Overzicht inspraakreacties organisaties.pdf

Het college van de gemeente Amsterdam Betreft: Inspraak voorstellen aanpassingen in Huisvestingsverordening 2024 Diemen, 16 juli 2023

Geachte college van de gemeente Amsterdam, Allereerst dank voor de mogelijkheid om voor de voorgestelde aanpassingen inhoudelijke verbeteringen te kunnen aanbieden. Betrokkenheid vooraf We vinden dat de vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) gereed had moeten zijn voordat de aanpassingen in de Huisvestingsverordening 2024 ter inspraak waren aangeboden. Daar staat tegenover dat we ook vinden dat de gemeente Amsterdam een zorgvuldig proces heeft doorlopen dat geleid heeft tot de concept AAV (zie onze reactie op de Internetconsulatie aangaande de AAV). En dat kost tijd. U had dit kunnen compenseren door de belanghebbenden, waaronder wij ook de huurderskoepels rekenen, te betrekken bij het opstellen van deze aanpassingen in de Huisvestingverordening. Wij hadden dat zeer op prijs gesteld. Belang van bewonersoordelen U presenteert stevige -soms niet populaire- maatregelen. Dat duidt op regie nemen in een stad die veel negatieve effecten heeft moeten doorstaan door commerciële belangen en ongecontroleerde markteffecten. Behoeften en waarden van (toekomstige) huurders krijgen daarmee meer gewicht. U heeft het belang van de oordelen van bewoners over de leefbaarheid in hun wijken en buurten zwaar laten meewegen in uw voorstellen. Dat zien we terug in de het hanteren van uitganspunten die een solidaire stad bevorderen.

De voorgestelde aanpassingen hebben impact op het wonen en het beleven van het wonen van (toekomstige) huurders in de stad. Als huurderskoepel zien wij het als onze taak om vanuit de waarden ‘woonzekerheid’, ‘thuis zijn’ en ‘zeggenschap van huurders’ uw voorstellen zorgvuldig te wegen. U kunt de reacties hieronder beschouwen als het resultaat van deze wegingen. Reactie per voorgestelde wijziging

HOOFDSTUK 2 (4.1.) Inwonende kinderen van 18-23 jaar worden meegerekend bij stadsvernieuwingsurgentie. Wij onderschrijven deze wijziging. Jongeren ondervinden zo geen dwang om ongewenst zelfstandig te moeten gaan wonen, in de nieuwe woning ontstaat geen overbewoning en extra druk op beschikbare

jongerenwoningen wordt vermeden. Althans, de druk blijft bestaan maar wordt uitgespreid over een langere tijd. Wel vinden wij het nodig dat de leeftijdsgrens meegaat met de aanpassing van de kostendelersnorm naar 27 jaar. Dezelfde overwegingen om de kostendelersnorm aan te passen gelden immers hier ook (denk bijvoorbeeld aan het voorkomen van dak- en thuisloosheid1).

(4.2.) Bij uitstroom Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MO en BW) slechts één keer een woningaanbod. Deze aanpassing wijzen wij af. Bij deze groep geldt nadrukkelijk niet het argument dat bij een urgentie de noodzaak tot huisvesting zo zwaar weegt dat ieder woningaanbod geschikt is. Juist hier is een goede start in een kwalitatief goede woning van belang bij het integreren en het maken van een thuis in een prettige buurt. Te vaak zien wij dat corporaties moeilijk verhuurbare woningen aanbieden.2 Redenen van moeilijke verhuurbaarheid zijn dan de aanwezigheid van schimmel, vocht of bouwkundige en energetische tekortkomingen. Door de eerste weigeringsmogelijkheid weg te nemen ontstaat bij corporaties een perverse prikkel om hun moeilijk verhuurbare woningen aan deze kwetsbare groep aan te bieden. Moeilijk verhuurbare woningen moeten juist een prikkel zijn voor corporaties om deze woningen van een betere kwaliteit te voorzien. Wij gunnen deze groep de beste start die mogelijk is. Ook wordt met het wegnemen van een weigeringsmogelijkheid geen extra woningaanbod gecreëerd, hooguit wat frictieleegstand vermeden.

(4.4.) Voorrangsregeling beroepsgroepen Het is ongemakkelijk dat met deze voorrangsregeling geïmpliceerd wordt dat sommige beroepsgroepen belangrijker zijn dan anderen. Het gaat tegen ons gevoel in om een rangorde aan te brengen in beroepen die belangrijk voor de stad zijn. Een stad bestaat bij de gratie van het aanwezig zijn van iedere beroepsgroep. Toch onderkennen wij het belang van het voldoende aanwezig zijn van handhavers, zorgverleners en onderwijzers. Bij deze groepen geldt dat de aanwezigheid ervan nooit onder een bepaalde kritische ondergrens mag vallen. Uitbreiding van deze voorrangsregels naar speciaal onderwijs en politieaspiranten onderschrijven wij. In andere steden worden deze groepen actief geworven, Amsterdam kan niet achterblijven. Aanvullend adviseren wij het volgende: • Biedt deze groepen geen tijdelijke huurcontracten aan. Dat is een drempel die de weegschaal kan doen laten overslaan bij het beslissen wel of niet in Amsterdam te gaan wonen. Ook kan na het aflopen van het huurcontract de bewoner besluiten elders te gaan wonen en daar het beroep uit te gaan oefenen. • Neem ook op dat voorrang in de middenhuursector door corporaties kan worden gerealiseerd.

1

www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/schulinck-sociaal-domein/kostendelersnorm-gewijzigd-1-januari-2023

2 https://www.parool.nl/amsterdam/nieuwe-ontwikkeling-huis-te-huur-in-bos-en-lommer-inclusief-

bewonersproblemen~b5e08db8/

3 Ook al heeft het nu volgende geen plek in een huisvestingsverordening, maken wij toch gebruik van dit podium om het volgende onder de aandacht te brengen. Een stad die in een Huisvestingverordening voorrangsregels voor beroepsgroepen moet opnemen bevindt zich al in een fase waar de kritische ondergrens is bereikt. Dit moet op alle beschikbare manieren aangepakt worden met de hoogste urgentie. En dat kan door het stoppen van verkopen van sociale huurwoningen, stoppen van liberaliseren en in een hoog tempo bouwen en transformeren van gebouwen naar woningen. Iedere mogelijkheid om de sociale huurwoningenmarkt te vergroten moet worden aangepakt. Schuw daarbij niet het aankopen van panden om deze vervolgens weer sociaal te verhuren.

(4.5.) Jongerenvoorrang op 30-50% van de jongerenwoningen Wij zijn vooralsnog een voorstander van het handhaven van het percentage beschikbare woningen voor jongeren die niet aan de huidige bindingsdefinitie voldoen, de 25% loting. Met de voorgestelde aanpassing vermindert de slaagkans van jongeren die nu voorrang hebben significant. Om u te helpen hebben we een en ander in onderstaande tabellen op een rij gezet. Zo is te zien dat als het maximale percentage wordt toegepast de kansen zonder lokale binding versus jongeren met lokale binding bijna omgedraaid zijn, die kantelt. Dit verdiend een goed onderzoek, maar misschien heeft u dat al wel gedaan. Nieuwe verhuringen jongerenwoningen (per 1000) Huidige situatie Toekomstige situatie bij minimaal 30% Toekomstige situatie bij maximaal 50%

Aantal nieuwe verhuringen zonder lokale binding

Nieuwe verhuringen jongerenwoningen Huidige situatie Toekomstige situatie bij minimaal 30% Toekomstige situatie bij maximaal 50%

300

Aantal nieuwe lotingen ongeacht lokale binding 250 175

Totaal verhuringen zonder lokale binding 250 475

Aantal nieuwe verhuringen met lokale binding 750 525

500

125

625

375

Percentage nieuwe verhuringen zonder lokale binding 30%

Percentage loting nieuwe verhuringen 25% 17,5%

Totaal percentage zonder lokale binding 25% 47,5%

Percentage nieuwe verhuringen met lokale binding 75% 52,5%

50%

12,5%

62,5%

37,5%

Wij verwelkomen van harte de Amsterdamse jongeren die zijn gaan studeren buiten stad en na hun studie weer terug komen. Wij zien echter de kansen op een woning voor Amsterdamse jongeren die in de stad zijn blijven wonen in het gedrang komen. Dit baart ons zorgen en daarom adviseren wij dat er onderzoek wordt gedaan wat onderbouwde percentages oplevert die goed uit te leggen zijn aan die Amsterdamse jongeren waarvan de kans op een woning door deze percentages enorm afneemt.

(4.6.) Deel economisch daklozen voorrang (met lichte zorgvraag) Voorop staat dat dakloosheid altijd bestreden en voorkomen moet worden, van welke groep dan ook. Wij begrijpen dat er een groep economisch daklozen bestaat die door een lichte zorgvraag met voorrang gehuisvest moet worden.

Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

4 De voorrangsregeling is, vanuit het daklozenperspectief, een keuze tussen twee kwaden. Ontstaat nu ook een aparte urgentie huisvestingsvolgorde onder groepen daklozen? We weten dat deze er in zekere zin al is door de regels in de nachtopvang waar je soms ook niet terecht kan omdat je nog ‘te goed’ bent.3 Een voorrangsregel creëert wachttijden. Ook voor de economisch daklozen met een lichte zorgvraag. Prioriteit moet zijn de aanpak en preventie van dakloosheid voor alle (dreigend) daklozen. Vanuit preventie en aanpak kunnen wij bijvoorbeeld ook voorstander zijn van voorrang voor kansrijke groepen daklozen die met een beetje hulp weer snel op de rit staan. En geen voorstander zijn van een aanpak waar deze groep eerst ‘erg’ moet worden om aan de beurt te komen. Samenvattend wijzen wij een situatie af waarin andere groepen (dreigend) daklozen achteraan in de rij moeten staan. Amsterdam moet zich richten op een projectgewijze aanpak voor alle verschillende groepen (dreigend) dakloze categorieën. En doet dat op dit moment ook veelal. Solidariteit moet voor alle groepen gelden. Dus ja, akkoord dat voor economisch daklozen met een lichte zorgvraag een huisvestingsproject wordt georganiseerd met niet alleen wonen, maar ook begeleiding. Dat is echter niet voldoende, ook voor andere (dreigend) daklozen is dat nodig.

Verdringing van deze andere groepen door voorrangsregels is niet wenselijk. We gaan er van uit dat dit op basis van goed gedefinieerde criteria gaat, en dat er een duidelijke bezwaarprocedure komt.

HOOFDSTUK 3 In het algemeen: Complimenten voor de scherpe blik die u hanteert bij de aanpassing van definities en voorschriften bij de onderwerpen ‘B&B in zolderruimte’, ‘grondgebonden woonruimte’, ‘weigeringsgronden samenloop voorraadvergunningen’ en ‘opkoopbescherming’. Duidelijke, laagdrempelige en toegankelijke communicatie over deze (en andere) definities is nodig. Zo is de bezwaarregeling bij het afwijzen van een huisvestingvergunning moeilijk vindbaar en vervolgens ook niet duidelijk. Communicatie van de gemeente met burgers moet zo worden georganiseerd dat zij geen hulp van derden nodig hebben om de gewenste informatie te kunnen vinden. Niet alleen de communicatiemiddelen maar ook de gebruikte taal moet bijdragen aan deze vindbaarheid.

Aanvullend HOOFDSTUK 2, artikel 2.8.1, categorieën woonruimte en woningzoekende Over de categorie ‘woonruimte’ en de categorie ‘woningzoekende’ in Hoofdstuk 2 willen wij aanvullend adviseren en wijzigingen voorstellen. Op pagina 15 en 16 van uw werkdocument Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 vindt een opsomming van categorieën woonruimten en categorie woningzoekenden plaats. Uw bedoeling met artikel 2.8.1. is om duidelijk te maken dat voor bepaalde typen woningen (categorieën woonruimte, labels) bepaalde voorrangsgroepen (categorieën woningzoekenden) in aanmerking komen.

3Citaat uit artikel Volkskrant van donderdag 8 juni 2023, ‘Economisch dakloos, het kan iedereen overkomen, zelfs artdirector’,

pagina 13: Jonge, werkende daklozen 'die nooit goed voor zichzelf hebben leren zorgen' zien ze ook in Amsterdam vaak, zegt maatschappelijk werker Mirjam Hasselt. Daar kunnen ze geen beroep doen op de daklozenopvang, omdat die al vol zit met daklozen die het stempel 'Niet zelfredzaam' hebben gekregen. Dat zijn daklozen die onder de openbare geestelijke gezondheidszorg vallen, meestal vanwege verslaving of ernstige geestelijke problematiek. Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

5 De nu geldende Huisvestingswet 2014 bepaalt dat de gemeente in haar huisvestingsvergunningenstelsel transparant moet vastleggen welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Artikel 11 van de Huisvestingswet bepaalt dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, aangewezen categorieën woningzoekenden. Wij vinden het goed dat met uw voorstel deze transparantie beoogd wordt en u bent daar overwegend goed in geslaagd. Echter, één categorie woonruimte en de daaraan gekoppelde categorie woningzoekenden ontbreken, namelijk de volgende: Categorie woonruimte (kolom 1) De categorie ‘atelierwoningen’ ontbreekt. Wij vragen u deze omissie te herstellen door gebruik te maken van uw bevoegdheid om dit te doen conform artikel 7 van de Huisvestingswet.4 Toelichting: Woningzoekenden die door de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA) positief zijn getoetst op hun kunstenaarschap komen in aanmerking voor een atelierwoning.5 Een dergelijke woonruimte is bijzonder omdat zij tot de IJzeren voorraad atelierwoningen behoort.

In een atelierwoning bevindt zich minimaal één ruimte die bijzonder geschikt is voor kunstproductie. Naar onze mening kwalificeert de aard van een atelierwoning (en de bijbehorende categorie woningzoekende) zich daarom in lijn met de Huisvestingswet als een aparte categorie. Categorie woningzoekende (kolom 2) De categorie ‘CAWA-getoetste kunstenaar’ ontbreekt. Toelichting: Artikel 2.2.2. lid 4 van uw voorstel voor de inhoud van de Huisvestingsverordening 2024 m.b.t. aanvullende toelatingscriteria6 maakt duidelijk dat er zeer specifieke passendheids-eisen aan de woningzoekende kunstenaar worden gesteld. Zonder een positieve CAWA passendheids-toets komt een woningzoekende niet in aanmerking voor een atelierwoning. Dit rechtvaardigt opname van deze groep woningzoekenden in tabel 2 van artikel 2.8.1., achter de woningcategorie ‘atelierwoning’. Samenvattend luidt ons advies: • Opname van de categorie ‘atelierwoningen’ in de eerste kolom van artikel 2.8.1. bij de opsomming van woningcategorieën op pagina 15 en 16. • Plaatsing van de tekst (of daarop lijkende tekst) ‘CAWA getoetste kunstenaar’ in kolom 2 van artikel 2.8.1. betreffende de categorie woningzoekenden. Tot opname van de deze categorie woningzoekende bent u bevoegd door gebruik te maken van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014.

4 https://wetten.overheid.nl/BWBR0035303/2022-01-01 5 www.amsterdam.nl/kunst-cultuur/ateliers-broedplaatsen/ 6 “In aanvulling op de voorwaarden genoemd in artikel 2.2.1 geldt, om toegelaten te worden tot een huurwoning met tenminste

één ruimte in het bijzonder geschikt voor kunstproductie (atelierwoning), de voorwaarde dat het huishouden geregistreerd staat in het door burgemeester en wethouders hiervoor aangewezen register en de commissie voor ateliers en (woon)werkpanden Amsterdam een positief advies heeft afgegeven voor ingebruikname van de atelierwoning door het huishouden.” Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

6 Nota bene Het ontbreken van de categorieën kent een historie waaruit blijkt waarom deze opname voor Arcade belangrijk is. Hieronder wordt dit toegelicht waarbij de meer specifieke toelichtingen en vragen in voetnoten zijn geplaatst. In het najaar van 2017 heeft het college in de concept Huisvestingsverordening (inspraakversie 8 september t/m 20 oktober 2017) voorgesteld atelierwoningen als categorie op te nemen.7 Het college heeft in 2017 ook voorgesteld om de inschrijftijd van kunstenaars gedurende hun tijdelijke huurcontract door te laten lopen bij WoningNet, zie bijlage: toelichting uit de concept Huisvestingsverordening inspraakversie m.b.t. atelierwoningen. Dit voornemen heeft zij laten vervallen, zo blijkt uit de nota van beantwoording van 21 november 2017. De reden was dat 11 organisaties het college erop hadden gewezen dat er geen wettelijke grondslag was voor een tijdelijk huurcontract voor atelierwoningen zoals dat het college voor ogen stond. Tegelijkertijd heeft het college een technische wijziging doorgevoerd om bestaand beleid beter te borgen. Uit de nota van beantwoording p.4: “Er is één technische wijziging doorgevoerd: de reservering van rolstoelwoningen en atelierwoningen is verplaatst.” Niet is toegelicht waaruit die technische wijziging bestond, noch welk beleid met die technische wijziging beter geborgd zou zijn.

Deze technische wijziging betekende dat zowel atelierwoningen als rolstoelwoningen niet in de categorieën woonruimte werden opgenomen. Rolstoelwoningen zijn sinds 2020 wel weer opgenomen als categorie woonruimte. Atelierwoningen niet. In de praktijk heeft dit tot gevolg dat woningcorporaties voornamelijk nog jongerencontracten afsluiten voor atelierwoningen. Omdat in het jongerencontract8 is opgenomen dat de corporatie het contract na vijf jaar alleen kan opzeggen in verband met de huisvesting van een volgende jongere, is de atelierwoning niet langer uitsluitend bestemd voor een kunstenaar ongeacht zijn/haar leeftijd, maar voor een jongere. Een atelierwoning is geen jongerenwoning. Als atelierwoningen voornamelijk of uitsluitend beschikbaar komen voor jongere kunstenaars dan sluit dat kunstenaars boven de 27 uit. Deze leeftijdsdiscriminatie kan niet de bedoeling zijn.

7 Uit concept Huisvestingsverordening (inspraakversie 8 september t/m 20 oktober 2017):

“Artikel 2.4.4, vierde lid wordt als volgt gewijzigd en na het vierde lid wordt een vijfde lid toegevoegd dat komt te luiden: 4. Als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 11 van de wet worden voorts aangewezen: a.

rolstoelwoning geschikt voor de huisvesting van huishoudens waarvan één van de leden vanwege chronische medische beperkingen rolstoelafhankelijk is; en b. de atelierwoning. 5. Voor een huisvestingsvergunning voor een atelierwoning komt in aanmerking de woningzoekende die staat geregistreerd in het door burgemeester er wethouders aangewezen register en voor wie een positief advies is gegeven door de commissie voor ateliers en (woon)werkpanden Amsterdam.” 8 www.lievendekey.nl/jongerencontract Tekst jongerencontract:“ Huurder kiest voor tijdelijk wonen en voor het verlaten van de

woning na 5 jaar. Huurder weet dat Verhuurder gebruik zal maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen na afloop van 5 jaar wegens dringend eigen gebruik en daarna de leeggekomen woning weer te verhuren aan andere jongeren van onder 28 jaar” Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

7 Het lijkt erop dat die technische wijziging in 2017 deze staande praktijk (mogelijk onbedoeld) heeft gefaciliteerd. Wij stellen het op prijs om informatie te ontvangen over wat zich hier heeft afgespeeld met de intentie om u te bewegen een en ander te herstellen naar wat de oorspronkelijke gebruiksbedoeling van atelierwoningen is.9 De vragen in voetnoot 9 zien we graag beantwoord. Wij bedanken u nogmaals voor deze inspraakmogelijkheid en wensen u veel wijsheid toe in het opstellen van een huisvestingsverordening die recht doet aan het uitgangspunt van de solidaire stad. Met vriendelijke groet,

Namens het bestuur van Arcade Helmie Bijleveld

Bijlage: toelichting Atelierwoningen concept Huisvestingsverordening (inspraakversie 8 september t/m 20 oktober 2017)

9 Arcade vraagt het college om alsnog toe te lichten waarom die technische wijziging in 2017 ten aanzien van atelierwoningen

en rolstoelwoningen nodig was, en welk ‘bestaand beleid’ beter geborgd moest worden. Op welke wijze heeft het verplaatsen van de reservering van atelierwoningen geleid tot een betere borging van dat bestaande beleid? Tevens wil Arcade graag weten of hier overleg over is geweest met één of meerdere woningcorporaties of hun vertegenwoordigers (AFWC) en of daar afspraken uit zijn voortgekomen om atelierwoningen op deze manier in de huisvestingsverordening op te nemen.

Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

8

Bijlage: uit concept Huisvestingsverordening (inspraakversie 8 september t/m 20 oktober 2017) p.11 m.b.t. Atelierwoningen “De ontwikkeling van kunst en cultuur is belangrijk voor een stad. De gemeente hecht er aan (beginnende) kunstenaars mogelijkheden te bieden om zich te kunnen ontplooien. De gemeente Amsterdam kent een bescheiden aantal atelierwoningen. Deze woningen zijn bedoeld voor (beginnende) beroepsmatige kunstenaars die voldoen aan de criteria van professioneel kunstenaarschap om in aanmerking te komen voor een atelierwoning, zoals is neergelegd in het Reglement van de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA)6. Om in aanmerking te kunnen komen voor een atelierwoning dient de kunstenaar zich eerst te registreren via de hiervoor in het leven geroepen website van de gemeente Amsterdam. Eenmaal ingeschreven kan worden gereageerd op atelierwoningen die vrijkomen. Alvorens de kunstenaar en zijn huishouden de woning kan betrekken, wordt door de CAWA beoordeeld of de kunstenaar voldoet aan de criteria van professioneel kunstenaarschap. De atelierwoning wordt toegewezen aan de kandidaat, die gezien de door deze kandidaat uitgeoefende kunstdiscipline, het meest geschikt is voor de ruimte. Bij gelijke geschiktheid gaat degene die het langst staat ingeschreven op de hiervoor bedoelde website, voor op degene met een kortere inschrijving.

De huurovereenkomst voor een atelierwoning wordt sinds 1 juli 2016 alleen nog maar voor vijf jaar aangegaan. Na vijf jaar wordt opnieuw beoordeeld door de CAWA of de huurovereenkomst éénmalig met nog eens vijf jaar kan worden verlengd. Met het betrekken van een atelierwoning met een tijdelijke huurovereenkomst komt de inschrijfduur bij WoningNet niet te vervallen. Het behoud van inschrijfduur wordt in de verordening opgenomen omdat de huurcontracten voor atelierwoningen vanaf 1 juli 2016 voor bepaalde tijd worden aangegaan. Zonder behoud van inschrijfduur hebben de huurders na afloop van het huurcontract van een atelierwoning, vrijwel geen kans om een goedkope woonruimte binnen de regio Amsterdam te bemachtigen.”

Huurderskoepel Arcade Vereniging voor huurders van Woonstichting de Key en Lieven de Stad BV

Huurders Netwerk Amsterdam, Zienswijze op Huisvestingsverordening 2024 Juli 2023 Inleiding

Het Huurders Netwerk Amsterdam (HNA) streeft ernaar de belangen te behartigen van álle Amsterdamse huurders, huidige én toekomstige; zowel in de sociale als de commerciële sector 1. De belangenbehartiging richt zich op individuele huurders, huurdersorganisaties en huurdersgroepen, alsmede op groepen van huurders en organisaties die mede de belangen van huurders vertegenwoordigen.

1

Hierbij reageren wij, het bestuur van het HNA, puntsgewijs op de belangrijkste wijzigingen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. Wij stellen in deze zienswijze de positie en de bescherming van de huurder centraal. Onze zienswijze is gebaseerd op de inbreng vanuit de deelnemers aan het HNA. Bij het HNA zijn momenteel 34 huurdersorganisaties aangesloten.

Algemeen Particuliere sector Aangezien 30% van de Amsterdamse woningvoorraad particuliere verhuur betreft, dringt het HNA er met klem op aan dat in de HVV 2024 ook regels voor het particuliere segment worden opgenomen. HNA is voorstander van duidelijke regels en goede afspraken met alle verhuurders, dus ook de particuliere. En uiteraard monitoring en handhaving! Ook is het HNA er voorstander van om alle huurwoningen, zowel in de sociale als de vrije sector en zowel in de corporatie- als de commerciële/particuliere sector, onder het puntenstelsel te brengen. Daarnaast pleit het HNA voor het optrekken van de WOZ-grens voor de opkoopbescherming naar 1 miljoen euro. Deze grens ligt nu op ongeveer 540.000 euro, waardoor de meeste koopwoningen in Amsterdam er niet onder vallen. Het HNA wil dat de meeste woningen er juist wel onder gaan vallen. Voorrangsregelingen Voor de HVV 2024 worden bestaande voorrangsregelingen tegen het licht gehouden. Het HNA pleit evenals de FAH voor minder voorrangsregelingen, zodat ook reguliere woningzoekenden een reële kans maken op een betaalbare woning. Slechts 23 van de 7.000 Amsterdamse sociale huurwoningen die in 2021 vrijkwamen, gingen naar woningzoekenden die niet onder een voorrangsregeling vielen. Dat is te weinig.

In de HHV 2024 is geen sprake van een vermindering, maar van een aantal bijstellingen én zelfs een nieuwe urgentiecategorieën: • kwetsbare economisch daklozen (ongeveer 30 sociale huurwoningen). • agenten in opleiding en leerkrachten in het speciaal onderwijs (circa 200 sociale en middeldure huurwoningen)

1

de term ‘commerciële verhuurder’ gebruiken wij voor verhuurders in de particuliere huursector.

1

Toewijzing De verdeling/toegang tot de sociale en middenhuur dient transparanter te worden en dat moet gelden voor zowel het corporatie- als het particuliere aanbod van huurwoningen. Ook particuliere verhuurders moeten verplicht worden een deel van hun bezit te verhuren via een transparant platform. Woningnet is hiervoor niet geschikt, omdat de corporaties eigenaar zijn van het Woningnet platform en de gemeente beperkt invloed heeft op Woningnet. Het HNA ontvangt bovendien veel negatieve reacties op de toewijzing via Woningnet. Huurders die zijn aangewezen op een woning via Woningnet hebben te weinig opties en eindigen voornamelijk met een middenhuur woning in plaats van een passende sociale huurwoning. Dat leidt tot ongewenst te duur scheef wonen. Antikraak Het HNA is van mening dat het “in gebruik geven om niet” van woningen (anti-kraak beheer) niet goed is geregeld in de HVV 2024. Per 1 januari 2021 is de HVV zodanig gewijzigd dat er geen strijdigheid meer is tussen de”gebruiksovereenkomsten (GBO’s) om niet” en de regelgeving voor inzet van GBO’s. Het HNA deelt het standpunt van !Woon dat : “ Corporaties bij al hun huurwoningen in de stad naar eigen inzicht, en zonder meldingsplicht of welke andere verantwoording dan ook naar gemeente of huurders, kunnen besluiten om woningen na mutatie niet langer te verhuren maar deze (om niet) in gebruik te geven”.

Het HNA vraagt zich met !Woon af of: “de gemeente zich, bij de legalisering van de geldende praktijk, voldoende de consequentie van deze aanpassing in de verordening gerealiseerd heeft. De wijziging heeft gevolgen op de grip van de gemeente op de woonruimteverdeling in het algemeen en op de positie van de betrokken huurders bij participatie rond renovatie, sloop en nieuwbouw in het bijzonder”. Het in gebruik geven van woningen via leegstandsbeheer (om niet) is een precaire woonvorm, omdat elke vorm van huurbescherming buiten werking is gesteld. Het is immers geen huur, maar de gebruiker betaalt ‘administratiekosten’ aan de leegstandsbeheerder. Dat loopt vaak op tot een paar honderd euro per maand. Corporaties gebruiken deze vorm van in gebruik geven om te voorkomen dat zij de woningen niet leeg krijgen tegen de tijd dat een plan is uitgewerkt en in uitvoering gaat. Buren vinden dit vaak onwenselijk omdat het de kracht van een bewonerscommissie in een belangrijke fase van een project ondermijnt en de sociale samenhang van een complex aantast. Deze situatie duurt vaak langer dan 5 jaar. Het HNA eist daarom dat tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten van woningen om niet in de HVV 2024 beter moeten worden geregeld om misbruik van deze contractvorm tegen te gaan. Er zijn tenslotte in de HVV 2024 ook regels voor huisbewaarderschap vastgelegd.

Oppimpen Veel particuliere verhuurders zullen met de Wet goed verhuurderschap hun aanbod zodanig aanpassen dat hun woningen ( nieuwbouw) niet onder middenhuur zullen vallen, maar in de vrije sector, aldus verschillende experts. Projectontwikkelaars hebben er met succes lobby gevoerd voor extra WWS punten voor kleine nieuwbouw woningen. Het zijn deze woningen die in het nieuwe stelsel waarschijnlijk gereguleerd gaan worden. De verwachting is nu dat projectontwikkelaars groter gaan bouwen om toch zelf de prijs te kunnen blijven bepalen. Dit alles gaat ten koste van sociale en betaalbare huur en het HNA vindt dat de HVV 2024 deze ontwikkelingen aan banden dient te leggen.

2

2

Belangrijkste voorstellen Meetellen 18-23 jarigen bij het huishouden bij stadsvernieuwing Er bestaat een hiaat in de herhuisvestingsregels bij stadsvernieuwingsurgenten met betrekking tot jongeren van 18-23 jaar. Zij tellen bij sloop of renovatie niet mee voor de grootte van de nieuwe woning én ze hebben geen rechten noch een urgentie. In de nieuwe regeling tellen 18-23 jarigen wel mee bij het huishouden waar ze deel van uitmaken. Het HNA vindt dat ook jongvolwassenen boven de 23 mee moeten blijven tellen bij het huishouden waarvan ze deel uitmaken. Er zijn voor hen immers weinig alternatieven dan blijven inwonen bij de ouders. Het HNA vindt dan ook dat de leeftijdsgrens moet worden opgetrokken naar 27 jaar, in lijn met de kostendelersnorm, die per 1 januari 2023 ook is verhoogd naar 27 jaar. Veel gezinnen met inwonende kinderen in een sociale huurwoning zijn al klein behuisd. Wil de gemeente inzetten op stadsvernieuwing en doorstroming dan moeten de voorwaarden ook aantrekkelijk zijn. Aanpassingen van de beroepsgroepenregeling Conform toezegging door de wethouder heeft er in 2023 een evaluatie van de Voorrangsregeling Beroepsgroepen plaats gevonden die als basis voor de HVV 2024 zou worden gebruikt. Het concept onderzoeksrapport is gereed, maar niet openbaar. Het HNA mist deze input bij de discussie over de Voorrangsregeling Beroepsgroepen.

Het HNA kan instemmen met een beroepsgroepenregeling, maar dringt aan op periodieke evaluatie van deze regeling aan de arbeidsmarktontwikkelingen. Het blijft een verdeling van het schaarse woningaanbod en het is van belang dat de juiste maatschappelijke prioriteiten worden gesteld. Dat betekent voor het HNA ook dat er voorrang wordt verleend aan maatschappelijk noodzakelijke beroepsgroepen anders dan alleen die beroepsgroepen die van invloed zijn op de uitvoering van het gemeente/overheidsbeleid. Uiteraard dient over de uitkomsten van de evaluaties helder en transparant gecommuniceerd te worden. Het HNA ziet ook de keerzijde van de beroepsgroepenregeling en constateert dat de toename van het aantal voorrangsregelingen bij een afnemende sociale (huur)woningvoorraad de positie van de reguliere woningzoekenden verder verslechtert. Temeer omdat er ook andere huisvestingsopgaven (statushouders etc.) op de schaarse sociale (huur)woningvoorraad drukken. Het HNA pleit dan ook voor een minimaal aantal sociale huurwoningen te bestemmen voor de reguliere woningzoekenden; een aantal van 23 op 7000 huurwoningen in 2021 is ontmoedigend. Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen Het HNA constateert uit de voorstellen voor de HVV 2024 dat er minder Amsterdamse jongeren tot 27 jaar voorrang krijgen op een jongerenhuurwoning.

Jongeren die in de afgelopen tien jaar minstens zes jaar aaneengesloten in Amsterdam hebben gewoond, krijgen voorrang (extra punten Woningnet). Maar jongeren die voor werk of studie een half jaar buiten de stad moeten wonen, vallen buiten de voorrangsregeling. Ook jongeren die bijvoorbeeld in Amstelveen (Uilenstede) of Diemen wonen, vallen er buiten. Vandaar een “reparatievoorstel” om daarom deze harde eis maar op 50% en wellicht zelfs maar 30% van de jongerenhuurwoningen toe te passen. Het HNA kan zich niet vinden in het “reparatievoorstel”. Door dit voorstel voldoen per saldo meer jongeren niet aan de bindingseis. Het HNA vindt dat het werkingsgebied niet gehalveerd moet worden maar in z’n totaliteit moet blijven bestaan. Dit om de positie van de Amsterdamse jeugd tov. de jeugd die nieuw in Amsterdam komt te verbeteren. Bovendien hebben jongeren na een jongerencontract meer mogelijkheden

3

3

om door te stromen. En je kunt je afvragen of jongeren uit Amstelveen of Diemen nu echt voorrang moeten hebben op studenten uit bijvoorbeeld Enschede… NB Studenten van buiten Amsterdam komen ook in aanmerking voor een campuscontract. En vallen werkende jongeren en mbo-ers nu buiten de boot? Economisch daklozen toevoegen als nieuwe urgentiecategorie Het HNA zet vraagtekens bij economisch daklozen als nieuwe urgentiecategorie. Enerzijds omdat het HNA juist minder voorrangsregelingen wenst en anderzijds omdat dit een onduidelijk gedefinieerde en naar het zich laat aanzien kleine groep is. Het is een beperkte groep mensen met een baan en geen woning vanwege bijvoorbeeld einde huurcontract, scheiding, huiselijk geweld of welke reden dan ook. Zij vallen buiten de huidige regelingen, want er is geen zorgvraag. Echter die zorgvraag ontstaat doorgaans vanzelf als je geen woning hebt en gaandeweg steeds verder in de problemen komt.

4

Projecten als 'Tijdelijk onder dak' bieden niet altijd en slechts voor een jaar een oplossing. En ook het nieuwe Woningnet-systeem dat is gebaseerd op punten sparen, biedt kennelijk onvoldoende perspectief aldus de wethouder. Het HNA wil weten of dit is aangetoond met onderzoek. Tevens vraagt het HNA wie bepaalt of er urgentiestatus wordt er toegewezen en wat daarvoor de criteria zijn. En is er een bezwaarprocedure? Moeten de urgente daklozen zelf op zoek naar een woning en speelt dan de inschrijfduur bij Woningnet wel of niet mee? En last but not least: is deze optie nu ook niet aanwezig? Woningzoekenden in Driemond krijgen geen stadsdeelvoorrang meer in Zuidoost Driemonders in Weesp Voor inwoners van Weesp en Driemond geldt een voorrangsregeling op grond waarvan zij voorrang hebben op 60% van het vrijkomend aanbod van corporatiewoningen in Weesp, dat nu onderdeel van Amsterdam is. Het HNA behartigt de belangen van alle Amsterdamse huurders en huurwoningzoekenden en vindt dat Amsterdammers ook voor dergelijke voorrangsregelingen in aanmerking moeten kunnen komen. Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken Het HNA pleit al geruime tijd voor heldere definities en duidelijke afbakening van sociale huur, betaalbare huur, middenhuur, atelierwoning, rolstoelwoning et cetera.

Dit als basis voor het inzichtelijk maken van het aantal van dit type woningen en het behouden van een 'ijzerenvoorraad'. En ook als basis voor gerichte toewijzing en maatregelen tegen verkoop. Het HNA is tegen de verkoop van dergelijke woningen en vindt het niet juist dat atelierwoningen via jongerencontracten worden toegewezen . S. Cruickshank E. de Jong P. Leeuwendaal – van Scherpenseel Bestuur Stichting HNA

4

Inspraak HVV 2024 S ch ng Betaalbare Woonstad Amsterdam 16-7-2023 Geacht gemeentebestuur, S ch ng Betaalbare Woonstad Amsterdam maakt graag gebruik van de mogelijkheid tot inspraak op de HVV 2024 met de volgende punten: 1. Defini e grondgebonden 2. Opkoopbescherming 3. Integrale toets lee aarheid Allereerst is onze inzet betaalbare ruime gezinswoningen beschikbaar te houden in de stad. Als gewone woningen gesplitst blijven worden door juridische slimmigheidjes, zal dit aantal afnemen waardoor de doorstroming van (sociale)huurwoningen naar betaalbare gezins(koop)woningen zal stagneren. Daarnaast levert het splitsen van woningen geen betaalbare huurwoningen op, het zijn kleine, dure appartementen die niet betaalbaar of duurzaam bewoonbaar zijn. Ook zorgt het splitsen voor het opdrijven van de prijzen van de overgebleven woningen. De gemeente moet ook extra capaciteit maken voor handhaving op de omgeving en woningvormingsvergunningen om excessen rondom lee aarheid en veiligheid tegen te gaan. 1. Defini e grondgebonden Deze voorgestelde defini e zal vermoedelijk weer misbruikt gaan worden door slimme juridische beschrijvingen door investeerders. Bijvoorbeeld rondom het punt: "Er moet een verblijfsruimte zijn". Dus een investeerder hoe maar één Bouwbesluit-eis (bijv. ven la e) die hoort bij een verblijfsruimte te wijzigen en er is geen verblijfsruimte meer.

En dan is de woning niet meer grondgebonden. Het is daarom aan te bevelen minimaal op te nemen: 1) er hee ooit een verblijfsruimte gezeten en/of 2) er is een verblijfsruimte te creëren op die bouwlaag. Wij roepen de gemeente crea ef en slim te formuleren. Eis bijvoorbeeld dat aanvrager aantoont dat er nooit een verblijfsruimte hee gezeten of hee kunnen zi en of zal kunnen zi en. Daarnaast stellen wij ons op het standpunt dat het belangrijk is om de defini e woonlaag in de begripsbepalingen van de HVV toe te voegen. Woonlaag is niet gedefinieerd in het bouwbesluit. De HVV gee geen duidelijkheid over wat een 'woonlaag' is in de defini e voor grondgebonden woning. In de uitvoering levert dit erns ge problemen op, omdat investeerders hun eigen defini e van woonlaag inbrengen en de gemeente daar geen eigen defini e tegenoverstelt. Nergens in de HVV of het Bouwbesluit is verder uitgewerkt wat een woonlaag is.

Wij stellen daarom het volgende voor: Een woonlaag is een bouwlaag van een woning. Elke bouwlaag van een woning (Bouwbesluit: "gebouw met een woonfunc e") is een woonlaag. Een grondgebonden woning is: a. Een woning met 2 of meer bouwlagen die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan een van de bouwlagen aansluit op het maaiveld b. Een woning met 2 of meer bouwlagen met een voor of achter perceel aangesloten op het maaiveld c. Een laaggelegen woning met 2 of meer bouwlagen die is toegankelijk is met een op of afstap. Of A. Woningen mogen gesplitst worden indien deze >200m2 zijn en nieuwgevormde woningen ne o gemiddeld >100m2 worden. B. In uitzondering op punt A: Als geen enkele bouwlaag van een woning zich bevindt op minder dan 2/3 van de verdiepingshoogte vanaf maaiveld of straatniveau, dan geldt dat de bestaande woning slechts >100m2 hoe te zijn en de daarin nieuwgevormde woningen ne o gemiddeld >30m2. C. In uitzondering op punt A: Indien de woning deel uitmaakt van een Woongebouw (defini e Bouwbesluit) met tenminste 4 woningen, dan geldt dat de bestaande woning slechts >100m2 hoe te zijn en de daarin nieuwgevormde woningen ne o gemiddeld >30m2. 2. Opkoopbescherming als weigeringsgrond bij woningvormen S ch ng Betaalbare Woonstad Amsterdam ondersteunt dit voorstel.

De beschreven werkwijze illustreert dat huisjesmelkers steeds weer nieuwe gaten in de regelgeving proberen te vinden voor hun perfide verdienmodel en het onderstreept het belang van heldere en vooral strikte (en gehandhaafde!) HVV-regels. 3. Integrale lee aarheidstoets bij splitsen/ woningvormen Een lee aarheidstoets is voorwaarde voor het splitsen/ woningvormen. Echter is deze toets geen integrale toets en wordt in de prak jk maar beperkt toegepast en uitgelegd. Wij verzoeken u de lee aarheidstoets integraal en explicieter te maken, waar mogelijk voorzien van (voorbeelden van) criteria en deze verplicht te stellen. In deze toets zou minimaal opgenomen moeten worden: - Percentage gesplitste/ verkamerde / B&B-omgeze e / voor vakan ehuur bestemde woningen in het betreffende woonblok en/of straat: maximaal 25%. (Liever zien wij dit percentage uiteraard lager, rich ng 10%; in een rijtje van 20 panden kunnen 2 panden immers al flink overlast geven.) - Overlast uit bovengenoemde panden, inclusief meldingen, lopende of afgesloten handhavingstrajecten, etc. - Aantal parkeervergunningen/wachtlijsten parkeervergunningen - Hoge / afwijkende aantallen MORA-meldingen

- Bekende problemen rond andere panden gerelateerd aan de aanvrager, zoals niet voldoen aan vergunningsvoorwaarden of overlast. - Van niet-grondgebonden woningen die grenzen aan grondgebonden woningen (maar niet eraan grenzen binnen hun bouwvlak) mogen woningen gevormd worden indien voldaan wordt aan de voorwaarden voor woningvorming van grondgebonden woningen. De gemeente stelt in het beleidskader het volgenden over woningvorming: “Daarnaast worden er eisen gesteld, onder andere aan de geluidsisola e, om te voorkomen dat het woongenot van omwonenden wordt aangetast als gevolg van het woningvormen. Doordat het aantal woningen toeneemt, neemt in de regel namelijk ook het aantal huishoudens toe. Huishoudens die elk een ander leefritme kunnen hebben.”1 Het is onduidelijk hoe de gemeente hierop toetst en wat een acceptabele toename van woningen/ huishoudens is en wanneer verschillende leefritmes zich niet meer tot elkaar verhouden. Wij verzoeken u met een duidelijker defini e te komen en deze mee te laten wegen in de integrale lee aarheidstoets.

1

h ps://assets.amsterdam.nl/publish/pages/1026185/beleidskader huisves ngsverordening amsterdam 2020 per 1-1-2021.pdf pag 18

Betreft

Inspraakreactie huisvestingsverordening 2024

Namens de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties wil ik graag de volgende reactie op de huisvestingsverordening inzenden Inwonende kinderen van 18-23 jaar Het meetellen van de inwonende kinderen van 18-23 jaar bij het huishouden bij stadsvernieuwingsurgentie komt tegemoet aan een wens van de corporaties en lost een al lang bestaand knelpunt op. Niet weigeren door urgenten MO/BW De corporaties onderschrijven het voorstel om ook urgenten uit MO/BW niet toe te staan om een aangeboden woning te weigeren. Zij kunnen bij de urgentieaanvraag al een stadsdeel uitsluiten; dat moet voldoende zijn om bij de aanbieding al zoveel mogelijk aan hun woonwensen te voldoen. Voorrang voor Driemonders Voorrang voor Driemonders kan naar verwachting worden ingeregeld in WoningNet. Beroepsgroepenregeling De corporaties werken sinds de invoering van de beroepsgroepenregeling in 2022 samen met de gemeente aan de uitvoering hiervan, in een behoorlijk arbeidsintensief proces aan beide kanten. De voorgenomen wijziging zal naar verwachting vooral extra werk opleveren voor de gemeente. Het beheer van de verschillende wachtlijsten blijft bij de gemeente en daar wordt ook bijsturing verricht, mocht dat nodig zijn. Toch zouden wij u (net als vorig jaar) afraden om opnieuw in dit kleine aantal woningen extra nuanceringen en daarmee complicaties aan te brengen.

De evaluatie van deze regeling is binnenkort gereed. Het ligt meer voor de hand om naar aanleiding van de resultaten daarvan eventuele wijzigingen voor te stellen. Met daarbij ook aandacht voor een versimpeling in de uitvoering van de regeling. Jongerenvoorrang aanpassen Het gaat hier om jongeren die tijdelijk uitgeschreven zijn, bijvoorbeeld voor een studie of reis, waarmee ze juridisch niet meer aan de bindingseis voldoen, terwijl ze feitelijk wel de binding met Amsterdam hebben. De onderbouwing voor dit voorstel is logisch, maar de uitvoerbaarheid is ingewikkeld en leidt mogelijk tot extra administratieve regeldruk indien dit niet volledig in Woningnet geïntegreerd kan worden. Het betekent weer een handmatig lijstje erbij en daarmee een complicatie in de uitvoering. Op het moment staat het ‘vinkje’ voorrang voor Amsterdamse jongeren standaard ‘aan’. Maar als daar variatie in moet worden

Inspraakreactie huisvestingsverordening 2024 - 27-62023

1

aangebracht, wie gaat dat dan bijhouden en welke werkwijze wordt gehanteerd? We vragen de gemeente om dit eerst goed uit te denken en te regelen, voordat dit wordt ingevoerd. Urgentiecategorie ‘meest kwetsbare economisch daklozen’ Het is bijzonder dat de gemeente hier een nieuwe urgentiecategorie aandraagt, terwijl in de AAV juist wordt aangegeven dat er al zoveel uitzonderingen zijn dat deze lijst niet moet worden uitgebreid. Met het nieuwe WRV systeem, dat meer kansen biedt voor spoedzoekers, zou het ook niet nodig moeten zijn om nog een uitzondering te creëren, boven op alle bestaande uitzonderingen. Wij hebben een aantal vragen en kanttekeningen bij deze nieuwe urgentiecategorie: • Hulp moet gericht zijn op de zelfredzaamheid en het zelfstandig zoeken naar een woning. De onderbouwing stelt dat deze daklozen vast zitten in het systeem en niet vooruit komen met de geboden hulp. Moeten deze knelpunten niet eerst worden opgelost? • De gemeente kan deze bewoners blijkbaar om redenen geen urgentie geven. Waar moeten ze dan aan voldoen om wel voorgedragen te worden door een zorgpartij? • We pleiten ervoor om deze groep via de al bestaande routes te laten deelnemen. Voor de wat meer zelfredzame economisch daklozen is er al een regeling (Tijdelijk Onder Dak, ondergebracht bij de Regenbooggroep).

• Krijgen deze urgenten wel of niet direct een huurcontract op eigen naam? In de nadere regels staat dat ze minimaal zes maanden na het verkrijgen van een woning begeleiding moeten accepteren. Hoe is dat afdwingbaar als zij de huurovereenkomst direct op naam krijgen? • Zou het hier niet beter zijn om de richtlijnen MO/BW aan te passen, gezien de zelfredzaam van deze groep. • Wanneer deze nieuwe urgentiecategorie wordt ingevoerd, gaan wij ervan uit dat zij bij de PHKG-urgenten worden gerekend, dus dat het totaal aantal urgenten gelijk blijft. We zien deze vraagpunten graag eerst opgelost, voordat we kunnen instemmen met deze nieuwe urgentiecategorie. Met vriendelijke groet, Josée Driessen Beleidsadviseur AFWC

Inspraakreactie huisvestingsverordening 2024 - 27-62023

2

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) heeft een aantal opmerkingen bij de Aanpassingen Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. De opmerkingen vindt u hieronder per onderwerp. Vermindering maximale aantal Bed & Breakfasts (B&B's) per wijk met 30 procent De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels is blij met het voorstel om het maximale aantal B&B’s per wijk te verminderen met 30% per wijk. Daarnaast is de FAH verheugd over het voorstel tot een verdere beperking, omdat deze bij zal dragen aan het oplossen van het woningtekort in Amsterdam. B&B’s in een zolderruimte toegestaan Zolderruimtes kunnen nu ook verhuurd worden als Bed & Breakfast. Daar gelden extra eisen voor op het gebied van brandveiligheid. De FAH vindt dat dit geen overlast op mag leveren voor de bewoners van de verdieping eronder. Vaak zijn zolders niet op dezelfde wijze geïsoleerd als huizen en wij vernemen uit de stad dat feestende toeristen in B&B’s, die te veel gedronken hebben, veel overlast geven voor de omgeving. De FAH is sceptisch om ook zolderruimtes te verhuren. Eventuele B&B’s op zolders tellen in onze visie zeker mee voor maximale aantal per wijk. Meetellen 18-23-jarigen bij het huishouden bij stadsvernieuwing Jongeren tussen de 18 en 23 jaar konden geen semi SV-urgentie krijgen zoals jongeren vanaf 23 jaar. Tegelijk werden ze ook niet bij woningtoewijzing meegeteld met het huishouden.

In de nieuwe Huisvestingsverordening staat dat deze groep nu mee zullen tellen bij het huishouden voor stadsvernieuwingsurgentie en woningtoewijzing. De FAH juicht het voorstel om 18-23-jarigen mee te tellen voor de SV-vergunning toe. Het komt overeen met het advies van eind 2022 van de FAH en is naar de wens van vele huurders die hiermee te maken hebben/ krijgen. Aanpassingen van de beroepsgroepenregeling De uitbreiding van de beroepsgroepenregeling naar leraren speciaal onderwijs die de meeste voorrang krijgen en politieaspiranten heeft niet de steun van de FAH. De FAH wil het aantal beroepsgroepen en voorrangscategorieën juist verminderen. Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen Jongeren krijgen voorrang op een woning in Amsterdam als ze in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar aaneensluitend in Amsterdam hebben gewoond. In de praktijk blijkt dat sommige jongeren net buiten de regeling vallen, omdat zij bijvoorbeeld vanwege een studie tijdelijk buiten Amsterdam hebben gewoond. Ze kwamen daarom niet in aanmerking voor de jongerenvoorrang en hadden alleen nog kans op een lotingwoning. De geldende regeling in de huidige Huisvestingsverordening is dat jongeren voorrang hebben op een woning in Amsterdam als ze in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar 1

aaneensluitend in Amsterdam hebben gewoond. Deze wordt in de Huisvestingsverordening 2024 aangescherpt. In de praktijk blijkt dat sommige jongeren net buiten de regeling vallen, omdat zij bijvoorbeeld vanwege een studie tijdelijk buiten Amsterdam hebben gewoond. Ze kwamen daarom niet in aanmerking voor de jongerenvoorrang en hadden alleen nog kans op een lotingwoning. Het voorstel voor 2024 is om de jongerenvoorrang voor een beperkter woningaanbod te laten gelden, namelijk 50 procent van het woningaanbod voor jongeren. De FAH vraagt zich wel af of het niet voor de hand ligt om de regeling eerst te evalueren. Het voorstel van de gemeente is naar de mening van de FAH niet de ultieme oplossing. De echte oplossing is extra sociale huur woningen bouwen. Zo blijft een groter deel van de jongerenwoningen ook beschikbaar voor jongeren die niet voldoen aan de bindingseis. Economisch daklozen toevoegen als nieuwe urgentiecategorie De meest kwetsbare economisch daklozen kunnen een urgentieverklaring krijgen. Deze groep kunnen we daardoor sneller helpen aan een woning. In de toelichting is te lezen dat het hier gaat om een beperkte groep economisch daklozen, dus lang niet allemaal, en de voordracht ervoor gaat verlopen via hulporganisaties die werken met deze groep.

In het scala van urgentiecategorieën en voorrangsregeling zou ook een regeling voor de doelgroep economisch daklozen als aparte urgentie categorie voor de hand liggen. Echter in de gesprekken over de prestatieafspraken 2024 – 2027 met de gemeente en de corporaties zijn partijen het erover eens dat er te veel voorrangs- en urgentiecategorieën zijn. De FAH is van mening dat het aantal urgentiecategorieën en voorrangsregelingen moet worden verminderd en is in dat kader geen voorstander van het toevoegen van deze groep als aparte urgentiecategorie. Woningzoekenden in Driemond krijgen geen stadsdeelvoorrang meer in Zuidoost Inwoners van Driemond krijgen voorrang op de sociale huurwoningen in Weesp. Dat betekent dat ze voorrang hebben op 60 procent van de aangeboden sociale huurwoningen in Weesp, net zoals dat geldt voor inwoners Weesp. Dat bewoners van Driemond naar Weesp voorrang krijgen in Weesp heeft de instemming van de FAH. Aanpassingen van de regeling opkoopbescherming Opkoopbescherming houdt de verplichting in om dat de koper zelf in de woning gaat wonen na aankoop of in gebruik te geven aan een eerstegraads familielid (kind of ouder). De opkoopbescherming geldt voor woningen met een bepaalde WOZ-waarde. Als er geen WOZ-waarde is, wordt voorgesteld de Roerende Ruimte Belasting (RRB) te gebruiken. Dat is bijvoorbeeld bij woonboten het geval.

Als ook de RRB-waarde ontbreekt, wordt de recente koopprijs gehanteerd om te bepalen of de woning onder de opkoopbescherming valt. Daarnaast wordt voorgesteld om een vergunning voor woningvorming te kunnen weigeren als door woningvormen de woning niet valt onder de opkoopbescherming. Als een woning onder de opkoopbescherming valt, maar de koper maakt van de woning 2 woningen, vallen de 2 nieuwe woningen niet meer onder de opkoopbescherming. Ze krijgen een nieuwe waarde op basis van de nieuwe situatie. Dat betekent dat de woningen weer verhuurd mogen worden. Dat is niet het doel van de opkoopbescherming. Als een eigenaar nu een vergunning aanvraagt tot woningvorming voor een huis dat valt onder de opkoopbescherming, is het voorstel om de opkoopbescherming voortaan een reden te laten zijn om de vergunning tot woningvormen te weigeren. De FAH vindt het een goede zaak dat de opkoopbescherming wordt ingevoerd. Met de koppeling tussen opkoopbescherming en het weigeren van een vergunning tot 2

woningvorming wordt speculatie met woningen in Amsterdam tegengegaan. Woningen die betaalbaar zijn voor de middengroepen blijven dat nu ook. Daardoor komen er ook meer goedkopere huurwoningen vrij voor de doelgroepen omdat doorstromen (weer) mogelijk wordt. Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken De verandering van de term ‘grondgebonden woning’ naar ‘laaggelegen woning’ lijkt een probleem op de lossen en heeft de steun van de FAH. Samenloop woningvoorraadvergunningen De FAH is voorstander van de mogelijkheid dat een woningvoorraadvergunning (dat zijn vergunningen voor onder andere kamerverhuur, woningvormen, samenvoegen en toeristische verhuur) kan worden geweigerd als er sprake is van een samenloop met een andere woningvoorraadvergunning en de vergunningen strijdig met elkaar zijn. De FAH is enthousiast dat daardoor voorkomen kan worden dat voor een woning tegelijkertijd een vergunning voor kamerverhuur en een vergunning voor een Bed & Breakfast wordt afgegeven. Regels over woning weigeren ook laten gelden voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen De FAH vindt het een goed idee dat ook voor mensen uit de maatschappelijke opvang gaat gelden dat ze niet zonder zwaarwegende redenen een aangeboden, passende woning kunnen weigeren. Extra punt over intermediaire verhuur Intermediaire verhuur is op basis van Art. 2.1.1. Lid 3d.

uitgezonderd van de Huisvestingsverordening 2024. De FAH is daarover buitengewoon verbaasd. Immers op pagina 15 van het bod van corporaties “Werken aan de Stad” van 1 mei 2023, is opgenomen dat permanente intermediaire verhuur worden meegenomen voor 30% in het Programma Huisvesting Kwestbare groepen. Dit is kennelijk over het hoofd gezien en nog niet is doorgevoerd in de Huisvestingsverordening 2024. De FAH pleit ervoor dit alsnog te doen. Daarnaast wil de FAH dat de intermediaire verhuur gereguleerd en gemaximeerd wordt.

3

(Concept-)Huisvestingsverordening 2024

Reactie Airbnb Het college van burgemeester en wethouders in Amsterdam heeft de voorstellen voor aanpassingen aan de Huisvestingsverordening 2024 gepubliceerd en vrijgegeven voor inspraak. Airbnb waardeert de mogelijkheid die wordt geboden om te reageren op de voorstellen en maakt hier graag gebruik van. Airbnb wil een goede partner zijn voor Amsterdam en zich, samen met het College, actief inzetten voor een gastvrij en leefbaar Amsterdam. Wij vinden het belangrijk een bijdrage te leveren aan het vinden van oplossingen voor de uitdagingen rondom de bezoekerseconomie, en omarmen de oproep van burgemeester Halsema aan het bedrijfsleven om bij te dragen aan het oplossen van problemen die in de hoofdstad liggen. Ondanks het beperkte marktaandeel van Airbnb in Amsterdam - zo’n 5% van de verblijfsnachten in Amsterdam wordt via Airbnb geboekt wil Airbnb als een van de spelers haar verantwoordelijkheid nemen met proportionele regelgeving. Tegelijkertijd maakt Airbnb zich zorgen over het voorstel van het College voor het behoud van de mogelijkheid van de burgemeester en wethouders om het nachten limiet in bepaalde gebieden terug te brengen tot nul nachten - wat neerkomt op een verbod op vakantieverhuur - alsmede de inperking van het aantal B&B’s met een vermindering van dertig procent van het aantal vergunningen per wijk.

Gedegen onderzoek en sluitende data dat deze maatregelen helpen om de woningschaarste en leefbaarheid in de stad aan te pakken, ontbreken. Middels deze zienswijze lichten wij de zorgen van Airbnb over deze voorgestelde maatregelen graag toe. Woningonttrekking en leefbaarheid zijn complexe problemen die door tal van factoren worden beïnvloed. Onderzoek waaruit een directe link blijkt tussen toeristische verhuur en druk op de woningmarkt in Amsterdam, ontbreekt. De advertenties op Airbnb zijn een combinatie van bestaande toeristische accommodaties (zoals hotels) en alledaagse verhuurders. Veel verhuurders op Airbnb zijn alledaagse verhuurders: een typische accommodatie op Airbnb wordt gemiddeld 22 nachten verhuurd (2022) en verhuurders op Airbnb verdienen gemiddeld minder dan 400 euro per maand.

Over Airbnb Airbnb is een in 2008 opgericht online platform voor vakantieverhuur. Overal ter wereld kiezen reizigers voor unieke, authentieke ervaringen bij mensen thuis. In Amsterdam verwelkomen Airbnb hosts - Amsterdammers die hun woning of een deel daarvan aan bezoekers tijdelijk verhuren - gasten uit binnen- en buitenland. Amsterdam telt zo’n 7500 actieve advertenties op het Airbnb platform en het aanbod is divers. Amsterdammers verhuren kamers, bijvoorbeeld in B&B's, of hun woning. Daarnaast zijn ook (boutique) hotels en andere vormen van toeristische verhuur, bijvoorbeeld serviced appartementen en campings, op het platform te vinden. Ruim twee derde van verblijven via Airbnb in Amsterdam vindt plaats buiten het centrum. Verhuurders op Airbnb, en B&B hosts in het bijzonder, zijn trotse ambassadeurs van hun wijk en de stad. Zij geven aanbevelingen over culturele activiteiten en lokale authentieke tips, waarmee zij hun gasten stimuleren buiten gebaande paden van het drukke centrum te gaan. Het merendeel van de bezoekers die zij verwelkomen, bestaan uit koppels en families, bezoekers die waarde toevoegen aan de stad. Zij komen voor het culturele en culinaire aanbod naar Amsterdam. Verhoudingsgewijs dragen Airbnb gasten een hoger percentage bij aan de toeristische inkomsten van de stad dan andere type gasten.

Terwijl slechts zo’n 5% van de verblijfsnachten in Amsterdam via Airbnb plaatsvindt, blijven gasten die via Airbnb boeken gemiddeld langer en geven zij meer uit. Zij doen dit voornamelijk in de buurt waarin zij verblijven. Aangezien ruim twee derde van deze overnachtingen buiten het centrum plaatsvindt, zorgen gasten die via Airbnb buiten het centrum verblijven er dus voor dat lokale ondernemers in de hele stad profiteren van het toerisme in Amsterdam. Hoewel incidenten zeldzaam zijn, werken we hard om de impact die ze hebben aan te pakken. Onder andere door de exploitatie van een 24/7 hotline in Amsterdam over overlast veroorzaakt in accommodaties die verhuurd worden via Airbnb. Het is vermeldenswaardig dat de klachten die bij Searchlight worden gemeld over vakantieverhuur sinds 2017 afnemen. Registratiesysteem Airbnb is vanaf het eerste uur voorstander geweest van de invoering van een registratiesysteem omdat het gemeenten inzicht geeft in waar en door wie toeristische verhuur plaatsvindt. Het biedt de gemeente daarnaast de mogelijkheid om data gedreven beleid te ontwikkelen. Op 1 oktober 2020 is een registratieverplichting ingevoerd in Amsterdam. Airbnb was het eerste platform dat vrijwillig de invoering en handhaving van de registratie ondersteunde.

Na de wettelijk verplichte overgangsperiode van zes maanden deactiveerde Airbnb op 1 april 2021 alle advertenties die niet aan deze registratieplicht voldeden. Dit heeft geresulteerd in een deactivatie van meer dan de helft van het aanbod op Airbnb. Sinds de handhaving van registratie heeft de gemeente niet alleen de juiste instrumenten in handen om de regels voor toeristische verhuur te kunnen handhaven, maar ook een goed beeld van het daadwerkelijke aandeel van

accommodaties die via Airbnb in de stad kan worden geboekt. Het EU short-term rental framework Airbnb is al lange tijd voorstander van geharmoniseerde EU-brede regels om gefragmenteerde regelgeving tegen te gaan. Dat is waarom Airbnb het EU-voorstel voor het verzamelen en delen van data met betrekking tot korte termijn verhuurdiensten, gepresenteerd in november 2022, steunt. Dit voorstel geeft autoriteiten betere toegang tot gegevens via een geharmoniseerd kader voor gegevensuitwisseling, op voorwaarde dat lokale regels (d.w.z. registratieregelingen) eenvoudig te volgen zijn voor alledaagse verhuurders. Dit draagt bij aan de mogelijkheden voor autoriteiten om data gedreven beleid te ontwikkelen en de handhaving te verbeteren. Via ons partnerschap met Eurostat, het bureau voor de statistiek van de Europese Unie, delen wij al verhuurgegevens, en wij zijn ons aan het voorbereiden om vanaf 2024 te voldoen aan het gemeenschappelijke fiscale rapportagekader voor digitale platforms, bekend als DAC 7. Bezwaren tegen verbod op vakantieverhuur en nieuwe inperkingen B&B’s Over de mogelijkheid om de nachtlimiet te verlagen naar nul in bepaalde buurten “Burgemeester en wethouder kunnen gebieden aanwijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekenende een verbod op vakantieverhuur”.

(Paragraaf 3.7.3) Ten eerste merken wij op dat deze bepaling 3.7.3 al is opgenomen in de huidige verordening, dus het wordt nu niet voorgesteld en maakt dus formeel geen deel uit van de raadpleging. Echter, aangezien na de invoering van deze bepaling in 2021 de Residential Tourist Rental Act (RTRA) van kracht wordt, zijn wij van mening dat deze bepaling uit de huisvestingsverordening moet worden geschrapt. Paragraaf 3.7.3 biedt de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om de facto een verbod op STR-activiteiten in te stellen, hetgeen niet is toegestaan onder het nachtencriterium en onder RTRA alleen als “ultima ratio” in het licht van de nieuw ingevoerde vergunningplicht. De RTRA wijzigde de Huisvestingswet 2014 op het gebied van de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur. Uit de memorie van toelichting bij deze wet volgt: “De gemeenteraad kan alleen overgaan tot het vaststellen van een maximaal nachtencriterium, volgens artikel 23b, eerste lid, van de Wet op de toeristische verhuur van woonruimte, als er gebieden zijn met een concentratie van toeristische verhuur van woonruimte en deze concentratie ernstige ongewenste neveneffecten heeft voor de woningvoorraad of de leefbaarheid” (p. 8 en 9).