Definitief derde monitor gezamenlijke aanpak vocht en schimmel (2026).pdf
Tekst van het document
Derde monitor van de Gezamenlijke Aanpak Vocht en Schimmel november 2023 – oktober 2025 Samenwerking van De Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot, Ymere, AFWC, gemeente Amsterdam, Stichting !WOON, GGD, de FAH en Arcade
Samengesteld door: Peter Hoogeweg, Tobias Dobbe & Aster Mol (AFWC) datum: 28-04-2026
1
Inhoudsopgave Samenvatting .................................................................................................................................................................................. 3 1. Inleiding ..................................................................................................................................................................................... 6 2. Analyse van meldingen ................................................................................................................................................................ 8 2.1
Methode ............................................................................................................................................................................ 8
2.2
Vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam ................................................................................................................. 9
2.3
Factoren die de kans op vocht en schimmel vergroten ........................................................................................................ 18
2.4
Afhandeling meldingen en dienstverlening ........................................................................................................................ 24
3. Conclusies en vervolg................................................................................................................................................................ 29 Bijlage 1: Opzet van de gezamenlijke aanpak vocht en schimmel ...................................................................................................... 32 Bijlage 2: Woninggrootte categorieën .............................................................................................................................................. 34 Bijlage 3: Story telling (cases) van de betrokken partners .................................................................................................................. 35
2
Samenvatting November 2025 markeert twee jaar aanpak tegen vocht en schimmel in Amsterdam. De aanpak is opgezet om vocht en schimmel in corporatiewoningen snel, adequaat en structureel op te lossen. We boeken stapsgewijs voortuitgang, zo laat deze monitor zien. Door periodiek te monitoren, toetsen we of de aanpak op de juiste koers ligt en leren en begrijpen we hoe de aanpak beter kan of moet. Zo hebben de elf partners de structuur achter de aanpak verbeterd. Hiermee zijn de rollen en verantwoordelijkheden beter belegd en gaan we via werkgroepen doelgerichter werken aan resultaten zoals het scherp stellen van het doel van de aanpak en het tijdspad dat daarbij hoort, verder verbeteren van de datakwaliteit en het verbeteren van de dienstverlening. De personele en financiële inspanningen om vocht en schimmel tegen te gaan van de partners zijn groot. Het monitoren van de aanpak levert steeds rijkere uitkomsten op. Dat is inherent aan het verloop van de tijd en de insteek om de aanpak een lerende aanpak te laten zijn. Hierdoor krijgen de woningcorporaties en de partners steeds meer inzicht en een instrument in handen om gerichter te sturen op het bestrijden van vocht en schimmel. De cases die in de bijlage van deze derde monitor zijn opgenomen, laten zien dat de aanpak steeds meer effect heeft.
De vier initiële doelen1, die we gesteld hebben bij de start van de aanpak, komen stap voor stap dichterbij. De doelen zijn: 1. 2. 3. 4.
Zoveel mogelijk voorkomen van vocht en schimmel in de woning en als toch schimmel ontstaat zo snel mogelijke verwijdering ervan. We slaan de handen ineen om verschillende oorzaken van vocht en schimmel op te lossen (en leren van elkaar). De tevredenheid van huurders over hun woning verbetert. De huurder voelt zich gehoord en is adequaat geholpen, dit wordt gemeten tijdens de evaluatie in de nazorg.
De partners zetten zich in op het vergroten van de meldingsbereidheid. Daarnaast worden huurders geïnformeerd over het tegengaan van vocht – en daarmee schimmel – in hun woning. Hiervoor heeft de gemeente financiële middelen vrijgemaakt door middel van een incidentele subsidie tot en met 2027. Deze ondersteuning kan ook voor lokale initiatieven en Stichting !WOON worden aangewend. Plus: we monitoren de aanpak, zodat we tussentijds verbeteringen kunnen doorvoeren. Ondanks dat we op de goede weg zijn, zijn we er nog niet.
1
Projectplan Gezamenlijke aanpak vocht & schimmel, oktober 2023, pagina 4.
3
Belangrijkste uitkomsten derde monitor Wat zijn de kenmerken en omvang van vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam? • • • • • • • • •
Van november 2023 t/m oktober 2025 zijn er ongeveer 19.900 meldingen binnengekomen, waarvan 19.600 uit zelfstandige woningen. Bij al deze meldingen zijn de corporaties of hun externe partners langsgegaan voor een passende oplossing. Er zijn ruim 15.700 woningen waar minstens één melding is binnengekomen, wat neerkomt op bijna 9% van de totale voorraad. Van oktober tot en met april komen de meeste meldingen binnen. In stookseizoen van 24-25 (okt t/m april) kwamen er bijna 1.000 minder meldingen binnen dan dezelfde periode een jaar eerder. In absolute aantallen zijn de meeste meldingen gedaan in Nieuw-West; relatief zijn de meeste meldingen gedaan in Zuidoost. Maar, verschillen tussen stadsdelen zijn vrij beperkt. Bij ongeveer 7% van alle complexen is het aandeel woningen met een melding ten minste twee keer zo groot als in het totale bezit. Binnen deze complexen is over minstens 17,8% van de woningen een melding gekomen. In de meeste woningen is tot nu toe maar één melding gemaakt (81%). Bij 4% van de woningen 3 of meer. In de badkamer treden het vaakst vocht- en schimmelklachten op (59% ), op enige afstand gevolgd door de slaapkamer (43%). Bij 58% van de meldingen is alleen een technische oorzaak genoemd, in 18% van de meldingen zowel gebruik van de woning als één of meerdere technische oorzaken, en in 24% van de gevallen alleen gebruik van de woning.
Welke factoren vergroten de kans op vocht en schimmelproblematiek en in welke mate? Uit de analyse komen negen woningkenmerken, in volgorde van impact, naar voren, namelijk: 1. Woninggrootte: Hoe groter de woning, hoe groter het aandeel meldingen. 2. Ventilatietype: In woningen met natuurlijke ventilatie is het aandeel meldingen het grootst, en in woningen met mechanische balansventilatie het kleinst. Ernstige problematiek (3 of meer meldingen) komt naar verhouding nóg vaker voor bij natuurlijke ventilatie. 3. Bouwjaar: Woningen van 1945-1990 hebben een groter aandeel meldingen dan woningen uit andere jaren. Ernstige problematiek (3 of meer meldingen) komt hier naar verhouding nóg vaker voor. 4. Renovatiejaar: Bij woningen uit 1945-1990 waar na 2010 is gerenoveerd, komt bijna twee keer minder vaak vocht en schimmel voor als in woningen uit dezelfde periode waar niet recent is gerenoveerd.
4
5. Verdiepingstype: Op de begane grond komen meldingen het vaakst voor, en in woningen tussen de boven- en onderste verdieping in het minste. Bij woningen op de begane grond komt ernstige problematiek (drie of meer meldingen) naar verhouding veel vaker voor dan bij andere verdiepingstypes. 6. Segment: Er worden relatief meer meldingen gedaan in de vrijesector dan in de sociale huur 7. VvE: In VvE’s komt bijna 2% vaker vocht en schimmel voor dan in niet-VvE’s. 8. Projectplanning: Bij woningen die op de planning staan voor verduurzaming komen nét iets meer meldingen voor dan bij woningen die niet op de planning staan. Ernstige problematiek is echter wel overgerepresenteerd bij woningen waar verduurzaming is gepland, en met name waar sloop-nieuwbouw zal plaatsvinden. 9. Energielabel: Woningen met een C t/m F label hebben een groter aandeel meldingen dan woningen met andere labels. De verschillen tussen energielabels zijn echter beperkt. In hoeverre is de dienstverlening rondom en afhandeling van vocht- en schimmelmeldingen succesvol? • Van maart tot mei 2025 lag de tijd tussen eerste melding en inspectie op 20 dagen, boven het gestelde doel van 14 dagen. Dit kwam grotendeels door een grootschalige actie van SHY en Ymere om huurders meer te laten melden. Daarna nam deze echter snel af tot maar 12 dagen in juli.
• De duur van de inspectie tot aan de afhandeling bedroeg ongeveer 20 dagen van februari tot en met juli 2025 • Tot en met oktober 2025 is van ruim 2.050 meldingen nazorginformatie verzameld, waarbij aan huurders is gevraagd of zij tevreden zijn over de aanpak. • Bij de meeste vragen ligt de nazorgrespons rond de 10% van het totaal aantal meldingen. • Respondenten zijn met een beoordeling van 5,6 gemiddeld genomen matig tevreden met de gehele aanpak. • Over de kwaliteit van de oplossing zijn respondenten met een 5,8 gemiddeld ook matig tevreden. • Bij 54% van de respondenten is de problematiek drie maanden later nog steeds opgelost, bij 46% niet. Daar gaat de corporatie nogmaals langs om – indien nodig – de schimmel weer weg te halen.
5
gezamenlijk de vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken, wordt dit doel nagestreefd.
1. Inleiding
Binnen de aanpak zijn de volgende doelstellingen3 gedefinieerd:
Vocht en schimmel in woningen is een aanhoudend probleem. Uit de gezondheidsmonitor 2024 van de GGD Amsterdam kwam bijvoorbeeld naar voren dat 27% van Amsterdammers schimmel of vochtvlekken had in de woon- of slaapkamer. Uit onze data blijkt, dat het percentage meldingen bij zelfstandige woningen van de corporaties sinds november 2023 op een kleine 9% ligt. Er zijn meerdere verklaringen waarom de problemen met schimmel in woningen zijn toegenomen. We hebben in Nederland een vochtig klimaat en daarbij te maken met klimaatverandering: het regent vaker en intenser. Door de energiecrisis zijn mensen vanwege financiële overwegingen of noodgedwongen minder gaan verwarmen en ventileren. De woningcrisis leidt er onder andere toe dat er vaak meerdere mensen in kleine woningen wonen. Ook zijn oude huizen vaak niet meer helemaal geschikt voor de moderne levensstijl (denk bijvoorbeeld aan: dagelijks douchen en thuis werken)2. Ook zien we uit de eerste twee monitors dat bouwkundige en installatietechnische oorzaken vaak een rol spelen in schimmelvorming. Begin 2023 hebben corporatiebestuurders en wethouders besloten om gezamenlijk actie te ondernemen om deze problematiek van schimmel in woningen aan te pakken. De gemeente Amsterdam en de corporaties zijn van mening dat iedereen een woning verdient die schoon, heel en veilig is. Door
• • • •
Zoveel mogelijk voorkomen van vocht en schimmel in de woning en als toch schimmel ontstaat zo snel mogelijke verwijdering ervan; We slaan de handen ineen om de verschillende oorzaken van vocht en schimmel op te lossen (en leren van elkaar); De tevredenheid van huurders over hun woning verbetert; De huurder voelt zich gehoord en is adequaat geholpen, dit wordt gemeten tijdens de evaluatie in de nazorg.
In de samenwerkingsafspraken Samen werken aan de volkshuisvesting 2024 – 2027 tussen de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de huurderskoepels4 is ook opgenomen dat we een gezamenlijke meerjarige aanpak hebben tegen vocht en schimmel en we prioriteit geven aan het oppakken van vocht- en schimmelproblemen. Vanaf november 2023 is de gezamenlijke aanpak vocht en schimmel gestart. In de eerste twee jaar van de aanpak is veel gebeurd. Er zijn dagelijks tientallen mensen betrokken om een melding aan te nemen, een inspectie te doen, de oorzaken te achterhalen, en de problemen in de woningen met een vocht- en schimmelmelding te verhelpen. De aanpak heeft een grote organisatorische en financiële impact op de
Bron: Aedes, https://aedes.nl/vocht-en-schimmel. Na de eerste periode hebben we de verschillende partijen (nogmaals) gevraagd wanneer de aanpak voor hen geslaagd is. Deze zijn terug te vinden in de eerste monitor (september 2024) en komen overeen met de gestelde doelstellingen uit het projectplan.
De Amsterdamse woningcorporaties, de gemeente Amsterdam en de huurderskoepels hebben afspraken gemaakt over de toekomst van de corporatiewoningen in Amsterdam. De prestatieafspraken gelden voor vier jaar en dragen bij aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen voor iedereen. De afspraken zijn terug te vinden via dit nieuwsbericht: https://www.afwc.nl/25/nieuwe-afspraken-voor-de-amsterdamsevolkshuisvesting.
2
4
3
6
corporaties. We worden hierbij ondersteund door de partners, die betrokken zijn bij de aanpak. Ook zij besteden personeel, tijd en denkkracht. Er werken 11 partijen aan de aanpak: de gemeente Amsterdam, de corporaties: de Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere, stichting !WOON, de GGD, de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) en Arcade.
periodiek en gaan we verder met de lessen die we daaruit leren. Dit heeft tijd nodig. We richten ons, net als in de vorige monitor, aan de hand van data over meldingen en het vastgoed op vier hoofdvragen: •
Door tussentijds te monitoren, toetsen we of we op de goede weg zijn en leren en begrijpen we hoe de aanpak beter kan of moet. Het stellen van tussentijdse doelen helpt ons daarbij. Deze doelen geven richting en helpen ons om de uiteindelijke doelstellingen te realiseren.
• •
We werken daarbij toe naar een jaarlijkse monitor (uitgevoerd tussen de stookseizoenen in), waarbij een rapportage beschrijft waar we staan en waar we aan moeten werken om de doelstellingen te realiseren. Door jaarlijks te monitoren kunnen we de uitkomsten ook per jaarschijf met elkaar vergelijken. Op die manier worden trends en ontwikkelingen inzichtelijk.
•
Wat zijn de kenmerken en omvang van vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam? Welke factoren vergroten de kans op vocht en schimmelproblematiek en in welke mate? In hoeverre is de dienstverlening rondom- en afhandeling van vocht- en schimmelmeldingen succesvol? Waar zitten knelpunten m.b.t. de afhandeling van klachten en dienstverlening en welke verbeteringen kunnen de betrokken partijen maken in de aanpak?
Deze vragen zijn gericht om inzicht te krijgen in hoeverre we onze doelen bereiken. We onderzoeken de meldingen om beter inzicht te krijgen in hoe we schimmel kunnen voorkomen en oplossen. Daarnaast proberen we inzicht te krijgen in de tevredenheid van huurders over de aanpak. Cijfers vertellen maar een deel van het verhaal, daarom is de monitor aangevuld met cases die laten zien hoe de verschillende partijen te werk gaan binnen de aanpak (zie bijlage 3).
De derde monitor bekijkt de data over een periode van 24 maanden (november 2023 t/m oktober 2025). Er zijn in die tijd 19.900 meldingen over vocht en schimmel binnen gekomen bij de corporaties. Dat geeft aan dat een gerichte aanpak nodig is. En ook dat we in korte tijd een systematiek hebben opgezet, die deze problematiek aanpakt. We maken stappen, maar we zijn er nog niet. Daar moeten we realistisch over zijn. Bij de start van de aanpak waren de ambities en de verwachtingen hoog. Deze zijn in beginsel te hoog ingeschat, want de problematiek is groot en de context is in sommige gevallen (zeer) complex. De aanpak is een lerende aanpak. Daarom monitoren we de aanpak
7
woninggegevens van de Amsterdamse corporaties, waardoor er meer en betrouwbaardere analyses worden gedaan waar vocht- en schimmelmeldingen voorkomen. In aanvulling daarop is er nog een aantal andere wijzigingen doorgevoerd om de kwaliteit van de gegevens te verbeteren, namelijk:
2. Analyse van meldingen Dit hoofdstuk bevat een analyse van de meldingen van vocht- en schimmelproblemen die vanaf de start van de gezamenlijke aanpak door de Amsterdamse corporaties zijn geregistreerd. Via de analyse krijgen we een steeds beter beeld van de problematiek en proberen we inzicht te krijgen in hoeverre we onze doelen behalen. Door de monitor jaarlijks uit te voeren, krijgen we meer data. Deze data worden bovendien steeds rijker, omdat we verbeteringen doorvoeren. Door deze rijkere data krijgen de woningcorporaties meer informatie op de problematiek en daardoor meer grip. De monitor wordt zo steeds meer een ‘stuurinstrument’.
•
•
In aanvulling op deze gezamenlijke dataverzameling- en analyse doen corporaties ook intern onderzoek om beter inzicht te krijgen in hun eigen bezit. In bijlage 3 (pagina 36) staat toegelicht hoe de Alliantie gebruik maakt van een voorspellend model en infrarood beelden om grip te krijgen op vocht en schimmel.
•
Na een korte uitleg over de methode (2.1) presenteren we de resultaten van de analyse aan de hand van de vier hoofdvragen (zie pagina 6). Eerst gaan we in op de omvang en kenmerken van vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam (2.2) Vervolgens analyseren we welke factoren de kans op vocht en schimmelproblematiek vergroten (2.3). Ten slotte gaan we in op de (duur van de) afhandeling en de tevredenheid van huurders over de afhandeling (2.4).
2.1
•
De herhaalmeldingen worden nu allemaal op dezelfde manier en met dezelfde definitie door de AFWC berekend. Elke 2e, 3e, 4e etc. melding die op eenzelfde woning binnenkomt tussen november 2023 t/m oktober 2025 wordt als herhaalmelding geteld. Er zijn met terugwerkende kracht dubbelingen en administratieve fouten uit de gegevens gehaald, waardoor het aantal meldingen van november 2023 t/m januari 2025 met ongeveer 700 lager uitvalt dan in de vorige monitor. De registratie voor de oorzaak- en oplossing van meldingen is uitgebreid, zodat hier o.a. met terugwerkende kracht zuiverder op gerapporteerd kan worden. Meldingen waarbij huurders na hun initiële melding niet meer van zich hebben laten horen, zijn uit de registratie gefilterd. Hierdoor valt het aantal meldingen met een kleine 100 lager uit dan in de vorige monitor.
Hoewel de datakwaliteit is verbeterd ten opzichte van de vorige monitor, bestaan er nog steeds significante verschillen tussen corporaties in de manier waarop meldingen worden geregistreerd. Dit maakt het bij meerdere analyses lastig om ontwikkelingen over de tijd in beeld te brengen en om cijfers uit deze monitor met de vorige monitor te
Methode
In deze monitor zijn net zoals vorige keer de meldingen gekoppeld aan de Databank Corporatiebezit van de AFWC en aanvullende technische
8
vergelijken. Waar dit de uitkomsten op andere manieren beïnvloedt, wordt dit specifiek benoemd.
2.2
ventilatie. Een contact kan variëren van een eenmalig advies tot ondersteuning bij een Huurcommissieprocedure. In dit aantal zitten ook herhaalmeldingen en langdurige contacten over meerdere evaluatieperiodes. Het kan dus zijn dat er daarvoor en daarna ook contact was over dit adres, maar in deze periode waren het in ieder geval 794 verschillende huurders die over dit onderwerp contact met ons opnamen. Dit aantal ligt dichtbij het aantal van 845 adressen van de vorige evaluatieperiode, waarbij zowel de duur van de periode als de fase in het stookseizoen verschillen. De 794 adressen zijn verder uitgesplitst naar corporatie en stadsdeel:
Vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam
In deze paragraaf gebruiken we de data over de meldingen om inzicht te geven in de omvang en kenmerken van de vocht- en schimmelproblematiek in Amsterdam. Totaal aantal meldingen Vanaf november 2023 t/m oktober 2025 zijn er in totaal ruim 19.900 vocht- en schimmelmeldingen (incl. herhaalmeldingen5) geregistreerd in Amsterdam. Alle hierop volgende analyses zijn over deze periode gedaan. In een kleine 19.600 van de gevallen ging het om een zelfstandige6 woning van de corporaties. In deze monitor wordt alleen naar deze woningen gekeken, omdat hiermee de beste vergelijkingen kunnen worden gemaakt. De overige ruim 300 onzelfstandige eenheden worden buiten de analyse gelaten. Als herhaalmeldingen uit het bovenstaande totaal van 19.600 meldingen worden gehaald komen we op een totaal van ruim 15.700 woningen waar een melding is binnengekomen. Dit komt neer op 8,9% van de zelfstandige corporatiewoningvoorraad. Bij al deze woningen zijn de corporaties langsgegaan om de woning te inspecteren en een passende oplossing te bieden.
Tabel 1: Aantal unieke adressen van huurders die contact hebben gehad met !Woon over schimmel en ventilatie per stadsdeel en corporatie Stadsdeel Aantal meldingen Corporatie Aantal meldingen Centrum Nieuw-West Noord Oost Weesp West Zuid Zuidoost Totaal
60 132 105 155 8 152 97 85 794
De Alliantie Ymere Rochdale Lieven de Key Eigen Haard Stadgenoot
55 189 103 72 203 172
Totaal
794
Bron: Stichting !WOON
Meldingen bij stichting !Woon In de periode februari 2025 tot en met oktober 2025 heeft !WOON op 794 unieke adressen met huurders contact gehad over schimmel en Herhaalmeldingen zijn meldingen die zijn gedaan, nadat een eerdere melding van nov 2023 t/m okt 2025 als ‘gereed melding’ op hetzelfde adres afgehandeld. 5
6
9
Woning met eigen toegang, keuken, toilet en douche of bad.
vergelijkbare actie opgezet. Ook Rochdale heeft in het najaar van 2025 acties ondernomen om meldingen te stimuleren7 (zie de casus op pagina 39). Ook daarvan zien we in de cijfers terug dat het aantal meldingen omhoog gaat.
Meldingen over de tijd Wanneer het aantal meldingen per maand wordt uitgezet komt er een duidelijk patroon naar voren. Van oktober tot en met april ligt het aantal meldingen het hoogst, en van juli t/m september het laagst. In het stookseizoen van ’23-‘24 (nov t/m april) kwamen duidelijk meer meldingen (6.070) binnen dan in dezelfde periode in ’24-‘25 ( 5.150). Er zijn een aantal mogelijke verklaringen hiervoor:
•
630 583
463 565
622 608
842 947
806 589
mrt
807 770
feb
856 815
943
jan
718
600
1081 866
Het stookseizoen van ’23-’24 was erg nat, terwijl ’24-’25 relatief droog was (Bron: KNMI); De aanpak was in het stookseizoen van ’23-’24 net gelanceerd, waardoor deze mogelijk bij meer huurders op het netvlies stond; Bij een deel van de woningen die in het stookseizoen van ’23’24 zijn aangepakt is de vocht en schimmel mogelijk structureel verholpen, waardoor er in ’24-’25 minder meldingen binnen zijn gekomen.
952 763
900
1087 951
•
1200
1155 1027
•
Figuur 1: Aantal meldingen bij zelfstandige woningen(incl. herhaalmeldingen) per maand
apr
mei
jun
jul
aug
sep
300 0 nov
dec
SZ '23-'24
okt
SZ '24-'25
Meldingen per corporatie De meeste meldingen (inclusief herhaalmeldingen) zijn binnengekomen bij Eigen Haard (ruim 4.900) en Ymere (ruim 3.650). Bij de overige
In het derde kwartaal kwamen er in 2025 juist iets meer meldingen binnen dan in dezelfde periode in 2024. Dit lijkt hoofdzakelijk te komen door een grootschalige voorlichtingscampagne van SHY (huurderskoepel van Ymere) in samenwerking met Ymere, waarbij intensief onder huurders geflyerd is met de oproep om te melden bij schimmel. Dat leverde veel extra meldingen op: bij Ymere was het aantal meldingen in de eerste drie kwartalen van 2025 40% hoger dan in het voorgaande jaar. Door Lieven de Key en Arcade wordt op dit moment een
Figuur 2: Aantal melding (incl herhaalmeldingen) nov 2023 – okt 2025 per corporatie Ymere
3668
Stadgenoot
2828
Rochdale Lieven de Key
3207 2449
Eigen Haard de Alliantie
4915 2392
0 1000 2000 Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
3000
4000
5000
subsidie van de gemeente Amsterdam voor extra inzet op vocht- en schimmelproblemen. Eigen Haard stimuleert op andere manieren meldingen, bijvoorbeeld via het Eigen Haard Magazine dat iedere bewoner ontvangt.
7
De Alliantie heeft hun huurderskoepel (HBVA) benaderd, maar zij hebben gezamenlijk besloten dat de Alliantie zelf de communicatie verzorgt. Stadgenoot is van plan dit op te pakken op het moment dat zij extra capaciteit hebben door middel van de
10
vijf corporaties ligt het aantal meldingen tussen de 2.400 en 3.200 woningen (zie figuur 2).
Meldingen per gebied In Weesp (190) en Centrum (1.100) staan de minste woningen met een melding, en in Nieuw-West de meeste (3.000) (exclusief herhaalmeldingen). In de overige stadsdelen varieert het aantal van ongeveer 1.800 in Zuid tot 2.600 in Oost. Het aandeel woningen met een melding t.o.v. de totale voorraad varieert van 6% in Weesp tot bijna 11% in Zuidoost (zie figuur 4).
Het verschil is minder groot wanneer alleen wordt gekeken naar het aantal woningen waar een melding is binnengekomen (dus exclusief herhaalmeldingen). Bij Eigen Haard zijn het er bijna 3.700, bij Ymere ruim 3.300. Bij de andere corporaties ligt dit aantal woningen tussen de 1.800 en 2.500.
Vergeleken met de vorige monitor (gegevens t/m januari 2025) zijn er naar verhouding iets meer woningen met meldingen in Zuidoost, en juist minder in Nieuw-West. Dit komt onder andere doordat er in 2025 minder meldingen bij Eigen Haard, dat veel bezit in Nieuw-West heeft, zijn binnengekomen vergeleken met 2024.
Wordt het aandeel woningen waar vocht en schimmel is gemeld afgezet tegen de totale voorraad, dan wordt het beeld anders. Bij Eigen Haard (10,5%) en de Alliantie (9,7%) ligt deze het hoogst. Bij de andere corporaties ligt het tussen ongeveer 8% tot 9%. De verschillen in het aandeel meldingen bij corporaties kunnen zowel liggen aan a) de kwaliteit van het bezit b) de mate waarin de aanpak onder de aandacht is gebracht bij huurders c) administratieve methoden bij het registreren van de meldingen d) verschillen in huurderssamenstelling.
Figuur 4: Aantal (links) en aandeel (rechts) woningen met melding (excl. herhaalmeldingen) nov 2023 – okt 2025 per stadsdeel
Zuidoost
Figuur 3: Aantal (links) en aandeel (rechts) woningen met melding (excl. herhaalmeldingen) nov 2023 – okt 2025 per corporatie Ymere
3315
Stadgenoot
2470
Rochdale
2456
Lieven de Key
1857
Eigen Haard 3684 Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC de Alliantie 1947 0
2245
Zuid West
5,9%
7,4%
1075 0
9,7%
1.000
2.000
3.000
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
1.000 2.000 3.000 4.000 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
11
9,1%
2993
Centrum
10,5%
8,5%
2323
Nieuw-West
7,8%
8,7%
2565
Noord
9,0%
8,7%
192
Oost
8,2%
9,0% 2524
Weesp
8,1%
10,8%
1812
0%
2%
4%
6%
8% 10% 12%
Als we inzoomen op de gebieden binnen de stadsdelen springen Gaasperdam en Bijlmer-Centrum er bovenuit qua aandeel woningen waar een melding is gedaan met respectievelijk 12,5% en 11%. Daarnaast valt het ook op dat het aandeel woningen met een melding verder erg gelijk verdeeld blijkt te zijn over de stad. Het verschil tussen de Indische buurt op plek 3 (10%) en Oud-Oost op plek 17 (8,3%) is vrij beperkt. Over het algemeen lijken gebieden met veel relatief kleine vooroorlogse woningen, zoals Oud-Noord, Centrum en Oud-Oost, vaak een wat kleiner aandeel meldingen te hebben, maar de verschillen zijn niet groot.
Wordt er nog verder ingezoomd op wijkniveau, dan blijkt dat het aandeel woningen waar een melding is gedaan met bijna 17% het grootst is in Willemspark, overigens een wijk met maar 232 corporatiewoningen. Daarna volgen grotere wijken zoals Reigersbos (Zuidoost), SlotermeerZuidoost (Nieuw-West), Holendrecht (Zuidoost) en de IJsselbuurt (Rivierenbuurt) (zie figuur 6). IJburg-West en IJburg-Zuid vallen daarnaast ook nogal op, aangezien vrijwel alle woningen hier na 2000 zijn gebouwd. Dit laat zien dat vocht en schimmel niet beperkt is tot alleen oudere woningen, maar overal een probleem kan zijn.
Figuur 5: Aandeel woningen met melding (excl. herhaalmeldingen) nov 2023 – okt 2025 naar 25 gebieden Amsterdam Gaasperdam
12,6%
Bijlmer-Centrum
11,0%
Indische Buurt,…
10,0%
Geuzenveld,…
9,7%
Buitenveldert,…
9,7%
IJburg,…
9,3%
De Pijp,…
9,3%
Noord-West
9,2%
Oud-West, De…
9,2%
De Aker,… Slotervaart
8,5%
Oud-Oost
8,3%
Oud-Zuid
7,8%
Oud-Noord
7,8%
Bos en Lommer
7,7%
Centrum-West
7,5% 7,3% 7,1%
9,0%
Bijlmer-Oost
9,0%
Watergraafsm…
Osdorp
8,9%
Weesp,…
6%
9% 12%
Willemspark Reigersbos Slotermeer-Zuidoost Holendrecht IJselbuurt Slotervaart-Zuid Gein Indische Buurt-Oost IJburg-West Zuid Pijp IJburg-Zuid
8,6%
Westerpark
3%
8,9%
Noord-Oost
Centrum-Oost
0%
Figuur 6: Top 10 wijken aandeel woningen met melding (excl. herhaalmelding) nov 2023 - okt 2025
0%
5,9% 3%
6%
16,8% 13,5% 13,3% 13,2% 12,1% 11,9% 11,8% 11,8% 11,8% 11,8% 11,7% 0%
9%
3%
6%
9%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
12
12%
15%
18%
Meldingen naar complex
Aantal (herhaal)meldingen per woning
Zoals de vorige paragraaf al liet zien komen vocht- en schimmelmeldingen vrijwel overal voor. Ook wanneer er nog verder wordt ingezoomd tot complexniveau zijn de verschillen over het algemeen beperkt. In andere woorden, in bijna elk groot complex komt er wel ergens vocht en schimmel voor. Desalniettemin zijn er bepaalde complexen aan te wijzen waar vocht en schimmel relatief vaak voorkomt. Bij ongeveer 7% van alle complexen is het aandeel woningen met een melding ten minste twee keer zo groot als in het totale bezit. Binnen deze complexen is over minstens 17,8% van de woningen een melding gekomen. In totaal zitten er 13.000 woningen in deze complexen. De corporaties gaan over tot complexmatige aanpak, wanneer de bouwtechnische oorzaken daartoe aanleiding geven.
Bij 81% van de woningen waar een vocht- en schimmelmelding is gedaan is één melding binnengekomen, bij 15% van de woningen twee meldingen, en bij 4% drie of meer meldingen. Doordat er in deze monitor voor het eerst een rekenmethode met één definitie voor herhaalmeldingen is toegepast, is deze analyse een stuk betrouwbaarder dan in de vorige monitor. In paragraaf 2.3 wordt verder onderzocht waar herhaalmeldingen het vaakst voorkomen. Locatie vocht en schimmel Corporaties registreren bij de meldingen in welke ruimte(n) van de woning vocht of schimmel is aangetroffen. In 35% van de gevallen waren er twee of meer ruimten met vocht- en schimmelproblematiek en in ongeveer 12% drie of meer ruimten. Gemiddeld genomen8 komt vocht en schimmel het vaakst voor in de badkamer, op enige afstand gevolgd door de slaapkamer. Hier ver achteraan volgen de woonkamer, keuken, hal, opslag/berging/schuur en zolder (zie figuur 7). In ruimten waar bewoners het meeste verblijven, de woon- en slaapkamer, komt gecombineerd in 53%9 van de meldingen vocht- en schimmel voor. Uit De uitkomsten vertonen veel gelijkenissen met de vocht- en schimmelanalyses uit het Woononderzoek Nederland.
Vocht en schimmel is één van de factoren die corporaties meenemen in de overwegingen om complexen te programmeren voor verbetering. Als een complex al op de planning staat wordt op basis van data gecontroleerd of er extra maatregelen nodig zijn om vocht en schimmel tegen te gaan. De subsidieregeling van de gemeente voor ondersteuning van de aanpak zorgt de komende tijd voor extra capaciteit bij corporaties om proactief complexen te onderzoeken. Op pagina 34 staat de subsidieregeling beschreven en de manier waarop de Alliantie bewonersbegeleiding inzet.
Exclusief Lieven de Key i.v.m. een afwijkende administratiemethode. Bij de Alliantie en Eigen Haard is dit maar voor een klein deel van de meldingen betrouwbaar geregistreerd. 8
9
Er kan in beide ruimtes tegelijkertijd vocht- en schimmel voorkomen. Daarom tellen de percentages uit figuur 7 niet bij elkaar op.
13
Figuur 7: Aandeel meldingen (incl. herhaalmeldingen) naar ruimte waar vocht- en/of schimmel is aangetroffen Badkamer
Figuur 8: Aandeel meldingen (incl. herhaalmeldingen) naar samengevoegde gerapporteerde oorzaken (excl Lieven de Key, Ymere en de Alliantie)
59%
Slaapkamer
24%
43%
Woonkamer
22%
keuken
0%
16%
hal
5%
Toilet
4%
opslag
2%
zolder
1% 0%
18% 20%
58% 40%
Gebruik woning
60%
80%
Gebruik woning & fysiek
100%
Fysiek
Bron: Opvraag corporaties
10%
20%
30%
40%
50%
Bij meldingen waar sprake is van een fysieke oorzaak worden problemen met ventilatie- en verwarmingsinstallaties, individuele bouwkundige gebreken, lekkages en koudebruggen het vaakst genoemd. Vochtschade casco komt in ruim een tiende voor, en optrekkend vocht en vocht in de vloer sporadisch. Ook op dit vlak zijn er verschillen in administratieve methoden tussen corporaties, dus deze cijfers zijn voorlopig enkel indicatief.
60%
Bron: Opvraag corporaties
Oorzaken Wanneer meer hoog over wordt gekeken blijkt dat er door inspecteurs bij vocht- en schimmelmeldingen10 in 58% van de gevallen alleen een technische oorzaak is genoemd. In 18% van de meldingen speelde zowel gebruik van de woning, waaronder bijvoorbeeld ventilatie- en stookstrategieën vallen, maar ook huishoudenskenmerken zoals aantal personen als één of meerdere technische oorzaken, een rol. In 24% van de gevallen is alleen gebruik van de woning opgegeven.
Figuur 9: Aandeel meldingen (incl. herhaalmeldingen) met een fysieke oorzaak naar specifieke oorzaak (excl Lieven de Key, Ymere en de Alliantie) Installatie-technisch
35%
Bouwkundig individueel
30%
Lekkage
27%
Koudebrug
20%
Vochtschade casco
12%
Optrekkend vocht
3%
Vochtprobleem vloer
1%
0% Bron: Opvraag corporaties Exclusief Ymere, Lieven de Key & de Alliantie i.v.m. mogelijkheid om maar één oorzaak en oplossing op te geven 10
14
10%
20%
30%
40%
De partners stimuleren binnen de aanpak het melden van schimmel. De gemeente communiceert hierover op onder andere hun website en sociale media. De corporaties roepen ook op allerlei manieren op om te melden: met flyers (al dan niet in samenwerking met de huurderskoepel), in nieuwsbrieven, met stickers op busjes, door wijkbeheerders en bewonersbegeleiders in de wijk, op de websites en ga zo door. Hierbij wordt extra aandacht gegeven aan complexen waar schimmel te verwachten is. Op pagina 37-39 staan casussen van SHY, Ymere en Rochdale waarin wordt toegelicht hoe zij meldingen stimuleren.
Oplossingen Aangezien de processen en administratieve methoden verschillend zijn ingericht, lopen de toegepaste oplossingen per corporatie sterk uiteen. Voor de beste vergelijking wordt hier alleen gekeken naar corporaties waar meerdere oplossingen per melding zijn opgegeven11. In ieder geval is duidelijk dat er in 84% van de meldingen door de corporatie zelf of ketenpartner een actie wordt uitgevoerd, zij het direct bij inspectie of via een opdracht op korte termijn daarna. Bij de overige 16% is of alleen bewonersadvies gegeven, of wordt de problematiek pas op langere termijn (VvE/onderzoek/projectmatige aanpak) aangepakt. Over het geheel van meldingen geldt dat er in 13% van de gevallen een lange termijn oplossing wordt ingepland om de schimmel volledig te verhelpen12.
Om een inschatting te maken van de meldingsbereidheid in verschillende gebieden wordt het aandeel woningen met een melding hier vergeleken met het aandeel zelfstandig wonende corporatiehuurders dat in het bewonersonderzoek van 2024 (HIRA) heeft aangegeven vocht en schimmel te willen laten aanpakken in hun eigen woning. Wanneer er in een gebied of buurt weinig meldingen zijn gedaan ten opzichte van het aantal respondenten dat in het HIRA heeft aangegeven de woning te willen laten aanpakken voor vocht en schimmel, dan duidt dat op een lage meldingsbereidheid.
Responsanalyse vergelijking HIRA: meldingsbereidheid Uit de gezondheidsmonitor 2024 van de GGD blijkt dat 27% van de Amsterdamse huishoudens schimmel of vochtplekken heeft in de woon- of slaapkamer. De corporaties hebben tussen november 2023 en november 2025 over een kleine 9% van hun bezit een melding gekregen over schimmel. Op basis van het onderzoek van de GGD zouden we een hoger aandeel verwachten. Van de huurderskoepels en stichting !WOON horen we terug dat er ‘meldingsmoeheid’ is, dit is een mogelijke verklaring voor waarom het aandeel meldingen bij de corporaties kleiner is.
Uit het HIRA blijkt dat 24% van de huurders in Amsterdam vocht en schimmel wil laten aanpakken. In delen van Zuidoost en aan de rand van West met Nieuw West is de behoefte het grootst ( zie kaart 1).
Dit kan dus zowél in combinatie met een ingreep/sanering op de korte termijn, bewonersadvies. 12
11
Ymere, Lieven de Key en de Alliantie vullen altijd maar één oplossing in, Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale meerdere.
15
groot, wat erop duidt dat de vocht- en schimmelaanpak vrij evenredig over sociale huurders in de stad bekend is.
Kaart 1: Aandeel (%) corporatiehuurders dat heeft aangegeven vocht en schimmel aan te willen laten pakken
Wordt er verder ingezoomd op wijkniveau, dan lijkt de meldingsbereidheid het laagst te zijn in Westlandgracht, waar relatief veel jongere huurders van 34 jaar of jonger (tijdelijk) wonen. Daarna volgt de Kolenkit met opvallend weinig meldingen.
Bron HIRA 2024
Gebieden waar het aantal meldingen in de aanpak achterblijft zijn: Bos en Lommer, Sloterdijk, Nieuw-West en Weesp-Driemond. In Bijlmer Centrum en Oud-Noord bleek het aantal meldingen in de vorige monitor achter te blijven, maar daar zijn inmiddels juist veel meldingen binnengekomen. Waarschijnlijk heeft dit te maken met de grootschalige voorlichtingscampagne van de SHY en Ymere, dat in deze gebieden veel bezit heeft. Aan de andere kant zijn er naar verhouding juist veel meldingen binnengekomen in Bijlmer-Oost, IJburg/Zeeburgereiland en met name De Aker, Sloten en Nieuw-Sloten. Hier lijkt de meldingsbereidheid dus juist vrij hoog te zijn. De verschillen zijn echter niet heel
16
Belangrijkste bevindingen •
• • •
•
•
• •
•
als één of meerdere technische oorzaken en in 24% van de gevallen alleen gebruik van de woning.
Van november 2023 t/m oktober 2025 zijn er ongeveer 19.900 meldingen binnengekomen, waarvan 19.600 vanuit zelfstandige woningen. Bij al deze meldingen zijn de corporaties of hun externe partners langsgegaan voor een passende oplossing. Er zijn ruim 15.700 woningen waar minstens één melding is binnengekomen, wat neerkomt op bijna 9% van de totale voorraad. Van oktober tot en met april komen de meeste meldingen binnen. In stookseizoen van 24-25 (okt t/m april) kwamen er bijna 1.000 minder meldingen binnen dan dezelfde periode een jaar eerder. Dit lijkt o.a. te maken te hebben met verschillende weersomstandigheden. In absolute aantallen zijn de meeste meldingen gedaan in Nieuw-West, relatief zijn de meeste meldingen gedaan in Zuidoost. Maar, verschillen tussen stadsdelen zijn vrij beperkt. In 7% van alle complexen is bij bijna een vijfde van de woningen een melding gemaakt. In deze complexen zitten in totaal zo’n 13.000 woningen. In de meeste woningen is tot nu toe maar één melding gemaakt (81%). Bij 4% van de woningen 3 of meer. In de badkamer treden het vaakst vocht- en schimmelklachten op, op enige afstand gevolgd door de slaapkamer. In 53% van de meldingen is er vocht- en schimmel in de slaap- en/of woonkamer Bij 58% van de meldingen is alleen een technische oorzaak genoemd, in 18% van de meldingen zowel gebruik van de woning
17
2.3
Woninggrootte
Factoren die de kans op vocht en schimmel vergroten
De grootte van de woning13 komt naar voren als een van de belangrijkste voorspellende factoren voor vocht- en schimmelmeldingen. Hoe groter de woning, des te meer meldingen van vocht en schimmel. In kleine woningen (maximaal 2 kamers en 40m2) is maar bij 5,6% een melding gedaan, terwijl dit voor grote woningen (minstens 80m2 en 5 kamers) ruim 15% is (zie figuur 9). Ook wanneer de cijfers worden uitgesplitst naar andere woningkenmerken zoals energielabel, bouwjaar en ventilatietype blijft het verband tussen woninggrootte en vocht- en schimmelmeldingen duidelijk zichtbaar. HIRA-analyses suggereren dat dit verband vrijwel volledig kan worden verklaard doordat er vaak grote huishoudens in grotere woningen wonen, en dat er in woningen met grote huishoudens vaker sprake is van vocht en schimmel. In grote woningen met maximaal twee personen heeft men bijvoorbeeld niet vaker last van
Eén van de doelen die we onszelf gesteld hebben is “zoveel mogelijk voorkomen van vocht en schimmel in de woning en als toch schimmel ontstaat zo snel mogelijke verwijdering ervan.” Om inzicht te krijgen hoe we schimmel kunnen voorkomen, onderzoeken we welke gebouw- en woningkenmerken de kans op een vocht- en schimmelmelding vergroten. Hierbij kijken we zowel naar woningen waar één of meer meldingen zijn binnengekomen, als naar woningen waar drie of meer meldingen zijn binnengekomen. De laatste categorie geeft vooral inzicht in waar de kans op ernstige problematiek groter is. In samenwerking met Cauberg Huygen hebben we een aantal woningkenmerken geselecteerd en onderzocht. Hier komen de volgende als meest bepalend uit naar voren: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)
Woninggrootte Ventilatietype Bouwjaar Renovatiejaar Verdiepingstype Huursegment VvE Projectplanning Energielabel
Figuur 10: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar woninggrootte (WWD) 1. Zeer kleine woning
5,6%
2. Kleine woning
6,4%
3. Middelkleine woning
8,5%
4. Middelgrote woning
10,6%
5. Ruime woning
13,4%
6. Grote woning
15,4% 0%
2%
4%
6%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC 13
Zie bijlage 2 voor definities.
18
8%
10% 12% 14% 16%
vocht en schimmel dan kleinere woningen met maximaal twee personen.
verduurzaming of mutatie. Op pagina 37 staat een casus waarin wordt toegelicht hoe Lieven de Key mechanische ventilatie aanbrengt bij verduurzaming.
Ventilatietype Uit de tweede monitor van de aanpak bleek dat er bij woningen met mechanische ventilatie14 minder meldingen worden gedaan dan bij natuurlijke ventilatie15. Ook uit deze monitor blijkt het type ventilatie in de woning een belangrijke factor te zijn bij de kans op vocht en schimmel. In woningen met natuurlijke ventilatie worden relatief de meeste meldingen gedaan (11%) en in woningen met mechanische balansventilatie veruit de minste (5%) (zie figuur 10). In woningen met natuurlijke balansventilatie worden zelfs vier keer zo vaak drie of meer meldingen gedaan dan waar mechanische balansventilatie is geïnstalleerd. Dit duidt erop dat ernstige problematiek oververtegenwoordigd is bij woningen met natuurlijke ventilatie. Ook wanneer de cijfers worden uitgesplitst naar andere relevante woningkenmerken, zoals woninggrootte, bouwjaar en huursegment, blijft dit verband duidelijk zichtbaar. Hier ligt veel potentie voor het terugdringen van vocht- en schimmelproblematiek, aangezien er nog ruim 60.000 zelfstandige sociale huurwoningen (35% van het totale bezit) met natuurlijke ventilatie in Amsterdam zijn.
Figuur 11: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar aanwezig type ventilatie A Natuurlijke ventilatie
11,0%
C Mechanische afvoer
8,2%
D Mechanische balansventilatie
5,0%
E Gecombineerd systeem
4,6% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
Bouwjaar Vocht- en schimmelmeldingen komen het meest voor bij woningen die tussen 1945 en 1990 zijn gebouwd (ruim 10%). Bij woningen van vóór 1945 en uit de jaren negentig ligt dit percentage een stuk lager (ruim 8%). Bij woningen die na 2000 gebouwd zijn, is het aandeel het laagst (zie figuur 11). Het verschil naar bouwjaar is nog groter als je alleen kijkt naar woningen met 3 of meer meldingen. In woningen van ‘45-’90 komt is dit ruim twee keer zo vaak het geval als in andere bouwjaren.
We kunnen niet alle woningen tegelijkertijd van mechanische ventilatie voorzien, de corporaties maken daarom gebruik van ‘natuurlijke onderhoudsmomenten’ om mechanische ventilatie aan te brengen binnen de bestaande bouw. Dit kan zijn bij groot onderhoud, renovatie, Actieve luchtafvoer in badkamer, keuken en toilet via een ventilator . Bij balansventilatie (type D) wordt ook de aanvoer van verse lucht actief mechanisch gestuurd. 14
15
19
Aan- en afvoer van lucht volledig passief via luchtroosters, deuren en ramen.
Het lijkt erop dat het verband tussen bouwjaar en het aandeel vocht- en schimmelmeldingen voor een deel wordt verklaard door het type ventilatie in de woningen. Bij woningen met mechanische balansventilatie is de kans op meldingen voor elke bouwjaarklasse, behalve woningen van 1971 t/m 1990, vergelijkbaar. Bij woningen met simpele mechanischeof natuurlijke ventilatie zijn er duidelijk meer meldingen bij woningen uit 1945-1990.
Figuur 13: Aandeel woningen van vóór 1990 met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar renovatiejaar
Figuur 12: Aandeel woningen (excl. Herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar bouwjaar
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
<1945
Renovatie 1979-2009
9,4%
Renovatie 2010 en later
6,0%
Geen renovatie
9,9% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
8,2%
1945-1970
Verdiepingstype
10,2%
1971-1990
10,5%
1991-2000
Vanuit woningen die op de onderste verdieping liggen, worden (met ruim 11%) het vaakst vocht- en schimmelmeldingen gedaan. Ook bij woningen direct onder het dak ligt dit aandeel relatief hoog (ruim 9 %). Bij woningen op de tussenliggende verdiepingen komen de minste meldingen voor (8%) (zie figuur 13). Bij woningen op de begane grond komen zelfs ruim twee keer zo vaak woningen met drie of meer meldingen voor vergeleken met woningen op de middelste of bovenste verdieping. Hardnekkige vocht en schimmel lijkt hier dus een significant groter probleem. Ook wanneer de cijfers samen met andere woningkenmerken (woninggrootte, ventilatietype en bouwjaar) worden bekeken, blijft dit verband duidelijk zichtbaar. Mogelijk heeft dit te maken met hogere luchtvochtigheid, slechtere ventilatie, lagere temperaturen (koude muren) en opstijgend/doorslaand vocht vanuit de fundering of buitenmuren.
8,1%
2001 en nieuwer
6,2% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
Renovaties Voor woningen die vóór 1990 zijn gebouwd geldt dat wanneer deze na 2010 of later zijn gerenoveerd, het aandeel vocht en schimmelmeldingen bijna 4% lager ligt dan bij woningen waar helemaal niet is gerenoveerd. Recente renovaties lijken het voorkomen van vocht en schimmel in oudere woningen dus drastisch te verminderen. In verband met beperkingen aan de database omtrent renovaties is niet duidelijk hoeveel woningen er precies na 2010 zijn gerenoveerd, maar het zijn er minstens 12.000.
20
Woning in VVE
Figuur 14: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar verdiepingstype 1. Onderste verdieping
Gemiddeld genomen wordt er bij een woning in een VvE significant vaker een melding gedaan (10,3%) dan bij woningen die niet in een VvE zitten (8,4%). Ook wanneer andere woningkenmerken in de vergelijking worden meegenomen blijft het verschil bestaan.
11,1%
2. Tussenverdieping
8,0%
3. Bovenste verdieping
9,3% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Projectplanning
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
We willen uitzoeken of woningen waar onderhoud of sloop-nieuwbouw is gepland vaker vocht- en schimmelproblemen hebben, om zo te voorspellen of de problematiek met de huidige verduurzamingsplanning zal afnemen. Met gegevens uit AFWC-uitvraag begin 2025, waarmee we op complexniveau wat de projectplanning is voor verduurzaming in Amsterdam, kunnen we dit uitzoeken.
Huursegment In corporatiewoningen die verhuurd worden in de vrije sector worden relatief vaker vocht- en schimmelmeldingen gedaan dan in woningen met een sociaal contract (zie figuur 14). Ook wanneer gecorrigeerd wordt voor andere woningkenmerken zoals woninggrootte, ventilatietype en bouwjaar blijft dit verband duidelijk zichtbaar. Dit kan te maken hebben met de huishoudenskenmerken van huurders in de vrije sector, waardoor zij sneller melden. Mogelijk zijn de verwachtingen van deze bewoners ook hoger omdat zij meer huur betalen en doen zij hierdoor sneller een melding. In absolute aantallen zijn er meer meldingen gedaan in de sociale huursector, ruim 10.500 tegenover bijna 1000 in de vrije sector. Het aandeel sociale huur van corporaties is dan ook veel groter.
Het blijkt dat er vaker meldingen worden gedaan bij woningen die in de toekomst verduurzaamd zullen worden. Waar geen ingrepen zijn gepland ligt het aandeel woningen met meldingen ruim een procent lager. Opvallend genoeg ligt het percentage bij woningen op de planning voor sloop-nieuwbouw lager, bijna op hetzelfde niveau als woningen waar geen plannen voor zijn (zie figuur 15). Er is echter wel een groot verschil wanneer wordt gekeken naar woningen met drie of meer meldingen: dit komt anderhalf keer zo vaak voor bij woningen in de onderhoudsplanning en bijna drie keer zo vaak bij woningen waar sloop-nieuwbouw zal plaatsvinden.
Figuur 15: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar segment 1. Sociaal Contract
8,7%
2. Geen Sociaal Contract 0% 2% 4% Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
11,7% 6%
8%
10%
12%
21
vocht en schimmel te beperken, en dat verbetering van ventilatie essentieel kan zijn bij verduurzamingsprojecten.
Figuur 16: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar projectplanning complex Onderhoudsplanning
9,7%
Sloop-nieuwbouw
Figuur 17: Aandeel woningen met meldingen (excl. herhaalmeldingen) t.o.v. voorraad naar energielabel (AFWC)
8,8%
Geen projecten
8,4% 0%
2%
4%
6%
8%
A 10%
12%
7,6%
B
9,4%
C
Bron: Opvraag corporaties, Databank AFWC
9,7%
D
9,4%
E
Energielabel
10,4%
F
Het aandeel meldingen hangt ook samen met de energielabels van corporatiewoningen16. Relatief de minste meldingen komen voor bij woningen met een A-label (7,7%). Afgezien van woningen met een A-label zijn de verschillen naar labeltype betrekkelijk beperkt (zie figuur 16).
9,5%
G
9,2% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Bron: Opvraag corporaties & Databank AFWC
Het lijkt erop dat het verband tussen energielabel en het aandeel vochten schimmelmeldingen voor een aanzienlijk deel wordt verklaard door het type ventilatie in de woningen. Is er natuurlijke ventilatie aanwezig, dan is de kans op vocht en schimmel vergelijkbaar voor alle energielabels. Met mechanische ventilatie zijn er echter nog wel duidelijke verschillen tussen de verschillende labels.
Belangrijkste bevindingen Uit de analyse komen negen woningkenmerken, in volgorde van impact, naar voren, namelijk: 1. Woninggrootte: Hoe groter de woning, hoe groter het aandeel meldingen. 2. Ventilatietype: In woningen met natuurlijke ventilatie is het aandeel meldingen het grootst en in woningen met mechanische balansventilatie het kleinst. Ernstige problematiek (drie of
Bij een combinatie van bouwjaar en energielabels komt er een interessant patroon naar voren. Bij woningen uit 1971 t/m 1990 komen er meer meldingen voor naarmate het energielabel hoger wordt. Dit suggereert dat enkel verduurzaming van een verouderde woning niet genoeg is om Hier is gebruikgemaakt van de energielabels uit de Databank corporatiebezit van de AFWC (afgemeld label indien bekend, anders prelabel). 16
22
3.
4.
5.
6. 7. 8.
9.
meer meldingen) komt naar verhouding nóg vaker voor bij natuurlijke ventilatie. Bouwjaar: Woningen van 1945-1990 hebben een groter aandeel meldingen dan woningen uit andere jaren. Ernstige problematiek (drie of meer meldingen) komt hier naar verhouding nóg vaker voor. Renovatiejaar: Bij woningen uit 1945-1990 waar na 2010 is gerenoveerd, komt bijna 4% minder vocht en schimmel voor dan in woningen waar in een andere periode of niet is gerenoveerd. Verdiepingstype: Op de begane grond komen meldingen het vaakst voor en in woningen tussen de boven- en onderste verdieping in het minste. Bij woningen op de begane grond komt ernstige problematiek (drie of meer meldingen) naar verhouding veel vaker voor dan bij andere verdiepingstypes. Segment: Er worden relatief meer meldingen gedaan in de vrijesector dan in de sociale huur VvE: In VvE’s komt bijna 2% vaker vocht en schimmel voor dan in niet-VvE’s. Projectplanning: Bij woningen die op de planning staan voor verduurzaming komen net iets meer meldingen voor dan bij woningen die niet op de planning staan. Ernstige problematiek is echter wel overgerepresenteerd bij woningen waar verduurzaming is gepland en met name waar sloop-nieuwbouw zal plaatsvinden. Energielabel: Woningen met een C t/m F label hebben een groter aandeel meldingen dan woningen met andere labels. De verschillen tussen energielabels zijn echter beperkt.
23
2.4
aanpak ruimte voor het uitwisselen van kennis en ervaringen tussen de aangesloten partijen.
Afhandeling meldingen en dienstverlening
De tweede monitor van de aanpak liet zien dat er op het gebied van dienstverlening nog verbetering valt te halen. Corporaties werken aan hun dienstverlening door continu het proces en meldingen te evalueren en het proces op de uitkomsten daarvan aan te passen. Denk bijvoorbeeld aan het meten van klachten en doorlooptijden gerelateerd aan verschillen in gebieden, type woningen en gecontracteerde aannemers, de terugkoppeling uit de nazorg gebruiken om het proces verder te verbeteren, en terugkerende verbetersessies met co-makers. Zo is bij Rochdale bijvoorbeeld de afgelopen periode de informatie op de website verbeterd, de leesbaarheid van rapportages verbeterd en is ingeregeld dat bewoners zelf een afspraak kunnen inplannen bij melden, Eigen Haard heeft een ‘Taskforce Schimmel’ opgezet die zich uitsluitend bezighoudt met schimmel- en vochtproblemen. En de Alliantie brengt bij een bovengemiddeld aandeel meldingen in een complex proactief de rest van het complex in beeld. Zo werkt iedere corporatie aan verbeteringen voor hun bewoners. Op pagina 35-36 staan twee casussen van Eigen Haard en Stadgenoot die laten zien hoe zij werken aan verbetering van hun proces.
De rest van deze paragraaf gaat in op de dienstverlening van corporaties bij vocht- en schimmelmeldingen en de afhandeling van deze meldingen aan de hand van data. Op deze manier toetsen we of het lukt om onze doelen te bereiken: • Zoveel mogelijk voorkomen van vocht en schimmel in de woning en als toch schimmel ontstaat zo snel mogelijke verwijdering ervan; • De tevredenheid van huurders over hun woning verbetert; • De huurder voelt zich gehoord en is adequaat geholpen. Eerst beschrijven we hoe lang het duurt voordat een melding wordt opgepakt en afgehandeld. Daarna analyseren we of huurders tevreden zijn over de aanpak. Duur procedure meldingen Eén van de speerpunten van de aanpak is dat het opvolgen van de melding niet te lang mag duren. Het gezamenlijk streven is om binnen twee weken een vakman langs te sturen voor de inspectie. Of dit lukt, is afhankelijk van de capaciteit. De snelheid van opvolging wordt op drie manieren gemonitord, namelijk het aantal dagen tussen:
Uit de eerste monitor vocht en schimmel kwam naar voren dat het belangrijk was om na de start van de aanpak kennis over vocht en schimmel op peil te houden. Dit doen de corporaties door voor zowel nieuwe medewerkers als medewerkers die er al langer werken trainingen en ‘terugkomdagen’ te organiseren over vocht en schimmel. Nieuwe medewerkers kunnen meelopen met medewerkers die naar woningen gaan. Daarbij volgen betrokken medewerkers webinars en kennissessie op het thema. Tot slot is er binnen de samenwerking van de gezamenlijke
• • •
de melding en het eerste contact met de bewoner; de melding en de eerste inspectie; de eerste inspectie en de afhandeling.
Allereerst wordt er gekeken naar het aantal dagen tussen de melding tot aan contact met de huurder, tot aan uiteindelijk de inspectie. In deze
24
analyse zijn alleen de meldingen van februari t/m augustus 2025 exclusief de Alliantie meegenomen.17 In februari duurde het gemiddeld genomen 16 dagen na het maken van de melding voordat er een vakman langskwam voor inspectie, 2 dagen meer dan het voorgenomen doel van 14 dagen. In de volgende maanden steeg dit tot ruim 20 dagen, voornamelijk door de grootschalige voorlichtingsactie van de SHY bij Ymere (zie pagina 37-39), waardoor er in korte tijd zoveel meldingen afgehandeld werden dat de afhandelperiode flink omhoog ging. Na mei daalde de afhandelduur weer snel naar 12 dagen in juli.
Het inzichtelijk maken van de gemiddelde afhandelduur tussen de inspectie en de technische gereeddatum blijkt na uitgebreid onderzoek bij- en overleg tussen de corporaties zeer uitdagend. Door talloze samenwerkingsvormen met- en wisselingen van ketenpartners, verschillen in opvattingen over wanneer een melding ‘gereed’ is, en administratieve uitdagingen is het erg moeilijk om corporaties onderling te vergelijken, of de ontwikkelingen over de tijd te onderzoeken. In een poging om een zo accuraat mogelijke analyse te maken wordt er hier daarom alleen gekeken naar de gemiddelde afhandelduur van meldingen die niet doorgezet zijn naar derde partijen/voor onderzoek, van februari tot en met juli van 2025. Hier werd er gemiddeld genomen een kleine 20 dagen na de inspectie een oplossing toegepast waarmee de melding werd afgesloten.
Figuur 18: Behandelduur meldingen van eerste contact tot inspectie per maand in dagen (incl. weekenden) 25
20
Tevredenheid huurders
15
Om de tevredenheid van huurders over de aanpak in kaart te brengen, nemen de corporaties enige tijd na de afhandeling van een melding via e-mail of telefoon een vragenlijst af bij de betreffende huurders. Met uitzondering van Eigen Haard18 is de nazorg bij alle corporaties gestart, maar loopt helaas nog niet overal even soepel. Zover bekend zijn er tot en met oktober 2025 van ruim 2.050 meldingen reacties op de nazorguitvraag van corporaties binnengekomen.
10 5 0 2025-02
2025-03
2025-04
Duurmelding-contact Doel 14 dagen inspectie
2025-05
2025-06
2025-07
2025-08
Duurcontact-inspectie
Bron: Opvraag corporaties
17
18
Want de gemiddelde afhandelduur van meldingen van september en oktober is nog niet representatief (immers, in sommige van deze gevallen is er nog geen inspectie geweest). Bovendien is de administratie pas sinds februari 2025 bij alle corporaties behalve de Alliantie goed genoeg op orde.
Door interne veranderingen duurde de implementatie en uitvoering van de nazorg langer dan verwacht. Eigen Haard is in februari 2026 gestart met de nazorg. Meldingen die vanaf juni 2025 gereed zijn gemeld, worden meegenomen in het nazorgtraject.
25
•
Over het algemeen kan gesteld worden dat de respons ten opzichte van het totaal aantal meldingen laag is, bij de meeste vragen lager dan 10%. Bij de analyse van de resultaten is het lastig om te beoordelen hoe deze non-respons geïnterpreteerd moet worden. Het is goed mogelijk dat ontevreden huurders de vragenlijsten vaker invullen dan tevreden huurders. Ook zien we in een aantal gevallen dat algehele ontevredenheid geuit worden via een vocht/schimmel-formulier, waar de kritiek niet direct betrekking lijkt te hebben op de specifieke afhandeling van het vocht en schimmelprobleem. Voorlopig is dit echter koffiedik kijken.
• •
Respondenten zijn met een beoordeling van 5,6 gemiddeld genomen matig tevreden met de aanpak in zijn geheel.19 In ongeveer 44% van de gevallen geven huurders een onvoldoende, en in 18% van de gevallen is zelfs een ‘1’ voor de aanpak gegeven. Ook over de kwaliteit van de oplossing zijn respondenten20 met een 5,8 gemiddeld beperkt tevreden. In 40% van de gevallen geven huurders een onvoldoende en in 16% van de gevallen een ‘1’. In beide gevallen is nog onduidelijk welke rol de nonrespons bij deze lage beoordelingen speelt.
Er zijn door verschillende uitvraagmethoden en vragenlijsten grote verschillen in welke nazorgvragen er zijn beantwoord en de hoeveelheid gegevens er daarmee bekend zijn. Dit in combinatie met de selectiviteit van respons zorgt ervoor dat de resultaten niet representatief voor alle meldingen zijn. Per onderdeel wordt toegelicht hoe de respons in elkaar zit. Over het algemeen compliceren de volgende zaken een duidelijke interpretatie van de data : • Eigen Haard is nog niet gestart met de nazorg. • Bij Rochdale en Stadgenoot zijn er in verschillende periodes van ongeveer 6 maanden, aan het begin van de aanpak en aan het einde van 2024, naast schriftelijke vragenlijsten actief bewoners gebeld om de respons te verhogen. Hierdoor is er a) een overrepresentatie van Stadgenoot en Rochdale in de data, en b) een hogere tevredenheid met de aanpak en oplossing in deze periodes
19
In de nazorg van Ymere is alleen uitgevraagd of de schimmel is opgelost ja/nee. Stadgenoot is pas in september 2024 begonnen met de nazorguitvraag Bij de Alliantie is de respons erg laag, met maximaal 40 nazorgvragenlijsten, en is daarom flink ondervertegenwoordigd in de cijfers.
Figuur 19: Verdeling van beoordelingen (1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden) voor de aanpak in zijn geheel (boven) en de toegepaste oplossing (onder)
0%
20%
0% 1
1.413 respondenten van de Alliantie, Stadgenoot, Lieven de Key en Rochdale.
20% 2
40%
3
40% 4
5
60%
80%
60% 6 7
8
100%
80% 9
100% 10
1.087 respondenten van Rochdale, de Alliantie en Stadgenoot. Lieven de Key heeft dit niet in de vragenlijst opgenomen. 20
26
Huurders is ook gevraagd of het vocht- en/of schimmelprobleem na de aanpak is opgelost.21 54% van de respondenten geeft aan dat de problematiek drie maanden later nog steeds is opgelost, bij 46% is het weer teruggekomen. Ten slotte is bij de nazorg aan huurders gevraagd of zij zich door de corporatie gehoord voelen.22 In totaal voelt een kleine 50% van de respondenten23 zich gehoord en ruim 40% niet (zie figuur 19).