Bijlage 3 Nota van Beantwoording Opkoopbescherming

IVBN voegt toe dat een dergelijke uitwerking van het verhuurverbod in alle gevallen, zo verwacht IVBN, haaks zou staan op afspraken die door de ontwikkelaar en/of belegger zijn gemaakt over te realiseren aantallen en percentages van huurwoningen met de gemeente Amsterdam zelf voordat tot realisatie van een project mocht c.q. mag worden overgaan. Corporaties (en andere verhuurders) kopen turn-key woningen aan van ontwikkelaars met de bedoeling om die te verhuren. AFWC gaat ervan uit dat deze woningen niet onder deze regeling vallen. Nieuwbouwhuurwoning na twee jaar verkocht door ontwikkelaar aan belegger AHAM legt het volgende voor: een ontwikkelaar realiseert een woningbouwontwikkeling en besluit de woningen met een WOZ-waarde tot EUR. 512.000,- eerst voor een periode van twee jaar te verhuren alvorens deze te verkopen aan een belegger. Kan de belegger de woningen zonder vergunning (i) blijven verhuren, ofwel (ii) uitponden door verkoop aan particulieren? Nieuwbouw zonder (bindende) afspraak over huurbestemming Ook wordt door onder meer ERESM en IVBN naar voren gebracht dat een ontwikkelaar, binnen de met de gemeente vastgestelde (contractuele en/of planologische) kaders ruimte kan hebben om te schuiven in de verhouding tussen het aantal koop- en huurwoningen binnen een project.

Onder omstandigheden kan het daardoor zo zijn dat de nog af te bouwen koopwoningen alsnog als huurwoningen worden afgenomen door een belegger.

6.2.2 Verhuur voor maatschappelijk doel Stadsgoed N.V., N.V. Zeedijk en Stadsherstel Amsterdam NV zijn Deelnemingen die voor verschillende maatschappelijke doeleinden woningen kopen in de stad en deze vervolgens verhuren. Volgens hen heeft de opkoopbescherming als gevolg dat woonruimte met een WOZwaarde tot EUR 512.000 die vrij van huur wordt verkregen ook door hen de eerste vier jaar niet verhuurd mag worden. Dat zou betekenen dat deze organisaties hun doelstellingen niet meer kunnen realiseren en geen nieuw vastgoed meer kunnen verwerven als dat geen huurwoning betreft. Doelstellingen zijn bijvoorbeeld: het versterken van de woonfunctie, leefbaarheid en toegankelijkheid van, in het bijzonder, postcodegebied 1012 te Amsterdam door het verkrijgen, beheren, exploiteren, huren en verhuren van panden.” De gemeenteraad dient volgens insprekers maatschappelijke vastgoedondernemingen aan te wijzen als uitzonderingsgeval, omdat het anders een onrechtvaardige inperking op het eigendomsrecht tot gevolg heeft. Voor wordt 18

gesteld dat middels de aanwijzing van de categorieën woningen of middels een vergunning voor verhuur te doen. En indien deze woningen niet worden uitgezonderd, had de het college voor het invoeren van de opkoopbescherming minder vergaande middelen dienen te overwegen, in het kader van ‘fair balance’, aldus Deelnemingen.

6.2.3 Individuele koopwoningen aangekocht vanwege complexgewijze renovatie of gebiedstransformatie Bij een woningverbetering/renovatie/verduurzaming van een bestaand complex met voornamelijk huurwoningen, kan het zijn dat enkele huurwoningen eerder al zijn ‘’uitgepond’, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden zijn verkocht aan een zittende huurder. De individuele eigenaar/koper van die (dan) koopwoning in dat complex zal dan financieel mee moeten doen met een woningverbetering/renovatie/verduurzaming. Als deze bewoner dat niet kan of wil, dan zal de desbetreffende eigenaar/koper zijn woning mogelijk willen verkopen aan degene die project in meerderheid bezit; die zal deze woning (na renovatie en verduurzaming) vervolgens willen gaan verhuren zoals de andere woningen die in het complex zijn gelegen. Ook bij grootschalige gebiedstransformaties kan het voorkomen dat in het plangebied een of enkele woningen moeten worden aangekocht van eigenaar-bewoners om de gronden waarop deze woningen staan bij de transformatie te kunnen betrekken. Dit punt wordt voorgelegd door onder andere ERESM en IVBN. Onder andere de insprekers ERESM en IVBN achten het onwenselijk dat het verhuurverbod in deze situatie niet van toepassing zou zijn, omdat daarmee een (noodzakelijke en gewenste) woningverbetering- en verduurzamingsinspanningen van de professionele belegger onnodig belemmert.

Verder verzoekt de AFWC om corporaties uit te zonderen van de maatregel zodat deze woningen na aankoop verhuurd kunnen worden. Incidenteel kopen corporaties namelijk ook koopwoningen aan om te verhuren, dit is bijvoorbeeld het geval als een corporatie woningen terugkoopt om een complex weer in volledige eigendom te krijgen. 6.2.4 Tijdelijke leegstaande huurwoning in blok of complex Aangezien de frictieleegstand in huurwoningportefeuilles in de regel enkele procenten zal bedragen, zou een overdracht naar een nieuwe eigenaar (belegger) er onder de opkoopbescherming toe leiden dat het verhuurverbod op de leegstaande woningen van toepassing wordt, met alle gevolgen van dien. Onder meer ERESM, IVBN, Hemwood en de Makelaarsvereniging Amsterdam vragen voor deze situaties een oplossing te bieden. AHAM legt daarnaast een soortgelijke situatie voor. ‘Een veel voorkomende situatie is dat een eigenaar/bewoner een deel van het pand bewoont en de rest verhuurt in de sociale sector. Het pand is dan vaak niet gesplitst in appartementsrechten en mag op basis van de splitsingsregels van de gemeente ook niet gesplitst worden. De eigenaar mag de verhuurde woningen verkopen aan een belegger, maar niet zijn leeggekomen woning.

De regeling biedt hier geen oplossing voor, aldus AHAM’ In dit verband is ook relevant dat insprekers inbrengen dat onvoldoende verschil wordt gemaakt in type woonruimte die onder de regeling komt te vallen. Zowel IVBN als ERESM brengen in dat met uitzondering van de voorgestelde WOZ-waardegrens van EUR 512.000 het Wijzigingsvoorstel niet differentieert tussen typen woonruimten (bestaand, nieuwbouw, vrijstaand, complexmatig etc.), noch ten aanzien van soorten van eigenaars. Evenmin is sprake van enige inkadering van het verbod op basis van de (niet nader toegelichte) criteria ‘vrij van huur en gebruik’ en ‘in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden’, ook in dat verband maakt het voorstel geen onderscheid tussen (redenen van) leegstand en/of typen van woonruimten.

19

6.2.5 Executieobjecten MVA legt voor dat een financiële instelling de mogelijkheid heeft om bij het niet voldoen aan de financiële verplichtingen altijd (een deel) van de hypotheek via de veiling terug te krijgen. Doordat het een zakelijke aankoop is (direct transactie) is het aandeel particulieren dat op een veiling aankoopt minimaal. Indien verhuurders deze woningen niet meer kunnen kopen voor de verhuur wordt het maatschappelijke belang van debiteur direct geschaad, zo licht MVA toe. 6.2.6 Overgangsregeling Makelaarsvereniging Amsterdam vraagt hoe wordt omgegaan met partijen die gekocht hebben voordat de mogelijke regelgeving ingaat maar geleverd krijgen als de mogelijke regelgeving al ingegaan is. Ook andere insprekers merken op dat er geen overgangsrecht is opgenomen. AHAM wijst erop dat als een eigenaar zijn woning wil verkopen, maar de woning minder dan zes maanden is verhuurd, er een knelpunt is met het huurrecht. De huur van de zittende huurder kan niet worden opgezegd, maar de woning kan na verkoop niet meer verhuurd worden

6.3 Reactie college Het college is blij met de inspraakreacties van op dit punt. Dit helpt het college de juiste invulling te geven aan de opkoopbescherming, aanscherping van de reikwijdte en een toelichting te geven op de uitzonderingen. Amsterdam heeft een groot belang bij investeringen van institutionele beleggers in de stad alsmede de investeringen van Deelnemingen en ziet graag dat zij dat ook de komende jaren blijven doen. Een deel van de aangekaarte punten zijn in acht genomen en waar nodig zijn daarvoor uitzonderingsregelingen genomen. Het college hecht veel waarde aan een goede en constructieve relatie met ontwikkelaars, investeerders en verhuurders. Het college ziet de institutionele beleggers als belangrijke partners voor de ontwikkeling van Amsterdam en blijft daarom graag in gesprek over de werking van de opkoopbescherming en ontvangt graag signalen als partijen door deze maatregelen in de problemen komen.

6.3.1 Uit te zonderen situaties 1 Uitzonderingen via werkingsgebied Het uitgangspunt van de opkoopbescherming is dat deze breed ingezet wordt en daarom van toepassing is op alle bestaande koopwoningen met een WOZ-waarde van € 512.000 of minder. Nieuwbouwwoningen behoren tot de bestaande bouw vanaf het moment dat de woning bewoonbaar is. Het is echter niet de bedoeling alle soorten nieuwbouwwoningen onder de opkoopbescherming te laten vallen. Terecht is dan ook dat insprekers vragen uitzonderingen voor nieuwbouw in de regeling op te nemen. Het college hecht er belang aan de ontwikkeling van woningen te stimuleren en wil voorkomen dat de opkoopbescherming dit proces verstoort. Het is voor Amsterdam belangrijk dat er ook huurwoningen gebouwd worden. Daarom heeft het college besloten op basis van de inspraakreacties enkele uitzonderingen voor te stellen. Deze uitzonderingen zijn opgenomen om waar gewenst huurwoningen te ontwikkelen, lopende contracten te borgen en stapeling van beleid (verhuurverbod zowel via erfpachtcontract als via opkoopbescherming) te voorkomen. Daarnaast kan het in uitzonderlijke gevallen waarin nog niet is voorzien, wenselijk zijn een ontheffing van de opkoopbescherming te verlenen. Met deze aanpassingen van het voorstel opkoopbescherming denkt het college voor de situaties waar insprekers een uitzondering voor verzoeken, een oplossing te bieden.

Hieronder volgt een overzicht en toelichting van de voorgestelde uitzonderingen voor de opkoopbescherming, die grotendeels zien op de nieuwbouw. 20

Uitzonderingen 1.A. Complexgewijze verkoop Alle woningen die worden verkocht in een cluster bestaande uit tien of meer woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en waarbij deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop); Deze uitzondering ziet bijvoorbeeld op de situatie dat een complex van tien of meer huurwoningen allemaal in het bezit zijn van één eigenaar. Het komt in de markt vaak voor de gehele, of grote delen van, complexen aan huurwoningen van de ene verhurende rechtspersoon overgaan op de andere. Op het moment dat in een dergelijk complex enkele huurwoningen leegstaan of nog niet langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en alle woonruimten uit het complex worden overgedragen aan een opvolgende eigenaar, zou dit betekenen dat dat deel van deze huurwoningen ook onder de opkoopbescherming valt. Dit houdt in dat er voor deze woonruimten dan een verhuurverbod geldt en deze woonruimten verkocht moeten worden aan een eigenaar/bewoner. Dit terwijl het een groot deel van het complex in eigendom en beheer is van een verhurende rechtspersoon. Dit is niet wenselijk en daarom zijn alle woonruimten die middels de in het artikel genoemde wijze van complexgewijze verkoop worden overgedragen uitgesloten van het werkingsgebied. 1.B.

Woningen in lopende projecten Alle projecten waarvoor geldt dat tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en de gemeente aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. De gemeente Amsterdam wil een betrouwbare partner zijn en zich houden aan de uitgangspunten van behoorlijk bestuur. Daarom wordt bij projecten waarover al programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 de opkoopbescherming niet toegepast. Er zijn duizenden woonruimten in ontwikkeling waarvoor programmatische afspraken zijn gemaakt voorafgaand aan de invoering van het verhuurverbod via het erfpachtrecht en de opkoopbescherming. Door deze woonruimten uit te sluiten van de opkoopbescherming loopt de ontwikkeling van de nieuwbouw geen vertraging op. Ook worden zo bestaande overeenkomsten en verwachtingen nagekomen en niet tijdens de wedstrijd de spelregels eenzijdig aangepast. Men is tijdens de ontwikkeling van de plannen uitgegaan van de situatie op dat moment en het achteraf tegenwerpen van de opkoopbescherming bij levering, zou de rechtszekerheid in het geding brengen. Na eerste bewoning worden koopwoningen die onder deze uitzondering vallen gezien als bestaande woonruimten en vervalt de uitzondering.

Bij doorverkoop gelden dan dus wel de regels van de opkoopbescherming.Ook hier geldt dat dit belangrijk is om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren. Dit levert dus een levering van woonruimten op waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. 1.C. Huurwoningen die na 1 april 2022 worden ontwikkeld Woningen die na 1 april 2022 zijn opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; Woonruimten die worden ontwikkeld als huurwoningen moeten gewoon verhuurd kunnen worden. Het betreft dan bijvoorbeeld sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen waarover in de erfpachtvoorwaarden of in de anterieure overeenkomst afspraken zijn gemaakt 21

over het verhuren van deze woonruimten. In het geval van anterieure overeenkomsten zijn de afspraken vastgelegd geborgd met in een kettingbeding in verband met opvolgende verkrijgingen van de onroerende zaak. Daarom is bepaald dat huurwoningen die na 1 april 2022 (de inwerkingtredingdatum van deze verordening) worden ontwikkeld door nieuwbouw of transformatie uit te zonderen van de opkoopbescherming. Dit is belangrijk om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren. Dit levert dus een levering van woonruimten op, waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. Hetzelfde geldt voor een turnkey-woning waarbij de nieuwbouw huurwoning na realisatie wordt geleverd aan de verhuurder. 1. D. Woningen met verhuurverbod via erfpacht Woningen waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is;. Dit betreft de situatie waarin er sprake is van een erfpachtrecht. De gemeente is als privaatrechtelijk rechtspersoon erfverpachter (bloot eigenaar) en een andere private partij is erfpachter. In de erfpachtvoorwaarden van het betreffende erfpachtrecht is bepaald dat er voor de woonruimten die op de in erfpacht uitgegeven grond worden gebouwd een verhuurverbod geldt.

Dit maakt een verhuurverbod op grond van de opkoopbescherming niet nodig. Het verhuurverbod van de opkoopbescherming zou hier dubbelop zijn. Per 7 juli 2020 heeft het college de Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners vastgesteld. Hierdoor wordt bij alle nieuwbouw koopwoningen, ontstaan door transformatie of nieuwbouw, een verhuurverbod opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Er zijn inmiddels ongeveer 2.000 woonruimten in voorbereiding waarvoor in de toekomst een verhuurverbod geldt. Daarnaast zijn er enkele tientallen woonruimten met een verhuurverbod ontstaan door transformatie (wijziging van bestaande erfpachtrechten). 2.A Ontheffingsmogelijkheid voor uitzonderlijke situaties Naast de genoemde uitsluitingen via het werkingsgebied bestaat er daarnaast een mogelijkheid om ontheffingen te verlenen. Het college had al voorgesteld in het inspraakvoorstel dat er een ontheffing kon worden verleend indien redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verhuurverbod van de opkoopbescherming niet naleeft. Mede uit de inspraakreacties is een situatie naar voren gekomen die in aanmerking komt voor een ontheffing. Het gaat om woningen binnen projecten waarbij de gemeente geen grondpositie heeft en transformaties waar bestemming als huurwoning niet is vastgelegd.

Bijvoorbeeld doordat er geen erfpachtvoorwaarden zijn waarin de bestemming huurwoning is opgenomen of waar de bestemming huurwoning niet is opgenomen in de anterieure overeenkomst. Deze situaties vallen daardoor mogelijk niet buiten het werkingsgebied van de opkoopbescherming, waar dat voor nieuwbouwhuurwoningen op gemeentegrond, waarvan de ontwikkeling voor 1 april 2022 is gestart, wel het geval zal zijn. Het is echter niet de bedoeling om de ontwikkeling van huurwoningen op eigen grond of via transformatie door de opkoopbescherming te belemmeren. Daarom zal in het uiterste geval een ontheffing kunnen worden verleend omdat naleving van het verhuurverbod niet gevergd kan worden. Aangetoond zal moeten worden dat zonder deze ontheffing ontwikkeling niet mogelijk is. 2.B Ontheffing vanwege verhuur voor gewenst maatschappelijk belang Het college is het met insprekers eens dat het niet wenselijk is om bepaalde huursituaties onmogelijk te maken als dit gepaard gaat met een gewenst maatschappelijk belang. Het is niet mogelijk deze groep op voorhand buiten de reikwijdte van de regeling te laten vallen. Het college 22

krijgt daarom de bevoegdheid een ontheffing te verlenen van het verhuurverbod indien het naar zijn oordeel gaat om een dusdanig maatschappelijk gewenste vorm van verhuur, dat het belang van verhuur prevaleert boven het belang van het verhuurverbod. Het college staat deze vorm van verhuur bij voorkeur via een ontheffing toe en niet met een vergunning omdat de Huisvestingswet bij een ontheffing de mogelijkheid geeft voorwaarden te stellen, waar dat bij een vergunning niet zo is. Tegelijk biedt deze bevoegdheid de ruimte om per situatie de noodzaak tot ontheffen te beoordelen. Hieronder volgt een opsomming van de gevallen die zich volgens het college zouden lenen voor een ontheffing: a. Koopwoningen opgekocht door organisatie met een maatschappelijk gewenst doel Er zijn organisaties, waaronder maatschappelijke vastgoeddeelnemingen van de gemeente Amsterdam die woningen exploiteren met een maatschappelijk doel zoals het behoud en herstel van monumenten, het tegengaan van ondermijning, het tegengaan van monocultuur in (winkel)straten, of ten behoeve van de leefbaarheid in een complex of buurinzetten. Na acquisitie van panden investeren deze organisaties in hoogkwalitatieve restauratie en/of herontwikkeling, waarvoor zij vervolgens betrokken huurders zoekt die bijdragen aan de leefbaarheid en sociale cohesie in buurten waar die leefbaarheid onder druk staat.

Het komt voor dat ze woonruimte aankopen met een WOZ-waarde lager dan grens voor de opkoopbescherming en die op dat moment niet verhuurd is, waardoor deze onder de opkoopbescherming kan vallen. Het is niet het doel van de opkoopbescherming om verhuur van dergelijke panden te verbieden. Te meer omdat de activiteiten van deze organisaties blijkens de statuten en de praktijk onder meer tot doel hebben de leefbaarheid en toegankelijkheid van (bepaalde delen) van de stad te versterken. b. Koopwoningen die worden gekocht voor zorg gerelateerde huur Het kan voorkomen dat een zorginstelling woonruimte, die niet in verhuurde staat is, aankoopt om deze aan cliënten in gebruik te geven in het kader van zorgverlening, bijvoorbeeld voor begeleid wonen. c. Woningen boven winkels Woningen boven winkels zijn mogelijk een periode niet verhuurd geweest en dan zou de opkoopbescherming na verkoop gelden. De wetgever heeft verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een winkelruimte al mogelijk gemaakt via een vergunning. Als de woonruimte boven de winkel van dezelfde eigenaar als de winkel is, zijn deze ruimtes waarschijnlijk onlosmakelijk, dat wil zeggen een kadastrale eenheid, dan kan er vergunning voor verhuur worden aangevraagd. Of het valt onder de uitzondering van complexgewijze verkoop.

Mocht verhuur via die weg toch niet mogelijk zijn, dan kan de gemeente een ontheffing verlenen als de verhuur maatschappelijk gewenst is naar het oordeel van het college. Het college stelt zich ten doel om hierover één keer per jaar aan de gemeenteraad te rapporteren. 2.C. de woonruimte door één eigenaar wordt verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop). Tot slot wordt bepaald dat woonruimten door één eigenaar worden verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop), er aan de eigenaar van de woonruimten een ontheffing kan worden verleend. Dit is in tegenstelling tot de complexgewijze verkoop vanaf tien woningen, niet direct een reden om altijd uit te zonderen van de opkoopbescherming, maar wel een mogelijkheid. Voorkomen moet 23

worden dat men moedwillig meerdere woningen vormt om clusters te creëren die buiten de opkoopbescherming vallen. Door de ontheffingsmogelijkheid is er een stok achter de deur en worden situaties individueel beoordeeld waarbij ook kan worden geweigerd.

6.3.2 Geen uitzondering op opkoopbescherming Niet voor alle situaties die insprekers naar voren brengen ziet het college de noodzaak om verhuur toe te staan. Het college licht toe waarom deze niet voor uitzondering in aanmerking komen. Het college zal monitoren welke situaties zich verder aan doen waar een ontheffing voor gewenst is en op basis daarvan bezien of ontheffing aan de orde is en of er een beleidsregel voor de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid noodzakelijk is. 1

Individuele koopwoningen aangekocht vanwege complexgewijze renovatie of gebiedstranformatie Het college erkent zonder meer het belang van renovatie van woningen en gebiedstransformatie en de daarmee gepaard gaande verbetering van de woningkwaliteit, verduurzaming en leefbaarheid. De opkoopbescherming staat het aankopen van individuele woningen voor renovatie en gebiedstransformatie echter niet direct in de weg, aangezien het aankopen van een woning blijft toegestaan. De aangekochte koopwoning kan na de renovatie echter niet verhuurd worden. Dan rest de mogelijkheid deze koopwoning opnieuw aan een eigenaar-bewoner te verkopen. Als de gemeente verhuur in deze situaties zou toestaan, verdwijnt er een koopwoning naar de huurmarkt. De opkoopbescherming beoogt dit te voorkomen. Desalniettemin kan het college in bijzondere situaties, bijvoorbeeld bij gebiedstransformatie, er voor kiezen een ontheffing van het verbod af te geven. 2 Executieobjecten Gesteld wordt dat de opbrengst bij executieverkoop van een woning voor de debiteur lager wordt als deze woningen niet meer door verhuurders kan worden gekocht en verhuurd. Enkel de situatie dat executieobjecten doorgaans voornamelijk zakelijk worden aangekocht, maakt niet dat aankoop door eigenaar-bewoners is uitgesloten.

Het college zou het juist als een gunstige ontwikkeling zien als eigenaar-bewoners meer kans maken op executieobjecten, doordat verhuur niet is toegestaan.

7 Handhaving 7.1 Inspraakreacties Meerdere insprekers vragen de handhaving goed te borgen. MVA benadrukt het belang van voldoende capaciteit bij de gemeente op controle van de regeling Stichting betaalbare Woonstad Amsterdam vreest voor onvoldoende handhaving op de naleving van de opkoopbescherming. Ook de AFWC benadrukt het belang van effectieve handhaving van de regeling, speciaal voor handhaving op leegstand. IVBN vraagt zich af hoe de gemeente Amsterdam de controle op de naleving van de opkoopbescherming gaat organiseren en tegen welke kosten dat gaat plaatsvinden

7.2 Reactie college Het college is het eens met insprekers een dat een goed georganiseerde handhaving en voldoende capaciteit essentieel is voor de effectiviteit van de Opkoopbescherming. De handhaving is, net als de handhaving op de andere onderdelen van de Huisvestingsverordening die betrekking hebben 24

op het gebruik van de woningvoorraad, een verantwoordelijkheid van de gemeente. Omdat de gemeente de afgelopen jaren veel regels heeft ingevoerd op de woningmarkt heeft, kan optimaal gebruik gemaakt worden van de bestaande kennis en ervaring. Bovendien is het college van mening dat de gewenste uniformiteit en efficiëntie in de handhaving op deze manier het best kan worden bereikt. Eén van de manieren om de gewenste efficiënte te bereiken is de inzet van digitaal onderzoek. Een effectieve handhaving is gebaat bij een duidelijk sanctiebeleid dat moet waarborgen dat regels serieus worden genomen. De Huisvestingswet voorziet in een boete die kan worden opgelegd bij een overtreding. De hoogte van de boete is vastgelegd in de Huisvestingswet en is een boete van de vierde categorie (art. 23, vierde lid, Wetboek van Strafrecht) bij een eerste overtreding en een boete van de vijfde categorie (art 23, vierde lid, Wetboek van Strafrecht) bij eenzelfde overtreding binnen een periode van vier jaar. In de concept wijzigingsverordening stelt het college voor de maximale boetes op te leggen bij een overtreding. Dit betekent een boete van € 21.750 bij een eerste overtreding en een boete van tweemaal dit bedrag bij recidive.

Er is wel een onderscheid gemaakt tussen de boete voor het schenden van de vergunningplicht voor de situaties dat deze wel legaliseerbaar zijn ten opzichte van wanneer ze dat niet zijn. De boete voor legaliseerbare overtredingen is €8.700 en €21.750 voor niet legaliseerbare overtredingen. Een overtreding is legaliseerbaar zodra er voor de illegale situatie alsnog een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. De reden dat dit bedrag lager is vastgesteld, is omdat de handeling op zichzelf dus legaliseerbaar is en derhalve minder ernstig. Voor het type gebruik kan immers een vergunning of ontheffing verkregen worden, waarmee deze vorm minder onwenselijk is. Wanneer er geen vergunning is, maar deze ook niet te verkrijgen valt, gaat het om een handeling die niet legaliseerbaar is en daarmee ook een onwenselijkere handeling betreft. Als voorbeeld: een woonruimte die wordt verhuurd aan een dochter ten opzichte van commerciële verhuur aan expats waar in beide gevallen geen vergunning is verleend, is voor wat betreft de situatie van commerciële verhuur ernstiger dan wanneer aan een dochter wordt verhuurd. De situatie waar aan een dochter wordt verhuurd is namelijk legaliseerbaar middels een vergunning. Dat geldt voor de situatie van de commerciële verhuur niet.

Hiermee wordt aangesloten bij het stelsel van andere boetes uit de Huisvestingsverordening 2020, zoals vakantieverhuur en B&B, waar het verhuren van de woonruimte aan toeristen waarbij aan alle overige voorwaarden wordt voldaan, maar er zonder vergunning wordt verhuurd, een soortgelijke boete oplevert. Het college kan naast een bestuurlijke boete, die is bedoeld om een overtreding te bestraffen, ook een last onder dwangsom opleggen. Deze sanctie is gericht op het herstellen van de overtreding. In de last onder dwangsom wordt bepaald dat de overtreder een dwangsom betaald als de overtreding niet is opgeheven na de gestelde periode.

8 Invloed op koop- en huurmarkt 8.1 Inspraakreacties Ongeveer twintig reacties zijn negatief over het voorstel omdat gevreesd wordt dat de opkoopbescherming de huurmarkt zal aantasten.  Het meest genoemd wordt genoemd dat door deze maatregel de huren in de vrije sector verder zullen stijgen doordat het aanbod wordt beperkt. En verder dat  Het slecht is voor starters  Beleggers worden afgeschrikt en die zijn wel nodig  Er te weinig wordt gebouwd  MVA voorspelt dat de regeling de druk op de huurmarkt groter wordt. Het aanbod betaalbare woningen (Starterswoning op basis van de kostengrens van de NHG bedraagt: 25







► 2021: € 325.000.) blijft dalen en starters zullen het dus nog moeilijker krijgen: geen koopwoningen en nog duurdere huurwoningen, aldus MVA. Ook Vastgoedbelang voorziet dat door de regeling de huurprijzen zullen stijgen en dat daar juist starters op de woningmarkt door benadeeld worden aangezien deze groep veelal op de huurmarkt is aangewezen. Vastgoedbelang voorspelt als neveneffect van de opkoopbescherming dat verhuurde woningen meer waard worden, dit omdat er schaarste ontstaat. Er is namelijk veel vraag, maar toevoegen van ‘beleggingspanden’ mag en kan niet meer. Veel beleggers zullen hun woningen niet snel aan eigenaar-bewoners verkopen, maar eerder zelf houden of aan andere beleggers verkopen. Voorts zullen eigenaren van koopwoningen worden benadeeld bij de verkoop van hun woning indien het bestreden voorgenomen beleid van de gemeente Amsterdam inzake de opkoopbescherming wordt doorgevoerd, zo merkt Vastgoedbelang op. Immers, een deel van de vraag wordt buitenspel gezet waardoor de verkoper mogelijk niet tegen marktwaarde kan verkopen.

8.2 Reactie college Het college begrijpt de zorg voor huurprijsstijgingen, maar het is maar de vraag of dit werkelijk het gevolg zal zijn van het invoeren van de opkoopbescherming. Koop en huur zijn niet elkaars concurrenten, maar vormen beide de woningmarkt. Zij vullen elkaar aan waarbij het belangrijk is dat er een zekere balans is. Uit de toelichting in het Beleidsvoorstel blijkt dat het college beoogt een halt toe te roepen aan de praktijk waarin particuliere niet-professionele (buy-to-let) investeerders goedkope en middeldure koopwoningen aankopen van eigenaar-bewoners om die woningen na aankoop te gaan verhuren. Het doel van het College is dat door dit voorstel 60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen, wordt beschermd tegen opkoop door beleggers. Uit het onderzoek van OIS blijkt dat in de afgelopen jaren de toename van de woningvoorraad vooral te zien is in de verhuur door ‘niet-natuurlijke’ personen (corporaties worden niet meegeteld). Van de totale stijging van aantal woningen in de periode 2016-2020 bedroeg het aandeel van deze eigendomsvorm zelfs meer dan 75%. Het betreft hier vooral bedrijven die woningen kopen om te verhuren in de vrije sector. Daar zijn de huurprijzen niet gereguleerd en kunnen ze stijgen tot een niveau dat alleen nog betaalbaar is voor mensen met een hoog inkomen.

Andere effecten zijn ‘verkamering’ tegen een hoge totaalprijs en verhuur met tijdelijke huurcontracten die er ook toe leiden dat eigen woningen voor permanent gebruik uit de markt worden gehaald. Uit de inspraakreacties blijkt dat de ondersteuning voor de opkoopbescherming vaak voortkomt uit de vrees dat hierdoor de leefbaarheid van wijken wordt aangetast. Het college vindt het belangrijk dat mensen nog een betaalbare woning in Amsterdam kunnen kopen om zich permanent in Amsterdam te kunnen vestigen. Dat koopwoningen uit de markt verdwijnen omdat zij worden gekocht om te gaan verhuren wil het college met de opkoopbescherming tegengaan. En waar mensen een betaalbare koopwoning kunnen kopen, zullen zij niet meer meedingen naar een woning in de huursector en dat biedt meer ruimte op de huurmarkt, ook voor starters. Beleggers zijn belangrijk voor de nieuwbouw en renovatie in de stad en de opkoopbescherming is dan ook niet gericht tegen beleggers in het algemeen, maar tegen de negatieve effecten van het overmatig uit de markt halen van goedkope en middeldure koopwoningen. Amsterdam heeft belang bij investeringen in de volkshuisvesting door institutionele beleggers in de stad en ziet graag dat zij dat ook de komende jaren blijven doen. Ook de betrokken partijen zoals IVBN wijzen op hun rol als investeerders in de stad. Het college heeft op een aantal onderdelen de 26

conceptverordening aangepast en denkt dat hiermee de professionele beleggers die aanzienlijke aantallen woningen ontwikkelen/bouwen, geen nadeel ondervinden van de opkoopbescherming. Het college heeft een aantal uitzonderingen in het voorstel opgenomen die grootschalige investeringen door beleggers in de woningbouw mogelijk te blijven maken. In hoofdstuk 6 is een uitgebreide toelichting opgenomen over de uitzonderingen die het college wil maken in bepaalde in de inspraak genoemde situaties. Daarnaast blijven gemaakte afspraken bestaan en worden deze niet doorkruist door een later ingevoerde opkoopbescherming. Insprekers wijzen er daarnaast op dat er te weinig wordt gebouwd. Het college onderschrijft dit niet. Natuurlijk, gezien de grote woningschaarste kan er niet genoeg gebouwd worden, maar de bouwproductie ligt historisch hoog. Sinds 2014 zijn er in totaal 55.000 woningen in aanbouw genomen. En ook de komende jaren is de planvoorraad groot waardoor een aanzienlijke bouwproductie wordt verwacht. De oplevering van nieuwe huizen is een kwestie van tijd en in ieder geval voor de komende jaren is de opkoopbescherming nodig om ongewenst wegvloeien van goedkope en middeldure woningen naar de vrije sector huurmarkt te voorkomen.

9 Marktwerking 9.1 Inspraakreacties Een aantal mensen stelt dat marktwerking beter is dan regulering door de overheid. Nu wordt investeerders geld afgenomen en zullen de prijzen stijgen.

9.2 Reactie college Een woningmarkt kan alleen vrij en goed werken als die markt open is met een goed evenwicht tussen vraag en aanbod en toegankelijk voor iedereen. Helaas is van een goede marktwerking geen sprake. De woningmarkt is in veel opzichten voor veel mensen niet vrij. Zeker in grote(re) steden is de vraag naar woningen veel groter dan het aanbod en dat leidt tot dermate grote prijsstijgingen dat zonder ingrijpen door de overheid alleen de mensen met een hoog inkomen nog toegang hebben tot de woningmarkt. Daarnaast zijn de partijen die op de markt actief zijn niet gelijk. Een grote marktpartij, zoals een belegger, kan een individuele koper vrij eenvoudig uit de markt bieden en de hoge huurprijzen in de vrije huursector zijn voor een steeds grotere groep mensen onbetaalbaar geworden. Het fenomeen van ‘buy-to-let’ is de laatste jaren zo sterk gegroeid dat goedkope en middeldure woningen worden weggedrukt door de groei van de vrije sector huurmarkt. En dat terwijl deze koopmarkt voor starters belangrijk is en uit onderzoek van OIS blijkt dat de verhuiswens naar een koopwoning het grootst is. Het college wil daarom de ontwikkeling dat op grote schaal woningen aan de koopmarkt worden onttrokken, tegengaan en gebruikt hiervoor de per 1 januari 2022 gewijzigde Huisvestingswet die de opkoopbescherming in de bestaande woonruimtevoorraad mogelijk maakt.

Het is niet zo dat hiermee voor het eerst op dit terrein in de woningmarkt wordt ingegrepen. Voor de nieuwbouw bestaan namelijk al in 130 gemeenten door middel van erfpachtbedingen en investeringsafspraken voorwaarden die een ongeremde overheveling van koop naar huur moeten tegengaan, vaak onder de noemer van zelfbewoningsplicht. Ook in Amsterdam bestaan dit soort afspraken, namelijk het verhuurverbod voor nieuwbouw koopwoningen. Hierin wordt geregeld dat nieuw ontwikkelde koopwoningen niet duur verhuurd mogen worden.

27

10 Overig 10.1 Inspraakreacties Een aantal insprekers heeft ingesproken over onderwerpen die niet direct de opkoopbescherming zelf betreffen, maar daar naar het oordeel van de insprekers daar wel mee in verband staan of van invloed zijn op de opkoopbescherming en vice versa. Opkoopbescherming lost woningtekort niet op AHAM verbaast zich over het voornemen de regeling in te voeren, met name omdat beleggers bij voorkeur geen individuele appartementsrechten kopen en het vooral ouders zijn die voor hun kinderen woningen kopen. Daarnaast is per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8% is verhoogd waar de eigenaar-bewoner nog steeds 2% betaalt, waarmee de positie van de kopers voor eigen gebruik is verbeterd. Veel beleggers hebben zich volgens AHAM al teruggetrokken uit Amsterdam omdat de verkoopwaarden de beleggingswaarden hebben overtroffen. Ook Kuijs Reinder Kakes ziet de opkoopbescherming niet als oplossing voor problemen op de huizenmarkt. Vastgoedbelang wijst erop dat prijzen historisch hoog zullen blijven, vanwege de lage rente en schaarste aan woningen. De maatregel zal eveneens niet voorkomen dat doorstromers (met vaak grote overwaarde op de woning die zij achterlaten) actief zullen blijven als de grootste concurrent van starters op de koopwoningmarkt.

Aldus zal de positie van koopstarters dan ook niet of nauwelijks verbeteren door de opkoopbescherming Grondprijs gemeente te hoog Met het uitschrijven van bijvoorbeeld tenders voor nieuwbouwprojecten werkt de gemeente Amsterdam zelf mee aan prijsopdrijving via de gevraagde grondprijs, merken enkele insprekers, waaronder MVA op. Daarnaast moet er ook meer snelheid komen in het doen van de aanbiedingen, hier gaat te veel tijd overeen aldus MVA. Ook Kuijs Reinder Kakes adviseert een verlaging van de nieuwe erfpachtgrondwaardes. Kamergewijze verhuur Tenslotte wordt een aantal keren gewezen op de mogelijkheid dat de opkoopbescherming leidt tot meer kamergewijze verhuur, omdat beleggers zich nu in nog grote mate gaan richten op het segment boven de € 512.000,- en daar het hoogst mogelijke rendement willen halen. Vergunningen vertragen Het afgeven van vergunningen is een langdurig traject waarbij de verschillende afdelingen van de gemeente Amsterdam niet goed samenwerken. Het is echt belangrijk dat de gemeente hier intern op gaat schakelen om meer snelheid in processen te krijgen, zo merkt Makelaarsvereniging Amsterdam op. Verder kaarten insprekers verschillende aspecten van de problematiek op de woningmarkt aan. Daarnaast worden er vragen gesteld over de werking en effecten van de regeling opkoopbescherming en andere onderwerpen gericht op de woningmarkt.

10.2 Reactie college Het college gaat op de meest genoemde punten in. Tegelijk beperkt het college zich in deze nota van beantwoording zo veel mogelijk tot een reactie op de inbreng die direct verband houdt met het voorstel voor de regeling opkoopbescherming. Opkoopbescherming lost woningtekort niet op 28

Het is voor het college niet de vraag of de opkoopbescherming het woningtekort oplost. Dat is niet de inzet en het doel van deze regeling, want dat zou inderdaad niet waar zijn. De woningmarkt is een complex geheel met allerlei verbanden en factoren die van invloed zijn op die markt. Probleem van de oververhitte markt van dit moment is dat die markt niet meer voldoende functioneert en teveel mensen op grote achterstand zet ten opzichte van andere mensen. In het voorgaande hoofdstuk heeft het college dit al aangegeven. Per deelaspect kunnen echter wel degelijk door de overheid de ergste negatieve aspecten van schaarste worden tegengegaan of gematigd. Zo worden ook deelonderwerpen als kamergewijze verhuur, toeristische verhuur, splitsen, samenvoegen etc. gereguleerd. En hetzelfde geldt voor de woonruimteverdeling. Dit alles komt tezamen in de Huisvestingsverordening en die vormt het geheel aan instrumenten dat de gemeente kan inzetten om zodanig bij te sturen dat de woningmarkt niet ontaardt in een markt waar alleen de mensen met de meeste macht of geld nog recht op een woning hebben.

Het beschermen van de goedkope en middeldure koopwoningen in de bestaande voorraad tegen overmatig wegvloeien naar het dure huursegment was tot dit moment een ontbrekende schakel en het college vindt het van groot belang om de opkoopbescherming als nieuw instrument in te zetten om hiertegen te kunnen optreden. Overigens geldt de opkoopbescherming voor alle omzetting van koop naar huur, niet alleen als het gaat om grote beleggers. Ook voor mensen die op beperkte schaal op de markt actief zijn met maar één of enkele appartementen geldt de opkoopbescherming. Doel is immers om te voorkomen dat teveel koop overgaat in dure huur. Het kopen van een woning voor 1e en 2e-graads familie blijft mogelijk, maar alleen als de gekochte woning ook daadwerkelijk verhuurd gaat worden aan die familie. Grondprijs gemeente te hoog De stelling dat de gemeente door de grondprijzen zelf prijsstijgingen veroorzaakt, is naar het oordeel van het college niet juist. Uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat de gemeente de grond tegen een marktconforme prijs uitgeeft. De Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaalt dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. Die prijs is sterk afhankelijk van de locatie en de marktvraag en daarmee volgt de gemeente de markt op dit terrein, zij stuurt die niet.

Kamergewijze verhuur In een aantal reacties wordt de vrees uitgesproken dat de opkoopbescherming tot (nog) meer kamergewijze verhuur zal leiden (met nog hogere huren) met mogelijk aantasting van de leefbaarheid van de wijk. Het college begrijpt deze reactie, het is echter de vraag of hier op grote schaal sprake van zal zijn. Ten eerste zit er wel een zekere rem op de huurprijzen in de zin dat er een bovengrens zit aan huren die mensen voor het gebruik van een enkele keer kunnen en willen betalen. Ten tweede is kamergewijze verhuur al geregeld via de Huisvestingsverordening. Hier is een vergunning voor nodig (bij drie of meer personen) waar voorwaarden aan zijn verbonden. En belangrijker nog, er is per wijk door middel van quotum een maximum verbonden aan het aantal vergunningen. Een ongebreidelde toename als eventueel gevolg van opkoopbescherming is daarmee niet aan de orde. Vergunningen vertragen Het college verwacht niet dat de vergunningen het koop- en verkoopproces vertragen. Het kopen van een of meerdere woningen is doorgaans een weloverwogen langdurig proces waarbinnen de relatief eenvoudige vergunningen een ondergeschikte rol in tijd spelen. Daarnaast is het vergunningenproces de laatste jaren gestroomlijnd met meer interne afstemming en is met het afgeven van dit soort vergunningen inmiddels ruime ervaring opgedaan. Mocht echter in de 29

praktijk blijken dat het proces niet naar behoren verloopt, dan staat het college altijd open voor overleg hierover met de organisaties die de belangen van vastgoedpartijen vertegenwoordigen.

11 Bijlage: overzicht individuele inspraakreacties concept Huisvestingsverordening 2020 Datum 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 30

Referentienummer 7985-9606 4094-8425 9542-0179 0403-8254 4739-8912 3675-6111 7915-3375 6276-8008 4163-8361 3694-3184 0865-6461 5438-8912 3957-2823 1577-5184 8987-5092 0734-3300 5574-4622 1428-0391 1355-8106 2337-5579 8241-5618 5464-7658 3929-0404 3206-8612 6916-5066 5499-9368 5686-4667 7672-0977 4555-3718 7241-7620 8186-5332 2827-5224 1287-6514 8682-7763 8089-2628 9302-7977 3505-8084 5552-8754

Straatnaam Bocholtstraat Beverenstraat Leuvenstraat Cooperatiehof P. Hans Frankfurthersingel Derkinderenstraat Valutaboulevard Hof van Versailles Alhambralaan solitudopad Alhambralaan Blaak Pr Allendelaan Vilvoordestraat Turnhoutplantsoen Stadhouderskade Pr Margrietplantsoen Kortrijk Hogeweg Mezquitalaan Gustav Mahlerplein Mezquitalaan Ertskade Parthenonhof Roeselarestraat Belgiëplein Keizersgracht Alhambralaan Turnhoutplantsoen Mezquitalaan Hof van Versailles Hof van Versailles Arendonksingel Beverenstraat Hof van Versailles Hof van Versailles Oudenaardeplantsoen Eurokade

15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 15-dec-2021 14-dec-2021 14-dec-2021 14-dec-2021 13-dec-2021 13-dec-2021 12-dec-2021 12-dec-2021 12-dec-2021 12-dec-2021 11-dec-2021 10-dec-2021 10-dec-2021 09-dec-2021 09-dec-2021 08-dec-2021 08-dec-2021 08-dec-2021 07-dec-2021 07-dec-2021 07-dec-2021 07-dec-2021 07-dec-2021 07-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 31

4387-3275 2366-4828 0121-2919 7147-0233 6166-8577 4985-1414 8826-8820 6468-4896 0241-6486 7857-9543 9990-9984 9884-9206 1603-4724 5370-9285 6276-9762 6452-0952 5515-4758 9131-0779 9162-6633 7724-6956 8443-2856 6131-2639 3392-3854 1765-1004 1092-5831 0029-7731 1536-0123 0997-4791 2124-7222 1620-5492 8391-3890 5667-1167 9341-6343 3372-9956 8595-0285 4655-1048 2642-0615 4982-9711 4613-8759 9493-1377 7872-5001 5866-6806 5607-1770 9779-2930 5667-0977 8948-3756

Valutaboulevard Liedekerkeplantsoen Mezquitalaan Hof van Versailles Alhambralaan Alhambralaan Amstelkade Alhambralaan Alhambralaan Hof van Versailles Alhambralaan Parthenonhof Parthenonhof Hof van Versailles Hof van Versailles Hof van Versailles Schweigmannstraat Eurokade Sarpahtistraat Weena, Rotterdam Zeeburgerpad Duivelandseelaan Spyridon Louisweg blaeu erf Heemstedestraat De Groote Rede Oudezijds Voorburgwal Purperhoedenveem Handellaan Van Baerlestraat George gershwinlaan Catharina van Rennesstraat Bloedstraat 13 Jan Vrijmanstraat Buikslotermeerplein Willem de Zwijgerlaan nassaukade IJburglaan Waalstraat Geleentraat Amsterdamseweg De lairessestraat J.J. Cremerplein Texelstraat Veerstraat Veerstraat

06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 06-dec-2021 03-dec-2021 03-dec-2021 03-dec-2021 27-nov-2021 25-nov-2021 25-nov-2021 24-nov-2021 23-nov-2021 21-nov-2021 20-nov-2021 20-nov-2021 19-nov-2021 17-nov-2021 17-nov-2021 17-nov-2021 17-nov-2021 16-nov-2021 16-nov-2021 15-nov-2021 15-nov-2021 15-nov-2021 14-nov-2021 13-nov-2021 12-nov-2021 12-nov-2021 12-nov-2021 12-nov-2021 32

7763-0014 7722-4091 9318-5316 6465-4527 3324-1013 8142-8217 0531-2616 5115-2813 6473-8365 4156-7365 7308-5530 6318-0834 7117-6802 5948-7906 6161-0400 5101-0601 1691-2438 8731-6464 5764-5464 9819-4807 3482-1002 5343-2953 6713-5629 6677-1726 4682-1163 6244-6156 0747-4200 4866-9776 3994-2682 6274-8097 6124-2660 8428-1534 7381-9186 6117-7466 5703-8904 5588-0638 3471-9996 1927-7276 0058-1448 5853-9046 3733-1522 4655-0291 2459-5888 7171-4304 1685-0413 5287-1434

Netherlands Tussen Meer Govert Flinckstraat Keizer Karelplein, Amstelveen Agamemnonstraat nassaukade C. van Eesterenlaan Vondelstraat Zocherstraat Rijnstraat Boterbloem, ouderkerk aan de amstel Derde Oosterparkstraat Buitenveldertselaan Van Woustraat Leliegracht Van Limburgstirumstraat Frans van Mierisstraat admiraal de ruyterweg Krammerstraat Alhambralaan Boeninlaan Herengracht Trompenburgstraat plantage middenlaan Gooioord Burgemeester Hogguerstraat Schaepmanstraat M.H. Trompstraat ZOCHERSTRAAT Willem de Zwijgerlaan Balearenlaan Willem Augustinsstraat Tweede Jan Steenstraat Baarsstraat Rhenenhof Theodoor van hoytemastraat Sluisstraat Riouwstraat Amstelveenseweg niersstraat Luchthavenlaan Mauritskade Rijswijkstraat Stadionweg Buitenveldertselaan leidsegracht

10-nov-2021 5734-1744 10-nov-2021 9849-2742 10-nov-2021 2838-0154 10-nov-2021 8341-9215 09-nov-2021 4076-2505 09-nov-2021 3078-9809 09-nov-2021 7558-9999 09-nov-2021 6663-7021 09-nov-2021 0711-3327 09-nov-2021 5941-0681 09-nov-2021 8543-1284 09-nov-2021 4247-4456 09-nov-2021 1489-0644 08-nov-2021 5886-1993 08-nov-2021 7975-3992 08-nov-2021 8898-9835 08-nov-2021 5805-0255 08-nov-2021 6507-9829 08-nov-2021 8281-4796 07-nov-2021 5361-6265 07-nov-2021 5177-2432 07-nov-2021 5835-7191 07-nov-2021 7595-6060 07-nov-2021 4186-9807 07-nov-2021 2006-0127 07-nov-2021 4023-0734 07-nov-2021 0957-5027 07-nov-2021 9843-2479 07-nov-2021 3393-0719 07-nov-2021 3627-4274 06-nov-2021 0944-7535 06-nov-2021 7405-4070 06-nov-2021 1334-1815 06-nov-2021 2606-0576 06-nov-2021 3868-9408 06-nov-2021 7615-6993 06-nov-2021 7468-1013 06-nov-2021 4778-8957 06-nov-2021 1903-6611 05-nov-2021 4746-2211 05-nov-2021 4407-2306 05-nov-2021 4580-1511 05-nov-2021 8952-3362 05-nov-2021 9322-9555 05-nov-2021 6374-7719 05-nov-2021 1111-7607 33

Linnaeusparkweg Prinsengracht weesperzijde X Lorentzweg Bentinckstraat Johan Coltermanpad Moestuinlaan Oosterpark Esplanade de Meer Smitstraat Bloemertstraat Von Liebigweg Keizersgracht Mandarijnenstraat Marnixstraat Baetostraat Prive Kinrooistraat De Kiel Schelpehoek Pieter de Hoochstraat Daniel Stalpertstraat Zomer noordtkade Spuistraat Cornelis Dirkszstraat Tugelaweg Stadionplein Hermitagelaan Tugelaweg 1e WDS Zilvermeeuwstraat Burg Hogguerstraat, Amsterdam Grote wittenburgerstraat Zeeburgerpad St luciabaai Tugelaweg Private Hellenburg Zeeburgerdijk Dikninge Jacob van Lennepstraat Stadionweg Jan Vogellaan Solebaystraat

05-nov-2021 6348-9394 05-nov-2021 9707-3780 05-nov-2021 1661-8619 05-nov-2021 3340-0403 05-nov-2021 7760-7899 05-nov-2021 8976-3084 05-nov-2021 2214-0629 05-nov-2021 6653-8005 04-nov-2021 0973-9752 04-nov-2021 5666-3128 04-nov-2021 0622-8827 04-nov-2021 4592-3683 04-nov-2021 3042-5352 04-nov-2021 6146-5863 04-nov-2021 8099-0416 04-nov-2021 0124-5185 04-nov-2021 6618-2095 04-nov-2021 7709-9127 04-nov-2021 9008-3245 04-nov-2021 1304-2710 04-nov-2021 9759-5582 04-nov-2021 0846-7856 04-nov-2021 3888-1803 04-nov-2021 3424-2548 04-nov-2021 8553-3480 04-nov-2021 3968-8502 04-nov-2021 1310-9504 04-nov-2021 9910-6345 04-nov-2021 6299-4500 04-nov-2021 8385-9023 04-nov-2021 5927-8116 04-nov-2021 6761-4676 04-nov-2021 3931-2095 03-nov-2021 9643-4541 03-nov-2021 6058-9812 03-nov-2021 6675-8393 03-nov-2021 6730-9162 03-nov-2021 5513-7494 03-nov-2021 8542-5639 03-nov-2021 4583-0434 03-nov-2021 3363-8444 03-nov-2021 7417-6690 03-nov-2021 9395-7788 03-nov-2021 7983-2863 03-nov-2021 5802-2553 03-nov-2021 3820-6175 34

Rapenburg Aalsmeerweg Linnaeuskade de Catoenboom Welnastraat Raoul Wallenbergstraat Ceramplein Haarlemmerstraat Nieuwe Uilenburgerstraat korte wagenstraat eerste helmersstraat Tweede Jan Steenstraat Sumatrastraat Loosduinen straat Oudebrugsteeg Admiraal de Ruijterweg Mary van der Sluisstraat Burgemeester van leeuwenlaan Gijsbrecht van Aemstelstraat 1e Oosterparkstraat Korte Prinsengracht Maldenhof Sloterweg Boslaan Elckerlijcstraat Nassauplein Insulindeweg Kuipersstraat Van Speijkstraat Tweede Weteringdwarsstraat Knsmlaan Prins Hendrikkade Jacob van Lennepkade Bijlmerdreef Da Costakade Diepenbeekplantsoen Carolina McGillavrylaan Mendelhof John Blankensteinstraat Jan Evertsenstraat Antony moddermanstraat Elzenstraat Roerstraat Olympiaweg Ah Haarlemmermeerstraat

03-nov-2021 4626-8732 03-nov-2021 1840-9324 03-nov-2021 1289-7649 03-nov-2021 3765-2558 03-nov-2021 4241-9912 03-nov-2021 9022-6818 03-nov-2021 8960-4033 03-nov-2021 2414-0166 03-nov-2021 4910-7263 03-nov-2021 1798-1478 03-nov-2021 6085-8840 03-nov-2021 0779-6006 03-nov-2021 5433-2851 03-nov-2021 2678-3886 03-nov-2021 8176-4002 03-nov-2021 3107-0636 03-nov-2021 9583-7324 03-nov-2021 0869-3847 03-nov-2021 8809-4692 03-nov-2021 3104-0825 03-nov-2021 6163-8490

35

Willemsparkweg plantage middenlaan Admiraal de Ruijterweg Singel Spinnekop stadhouderskade E Hullebroeckstraat Kaneelappelstraat Delistaat Hellingstraat Wolbrantskerkweg Antony Moddermanstraat Antony Moddermanstraat Brisselkerkstraat Antony Moddermanstraat Antony Moddermanstraat Loenermark Churchill-laan Overtoom funenpark Anne Frankstraat