Raadsbesluit2021-094A Bijlage 1. Deel 1 Actualisering Investeringsbesluit Amstel III

• Minimaal 8.200 m2 aan horeca (40-50 zaken) waarvan ongeveer 1.400 m2 in combinatie met centra voor dagelijkse boodschappen en 6.800 m2 verspreid over de

5 ) Bron: Bureau Stedelijke Planning

49

Gebouwplinten Buurtfaciliteiten gedijen het beste op de begane grond, dus de invulling van ‘gebouwplinten’ is een belangrijk thema voor Amstel III. In welke levendige stad men wereldwijd ook kijkt, er is altijd sprake van straten met onderin winkels en voorzieningen, horeca, bedrijfjes, woningen en woningtoegangen, ateliers, kantoren, uitstallingen en terrassen. Het ruimtelijk concept van een plintprogramma met daarboven wonen of werken is een beproefd model, waarbij de functies die zich vestigen in de plint door de tijd veranderen. De rol van detailhandel is sterk aan het teruglopen, terwijl de rol van horeca blijft groeien. Ook zien we steeds meer mengvormen, die zich niet zo eenvoudig planologisch laten bestemmen. Een boekhandel met wijnbar, een fietsreparatiewerkplaats met koffietent, een café waar vooral gewerkt wordt. In Amstel III willen we die dynamiek van een veranderende en innovatieve invulling optimaal faciliteren. Een aantrekkelijke wijk heeft zones of straten waar het rustig wonen is, maar ook straten of plekken met ‘reuring’ en plekken voor druk verkeer, parkeren, laden en lossen - ‘ruis’. Daarover meer in hoofdstuk 6. Op de plekken van reuring zijn gevarieerde en actieve gebouwplinten wenselijk, met levendige functies. Volgens modelberekeningen zijn zulke plinten mogelijk in ongeveer 15% van de plannen.

Richting marktpartijen stuurt de gemeente daarom aan op 10-12% voorzieningen en buurtfaciliteiten die met name in de plint gerealiseerd worden. De plint is het grensvlak tussen gebouwen en openbare ruimte. Dat luistert nauw. Voor een interessant grensvlak is het ongewenst om grote delen van de plint als ontoegankelijk kantoor te bestemmen, terwijl een open toegankelijk werkplekconcept wel een verrijking is. Het plintprogramma staat in dienst van straatleven, bewoners, werkenden, buurtfaciliteiten, winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen: de plint is voor de buurt. Om dat voor elkaar te krijgen moeten ondernemers, ontwikkelaars en beleggers, gemeente en bewoners constructief samenwerken. Daarbij worden de volgende spelregels voorgesteld: 1. In de plinten zit ook een onderscheidend ‘Zuidoost DNA’: door een lokaal gevoed sociaaleconomisch programma kunnen (startende en doorgroeiende) ondernemers uit omliggende gebieden in Amstel III hun nieuwe werkplek vinden. In het plintenprogramma zitten dus niet alleen (intern)nationale ketens, maar ook lokale ondernemers uit Zuidoost. De plinten zijn dus commercieel én bieden ruimte voor creatieve, culturele en maatschappelijke functies. Dit wordt mogelijk gemaakt door gevarieerde huurprijzen en de inrichting van een plintenteam.

De gemeente stelt op gebiedsniveau vast welk percentage plintruimte ‘betaalbaar’ moet zijn en het plintenteam bewaakt de kwaliteit van die functies. Nadere uitwerking van het programma gebeurt samen diverse gebiedsorganisaties, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het gewenste profiel van Zuidoost. >

Jodenbreestraat, Amsterdam

50

2. Mix van kleinschalig en grootschalig voor een gevarieerd straatbeeld: ruimten op de begane grond hebben een kleine korrelgrootte van 50 m2 tot maximaal 250 m2. Met die korrelgrootte zijn er veel verschillende ‘deuren’ en bestemmingen die de interactie met de buitenruimte versterken en bijdragen aan levendigheid en veiligheid. Uitzondering op dit principe is mogelijk als een grote functie in de plint duidelijk meerwaarde biedt voor de buurt, zoals een supermarkt. Zulke grote units strekken zich uit over maximaal 10 meter van de plint, de rest van de functie zit inpandig. In het plintenprogramma wordt rekening gehouden met openingstijden van de diverse functies, zodat er overdag en ’s avonds levendigheid is in de straat. Plintfuncties die actief bijdragen aan levendige straten hebben de voorkeur, dus functies met dichtgeplakte ramen worden vermeden. Qua vormgeving worden steriele, vlakke gevelwanden, en te grote glasvlakken vermeden. De plinten streven naar detaillering in de architectuur, in- en uitspringende gevels, hybride overgangszones van privaat naar publiek, kleurvariatie, verticale oriëntatie en activering van de hoekpanden. 3.

Heldere gebiedsgerichte visie: marktpartijen, gemeente en gebiedsnetwerken maken samen een concrete visie op gewenste locaties voor diverse plintfuncties, plekken van rust/ruis/reuring in een buurt of bouwblok, en eventuele variatie/specialisatie van plintfuncties per buurt. Op basis van die visie stemmen gemeente, ontwikkelaars en intermediaire organisaties alle planontwikkelingen voortdurend met elkaar af. 4. Voorkomen van startleegstand: het streven is dat de plinten gevuld zijn met goede functies zodra de eerste woningen in een blok worden opgeleverd. Daartoe komt er een verplichting dat plinten direct worden gevuld met tijdelijke functies als de plint langer dan 1 maand leeg staat. 5. Bestaande kennis en netwerken benutten: initiatieven zoals LOLA, Prospect Eleven, Heesterveld CC, HOBU, Greystar, Stichting Hondsrugpark, BIZ Paasheuvelweg in wording, Fris makelaars, ZO!City en de nieuwe Gebiedsorganisatie Zuidoost hebben samen op onderdelen veel kennis opgedaan hoe men in Amstel III tot goede plinten komt. De gemeente en ontwikkelaars bundelen die kennis, richten een plintenteam op voor het makelen van een gezonde mix aan functies, en scouten veelbelovende startende ondernemers. Alle betrokken organisaties dragen naar rato bij om het plintenteam te bekostigen. Personele deelname van ontwikkelaars aan de organisatie blijft vrijwillig. 6.

Flexibiliteit voor de lange termijn: de plinten krijgen een zo flexibel mogelijke bestemming (fysiek, planologisch, erfpacht). Daardoor kunnen delen van de plint makkelijk van functie veranderen en blijft er sprake van een dynamische wisselwerking met de straat.

Dagelijkse boodschappen Als Amstel III doorgroeit naar 20.000 tot 25.000 inwoners lijkt er draagvlak te zijn voor 4.500 - 5.600 m² bvo aan supermarkten. Door de concurrentie van online bezorging en supermarkten staan speciaalzaken zoals een groenteboer, viswinkel, bakker, slager, drogist, slijter enzovoort al jaren onder druk. In Amstel III blijft de metrage aan winkelvloer daarom beperkt om leegstand te voorkomen en het functioneren van de nabije Amsterdamse Poort en winkelcentrum Holendrecht niet te ondergraven. Vanwege hun nabijheid zijn de kansen voor niet-dagelijkse detailhandel in Amstel III sowieso niet

groot. Het oppervlak aan winkelvloer voor speciaalzaken in Amstel III is dus beperkt, maar wel voldoende voor bijvoorbeeld een bloemenwinkel of kantoorboekhandel. Heel kansrijk is het combineren van dagelijkse boodschappen met daghoreca of dienstverlening. Daghoreca (lunchrooms, koffietentjes) is er niet alleen voor omwonenden, maar bedient ook de werkenden en bezoekers. In Amstel III is ruimte voor ongeveer 7 tot 9 van zulke daghoreca vestigingen. Om de afstand tot de dagelijkse boodschappen niet te groot te maken wordt gestreefd naar spreiding van de

51

locaties. In Amstel III is ruimte voor vier locaties van dagelijkse boodschappen, gekoppeld aan daghoreca, een enkele speciaalzaak en eventueel andere voorzieningen. Drie van deze locaties bedienen alleen een buurt of passanten. Op de grotere locatie kan langzaam een gevarieerder aanbod aan dagelijkse boodschappen groeien en deze bedient de hele wijk. Met deze 4 locaties kan een dekkende structuur worden gecreëerd, waarin mensen lopend of met de fiets boodschappen kunnen doen. Dit zorgt voor een aantrekkelijk woongebied en beperkt het autoverkeer. • Wijkcentrum: ligt middenin de wijk. Met herontwikkeling van deelgebied Laarderhoogtweg en aanleg van het Hondsrugpark ligt zij strategisch tussen Bullewijk en het Paasheuvelweggebied, pal aan een hoofdfietsroute door het Hondsrugpark. Het wordt een plek waar veel mensen elkaar ontmoeten. • Our Domain: richt zich vooral op het Paasheuvelweggebied en ligt strategisch op een kruispunt van OV/verkeersstromen en vlakbij het AMC met aanverwante medische bedrijven. Mogelijk kan het cluster zich daarom profileren met gezonde producten en diensten. Dit cluster is slechts ondersteunend, want het wijkcentrum en winkelcentrum Holendrecht liggen op fietsafstand.

52

Bron: BSP, bewerking gemeente Amsterdam (zie ook p. 67)

• Spot: deze locatie ligt relatief dicht bij het metrostation, zodat mensen hun boodschappen gemakkelijk kunnen combineren met reizen per OV, en ook bewo-

ners in de H-buurt van de Bijlmer hebben er profijt van. Voorlopig vormen de bouwprojecten Spot en Synchroon het zwaartepunt in dit deel van Bullewijk en deze projecten boden aan om de (kleine) winkellocatie meteen mee te ontwikkelen, zodat de (pionierende) eerste bewoners daar meteen goed worden bediend. • Hondsrugpark: Deze locatie ligt aan de Hessenbergweg en is goed bereikbaar voor logistiek verkeer. Het cluster bedient vooral de noordwesthoek van Bullewijk, maar ook andere bewoners omdat het vlakbij de fietsroute door het Hondsrugpark ligt. 5.3.3 Fasering commercieel aanbod Zoals eerder opgemerkt is de transformatie van Amstel III naar een gemengde woon/werkwijk een geleidelijk proces van enkele tientallen jaren. Met name de commerciële voorzieningen zullen niet allemaal in het begin aanwezig zijn en pas op termijn neerstrijken in het gebied, zodra het groeiend woningaantal het noodzakelijk economisch draagvlak biedt. Aanbod korte termijn • Horeca: er zijn op dit moment een paar vestigingen, zoals bierbrouwerij Kleiburg, café Bullewijck en Carte Blanche. In de beginfase van de transformatie is het belangrijk om de vestiging van zulke ondernemers en hun evenementen te stimuleren, vooral aan hoofdstraten en grote fietsroutes.

Zij dragen bij aan een aantrekkelijke levendige openbare ruimte, meer naamsbekendheid van het gebied en fungeren als aanjager van het transformatieproces. De komende jaren worden de eerste contingenten woningen en nieuwe werkvormen opgeleverd. Daardoor groeit de behoefte aan daghoreca, avondhoreca en een nachtclub of discotheek. Een discotheek biedt ook kansen voor jong talent uit de ‘music scene’ in Zuidoost. Vestiging aan de Karspeldreef zou ruimtelijk een goede locatie zijn, als kleinschalige tegenhanger van de grote evenementen in het Arenagebied. • Hotels: zoals genoemd in paragraaf 5.3.2. zit er stedelijk een rem op de vestiging van nieuwe hotels, maar voor een initiatiefnemer met een innovatief, uitzonderlijk, maatschappelijk geëngageerd en/of duurzaam concept blijft de deur wel op en kier staan. Zulke initiatieven zijn, onder geldende voorwaarden, ook welkom in Amstel III. • Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening: de eerste bewoners kunnen terecht bij de bestaande winkelcentra van de Amsterdamse poort,

Holendrecht en Reigersbos, en de nieuwe buurtsupermarkt in Our Domain in het Paasheuvelweggebied. Voor Bullewijk wordt gedacht om eerst de kleinere winkellocaties te ontwikkelen en pas later het wijkcentrum. In Bullewijk wordt als eerste de Spot-locatie ontwikkeld en de bewoners moeten dichtbij boodschappen kunnen doen. 5.3.4 Maatschappelijke voorzieningen Op basis van de referentienormen Maatschappelijke Voorzieningen is voor Amstel III een globale raming gemaakt van het gewenste aanbod bij 10.000 woningen. Onderstaande tabel is daarvan een samenvattende weergave. Het programma wordt op wijk- en buurtniveau verfijnd in overleg met de betrokken marktpartijen. De programmaonderdelen onderwijs, sport & spel en kunst & cultuur worden daarna kort toegelicht. Het realiseren van de kleinere voorzieningen is in principe geen probleem: Amstel III heeft daarvoor voldoende ruimte en de ontwikkelaars zijn bereid om ze mee te ontwikkelen. Dat geldt ook voor commerciële maatschappelijke voorzieningen zoals kinderopvang. De grote maatschappelijke voorzieningen zijn moeilijker te realiseren en vragen krachtige regie van de gemeente. Daarbij vragen met name scholen extra aandacht (zie onder) Voor het gezondheidscentrum en jongerencentrum zijn inmiddels afspraken gemaakt om deze in de buurt van metrohalte Bullewijk te realiseren.

In het Wijkcentrum wordt ruimte gereserveerd voor een cultuurcluster. Het realiseren van de kleinere voorzieningen is in principe geen probleem: Amstel III heeft daarvoor voldoende ruimte en de ontwikkelaars zijn bereid om ze mee te ontwikkelen. Dat geldt ook voor commerciële maatschappelijke voorzieningen zoals kinderopvang. De grote maatschappelijke voorzieningen zijn moeilijker te realiseren en vragen krachtige regie van de gemeente. Daarbij vragen met name scholen extra aandacht (zie onder) Voor het gezondheidscentrum en jongerencentrum zijn inmiddels afspraken gemaakt om deze in de buurt van metrohalte Bullewijk te realiseren. In het Wijkcentrum wordt ruimte gereserveerd voor een cultuurcluster. Onderwijs Het bouwen van benodigde basisscholen in een bestaande kantorenwijk is niet eenvoudig: 1. Vrijwel alle grond is al in erfpacht uitgegeven. Voor het inpassen van een school moeten dus afspraken worden gemaakt met de kaveleigenaren en hun ontwikkelaars.

53

2. Het bouwen van een school gaat gepaard aan een groot aantal wettelijke randvoorwaarden, zoals de minimale gebouwgrootte, traveematen, dimensies van lokalen en gymzalen, afstand tot andere bestemmingen, verkeersveiligheid en fietsroutes. Dat maakt de inpassing voor ontwikkelaars en de gemeente tot een complexe puzzel. In Amstel III zijn desalniettemin afspraken gemaakt voor de realisering van 2 scholen in Bullewijk en op de wat

54

langere termijn komt er in het Paasheuvelweggebied ruimte vrij voor nog eens 2 scholen. Ook op het talud van de A9 is plek gereserveerd voor een basisschool. Voor de eerste jaren wordt een beroep gedaan op bestaande basisscholen aan de andere kant van het spoor. Als tweede stap is het denkbaar om in Amstel III eerst een tijdelijke school te realiseren of een school die meegroeit met de behoefte. Voor voortgezet onderwijs kunnen tieners in Amstel III terecht bij de bestaande scholengemeenschappen in Zuidoost.

Kunst en cultuur Voor de metamorfose van Amstel III naar een ‘complete’ stadswijk is het integreren van een volwaardig kunst- en cultuurprogramma een onmisbare ingreep. De Kracht van Kunst en Cultuur (Kunst- en cultuurprogramma 2021-2024) schrijft hierover: ‘...stedelijke ontwikkelingen die plaatsvinden in de ontwikkelgebieden, waaronder Amstel III, bieden kansen en mogelijkheden om de culturele infrastructuur zowel fysiek als inhoudelijk uit te breiden en te versterken’. Om die woorden kracht bij te zetten biedt het programma dan ook extra investeringsruimte aan stadsdeel Zuidoost.

Sport en spelen ‘De Gezonde Stadswijk’ is één van de drie ontwikkelpijlers van Amstel III. In aansluiting op het stedelijk beleid van De Bewegende Stad wordt bewegen daarom een vanzelfsprekend onderdeel van het ontwerp van gebouwen, buurten en parken. Afgezien van de ‘formele’ plekken, zoals speeltuinen, sporthallen en -velden, kunnen deze activiteiten ook goed plaatsvinden op informele plekken in de openbare ruimte. Denk daarbij aan wandel- en fietsroutes, daarvoor bestemde plekken in een park, bootcampterreinen, extra brede stoepen, een autoluwe buurt, trap- en speelveldjes.

Kunst- en cultuurinitiatieven werken als katalysator voor de ontwikkelingen in Amstel III en dragen bij aan de identiteit, een vitaal leefklimaat en vergroten de aantrekkingskracht voor bezoekers en bedrijven. Daarnaast helpt kunst & cultuur om een gevoel van verbondenheid en betrokkenheid te creëren tussen bewoners en ondernemers aan weerszijde van het spoor. Die verbinding slaagt alleen als een stuk identiteit en geschiedenis van Zuidoost (het ‘DNA’) kan landen in Amstel III, bijvoorbeeld door kunstenaars en instellingen uit Zuidoost een plek te geven in de transformatie, niet alleen tijdelijk maar ook permanent. Amstel III biedt dan ook ruimte aan lokale kunst- en cultuurinitiatieven voor bewoners, jonge talenten en creatieve makers die in werkruimten en op podia kunnen experimenteren en groeien. Hierbij wordt gedacht aan permanente broedplaatsen en een expositieruimte. In het maatschappelijk programma wordt daarom minimaal 1.000 m2 bvo gereserveerd voor kunst en cultuur. De verdere uitwerking daarvan gebeurt samen met pandeigenaren, ontwikkelaars, gemeentelijke directies, culturele instellingen en netwerken. Reeds lopende experimenten op het gebied van kunst en cultuur in het bestaande placemaking programma vormen hiervoor een belangrijk fundament.

Volgens de referentienorm zou elke Amsterdammer binnen 20 minuten fietsen toegang moeten hebben tot een sportpark, sporthal, zwembad en andere buitensport. Omgerekend zou Amstel III uitgaande van 10.000 woningen in 2030 voor Spelen en Sport tevens 28.500 m2 veldoppervlakte dienen te realiseren. Voor spelen is de norm 31 speelplekken of 4.500 m2 en 9 speelvelden of 9.000m2. Voor sport in de openbare ruimte is dit nogmaals 9.000 m2. Voor de binnenlocaties wordt bij iedere school rekening gehouden met gymlokalen/sporthallen.

De Kracht van Kunst en Cultuur en stadsdeel Zuidoost pleiten daarnaast ook voor het uitbreiden van de collectie buitenkunstwerken. Zo wordt gedacht een ‘cultuurroute’ als vervulling van een bestaande wens van bewoners, maar ook als magneet bezoekers van buiten. Het projectteam Amstel III werkt een plan uit om daaraan (praktisch en financieel) bij te dragen. Dit gebeurt in samenwerking met stadsdeel Zuidoost, bestaande cultuurinstellingen, het onlangs opgerichte Stadscuratorium, bewoners en gebruikers in het gebied. Het buitenkunstplan wordt vervolgens geïntegreerd in het ontwerp voor de definitieve maaiveldinrichting.

Het geactualiseerde Investeringsbesluit voldoet aan de normen voor sporten en spelen in de openbare ruimte. Amstel III wil de openbare ruimte hoogwaardig inrichten met veel sport en spel. Bij vaststelling van het Investeringsbesluit in december 2017 was de opgave voor de georganiseerde (buiten)sport niet vastgelegd. Sinds 2017 is de aandacht voor gezondheid en sport vergroot. Ook in het coalitieakkoord is aangegeven dat sportvoorzieningen mee worden ontwikkeld met de groei van de stad. De sportnorm geldt daarbij als uitgangspunt. Het geactualiseerde Investeringsbesluit is nu aanleiding om de sportopgave in samenhang te brengen en ruimtelijk te onderzoeken. Er zijn vervolgstappen om te borgen dat er voor de toekomstige bewoners van Amstel III in de buurt van hun woning straks voldoende ruimte is voor georganiseerde buitensport. In de tussenliggende jaren is in het Spoorpark al geïnvesteerd in een aantal sportplekken in de openbare ruimte. Daarnaast zijn er 2 concrete locaties waar ruimte is voor georganiseerde buitensport: het dak van de Ikea en het Hondsrugpark. Deze locaties worden verder uitgewerkt en daarnaast wordt gekeken wat de verdere mogelijkheden zijn binnen het plangebied van Amstel III. Daarbij wordt gedacht aan tijdelijke maatregelen, innovatieve oplossingen of ruimte voor anders georganiseerde, minder traditionele sporten.

55

Amstel III is een transformatiegebied en dat maakt een grootschalige inpassing van ruimte voor buitensport ingewikkeld. Het grootste gedeelte (24.000m2 van 28.500 m2, ongeveer 85 %) kan binnen de grenzen van Amstel III worden opgelost. De resterende opgave van 4.500 m2 wordt opgelost in de directe omgeving van het plangebied, waarbij Amstel III een financiële bijdrage levert. De mogelijkheden om de bestaande sportparken in Zuidoost te optimaliseren zijn minimaal, en dus gaat het om ruimte voor nieuwe sportvoorzieningen. Een van de mogelijkheden die daarbij verder uitgewerkt wordt, is de inpassing van sport in centraal park Gaasperdam. De uitwisseling van sport in Amstel III en in Zuidoost levert op deze manier een bijdrage dat mensen uit verschillende buurten elkaar ontmoeten en leren kennen. De termijn van de grondexploitatie maakt het mogelijk om indien nodig tussentijds en ruim voor het einde van de planhorizon van 2030 (en eindbeeld 2040) voor Amstel III te schakelen naar terugvalopties en programma’s bij te stellen, zodat het woonprogramma in evenwicht blijft met de (geplande) realisering van de sportvoorzieningen binnen en buiten Amstel III. Groen De Amsterdamse referentienorm schrijft voor dat er in de buurt voldoende gebruiksgroen en ecosysteemgroen moet zijn.

Voor Amstel III betekent die norm dat het gebied in 2030 (bij 10.000 woningen) over 72.000 m2 gebruiksgroen en 114.000 m2 ecosysteemgroen moet beschikken. Het gebruiksgroen dient minimaal voor 60% uit levend groen te bestaan, maximaal 40% mag bestaan uit paden, sport en spel. Van het ecosysteemgroen mag maximaal 25 % worden gerealiseerd op kavels of daken. Amstel III zal aan deze norm voldoen door enerzijds het bestaande (laagwaardige) groen in de wijk hoogwaardiger in te richten (meer gebruik/verblijfskwaliteit) en anderzijds door de groene randen van Amstel III functioneel bij de buurten de betrekken en ook opnieuw in te richten met meer gebruikskwaliteit en ecosysteemkwaliteit. Bovendien maken veel autowegen en parkeerterreinen plaats voor groen en verkeersluwe plekken, veilig voor kinderen. Op de kavels maken de ontwikkelende partijen naast veel woningen ook nieuw groen in de veelal openbare binnenterreinen. Met andere woorden, ondanks de intensivering van de gebouwde omgeving neemt het aantal vierkante meters groen toe en krijgt bovendien een kwaliteitsimpuls (zie ook paragraaf 6.3). 56

Daarnaast worden nieuwe parken met speelmogelijkheden gerealiseerd zoals het Spoorpark, een groenstrook bij de Meibergdreef en er zijn vergevorderde plannen voor het Hondsrugpark. De verschuiving en overkluizing van de A9 maakt het mogelijk om aan de noordzijde van het Paasheuvelweggebied meer groen te realiseren en beter in te richten. En tot slot wordt ook de groenblauwe Molenwetering aangegrepen voor een recreatieve route naar de Amstelscheg.

5.4 Mobiliteit en infrastructuur Bij de herontwikkeling van Amstel III is meestal sprake van de volgende rolverdeling: marktpartijen zorgen voor de transformatie van de kavels, de overheid zorgt voor transformatie van de openbare ruimte en infrastructuur. Het gaat hier om een flinke opgave met forse investeringen, maar in proportie met het ontwikkelen van een praktisch nieuwe woon/werkwijk voor 30.000 mensen, winkels, kantoren, horeca en voorzieningen. De opgaven liggen met name in het aanpassen van de openbare ruimte, sturing van de mobiliteit, en investeren in de kabel & leiding infrastructuur. Mobiliteit De transformatie van Amstel III betekent een sterke verstedelijking van het gebied, waardoor alle verkeersstromen zullen toenemen en ook van karakter gaan veranderen; het mobiliteitspatroon van een gemengde woon/werkwijk is immers wezenlijk anders. Met die veranderingen is het een belangrijke opgave om het gebied goed bereikbaar te houden, leefbaar om in te wonen en de mobiliteit te verduurzamen. Daarom wordt eind 2020 een Mobiliteitsprogramma Zuidoostflank 2040 opgesteld waarin de mobiliteit in de hele Zuidoostflank integraal is bekeken. Ambitie van het programma is een goed bereikbare, leefbare en veilige stad, waarbij de groei van de mobiliteit zoveel mogelijk wordt opgevangen met lopen, fietsen en openbaar vervoer.

De ‘modal split’ in de gehele Zuidoostflank is nu 56% auto, 28% OV en 16% fiets. Met uitvoering van een integraal mobiliteitsprogramma moet het mogelijk zijn om het aandeel auto de komende 10 jaar terug te brengen naar 46% ten gunste van de fiets en het OV. Tussen 2030 en 2040 is het voornemen om het aandeel autobewegingen nog verder terug te brengen. Het Mobiliteitsprogramma stelt daartoe een mix van push en pull maatregelen samen die in hoofdzaak neerkomen op:

• Aantrekkelijker maken van het OV Ruimtelijk opwaarderen van de metrostations en betere regionale OV-verbindingen (zoals HOV IJburg-Bijlmer Arena) met logische langzaam verkeerroutes tussen haltes en naar de buurten oostelijk en westelijk van de Holterbergweg. • Aantrekkelijker maken van de fiets Op alle mogelijke manieren faciliteren van wandelen en fietsen, bijvoorbeeld met goede stallingsmogelijkheden (ook in de gebouwplinten), aanbieden van deelfietsen en betere en nieuwe fietsroutes; • De buurtopzet en kavels stimuleren tot fietsen, lopen en het OV De stedenbouwkundige herinrichting van de buurten voorziet in aantrekkelijke fiets- en loopverbindingen, met directe verbindingen naar stations en OV-haltes. Kaveleigenaren en ontwikkelaars worden gestimuleerd om kavels en gebouwen zo te ontwerpen dat lopen, fietsen en OV de meest logische opties zijn. Door de focus op eigen autobezit te verleggen naar autodelen wordt het aantal autokilometers en de vraag naar parkeerplekken verminderd; • Autoverkeer reguleren Creëren van autoluwe verblijfsgebieden door het toepassen van strenge parkeernormen binnen het invloedsgebied van (metro)stations en het ontmoedigen van binnenkomend niet-noodzakelijk autoverkeer.

Daartoe komen er nog voorstellen voor de komst van kleine en grote ‘transfer hubs’ met een overstap naar OV, fiets of deelauto; • Gedragsverandering stimuleren Samen met werkgevers in het gebied bevorderen dat de vervoersvoorziening Mobility as a Service (MaaS) wordt uitgerold. Met MaaS worden forenzen verleid om vaker het OV en de fiets te gebruiken. Daarnaast worden bewoners en bezoekers met campagnes en mobiliteitsdiensten eveneens gestimuleerd om het OV en de fiets te gebruiken.

formatie en verduurzaming hebben namelijk 4 ingrijpende gevolgen voor kabels en leidingen: • Het laagspanningsnet in de wijk moet worden verzwaard; • Een robuuste en duurzame afvoer van rioolwater en regenwater vereist een complexer stelsel; • De hoge woondichtheid vergt een groot aantal ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen; • Naast het bestaande gasnet en stadswarmtenet moet een nieuw warmte- en/of koude net worden aangelegd met ondergrondse warmte/koude opslag bronnen. Het laatste punt behoeft enige toelichting. In Amsterdam Zuidoost ligt al een (hoge temperatuur) stadswarmtenet, maar de gemeenteraad heeft in 2019 besloten dat nieuwbouw daar niet meer op mag worden aangesloten. Daarom wordt in Amstel III nu intensief gestudeerd op andere duurzame oplossingen die uit zullen monden in een warmteplan. Voorlopig gaan de gedachten uit naar de aanleg van een nieuw lage temperatuurnet (‘bronnet’) gevoed door onder meer restwarmte van datacenters en ondergrondse warmte/ koude opslag bronnen. Deze opgaven zullen leiden tot extra bundels van kabels- en leidingen, waarbij bestaande bundels vaak moet worden opgeschoven. Gebiedsvisies blijken een goed vehikel om de toekomstige infrastructuur in een gebied in kaart te brengen, zodat netbeheerders beter kunnen anticiperen op de groeiende of veranderende behoefte.

In de tweede helft van 2020 liggen er kaarten met te verwachten tracés in Amstel III. Een complicatie is dat het toekomstige kabel- en leidingpakket zo fors uitpakt dat het vaak eigenlijk niet meer in de straat past. De oplossing is soms om leidingen niet meer traditioneel naast elkaar te leggen, maar boven elkaar of bij elkaar in mantelbuizen. De daarmee gepaard gaande meerkosten is nog een gespreksonderwerp tussen gemeente en leidingbeheerders.

Infrastructuur Amstel III verandert van een ruim opgezette kantorenstrook in een compact stedelijke woon/werkwijk met een fors percentage hoogbouw. Als gevolg daarvan moet ook de infrastructuur worden aangepast en uitgebreid. Ingrepen in de bovengrondse infrastructuur (wegen en fietspaden) worden in hoofdstuk 6 besproken. Met name de ondergrondse infrastructuur aan kabels & leidingen heeft wat haken en ogen. De trans57

Fietsbar Op een kavel aan de Hogehilweg verrijst komende jaren een hele nieuwe buurt. Onder de projectnaam SPOT staan hier straks een kleine 1.100 woningen in een hoogstedelijke woon/werk mix van torens en laagbouw aan intieme hoven en groene straten. SPOT is exemplarisch voor het einde van autogerichte stedenbouw en de opkomst van fietsgericht ontwerpen. Toren E is daarvan een inspirerend voorbeeld. Deze toren van 90 meter hoog herbergt 262 woningen met voorzieningen. Het ontwerp maakt gebruik van de Open Bouwen benadering, waarin een tijdloos frame ruimte biedt voor verandering en variaties in plattegrond, gevel en indeling. Hierdoor ontstaat een flexibel en toekomstbestendig gebouw. Dat is al innovatief, maar de plannen voor het fietsparkeren zijn helemaal interessant. Slanke torens hebben nooit veel ruimte op de begane grond en de ontwikkelaar en architecten wilden voorkomen dat het straks beneden helemaal volstaat met fietsen. Zij maakten de fiets daarom tot een hoofdontwerpopgave: zij moesten niet ergens worden weggestopt maar ‘een feestje worden’. De architecten kwamen daarop met het concept van een Bikeparc, een gestapelde fietsgarage van vier lagen, voor circa 700 fietsen, in het hart van de laagbouw. De garage is makkelijk bereikbaar via hellingbanen en fietsliften. Parkeren gaat met toegewezen plekken in de rekken.

Er zijn deelfietsen, bakfietsen, oplaadpunten en een beheerder houdt toezicht. Om het concept rond te maken zijn er plannen voor een fietsbar; een ontmoetingsplek bij de entree van de binnenplaats waar bewoners een kop koffie kunnen drinken en/of hun fiets laten repareren. De bar krijgt een glazen wand die in de avonduren dienst doet als ‘lantaarn’ voor het aangrenzende hof en daarmee bijdraagt aan de sociale veiligheid. Tegenover de fietsbar komt een deelmuur waar bewoners gereedschap, boeken, speelgoed en dergelijke kunnen delen. Toren E met fietsbar wordt naar verwachting ergens in 2024 opgeleverd.

58

5.5 Placemaking Wat zijn terugkerende kenmerken van populaire buurten? Dat er in openbare ruimten altijd wel wat leuks, interessants of gezelligs te beleven valt, en de aanwezigheid van een vitale lokale gemeenschap (community) die voor een positieve sfeer zorgt. Het stedenbouwkundige placemaking streeft ernaar om deze kwaliteiten al bij aanvang mee te geven aan een nieuwbouwwijk, in de wetenschap dat nieuwe gebouwen en straten alléén niet voldoende zijn voor een succesvolle gebiedsontwikkeling en -marketing. Amstel III is in zekere zin ook een nieuwe ontwikkeling, waarin de identiteit van het gebied radicaal verandert van een dertien-in-een-dozijn kantorenstrook (‘anywhere’) naar een gewilde woonwerkwijk met een heel eigen smoel (‘somewhere’) die bij Amsterdammers positieve associaties oproept. In 2017 is daarom besloten om bij de transformatie van Amstel III ook te investeren in placemaking. Succesvol begin In Amstel III zijn meerdere 'placemakers' actief, waaronder Stichting Hondsrugpark en HOBU.

Onder de vlag van HOBU (Hotspots Holendrecht en Bullewijk) hebben drie creatieve stadsmakers in de afgelopen paar jaar een lokaal netwerk gecreëerd waaruit allerlei activiteiten zijn voortgekomen, zoals: • Tijdelijke ingebruikname (LOLA Bae project) van 5 leegstaande kantoorgebouwen voor startende ondernemers en culturele/maatschappelijke organisaties uit Zuidoost; • Exploitatie van een foodtruck (De Wisseltruck), waarmee catering startups uit Zuidoost een half jaar onder professionele begeleiding hun bedrijfsconcept kunnen ontwikkelen; • Twee lichtkunstwerken bij de stations Bullewijk en Holendrecht. De teksten in het kunstwerk zijn in co-creatie met de buurt en stadsdichter Gershwin Bonevacia uit Zuidoost tot stand gekomen; • Diverse verbindende activiteiten en evenementen, zoals de Boiling (crowdfunding voor lokale ondernemers) en Rooftop Art Market (marktplaats voor lokale kunstinitiatieven). Mede dankzij placemaking initiatieven verschiet Amstel III al een beetje van kleur. Er is ineens kunst te zien, een foodtruck verkoopt broodjes, er ontstaan nieuwe netwerken, ontwikkelaars en investeerders ontdekken de

energie van Zuidoost, en pionierende bewoners zien dat de wijk tot leven komt. Ambities 2021-2024 Dit beginsucces vraagt om een passend vervolg. Amstel III begint namelijk aan een nieuwe fase met ingrijpende bouwprojecten en er komt een instroom van nieuwe bewoners, kantoorgebruikers en bezoekers die verwachtingsvol op zoek gaan naar lokale activiteiten en de eigen signatuur van de wijk. Daarnaast ligt er een forse opgave om Amstel III fysiek, sociaal, economisch en cultureel te verbinden met de rest van stadsdeel Zuidoost. Placemaking is daarvoor een effectieve katalysator. Het placemaking programma 2021-2024 sluit naadloos aan bij de in paragraaf 2.3 genoemde ontwikkelpijlers van Amstel III: uitnodigend, verbonden en gezond. Strategische uitgangspunten De transformatie van Amstel III komt in een nieuwe fase en daarmee verandert ook de placemaking strategie. Zoals beschreven waren de ad hoc placemaking activiteiten van HOBU al zo succesvol dat wordt voorgesteld om het programmeren van zulke acties, tijdelijke invullingen, evenementen en interventies onderdeel te maken van een strategie voor de wat langere termijn. Placemaking wordt bij voorkeur integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling en de projectorganisatie.

Op die manier kan placemaking effectief bijdragen aan buurtvorming in de komende 5-10 jaar, bijvoorbeeld door tal van ontmoetingen te faciliteren tussen mensen die samen de nieuwe gemeenschap gaan vormen. Daarbij fungeert de gemeente als aanjager en aanspreekpunt voor een (groeiend) netwerk van zelfstandige initiatiefnemers. Met inachtneming van deze overwegingen hanteert placemaking de volgende strategische uitgangspunten voor de komende jaren: 1. Van activeren naar consolideren Afgelopen jaren lag de nadruk op het mobiliseren van mensen en initiatieven. Dat gaf een krachtige respons die voor de komende jaren wordt geconsolideerd; 2. Van autonoom naar integraal Placemaking was in Amstel III aanvankelijk een autonoom onderdeel, maar wordt integraal onderdeel van het planproces. Dat is wenselijk omdat er steeds meer raakvlakken komen met andere gebiedsthema’s en activiteiten in de openbare ruimte; 3. Van tijdelijk naar middellange termijn In de nieuwe fase komt de focus van placemaking activiteiten meer op lange termijn doelen te liggen, met 59

60

een mix van kortlopende en langdurige initiatieven. De programmering moet wel voldoende ruimte houden voor ‘ongeplande’ spontane bijdragen; 4. Van co-creatie naar mede-eigenaarschap Om te voorkomen dat placemaking blijft hangen in ad hoc coalities van partijen die zich slechts tijdelijk rondom een concreet project vormen, is het van belang om de betrokkenheid van partijen te consolideren met vormen van mede-eigenaarschap; 5. Van curator naar inspirator Om mede-eigenaarschap te bevorderen neemt de gemeente een andere rol aan. Waar de gemeente nu nog als curator van initiatieven optreedt, is de gemeente straks vooral faciliterend. Door een stap terug te doen kunnen andere partijen meer verantwoordelijkheid nemen.

5.6 Sociaal-economische kansen Eind 2017 nam de gemeenteraad de Motie 1Zuidoost aan, waarin de raad stelt dat bestaande buurten in Zuidoost sociaaleconomisch mee moeten kunnen profiteren van de transformatie van Amstel III. Daarnaast werd meegegeven dat er geen fysieke-, sociale- of economische segregatie mag optreden tussen Amstel III en de Bijlmer. Daarnaast werken de gemeente en partners in het stadsdeel aan een overkoepelend Masterplan Zuidoost om de leefbaarheid en veiligheid duurzaam en structureel te verbeteren, met name door de jeugd meer perspectieven te bieden. Vooruitlopend op dat Masterplan beschrijft deze paragraaf de voorlopige sociaaleconomische doelstellingen voor Amstel III en de gesignaleerde koppelkansen tussen fysieke projecten en sociaaleconomische ambities. Doelgroepen en thema’s Voor de transformatie van Amstel III zijn er in sociaaleconomisch opzicht vijf doelgroepen: • De jeugd uit Zuidoost; • Lokale ondernemers en professionals uit Zuidoost; • Nieuwe bewoners en ondernemers in Amstel III; • Startende (lokale) ondernemers in Amstel III; • Mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in Zuidoost. Met de kansen, talenten én problemen van deze doelgroepen in het achterhoofd zijn drie sociaaleconomi-

sche thema’s voor Amstel III geformuleerd 6: Thema Jeugd De jeugd heeft de toekomst. Daarom is het belangrijk concrete kansen te bieden aan de jeugd in Amstel III en Zuidoost als geheel. Want een aantal jongeren voelt zich onveilig en/ of ‘niet gezien’, en zelfs ambitieuze jongeren in Zuidoost zien vaak te weinig concrete kansen om zich verder te ontwikkelen. Jongeren moeten daarom actiever worden betrokken bij allerlei ontwikkelingen. Bijvoorbeeld met stages, opleidingsplekken of (tijdelijke) banen, waardoor zij snel aan de slag kunnen en ervaring opdoen. Op zijn beurt kan het bedrijfsleven profiteren van hun frisse en innovatieve ideeën. Door de jeugd ook te betrekken bij de transformatie van Amstel III (mee organiseren van feestelijke momenten en andere activiteiten in het gebied) ontstaan allerlei kleine en grotere kansen, en groeit een positieve betrokkenheid met het gebied. Daarmee leveren jongeren ook een bijdrage aan de sociale cohesie in de wijk; onder hen zitten immers ook toekomstige bewoners. Thema Buurtontwikkeling Huidige bewoners/gebruikers én nieuwkomers ontwikkelen samen een ‘buurt’ met een bijbehorend buurtgevoel, opdat iedereen zich positief betrokken en verbonden voelt met de wijk.

Om dat te stimuleren wordt gedacht aan fysieke maatregelen (buurtkamers, uitnodigend zitmeubilair in de publieke en private buitenruimte) en aan maatregelen die lokale netwerken helpen opbouwen (organiseren activiteiten en evenementen, hulp bij netwerkvorming, straatcoaches, wervende agenda’s van buurtkamers). Ook kaveleigenaren en hun ontwikkelaars worden uitgenodigd daaraan bij te dragen, bijvoorbeeld met bijeenkomsten, placemaking (zie paragraaf 5.5) en door bovengenoemde doelgroepen te bedienen met informatie over woonruimte en bedrijfsruimten in plinten. Thema Meedoen Tijdens de transformatie van Amstel III en daarna liggen er tal van kansen voor alle doelgroepen om op een of andere manier ‘mee te doen’, met name door betaald werk. Kaveleigenaren, ontwikkelaars en (grote) bedrijven in het gebied kunnen daarbij helpen door banen te creëren, startups en scale-ups een handje te helpen, en met betaalbare ruimte aan (doorgroeiende) ondernemers of kunstenaars uit Zuidoost. De focus op kansen voor betaald werk geldt voor alle genoemde doelgroepen, maar de prioriteit ligt bij jongeren.

6 ) Zie Gebiedsplan 2020 Bijlmer West (Focusopgave 1 en 3)

en voorlopige ambities Masterplan Zuidoost

61

Kansen en instrumentarium Een sociaaleconomische opgave is een breed begrip, het is de verantwoordelijkheid van de gemeente en marktpartijen om die opgave concreet te maken en een tastbare plek te geven in Amstel III, bijvoorbeeld middels het werven van nieuwe bewoners, organiseren van beheertaken, inkopen van arbeid en producten, en het contracteren van ondernemers voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. In onderstaande figuur staan de belangrijkste kansen aan de rechterzijde opgesomd. Links daarvan staan de instrumenten om die kansen te creëren en geheel links worden nogmaals de sociale opgave met de drie thema’s gememoreerd. De instrumenten die de gemeente daarvoor wil inzetten vragen enige toelichting: • Placemaking In paragraaf 5.5. is reeds uitgebreid ingegaan op de betekenis en het belang van ‘placemaking’ bij het maken van een nieuwe wijk. Placemaking bestaat kort gezegd uit een mix van maatregelen en activiteiten die Amstel III ‘kleur geven’ van een tamelijk kleurloos anoniem gebied (anywhere) naar een wijk met een positief imago en karakter, een plek waar het prettig toeven is, waar dingen gebeuren en interessante experimenten gebeuren (somewhere). • Community building Dit staat voor het actief verbinden van de bewoners/gebruikers in een gebied met elkaar en met hun omgeving.

Daardoor voelen mensen in een buurt zich meer betrokken met- en verantwoordelijk voor hun leefomgeving. Dat heeft ook positieve gevolgen voor de sociale veiligheid. • Sociale inkoop Het inzetten van mensen met een afstand tot de ar-

62

beidsmarkt. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de diensten van Pantar of andere sociale firma’s in de omgeving. • Banen en stageplaatsen De opeenvolgende fasen van bouw- en inrichtingsprojecten bieden allerlei kansen voor banen en opleidingsplekken. Amstel III kan daarbij aansluiten op het 1000 banenplan Zuidoost. • Inzet leegstaande plinten en panden Mochten (delen van) plinten of zelfs hele gebouwen een tijd leegstaan, dan zijn dat welkome betaalbare werkruimten voor (beginnende) lokale ondernemers en kunstenaars. Het aldus ‘vullen’ van leegstand komt niet alleen de (tijdelijke) huurders ten goede, maar ook de levendigheid en veiligheid op straat. • Inzet expertise Diverse marktpartijen in het gebied (bedrijven, ontwikkelaars, beleggers, nutsbedrijven, voorzieningen) hebben specifieke eigen expertise. Zij zouden die kunnen delen met beginnende ondernemers en andere initiatiefnemers om hen een stuk op weg te helpen. • Begeleiden van startups en scale-ups Dit instrument lijkt op het voorgaande, maar doelt op het gericht begeleiden van veelbelovende lokale startups en scale-ups, ook vanuit de gemeente en ingeschakelde adviseurs of coaches. Dit verhoogt de kans dat het bijzondere en creatieve ‘Zuidoost DNA’ post kan vatten in de nieuwe wijk.

• Verplichting vanuit tender In sommige tenders van de gemeente (bepaalde bouwprojecten, inrichting openbare ruimte) kunnen opdrachtnemers bepaalde sociaaleconomische verplichtingen meekrijgen.

Afspraken Zoals genoemd gaat de gemeente tijdens de transformatie van Amstel III in gesprek met alle marktpartijen in het gebied (ook nutsbedrijven) om samen kansen te signaleren en te concretiseren. Dit gebeurt in principe op vrijwillige basis, maar is niet geheel vrijblijvend. De sociaaleconomische opgave vormt immers een integraal onderdeel van de transformatie en de projectorganisatie van Amstel III. In de initiatieffase van transformatieprojecten verkennen gemeente en ontwikkelende partijen samen welke kansen zich aandienen in de komende realisatiefase. Bovengenoemde instrumenten dienen hierbij als hulpmiddel om de mogelijkheden te verkennen. Daaruit

volgen intenties die in de Afsprakenbrief (zie paragraaf 4.1) voor een te transformeren kavel worden opgenomen. In de daarop volgende Realisatieovereenkomst worden die intenties concreet gemaakt in uitvoerbare en te monitoren activiteiten. Als alle partijen hun steentje bijdragen leidt de transformatie uiteindelijk tot een sterker resultaat. Ook voor de ontwikkelende partijen zelf. Hun inzet geeft inhoud aan een stuk maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) maar leidt ook tot lagere beheerlasten, meer eigenaarschap van bewoners en gebruikers, en een hogere waarde van het vastgoed op de langere termijn.

63

6. Ruimtelijk perspectief De gebiedsopgave, ontwikkelpijlers en programmatische wensen uit de voorgaande hoofdstukken worden in dit hoofdstuk vertaald in een ruimtelijk perspectief voor de transformatie van Amstel III. In co-creatie met kaveleigenaren wordt toegewerkt naar een hoogstedelijke woon/werkwijk, maar elke buurt krijgt een eigen karakter, met een duidelijk onderscheid tussen plekken met rust, ruis en reuring. In de uitwerking daarvan staan de nieuwe bewoners, duurzaamheid en een goede openbare ruimte altijd centraal.

Sinds de vaststelling van het Ontwikkelperspectief Amstel III in 2017 heeft de ruimtelijke planvorming grote vorderingen gemaakt. In een continu proces van cocreatie, onderzoek, ontwerpen en inpassingstudies zijn de ruimtelijke vergezichten voor Amstel III inmiddels veel helderder geworden. Voor enkele buurten zijn gezamenlijke deelgebiedsvisies gemaakt en aan de eerste clusters woningen wordt druk gebouwd. Wat die beginnende transformatie uiteindelijk oplevert is afhankelijk van veel factoren en stakeholders. Het is op voorhand niet helemaal te voorspellen waar, wanneer en hoe dat proces eindigt. Dit vernieuwde perspectief bevat in elk geval de ruimtelijke filosofie en ontwerpprincipes die dat proces in goede banen kunnen leiden...

6.1 Transformatie benadering Toen het besluit viel om Amstel III te transformeren werd er als eerste voor gekozen om de rigide functiescheiding los te laten, het gebied te verdichten, en afscheid te nemen van de traditionele dominantie van de auto. Wat nu domineert is de wens om een gemengde hoogstedelijke woon/werkwijk te maken met een accent op leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit. Deze wens heeft geleid tot een integrale ontwerpopgave waarin het programmeren van functies, stedenbouw en architectuur, gebouwplinten en placemaking dichtbij elkaar komen. In de afgelopen 4 jaar werd bovendien glashelder dat in Amstel III de nieuwe functie, inrichting

64

1985, Bron Stadsarchief Amsterdam

en kwaliteit van de openbare ruimte een cruciale rol speelt, misschien wel meer dan stedenbouw en architectuur. Tussen 2017 en 2020 heeft die benadering van de transformatie zich uitgekristalliseerd naar 5 uitgangspunten: 1. Op landschap gebaseerd Het landschap van Amstel III, met name het stratengrid en de groen/blauwe netwerken, bieden op zich een goede vaste structuur of raamwerk waarbinnen buurten naar hartenlust, en met een grote variatie aan sferen, kunnen transformeren. Het vaste landschap van grijze, blauwe- en groene netwerken zorgt daarbij voor een gezonde balans tussen diversiteit op buurtniveau en eenheid op wijkniveau. 2. Amstel III blijft ook werkwijk Zoals het programmatisch perspectief al beschreef wordt Amstel III geen woonwijk, maar een mix van wonen en werken, met nog steeds een flink aandeel kantoren. Bij de transformatie van buurten vindt een flinke verdichting plaats (naar een FSI van 2 á 3) met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Door die verdichting groeit het lokale draagvlak voor maatschappelijke- en commerciële voorzieningen. 3. Bewoner en gebruiker centraal De in hoofdstuk 2 beschreven ontwikkelpijlers: gezond, uitnodigend en verbonden zijn belangrijke maatstaven voor de wijze van transformeren. Ruimtelijk vertaald werken die pijlers onder meer door in het streven naar

1995, Bron Stadsarchief Amsterdam

2010

2018

2020

2025

autoluwe buurten, aardgasvrij bouwen, wandel- en fietsroutes, meer sport en beter groen (gezondheid). Daarnaast richt de transformatie zich op een voor iedereen bereikbaar programma van wonen en werken, interessante voorzieningen, directe fietsroutes en een inspirerende omgeving (uitnodigend). En tot slot wordt er alles aan gedaan om Amstel III niet als eiland te ontwikkelen, maar als integraal onderdeel van Zuidoost en de Amstelcorridor, met veel aandacht voor gemeenschapsvorming (placemaking) vanaf het eerste begin.

oplossingen is het aanbrengen van een duidelijke hiërarchie tussen straten. Daarvoor hanteert Amstel III het principe van ‘rust, ruis en reuring’ (zie kader). Reuring (levendigheid) ontstaat vanzelf als hoofdroutes voor (langzaam) verkeer door bepaalde straten worden geleid, in combinatie met openbaar vervoer knooppunten, winkels, kantoren, horeca, voorzieningen, stadsparken en andere vaak bezochte bestemmingen. Rust (wonen en spelen) ontstaat door bijvoorbeeld dwars op de ‘reuring’ straten autoluwe woonstraten te maken, met een minimum aan werkfuncties of voorzieningen. Tot slot zijn er in elke hoogstedelijke wijken ook plekken aan drukke wegen of sporen, waar ‘ruis’ (geluid, hinder) overheerst, maar die op zich prima geschikt zijn voor bepaalde werkfuncties en bedrijven.

4. Rust, ruis en reuring Een bekend probleem van het huidige Amstel III is de gelijkvormigheid van bebouwing, van functies, sfeer en uitstraling. Het introduceren van meer variatie en levendigheid is dan ook een belangrijke opgave. Een van de

Rust, voorbeeld Begijnhof

Reuring, voorbeeld Wibautstraat

Ruis, voorbeeld Haarlemmer Houttuinen

65

Rust, ruis en reuring Dit drieluik van stedelijke milieus is ontleend aan de zogeheten ‘Metro-Mix’ van de Rijksbouwmeester. De mix geeft handvatten voor het maken van goede hoogstedelijke gebieden, met een juiste menging van functies en variatie in dynamiek. Reuring (stedelijk) Dit is een milieu met een hoge bouwdichtheid en veel levendigheid in de openbare ruimte, ook buiten kantooruren. Aan gebouwen met actieve plinten liggen brede stoepen en een verbijzonderde openbare ruimte. In de plinten zit een mix van recreatieve-, culturele- en maatschappelijke voorzieningen, persoonlijke dienstverlening en horeca. Wonen in de plint is hier een uitzondering. De nadruk ligt op sociaaleconomische activiteit en ontmoetingen. De voorzieningen in dit milieu zijn relatief groot en vergen wat grotere vestigingseenheden dan in de andere milieus. Toegangen van de bovenliggende gebouwen liggen tussen die voorzieningen aan dezelfde gevelzijde. In de openbare ruimte vinden in principe allerlei activiteiten plaats, maar dat mag niet bijten met de verblijfsfunctie van het milieu en de routes door de buurt. Het intensieve gebruik van de openbare ruimte vraagt om een hoogwaardige inrichting en afwerking. Reuring (buurt) Dit type milieu kan worden gekarakteriseerd als een aangename 30km-straat met een hoge verblijfskwaliteit.

Dat wordt versterkt door de functies van de plinten, maatvoering, vormgeving en materialisering van de openbare ruimte. Er wordt niet alleen gewoond. In de mix zit circa 30-40% wonen en 60-70 % niet-woonfuncties die voor de nodige reuring zorgen. Het is geen winkelstraat, maar een mix van wonen, publieke/zakelijke dienstverlening, creatieve functies, bedrijfjes en een enkele winkel. Voor de juiste hoeveelheid reuring is het van belang dat voorzieningen worden uitgespreid over de hele lengte van de straat. Woningen staan bij voorkeur niet tegenover elkaar en niet in te grote gevellengtes naast elkaar. Rust In dit milieu wordt er op de begane grond vooral gewoond (80-90%). Dit zijn niet alleen 30 km straten, maar ze zijn vaak ook autoluw of -vrij. Verblijfskwaliteit en woongenot staan centraal. Woonfuncties worden afgewisseld met af en toe een voorziening. Alle woningen (boven en beneden) hebben hun toegang aan de straat. In dit milieu is er bijna geen aanloop van toevallige passanten. Dit is dan ook niet de plek voor de grotere functies in de plint. In dergelijke straten en buurten zijn aaneengesloten dichte gevels en ‘achterkanten’ taboe vanwege de sociale veiligheid die juist in deze gebieden, waar het minder druk, veel aandacht vergt. Ruis Dit type milieu treedt op aan drukke infrastructuur, zoals hoofdwegen en sporen, vaak aan de randen van een gebied.

Daardoor is het hier minder aangenaam om er (lang) te verblijven. Zulke plekken lenen zich echter goed voor logistieke functies, bedrijfjes of kleinschalige kantoren. Ook een milieu van ‘Ruis’ kan aantrekkelijk en stedelijk worden ingericht, zodat werknemers, passanten en zakelijke clientèle er graag komen. De openbare ruimte is niet groot maar wel met kwaliteit ingericht. Zij richt zich vooral op het ontsluiten van entrees en minder op het creëren van verblijfskwaliteit. In dit milieu is het van belang dat er geen ‘achterkant’ sfeer ontstaat en vergt sociale veiligheid de nodige aandacht.

66

AMSTEL III - RUST, RUIS, REURING

67

5. Duurzame herontwikkeling Tot slot is er de ambitieuze stedelijke ‘Routekaart Klimaatneutraal’ die ook integraal doorwerkt in de transformatie van Amstel III: • Duurzame energie en een stad zonder aardgas • Schonere lucht door uitstootvrije mobiliteit • Klimaatadaptatie • Groen en natuurinclusief bouwen • Circulair bouwen • Afval en grondstoffen In dit Ontwikkelperspectief is er niet voor gekozen om alle duurzaamheidsaspecten in een apart hoofdstuk te zetten, maar het hele stuk ermee te doordesemen. Zo

68

zijn duurzaamheidsambities zijn onder meer terug te vinden in de aanpak van mobiliteit, kabel & leiding infrastructuur, inrichting van de openbare ruimte en groen, en de processtrategie. Maar ook simpelweg in het feit dat hoogstedelijke verdichting zelf al een duurzame ingreep is vanuit de optiek van natuurbehoud, energietransitie en mobiliteitspatronen. De meeste duurzaamheidsaspecten hebben vooral technische ontwerpconsequenties op het detailniveau van een buurt, een kavel en een gebouw. Denk bijvoorbeeld aan rainproof-, circulair- en natuurinclusief bouwen, het circulair inzamelen van afvalstromen, vermijden van hittestress en alle (duurzame) energietechnische prestatienormen en installaties. Die aspecten worden daarom meegenomen in de bijlage Ruimtelijke Spelregels Deelgebieden.

6.2 Ontwerpprincipes Sinds het Ontwikkelperspectief van 2017 werkt Amstel III met vijf algemene ontwerpprincipes. Algemeen omdat

zij niet alleen gelden voor kavels en deelgebieden, maar ook voor Amstel III als geheel:

1. Doorbreken grote schaal en introduceren van hiërarchie in stratenpatroon

2. Omkeren van het huidige ruimtelijke systeem: van auto dominantie naar straatleven

3. Creëren van diversiteit

4. Ontwerpen vanuit de menselijke maat

69

5. Helder onderscheid maken tussen privé/openbaar

70

Deze principes werken nog steeds goed, maar tussen 2017 en 2021 is wel een verdiepingsslag gemaakt. Bijvoorbeeld door de ontwerpprincipes te koppelen aan

de eerdergenoemde mix van ‘rust, ruis en reuring’ voor straten en de openbare ruimte.

1. Doorbreken van de grote schaal In het huidige Amstel III ‘lijkt alles op elkaar’ en ontbreekt een duidelijke hiërarchie van plekken waardoor men zich moeilijk kan oriënteren. Bullewijk en het Paasheuvelweggebied, met daarin de buurten en buurtjes,

krijgen daarom stuk voor stuk een eigen identiteit in overeenstemming met hun plek in de hiërarchie van rust, ruis en reuring. Van daaruit ontstaat een rijke diversiteit aan straten en hofjes met elk een eigen identiteit.

Voor een sfeer van formele stedelijke straten (reuring) staan gebouwen met hun voorkant in de rooilijn waardoor het stratengrid sterker wordt ervaren. Waar de auto minder dominant is mogen gebouwen ook verspringen ten opzichte van de rooilijn, zodat er ook ruimte is voor informele voor- en achterkanten. Bijzondere plekken in de wijk vragen er juist om dat het stratengrid plaatselijk wordt doorbroken, mits er sprake blijft van een logische situering van gebouwen, groen, verkeer en verblijfsplekken. Daardoor wordt een aan-

trekkelijke straat gecreëerd die in één opslag helder is, ondanks doorbreking van het grid. Straten bieden open- en interessante zichtlijnen. Daartoe vormen gebouwen aan een straat een aaneengesloten straatwand, maar verspringen onderling in hoogte, zodat een gevarieerd beeld ontstaat. Ook de breedte/hoogteverhouding van straten varieert, afhankelijk van het karakter van de buurt en hun rol in de mix van rust, ruis en reuring.

2. Van autodominantie naar straatleven Amstel III was van oudsher gericht op maximale autobereikbaarheid. De meeste kantoorgebouwen staan ver uit elkaar en worden omgeven door parkeerterreintjes. Gebouwen hebben in het algemeen geen relatie met de straat en de begane grond maakt een gesloten passieve indruk. De openbare ruimte heeft daardoor geen verblijfskwaliteit. Bij de transformatie van kavels moeten gebouwen daarom zorgen voor een open actieve plint met voordeuren aan de straat. Uiteenlopen (buurt)voorzieningen, woningen of bedrijven in de plint zorgen voor een aantrekkelijk straatbeeld en voldoende sociale veiligheid. Of een straat onderdeel is van een reuring milieu, rust- of ruis- bepaalt de mate van levendigheid en afwisseling per uur, dag of seizoen.

Ook de plek van de voordeuren hangt af van de vraag of een straat onderdeel is van rust, ruis of reuring. Aan een levendige (reuring)straat liggen bijvoorbeeld vooral entrees van voorzieningen, winkels, horeca en kantoren. Rijen met woningdeuren zou hier de reuring ontkrachte, dus bovenwoningen zullen in zulke straten eerder via een zijstraat of achterstraat worden ontsloten. Grote functies in de plint kunnen meerdere toegangen realiseren, zij in de toekomst makkelijker kunnen veranderen of opsplitsen.

Logistiek en parkeren wordt ondergronds of inpandig opgelost, waarbij parkeerplaatsen (deels) ook openbaar toegankelijk zijn voor bezoekers. Volgens het steeds vaker gehanteerde MAAS (Mobility As A Service) concept biedt een moderne parkeergarage relatief veel ruimte aan deelauto’s, elektrisch laden en de mogelijkheid om met de fiets gemakkelijk dichtbij de woning te komen. In het ontwerp van een kavel of gebouw vraagt de situering en routing van parkeervoorzieningen veel aandacht. Bezoekers, diensten, transporteurs en bewoners moeten de entrees tot de parkeergarage veilig en comfortabel kunnen vinden. De garage moet bij voorkeur

dan ook groot genoeg zijn om ruimte te bieden aan servicelogistiek (zoals busjes van installateurs en schilders) die hier bijvoorbeeld enkele uren willen parkeren. Indien deze logistieke opgave niet ondergronds of inpandig kan worden opgelost dient deze op een kwalitatief hoogwaardige manier op eigen terrein in de openbare ruimte worde opgelost. Pakketdiensten en verhuizers parkeren buiten, met goede verbindingen naar entrees en naar (mini)hubs voor een vlotte afhandeling van pakketlogistiek. Als laden en lossen voor de deur niet mogelijk of gewenst is, worden aanvullende voorzieningen getroffen.

71

Amstel III: straten zijn geen parkeerterreinen Bij de transformatie van Amstel III wordt een nieuwe en principiële basisregel gehanteerd: parkeren en logistiek is een privézaak van bewoners, bezoekers of bedrijven en dient op eigen terrein te worden opgelost. De publieke ruimte hoeft daar niet mee te worden belast. Straten zijn voor mensen. Auto’s van bewoners, bezoekers, bedrijven, bezorgers en logistieke diensten parkeren dus op eigen terrein achter een slagboom of deur. Met alle bestaande parkeerterreintjes rondom kantoorgebouwen is dat in wezen nu al het geval, maar de uiterlijke verschijningsvorm zal wel radicaal veranderen omdat bij de transformatie alle parkeren binnen en/of onder de bouwblokken wordt opgelost. In een hoogstedelijke gemengde wijk is grote behoefte aan een uitmuntende kwaliteit van de schaarse openbare ruimte, en daarin past geen parkeren. Daarom werd in het Ontwikkelperspectief van 2017 al voorgespiegeld om overal ondergronds of inpandig te parkeren. Dat blijft onveranderd, maar inmiddels is de wens om overal in 2 lagen ondergronds te parkeren in Amstel III onhaalbaar gebleken. Dat komt vooral door de hoge grondwaterstanden: overal diepe parkeerbakken zou op diverse plekken grondwateroverlast veroorzaken en bovendien zijn waterdichte garages erg duur.

In Amstel III zullen ze hier en daar voorkomen, maar in het algemeen wordt vooral gekozen voor inpandige garages op maaiveld of halfverdiept. Bovengenoemd basisprincipe geldt ook als een kavel niet volledig wordt bebouwd, maar het bestaande kantoor slechts wordt herbestemd voor woningen. In dat geval moet op het kavel een parkeerhuis worden gebouwd, zodat al het parkeren van maaiveld verdwijnt. Het ontwerp van het parkeerhuis wordt door de supervisor beoordeeld en dient in elk geval circulair (hoogwaardig te slopen) te zijn. Spelregels inpandige garages Alle sloop/nieuwbouw projecten in Amstel III moeten hun parkeren dus inpandig oplossen. Bij voorkeur halfverdiept of (als het grondwaterregime dat toelaat) ondergronds. Daarvoor gelden deze spelregels: • Garages zijn volledig ‘ingepakt’ door het bouwblok. Afgezien van de in/uitrit is de garage dus nooit zichtbaar vanaf de straat; • In/uitritten mogen niet domineren in het straatbeeld en hebben een interne vlakstand; • Garages zijn bij voorkeur ook (deels) openbaar toegankelijk voor bezoekers, zodat een parkeerplek intensief wordt gebruikt, bijvoorbeeld als forenzen overdag weg zijn met de auto.

Voor een optimaal straatleven is de openbare ruimte zorgvuldig ingericht met veel aandacht voor bezonning, akoestiek en windhinder. In elke straat moet het veilig en plezierig zijn om er te lopen. Dat betekent dat

72

ruimte voor auto- en fietsverkeer in een juiste balans moet worden ontworpen, met een terughoudend beleid ten aanzien van autotoegankelijkheid.

3. Creëren van diversiteit In het bestaande Amstel III staat bijna overal (behalve aan de A9) hetzelfde type gebouwen van 20 á 25 meter hoog, omgeven door een uniforme (schrale) openbare ruimte. Om die desoriënterende monotonie te doorbreken wil de transformatie op drie manieren diversiteit creëren: Gebouwen met uiteenlopende maten. De straten met een reuring- of ruismilieu lenen zich goed voor grotere gebouwen, terwijl de rustmilieus (bijvoorbeeld in zijstraten of hoven) juist uitnodigen tot het bijmengen van kleinere eenheden, zoals een vrijstaande woning of atelierruimte, een klein bedrijfsgebouwtje of een horecapaviljoen. Zo ontstaat er per buurt een gelaagdheid van kleine, middelgrote en grootschalige gebouwen. Plinten met een kleinere korrelgrootte. Niet al te grote units voor winkels, kantoren of voorzieningen in