Bijlage 3 Nota van Beantwoording Opkoopbescherming

Nota van Beantwoording Opkoopbescherming 1 februari 2022 College van Burgemeester en Wethouders gemeente Amsterdam

Inhoud Inleiding .................................................................................................................... 2 Samenvatting............................................................................................................ 3 1 Wetmatigheid ......................................................................................................... 5 1.1 Inspraakreacties ........................................................................................................................ 6 1.2 Reactie College ......................................................................................................................... 6 1.2.1 Eigendomsrecht ..................................................................................................................... 6 1.2.2 Dienstenrichtlijn ................................................................................................................... 11 2 Schaarste goedkope en middeldure koopwoningen ..................................................

12 2.1 Inspraakreacties.......................................................................................................................12 2.2 Reactie college ........................................................................................................................12 3 WOZ-waarde ........................................................................................................ 13 3.1 Inspraakreacties ....................................................................................................................... 13 3.2 Reactie college ........................................................................................................................14 4 Vergunningen en ontheffingen ............................................................................... 16 4.1 Inspraakreacties.......................................................................................................................16 4.2 Reactie college ........................................................................................................................16 5 Tijdsduur ..............................................................................................................

16 5.1 Inspraakreacties .......................................................................................................................16 5.2 Reactie college ........................................................................................................................ 17 6 Uitzonderingen ..................................................................................................... 17 6.1 Inleiding ................................................................................................................................... 17 6.2 Gewenste uitzonderingen van insprekers ................................................................................ 17 6.2.1 Nieuwbouw ..........................................................................................................................

17 6.2.2 Verhuur voor maatschappelijk doel ......................................................................................18 6.2.3 Individuele koopwoningen aangekocht vanwege complexgewijze renovatie of gebiedstransformatie ............................................................................................................19 6.2.4 Tijdelijke leegstaande huurwoning in blok of complex ..........................................................19 6.2.5 Executieobjecten ................................................................................................................. 20 6.2.6 Overgangsregeling .............................................................................................................. 20 6.3 Reactie college ....................................................................................................................... 20 6.3.1 Uit te zonderen situaties ...................................................................................................... 20 6.3.2 Geen uitzondering op opkoopbescherming ......................................................................... 24 7 Handhaving ..........................................................................................................

24 7.1 Inspraakreacties ...................................................................................................................... 24 7.2 Reactie college........................................................................................................................ 24 8 Invloed op koop- en huurmarkt ............................................................................... 25 8.1 Inspraakreacties...................................................................................................................... 25 8.2 Reactie college ....................................................................................................................... 26 9 Marktwerking ....................................................................................................... 27 9.1 Inspraakreacties....................................................................................................................... 27 9.2 Reactie college ........................................................................................................................ 27 10 Overig ................................................................................................................ 28 10.1 Inspraakreacties ....................................................................................................................

28 10.2 Reactie college...................................................................................................................... 28 11 Bijlage: overzicht individuele inspraakreacties concept Huisvestingsverordening 2020 ............................................................................................................................ 30

1

Inleiding Op 1 januari 2022 is de Huisvestingswet gewijzigd met onder andere een nieuw artikel waarin de gemeenten de mogelijkheid wordt gegeven om de zogenaamde opkoopbescherming in te voeren. Met de opkoopbescherming kunnen gemeenten woningen aanwijzen die na aankoop voor vier jaar niet mogen worden verhuurd. Het college wil op zo kort mogelijke termijn in Amsterdam deze opkoopbescherming invoeren teneinde de goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen het opkopen van woningen. Beleggers hebben de afgelopen jaren op grote schaal deze woningen gekocht om te verhuren in het (vaak dure) huursegment. Daartoe heeft het college een voorstel gedaan om de Huisvestingsverordening Amsterdam te wijzigen. Dit voorstel lag van 3 november 2021 tot en met 15 december 2021 voor ter inspraak. Het college vindt deze inspraak belangrijk voor het vaststellen van een evenwichtige en duidelijke wijziging van de Huisvestingsverordening ten aanzien van de opkoopbescherming, op juridisch juiste wijze vormgegeven met input van burgers en betrokken partijen. De inspraak heeft geleid tot wijzigingen op het voorstel, met name ten aanzien van het garanderen van reeds gemaakte afspraken bij nieuwbouwprojecten. Het college geeft in deze Nota van Beantwoording aan hoe het de inspraakreacties heeft verwerkt in het definitieve voorstel zoals het college deze aan de gemeenteraad voorlegt.

Wat ter inspraak voorlag De inspraakprocedure is bekendgemaakt in Het Parool en De Telegraaf op 7 november 2021. Ook via nieuwsbrieven van de gemeente Amsterdam en sociale media is het voorstel bekendgemaakt. Vervolgens is in de landelijke en lokale media veel aandacht besteed aan de opkoopbescherming. Insprekers konden reageren via de inspraakpagina op de website van de gemeente Amsterdam en via de reguliere post. Op de website waren de belangrijkste punten van het voorstel te lezen, alsmede het beleidsvoorstel opkoopbescherming, het onderzoek van Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) en het concept wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening. Leeswijzer Het college heeft 242 inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties variëren van onomwonden steun tot uitgesproken kritiek en dat onderscheid geldt voor vrijwel elk aspect van het voorstel. In deze nota staat per thema wat de inspraakreacties waren, het antwoord van het college en of – en zo ja op welke wijze – de reacties hebben geleid tot een aanpassing van het voorstel.

Kenmerken inspraak 216 reacties werden ingebracht door individuele burgers, 21 door bedrijven en advocatenkantoren en 6 door belangenverenigingen, te weten:  Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)  Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)  Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)  Vereniging Vastgoedbelang, afdeling West-Noord  Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam  Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

2

Daarnaast hebben alle dagelijkse besturen van de stadsdelen hun stadsdeeladvies ingebracht bij het college. Het college beantwoordt deze stadsdeeladviezen in een aparte brief aan de dagelijkse besturen van de stadsdelen. Die brief maakt geen onderdeel uit van deze Nota van beantwoording. De thema’s waarop het meest werd ingesproken, zijn de hoogte van de WOZwaarde, de invloed op de huurmarkt en de wetmatigheid van het voorstel. Tot slot dankt het college alle insprekers voor hun waardevolle inbreng en betrokkenheid bij dit onderwerp. Voor een aantal onderwerpen is de inspraak reden geweest voor het college het voorstel aan te passen. In de hiernavolgende samenvatting worden de wijzigingen op een rijtje gezet. In de desbetreffende hoofdstukken worden zij nader toegelicht.

Samenvatting Voorstel opkoopbescherming aangepast Mede naar aanleiding van de inspraakreacties heeft het college het voorstel Opkoopbescherming op een aantal punten aangepast. De belangrijkste wijzigingen die zijn aangebracht betreffen een nadere uitwerking van de woningen en situaties die onder de Opkoopbescherming vallen. Behalve in het geval van de drie wettelijk verplichte situaties waarvoor de gemeente een verhuurvergunning dient te verlenen, zou dat betekenen dat de Opkoopbescherming geldt voor alle woningen onder de prijsgrens zolang die op moment van verkoop vrij van gebruik zijn, of verhuurd voor een periode korter dan 6 maanden verhuurd. Er zijn echter situaties waarin het college het onwenselijk vindt dat de Opkoopbescherming van toepassing is. Daarom is in de concept wijzigingsverordening voorgesteld een aantal situaties uit te zonderen van het werkingsgebied. De uitzonderingen worden in deze samenvatting opgesomd onder het kopje uitzonderingen. Ook is voorgesteld de ontheffingsmogelijkheden voor het college uit te breiden. Deze wijzigingen moeten ervoor zorgen dat de regeling beter aansluit bij de praktijk, bijvoorbeeld ten aanzien van afspraken die de gemeente op andere momenten heeft gemaakt, overige gemeentelijke doelstellingen en onvoorziene situaties.

Wetmatigheid Enkele insprekers, met name belangenverenigingen en advocaten, hebben ingebracht dat de regels in strijd zouden zijn met het eigendomsrecht en de Europese Dienstenrichtlijn. Volgens deze insprekers zou niet zijn voldaan aan het vereiste van noodzakelijkheid. Een woningeigenaar zou huns inziens zelf moeten kunnen bepalen aan wie zij/hij de woning verkoopt. Het college is van mening dat van strijd met het eigendomsrecht en de Europese Dienstenrichtlijngeen sprake is. Met de schaarste onderbouwing, het motiveren van het maatschappelijk belang van het bestrijden van schaarste van goedkopen en middeldure koopwoningen en de op grond van de Huisvestingswet gegeven mogelijkheid tot het verlenen van een vergunning of ontheffing, heeft het college de noodzaak van de opkoopbescherming voldoende aangetoond en de zorgvuldig vormgegeven. Schaarste Enkele insprekers zijn van mening dat schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onvoldoende is aangetoond. AHAM Vastgoed (AHAM) voert aan dat het onderzoek dat Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) heeft uitgevoerd in het kader van de opkoopbescherming geen afname van het aantal woningen van eigenaar-bewoners laat zien. Het college deelt deze conclusie niet. De verdeling van de woningvoorraad naar type eigenaar door de 3

jaren heen, laat een afname zien in het aantal woningen van eigenaar-bewoners ten opzichte van een toename van woningen van particuliere verhuurders. Deze afname tezamen met de toegenomen behoefte van woningzoekenden aan koopwoningen in het middensegment, biedt volgens het college voldoende motivering van de noodzaak schaarste aan deze woningen te bestrijden. Het college laat daarom het nieuwe instrument van opkoopbescherming niet onbenut. WOZ-waarde De WOZ-waarde van € 512.000 als bovengrens voor de werking van de opkoopbescherming heeft tot meerdere reacties geleid, waarin zowel een hogere als een lagere WOZ-waarde werd bepleit. Argumenten voor verlaging zijn onder meer dat woningen met deze waarde niet als goedkope en middeldure koopwoningen gezien kunnen worden, want de connectie met middeninkomens ontbreekt. De grens is volgens sommige insprekers te ruim en gaat het wettelijke kader voor de opkoopbescherming te buiten. Het overgrote deel van de insprekers roept echter op tot een hogere grens om zo nog meer woningen beschikbaar te houden voor mensen die een koopwoning zoeken en te voorkomen dat beleggers zich te veel op het overgebleven deel van de woningmarkt richten. Het college ziet geen grond de voorgestelde grenswaarde te heroverwegen.

De Huisvestingwet geeft de gemeenteraad de bevoegdheid zelf categorieën woonruimte voor de opkoopbescherming aan te wijzen die als goedkoop en middelduur gelden. Voor het aanwijzen van het dure segment is geen wettelijke basis gecreëerd door de landelijke wetgever, waardoor de gemeente Amsterdam, al zou het dat willen, niet in staat is deze woningen onder de opkoopbescherming te laten vallen. De motivering om dat op basis van de middelste WOZwaarde van de te beschermen groep woningen (namelijk van eigenaar-bewoners) te doen volstaat wel, en leidt tot de aanwijzing van woningen tot en met €512.000. Uitzonderingen Meerdere insprekers brengen naar voren dat in bepaalde situaties het verhuurverbod dat uit de opkoopbescherming voortvloeit tot onwenselijke situaties leidt en vragen het college een oplossing hiervoor. Voor een aantal situaties is het college met de insprekers van mening dat het verhuurverbod onbedoeld tot onwenselijke situaties leidt. De Opkoopbescherming heeft primair het doel om in de bestaande bouw koopwoningen te beschermen. Dat betekent dat alle woningen die al langer dan zes maanden verhuurd worden, er sowieso niet onder vallen. Omdat in Amsterdam voor nieuwbouw koopwoningen al een regeling geldt, is het belangrijk om beide regelingen goed gescheiden te houden.

Daarom zijn ook de volgende uitzonderingen op de opkoopbescherming opgenomen: - woningen die die tegelijk met minstens 10 woningen gelegen in hetzelfde complex zijn verkocht; - woningen waarvoor al een verhuurverbod geldt volgens de erfpacht; - nieuwbouwwoningen waar specifiek voor is bepaald door de gemeente dat ze voor de verhuur zijn bestemd; - nieuwbouwwoningen waar al voor de invoering van de opkoopbescherming afspraken over waren gemaakt met de gemeente. Voor situaties die onbedoeld niet onder deze uitzonderingen vallen is daarnaast voorzien in de mogelijkheid een ontheffing te verlenen. Ook zijn er categorieën woonruimte waar het wetstechnisch niet mogelijk is gebleken deze op voorhand uit te sluiten van de opkoopbescherming en daarvoor kan het college een ontheffing verlenen indien dat naar het oordeel van het college wenselijk is. Woningen aangekocht voor een, naar het oordeel van het college, gewenst maatschappelijk doel kunnen in aanmerking komen voor een ontheffing. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan woningen die worden aangekocht door zorgverleners voor 4

zorg gerelateerde huur., of worden aangekocht en verhuurd in het kader van verbetering woningkwaliiteit, leefbaarheid en behoud van monumenten. Daarentegen zijn er volgens het college ook situaties waar er geen grond is om verhuur buiten de opkoopbescherming te laten. Het gaat bijvoorbeeld om de in de inspraak genoemde verhuur na aankoop van individuele koopwoningen door eigenaren van andere woningen in hetzelfde pand of complex en verhuur na aankoop via executieveilingen. Overgangsrecht Sommige insprekers, waaronder de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) merken op dat er geen overgangsrecht is opgenomen in de regeling. Voor bestaande bouw ziet het college geen noodzaak te voorzien in overgangsrecht omdat belanghebbende voldoende mogelijkheid hebben om op de invoering van de opkoopbescherming te anticiperen. Voor nieuwbouw bieden de voorgestelde uitzonderingen in de ogen van het college voldoende bescherming voor de belangen van ontwikkelaars en verhuurders. Tijdsduur Het verhuurverbod voor vier jaar per woning vinden sommigen te kort of juist te lang. Tevens pleiten enkele organisaties ervoor om aan de regeling als geheel een termijn te verbinden. Het college is niet bevoegd van de termijn van vier jaar af te wijken omdat deze zo is vastgesteld in de landelijke Huisvestingswet voor heel Nederland. Gemeenten mogen dat niet verder zelf aanvullen of wijzigen.

De gemeente zal in de reguliere schaarste analyse ook aandacht besteden aan de effecten van de opkoopbescherming, maar het is niet aan de orde om nu al een einddatum voor de regeling te bepalen. Ook het Rijk zal voor heel Nederland iedere vijf jaar de opkoopbescherming evalueren en bezien of de maatregel nog noodzakelijk is. Deze evaluatie, en de eigen evaluatie, kunnen uiteraard aanleiding zijn voor wijzigingen in de toekomst, maar dat valt nu niet op voorhand al te bepalen. Handhaving Voldoende handhaving is een punt van zorg van insprekers. Het college is met insprekers van mening dat voor de effectiviteit van de opkoopbescherming handhaving essentieel en daar zet het college dan ook op in. Marktwerking Een aantal mensen stelt dat marktwerking beter is dan regulering door de overheid. Nu wordt investeerders geld afgenomen en zullen de prijzen stijgen. In het algemeen geldt dat een woningmarkt alleen vrij en goed werken kan als die markt open is met een goed evenwicht tussen vraag en aanbod en toegankelijk voor iedereen. Helaas is hiervan volgens het college geen sprake. Zo is het fenomeen van ‘buy-to-let’ (kopen om te verhuren) de laatste jaren zo sterk gegroeid dat goedkope en middeldure woningen worden weggedrukt door de groei van de vrije sector huurmarkt. En dat terwijl deze koopmarkt voor starters belangrijk is.

Het college wil daarom de ontwikkeling dat op grote schaal woningen aan de koopmarkt worden onttrokken, tegengaan en gebruikt hiervoor de per 1 januari 2022 gewijzigde Huisvestingswet die de opkoopbescherming in de bestaande woonruimtevoorraad mogelijk maakt.

1 Wetmatigheid

5

1.1 Inspraakreacties Enkele insprekers hebben punten ingebracht over de wetmatigheid van de opkoopbescherming. Zo is ingebracht dat de regels in strijd zouden zijn met het eigendomsrecht zoals deze is neergelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Tevens is ingebracht dat de opkoopbescherming in strijd zou zijn met de Dienstenrichtlijn. De argumenten die hiervoor worden aangevoerd zijn o.a.: - Dat niet wordt voldaan aan het vereiste van noodzakelijkheid, waardoor er sprake is van zowel een ongerechtvaardigde inbreuk op het eigendomsrecht als een schending van de Dienstenrichtlijn. - Dat een woningeigenaar zou zelf moeten kunnen bepalen aan wie zij/hij de woning verkoopt. Daarnaast wordt door partijen ingebracht dat invoeren in de hele stad in strijd is met de Huisvestingwet. Vereniging Vastgoedbelang afdeling Noordwest (Vastgoedbelang) brengt in dat de gemeente Amsterdam door de regeling in de hele stad in te voeren buiten haar bevoegdheid treedt die haar verleend gaat worden op grond van de gewijzigde Huisvestingswet. Het gaat immers om een gebiedsgerichte regeling. Dit betekent dus dat het aan de rechter is om hier een oordeel over te geven en de in te voeren gewijzigde Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam op dit punt onverbindend zal moeten verklaren vanwege de disproportionele inbreuk op hun eigendomsrecht, zo stelt Vastgoedbelang.

ERESM werpt de vraag op of de opkoopbescherming in de hele stad nodig of wenselijk is en of er niet sprake is van overregulering op lokaal niveau met negatieve effecten op de Amsterdamse woningmarkt. In (de parlementaire geschiedenis over) de wijziging van de Huisvestingswet wordt, volgens ERESM terecht, uitgegaan van het invoeren van een opkoopbescherming in specifieke wijken, waarbij die keuze nadrukkelijk dient te worden onderbouwd. Voor de relevante kaders uit de Europese Dienstenrichtlijn en het mensenrecht op bescherming van eigendom (onder meer op grond van Artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM) zou deze afweging in beginsel zelfs op het niveau van de individuele woning moeten (kunnen) worden onderbouwd.

1.2 Reactie College Het college vindt het belangrijk dat de opkoopbescherming de juridische toets der kritiek kan doorstaan. Het college gaat er ook vanuit dat over deze opkoopbescherming juridische procedures zullen worden gevoerd en niet alleen in Amsterdam. Daarom geeft het college in deze Nota van Beantwoording uitgebreid antwoord op de aangevoerde bezwaren. Het college is van mening dat het eigendomsrecht en de Dienstenrichtlijn niet zijn geschonden. Het college heeft de opkoopbescherming in het kader van het geldende Europese recht goed afgewogen en overweegt daar bij het volgende.

1.2.1 Eigendomsrecht Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM bevat het recht op ongestoord genot van eigendom. Dit wordt ook wel gezien als het eigendomsrecht. Het artikel beschermt de burger tegen ontneming van zijn eigendom, maar staat regulering daarvan onder voorwaarden toe. De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Immers, men mag de woning gewoon behouden en kan de woning ook verkopen aan een eigenaar-bewoner. Slechts is bepaald dat de woning na aankoop niet kan worden verhuurd. Een dergelijke regulering is alleen toelaatbaar indien deze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan drie voorwaarden: 1) De maatregel moet bij wet voorzien zijn.

6

De bevoegdheid tot het instellen van de opkoopbescherming en de mogelijkheden en contouren ervan zijn neergelegd in Hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet. Het werkingsgebied en de voorwaarden zijn in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2022 toegespitst op de Amsterdamse woningmarkt. De maatregel is hiermee voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar. 2) De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Het doel van het invoeren van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste aan deze woningen, of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast. Amsterdam wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Ondanks dat er in Amsterdam volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat er nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw, dat het voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden met een middeninkomen, het lastig blijft om een passende koopwoning te vinden in Amsterdam.

Daar waar de opkoop van deze koopwoningen voor verhuur leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope en middeldure koopsegment, als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiervoor zijn verschillende onderzoeken gedaan. Naar aanleiding van deze onderzoeken heeft de gemeente geconcludeerd dat alle goedkope en middeldure koopwoningen die de komende jaren vrijkomen, beschermd moeten worden tegen (commerciële) verhuur. Hiermee worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt het aankopen van goedkope en middeldure koopwoningen namelijk een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel - verhuur van woningen – beperkt wordt. Het college acht de bescherming van de beschikbaarheid van woningen voor koopstarters, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, van groot belang. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is het ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Een leefbare omgeving is namelijk essentieel voor het hebben van een prettig thuis.

Daar waar de opkoop van woningen de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in dit segment. Doordat koopwoningeigenaren veelal een grotere binding hebben met de buurt kan dit de leefbaarheid van de betreffende buurt verbeteren. De beperking van het eigendomsrecht – het niet meer kunnen kopen van bepaalde woningen om deze vervolgens te verhuren – dient aldus het algemeen belang. 3) Er moet sprake zijn van een evenwichtige balans tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. Om te kunnen spreken van een evenwichtige balans geldt voor de opkoopbescherming in eerste plaats dat de gemeente bij de invoering moet onderbouwen dat deze maatregel in bepaalde buurten en voor bepaalde categorieën van woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of leefbaarheid van de betreffende buurt. Hierdoor is het niet mogelijk om ‘lukraak’ alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming. Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de landelijke Huisvestingswet, omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen 7

tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Omdat er in de hele stad schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, wil het college voor alle gebieden in de stad een opkoopbescherming invoeren voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 512.000. Uit onderzoeken gedaan in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt 2019’ en ‘Wonen in Amsterdam 2019’) is reeds gebleken dat er in heel Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad. Dat beperkt zich helaas niet tot enkele gebieden. Tevens is in het kader van een eventuele invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam OIS gevraagd onderzoek te doen naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. De noodzakelijkheid van de aanwijzing van de hele stad blijkt tevens uit dit onderzoek. Zo komt uit het onderzoek naar voren dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen, met uitschieters in Centrum, Zuidoost, Noord en Nieuw-West (zie figuur 1). Meer ingezoomd op de wijken valt op dat in bijna alle wijken van het Centrum het aandeel gekocht door particuliere verhuurders relatief hoog is, maar dat het daarbinnen vooral gaat om de Grachtengordel. In de aanpalende wijken in Zuid (De Pijp en rond het Vondelpark) is dit eveneens hoog.

Buiten het centrale deel van de stad vallen het oostelijk deel van Noord, Osdorp-Oost (Nieuw-west), Bijlmer-Centrum, Bijlmer-Oost en Holendrecht-Reigersbos (Zuidoost) op (zie figuur 2). Figuur 2 Woningen gekocht door particuliere verhuurders van het totaal aan woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020

Bron: OIS Om nader in te zoomen op de schaarsteontwikkeling per stadsdeel is hieronder een figuur van de prijsontwikkeling tussen 2019 en 2021 ingevoegd. In alle gebieden en stadsdelen, zonder uitzondering, is de schaarste verslechterd. Dat ziet men terug in de prijsontwikkeling (zie figuur 3 en 4). Helaas is het niet zo dat enkele gebieden wel verbetering hebben getoond. Figuur 3 Gemiddelde WOZ waarde van woningen per vierkante meter (gebieden), 2019-2021

8

Figuur 4 Prijsontwikkeling per stadsdeel 2019-2021

Prijsontwikkeling per stadsdeel 2019-2021

Bron: OIS

700.000 600.000 500.000 400.000

300.000 200.000 100.000 0 Centrum

Zuid

West

WOZ 2019 (1 jan)

Nieuw West

Noord Zuidoost Oost

WOZ 2021 (1 jan)

Bron: OIS

De aankoop door verhuurders gaat ten koste van kopers die zelf in een woning willen wonen. Dat is terug te zien in het feit dat het aantal woningen van verhuurders toeneemt en het aantal woningen van eigenaar-bewoners nagenoeg gelijk blijft, terwijl het totale aantal woningen in de stad is gestegen. Zonder de opkoopbescherming valt niet te verwachten dat deze trend zich zal keren. De opkoopbescherming is daarom een noodzakelijke maatregel om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment. Het zoekgebied van beleggers en eigenaar-bewoners is over het algemeen de gehele stad Amsterdam. Er is overal schaarste en overal wil men woonruimten kopen. Als beleggers in enkele gebieden nog wel woningen zouden kunnen kopen om te verhuren zou dit de prijzen daar erg opstuwen en het 9

onwenselijke effect hebben dat we met de opkoopbescherming juist meer onevenwichtigere gevolgen van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen creëren. Dit zou de proportionaliteit en doelmatigheid van de maatregel ondermijnen. Dit zou daarnaast het probleem niet oplossen, maar vooral verschuiven en concentreren in Amsterdam naar specifieke gebieden. Dit omdat beleggers zich dan zullen richten op de gebieden waar nog wel gekocht mag worden om te verhuren (waterbedeffect). In de tweede plaats dienen er, om te kunnen spreken van een evenwichtige balans, geen alternatieve minder beperkende maatregelen te bestaan die het probleem op een gelijke manier kunnen oplossen. De schaarste is de afgelopen jaren alleen maar verergerd ondanks de vele genomen maatregelen. Recente cijfers laten zien dat de schaarste na 2019, ondanks verschillende maatregelen die door middel van de Huisvestingsverordening zijn genomen, helaas niet is afgenomen. Sterker nog; de situatie is anno 2021 verergerd. In het derde kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam op naar bijna zeshonderdduizend euro (€ 595.966). Dat is bijna een verdubbeling van de koopprijs ten opzichte van 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van 3 ton gepasseerd werd.

Amsterdam is de centrumgemeente van de woningmarktregio met nationaal een van de hoogste woningschaarste. Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt in 2021 op bijna 65.000 volgens ABF Research, het bureau dat deze cijfers voor Nederland en de woningmarktregio’s elk jaar actualiseert. Ondanks de regulering van kamerverhuur, woningvormen, toeristische verhuur en woningverdeling blijft er sprake van grote schaarste. De verwachting is niet dat deze op korte termijn afneemt. Daarnaast is er voor nieuwbouw gewerkt met verhuurverboden, maar dit is via erfpacht alleen mogelijk geweest voor nieuwbouw en niet voor bestaande bouw. Voor het beschermen van de gehele koopmarkt, met inbegrip van bestaande bouw, is daarmee geen minder vergaand alternatief voor handen dan het invoeren van deze opkoopbescherming. Tot slot dient de opkoopbescherming in verhouding te zijn met het beoogde doel gelet op de mate en ernst van de problematiek (proportionaliteit). Voor de kopers van een woning die onder de opkoopbescherming vallen, is er slechts een beperkte regulering van hun eigendomsrecht omdat zij op het moment dat zij de woning kopen, weten dat zij die woning alleen kunnen verhuren als hiervoor een vergunning verleend wordt en dan slechts voor een periode van vier jaar. Daardoor is zowel de maatregel, als de beperking voorzienbaar.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft zich bovendien eerder uitgesproken over de verhouding tussen het eigendomsrecht en de verschillende vergunningplichten uit de Huisvestingswet en de Amsterdam Huisvestingsverordening. De Afdeling ziet zo’n vergunningsplicht niet als een buitensporige last. Er vindt namelijk geen ontneming van eigendom plaats, maar regulering in overeenstemming met het algemeen belang.1 Bovendien kan de eigenaar er na vier jaar voor kiezen om de woning te verhuren zonder dat hij daar een vergunning voor nodig heeft. Zo ontstaat er volgens de wetgever een balans tussen het tegengaan van opkoop voor verhuur en de inperking van het eigendomsrecht. Daarnaast kan de woning in de tussentijd alsnog met een vergunning verhuurd worden. Indien de eigenaar reeds in het bezit was van de woning voor de invoering van de opkoopbescherming is de opkoopbescherming sowieso niet van toepassing. En ook indien de woning ministens zes maanden in gebruik of in verhuurde staat was, voorafgaand aan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar, is de opkoopbescherming niet van toepassing op de woning. In die zin geldt de maatregel alleen voor nieuw te verkopen woningen waar niet reeds een huurder in zit voor langer dan zes maanden. Dat maakt de maatregel zeer gericht.

Bovendien is het de bedoeling van de landelijke wetgever geweest om de opkoopbescherming in toe voeren als een tijdelijke maatregel. Als de omstandigheden op de woningmarkt veranderen en er aanleiding is om de 1

ABRvS 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3220

10

opkoopbescherming niet langer toe te passen, zal het college het beleid hierop aanpassen. Dit komt tevens de proportionaliteit van de maatregel ten goede. Tot slot kan er in individuele gevallen waar het eigendomsrecht van de eigenaar dusdanig wordt beperkt dat dit leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard of wanneer er sprake is van een naar het oordeel van het college gewenste maatschappelijk gewenste vorm van verhuur, een ontheffing worden verleend.

1.2.2 Dienstenrichtlijn Het college is van mening dat de Dienstenrichtlijn niet is geschonden. Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren is inderdaad een vergunningsstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn.2 Een vergunningstelsel kan alleen worden ingevoerd indien is voldaan aan drie voorwaarden: 1) Het vergunningsstelsel moet noodzakelijk zijn omwille van het algemeen belang dat met deze beperking wordt gediend. Het doel van het invoeren van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt aangetast. Het college wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Ondanks dat er in Amsterdam volop woningen worden bijgebouwd, blijft er vooralsnog een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zeker in de bestaande bouw, dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden met een middeninkomen, is het dan ook erg lastig is om een passende koopwoning te vinden in Amsterdam.

Daar waar de opkoop van deze koopwoningen leidt tot schaarste, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. 2) Het beoogde doel mag niet door een minder beperkende maatregel kunnen worden bereikt (subsidiariteit) en het verbinden van voorwaarden aan de vergunning moet niet op willekeurige wijze kunnen plaatsvinden. De proportionaliteit van de maatregel wordt in de eerste plaats verzekerd door het feit dat de gemeente slechts een beperkt aantal woonruimten kan aanwijzen (goedkope en middeldure koopwoningen) en de maatregel slechts kan toepassen op die categorieën van woonruimten en die gebieden in de gemeente waar dit noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan dit soort woningen te matigen of om de leefbaarheid in de betreffende buurt te behouden. Er is echter bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet aangezien woningmarkten verschillen per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Het college heeft hier verschillende onderzoeken naar laten uitvoeren.

Naar aanleiding van deze onderzoeken heeft het college geconcludeerd dat alle goedkope en middeldure koopwoningen beschermd moeten worden tegen (commerciële) verhuur. Hiermee worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt het aankopen van de goedkope en middeldure koopwoningen namelijk een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel – verhuur van woningen – beperkt wordt. Verder is ook de proportionaliteit van de regeling verzekerd omdat er geen algeheel verbod is ingesteld (de koper van de woning kan met een vergunning nog steeds de woning (tijdelijk) verhuren) en de opkoopbescherming slechts geldt 2

Artikel 4, lid 6, van de Dienstenrichtlijn

11

voor een periode van vier jaar vanaf de aankoop. Daarna kan de eigenaar de woning vrij verhuren. De situaties waarin een vergunning wordt verleend zijn daarnaast wettelijk vastgelegd en er zijn geen verdere voorwaarden aan de vergunning verbonden. Elke vorm van willekeur wordt hiermee voorkomen. Onder het eigendomsrecht is tot slot reeds ingegaan op de subsidiariteit. 3) De maatregel mag geen direct of indirect onderscheid maken naar nationaliteit, en moet Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelen. De maatregel geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die een op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte verwerven. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt.

2 Schaarste goedkope en middeldure koopwoningen 2.1 Inspraakreacties Enkele insprekers zijn van mening dat schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onvoldoende is aangetoond. MVA stelt daarbij dat de voorraad door de opkoopbescherming niet zal wijzigen. AHAM stelt dat het aantal woningen voor eigenaar gebruikers is toegenomen en dat er ten gevolge van de woningwet 2015 een logische verschuiving heeft plaatsgevonden van vrije sector huurwoningen van corporaties naar niet natuurlijke persoon zijnde verhuurders. Dit door zowel verkoop van woningen als verkoop van ontwikkelingen door corporaties aan niet natuurlijke persoon zijnde verhuurders. Het aandeel verhuur door natuurlijke personen fluctueert met 1 %, hetgeen volgens AHAM geen noemenswaardige impact heeft op de woningvoorraad. In het hoofdstuk veranderingen in de woningvoorraad heeft OIS de transactiemarkt geïnventariseerd. Ook daar onderbouwen de cijfers de stelling niet dat beleggers de eigenaar-gebruikers op de markt verdringen. Het tegenovergestelde is volgens AHAM het geval, het aantal eigenaar gebruikers neemt toe over de periode 2018-2020. Met een doelredenering wordt nog gepoogd een ander beeld te schetsen. Ten opzichte van 2019 is in 2020 het aantal eigenaar gebruikers namelijk wel afgenomen. Hier is echter sprake van een incident.

Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggingstransacties in woningen verhoogd van 2% naar 8%. Dit heeft tot een piek in het aantal beleggingstransacties geleid in 2020, aldus AHAM.

2.2 Reactie college Het college deelt niet de mening van insprekers dat er geen sprake is van schaarste. Een gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Uit onderzoeken gedaan in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’, 2019 en ‘Wonen in Amsterdam’ 2019) is reeds gebleken dat er in Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Hoewel er in Amsterdam schaarste is in alle type woningen, is er meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen. Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. Ook meer recentere cijfers laten zien dat de schaarste na 2019, ondanks verschillende maatregelen die door middel van de Huisvestingsverordening zijn genomen, helaas niet is afgenomen. Sterker nog, de situatie is anno 2021 verergerd. In het derde kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam op naar bijna zeshonderdduizend euro (€ 595.966). Dat is bijna een

12

verdubbeling van de koopprijs ten opzichte van 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van 3 ton gepasseerd werd3. Amsterdam is de centrumgemeente van de woningmarktregio met nationaal een van de hoogste woningschaarste4. Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt in 2021 op bijna 65.000 volgens ABF Research, het bureau dat deze cijfers voor Nederland en de woningmarktregio’s elk jaar actualiseert. Dat cijfer ligt iets lager dan in 2020 als gevolg van de coronapandemie, maar de verwachting is dat het tekort weer stijgt nu de economie weer opveert en dat in de eerste jaren gerekend moet worden met cijfers die ruim boven de 5% woningtekort liggen. Pas in de jaren ’30 zal het tekortpercentage dalen naar 3 à 4, dat zijn waarden die momenteel het nationale tekort typeren5. Voor het toekomstige woningtekort wordt in de berekeningen al rekening gehouden met het omvangrijke bouwprogramma van Amsterdam/MRA en met de demografische verwachtingen zoals de in- en uitstroom met het binnen- en buitenland. Schaarste is ook te zien in de sterke toename van het percentage verhuisgeneigden. Over een lange periode (1997-2017) wil gemiddeld een kwart van de Amsterdamse huishoudens verhuizen. In 2019 stijgt de verhuiswens in Amsterdam boven de 30% en in 2021 verder door naar 35%.

Het is een indicatie voor het feit dat het aantal beschikbare woningen om naartoe te verhuizen steeds verder uit de pas loopt met het aantal huishoudens dat op zoek is. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning. In de praktijk zal een deel van de huishoudens een te laag inkomen en/of vermogen hebben om in de koopsector terecht te kunnen en zullen daarom moeten uitwijken naar de huursector. Deze huishoudens komen meestal terecht in het vrije markt gedeelte van de particuliere huursector die inmiddels voor drie kwart uit dure woningen bestaat. Dat veel particuliere huurwoningen duur worden komt doordat veel huishoudens uitwijken naar dit deel van de woningmarkt omdat schaarste heerst in het segment dat hun voorkeur heeft. Dat uitwijken is niet gebaseerd op woonwensen. Van alle verhuisgeneigden in Amsterdam is namelijk slechts enkele procenten gericht op een dure huurwoning. Vanaf de andere kant bekeken willen veel huishoudens die in een particuliere huurwoning wonen graag weg: de helft van hen zou binnen twee jaar willen verhuizen. Van deze particuliere huurders met een verhuiswens noemen drie van de tien huishoudens als verhuisreden dat de woning te duur is en iets minder dan de helft dat men naar een koopwoning zou willen. In de corporatiesector en de koopsector liggen vergelijkbare percentages veel lager.

Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad is daarom een gegeven. Uit het onderzoek van OIS blijkt dat er van jaar op jaar in de bestaande woningvoorraad veel uitwisseling is tussen de categorieën ‘eigenaar-bewoner’ en ‘verhuur natuurlijk persoon’. In de periode 2019-2020 resulteerde dit per saldo in een afname van de voorraad in eigendom van eigenaar-bewoners en een groei van de particuliere huurvoorraad.

3 WOZ-waarde 3.1 Inspraakreacties Op dit onderdeel zijn de meeste reacties binnengekomen (ongeveer 30% van het totaal). 3 Bron: CBS, Statline: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table 4

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2021), Staat van de woningmarkt, jaarrapportage 2021. 5 Bron: ABF Research, https://primos.abfresearch.nl/jive?presel_code=tekort

13

Het voorstel van het college is om alle koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- onder de opkoopbescherming te laten vallen. Er zijn vooral insprekers die dat bedrag te laag vinden maar er zijn ook insprekers die het bedrag juist te hoog vinden. 64 insprekers wensen een hogere grenswaarde voor de opkoopbescherming dan € 512.000. De voornaamste reden is dat er dan meer woningen beschikbaar zijn voor starters. Verder wordt genoemd dat beleggers waarschijnlijk, nog meer dan al het geval is, woningen met een WOZwaarde boven de € 512.000 kopen om eventueel per kamer te gaan verhuren. In gebieden met veel woningen boven de deze grens kan het aantal beleggers toenemen. Ook de Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam vindt het bedrag te laag omdat speculanten zich ook op duurdere woningen richten, wat betekent dat er nog steeds geen rem zit op de verhuur-excessen als opkopen en omkatten van woningen. Acht insprekers vinden het WOZ-bedrag van € 512.000 te hoog, met name omdat de opkoopbescherming het woningtekort en de hoge huizenprijzen niet zou oplossen. De voorgestelde WOZ-grens van EUR 512.000 lijkt volgens ERESM en IVBN (vrij ver) te zijn verwijderd van wat in de regel nog als goedkope of middeldure koopwoningen kan worden gezien, zodat het voorstel verder lijkt te gaan dan het geldende juridische kader mogelijk maakt.

Ook advocatenkantoor Dentons voert namens cliënten aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en onvoldoende is gemotiveerd en pleit voor een waarde gebaseerd op de leencapaciteit van middeninkomens. Daarnaast is het volgens Dentons ook nog van belang om mee in overweging te nemen dat door de snelle stijging van de huizenprijzen de WOZ-waarde vrijwel altijd lager is dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van EUR 512.000 WOZ-waarde treft het Beleidsvoorstel in de praktijk woningen met en marktwaarde tot ca. EUR 600.000. Dat betekent dat de leencapaciteit van de beoogde doelgroep van starters en mensen met middeninkomens ver voorbij gestreefd wordt. De gekozen grens is daarom verre van proportioneel, aldus Dentons. Deelnemingen (Stadgoed, Stadsherstel en NV Zeedijk) wijzen erop dat het college een te groot gedeelte van de woonruimtevoorraad heeft aangewezen voor de opkoopbescherming, omdat de grens voor middeldure woonruimte te hoog is gelegd. Ze lichten onder meer toe dat deze prijsgrens uitsluitend is gebaseerd op de gemiddelde koopprijs van de koopwoningen van de eigenaarbewoners. De opkoopbescherming heeft echter betrekking op alle woningen, ook de woningen in eigendom van natuurlijke personen, niet-natuurlijke personen en woningcorporaties.

Voorgesteld wordt tevens om de WOZ-waarde grens voor de opkoopbescherming geregeld aan te passen aan de verandering van de huizenprijzen. AFWC merkt op dat het niet duidelijke welke parameter zal worden gebruikt om de WOZ-waardegrens te indexeren. Het zou goed zijn als hiervoor de gemiddelde WOZ-stijging in Amsterdam wordt gehanteerd. Op die manier beweegt de regeling mee met de woningmarkt, aldus AFWC.

3.2 Reactie college De gemeenteraad kan in de Huisvestingsverordening voor de opkoopbescherming slechts categorieën van woonruimten aanwijzen voor zover het goedkope en middeldure koopwoningen betreft. De gemeente is dus niet geheel vrij in een keuze voor de WOZ-waarde. De opkoopbescherming kan dus niet gelden voor het duurdere segment, ook al zou Amsterdam dat willen. Er is geen definitie opgenomen van de begrippen goedkope en middeldure koop in de Huisvestingswet noch in een andere wettelijke bepaling. De gemeente dient zelf op basis van de lokale situatie te onderbouwen tot welke WOZ-waarde in de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Dit is omdat de woningmarktsituatie per gemeente in Nederland enorm verschilt. Op die manier kan de gemeente dus rekening houden met de lokale woningmarkt. Zodoende is gekozen voor een methode gebaseerd op de WOZ-waarden van woningen van eigenaar-bewoners in Amsterdam. Daar gaat de opkoopbescherming immers vooral over. De woningen van eigenaar-bewoners zijn in vijf prijsklassen verdeeld van ieder twintig 14

procent. Het middelste segment van twintig procent is als middelduur aangeduid. De bovengrens van het middeldure koopwoningdeel is € 512.000 en is daarmee de grens voor het bereik van de opkoopbescherming. Een hogere grens zou niet meer als middelduur kunnen worden aangemerkt waardoor deze zou gaan schuren met de wettelijke ruimte die de landelijke wet. Een lagere grens zou daarentegen geen recht doen aan de huizenprijzen in Amsterdam en zou de opkoopbescherming te weinig effectief maken. Het college heeft gekozen voor vijf prijsklassen omdat op die manier op een objectieve wijze de middelste schijf van de koopwoningen naar WOZwaarde kon worden vastgesteld. En keuze in vier klassen had betekend dat bij een keuze voor de tweede klasse de grens laag was geweest in verhouding tot het aantal te beschermen woningen, terwijl de derde klasse juist een dermate hoge prijsgrens had gehad dat deze moeilijk te verdedigen zou zijn geweest als middeldure koop. Met deze keuze heeft het college beoogd te voldoen aan de randvoorwaarde van de wet, namelijk alleen bescherming van goedkope en middeldure koop. Dat de grens in verhouding tot die van andere gemeenten toch nog hoog ligt, heeft te maken met de exceptioneel hoge WOZ-waardes in Amsterdam.

Ook in andere gemeentes komt de gekozen WOZ-waarde voor de opkoopbescherming neer op een bescherming van ongeveer 60 procent van de koopwoningvoorraad. Door deze keuze wordt 60% van de koopwoningen binnen het bereik van de opkoopbescherming gebracht en dat vindt het college een alleszins te verdedigen resultaat. Bovendien zou een hogere grens wel meer woningen binnen het bereik brengen, maar zouden die woningen dan toch nog onbetaalbaar zijn voor de meeste woningzoekenden, laat staan de starters. Dan worden ze dus wel verkocht, maar niet aan de doelgroep die het college juist wil laten profiteren van de opkoopbescherming. Het zou dus geen nuttige aanvulling van het te beschermen bestand zijn, terwijl het wel de kwetsbaarheid van de regeling zou vergroten. De wet geldt bovendien voor goedkope en middeldure woningen. Daarmee is nadrukkelijk verwezen naar de prijs van de woningen en niet naar de inkomens van mensen. De suggestie van Dentons kan het college daarom niet helemaal volgen. Feit is juist dat met een middeninkomen in Amsterdam amper nog woningen te kopen zijn omdat woningen veel duurder zijn geworden. Woningen beschermen die nu met een middeninkomen te kopen zijn, zoals Dentons voorstelt, zou leiden tot een minimale bescherming van een klein percentage van de Amsterdamse woningvoorraad.

Hiermee zou er blijvend vrij spel zijn voor beleggers op een groot deel van de woningmarkt, dat het college juist voor een grotere groep eigenaar-bewoners beschikbaar wil maken. Wat betreft de suggestie van de AFWC om regelmatig te indexeren, merkt het college op dat deze wens wordt gesteund. Het ligt in de rede om de WOZ-waardegrens periodiek te corrigeren op de marktontwikkelingen van de woningmarkt zodat de beoogde werking van de opkoopbescherming gediend blijft. Echter, het is de bevoegdheid van de raad om de Huisvestingsverordening vast te stellen en de raad kan dus ieder jaar een nieuw bedrag opnemen. Het is aan het college om hier periodiek een voorstel voor te doen aan de raad. Een gewijzigde verordening per 1 januari van elk jaar is daarvoor een geëigend moment, aangezien de nieuwe WOZ-waardes pas later in het jaar bekend worden. Het is de intentie van het college in de toekomst bij deze wijzigingen voorstellen te doen aan de raad tot aanpassing van het bedrag van de opkoopbescherming. Ten aanzien van de reacties betreffende de juridische aspecten van de keuze van de voorgestelde grens van de WOZ-waarde, verwijst het college naar hoofdstuk 3 van deze Nota van Beantwoording waarin een toelichting wordt gegeven op het juridische kader.

15

4 Vergunningen en ontheffingen 4.1 Inspraakreacties Drie insprekers geven aan dat de voorwaarden voor het verlenen van een vergunning voor verhuur strenger mogen. Zo zou verhuur door familie voor een sociale huurprijs in combinatie met huurtoeslag tot onterecht voordeel leiden. Zes insprekers zien graag een verruiming van de voorwaarden waaronder verhuur wordt vergund. Bijvoorbeeld door ook verhuur toe te staan aan een familielid in de derde graad en vrienden en voor huisbewaring voor meer dan een jaar.

4.2 Reactie college De Huisvestingswet verbindt aan de regeling opkoopbescherming drie situaties waarin de gemeente een vergunning voor verhuur moet verlenen. Op het moment dat de gemeenteraad de opkoopbescherming invoert, verleent de gemeente een vergunning indien: 1. De woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; 2. De eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of 3. De woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. De gemeenteraad is niet bevoegd de regels voor deze vergunningen strenger te maken. Deze situaties voor een vergunning vloeien rechtstreeks voort uit de landelijke Huisvestingswet en gelden voor elke gemeente in Nederland die de opkoopbescherming invoert. Wel kan de gemeente in de verordening bepalen dat er ook in andere situaties een vergunning voor verhuur onder de opkoopbescherming wordt verleend. Een verruiming van de drie vergunbare situaties behoort daarmee ook tot de mogelijkheden.

Het college is echter van mening dat de voornoemde bij wet gegeven mogelijkheden om te verhuren aan eerste en tweedegraadsfamilie almede huisbewaring voor de duur van maximaal een jaar voldoende ruimte biedt voor eigenaren om hun huis te verhuren. Wel heeft het college een vergunningsmogelijkheid voorgesteld voor de situatie waarbij de eigenaar een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. Hiermee wordt het wel mogelijk dat iemand een huis koopt en daar zelf gaat wonen, en tegelijkertijd een deel aan anderen, zijnde huisgenoten, verhuurt.

5 Tijdsduur 5.1 Inspraakreacties Het verhuurverbod dat besloten ligt in de opkoopbescherming geldt voor vier jaar. Er zijn zeven inspraakreacties binnengekomen van burgers die pleiten voor een tijdsduur van langer dan vier jaar. Zij vinden de tijdsduur uit de voorgestelde regeling te kort om het beoogde effect op de woningmarkt te bewerkstelligen. Eén inspreker vindt de tijdsduur juist te lang. Daarnaast gaan insprekers in op de duur van de regeling zelf. De regeling wordt ingevoerd voor onbepaalde tijd en op Rijksniveau wordt de regeling na vijf jaar geëvalueerd. Dat lijkt de AFWC te laat en het is volgens haar verstandig om ook een gemeentelijk evaluatiemoment in te lassen, al dan niet in samenhang met de cyclus die hiervoor bij de Huisvestingsverordening wordt 16

gehanteerd. MVA merkt op dat er in de openbare stukken geen termijnen worden benoemd en het lijkt MVA verstandig om bij de invoering een termijn aan de regeling te verbinden. 5.2 Reactie college De inhoud van de regeling opkoopbescherming is voor een deel in de Huisvestingswet bepaald en daarnaast is er ruimte voor de gemeente om te bepalen in welke delen van de gemeente de opkoopbescherming geldt, tot welke prijsgrenzen en of de gemeente in meer situaties dan de wet al voorschrijft een vergunning voor verhuur en een ontheffing van het verhuurverbod wil verlenen. De termijn van vier jaar staat echter niet open voor eigen invulling door de gemeente. Deze is namelijk zo opgenomen in de Huisvestingswet voor heel Nederland. Het college is dus ook verplicht om deze termijn aan te houden. Aangezien de eigenaar er na vier jaar voor kan kiezen om de woning te verhuren zonder dat zij/hij daar een vergunning voor nodig heeft, ontstaat er volgens de landelijke wetgever een balans tussen het tegengaan van opkoop voor verhuur en de inperking van het eigendomsrecht. Het opkopen voor verhuur wordt hiermee immers onaantrekkelijk. Indien de woning wordt doorverkocht, is er sprake van een nieuwe aankoop, wat betekent dat de nieuwe eigenaar opnieuw voor vier jaar gebonden is aan de opkoopbescherming.

Het college vindt het belangrijk dat goed wordt gemonitord wat het effect is van de opkoopbescherming en dat geldt eveneens voor een evaluatie. De Huisvestingwet biedt de mogelijkheid de regeling voor onbepaalde tijd in te voeren en het college ziet geen noodzaak op voorhand een termijn aan de regeling te verbinden. Het college heeft zich in eerste instantie gericht op het zo snel mogelijk invoeren van de opkoopbescherming. Zodra de regeling zowel beleidsmatig als uitvoeringstechnisch staat, zal het college zich buigen over de wijze waarop de regeling het beste geëvalueerd en gemonitord kan worden.

6 Uitzonderingen 6.1 Inleiding Meerdere insprekers brengen naar voren dat in bepaalde situaties het verhuurverbod dat uit de opkoopbescherming voortvloeit tot onwenselijke situaties leidt en vragen het college een oplossing hiervoor. Het college onderkent dat er situaties zijn waarin het niet wenselijk is om verhuur via de opkoopbescherming te verbieden. Het college dankt insprekers voor voorbeelden van dergelijke situaties en voor de voorgedragen oplossingsmogelijkheden. Voor een aantal situaties is het college met insprekers van mening dat het verhuurverbod onbedoeld tot onwenselijke situaties leidt. Het college stelt daarom voor een aantal categorieën woonruimte uit te zonderen. Voor een deel is dat mogelijk door deze woningen buiten het werkingsgebied van de opkoopbescherming, zoals in de verordening wordt vastgesteld, te laten vallen, voor een ander deel door gebruik te maken van de mogelijkheid van een ontheffing. In dit hoofdstuk wordt per onderdeel op de inspraak ingegaan.

6.2 Gewenste uitzonderingen van insprekers 6.2.1 Nieuwbouw Meerdere insprekers waaronder belangenbehartigers van (institutionele) beleggers (zoals ERESM en IVBN) en advocatenkantoren (zoals PACT, Hemwood en Dentons) wijzen op de noodzaak te voorkomen dat nieuwbouwhuurwoningen (onbedoeld) onder de werking van de opkoopbescherming komen te vallen. Volgens ERESM mist het voorstel in zijn huidige vorm op onderdelen nuance met als gevolg dat het voorstel, onbedoeld, aanzienlijke (negatieve) effecten kan hebben voor (de ontwikkeling van) goedkope en middeldure huurwoningen in de stad. In dit kader vraagt Hemwood advocaten opheldering over het begrip ‘koopwoning’ omdat dat niet

17

duidelijk in de Huisvestingswet en het beleidsvoorstel gedefinieerd is. Ook wijst MVA op het belang van een goede relatie tussen de gemeente en beleggers. Nieuwbouwwoningen die door ontwikkelaar aan belegger worden opgeleverd Onder meer IVBN, Neprom en ERESM vragen ook om een oplossing voor de nieuwbouwwoningen die naar een belegger worden overgedragen. Bij nieuwbouwwoningontwikkelingen is vrijwel altijd sprake van een combinatie van koop- en (goedkope en middeldure) huurwoningen. De huurwoningen worden in dat geval veelal vroegtijdig van de ontwikkelaar afgenomen door een lange-termijn professionele belegger en/of een woningcorporatie, zodat de ontwikkeling (mede) kan worden gefinancierd uit de aankoopprijs van die huurwoningen. Er zijn in dit geval verschillende scenario’s denkbaar, maar in veel gevallen zal de (eind)belegger bij de oplevering van het project woonruimtes geleverd (moeten) krijgen die op dat moment (nog) vrij van gebruik zijn, of in ieder geval niet voor meer dan zes maanden in verhuurde staat. In zijn huidige vorm zou het beoogde verbod op deze woningen van toepassing worden, zodat die woningen gedurende vier jaar niet zouden mogen worden verhuurd door de belegger. Ook Hemwood vraagt onder meer hoe wordt omgegaan met de situatie, waarin een ontwikkelaar een nieuwbouwwoningbouwontwikkeling aan een belegger verkoopt.