Raadsbesluit2021-109F Bestemmingsplan - toelichting

Amsterdam past in een mondiale trend waarbij internationaal georiënteerde kennisintensieve steden zoals Londen, Parijs en Stockholm een substantiële werkgelegenheidsgroei kennen en zich ontwikkelen als economische motoren voor de

Gemeente Amsterdam

blz. 32

omliggende stedelijke regio. Deze trend heeft alles te maken met de opkomst van de kennis- en innovatie-economie. Amsterdam is een internationaal knooppunt, heeft twee universiteiten en diverse kennisinstellingen en kennisintensieve bedrijven. De stad zet zoveel mogelijk in op stedelijke ontwikkeling nabij multimodale knooppunten. Door op deze locaties in te zetten op groei wordt bijgedragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen en zijn werkplekken in de toekomst sneller en beter bereikbaar voor inwoners van de regio en daarbuiten. De Zuidas ontwikkelt zich hierin steeds meer tot een gemengd woon- en werkgebied met voorzieningen. Uitvoeringsstrategie 3.0: Ruimte voor Werken in de MRA van Morgen: 2017-2030 Om een gezonde kantorenmarkt te behouden en overmaat terug te dringen en te voorkomen wordt binnen de MRA samengewerkt door het Platform bedrijven en kantoren (Plabeka). De programmatische afspraken die in het verleden voor het planaanbod kantoren zijn gemaakt met de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 zijn vervangen door een nieuwe Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0. Hiermee is een herijking gemaakt van de vorige strategie om zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de ruimtelijk-economische ontwikkelingen en de veranderde kwalitatieve en kwantitatieve ruimtevraag.

Kwantitatieve raming De vraagramingen van de Kantorenstrategie 2011 en de Uitvoeringsstrategie 2011 zijn door de grote dynamiek achterhaald. Dit heeft geleid tot het rapport Vraagraming en vraagverdieping Metropool Regio Amsterdam (mei 2016). Op basis van dit rapport is de vraag naar nieuw kantoorvloeroppervlak in de Uitvoeringsstrategie geraamd op 515.000 m² tot 2050, waarvan 230.000 m² groei op formele kantoorlocaties van 2017 tot 2030 en 225.000 m² voor groei op formele kantoorlocaties van 2030 tot 250 en 60.000 m² voor groei elders binnen Amsterdam. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de uitbreidingsvraag als gevolg van Brexit. Door de transformatie van kantoren naar andere functies, zoals wonen (die tot 2019 naar verwachting 250.000 m² bedraagt) en de grote vraag naar kantoren, onder andere als gevolg van de Brexit, zal de leegstand van 11,5 % dalen naar een frictieleegstand van 8 % in 2019. Frictieleegstand is de leegstand die ontstaat doordat vraag en aanbod in de tijd niet altijd direct op elkaar aansluit. Kwalitatieve raming: Juiste kantoor op de juiste plek. Uit voornoemd onderzoek blijkt dat er nog steeds behoefte is aan kantoren op locaties waar sprake is van functiemenging, die bovendien goed bereikbaar zijn. Dit betreft met name een kwalitatieve vraag. Het juiste kantoor op de juiste plek.

Behoefte aan kantoorruimte bestaat vooral bij bedrijven in ICT, communicatie en zakelijke dienstverlening, maar ook bij innovatieve kantoorconcepten op meer informele plekken in de stad. Op gewilde locaties, met name in het Centrum, de Arenapoort en Zuidas is de vraag naar kantoorruimte groot. Er is vooral behoefte aan een kwalitatieve sturing waarbij het uitgangspunt is: het juiste kantoor op de juiste plek. In Ruimte voor de Economie van Morgen (collegebesluit d.d. 18 juli 2017) worden drie kantorenmilieus onderscheiden: 1. Het internationale topmilieu: een hoogwaardig ingerichte, internationaal verbonden locatie, geschikt voor de vestiging van internationale kantoren, met in de omgeving een groot aanbod van stedelijke voorzieningen. Zuidas, stadsdeel Centrum en Stadsdeel Zuid zijn hier voorbeelden van. Kansen voor uitbreiding liggen hier voor Zuidas in de uitbreiding van het gebied en op de middellange termijn in de Schipholcorridor tussen Zuidas en Schiphol; 2. Innovatieve districten: stedelijke gebieden met een mix van wonen en werken van 50%-50% rond een kennisinstituut of trekker. Hier zoeken clusters van bedrijven verbinding en is ruimte voor ontwikkeling van start-ups en innovatieve bedrijfsconcepten. Voorbeelden hiervan zijn Kenniskwartier VU/Zuidas, Sciencepark, AMC e.a. 3.

Multimodale knooppunten: knooppunten die door de aanwezige verkeersinfrastructuur zoals trein, tram, bus, metro, autowegen en fietspaden, uitstekend zijn verbonden met de stad en regio en bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 33

luchthaven en daarmee uitermate geschikt zijn als werkgebied en concentratie voor (groot)schalige kantoren. Door transformatie en verdichting worden deze knooppunten meer gemengd met wonen en voorzieningen. Voorbeelden hiervan zijn Sloterdijk, Amstelstation en Zuidas. De geactualiseerde kantorenstrategie behelst onder meer: 1. De huidige planvoorraad van 970.000 m² flexibel inzetten op die locaties waar op korte termijn (tot en met 2020) nieuwe kantoren gewenst zijn. Dit zijn Zuidas, Arenapoort, Amstelstation, Lelylaan, Houthaven, Oostenburg en Noordelijke IJoever. Door het flexibel inzetten kan ook tegemoet worden gekomen aan (een deel van) de te verwachten vraag als gevolg van een Brexit. 2. Amsterdam gaat door met de transformatie van monofunctionele kantoorlocaties Amstel III, Riekerpolder en Sloterdijk naar aantrekkelijke, gemengde woon- en werkgebieden; 3. Amsterdam verkent waar vanaf 2020 nieuwe gemengde gebiedsontwikkeling mogelijk is. De verwachting is dat de leegstand van kantoren, door de vele geplande transformaties en herontwikkelingen in 2019 is gedaald naar de frictieleegstand van 8 %. Na 2020 wordt ingezet op nieuwe planvoorraad voor onder meer Schipholkerncorridor, uitbreiding van de Zuidas, met name aan de westkant ten noorden en zuiden van de A10. 4.

Bij alle grote gebiedsontwikkelingen zoals Sluisbuurt, CAN gebied, Centrumeiland en K-buurt wordt een gemengd woon- werkmilieu gecreëerd met ruimte voor voorzieningen waaronder kantoren. Selectiebeleid voor kantoren Het college heeft op 6 september 2016 een selectiebeleid bij kantoorontwikkeling vastgesteld waarbij openbaar, meervoudig selecteren de hoofdregel is. Op 24 januari 2017 heeft het college vervolgens uitgangspunten vastgesteld voor kantoorgebruikers op de Zuidas. Uitgangspunten voor eindgebruikers die zich willen vestigen op nieuwe kavels moeten passen binnen de Visie Zuidas 2016 en de daarin geformuleerde criteria. Bij de selectie van ontwikkelaars wordt getoetst aan de in Zuidas gewenste hoge kwaliteit, waarbij in het licht van een kwalitatieve beoordeling de volgende elementen een belangrijke rol spelen: internationaal georiënteerde eindgebruiker; ontwikkelen van een duurzaam en flexibel concept; BREEAM Excellent of een soortgelijk predicaat; gunstig mobiliteitsprofiel van de eindgebruiker, waaronder minder auto, meer fiets en OV; nadruk op multi-tenant gebouwen waar functiemenging en transformatie naar bijvoorbeeld wonen mogelijk wordt gemaakt. De selectie van kavels komt tot stand via openbare gronduitgifte en alleen bij uitzondering kan hiervan worden afgeweken via de hardheidsclausule.

In dat geval moet naast de criteria uit de Visie Zuidas 2016 ook sprake zijn van een initiatief dat van belang is voor de doorontwikkeling van de Zuidas als toplocatie die concurrerend is met vergelijkbare (internationale) zakencentra én het initiatief moet bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke-economische structuur van Nederland. Het doel is dat Zuidas dé toplocatie van Nederland en concurrerend ten opzichte van vergelijkbare zakencentra in Europa blijft. In voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een kantoorprogramma dat past binnen de kantorenstrategie en de ontwikkeling van Zuidas als internationale toplocatie. 3.4.5.2 Kantorenplan 2019-2026 Met het kantorenplan 2019-2026 van september 2019 wordt aangesloten op de kantorenstrategie 2017, de Economie van Morgen (de ruimtelijke economische visie van Amsterdam, 2017) en de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2019). Ook loopt het kantorenplan 2019-2026 vooruit op de nieuwe omgevingsvisie van gemeente Amsterdam die momenteel wordt ontwikkeld. Het doel van het kantorenplan 2019-2026 is een uitgebalanceerde en toekomstbestendige

Gemeente Amsterdam

blz. 34

kantorenmarkt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar zijn voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoor per jaar. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Meer en sneller kantoren ontwikkelen om te voldoen aan de marktvraag; Toekomstbestendige kantoren: flexibel, efficiënt, bereikbaar en klimaatneutraal; Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties met behoud van werk; Realiseren van gemengde woon-werkmilieus. Zuidas heeft zich de afgelopen jaren in economische hoog- en laagconjunctuur bewezen als robuuste vestigingslocatie voor grote en kleine, nationale en internationale bedrijven. Conform de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Visie Zuidas wordt ingezet op het creëren van een internationaal topmilieu met wonen, werken en openbare ruimte van hoge kwaliteit. Kantoren, woningbouw én voorzieningen komen steeds meer in balans om het gewenste stedelijke milieu te creëren, waar ook (internationale) topbedrijven zich tot aangetrokken voelen. De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen de verdeling tussen wonen,werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied. Begin 2019 staat er ruim 180.000 m2 kantoor in aanbouw of verbouw. Met het internationale topmilieu blijft Zuidas met het centrum van Amsterdam de belangrijkste kantoorlocatie in Amsterdam.

Het is ook een van de weinige plekken waar de gemeente door gronduitgifte nog kan sturen op het kantoorprogramma. De kantorenvoorraad in Zuidas is eind 2018 circa 850.000 m2, met daaraan toegevoegd de plancapaciteit conform de Visie Zuidas kan in totaal een kantorenvoorraad van 1,2 miljoen m2 worden gerealiseerd.

Tussen 2019 en 2022 wordt in Zuidas circa 210.000 m2 kantoorruimte opgeleverd. Een deel hiervan is reeds in aanbouw en reeds voorverhuurd. In de periode tussen 2023 en 2026 wordt naar verwachting 135.000 m2 kantoorruimte toegevoegd. Om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar kantoormeters is onderzocht op welke plekken kantoorontwikkeling mogelijk en gewenst is. Dit met inachtneming van de volgende uitgangspunten: De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen verdeling tussen wonen, werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied. In een periode waarin de combinatie van de ontwikkeling in de flanken en de realisatie van Zuidasdok een grote impact heeft, wordt extra aandacht besteed aan de omgevingskwaliteit.

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 35

3.4.5.3 Zuidas Office Monitor 2017 Uit het meest recente analyserapport van de kantorenmarkt op Zuidas, de Zuidas Office Monitor (editie 2017, H1), komt naar voren dat de aanhoudende vraag van kantoorgebruikers en het lage leegstandspercentage er de afgelopen jaren toe hebben geleid dat nieuwe bouwplannen worden gerealiseerd. Het rapport geeft aan dat door de nog steeds toenemende dynamiek de behoefte aan uitbreiding van de kantoorvoorraad nog steeds actueel is. Dit is ook nodig om nieuwe (grootschalige internationale) gebruikers de kans te geven zich op Zuidas te vestigen of om bestaande gebruikers uitbreidingsmogelijkheden te bieden. Een behoorlijk deel van het voorziene kantoorvloeroppervlak moet nog gebouwd en opgeleverd worden, wat tot gevolg heeft dat het direct beschikbare aanbod van kantoren beperkt is. Dit leidt tot een leegstandpercentage van slechts 4,3 %. Het rapport geeft tevens aan dat de realisatie van woningen en voorzieningen de leefbaarheid en het multifunctionele karakter van het gebied versterkt. De aanvulling en optimalisatie van kantoorprogramma op verschillende kavels in Zuidas wordt gemonitord en waar nodig geoptimaliseerd. Voorbeelden hiervan zijn het toevoegen van deelgebied Verdi aan het grootstedelijk gebied Zuidas en het opnemen van aanvullend kantoorprogramma in deelgebied Parnas.

Het kantoorprogramma voor deelgebied Vivaldi, waar voorliggend bestemmingsplan op ziet is opgenomen in de huidige voorraad en plancapaciteit. Het bestemmingsplan draagt bij aan het kantorenplan voor Zuidas. 3.4.5.4 Ladder duurzame verstedelijking Met het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarvan in voorliggend bestemmingsplan sprake is, dient te worden beoordeeld of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Hiervoor dient gekeken te worden naar de aard en omvang van het het beslag op de ruimte. In beginsel is hiervan sprake als meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt dan onder het voorheen geldende regime mogelijk wordt gemaakt. Met voorliggend bestemmingsplan is daar sprake van. Met een verwijzing naar de hiervoor opgenomen toelichting inzake het gemeentelijk beleid, is volgens het Kantorenplan 2019-2026 en ook vanuit de kantorenstrategie sprake van een behoefte aan kantoren op locaties die goed met het OV goed bereikbaar zijn. Daar vallen de locaties in Vivaldi onder, waar met dit bestemmingsplan kantoren mogelijk worden gemaakt. Het gebied is ook aangewezen als een zogenoemde A-locatie. De locaties bevinden zich in de nabijheid van trein-, tram-, metro en bushaltes met de nabijheid van Station Rai en Station Zuid. Vanuit de behoefteraming, is een kwantitatieve behoefte van 125.000 m2 bvo aan kantooroppervlak per jaar vastgesteld.

Voor Zuidas is dat tussen 2023-2026 135.000 m2 bvo aan kantooroppervlak. De ontwikkelingen van NSI en kavel 13 dragen bij aan de behoefte aan kantoren op A-locaties en passen binnen de uitgangspunten van de Visie Zuidas, die een mix van onder meer werken en voorzieningen vragen en plannen met omgevingskwaliteit. Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan het toevoegen van duurzame, kwalitatief hoogwaardige en daarme toekomstbestendige kantoormeters in bestaand stedelijk gebied. Met voorliggend bestemmingsplan wordt daarmee invulling gegeven aan de vereisten vanuit de ladder van duurzame verstedelijking en het gemeentelijk beleid voor kantoren. Het kantoorprogramma waar voorliggend bestemmingsplan op ziet, is opgenomen in de huidige voorraad en plancapaciteit. Het bestemmingsplan draagt bij en is geheel in lijn met de kantorenstrategie 2017 en het kantorenplan 2019-2026. 3.4.5.5 Amsterdam duurzaam productief: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 De belangrijke speerpunten en acties uit de strategie zijn: Maximale kansen benutten om bedrijvigheid en wonen te combineren; Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen; Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein;

Gemeente Amsterdam

blz. 36

Een regionale aanpak voor bedrijfslocaties. Aanleiding en doel Amsterdam staat bekend om haar ondernemerschap en bedrijvigheid, die zorgen voor goede banen en kansen voor Amsterdammers en ver daarbuiten. De ruimte voor deze bedrijven is echter aan verandering onderhevig, mede omdat in de stad veel woningen nodig zijn. Er zijn diverse nieuwe stedelijke wijken gepland op bedrijventerreinen. Op deze terreinen, ook wel transformatiegebieden, neemt het aanbod aan traditionele vestigingslocaties voor bedrijven af, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte juist toeneemt. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie. Met de transformatie van bedrijventerreinen zullen zonder aanvullende maatregelen diverse vormen van ambacht, maakindustrie en reparatie uit de stad verdwijnen. Het doel van de strategie is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven, zodat Amsterdam een diverse economie houdt met een inclusieve arbeidsmarkt, en duurzaam aantrekkelijk is voor ondernemers. Tekort aan bedrijventerreinen De ruimtevraag naar bedrijfsruimte in Amsterdam is geraamd op minimaal 13 hectare netto per jaar. Het totale kavelaanbod op Amsterdamse bedrijventerreinen bedraagt per 1-1-2019 75 hectare netto en concentreert zich op Sloterdijk III/IV en het (nog te ontwikkelen) Business Park Osdorp. Deze laatste kavels worden per 2026 uitgegeven.

Tot 2040 loopt het tekort op tot minimaal 150 hectare. Het grootste deel van de vraag betreft bedrijven uit transformatiegebieden, die verplaatsen vanwege de verdichting en woningbouw.

Woon-werk-woningen Veel van de bedrijven zijn in principe te combineren met wonen. Hier ligt een kans om bedrijvigheid en werkgelegenheid te behouden in de nieuwe gemengde gebieden. Met het in ontwikkeling komen van meerdere transformatiegebieden neemt de vervangingsvraag voor bedrijfsruimten richting 2030 snel toe. De vraag bestaat in deze periode waarschijnlijk vooral uit lichtere vormen van bedrijvigheid.

Toekomstbestendigheid Bedrijfslocaties moeten ook toekomstbestendig zijn. Een belangrijk aspect hiervan is dat de juiste functie zich op de juiste plaats bevindt, zodat het bijdraagt aan de ontwikkelkansen van het gebied. Een intensiever gebruik van bedrijventerreinen door verdichten en stapelen, waarbij, indien mogelijk en gewenst, ook andere functies mogelijk zijn, is noodzakelijk gezien de druk op de ruimte. De verduurzaming van panden en de ruimtelijke kwaliteit van onder meer de openbare ruimte op bedrijventerreinen zijn andere belangrijke aspecten waar een aanpak voor nodig is. Het bestemmingsplan maakt kleinschalige bedrijvigheid mogelijk. Ook zijn verschillende vormen van dienstverlening mogelijk.

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 37

3.4.6

Nota Parkeernormen Auto 2017

Op 7 juni 2017 heeft de Gemeenteraad de Nota Parkeernormen Auto vastgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt van de Nota is dat bewoners en werknemers bij nieuwbouw geen parkeervergunning voor het parkeren op straat krijgen. Zuidas wordt aangemerkt als A-locatie. A-locaties kenmerken zich door een zeer goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Gebieden die dicht bij een intercitystation zijn gelegen worden als A-locatie aangemerkt. In deze gebieden schrijft de gemeente voor woningen alleen een maximumparkeernorm voor, geen minimumnorm. De belangrijkste uitgangspunten voor nieuwe bestemmingsplannen met betrekking tot nieuwbouw op A-locaties zijn: voor kantoren geldt een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m² brutovloeroppervlakte. bij het vaststellen van parkeernormen voor voorzieningen vormen de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt, gecombineerd met actuele Amsterdamse gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies op de betreffende locatie. Kortom voor voorzieningen is maatwerk vereist. voor woningen geldt een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte. voor bezoekers van woningen geldt in beginsel een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte. De parkeernormen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan zijn in overeenstemming met de Nota Parkeernormen Auto.

In hoofdstuk 6.2.6 wordt verder op het beleid ten aanzien van autoparkeren voor het plangebied ingegaan. 3.4.7

Nota fiets- en scooterparkeren 2018

Op 15 maart 2018 heeft de gemeenteraad de Nota parkeernormen fiets en scooter vastgesteld. Bij nieuw te bouwen woningen is de verplichting om een (fietsen)berging te realiseren vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Voor niet-woonfuncties moet de realisatie van fietsparkeervoorzieningen worden vastgelegd middels bestemmingsplannen. De Nota dient ter onderbouwing van de normen die in het bestemmingsplan worden vastgelegd. Op basis van de kencijfers van het landelijke kennisinstituut CROW zijn fietsparkeernormen ontwikkeld voor niet-woonfuncties. Voor niet-woonfuncties wordt het bovendien verplicht om voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen te realiseren op eigen terrein. De parkeernormen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan zijn in overeenstemming met de Nota parkeernormen fiets en scooter. In paragraaf 6.4.2 wordt verder op het beleid ten aanzien van fietsparkeren voor het plangebied ingegaan. 3.4.8

Duurzaamheidsbeleid

3.4.8.1 Actieplan Schone Lucht 2019 Het Actieplan Schone Lucht beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente tot 2030 toewerkt naar schonere en gezondere lucht in de stad. In het Actieplan heeft het college de ambitie uitgesproken dat in 2030 overal in de gemeente alleen maar uitstootvrij verkeer rijdt. Daarom heeft de gemeente de volgende mijlpalen verwoord: 2020: Realisatie (diesel)milieuzone binnen ring A10 personenauto’s vanaf Euro 4 en geografische

Gemeente Amsterdam

blz. 38

uitbreiding milieuzones; 2022: ov-bussen en touringcars centrum zijn uitstootvrij (binnen s100 ten zuiden van het spoor) 2025: al het verkeer, waaronder ook taxi's, passagiersvaart, pleziervaart en GVB veren, maar behalve personenauto's en motoren, is uitstootvrij binnen de ring A10 (voor brom- en snorfietsen geldt de hele bebouwde kom); 2030: al het verkeer binnen bebouwde kom is uitstootvrij.

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 39

Hoofdstuk 4 4.1

Het ruimtelijk kader

Algemeen

Het deelgebied Vivaldi ligt in het uiterste zuidoosten van Zuidas, tussen de A10 (ringweg zuid), de Europaboulevard (in het oosten), de De Boelelaan (in het zuiden) en de Antonio Vivaldistraat (in het westen). Vivaldi wordt momenteel in belangrijke mate gekenmerkt door kantoor- en bedrijfsbebouwing en kent een stoer karakter met robuuste gebouwen. Zo zijn de zendmasttoren van Cellnex (voormalig Alticom), de gebouwen van het energiestation van Zorgvlied en het kantoorgebouw van Cross Towers beeldbepalende elementen voor het gebied. In de afgelopen jaren is het gebied zich aan het transformeren naar een meer gemengd gebied waar ook andere functies zoals wonen (appartementencomplex Eurocenter), hotels (Holiday Inn en sinds kort het Van der Valk hotel) en EMA een plek hebben gekregen of zullen krijgen. Het daarnaast gelegen deelgebied Ravel ontwikkelt zich tot een nieuwe woonwijk met naast woningen, een gemeentelijk sportpark en diverse voorzieningen en kantoren. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan in deelgebied Vivaldi is beperkt tot kavel 13 in de noordzone van de A10, de kavel ten zuidwesten hiervan op de hoek van de Antonio Vivaldistraat en Domenico Scarlattilaan met ten oosten daarvan een parkeervoorziening voor fietsen en scooters met de mogelijkheid van een functioneel programma.

Figuur 7: Plangebied (google maps) Zuidas-Vivaldi kavel 13, kavel NSI (voormalig Drentestaete fase I) en 2e partiële herziening In artikel 15 van de regels van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi' zijn voor wat betreft de gronden van kavel 13 uitwerkingsregels opgenomen die betrekking hebben op zowel het functioneel gebruik als op het bouwen. Gemeente Amsterdam

blz. 40

Hierna zal voor de nieuw te ontwikkelen kavels een nadere toelichting worden gegeven voor wat betreft de stedenbouwkundige aspecten, waaronder de randvoorwaarden en het programma. Voor kavel 13 zal daarbij worden ingegaan op de relevante uitwerkingsregels en de onderdelen waarop hiervan wordt afgeweken met voorliggend bestemmingsplan. Vervolgens zal de nieuwe ontwikkeling op de noordoostelijke en noordwestelijke hoek van de kavel van NSI, die ten zuidwesten van kavel 13 is gelegen, worden beschreven en zullen de daarvoor gemaakte keuzes worden toegelicht. De kavel van NSI zal hierna worden aangeduid als voormalig Drentestaete fase I conform de naamgeving van voorliggend bestemmingsplan. 4.1.1

Positionering in de omgeving

Kavel 13 Kavel 13 is de laatst uit te werken kavel in het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi' en is gelegen in de A10-zone in het noorden van deelgebied Vivaldi. Voorliggend bestemmingsplan ziet op de uitwerking van kavel 13, maar past daarbij niet meer geheel binnen de kaders van de uitwerking. Daarom is gekozen op onderdelen af te wijken van de kaders in de uitwerking, met het doel de positionering en inpassing van het gebouw op de locatie vanuit stedenbouwkundig oogpunt beter tot zijn recht te laten komen. Met het opstellen van een bestemmingsplan wordt hierin voorzien.

Figuur 8: locatie kavel 13 De A10-zone waarin kavel 13 is gelegen wordt gekenmerkt door een reeks van eigenstandige gebouwen. Het gebouw Cross Towers en EMA hebben elk een opbouw van een plint met daarop een toren. Het hotel van Van der Valk beëindigd met een driehoekige vorm de zone en zorgt voor een goede stedenbouwkundige verbinding naar station RAI. Kavel 13 is ten oosten van kavel 12 (EMA) gelegen en bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 41

ten westen van kavel 14 (Van der Valk hotel) en complementeert de reeks door zich te voegen in de stedenbouwkundige context. Ten noorden van de kavel ligt een spoorslagsloot. Deze is reeds verlegd naar de definitieve locatie en zal in de eindsituatie (na voltooiing van Zuidasdok) worden verbreed. Voormalig Drentestaete fase I Naast kavel 13 maakt de ten zuidwesten daarvan gelegen hoek van de kavel, gelegen tussen de Antonio Vivaldistraat en de Domenico Scarlattilaan, waarop het voormalig Drentestaete complex is gevestigd, deel uit van het plangebied. De kavel is in erfpacht uitgegeven. De erfpachter (NSI) wenst de kavel in de toekomst in zijn geheel te transformeren. De eerste fase van dit proces zal starten met een ontwikkeling die ziet op de nieuwbouw van een gebouw op de noordwestelijke hoek van de kavel. Het gaat om een onbebouwd deel van de kavel, behoudens de reeds aanwezige ingang naar de ondergrondse parkeergarage. De bestaande bebouwing op het overige deel van de kavel, welke geen deel uitmaakt van het plangebied, blijft in deze fase behouden. Ten oosten hiervan wordt op hetzelfde kavel een fiets- en scooterparkeervoorziening gerealiseerd met de mogelijkheid functioneel programma toe te voegen.

De totaalontwikkeling van het complex ligt in het hart van Vivaldi en levert met de ontwikkeling een belangrijke bijdrage aan de totale transformatie van Vivaldi naar een meer gemengd en levendig gebied. Voormalig Drentestaete fase I ligt op het scharnierpunt van de deelgebieden Vivaldi en Ravel. De kavel neemt een bijzondere positie in ten opzichte in als beëindiging van de 2,5 km lange Mahlerlaan/Ravellaan. Het gebouw moet daarmee in staat zijn de langgerekte ruimte te vangen, zich te voegen in het dambordpatroon van gebouwen en onderdeel uit te maken van de stedenbouwkundige parkrand van Ravel.

Figuur 9 : locatie NSI/ voormalig Drentestaete fase I (blauw); onderbroken lijn geeft het plangebied weer ter plaatse van de kavel van ontwikkelaar NSI Gemeente Amsterdam

blz. 42

4.1.2

Gebouwconcept

Kavel 13 Kavel 13 vormt het sluitstuk van van de A10 noordzone van Vivaldi en maakt onderdeel uit van een reeks gebouwen. Door de specifieke driehoekige vorm van de kavel en de nabijheid van de reeds gerealiseerde gebouwen van EMA (kavel 12) en Van der Valk (kavel 14) is een secure stedenbouwkundige inpassing noodzakelijk. Met een langwerpig volume voegt het gebouw zich op een natuurlijke wijze in de stedenbouwkundige context van de aanwezige gebouwen in de strook langs de A10. Om te zorgen dat voldoende licht en lucht behouden blijft tussen de gebouwen is aan weerszijden rekening gehouden met de aanwezigheid van voldoende ruimte tussen de hoge gebouwen. Het volume is zodanig bepaald dat het zo min mogelijk zicht ontneemt van de naburige hoogbouw. Het gebouw is opgebouwd uit een plint met een bovenbouw. Het gebouw kent een maximale bouwhoogte van 85 meter. De plint maakt onderdeel uit van de plinten van gebouwen langs de A10. De plint richt zich op het straatniveau en continueert de rooilijn van de Domenico Scarlattilaan. De plint dient een levendige uitstraling te krijgen door 'binnen' met 'buiten' te verbinden. Daken en binnenterreinen van het gebouw moet conform de daaraan gestelde duurzaamheidsmaatregelen groen of blauw worden ingericht. Hierop wordt in hoofdstuk 15 nader ingegaan.

Het gebouw dient te passen in de stedenbouwkundige context die is neergelegd in de Visie Zuidas. Het gebouwontwerp moet in relatie staan met de (toekomstige) context van de aangrenzende kavels, de overzijde van de straat en de aangrenzende openbare ruimte. Zoals in de algemene ambitie en visie voor de Zuidas aangegeven, ligt het niveau van de verwachte ontwikkelingen op het gebied van kwaliteit van gebouwen, duurzaamheid, bereikbaarheid, levendigheid en gebruiksgemak hoog. Voormalig Drentestaete fase I De erfpachter heeft voor de eerste fase van de ontwikkeling van de kavel, welke fase deel uitmaakt van voorliggend bestemmingsplan, laten maken van een kantoorgebouw met een hybride houten draagconstructie. Met vorm, organisatie en constructie voegt het gebouw zich in de stedenbouwkundige context van het gebied. Het terugliggende volume van het gebouw over meerdere lagen aan de onder- en bovenzijde geeft de toren een sculpturaal karakter waarmee het gebouw zich op grote afstand onderscheidt. Dichterbij geven de combinatie van levendige plintfuncties over meerdere lagen en de houten constructieve elementen een hoogwaardige uitstraling. De hoofdvorm van het gebouw zal bestaan uit een rechthoekig volume met de kopse kant in het verlengde van de Mahlerlaan/Ravellaan. De onderzijde van het gebouw ligt met de plint terug ten opzichte van het bouwvolume daarboven.

De onderbouw loopt op tot minimaal 19 meter en maximaal 21 meter hoogte en sluit daarmee aan bij de onderbouw van overige gebouwen aan de Domenico Scarlattilaan. Het terugliggen van de bovenzijde van het gebouw start vanaf een minimale bouwhoogte van 60 meter of vanaf maximaal 66 meter. Het gebouw zal een maximale bouwhoogte kennen van 86 meter (+ N.A.P). Ten oosten van het gebouw zal een tijdelijke parkeervoorziening ten behoeve van fietsen en scooters mogelijk worden gemaakt. Hier zal aan in ieder geval de toekomstige fietsparkeerbehoefte ten behoeve van het nieuwe kantoor worden tegemoet gekomen. Zoals in de algemene ambitie en visie voor de Zuidas aangegeven, ligt ook hier het niveau van de bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 43

verwachte ontwikkelingen op het gebied van kwaliteit van gebouwen, duurzaamheid, bereikbaarheid, levendigheid en gebruiksgemak hoog.

4.2

Ruimtelijk-functionele uitgangspunten

4.2.1

Uitwerkingsregels bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi kavel 13

Het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi' biedt middels de uit te werken regels ruimte voor vestiging van een gemengd functioneel programma, met kantoren, horeca, detailhandel en verschillende vormen van dienstverlening en overige vormen van ontspanning en vermaak. Ook is er de mogelijkheid om de gronden te gebruiken ten behoeve van wegen, voet- en fietspaden, en andere openbare bestemmingen. De uit te werken gronden zijn twee kavels, kavel 12 en kavel 13. Kavel 12 is middels een uitwerkingsplan reeds vastgesteld en met een omgevingsvergunning gerealiseerd. Onderhavig bestemmingsplan ziet voor zover het de uitwerking van deze regels betreft alleen op kavel 13. Met betrekking tot het functioneel programma zijn voor kavel 13 de volgende maxima per functies opgenomen: Voor alle functies geldt per uit te werken kavel een maximaal programma van 30.000 m2 brutovloeroppervlakte; Voor de functie kantoor geldt voor de twee uit te werken kavels tezamen een maximaal programma van 50.000 m2 brutovloeroppervlakte; Voor de functie detailhandel geldt gezamenlijk met bestemming Horeca-2 voor de twee uit te werken kavels tezamen een maximaal programma van 1.500 m2 brutovloeroppervlakte. 4.2.2

Vertaling naar voorliggend bestemmingsplan kavel 13

In voorliggend bestemmingsplan zal aan de gronden van kavel 13 de bestemming Kantoor-1 worden gegeven en zal bestaan uit een kantoorprogramma met voorzieningen in de plint. Het totaalprogramma bedraagt maximaal 30.000 m2 bvo, waarvan maximaal 29.700 m2 bvo aan kantoor. Voor voorzieningen geldt een minimum van 300 m2 bvo en maximaal 2.000 m2 bvo. Het programma past binnen het maximale programma dat is toegestaan vanuit het moederplan. Binnen het programma is voor de functie kantoor in tegenstelling tot wat het moederplan mogelijk maakt extra m2 bvo opgenomen en op dit punt wijkt het plan af van de regels van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi'. Op de verbeelding behorend bij dit plan staat een maximale bouwhoogte van 85 meter opgenomen, conform de maximale bouwhoogte in de uitwerkingsregels van Zuidas-Vivaldi. Het basement van het gebouw krijgt in afwijking van de uitwerkingsregels een maximale bouwhoogte van 18 meter, zoals op de verbeelding is opgenomen. Het bebouwingspercentage zal worden losgelaten, nu de bouwhoogtes zijn vastgelegd voor de verschillende bouwvlakken en de bouwvlakken volledig bebouwd mogen worden. De verbeelding moet samen met de regels worden gelezen. De plint van het gebouw is uitnodigend en transparant. Blinde gevels moeten worden voorkomen. Minimaal driekwart van de gevel grenzend aan de openbare ruimte dient open en transparant te zijn.

Aanwezige technische ruimten en installaties ten behoeve van energie en nutsvoorzieningen moeten opgaan in het gebouw en daar onderdeel van uitmaken en worden opgelost aan de expeditiestraat, aan de noordzijde. De plinten zijn multifunctioneel te gebruiken en onder te verdelen in kleinere vestigingen met naast een hoofdentree tot het gebouw meerdere voordeuren. Op deze manier bestaat via verschillende zijden toegang tot het gebouw. Openbare ruimte De ruimte tussen kavel 12 (EMA) en kavel 13 is onbebouwd en privaat, maar wel toegankelijk. De ruimte moet hoogwaardig worden ingericht met een groene uitstraling. Bij de bouw van de parkeerkelder moet Gemeente Amsterdam

blz. 44

rekening worden gehouden met het aanbrengen van gronddekking van minimaal 1 meter ten behoeve van het planten van bomen op het maaiveld. Een klein pocketplein aan de zuidwestzijde is wenselijk, waarbij aansluiting wordt gezocht met de maaiveldinrichting van kavel 12 en het ontwerp van de herinrichting van de Domenico Scarlattilaan en Antonio Vivaldistraat. In de toekomst bestaat het voornemen de Domenico Scarlattilaan in te richten ten behoeve van eenrichtingsverkeer. Dit zal naar verwachting in 2024/2025 plaatsvinden. De ruimte tussen kavel 13 en kavel 14 (Van der Valk), aan de oostzijde, wordt eveneens hoogwaardig ingericht. De wegen langs de kavel voor expeditieverkeer en bestemmingsverkeer voor de parkeergarage worden gecombineerd met een groene inrichting die aansluit bij de herinrichting van de openbare ruimte. De ontsluiting van de parkeergarage vindt plaats aan de oostzijde van kavel 13 en fietsers kunnen terecht middels een ontsluiting aan de westzijde.

Figuur 10: Ontsluitingsstructuur kavel 13 Langzaam verkeer Noord Zuid In de toekomst verandert het karakter van de Vivaldistraat. Als onderdeel van Zuidasdok wordt een fietstunnel aangelegd tussen het Beatrixpark en de Vivaldistraat. Hiermee worden belangrijke noord-zuid fietsroutes aan elkaar gekoppeld en is het de bedoeling dat meer fietsers van deze straat gebruik gaan maken. In de omgeving van de Vivaldistraat gaat het om het verbinden van Buitenveldert met het Beatrixpark via de Van Heenvlietlaan - De Boelelaan - Vivaldistraat - Beatrixpark. Om die reden wordt het dubbelzijdige fietspad, dat nu al aanwezig is op het meest zuidelijke deel van de Vivaldistraat, te zijner tijd doorgetrokken tot de toekomstige Ravellaan. Vanaf de Ravellaan rijden de fietsers op het bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 45

laatste stukje van de Vivaldistraat over de rijbaan (30km). Dit noordelijke deel van de Vivaldistraat wordt door auto's weinig gebruikt omdat het doodlopend is. Alleen expeditie verkeer voor Cross Towers, EMA en Kavel 13 maakt gebruik van de Vivaldistraat Noord. De fietsers krijgen daardoor op alle delen van de route ruim baan. Oost West Bij de herontwikkeling van deelgebied Vivaldi is het de bedoeling om op straat meer ruimte te creëren voor groen, voetgangers en fietsers. Dit gaat ten koste van de ruimte voor de auto. Dit principe is o.a. terug te zien in het feit dat er wordt gewerkt aan een ontwerp openbare ruimte, waarin wordt voorgesteld om over een aantal jaren eenrichtingsverkeer in te stellen in de rechthoek Vivaldistraat – Strozzilaan – Albinonistraat – Scarlattilaan. Fietsers worden in dat ontwerp begeleid door middel van fietsstroken in het geval dat zij tegen de rijrichting van auto's in fietsen. Wanneer fietsers met de richting van de auto's meefietsen, rijden zij op de rijbaan (30km). 4.2.3

ruimtelijk-functionele uitgangspunten Voormalig Drentestaete fase I

Voor de eerste fase van het voormalig Drentestaete kavel zal onder meer een gebouw met kantoorprogramma in combinatie met voorzieningen mogelijk worden gemaakt. Aan de gronden zal de bestemming Kantoor - 2 worden toegekend. Het maximale programma binnen het bouwvlak bedraagt binnen deze bestemming 22.000 m2 bvo, waarvan maximaal 21.500 m2 bvo aan kantoor. Voor voorzieningen geldt een minimum van 500 m2 bvo en maximaal 3.200 m2 bvo. Het maximum van 3.200 m2 bvo aan voorzieningen geldt gezamenlijk voor de bestemmingen Kantoor-2 en Kantoor-3, zoals hierna genoemd. De plint van het gebouw is uitnodigend en transparant. Blinde gevels moeten worden voorkomen. Minimaal driekwart van de gevel grenzend aan de openbare ruimte dient open en transparant te zijn. Aanwezige technische ruimten en installaties ten behoeve van energie en nutsvoorzieningen moeten opgaan in het gebouw en daar onderdeel van uitmaken en dienen aan de zijde van het binnenterrein opgelost te worden. De plinten zijn multifunctioneel te gebruiken en hebben naast een hoofdentree tot het gebouw meerdere ingangen. Op deze manier bestaat via verschillende zijden toegang tot het gebouw. Ten oosten van de kantoortoren is een fiets- en scooterparkeervoorziening met daarboven de mogelijkheid van een functioneel programma voorzien. Deze gronden zullen de bestemming Kantoor - 3 kennen.

Het functioneel programma kent een maximum van 700 m2 bvo. Het gebouw is grotendeels bestemd voor fiets- en scooterparkeren. Het gebouw zal bestemd zijn voor verschillende functies en heeft een gemengd karakter. Het totaalprogramma voor voormalig Drentestaete fase I zal totaal 22.700 m2 bvo (exclusief parkeervoorzieningen) bedragen.

4.3

Bebouwingsregels

4.3.1

Uitwerkingsregels bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi kavel 13

De uitwerkingsregels zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi'. Onder verwijzing naar de verbeelding zijn maxima aangegeven voor wat betreft de te bebouwen gronden en de bouwhoogte. Voor wat betreft kavel 13 zijn de volgende bebouwingsregels van de uitwerkingsregels van belang, gebaseerd op artikel 15 van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi': Voor wat betreft het realiseren van gebouwen geldt dat deze binnen het gehele bestemmingsvlak

Gemeente Amsterdam

blz. 46

mogen worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 85 meter (gemeten vanaf NAP en inclusief technische installaties en bouwwerken). Vanaf 10 meter gemeten vanaf maaiveld geldt een maximum bebouwingspercentage. De maximale bouwhoogte is gebaseerd op de maximale toetshoogte zoals opgenomen in het 'Hoogbouwkader Zuidas' behorende bij het Luchthavenindelingbesluit. Voor de noordstrook van het bestemmingsvlak is bebouwing, met uitzondering van ondersteuningsconstructies in de vorm van pilaren, kolommen en dergelijke, uitsluitend boven 5 meter gemeten vanaf maaiveld toegestaan. Ten aanzien van de situering en bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen, zijnde kunnen nadere regels worden gesteld. Ter voorkoming of beperking van windhinder en ter vergroting van de zelfredzaamheid van gebruikers van gebouwen in geval van calamiteiten, kunnen regels worden gesteld inhoudende de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen. Op de noordzijde van het bestemmingsvlak rust daarnaast de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone-tracewet', waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ten behoeve van de functies binnen de bestemming, niet eerder kan worden verleend dan nadat door de directeur Zuidasdok is medegedeeld dat de reservering van het werkterrein niet langer nodig is.

4.3.2

Stedenbouwkundige uitwerking kavel 13

Bouwhoogte Het bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi maakt voor kavel 13 een bouwhoogte mogelijk van maximaal 85 meter (inclusief technische installaties, ondergeschikte bouwdelen en andere bouwwerken). Deze bouwhoogte zal in voorliggend bestemmingsplan behouden blijven. Rooilijnen De rooilijnen van het gebouw verschillen per bouwlaag. De (parkeer)kelder kan aan de noord-, oost- en westzijde uitsteken onder het gebouw en is dus binnen het gehele bestemmingsvlak toegestaan. Op maaiveld is een expeditiestraat aan de noordzijde verplicht en een 'pocketplein' aan zuidwestzijde wenselijk. De overige plintlagen kitkragen over de expeditiestraat tot aan de noordelijke erfgrens. De toren heeft maximale rooilijn gelieerd aan het gebouwconcept.

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 47

Figuur 11: rooilijnen en en overkraging expeditiestraat kavel 13 Plint Het gebouw zal bestaan uit een onderbouw en een toren aan de zijde van de Domenico Scarlattilaan. De onderbouw strekt zich uit tot een bouwhoogte van 18 meter. Binnen deze maximale hoogte zijn verschillende invullingen van verdiepingshoogte met verdiepingsvloeren mogelijk. De eerste bouwlaag heeft een verdiepingshoogte van minimaal 4 meter. De overige bouwlagen van de onderbouw en die daarboven hebben een minimale bruto verdiepingshoogte van 3.30 meter, aansluitend bij de welstandscriteria voor Zuidas en vanuit het oogpunt van duurzaamheid (multifunctionaliteit). De (hoofd)entrees van voorzieningen en kantoor dienen te worden gesitueerd aan de Domenico Scarlattilaan of het pocketplein. 4.3.3

Vertaling naar voorliggend bestemmingsplan

Aan de uitgangspunten in de uitwerkingsregels is in voorliggend bestemmingsplan voor een deel uitvoering gegeven door middel van de bestemming 'Kantoor-1' in artikel 3 en de daarin gestelde regels. Verschillende bouwhoogten zijn opgenomen, waarmee de vorm van het gebouw in grote lijnen wordt vastgelegd. Aan de zijde van de Domenico Scarlattilaan is een bouwhoogte van 85 meter (inclusief technische installaties, ondergeschikte bouwdelen en andere bouwwerken) toegestaan en aan de A10 zijde, aan de noordzijde een maximale bouwhoogte van 18 meter. Gebouwen mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht. (Gebouwde) parkeervoorzieningen zijn alleen ondergronds toegestaan met een maximale diepte van twee lagen. In de noordstrook van de kavel is de expeditiestraat geregeld. De expeditiestraat kan van een overkraging worden voorzien. Om de expeditistraat met eventuele overkraging te realiseren is ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding vanaf maaiveld tot een hoogte van 7,3 meter, met uitzondering van ondersteuningsconstructies en pilaren, geen bebouwing toegestaan. Het bebouwingspercentage wordt niet overgenomen, aangezien de verschillende bouwhoogten binnen het bouwvlak zijn vastgelegd en beogen niet meer mogelijk te maken dan het eerder genoemde maximale programma van 30.000 m2 bvo.

Tevens geldt voor een gedeelte op het noordelijke deel van de kavel dat eerst kan worden gebouwd als de directeur Zuidasdok heeft medegedeeld dat de reservering van het werkterrein niet langer nodig is. Zoals eerder aangegeven is de reservering voor het werkterrein in 2017 komen te vervallen. Hiermee zal het werkterrein geen deel meer uitmaken van voorliggend bestemmingsplan en niet meer worden opgenomen in voorliggend bestemmingsplan, aangezien deze toestemming inmiddels is verleend. Voor het overige wordt voor wat betreft de wijze waarop de uit te werken regels zijn vertaald naar voorliggend bestemmingsplan, kortheidshalve verwezen naar de artikelsgewijze toelichting in hoofdstuk 16. 4.3.4

Stedenbouwkundige uitwerking Voormalig Drentestaete fase I

Bouwhoogte De bouwhoogte voor de ontwikkeling van voormalig Drentestaete fase I op de noordwestelijke hoek van de kavel is niet opgenomen in het Hoogbouwkader van Zuidas, dat deel uitmaakt van Luchthavenindelingsbesluit. Om een gewenste bouwhoogte van 86 meter (+ N.A.P.) mogelijk te maken is een verklaring van geen bezwaar aangevraagd en verkregen. Op de hoogbouwaspecten zal in hoofdstuk 13 nader worden ingegaan. Op de verbeelding is een maximale bouwhoogte opgenomen van 86 meter (ten opzichte van N.A.P). Alle installaties en ondergeschikte delen van het gebouw, dienen binnen de maximale bouwhoogte te worden gerealiseerd.

Gemeente Amsterdam

blz. 48

Aan een deel van de gronden van de kavel ten oosten daarvan zal de bestemming Kantoor - 3 worden toegekend met een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 18 meter. Dit bouwvlak zal dienen voor een fiets- en scooterparkeervoorziening met de mogelijkheid in het gebouw ook een gemengd functioneel programma te realiseren. Met het gebouw zal aansluiting worden gezocht bij de bestaande bebouwing. De verbeelding moet samen met de regels worden gelezen. Installaties, technische voorzieningen, ondergeschikte delen van het gebouw dienen binnen de maximale bouwhoogte te worden gerealiseerd. Rooilijnen Met de rooilijnen van het gebouw wordt op verschillende bouwhoogten aansluiting gezocht op de stedenbouwkundige context van de omgeving. Het hoofdvolume volgt de aanpalende straten Antonio Vivaldistraat aan de westzijde en Domenico Scarlattilaan aan de noordzijde. De plint die gelegen is aan de openbare ruimte ligt terug ten opzichte van het hoofdvolume en biedt zo ruimte en kwaliteit op maaiveldniveau.

Figuur 12: Voormalig Drentestaete fase I (nieuwbouw), hoek Antonio Vivaldistraat - Domenico Scarlattilaan) Plint De plint strekt zich minimaal uit over de eerste twee bouwlagen van het gebouw en de eerste bouwlaag bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 49

heeft een minimale verdiepingshoogte van 4 meter. De bouwlagen boven de plint hebben een minimale brutoverdiepingshoogte van 3.30 meter, in lijn met de welstandscriteria voor Zuidas en vanuit het oogpunt van duurzaamheid (multifunctionaliteit). De hoofdentrees dienen gesitueerd te zijn aan de zijde van de Antonio Vivaldistraat en de Domenico Scarlattilaan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een eindbestemming voor de eerste fase en wordt nader geregeld in artikel 4 en 5 van voorliggend bestemmingsplan.

4.4

Gebruiksregels

4.4.1

Uitwerkingsregels bestemmingsplan Zuidas-Vivaldi kavel 13

Voor voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende uitwerkingsregels voor wat betreft gebruik van belang (zie artikel 15 van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi'). De uit te werken gronden zijn bestemd voor een tijdelijk werkterrein ten behoeve van de aanpassing van de A10, kantoren, horeca I, II, III en IV, maatschappelijke dienstverlening, ontspanning en vermaak, detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening, zakelijke dienstverlening, sportvoorzieningen, nutsvoorzieningen, wegen, voet- en fietspaden, pleinen en daarmee vergelijkbare verblijfsruimten, parkeervoorzieningen, met daarbij behorende in- en uitritten, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen. De algemene gebruiksregels van het plan moeten in acht worden genomen (artikel 18 van de planregels van het bestemmingsplan 'Zuidas-Vivaldi'). Daarnaast is het gebruik van de gronden aangeduid als werkterrein volgens de uitwerkingsregels niet eerder toegestaan dan nadat de directeur Zuidasdok heeft medegedeeld dat het gebruik als werkterrein niet langer noodzakelijk is. Geluidsgevoelige functies en gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit zijn bovendien, gezien de ligging ten opzichte van de A10, niet toegestaan. Het maximale programma is aangegeven op de verbeelding (30.000 m2 bvo).

Voor de functies geldt daarnaast aanvullend dat voor de twee uit te werken kavels een maximum brutovloeroppervlakte voor kantoren geldt van 50.000 m2. Voor de functie detailhandel geldt gezamenlijk met bestemming Horeca-2 een maximum brutovloeroppervlakte van 1.500 m2 voor de twee uit te werken kavels. Parkeren mag tot slot uitsluitend plaatsvinden in gebouwde parkeervoorzieningen en fietsparkeren vindt inpandig plaats. Met betrekking tot parkeren moeten nadere regels worden gesteld aan het aantal parkeerplaatsen en de situering ervan, middels een absoluut aantal parkeerplaatsen of middels een parkeernorm, een en ander met inachtneming van het volgende: voor culturele voorzieningen, detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening, zakelijke dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, sportvoorzieningen, horeca I, horeca III en horeca IV geldt een maximum parkeernorm van 1 parkeerplaats per 100 m2 brutovloeroppervlakte; voor kantoren geldt een maximum en minimum parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m2 brutovloeroppervlakte. 4.4.2

Vertaling naar voorliggend bestemmingsplan

Aan de uitgangspunten voor het gebruik zoals opgenomen in de uitwerkingsregels wordt grotendeels gevolg gegeven in voorliggend bestemmingsplan en daaraan zijn met artikel 3 regels gesteld. Voor kavel 13 wordt voorzien in een maximaal programma van 30.000 m2 bvo, waarvan maximaal 29.700 m2 bvo aan kantoor en een minimum van 300 m2 bvo aan voorzieningen, met uitzondering van detailhandel en met toevoeging van de mogelijkheid hier bedrijven te vestigen met beperkte milieuhinder. Naast kantoren zijn voorzieningen alleen toegestaan in de plint (eerste bouwlaag) van het gebouw, met uitzondering van de mogelijkheid van een publieke horecavoorziening in de bovenste bouwlaag. Aangezien het hoofdgebruik kantoor betreft is aan de gronden de bestemming 'Kantoor-1' toegekend. De grootte van een aantal functies is beperkt om ruimtelijk ongewenste effecten te voorkomen. Voor de parkeernormering wordt aangesloten bij de Nota Parkeernormen Auto 2017. In paragraaf 6.2.6 wordt ingegaan op de parkeernormering voor kavel 13.

Gemeente Amsterdam

blz. 50

4.4.3

Voormalig Drentestaete fase I

Voor Voormalig Drentestaete fase I zijn verschillende voorzieningen toegestaan in de onderste en bovenste bouwlagen van het gebouw. In artikel 4 en 5 zijn de specifieke gebruiksregels neergelegd. Voor het voorzieningenprogramma geldt een minimum van 500 m2 bvo in de eerste twee bouwlagen en voor Kantoor - 2 en Kantoor - 3 gezamenlijk een maximum van 3.200 m2 bvo. Gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit zijn, gezien de ligging ten opzichte van de A10, niet toegestaan. De fiets- en scootervoorziening met de mogelijkheid voor een functioneel programma is geregeld in artikel 5.

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 51

Hoofdstuk 5 5.1

MER Zuidas - de Flanken

Algemeen

In het kader van de milieueffectrapportage (m.e.r.) behorende bij het bestemmingsplan Kenniskwartier Noord-West (vastgesteld door de Gemeenteraad op 14 juli 2011 en onherroepelijk) heeft een beoordeling plaatsgevonden van de milieueffecten die zijn te verwachten vanwege de ontwikkeling van de Zuidas Flanken. Met afronding van de m.e.r.-procedure is de m.e.r.-plicht als procedure uitgewerkt. Het Milieueffectrapport (MER) bevat die informatie die nodig is om de gevolgen die de activiteit voor het milieu kan hebben in de besluitvorming behorende bij het betreffende bestemmingsplan te betrekken. Inmiddels is een aantal bestemmingsplannen vastgesteld, dat eveneens betrekking heeft op de Zuidasontwikkeling, waarbij de informatie van het MER telkens betrokken is. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de achtergronden en uitkomsten van de m.e.r.. In de hierop volgende hoofdstukken 6 tot en met 14 wordt per relevant onderwerp vervolgens ingegaan op de wijze waarop het plan voldoet aan de ter zake doende wetgeving en de wijze waarop, voor zover aan de orde, negatieve milieueffecten worden ondervangen. Daarbij zal tevens, voor zover aan de orde, worden ingegaan op aanvullend onderzoek dat heeft plaatsgevonden. Volledigheidshalve is het Milieueffectrapport MER Zuidas - De Flanken, deel A en deel B, als bijlagen 1 en 2 toegevoegd.

5.2

Regelgeving

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang een volwaardige plaats in bepaalde plan- en besluitvormingsprocessen te geven. Enerzijds maakt het opstellen van een Milieueffectrapport (MER) de initiatiefnemer bewust van de milieugevolgen en anderzijds kan de overheid diverse milieugevolgen in samenhang met elkaar en op een voor de burger transparante wijze bij de besluitvorming betrekken. De regelgeving met betrekking tot de milieueffectrapportage is verankerd in de Wet milieubeheer. Voor sommige plannen of activiteiten geldt direct de verplichting om een MER op te stellen, maar er zijn ook plannen waarvoor het bevoegd gezag moet beoordelen of zij het nodig vindt om ter voorbereiding van een besluit een MER te laten maken (m.e.r.-beoordeling). In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is opgenomen voor welke activiteiten de m.e.r.-(beoordelings)plicht bestaat. Het gaat dan met name om activiteiten die aanzienlijke nadelige effecten op het milieu kunnen hebben. De categorieën en besluiten waarvoor een directe m.e.r.-plicht, dan wel een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, zijn aangewezen in het Besluit m.e.r. Het project Zuidas kwalificeert onder de huidige regeling niet als één van de gevallen waarvoor een directe m.e.r.-plicht geldt. Wel is sprake van een project waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd.

Op grond van die beoordeling moet worden besloten of er een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van de Zuidas Flanken is een milieueffectrapportage uitgevoerd, resulterend in het Milieueffectrapport MER Zuidas - De Flanken. Met de uitkomsten van dit Milieueffectrapport wordt ook in voorliggend bestemmingsplan rekening gehouden.

Gemeente Amsterdam

blz. 52

5.3

MER Zuidas Flanken

Het plangebied Zuidas Flanken ligt aan weerszijden van de infrabundel (A10 Zuid, trein, metro en tram) van Amsterdam. Naast de A10, trein- en metrostations en tramhaltes is de Zuidas op zeer korte afstand gelegen van de binnenstad van Amsterdam en van Schiphol.

Plangebied MER Zuidas - de Flank en 5.3.1

Uitgangspunten m.e.r.

In het MER is uitgegaan van een ontwikkelingsprogramma, bovenop de reeds aanwezige functies, van ca. 763.000 m2 wonen, zo'n 837.500 m2 kantoren en ca. 360.500 m2 overige voorzieningen. In het MER zijn de effecten van dit ontwikkelprogramma in beeld gebracht. Daarnaast is gekeken naar de effecten van een alternatief met 85% van het voorgestelde programma en een alternatief met 115% van het voorgestelde programma. Hiermee wordt de bandbreedte van gevolgen van een grotere en kleinere ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. 5.3.2

Te verwachten nadelige gevolgen voor het milieu

De referentiesituatie en de alternatieven zijn met elkaar vergeleken en beoordeeld op diverse milieuaspecten en criteria. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de volgende zevenpuntsschaal:

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 53

Om tot een beoordeling te komen is de beschrijving van de effecten gegeven. De beschrijving van de effecten vormt de onderbouwing van de beoordeling. In veel gevallen is gebruik gemaakt van expert judgement om tot een beoordeling te komen. Onderstaande tabel met de effectvergelijking geeft aan dat op diverse milieuaspecten en criteria de alternatieven niet verschillen van de referentiesituatie (score neutraal) en dat op een aantal criteria de alternatieven wel verschillen van de referentiesituatie, maar onderling geen verschil in effectbeoordeling laten zien.

Gemeente Amsterdam

blz. 54

Effectbeoordeling Voor de criteria waarbij een verschil optreedt ten opzichte van de referentiesituatie wordt in het MER een onderbouwing van de beoordeling gegeven. Voor een volledige beschrijving wordt verwezen naar het MER. Het MER geeft maatregelen aan ter beperking van de nadelige milieugevolgen van de voorgenomen activiteit. Het gaat met name om maatregelen die betrekking hebben op de verbetering van het stedelijk bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 55

wegennet ter bevordering van de bereikbaarheid en maatregelen op het gebied van geluid. Voor wat betreft verkeer zijn reeds veel maatregelen genomen. Middels een programmatische aanpak met periodieke monitoring wordt voortdurend gezorgd dat, voor zover nodig, nieuwe maatregelen tijdig zullen worden getroffen (zie hierover ook paragraaf 6.2). Voor wat betreft geluid worden maatregelen over het algemeen per bestemmingsplan bepaald. Daarnaast zal het project Zuidasdok voor wat betreft de beperking van geluidhinder aanzienlijke positieve gevolgen hebben voor grote delen van de Zuidas Flanken (zie ook hoofdstuk 7). Verder zijn optimalisaties mogelijk. Deze worden echter niet noodzakelijk geacht ter beperking van de nadelige milieugevolgen van de voorgenomen activiteit. Het betreft maatregelen die betrokken kunnen worden bij de concrete plan- en besluitvorming per deelproject binnen de Flanken en die veelal ook reeds in het kader van een goede ruimtelijke ordening per plan aan bod komen. Daarbij kan per plan en besluit worden afgewogen welke maatregelen in het bestemmingsplan worden geborgd en welke bij de verdere planuitwerking aan bod kunnen komen.

5.4

Conclusie

Gelet op de programmatische bandbreedte waarnaar in het kader van het MER onderzoek is gedaan, de kennis die de afgelopen jaren met betrekking tot verschillende thema's is opgedaan op basis van aanvullend onderzoek en het aanvullend onderzoek dat in het kader van voorliggend bestemmingsplan heeft plaatsgevonden, is de conclusie dat alle benodigde milieutechnische informatie voor de besluitvorming voorhanden is. Op het gebied van de verkeersafwikkeling bleken maatregelen ten aanzien van een aantal kruisingen noodzakelijk. Deze zijn inmiddels genomen. Voor Zuidas is gekozen voor een programmatische aanpak, waarbij middels monitoring en actualisatie van verkeerskundig onderzoek tijdig in beeld wordt gebracht welke knelpunten zich kunnen voordoen, zodat ook maatregelen tijdig kunnen worden genomen. Deze aanpak wordt onverminderd voortgezet. Alle overige aspecten hebben vooral betrekking op de concrete plan- en besluitvorming per deelproject. Hieraan wordt in het voorliggende bestemmingsplan de nodige aandacht besteed. In de hierna volgende hoofdstukken wordt hier nader op ingegaan.

Gemeente Amsterdam

blz. 56

bestemmingsplan_Zuidas-Vivaldi k avel 13, kavel voormalig Drentestaete fase I en 2e partiële herziening (vastgesteld)

blz. 57

Hoofdstuk 6 6.1

Verkeer en parkeren

Algemeen

In het kader van het MER Zuidas - de Flanken is een verkeersstudie uitgevoerd door de Dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer van de gemeente Amsterdam d.d. 17 januari 2011 (opgenomen als bijlage in het MER Zuidas - de Flanken deel B, zie bijlage 2). Hierin is onderzoek gedaan naar de effecten op het gebied van verkeer en vervoer van de ontwikkeling van de Zuidas Flanken. In deze verkeersstudie zijn meerdere modelvarianten onderzocht. In relatie tot voorliggend bestemmingsplan is modelvariant 2 van belang waarbij het programma van de Zuidas Flanken voor 100% wordt gerealiseerd. Ontwikkeling van het programma van dit bestemmingsplan maakt hier onderdeel van uit. De effecten op het gebied van verkeer en vervoer zijn verder beschreven in het rapport deel B behorende bij het MER. Uit het verkeersonderzoek in het kader van het MER bleek dat bij de totale plantoevoeging een aantal knelpunten zou ontstaan. Het programma zoals onderzocht in het kader van het MER zal echter gefaseerd worden gerealiseerd en ook een langere ontwikkelingstermijn in beslag nemen dan 10 jaar. Het onderzoek in het kader van het MER gaf geen inzicht in het moment waarop knelpunten zich zouden gaan voordoen. Om die reden is een aanvullende verkeersstudie Zuidas 2011 gedaan. Daarin is aan de hand van verwachte programma-oplevering gekeken naar het moment waarop en waar knelpunten zijn te verwachten.