BIJLAGE 6 Staat van de gebiedsontwikkeling.pdf

ruimtelijke projecten uit voorkomen. Op dit moment worden bijvoorbeeld plannen voorbereid voor de Meidoornweg (twee scholen en een sporthal) en de Kleine Wereld (verbeteren buurt, extra woningbouw).

West In 2003 is de stedelijke vernieuwing in de Kolenkitbuurt van start gegaan. Met de start van het project Houten Leeuw van Stadgenoot komt het zuidelijk deel van de vernieuwing van de Kolenkit tot een afronding. In 2023 is een intentieovereenkomst gesloten tussen Rochdale en de gemeente om de vernieuwing van de Kolenkit Midden en de Kolenkit Noord ook op te pakken.

Investeringsbesluiten in 2023 n n n n n n n

Investeringsbesluit flexwoningen Appelweg Investeringsbesluit Solar Investeringsbesluit Vitrum Parnassusweg Investeringsbesluit flexwonen Riekerpark Investeringsbesluit Dichtersbuurt Investeringsbesluit Meidoornweg Investeringsbesluit flexwoningen H-buurt Zuid

Kleine ontwikkellocaties Noord In het kader van de Aanpak Noord worden door bewoners en ondernemers urgente vraagstukken en opgaven aangedragen. Hier kunnen specifieke Staat van de gebiedsontwikkeling | Werken aan een complete stad

34

4. Kerncijfers grondexploitatie 2023 De kosten en opbrengsten van de meeste gebieds­ ontwikkelingsprojecten zijn opgenomen in grondexploitatiebegrotingen. Deze grondexploitaties kennen positieve maar ook negatieve saldi, die worden verrekend in het Vereveningsfonds. In het Meerjaren­ programma grondexploitaties wordt uitgebreid ingegaan op het verloop van de grondexploitaties en het Vereveningsfonds. Onder het gemeentelijk Vereveningsfonds vallen 155 actieve grondexploitaties. In 2023 werden 7 plannen afgesloten en 8 nieuwe plannen toegevoegd. Het aandeel transformatie en stedelijke vernieuwing, om ongelijk te investeren in gelijke kansen, neemt toe ten koste van het aandeel gemeentelijke locaties met nieuw uit te geven kavels in erfpacht. Veel plannen zijn reeds lang geleden bestuurlijk vastgesteld met een woningbouwprogramma van 30% sociaal huur en 70% vrije sectorwoningen. Het aandeel sociale en middeldure huurwoningen in de portefeuille is in de periode 2018-2023 toegenomen van 54% naar 72%. Ontwikkeling vindt niet alleen plaats binnen de grondexploitaties, maar ook op gronden van derden (als Oostenburg) en door gebouwtransformaties.

Gronduitgifte In 2023 is binnen de grondexploitaties grond uitge­geven voor 4.300 nieuwbouwwoningen, 91.000 m2 bvo commerciele bestemmingen en 16.000 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen en overige bestemmingen. Dit is minder dan verwacht en is een gevolg van verslechterende marktomstandig­ heden. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn onder meer gerealiseerd op de Zuidas Beethoven en Boogkavel (Mahler), Osdorpplein, NDSM West fase 2, Podiumlocatie fase 1, Elzenhagen Zuid, Schinkelkwartier (1e uitgifte), Kauwgomballenkwartier en Centrumeiland. Bij Amsteloever heeft de definitieve verrekening van het kostenverhaal van verschillende anterieure overeenkomsten plaats­gevonden.

Opbrengsten In 2023 is voor € 285 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd binnen de grondexploitaties, waarvan € 188 miljoen door gronduitgiften. De gronduitgiften zijn sinds 2013 (na de vorige crisis) nog niet zo laag geweest. Een bron van inkomsten in 2023 zijn de rijksbijdragen. Hoewel deze subsidies uiteindelijk niet allemaal ten goede komen aan het Vereveningsfonds. Dit jaar was er in plaats van de Woningbouwimpuls een Startbouw­ impuls waarbij het Rijk € 18 miljoen subsidie heeft toegkend aan bouwende partijen in Amsterdam ten

Staat van de gebiedsontwikkeling | Werken aan een complete stad

behoeve van hun onrendabele business case bij projecten met minimaal 50% betaalbare woningen. Daarnaast heeft Amsterdam € 45 miljoen subsidie van het Rijk gekregen voor specifieke gebieden (deze komt wel ten goede aan de betreffende grondexploitaties) en € 28 miljoen voor bereikbaarheid, met zicht op nog eens € 284 miljoen. Voor deze laatste wordt van de gemeente 50% cofinanciering gevraagd waarvoor de dekking nog niet is geregeld. Deels zal het Vereveningsfonds daaraan bijdragen maar de dekking zal ook uit het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) en bij de Vervoerregio Amsterdam vandaan moeten komen.

Kosten In 2023 is voor € 402 miljoen aan kosten gerealiseerd binnen de grondexploitaties, waarvan € 302 miljoen aan uitvoeringskosten en € 100 miljoen aan proces­ kosten. Bij uitvoeringskosten gaat het in hoofdzaak om bouw- en woonrijp maken, openbare werken, civiele constructies, bodemsanering en verwervingen. In de periode 2014-2023 is er gemiddeld voor circa € 302 miljoen per jaar geïnvesteerd binnen grondexploitaties. De proceskosten zijn bedoeld voor vastgestelde grondexploitaties en voor plannen in voorbereiding. In 2023 is € 12 miljoen van de totale proceskosten besteed aan toekomstige plannen.

35

Waarde van de Portefeuille De actieve grondexploitaties hebben ultimo 2023 een netto contante waarde van circa € 736 miljoen, dit is een verslechtering van € 131 miljoen. Na 2019 is voor ruim € 1 miljard afgeboekt. De lopende plannen zijn met name verslechterd door de hoge inflatie. Daar komt bovenop dat de nieuwe plannen vaker negatief zijn (transformatie en stedelijke vernieuwing).

Reikwijdte Vereveningsfonds Daar waar sprake is van een gezamenlijk belang voor de gebiedsontwikkeling en andere domeinen wordt vanuit het Vereveningsfonds incidenteel bijgedragen aan andere investeringen indien deze toerekenbaar zijn aan de grondontwikkeling van nieuw te ontwikkelen gebieden. De kosten in de grondexploitaties zijn echter gebonden aan de wettelijke regelgeving vanuit de Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Dit schrijft voor dat alleen specifieke kostensoorten mogen worden opgenomen (en bijvoorbeeld geen kosten voor vastgoed en beheer). Kosten voor bijvoorbeeld bovenplanse infrastructuur kunnen

alleen voor zover deze proportioneel zijn, worden toegerekend. Gezien de beperkte vereveningsruimte, de opgave om het Vereveningsfonds prudent te houden en om vanuit de gebiedsontwikkeling ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen, is er geen ruimte om meer bij te dragen dan waar nu rekening mee wordt gehouden. Niet alle uitgaven die nodig zijn voor een brede Gebiedsontwikkeling kunnen worden meegenomen in grondexploitaties en het Vereveningsfonds. Voor het maken van een complete stad is een brede aanpak nodig, met inzet en middelen vanuit alle betrokken beleidsonderdelen.

Dekking om ongelijk te investeren in gelijke kansen De projecten in de stedelijke vernieuwing (zoals de recent vastgestelde Dichtersbuurt) zijn projecten met hoge investeringen in de openbare ruimte waar weinig grondopbrengsten tegenover staan omdat hier wordt samengewerkt met woningcorporaties waarbij de afspraak geldt dat ze de sociale huurwoningen vervangen en voor het aanvullende programma een lagere grondprijs geldt.

De komende periode zullen meer van dergelijke projecten worden toegevoegd. Zoals de Couperusbuurt, het Ruychaverkwartier, De Kolenkitbuurt en de Wildemanbuurt, Holendrecht en de H- en K-buurt. Ook de vernieuwingen van het Osdorp- en Buikslotermeerplein zijn kostbare projecten. Vanuit het Vereveningsfonds wordt ook geïnvesteerd in gelijke kansen door het bouwen van 2.500 tot 3.000 flexwoningen voor bewoners met een urgentie, studenten, jongeren en mensen met een maatschappelijk beroep, zoals docenten, politieagenten en zorgpersoneel. De gemeente maakt hierbij afspraken met het Rijk om bij te dragen aan de opvang van statushouders. Hiervoor heeft het Rijk een bijdrage gedaan van afgerond € 11 miljoen. In 2023 zijn drie projecten toegevoegd ten behoeve van flexwoningen. Voor de transformatieprojecten die de afgelopen tijd in uitvoering zijn gegaan, is het tempo een aandachtpunt. Veel transformaties komen niet van de grond omdat erfpachters (nog) niet willen transformeren omdat ze nog niet weg willen, de business case niet rond krijgen of vanwege de complexiteit.

Verbeteringen/verslechteringen plansaldi in miljoenen

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Lopende plannen

160

-94

-91

-95

-192

-152

Nieuwe plannen

350

200

156

-68

-7

21

-85

-96

-20

-259

-199

-131

Herziene plannen Totaal

510

106

Staat van de gebiedsontwikkeling | Werken aan een complete stad

36

De lopende plannen zijn verslechterd als gevolg van de economische ontwikkelingen maar de portefeuille is de afgelopen periode steeds meer aangevuld met negatieve plannen om ongelijk te investeren in gelijke kansen (stedelijke vernieuwing) en ook de transformatie­ projecten kosten over het algemeen geld. Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel III Bullewijk en Paasheuvel­ wijk, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigerbos, Dichtersbuurt, Burgemeester Röellstraat en Lodewijk van Deysselbuurt hebben bij elkaar meer dan € 200 miljoen vereveningsruimte gekost. Er zijn ook grote plannen zoals Buiksloterham, ArenApoort en Sloterdijk Stationskwartier ingrijpend herzien wat de saldi van deze grondexploitaties met ruim € 180 miljoen heeft verslechterd. Daartegenover staat dat er steeds minder grote positieve plannen bij komen. Er is geen tweede Zuidas meer. Dit is een zorgpunt. Het blijven toevoegen van positieve plannen aan de portefeuille is nodig om ook in de toekomst ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen.

Staat van de gebiedsontwikkeling | Werken aan een complete stad

37

Colofon Staat van de gebiedsontwikkeling; werken aan een complete stad stand van zaken maart 2024 Bijlage bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 Vereveningsfonds en reserve Zuidas Deze bijlage is samengesteld door Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/grond-en-ontwikkeling Publicatiedatum April 2024 Tekst Frank Bonfrer Ontwerp LassooyDesign BNO Foto's Aangegeven in het fotobijschrift van iedere foto.

LAS24073