Concept Investeringsnota Johan Greivestraat 8 februari 2022.pdf

Investeringsnota Johan Greivestraat

27

5. Ontwikkelstrategie Het project behelst het bouw- en woonrijpmaken van de openbare ruimte door de gemeente en de sloop en nieuwbouw door De Key, bestaande uit de sloop van 112 sociale huurwoningen en 1.241 m2 bvo bedrijfsruimte en het bouwen van 234 woningen en circa 900 m2 bvo aan bedrijfsruimte. De gemeente en De Key werken sinds 2019 samen aan de uitgangspunten en randvoorwaarden van het project. De privaatrechtelijke afspraken tussen beide partijen zullen later worden vastgelegd in een afsprakenbrief. Deze wordt na vaststelling van het Investeringsbesluit ter ondertekening aan De Key aangeboden. Het project wordt gefaseerd uitgevoerd, met het sociale woonblok als eerste fase en de twee woontorens met marktwoningen en verdiepte parkeergarage als tweede fase, zie figuur 17.

6. Planning en proces 6.1 Proces In samenwerking met initiatiefnemer woningbouwcorporatie De Key werkt de gemeente sinds 2019 samen aan de uitgangspunten en randvoorwaarden van het project. De privaatrechtelijke afspraken tussen beide partijen worden vastgelegd in een afsprakenbrief. Deze wordt na vaststelling van het Investeringsbesluit ter ondertekening aan De Key aangeboden. De planning maakt onderdeel uit van deze afsprakenbrief. 6.2 Planning Op basis van de nu bekende gegevens is een detailplanning opgesteld voor de eerste fase tot en met de oplevering van de sociale huurwoningen. Voor de middeldure en marktwoningen in de tweede fase heeft De Key nu nog geen planning beschikbaar. Tot aan de oplevering van het project zijn in hoofdlijnen de volgende stappen te doorlopen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Overeenstemming met huidige bewoners Sociaal plan overeenkomen met bewoners Bestemmingsplan (van ontwerp naar vaststelling) Ondertekening afsprakenbrief tussen gemeente en De Key Omgevingsvergunning (van ontwerp naar vaststelling) Slopen en bouwrijp maken Bouw sociaal woonblok Herinrichting openbare ruimte (sociaal woonblok) Bouw woontorens (marktdeel)

Q1 2021 - Q4 2021 Q1 2022 - Q2 2022 Q4 2022 Q4 2022 Q1 2023 - Q2 2023 Q4 2023 - Q1 2024 Q2 2024 - Q3 2025 Q3 2025 - Q4 2025 N.t.b.

7. Organisatie Voor dit dit project is een projectorganisatie actief in samenwerking tussen woonstichting De Key en de gemeente. De Key is de ontwikkelaar en richt zich op de ontwikkeling van de sloop en nieuwbouw in afstemming met de huidige bewoners en omwonenden. De gemeente faciliteert de planvorming vanuit het gemeentelijk beleid en zorgt voor een investeringsbesluit dat de beoogde vernieuwing van dit woongebied mogelijk maakt. De gemeente bewaakt de particpatie met de bewoners en de omwonenden. Vanuit de gemeente zijn alle relevante disciplines betrokken.

Investeringsnota Johan Greivestraat

28

8. Participatie 9.1 Samenvatting Participatie bewoners vanuit De Key Voor dit proces worden de Amsterdamse Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering gehanteerd. Voor de vier complexen is één bewonerscommissie actief. Deze bewonerscommissie wordt ondersteund door een adviseur van de stichting !Woon. Bijgaand volgt een korte samenvatting van de belangrijkste participatie bijeenkomsten. Onderhoudsplan (2012) De Key is sinds 2012 eigenaar van de vier complexen. Nadat de complexen in bezit zijn gekomen, is in samenwerking met de firma Van Wijnen, een onderhoudsplan opgesteld voor de vier gebouwen gelegen aan de Karel Klinkenbergstraat en de Johan Greivestraat. Het project Karel Klinkenbergstraat is begin 2018 opgeleverd. Voor de vier gebouwen gelegen aan de Johan Greivestraat is in november 2017 geen 70% bewonersinstemming behaald. Nadien heeft de toenmalige bewonerscommissie zich teruggetrokken en is er in november 2017 een nieuwe bewonerscommissie gevormd. Vervolgens hebben bewoners bezwaar gemaakt tegen de onderhoudsplannen en geëist dat De Key na 35 jaar een volledige renovatie van de complexen uitvoert. Onderzoek naar uitgebreide renovatie (2018) Naar aanleiding van de bezwaren is in de tweede helft van 2018 de haalbaarheid onderzocht van een uitgebreidere renovatie en zijn diverse onderzoeken uitgevoerd.

Uit deze onderzoeken is gebleken dat de kosten voor een uitgebreidere renovatie dermate hoog zijn, dat De Key in april 2019 per brief heeft meegedeeld aan de bewonerscommissie de uitwerking van de renovatie te willen staken en in te willen zetten op het scenario sloop met vervangende nieuwbouw. De bewonerscommissie heeft toen aangegeven hieraan mee te willen werk, mits de garantie werd gegeven dat dit dan ook daadwerkelijk doorgang zou vinden. De Key heeft toen aangeven geen harde garanties te kunnen geven, maar wel hier volledig op in te zetten. Oriëntatiefase naar nieuwbouw (2019) De toezeggingen van De Key waren voldoende voor de bewonerscommissie om mee te werken aan sloop met vervangende nieuwbouw. Vanaf 2019 is in samenwerking met de gemeente en de bewonerscommissie een nieuw programma en stedenbouwkundig plan opgesteld. Begin 2021 heeft de bewonerscommissie, na een bewonersraadpleging, een positief advies afgegeven op de voorgedragen voorkeursvariant (sloop-nieuwbouw). Daarmee is de oriëntatiefase conform de kaderafspraken officieel afgerond. Ontwikkelfase (2021) Het project bevindt zich sinds begin 2021 in de ontwikkelingsfase. Met de bewonerscommissie wordt nu gewerkt aan het sociaal plan en gebouwontwerp van het sociale huur woongebouw.

Doelstelling is om in het 1e kwartaal van 2022 het sociaal plan ter advies voor te leggen, zodat daarna een de peildatum kan worden aangevraagd. Op 15 oktober 2021 heeft er een bijeenkomst plaatsgevonden waarin een aantal bewoners hun onvrede hebben geuit over het voorgenomen plan. Sinds eind 2021 loopt in opdracht van de gemeente een bemiddelingstraject om de bewonerscommissie en De Key tot een duurzame overeenkomst te laten komen als gedragen basis voor de verdere planvorming en samenwerking. 9.2 Participatie huurders bedrijfsruimten De huurders van de bedrijfsonroerendgoedruimten (BOG) zijn in 2019 tijdens locatiebezoeken op de hoogte gesteld over het onderzoek naar het scenario sloop met vervangende nieuwbouw. Na het positieve advies van de bewonerscommissie op de voorkeursvariant in maart van 2021, zijn alle BOG-huurders per brief hiervan op de hoogte gesteld. In deze brief is iedere BOG-huurder ook gevraagd om contact op te nemen om de voorgenomen sloop-nieuwbouw te bespreken. Met verschillende BOG-eigenaren worden nu actief gesprekken gevoerd. Een viertal BOG-huurders

Investeringsnota Johan Greivestraat

29

hebben een winkel- of horecacontract en genieten een vorm van huurbescherming. Met deze huurders wordt gezocht naar een maatwerkoplossing. Draagvlak voor sloop/nieuwbouw: Zowel voor de gemeente als De Key is het belangrijk dat er voldoende draagvlak is bij huurders voor de gekozen vorm van vernieuwing. Hiervoor zal De Key de bewonerscommissie ondersteunen met het uitvoeren van een draagvlakmeting ten behoeve van het gekwalificeerd advies inzake het sociaal plan. 9.3 Participatie omwonenden Nadat zowel de bewonerscommissie als de gemeente in het eerste kwartaal van 2021 hebben ingestemd met het programma en het stedenbouwkundig ontwerp, is er op 8 april 2021, vanwege COVID-19, een onlinebijeenkomst georganiseerd voor de omwonenden. In totaal zijn er in de directe omgeving 750 uitnodigingen verspreid. Op deze bijeenkomst waren op het drukste moment circa 45 deelnemers aanwezig. Men kon naderhand een reactieformulier toezenden en van deze avond is een verslag gemaakt. Vervolgens zijn op 6 september 2021 en 4 oktober 2021 een tweetal klankbordsessies gehouden in wijkcentrum Ru Paré. De eerste klankbordgroepbijeenkomst werd gehouden met vijf omwonenden, bij de tweede sessie waren hierbij ook zeven huurders aanwezig. In de eerste sessie lag de nadruk op het inventariseren van aandachtspunten op het plan bij de omwonenden, in de tweede sessie lag de nadruk op de beantwoording.

Figuur 22: Website: www.johangreivestraat.nl

Alle presentaties en verslagen zijn terug te vinden op de website: www.johangreivestraat.nl, daar kan ook iedereen zich aanmelden voor nieuwsberichten om op de hoogte te blijven van de plannen.

9. Financiën Op basis van kengetallen, een stedenbouwkundig schetsontwerp en van het grondprijsadvies is de financiele verkenning uitgevoerd. Het financieel resultaat van het plan en de onderbouwing van de grondexploitatie is terug te vinden in de financiele paragraaf (geheimhouding is van toepassing).

Investeringsnota Johan Greivestraat

30