Bijlage 2 Verdiepend locatieonderzoek Ontwikkeling EC (van gebieden naar locaties 10 maart 2022).pdf

Verdiepend locatieonderzoek ontwikkeling Erotisch Centrum Van shortlistgebieden naar kansrijke locaties

10 maart 2022

Inhoudsopgave Deel 1 Aanpak 1. Inleiding en doel 2. Conclusie verdiepend locatieonderzoek 3. Programma 4. Uitgangspunten verdiepend locatieonderzoek 5. Typologieën

4 5 6 7 10

Deel 2 Van shortlistgebieden naar kansrijke locaties

13

1. ArenAPoort 2. Amstel III 3. Sloterdijk II Zuid 4. Sloterdijk II Noord 5. Zuid/RAI 6. Eenhoorngebied 7. Haven-Stad 8. Watergebied van Amsterdam

14 18 22 22 26 32 36 42

Scoringsmatrix

48

Maatschappelijke voorzieningen

58

2

Deel 1 Aanpak

3

1. Inleiding en doel De gemeente Amsterdam heeft de ambitie om een Erotisch Centrum buiten de Wallen te laten ontwikkelen als onderdeel van de Aanpak Binnenstad. Doel is de Amsterdamse binnenstad leefbaarder te maken via onder meer de aanpak van het vastgoed, de openbare ruimte en de inzet op het versterken van niet-toeristische functies. De ambitie om de markt een Erotisch Centrum te laten ontwikkelen is onderdeel van het project Scenario’s raamprostitutie, dat als doelen heeft: 1. 2. 3.

Verbetering positie sekswerkers Tegengaan ondermijning Verminderen overlast door drukte Wallen

Het Erotisch Centrum zal werkplekken bieden aan sekswerkers in een veilige, gastvrije en kwalitatief hoogwaardige omgeving met onder hetzelfde dak horeca en (erotisch) entertainment, plek voor educatie en cultuur.

op basis van criteria als multimodale bereikbaarheid en ontwikkelkansen. Deze gebieden zijn veelal transformatiegebieden die veranderen en in ontwikkeling zijn. Ze zijn goed bereikbaar met het ov en liggen niet in het centrum van de stad. Het gaat om een voorlopige shortlist van acht gebieden; er kunnen locaties afvallen en bijkomen. De raadsbrief Voortgang verkenning Erotisch Centrum (EC1210121) gaf een voorlopige shortlist van acht zoekgebieden (hierna: gebieden), waarbij er nog locaties konden afvallen of bijkomen. De voorlopige shortlist bestond uit de volgende gebieden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Amstel III (Zuidoost) ArenAPoort (Zuidoost) Sloterdijk 2 Zuid (Nieuw-West) Sloterdijk 2 Noord (Nieuw-West) Zuid/RAI (Zuid) Eenhoorngebied (Oost) Haven-Stad (West en Noord) Het watergebied van Amsterdam (West, Noord, Centrum en Oost)

Door de aanwezigheid van verschillende functies naast de sekswerkplekken is de verwachting dat het Erotisch Centrum, als alternatieve prostitutielocatie, een breder georiënteerd publiek dan alleen Verdiepend locatieonderzoek bezoekers van sekswerkers zal aantrekken. Het doel van het Verdiepend locatieonderzoek ontwikkeling Erotisch Centrum is om de ruimtelijke vestiging van het EC in de gebieden uit de shortlist Voorlopige shortlist zoekgebieden nader te onderzoeken en om binnen de gebieden De gemeente heeft in 2020 (raadsbrief Scenario’s de kansrijke locaties te bepalen. Per zoekgebied raamprostitutie, 3 november 2020) een shortlist zijn specifieke ontwikkellocaties onderzocht en van acht mogelijke gebieden opgesteld, waar een gescoord op basis van ruimtelijke toetsingscriteria. Erotisch Centrum zou kunnen worden ontwikkeld,

4

Deze ruimtelijke toetsingscriteria zijn op basis van het (voorlopige) Programma van Eisen bepaald. Door inzicht te geven in de programmatische inpasbaarheid, planvorming, stedenbouwkundige aspecten, sociale veiligheid en beheerbaarheid, juridische en milieutechnische randvoorwaarden zijn de mogelijkheden van locaties binnen de gebieden verkend. Om de geschiktheid van de verschillende locaties eenduidig te kunnen afwegen is een scoringsmatrix opgesteld (p. 49). Hierin zijn de verschillende ruimtelijke toetsingscriteria op meetbare of goed navolgbare wijze beoordeeld als positief, matig of negatief. De beoordeling mondt per locatie uit in een oordeel ‘kansrijk’ of ‘niet kansrijk’. In een volgende fase zullen de meest kansrijke locaties nader worden onderzocht op stedenbouwkundige inpassing. Ook voert de gemeente een financiële verkenning op hoofdlijnen uit en onderzoekt zij de strategische, juridische en technische impact rond een locatie. Aanvullend op dit ruimtelijk inpassingsonderzoek is door Bureau Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS) de sociaal-maatschappelijke impact onderzocht, namelijk de draagkracht van de buurt, het aantal bewoners in de omgeving en het aantal kwetsbare jongeren. Zie hiervoor de rapportage Sociaal-maatschappelijke impact van een Erotisch centrum op buurten (2022).

2. Conclusie verdiepend locatieonderzoek Het verdiepend locatieonderzoek naar mogelijke plekken voor een Erotisch Centrum heeft twee inzichten opgeleverd die belangrijk zijn voor de verdere besluitvorming: 1.

Na scoring van de individuele locaties resteren twaalf kansrijke locaties in zes van de acht gebieden op de shortlist;

2.

Uit de ruimtelijke scoring van de individuele locaties blijkt dat twee van de acht gebieden qua geschiktheid boven de overige zes uit steken.

Het advies is om in de uiteindelijke keuze voor een locatie deze tweede bevinding over de shortlistgebieden zwaar mee te laten wegen. 1. Kansrijke locaties: In de gebieden Sloterdijk Noord en het Eenhoorngebied zijn na beoordeling geen kansrijke locaties gevonden. In de overige zes gebieden zijn locaties gevonden waar de ontwikkelpotentie, stedelijke omgeving en bereikaarheid voldoende zijn om nader onderzoek te doen naar de inpassing Gebied 1: Amstel III 1. Kavels Holterbergweg 2. Hullenbergweg kavel B Gebied 2: ArenAPoort 3. Johan Cruijfboulevard 4. De Entree Gebied 3: Sloterdijk II Zuid 5. Rhoneweg

Gebied 5: Zuid/RAI 6. Westelijk Ontwikkelveld Kenniskwartier 7. De Groene Zoom 8. Europaboulevard Gebied 7: Haven-Stad 9. Kavel Thuishaven 10. Alfadriehoek 11. Kavel M Gebied 8: Het watergebied 12. NDSM-pier Het merendeel van deze kavels is in bezit van de gemeente, maar inpassing is een ingewikkelde opgave en heeft consequenties voor de buurt, gepland programma en het oplossen van ruimtelijk-technische knelpunten. 2. Oordeel op gebiedsniveau Het locatieonderzoek heeft ook beter inzicht gegeven in de potentie van de acht verschillende shortlistgebieden, waar de locaties in gelegen zijn. Deze gebieden verschillen onderling van elkaar, qua ruimtelijke karakteristieken, ligging in de stad en bereikbaarheid. Twee gebieden onderscheiden zich in positieve zin: ArenAPoort (ten westen van station Bijlmer/ArenA) en Zuid/RAI. De hier gelegen locaties liggen in zeer stedelijke verblijfsgebieden, in de nabijheid van grootstedelijke functies én grote publieksfuncties (RAI, JC Arena, Ziggo Dome) en bij een multimodale ov-knoop. Ze zijn bovendien ook met de auto goed bereikbaar en bieden gelegenheid tot parkeren in aanwezige parkeervoorzieningen.

5

Uit de marktconsultatie is naar voren gekomen dat voor een verbreed concept een locatie nabij een multimodale ov-knoop en in of zeer dichtbij een bezoekersgebied een voorwaarde is. De kans op een succesvol Erotisch Centrum met breed concept, dat wil zeggen inclusief publiekstrekkend entertainment en culturele en educatieve voorzieningen, is daarmee op dit moment in ArenAPoort-west en Zuid/RAI naar verwachting groter dan in de andere gebieden van de shortlist. In de toekomst zal rond een aantal locaties de stedelijke kwaliteit nog flink toenemen, wat de kansen op een succesvol Erotisch Centrum daar vergroot. De shortlistgebieden verschillen in hun sociaal-maatschappelijke impact. Door een lagere draagkracht van de buurt, het aantal bewoners in de omgeving en het aantal kwetsbare jongeren is het risico op negatieve impact op omliggende buurten in Zuidoost, Nieuw-West en delen van Noord en Oost mogelijk groter. Conclusie en aanbevelingen De lijst met kansrijke locaties, in combinatie met een duidelijke positieve score op ruimtelijke indicatoren van de shortlistgebieden ArenAPoort-West en Zuid/RAI, is het kader om in afstemming met gebiedsontwikkeling en het sociaal domein te komen tot nadere verkenning van de meest kansrijke locaties als basis voor zorgvuldige besluitvorming en een vervolgtraject met stad en buurt.

3. Programma Voor het Erotisch Centrum is een voorlopig Programma van Eisen opgesteld (PvE, zie raadsbrief Nadere uitwerking scenario’s raamprostitutie Wallen/Singelgebied van 3 november 2020), dat bestaat uit circa 100 werkplekken (zowel inpandige ramen als hotelkamers voor werving via internet) en daarnaast horecafuncties en erotisch entertainment biedt (bijvoorbeeld cafés, restaurant, bistro, nachtclub, sekstheater, seksclub, erotheek). Voor de inpassing van een Erotisch Centrum op de verschillende locaties is uitgegaan van een voorziening voor sekswerkers, met toegangsruimten, ontspanningsruimten voor de sekswerkers, werkruimten voor zorgverleners en toezichthouders en kantoren voor de exploitanten. Daarnaast is er ruimte voor twee horecagelegenheden. Het ruimtebeslag van het basisprogramma is begroot op circa 5.000 m2. In haar raadsbrief Voortgang Verkenning Erotisch Centrum van 12 oktober 2021 geeft het college van B en W aan in het vervolgproces verder te willen inzetten op een verbreding van het programma voor het Erotisch Centrum. Dat betekent dat er naast bovenstaande voorzieningen ruimte is voor functies die de uitstraling en functie van het Erotisch Centrum verrijken. Denk aan mogelijkheden voor een gemixte hetero/LHBTIQ+ nachtclub, waar sekswerkers klanten kunnen werven, maar ook aan cultuur, zoals een theater met een brede programmering.

Daarnaast kan een winkelfunctie met erotische artikelen worden toegevoegd.

Voorlopig programma van eisen Erotisch Centrum Basisprogramma Sekswerkplekken Lobby Ontmoetingsruimte sekswerkers Zorgverlening/toezicht Kantoor exploitant Horeca Entertainment klein Winkel Verkeersruimte

100 1 4 1 3 3 1 1 1

12 m2 1500 m2 25 m2 20 m2 15 m2 200 m2 400 m2 100 m2 25%

Totaal: 1200 m2 Totaal: 1500 m2 Totaal: 100 m2 Totaal: 20 m2 Totaal: 45 m2 Totaal: 600 m2 Totaal: 400 m2 Totaal: 100 m2 Totaal: 994 m2

Totaal basisprogramma

ca. 5.000 m2

Totaal verbreed programma

ca. 6.000-10.000 m2

Ook zoekt het college naar mogelijkheden voor het inpassen van educatie en cultuur in de vorm van bijvoorbeeld een educatief centrum, een plek voor debat of atelierwoningen. Door deze als multifunctionele ruimten in te richten kan er een mooie balans ontstaan tussen gebruik gedurende dag, avond en nacht. De ruimtelijke inpassing van een verbreed Erotisch Centrum vraagt om meer ruimte dan de footprint en het ruimtebeslag waar in het basisprogramma vanuit is gegaan. Deze verbreding

6

van het programma behoeft verdere stedenbouwkundige uitwerking in een volgende fase. In dit verdiepende locatieonderzoek is voor de inpasbaarheid van een verbreed concept ca. 6.00010.000 m2 als uitgangpunt genomen.

4. Uitgangspunten verdiepend locatieonderzoek De gebieden zijn in eerdere fase (proces richting shortlist) geselecteerd op basis van de volgende criteria: 1. 2. 3.

Bereikbaarheid (multimodaal); Ontwikkelkansen; Fysieke inpassing (voorlopig) Programma van Eisen.

In deze locatiestudie zijn deze aangevuld met criteria die ook in de Marktconsultatie Erotisch Centrum Amsterdam (2021) zijn genoemd: 4. 5.

Ligging in gemengd stedelijk gebied (principe van de meerkernige stad); Functiemenging, ligging ten opzichte van bestaande functies in gebied (incl. openbare ruimte) en verblijfskwaliteit.

Voor het verdiepend locatieonderzoek zijn binnen de zoekgebieden uit de raadsbrief van 12 oktober 2021 verschillende locaties nader getoetst op ruimtelijke criteria. De uitkomsten van de marktconsultatie en de input van de sekswerkers en exploitanten zijn hierin meegenomen. Selectie van onderzochte locaties In eerste instantie zijn op basis van ruimtelijke en planologische criteria binnen de shortlistgebieden mogelijk geschikte locaties in beeld gebracht. Dit zijn 1) verdichtingslocaties (onbebouwde plekken, waar nieuwbouw mogelijk is), 2) ontwikkellocaties

(voor ontwikkeling beschikbare bouwkavels) of 3) transformatielocaties (reeds bebouwde locaties of bestaande gebouwen die kansrijk zijn voor herontwikkeling of transformatie). Ruimtelijke criteria waren: minimaal aanwezige footprint van 1.500m2 of massa van minimaal 6.000 m2. In de onderzoeksfase zijn diverse mogelijk te transformeren panden in particulier eigendom als bij voorbaat niet kansrijk afgevallen.

De scores zijn vervolgens gewogen en hebben geleid tot een oordeel Kansrijk of Niet kansrijk. Deze weging is deels gebaseerd op harde feiten, zoals ruimtelijke beperkingen en afstand tot openbaar vervoer en gevoelige voorzieningen. Andere criteria zijn minder hard, maar niet per se minder belangrijk, zoals de mate van stedelijkheid en het draagvermogen van de omgeving als het gaat om bezoekersstromen.

Beoordeling onderzochte locaties Elke locatie is gescoord op relevante ruimtelijke criteria. Deze zijn uitgezet in een matrix, die een overzicht geeft van de scores. De relevante ruimtelijke criteria zijn: Inpasbaarheid typologieën, Ontwikkelmogelijkheden, Mate van stedelijkheid, Bereikbaarheid, Sociale Veiligheid en beheerbaarheid en ligging t.o.v. gevoelige maatschappelijke functies. In een volgende fase worden inpasbaarheid en ontwikkelmogelijkheden nog verder onderzocht.

In de scoringsmatrix krijgen locaties op de verschillende criteria een score Positief (groen), Matig (oranje) of Negatief (rood). Hiermee ontstaat een overzichtelijk beeld van de score van iedere locatie. Scoring geschiedt op sommige aspecten binair (wel of geen ruimtelijke beperkingen) en kwantitatief (bereikbaarheid, nabijheid gevoelige functies), maar vaak ook meer kwalitatief. Hier is gebruik gemaakt van stedenbouwkundige en planologische expertise. Dit heeft een scoring en oordeel per locatie en per zoekgebied opgeleverd.

Naast de ruimtelijke criteria, waarin ook al aspecten van veiligheid en beheerbaarheid zijn opgenomen, zijn er ook specifieke sociaal-maatschappelijke aspecten relevant bij een Erotisch Centrum. De sociaal-maatschappelijke impact is onderzocht door OIS. Het gaat dan om de vraag welke positieve en negatieve impact deze voorziening mogelijk kan hebben op een buurt en de bewoners uit de omgeving. Deze sociaal-maatschappelijke aspecten zijn in de beschrijving van de gebieden benoemd.

7

Ruimtelijke criteria

Inpasbaarheid typologieën: Zie hiervoor ook hoofdstuk 5. Per locatie is bekeken of de verschillende typen Erotisch Centrum inpasbaar zijn. Het gaat dan om 1) een individueel gebouw, 2) een cluster in de vorm van meerdere losstaande gebouwen. Voor de waterlocaties hebben is onderzocht of een enkele of een cluster van drijvende gebouwen inpasbaar is. Voor alle typologieën geldt dat de toegang gereguleerd zal zijn.

Ontwikkelpotentie: De locaties zijn onderzocht op de planologische mogelijkheden. Welke ruimtelijke aspecten kunnen de ontwikkeling van een Erotisch Centrum belemmeren? Daarbij gaat het om beperkingen in de externe veiligheid (risico’s voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen) omdat deze van invloed kunnen zijn op de inpasbaarheid. Overige (milieu-)aspecten zoals geluidsbelasting zijn minder van invloed of in dit stadium nog niet toetsbaar (bijv. fijnstof). Zijn er planologische beperkingen zoals hindercirkels, veiligheidscontouren, Hoofdgroenstructuur? Voor het bestemmingsplan geldt op alle locaties dat een wijziging nodig is om prostitutie toe te staan. Ook is de eigendomssituatie bekeken. Ook de mate waarin de ontwikkeling van een Erotisch Centrum bijdraagt aan strategische ontwikkelambities van de stad is gescoord. Te denken valt aan meerkernige ontwikkeling, de ontwikkeling van een stationskwartier, een stedelijk centrum of een vervoershub, waarvan een Erotisch Centrum een vanzelfsprekend onderdeel zou zijn of waarvoor het zelfs als aanjager kan fungeren. Ook kan de ontwikkeling van een Erotisch Centrum in tegenspraak zijn met de ontwikkelambities. Bijvoorbeeld omdat er afspraken met stake holders en omwonenden gemaakt zijn, omdat een kavel strategisch gelegen is in een gebied of omdat de ontwikkeling andere ambities in de weg zit.

Stedelijkheid (en verblijfskwaliteit): Deze factor is zwaarwegend voor de geschiktheid van een locatie. Voor stedelijkheid en verblijfskwaliteit wordt uitgegaan van de mate waarin er publiek toegankelijke functies in de nabijheid zijn en in hoeverre deze gedurende de dag en nacht in gebruik zijn. Hiervoor zijn binnen de gebieden centrumzones gedefinieerd als concentraties van horeca, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke functies. Ook dient een gebied een zekere stedelijke draagkracht te hebben. Dat wil zeggen dat de omgeving van een locatie bezoekersstromen kan verwerken en de openbare ruimte op intensief gebruik ingericht is. Om de aspecten van stedelijkheid meetbaar te maken is in de beoordeling een aantal stedelijke factoren gemeten. Hierbij spelen verschillende factoren een rol: De dichtheid Gemeten in FSI (Floor Space Index). Dit is de verhouding tussen de totaaloppervlakte van een gebied en de hoeveelheid bebouwde vierkante meters. Hoe hoger deze index hoe dichter de bebouwing in de omgeving is. Functiemenging De verhouding tussen bewoners en werkplekken binnen een gebied. Binnen centrumzones ligt deze verhouding rond 50/50 wonen/werken. Bij verhoudingen van 80/20 is meer sprake van een woonomgeving en bij een verhouding 20/80 is meer sprake

8

van een werkomgeving. Diversiteit van niet-woonfuncties De verhouding werken niet-werken zegt in het algemeen iets over de stedelijkheid. Maar bedrijven of kantoren met daarnaast een woonfunctie hoeven op zich nog geen stedelijkheid te genereren. Om de diversiteit te bepalen is gekeken naar hoeveel verschillende branches te vinden zijn in de nabijheid. Hoe hoger deze hoeveelheid hoe stedelijker de locatie Bereikbaarheid: Om de bezoekers naar een Erotisch Centrum te trekken is multimodale bereikbaarheid van groot belang. Dat betekent dat er meerdere soorten vervoer beschikbaar zijn. Met name een divers aanbod aan ov zorgt ervoor dat veel mensen snel op een locatie kunnen komen. Bij het toetsen van de locaties op bereikbaarheid is gekeken naar: Ov-bereikbaarheid Is de locatie gelegen nabij een multimodale ov-knoop die goede verbindingen binnen stad en regio garandeert? Is er ander ov in de buurt? Ook speelt de routing van en naar treinstation, tram en of metro een rol. Wat is de afstand en hoe ziet de looproute eruit? Ook is gekeken of er nachtverbindingen zijn en van welke kwaliteit deze zijn. Bereikbaarheid met fiets Hierbij is gekeken hoeveel woonadressen zich binnen een kwartier fietsen van de locatie bevinden. Dit zegt iets over de mate waarin de locatie centraal en goed bereikbaar in de stad en agglo-

meratie ligt. Dit is berekend per gebied omdat de verschillende locaties binnen de onderzochte gebieden zich nagenoeg op gelijke fietsafstanden bevinden. Bereikbaarheid per auto en parkeren Om autobezoekers van het Erotisch Centrum goed te faciliteren en het wegennet van de stad niet extra te belasten, heeft het de voorkeur dat de locatie relatief eenvoudig vanaf het hoofdverkeersnetwerk bereikbaar is. Daarbij is het wenselijk dat de bezoeker op anonieme wijze de auto in de omgeving of bij het Centrum zelf kan parkeren. De goede autobereikbaarheid mag niet botsen met het voornemen op termijn op termijn alle woonbuurten in Amsterdam autoluw te maken. Sociale veiligheid en beheerbaarheid: De veiligheid van zowel de sekswerker, de bezoeker als ook omwonenden wordt in sterke mate bepaald door de directe omgeving; zijn er voldoende ogen op straat? Ligt de locatie in een gebied waar men buiten het Centrum veilig over straat kan en is er sprake van sociale controle door gebruikers van de omgeving? Een industrieterrein is in de avonduren geregeld verlaten waardoor er weinig sociale controle is. In woon-werkgebieden en binnen een centrumzone, met veel functies die ook in de avonduren open zijn, is er juist veel sociale controle. Is de ruimtelijke opbouw van de omgeving helder van opzet, of juist rijk aan onoverzichtelijke hoeken en gaten. Is de

openbare ruimte beheerbaar ingericht? Ligging t.o.v. gevoelige maatschappelijke functies: De nabijheid van sommige maatschappelijke functies, zoals scholen, religieuze voorzieningen en herdenkingsplekken is voor zover de betreffende functie bij ons bekend meegenomen. Daarbij is ook gekeken naar voorzieningen die in de toekomst gerealiseerd zullen worden omdat voor bijvoorbeeld basisscholen het vinden van een andere locatie binnen een plan gebied in de praktijk lastig is. Achterin deze verkenning zijn kaarten opgenomen met per shortlistgebied de bij ons bekende bestaande en geplande gevoelige maatschappelijke voorzieningen.

Sociaal-maatschappelijke criteria

OIS van de Gemeente Amsterdam heeft onderzoek1 gedaan naar de sociaal-maatschappelijke impact van een Erotisch Centrum op de omgeving. Daarbij zijn alleen de kansrijke locaties uit dit rapport bekeken. De uitkomsten van dit onderzoek zijn niet gescoord in de matrix, maar meegenomen in de beschrijving van de shortlistgebieden en bij beschrijving van de waterlocaties, die verspreid rond de IJ-oevers liggen. Daarbij zijn de volgende criteria meegenomen: Impact via buurten: Een Erotisch Centrum kan impact hebben op de buurt waarin het ligt. Versterkt 1 Zie voor het onderzoek van OIS de bijlage bij dit locatieonderzoek

9

het een buurt of juist niet? Wat betekent het voor het imago van een buurt en welke invloed heeft het op (de vestiging van) andere activiteiten? Om de impact te bepalen zijn de toeristische druk, de buurttevredenheidscijfers en verwachte buurtontwikkeling gelegd naast de hoeveelheid woningen die worden toegewezen aan kwetsbare groepen. Ook is de toekomstige ontwikkeling van de buurten meegewogen. Impact op bewoners omgeving: Ten tweede kan een Erotisch Centrum impact hebben op de omliggende buurten. Daarbij kunnen sommige groepen (bijvoorbeeld vrouwen) meer overlast ervaren dan andere. Het aantal inwoners van de omliggende buurten binnen een straal van 500, 800 en 1200 meter is bekeken. Impact op kwetsbare jeugd: Tot slot kan een Erotisch Centrum impact hebben op jongeren met een lage weerbaarheid. Dat wil zeggen, jongeren die gevoelig zijn voor betrokkenheid bij (licht) criminele activiteiten. Om dit risico in beeld te brengen is het aandeel jongeren dat in de buurt woont bekeken. Omdat het om aantrekkende werking gaat is hier een groter gebied in beschouwing genomen dan bij de impact op bewoners in de omliggende buurten. Er is in dit geval gekeken naar het hele gebied waarin de locatie ligt.2

2

Gebiedsgericht werken Amsterdam

5. Typologieën en ideale locatie Als onderdeel van het onderzoek naar een te ontwikkelen Erotisch Centrum is een studie verricht naar verschillende ruimtelijke typologieën. Hierbij is gebruik gemaakt van een aantal referentieprojecten en studies en de ruimtelijke opzet daarvan. Voorbeelden zijn de herontwikkeling van het Nieuwe Zandpad in Utrecht, de verplaatsing van de raamprostitutie in Den Haag, de herontwikkeling van het Schipperskwartier in Antwerpen en de volumestudie van Moke Architecten voor een Erotisch Centrum in Amsterdam. Het Erotisch Centrum kan verschillende fysieke vormen hebben. Het kan bestaan uit één gebouw met een aantal duidelijke entrees. Het kan ook de vorm van een cluster of straat hebben met daarin verschillende gebouwen, waartussen bezoekers zich door de buitenlucht bewegen langs de verschillende diensten die worden aangeboden. Tenslotte kan een Erotisch Centrum als één of meerdere drijvende gebouwen gerealiseerd worden.

Mogelijke typologieën

Een Erotisch Centrum in gebouwvorm Een Erotisch centrum in gebouwvorm bestaat uit een kwalitatief hoogwaardig gebouw met een attractieve plint die voor een breed publiek toegankelijk is. Afhankelijk van de omgeving zijn in de plint verschillende functie te vinden waaronder horeca. Benodigde kavelgrootte is deels afhankelijk van de voetprint van het gebouw. Uitgaande van het programma van eisen is een minimale voetprint van 800 tot 1.000 m2. Het gebouw telt dan 5 verdiepingen. Maar als gekozen wordt voor hoogbouw is een kleinere kavel ook geschikt. De volumestudie van Moke Architecten, die wij hierbij als referentie hanteren, gaat uit van meer verdiepingen. Parkeren geschiedt bij voorkeur op eigen terrein, tenzij er voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers nabij is.

10

Voorbeeld stedelijke inpassing typologie gebouw (foto: Thijs Wolzak)

Inpassing typologieën Per locatie is onderzocht in hoeverre de typologieën Gebouw of Cluster inpasbaar zijn. Hierbij is vooralsnog alleen gekeken naar de beschikbare ruimte en de vorm van de locatie. In vervolgstudie zal moeten worden onderzocht welke typologie op de gekozen locatie(s) het meest passend is. Er is geen waardeoordeel aan de typologieën zelf gegeven. Een Erotisch Centrum als cluster Dit model bestaat uit een cluster van gebouwen waarbij een hotel, een aantal werkruimtes, horeca en gerelateerde functie zijn ondergebracht. De referentie Den Haag is groter in opzet dan het PvE zoals dit binnen Amsterdam wordt voorgesteld. In totaal is in Den Haag ruimte voor 300 kamers. Voorbeeld stedelijke inpassing typologie cluster Hiervoor wordt uitgegaan van een kavel van circa 22.000 m2 met een gebouwd volume van ongeveer 20.000 m2. Voor deze studie zijn deze getallen geëxtrapoleerd om een beeld voor de Amsterdamse situatie te krijgen. Dit betekent dat voor deze typologie een kavelgrote van ca 7.500 m2 nodig is en een gebouwd volume van circa 7.000 m2 met een voetprint van circa 2.000 à 3.000 meter. Deze typologie gaat uit van een buitenruimte van circa 5.000 m2. Deze is onderdeel van het cluster en is niet direct toegankelijk vanaf de openbare weg.

De ideale locatie Een Erotisch Centrum vervult een stedelijke functie en heeft dan ook bij voorkeur een plek die daar bij past. Dat wil zeggen in een stedelijke omgeving en niet weggestopt. Daar zijn ook belangrijke functionele redenen voor. Ten eerste de veiligheid van sekswerkers en de bezoekers. Die is veel beter gewaarborgd in een omgeving waar gedurende de hele dag en in de de nacht veel andere mensen aanwezig zijn. Dankzij voldoende ‘ogen op straat’ is de overlast in de omgeving is op zo’n stedelijke plek naar verwachting ook veel minder groot. Verder is voor het economisch functioneren van het Erotisch Centrum een plek in de stad ook belangrijk. Het wordt een publiekstrekker, die gebaat is bij de aanwezigheid van andere publiekstrekkende voorzieningen. Niet één, maar meerdere. Grote en kleine, die gezamenlijk zorgen voor een aantrekkelijke omgeving. De directe omgeving moet een zekere bezoekersstroom aankunnen.

11

Goede bereikbaarheid voor bezoekers uit heel Amsterdam en de regio is voor een voorziening als het Erotisch Centrum belangrijk. Dat betekent dat een locatie bijvoorkeur gelegen is nabij een multimodaal ov-knooppunt en dat er parkeergelegenheid voor bezoekers nabij is. Want een deel van hen zal zeker ook per auto komen. Een Erotisch Centrum heeft naar verwachting een impact op de directe omgeving. Bezoekers en sekswerkers zijn gebaat bij een zekere mate van anonimiteit. Een plek in een rustige woonbuurt is daarom minder passend. Dat wil niet zeggen dat er geen woningen in de nabijheid van het Erotisch Centrum kunnen staan, maar het karakter van het woongebied zal eerder publiekstrekkend en stedelijk zijn dan rustig en in de luwte gelegen. De kwaliteit van de omgeving heeft naar verwachting groot effect op de kwaliteit van het Erotisch Centrum zelf. Een toplocatie in een hoogstedelijke omgeving biedt een betere kans om goede beleggers en ondernemers aan te trekken, die durven te investeren in een onderscheidend concept in een aantrekkelijk gebouw. Kiezen voor een stedelijke plek kan zo juist de overlast en eventuele negatieve effecten helpen voorkomen. Daar komt bij dat een locatie midden in het stadsleven, waar men met trots kan werken, belangrijk bijdraagt aan het verbeteren van de positie van sekswerkers.

12

Deel 2 Van shortlistgebieden naar kansrijke locaties

13

Gebied 1: Amstel III

14

Gebied 1: Amstel III bedrijventerrein. Het gebied wordt gekenmerkt door een overmaat aan verkeersinfrastructuur, een openbare ruimte met weinig verblijfskwaliteit en een bebouwing van grotendeels vrijstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen te midden van parkeervelden. Over het geheel genomen is de stedelijke kwaliteit laag.

Ligging in de stad Amstel III ligt in Stadsdeel Zuidoost. Het gebied wordt van de woonbuurten in de Bijlmer gescheiden door spoor en metro. Amstel III transformeert tot een gemengde woon-werkbuurt. De relatie tussen dit nieuwe ‘Bijlmer-West’ en de bestaande buurten is een aandachtspunt bij de ontwikkeling. Voor Zuidoost als geheel wordt gewerkt aan het Masterplan Zuidoost, dat tot doel heeft het stadsdeel veiliger, sterker en aantrekkelijker te maken voor bewoners. Stedelijkheid en verblijfskwaliteit Amstel III is aangelegd als kantorenlocatie en

Tot 2030 transformeert de tegen de spoor- en metrolijn gelegen kantorenstrook tot een hoogstedelijke buurt, waar wonen, werken en voorzieningen gemengd zijn. Dit gaat gepaard met een ingrijpende aanpassing van de stedelijke structuur en openbare ruimten. Dit deel van Amstel III krijgt een meer stedelijk karakter, met straten, pleinen en een groot nieuw park. De westelijk gelegen bedrijvenstrook blijft behouden als werklocatie, met een aanmerkelijk minder stedelijk karakter. Om die reden hebben we geen locaties aangewezen in de bedrijvenstrook. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het gebied is zowel per ov als auto goed. De komende jaren wordt met name de ov-bereikbaarheid nog verbeterd. Het gebied wordt daarmee voor de auto minder gemakkelijk toegankelijk. Problematisch is het ontbreken van een grote multimodale ov-knoop in het gebied. Veiligheid Als de ontwikkeling van de kantorenstrook tot hoogstedelijke buurt afgerond is, zal hier een

15

aantrekkelijke stadswijk zijn verrezen, met tienduizenden bewoners, buurtvoorzieningen en prettig ingerichte straten en pleinen. Dit betekent een goede sociale veiligheid en zeer sterk verbeterde verkeersveiligheid. Ten westen van de Holtenbergweg behoud het gebied zijn huidige inrichting, wat betekent dat er geen ogen op straat zijn en de verblijfskwaliteit en routes voor met name wandelaars van lage kwaliteit zijn. Sociaal-maatschappelijke kenmerken In Amstel III zelf verrijzen naar verwachting tot 2027 15.000 woningen voor verschillende doelgroepen. Het merendeel zal in de eerste fasen bestaan uit kleinere woningen voor starters, studenten en alleenstaanden. Het wordt daarmee een dynamisch stuk stad, waar veel mensen voor relatief korte tijd zullen wonen. De kantorenstrook van Amstel III ligt tegen kwetsbare buurten in de Bijlmer. Het risico op negatieve sociaal-maatschappelijke impact in dit gebied is volgens het OIS-onderzoek gemiddeld of hoger. Als het aantal inwoners in de toekomst stijgt, zal de risicoscore voor bewoners op de locaties in Amstel III ook omhoog gaan. Mogelijke ontwikkellocaties Binnen Amstel III zijn twee mogelijke locaties gevonden die in dit document nader zijn onderzocht. Het zijn beide onbebouwde ontwikkellocaties.

A: Kavels Holterbergweg

Oppervlakte: 7.800 m2/ 6.200 m2 Afstand centrumzone: Ca. 1km Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Algemene conclusie gebied Amstel III Het ontbreekt in Amstel III aan een bezoekersgebied en een multimodale ov-knoop. Wel komt hier vanaf 2022 tot 2040 een gemengde stedelijke wijk tot stand. Amstel III is daarom matig geschikt als vestigingsplek voor het Erotisch Centrum. Amstel III grenst aan relatief kwetsbare buurten in de Bijlmer.

Beschrijving: Deze locatie bestaat uit 2 kavels met variërend oppervlakte, waarvan twee onderzocht zijn. Beide kavels liggen tussen de Holterbergweg en de Hettenheuvelweg. De locatie ligt in de huidige situatie op ongeveer 1 km van de voorzieningen in de ArenAPoort, met de ontwikkeling van Amstel III zal er een nieuw voorzieningencluster langs de Karspeldreef ontstaan. Dit is binnen een straal van 300 meter van de locatie. Samenvatting score: De middenkavel en de zuidelijke kavel zijn geschikt voor de ontwikkeling van een Erotisch Centrum. Ze zijn bouwrijp en hebben binnen de planontwikkeling van Amstel III nog geen definitieve invulling gekregen, m.u.v. de middenkavel, waarvoor een samenwerkingsovereenkomst voor woningbouw is getekend. De ligging ten opzichte van ov en autoroutes is goed. Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. De ligging ten opzichte van de beoogde centrumzone van het gebied is goed: niet direct binnen deze zone maar wel dichtbij. De looproutes naar het metrostation Bullewijk zijn goed.

16

Oordeel: Kansrijk

B: Hullenbergweg Kavel B

Oppervlakte: 13.500 m2 Afstand centrumzone: Ca. 1,5km Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Beschrijving: Deze bouwkavel bevindt zich tussen de Ikea en het kantoor van Cisco. Oorspronkelijk is deze kavel bedoeld voor een uitbreiding van het Ciscokantoor. Deze ontwikkeling is echter nooit tot stand gekomen. De kavel is nu tijdelijk in gebruik als een locatie voor een “Biergarten” en deels als locatie voor het opstellen van vrachtauto’s t.b.v. van evenementen in ArenApoort. Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. De ligging ten opzichte van de beoogde centrumzone is redelijk. Niet direct binnen deze zone maar wel zichtbaar. De looproutes van en naar het station Bullewijk zijn goed. Op de locatie is grootschalige detailhandel voorzien, met daarboven wonen en werken. Onderdeel zal een gebouwde parkeervoorziening zijn. Een Erotisch Centrum is in deze ontwikkeling inpasbaar. Zorgen zijn er wel over de verkeersafwikkeling.

Oordeel: Kansrijk 17

Gebied 2: ArenAPoort

18

Gebied 2: ArenAPoort Aan de oostzijde van het spoor ligt het winkelcentrum Amsterdamse Poort, met winkels en voorzieningen en woningen bovenop het winkelcentrum. Het winkelcentrum wordt de komende jaren ingrijpend vernieuwd. ArenAPoort verandert van een kantoren- en entertainmentlocatie in een levendig stedelijk centrum, waar wonen, werken en uitgaan gemengd worden. Tot 2030 worden er 5.700 nieuwe woningen gebouwd. De eerste projecten zijn al in 2020 gestart. Er komen verder nieuwe voorzieningen en functies, zoals een stadspark, een grote internationale school en meer kleinschalige detailhandel. Ook willen marktpartijen flink investeren in het winkelgebied Amsterdamse Poort.

Bereikbaarheid

Ligging in de stad

ArenAPoort ligt in Stadsdeel Zuidoost, tegen het stadsdeelcentrum Amsterdamse Poort, dat zich ontwikkelt tot compleet stedelijk centrum. Voor Zuidoost als geheel wordt gewerkt aan een Masterplan dat tot doel heeft het stadsdeel veiliger, sterker en aantrekkelijker te maken voor bewoners.

Stedelijkheid en verblijfskwaliteit

ArenAPoort West is het grootste uitgaanscentrum van Nederland met grote publiekstrekkers als AFAS Live, Ziggo Dome, Pathé ArenA en de Johan Cruijff ArenA. Ook staan hier kantoren en is er veel grootschalige detailhandel, zoals Villa ArenA, Mediamarkt en Decathlon.

Het ArenApoort-gebied is goed ontsloten. Zowel met openbaar vervoer als met de auto. Centraal in het gebied bevindt zich het gecombineerde trein-metrostation Bijlmer/Arena. Dit station is tevens halteplaats voor een groot aantal streekbussen. Vanuit het centrum van Amsterdam is dit station in ongeveer 15 minuten te bereiken. Het gebied is ook uitstekend ontsloten voor de auto. De afslag van de A2 geeft direct toegang tot het gebied, met eenvoudige toegang tot een hele reeks parkeergarages. Door de aanwezigheid van een groot aantal parkeerplaatsen is het aantrekkelijk om het gebied met de auto te bezoeken. Dit zal ook na de ontwikkeling zo blijven vanwege noodzakelijke multimodale bereikbaarheid van de entertainmentfuncties Ziggo Dome, AFAS Live en de Johan Cruijff Arena.

19

Veiligheid

De ArenAPoort is ingericht op het verwerken van zeer grote groepen mensen. Als gevolg hiervan is de centrumzone ruim opgezet met een brede boulevard. Ook de overige openbare ruimtes zijn overzichtelijk aangelegd. De openbare ruimte in het gebied is overzichtelijk en doelmatig ingericht. Door een strikte scheiding van autoverkeer en voetgangersstromen is de verkeersveiligheid in het gebied, en dan met name op de routes vanaf het station het gebied in, goed.

Sociaal-maatschappelijke kenmerken

Het geringe aantal bewoners rondom de Johan Cruijff Boulevard en de grootschaligheid van het gebied draagt bij aan een grote mate van anonimiteit, die op rustige momenten ook sociaal onveilig kan voelen. De komende jaren verandert dit door het toevoegen van meer woningen. Dit zal zorgen voor meer ogen op straat en dus een veiliger omgeving voor bezoekers en sekswerkers. Maar zeker de omgeving van het stadion zal ook dan een grootstedelijke plek blijven, met een op bezoekersstromen ingerichte openbare ruimte en veel grootstedelijke voorzieningen. ArenAPoort ligt dichtbij kwetsbare buurten in de Bijlmer. Het risico op negatieve sociaal-maatschappelijke impact in dit gebied is volgens het OIS-onderzoek hoger.

Mogelijke ontwikkellocaties

Binnen ArenAPoort West zijn vier mogelijke locaties gevonden die in dit document nader zijn onderzocht. Drie locaties daarvan zijn onbebouwde ontwikkellocaties, één locatie is een deels bebouwde ontwikkellocatie.

A: Parkeerplaats Noord Johan Cruijff ArenA Algemene conclusie gebied ArenAPoort West

Oppervlakte: 19.850 m2 Afstand centrumzone: Ca. 50 meter Type locatie: Verdichtingslocatie

Dankzij het bestaande bezoekersgebied, de multimodale ov-knoop BijlmerArenA en ruime parkeergelegenheid is zoekgebied ArenaPoort West zeer geschikt als vestigingsplek voor het Erotisch Centrum. ArenaPoort grenst aan relatief kwetsbare buurten in de Bijlmer. Beschrijving: Deze locatie bestaat uit trainingsvelden en parkeervoorzieningen ten noorden van de Johan Cruijff ArenA. Binnen de planvorming voor ArenAPoort en de Nieuwe Kern is hier een park voorzien dat de verbinding vormt tussen deze twee ontwikkelgebieden. De inrichting zal geschikt zijn als uitloopgebied na grote evenementen en als opstelterrein voor nood- en hulpdiensten. Samenvatting score: Op de locatie zijn alle typologieën goed inpasbaar. De ligging ten opzichte van de Johan Cruijff Boulevard is gunstig, namelijk niet direct in het centrumgebied maar wel zichtbaar en makkelijk beloopbaar. Een erotisch centrum sluit niet aan bij een inrichting als park. Bebouwing gaat ook ten koste van deze al vrij kleine groenvoorziening. Ook de functie als uitloopgebied bij evenementen en opstelplek voor nood- en hulpdiensten maakt bebouwing moeilijk inpasbaar.

20

Oordeel: Niet Kansrijk

B: Johan Cruijfboulevard

C: ArenAPark

D: De Entree

Beschrijving: In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan is op deze locatie hoogbouw met kantoren voorzien. Deze is tot nu toe niet tot ontwikkeling is gekomen. De locatie ligt direct bij de entree van de Woonmall, nabij de hoofdingang van het voetbalstadion en bevindt zich op de kop van de Johan Cruijff Boulevard.

Beschrijving: Bestaat uit een grasvlak in het centrum van de ArenAPoort, direct tegenover de Johan Cruijff ArenA en naast de AFAS-live. De locatie is onderdeel van de verdere stedenbouwkundige ontwikkeling van het gebied waarbij een intensieve op entertainment gericht functie mogelijk is.

Samenvatting score: Op de locatie is de typologie Gebouw inpasbaar. Dit zou dan wel in de vorm van hoogbouw moeten gebeuren. Dat betekent dat er relatief weinig plek is voor plintfuncties. De locatie is goed zichtbaar vanaf station Bijlmer/ArenA, dat op zeer korte afstand is gelegen. De locatie is in het levendige leisuredeel van het gebied gelegen. De kavel is in eigendom van de gemeente.

Samenvatting score: Vanwege reeds gesloten contracten is deze locatie in gemeentelijk eigendom niet meer beschikbaar. Een ontwikkelaar bouwt hier woningen, kantoren, horeca en een musicaltheater. Ondanks dat op de locatie alle typologieën goed inpasbaar zijn is deze daarom als niet kansrijk gescoord.

Beschrijving: Dit deels braakliggende terrein ligt aan de Holtenbergweg. Van het terrein is ongeveer 25% ontwikkeld. Hier bevindt zich het voormalige Huis van de Toekomst, dat in het begin van deze eeuw is omgebouwd tot een kantoor. Het overige deel van de kavel is nog onontwikkeld. Direct naast deze kavel bevindt zich de openbare parkeergarage van Villa ArenA.

Oppervlakte: 2.000 m2 Afstand centrumzone: Binnen centrumzone Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Oordeel: Kansrijk

Oppervlakte: 25.500 m2 Afstand centrumzone: Binnen centrumzone Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Oordeel: Niet kansrijk 21

Oppervlakte: 11.500 m2 Afstand centrumzone: Ca. 400 meter Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Samenvatting score: Op de locatie zijn alle typologieën redelijk goed inpasbaar. Ook het gebruik van het voormalige huis van de toekomst is mogelijk. De locatie ligt wat verder van de ArenA-boulevard. In de toekomst wordt dit deel van het gebied grotendeels bestemd voor wonen. Dit zorgt voor weliswaar voor sociale veiligheid en een betere inrichting van de openbare ruimte, maar vraagt wel om een zorgvuldige inpassing van een Erotisch Centrum. Zeker aangezien hier ook gezinswoningen en een basisschool gepland zijn.

Oordeel: Kansrijk

Gebied 3 & 4: Sloterdijk II Zuid en Noord

22

Gebied 3 & 4: Sloterdijk II Zuid en Noord De komende jaren transformeert het rond Station Sloterdijk gelegen centrumgebied tot een stationskwartier en hoogstedelijke buurt, waar wonen, werken en voorzieningen gemengd zijn. Dit gaat gepaard met een ingrijpende aanpassing van de stedelijke structuur en openbare ruimten. Dit deel van Sloterdijk krijgt een sterk stedelijk karakter, met straten, pleinen en een groot nieuw park. Sloterdijk II ligt ten westen en noorden van Sloterdijk Centrum. Een groot deel van het gebied valt binnen de milieuruimte van de haven, waar als gevolg van provinciale regelgeving geen publieksfuncties zijn toegestaan. Alleen op de meest zuidoostelijke kavels is ook transformatie mogelijk tot kantoren en mogelijk publieksfuncties.

Ligging in de stad Sloterdijk II is een bedrijventerrein westelijk van het centrumgebied rond Station Sloterdijk. Er zijn op dit moment geen bewoners in het gebied.

Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het gebied is zowel per ov als auto uitstekend. De komende jaren wordt met name de ov-bereikbaarheid nog veel beter, onder andere door het verbeteren van looproutes en de aanpak van de omgeving van Station Sloterdijk.

Stedelijkheid en verblijfskwaliteit Sloterdijk II is aangelegd als kantorenlocatie en bedrijventerrein. Het gebied wordt gekenmerkt door een overmaat aan verkeersinfrastructuur, een openbare ruimte met weinig verblijfskwaliteit en een bebouwing van grotendeels vrijstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen te midden van omheinde parkeervelden. Over het geheel genomen is de stedelijke kwaliteit laag.

Veiligheid Als de ontwikkeling van Sloterdijk Centrum tot stationskwartier en hoogstedelijke buurt afgerond is, zal hier een aantrekkelijke stadswijk zijn verrezen, met wonen, werken en grootstedelijke voorzieningen en prettig ingerichte straten en pleinen. Dit betekent een goede sociale veiligheid en zeer sterk verbeterde verkeersveiligheid. Ten westen en noorden van Sloterdijk Centrum behoudt het gebied

23

grotendeels zijn huidige inrichting, wat betekent dat er weinig of geen ogen op straat zijn en de verblijfskwaliteit en routes voor met name wandelaars van lage kwaliteit zijn. Sociaal-maatschappelijke kenmerken In Sloterdijk Centrum is gestart met de transformatie tot gemengd milieu. Tot 2040 worden er 7.500 woningen gebouwd voor verschillende doelgroepen. Het gebied blijft echter sterk gericht op werken en grootstedelijke voorzieningen. In Sloterdijk II zal de bedrijfsfunctie overheersen, met ook nog enkele kantoren. Sloterdijk II ligt dichtbij kwetsbare buurten in Nieuw-West. Het risico op negatieve sociaal-maatschappelijke impact in dit gebied is volgens het OIS-onderzoek gemiddeld of hoger. Mogelijke ontwikkellocaties Binnen Sloterdijk II zijn vier mogelijke locaties gevonden die in dit document nader zijn onderzocht. Drie locaties zijn geen individuele kavels, maar wat grotere gebieden, met bedrijfshallen, die relatief eenvoudig kunnen worden herontwikkeld. Eén locatie is bebouwd met kantoorgebouwen en bedrijfshallen, die getransformeerd kunnen worden.

A: Sloterdijk II Zuid (west)

Oppervlakte: 43.000 m2 Afstand centrumzone: Ca. 1,25 km Type locatie: Transformatielocatie

Algemene conclusie gebied Sloterdijk II Zuid en Noord Een deel van de locaties ligt gunstig ten opzichte van de multimodale ov-knoop Sloterdijk. Maar door het ontbreken van woningen en een bezoekersgebied is Sloterdijk II minder geschikt als vestigingsplek voor het Erotisch Centrum. Sloterdijk II grenst aan relatief kwetsbare buurten in Nieuw-West.

Beschrijving: De locatie vormt de westelijke kop van de bedrijvenstrook en heeft een goede zichtbaarheid. De bestaande bebouwing bestaat uit bedrijfshallen. Deze zijn ongeschikt om te worden getransformeerd. In de planvorming van het gebied wordt een transformatie naar een breder functieaanbod in het gebied voorgesteld. Binnen de kaders van de plannen is op deze locatie een bebouwing tot een hoogte van 60 meter mogelijk. Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. De provinciale milieuruimte voor de haven laat hier geen Erotisch Centrum toe. De kavel ligt ongunstig ten opzichte van ov en de centrumzone bij Station Sloterdijk. Tussen deze locatie en de centrumzone is geen directe relatie. De looproutes van en naar het station en voorzieningencluster is van minder goede kwaliteit. De locatie is wel goed ontsloten voor autoverkeer.

24

Oordeel: Niet kansrijk

B: Sloterdijk II Zuid (midden)

C: Sloterdijk II Zuid Rhoneweg

D: Donauweg

Beschrijving: De locatie vormt de middenzone van de bedrijvenstrook en heeft een minder goede zichtbaarheid. De bestaande bebouwing bestaat uit bedrijfshallen. Deze zijn ongeschikt om te worden getransformeerd. In de planvorming van het gebied wordt een herontwikkeling naar een breder functieaanbod in het gebied voorgesteld. Aan de Mekongweg bevindt zich de BOX. Dit voormalige bedrijfspand is sinds een aantal jaar in gebruik als een nachtclub/concertzaal.

Beschrijving: De locatie bevindt zich aan de oostzijde van de bedrijvenstrook en ligt op korte afstand van Station Sloterdijk. De bestaande bebouwing bestaat uit bedrijfshallen. Deze zijn ongeschikt om te worden getransformeerd.

Beschrijving: De kavel heeft een driehoekige hoofdvorm met de entrees gericht op de Donauweg. Aan de achterzijde grenst de kavel aan de Radarweg en deels aan de Gyroscoopweg. De bestaande bebouwing bestaat uit bedrijfshallen en kantoorgebouwen. Van de kantoorgebouwen kan onderzocht worden of deze kunnen worden getransformeerd tot een erotisch centrum.

Oppervlakte: 61.200 m2 Afstand centrumzone: Ca. 1 km Type locatie: Transformatielocatie

Oppervlakte: 28.000 m2 Afstand centrumzone: 650 m Type locatie: Transformatielocatie

Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. Binnen de kaders van de plannen is op deze locatie een bebouwing tot een hoogte van 60 meter mogelijk. Echter, de provinciale milieuruimte voor de haven laat hier geen Erotisch Centrum toe. De kavel ligt minder gunstig ten opzichte van ov en de centrumzone bij Station Sloterdijk. Tussen deze locatie en de centrumzone is geen directe relatie. De looproutes van en naar het station en voorzieningencluster zijn van minder goede kwaliteit. De locatie is wel goed ontsloten voor autoverkeer.

Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. Op deze locatie is een bebouwing tot een hoogte van 60 meter mogelijk. De provinciale milieuruimte voor de haven maakt realisatie van een Erotisch Centrum lastig, maar niet onmogelijk. De kavel ligt redelijk goed ten opzichte van ov en de centrumzone bij station Sloterdijk. Er is geen directe relatie, maar de afstand is goed beloopbaar. De looproutes van en naar het station en voorzieningencluster is van matige kwaliteit. De locatie is goed ontsloten voor autoverkeer. Voor een deel van de locatie is met de eigenaars een afsprakenbrief voor de ontwikkeling van kantoren, bedrijven en horeca. De erfpachtcontracten worden binnenkort getekend. Voor het andere deel van de kavel zijn er nog mogelijkheden.

Oordeel: Niet kansrijk

Oordeel: Kansrijk 25

Oppervlakte: 11.600 m2 Afstand centrumzone: Ca. 1,25 km Type locatie: Transformatielocatie

Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. De provinciale milieuruimte voor de haven laat hier geen Erotisch Centrum toe. De kavel ligt redelijk ten opzichte van ov en de centrumzone bij Station Sloterdijk. Tussen deze locatie en het voorzieningen cluster is geen directe relatie maar de afstand is goed beloopbaar. De looproute van en naar het station en voorzieningencluster zijn van redelijke kwaliteit. Door de ligging langs de Basisweg heeft de locatie een goede auto-ontsluiting.

Oordeel: Niet kansrijk

Gebied 5: Zuid/RAI

26

Gebied 5: Zuid/RAI de stations Zuid en RAI zich tot een aaneengesloten stedelijk gebied met in stationskwartieren en rond het kenniskwartier bij de VU concentraties van werken, kennis en grootstedelijke voorzieningen en daartussen hoogstedelijke woonbuurten. De ontwikkeling van Zuidas is ruim twintig jaar gaande. De ambitie om hier een volwaardig stadscentrum te laten ontstaan begint goed zichtbaar te worden, met drukke bezoekersgebieden en een steeds diverser voorzieningenaanbod en meer wonen. De inrichting van de openbare ruimte is er hoogwaardig en gericht op verblijfskwaliteit en sociale en verkeersveiligheid.

Ligging in de stad Zoekgebied Zuid/RAI is een zeer stedelijke zone en projectgebied langs de A10 en de spoorlijn in Stadsdeel Zuid, dat zich verder ontwikkelt tot toplocatie voor kantoren. Daarbij is het een gebied waar steeds meer gewoond wordt. Omliggende wijken bestaan overwegend uit rustige woonbuurten. De overgang tussen deze buurten en de centrumzones is meestal zeer scherp. De RAI transformeert op basis van het Masterplan RAI van congreslocatie tot duurzame en multifunctionele ontmoetingsplek. Stedelijkheid en verblijfskwaliteit Binnen stadsdeel Zuid ontwikkelt de omgeving van

Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het gebied is zowel per ov als auto uitstekend. Met de ontwikkeling van de laatste grote deelgebieden binnen Zuidas wordt het gebied ook voor voetgangers aaneengesmeed tot een aantrekkelijk netwerk van straten, pleinen en groene routes. Deels worden deze deelgebieden autoluw ingericht, met minder ruimte voor parkeren. Veiligheid Als de ontwikkeling van Zuidas afgerond is, zal hier een stadscentrum zijn verrezen, met wonen, werken, grootstedelijke voorzieningen en prettig ingerichte straten en pleinen. Dit betekent een goede sociale veiligheid, hoge verblijfskwaliteit en zeer sterk verbeterde verkeersveiligheid. Rond de afritten van de A10 blijft verkeersveiligheid voor

27

fietsers en voetgangers een aandachtspunt. Hier bestaan soms ook nog flinke knelpunten voor autoverkeer. Ook vormen de hier aanwezige tunneltjes en viaducten mogelijk sociaal onveilige plekken. Sociaal-maatschappelijke kenmerken In Zuidas verrijzen woningen voor verschillende doelgroepen. Rond de stations en metrohaltes ligt de nadruk sterk op werken en grootstedelijke voorzieningen. Hier is de woonfunctie ondergeschikt. De buurten in de omgeving zijn weerbaar, met een laag aandeel kwetsbare bevolkingsgroepen. Het risico op negatieve sociaal-maatschappelijke impact in dit gebied is volgens het OIS-onderzoek gemiddeld of lager. Mogelijke ontwikkellocaties Binnen zoekgebied Zuid/RAI zijn vier mogelijke locaties gevonden, die in dit document nader zijn onderzocht. De vier locaties zijn onbebouwd. Drie zijn ontwikkellocaties, één is een verdichtingslocatie.

Algemene conclusie gebied Zuid/RAI Dankzij de bestaande bezoekersgebieden, de multimodale ov-knopen Zuid en RAI en parkeergelegenheid is zoekgebied Zuid/ RAI zeer geschikt als vestigingsplek voor het Erotisch Centrum. Zuid/ RAI grenst aan relatief weerbare buurten in Zuid en Buitenveldert.

28

A: Westelijk Ontwikkelveld Kenniskwartier

B: De Groene Zoom

C: Gaasterland Kop Zuidas

Beschrijving: Het Kenniskwartier Zuidas ligt westelijk van het hart van de Zuidas en zal in opzet aansluiten bij het centrum van de Zuidas. In het gebied staan kennis en wonen centraal. Naast 1500 woningen staan hier straks gebouwen van ACTA en VU en de nieuwe OBA Next, een basisschool en diverse publieke voorzieningen. Het westelijk ontwikkelveld is de grootste woningbouwlocatie in het gebied en zal plek bieden aan ca. 750 woningen. Het westelijke deel van de kavel valt binnen het tracébesluit Zuidasdok.

Beschrijving: De locatie is een driehoekig groenvlak tussen de RAI en A10, direct naast de toegang tot parkeergarages van de RAI. Recentelijk is hier het NHOW-hotel gebouwd. Het Erotisch Centrum zou hierachter komen te liggen. Langs de locatie loopt een fietsroute die het Beatrixpark verbindt met de Europaboulevard. De RAI werkt aan een door de gemeente gedragen masterplan met wonen, werken en een logistieke route, die naast deze kavel komt te liggen. Dit masterplan kan dan mogelijk niet in deze vorm uitgevoerd worden.

Beschrijving: De locatie is een nog niet ontwikkelde kavel op de Kop van de Zuidas. De kavel ligt middenin een nieuwe, besloten woonbuurt met autoluwe straten. In de directe omgeving worden nog meer woningen ontwikkeld. Op de naastliggende kavels is al gestart met de bouw van een mix van wonen en kantoren. Ook is er een 24-uursopvang voorzien.

Samenvatting score: Het Erotisch Centrum wordt hier een onderdeel van een U-vormig bouwblok in hoge dichtheid. Om die reden is alleen typologie Gebouw inpasbaar. Dat zal ten koste gaan van ca. 20-25% van de geplande woningen. Dan nog is vanwege de nabijheid van veel woningen in hetzelfde bouwblok en de semi-openbare ruimten inpassing zeer complex. De afstand tot de centrumzone en het ov is gering en de looproutes van hoge kwaliteit. De hele buurt wordt autoluw ingericht. Bezoekersparkeren is wel mogelijk op grotere afstand (> 500 m).

Samenvatting score: Op de beoogde locatie is de typologie Gebouw inpasbaar. Complicerende factoren zijn de samenhang met het Masterplan RAI en de aanleg van Zuidasdok op een deel van de groene zoom. De kavel ligt gunstig ten opzichte van ov en autowegen. De afstand tot de centrumzone bij de RAI is klein en de looproutes zijn goed. Sociale veiligheid is een aandachtspunt. De locatie ligt nu nog verscholen achter andere gebouwen. Het vergroten van de zichtbaarheid vanaf het Europaplein en een oriëntatie weg van het Beatrixpark zijn voorwaarden.

Oppervlakte: 5.800 m2 Afstand centrumzone: Ca. 400 m Type locatie: Onbebouwd ontwikkellocatie

Oordeel: Kansrijk

Oppervlakte: 2.000 m2 Afstand centrumzone: Ca. 250 m Type locatie: Verdichtingslocatie

Oordeel: Kansrijk 29

Oppervlakte: 5.300 m2 Afstand centrumzone: Ca. 250 m Type locatie: Onbebouwde ontwikkellocatie

Samenvatting score: Op de beoogde locatie is de typologie Gebouw goed inpasbaar, de typologie Cluster niet. Het Erotisch Centrum zou middenin een rustige woonbuurt komen te staan, dat slechts via één straatje toegankelijk is. Het ontbreekt aan andere publieks trekkende voorzieningen en de openbare ruimte is niet ingericht op het verwerken van veel mensen. De kavel ligt gunstig ten opzichte van ov. De afstand tot de centrumzone bij de RAI is iets groter, maar de looproutes zijn goed. Beheerbaarheid van de voetgangerstunnels onder de Europaboulevard en de A10 is ook punt van zorg.

Oordeel: Niet kansrijk

D: Europaboulevard

Oppervlakte: 21.500 m2 Afstand centrumzone: Ca. 500 m Type locatie: Verdichtingslocatie

De afstand tot de centrumzone bij de RAI is iets groter, maar looproutes zijn goed. Beheerbaarheid van fietsen voetgangerstunnels bij de RAI zijn een aandachtspunt. In de directe omgeving zijn diverse publieke parkeergarages. Indien gelijktijdige ontwikkeling met Zuidasdok plaatsvindt is er afstemming nodig van de complexe bouwlogistiek.

Beschrijving: De locatie is gelegen in de ‘oksel’ van de afrit S109, tussen Amstelpark en Europaboulevard. Op dit moment is het gebied ecologisch ingericht, maar geen onderdeel van de Hoofdgroenstructuur. De locatie is onderdeel van het tracébesluit Zuidasdok en zal (deels) worden ingericht als bouwplaats. Bebouwen vraagt om watercompensatie elders binnen hetzelfde peilgebied. Wanneer Amsterdam aanspraak wil maken op deze locatie, zal zij het Opdrachtgeversoverleg (OGO) Zuidasdok (o.a. Rijkswaterstaat, Prorail, Gemeente, Vervoerregio) moeten vragen te mogen beschikken over de ruimte die overblijft aan de zuidzijde van het kavel. Na oplevering van Zuidasdok zal de hele locatie beschikbaar komen (ook dan is toestemming nodig van Zuidasdok), naar verwachting vanaf 2030. Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn de verschillende typologieën goed inpasbaar. De locatie is eigendom van de gemeente Amsterdam en ligt gunstig en goed zichtbaar ten opzichte van ov en autowegen.

Oordeel: Kansrijk 30

31

Gebied 6: Eenhoorngebied

32

Gebied 6: Eenhoorngebied Bij de herontwikkeling tot gemengde stadsbuurt is het besloten karakter behouden gebleven. Het gebied wordt door grote gebouwen afgeschermd van de drukke routes over de Wibautstraat en de Gooise weg en is slecht zichtbaar vanaf het Amstel Station. De openbare ruimte in het Eenhoorngebied is ingericht op wonen, met parkeren op straat. Straten zijn niet ingericht op het verwerken van grote aantallen bezoekers. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van het gebied is zowel per ov als auto goed. De looproutes naar Station Amstel worden wel doorsneden door de drukke verkeersroutes richting Centrum en Zuid. Ligging in de stad De Eenhoorn ligt in de Watergraafsmeer in Stadsdeel Oost, in de nabijheid van het Amstelstation en tegen bestaande woonbuurten in de Watergraafsmeer en de Transvaalbuurt. Stedelijkheid en verblijfskwaliteit Het gebied de Eenhoorn is gelegen tussen de Gooiseweg, Wibautstraat en Ringvaart, op korte afstand van Station Amstel. Van oudsher is het een verstopt stuk stad met vooral een werkfunctie. De afgelopen jaren zijn er woningen gebouwd en in het oostelijk deel van het gebied komen er nog meer woningen bij.

Veiligheid De Eenhoorn is een rustig woongebied, met nog enkele werkgebouwen en een politiebureau. In de zuidoosthoek staat een grote middelbare school. Er zijn gedurende de hele dag ogen op straat, maar het westelijke deelgebied heeft door de grote kantoorgebouwen aan de Wibautstraat een wat meer anoniem karakter, met minder ogen op straat. De verkeersveiligheid in het gebied is goed. Sociaal-maatschappelijke kenmerken Er zijn in het Eenhoorngebied veel studentenwoningen gebouwd. Langs de Ringdijk zijn ook gezinswoningen en zelfbouwkavels. Naast de afgeronde woningbouwprojecten en getransformeerde kantoorgebouwen verrijzen er de komende tijd nog

33

ca. 350 woningen in het Eenhoorngebied, waaronder een flink deel sociale huur. De Eenhoorn zelf is daarmee redelijk kwetsbaar. De buurten in de omgeving laten qua weerbaarheid een wisselend beeld zien. Mogelijke ontwikkellocaties Binnen het Eenhoorngebied is één mogelijke locatie gevonden, een onbebouwde ontwikkellocatie.

A: James Wattplein Algemene conclusie gebied Eenhoorn Door het ontbreken van een bezoekersgebied en de besloten ligging van de woonbuurt is het Eenhoorngebied matig geschikt als vestigingsplek voor het Erotisch Centrum. Alleen locaties aan de randen zouden eventueel passend zijn. De Eenhoorn grenst aan relatief weerbare buurten in Watergraafsmeer en relatief kwetsbare buurten in Oost.

Oppervlakte: 2000 m2 Afstand centrumzone: Ca. 400-500 m Type locatie: Ontwikkellocatie

Beschrijving: De beoogde kavel is onbebouwd en wordt momenteel gebruikt als incubator (een broedplaats voor beginnende bedrijven) voor de buurt. Het gebied rondom deze locatie wordt ontwikkeld tot een woonwijk aan de oostzijde, terwijl aan de westzijde de kantoorfunctie blijft overheersen. De omgeving van de locatie blijft een relatief luwe stadsbuurt. Samenvatting score: Op de beoogde locatie zijn typologieën Gebouw en Cluster goed inpasbaar. De afstand tot de centrumzone bij Station Amstel en langs de Wibautstraat is behoorlijk en de zichtbaarheid slecht. Tussen deze locatie en de centrumzones is dan ook geen directe relatie. Op 150 meter afstand van de locatie staat een grote middelbare school voor havo en vwo. De kavel ligt redelijk gunstig ten opzichte van ov en autowegen. Parkeren is wel een opgave en zou inpandig opgelost moeten worden. De buurt zelf kent een hoge kwaliteit van de openbare ruimte en er zijn veel ogen op straat, maar wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door wonen in de luwte. Oordeel: Niet kansrijk