Bijlage 2. Structuurvisie De Nieuwe Kern.pdf

Ook is er behoefte aan parkeren voor evenementen. Deze parkeerbehoefte is te combineren met parkeren voor de kantoren. Indien sprake is van gecombineerd parkeren, geldt dat de capaciteit van de betreffende parkeeroplossing afgestemd wordt op de omvang van het medegebruik. Hierbij is er geen vaste normering, maar wordt per initiatief maatwerk vastgesteld.

Hoofdstuk 4

Specifiek voor de doelgroep forenzen worden Park+Bike-locaties ingericht. Hier kunnen forenzen net buiten het gereguleerd gebied parkeren en overstappen op een privé- of deelfiets. Park + Bike kan de laatste 1-3 km kilometer voor bezoekers en werknemers vergemakkelijken. Uitwerking van dit vraagstuk, inclusief het bepalen van de geschikte locaties hiervoor, is onderdeel van het mobiliteitsprogramma Zuidoostflank. Bereikbaarheid tuinparken Naast de recreatieve langzaam verkeersroute door de tuinparken waarmee de tuinparken voor langzaam verkeer worden verbonden met de directe omgeving, is het belangrijk de bereikbaarheid te garanderen en onveilige situaties te vermijden. Dit betekent een goede toegankelijkheid van het park in de breedste zin van het woord, van mindervaliden tot hulpdiensten, mogelijkheden tot laden en lossen en voldoende parkeergelegenheid volgens gemeentelijke parkeernota en CROW-normen. Wel wordt hier ook ingezet op een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en langzaam verkeersverbindingen, om zo onnodig autogebruik te voorkomen. Servicehub Uit de analyse vanuit het Mobiliteitsprogramma Zuidoostflank kan worden opgemaakt dat het verwachte aantal leveringen van boodschappen, thuisbezorging van maaltijden en services aanzienlijk toeneemt komende jaren.

Gelet op de verblijfstijd en de aantallen, zal servicelogistiek de meeste impact op de openbare ruimte hebben. Dit uit zich in met name in geparkeerde voertuigen. Om het aantal logistieke verplaatsingen en laad- en losmomenten te beperken zijn slimme oplossingen nodig. De stadslogistiek vraagt om buurtgerichte oplossingen (denk o.a. meervoudig ruimte gebruik). Daarnaast vraagt logis-

74

tiek om centrale voorzieningen die op stedelijk en stadsdeelniveau overslagoplossingen bieden. Bij voldoende massa/schaal van een ontwikkeling kan een (service)hub gerealiseerd worden. Deze (service)hubs dienen afgestemd te zijn op de vraag door gebruikersgroepen en voldoende parkeerruimte voor die groepen te bieden. Fietsparkeren Er is een verbetering en uitbreiding fietsenstallingen bij OV- en belangrijke bestemmingen nodig: Het aantal fietsers van en naar de HOV-haltes, metroen treinstations gaat toenemen. Daarvoor is uitbreiding van de benodigde fietsparkeercapaciteit noodzakelijk. Daarnaast wordt de uitstraling opgewaardeerd en krijgen de stallingen een locatie in de buurt van toegangen en fietsroutes. Met name bij stations moeten meer geschikte stallingsplaatsen komen voor bijzondere tweewielers, zoals bakfietsen, elektrische fietsen, en (E-)scooters. Ontheffing parkeren bij huis Ouderen en mensen met een beperking die een beperkte loopafstand hebben en daardoor geen gebruik kunnen maken van een ‘parkeerhub’ of ‘servicehub’ kunnen toekomstig in de eigen buurt parkeren. Er wordt daarnaast rekening gehouden met de aanwezigheid van voldoende stallings-/parkeerplaatsen voor scootmobiels bij de woon(zorg)complexen.

Hoofdstuk 4

75

Afb. 4.6 Schematische en indicatieve structuur De Nieuwe Kern

Hoofdstuk 4

76

Hoofdstuk 4

77

5.

PROCES EN UITVOERING

is en welke alternatieven worden onderzocht. Ook geeft de notitie inzicht in de te onderzoeken milieueffecten en welke onderzoekscriteria worden gehanteerd. Daarnaast worden de belangrijkste kaders en randvoorwaarden van het project geschetst.

5.1 Uitvoeringsaspecten Flexibiliteitsvereiste De Structuurvisie moet 15 jaar ‘mee kunnen’, daarom moet deze visie flexibiliteit bieden op het gebied van de opgenomen programmatische kaders. Zo ontstaat de mogelijkheid de toekomstige vraag goed te bedienen. Uit het recente verleden is bekend dat die vraag erg moeilijk lang vooruit te voorspellen is. Bij het bepalen van het mogelijke aantal woningen en overig programmatische kaders is de stedenbouwkundige kwaliteit van de wijk leidend. Deze wordt niet zo zeer bepaald door het aantal woningen; de gemiddelde woninggrootte en het wel of niet stapelen van woningen hebben hierop veel meer impact. Milieueffectrapportage (MER) Er is een planMER opgesteld voor het gehele projectgebied, op basis van de concept-Structuurvisie. Het MER heeft als doel het milieu een volwaardige plaats te geven in de bestuurlijke besluitvorming, zodat met de uitkomst van de m.e.r. een solide en toegespitste onderbouwing kan worden gegeven. In de Wet Milieubeheer is in hoofdstuk 7 geregeld dat het bij bepaalde plannen en/of besluiten met mogelijke grote milieugevolgen verplicht is informatie te verzamelen over de als gevolg van de activiteit optredende milieugevolgen. In de Notitie Reikwijdte en Detailniveau (NRD) (08-09-2020) is de beoogde insteek van de MER-procedure beschreven. De NRD vormt hiermee het kader voor de verdere MER-procedure.

De NRD beschrijft wat het voornemen

Hoofdstuk 5

Het doel van het MER is om de relevante milieueffecten en de variant(en) voor de beoogde ingreep op een objectieve manier inzichtelijk te maken. De (milieu)aspecten die onderzocht zijn in het MER zijn:  Verkeer  Stikstofdepositie  Geluid  Luchtkwaliteit  Ecologie  Landschap en cultuurhistorie  Archeologie  Externe veiligheid  Klimaatbestendigheid  Duurzame energievoorziening  Gezondheid en leefkwaliteit  Bodem en water De (resultaten van) de onderzoeken ondersteunen de gemaakte keuzes en hebben in sommige gevallen aanleiding gevormd om de plannen voor De Nieuwe Kern aan te passen. Er is een aparte bijlage opgenomen waarin wordt toegelicht op welke wijze de uitkomsten van het MER destijds zijn verwerkt in de ontwerp-Structuurvisie. Het uitgangspunt voor de MER die bij deze Structuurvisie hoort is een woonprogramma van circa 4.500 woningen met een gemiddeld vloeroppervlak

78

van 100 m² bvo. Dat geeft een totaal van circa 450.000 m² voor woonfuncties. Dit programma is gebaseerd op de afspraken die gemaakt zijn in de samenwerkingsovereenkomst en op de gewenste ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Gelijktijdig is het een gegeven dat de ruimte in de regio en in OuderAmstel schaars is, de vraag naar woningen groot is en dat de ruimtedruk dus enorm is. Het is om deze reden, ook met het oog op de toekomst, niet alleen zinvol maar zelfs een morele plicht om te onderzoeken wat de ‘draagkracht’ van het gebied is. Daarom worden in de MER verschillende varianten onderzocht; zowel in fasering als met een gemaximaliseerd programma waarbij de stedenbouwkundige kwaliteit conform deze Structuurvisie nog overeind blijft. Met de MER kunnen de milieueffecten van de verschillende varianten mee gewogen worden in de toekomstige keuzes voor de invulling van DNK die definitief zullen worden gemaakt met de vaststelling van de Structuurvisie met bijbehorende MER. In de Structuurvisie is bij vaststelling hiervan de keuze gemaakt om uit te gaan van een programma van circa 500.000 m² voor woonfuncties.

Er zijn 2 programmatische varianten getoetst in de Milieueffectrapportage: 1. Het programma dat volgt uit de in de SOK gemaakte afspraken, namelijk een woonprogramma van circa 450.000 m² bvo aan woningen met een gemiddeld vloeroppervlak van 100 m² bvo en een bijhorend programma voor wijkgerichte retail en horeca van ca 5.000 m² bvo. 2. In de variant (MER groot8) worden de effecten onderzocht van een programma van circa 6.200 woningen met een gemiddeld vloeroppervlak van 100 m² bvo en een bijhorend programma voor wijkgerichte retail en horeca van ca 6.500 m² bvo. Het wijkoverstijgende programma is in beide varianten gelijk gehouden, omdat de behoefte hiernaar niet verandert als gevolg van de extra woningen, alleen is bij de MER groot variant wel een tweede leisure-trekker toegevoegd omdat dit wel aansluit bij de marktvraag, zoals die is onderzocht door BSP. Programmatische varianten De Nieuwe Kern - in m² bvo Variant

De Structuurvisie wordt uitgewerkt in deelplannen voor deelgebieden (gefaseerde ontwikkeling). Het gebied is te groot om in één keer te willen ontwikkelen en daarbij steeds ook ingespeeld worden op actuele ontwikkelingen. Zodoende zullen per deelgebied Omgevingsplannen worden opgesteld, die door de gemeenteraad vastgesteld zullen worden. Daarbij geldt de Structuurvisie met de hierin beschreven stedenbouwkundige en woonkwaliteit als richting gevend kader.

Basis: conform SOK met

Variant: MER groot met

4.500 woningen van 100 m²

6.200 woningen van 100 m²

Woonfuncties

450.000

620.000

Kantoor- & bedrijfsfuncties

110.000

110.000

Kantoorfuncties vanuit

82.000

82.000

Hotels & short stay

40.000

40.000

Leisure

15.000

25.000

quotum Amsterdam

Retail & horeca wijkfunctie

5.000

6.500

Maatschappelijke voorzie-

21.000

37.000

ningen

8

In de variant (MER groot) zijn de effecten van een groter (woon)programma onderzocht, waarbij de stedenbouwkundige kwaliteit conform deze Structuurvisie nog overeind gehouden kon worden.

Hoofdstuk 5

79

Uitkomsten MER In beide varianten worden negatieve effecten verwacht op de doorstroming kruispunten, bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden, natuurwaarden en de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Voor een uitgebreid overzicht van de effecten wordt naar de MER rapportage. De twee belangrijkste conclusies voor de Structuurvisie luiden als volgt: 1) Uit onderzoek is gebleken dat het basisprogramma en de grote variant op alle indicatoren eenzelfde beoordeling hebben. Om de realisatie van meer woningen mogelijk te maken wordt in het gemaximaliseerde woonprogramma meer hoogbouw toegepast dan in het basisalternatief. Op deze manier is de bouw van meer woningen mogelijk zonder het aantal bouwkavels uit te breiden. Hierdoor verschilt de effectbeoordeling voor thema’s als ecologie, archeologie, landschap en cultuurhistorie, externe veiligheid, klimaatbestendigheid, duurzame energievoorziening, gezondheid en leefkwaliteit en bodem en water niet. In de grote variant worden meer woningen gerealiseerd waardoor de verkeersintensiteiten logischerwijs hoger zijn. Dit heeft echter geen invloed op de verkeerseffecten. Om deze reden is er ook geen verschil tussen de alternatieven voor het thema verkeer en de hiervan afgeleide resultaten voor de thema’s geluid en luchtkwaliteit.

2) In beide varianten leidt de voorgenomen ontwikkeling in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase tot de uitstoot van stikstof. In de Natura 2000-gebieden Naardermeer en Botshol zijn acht stikstofgevoelige habitattypen/leefgebieden aanwezig die in vier gevallen al matig tot sterk overbelast zijn. Ingeval van de niet overbelaste situaties is geconcludeerd dat een projecteffect op zichzelf én in cumulatie met andere plannen/projecten gezien de zeer tijdelijke en relatief lage depositiebijdragen niet tot significante gevolgen kan leiden. Daarom is een Ecologische beoordeling stikstofdepositie gemaakt voor de vier habitattypen/leefgebie-

Hoofdstuk 5

den die (naderend) overbelast zijn. De conclusie van de ecologische beoordeling was voor elk van deze habitattypen/leefgebieden dat significante effecten uitgesloten zijn, omdat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling slechts sprake is van een zeer kleine depositie en dit geen knelpunt vormt voor het behalen van de instandhoudingsdoelen. Advies Commissie m.e.r. De Commissie m.e.r. is gevraagd een advies uit te brengen op het MER. De Commissie m.e.r. heeft daarbij aangegeven dat het MER goed leesbaar en overzichtelijk is en dat de effecten over het algemeen duidelijk zijn beschreven. Daarnaast heeft de Commissie m.e.r. in haar advies aangegeven dat op een viertal punten nog relevante informatie ontbrak, namelijk:  In het MER moet uitgelegd worden waarom afgezien is van het onderzoeken van extra alternatieven. Dit geldt vooral voor een alternatief of variant die uitgaat van een minimale belasting van het natuurlijk systeem (bodem en ondergrond, water, natuur)  De effecten van geluid moeten duidelijker worden beschreven.

Dit geldt voor de effecten op nieuw te bouwen woningen in het plangebied, effecten op hoge bebouwing en de effectiviteit van mitigerende maatregelen  De effecten van stikstofdepositie op kwetsbare natuurwaarden moeten nader worden onderzocht om te kunnen concluderen dat deze niet significant zijn  Er hoort meer aandacht besteed te worden aan monitoring van het doelbereik en de milieueffecten. Vooral vanwege de gefaseerde realisatie en de onzekerheden over de werkelijke effecten is het essentieel om hiervoor een goede aanzet te geven De Commissie heeft geadviseerd om deze informatie in een aanvulling op het MER op te nemen voorafgaand aan de besluitvorming over de structuurvisie en/of plannen voor deelgebieden.

80

De gemeente Ouder-Amstel heeft op basis van dit advies besloten om in een aanvullende notitie op het MER in te gaan op bovenstaande punten (zie bijlage Aanvulling op milieueffectrapport De Nieuwe Kern, gemeente OuderAmstel). Deze aanvulling vormt samen met het MER van 11 mei 2021 een volledig MER. De gemeente heeft de Commissie m.e.r. vervolgens gevraagd opnieuw te adviseren over het MER en de aanvulling tezamen. De Commissie m.e.r. geeft in haar advies op dit aangevulde MER aan dat de aanvulling beknopt is, goed leesbaar is en voorzien is van enkele verhelderende illustraties en tabellen. De nieuwe effectentabel geeft beter inzicht in de effecten van het plan dan de tabel in het MER, doordat hierin de beoordeling van de geluideffecten voor nieuwe bewoners is opgenomen. De Commissie constateert dat de aanvulling ingaat op alle tekortkomingen die de Commissie in haar eerdere advies heeft geconstateerd. Daarmee is op elk van deze onderwerpen meer relevante informatie voor de besluitvorming beschikbaar gekomen. Op de punten alternatief zonder integrale ophoging en effecten van stikstofdepositie is het MER voldoende aangevuld en geeft de Commissie aandachtspunten mee voor het vervolgproces.

Op het punt met betrekking tot de effect van geluid op hoogbouw en monitoring is in de aanvulling uitgelegd dat het effect van luchtvaartgeluid op hoogbouw in deze fase lastig te onderzoeken is omdat op dit moment nog niet inzichtelijk is op welke locatie tot welke hoogte wordt gebouwd en hoe de omgeving er uit komt te zien. Deze hebben allen effect op de geluidsbelasting. Vanzelfsprekend moet deze informatie bij bestemmingsplannen/omgevingsplannen wel bekend zijn.

Hoofdstuk 5

Realisatie van het ruimtelijke beleid Met elke grondeigenaar zal Ouder-Amstel in ieder geval een overeenkomst sluiten op basis van de Structuurvisie. Deze overeenkomst zal voldoen aan de bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst (SOK) en kwalificeren als een anterieure overeenkomst als bedoeld in de Wro. Hiermee zullen de realisatie van het beleid in deze Structuurvisie en ook het kostenverhaal definitief verzekerd zijn. In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk dat Ouder-Amstel geen anterieure overeenkomst sluit met één of meerdere eigenaren. Dan is het nog steeds mogelijk om het ruimtelijk beleid te verwezenlijken en tot verhaal van kosten te komen via het vaststellen van een exploitatieplan. Dit kan conform de in de Wro beschikbare middelen. Dit moet dan gebeuren op het moment dat een opvolgende ruimtelijke procedure volgt, dus een omgevingsplan of een Wabo afwijkingsprocedure. Deze optie heeft zeker niet de voorkeur van Ouder-Amstel. Gezien de samenwerking met de grondeigenaren is het ook niet de verwachting dat dit nodig zal zijn. Het uitgangspunt voor Ouder-Amstel is en blijft dat de ontwikkeling van DNK financieel neutraal wordt gerealiseerd.

Flexibel stedenbouwkundig plan en bouwkundige structuur Omdat het vliegverkeer naar verwachting stiller zal worden is het realistisch dat transformatie naar wonen van een deel van de bebouwing in de LIB-4 zone op termijn mogelijk zal zijn. Toekomstige transformatie van niet-wonen naar wonen moet mogelijk zijn in het stedenbouwkundig plan en/of de bouwkundige structuur van elk gebouw in de LIB-4 zone. Transformatie naar wonen moet mogelijk zijn voor alle kantoren in LIB-4 gebied en 50% van de hotels/short stay. De andere 50% van de hotels/short stay moet gebruikt kunnen worden voor andere werkfuncties of voorzieningen.

81

Regie op ruimtelijke kwaliteit vanuit identiteit en ‘eigenheid’ Vanuit haar eigen kracht en identiteit zal DNK gaan functioneren als een belangrijke verbinding tussen de omliggende gebieden en kan de capaciteit van Station Duivendrecht optimaal benut worden. Het gebied bestaat uit verschillende delen die gezamenlijk één Nieuwe Kern gaan vormen door vanuit de robuuste structuur invulling te geven aan de belangrijkste kernwaarden: groen-stedelijk, gemengd, uitnodigend, verbindend en bereikbaar. De Nieuwe Kern krijgt als geheel een stedelijk karakter, waarbij het westen ook suburbane delen kent. Alle leefgebieden sluiten aan en zijn verweven met grote openbaar toegankelijke groengebieden die het samenleven en verblijven in dit nieuwe stuk stedelijk gebied faciliteren. Enkele hoogte-accenten markeren en versterken de samenhang van het totale plangebied.

In de gewenste werkwijze voor plantoetsing in DNK vindt er meer tussentijdse afstemming over de ontwerpen plaats met het 'kwaliteitsteam'. De finale toets door de Welstandscommissie zal er wel blijven, maar verrassingen worden voorkomen doordat (bij voorkeur) een gedelegeerde vanuit de Welstandscommissie zitting heeft in het kwaliteitsteam. Het kwaliteitsteam maakt een schriftelijk advies dat door de aanvrager bij het definitieve plan gevoegd wordt dat vervolgens formeel voor advies aan de Welstandscommissie wordt voorgelegd. Zonder schriftelijk advies van het kwaliteitsteam wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. Het kwaliteitsteam licht in het schriftelijk advies toe op welke wijze het plan past binnen de kaders van het BKP.

Bij de planuitwerking wordt de eigen identiteit nader uitgewerkt en vastgelegd, met als uitgangspunt om de bij dít gebied, op déze locatie passende identiteit en eigenheid te vangen. Om regie te kunnen voeren op de ruimtelijke kwaliteit van DNK wordt een kwaliteitsteam samengesteld. Het kwaliteitsteam begeleidt en beoordeelt plannen en initiatieven en toetst deze aan de ruimtelijke kaders. De Structuurvisie geeft daarvoor de aanzet, welke in samenspraak met het kwaliteitsteam nader worden uitgewerkt in concrete kwaliteitseisen: 1. Het ontwikkelen van een stedenbouwkundig raamwerk en het bepalen van overkoepelende kwaliteitskaders voor DNK (op basis van en als uitwerking van deze Structuurvisie), en vervolgens; 2. Het opstellen van beeldkwaliteitsplan(nen) waarin de ruimtelijke kaders voor de (deel)ontwikkelingen worden vastgelegd en op basis waarvan het kwaliteitsteam plannen en initiatieven kan toetsen.

Hoofdstuk 5

82

5.2 Globale planning

Omgevingswet Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen. De wet bundelt 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu,

Globale planning en cruciale factoren De ontwikkeling van het gehele gebied zal naar verwachting ruim 10 jaar in beslag nemen. De daadwerkelijke start van bouwwerkzaamheden in De Nieuwe Kern wordt verwacht in 2022/2023, met oplevering van de eerste woningen in 2025. De beoogde planning is indicatief, gezien de afhankelijkheid van een aantal cruciale factoren: het moment dat de grond functievrij is en geschikt voor ontwikkeling (evt. ophoging), proceduretijd van de Structuurvisie (inclusief MER), gereedkomen van toekomstige omgevingsplannen (per deelgebied of kleiner gebied), doorlooptijd van de aanbestedingsprocedures voor projectontwikkeling van met name de gemeente Amsterdam en NS, Schiphol luchthavenbeleid, en op de markt komen van vergelijkbaar aanbod in de omgeving.

5.3 Proces

water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincie en gemeente een omgevingsvisie te maken. In de omgevingsvisie moeten zij rekening houden met de verschillende belangen in een gebied: het is een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2022 in werking.

Effect op Structuurvisie DNK Op basis van het overgangsrecht blijven de hoofdzaken van het te voeren beleid uit een Structuurvisie ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2022 gelden totdat de Omgevingsvisie Ouder-Amstel van kracht wordt (uiterlijk 1 januari 2024). Zie artikel 4.9 lid 3 van de Invoeringswet Omgevingswet. Dan zal de Structuurvisie van De Nieuwe Kern gezien worden als een Gebiedsvisie en daarmee als een Programma.

Toelichting toekomstige Programma’s Een programma bevat, mede voor de uitoefening van de taken en bevoegdheden, voor een of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving:

De gemeente Ouder-Amstel hecht veel waarde aan participatie van belanghebbenden bij ontwikkelingen zoals De Nieuwe Kern. Door gezamenlijk de opgaven te bespreken ontstaan nieuwe oplossingen, inzichten, begrip en draagvlak. Met de input die is opgehaald tijdens het participatietraject is de concept-Structuurvisie richting de ontwerpfase gebracht (zie paragraaf 5.4).

a. Een uitwerking van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud daarvan, b. Maatregelen om aan een of meer omgevingswaarden te voldoen of een of meer andere doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken. Op basis van artikel 3.4 van de Omgevingswet kan het college van burgemeester en wethouders programma’s vaststellen. In de Invoeringswet is geen overgangs- of gelijkstellingsbepa-

Naast de input van de participatie en van de grondeigenaren en wethouder zijn de resultaten van de uitgevoerde MER verwerkt in het ontwerp van de structuurvisie.

Hoofdstuk 5

lingen opgenomen.

Vaststelling De gemeenteraad van Ouder-Amstel heeft de Structuurvisie De Nieuwe Kern in het vierde kwartaal 2021 vastgesteld. De ontwikkeling zal gefaseerd gerealiseerd worden.

83

BIJLAGEN

Hoofdstuk 5

84

Bijlage 1: Programmatische onderbouwing De Nieuwe Kern, BRO, april 2021

Hoofdstuk 5

85

Programmatische onderbouwing De Nieuwe Kern Gemeente Ouder-Amstel

Programmatische onderbouwing De Nieuwe Kern Gemeente Ouder-Amstel Ontwerp

Rapportnummer:

P01786

Datum:

april 2021

Opdrachtgever:

Gemeente Ouder-Amstel

Projectteam BRO:

PZ, TB, RV, EH, RvO

Trefwoorden:

Programma, De Nieuwe Kern, voorzieningen, ladder, duurzaam ruimtegebruik, wonen, niet-woon functies

Bron foto kaft:

--

Beknopte inhoud:

Deze rapportage geeft een onderbouwing van het beoogde programma aan wonen en niet-woonfuncties voor de gebiedsontwikkeling De Nieuwe Kern in gemeente Ouder-Amstel.

BRO Vestiging Amsterdam Sarphati Plaza Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Uitgangspunten 1.3 Leeswijzer

2 2 3 4

2. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

5

3. DEEL 1: WOONPROGRAMMA 3.1 Inleiding 3.2 Verzorgingsgebied 3.3 Relevant beleidskader 3.4 Trends en ontwikkelingen 3.5 Kwantitatieve behoefte

8 8 8 10 11 12

3.5.1 Woningvraag 3.5.2 Woningaanbod 3.5.3 Woningbehoefte 3.6 Kwalitatieve behoefte 3.7 Woningbehoefte en plancapaciteit 3.8 Effecten en ruimtelijke inpassing

12 13 15 15 28 29

4. DEEL 2: NIET-WOONPROGRAMMA 4.1 Inleiding 4.2 Kantoren en bedrijven 4.3 Detailhandel 4.4 Horeca en leisure 4.5 Maatschappelijke voorzieningen 4.6 Effecten en inpassing programma

31 31 31 33 38 40 45

Inhoudsopgave

1

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De Nieuwe Kern betreft een unieke gebiedsontwikkeling, gelegen in de gemeente Ouder-Amstel en is onderdeel van de stedelijke agglomeratie Amsterdam. De visie op de planvorming loopt al enkele jaren. Er ligt een Nota van Uitgangspunten en Samenwerkingsovereenkomst om te komen tot een gemengd leefgebied. Het programma beoogd circa 4.500 woningen en 250.000 m² aan niet-woonfuncties inclusief sportvelden. Wat betreft eigendomsverhoudingen is de ontwikkeling anders dan de meeste andere ontwikkelingen op deze schaal. De gemeente Ouder-Amstel is het juridisch-planologisch bevoegd gezag, maar heeft nagenoeg geen grond in bezit. Grondeigenaren zijn Gemeente Amsterdam, Amstelborgh/Borchland, NS Vastgoed en AFC Ajax. De gemeente Ouder-Amstel zal de planologische kaders vaststellen in een Structuurvisie, als basis voor uit te werken bestemmingsplan(nen) en faciliterend grondbeleid voert. De eigenaren ontwikkelen het gebied voor eigen rekening en risico en stellen daarvoor een stedenbouwkundige verkenning op. Locatie Het plangebied van 190 hectare ligt aan de zuidoostelijke rand van de stad Amsterdam in de gemeente Ouder-Amstel. Het is een vrijwel open plek in een dichtbebouwd stedelijk gebied. De Holterbergweg speelt een belangrijke rol in de beleving van De Nieuwe Kern als hoofdontsluitingsweg.

Het initiatief is gelegen ten noorden van stadion Johan Cruijff Arena en tussen de rijksweg A2 en A10 en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht. Op korte afstand ligt station Duivendrecht. Deze onderdelen samen maken dat de locatie enorm goed bereikbaar is. Het gebied wordt omgrenst door het stadsdeel Zuidoost behorende tot de gemeente Amsterdam (figuur 1.1) en het dorp Duivendrecht, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Ouder-Amstel. In het zuid-westen grenst het plan aan agrarische gronden, die eveneens binnen de grenzen van gemeente Ouder-Amstel vallen. Figuur 1.1: Ligging planlocatie

Hoofdstuk 1

2

1.2 Uitgangspunten Toets aan ladder voor duurzame verstedelijking Om voor de verdere ontwikkeling van De Nieuwe Kern draagvlak te creëren is een toets van het beoogde programma aan de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ nodig. Deze toets is verplicht bij de onderbouwing van een ontwikkeling waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is. De laddertoets levert informatie op over de haalbaarheid en wenselijkheid van het project en voor een onderbouwing in het licht van een goede ruimtelijke ordening. De ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6. luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Uit jurisprudentie blijkt dat het aantonen van de behoefte tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een functie (of branche) in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De behoefte kan, zowel kwantitatief, als kwalitatief van aard zijn. De insteek van het gevraagde onderzoek is om te bezien welk programma gewenst en mogelijk is, waarbij aangesloten zou kunnen worden op de vraag/behoefte vanuit de lokale en regionale gemeenschap. Omdat de planlocatie zich binnen bestaand stedelijk gebied bevindt, zal slechts kort gemotiveerd hoeven worden waarom de ontwikkeling op deze locatie wenselijk is. Uitgangspunten In tabel 1.1 staan de uitgangspunten voor de verdere analyse samengevat. Tabel 1.1: Uitgangspunten analyse Variabele

Waarde

Toelichting

Doelgroepen

Divers

In De Nieuwe Kern is het plan om circa 4.500 woningen te realiseren voor diverse doelgroepen, in diverse woonmilieus.

Inwonertal

9.500 – 10.500 inwoners

Gezien het gemengde karakter van het gebied wordt uitgegaan van een gemiddelde huishoudensomvang van 2,2, oftewel 9.900 inwoners. In de berekening is volledigheidshalve uitgegaan van een bandbreedte.

Benchmark

IJburg

De invulling van de programmatische analyse is (waar benchmark nodig is) vergeleken met de bevolkingsopbouw van IJburg, vergelijkbaar qua stedelijkheid, ligging (afstand tot hoogstedelijke Amsterdam) en dynamiek.

Hoofdstuk 1

3

Variabele

Waarde

Toelichting

O.V. reizigers

20.000 per dag

In totaal zijn er circa 13.100 treinreizigers en 11.800 metroreizi-

2,75 miljoen per jaar

gers (gemiddeld per werkdag) die gebruik maken van het station Duivendrecht.1 Dit komt neer op een totaal van 24.900 reizigers per gemiddelde werkdag (zowel de NS als de GVB rekenen alleen met eigen in- en uitstappers, overstappers worden niet meegenomen). Aangezien het aantal overstappers niet bekend is, is een correctie toegepast tot 20.000 reizigers per dag. In totaal komt dit jaarlijks uit op circa 2,75 miljoen reizigers via station Duivendrecht (excl. bus).2

1.3 Leeswijzer Onderbouwing van het woonprogramma komt aan bod in deel 1 (hoofdstuk 3) van deze rapportage. Alle onderdelen van het niet-woonprogramma komen aan de orde in deel 2 (hoofdstuk 4).

1 2

Treinreizigers.nl - Cijfers metro: Vervoerregio Amsterdam: Top 10 drukste metrostations van Amsterdam (2019) De cijfers betreffen werkdagen en in de telling wordt elke reiziger 2 x geteld, namelijk in- en uitstappers. Uitgangspunt: (275 werkdagen * 20.000 reizigers) / 2 = circa 2,75 miljoen reizigers per jaar). 275 dagen is inclusief correctie weekenden en vakanties.

Hoofdstuk 1

4

2.

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

Toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Om voor de verdere ontwikkeling van De Nieuwe Kern draagvlak te creëren is een toets van het beoogde programma aan de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ nodig. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro art 3.1.6) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument, waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art. 1.1.1. Bro) moet worden getoetst. De ladder heeft duurzaam ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Bijgaand de conclusies samengevat. Gebiedsontwikkeling De Nieuwe Kern De Nieuwe Kern betreft een unieke gebiedsontwikkeling tussen het Station Duivendrecht, de Johan Cruijff ArenA en de A2. Het gebied is gelegen in de gemeente Ouder-Amstel en is onderdeel van de stedelijke agglomeratie Amsterdam.

In de onderbouwing van het beoogde programma aan woon- en niet-woonfuncties zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Toekomstige inwonertal: 9.500 – 10.500 inwoners  Doelgroepen: divers op basis van beoogd woon en niet-woonprogramma  O.V.-reizigers: 2,75 miljoen per jaar Woonprogramma Voor het beoogde woningbouwprogramma is de ‘Metropoolregio Amsterdam’ (figuur 3.1) de relevante woningmarkt-regio (Handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking Wonen, Stadsregio Amsterdam, 18 oktober 2016). Hiertussen vinden de meeste verhuisbewegingen plaats. Deze regio omvat ook de Stadsregio Amsterdam (SRA). In totaal zullen er circa 4.500 woningen worden gerealiseerd in De Nieuwe Kern.  Kwantitatief is het programma passend bij de behoefte van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Eventuele hogere aantallen zijn ook afgestemd met de Provincie en passen daardoor binnen de regionale afspraken van de MRA.  Kwalitatief heeft het plangebied de mogelijkheid om als overgangsgebied tussen het centrumstedelijk gebied van Amsterdam en het suburbane karakter van Ouder-Amstel te fungeren. De kunst is om de combinatie van stedelijk en landelijk in het plangebied te integreren, waarbij het oostelijke deel meer centrum-stedelijk van aard is en het westelijk deel een lagere dichtheid kent, met een minder (hoog)stedelijk karakter.

Het plangebied kan daarbij de mogelijkheid bieden een diversiteit aan huishoudens te huisvesten. Enerzijds kan het een plek geven aan de vele jonge huishoudens die naar dit gebied toetrekken, anderzijds aan de jongere gezinnen die zorgen voor de uitstroom van Amsterdam en veelal naar de omliggende gemeenten in de regio Amstelland-Meerlanden trekken.  Kijkend naar zowel de vraag vanuit de regio als de directe aangrenzende gebieden zou een gemengd woningaanbod passend zijn, waarbij de gemiddelde woningwaarde van het totale plangebied in het (hoge) middensegment uitkomt. Zo is het gebied complementair aan aangrenzende

Hoofdstuk 2

5

gebieden zoals Bijlmermeer en Holendrecht, die een grote voorraad sociale huur kennen en speelt het in op de woningbehoefte vanuit de regio. Daarnaast worden er met de toevoeging van meer middenprogramma kansen gecreëerd voor de bestaande doelgroepen uit Ouder-Amstel en omliggende wijken (groter wonen, buitenruimte). Complementariteit aanbod biedt kansen voor doorstroming Het plangebied kan een meerwaarde krijgen door het complementair te maken aan aangrenzende gebieden in Amsterdam Zuid-Oost. Met het toevoegen van meer woningen in het middensegment wordt doorstroom mogelijk gemaakt voor de bestaande doelgroep. Met de toevoeging van het dure segment blijft het gebied de gemiddelde huidige hogere woningwaarde behouden. De omliggende gebieden kenmerken zich onder meer door een grote voorraad sociale (huur)woningen, en de lagere gemiddelde woningwaarde. In samenhang wordt hiermee in een compleet woningaanbod voorzien in het stadsdeel zuid-oost. Daarnaast blijkt De Nieuwe Kern een geschikte locatie om ruimere woningen te realiseren met meer groen, buitenruimte en kwaliteit; ook in de vorm van eengezinswoningen in een stedelijke setting, zoals stadswoningen, vrijstaande woningen en tweekappers. De laatste jaren is er in de plannen van Amsterdam en de directe omgeving een duidelijk toename van appartementen zichtbaar.

Hiermee wordt voorzien in de behoefte om groter te wonen, onder meer vanwege veranderingen in het huishouden of leeftijd. In het plangebied bestaat de mogelijkheid om trends en ontwikkelingen te integreren in zowel de totaalvisie als de woonconcepten. Niet-woonprogramma In totaal is er een behoefte onderbouwd van in totaal 165.000 tot circa 230.000 m² bvo aan niet-woonvoorzieningen (excl. Sportvelden) in De Nieuwe Kern bestaande uit:  Kantoren en bedrijven: Voor kantoren en bedrijven is er in de onlangs door de gemeenteraad vastgestelde ‘Behoefteraming kantoren en bouwstenen voor ontwikkeling’ circa 60.000 tot 110.000 m² bvo geraamd. Voor de omgeving rondom station Duivendrecht komt dit neer op circa 40.000 tot 70.000 m² bvo en voor omgeving Arena Poort op 20.000 tot 40.000 m². Het is belangrijk om een mix aan functies qua aard, schaal en segment in het gebied te realiseren om een toekomstbestendig vestigings- en verblijfsklimaat te realiseren.  Detailhandel: Het detailhandelsaanbod krijgt een lokale verzorgingsfunctie. Afhankelijk van het uiteindelijke aantal inwoners, is er behoefte aan circa 2.600 tot 2.900 m² bvo in het dagelijkse aanbod. Dit betreft in ieder geval één of meer supermarkten. Met eventueel aanvulling van kleinschalig boodschappenaanbod zoals een drogisterij, gemakswinkel e.d.

 Horeca en leisure: De behoefte aan horeca voor De Nieuwe Kern wordt geschat op 1.800 tot 2.300 m² bvo bestaande uit 8 - 9 fastservice-bedrijven (lunchroom, coffeebars e.d.), 1 - 2 cafés en 6 - 7 restaurants. Indien er goed wordt aangesloten op het station Duivendrecht is hier aanvullend ruimte voor circa 3 fastservice-bedrijven. In de onlangs vastgestelde ‘Visie hotels en leisure Ouder-Amstel’ is voor De Nieuwe Kern circa 60.000 – 70.000 m² bvo voor hotels en short-stay geraamd en circa 25.000 m² bvo voor leisurefuncties. Met een mix naar toeristische en zakelijke doelgroepen.  Maatschappelijke functies: Op 5 maart 2018 is er een bestuurlijke afspraak tussen gemeente Amsterdam en gemeente Ouder-Amstel dat voor het gebied Amstel-Arena (waaronder De Nieuwe Kern) de referentienormen van Amsterdam voor maatschappelijke voorzieningen uitgangspunt zijn. In het rapport ‘Naar een

Hoofdstuk 2

6

complete stad: ruimte voor voorzieningen in Zuidoost, DNK en ABPZ’ zijn deze referentienormen vertaald naar de benodigde voorzieningen voor DNK. De gegevens uit dit rapport zijn leidend in het voorgestelde programma voor de maatschappelijke voorzieningen. Voor nadere toelichting verwijzen wij naar de genoemde rapportage. Overzicht behoefte voorzieningen De Nieuwe Kern (m2 bvo) minimaal

maximaal

Commercieel: 

Kantoren en bedrijven

60.000

110.000



Detailhandel

2.600

2.900



Horeca

1.800

2.300



Hotels en short-stay

60.000

70.000



Leisure

25.000

25.000

Totaal commercieel

149.400

210.200

Maatschappelijk: 

Medisch centrum

900



Kleinschalig medisch centrum

200



Alles-in-een-basisschool

11.400



Openbare sport (excl. speelplekken)

4.500



Huis van de Wijk

500



Jongerencentrum

350



Dagbesteding

200



Buurtkamer regulier

150



Kunst en cultuur

1.125



Bovenwijks Voortgezet Onderwijs

14.500

Totaal maatschappelijk

33.825

33.825

Totaal

183.225

244.025

Effecten en aanvaardbaarheid De effecten van de beoogde nieuwe functies zijn per saldo positief en richten zich merendeels op de lokale structuur. De Nieuwe Kern wordt daarmee daadwerkelijk een nieuwe kern met alle benodigde voorzieningen van dien. Op gebied van kantoren, hotels en leisure biedt De Nieuwe Kern door optimale bereikbaarheid (station Duivendrecht) kansen die de lokale behoefte overstijgen. De verwachte economische effecten zijn, zowel op kwantitatieve als kwalitatieve gronden, aanvaardbaar. Inpassing in bestaand stedelijk gebied De beoogde ontwikkeling De Nieuwe Kern vindt plaats in bestaand stedelijk gebied en sluit goed aan op de aanwezige stedelijke structuur van de gemeente Ouder-Amstel en Amsterdam.

Hoofdstuk 2

7

3.

DEEL 1: WOONPROGRAMMA 3.1 Inleiding Aantonen behoefte Gezien het aantal te realiseren woningen wordt een toets van de behoefte uitgevoerd. Uit jurisprudentie blijkt dat het aantonen van de behoefte tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een functie (of branche) in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De behoefte kan, zowel kwantitatief, als kwalitatief van aard zijn. De insteek van het gevraagde onderzoek is om te bezien welk programma gewenst en mogelijk is, waarbij aangesloten zou kunnen worden op de vraag/behoefte vanuit de lokale en regionale gemeenschap. Omdat de planlocatie zich binnen bestaand stedelijk gebied bevindt, zal slechts kort gemotiveerd moeten worden waarom de ontwikkeling wenselijk is in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het resultaat levert input op voor het te ontwikkelen programma om het project verder te brengen. Initiatief Voor de locatie is het voornemen om het bestaande vastgoed te slopen en samen met de omliggende gronden te herontwikkelen naar onder meer wonen.

Hierbij wordt gedacht aan het volgende woningbouwprogramma:  Circa 4.500 woningen  30% sociaal, 40% midden en 30% duur  Voor diverse doelgroepen  Verdeeld in diverse woonmilieus Ruimtelijk-functioneel onderzoek Het antwoord op de vraag welk programma en invulling voorziet in een behoefte voor de locatie van De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel, wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve, als kwalitatieve behoefte voor wonen wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Voor het bepalen van het verzorgingsgebied, de trends en ontwikkelingen en behoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de vergelijking met het actuele aanbod is er onder andere gekeken naar het bestaand beleid en onderzoeken op provinciaal, regionaal en lokaal. Op het gebied van woningbouw zijn er vanuit diverse schaalniveaus afspraken. Dit geldt voor de gemeente Ouder-Amstel zelf, de gemeente Amsterdam, maar ook de grootregio Amsterdam, de Metropoolregio Amsterdam en de Provincie Noord Holland.

3.2 Verzorgingsgebied De relevante woningmarkt is gebaseerd op het functioneren van de regionale woningmarkt en vastgesteld op basis van verhuisbewegingen/ migratiestromen.

Hoofdstuk 3

8

De aantrekkingskracht van Amsterdam Amsterdam heeft een grote aantrekkingskracht op huishoudens uit binnen- én buitenland. De verhuisrelatie voor het gebied wordt gekenmerkt door twee hoofdbewegingen. Aan de ene kant is er de instroom vanuit binnen- en buitenland naar de regio en vooral naar Amsterdam, waarbij er overigens ook sprake is een verhuisstroom vanuit andere MRA-gemeenten naar Amsterdam. Opvallend is ook dat vanuit een aantal studentensteden, waaronder Enschede, Utrecht, Groningen en Tilburg, verhuisbewegingen naar Amsterdam zichtbaar zijn. Dit zijn vooral jonge afgestudeerde een- of tweepersoonshuishoudens, die na hun studie naar Amsterdam vertrekken. De kansen voor hen op een baan zijn hier hoger, mede vanwege de vestiging van veel internationale bedrijven op onder meer de Zuidas. De tweede beweging hangt samen met de uitstroom vanuit Amsterdam. Deze verhuisstroom wordt gekenmerkt doordat een groot deel van de huishoudens die uit Amsterdam vertrekt, een woning in de nabijgelegen gemeenten betrekt. Deze samenhang in verhuisbewegingen binnen een regio wordt ook wel aangeduid als een ‘roltrap’.3 Metropoolregio Amsterdam als verzorgingsgebied Voor het beoogde woningbouwprogramma is de ‘Metropoolregio Amsterdam’ (figuur 3.1) de relevante woningmarkt-regio (Handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking Wonen, Stadsregio Amsterdam, 18 oktober 2016).

Hiertussen vinden de meeste verhuisbewegingen plaats. Deze regio omvat ook de Stadsregio Amsterdam (SRA). Op basis van beiden wordt de woningbehoefte in beeld gebracht, omdat niet alle gegevens op MRA-niveau beschikbaar zijn. Dit is gedaan voor de periode tot 2040. Binnen deze periode ligt de planhorizon van 10 jaar voor het bestemmingsplan voor de woningbouwontwikkeling De Nieuwe Kern, maar ook de doorkijk naar de lange termijnbehoefte. Figuur 3.1: Ligging planlocatie

3

MRA- Verkenning woningmarkt (2017)

Hoofdstuk 3

9

3.3 Relevant beleidskader Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland. Door de grote economische dynamiek zijn woon- en werklocaties vooral nodig in het zuidelijk deel van Noord-Holland, de MRA, met Amsterdam als zwaartepunt. Nieuwe ontwikkelingen moeten bij voorkeur bij knooppunten van openbaar vervoer worden gerealiseerd. Provinciale woonvisie 2010-2020 Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Uitvoeringsprogramma binnenstedelijk bouwen en versnellen Groei van de woningvoorraad blijft achter bij de groei van het aantal huishoudens. Er bestaat met name extra krapte in Noord-Holland Zuid, als gevolg van een te lage woningbouwproductie. Regionaal Actieplan Amstelland-Meerlanden, Amsterdam Zaanstreek-Waterland 2016-2020 Er is een tekort in vrijwel alle marktsegmenten. De grootste tekorten doen zich voor bij eengezinswoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare en middeldure koopwoningen.

Bij de marktsegmenten meergezinswoningen in een stedelijk milieu - een segment dat ruim geprogrammeerd staat - en dure huurwoningen is de plancapaciteit een fractie groter dan de vraag. Visie Ouder-Amstel 2030 Duurzaamheid en woonmogelijkheden voor jong en oud zijn speerpunt bij nieuwe woningontwikkelingen. Gestreefd wordt naar een balans tussen voorzieningen in de verschillende leefgebieden en het bevorderen van sociale cohesie op wijk -en buurtniveau. Evenals goede fysieke verbindingen met de regio en binnen de gemeente. Waarbij een balans tussen landschap en grootstedelijkheid bij nieuwe ontwikkelingen wordt behouden. Woonvisie Ouder-Amstel 2016 Binnen de gemeente Ouder-Amstel staan er ten aanzien van het thema wonen vier punten hoog op de agenda: 1. Het vaststellen van doelgroepen (waarop beleid gevoerd wordt); 2. Het zorgen voor doorstroming; 3. Duurzaamheid; 4. Het langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen van ouderen.

Hoofdstuk 3

10

3.4 Trends en ontwikkelingen De maatschappij verandert snel en ontwikkelingen die iedereen meekrijgt noemen we mega-trends. Vanuit megatrends zijn specifiekere, toekomstgerichte ontwikkelingen te zien, microtrends. Zowel onderstaande megatrends als de daarbij behorende microtrends zijn van invloed op De Nieuwe Kern:  Urbanisatie: Er trekken steeds meer mensen naar de stad, onder meer omdat hier de meeste werkgelegenheid aanwezig is, evenals allerlei voorzieningen op het gebied van onderwijs, zorg, cultuur, etc. De druk op de ruimte zal vragen om een efficiënter en flexibeler ruimtegebruik, niet alleen qua wonen en mobiliteit, maar ook bij voorzieningen. Hoge huurprijzen vragen om meervoudig ruimtegebruik: bijvoorbeeld overdag een winkel en ’s avonds een (deel van) woning.  Individualisme: Globalisering, connectiviteit en groeiende welvaart hebben de opties voor voldoening en zelfontplooiing vermenigvuldigd. Leefstijlen en levenskeuze worden meer flexibel en gedifferentieerd, alles lijkt mogelijk voor iedereen. Individuen zien en uiten zichzelf steeds meer als merk, inclusief alle uitingen; online en offline. Producten en diensten worden daardoor steeds persoonlijker en individualistischer om hierop in te kunnen spelen.  Outernet: Online en offline zijn steeds meer met elkaar verweven.

We zijn continu in verbinding met het internet, maar ook onze omgeving zit vol met online-verbindingen. Internet zit zo naadloos verweven in onze apparaten en omgeving dat we vaak niet eens meer merken dat het er is.  Duurzaamheid: Naar de toekomst toe zullen we steeds voorzichtiger moeten omgaan met onze leefomgeving en de bestaansbronnen die ons ter beschikking staan.  Grenzen vervagen: Werk en privéleven raken steeds meer met elkaar verweven. Het scheiden van werken, wonen en vrije tijd is daardoor steeds lastiger. Meer en meer raakt het wonen verweven met de wijze waarop wij leven, werken, reizen, voor elkaar zorgen en onze leefomgeving en energiehuishouding inrichten. Dit uit zich ook in de architectuur met steeds meer functies in één gebouw; een wooncomplex met werkruimte, kinderopvang of sportschool.  Ecosysteem: Het belang van de menselijke maat keert terug. Mensen willen geen anonieme instanties met ondoorzichtige producten en diensten. We krijgen minder vertrouwen in de overheid en instanties en meer vertrouwen in elkaar. Dichtbij, transparant en begrijpelijk worden steeds meer belangrijke waarden. Klein is het nieuwe groot. We wonen steeds meer en vaker in verbinding met één of meerdere gemeenschappen. We wonen samen, zorgen samen en investeren samen. Met onze familie of met een gelijkgestemde gemeenschap.

Het opvangen van kinderen, de zorg voor ouderen, een financieel steuntje in de rug wanneer dat nodig is, dat alles wordt steeds vaker onderling geregeld.  Flexibele woningen: De samenstelling van de bevolking verandert. Er zijn steeds meer ouderen en we blijven daarbij langer vitaal. Dit heeft ook invloed op vastgoed en de manier waarop we wonen. Ouderen willen bijvoorbeeld steeds vaker langer thuis wonen; hier moeten woningen op aangepast worden.  Maatschappelijke impact: De consument vindt het steeds belangrijker dat organisaties maatschappelijke impact realiseren met hun diensten en producten. Blackrock, het grootste hedgefund ter wereld, wil in de toekomst alleen nog maar investeren in purpose-driven organisaties. Op landelijk niveau heeft het College van Rijks-adviseurs Panorama Nederland (PN) gelanceerd. PN verbeeldt hoe de grote maatschappelijke vraagstukken van nu, de komende decennia de sleutel kunnen zijn voor welkome, structurele verbeteringen van ons land. In de toekomst zullen oplossingen voor maatschappelijke opgaven meer en meer met elkaar verweven raken.

Hoofdstuk 3

11

3.5 Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte wordt bepaald door de woningvraag in de marktregio af te zetten tegen het aanbod en de plancapaciteit binnen de gemeente en de regio. In deze paragraaf is de behoefte (vraagontwikkeling) van de metropoolregio Amsterdam, de gemeente Ouder-Amstel en stad Amsterdam in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van bevolkings- en huishoudensprognoses. Deze leidt tot een prognose van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de MRA 3.5.1 Woningvraag Bevolkingsgroei In 2018 had de gemeente Ouder-Amstel 13.496 inwoners. De bevolkingsprognoses gaat uit van groei tot aan 2040 met ca. 10.000 inwoners. Dat betekent een groei van 75%, met name door ontwikkeling van De Nieuwe Kern. Ook in Amsterdam is een groei te zien van het aantal inwoners, tot aan 2040 wordt een groei verwacht van circa 200.000 inwoners ofwel plus 23%. In de MRA neemt het aantal inwoners toe met circa 450.000 (+ 18%). Tabel 3.1: Bevolkingsprognose4 Toename / groei 2018

2020

2030

2040

2018-2040

Ouder-Amstel

13.496

14.100

19.900

23.600

+10.104

Amsterdam

854.047

880.000

972.900

1.054.400

+200.353

2.451.429

2.502.677

2.723.493

2.902.611

+451.182

MRA

Huishoudens De bevolkingsgroei is ook zichtbaar in de groei van het aantal huishoudens. Tot aan 2040 neemt het aantal huishoudens in Ouder-Amstel toe met circa 6.500 huishoudens (meer dan het aantal huishoudens dat Ouder-Amstel nu heeft), in Amsterdam betreft dit circa 90.000 en de gehele MRA regio circa 200.000 huishoudens. Tabel 3.2: Huishoudensprognose5 Toename / groei 2018

2020

2030

2040

2018-2040

Ouder-Amstel

5.987

6.451

9.879

12.617

+6.630

Amsterdam

467.606

482.356

528.094

558.677

+91.071

1.178.952

1.211.701

1.333.037

1.416.137

+ 237.185

MRA

De huishoudensgroei wordt versterkt door de huishoudensverdunning. Alleenstaande huishoudens zijn het sterkst vertegenwoordigd in Ouder-Amstel en Amsterdam en laten eveneens van alle huishoudenstypen de grootste groei zien: van 235.100 in 2015 tot 260.500 in 2030 6.

4 5 6

CBS Regionale Kerncijfers (2018) en Primos (2018) CBS Regionale Kerncijfers (2018) en Primos (2018) Gemeente Amsterdam, OIS, (2015)

Hoofdstuk 3

12