Document · PDF

Bijlage 4 - bijlagen bij de regels en toelichting

Tijdelijke Algemene Raadscommissie 9 juni 2022, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Vaststellen bestemmingsplan “Cluster 7” Nr. VN2022-01332429.453 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Bestemmingsplan Cluster 7

Ontwerp voor vaststelling

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid bestemmingsplan Cluster 7

Colofon

Opdrachtgever

3W & Blauwhoed

Opdrachtnemer

Ruimte en Duurzaanheid

IMRO_idn

NL.IMRO.0363.T2102BPGST-VG01

Datum print

23 Maart 2022

Planstatus

ontwerp voor vaststelling

blz. 1

bestemmingsplan_Cluster 7 (vastgesteld)

AMSTERDAMSE POORT LADDERONDERBOUWING CLUSTER 7 6 SEPTEMBER 2021

AMSTERDAMSE POORT

LADDERONDERBOUWING CLUSTER 7 6 SEPTEMBER 2021

Status: Definitief eindrapport Datum: 6 september 2021 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Winkelen Arjen van Tellingen MSc Ellen Scholten MSc Drs. Toine Hooft

Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl Review: Drs. Toine Hooft In opdracht van: CBRE Global Investors

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20200283 Referentie: 20200283 CBRE LDV Poort cluster7

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING ........................................................... 14 1.1 SITUERING AMSTERDAMSE POORT - CLUSTER 7 1.2 VISIE VOOR AMSTERDAMSE POORT – CLUSTER 7 1.3 (TOEKOMSTIGE) PROGRAMMERING DE AMSTERDAMSE POORT EN CLUSTER 7 1.4 DRAAGVLAK GROOT EN GROEIT HARD 1.5 BELEID

EFFECTEN CORONACRIS OP DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE ............... 26

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL ...................................................... 29 3.1 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 3.2 (ONTWIKKELING VAN HET) AANBOD 3.3 BEHOEFTE (ONTWIKKELING) 3.4 TOETS AAN BELEID

LADDERONDERBOUWING HORECA ................................................................ 44 4.1 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 4.2 ONTWIKKELING VAN HET AANBOD 4.3 BEHOEFTE (ONTWIKKELING) 4.4 TOETS AAN BELEID

QUICKSCAN LEISURE......................................................................................... 56 5.1 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 5.2 (ONTWIKKELING) VAN HET AANBOD 5.3 BEHOEFTE 5.4 CONCLUSIE

RUIMTELIJKE ECONOMISCHE EFFECTEN DETAILHANDEL, SUPERMARKTEN, HORECA EN LEISURE ......................................................................................... 66 6.1 RUIMTELIJK ECONOMISCHE IMPULS 6.2 EFFECTEN OP DE BESTAANDE STRUCTUUR 6.3 EFFECTEN OP LEEGSTAND EN WOON-, LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT

BIJLAGE 1 DEFINITIES + SECTOREN EN BRANCHES

DEFINITIES SECTOREN EN BRANCHES

BIJLAGE 2 DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

INLEIDING

CBRE Global Investors is eigenaar van het winkelgebied Amsterdamse Poort, onderdeel van ArenAPoort in Amsterdam Zuidoost. Amsterdamse Poort staat aan de vooravond van een herontwikkeling. In de omgeving van het winkelgebied vinden diverse ontwikkelingen en transformaties plaats, waaronder woningen, kantoren, hotels, leisure, cultuur en andere voorzieningen. De initiatiefnemer heeft de ambitie om de Amsterdamse Poort te transformeren naar volwaardig centrumgebied voor Zuidoost en omstreken. Het plangebied is opgedeeld in meerdere clusters die gefaseerd tot ontwikkeling moeten komen. Cluster 7 aan de oostelijke rand van het gebied zal als eerst ontwikkeld worden. Voor het programma van Cluster 7 wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan van Cluster 7 is een onderbouwing van de niet-woon-functies in de toekomstige wijk nodig. CBRE Global Investors heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd een onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor deze functies op te stellen. Aangezien de locatie is gesitueerd binnen het bestaand stedelijk gebied is enkel een onderbouwing van de behoefte aan deze functies noodzakelijk.

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het Rijk vereist een zorgvuldige afweging van het ruimtegebruik. Overheden dienen op grond van het Besluit ruimtelijke ordening nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren aan de hand van de zogenoemde Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hierbij moet worden opgemerkt dat per 1 juli 2017 de wet over de Ladder gewijzigd is. De kernbepaling van de nieuwe Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt als volgt (zie Bijlage 2 voor een uitgebreide toelichting) :

‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.’ Om een zo solide mogelijke onderbouwing te verzorgen voor voorliggende casus, pakken we dit als volgt aan: •

Zowel onderbouwing van de behoefte aan het totaalconcept als de afzonderlijke commerciële voorzieningen.

•

Zowel een kwantitatieve als kwalitatieve onderbouwing van de behoefte.

Bij een Ladderonderbouwing vindt een analyse plaats van de vraag en het aanbod in een onderzoeksgebied en beoordeelt zo of er sprake is van een behoefte, maar oordeelt ook over effecten buiten het plangebied.

INLEIDING

Op basis van het huidig aanbod (Locatus), de planologische mogelijkheid (vigerend Bestemmingsplan De Amsterdamse Poort 2011) en het gewenste programma (Masterplan en input CBRE) is er sprake van de volgende situatie voor Cluster 7: SITUATIE CLUSTER 7 - AMSTERDAMSE POORT

Detailhandel totaal1

Waarvan supermarkten Horeca Leisure (Cultuur en Ontspanning)

PLANOLOGISCH MOGELIJK

HUIDIG AANBOD (LOCATUS)

WENS TOEKOMST TOTAAL

PLANOLOG ISCH

HUIDIG AANBOD

17.020

10.350*

16.000*

- 1.020

+ 5.650

Max. 4 binnen Poort

1.360

5.000

n.v.t.

+ 3.640

2.025

580

4.000

+ 1.975

+ 3.420

1.500

+ 1.500

Valt onder bestemming

Diensten

gemengd zonder max.

TOEVOEGING T.O.V.

Leegstand

8.4152

Overig3

3.350

5.300

Maatschappelijk4

TABEL 1 PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEID, HUIDIGE EN GEWENSTE PROGRAMMERING CLUSTER 7 (IN M² BVO) * IS INCLUSIEF SUPERMARKTEN Bron: Bestemmingsplan De Amsterdamse Poort 2011, Locatus november 2020

Voor het programma zijn volledige ladderonderbouwingen uitgewerkt voor detailhandel (waaronder supermarkten) en horeca, en een Quickscan voor leisure. We gaan na wat de toekomstige (extra) behoefte is. WAT VALT ER ONDER DETAILHANDEL, SUPERMARKTEN EN HORECA?

De sectoren die in de ladderonderbouwing mee zijn genomen omvatten verschillende Locatus (sub)branches. Locatus is een databron die alle verkooppunten in Nederland omvat. Zie Bijlage 1 voor het overzicht van welke (sub)branches er precies binnen de sectoren vallen.

1 Sectoren: Dagelijks (inclusief supermarkten), Mode & Luxe, Vrije Tijd en Detailhandel overig 2 Opgave CBRE global investors 3 Overig omvat kantoor, Parkeergarages en bebouwing OV 4 Voor maatschappelijk aanbod zijn geen Locatus gegevens bekend

INLEIDING

FIGUUR 1 SECTOREN DIE AAN DE LADDER ZIJN ONDERBOUWD

WAT VALT ER ONDER LEISURE?

De leisuresector is zeer breed. Onze afbakening is wederom gebaseerd op indeling van Locatus. In dit onderzoek bestaat Leisure uit een aantal commerciële voorzieningen die onder de hoofdbranches Cultuur en Ontspanning vallen. Zie Bijlage 1 voor alle functies die erbij horen. Het aanbod is onder te verdelen in leisurevoorzieningen met een bovenregionale functie en leisurevoorzieningen met een stad(sdeel)functie. In dit onderzoek worden de grootschalige functies met een bovenregionale functie buiten beschouwing gelaten.

FIGUUR 2 LEISURE SECTOREN DIE IN DEZE QUICKSCAN ZIJN ONDERBOUWD

Voor de volgende functies voeren we het quickscan behoefteonderzoek uit. Deze voorzieningen zijn passend voor de Amsterdamse Poort als centrum van Zuidoost. Cultuur: • Bibliotheek • Bioscoop • Galerie • Kunstuitleen Ontspanning: • Amusementhal • Beurs/tentoonstelling • Biljart/Pool

• • • •

INLEIDING

Binnenspeeltuin Bowling Fitness Lasergame

In het bestemmingsplan zullen de termen Cultuur en Leisure worden gehanteerd. Onder Leisure vallen de voorzieningen die in dit rapport en Locatus onder Ontspanning en Cultuur vallen.

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

Dit onderzoek geeft de onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor het nieuwe bestemmingsplan voor Cluster 7 van de Amsterdamse Poort. De behoefte aan het programma is voor de planperiode 2020 – 2030 (met doorkijk tot 2040) in beeld gebracht voor de functies detailhandel (waaronder supermarkten), horeca en leisure. VAN WINKELCENTRUM TOT HART VAN ZUIDOOST

De Amsterdamse Poort moet meegaan in de ontwikkelingen van het stadsdeel: ‘Van winkelcentrum tot hart van Zuidoost’. Het centrum is grotendeels in de jaren tachtig gerealiseerd en momenteel toe aan een update, zowel fysiek als functioneel. Daarbij groeit het stadsdeel Zuidoost als een van de snelste gebieden in Amsterdam. Tot 2030 groeit het aantal inwoners met 39% ten opzichte van 2020 in Amsterdam Zuidoost. Tot 2040 is dit zelfs 57% groei. De Poort heeft daarmee in de toekomst een groter direct potentieel, waarmee de behoefte aan (commerciële) functies zal toenemen. Cluster 7 moet zich nog meer gaan kenmerken met aanbod in het ‘Food & Convenience’ segment. In de nieuwe situatie moet het cluster dan ook nog meer het dagelijkse boodschappendeel binnen stadsdeelcentrum de Poort worden. KANSEN VOOR BLURRING EN FLEXIBILITEIT GEWENST

Tegenwoordig vervagen de grenzen steeds meer tussen verschillende voorzieningen. Dit wordt ook wel aangeduid met de term blurring. Blurring is het Engelse woord voor vervagen en het fenomeen heeft dan ook alles te maken met branchevervaging. Dit kunnen bijvoorbeeld ook winkels zijn die aanbod uit alle branches verkopen, maar ook winkels met horeca of een kapper met een expositieruimte, een kantoor met een openbare horecagelegenheid, enzovoorts. De Amsterdamse Poort is typisch een cluster waar blurring goed passend is. Ook om in te spelen op de wensen uit te markt en vanuit de consument. Dit vraagt om een flexibele programmering waarbij de ruimte tussen functies (detailhandel, horeca en leisure) kan worden uitgewisseld.

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

OVERZICHT EN CONCLUSIES BEHOEFTE PER FUNCTIE

FUNCTIE

Detailhandel

GEWENSTE GEWENSTE UITBREIDING UITBREIDING PLANOLO- WERKELIJK GISCH

KWANTITATIEVE CONCLUSIE BEHOEFTE TOE TE DELEN AAN DE POORT 2030

2040

- 1.020

+5.650

17.760

23.390

Uit de distributieve toets blijkt dat er in 2030 voldoende ruimte om de gewenste 5.650 m² bvo toe te voegen. Ook specifiek voor supermarkten is er voldoende behoefte om te groeien naar maximaal 5.000 m² bvo. Tot 2040 neemt de ruimte nog verder toe door de verwachte inwonergroei. De meters passen daarmee ruim in de behoefte. Daarbij gaat het om een afname van de planologische meters voor detailhandel ten opzichte van de huidige situatie.

+ 1.975

+3.420

7.500 –

9.900 –

10.500

14.300

Uit de distributieve toets en dichthedenanalyse blijkt dat de uitbreiding van horeca ruimschoots past in de bandbreedte van de behoefte, die tot 2040 nog verder zal toenemen.

6.900

10.300

(incl. supermarkt)

Horeca

Leisure

+ 1.500

+1.500

Uit de dichthedenanalyse blijkt dat er voldoende ruimte is om de gewenste 1.500 m² bvo toe te voegen binnen cluster 7 van de Amsterdamse Poort. Tot 2040 zal deze behoefte nog verder toenemen.

TABEL 2 CONCLUSIE KWANTITATIEVE BEHOEFTE TOE TE DELEN AAN DE POORT VOOR 2030 EN 2040 IN M² BVO

Ook zijn er kwalitatieve argumenten die de uitbreidingen motiveren. De Amsterdamse Poort dient gerenoveerd te worden om aan de eisen van de moderne consument te voldoen. Met de toevoeging en menging van de (commerciële) functies wordt het winkelcentrum, met cluster 7 als belangrijk onderdeel van het dagelijkse boodschappencluster, doorontwikkeld als het centrum van Amsterdam Zuidoost en de regio. De combinatie van detailhandel, supermarkten, horeca en leisure bevordert ontmoetingen tussen de inwoners, werknemers en bezoekers en draagt bij aan de levendigheid van de Poort en de leefbaarheid van het stadsdeel. Doordat de ontwikkeling de inwonersgroei volgt zullen er geen (of nauwelijks) effecten zijn op het functioneren van het bestaande aanbod door de ontwikkeling van cluster 7 op zich. Daarbij wordt het voorzieningsniveau voor de inwoners uit Zuidoost en omgeving verbeterd door de herontwikkeling met de daarbij gepaarde uitbreidingsmogelijkheden. Waar zij nu voor bepaalde retail of verblijfsfuncties (horeca, cultuur en ontspanning) nog uit moeten wijken naar elders, biedt de nieuwe Poort deze voorzieningen in het eigen stadsdeel. Daarmee gaat zowel het woon-, leef- en ondernemersklimaat van de Poort maar ook het hele stadsdeel

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

Zuidoost er aanzienlijk op vooruit en zal er geen sprake zijn van een ‘duurzame ontwrichting’ van de verzorgingsstructuur.

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

1 LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

1.1 SITUERING AMSTERDAMSE POORT - CLUSTER 7 Deze ladderonderbouwingen worden opgesteld voor het cluster 7 van de Amsterdamse Poort. De Amsterdamse Poort is onderdeel van de Arenpoort, een langgerekt gebied rondom Station Amsterdam Bijlmer ArenA. Een uniek gebied met aan de westkant een entertainmentfunctie en aan de oostkant de Amsterdamse Poort, een meer regulier winkelcentrum.

FIGUUR 3 SITUERING CLUSTER 7 IN DE AMSTERDAMSE POORT Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van BRT Achtergrondkaart en Luchtfoto LVB

De Amsterdamse Poort is het centrale winkelcentrum van Amsterdam Zuidoost en heeft daarmee momenteel voornamelijk een stadsdeelverzorgende functie. Het ontwikkelperspectief van de Poort is om deze op te waarderen als tweede regionaal centrum van Amsterdam. Het winkelcentrum loopt van het station tot aan de Flierbosdreef. Aan de noordzijde wordt het begrensd door de Bijlmerdreef en aan de zuidzijde door de Hoogoorddreef. Het gebied bestaat uit 8 clusters. Cluster 7 ligt in het zuidoostelijke puntje, tussen het Bijlmerplein, de Flierbosdreef en de Bijlmerdreef.

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

1.2 VISIE VOOR AMSTERDAMSE POORT – CLUSTER 7 De Amsterdamse Poort moet meegaan in de ontwikkelingen van het stadsdeel: ‘Van winkelcentrum tot hart van Zuidoost’. Het centrum is grotendeels in de jaren tachtig gerealiseerd en momenteel toe aan een update, zowel fysiek als functioneel. Daarbij groeit het stadsdeel Zuidoost als een van de snelste gebieden in Amsterdam. De Poort heeft daarmee in de toekomst een groter direct potentieel. Om zowel voor de huidige als nieuwe bewoners een aantrekkelijk hart van de wijk te worden is de volgende visie bepaald. De Poort moet een bruisende smeltkroes van culturen en levensstijlen vertegenwoordigen en tegelijkertijd een buurtgevoel geven. In 2030 is Amsterdamse Poort het stadshart van Zuidoost. Een plek van creativiteit en originaliteit. Waar de wortels van Zuidoost gekoesterd worden en ook altijd wat nieuws te ontdekken is. Food, fashion, urban arts en leisure mixen net zo gemakkelijk als de bewoners en bezoekers van de Poort. Er ontstaan verschillende deelgebieden binnen de Poort. In onderstaande afbeelding is dit indicatief weergegeven. Het Hoekenrodeplein is ingericht als welkomstgebied vanaf het station met daar nabij gemaksaanbod (Welcome). Het middendeel wordt waarschijnlijk een combinatie tussen mode, cultuur en leisure (Enjoy & Explore).

Cluster 7 is het deel van de Poort dat voornamelijk op de dagelijkse verzorging van de bewoners van Zuidoost is gericht.

FIGUUR 4 TYPERING SFEREN DEELGEBIEDEN BINNEN TOEKOMSTIGE POORT Bron: CBRE global investors

VISIE CLUSTER 7

Binnen cluster 7 is momenteel al een supermarkt gevestigd, maar moet zich nog meer gaan kenmerken met aanbod in het ‘Food & Convenience’ segment. In de nieuwe situatie moet het cluster dan ook nog meer het dagelijkse

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

boodschappendeel binnen stadsdeelcentrum de Poort worden. Een tweede supermarkt wordt daarom toegevoegd middels verplaatsing (tot 2018 was er met de Aldi al een tweede supermarkt binnen cluster 7 gesitueerd). Daarbij is er de bekende Shopperhal aanwezig. Deze Shopperhal wordt in de toekomstige situatie veel centraler en toegankelijk gesitueerd. Vanaf het Bijlmerplein is er een toegankelijke entree, waardoor de hal en de openbare ruimte veel meer in elkaar gevlochten worden.

FIGUUR 5 BOVENAANZICHT EN UITSTRALING VAN (HER)NIEUW(D)E CLUSTER 7 BINNEN DE AMSTERDAMSE POORT Bron: CBRE global investors

1.3 (TOEKOMSTIGE) PROGRAMMERING DE AMSTERDAMSE POORT EN CLUSTER 7 Het plan voor cluster 7 voorziet in de transformatie van Cluster 7 naar een hoogwaardig en duurzame woon- en winkelomgeving met woningen, (commerciële voorzieningen), cultuur/leisure voorzieningen en parkeren. In zowel de gehele Poort als cluster 7 is momenteel al een ruim retailaanbod gevestigd. Voor de toekomst is er echter de wens op dit kwalitatief op te waarderen en te herschikken om in alle behoefte van de (nieuwe) bewoners en verblijvers te voorzien, én om aan de moderne maatstaven te voldoen. HUIDIG AANBOD EN TOEKOMSTIGE PROGRAMMERING GEHELE POORT

In onderstaand tabel is het huidige aanbod (volgens Locatus) en de (indicatieve) toekomstwens opgenomen voor de gehele Amsterdamse Poort. Naast het aanbod aan commerciële functies en diensten zijn er ook maatschappelijke functies aanwezig in de Amsterdamse Poort. Deze maatschappelijk functies staan niet in de tabel vermeld aangezien deze metrages niet in de gegevens van Locatus zijn opgenomen. Daarnaast zal de toekomstige programmering voor maatschappelijk gelijk blijven als momenteel al mogelijk is in het bestemmingsplan (5.300 m2 bvo).

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

AMSTERDAMSE POORT HUIDIG AANBOD (LOCATUS)

INDICATIEVE PLANOLOGISCHE WENS TOEKOMST

Supermarkten

6.210

12.200

Overige detailhandel5

23.820

27.800

Horeca

5.010

10.000

Leisure

2.070

3.600

Diensten

2.470

3.250

Leegstand

7.110

Overig6

n.t.b.

(Cultuur en ontspanning)

TABEL 3 HUIDIGE EN GEWENSTE PROGRAMMERING AMSTERDAMSE POORT (IN M² BVO) Bron: Locatus november 2020 – inclusief Hoekenrodeplein voor gehele Poort

Met de herontwikkeling kan de Amsterdamse Poort het tweede regionale centrum van Amsterdam worden (na de binnenstad). De Poort zal transformeren tot een aantrekkelijk en gemixt cluster. HUIDIG AANBOD EN TOEKOMSTIGE PROGRAMMERING CLUSTER 7

Ook binnen cluster 7 zijn enkele toevoegingen ten opzichte van het bestaande aanbod en de huidige planologische mogelijkheden gewenst om een modern aanbod te realiseren: • Het maximale detailhandelsaanbod in de toekomst is 16.000 m² bvo. Momenteel is middels het vigerende bestemmingsplan 17.020 m² bvo toegestaan.7 Het huidig aanbod aan detailhandel (inclusief supermarkten) bedraagt 10.350 m² bvo. Planologisch betreft het daarmee een beperkte afname van ca. 1.000 m² bvo. • Het supermarktaanbod groeit met de komst van een tweede supermarkt naar maximaal 5.000 m² bvo in cluster 7. Momenteel meet de huidige winkel 1.360 m² bvo. Tot en met 2019 was echter Aldi (ca. 930 m2 bvo) als vierde supermarkt in de Poort ook in cluster 7 gevestigd en de nieuwe supermarkt betreft een verplaatsing. Daarmee gaat het om een optimalisatie van de locaties en clustering van de supermarkten in plaats van om een uitbreiding. • Voor horeca is maximaal 4.000 m² bvo in cluster 7 terecht komen. Dit is een ruime uitbreiding van 3.420 m² bvo ten opzichte van de huidige situatie. • Momenteel is er binnen cluster 7 nog geen leisure aanwezig. In het bestemmingsplan is opgenomen dat er ruimte wordt gereserveerd voor 1.500 m2 bvo leisure.

5 Sectoren: Dagelijks (minus supermarkten), Mode & Luxe, Vrije Tijd en Detailhandel overig 6 Overig omvat kantoor, Parkeergarages en bebouwing OV 7 Ook de zakelijk en publiek gerichte dienstverlening vallen onder dit maximum metrage van 17.020 m² bvo

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

In Tabel 4 is het huidig aanbod (Locatus), de planologische mogelijkheid (vigerend Bestemmingsplan De Amsterdamse Poort 2011) en het gewenste programma (Masterplan en input van CBRE) voor cluster 7 opgenomen. In de twee meest rechtse kolommen is de ontwikkeling ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden en het huidige aanbod opgenomen. SITUATIE CLUSTER 7 - AMSTERDAMSE POORT

Detailhandel totaal8

Waarvan supermarkten Horeca Leisure (Cultuur en Ontspanning)

PLANOLOGISCH MOGELIJK

HUIDIG AANBOD (LOCATUS)

WENS TOEKOMST TOTAAL

PLANOLOG ISCH

HUIDIG AANBOD

17.020

10.350*

16.000*

- 1.020

+ 5.650

Max. 4 binnen Poort

1.360

5.000

n.v.t.

+ 3.640

2.025

580

4.000

+ 1.975

+ 3.420

1.500

+ 1.500

Valt onder bestemming

Diensten

gemengd zonder max.

TOEVOEGING T.O.V.

Leegstand

8.415

Overig9

3.350

5.300

Maatschappelijk10

TABEL 4 PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEID, HUIDIGE EN GEWENSTE PROGRAMMERING CLUSTER 7 (IN M² BVO) * IS INCLUSIEF SUPERMARKTEN Bron: Bestemmingsplan De Amsterdamse Poort 2011, Locatus november 2020

1.4 DRAAGVLAK GROOT EN GROEIT HARD DOELGROEPEN DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE AMSTERDAMSE POORT

De vraag naar detailhandel, horeca en leisure in cluster 7 (en de Amsterdamse Poort) komt van verschillende doelgroepen: 1. Inwoners. a. De functies hebben primair een functie voor de inwoners van stadsdeel Amsterdam Zuidoost. b. Secundair zal het winkelgebied ook een functie hebben voor de inwoners van de ontwikkelgebieden in gemeente Ouder-Amstel ten noordoosten van de Amsterdamse Poort. Te weten: De Nieuwe Kern, Industriegebied Amstel (Amstel Business Park Zuid) en Duivendrecht. 2. Werknemers ArenaAPoort 8 Sectoren: Dagelijks (inclusief supermarkten), Mode & Luxe, Vrije Tijd en Detailhandel overig 9 Overig omvat kantoor, Parkeergarages en bebouwing OV 10 Voor maatschappelijk aanbod zijn geen Locatus gegevens bekend

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

Bezoekers ArenAPoort

Vraag detailhandel (waaronder supermarkten), horeca en leisure Voor alle functies (detailhandel (waaronder supermarkten), horeca en leisure) die in deze Ladderonderbouwing zijn behandeld, is uitgegaan van de vraag vanuit bovenstaande doelgroepen in 2030, met een doorkijk tot 2040. 1. Inwoners Bewoners Amsterdam Zuidoost. Momenteel wonen er bijna 90.000 mensen in

Zuidoost. Door de vele woningbouwontwikkelingen (met name in Amstel III en Bijlmer Centrum) zal dit aantal flink groeien. Naar verwachting wonen er in 2030 ca. 108.500 mensen in Zuidoost.

INW.

% 0-15 % 15-25 % 25-45 % 45-65

% 65+

GEM. HH. GROOTTE.

GEM. INK. PER INW.

Zuidoost

89.841

1,9

€ 20.000

Amsterdam

872.757

1,8

€ 29.600

2,1

€ 26.000

Nederland

TABEL 5 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN AMSTERDAM ZUIDOOST Bron: CBS Statline, 2020; inkomen betreft 2018 (meest recente data)

2. Werknemers In geheel Zuidoost waren in 2019 circa 82.000 mensen werkzaam, waarin de 24% (circa 19.700 werknemers) in Bijlmer-centrum tot het (toekomstig) verzorgingsgebied gerekend kunnen worden 11. Nieuwe kantoorinitiatieven en invulling van leegstand zorgen naar schatting voor circa 11.000 extra werkenden in ArenApoort.12 3. Bezoekers De Amsterdamse Poort wordt periodiek ook bezocht door vele bezoekers, met name tijdens grote evenementen aan de oostzijde van station BijlmerArena (Ajax, Ziggo Dome, AFAS Live en Pathé bioscoop). Op absolute piekmomenten zijn dat ca. 100.000 bezoekers.13 Daarnaast zorgen de hotels ook voor een grote stroom aan toeristen. In stadsdeel Zuidoost zijn momenteel ca. 2.000 hotelkamers (5,7% van totale aanbod in Amsterdam) en naar schatting jaarlijks ca. 525.000 gasten (1.050.000 overnachtingen). In de komende jaren worden nog ca. 400 kamers aan het aanbod toegevoegd, waaronder de UID-ontwikkeling (Urban Interactive District) op de ArenaBoulevard met 320 kamers.14 Naar schatting zal hierdoor het aantal toeristen toenemen tot 630.000 gasten per jaar.

11 Strabo, onderzoek winkelcentrum Amsterdamse Poort, 2019 12 Gemeente Amsterdam, Uitgangspuntendocument verkeersonderzoek verkenning i.r.t. Arenapoort, Nieuwe Kern en

Amstel III 2030, 2018. 13 https://www.amsterdamsdagblad.nl/gemeente/topdrukte-rondom-de-arenaboulevard 14 Gemeente Amsterdam, publieke kaart regionale hotelmonitor, http://www.hotelmonitormra.nl/kaart en hotelplannen.nl

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

STERKE REGIONALE EN LOKALE BEVOLKINGSGROEI

Amsterdam is één van de sterkst groeiende steden van Nederland. De komende jaren moet er flink worden gebouwd om de groei van de stad bij te benen en te voldoen aan de vraag naar woningen en bijhorende voorzieningen. Komende 10 jaar groeit de bevolking van Amsterdam van 870.000 in 2020 tot 975.000 inwoners in 2030, een groei van 12%. De groei vindt met name plaats in de stadsdelen Noord, Oost en Zuidoost.15 Bevolkingsgroei Amsterdam Zuidoost Een groot deel van de bevolkingsgroei in Amsterdam concentreert zich in Amsterdam Zuidoost en omgeving. Dat leidt tot een toename van de behoefte aan commerciële voorzieningen. Er zijn verschillende prognoses omtrent de woningbouw- en bevolkingsontwikkeling voor Amsterdam Zuidoost. Dit verschil wordt mede veroorzaakt door onzekerheden over de fasering van de woningbouw door markttechnische en planologische omstandigheden. In dit rapport hanteren we een gemiddelde van twee prognoses, namelijk data en informatie Amsterdam 2020 (minimum) en Uitvoeringsagenda Sociale Accommodaties Zuidoost 2018 (maximum): • In Amsterdam Zuidoost worden tot 2030 ca. 13.000 tot 25.000 woningen opgeleverd. Tussen 2030 en 2050 volgen nog eens bijna ca. 17.700 woningen. • Het inwoneraantal groeit van de huidige ca. 89.800 naar 108.500 tot 140.500 in 2030 en ca. 117.800 tot 163.600 in 2040. INWONERSPROGNOSE 2030

INWONERSPROGNOSE 2040

108.529

117.768

140.509

163.626

124.519

140.697

Prognose 2020 Zuidoost (data en informatie) Prognose 2018 Zuidoost (Uitvoeringsagenda) Gemiddelde prognose

TABEL 6 PROGNOSES ZUIDOOS 2018 EN 2020 Bron: Data en informatie Amsterdam 2020, Uitvoeringsagenda Sociale Accommodaties Zuidoost en gemeente Amsterdam 2018

Het toekomstige inwonertal in Amsterdam Zuidoost is voor onderhavige ladderonderbouwing bepaald als het gemiddelde van de twee belangrijkste prognoses voor 2030: 108.529 en 140.509 inwoners. Dit resulteert in een inwonertal van 124.500 in 2030 (groei ca. 39% t.o.v. 2020) en 140.700 in 2040 (groei ca. 57% t.o.v. 2020).

De grootste bevolkingsontwikkeling vindt plaats nabij de Amsterdamse Poort: • Amstel III. In dit transformatiegebied zullen in totaal bijna 17.000 woningen worden gebouwd die gefaseerd tot ontwikkeling zullen komen. 15 Data en informatie Amsterdam 2020

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

•

Arenapoort. Het gebied wordt getransformeerd waarbij meer dan 5.300

woningen worden toegevoegd, ca. 3.200 voor 2030 en ca. 2.100 na 2030. Bevolkingsontwikkeling rondom Amsterdam Zuidoost Ook in de omgeving van stadsdeel Zuidoost worden de komende jaren vele woningen aan de voorraad toegevoegd. In de gemeente Ouder-Amstel wordt flink gebouwd in buurten ten noordoosten van de Amsterdamse Poort: • De Nieuwe Kern. Tot 2030 worden hier 4.500 woningen gebouwd en tussen 2030 en 2040 nog eens 2.300. Op basis van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,0 zullen er 4.200 mensen wonen in 2030 en in 2040 9.000. In de buurt zullen een aantal commerciële voorzieningen worden toegevoegd. • Duivendrecht. In de buurt zullen 950 woningen worden gebouwd tot 2030 waarmee het inwoneraantal stijgt van 5.050 naar 6.950 in 2030. • Industriegebied Amstel (Amstel Business Park Zuid). Het gebied wordt komende jaren getransformeerd van bedrijventerrein naar en gemengd stedelijk gebied voor werken, wonen en recreëren. Tot 2030 worden hier 1.500 woningen gebouwd en na 2030 nog eens 500. Op basis van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,0 zullen er in 2030 3.000 mensen wonen en in 2040 4.000. Net als in De Nieuwe Kern zullen ook in deze buurt een aantal commerciële voorzieningen worden toegevoegd. De Amsterdamse Poort zal met name een functie hebben voor de inwoners van Zuidoost en de omliggende ontwikkelgebieden.

In het totale gebieden wonen samen 14.150 mensen in 2030 en 19.950 in 2040. De samenstelling van alle inwoners is weergeven in Tabel 7 en Figuur 6. DEELGEBIED

INWONERS ‘20

WONINGBOUW

TOEKOMSTIGE INWONERS

Tot 2030

Na 2030

2030

2040

Amstel III/Bullewijk

742

7.000

10.000

16.779

25.599

Bijlmer-Centrum

24.939

8.000

1.000

37.795

38.911

Overig Amsterdam Zuidoost

64.160

4.420

7.485

69.945

76.187

Amsterdam Zuidoost

89.841

19.420

18.485

124.519

140.697

Duivendrecht

5.050

950

6.950

De Nieuwe Kern

65-

2.100

2.400

4.200

9.000

Industriegebied Amstel (Amstel

55-

1.500

500

3.000

4.000

Totaal ontwikkelgebieden

5.170

3.600

2.900

14.150

19.950

Totaal onderzoeksgebied

95.011

23.020

21.385

138.669

160.647

Business Park Zuid)

TABEL 7 WONINGBOUWPROGRAMMA EN AANTAL INWONERS 2030, 2040 EN 2050, NAAR DEELGEBIED Bron: Data en informatie Amsterdam 2020, Uitvoeringsagenda Sociale Accommodaties Zuidoost, gemeente Amsterdam 2018; bewerking Bureau Stedelijke Planning

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

FIGUUR 6 GEMIDDELDE GROEI VERSCHILLENDE PROGNOSES ZUIDOOST EN ONTWIKKELGEBIEDEN TOT ‘30 Bron: Data en informatie Amsterdam 2020, Uitvoeringsagenda Sociale Accommodaties Zuidoost, gemeente Amsterdam 2018; bewerking Bureau Stedelijke Planning

TOTALE DRAAGVLAK IN 2020, 2030 EN 2040

In onderstaande tabel is het draagvlak voor alle doelgroepen van de Amsterdamse Poort schematisch weergeven. • De bevolkingsprognose is het gemiddelde van een hoog en laag scenario. Mogelijk valt deze groei hoger of lager uit, afhankelijk van de doorgang van de verschillende woningbouwplannen. • Voorzichtigheidshalve gaan we er van uit dat het aantal bezoekers op piekmomenten gelijk blijft. De verwachting is dat dit aantal hoger zal uitvallen met de ontwikkeling van leisure in bijvoorbeeld het UID. DOELGROEP

2020

2030

2040

Inwoners Zuidoost

89.841

124.519

140.697

Inwoners ontwikkelgebieden Ouder -Amstel

5.050

14.150

19.950

Werknemers

18.000

29.000

Bezoekers (piekmomenten tijdens evenementen)

100.000

Toevloeiing toeristen (gasten)

525.000

630.000

TABEL 8 VRAAG VANUIT DOELGROEPEN DETAILHANDEL HORECA EN LEISURE AMSTERDAMSE POORT – CLUSTER 7

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

1.5 BELEID STRUCTUURVISIE AMSTERDAM 2040: ECONOMISCH STERK EN DUURZAAM

De ambitie van de gemeente Amsterdam is als volgt geformuleerd in de Structuurvisie: Amsterdam ontwikkelt zich verder als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame, Europese metropool. In de structuurvisie wordt ook ArenApoort (Arenagebied en winkelcentrum de Amsterdamse Poort) genoemd. De ambitie wordt hierin uitgesproken om ArenAPoort verder te ontwikkelen als grootstedelijk kerngebied, waarbij de functies wonen, winkelen, uitgaan en werken met elkaar (sterker) worden verbonden. De ambitie voor het gebied vraagt nadrukkelijk om doorontwikkeling en diversifiëring. Het gaat dan om vestiging van (grootschalige en perifere) detailhandel, versterking van het winkelgebied Amsterdamse Poort en de ontwikkeling van grootschalige leisure. DETAILHANDELSBELEID AMSTERDAM 2018-2022

Om een economische gezonde winkelmarkt te zijn, heeft Amsterdam de volgende twee hoofdbeleidsdoelstellingen geformuleerd in het detailhandelsbeleid: 1. Boodschappen dichtbij voor bewoners. Voldoende dagelijkse voorzieningen zijn op een redelijke afstand gelegen vanaf de woningen. 2. Meerdere aantrekkelijke winkelgebieden, ook buiten de binnenstad (ook voor de niet dagelijkse producten wil Amsterdam aantrekkelijke winkelgebieden hebben buiten de binnenstad). In het detailhandelsbeleid wordt Amsterdam Zuidoost ook nadrukkelijk vermeld. Ondanks de problemen omtrent leegstand en verloedering in de stadszone vinden er ook grote woningontwikkelingen plaats wat weer zorgt voor kansen. Voor de stadszones wordt de nadruk gelegd om de kansrijke wijkcentra, de grotere winkelgebieden te versterken. Specifiek voor Amsterdamse Poort is het beleid gericht op het toekomstbestendiger maken van het centrum. AMSTERDAM ZUIDOOST GEBIEDSPLAN 2018, ARENAPOORT/AMSTEL III

Het gebiedsplan beschrijft de jaarlijkse uitvoering van de gebiedsagenda 20162019. In dit gebiedsplan komen de volgende 5 prioriteiten naar voren voor het gebied: • Meer ruimte voor transformatie en initiatieven voor een economisch sterk; • multifunctioneel en levendig gebied; • Meer ruimte scheppen voor werkgelegenheid; • Meer ruimte scheppen voor innovatie, duurzaamheid en energie; • Gezamenlijke inspanning voor branding en positionering van het gebied; • Aantrekkelijker vestigings- en bezoekersklimaat.

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

In de besluitenlijst van de gemeente Amsterdam (17 december 2019) stemt het college van Burgemeester en wethouders in met ontwikkelperspectief van regionaal centrum voor gebied Amsterdamse Poort in combinatie met Arenaboulevard en

Villa Arena, en ontwikkelperspectief als multifunctioneel stadsdeelcentrum voor Buikslotermeerplein en Centrum Nieuw-West AMSTERDAM ZUIDOOST GEBIEDSPLAN 2020 (BIJLMER CENTRUM)

In Bijlmer Centrum staan tot 2022 de volgende prioriteiten centraal: • Verbeteren ontwikkelkansen jeugd; • Verminderen armoede; • Verbeteren woonklimaat; • Bevorderen lichamelijke en geestelijke gezondheid; • Bevorderen participatie en sociale cohesie; • Versterken buurteconomie, kunst & cultuur aanbod en verhogen duurzaam ondernemen. HORECANOTA ZUIDOOST 2007-2012

De Horecavisie voor stadsdeel Zuidoost wordt momenteel vernieuwd. Het vigerende beleid stamt uit 2007. In het beleid zijn de volgende speerpunten vastgelegd: • Meer ruimte voor nieuwe horeca • Initiatieven ontplooien ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het aanbod van horeca; • Strike handhaving van de horeca als het gaat om de openbare orde, illegale horeca, overlast veroorzaakt door horeca, milieuaspecten en veiligheid; • Versnelling en vereenvoudiging vergunningenverstrekking; • Het bepalen van een goede positionering van de horeca in Zuidoost ten opzichte van andere horeca- en uitgaansgebieden in Amsterdam; • Communicatiebeleid voor de horeca uitwerken en de samenwerking met de horecabedrijfstake verbeteren. Horeca biedt de volgende voordelen voor Zuidoost: • Stedelijke vernieuwing: horeca draagt bij aan de levendigheid en leefklimaat van de stad en is een component van stedelijk vernieuwing. • Imagoverbetering: een goed voorzieningsniveau met aantrekkelijke horeca zet het stadsdeel op de kaart. • Versterking vestigingsklimaat bedrijven: Horeca bepaalt in belangrijke mate de sfeer in het gebied, dit draagt bij aan het vestigingsklimaat. • Groei werkgelegenheid. Horeca biedt werkgelegenheid, voor een deel ook aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Daarnaast is er een relatief lage drempel tot ondernemerschap.

LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING

Momenteel wordt er een nieuwe horecavisie opgesteld voor het ArenaPoort gebied. Ten tijde van deze Ladderonderbouwing was deze nog niet gereed. RELEVANT LEISURE BELEID

Er is geen Amsterdams beleid voor de voorzieningen in cultuur en ontspanning. Wel zijn er een aantal speerpunten die horen bij deze voorzieningen: • Kunst en cultuur. Amsterdam kent een groot kunst en cultuuraanbod. Dat is niet alleen belangrijk en inspirerend voor de inwoners maar ook voor de vele bezoekers uit binnen- en buitenland. En het maakt Amsterdam aantrekkelijker als vestigingsplaats voor (internationale) bedrijven. Cultuur is dus ook een sterke economische motor. Hierin investeren verdient zich dubbel en dwars terug. Daarom zijn de bezuinigingen door gemeente uit eerdere jaren grotendeels teruggedraaid. Extra aandacht gaat uit naar de kleinere instellingen en talentontwikkeling. Ook is er de wens om de culturele instellingen meer over de stad te verspreiden 16. Specifiek voor Amsterdam Zuidoost is opgenomen dat het huidig aanbod, net als in de stadsdelen Noord en Nieuw-West, beperkt is. De gemeente geeft voorrang aan deze stadsdelen voor nieuwe culturele voorzieningen. Zo hebben ook de inwoners van deze stadsdelen toegang tot kunst en cultuur in de nabije omgeving. Met kunst die gericht is op de wijk, maar ook grootstedelijke podia en musea voor iedereen. 17 • Sport. In de sportvisie 2025 wordt aandacht besteed aan het belang van bewegen en sport.

De visie hierin is dat Amsterdam een alom erkende sportstad is die uitnodigt tot (sportief) bewegen door een beweegvriendelijke en stimulerende inrichting van de openbare ruimte, een duurzame en toegankelijke sportinfrastructuur en een rijk en divers aanbod van sport- en beweegactiviteiten voor alle Amsterdammers. Voor Zuidoost geldt dat Zuidoost nog steeds te maken heeft met de gevolgen dat ten tijde van de realisatie van de Bijlmer er geen enkele sportaccommodatie gepland was. Bij de vervanging en/of uitplaatsing van stedelijke (top)faciliteiten kiest de gemeente voor de bundeling van sportieve functies aan de Sportas en in het Centrumgebied Zuidoost.

16 Volg het beleid: kunst en cultuur - Gemeente Amsterdam 17 Gemeente Amsterdam, Hoofdlijnen kunst en cultuur 2021-2024

EFFECTEN CORONACRIS OP DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE

2 EFFECTEN CORONACRIS OP DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE

Afgelopen anderhalf jaar heeft de Coronacrisis gezorgd voor veel onzekerheid in de wereld. Nederland zat in een intelligente lockdown en commerciële voorzieningen bleven gedurende lange tijd dicht. Tijdens het moment van schrijven van deze rapportage (september 2021) gelden er voor de horeca en leisure nog steeds beperkingen en is de detailhandel geopend, zij het met aangepaste maatregelen als maximaal aantal klanten. Veel bedrijven in de commerciële dienstverlening zullen dit jaar dan ook geen positieve cijfers draaien. Tot nu toe zijn de effecten voor de Poort in verhouding met de binnensteden relatief beperkt gebleven. Als stadsdeelcentrum heeft de Poort namelijk ook een belangrijke functie voor de dagelijkse verzorging van de bewoners van Zuidoost. De sector die tot nu toe enkel profiteert van de crisis. De onzekerheden voor voorzieningen zijn echter groot. Het is onbekend hoe lang de crisis en de daarbij komende maatregelen nog doorgaan. Daarbij is het onzeker welke blijvende effecten dit voor de verschillende sectoren kan hebben. Onderstaand is per functie kort ingegaan op de situatie en mogelijke (blijvende) effecten. DETAILHANDEL

Er wordt veel gevraagd van de ondernemerskracht, creativiteit en financiële buffers van ondernemers in de detailhandel. Ondanks de steunmaatregelen van het kabinet zal het aantal faillissementen toenemen. Dit is iets dat al gaande was, maar wordt momenteel versneld. Daarbinnen is er wel sprake van een gedifferentieerd beeld: • Een aantal branches weet de schade beperkt te houden: supermarkten en de overige foodsector als versspeciaalzaken, tuincentra, bouwmarkten (de laatste twee naar verwachting tijdelijk); • Een aantal branches staat nagenoeg stil: kleding en schoenen. Daarbij is het opvallend dat voornamelijk de grote en voorheen zo aantrekkelijke binnensteden hard worden geraakt. Door de afstandsmaatregelen blijven bezoekers nog steeds deels weg en zijn mensen geneigd dicht bij hun huis te winkelen. De concurrentieslag met het onlineaanbod krijgt daarbij een extra impuls nu de consument nog meer went aan deze manier van boodschappen doen en winkelen. Ook vinden klanten ruim opgezette supermarkten en andere winkels prettiger. De ruimte tussen de paden geeft hun de mogelijkheid de afstand te bewaren. De verwachting is dat

EFFECTEN CORONACRIS OP DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE

mensen gewend raken aan de ruime opzet van deze winkels en hier wellicht deels aan vast zullen houden. HORECA

Horeca is een van de hardst getroffen sectoren van de coronacrisis. Als een van de weinige sectoren zijn zij namelijk tweemaal verplicht enkele maanden gesloten. In deze zomer zijn ze weer open , zij het met belemmeringen door de anderhalve meter maatregel en sluitingstijden. Veelal werden bestaande terrassen (tijdelijk) uitgebreid op normaal open delen van pleinen. Hierbij werd veelal medewerking verleend door de gemeente.

FIGUUR 7 TERRASSEN MET ANDERHALVE METER AFSTAND, GROTERE AFSTAND OP DE NIEUWMARKT AMSTERDAM EN UITBREIDING OP PLEIN VAN SINT JAN IN DEN BOSCH Bron: Parool en Brabants dagblad

Voor de lange termijn blijft het voor de horeca onzeker. De sector zal afhankelijk zijn van afnemende besmettingscijfers voordat zij weer volledig kunnen gaan draaien. Voor zaken die normaliter enkel of vooral in de avond en nacht (uitgaanspubliek) hun omzet moeten behalen, kan het doordat zij komende maanden niet open kunnen een versnelde sterke uitval betekenen. LEISURE

De sector is ook onevenredig hard geraakt door de coronacrisis. Voorzieningen moesten (tijdelijk) hun deuren sluiten of moesten open onder beperkende maatregelen. Hoewel de faillissementen voor de gehele sector dagtoerisme nog beperkt zijn, mede door de overheidssteun, wordt verwacht dat er culturele en vrijetijdsvoorzieningen zullen omvallen. Voor een deel van de musea, horeca en attracties geldt dat het deels mislopen van nog een tweede (toeristisch) seizoen aan inkomsten hen fataal zal worden. Voor de lange termijn blijft het voor de vrije tijdsvoorzieningen onzeker. De sector zal deels afhankelijk zijn van het tempo van de vaccinaties voordat zij weer

EFFECTEN CORONACRIS OP DETAILHANDEL, HORECA EN LEISURE

volledig kunnen gaan draaien. Toch liggen er ook kansen. 18 Enerzijds omdat het proces van digitalisering in de leisuresector, dat toch al was ingezet, in een stroomversnelling terechtkomt. Anderzijds omdat ondernemers gedwongen worden zich niet langer blind te staren op bezoekersaantallen. En dat zal ten goede komen aan de consumentenbeleving, het uitgavenpatroon en op de lange termijn zelfs de duurzaamheid.

18 De Ondernemer, 12 augustus 2020: https://www.deondernemer.nl/branded-content/ondernemen-corona-klanten-

vrijetijdssector-uitgeven-ebook-~2401706

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

3 LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

In de volgende hoofdstukken volgen de Ladderonderbouwingen voor de commerciële functies in Cluster 7, een toelichting op de Ladder is toegevoegd in Bijlage 2. In cluster 7 van de Amsterdamse Poort is de wens om maximaal 16.000 m² bvo aan detailhandel mogelijk te maken. Momenteel bestaat het aanbod uit 10.350 m² bvo. Let wel: in het bestemmingsplan is momenteel al 17.020 m² bvo mogelijk en ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden betreft het daarmee een afname van ca. 1.000 m² bvo). Van deze detailhandel wordt maximaal 5.000 m² bvo ingevuld met supermarkten. Momenteel is er alleen de Vomar in dit deel van het cluster gevestigd (1.050 m² wvo en ca. 1.360 m² bvo). De wens is om een andere supermarkt in de Poort de verplaatsen naar cluster 7. We gaan in deze ladderonderbouwing echter uit van de situatie dat de 3.640 m² bvo aan toegenomen meters in cluster 7 allemaal nieuwe meters zijn, In werkelijkheid gaat het echter om de optimalisatie van de locaties en clustering van de supermarkten en is de toename aanzienlijk beperkter. In de behoefteberekeningen nemen we de volgende groepen op: Supermarkten, overig dagelijkse sector (versspeciaalzaken en drogisten), Mode & Luxe, Vrije Tijd en Bruin & Witgoed (zie Bijlage 1 voor volledige type branches die hieronder vallen). Dit zijn de reguliere detailhandelssectoren.

Het grootste deel van In en om het huis valt daar buiten en zal voor Zuidoost ook primair in Villa Arena of Woonplaza A2 worden gesitueerd.

3.1 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN De vraag naar detailhandel is in ontwikkeling. Zo neemt e-commerce een steeds groter marktaandeel in, zowel op het gebied van de niet-dagelijkse artikelen, maar (nu nog in de kinderschoenen) ook dagelijkse aanbod. De trends op het gebied van onder andere detailhandel hebben ook invloed op de functie en invulling van (wijk)winkelcentra. Onderstaand zijn de belangrijkste trends met betrekking tot het detailhandelsaanbod in Amsterdamse Poort opgenomen. • De overig dagelijkse sector staat gemiddeld onder druk. De versspeciaalzaken ondervinden grote concurrentie van de vaak goedkopere supermarkten. De drogisten concurreren ook met de supermarkten, maar hebben ook te maken met een toename in online aankopen. Tijdens corona merkt met name het aanbod versspeciaalzaken een opleving doordat klanten meer tijd hebben en meer geld uit geven aan eten thuis.

•

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

De modische sector en ook andere niet-dagelijkse winkelformules trekken zich terug in de grootste centra (met voldoende kritische massa en mogelijkheden voor exposure): Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in centrumgebieden. De niet-dagelijkse winkels die eerder bijna altijd binnen de wijkstructuur gevestigd waren (denk aan Hema, Bruna etc.) of stadsdeelcentrum (H&M, C&A) zijn dat tegenwoordig niet meer vanzelfsprekend. Veelal is er voornamelijk nog plaats voor frequent benodigde winkels als de bloemenzaak en huishoudelijke artikelen.

Naast de trends die gelden voor detailhandel in het algemeen, zijn er ook trends die specifiek gelden voor supermarkten. • Food wint aan belang in de (stedelijke) winkelstraat. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector en daarin met name de supermarkten juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden, met name in de grote stad. De merendeels jonge en hoogopgeleide bevolking met een grootstedelijke levensstijl identificeert zich sterk met haar eetgedrag (“Food is the new fashion”) en leeft sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij.

FIGUUR 8 FOOD WINT AAN BELANG DOOR ONDER ANDERE IDENTITEIT - IMPRESSIE MARQT Bron: Bureau Stedelijke Planning

•

Supermarkten maken inhaalslag in de grote steden. Albert Heijn liep in de

jaren negentig voorop met een grootstedelijke variant van de supermarkten: kleiner, goed bereikbaar voor fietser en voetganger, met een assortiment dat aansloot bij de behoeften in de stad (gemak, vers, kwaliteit). Inmiddels maken de andere formules met aangepaste (stads)concepten een inhaalslag.

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

•

Schaalvergroting. Naar de huidige maatstaven zijn full-service supermarkten

van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Deze ontwikkeling is niet te stuiten en heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. Door de druk op de prijzen en daarmee op de marges moeten traditionele buurt- en wijksupermarkten een hogere omzet realiseren om rendabel te blijven. Anderzijds hebben consumenten steeds meer de neiging om te kleine supermarkten voorbij te rijden om uit complete assortimenten te kunnen kiezen.

3.2 (ONTWIKKELING VAN HET) AANBOD HUIDIGE AANBODSTRUCTUUR

Amsterdam Zuidoost kent een planmatig opgezette winkelstructuur, waarbij elk stadsdeel een eigen hoofdwinkelcentrum, oftewel een stadsdeelcentrum heeft, en elke wijk of buurt een eigen wijk- of buurtcentrum. Hierdoor hoeven Amsterdammers niet altijd naar de binnenstad of ver te reizen voor niet dagelijkse producten. Stadsdeel Amsterdam Zuidoost heeft een kernwinkelgebied (Amsterdamse Poort) en zes ondersteunende wijk- en buurtcentra, zie Figuur 9.

FIGUUR 9 DETAILHANDELSAANBOD (CLUSTERS) RONDOM AMSTERDAMSE POORT Bron: BRT Achtergrondkaart, Bewerking: Bureau Stedelijke Planning

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

Met ArenAPoort – bestaande uit de Amsterdamse Poort, de ArenA Boulevard en Woonmall Villa ArenA - beschikt Zuidoost over een grote winkelconcentratie met een verzorgingsfunctie die groter is dan Zuidoost alleen. De Amsterdamse Poort vervult een functie voor heel Zuidoost, maar trekt ook veel consumenten aan uit de regio (22% van de niet-dagelijkse winkelomzet komt van buiten het stadsdeel). De ArenA Boulevard en Villa ArenA vormen de grootste concentratie aan woonwinkels en grootschalige detailhandel in Amsterdam. Hier zijn circa 70 winkels gevestigd (65.000 m² wvo). Nog meer dan Amsterdamse Poort vervullen de ArenA Boulevard en Villa ArenA een stadsdeeloverstijgende functie. Maar liefst 84% van de niet-dagelijkse winkelomzet komt van buiten Amsterdam Zuidoost. Dit wordt ook veroorzaakt door de aantrekkingskracht die deze plek heeft door verschillende leisurevoorzieningen (Arena, bioscoop, AFAS, Ziggo Dome). In het overige deel van het onderzoeksgebied is het winkelaanbod beperkter in omvang en over het algemeen wijkverzorgend. SUPERMARKTSTRUCTUUR

Specifiek gaan we nog in op de supermarktstructuur, omdat deze anders is dan van de andere detailhandelsvestigingen en veelal een ander bereik kent. Het supermarktaanbod is in Amsterdam Zuidoost relatief grofmazig. Ook anders dan in de oudere delen van Amsterdam liggen de supermarkten niet in stedelijke winkelstraten, maar maken ze deel uit van de ontwikkelde winkelclusters. In onderstaande afbeelding zijn de supermarkten rondom de Poort weergegeven.

FIGUUR 10 SUPERMARKTAANBOD IN STADSDEEL ZUIDOOST Bron: BRT Achtergrondkaart, Locatus november 2020; Bewerking Bureau Stedelijke Planning

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

De supermarkten (Albert Heijn, Lidl, Vomar – samen in de huidige situatie 4.970 m² wvo) zijn duidelijk de grootste dagelijkse trekkers, waarbij het verzorgingsgebied van Lidl groter is dan dat van de overige twee supermarkten. Dit komt doordat zowel Albert Heijn en Vomar beide meerdere vestigingen van de formule in het stadsdeel hebben en de Lidl de enige vestiging van de formule betreft. Het harddiscount aanbod in het stadsdeel is met een Aldi en een Lidl beperkt. BRANCHERING ZUID-OOST EN AMSTERDAMSE POORT

In Zuidoost zijn momenteel 294 winkels met een totale omvang van bijna 200.000 m² bvo. Het aanbod aan de groepen ‘Overig Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’ en ‘Bruin & Witgoed’ is hieronder uiteengezet. • Supermarkten. Het totale aanbod in stadsdeel Zuidoost meet ca. 18.800 m² bvo verspreid over de 12 supermarkten. • Overig Dagelijks: 113 winkels van in totaal 11.800 m² bvo. Zuidoost kent een relatief groot aanbod aan overige dagelijkse winkels (dagelijks exclusief supermarkten). Dit komt met name door het aantal Toko’s (in totaal 18). De winkels liggen fijnmazig verspreid over Zuidoost en is kenmerkend voor het stadsdeel. • Mode & Luxe: 62 winkels van in totaal 18.680 m² bvo. Het overgrote deel (74%) van de winkels is gevestigd in de Amsterdamse Poort. • Vrije Tijd: 15 winkels van in totaal 10.150 m² bvo. Een groot deel (53%) van de winkels is gevestigd in de Amsterdamse Poort. De relatief grote winkels en daarmee ook een groot deel van de meters (Perry Sport en Decathlon) zijn echter aan de Arenaboulevard gelegen. • Bruin & Witgoed. Bruin & Witgoed concentreert zich qua meters voornamelijk op de ArenaBoulevard. De Media Markt is de enige winkel maar neemt wel 93% van de meters in beslag. In de Poort zijn momenteel 6 verkooppunten met in totaal 350 m² bvo gevestigd. GEBIED

Zuidoost Poort

Aandeel AP van ZO

TOTAAL SUPERMARKT OVERIG 19 AANBOD EN DAGELIJKS20

MODE & LUXE

VRIJE TIJD

BRUIN & WITGOED

OVERIG*

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

306

215.070

18.826

113

11.809

18.684

8.155

10.153

147.443

111

30.036

6.213

3.484

1.024

346

6.786

36%

14%

25%

33%

31%

30%

74%

53%

13%

40%

15%

12.18 3 65%

TABEL 9 AANTAL VERKOOPPUNTEN EN VERKOOPVLOEROPPERVLAK AMSTERDAM ZUIDOOST *OVERIG BESTAAT UIT DE GROEP IN/OM HET HUIS (EXCLUSIEF BRUIN & WITGOED) EN OVERIGE DETAILHANDEL Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van Locatus, 2020 (verhouding 0,8 m² wvo : 1,0 m² bvo) 19 Groepen: Overig Dagelijks, Mode & Luxe, Vrije Tijd, In/Om Huis, Detailhandel overig, 20 Dagelijks exclusief supermarkten

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

Van het aanbod Vrije Tijd en Bruin & Witgoed zit een deel aan de Arenaboulevard gevestigd. Dit is grootschalige detailhandel (GDV) en kent een andere functie en functioneren dan het aanbod in deze branches die in de Poort gevestigd gaat worden. Onderstaand is uitgewerkt welk aandeel van de meters en verkooppunten van deze sectoren tot GDV behoren en dus geen reguliere detailhandel betreffen. VRIJE TIJD

BRUIN & WITGOED

VKP

M² BVO

VKP

M² BVO

Totaal aanbod

8.155

10.153

Grootschalig aanbod (Arenaboulevard)

6.694

9.438

Regulier aanbod

1.461

715

TABEL 10 AANBOD REGULIER EN GROOTSCHALIG AANBOD VRIJE TIJD EN BRUIN & WITGOED Bron: Bureau Stedelijke Planning, op basis van Locatus, 2020 (gegevens omgezet van wvo naar bvo met omrekenfactor van 0,8)

ONTWIKKELINGEN VAN DE AANBODZIJDE VAN DE MARKT

Er zijn enkele relevante ontwikkelingen: • CBRE heeft de ambitie op van het gebied rondom het huidige winkelcentrum Amsterdamse Poort te transformeren naar een nieuw dynamisch urban district met een brede mix aan functies. Voor wat betreft de supermarkten zullen deze meer geclusterd worden, zodat er een sterker dagelijks cluster ontstaat waarbij de supermarkten mogelijk vergroten. • In Amstel III worden de komende decennia veel woningen gerealiseerd. De nieuwe inwoners krijgen naar verwachting de beschikking over hun eigen supermarkt(en). In het deelgebied ten zuiden van de A9 is reeds een Jumbo City geopend. Ander aanbod zal naar verwachting • Naar verluidt zal er ook een (kleine) supermarkt openen binnen het Urban Interactive District (UID) nabij de Johan Cruijff ArenA aan de overzijde van het spoor. Ook in de Nieuwe Kern is sprake van de realisatie van dagelijkse detailhandel. Er is een marktruimte berekend tussen 2.600 en 2.900 m² bvo in de dagelijkse artikelensector 21. Dit betreft in ieder geval een of meerdere supermarkten, aangevuld met vers aanbod en persoonlijke verzorging. Daarnaast kan gedacht worden aan kleinschalig niet-dagelijks winkelaanbod (gemakswinkels). De Nieuwe Kern ligt buiten het primaire verzorgingsgebied in de berekeningen. Al deze plannen zijn nog niet hard gemaakt in bestemmingsplannen.

21 Website De Nieuwe Kern (https://denieuwekern.nl/)

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

3.3 BEHOEFTE (ONTWIKKELING) In deze paragraaf is de actuele en toekomstige behoefte aan supermarkten, overig dagelijkse detailhandel, mode & luxe, vrije tijdssector + bruin en witgoed voor stadsdeel Zuidoost berekend en nagegaan welk aandeel van de behoefte in de Amsterdamse Poort kan landen. DISTRIBUTIEVE TOETS

Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van detailhandel aanbod. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. In het geval van Zuidoost (en daarmee de Poort) verwachten we dat naast het draagvlak ook de binding zal stijgen. Een versterking van het aanbod, zoals met o.a. De Poort gaat gebeuren, kan tot een verhoogde binding leiden. Want, een aantrekkelijk en modern aanbod vraagt om bezoek en bewoners van Zuidoost zullen minder snel geneigd zijn uit te wijken naar elders buiten het stadsdeel of online. Voor de distributieve toets zijn de volgende kengetallen gebruikt: • Draagvlak. Voor het draagvlak zijn we uitgegaan van de inwoners van Zuidoost. Momenteel zijn dit er 89.841. In 2030 is dit gegroeid tot 124.519 inwoners en in 2040 140.697. • Bestedingen per hoofd: De bestedingen zijn gebaseerd op de Omzetkengetallen 2019. We gaan ervan uit dat deze constant zijn voor de toekomst.

Er is gecorrigeerd voor het 23% lagere inkomen in het stadsdeel (prijselasticiteit van 0,4 voor de overig dagelijkse sector en 0,7 voor de nietdagelijkse sectoren). − Supermarkten: Per jaar besteedt een gemiddelde Nederlander € 2.075 in fysieke supermarkten.. − Overig dagelijks: gemiddelde besteding van € 527 per hoofd per jaar; − Mode & Luxe: gemiddelde besteding van € 798 per hoofd per jaar; − Overig niet-dagelijks regulier - Vrije Tijd + Bruin & Witgoed: gemiddelde besteding van € 402 per hoofd per jaar. • Gemiddelde vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit betreft de winkelomzet per m² wvo. Deze zijn eveneens gebaseerd op de Omzetkengetallen 2019. Hieronder is het 5-jaarsgemiddelde van de gemiddelde vloerproductiviteit weergeven per branche. − Supermarkten: gemiddelde vloerproductiviteit € 8.037 per m² wvo per jaar; − Overig dagelijks: gemiddelde vloerproductiviteit van € 6.281;

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

− Mode & Luxe: gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.546; − Vrije Tijd en Bruin & Witgoed: gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.601

•

(gewogen gemiddelde). Koopkrachtbinding. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van Zuidoost georiënteerd zijn op winkels in Zuidoost. De huidige bindingcijfers zijn bekend.22 We gaan voor 2030 en 2040 uit van een ambitieniveau voor de binding, een stijging van 5%. Dit doen we niet voor de Vrije Tijd sector, aangezien deze al zeer hoge binding en toevloeiing kent: − Supermarkten: nu 65% en in 2030 (en 2040) 70%23; − Overig dagelijks: eveneens nu 65% en in 2030 (en 2040) 70%24; − Mode & Luxe: nu 28% en in 2030 (en 2040) 33%; − Vrije Tijd en Bruin & Witgoed: Er is een relatieve hoge binding voor deze branches. Dit komt voornamelijk door het grootschalige detailhandelsaanbod in deze branches. Doordat wij alleen rekenen met het reguliere aanbod (gevestigd in o.a. de Poort en wijkcentra) verwachten we dat de binding lager zal liggen. We gaan uit van een gelijke binding als voor Mode & Luxe 28%. We verwachten dat er geen hogere binding mogelijk is door het ruime grootschalige aanbod. Koopkrachttoevloeiing. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van winkels in Zuidoost dat afkomstig is van inwoners buiten Zuidoost. De huidige bindingcijfers zijn bekend. 25 We gaan voor 2030 en 2040 uit van een ambitieniveau voor de niet-dagelijkse branches, een stijging van 5%.

Dit doen we niet voor de Vrije Tijd sector, aangezien deze al zeer hoge binding en toevloeiing kent : − Supermarkten: nu 17% gelijk in 2030 (en 2040); − Overig dagelijks: eveneens nu 17% gelijk in 2030 (en 2040); − Mode & Luxe: nu 48% en in 2030 (en 2040) 53%; − Vrije Tijd en Bruin & Witgoed: Net als voor de binding geldt ook dat deze gemiddeld erg hoog liggen voor deze sectoren door een ruim grootschalig aanbod (toevloeiing ruim 75%). Doordat de bezoekers van buiten Zuidoost meer gericht zullen zijn op dit grootschalige aanbod verwachten we een aanzienlijk lagere toevloeiing voor deze sector. Realistisch is dat deze gelijk ligt aan de toevloeiing voor het dagelijkse aanbod. De bezoekers zullen de aankopen in deze winkels ook meenemen bij hun bezoek, maar in mindere mate doelgericht hiervoor naar Zuidoost komen. De Poort profiteert echter wel van de kracht van de Arenaboulevard (als bezoekers hier hun product niet kunnen vinden kunnen zij uitwijken naar de Poort). We gaan uit van

22 Programmering commerciële voorzieningen Amsterdam Zuidoost en Ouder-Amstel (2019) – O.b.v. KSO Randstad,

specifieke gegevens I& 23 Dit is gemiddeld een lage binding voor dagelijks. Dit kan verklaard worden doordat de bewoners van Zuidoost veel andere aankoopkanalen hebben voor hun dagelijkse producten, met de markten voorop. Met de versterking van het aanbod en doordat er veel nieuwe bewoners bij komen, is het ambitieniveau zeker haalbaar. 24 Dit is gemiddeld een lage binding voor dagelijks. Dit kan verklaard worden doordat de bewoners van Zuidoost veel andere aankoopkanalen hebben voor hun dagelijkse producten, met de markten voorop. Met de versterking van het aanbod en doordat er veel nieuwe bewoners bij komen, is het ambitieniveau zeker haalbaar. 25 Programmering commerciële voorzieningen Amsterdam Zuidoost en Ouder-Amstel (2019) – O.b.v. KSO Randstad, specifieke gegevens I&O

LADDERONDERBOUWING DETAILHANDEL

•

een toevloeiing van 17% en eveneens voor de toevloeiing geen ambitieniveau. Huidig aanbod. Bij de distributieve berekening voor detailhandel is rekening gehouden met bestaande aanbod (bron: (Locatus november 2020) van: − Supermarkten: 15.061 m² wvo (18.826 m² bvo); − Overig dagelijks: 9.477 m2 wvo (11.809 m2 bvo); − Mode & Luxe: 14.947 m2 wvo (18.684 m2 bvo); − Vrije Tijd en Bruin & Witgoed regulier (exclusief grootschalig aanbod op de ArenaBoulevard): 1.741 m2 wvo (2.176 m2 bvo).

PARAMETER

HUIDIG

2030

DOORKIJK 2040

Inwoners

89.841

124.519

140.697

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.075

Bestedingspotentieel in € mln

€ 186

€ 258

€ 292

Bestedingspotentieel in € mln, incl.

€ 169 € 235

€ 265

inkomenscorrectie Koopkrachtbinding

65%

70%

Gebonden bestedingen in € mln

€ 110

€ 164

€ 186

Koopkrachttoevloeiing

17%

Omzet door toevloeiing in € mln

€ 23

€ 34

€ 38

Totale bestedingen in € mln

€ 133

€ 198

€ 224

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 8.037

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 8.802

€ 13.137

€ 14.843

Haalbaar aanbod in m² wvo

16.494

24.619

27.817

Gevestigd aanbod in m² wvo

15.061

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11536526/1