden van gebiedsontwikkeling. Door de hemelwaterverordening (april 2021) bergt elk nieuw gebouw in Amsterdam minimaal 60 mm water gedurende een periode van 24 tot 60 uur en is natuurinclusief bouwen sinds eind 2021 een verplichting in tenders. Duurzame infrastructuur Naast gebouwgebonden duurzaamheid, worden goede resultaten geboekt op gebieds- en systeemniveau. Omdat nieuwbouw sinds 2017 aardgasvrij is, zijn duurzame warmte en koude systemen aan de orde van de dag in de gebiedsontwikkeling.

Soms worden oplossingen op gebouwniveau gevonden maar meestal is een collectieve oplossing nodig. De doelstelling sinds eind 2017 is om zoveel mogelijk laagtemperatuur netten met lokale bronnen te ontwikkelen. Er wordt hard gewerkt om deze ambitie te realiseren. In de raadsbrief ‘Voortgang van de warmtetransitie – Naar een stad zonder aardgas’ (raad 26 januari 2022) is dit onderwerp uitvoerig toegelicht. Voor nu geldt, dat ongeveer 85% van de nieuwbouw conform de motie Duurzame warmtebronnen in nieuwbouw aangesloten wordt op LTW-systemen. In enkele projecten blijven er MT-warmte systemen omdat de planvorming al ver is gevorderd of omdat bestaande contractuele verplichtingen in de concessiegebieden en het wettelijke kader dit belemmeren (Bouwbesluit). De gemeente is gebonden aan naleving van de afspraken uit de concessies tot dat er nieuwe of aanvullende afspraken zijn. Dit leidt nu nog tot een aansluitplicht in projecten. De evaluatie van de concessies in Noord en Nieuw West zijn deze zomer opgestart. Ook vindt innovatie plaats op de infrastructuur voor grondstoffen. Zo is er de pilot nieuwe sanitatie in Buiksloterham. Uit deze pilot zijn lessen getrokken. Op Strandeiland wordt een andere vorm van nieuwe sanitatie ontwikkeld. Door deze innovatieve rioleringssystemen is het beter mogelijk om lokaal warmte en grondstoffen terug te winnen.

In de sluisbuurt vindt de aanbesteding plaats voor een ondergronds afvaltransportsysteem waardoor de kans op een hoger scheidingspercentage toeneemt, er geen ondergrondse afvalcontainers op straat komen én er veel minder afvalwagens in de wijk nodig zijn. Verzwaring elektriciteitsnet De congestie op het elektriciteitsnet is zorgelijk en kan de voortgang van gebiedsontwikkeling belemmeren. De komende jaren is een vervijfvoudiging nodig van de capaciteit van elektriciteitsinfrastructuur. Dit vraagt om de aanleg en uitbreiding van onderstations en verzwaring van de kabels. De ondergrond ligt op dit moment al vol met bestaande kabels en leidingen en naarmate er meer 26

verdichting plaats vindt, komt er steeds minder ruimte ondergronds. In Nieuw West en Noord kunnen nieuwe grote voorzieningen voorlopig niet een elektriciteitsaansluiting met de gewenste capaciteit krijgen Uitvoeringskracht Duurzaamheid is volop in beweging en dat leidt tot nieuwe ambities en nieuw beleid. Het is van belang dat de operationele en financiële uitvoerbaarheid hierin goed wordt meegenomen zodat het beleid niet pas in de projecten moet worden uitgewerkt, met het risico op extra kosten en vertraging. De markt blijkt innovatief als het wordt uitgedaagd om extra stappen te zetten. Het is daarom bij extra bovenwettelijke ambities van belang om rekening te houden met de uitvoerbaarheid en met bestaande afspraken zoals die met de met woningcorporaties. De corporatiesubsidie voor nieuwbouwwoningen in Buiksloterham en Strandeiland (22 december 2021) en de beoogde subsidie voor de BENG Amsterdam brengt verandering aan en maakt zeer hoge duurzaamheidsprestaties mogelijk.

27

2. Nieuwe ontwikkelmodellen (Samen Stadmaken) Het college heeft op 9 november 2021 de notitie ‘Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen’ vastgesteld. De notitie beschrijft wat het college heeft bereikt heeft met betrekking tot thema’s als democratisering, betaalbaarheid (van wonen) en waardebehoud. Daarnaast worden concrete vervolgprojecten benoemd. De notitie geeft handvatten om het gesprek met alle betrokkenen aan te gaan over andere vormen van (gebieds)ontwikkeling. Nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van de stad waarbij betaalbaarheid, aandacht voor de leefwereld, zeggenschap voor burgers en andere vormen van waardecreatie en waardebehoud centraal staan. Nieuwe ontwikkelmodellen doen recht aan de diversiteit en eigenzinnigheid van de stad en haar bewoners, zorgen voor nieuwe oplossingen voor de opgaven waar de stad voor staat en bestaan vaak uit nieuwe samenwerkingsverbanden. Om een gestage jaarlijkse bouwproductie van grote aantallen woningen in een stedelijke setting mogelijk te maken is een efficiënte inrichting van projecten nodig. Dit kan op gespannen voet staan met de nieuwe ontwikkelmodellen. Het is een kwestie van balans. Er is ruimte nodig om te kunnen experimenteren. Drie basisprincipes Voor nieuwe ontwikkelmodellen bestaat geen blauwdruk.

Zij zullen door de betrokkenen bewoners, ondernemers en professionals met de gemeente worden uitgewerkt. Daarbij staan drie basisprincipes centraal. 1. Een woning is om in te wonen 2. Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap 3. Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud Koesteren en uitbouwen Er zijn reeds veel mooie voorbeelden en initiatieven in de stad. Deze worden gekoesterd en versterkt. Al ontwikkelde projecten laten zien wat het betekent om meer ruimte te bieden aan de leefwereld, zeggenschap en eigenaarschap en andere vormen van waardecreatie en behoud, zoals bijvoorbeeld bij zelfbouw en wooncoöperaties. Er zijn ook projecten die ontstaan op initiatief van marktpartijen of burgers, of uit samenwerkingen tussen deze partijen. Daarnaast is er een aantal gemeentelijke programma’s, zoals Expeditie Vrije Ruimte en Amsterdam Circulair 2020 - 2025, die bijdragen aan alternatieve ontwikkelmodellen en andere vormen van waardecreatie. Meer invloed en zeggenschap geven ook duidelijkheid over de verschillende rollen voor burgers, en maken dat er kan worden voortgebouwd op ervaringen en geleerde lessen. Vernieuwing gaat niet vanzelf. Er zijn nog veel lessen te leren. Het is van belang de juiste voorwaarden te scheppen en een opgave te formuleren die past bij de plek, met een rolverdeling die reëel en behapbaar is voor alle betrokkenen.

Uitvoeringsagenda Omgevingsvisie Amsterdam 2050 De verdere uitwerking van de nieuwe ontwikkelmodellen vindt plaats binnen de kaders van de Omgevingsvisie. In de Uitvoeringsagenda worden de opgaven concreet gemaakt. De nieuwe ontwikkelmodellen maken onderdeel uit van de Strategische Keuze Samen Stadmaken.

28

3. Aandachtspunten gebiedsontwikkeling Wat haalbaar is aan woningbouwproductie hangt af van de economie, de planvoorraad (omvang en samenstelling), de gemeentelijke ambities (eisen en wensen), de investeringsbereidheid van marktpartijen en corporaties en de financiële mogelijkheden van de gemeente. Daarnaast kent elke tijd zijn eigen specifieke vraagstukken die aandacht behoeven. De gemeente staat in de gebiedsontwikkeling voor grote opgaven, waarvoor de randvoorwaarden nog niet altijd en geheel zijn vervuld. Het bouwen van veel woningen is immers niet voldoende. Vanuit de complete stad moeten gebieden leefbaar zijn met bijpassende voorzieningen, openbare ruimte en groen en mogelijkheden om te sporten. De bereikbaarheid moet zijn gegarandeerd en gebieden moeten zijn aangesloten op duurzame energie- en warmtenetten. Dit legt beperkingen op aan het tempo. Alle betrokken partijen presteren nu op de toppen van hun kunnen. Daar zitten grenzen aan. Er moet voldoende gekwalificeerd personeel zijn om zorgvuldig alle opgaven aan te pakken. De druk op de stad is groot. De gemeente moeten blijven werken aan draagvlak onder bewoners en dat vraagt om investeringen In de bestaande stad. Velen komen naar de stad om te werken, ook het realiseren van voldoende ruimte voor bedrijven is dus een blijvende opgave in de complete stad.

Met de groei en vernieuwing van de stad zijn aanzienlijke investeringen gemoeid en de gemeente moet daarin haar deel kunnen bekostigen. Het Vereveningsfonds moet voldoende robuust zijn om de gewenste gebiedsontwikkeling te dragen. Duurzaamheid In de paragraaf over duurzaamheid is reeds gesproken over de noodzakelijke aandacht voor de operationele uitvoerbaarheid van gemeentelijke ambities, de congestie op het elektriciteitsnet en de warmtetransitie in relatie tot de concessiegebieden. Woningbouwprogrammering Amsterdam zet in op een gemengd programma (40-40-20), waarin alle mogelijke doelgroepen een plaats moeten kunnen krijgen. De zorg is dat we door de recente economische ontwikkelingen minder goed in staat zijn om de gewenste verscheidenheid te realiseren. Gegeven de huur- en koopprijzen is er de tendens dat marktwoningen kleiner worden wat tevens een neerwaartse druk geeft op de te realiseren sociale huur. Het eindresultaat strookt dan mogelijk niet meer met de doelstellingen voor de specifieke locaties en de gerealiseerde openbare ruimte en voorzieningen. Een andere zorg is de omvang van de specifieke programma’s voor jongeren, studenten, ouderen, zelfbouw en wooncoöperatieven. Deze zijn in de praktijk lastig onder te brengen in de projecten.