BRIEF Woonbrief 2021

Handhaven toeristische verhuur van woonruimte De afname van het toerisme als gevolg van de coronacrisis is ook terug te zien in de cijfers rond de handhaving van illegale toeristische verhuur. Zo is het aantal meldingen over toeristische verhuur in 2020 gedaald vergeleken met voorgaande jaren. De raadscommissie van 14 april 2021 is middels eerder genoemde rapportage en een raadsbrief over de handhaving van woonfraude in 2020 geïnformeerd. VIII. Woonfraude Dit college zet onverminderd in op de bestrijding van woonfraude. Woningen leveren veel geld op, waardoor frauderen met Amsterdamse woningen erg verleidelijk is. Goede regels en de handhaving op de regels zijn van groot belang. Daarom is de afgelopen tijd de handhavingscapaciteit in

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 22 van 28

Amsterdam steeds verder vergroot en wordt er samengewerkt met veel verschillende partijen. In 2020 zijn door deze handhavingsacties maar liefst 1.400 woningen weer legaal bewoond geraakt. 32. Handhaven woonfraude in sociale huurwoningen In 2020 is gestart met het ontwikkelen van een algoritme dat de kans op onderhuur bij corporatiewoningen kan voorspellen. Dit gebeurt in nauw overleg met de woningcorporaties. Door digitalisering en het inzetten van algoritmen kan het onderzoeksproces verder worden geautomatiseerd, wat moet leiden tot slimmer en efficiënter handhaven. Het streven is tevens om gegevens uit te wisselen met andere partijen, zoals het Rijk. 33. Signaleren van woonfraude Vermoedens van woonfraude konden tot 1 september 2020 digitaal worden gemeld bij de gemeente via Meldpunt Zoeklicht. Per 1 september is Zoeklicht overgegaan naar het meldingssysteem Signalen Informatievoorziening Amsterdam (SIA). Net als bij Zoeklicht kunnen alle vormen van woonfraude bij SIA worden gemeld. In 2020 zijn via meldpunt Zoeklicht en SIA 2.295 meldingen van woonfraude gedaan (2019: 2.459). De raadscommissie is op 14 april 2021 geïnformeerd over de handhavingsresultaten woonfraude. In deze brief zijn onder andere de signalen over woonfraude opgenomen. Het aantal meldingen over onderhuur (683) is in absolute zin weer toegenomen, vergeleken met 2019 (592).

Het is daarmee voor het eerst dat meer meldingen zijn gedaan van een andere vorm van woonfraude dan toeristische verhuur. Naast minder toerisme is een mogelijke verklaring te vinden in het feit dat Amsterdammers veel meer thuis zijn gaan werken. Hierdoor vallen andere vormen van woonfraude in de directe omgeving eerder en vaker op. 34. Onderzoeken omvang speculatieve leegstand Dit onderzoek wordt op dit moment uitgevoerd. De gemeenteraad wordt in de tweede helft van 2021 geïnformeerd over de bevindingen van het onderzoek naar speculatieve leegstand. IX. Kansengelijkheid en ondersteuning van bewoners Het moet niet uitmaken waar je geboren wordt of opgroeit, of je ouders rijk of arm zijn, of ze hoogopgeleid zijn of niet, wat je geslacht is, welke kleur je huid is, of je wel of niet geloofd en waarin, kortom: we zijn allemaal gelijk. Maar zo is de praktijk helaas niet. Niet iedereen heeft dezelfde kansen en wordt gelijk behandeld. Dit college maakt werk van het bestrijden van kansenongelijkheid en discriminatie, ook op de woningmarkt. 35. Tegengaan van woonsegregatie Woonsegregatie wordt nu vooral aangepakt door in te zetten op gemengde wijken. Concreet betekent dit dat er geen sociale huurwoningen worden verkocht op plekken waar deze schaars zijn en dat de nieuwbouwplannen zorgen voor een beter gemengde wijk. Toch is er meer nodig.

Voor het tegengaan van woonsegregatie wordt daarom een aantal aanvullende initiatieven voorgesteld. Deze initiatieven worden in de voortgangsbrief ‘Tegengaan Kansenongelijkheid’, en in de jaarlijkse Woonbrief opgenomen om de gemeenteraad te informeren over de voortgang. Het gaat om de volgende twee initiatieven:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 23 van 28

1.

Het thema segregatie wordt een vast onderdeel van de besluitvorming voor nieuwbouwprojecten. 2. Er komt een Wijkenrapportage naar aanleiding van het rapport ‘De gemengde stad’ van de Rekenkamer. In deze rapportage wordt de (ontwikkelingen van de) gemengde stad beter inzichtelijk gemaakt. Woonsegregatie wordt een onderdeel van deze rapportage. De Wijkenrapportage wordt in het derde kwartaal van 2021 naar de gemeenteraad gestuurd. 36. Verbeteren van de leefbaarheid in wijken In 2017 is gestart met de ontwikkelbuurtenaanpak. Het doel is om met extra aandacht en middelen 32 kwetsbare buurten in Amsterdam vooruit te helpen. Dit wordt gedaan met incidentele projecten in de buurten, denk aan buurtwerkkamers of het opknappen van speeltuinen. En door het inrichten van stedelijke ambities en programma’s, daar waar de opgave het grootst is. Bij de aanpak van ontwikkelbuurten zijn plannen gemaakt voor de verdere ontwikkeling van deze buurten. Voor de laatste vijf buurten worden de plannen momenteel afgerond. De jaarrapportage 2020 geeft een uitbreide omschrijving per buurt en een overzicht van de inspanningen die de gemeente en haar partners in 2020 hebben gedaan.

Amsterdam, is ondertussen, als partner in een grote alliantie, in zowel stadsdeel Zuidoost als stadsdeel Nieuw-West bezig om een integrale aanpak op te zetten voor minimaal twintig jaar om de veiligheid en leefbaarheid in deze stadsdelen structureel te verbeteren. Het gaat hierbij om aanvullende maatregelen boven op hetgeen we al doen en waarbij verder wordt gekeken dan één jaar of één bestuursperiode. Voor deze Masterplannen wordt nauw samengewerkt met het Rijk. Onder leiding van de burgemeester is een intensieve samenwerking opgezet met maatschappelijke partners, de gemeente en bewoners om samen aanvullende maatregelen te formuleren voor deze gebieden. Aan de hand van verschillende thema’s zoals onderwijs, jeugd, werk, kansengelijkheid, wonen, leefbaarheid en veiligheid wordt de aanpak verder uitgewerkt. De kennis en ervaring die zijn opgedaan met de aanpak ontwikkelbuurten worden benut in de verdere ontwikkeling van de Masterplannen. 37. Aanpakken discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt Discriminatie moet bestreden worden. Met het onderzoek ‘Discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt’ (januari 2020) is vastgesteld dat discriminatie ook een probleem is op de Amsterdamse woningmarkt. In maart 2020 zijn de resultaten van het onderzoek met de verhuurdersbranche en het antidiscriminatie-comité besproken.

Gezamenlijk is ervoor gekozen om bij de aanpak van discriminatie op de woningmarkt, in te zetten op bewustwording, overeenkomsten met de verhuurdersbranche en monitoring van discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt. Er is ook aangesloten op een landelijke onderzoek van het Rijk. Dit onderzoek geeft nieuwe inzichten geven in de mate van discriminatie op de landelijke en Amsterdamse woningmarkt. De resultaten van dit onderzoek worden in het tweede kwartaal van 2021 verwacht. Ook de verhuurdersvergunning waar het Rijk momenteel aan werkt (zie pagina 28) gaat helpen in de bestrijding van discriminatie op de woningmarkt. 38. Mogelijk maken van bewonersondersteuning en belangenbehartiging Het college heeft structureel middelen gereserveerd voor bewonersondersteuning en belangenbehartiging. De inzet op bewonersondersteuning gaat onverminderd door. Stichting !WOON heeft

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 24 van 28

haar werkwijze in 2020 aangepast aan de coronamaatregelen en is doorgegaan met de dienstverlening aan Amsterdammers. Er is een groei in het aantal contacten zowel met huurders als met eigenaar-bewoners en leden van vve’s. De behoefte aan de dienstverlening is groot, mede door de druk op de woningmarkt. De tevredenheid over de dienstverlening is groot: het gemiddeld rapportcijfer is een 8,5. Amsterdam geeft subsidie aan de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) en het Huurdersnetwerk Amsterdam (HNA). Deze twee organisaties behartigen samen de belangen van het overgrote deel van de huurders in Amsterdam. X. Woningkwaliteit Het college hecht er veel waarde aan dat alle Amsterdammers kunnen wonen in een woning van voldoende kwaliteit, nu en in de toekomst, daarom is in 2017 begonnen met de uitvoering van het Programma Woningkwaliteit. Het programma levert een bijdrage aan behoud en verbetering van de woningkwaliteit in Amsterdam door inzet op: 1. Het borgen van wettelijke woningkwaliteit; 2. Het voorkomen dat woningen verslechteren; 3. Het stimuleren van een extra kwaliteitsimpuls voor woningen. De resultaten van de inzet op woningkwaliteit laten zien dat een goede woning voor veel Amsterdammers niet vanzelfsprekend is. Ook zijn woningeigenaren en bewoners breed geïnformeerd over het belang van kwalitatief goede en veilige woningen en hoe ze daar zelf aan kunnen bijdragen.

Over de resultaten van het programma wordt de raadscommissie jaarlijks geïnformeerd, voor het laatst op 14 april 2021. Ook in 2022 komt er weer een jaarrapportage. Hieronder worden naar aanleiding van de eerdere woonbrieven en woonagenda een aantal actuele thema’s verder toegelicht. 39. Uitvoeren Programma Woningkwaliteit: verwijderen loden leidingen en Japanse Duizendknoop Vanuit het Programma Woningkwaliteit kan snel en effectief ingezet worden op actuele ontwikkelingen of inzichten, zoals de inzet op herkenning en sanering van loden drinkwaterleidingen in woningen. Met deze aanpak wil het college zo snel mogelijk af van loden leidingen in Amsterdamse huizen en gebouwen. Hierover wordt u regelmatig separaat geïnformeerd, laatstelijk op 26 maart 2021. Verder wordt in 2021 een controle uitgevoerd op bekende Japanse Duizendknoop groeiplaatsen nabij gevels, om te bezien of er aanwijzingen zijn voor schade aan gebouwen. 40. Inzetten nieuwe handhavingsinstrumenten huisjesmelkers In de Woonagenda is onderzoek aangekondigd naar de inzet van instrumenten als de bestuurlijke boete en beheerovername. Dit heeft in 2019 geresulteerd in een beleidsregel. In samenwerking met het Rijk, is in 2019 gestart met de pilot in het kader van het rijksprogramma Goed Verhuurderschap.

Amsterdam heeft in deze pilot de werking van de bestuurlijke boete en beheerovername uit de Woningwet uitgewerkt en getoetst. Over de resultaten van deze pilot bent u eerder geïnformeerd.  De bestuurlijke boete Woningwet kan bij herhaaldelijke overtreders als aanvullende strafsanctie worden ingezet, bijvoorbeeld bij woningkwaliteit en illegale hotels. In de pilotperiode zijn 7 bestuurlijke boetes opgelegd. Dit betreft 27 woningen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief



Datum 8 juni 2021 Pagina 25 van 28

Een ingrijpend handhavingsinstrument om tot een wettelijk aanvaardbare situatie te komen is de beheerovername. Hierbij verplicht de gemeente de eigenaar zijn gebouw in beheer te geven aan de gemeente of een andere beheerder. Hiertoe kan worden overgegaan als sprake is van (herhaaldelijke) overtredingen, zoals slecht onderhoud én sprake is van een bedreiging van de leefbaarheid, gezondheid of veiligheid. Tijdens de pilot zijn verschillende mogelijke casussen verkend en is samen met verschillende betrokkenen een plan van aanpak opgesteld. Uiteindelijk is één casus geselecteerd. Dit heeft ertoe geleid dat op dinsdag 2 maart 2021 daadwerkelijk het beheer is overgenomen van een pand in West. Het pand verkeerde al geruime tijd in zeer slechte staat, huurders woonden er onder erbarmelijke omstandigheden. De verhuurder heeft ondanks meerdere dwangsommen en een last onder bestuursdwang niets gedaan om de situatie te verbeteren.

41. Ontwikkelen Amsterdams Registratiesysteem Woningkwaliteit Er is behoefte aan een systeem waarin verschillende verzamelde kennis over onze woningvoorraad met elkaar verbonden kan worden. Zodat projecten, informatie en ondersteuning op gebieden als herkenning en sanering van loden leidingen, verduurzaming in en aan woningen en/of funderingskwaliteit meer gericht ingezet kunnen worden. XI. Duurzaamheid Woningen moeten prettig, gezond en toekomstbestendig zijn. Dit college zet vol in op duurzaamheid en met de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 is onze ambitie dat in 2040 elk gebouw in de stad aardgasvrij en in 2050 klimaatneutraal is. Hierbij is klimaatrechtvaardigheid een leidend principe. 42. Vergroten duurzaamheidsprestaties bestaande woningvoorraad De gemeente is geen woningeigenaar en de gestelde klimaatdoelen moeten dan ook voor een groot deel door en met Amsterdamse woningeigenaren en bewoners gerealiseerd worden. Inzet op woningkwaliteit levert bij voorkeur ook een bijdrage aan de energiereductie en vice versa. De routekaart dient als basis voor de gemaakte duurzaamheidsafspraken in de Samenwerkingsafspraken met huurders en corporaties. In de Samenwerkingsafspraken is in het hoofdstuk Kwaliteit en Duurzaamheid een aantal afspraken gemaakt over beoogde resultaten op CO2-reductie, aardgasvrij, inzet op zonne-energie en energielabelstappen.

Met het Duurzaam Herstelplan wordt met de corporaties gewerkt aan versnelde of extra inzet op de bovenstaande afspraken. Daarnaast wordt in de routekaart ingezet op de ondersteuning van individuele woningeigenaren. Dit gebeurt onder andere door een vve-aanpak gericht op het activeren en ondersteunen van vve’s bij onderhoud en verduurzaming en verschillende regelingen zoals de energielening. In aanvulling daarop wordt vanaf 2021:  Ingezet op collectieve inkoopacties en het stimuleren van vergaande renovatie van kwalitatief slechte wooncomplexen als onderdeel van de Renovatiemotor uit het Duurzaam Herstelplan  Ingezet op stimulering van energiebesparing en kleine woningverbeteringen via de Regeling Reductie Energiebesparing Woningen. De gemeentelijke aanvraag voor deze rijksregeling is op 8 maart 2021 gehonoreerd. Over de invulling van de activiteiten in het kader van deze regeling wordt u voor de zomer van 2021 verder geïnformeerd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 26 van 28

43. Uitvoeren Renovatiemotor Het college is aan de slag gegaan met de uitvoering van de Renovatiemotor uit het Duurzaam Herstelplan waarover de raad op 2 september 2020 is geïnformeerd. In deze motor zetten we de komende vijf jaar in op het versnellen van het energiezuinig maken van woningen. Dit gebeurt aan de hand van drie werksporen gericht op het stimuleren van vergaande renovatie van kwalitatief slechte wooncomplexen, collectieve inkoopacties om het renovatietempo onder eigenaar-bewoners te versnellen en op het verhogen van het isolatietempo van de bestaande voorraad van corporaties. De Renovatiemotor heeft een samenhang met de Warmtemotor en de Zonmotor die ook in het kader van het Duurzaam Herstelplan worden uitgewerkt. Over het Duurzaam Herstelplan wordt de raad apart geïnformeerd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 27 van 28

4 Aanvullende maatregelen & conclusie

Zoals bij het begin van deze brief aangegeven zijn er nog drie maatregelen die overwogen kunnen worden om ingezet te worden ten behoeve van het bevorderen van voldoende, betaalbare en goede woningen. 1. Huisvestingsvergunning bestaande middeldure huurwoningen Er is sinds 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor nieuwe middeldure huurwoningen. Het is mogelijk om ook voor de bestaande woningvoorraad een huisvestingsvergunning voor middeldure huur te eisen. Bijvoorbeeld voor woningen tot € 1.000. Maar dan is er het risico dat de verhuurder de huurprijs boven het middensegment verhuurd om de vergunningplicht te ontlopen. De huisvestingsvergunning heeft dan een prijsopdrijvend effect. Een andere mogelijkheid is het hanteren van een puntengrens op basis van het woningwaarderingsstelsel. Bijvoorbeeld tot 195 punten Volgens het woningwaarderingsstelsel past daar een huur bij van € 1044,20. Of de WOZ-waarde kan gebruikt worden als grondslag voor het berekenen van een redelijke huur. Maar het is de verhuurder die de hoogte van de huur bepaalt. Op de Amsterdamse woningmarkt ligt de vrije huurprijs meestal boven het niveau wat volgens het woningwaarderingsstelsel redelijk is en dat mag ook volgens de wet. Dat maakt dat een puntengrens voor de huisvestingsvergunning een fictieve grens is, want de huur is voor een huishouden met een middeninkomen vaak helemaal niet te betalen.

Dit is een moeilijk uitlegbare situatie. Het instellen en aanvragen van de vergunning kost de gemeente en de vergunningaanvrager tijd en geld. Dus, hoewel een huisvestingsvergunning als sturingsinstrument voor bestaande middeldure huurwoningen een logische keuze zou kunnen zijn, is dat niet het geval zolang de huren geliberaliseerd zijn. De gemeente Amsterdam blijft de ervaringen in andere steden op dit vlak nauwlettend volgen, maar vanwege bovenstaande beperkingen en de kosten voor vergunningverlening en handhaving worden op dit moment nog geen stappen gezet om dit instrument ook voor de bestaande voorraad in te zetten. 2. Opkoopbescherming bestaande bouw De Minister van BZK heeft in 2020 een wetsvoorstel opgesteld waarmee gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen in het goedkope en middensegment worden opgekocht om te verhuren. Het wetsvoorstel is eind 2020 voor consultatie voorgelegd. Amsterdam heeft een gezamenlijke reactie ingediend met de vijf grootste steden. In deze reactie is onder andere gewezen op de korte werkingsduur van het wetvoorstel van drie jaar en de beperkte mogelijkheden van het wetsvoorstel om voorwaarden voor goed verhuurderschap op te nemen. Op 10 maart 2021 heeft de Tweede Kamer door middel van een amendement de opkoopbescherming toegevoegd aan het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie.

In het amendement is de werkingsduur verlengd naar vijf jaar en is de mogelijkheid om voorwaarden te stellen in het kader van goed verhuurderschap komen te vervallen. De Eerste Kamer is nu aan zet. Zodra het kan gaan we, samen met de vijf grootste steden van het land, aan de slag met het invoeren van de opkoopbescherming voor de bestaande bouw.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 28 van 28

3. Verhuurdersvergunning Het Rijk werkt momenteel aan een wetsvoorstel voor een verhuurdersvergunning. Hierdoor kunnen gemeenten straks landelijk geüniformeerde voorschriften en in bepaalde gevallen een vergunningplicht instellen. Door de gerichte aanpak worden goede verhuurders niet belast met een vergunningplicht. Daarnaast ontstaat hiermee uniformiteit en duidelijkheid waarmee wordt voorkomen dat verhuurders per gemeente geconfronteerd worden met andere regels. Het college is enthousiast over het wetsvoorstel dat de minister in voorbereiding heeft. Amsterdam pleit al lange tijd voor een werkbare vorm van een verhuurdersvergunning en die komt hiermee een stap dichterbij. Het college is ook positief over het voorstel dat de vergunningplicht voor bepaalde gevallen kan worden ingevoerd. Dat de minister op aandringen van Amsterdam ook meeneemt dat er een boete kan worden opgelegd aan verhuurders die doelbewust te hoge huren vragen, is goed nieuws. Het college gaat zich ervoor inzetten dat de wet voor de verhuurdersvergunning er komt en dat deze goed in de praktijk is toe te passen. Zodat, zodra de wet er is, Amsterdam deze ook kunnen toe kan passen en het goed verhuurderschap in Amsterdam verder bevordert. Het college wil klaar staan om direct aan de slag te gaan met de verhuurdersvergunning zodra de goede basis daarvoor geregeld is.

Dit college is nu begonnen aan het laatste jaar van haar bestuursperiode. Een periode die vol ambitie is gestart en waar, in het belang van de Amsterdammer, tot het einde alles uit gehaald moet worden. Deze Woonbrief illustreert aan dat het college op alle terreinen voor het maximale gaat en daarbij gebruik maakt van alle instrumenten die tot haar beschikking staat. In dit laatste jaar wil het college aan de slag gaan met de verhuurdersvergunning en de opkoopbescherming voor de bestaande bouw, maar eerst moet het Rijk deze maatregelen nog mogelijk maken. Zodra dit het geval is, stuurt het college een voorstel hiervoor naar de gemeenteraad. Voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2022 volgt een nieuwe Woonbrief waarin het college u een update geeft over het woonbeleid met de eerste inzichten uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2021. Het college vertrouwt erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Laurens Ivens Wethouder Bouwen en Wonen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl