BIJLAGE 6 Staat van de gebiedsontwikkeling.pdf

Staat van de Gebiedsontwikkeling Ongelijk investeren in gelijke kansen

Maart 2025

Voorwoord Voor u ligt de ‘Staat van de Gebiedsontwikkeling; ongelijk investeren in gelijke kansen’. Middels deze publicatie laat ik u zien op hoeveel plekken in de stad en op welke manier het college investeert in gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling gaat niet alleen om het bouwen van woningen, het gaat om veel meer.

We zijn er klaar voor als de markt weer aantrekt. Ik laat u dit in vogelvlucht zien. Het is ondoenlijk om alle projecten in de stad uit te lichten, daarom heb ik hierin voor u een keuze gemaakt. Ik wens u veel lees- en kijkplezier.

We bouwen een complete stad. We bouwen huizen, scholen, kinderdagverblijven, bedrijfsruimtes, kantoren en leggen parken, sportvelden, pleinen en straten aan. Hierbij kiezen we bewust voor ‘ongelijk investeren in gelijke kansen’. Dit betekent dat we extra investeren in buurten waar bewoners minder kansen hebben, bijvoorbeeld door juist hier voorzieningen toe te voegen. Plannen in deze buurten zijn veelal financieel negatief omdat de vernieuwing meer kost dan dat het opbrengt.

Dries Drogendijk Adjunct-directeur Gebiedsontwikkeling, Grond en Ontwikkeling Amsterdam

We kunnen dit alleen doen omdat we ook plannen hebben die geld opbrengen, zoals kantoren op de Zuidas. Het is een kwetsbaar evenwicht. Door verslechterde marktomstandigheden in 2023 en 2024 hebben we het perspectief moeten bijstellen. Zo zijn er minder woningen gebouwd dan gewenst. Dit betekent niet dat we bij de pakken neerzitten. We blijven investeren in de stad, samen met onze partners in de gebiedsontwikkeling.

Maart 2025

Inhoud

1.

Inleiding

4

2.

Werken aan stedelijke vernieuwing

8

3.

Werken aan gemeentelijke locaties

14

4.

Werken aan transformatielocaties

22

5.

Kerncijfers grond­exploitaties 2024

26

6.

Projectenkaart Amsterdam 2025

31

Staat van de gebiedsontwikkeling

1. Inleiding Onder gebiedsontwikkeling wordt het proces verstaan waarbij we een locatie veranderen of opwaarderen, zodat een nieuwe of verbeterde functie voor het gebied ontstaat. Gebiedsontwikkeling in Amsterdam doen we op basis van door de raad vastgesteld investeringsnota’s, met bijbehorende grondexploitatie. We werken hierbij aan een complete stad. Gebiedsontwikkeling doen we niet alleen, maar samen met bewoners, ondernemers, maatschappelijke partners, marktpartijen, corporaties en particuliere investeerders in de stad. We werken aan gelijke kansen voor álle Amsterdammers. Dit doen we op meerdere fronten. Amsterdam wil een gemengde en ongedeelde stad zijn. Uiteraard zijn er verschillen tussen buurten en wijken die we koesteren, maar voor elk type huishouden moet er plek zijn in de stad. Betaalbaarheid voor huishoudens met een laag en/of middeninkomen is één van de speerpunten. We zetten het nieuwbouwbeleid van ‘40-40-20’ (40% sociale, 40% middeldure en 20% dure woningen) in de gebieds­ ontwikkeling voort. We bouwen in de stad zowel voor starters op de woningmarkt als voor mensen die willen doorstromen. Er is grote schaarste voor alle mogelijke huishoudens en doelgroepen. De inzet op doelgroepen als ouderen en studenten wordt gebiedsgericht ingevuld om zo op de juiste plek het juiste programma toe te voegen.

Foto: Your Captain Luchtfotografie, Strandeiland IJburg

Amsterdam moet een gezellig thuis zijn. Goede voorzieningen maken de stad leefbaar en compleet. Amsterdam werkt met een samenhangend strategisch huisvestingsplan voor jeugd, zorg en basisvoorzieningen, sport en bewegen, kunst, cultuur en onderwijs. Ongelijk investeren in gelijke kansen

4

Staat van de gebiedsontwikkeling Foto: Sanne Couprie, NDSM-werf-West-Bouwontwikkelingen

Foto: Theo Baart, Strandeiland

Amsterdam moet bereikbaar en leefbaar blijven. Om de groei van de stad en de metropoolregio te faciliteren, moet fors worden geïnvesteerd in een bereikbare en leefbare stad. Het gaat niet alleen om de ontsluiting van de nieuw te ontwikkelen gebieden, maar ook om het vergroten van de capaciteit van het bestaande mobiliteits- en energienetwerk en de kwaliteit van de openbare-ruimte. Amsterdam kiest voor duurzaam en gezond bewegen: meer ruimte voor fietsers en voetgangers, met auto’s die te gast zijn. Amsterdam wil een duurzame stad zijn. We kennen een grote uitdaging in de overstap naar meer duurzaamheid. Het doel is te komen tot vastgoed met een lange levensduur en een lage milieudruk, dat zoveel mogelijk herbruikbaar en demontabel is. We willen daarbij minder primaire grondstoffen gebruiken. Amsterdam kiest ook voor rigoureus vergroenen, om te komen tot een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving voor mens en dier. Waar het mogelijk is, kiezen we voor natuurinclusief bouwen. Ook investeren we in bomen en planten. Die nemen beter water op, wat helpt tegen hittestress en zware buien. Amsterdam wil een bedrijvige en innovatieve stad zijn. Amsterdam faciliteert hoogwaardige, duurzame kantoren. We voegen selectief volume toe – op goed gelegen, gemengde locaties – om de kantorenmarkt gezond te houden.

We zijn terughoudend met het aanwijzen van nieuwe transformaties van bedrijventerreinen naar woon/ werkgebieden. Er moet in de stad voldoende ruimte blijven voor de maakindustrie en stadsverzorgende bedrijven. Dit draagt bij aan de vitaliteit van de stad en het behoud van werkgelegenheid voor praktisch geschoolden.

Foto: Edwin van Eis, Papaverweg

Foto: Odessa Schraa, Informatiebijeenkomst januari 2025 in de Deysselbuurt

Ongelijk investeren in gelijke kansen

5

Staat van de gebiedsontwikkeling

Stand van zaken gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling wordt complexer. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af. Verdichting en vernieuwing vindt steeds meer plaats in transformatie­gebieden en bestaande wijken. We bouwen zelf geen woningen of commercieel vastgoed, maar faciliteren zo goed mogelijk de partijen die dit wel doen. Middels de impuls ‘gewoon goed’ (zie kader) proberen we hierbij de haalbaarheid van projecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken. We willen projecten die haalbaar én goed zijn. Voor gebiedsontwikkeling is het een lastige tijd. Door verslechterde marktomstandigheden en toenemende congestie op het elektriciteitsnetwerk, zijn veel projecten vertraagd of uitgesteld. Dit heeft gevolgen voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. De grond­ opbrengsten waren in 2023 en 2024 op het laagste niveau sinds de kredietcrisis in 2007 en 2008. Vanuit het Vereveningsfonds worden grote voor­investeringen gedaan voor het op gang houden van de gebieds­ ontwikkeling. Denk bijvoorbeeld aan bouwrijp maken en de aanleg van bruggen, straten en groen. Om deze investeringen terug te verdienen, zijn gronduitgiften nodig zodat er ook inkomsten binnenkomen. Echter, de marktsituatie is nog steeds onzeker waardoor deze opbrengsten steeds verder naar achteren in de tijd verschuiven.

Desondanks gaan we door met investeren, we blijven doorwerken aan een complete stad. Ook in slechte tijden. Waarbij we nadrukkelijk de samenwerking zoeken met onze partners in de stad. Er wordt keihard doorgewerkt en daar zijn we trots op. We illustreren in deze publicatie – aan de hand van een aantal uitgelichte projecten –

de verscheidenheid van wat we in de praktijk doen in de gebiedsontwikkeling. Hierbij maken we onderscheid in drie typen locaties: stedelijke vernieuwing, gemeentelijke/ uitleglocatie en transformatie. Dit om te laten zien dat opgave, aanpak en uitdagingen per type locatie wezenlijk verschillen.

Hoe maken we plannen haalbaar en goed? • Bied ruimte en flexibiliteit in kaders Zorg voor ruimte en flexibiliteit in gemeentelijke planproducten (bijvoorbeeld het Stedenbouwkundig plan, de Investeringsnota en de Bouwenvelop) om de gewenste kwaliteit haalbaar te maken. Breng focus aan in ambities, hanteer duidelijke randvoorwaarden en houd rekening met kostenverhogende factoren. Zorg ervoor dat partijen ruimte houden om oplossingen te zoeken als niet alles past. Dit kan door processen vanaf het begin zo in te richten dat er ruimte is voor ontwikkeling en optimalisatie. Het gaat erom dat we de ruimte zoeken om samen kwaliteit haalbaar te maken. • Houd rekening met kenmerken van gebied en locatie Houd bij planvorming rekening met bestaande functies en eigendomsverhoudingen in het gebied, perceelgrenzen, ruimtelijke karakteristieken (bijvoor-beeld kavelvorm en geluidsbelasting), andere belemmeringen (bijvoorbeeld milieuhinder) en de programmatische en financiële consequenties hiervan. Maak verschillende scenario’s om de balans tussen kwaliteit, kosten en opbrengsten te optimaliseren (“rekenen en tekenen”).

• Wees zacht waar het kan, hard waar het moet Maak vooraf duidelijk welke ambities voor de gemeente van belang zijn (hard). Daar houden we aan vast en als dat niet kan dan ‘gaat het feest niet door’. Bepaal bij transformatie- en sociale huurprojecten samen met de betrokken partijen de belangrijkste doelen. Zowel gemeente als marktpartijen zullen een financiële en/of kwalitatieve ondergrens hebben. Maak tijdig duidelijk als deze ondergrens in zicht komt. • Zorg voor reflectie en korte lijnen Maak gebruik van de grote hoeveelheid kennis en kunde die er is, zowel intern gemeentelijk als extern bij de markt. Zoek de goede samenwerking, maak gebruik van beschikbare Expertise­teams en schroom niet het Hulploket Gewoon Goed in te schakelen. Voorkom hierbij vicieuze cirkels en eindeloos “polderen” om eruit te komen. Schaal tijdig op.

Foto: Start bouw Beek en Hoff Braak en Bosch

Ongelijk investeren in gelijke kansen

6

Staat van de gebiedsontwikkeling

Woningbouw naar type locatie

Bron: Basisbestand woningbouw 1 januari 2025 Disclaimer • Aan deze kaart kunenn geen rechten worden ontleend. • De kaart geeft het kenmerkende karakter aan per gebied, dit is geen exacte weergave van de eigendomssituatie en/of bouwlocaties. • De kaart is exclusief overige locaties (< 100 woningen).

Planvoorraad 2025 t/m 2030: ruim 71.000 woningen (excl. flexwoningen) Type locatie Gemeentelijke/uitleglocatie Stedelijke vernieuwing Transformatiegebied of transformatieproject > 100 woningen

Ongelijk investeren in gelijke kansen

7

Staat van de gebiedsontwikkeling

2. Werken aan stedelijke vernieuwing Kwetsbare buurten en bewoners moeten meeprofiteren van ontwikkelingen in de stad. Onder het motto ‘ongelijk investeren in gelijke kansen’ geven we via het Nationaal Programma Samen NieuwWest, het Masterplan Zuidoost en de Aanpak Noord extra impulsen aan de verbetering van wonen, werken, onderwijs en leefbaarheid. Waar nodig en gewenst vindt stedelijke vernieuwing plaats. Overzicht stedelijke vernieuwingsprojecten (planvoorraad 2025 t/m 2030, projecten > 100 won) Noord

Banne Noord / Parlevinker Banne Zuid / Klipperbuurt Waterlandpleinbuurt / Breehorn, Vianney, Parnassialocatie / Entreegebied / Kompaslocatie / Kubus-Katrijplocatie / IJdoornschoollocatie Nieuw-West Geuzenveld Slotermeer / Roellbuurten / Eendrachtsparkbuurt / Ruychaverkwartier / Jan de Louterbuurt / Lodewijk van Deysselbuurt / Rousseaubuurt / Nieuwenhuysenbuurt / Dichtersbuurt / Couperusbuurt Osdorp / De Punt Dijkgraafplein / Wildemanbuurt / Blomwijckerbuurt / SuHabuurt Overtoomse Veld / Johan Greivestraat / August Allebeplein Delflandpleinbuurt / Maassluis / Spoorzone Weesp Hogewey / Amstellandlaan / Kostverlorenvaart West Kolenkitbuurt Bosleeuw Midden / Entreegebied Gulden Winckel Zuidoost Venserpolder H-buurt E-buurt K-buurt Midden Gaasperdam-Driemond / Reigersbos / Holendrecht / Nellestein Totaal ca. 14.900 woningen (geplande start bouw)

In de stedelijke vernieuwingsgebieden ligt qua woningbouw de focus op herontwikkeling van corporatiebezit. Corporaties en de gemeente werken – in deze veelal kwetsbare buurten – samen met bewoners en ondernemers aan verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving. Behalve wonen zijn (het op peil houden van) goede voorzieningen, voldoende groen en een goede openbare ruimte van belang voor deze buurten. Indien sprake is van sloop/nieuwbouw is verdichting een belangrijke opgave. Het totale aantal sociale woningen dat in een gebied gesloopt wordt, moet in de nieuwbouw worden gecompenseerd, waarmee de nadruk ligt op het behoud van sociale huurwoningen. Dit hebben we met corporaties en huurders afgesproken. De herhuisvestings­opgave en de belofte van de corporaties dat huurders kunnen terugkeren in de buurt vragen om een gedifferentieerd aanbod in de nieuwbouw, met in ieder geval voldoende aanbod voor gezinnen. Door zowel te investeren in de fysieke ruimte (woningen en openbare ruimte) als in sociale infrastructuur (ondersteuning van bewonersinitiatieven, werkgelegenheid, welzijn), wordt een bredere basis gelegd voor gelijke kansen op het gebied van wonen, werk en sociale betrokkenheid.

Dit maakt deze buurten niet alleen fysiek aantrekkelijker, maar versterkt ook het sociaal kapitaal van de bewoners, wat hen in staat stelt om beter te participeren in de samenleving en hun eigen toekomst vorm te geven.

Uitgelichte projecten: Banne Noord, Wildeman- en Blomwijckerbuurt, Röellbuurten, Kolenkitbuurt en de Nieuwe Meervaart

Ongelijk investeren in gelijke kansen

8

Staat van de gebiedsontwikkeling

Noord | Banne Noord Banne Noord is een ruime wijk met veel groen. Sinds de jaren ‘70 is er weinig aan de wijk gedaan. Bewoners merken dat de wijk is verouderd en hard toe is aan vernieuwing. Dit komt onder meer door verzakkingen op straat, wateroverlast en verouderde voorzieningen. We investeren daarom de komende jaren € 12 miljoen om de wijk op te knappen. Bij de plannen voor de toekomst hoort ook de bouw van extra woningen. Fokkemast/Parlevinker De herontwikkeling van de strook Fokkemast/Parlevinker houdt de realisatie in van een theaterzaal, broedplaats en atelierwoningen, met daarnaast seniorenappartementen. In totaal komen er 280 woningen in de verhouding 40-40-20. Rochdale is initiatiefnemer van het project. De bouw kan in het najaar van 2025 starten. Hier wordt het nieuwe hart van de wijk gemaakt, inclusief een nieuw centraal plein, een nieuwe aansluiting op het plein voor OBS ‘De Vier Windstreken’ en een nieuwbouwlocatie voor een moskee voor stichting Arrahma.

Woonhoven Vijf hoven in De Banne hebben een grondige opknapbeurt gekregen. Er is in 2022 gestart met de hoven waar de noodzaak het grootst was, met name vanwege problemen met de afvoer van regenwater. In Mast- en Stenghof was de wateroverlast het meest urgent. Hier zijn, in samenwerking met Waternet, drainagebuizen aangelegd om het water sneller af te voeren. Daarnaast zijn in alle hoven wadi’s aangelegd om regenwater op een natuurlijke manier op te vangen en af te voeren. Met de inbreng van bewoners – jong en oud – hebben we een ontwerp uitgewerkt. Naast het verbeteren van de paden en het groen, hebben we nieuwe speeltoestellen geplaatst en ontmoetingsplekken gecreëerd. Er is gekozen voor beplanting die de ecologie en biodiversiteit versterkt, zodat de hoven niet alleen duurzamer, maar ook aantrekkelijker en leefbaarder zijn voor iedereen.

Buurtkamer Eind 2024 is de nieuwe buurtkamer in de Banne opgeleverd. De buurtkamer vormt een centrale ontmoetingsplek voor de buurt met activiteiten voor kinderen en hun ouders of verzorgers. De activiteiten worden georganiseerd door twee buurtorganisaties: Stichting Speeltuinen In Noord (SPIN) en de Bolder. Bij de ontwikkeling van de buurtkamer is veel aandacht besteed aan duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en circulariteit.

Foto: De buurtkamer

Ongelijk investeren in gelijke kansen

9

Staat van de gebiedsontwikkeling

Nieuw-West | Wildeman- en Blomwijckerbuurt De Wildeman- en Blomwijckerbuurt zijn in de jaren ‘50 en ‘60 van de vorige eeuw gebouwd. Ze maken onderdeel uit van de Westelijke Tuinsteden. Ze zijn toe aan een opknapbeurt. Tussen 2005 tot 2011 is er samen met verschillende woningcorporaties een vernieuwingsplan voor de wijk gemaakt. Door de economische crisis rond 2008 kwamen deze plannen echter stil te liggen. We zijn nu weer begonnen met verschillende stedelijke vernieuwings­plannen voor de buurt. Wildemanbuurt We gaan de woningen en de openbare ruimte in de Wildemanbuurt, ten noorden van het Osdorpplein, vernieuwen. De woningen zijn niet meer van deze tijd en er zijn veel klachten over vocht, tocht en schimmel. De Wildemanbuurt wordt op verzoek van de bewoners versneld aangepakt. De eerste afspraken zijn gemaakt in maart 2022. Vervolgens is samen met bewoners een participatie- en stedenbouwkundig bureau geselecteerd. In september 2023 zijn drie varianten voor de vernieuwing met de buurt besproken. Tijdens het gehele traject heeft een meedenkgroep, bestaande uit de diverse bewonerscommissies en de actiegroep Wildeman, meegedacht en zijn er maandelijks Meet Up’s in de buurt geweest. In oktober 2024 is het concept-Vernieuwingsplan Wildemanbuurt in de inspraak gebracht. Het plan gaat op hoofdlijnen uit van de sloop van 656 woningen en nieuwbouw van zo’n 1.250 woningen.

Het plan is begin 2025 geagendeerd bij het bestuur voor de definitieve vaststelling van het vernieuwingsplan. De sloop en nieuwbouw starten naar verwachting in 2027.

Blomwijckerbuurt Ook de naastgelegen Blomwijckerbuurt is flink in ontwikkeling. In 2025 wordt Groenehuyzen opgeleverd. Dit project bestaat uit 192 sociale huurwoningen, een Huis van de Wijk, winkels en een wijkkantoor van Stadgenoot. Verder is Eigen Haard in 2024 gestart met de bouw van Braak en Bosch en Beek & Hof met 44 middeldure huurwoningen. Stadgenoot start daarnaast in 2026 met de sloop en nieuwbouw van Hoekenes. De 88 sociale huurwoningen maken plaats voor 150 nieuwe woningen. Dat gaat om middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Ongelijk investeren in gelijke kansen

10

Staat van de gebiedsontwikkeling

Nieuw-West | Röellbuurten De vernieuwing van de Röellbuurten betreft de Lodewijk van Deysselbuurt, de Dichtersbuurt en de Couperusbuurt. Voor alle drie de buurten zijn inmiddels investeringsbesluiten vastgesteld. We investeren samen met de betrokken corporaties Rochdale, Stadgenoot en Eigen Haard. Geïnvesteerd wordt in leefbaarheid, renovatie en verduurzaming van woningen, in nieuwbouw, de openbare ruimte en voorzieningen voor bijvoorbeeld de jeugd. Het aantal sociale huurwoningen blijft ten minste gelijk.

Voor de Van Deysselbuurt is Rochdale gestart met het eerste renovatieproject, de herhuisvesting is gestart en de plannen voor de nieuwbouw en openbare ruimte worden nader uitgewerkt. Er komen uiteindelijk 1.200 nieuwe woningen en circa 600 woningen worden gerenoveerd. Ook komt er een nieuwe alles-in-één-school, een jongerencentrum XL, een buurtcentrum en een gezinsopvang. In de Dichtersbuurt komen 850 nieuwe woningen, een gezondheidsplint en een buurtplein. Hier is ook de herhuisvesting gestart en start de nieuwbouw waarschijnlijk in 2026.

Verbeteraanpak samen met corporaties en bewoners Samen met woningcorporaties Rochdale, Stadgenoot en Eigen Haard werken we intensief en langdurig samen om de buurten zowel fysiek als sociaal een flinke impuls te geven. In 2020 hebben we samen met deze corporaties het plan ondertekend voor de verbeteraanpak van de Röellbuurten. In totaal gaat het om investeringen van honderden miljoenen euro’s. Intensief overleg met bewoners staat centraal bij de verdere concretisering van de plannen. Uitgangspunt is dat zij optimaal profiteren van de ontwikkelingen.

In de Couperusbuurt komen 950 nieuwe woningen, worden 330 sociale huurwoningen vernieuwd en circa 2.000 m² bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen. De herhuisvesting start in 2025. Huidige bewoners kunnen terugkeren naar de nieuwbouw in deze buurten. De transformatie van de Burgemeester Röellstraat tot groene en levendige stadslaan is in 2022 gestart. Eind 2023 is het deel ter hoogte van de Lodewijk van Deysselbuurt opgeleverd. De uitvoering van de volgende fases is verbonden aan de vernieuwing van de Dichters- en Couperusbuurt. De vernieuwing draagt bij aan de doelstellingen van het Nationaal programma Samen Nieuw-West. Belangrijk punt is om tijdens de vernieuwing extra aandacht te hebben voor de leefbaarheid in deze buurten. Hiervoor is een interim beheerplan opgesteld.

Foto: Odessa Schraa, Informatiebijeenkomst januari 2025 in de Deysselbuurt

Ongelijk investeren in gelijke kansen

11

Staat van de gebiedsontwikkeling

West | Kolenkitbuurt Samen met bewoners, woningcorporaties en andere partijen verbeteren we de Kolenkitbuurt. Het creëren van een aantrekkelijke, gemengde en toekomst­bestendige omgeving staat hierbij centraal, zowel ruimtelijk als sociaal. We investeren in de Kolenkitbuurt in woningbouw én sociale infrastructuur. Hiermee zijn we al in 2003 begonnen. In de afgelopen jaren hebben we 1.400 woningen vernieuwd, 900 nieuwe woningen gebouwd en de openbare ruimte aangepakt. Programmaplan Kolenkitbuurt 2024-2035 (vastgesteld januari 2025)

We voeren het plan vanaf 2025 uit. Elk jaar kijken we of het goed gaat en of we nog iets moeten aanpassen.

We hebben met de buurt een Programmaplan Aanpak Kolenkitbuurt gemaakt. In dit plan staat wat we de komende 10 jaar willen bereiken. Het plan richt zich op vier belangrijke thema’s: de woon- en leefomgeving, goede opvoeding, gezondheid en werk en de versterking van de sociale cohesie in de buurt.

Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden (vastgesteld januari 2025)

We willen zorgen dat: Foto: Tom Feenstra, Inspraakfestival Aanpak Kolenkitbuurt

• • • •

Het fijn wonen is in de buurt. Kinderen goed kunnen opgroeien. Mensen gezond blijven en werk kunnen vinden. Mensen elkaar leren kennen en het gevoel hebben erbij te horen.

In dit plan wordt onder andere gewerkt aan het verbeteren van de openbare ruimte, het creëren van nieuwe ontmoetingsplekken, het aanleggen van speelvoorzieningen voor kinderen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven zoals buurtmoestuinen. Daarnaast wordt gewerkt aan het bevorderen van werkgelegenheid en welzijn, bijvoorbeeld door het bieden van hulp bij het vinden van werk, scholing en stageplaatsen. Centraal in dit plan staat de actieve betrokkenheid van bewoners, buurtprofessionals, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties, en andere partners die samen de buurt verder ontwikkelen. Foto: Sinjeur Semeynsstraat

De investeringsnota voor de Kolenkitbuurt Midden richt zich op de fysieke vernieuwing van het gebied, met een specifieke focus op woningbouw. Dit plan omvat de sloop van 222 woningen en de nieuwbouw van 385 woningen. Deze nieuwe woningen worden verdeeld in 73% sociale huur, 14% middeldure huur en 13% vrije sector woningen, waarmee de nadruk ligt op het behoud van sociale huur­ woningen en het toevoegen van andere woningtypes om de buurt aantrekkelijker en diverser te maken.

Belangrijke punten uit het plan zijn: • We slopen het bouwblok met 222 sociale huurwoningen aan de Sinjeur Semeynsstraat. Eind 2025 wordt gestart met de sloop. • We vernieuwen het tweede blok in het middengebied. Dit blok wordt ook het ‘Akbarblok’ genoemd. Het aantal sociale huurwoningen hier blijft minimaal hetzelfde. En er komen middeldure huurwoningen bij. • In totaal komen er 385 nieuwe woningen. Deze sluiten aan bij de vraag naar woningen voor gezinnen, jongeren, ouderen en gehandicapten. • Van de Piggelmee-woningen worden winkel- en bedrijfsruimtes gemaakt. Ongelijk investeren in gelijke kansen

12

Staat van de gebiedsontwikkeling

Nieuw-West | De Nieuwe Meervaart Theater de Meervaart komt in een nieuw en groter gebouw: ‘De Nieuwe Meervaart’. De Meervaart heeft een belangrijke functie voor Stadscentrum Osdorpplein en Nieuw-West. Als cultureel podium, maar ook als plek waar theatermakers kunnen oefenen en waar kinderen en jongeren hun talenten kunnen ontwikkelen.

Een organisch gebouw dat meeglooit met de omgeving

De Meervaart heeft te weinig ruimte om te groeien. Daarom is een nieuw en groter gebouw hard nodig. Een plek waar iedereen kan binnenlopen en zich thuis voelt, de huiskamer van de wijk. We knappen ook de oever zelf op. Hij wordt groener met meer ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten.

De Nieuwe Meervaart komt in de hoek aan de zuidwestoever van de Lelylaan en Meer en Vaart. De gemeenteraad heeft deze plek goedgekeurd. Ook heeft de raad ervoor gekozen om de plek uit te breiden naar de oever. Adviescommissies adviseerden het college hierover. Het nieuwe gebouw past dan beter in de omgeving. Dat betekent dat het gebouw voor een deel in de hoofdgroenstructuur mag komen. Volgens de regels mogen we hierin niet bouwen. Voor De Nieuwe Meervaart is een uitzondering gemaakt. De raad nam het formele besluit hierover op 27 juni 2024.

We hebben deze wensen voor De Nieuwe Meervaart: • Een toegankelijke ontmoetingsplek. • Aandacht voor wat bewoners van Nieuw-West nodig hebben. • Een plek waar jongeren hun talenten kunnen ontdekken en ontwikkelen. • Een plek waar makers, bezoekers en buurtbewoners van alle leeftijden zich welkom en vertegenwoordigd voelen. In 2025 beginnen we met het formuleren van een opdracht aan een architectenteam. We vragen bewoners mee te denken over hun wensen en ideeën voor het nieuwe gebouw. Vervolgens vragen we bewoners om hun mening over de voorstellen. Het gekozen architectenteam werkt het ontwerp verder uit. Bewoners kunnen op het ontwerp reageren. Ook voor de oevers en de omgeving daaromheen wordt bewoners gevraagd om mee te denken. Dit alles bij elkaar zal enige tijd kosten. Start bouw wordt in 2029 verwacht. De Nieuwe Meervaart opent haar deuren in 2032.

Foto: Martin de Bouter, Nieuw-West Sloterplas - toekomstige locatie van de Nieuwe Meervaart

Ongelijk investeren in gelijke kansen

13

Staat van de gebiedsontwikkeling

3. Werken aan gemeentelijke locaties Bij gemeentelijke locaties voert de gemeente een actieve grondpolitiek. Het aansturend vermogen is groot. De gemeente is verantwoordelijk voor de strategie, de fasering en selectie van de ontwikkelende partijen, de randvoorwaarden en het programma. Overzicht gemeentelijke/uitleglocaties (planvoorraad 2025 t/m 2030, projecten > 100 won) Noord

Overhoeks De Bongerd CAN / Elzenhagen Zuid / Centrumplein

Nieuw-West Lelylaan Oost

Zeeburgereiland / Sluisbuurt / Baaibuurt IJburg 1 / Steigereiland IJburg 2 / Strandeiland / Pampusbuurt / Muidenbuurt / Centrumeiland Science Park / ASP Kavel 12A Overamstel / Amstelkwartier / 2e en 3e fase

Weesp

Weespersluis

West

Houthaven Mercatorpark

Zuid

Havenstraatterrein Zuidas / Verdi / Beethoven / F. Roeske / Kenniskwartier / Ravel

Zuidoost

D-Buurt / World of Food / Spinozacampus

De gemeente maakt een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan, maakt grond bouw- en woonrijp en zet bouwkavels vervolgens in de markt met behulp van een meervoudige, openbare selectieprocedure (in de praktijk aangeduid als ‘tender’). Aan de geselecteerde partij(en) geven we onze grond in erfpacht uit. De geselecteerde partij betaalt hiervoor een grondprijs. Deze grondopbrengst nemen we op in de gemeentelijke grondexploitatie. Grondexploitaties waarbij de grondopbrengsten hoger zijn dan de grondkosten die we maken, zijn hard nodig. In de praktijk zijn positieve grondexploitaties veelal plannen met commercieel vastgoed, zoals kantoren op de Zuidas.

Uitgelichte projecten: NDSM Buurthaven, Sluisbuurt, Strandeiland, Zuidas, Nelson Mandelabuurt, K-buurt en OBA Next

Plannen met voornamelijk woningbouw zijn vaak negatief, met name in stedelijke vernieuwingsgebieden waar relatief veel sociale huur wordt (terug) gebouwd. Om in de stedelijke vernieuwingsgebieden ‘ongelijk te investeren in gelijke kansen’ is het van essentieel belang dat we ook positieve plannen realiseren. Kort door de bocht: zonder kantoren op de Zuidas had stedelijke vernieuwing in de stad niet kunnen plaatsvinden. We hebben echter steeds minder gemeentelijke plannen, en ook steeds minder plannen met kantoren. Er staat geen ‘nieuwe Zuidas’ op de rol. Dit is een zorg voor de toekomst. In deze publicatie laten we zien wat we realiseren op onze gemeentelijke locaties, aan de hand van een verscheidenheid aan projecten.

Gaasperdam-Driemond / Gaasperdammertunnelzone / Vreeswijkpad Nelson Mandela Park / Nelson Mandela buurt Totaal ca. 15.800 woningen (geplande start bouw)

Ongelijk investeren in gelijke kansen

14

Staat van de gebiedsontwikkeling

Noord | NDSM BuurtHaven kavel B7-2 We ontwikkelen de voormalige NDSM-werf naar een stedelijk gebied met woningen, creatieve bedrijven, winkels en kantoren. In dit transformatiegebied hebben we een aantal eigen kavels. Kavel B7-2 (BuurtHaven) is hier een voorbeeld van. Op deze gemeentelijke kavel komen, in 5 gebouwen van verschillende hoogtes, 207 woningen voor jong en oud, een buurtkamer en bedrijven.

Van vrije sector naar eeuwigdurende middeldure huur Op kavel B7-2 zouden eerst woningen in de vrije sector en sociale huurwoningen komen. Ontwikkelaar VolkerWessels zag – door de in 2022 en 2023 verslechterde marktomstandigheden – echter geen haalbare businesscase meer voor de bouw van tweehonderd woningen. We hebben vervolgens afgesproken het vrije sectordeel (50 procent) volledig om te zetten naar eeuwigdurende middeldure huurwoningen. Alle woningen worden afgenomen door De Alliantie. In juni 2023 is het college van burgemeester en wethouders akkoord gegaan met deze aanpassing van het bouwplan. Deze aanpassing betekent een veel hoger aandeel permanent betaalbare woningen, maar ook een aanzienlijk lagere grond­ opbrengst voor de gemeente.

De woningen bestaan voor 50% uit sociale woningen en 50% is eeuwigdurende middeldure huur. Tussen de gebouwen komt een groene binnentuin. Woningcorporatie De Alliantie gaat de woningen verhuren. Het Amsterdamse architecten­bureau Workshop Architecten maakt het ontwerp. Bijzonder is dat ongeveer 50 woningen bestemd zijn voor ouderen. BuurtHaven wordt naar verwachting eind 2028 opgeleverd. Voor een deel van de woningen geldt dat inwoners van Amsterdam Noord voorrang krijgen. BuurtHaven krijgt ook een ondergrondse warmte- en koudeopslag voor het hele gebied. Dit gaat alle nieuwe gebouwen op de NDSM-werf voorzien van duurzame energie. Naast warmte- en koudeopslag komt de energie ook uit stadsverwarming.

Foto: Sanne Couprie, NDSM-werf-West

Ongelijk investeren in gelijke kansen

15

Staat van de gebiedsontwikkeling

Oost | Sluisbuurt Sluisbuurt wordt een duurzame, groene wijk aan het water, vlakbij het centrum. Er komen 5.500 woningen in een mix van lage en hoge gebouwen. Sluisbuurt wordt een groene wijk. Door de hoge torens is er veel ruimte voor parken, plantsoenen, wandelroutes, speeltuinen en pleinen in de wijk. Ook krijgt de wijk meer dan 1.000 bomen langs straten, in parkjes en plantsoenen.

In 2024 is de Sluisbuurt tot leven gekomen. Hogeschool Inholland opende in het hart van de buurt haar deuren. Dagelijks komen hier nu duizenden studenten. Zij brengen veel reuring in de buurt. Maar dat doen zij niet alleen. We verwelkomden ook de eerste bewoners van de Sluisbuurt. In woontoren Justus (100 meter hoog) kwamen 289 huis­ houdens te wonen en op de nabijgelegen zelfbouwkavel De Nieuwe Uitleg nog eens 16. Daarnaast werden de hoofdstraat en de entree van de buurt aangelegd. In 2025 verwachten we veel start bouw-momenten in de Sluisbuurt, van zowel een kindcentrum met basisschool als verschillende woningen, een supermarkt en Huis van de Wijk. Ook worden twee kavels met woningen van DUWO opgeleverd, in totaal komen hier 767 jongeren en studenten wonen. Tot slot komen er tenders op de markt voor kavels 10A2 en 6D3 en worden er kavels aangeboden aan corporaties. De belangstelling in kavels in de Sluisbuurt blijft groot. In Baaibuurt West wordt in 2025 het stedenbouwkundig plan afgerond. Hierbij kunnen Amsterdammers op meerdere momenten meedenken. Ook worden vanaf 1 januari 2025 de gebieden die reeds zijn opgeleverd door de huurders functievrij gemaakt. We bereiden het gebied zo stap voor stap voor op de bouw van maximaal 1.800 woningen en bijbehorende voorzieningen die hier vanaf 2028 verrijzen. Foto’s Hogeschool Inholland, Sluisbuurt

Ongelijk investeren in gelijke kansen

16

Staat van de gebiedsontwikkeling

Oost | Strandeiland Op Strandeiland bouwen we 8.000 nieuwe woningen. Het wordt een nieuwe stadswijk voor ruim 20.000 Amsterdammers. Strandeiland gaat uit twee woonbuurten bestaan: de Pampusbuurt aan de noordkant en de Muidenbuurt aan de zuidkant. Daartussen liggen de Havenkom en een centraal binnenwater. Dit wordt het recreatieve hart van Strandeiland: Het Oog. De verdeling van de woningen is 40% sociale huurwoningen, 25% middeldure huur- en koopwoningen en 35% huur- en koopwoningen in de vrije sector. Voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen komt 120.000 vierkante meter bvo beschikbaar. Ook komt er 60.000 vierkante meter groen gebied waar mensen kunnen sporten, spelen en elkaar ontmoeten. Strandeiland is een plek voor iedereen, van jong tot oud. Maar vooral voor gezinnen. Er komen 7 tot 9 basisscholen, een middelbare school, sportvelden en een zwembad.

Een duurzaam eiland We bouwen met duurzame materialen. We maken ook straten met veel groen, parken, oevers waar dieren en planten kunnen leven en kademuren met planten. De huizen en straten kunnen tegen zware regenbuien en hitte. Alle woningen op Strandeiland krijgen een systeem dat op een milieuvriendelijke manier warmte en koelte levert. We willen dat er minder auto’s op Strandeiland rijden. In plaats daarvan willen we dat mensen vooral fietsen gebruiken, voertuigen delen en met het openbaar vervoer reizen. Het is straks hét fietseiland van de stad met groene, bijna autovrije straten. Deze straten nodigen uit om te spelen, wandelen en fietsen. Vanaf begin 2026 kunnen de eerste bewoners met IJtram 26 naar Amsterdam Centraal. Een elektrische bus verbindt de eilanden Strandeiland en Centrumeiland met de stations Amsterdam Bijlmer Arena en Weesp.

Foto: Theo Baart, Strandeiland

Verwachtingen 2025 • In 2025 starten we met de bouw van 349 flexwoningen, deze woningen blijven tenminste 10 jaar op het eiland. • We verwachten dat de eerste bewoners gebruik kunnen maken van een snelle busverbinding. • Start bouw van de Vivian Maierbrug, de brug tussen de Muidenbuurt en de Pampusbuurt. • Ymere start met de bouw van ongeveer 200 sociale huurwoningen in de Muidenbuurt. Inschrijven voor deze woningen gaat via DAK Regio Amsterdam. • Ook de Alliantie en Stadgenoot starten in de tweede helft van 2025 met de bouw van sociale huurwoningen. Zij bouwen allebei ongeveer 200 woningen. Inschrijven voor deze woningen gaat via DAK Regio Amsterdam. • Ontwikkelaar Ballast Nedam start met de bouw van 215 woningen. Het gaat om 48 middeldure huurwoningen, 32 middeldure koopwoningen en 135 woningen in de vrije sector. • Vanaf begin 2026 is Strandeiland ook te bereiken met de IJtram.

Ongelijk investeren in gelijke kansen

17

Staat van de gebiedsontwikkeling

Zuid | Zuidas Zuidas is een wijk binnen het stadsdeel Zuid. In het afgelopen jaar zijn er belangrijke stappen gezet in de transformatie van Zuidas naar een gemengde stadswijk, waar het goed wonen, werken en verblijven is voor alle Amsterdammers. Kenmerkend voor Zuidas zijn de hoogbouw, de (internationale) bedrijvigheid en de aanwezigheid van grote instellingen zoals de Vrije Universiteit, het Amsterdam UMC en de RAI. Er wonen circa 5.300 mensen in Zuidas, er werken er ruim 50.000 en er studeren er ongeveer 32.000 (cijfers: 2024). In de wijk zijn zo’n 2.000 bedrijven gevestigd. Dankzij de strategische ligging, dichtbij zowel Schiphol als de Amsterdamse binnenstad, en de vele (openbaar) vervoersmogelijkheden, trekt het gebied nationale en internationale bedrijven en instellingen. Tegelijkertijd groeit het aantal bewoners snel. Er komen nog duizenden woningen bij. Daarbij wordt gestreefd naar 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% vrije sector.

Duurzame stadsbiotoop The Pulse heeft een BREEAM Outstandingcertificaat en ontwikkelt zich tot duurzame stadsbiotoop. Op de begane grond is een park aangelegd met tussen de torens een stadsbos met bomen, heesters en een waterberging. Polderdaken op een speciale draagconstructie zorgen voor de juiste habitat. The Pulse geeft ruimte aan biodiversiteit.

2024: oplevering The Pulse of Amsterdam Op de grootste kavel in deelgebied Kenniskwartier, met een bebouwbaar oppervlak van circa 5.000 m2, is in september 2021 de bouw gestart van een multifunctioneel complex bestaande uit woningen, kantoren en (culturele) voorzieningen: The Pulse of Amsterdam. Het gebouw is in november 2024 opgeleverd. The Pulse voegt niet alleen van maandag tot en met vrijdag, maar ook ‘s avonds en in het weekend een aantrekkelijk en levendig deel stad toe. The Pulse telt 151 middeldure huurwoningen en 49 huur­ woningen in de vrije sector. De middeldure huurwoningen bevinden zich voor het grootste deel in de westelijke toren van 21 verdiepingen. In de Oosttoren zijn 24 verdiepingen en 36.000 m2 bvo aan kantoorruimte voorzien. De begane grond en eerste verdieping van het middendeel en de torens herbergen onder andere een bioscoop met negen zalen, diverse soorten horeca en een supermarkt. De begane grond is grotendeels voor iedereen toegankelijk. Het gebouw is volledig zelfvoorzienend en energieneutraal. Het mobiliteitsplan is gericht op maximaal gebruik van openbaar vervoer, elektrische (deel)auto’s, fiets- en voetverkeer.

2025: start bouw Hartwig Museum voor hedendaagse kunst Op maandag 27 januari 2025 ging bij het oude rechtbank­ gebouw aan de Parnassusweg symbolisch de eerste schop in de grond en werd de naam van het nieuwe museum voor hedendaagse kunst onthuld: het Hartwig Museum. Het museum wordt een plek om kunst van veelbelovende jonge kunstenaars te bewonderen, maar er zal ook kunst worden gemaakt. Naast een expositieruimte komen er daarom ateliers, verblijfsruimtes voor kunstenaars en partners. Ook gaat het gebouw een auditorium, ruimtes voor workshops, een foodlab, een tuin en een bistro bevatten. In 2028 zal het Hartwig Museum haar deuren openen.

Foto: Marcel Steinbach, aanleg stadsbos The Pulse

Ongelijk investeren in gelijke kansen

18

Staat van de gebiedsontwikkeling

Zuidoost | Nelson Mandelabuurt

Impressie: Northon Flores Troche, Schets van de Mandelabuurt

Tussen de Gooiseweg en het Nelson Mandelapark komt een nieuwe buurt met zo’n 700 woningen. We willen hier 9 woonblokken bouwen voor verschillende doelgroepen en soorten huishoudens. Ook komt er een schoolgebouw. Bijzonder is dat deze wijk bijna helemaal met hout wordt gebouwd.

Ook maken we plannen voor de vernieuwing van het Nelson Mandelapark. Zo verbinden we het stadspark beter met het Bijlmer sportpark en komt er meer groen. Het Kwaku Summer Festival blijft in het park plaatsvinden. Op 29 mei 2024 stelde de gemeenteraad de investeringsnota vast. Dit betekent dat de gemeenteraad geld beschikbaar maakt om deze plannen uit te voeren. In 2025 wordt er gewerkt aan de omgevingsvergunning. Daarna kiezen we een ontwikkelaar die de woningen gaat bouwen via een aanbesteding. We vragen meerdere bedrijven een voorstel te doen en kiezen dan voor het beste voorstel. In 2026 beginnen we met de bouw van de school.

Houtbouw in de Nelson Mandelabuurt De woningen in de Nelson Mandelabuurt zullen grotendeels van hout zijn. Hiermee gaat deze buurt een forse bijdrage leveren aan het realiseren van de afspraken van het ‘Convenant Toekomstbestendige Houtbouw MRA 2021-2025’, een regionale afspraak om toepassing van biobased-materialen in de woningbouw te stimuleren. Van houtbouw is – volgens de MRA-definitie – sprake als: • voor grondgebonden woningen minimaal 80% van het volume biobased is, • voor gestapelde woningbouw onder 10 lagen minimaal 65% biobased is, • voor gestapelde woningbouw vanaf 10 lagen minimaal 50% biobased is. Hoofddoel is om CO2-emissies fors terug te dringen en om woningen te bouwen die ‘Paris-proof’ zijn. Gebruik van hout levert een enorme besparing op in CO²-uitstoot ten opzichte van traditionele bouw. Daarnaast beperkt houtbouw vervuiling en overlast op de bouwplaats omdat houten (constructie)elementen aanzienlijk lichter zijn dan beton en elementen of hele woningen vooraf in de fabriek worden gemaakt.

Impressie: Northon Flores Troche, De Mandelabuurt

Ongelijk investeren in gelijke kansen

19

Staat van de gebiedsontwikkeling

Zuidoost | K-buurt Voor het gebied K-midden werken wij samen met bewoners aan een stedenbouwkundig plan. Mensen uit de buurt zijn vanaf het begin bij de plannen betrokken. Buurtplatform Hart voor de K-buurt speelt hierbij een belangrijke rol. In K-midden bouwen we straks 1.250 woningen, waarvan 500 speciaal voor jongeren. Voor de overige 750 woningen is de verdeling 40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% vrije sector. De woningen wijzen we waar mogelijk toe aan bewoners uit de buurt. Zo blijven sociale netwerken bestaan. We willen in de K-buurt voorzieningen maken die vooral gericht zijn op de ontwikkeling van jongeren. Bij de starterswoningen komen voorzieningen voor jongeren die voor het eerst zelfstandig gaan wonen. We zijn begonnen met een tijdelijke skatebaan en een jeugdcentrum. Ook komen er straks een nieuw buurthuis en cafés met terrassen op het plein. Het plein bij metrostation Kraaiennest is het hart van de buurt. Hier komt over een aantal jaar de OBA Next. Tot die tijd staat er een tijdelijke bibliotheek, het OBA Lab.

Start bouw Karspeldreef Aan de Karspeldreef wordt op een aantal plekken gestart met de bouw: • Kralenbeek: deze plek ligt tussen de torens Kralenbeek en Kempering, waar vroeger de parkeergarage was. Woningcorporatie Rochdale bouwt hier 218 woningen. Daarvan zijn er 186 sociale huur en 32 middeldure huur. Hiervan komen 38 woningen in een Oranje Huis van de Blijf Groep voor betrokkenen bij huiselijk geweld. Op de begane grond komt een medisch centrum en een Ouder- en Kind Team. De bouw start in de tweede helft van 2025. • Kempering: naast de Taibah-moskee bouwt de Church of Pentecost vanaf medio 2025 een nieuw kerkgebouw. • Kouwenoord: deze plek ligt aan de bocht van de Karspeldreef en de ’s Gravendijkdreef, tussen de toren Kouwenoord en het gebouw van Koornhorst. Ook hier stond eerst een parkeergarage. Woningcorporatie Woonzorg bouwt hier een zorgcluster met 82 huur­ woningen, waarvan 52 sociale huur en 30 middeldure huur, 8 groepswoningen van 10 zorgstudio’s per woongroep, een hospice en een centrale ontmoetings­ ruimte/buurtkamer. De bouw begint in 2027.

Foto: Roos Trommelen, K-buurt Zuid Oost

Ongelijk investeren in gelijke kansen

20

Staat van de gebiedsontwikkeling

Zuidoost | OBA Next De innovatieve wereldbibliotheek OBA Next bouwen we definitief in de wijk Kraaiennest in Amsterdam Zuidoost. Het college en de gemeenteraad hebben dit in februari 2024 besloten, in lijn met het advies van Stadsdeelcommissie Zuidoost. Ook de buurtbewoners zijn verheugd over deze keuze: zij hebben zich stevig ingezet om dit te realiseren.

Foto’s: Absent Matter, Impressie van de tijdelijke entree OBA Zuidoost

Met deze beslissing komt er straks een grootstedelijke bibliotheek op een goed bereikbare plek bij. Voor de huidige én nieuwe generatie Amsterdammers. De opening wordt in 2030 verwacht. Tot die tijd komt er op deze locatie een OBA Lab. Hier onderzoeken we waar de ‘bibliotheek van de toekomst’ aan moet voldoen. De komst van OBA Next sluit aan bij de focus van het stadsdeel op jongeren. Het zorgt voor nieuwe kansen op het gebied van inspiratie, leren, talentontwikkeling, basisvaardigheden en culturele activiteiten. En door de ligging naast metrostation Kraaiennest is de locatie ook goed toegankelijk voor de rest van de stad en metropool. We maken een bibliotheek voor alle Amsterdammers.

“Met OBA Next in de K-buurt komt er een prestige project in een buurt die dat verdient” (Wethouder Marjolein Moorman). De besluitvorming over de vestiging van OBA Next kent een lange geschiedenis. Zo zou de ‘bibliotheek van de toekomst’ aanvankelijk gebouwd worden in Amsterdam Zuid, maar bij het coalitieakkoord in 2022 werd besloten deze te verplaatsen naar Zuidoost. Dit onder de vlag van ‘ongelijk investeren in gelijke kansen.’

Ongelijk investeren in gelijke kansen

21

Staat van de gebiedsontwikkeling

4. Werken aan transformatielocaties In de praktijk zijn er steeds meer transformatiegebieden en -projecten. Voor de komende zes jaar is dit 56% van de planvoorraad voor woningbouw. In deze gebieden hebben we niet de volledige regie en is het – mede omdat erfpachters/eigenaren te maken hebben met de inbrengwaarde van het bestaande bezit – financieel complexer om gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen.

Overzicht transformatiegebieden – en locaties (planvoorraad 2025 t/m 2030, projecten > 100 won) Noord

NDSM-werf Buiksloterham Klaprozenbuurt CAN / Winkelcentrum Hamerkwartier

We zijn afhankelijk van de investeringsbereidheid van erfpachters/eigenaren. Investeringen in bijvoorbeeld groen, maatschappelijke voorzieningen, scholen, grotere betaalbare woningen, sport en bereikbaarheid zijn hierdoor financieel en ruimtelijk een uitdaging. Juist in deze gebieden zijn deze investeringen echter van zeer groot belang, want er zijn nog geen voorzieningen en woningen. We bouwen hier aan hele nieuwe woon/ werkgebieden, die leefbaar en toekomstbestendig moeten zijn. Ook de bewoners (relatief veel starters), ondernemers en werknemers in deze gebieden verdienen een complete, gedifferentieerde stad en net zoveel kansen als andere Amsterdammers. Aan de hand van twee verschillende transformatiegebieden laten we zien wat we in de praktijk op dit punt al bereikt hebben en nog willen bereiken.

Nieuw-West Sloterdijk Zuid / West Sloterdijk Centrum / Stationskwartier Nieuw-West Schinkelkwartier / Nieuwe Meer Oost / IBM locatie / De Plantijn / / Zuid Schinkelhaven Oost

Cruquius / Kop Cruquius / Houtsma Zeeburgerpad Amsteloever / Van de Kunbuurt / Amstelstation Overamstel / Kauwgomballenkwartier / Weespertrekvaart / Bajeskwartier

Weesp

Cacaokwartier

West

Foodcenter Tennispark Sloterplas

Zuid

Buitenveldert / Vreugdehof

Zuidoost

Arenapoort / Arenapoort West / Arenapoort Oost Amstel III / Holterberg district / Bullewijk / Hullenbergweg / Hettenheuvelweg / Paasheuvelgebied Amsterdamse Pport / Marktplein Cluster 6

Uitgelichte projecten:

Totaal ca. 39.600 woningen (geplande start bouw)

Buiksloterham, Sloterdijk Zuid en Sloterdijk Rhônepark

Ongelijk investeren in gelijke kansen

22

Staat van de gebiedsontwikkeling

Noord | Buiksloterham De wijk Buiksloterham wordt getransformeerd naar een circulaire stadswijk. Door de duurzame tender die de gemeente in 2009 uitschreef in Buiksloterham, ontstond er een beweging van duurzaamheid in het gebied die steeds groter is geworden en resulteerde in een community van partijen die zich hier hard voor maken. Deze partijen lieten een visierapport maken en tekenden in 2015 gezamenlijk het manifest waarmee ze de ambitie uitspraken om van Buiksloterham een circulaire stadswijk te maken, met ruimte voor experimenteren en leren. Er zijn een hoop goede voorbeelden waar we van kunnen leren in de rest van de stad. Zo zijn er inmiddels meerdere duurzame gebouwen gerealiseerd met onder andere houtbouw, gfe-vermalers en zijn er twee energiegemeen­ schappen. Ook in de openbare ruimte wordt hard gewerkt aan circulariteit met onder andere een fysieke materialen­ hub en wordt er een monitoringstool ontwikkeld. Met het motto ‘leren door te doen’ zijn we ver gekomen, we zetten dit door en proberen het verder te professionaliseren.

Transitie Het valt niet meteen op, maar in Buiksloterham is de toekomst al begonnen. De wijk loopt inter­ nationaal voorop in de energietransitie. Gebouwen zijn aardgasvrij, en krijgen hun energie bijna allemaal op een andere manier. Als voorbijganger of bewoner zie je daar nu weinig van. Het tijdelijke kunstproject ‘inkijkjes in de energietransitie’ brengt hier verandering in. Middels kunstobjecten op straat word je mee­ genomen in wat er achter de schermen gebeurt op het gebied van duurzame energie.

Impressie: Brug bij Asterpad

Projecten die we graag willen uitlichten zijn: 1. Asterpad+ een compleet circulaire brug. Wat bijzonder is aan deze brug is dat er eerst naar de materialen is gezocht middels urban mining en daarna zijn we pas gaan ontwerpen. Eigenlijk is er dus eerst gekeken wat er ‘nog in de koelkast ligt’ en daarmee zijn we iets gaan creëren. Samen met de architect en aannemer hebben we een prachtige circulaire brug weten te ontwerpen die circa 2026 gereed zal zijn. 2. Republica (Papaverweg 37). Het project Republica, bestaande uit zes gebouwen, kent veel duurzame aspecten waarvan de meest bijzondere toch wel de energiegemeenschap is. Het project is een positief energie district waar energie wordt verkocht binnen de gemeenschap. In Nederland mag je niet zomaar energie delen met je buren, want dan word je gezien als energieleverancier. Republica is onderdeel van het Europese project Atelier en heeft een uitzondering gekregen op deze regel. De bouw startte in 2021 en inmiddels wordt de energiegemeenschap nauw gemonitord door het Europese project Atelier.

Foto: Winnie de Jong, REpublica

Foto: Michiel Landeweerd, Inkijkjes in de energietransitie

Ongelijk investeren in gelijke kansen

23

Staat van de gebiedsontwikkeling

West | Sloterdijk I Zuid Het bedrijventerrein Sloterdijk I verandert de komende jaren stap voor stap in een dynamische en duurzame wijk. In dit gebied is plek voor ongeveer 4.700 woningen van verschillende soorten en groottes, voor starters, gezinnen en ouderen. In fases wordt een mix van 20% dure woningen, 40% sociale en 40% middeldure woningen gebouwd. Ook komt er met 80.000 m2 vloeroppervlakte veel ruimte beschikbaar voor bedrijven en kantoren. Er komen ook commerciële en maatschappelijke voorzieningen zoals supermarkten, horeca, scholen en welzijnsvoorzieningen.

Ontwikkelaars, eigenaren van grond en erfpachters uit Sloterdijk I kunnen ontwikkelplannen inleveren. Wij kijken of die plannen passen bij de investeringsnota. Het initiatief ligt dus bij de markt. Tegelijk richten we de straten en het groen in Sloterdijk opnieuw in. Nieuwe bewoners en werknemers kunnen straks sporten, spelen, wandelen en fietsen in een stedelijke en groene omgeving.

Contactbuurt, blok II-Noord (De Pionier) Blok II-Noord is één van de eerste blokken in het gebied waar concrete planvorming plaatsvindt. In 2024 is bij ons het schetsontwerp voor het plan ‘De Pionier’ ingediend door Adriaan van Erk Ontwikkeling, op basis waarvan we een overeenkomst hebben gesloten. Deze integrale ontwikkeling bestaat uit 475 woningen (waarvan 30% sociale woningen, 40% middeldure en 30% dure woningen), een Integraal Kindcentrum (basisschool, kinderdagverblijf en dubbele gymzaal), bedrijfs- en kantoorruimte, een supermarkt en overige commerciële ruimte. De Pionier wordt daarmee een compleet stukje stad.

Foto: Adriaan van Erk, De Pionier Sloterdijk Zuid Rendering binnentuin Met behoorlijk hoge

dichtheden wordt er in dit blok een breed programma gerealiseerd. Bewoners, gebruikers en werkenden kunnen gebruikmaken van de commerciële en maatschappelijke voorzieningen én van de openbaar toegankelijke groene daktuin. Het complex grenst aan het toekomstige Contactplein en wordt omringd door openbare ruimte met veel plek voor groen.

Groene inrichting openbare ruimte Sloterdijk I Zuid ontwikkelt zich de komende jaren van een terrein met bedrijven naar een levendig stedelijk gebied. Hier wonen en werken straks 10.000 mensen. Dit vraagt om nieuwe inrichting van de straten en het groen. We hebben een voorlopig ontwerp gemaakt voor de inrichting van de openbare ruimte. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn dat straten groen worden, met voldoende plekken voor vogels, insecten en andere dieren en verschillende bomen, planten en bloemen. Een van de speciale plekken in Sloterdijk I Zuid is straks het Dijkpark. Het park kan worden gezien als de achtertuin van de bewoners en een verlengstuk van het Westerpark.

Ongelijk investeren in gelijke kansen

24

Staat van de gebiedsontwikkeling

Nieuw-West | Sloterdijk Rhônepark Sloterdijk Rhônepark is een bedrijventerrein aan de westkant van Amsterdam vlakbij station Sloterdijk. Met de eigenaren van de gebouwen proberen we de komende 20 jaar het gebied te veranderen in een gebied met veel meer werkplekken in een prettige openbare ruimte. Bedrijven moeten steeds vaker plaatsmaken voor woningen. Maar de groeiende stad heeft ook meer werkplekken nodig. Daarom is het belangrijk om slim gebruik te maken van gebieden waar al gewerkt wordt. Op het terrein Rhônepark kan meer ruimte komen voor werk en bedrijven door flink de hoogte in te bouwen. En door de openbare ruimte prettiger in te richten. In de nieuwe en hogere gebouwen willen we bedrijfsruimtes stapelen. En daarmee meer ruimte maken voor (maak-)industrie, kantoren, dienstverlening, cultuur en vrije tijd, broedplaatsen, winteropvang en horeca met een stedelijke uitstraling. De gebouwen in het gebied kunnen tot 60 meter hoog worden. We gaan van het grasveld tussen de Rhôneweg en het spoor een stadspark maken. De snelheid van de veranderingen hangt voor een deel af van de eigenaren van de gebouwen in Sloterdijk Rhônepark. De precieze mogelijkheden, het aantal verdiepingen, de vloeroppervlaktes en de bouwhoogtes staan niet vast. De eigenaren, gemeente en provincie bepalen dit in overleg.

Makerstoren In 2024 is de bouw gestart van de Makerstoren. Dit is een gestapeld werkgebouw van circa 40 meter hoog. Er komen in het gebouw ook serviced apartments, bedoeld voor tijdelijke huisvesting voor arbeiders in Westpoort.

Artist Impression: Allard Architecture, Makerstoren

Ongelijk investeren in gelijke kansen

25

Staat van de gebiedsontwikkeling

5. Kerncijfers grond­exploitaties 2024 Het Vereveningsfonds is er om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken zodat er woningen kunnen worden gebouwd om de groei van de stad op te vangen. Ieder project in de gebiedsontwikkeling heeft een grondexploitatie (meerjarige begroting van 10-15 jaar) waarin de kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd. Er zijn kosten opgenomen om de grond geschikt te maken voor de bouw van woningen en andere functies. En er zijn opbrengsten die binnen­ komen wanneer wordt gestart met de bouw van deze functies doordat de grond voor deze functies wordt uitgegeven in erfpacht. De gemeente bouwt zelf geen woningen of commercieel vastgoed, dat doen partijen zoals ontwikkelaars en woningcorporaties. Binnen het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend. De ambitie van dit college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Daarbij is er weinig grond meer voorradig die vrij is van gebruik en snel uitgeefbaar is. Daarnaast zijn er veel transformatieprojecten waar nog vastgoed staat met een aanzienlijke waarde. Door deze ontwikkelingen levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen.

Portefeuille Onder het gemeentelijk Vereveningsfonds vallen begin 2025 153 vastgestelde grondexploitaties. Hiermee kunnen afgerond 60.000 woningen worden gerealiseerd en 2,5 miljoen m² bruto vloeroppervlak (bvo) aan overige functies. In 2024 werden 11 nieuwe plannen toegevoegd. Met deze plannen zijn 5.500 woningen toegevoegd aan de portefeuille in de verhouding 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% dure woningen. Met zeven van deze nieuwe plannen wordt geïnvesteerd in gelijke kansen. Dit betreft plannen in de stedelijke vernieuwing die bij elkaar €42 miljoen vereveningsruimte kosten. Vanuit het Vereveningsfonds wordt ook geïnvesteerd in gelijke kansen door het bouwen van 2.500 tot 3.000 flexwoningen voor bewoners met een urgentie, studenten, jongeren en mensen met een maatschappelijk beroep, zoals docenten, politieagenten en zorgpersoneel. De gemeente maakt hierbij afspraken met het Rijk om bij te dragen aan de opvang van statushouders. Hiervoor heeft het Rijk een bijdrage gedaan van afgerond €11 miljoen. Eind 2024 zijn de eerste flexwoningen opgeleverd. Drie flexlocaties zijn momenteel in aanbouw.

Ongelijk investeren in gelijke kansen

26

Staat van de gebiedsontwikkeling

Gronduitgifte en opbrengsten De economische ontwikkelingen voor de gebieds­ ontwikkeling zijn nog steeds niet goed. Daarnaast speelt op dit moment een groot probleem in verband met de congestie op het elektriciteitsnet. Nieuwe grootverbruikers, zoals kantoren en andere commercieel vastgoed, kunnen tot ca. 2031 geen aansluiting krijgen op het energienet. Er wordt hard gewerkt aan het onderzoeken van (tijdelijke) oplossingen. In zowel 2023 als 2024 is er sprake van de laagste grondopbrengsten sinds 2013. In 2024 is voor €243 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd binnen de grondexploitaties, waarvan €190 miljoen door grond­ uitgiften. Binnen de grondexploitaties is grond uitgegeven voor 4.572 woningen, 238.000 m² bvo voor commerciële voorzieningen en 45.000 m² bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen.

Foto: Edwin van Eis, Zeeburgereiland

Het aandeel gemeentelijke locaties met nieuw uit te geven kavels in erfpacht wordt steeds kleiner, het aandeel transformatieprojecten neemt toe. Om ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen, worden projecten in de stedelijke vernieuwing vastgesteld. Zowel transformatie­ projecten als plannen in de stedelijke vernieuwing hebben over het algemeen een negatief saldo. Voor de transformatieprojecten is het tempo een aandacht­ punt. Veel transformaties komen niet van de grond doordat erfpachters (nog) niet willen transformeren omdat ze nog niet weg willen, de business case niet rond krijgen of vanwege de complexiteit.

De projecten in de stedelijke vernieuwing zijn projecten met hoge investeringen in de openbare ruimte waar weinig grondopbrengsten tegenover staan. Dit is omdat hier wordt samengewerkt met woningcorporaties waarbij de afspraak geldt dat ze de sociale huurwoningen vervangen en voor het aanvullende programma een lagere grondprijs geldt.

In 2024, en de jaren daarvoor, heeft de regio Amsterdam in totaal €241 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen. Tot en met 2028 ontvangt de regio nog €253 miljoen extra bijdragen op basis van toegezegde subsidiebeschikkingen. Doel van deze subsidies is meer en sneller woning­bouw mogelijk te maken door financieel bij te dragen aan aan­gewezen gebieden. Bij deze opgave dient de gemeente voor eind 2030 te starten met de bouw van meer dan 60.000 woningen. Inmiddels is hiervan tot en met 2024 gestart met de bouw van circa 10.000 woningen. Hierbij moet in de meeste gevallen ook worden gestart met de voorgenomen investeringen waarbij de eigen regionale cofinanciering deels nog niet is geregeld. Deze investeringen zullen de komende jaren tussen 2025 en 2030 aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In de meeste gevallen dienen deze maatregelen eind 2035 te worden voltooid.

Veel plannen zijn reeds lang geleden bestuurlijk vastgesteld met nog een woningbouwprogramma van 30% sociaal huur en 70% vrije sectorwoningen. Het aandeel sociale en middeldure huurwoningen in de portefeuille is in de periode 2018-2024 toegenomen van 54% naar 75%.

Ongelijk investeren in gelijke kansen

27

Staat van de gebiedsontwikkeling

Kosten In 2024 is voor €360 miljoen aan kosten gerealiseerd binnen de grondexploitaties, waarvan €258 miljoen aan uitvoeringskosten en €102 miljoen aan proceskosten. Bij uitvoeringskosten gaat het in hoofdzaak om bouw- en woonrijp maken, openbare werken, civiele constructies, bodemsanering en verwervingen. De proceskosten zijn bedoeld voor vastgestelde grondexploitaties en voor plannen in voorbereiding. In 2024 is €10 miljoen van de totale proceskosten besteed aan toekomstige plannen.

Het blijft dus passen en meten om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing. Er is geen ruimte voor uitnames ten behoeve van andere investeringen. Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden, is het nodig om meer positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de

uitvoeringskosten en het financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Het uitgangspunt is dat stedelijke plannen worden ontworpen volgens het principe ‘Gewoon Goed’. Dit is nodig voor de structurele afdracht aan de algemene middelen en om ongelijk te kunnen blijven investeren voor gelijke kansen. Dus ook in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling financieel minder rendabel is.

Financiële ruimte binnen het Vereveningsfonds De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Zorgelijk is op dit moment de aanhoudende negatieve kasstroom. Er wordt meer uitgegeven dan dat er binnenkomt. Netcongestie heeft als gevolg dat de gronduitgiftes nog verder vertragen, waarmee de opbrengsten ook verder in de tijd naar achteren schuiven. Als er geen opbrengsten binnenkomen, kan er geen winst worden genomen vanuit de grondexploitaties aan de reserve. Dit betekent dat er beperkt (verevenings)ruimte is binnen de reserve voor het vaststellen van nieuwe plannen die geld kosten. De komende periode zullen meer projecten in de stedelijke vernieuwing worden toegevoegd. Zoals de Kolenkitbuurt, de Wildemanbuurt en de H- en K-buurt. Om hier voldoende financiële ruimte voor te hebben, worden voor het eerst sinds de vorige crisis de opgebouwde risicoreserveringen binnen het fonds aangesproken.