Raadsbesluit 2025-142B BP De Ruijterkade 5 - toelichting

bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 83

ontwikkeling tot het eerste woonblok aan het Westerdoksplein is 125 meter. De afstand van het beoogde volume tot de historische binnenstad is 140 meter. De afstand van het beoogde ontwikkeling tot het IJdock is 108 meter, dit is gemeten vanaf de gevel tot de Zuidelijke hoek van IJdock. Dit deel van IJdock huisvest voornamelijk kantoren en het Paleis van Justitie en geen residentiële functies. Aangezien de gemiddelde straat in Amsterdam 15 meter breed is, zijn alle afstanden ruim te noemen en wordt de privacy van omliggende residentiële functies voldoende gegarandeerd. Conclusie De hoogbouw leidt niet tot onaanvaardbare effecten voor de omgeving.

Gemeente Amsterdam

blz. 84

bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 85

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat kaart en regels in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast. Verbeelding De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben de gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben juridische betekenis indien en voor zover daar in de regels invulling aan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens). De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan. Regels De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting De toelichting heeft géén bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bestemmingen en regels.

6.2

Artikelgewijze toelichting

6.2.1

Algemeen

In de bestemmingsomschrijving van de planregels wordt beschreven welke functies binnen de desbetreffende bestemming zijn toegestaan. In de bouwregels wordt weergegeven of en hoe gebouwd mag worden. Daarin wordt in algemene zin geregeld dat er slechts gebouwd mag worden ten behoeve van de bestemming. In de daarop volgende (sub)leden worden maten zoals oppervlakten en bouwhoogten opgenomen, die betrekking hebben op de toegestane gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. In de specifieke gebruiksregels worden nadere bepalingen gegeven omtrent de functies die zijn vermeld in de doeleindenomschrijving. Zo kan bijvoorbeeld de omvang van bepaalde functies beperkt worden of de situering van functies worden aangewezen. In dit hoofdstuk wordt elk artikel kort toegelicht. 6.2.2

Planregels

HOOFDSTUK 1 - INLEIDENDE REGELS Begrippen

Gemeente Amsterdam

blz. 86

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt zoveel mogelijk vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen staan, behalve voor de begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan', op alfabetische volgorde. Wijze van meten In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

HOOFDSTUK 2 - BESTEMMINGEN Kantoor De bestemming Kantoor maakt kantoren met of zonder baliefunctie mogelijk. Tevens zijn in de eerste bouwlaag bedrijven en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Onder voorwaarden is met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid horeca IV toegestaan. Ook zijn in de plint via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid niet zelfstandig toegankelijke detailhandel (zonder eigen toegang), consumentverzorgende dienstverlening en galeries mogelijk. Daarnaast is ook ondergeschikte horeca mogelijk. In artikel 1.49 is omschreven wat daaronder wordt verstaan, waarin o.a. staat dat dit maximaal 20 % van het totale vloeroppervlak bedraagt. Die 20% is gerelateerd aan de hele hoofdfunctie, zijnde de hele bestemming Kantoor. Verkeer De bestemming Verkeer maakt rijwegen en voet- en feitspaden e.d. mogelijk. Binnen deze bestemming is ook het gebruik als ongebouwd terras toegestaan, mede ten dienste van de aangrenzende bestemming Kantoor (inclusief horeca IV na gebruikmaking van artikel 3.5.2). Waarde - Cultuurhistorie Het plangebied valt binnen het beschermd stadsgezicht "Amsterdam binnen de Singelgracht". Daarom is deze bestemming opgenomen. Behoud van de cultuurhistorische en architectuurhistorische waarden is bij gronden met deze bestemming van groot belang.

Waterstaat - Waterkering De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van waterkeringen, de bijbehorende beschermingszone(s) en bij deze doeleinden behorende waterstaatkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mag slechts worden gebouwd nadat advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering over het al dan niet schaden van het belang dat met de waterkering is gemoeid.

HOOFDSTUK 3 - ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond welke betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is. Algemene aanduidingsregels In dit artikel is vastgelegd dat de gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone 2' mede zijn bestemd voor de bescherming van het belang van grondwaterneutraal bouwen. Deze gebiedsaanduiding is overgenomen uit het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale kelders. Gebleken is dat door de barrièrewerking van meerdere kelders naast elkaar de stand en stroom van het bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 87

grondwater beïnvloed wordt. Dit leidt tot onder- en overlast van het grondwater. Dit heeft negatieve gevolgen in de openbare ruimte en op particuliere percelen. Als het grondwater te hoog staat (overlast) kan dat onder andere leiden tot wortelrot bij planten en bomen, vochtproblemen in kruipruimtes en optrekkend vocht, regenwateroverlast onder andere in binnentuinen en schade aan wegen. Met deze regeling wordt dit zoveel mogelijk voorkomen. Algemene afwijkingsregels Het college kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. In deze regeling zijn de algemene ondergeschikte afwijkingsmogelijkheden opgenomen zodat enige flexibiliteit mogelijk wordt gemaakt ten aanzien van de regels. Dit zal maatwerk zijn per situatie waarbij de belangen van het betrokken geval dienen te worden afgewogen. HOOFDSTUK 4 - OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht In dit artikel wordt geregeld dat legale bouwwerken mogen worden behouden of legaal gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in dit bestemmingsplan worden gegeven. Het opnemen van een dergelijke regeling is voorgeschreven vanuit het Besluit ruimtelijke ordening. Slotregel Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

Gemeente Amsterdam

blz. 88

bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 89

Hoofdstuk 7 7.1

Economische uitvoerbaarheid

Kader

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de financieel-economische haalbaarheid van het plan aangetoond te worden. Dit om te voorkomen dat recht gaat gelden dat niet realistisch blijkt te zijn. Daarnaast moet op grond van artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld indien er sprake is van een 'bouwplan'. Artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschrijft wat een 'bouwplan' is. De raad kan bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is (art. 6.12 Wro); er geen kosten te verhalen zijn (art 6.2.1a Bro). Deze wetgeving is erop gericht dat de overheid kosten kan verhalen die gemaakt worden naar aanleiding van een bouwplan. Indien er geen kosten gemaakt worden, hoeven deze ook niet verhaald te worden.

7.2

Plangebied

De voorgenomen planontwikkeling is een initiatief van de erfpachter. Voorop staat dan ook dat erfpachter verantwoordelijk is voor de financiële haalbaarheid van het plan. De gemeente heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de financiële haalbaarheid. Mede ook omdat tussen erfpachter en gemeente hierover afspraken zijn gemaakt, waaronder over planschade. Daarnaast is de gemeente Amsterdam volledig eigenaar van de grond waarop het bestemmingsplan van toepassing is. Om die reden kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in de Wro, is verzekerd via het erfpachtstelsel. In het plangebied wordt dus voldaan aan de vereiste van "reeds anderszins verzekerd" zijn. Het toepassen van het erfpachtstelsel ten behoeve van kostenverhaal past goed binnen de Wro, omdat die wet het uitgangspunt van het privaatrechtelijke spoor voorop stelt. Erfpacht is immers een privaatrechtelijk instrument waarbij de gemeente als eigenaar bepaalt tegen welke vergoeding haar gronden in gebruik mogen worden genomen door derden. Naar zijn aard biedt dit systeem de gemeente de mogelijkheid om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de grondexploitatie van gronden te verhalen op derden die gebruik maken van die gronden. Opgemerkt zij nog dat de gemeente telkens eigenaar is en blijft van die gronden.

Kostenverhaal met behulp van erfpacht past daarom binnen het wettelijk systeem voor het verhaal van de kosten van de grondexploitatie. De gemeente ontvangt immers een vergoeding voor het gebruik van de gronden. Uit deze vergoeding kunnen de kosten van de grondexploitatie worden bekostigd. Het is daarom niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Conclusie Gezien het voorgaande is het plan financieel haalbaar en zijn de kosten anderszins verzekerd.

Gemeente Amsterdam

blz. 90

bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 91

Hoofdstuk 8 8.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak

Er heeft geen inspraak op grond van de inspraakverordening plaatsgevonden. Artikel 2 van de inspraakverordening geeft aan dat er geen inspraak verleend wordt op bestemmingsplannen (voorbereiding van besluiten waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is verklaard). Wel heeft de erfpachter de naaste buren geïnformeerd over de planontwikkeling. ProRail/NS (De Ruijterkade 4) en Athora (De Ruijterkade 6) zijn beide geïnformeerd over de beoogde ontwikkeling. Beide partijen worden door de erfpachter op de hoogte gehouden van de ontwikkeling. ProRail en Athora zijn beide in het algemeen positief over het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving en het toevoegen van voorzieningen. Goed overleg is gevraagd ten aanzien van het ontwerp en de afstand tot het ProRail gebouw in relatie tot de functie en bijbehorende veiligheidseisen. Specifiek voor Athora is goed overleg gevraagd bij de uitvoering aangezien het huidige gebouw gekoppeld is aan het gebouw van Athora.

8.2

Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept ontwerpbestemmingsplan verzonden aan: 1. 2. 3. 4. 5.

Provincie Noord-Holland Brandweer Amsterdam-Amstelland Waternet Rijkswaterstaat Gasunie

Rijkswaterstaat en de Gasunie hebben geen reactie uitgebracht. De provincie Noord-Holland heeft aangegeven geen aanleiding te zien tot het indienen van een reactie. De Brandweer Amsterdam-Amstelland heeft aangegeven akkoord te zijn met het uitgevoerde onderzoek naar externe veiligheid. Daarnaast staan zij achter de maatregelen en adviezen die zijn beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. Waternet heeft aangegeven geen op- en aanmerkingen te hebben over de regels en verbeelding van het concept ontwerpbestemmingsplan. Over de toelichting van het concept ontwerpbestemmingsplan heeft Waternet de volgende opmerkingen: Opmerking Onder het kopje Duurzaamheid wordt voor wat betreft overstromingsrisico te summier ingegaan op hoe in het plan rekening wordt gehouden met klimaatverandering. Er staat dat het vraagt om een integrale aanpak waarbij waterveiligheid wordt geïntegreerd in het ruimtelijke ontwerp, zowel in gebouw als in de openbare ruimte. Hoe wordt dit waargemaakt? Wordt het maaiveld bijvoorbeeld opgehoogd tot +2,0m NAP? Beantwoording: In het ontwerp zal hier rekening mee gehouden worden. Essentiële gebouwinstallaties kunnen bijvoorbeeld op voldoende hoogte gepositioneerd worden. De uitwerking hiervan zal plaatsvinden tijdens de ontwerpfase. Opmerking

Gemeente Amsterdam

blz. 92

Er moet nog een kopje watertoets worden toegevoegd met daarin de samenvatting van de bijlage (Watertoets). Beantwoording: Deze is toegevoegd in par. 5.2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. Opmerking In paragraaf 2.3 van de Watertoets staat dat het IJ zich binnen de grenzen van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier lig. Dat is incorrect. Het IJ en het Amsterdamrijnkanaal-Noordzeekanaal (ARK-NKZ) is in beheer van Rijkswaterstaat, zij voeren hier het peil. Beantwoording: Het klopt dat dit niet juist was. De Watertoets is hierop aangepast. Opmerking In paragraaf 2.3 van de Watertoets staat het boezempeil beschreven. Het calamiteitenpeil in het IJ is 0,0m NAP. In de toekomst wordt dit calamiteitenpeil mogelijk verhoogd naar NAP +0,2 meter. Beantwoording: Omdat hiertoe nog geen besluit is genomen, is dit niet in de Watertoets opgenomen. Bij de uitwerking van het ontwerp zal rekening worden gehouden met een mogelijke verhoging van het calamiteitenpeil. Opmerking In paragraaf 2.4 van de Watertoets wordt de GHG en GLG omschreven. Het is gewenst om een ontwateringsdiepte van 0,9m te hebben. Op pagina 16 wordt ingegaan op de ontwateringsdiepte van circa 2,0m, terwijl het maaiveld varieert tussen de 0,5 en 2,2 meter. Dit is dus nogal een grove indicatie. Beantwoording: De tekst op pagine 16, nu pagina 17, is hier op aangepast.

Er is nu opgenomen dat de grondwaterstand in het plangebied tussen de 0,7 tot 2,0 meter beneden het maaiveldniveau zit, op circa -0,2 à +0,2 m NAP (respectievelijk de ingeschatte GLG en GHG). Opmerking De Hemelwaterverordening wordt goed uitgelegd in hoofdstuk 3 van de Watertoets. Zo is de bergingseis van 60 L/m² over het bebouwd oppervlak (bijvoorbeeld niet parkeerplekken) en moet de vertraagde afvoer 1mm/u zijn. Er staat opgeschreven dat een groen dak minimaal 60 L/m² moet kunnen bergen om volledig mee te tellen in het realiseren van de bergingsopgave. Dat is niet helemaal correct verwoord. Een dak kan best meetellen als het 40 L/m² bergt, maar om te voldoen aan de Hemelwaterverordening zal er dan nog 20 L/m² op een andere wijze moeten worden opgevangen. In tabel 3.1 wordt onderscheid gemaakt tussen een groen dak en verhard dak. Maar elk dak telt als verhard voor wat het waterschap betreft. De zinssnede "Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het groene dak niet meegerekend hoeft te worden bij de bebouwing, omdat dit groene dak volgens de uitgangspunten minstens 60 L/m² kan bergen" is dus foutief. Dit moet nog gecorrigeerd worden. NB. De gemeente is verantwoordelijk voor de toetsing van de Hemewateverordening. Beantwoording: De watertoets is hier op aangepast, zodanig dat een groen dak meegeteld wordt bij de totale verharding.

Het klopt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de toets aan de Hemelwaterverordening. Die toets heeft ook plaatsgevonden. Opmerking

bestemmingsplan_De Ruijterkade 5 (vastgesteld)

blz. 93

Hemelwater kan apart worden afgekoppeld en geloosd op oppervlaktewater. Het hemelwater moet niet in de gemengde riolering geloosd worden, dat is immers niet doelmatig. Met betrekking tot het afstromend hemelwater raden wij aan om terughoudend om te gaan met uitlogende materialen zoals koper, lood en zink. Indien uit architectonische overwegingen gekozen wordt voor bijvoorbeeld een zinken dak, zal een zuiverende voorziening waarschijnlijk noodzakelijk zijn. Beantwoording: Hemelwater zal niet in de gemengde riolering geloosd worden. Vanuit duurzaamheidsperspectief is het streven om terughoudend om te gaan met uitlogende materialen en zullen zuiverende voorzieningen worden toegepast, indien er wel uitlogende materialen worden toegepast. Dit is toegevoegd aan de watertoets. Opmerking De locatie ligt in het boezemgebied van het Amsterdamrijnkanaal-Noordzeekanaal (ARK/NKZ). Rijkswaterstaat is de waterbeheerder van dit water en bepaald het waterpeil. Dit betekent simpel gezegd dat Waterschap AGV geen waterveiligheid biedt op deze locatie. Gezien de klimaatverandering en eventueel ophogen van het maatgevend peil van het ARK/NKZ, is het verstandig om voldoende aanleghoogte aan te houden. Dit om te voorkomen dat schade ontstaat bij hoog water en overstromingen. Ook overstromingsgevoelige infrastructuur moet voldoende hoog worden aangelegd.

Ik adviseer daarom als aanleghoogte minimaal + 2m NAP aan te houden. Beantwoording: In het ontwerp zal hier rekening mee gehouden worden. Essentiële gebouwinstallaties kunnen bijvoorbeeld op voldoende hoogte gepositioneerd worden. De uitwerking hiervan zal plaatsvinden tijdens de ontwerpfase.

8.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'De Ruijterkade 5' heeft met ingang van 30 november 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hiertoe heeft op 29 november 2023 een publicatie plaatsgevonden. Gedurende de periode van terinzagelegging is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen bij de gemeenteraad van Amsterdam. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn tijdig ingediend en inhoudelijk beoordeeld. De zienswijzen hebben geleid tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. De bouwhoogte is lager geworden en het bouwvolume is aangepast. Hierbij is zorgvuldig gekeken naar een goede inpassing in de omgeving passend bij het UNESCO-werelderfgoed, in afstemming met Bureau Wereld Erfgoed. In de Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan De Ruijterkade 5 zijn de zienswijzen weergegeven en behandeld (bijlage 16). Voor de volledige beantwoording van de zienswijzen wordt naar de desbetreffende nota verwezen.

Gemeente Amsterdam