Concept Investeringsnota Johan Greivestraat 8 februari 2022.pdf

Gemeente Amsterdam

Johan Greivestraat Concept Investeringsnota

aron

arch

8 februari 2022

Inhoudsopgave Voorwoord en samenvatting�����������������������������������������������������������������������������������������������5 1. Inleiding��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������6 1.1 Context bestaande situatie...........................................................................6 1.2 Opgave sloop en nieuwbouw.......................................................................6 1.3 Perspectief Investeringsnota........................................................................7 2. Beleidsmatige context����������������������������������������������������������������������������������������������������8 .2.1 Cultuurhistorie .............................................................................................8 2.2 Ruimtelijke principes....................................................................................9 2.3 Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 ...........................................10 2.4 Nota parkeernormen..................................................................................10 2.5 Planologisch/juridich kader.........................................................................10 3.

Programma en stedenbouwkundig plan����������������������������������������������������������������������� 11 3.1 Programma................................................................................................. 11 3.2 Stedenbouwkundige inpassing...................................................................13 3.3 Openbare Ruimte.......................................................................................16 3.4 Mobiliteit en parkeren.................................................................................16 3.5 Woonkwaliteit van herontwikkeling en omgeving ......................................17 3.6 Architectuur en beeldkwaliteit.....................................................................19 3.7 Duurzaamheid............................................................................................21 4.

Uitvoeringsaspecten�����������������������������������������������������������������������������������������������������23 4.1 Bodem, ondergrond en kabels en leidingen...............................................23 4.2 Groen- en speelnorm.................................................................................23 4.3 Boombalans...............................................................................................25 4.4 Puccini........................................................................................................26 4.5 Waterbalans...............................................................................................26 4.6 Afval en grondstoffen..................................................................................27

Investeringsnota Johan Greivestraat

2

5. Ontwikkelstrategie��������������������������������������������������������������������������������������������������������28 6. Planning en proces�������������������������������������������������������������������������������������������������������28 6.1 Proces........................................................................................................28 6.2 Planning.....................................................................................................28 7. Organisatie�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������28 8. Participatie��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������29 8.1 Samenvatting Participatie bewoners vanuit De Key...................................29 8.2 Participatie BOG-huurders.........................................................................29 8.3 Participatie omwonenden...........................................................................30 9. Financiën����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������30

Investeringsnota Johan Greivestraat

3

Figuur 1: 3D-visualisatie stedenbouwkundig plan Johan Greivestraat Bron: Arons en Gelauff i.o. De Key, september 2021

arons en gelauff architecten

COLOFON Opdrachtgever: Sandra Thesing Projectmanagement: Planningsadviseur:

Harm Hermant, Marguerite Hopmans Marjolein Lindenkamp

Stedenbouw: Douwe van Schaik, Fenna Haakma Wagenaar Openbare ruimte: Sander Gorter Duurzaamheid Mark Koelman Juridisch: Koen Vreeker Grond en Ontwikkeling: Ingenieursbureau:

Tjeerd Maat, Svitlana Shust Kenny Grootveld

OJZ:

Robin Zijlmans, Marloes van de Swaluw

Investeringsnota Johan Greivestraat

4

Voorwoord Voor u ligt de Investeringsnota Nieuwbouw Johan Greivestraat. De stadsvernieuwing van het Overtoomse Veld is flink onderweg. Door middel van verdichting, door zowel nieuwbouw als transformatie, worden woningen en voorzieningen toegevoegd en worden de ruimtelijke en programmatische kwaliteiten van de buurt verbeterd. Belangrijk onderdeel hiervan is het vernieuwen van de naoorlogse woningen en het verbeteren van de verblijfskwaliteit van de omgeving door middel van vergroening, betere verbindingen met de omliggende buurten en buitenruimte, zodat de buurt meer samenhang krijgt, veiliger voelt en uitnodigt tot verblijf en ontmoeting. Door de gerealiseerde vernieuwing van de woonbuurt ten noorden van de Postjesweg, met het spoorpark Noord en de nieuwe woonblokken, naast de Metrostation Postjesweg, ontstaat hier steeds meer een gemengd stedelijk milieu, een menging van wonen en voorzieningen in een stedelijke dichtheid. Deze investeringsnota biedt de kaders voor het nieuwe plan en programma en worden de afspraken voor de ontwikkeling en realisatie met dit investeringsbesluit door de gemeenteraad vastgelegd. Het plan van De Key voor de vernieuwing is in nauw overleg de bewoners en gemeente gemaakt.

In deze investeringsnota gaan we achtereenvolgens in op de huidige situatie, de doorlopen planvorming, het bereikte nieuwbouwplanen afsluitend de ontwikkelstrategie om te komen tot de realisatie van de nieuwbouw. Het voorliggende investeringsbesluit van de gemeente en De Key biedt daarmee een realistisch perspectief voor de lang gewenste vernieuwing van deze buurt.

Samenvatting In deze Investeringsnota worden de huidige vier woongebouwen aan de Johan Greivestraat met 112 sociale huurwoningen vervangen door een nieuw woongebouw met 134 sociale huurappartementen en bedrijfsruimten aan de Jan Tooropstraat en door twee nieuwe woontorens met 30 middeldure huur en 70 vrije sector appartementen aan het Spoorpark met in totaal 234 nieuwe woningen. Dit vernieuwingsplan is in nauw overleg met de huidige bewoners en ondernemers en in participatie met de omgeving uitgewerkt. Deze Investeringsnota biedt de kaders voor het overeengekomen plan en programma en worden de afspraken (programmatisch, ruimtelijk en financieel) voor de ontwikkeling en realisatie met een Investeringsbesluit door de gemeenteraad vastgelegd. De gemeente investeert in het bouw- en woonrijpmaken van het openbare gebied en De Key in de sloop van de bestaande woongebouwen, het bouwrijpmaken van de huidige percelen en in de bouw van de nieuwe woningen. Het biedt daarmee een gewenst en realistisch perspectief voor de vernieuwing van deze buurt in Overtoomse Veld in Nieuw-West.

Investeringsnota Johan Greivestraat

5

1. Inleiding 1.1 Context bestaande situatie Het projectgebied Johan Greivestraat is onderdeel van het gebied Overtoomse Veld in Nieuw West. De huidige wijk Overtoomse Veld wordt aan de noordzijde begrensd door de Jan Evertsenstraat en aan de zuidzijde door de Lelylaan. De oostelijke begrenzing wordt gevormd door de A10 en de westelijke begrenzing is de Ringspoorbaan. Aan de oostkant van de wijk ligt het Rembrandtpark, dat de scheiding vormt tussen vooroorlogse stad met gesloten bebouwing en de naoorlogse stad met open bebouwing. Het project betreft de vernieuwing van vier woonblokken met totaal 112 sociale huurwoningen met garageboxen en bedrijfsruimten aan de Johan Greivestraat, Jan Tooropstraat en de Piet Mondriaanstraat. Woonstichting De Key heeft dit complex sinds 2012 in haar bezit. Sociale sector: BOG: Parkeerboxen:

112 woningen (100%) waarvan: - 102 woningen 64 m2 woonoppervlakte (73 m2 gebruiksoppervlakte) - 10 woningen 27 m2 woonoppervlakte (32 m2 gebruiksoppervlakte) 17 eenheden van gem. 73 m2 gebruiksoppervlakte (1.241 m2) 42 eenheden

Stedenbouwkundig plan

De huidige woonblokken hebben een zogenaamde Orde 2 erfgoedwaardering gericht op behoud maar de woningen zijn echter in zeer slechte bouwkundige (schimmel) en woontechnische staat (geen lift). Bewoners ervaren tevens slechte leefbaarheid in de buurt en gevoel van onveiligheid. Bewoners vinden dit een zeer onwenselijke situatie en dringen al lang aan op verbetering. In het vernieuwingsplan voor Overtoomse Veld uit 2004, zijn deze woonblokken al aangewezen voor renovatie. Een aantal andere woonblokken in Overtoomse Veld is sindsdien door De Key gerenoveerd. Vernieuwing van deze woonblokken werd door alle partijen noodzakelijk geacht en is na de crisis door De Key medio 2014 weer opgepakt.

Figuur 2: Ligging projectgebied

Figuur 3: Bestaande bebouwing van 4 woonblokken aan

Johan Greivestraat in

de Greivestraat.

Rin

We h met b super uitga mens laten toren gebas gebie zodat ontst

Daarn geleg vanaf aan t Mond op ee verbi Rings moge tusse Erasm

Overtoomse Veld.

1.2 Opgave sloop en nieuwbouw huidige situatie (sloop) Nadat in de periode 2014 - 2018 de beoogde renovatie niet haalbaar was gebleken, is in 2019 door De Key gestart met een nieuwbouwplan in gezamenlijkheid met de bewonerscommissie en de gemeente Amsterdam. Binnen dit nieuwbouwtraject is lang gezocht naar het beste woonprogramma en stedenbouwkundig plan dat zowel voldeed aan de wensen van bewoners als voldeed aan de financiele en beleidsmatige kaders van De Key en de gemeente. Het nieuwe plan en programma dient een verbetering te zijn voor de huidige en toekomstige bewoners en een aanwinst voor de buurt. Het voorliggende plan en programma is het resultaat van deze planvorming.

Investeringsnota Johan Greivestraat

6

1.3 Perspectief investeringsnota Deze investeringsnota biedt de kaders voor het overeengekomen plan en programma en worden de afspraken (programmatisch, ruimtelijk en financieel) voor de ontwikkeling en realisatie met dit investeringsbesluit door de gemeenteraad vastgelegd. De gemeente investeert in het bouw- en woonrijpmaken van het openbare gebied en De Key investeert in de sloop van de bestaande complexen, het bouwrijp maken van percelen in erfpacht en de bouw van nieuwe woningen. Het voorliggende investeringsbesluit van de gemeente en De Key biedt daarmee een realistisch perspectief voor de vernieuwing van deze buurt.

Figuur 4: Plangebied

Investeringsnota Johan Greivestraat

7

Samenvatting

De stedenbouwkundige waarde van de 4 blokken aan de Johan Greivestraat kunnen vanwege het nog aanwezig zijn van de originele functionele scheiding en inrichting van het openbare gebied vanuit stedenbouwkundige context hoog gewaardeerd worden. Het gehele gedachtengoed van het AUP en de CIAM beweging zijn in dit blok (gebouwen en inrichting openbare ruimte) nog aanwezig en afleesbaar. De architectonische waarde van de blokken komt voort uit de aanwezige originele onderdelen die kenmerkend zijn voor de architectuur van de Westelijke Tuinsteden. De sombere bouwblokken, uitgevoerd in metselwerk met betonnen elementen, welke terug te vinden zijn in de horizontale gevelbalken, balkons en borstweringen. Architectonisch zijn deze bouwblokken onderdeel van het oeuvre van beide architecten, Joh. Brouwer en C.W. Schaling, welke hun werken op dezelfde wijze, somber, maar functioneel vormgaven. Het 2.1 Cultuurhistorie toevoegen van elementen zoals de balkons zijn voor hun werk toepasselijk.

2. Beleidskader

Algemeen uitbreidingsplan Amsterdam Het projectgebied Johan Greivestraat in Overtoomse Veld valt binnen de ontwikkeling van het en gebruiksgeschiedenis oorspronkelijke Bouwgeschiedenis AUP van architect en stedenbouwkundige Cornelis van Eesteren. Kenmerkend is onder meer de open structuur (de strokenbouw) en het vele groen tussen de bebouwing. Van Situering Eesteren wilde met het ‘nieuwe bouwen’ wijken creëren met veel licht, lucht en ruimte voor de De westelijke tuinsteden bevinden zich in Amsterdam Nieuw-West en zijn rondom de Sloterplas gesitueerd, bewoners. Een ten groot deel van Amsterdam West en Nieuw-West werd in de jaren vijftigDe en woonblokken zestig westen van de ringweg A10 en ten zuiden van de Haarlemmerweg. van de Johan gebouwd op basis van deze principes. Greivestraat e.o. liggen in het plangebied Overtoomse Veld. Figuur 5: Kaart AUP Amsterdam

Het Algemeen Uitbreidingspl an van Co rnelis van Eestere n uit 1935

Nota Cultuurhistorie Amsterdam Nieuw West (2013) De vier middelhoge bouwblokken aan de Johan Greivestraat, Piet Mondriaanstraat en Jan Tooropstraat zijn onderdeel van een groter stedenbouwkundig plan. Aan de Karel Klinkenbergstraat, BOUWHISTORISCHE OPNAME Pagina 4 van 18 ten noorden van 2047_23_BHO de nieuwbouw,def bevindt zich een identieke stedenbouwkundige opstelling van Project: 2047 Johan Greivestraat e.o. Datum: 05-11-2020 vier blokken. Voor nieuwe ontwikkelingen binnen Overtoomse VeldKenmerk: is het 2047_23_BHO gebied binnen de Nota Onderwerp: Bouwhistorische opname Cultuurhistorie Amsterdam Nieuw West aangewezen als AUP Basis.

Figuur 6: Kopblok van het bestaande ensemble aan de Jan Tooropstraat, Beeldbank stadsarchief Amsterdam

Investeringsnota Johan Greivestraat

2047_23_BHO def

8

Pagina 1 van 18

2.2 Ruimtelijke principes Voor Ringzone West zijn ruimtelijke principes opgesteld. In de vorm van vuistregels voor ontwikkelingen worden kansen benoemd, die als leidraad kunnen gelden bij de bouwopgave(n) en sturing geven om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Het gaat om het gewenste woonmilieu, in welke dichtheid, eisen aan woonkwaliteit en de mate van menging en de invulling van de groennorm (figuur 7, 8, 9). Het is de ambitie voor de hele Ringzone een diversiteit van woningtypen te realiseren die bijdragen aan een gemengd stedelijk milieu. Type buurt Het projectgebied ligt op de grens van een gemengde stadsbuurt en een groen stedelijke buurt. Het project dient zich te houden aan de karakteristieken die voor deze typen buurten omschreven zijn. Voor een gemengde stadsbuurt geldt dat er wordt gestreefd naar een grote diversiteit aan woningen en voorzieningen in een meer stedelijk milieu, hoogbouw wordt als typologische mogelijkheid meegegeven. Voor woningen in een groen stedelijk milieu is vooral de samenhang tussen het gebouwde en de buitenruimte een belangrijk aandachtspunt. Voorzieningenstraat Langs de gemengde straten die iets kleiner van opzet zijn dan de stadsstraten, is de meeste ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid te vinden.

Het gaat dan voornamelijk om de Jan Tooropstraat, Der kinderenstraat, Johan Jongkindstraat (die richting het westen toe op een gegeven moment de Comeniusstraat wordt), Rijswijkstraat, de Ottho Heldringstraat en in iets mindere mate de Piet Mondriaanstraat. Met de positie van het project langs de Jan Tooropstraat is het terugbrengen van voorzieningen een harde randvoorwaarde. Groenstructuur Een van de belangrijkste ambities is het verbeteren van het fijnmazige netwerk van langzaam verkeersroutes. De samenhang op gebiedsniveau is te maken in doorgaande structuren, zowel in de openbare ruimte als in de groenstructuur. In dit Raamwerk wordt verder gebouwd op kwaliteiten van het AUP, zoals het herwaarderen van de lange lijnen, en het schakelen van verschillende typen groene gebieden tot één samenhangend geheel. Met de positie van het project langs het Spoorpark Noord dient het project bij te dragen en aan te sluiten op de groenstructuur in Overtoomse Veld.

M

M

M

M

M

Themakaart | Groenverbindingen 72 | Raamwerk Ringzone West

Figuur 7: Kaart Type buurten

52 | Raamwerk Ringzone West

Figuur 8: Kaart ruimtelijk economische structuur

54 | Raamwerk Ringzone West

Figuur 9: Kaart Groenstructuur

Deze basisprincipes vormen de basis voor de sloop/nieuwbouw transformatie van de Johan Greivestraat.

Investeringsnota Johan Greivestraat

9

Figuur 10: Kansenkaart groenverbindingen (Toekomstige) groene verbindingen Overtoomse Veld met omgeving

2.3 Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2020) Amsterdam wil een stad mee zijn, voor nu én vooralsdeparkrand. generaties na ons. Een groene, door duurzame het ruimtelijk te ontwerpen gezonde, en welvarende voor iedereen diehet hier woont, werkter of op bezoek komt. Om de Dit kan eenstad meerwaarde zijn voor park, waardoor geen achterkantenop aanaarde het park onstaan. gemiddelde temperatuurstijging beperkt te houden, moeten we met z’n allen de CO2De Mondriaan is een belangrijke groene verbinding uitstoot verminderen. Daaromstraat vermindert Amsterdam in 2030 haar CO2-uitstoot met 55% en in tussen Spoorpark en Rembrandtpark. Het is ook de enige 2050 met 95% in vergelijking met de uitstoot in 1990. Hoe Amsterdam dat wil gaan doen staat rechtstreekse verbinding tussen deze parken. beschreven in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal. Deze routekaart is een ambitiedocument met een langetermijnvisie op de Amsterdamse energietransitie. Daarnaast staan er voor de kortetermijnmaatregelen in, met daarin de belangrijkste ingrediënten van de Amsterdamse strategie om de overgang van fossiele naar duurzame energie in beweging te zetten en te houden. 2.4 Nota parkeernormen Auto (2017) en Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (2018) De Nota parkeernormen heeft een groot effect op het parkeren in nieuw te ontwikkelen gebieden.

De normen uit, zowel de nota parkeernormen voor auto’s, als voor fiets en scooters, zijn van kracht. Parkeervergunningen voor de nieuwbouw worden niet meer verleend, met uitzondering van terugkeerders die al in bezit zijn van een parkeervergunning. Deze plekken worden opgenomen in de openbare ruimte naast het bezoekersparkeren. Concept randvoorwaarden ontwikkeling Johan Greivestraat

5

Het beleid is gericht op het sterk beperken van het autogebruik ten gunste van de fiets en voetganger. 2.5 Juridisch planologisch kader Het projectgebied Johan Greivestraat valt binnen het vigerend bestemmingsplan Overtoomse Veld, vastgesteld op 3 mei 2012. Ten behoeve van de planontwikkeling wordt door de Key een nieuw bestemmingsplan opgesteld, die na een gemeentelijke toets zal worden voorgedragen voor vaststelling.

Investeringsnota Johan Greivestraat

10

3. Programma en stedenbouwkundig plan 3.1 Programma Woningbouw Het woonprogramma bestaat uit 134 sociale huur woningen in een lang woonblok aan de Jan Tooropstraat, waarvan 58 appartementen voor terugkerende bewoners in het noordelijke deel, en 76 appartementen voor jongeren in het zuidelijk deel (zie figuur 11). Aan het spoorpark zijn 2 losse woontorens ingepast van 30 middeldure huur appartementen en 70 vrije sector appartementen. In de plint van het woonblok zijn 6 bedrijfsruimten op genomen aan de Tooropstraat. De woontorens staan op een ondergrondse parkeergarage met 78 parkeerplaatsen. Figuur 11: Voorkeursmodel: Nieuwbouw met in onderste woonblok langs de Tooropstraat de sociale huurwoningen en in de twee woontorens aan het spoorpark de marktwoningen op een ondergrondse parkeergarage.

Fase 1 Sociale woonblok 134 sociale huurwoningen in een lang woonblok langs de Jan Tooropstraat 58 woningen voor terugkerende bewoners: • 10 XL-woningen woonoppervlakte vanaf 83,4 m2 t/m 87,6 m2 (gebruiksoppervlakte: 101,5 m2 t/m 103,5 m2)* • 26 L-woningen woonoppervlakte vanaf 70,0 m2 t/m 76,0 m2 (gebruiksoppervlakte: 86,7 m2 t/m 89,3 m2)* • 14 M-woningen woonoppervlakte vanaf 58,3 m2 t/m 68,3 m2 (gebruikersoppervlakte: 74,3 m2 t/m 82,0 m2)* • 4 S-woningen woonoppervlakte vanaf 42,7 m2 t/m 45,3 m2 (gebruikersoppervlakte:54,1 m2 t/m 54,8 m2)* • 4 XS-woningen woonoppervlakte van 33,8 m2 t/m 35,2 m2 (gebruiksoppervlakte: 36,5 m2 t/m 39,5 m2)* arons en gelauff architecten

* Bij detaillering zijn kleine afwijkingen mogelijk • •

76 woningen voor jongeren van circa 34 m2 woonoppervlakte. (gebruiksoppervlakte: 31,3 m2 t/m 54,8 m2) 6 bedrijfsruimten (BOG) van gem. 140 m2 vvo te (totaal 840 m2) in de plint

Fase 2 Woontorens 100 woningen in 2 woontorens langs het Spoorpark • 30 middeldure huurwoningen(13%) van gem. 44 m2 (wo) • 70 vrije sector woningen (30%) van gem. 100 m2 (wo) • 78 parkeerplaatsen (minimale parkeernorm is 51 parkeerplaatsen) Het woonprogramma biedt daarmee een gedifferentieerd aanbod voor de woningzoekenden en zorgt voor gemengde vernieuwing van de buurt (zie figuur 12).

Investeringsnota Johan Greivestraat

11

Categorie BOG Parkeergarage

Huidige situatie Categorie Sociale woningen Totaal Categorie BOG Parkeerboxen

Aantal 102 10 112

Opp. M2 gbo 73 27 7716

Aantal

Opp. M2 vvo 73 -

17 42

Figuur 12: Tabel programma

Ontwerp Categorie Sociale woningen

Middeldure huurwoningen Vrije sector woningen Totaal Categorie BOG Parkeergarage

Aantal 6 78 p.p.

Aantal 10 26 14 4 4 76 30 70 234 Aantal 6 78 p.p.

Opp. M2 vvo 140 -

Opp. M2 wo 87,0 - 87,5 70,9 - 75,0 62,2 - 66,2 43,0 - 59,0 32,9 38 44 100

Opp. M2 gbo 101,5 - 103,5 86,7 - 89,3 74,3 - 82,0 54,1 - 54,8 36,5 - 39,5 31,3 - 54,8 n.t.b. n.t.b.

Opp. M2 vvo 140 -

Commerciële voorzieningen Het behouden van bedrijven/economie in de plint van het blok aan de Jan Tooropstraat ten behoeve van het creëren van een (gemengd) woonwerkmilieu is opgenomen in het ontwerp. Vanuit de ruimtelijke Principes voor Ringzone West is het beleid om de Jan Tooropstraat als voorzieningenstraat te behouden. De precieze invulling van deze commerciele en maatschappelijke ruimtes zal nader worden bepaald, met als eerste peilmoment de indiening van het voorlopig ontwerp. Maatschappelijke voorzieningen Het plangebied van de Johan Greivestraat is een heel klein deelgebied in de Ringzone. Het bevindt zich buiten de fijnstofzone, waardoor het geschikt is voor gevoelige bestemmingen maar het is daarmee ook gelijk een schaars gebied. Gezien dat feit heeft de dienst maatschappelijke voorzieningen geadviseerd om een kinderopvang met buitenruimte op te nemen in de planvorming. Temeer ook omdat de buitenruimte ideaal aansluit bij het Spoorpark en veilig in de luwte kan worden opgenomen. Een positionering in de plint van een van de drie bouwblokken brengt gewenste levendigheid mee aan het park. Met deze opgave vullen we dan één van de drie benodigde kinderopvangen in Ringzone West in. Een kinderopvang is marktfunctie met een commerciële exploitatie, maar heeft voor de buurt evident een maatschappelijk belang.

Conform voorzieningenmodel betekent de groei van 122 woningen een opgave voor maatschappelijke voorzieningen van 625 m2 BVO en 0,4 ha terrein. Op basis van de getalsmatige ruimtevraag, hebben de gemeente en De Key in gezamenlijk overleg de intentie uitgesproken de inpassing van een kinderdagverblijf te onderzoeken. Daarbij zijn samengevat de volgende afspraken gemaakt: De Key onderzoekt of een kinderopvang ruimtelijk inpasbaar is en onderzoekt de financiële gevolgen (ca.350 m2). De gemeente onderzoekt of de buitenruimte van een kinderdagverblijf inpasbaar is in het buitenruimte-ontwerp (ca. 150 m2) en onderzoekt de gevolgen m.b.t. verkeer en parkeren. De Key laat bestemmingsplan aanpassen om maatschappelijke functies mogelijk te maken.

Investeringsnota Johan Greivestraat

12

3.2 Stedenbouwkundige inpassing De strook langs het spoorpark, in Overtoomse Veld Noord, kent een grote diversiteit in bebouwingstypologie. Nieuwbouwplannen, die de afgelopen jaren zijn gerealiseerd, zijn anders omgegaan met de vraag hoe om te gaan met de omgeving van Overtoomse Veld. Beleidsstukken van de gemeente Amsterdam, bijvoorbeeld de Nota Cultuurhistorie Amsterdam Nieuw West laten een veel verkavelingsvormen toe in gebieden die als AUP Basis zijn aangewezen. Dit heeft ertoe geleid dat er een gemêleerd beeld is ontstaan langs de spoordijk met betrekking tot diversiteit van bebouwingsensembles. Deze diversiteit heeft betrekking op de vorm, percelering, typologie en ontwikkelstrategie. De strook langs het spoorpark, in Overtoomse Veld Noord, laat zich kenmerken door twee karakteristieken. Aan de zijde van de Jan Toopopstraat kent deze strook een samenhangend beeld, terwijl de zijde van het spoorpark een meer divers beeld laat zien in hoe de ensembles zich naar het spoorpark uiten. De gekozen configuratie van het stedenbouwkundig plan, met een woonblok en twee woontorens, dient op zichzelf een ensemble te vormen en past hiermee in de structuur. Het ensemble van de Johan Greivestraat dient als samenhangend geheel ontworpen te worden. Tevens dient de configuratie te reageren op de omgeving waarin het ligt.

Zo verhoudt het plan zich aan de zijde van de Jan Tooropstraat meer als een traditioneel AUP-bouwblok, met een duidelijke rooilijn en bouwhoogte. Richting het Spoorpark opent het plan zich. Hierdoor is het aan de zuidzijde meer open waarmee het een relatie aan gaat met het gebouw New West en Batistenkerk.

Investeringsnota Johan Greivestraat

Figuur 13: Typologische diversiteit binnen de

Figuur 14: Relatie tussen Spoorpark en bebou-

bebouwingsensembles

wingsensembles

13

Bouwenvelop De bouwenvelop voor de Johan Greivestraat zoekt aansluiting met beide karakteristieken: met de meer oorspronkelijk gedachte uit het AUP, als met de meer hedendaagse interpretatie van de groen/ blauwe principes in de vorm van het Spoorpark. Het sociale woonblok zoekt aan de Jan Tooropstraat aansluiting met de Jan Tooropstraat met voorzieningen in de plint. De twee ‘woontorens’ staan wat vrijer in het groen en zijn uitgelijnd met de bestaande omringde bebouwingen volgens het AUP-principe. De torens bestaan uit twee delen: De eerste bouwlagen, de zogenoemde schouders van de torens, zoeken de hoogtes uit de naast gelegen woonblokken. En daarboven op steken de koppen van de torens boven de schouders uit in een slanker volume op, zie figuur 15. Onder de twee woontorens is een verdiepte parkeergarage gesitueerd om de parkeervraag van deze torens te beantwoorden. De woontorens zullen later in opdracht van een andere ontwikkelaar nog architectonisch worden uitgewerkt. Bij totstandkoming van de bouwenvelop is rekening gehouden met schaduwhinder op de omliggende bebouwing. De hierbij gehanteerde criterium is dat omliggende bebouwing niet meer dan 2 uur extra schaduwhinder ten gevolge van de nieuwbouw mogen ondervinden per dag. Figuur 15: Bouwenvelop

max. 31m

max. 40m

max. 19m

max. 22m

max. 16m

verplichte setback 2m max. 19m

voorzieningen in de plint

Voorzieningenstraat Meer samenhang is te vinden in hoe de bebouwing zich verhoudt tot de Jan Toopopstraat en de aansluiting op het raamwerk (AUP) van Overtoomse Veld. De bebouwing heeft een meer repeterend karakter ten aanzien van de rooilijn, bouwhoogte en plintfuncties. Het sociale woonblok krijgt dezelfde lengte als het huidige blok aan de Jan Tooropstraat en continueert de ‘straatwand’ de hoek om in de Piet Mondriaan waardoor er een privehof ontstaat voor de woningen. In de plint komen bedrijfsruimtes terug aan de Jan Tooropstraat.

Investeringsnota Johan Greivestraat

14

Openbare ruimte Met de realisatie van het Spoorpark, langs de spoordijk, is een verbindend element geïntroduceerd. Het Spoorpark biedt een kans om een groene stedelijke buurt te realiseren, die zowel uiting geeft aan de oorspronkelijke AUP gedachte als aan de introductie van nieuwe (groene) elementen in de wijk. Ieder bebouwingsensemble heeft een andere relatie met het spoorpark, sommige ensembles liggen aan het spoorpark, andere zijn er meer onderdeel van. Door het Ringspoorpark verder het gebied in te trekken krijgen de woningen in de drie nieuwe woonblokken een ‘park’ kwaliteit, zie figuur 16. Figuur 16: Openbare ruimte

Fasering Het plan bestaat uit twee fasen, zie figuur 17. De eerste fase, het sociale woonblok zal ontwikkeld worden door De Key. De tweede fase, de beide woontorens en verdiepte parkeergarage, zullen op een later moment door een andere marktpartij worden ontwikkeld. De planning en ontwikkelende partij zullen nader worden bepaald. Figuur 17: Fasering

FASE 1

FASE 2 Toren 2

Investeringsnota Johan Greivestraat

Parkeergarage

Toren 1

Sociaal woonblok

15

3.3 Openbare ruimte Bij de herontwikkeling van de Greivestraat is voor de openbare ruimte als ambitie meegenomen dat het Spoorpark doorloopt tot aan de nieuwe bebouwing langs de Jan Tooropstraat. De twee woontorens komen hiermee in het park te staan. Om dit beeld zo veel mogelijk te ondersteunen is met de plaatsing van de woontorens rekening gehouden met zichtlijnen het park in, onder andere dat komende vanaf de Mondriaanstraat het park al zichtbaar is tussen de torens door. Daarnaast sluiten looproutes vanaf de Jan Tooropstraat zo logisch mogelijk aan op de routes in het parken is het park is al zichtbaar vanaf de Jan Tooropstraat. Het parkeren is vanwege de gewenste groenkwaliteit voor een deel ondergronds gebracht. Een deel van de parkeerplaatsen dient op maaiveld te worden gerealiseerd binnen het plangebied, langs de Greivestraat aan de zuidzijde en de Piet Mondriaanstraat aan de noordzijde. Het bezoekersparkeren wordt zo min mogelijk in het middengebied gerealiseerd, zodat hier een ruimte is voor goede groenkwaliteit. Tussen het bouwblok aan de Jan Tooropstraat en de woontorens loopt een wandelroute van noord naar zuid. Deze route geeft een extra verbinding voor voetgangers tussen de woonomgevingen ten noorden en ten zuiden van het bouwproject en maken hiermee het spoorpark extra zichtbaar en bereikbaar.

Figuur 18: Plankaart stedenbouwkundig plan en schetsontwerp openbare ruimte

Investeringsnota Johan Greivestraat

16

3.4 Mobiliteit en parkeren Huidige situatie Het plangebied, wordt in de huidige situatie, ontsloten door de Johan Greivestraat en de Piet Mondiaanstraat, deze straten zijn zijstraten van de Jan Tooropstraat. In het plangebied wordt uitsluitend geparkeerd in de openbare ruimte. Momenteel zijn er 121 parkeerplekken, waarvan 89 voor vergunninghouders, voor de 112 woningen. Rond de Johan Greivestraat is de netto en bruto parkeerdruk 100%, waarvan het grootste deel voor vergunninghouders. Voor de straten ten noorden (Karel Klinkenberglocatie) en ten zuiden (Metrostrationlocatie) zijn nieuwe ontwerpen gemaakt, deze zijn uitgevoerd. Voor de berekening van het nieuwe aantal parkeerplaatsen zijn deze ontwerpen meegenomen. Toekomstige situatie Om plaats te maken voor het nieuwe sociale woonblok wordt de Johan Greivestraat meer naar het westen verlegd, tussen het sociale wooncomplex en de woontorens. Het deel van de Johan Greivestraat wat tussen de gebouwen en door de uitbreiding van het park loopt dient parkachtig te worden ontworpen. Het buitenruimte ontwerp, zoals gepresenteerd in deze nota, is een schetsontwerp. Een voorlopig ontwerp zal worden gemaakt op moment dat duidelijk is hoeveel parkeerplaatsen er exact komen. Binnen het ontwerp zijn de parkeerplekken t.b.v. de nieuwbouw opgelost conform de parkeernormen uit de nota Parkeernormen.

Om tot het gewenste aantal parkeerplekken te komen is het huidig aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte als basis genomen. Deze wordt vervolgens opgehoogd met de extra benodigde bezoekersparkeerplaatsen als gevolg van de toename van het aantal woningen. Het aantal vergunningen dat voor deze locatie komt te vervallen (doordat bewoners die een parkeervergunning hebben niet terugkeren) wordt in mindering gebracht. Het uitgangspunt dat in dit ontwerp is meegenomen is dat 50% van de huidige bewoners met een parkeervergunning terugkeert. Dit is een inschatting die in de projectgroep is gemaakt. In totaal komt het toekomstig aantal parkeerplaatsen dat in het ontwerp van de openbare ruimte moet worden opgenomen uit op 89 parkeerplekken. De parkeerbehoefte van de 2 woontorens (markdeel) wordt in een verdiepte parkeergarage, met 78 parkeerplaatsen, opgelost. Parkeerbalans op een rijtje: Huidig aantal parkeerplaatsen in openbare ruimte 121 pp Extra benodigde bezoekersparkeerplekken +12 pp ((234-112) x 0.1) Vervallen vergunningen -44pp (89-45) _____ Te realiseren in openbare ruimte 89 pp In het schetsontwerp voor de openbare ruimte zijn 88 parkeerplaats voorzien, dit betekent dat er nog voor 1 parkeerplaats ruimte gevonden dient te worden. Daarnaast worden op eigen terrein in de parkeergarage onder de woontorens 78 parkeerplekken gerealiseerd.

Hierdoor komt het totaal aantal in het project op 167 parkeerplaatsen.

Investeringsnota Johan Greivestraat

17

Figuur 19: Parkeertelling huidige situatie

Figuur 20: Parkeertelling ontwerp

Bestaand, voor de oost-westgerichte straten (Johan Greivestraat

Blauw: Bestaand, voor de oost-westgerichte straten (Johan

en Piet Mondriaanstraat) in het vastgesteld DO aangehouden.

Greivestraat en Piet Mondriaanstraat) in het vastgesteld DO

Totaal 121 parkeerplaatsen.

aangehouden. Totaal 39 parkeerplaatsen. Groen: Nieuw of verplaatst. Totaal 49 parkeerplaatsen.

Mocht blijken dat er minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd omdat er minder bewoners met een parkeervergunning terugkeren, zal als eerste gekeken worden om de parkeerplaatsen die in het ontwerp in de tussenstraat zijn gesitueerd uit het ontwerp te onttrekken. Hiermee ontstaat de kans om het deel van de Johan Greivestraat dat door het park loopt, meer parkachtig te kunnen inrichten. Uitgangspunten fiets- en scooterparkeren Uitgangspunten • Bewonersparkeren op eigen terrein (onder bebouwing) • Bezoekersparkeren in openbare ruimte • Er is ruimte voor scooterparkeren opgenomen in de parkeergarage en in het sociale woonblok Norm bezoekersparkeren in de openbare ruimte • Bezoekersparkeren fiets t.b.v. woningen: 0,5 fietsplek/won • Bezoekersparkeren fiets t.b.v. BOG-ruimtes: 7 fietsplekken/ 100 m2 (hier gaan we uit van de norm voor Horeca (fastfood). Deze is vrij hoog en kan als gevolg van invulling van de plintfuncties naar beneden worden bijgesteld) • Bezoekersparkeren scooter t.b.v. woningen: 0,13 scooterplek/won • Bezoekersparkeren scooter t.b.v. BOG-ruimtes: 0,5 scooterplek/ 100 m2 • De normen voor scooterparkeren zijn geen eis Berekening (o.b.v. nieuw te realiseren programma) • Fietsparkeren in openbare ruimte: 116 fp (t.b.v. woningen) + 63 fp (t.b.v. BOG) = 179 fp • Scooterparkeren in openbare ruimte: 28 sp (t.b.v. woningen) + 5 sp (t.b.v.

BOG) = 33 sp

Investeringsnota Johan Greivestraat

18

3.5 Woonkwaliteit van herontwikkeling en omgeving Bij het ontwikkelen in een bestaande omgeving moet met behoud van bepaalde kwaliteiten rekening gehouden worden. Daarnaast is het belangrijk de nieuwe woningen met een goede woonkwaliteit te ontwerpen. Uitgangspunten t.a.v. omgeving zijn: Ligging • Gebouwen voegen zich naar de stedenbouwkundige structuur van ensembles in het groen. • Stedenbouwkundige accenten handhaven of vergelijkbare aanbrengen. • Repetitie met subtiele variatie is een hoofdkenmerk van de stedenbouwkundige eenheden. • Er is een directe relatie tussen woning en openbaar groen. • Representatieve gevels oriënteren op de openbare ruimte. Uitgangspunten t.a.v. woonkwaliteit zijn: Oriëntatie geluid, licht en privacy • Project moet voorkomen dat gedurende hete zomermaanden woningen te veel afhankelijk zijn van energie intensieve mechanische ventilatie systemen. • Bij enkelzijdige appartementen aangeven hoe goeie (spui)ventilatie wordt gewaarborgd. • Ontwerpen met oog op privacy. Niet bij elkaar naar binnen kijken. Geen overhoekse slaap of woonkamer ramen. • Bezonningsstudie: Alle woningen krijgen direct zonlicht in een kamer voor een deel van de dag (TNO Norm licht). Ontsluiting • Gemeenschappelijke ontsluiting met daglicht en natuurlijke ventilatie. • Grondgebonden gezinswoningen aan Spoorpark en aan de straat (uitzondering van Tooropstraat).

• Toegangen woningen logisch aan hoofdroutes, met ogen op de straat. • Parkeren uit het zicht, inpandig, niet op straat (uitzondering voor terugkeerders in het sociale woonblok). • Stimuleren gebruik maken van (brand)trappen.

Investeringsnota Johan Greivestraat

19

3.6 Architectuur en beeldkwaliteit De Tooropstraat is een voorzieningenstraat met een AUP profiel waarbij het zonlicht de ruimte krijgt. Het woonblok aan de overkant heeft een vergelijkbaar diepte en hoogte. Hier zijn gemeenschappelijke toegangen aan de straat georiënteerd. Zowel aan de noord- als aan de zuidzijde van het plangebied Johan Greivestraat zijn nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het blok ten noorden, met een atypische verkaveling per woning wijkt af van de meer ensemble achtige hoofdstructuur van de omgeving. Daarbij past wel de iconische de metrostationslocatie langs de hoofdinfrastructuur. Het ensemble van de Johan Greivestraat dient als samenhangend geheel ontworpen te worden. Echter dient het plan wel te reageren op haar omgeving, dit zal leiden tot een andere verschijningsvorm aan de zijden van de voorzieningenstraat Jan Tooropstraat ten opzicht van de zijden aan het park. De welstandcriteria AUP Basis uit “De Schoonheid van Amsterdam, 2016” gelden als uitgangspunt voor de architectuur van de ontwikkeling. Belangrijke uitgangspunten t.a.v. beeldkwaliteit zijn:

(Hoofd)geleding

Gevelindeling

Plint en stijgpunten

•

•

•

•

• • •

Bebouwing terughoudend vormgeven als achtergrond voor de openbare ruimte van de tuinstad. Voor de nieuwbouw wordt aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke wederopbouwarchitectuur: Witte betonbanden met een invulling van baksteen/ glasvlakken. Een aanpassing op dit thema mag met een eenvoudig palet. De plinten vormen een samenhangend geheel door materiaalgebruik. De plinten hebben een transparant karakter met dunne, metalen raamprofielen. De gevelindeling van de plint is verticaal.

Investeringsnota Johan Greivestraat

• • • •

Gevels hebben een ritmische hoofdverdeling. Per blok hoofdelementen van de architectuur zoals dakranden, balkons en gevelopeningen. Gebouwen hebben een subtiele plastiek onder meer in de negge van kozijnen en aansluitingen van balkons of galerijen Gevels in hoofdzaak uitvoeren in baksteen, stucwerk of een variant op een oorspronkelijk betonsysteem. Verticale witte betonbanden zijn mogelijk, maar niet op een dusdanige wijze dat de gevel opgebouwd wordt als een homogeen raster (frame).

• •

• •

Entrees en stijgpunten tot de boven de plint gelegen woningen zijn duidelijk architectonische gearticuleerd, groot en transparant. De plint reageert functioneel en/of visueel op de openbare ruimte. Woningtoegangen worden zoveel mogelijk aan de openbare ruimte. gesitueerd om de sociale veiligheid te verhogen. Vanaf de straat dienen de liften zichbaar te zijn. De lobby van de lift dient bij voorkeur minimaal even diep te zijn als de diepte van de lift.

20

3.7 Duurzaamheid Duurzame energie en aardgasvrij De gemeente Amsterdam heeft als doel om in 2030 55% en in 2050 95% minder CO2-uitstoot te realiseren. Daarnaast streeft de stad naar 100% gebruik van duurzame energie in 2050. In 2040 moet Amsterdam aardgasvrij zijn. Deze doelen zijn uitgewerkt in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2020) en de Transitievisie Warmte (2020). Voor nieuwbouw als de Johan Greivestraat betekent dit dat de gemeente inzet op zeer goed geïsoleerde, bij voorkeur energieleverende gebouwen, die optimaal profiteren van de zon. De energieprestatie van de ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van drie BENG-indicatoren: de energiebehoefte van het gebouw, het primair fossiele energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Aandachtspunten zijn dat hernieuwbare energie - zoals b.v. met behulp van Warmtekoudeopslag WKO en zonnepanelen - op het eigen perceel opgewekt dienen te worden en dat de Johan Greivestraat in het zogenaamde concessiegebied van Warmtenet ligt met verplichte aansluiting op stadswarmte. Duurzamere eigen initiatieven kunnen daarbij als alternatief voor hoge temperatuur stadverwarming aan bevoegd gezag voorgelegd worden. De Key is het energiesysteem voor het sociale woongebouw nog aan het onderzoeken. Door de concessiehouder wordt (nog) geen koeling aangeboden.

Actieve koeling is noodzakelijk om te voldoen aan de huidige bouwwetgeving. Daarom worden er momenteel twee varianten onderzocht: 1. WKO met warmtepompen voor koeling en Stadsverwarming voor verwarming (CV) en warm water; 2. WKO met warmtepompen voor koeling en verwarming (CV) en Stadsverwarming voor warm water en evt. bijverwarmen van CV. Voor dit zogenaamde Hybride systeem zullen dan door De Key met de concessiehouder nadere afspraken worden gemaakt en goedkeuring moeten worden verkregen. In dat geval kan een ontheffing van de publieke stadswarmte aansluitingsplicht worden aangevraagd bij de omgevingsdienst. Hiervoor moet er 5% beter worden gescoord op de landelijke BENG 3. Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht De gemeente werkt aan schone en gezonde lucht. De gemeente wil in 2030 voldoen aan de adviesnormen van de World Health Organization. Het Actieplan Schone Lucht omschrijft hoe de gemeente dat aanpakt. Daarnaast wordt ingezet op om geen gevoelige bestemmingen nabij drukke wegen te realiseren. De ontwikkeling van de Johan Greivestraat wordt getoetst aan de parkeernorm. De inzet is om het autogebruik zoveel mogelijk te beperken door een lage autoparkeernorm. Het parkeren van auto’s gebeurt in principe op de eigen kavel. Door het toepassen van deelauto-concepten is het in sommige gevallen mogelijk om te werken met een nog lagere parkeernorm.

Het realiseren van laadpalen voor auto’s op eigen kavel heeft de voorkeur. Er zijn in Amsterdam fietsparkeernormen voor niet-woonfuncties. Het vaststellen van het minimaal vereiste aantal parkeerplekken is de fietsparkeereis. Een gebouw of project heeft één of meer functies die bepalend zijn voor de parkeerbehoefte. Ook de locatie heeft invloed op de eis voor de minimaal aantal vereiste parkeerplekken. De fietsparkeerplekken moeten op eigen terrein worden gerealiseerd conform de kwaliteitseisen toegankelijkheid, inrichting en bruikbaarheid in “Parkeernormen fiets en scooter”, d.d. 19 maart 2018. Bouwlogistiek is de grootste logistieke stroom in de stad en heeft ook de meeste impact op de leefbaarheid door de uitstoot van stikstof en fijnstof. De gemeente zet dan ook in op een zo duurzame manier van bouwlogistiek en de inzet van schone werktuigen. Klimaatadaptatie Om wateroverlast en waterschade bij extreme regenbuien tegen te gaan, wordt bij nieuwe bouwwerken verplicht het hemelwater op eigen perceel te bergen. Daarbij dient minimaal 60 liter hemelwater te worden opgevangen per m2 bebouwd oppervlak en dient deze hoeveelheid hemelwater binnen 60 uur weer te worden afgevoerd met een maximum lozing op het riool van 1 liter per m2 bebouwd oppervlak. Bij voorkeur wordt vanuit de ontwikkeling helemaal geen Investeringsnota Johan Greivestraat

21

hemelwater meer op het riool geloosd maar opgevangen. Dit water kan gebruikt worden in een grijswater systeem of als sproeiwater voor planten en bomen tijdens droge perioden. Het opvangen van water kan goed samen met hittebestendige groene daken. Uitzonderingen zijn gemaakt voor hergebruiksystemen, centraal bestuurde systemen en vergunningsvrije bouwwerken. De bovenstaande norm is opgenomen in de Amsterdamse Hemelwaterverordening die medio 2021 wordt vastgesteld. Natuurinclusief bouwen Om een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor mens en dier te maken, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen bij het ontwerpen van nieuwbouw en openbare ruimte. De gemeente Amsterdam heeft een Groenvisie 2050 (concept 2020). Deze schetst een beeld van Amsterdam als groene stad en hoe die zich tussen nu en 2050 verder kan ontwikkelen. Groen in de stad levert een essentiële bijdrage aan de gezondheid en het sociale welzijn van Amsterdammers. Het draagt bij aan de opgave om hitte te dempen en om het toenemende regenwater als gevolg van de verandering van het klimaat op te vangen. Klimaatadaptief bouwen en groen zijn niet vanzelfsprekend natuurinclusief, maar kunnen, bij een integrale benadering, samen opgepakt worden en een bijdrage leveren aan zowel de biodiversiteit in als de klimaatbestendigheid van het gebied.

De gemeente zet in op het behalen van 30 punten voor natuurinclusief bouwen. Deze punten zijn te behalen volgens het handboek natuurinclusief bouwen met het bijbehorende puntensysteem. Circulair gebouwde omgeving De gemeente Amsterdam wil naar een circulaire economie toe: in 2030 willen we voor 50% minder nieuwe grondstoffen gebruiken in 2050 wil de stad volledig circulair zijn. Dit wil zeggen dat waardevolle materialen en grondstoffen hergebruikt worden en geen afval geproduceerd wordt. Deze aanpak staat beschreven in de Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025. Toekomstbestendig bouwen hoort daarbij: het gebouwcasco maakt functiemenging- en aanpassing van woningtypologie eenvoudig. Voor de gebouwplinten wordt om deze reden uitgegaan van een verhoogde bruto verdiepingshoogte (van bijvoorbeeld 3,5 meter), zodat uitwisselbaarheid van functies in de toekomst mogelijk blijft. Ook het scheiden van afval voor de winning van grondstoffen wordt toegepast. Bij gebruik van hout, is FSC-hout verplicht. Circulair materiaal gebruik wordt vertaald in een MPG-score (Milieu Prestatie Gebouwen). De gemeente zet in op een minimale score van 0,8.

Investeringsnota Johan Greivestraat

22

4. Uitvoeringsaspecten 4.1 Bodem, ondergrond en kabels en leidingen Ten behoeve van de ontwikkeling van het plan wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Deze dient rekening te houden met de grondwaterstand, als met ondergrondse afwatering, , conform het paraplu bestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders (vastgesteld 7 oktober 2021). De haalbaarheid zal nader onderzocht worden. Als gevolg van de transformatie worden de meeste kabels en leidingen in het gebied tussen de nieuwe gebouwen vervangen/verplaatst. Dit geldt ook voor de recent aangelegde stadswarmteleiding. De nieuwe kabels en leidingen worden zoveel mogelijk onder de nieuwe noordzuid rijbaan en de aanliggende parkeervakken gelegd. Dit zal in de vervolgfase verder worden uitgewerkt. Uit de geraadpleegde bodeminformatie komt naar voren dat de locatie als niet verdacht kan worden beschouwd t.a.v. bodemkwaliteit/vervuiling. 4.2 Referentienormen gebruiksgroen, ecosysteemgroen en spel/sport Verschil aantal woningen en BOG-ruimtes Bestaand aantal woningen Nieuwe aantal woningen Er worden 122 woningen toegevoegd.

112 234

Bestaande BOG-ruimtes 1241 m2 Nieuwe BOG-ruimtes 840 m2 Er is 401 m2 minder BOG ruimte. Gebruiksgroen Stedelijk attractief groen waar men kan verblijven en recreëren. De oppervlakte dient minimaal 0,5ha aaneengesloten groen te zijn en dient voor 60% te bestaan uit levend groen. De resterende oppervlakte is bedoeld voor paden, water en andere voorzieningen als sport en spel. Het gebruiksgroen kent ook afstandsnormen. Zowel buurtgroen als stadsparken dienen te voet binnen ca 10 minuten te bereiken zijn. Voor buurtgroen wordt een norm van 250m gehanteerd, stadsparken kennen een afstandsnorm van 750m. De referentienorm geeft aan dat er per woning een oppervlakte van 16 m2 gebruiksgroen nodig is. In totaal zou het hier dus gaan om 16 m2 x 122 won. = 1952 m2 toevoeging van verblijfsgroen. Situatie Johan Greivestraat In de bestaande situatie zijn drie kleine, groene plekken aanwezig. Deze worden gezien het beperkte oppervlak (2 van 1000 m2 en 1 van 600 m2) niet tot het buurtgroen gerekend. Buurtgroen heeft een minimale oppervlakte van 0,5 ha (5000 m2). Gezien de nabijheid van meerdere stadsparken (Rembrandtpark en Sloterpark) die binnen 750 m afstand liggen en de ligging aan het Spoorpark (buurtgroen) is voor de bewoners van Overtoomse Veld Noord al ruim voldoende gebruiksgroen op korte afstand aanwezig.

Het Spoorpark is recentelijk aangelegd ten behoeve van de verdichting in Overtoomse Veld. Het heeft als doel een groen, openbaar gebied te maken met ruime gebruiksmogelijkheden voor de bewoners.

Investeringsnota Johan Greivestraat

23

In de nieuwe situatie wordt het Spoorpark doorgetrokken binnen het plangebied van de Johan Greivestraat, waardoor het Spoorpark met een oppervlakte van ca. 3700 m2 toeneemt. Klein snippergroen (ca 2600 m2) maakt in het nieuwe plan dus plaats voor een uitbreiding van het buurtgroen (ca 3700 m2). Door de grote hoeveelheid gebruiksgroen dat al beschikbaar is in de wijk en de koppeling van het groen binnen het project met het grotere Spoorpark zijn de (toekomstige) gebruikswaarden ruim voldoende. Derhalve wordt ruim aan de norm voldaan. Ecosysteemgroen Ecosysteemgroen betreft groen in straat en kavels als plantvakken, hagen, wadi’s en groene daken. Dit groen heeft als belangrijkste doel de buurt klimaatadaptief te maken, maar draagt ook bij aan de beleving van gezondheid van de Amsterdammer. Het groen draagt bij aan het programma Rainproof en aan het natuurinclusief maken van de buurt. Van deze norm mag maximaal 25% op de kavel of op het dak worden gerealiseerd. De referentienorm voor ecosysteemgroen geeft aan dat er per woning een oppervlakte van 6 m2 ecosysteemgroen nodig is. Voor voorzieningen geldt een norm van 0,1 m2 per m2 voorziening. In totaal zou het hier dus gaan om 714 m2 (6 m2 x 122 won) – 40 m2 (0,1 x (840-1241 m2 voorz.)) = 692 m2 toevoeging van ecosysteemgroen.

Situatie Johan Greivestraat In de nieuwe situatie van de Johan Greivestraat vormt het groen een belangrijk beeldbepalend onderdeel. Door het groen liggen paden en wegen, maar groen heeft de overhand. Gebruikswaarde, belevingswaarde, natuurwaarde en de klimaatadaptieve invulling overlappen hier. Om die reden wordt het ecosysteemgroenareaal niet expliciet toegevoegd, maar als onderdeel van het gebruiksgroen opgenomen. Dit geldt ook voor de groene invulling op het dak van de nieuwe ondergrondse parkeergarage. Spelen Spelen in de openbare ruimte kan opgenomen worden als onderdeel van het areaal gebruiksgroen. De norm die wordt gehanteerd is 1 speelplek (150 m2 terrein) per 300 woningen en 1 speelveld ter grootte van 1000 m2 per 1.000 woningen. Per saldo zal het bij de ontwikkeling van de Johan Greivestraat gaan om 0,4 speelplek en 0,1 speelveld. Situatie Johan Greivestraat Op dit moment is op 1 van de drie kleine groene plekken een speelplek van ca. 200 m2 aanwezig. Deze speelplek is geschikt voor kleine kinderen. In het Spoorpark zijn in de directe omgeving (binnen 100 m) van de Johan Greivestraat meerdere grasvelden van ca 500 m2 per stuk, waarin verspreid speeltoestellen en speelaanleidingen staan. Hierdoor is het beschikbare areaal speelplek in de omgeving van de Johan Greivestraat naar verhouding groot. Om die reden hoeft spelen niet te worden toegevoegd.

Wel wordt in de uitbreiding van het Spoorpark binnen het project op vergelijkbare wijze als in het Spoorpark speelaanleidingen geplaatst als vervanging van de bestaande speelplek. Door de toevoeging van 122 woningen dient vanuit de groen- en speelnormen ruimtegebruik in het plangebied te worden ingepast. De nadere uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden, omdat de verschillende groen en speelruimten niet vrij beschikbaar zijn in het plangebied. De groen- en speelruimten zullen worden opgenomen in het Voorlopig Ontwerp van het groene binnengebied en het Spoorpark.

Investeringsnota Johan Greivestraat

24

Sport Sporten is opgedeeld in twee verschillende soorten faciliteiten: 1. Sporten in de openbare ruimte (evt als onderdeel van gebruiksgroen). Hiervoor geldt een norm van 1 m2 per woning. Het gaat daarbij om veilige en aantrekkelijke plekken, maar ook om goede routes. Een deel van de ongeorganiseerde sportruimte kan worden ingericht voor urban sports, zoals bootcamp en calisthenics, maar ook 3x3 basketbal. Daarnaast is het bieden van goede hardloop- en wandelroutes voor zowel sport als bewegen in brede zin in alle woonmilieus een ingreep die weinig investering of ruimte vraagt en een belangrijke toevoeging vormt aan de beweegvriendelijkheid van de stad. 2.

Anders georganiseerde buitensporten worden gerealiseerd in sportparken. Hiervoor geldt een norm van 5 m2 (veldoppervlak) per woning.

De norm volgend, gaat het bij de ontwikkeling van de Greivestraat om een verwachtte behoefte van 122 m2 sportoppervlak in de openbare ruimte en 610 m2 (122 x 5 m2) veldoppervlak in sportparken ten behoeve van de (anders georganiseerde) buitensport. Situatie Johan Greivestraat Sporten in de openbare ruimte Sportvelden in de openbare ruimte zijn vanwege de benodigde ruimte en druk op de omgeving moeilijk in te passen in de directe omgeving van de Johan Greivestraat. Wel zijn er meerdere sportvoorzieningen in de buurt (met name Mondriaanplein) en wordt er hard gewerkt aan het verbeteren van recreatieve routes door de wijk voor o.a. wandelen en hardlopen, zoals het uitbreiden van het Spoorpark ten zuiden van de Postjesweg. Daarnaast wordt voor de gehele Ringzone-West bekeken op welke plekken sportvoorzieningen in de openbare ruimte kunnen worden toegevoegd om zo mee te gaan in de behoefte aan sportvoorzieningen als gevolg van de extra woningen in het gebied. Anders georganiseerde buitensport (sportparken) De opgave voor georganiseerde buitensport is, gezien de grote oppervlakte en de vormvaste maat van de sportvelden, moeilijk volledig te realiseren in het plangebied zelf. De ambitie is om deze opgave buiten het plangebied Johan Greivestraat toch deels in de Ringzone West te realiseren.

Gedeeltelijke invulling van de norm lijkt haalbaar in de Ringzone West met kleine veldsporten zoals padel,3vs3 basketbal en overige urban sports die gelden als georganiseerde veldsporten. Bij het benoemen van kansrijke locaties hiervoor is het interessant om de mogelijkheid te onderzoeken op welke (bestaande en toekomstige) daken sportvelden gerealiseerd kunnen worden. Voor de grote veldsporten heeft de Ringzone West geen oppervlakten beschikbaar. Dit deel van de sportopgave moet buiten het plangebied worden gerealiseerd. In aanmerking komen locaties in bestaande sportparken in de nabijheid van Ringzone West, zoals Sportpark Ookmeer. Van belang is dat er ook gekeken wordt of de (fiets)verbindingen tussen het sportpark en Ringzone West optimaal zijn. De behoefte aan extra buitensportruimte voor de bewoners van de Ringzone West wordt gerealiseerd als onderdeel van sportpark Ookmeer. 4.3 Bomenbalans In de Bomen Effect Analyse is het effect van huidige stedenbouwkundige plan op de bestaande bomen geanalyseerd. De uitkomst van de analyse is dat in totaal 19 bomen moeten worden gekapt als gevolg van de transformatie. Het gaat om 6 bomen met een goede conditie, 5 bomen met een redelijke conditie, 5 met een matige en 3 met een slechte conditie. 1 van de gekapte goede bomen zou binnen het gebied kunnen worden verplant. De monumentale kastanje kan worden behouden op een prominente plek.

Investeringsnota Johan Greivestraat

25

In de verdere uitwerking van het plan zijn mogelijk nog enkele goede bomen te sparen. Met name de goede bomen aan de zuidzijde van het bouwblok aan de Jan Tooropstraat zijn mogelijk te behouden als het exacte aantal parkeervakken dat moet worden gerealiseerd bekend is. Voor alle gekapte bomen geldt dat deze worden gecompenseerd binnen het plangebied in aansluiting op het Spoorpark of zullen worden gecompenseerd via het gemeentelijk herplantfonds. Het exacte aantal te compenseren bomen zal nog later worden bepaald op basis van het Voorlopig Ontwerp en een inventarisatie waarin ook de leeftijd van de bomen bepaald is. 4.4 Puccini Het is de ambitie het groene middengebied (incl. wandelpaden) qua materialisering aan te laten sluiten bij de vormgeving van het Spoorpark. Dit zal in de verdere uitwerking met de Puccinicommissie besproken worden. 4.5 Waterbalans In de Rainproof oplossingenkaart voor het Overtoomse Veld is de Jan Tooropstraat (buiten het plangebied) opgenomen als waterbergende straat. De Greivestraat aan de zuidkant van het plangebied en de Piet Mondriaanstraat aan de noordkant zijn beide waterafvoerende straten. In deze straten dienen geen obstructies te zijn en dient het water tussen de stoepen via open goten en groenzones onder afschot te worden afgevoerd. De overige bestaande straten in het binnengebied zijn waterspreidende buurtstraten.

Voor deze straten geldt waterbergen tussen de stoepen, extra vergroenen en infiltreren indien mogelijk. In de verdere uitwerking zal de aansluiting op de bestaande straten, m.n. de waterafvoerende straten, goed moeten worden uitgewerkt. Normen • Bebouwing en verharding (al dan niet op het riool aangesloten) tellen allemaal als verharding. • Waterpasserende verharding (> 90 l/sec/ha afvoeren) telt niet als verharding, maar als groen (Aandachtspunt: beheer). • Parkeergaragedak onder maaiveld | telt niet mee als verharding mits de grond op de parkeergarage een bergende capaciteit heeft/behoudt van 95 mm en gedoceerd lozen mogelijk is. • Particuliere tuinen | kunnen mogelijk voor 50% groen worden meegerekend (deze keuze is aan de gemeente). • Bij een toename van 1000 m2 of meer verharding is het project vergunningplichtig v.w.b. de te nemen maatregelen. Bij een toename van minder dan 1000 m2 is er een zorgplicht en dienen eveneens maatregelen te worden genomen. • 10% van het toegevoegde areaal verharding dient te worden gecompenseerd in de vorm van extra oppervlaktewater. • I.p.v. oppervlaktewater kan ook op alternatieve wijze waterberging worden georganiseerd. Hierbij wordt in de Keur uitgegaan van een berging van 70 mm neerslag (70 m3/1000 m2). Op basis van nieuwe inzichten is echter de gewenste berging omhoog bijgesteld op 90 mm (nog niet in de Keur).

Situatie Greivestraat (huidig en toekomstig) In het gebied is op dit moment aanwezig: • 3275 m2 bebouwing • 7000 m2 verharding. • 3000 m2 groen.

Investeringsnota Johan Greivestraat

In de nieuwe situatie is de balans als volgt: • 4090 m2 bebouwing (incl balkons) • 5530 m2 verharding. • 2080 m2 groen (volle grond) • 1270 m2 groen (op parkeergarage) • 300 m2 tuin (prive)

26

Het project Greivestraat is niet meegenomen in de waterbalans voor Overtoomse Veld, Delflandpleinbuurt en Staalmanpleinbuurt van 2017 (geactualiseerde versie). In de waterbalans is geen ruimte meer om extra oppervlaktewater te compenseren. Als gevolg hiervan dient het project Greivestraat de eigen waterbalans sluitend te maken. Oplossingsrichting Als gevolg van de nieuwe inrichting neemt de hoeveelheid bebouwing toe en de hoeveelheid verharding af. De hoeveelheid groen (volle grond) neemt iets minder dan 1000 m2 af. Dit is vooralsnog onder de vergunningsgrens, waardoor alleen de zorgplicht van kracht is. Bij nadere uitwerking wijzigt mogelijk het areaal groen/ verharding. Gezien de beperkte omvang van de tuinen is niet te verwachten dat deze voor de helft een groene invulling krijgen. Om die reden is ervoor gekozen deze niet mee te rekenen in het areaal groen. Mogelijke oplossingen die in de uitwerking verder onderzocht kunnen worden zijn: • Het realiseren van berging van het regenwater van het dak van de parkeergarage. Dit zou technisch opgelost kunnen worden op parkeerdek of in garage (bv d.m.v. een opslagtank). • Het toepassen van waterpasserende verharding De parkeerkelder dient grondwaterneutraal (grondwaterstand blijft gelijk) te worden aangelegd. 4.6 Afval en grondstoffen Amsterdam heeft een grote ambitie op het gebied van afval en grondstoffen.

Het hogere doel van de inzameling is een zo hoogwaardig mogelijk hergebruik of verwerking en het sluiten van de grondstoffen en materialenkringloop. Dit kan bijvoorbeeld door afval te scheiden aan de bron. We willen de stad schoner krijgen en de afvalketen zo efficiënt mogelijk organiseren. In Amsterdam wordt standaard gewerkt met boven- en ondergrondse containers waar vijf fracties voor papier (ondergronds), glas (ondergronds), textiel (bovengronds), restafval (ondergronds) en groente-fruit en tuinafval (GFT) (bovengronds) worden opgehaald. Vanaf 2021 worden plastic verpakkingen (PMD) niet meer los opgehaald. De kosten van deze standaard inzamelmethode worden gedekt uit de Afvalstoffenheffing. Voor nieuwbouwgebieden geldt dat Amsterdam een zo optimaal mogelijk inzamelingssysteem wil realiseren, passend bij de locatie en de stedenbouwkundige mogelijkheden in een wijk. Denk aan ondergronds transport van afval, inpandig inzamelen van grondstofstromen of het lokaal hergebruiken van producten. Implementatie van deze, t.o.v. de standaard, afwijkende systemen vragen om extra dekkingsbronnen die vanuit andere dan de afvalstoffenheffing afkomstig dienen te zijn.