Bijlage 2 RIGO-rapport Gelijke monniken, gelijke kappen.pdf

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Gelijke monniken, gelijke kappen? Een brede verkenning van de huisvesting van jongeren en studenten in Amsterdam

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Gelijke monniken, gelijke kappen? Een brede verkenning van de huisvesting van jongeren en studenten in Amsterdam Opdrachtgever

Contactpersoon Rosa Gärtner

Projectnummer P39650

Datum 3 november 2020

Auteurs Steven Kromhout Lotte Bloemendaal Rosalie Post

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Inleiding

3

Jongeren en studenten

5

Jongeren en studenten in Amsterdam

5

Studeren in Amsterdam

7

Zelfstandig wonende jongeren en studenten

8

Conclusies

10

Beleid voor jongeren- en studentenhuisvesting

11

Opgave voor jongeren- en studentenhuisvesting

11

Huisvestingsverordening

13

Huurcontracten

14

Kansen op de woningmarkt

15

Woonsituatie van jongeren en studenten

15

Verhuringen van jongeren- en studentenwoningen

17

Huurcontracten bij corporatiewoningen

22

Conclusies

23

Gescheiden of gemengd wonen

24

Ervaringen met gescheiden wonen

24

Ervaringen met gemengd wonen

25

Conclusies

27

Effecten van gelijke behandeling

28

Gelijke behandeling bij woonruimteverdeling

28

Gelijke huurcontracten

30

Gemengd wonen

31

Combinaties

32

Conclusies en aanbevelingen

33

Invloed van beleid en regelgeving op woningmarktkansen

33

Effecten van samenvoeging

33

Wenselijkheid van samenvoeging

35

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

Samenvatting Op verzoek van de Amsterdamse gemeenteraad en het college is een verkenning uitgevoerd van de mogelijkheden voor het praktisch en beleidsmatig samenvoegen van jo ngeren- en studentenhuisvesting en de effecten daarvan. Deze effectverkenning is specifiek gericht op de huisvest ing van jongeren en studenten in sociale huurwoningen van woningcorporaties. In dit onderzoek is ook gekeken naar de huidige invloed van beleid en regelgeving op de woningmarktkansen van jongeren en studenten in Amsterdam. Huidige situatie  Amsterdam telt in 2020 144.600 inwoners in de leeftijd tussen 18 en 28 jaar (jongeren) en 69.400 inwoners die een MBO-, HBO of WO-opleiding volgen (studenten). Tussen deze groepen is een grote overlap van 56.200 jongeren die ook student zijn.  In totaal wonen 43.100 jonge huishoudens in een zelfstandige woning, waarvan ongeveer de helft bestaat uit niet-studerende jongeren en de andere helft uit studenten. De meeste jongeren die zelfstandig in Amsterdam wonen zijn ex-studenten die inmiddels een betaalde baan hebben en daardoor een hoger inkomen hebben dan de studenten.  De Gemeente Amsterdam maakt al lange tijd gecombineerde plannen op het gebied van jongeren- en studentenhuisvesting. Desondanks blijven de ambities en de realisatie van de opgaven voor jongerenhuisvesting achter bij die voor studentenhuisvesting.

 De Huisvestingsverordening is nu alleen van toepassing op jongerenwoningen, waarbij voorrang geldt voor woningzoekenden tot 23 jaar of tot 28 jaar. Jongeren komen niet in aanmerking voor studentenwoningen en studenten niet voor jongerenwoningen. De woningcorporaties bieden deze woningen ook aan via verschillende kanalen.  Vanwege de verschillen in wettelijke mogelijkheden hanteren de corporaties bij jongeren en studentenwoningen ook verschillende typen huurcontracte n, zoals het jongerencontract (voor maximaal vijf jaar) en het campuscontract (voor de studieduur).  De woningcorporaties in Amsterdam verhuren jaarlijks veel meer studentenwoningen dan jongerenwoningen. Een deel van deze verhuringen betreft ‘landingsplekken’, die voor maximaal één jaar worden verhuurd aan internationale studenten en daardoor een hoge mutatiegraad kennen.  De kans voor (niet-internationale) studenten om met weinig inschrijfduur een studentenwoning te vinden is groter dan bij jongerenwoningen. Jongeren maken vooral kans op een jongerenwoning als zij bijna de leeftijdsgrens van 23 of 28 jaar hebben bereikt.  Jongeren en studenten wonen binnen de corporatiesector vaak gescheiden, met uitzondering van speciale gemengde complexen. Hiervoor is onder meer gekozen om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en gemeenschapsvorming te bevorderen.

Mogelijkheden voor samenvoeging In dit onderzoek zijn de mogelijkheden verkend om jongeren en studenten meer gelijk te behandelen op drie gebieden:  Woonruimteverdeling: door alle woningen voor jongeren en studenten (m.u.v. woningen voor internationale studenten) als jongerenwoningen toe te wijzen, via één systeem;

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

1

 Huurcontracten: door bij jongeren- en studentenwoningen dezelfde typen huurcontracten te hanteren;  Gemengd wonen: door meer complexen te creëren waarin zowel jongeren als studenten wonen. De effecten van deze vormen van samenvoeging zijn zowel los als in combinatie beschouwd.  De afschaffing van het campuscontract voor studentenwoningen kan er toe leiden dat studenten na hun studie minder snel zullen doorstromen en er dus minder aanbod vrijkomt.  Door de woonruimteverdeling van jongeren- en studentenwoningen samen te voegen zal het woningaanbod waarvoor beide groepen in aanmerking komen, groter zijn dan nu het geval is. Daar staat tegenover dat beide groepen jongeren met elkaar gaan concurreren.  Als alle jongeren- en studentenwoningen en op volgorde van inschrijfduur worden toegewezen, met voorrang tot 23 of 28 jaar, is de verwachting dat de in schrijfduur van studenten na de samenvoeging flink zal gaan stijgen en die van jongeren licht zal dalen. Beide groepen komen dan vooral in aanmerking voor een woning als zij bijna 23 of 28 jaar zijn.  De samenvoeging van het aanbod zou vooral gunstig zijn voor de betaalbaarheid van nietstuderende jongeren tot 23 jaar. Voor deze groep stijgt het aanbod aan woningen waarvoor zij (bij een laag inkomen) huurtoeslag kunnen ontvangen het meest.

Voor studenten tot 23 jaar wordt het door extra concurrentie juist moeilijker om een betaalbare woning te vinden.  Als studenten in Amsterdam minder snel een betaalbare woonruimte kunnen vinden, kan dit ertoe leiden dat studenten die ver weg wonen, niet meer voor Amsterdam kiezen.  Meer menging van jongeren en studenten in wooncomplexen hoeft niet tot problemen te leiden, mits er voldoende aandacht (en geld) is voor beheer. Gelijke monniken, gelijke kappen? Door de regelgeving voor jongeren- en studentenhuisvesting samen te voegen kunnen de kansen op de woningmarkt voor jongeren en studenten meer gelijk worden. Jongeren en studenten die zich op de woningmarkt begeven, zijn echter zeer verschillende groepen die zich in verschillende levensfasen bevinden. Het samenvoegen van jongeren - en studentenhuisvesting zou ten koste gaan van de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor (met name jonge) studenten. Hierdoor wordt Amsterdam minder aantrekkelijk voor nieuwe studenten. Bovendien zal het totale woningaanbod voor jongeren en studenten door de samenvoeging niet groter worden en mogelijk zelfs kleiner, als het campuscontract zou worden afgeschaft. De schaarste aan jongeren- en studentenwoningen in Amsterdam zal door de samenvoeging dus niet verminderd worden.

Om de kansen van jongeren op de Amsterdamse woningmarkt te vergrote n is het van belang om bij jongerenhuisvesting samen met andere stakeholders te werken aan een gezamenlijke aanpak met heldere doelen. De succesvolle aanpak op het gebied van studentenhuisvesting kan daarbij als voorbeeld dienen.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

2

Inleiding De huisvesting van jongeren en studenten zijn in Amsterdam grotendeels gescheiden werelden. Binnen de sociale huursector zijn voor beide groepen aparte woningen gelabeld, die via verschillende kanalen worden aangeboden. Daarnaast zijn in de Huisvestingsverordening aparte regels voor studenten- en jongerenwoningen opgenomen en zijn de huurcontracten verschillend. Brede verkenning De Amsterdamse gemeenteraad en het college hebben gevraagd om een verkenning uit te voeren van de mogelijkheden voor het praktisch en beleidsmatig samenvoegen van jongeren- en studentenhuisvesting en de effecten daarvan. Hierbij moet aandacht zijn voor de verschillende beleidsdoelen en belangen die een rol spelen. De gemeente heeft samen met de partners 1 een opdrachtformulering opgesteld voor een brede verkenning naar: 1. De invloed van de beleidsmatige uitgangspunten en regelgeving op de woningmarktkansen van studerende- en niet-studerende jongeren met een inkomen onder 39.000 euro (de doelgroep van de sociale huursector); 2. De verschillende manieren van samenvoegen van jongeren - en studentenhuisvesting en de effecten daarvan op: a. de slaagkans op de woningmarkt voor verschillende groepen studerende - en niet-studerende jongeren (qua leeftijd, sociale status en geboorteplaats); b.

de betaalbaarheid en het woningtype voor verschillende groepen studerende - en nietstuderende jongeren (qua leeftijd, sociale status en geboorteplaats); c. de wederzijdse beïnvloeding en gemeenschapsvorming tussen de verschillende groepen studerende- en niet-studerende jongeren; d. de toegankelijkheid tot het onderwijs voor jongeren met een verschillend opleidingsniveau (MBO, HBO, WO), woonplaats (Amsterdam, Nederland, buitenland) en sociale status van de ouders. Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd:  In hoofdstuk 2 brengen we de omvang van de groepen jongeren en studenten in Amsterdam in beeld;  In hoofdstuk 3 belichten we het huidige huisvestingsbeleid voor studenten en jongeren;  In hoofdstuk 4 beschrijven we de huidige kansen van studerende en niet-studerende jongeren op de Amsterdamse woningmarkt;  In hoofdstuk 5 worden de voor- en nadelen van het gescheiden of juist gemengd huisvesten van jongeren en studenten belicht;  In hoofdstuk 6 verkennen we wat de effecten zouden zijn van het praktisch en beleidsmatig samenvoegen van jongeren- en studentenhuisvesting in Amsterdam.

1

AFWC, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en ASVA.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

3

 In hoofdstuk 7 trekken we conclusies over de wenselij kheid van samenvoeging.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

4

Jongeren en studenten In dit onderzoek staat de huisvesting van jongeren en studenten centraal. Maar hoe groot zijn deze groepen in Amsterdam? En in hoeverre overlappen deze? De groepen jongeren en studenten definiëren we in dit onderzoek als volgt:  Jongeren zijn personen (of huishoudens) in de leeftijd van 18 tot 28 jaar;  Studenten zijn personen (of huishoudens) die studeren aan een instelling voor Wetenschappelijk Onderwijs (WO), Hoger Beroeps Onderwijs (HBO) of Middelbaar Beroeps Onderwijs (MBO). Daarmee sluiten we qua leeftijdsgrenzen (jongeren) en onderwijsniveaus (studenten) aan bij de definities in het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022 (zie 3.1). In dit hoofdstuk gaan we na hoeveel inwoners van Amsterdam tot de groepen jongeren en studenten behoren (2.1) en in hoeverre deze groepen overlappen. Omdat niet alle studenten die in Amsterdam studeren ook in Amsterdam wonen, brengen we ook de totale aantallen studenten die in Amsterdam studeren in beeld ( 2.2). Daarna kijken we naar de kenmerken van jongeren en studenten die in Amsterdam in een zelfstandige woning wonen (2.3).

Jongeren en studenten in Amsterdam In deze paragraaf beschrijven we de omvang van de groepen jongeren en studenten binnen de huidige bevolking van Amsterdam 2. Voor beide groepen beschrijven we ook de overlap met de andere groep. Jongeren In Amsterdam woonden op 1 januari 2020 bijna 144.600 jongeren tussen 18 en 28 jaar. Daarmee vormt deze groep 17% van alle inwoners. Het grootste deel van de jongeren is tussen 23 en 28 jaar (62%). In totaal bestaat 39% van de jongeren in Amsterdam uit stu denten: 8% volgt een MBO-opleiding, 13% een HBO-opleiding en 18% een universitaire opleiding. In figuur 2-1 is te zien dat bij jongeren de leeftijdspiek van het totale aantal studenten bij 21 jaar ligt. Bij MBO-studenten ligt deze piek veel vroeger (bij 18 jaar) en bij HBO - en WO-studenten wat later (respectievelijk 22 en 23 jaar). Vanaf 20 jaar tot 28 jaar zijn er steeds meer jongeren die niet (meer) studeren, bijvoorbeeld omdat zij hun studie hebben afgerond. De grote aantrekkingskracht van Amsterdam op jonge volwassenen komt duidelijk naar voren in de leeftijdsopbouw (figuur 2-1). Het aantal inwoners per leeftijdsjaar neemt vanaf 18 jaar tot 28 jaar sterk toe, als gevolg van de instroom van jongeren van buiten Amsterdam. Een groot deel van deze jongeren komt naar Amsterdam om te studeren of te werken.

2

Deze cijfers zijn dus inclusief jongeren en studenten die (nog) bij hun ouders wonen en studenten die buiten Amsterdam studeren.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

5

figuur 2-1 Jonge inwoners van Amsterdam naar leeftijdsjaar en huidige opleiding (niveau), 1 januari 2020, in aantallen

Bron: OIS/CBS; bewerking RIGO

Studenten In het studiejaar 2019/2020 volgden ruim 69.400 inwoners van Amsterdam een MB O-, HBOof een wetenschappelijke opleiding. Daarmee bestaat 8% van de Amsterdamse bevolking uit studenten. Het grootste deel (43%) studeert aan een universiteit. Bijna een derde volgt een HBO- en een kwart een MBO-opleiding. Veruit de meeste studenten die in Amsterdam wonen, zijn tussen 18 en 28 jaar oud en vallen daarmee in de leeftijdscategorie jongeren. Van alle studenten is 47% tussen 18 en 23 jaar en 34% tussen 23 en 28 jaar. MBO-studenten zijn over het algemeen jonger dan HBO en WO-studenten (figuur 2-2). figuur 2-2 Leeftijdsverdeling van studerende inwoners van Amsterdam, studiejaar 2019/2020 per opleidingsniveau van de huidige studie

MBO 10%

17%

23%

HBO

WO

2%

11% 0%

10% 43%

44%

45%

38%

57% jonger dan 18 jaar

18 tot 23 jaar

23 tot 28 jaar

28 jaar of ouder

Bron: CBS; bewerking RIGO

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

6

De leeftijd waarop studenten een diploma behalen, verschilt per opleidingsniveau. De meeste MBO-studenten ronden hun studie af voordat zij 21 jaar zijn. Bij HBO -studenten ligt de piek rond 23 jaar en bij universitaire studenten een jaar later. Het behalen van een diploma hoeft overigens niet te betekenen dat de student daarna klaar is met studeren. Veel studenten kiezen na het behalen van een diploma voor een vervolgopleid ing, bijvoorbeeld het volgen van een master na een bachelor. figuur 2-3 Gediplomeerde inwoners van Amsterdam in s tudiejaar 2018/2019, naar leeftijdsjaar en opleidingsniveau, in aantallen

Bron: CBS; bewerking RIGO

Studeren in Amsterdam Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, die jaarlijks in opdracht van Kences wordt uitgevoerd, studeerden in studiejaar 2018/2019 in totaal 137.160 studenten aan een Amsterdamse MBO-, HBO- of WO-instelling, waaronder 13.200 internationale studenten 3. Daarvan volgde 20% een MBO-opleiding, 38% een HBO-opleiding en 42% een universitaire opleiding. Bijna de helft (48%) van de studenten die in Amsterdam studeren, woont ook in Amsterdam. Bij de MBO-studenten zijn dit voornamelijk thuiswonenden, terwijl het bij de HBO- en met name WO-studenten vooral om uitwonende studenten gaat. In totaal wonen ruim 45.300 studenten die in Amsterdam studeren op zichzelf binnen de eigen studiestad. Daarnaast wonen nog eens 7.650 uitwonende studenten in Amsterdam die in een andere stad studeren. Hiermee komt de totale doelgroep van uitwonende studenten die in Amsterdam wonen op bijna 53.000 studenten, waarvan 60% WO-studenten, 32% HBO-studenten en 8% MBO-studenten.

3

Exclusief tijdelijke, studiepuntmobiele studenten zoals uitwisselingsstudenten in het ka der van het Erasmus +-programma: 1.900 in het eerste semester; 990 in het tweede semester.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

7

tabel 2-1 Studenten in Amsterdam, naar woonsituatie en huidige opleiding, in aantallen

Thuiswonend Uitwonend Internationaal

MBO

HBO

WO

Totaal

in Amsterdam

9.100

6.760

4.250

20.110

buiten Amsterdam

12.800

24.420

15.530

52.750

in Amsterdam

3.010

11.350

20.200

34.560

buiten Amsterdam

2.700

6.720

7.130

16.550

2.640

8.100

10.740

670

1.790

2.460

52.550

57.000

137.160

in Amsterdam buiten Amsterdam

Totaal

27.610

Bron: Landelijke monitor studentenhuisvesting 2019

Zelfstandig wonende jongeren en studenten De cijfers in deze paragraaf zijn gebaseerd op het steekproefbestand van het onderzoek Wonen in de regio Amsterdam (WiMRA) 2019, dat is uitgevoerd door OIS Amsterdam in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en d e samenwerkende woningcorporaties (PWNR). Het is goed om te weten dat de vragenlijsten van het WiMRA alleen word en uitgezet bij respondenten die in een zelfstandige woning wonen. Deze bron kan ons dus helaas niets vertellen over de jongeren en studenten di e een kamer huren. Ruim tien procent van de zelfstandig wonende huishoudens in Amsterdammers bestaat uit jongeren tussen de 18 en 28 jaar. Dit zijn ruim 43.100 huishoudens. Ongeveer de helft van de zelfstandig wonende jongeren studeert aan een MBO-, HBO- of universitaire instelling. In de onderstaande figuren vergelijken we de kenmerken van niet-studerende en studerende jongeren. Binnen de studenten maken we ook onderscheid naar leeftijd (tot of vanaf 23 jaar). Bij de niet-studerende jongeren is de celvulling in het WiMRA te klein om dat te doen. In figuur 2-4 is de huishoudensamenstelling van niet-studerende en studerende jongeren afgebeeld. Veruit de meeste jongeren en studenten zijn alleenstaanden, maar bij niet-studerende jongeren komen stellen en huishoudens met kinderen relatief vaak voor.

figuur 2-4 Zelfstandig wonende jongeren en studenten in Amsterdam, naar huishoudensamenstelling, 2019

Bron: WiMRA 2019

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

8

Veruit de meeste niet-studerende jongeren zijn eerder in hun leven student geweest: 79% heeft al een studie in het wetenschappelijk, hoger of middelbaar beroepsonderwijs afgerond. Bijna de helft heeft al een universitaire studie afgerond. Ook van de studenten heeft bijna de helft al een studie afgerond. Dit geldt vooral voor de oudere studenten: 44% heeft van hen al een universitaire opleiding afgerond, in de meeste gevallen waarschijnlijk een bachelor. Zij hebben ervoor gekozen om verder te studeren. figuur 2-5 Zelfstandig wonende jongeren en studenten in Amsterdam, naar hoogst vol tooide opleiding, 2019

Bron: WiMRA 2019

Veruit de meeste zelfstandig wonende jongeren die niet (meer) studeren, hebben inmiddels een betaalde baan. Daardoor hebben zij vaker een midden- of hoger inkomen dan jongeren die nog studeren. Van de studenten heeft 80% een inkomen tot de huurtoeslaggrens. figuur 2-6 Zelfstandig wonende jongeren en studenten in Amsterdam, naar inkomensgroep , 2019

Bron: WiMRA 2019

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

9

Conclusies Binnen de bevolking van Amsterdam is er een grote overlap tussen de leeftijdsgroep jongeren en studenten. Van de inwoners tussen 18 en 28 jaar studeert 39% aan een MBO -, HBOof WO-instelling. Andersom valt 81% van de studenten die in Amsterdam wonen in de leeftijdsgroep tussen 18 en 28 jaar. In het onderstaande schema zijn de aantallen inwoners afgebeeld. figuur 2-7 Overlap tussen de groepen jongeren (18 -28 jaar) en studenten (WO, HBO of MBO), aantallen inw oners in Amsterdam, 2020

Totaal jongeren (144.600)

Niet-studerende

Studerende

Studerende

jongeren

jongeren

niet-jongeren

88.400

56.200

13.200

Totaal studenten (69.400)

Bron: OIS/CBS; bewerking RIGO

Een groot deel van de jongeren en studenten die in Amsterdam wonen, woont nog niet op zichzelf. In totaal wonen 43.100 jonge huishoudens in een zelfstandige woning, waarvan ongeveer de helft bestaat uit niet-studerende jongeren en de andere helft uit studenten. Veruit de meeste niet-studerende jongeren hebben al een (universitaire) studie afgerond en hebben inmiddels een betaalde baan 4. Daardoor is sprake van een groot verschil in inkomen tussen niet-studerende en studerende jongeren. Dat betekent dat niet-studerende jongeren voor hun huisvesting minder vaak aangewezen zijn op de sociale huursector dan studerende jongeren.

4

Hierbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat we alleen achtergrondkenmerken hebben kunnen analyseren van jongeren die in een zelfstandige woning wonen. Het kan zijn dat niet-studerende jongeren met een laag inkomen vaker thuis blijven wonen.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

10

Beleid voor jongeren- en studentenhuisvesting In dit hoofdstuk gaan we in op het huidige beleid voor jongeren - en studentenhuisvesting in Amsterdam en de achtergronden daarvan. Jongeren en studenten vormen al lange tijd belangrijke doelgroepen in het woonbeleid van de Gemeente Amsterdam. In paragraaf 3.1 gaan we in op de plannen die de afgelopen vijftien jaar gemaakt zijn om de tekorten aan jongeren - en studentenhuisvesting in Amsterdam aan te pakken. In de rest van het hoofdstuk brengen we de belangrijkste regels en afspraken in kaart, voor zover die betrekking hebben op de sociale huursector. Daarbij gaat het om gemeentelijke regelgeving, zoals de Huisvestingsverordening, maar ook om het beleid van de corporaties ten aanzien van huurcontracten. Dit hoofdstuk is gebaseerd op een analyse van beleidsdocumenten en groepsinterviews met medewerkers van de gemeente, woningcorporaties en onderwijsinstellingen.

Opgave voor jongeren- en studentenhuisvesting Sinds 2006 stelt de gemeente in overleg met stakeholders ongeveer elke vier jaar een plan op waarin de opgaven voor beide groepen in beeld worden gebracht en ambities worden geformuleerd. Daarbij wordt steevast benadrukt dat beide groepen belangrijk zijn voor de stad. In de Visie op jongeren- en studentenhuisvesting uit 2006 werd onderscheid gemaakt tussen drie groepen jongeren: studenten (MBO, HBO, WO), afge studeerde hoger opgeleiden (HBO of WO) en lager opgeleiden (maximaal MBO). Daarbij werd aangegeven “dat de dominante woonvoorkeuren van de studenten, hoog opgeleide - en lager opgeleide jongeren zo van elkaar verschillen dat ze weinig met elkaar concurreren.” Daarom werd voorgesteld om gericht te investeren in de huisvesting van deze drie groepen jongeren. Dit leidde tot aparte uitvoeringsplannen voor jongerenhuisvesting (gericht op lager opgeleide jongeren tot 26 jaar) en studentenhuisvesting, met ambities voor het realiseren van respectievelijk 4.800 en 7.600 extra ‘woonplekken’ in de periode 2006-2010. De ambitie voor studentenhuisvesting werd nagenoeg gehaald, maar de realisatie van woonplekken voor jongeren bleef sterk achter bij de doelstelling.

De extra woonplekken voor studenten betroffen relatief vaak nieuwbouw, terwijl de plekken voor jongeren voornamelijk (via tijdelijke verhuur bij leegstand en labelen) in de bestaande voorraad werden gerealiseerd. Voor de periode 2010-2014 werd in het programma-akkoord Kiezen voor de stad de ambitie uitgesproken om 2.500 jongerenwoningenwoningen en 9.000 studentenwoningen te realiseren. Deze ambities werden opnieuw uitgewerkt in aparte uitvoeringsplannen . Volgens de evaluatie werd uiteindelijk 80% van het doel voor jongeren bereikt en bijna 90% voor studenten. Bij jongeren werd minder dan de helft van de nieuwe eenheden via nieuwbouw of transformatie gerealiseerd, terwijl bij studenten het overgrote deel van de nieuwe eenheden via productie tot stand kwam. In het Programma Jongeren- en Studentenhuisvesting 2014-2018 werd als doel gesteld dat 2.500 jongerenwoningen en 8.000 studentenwoningen zouden worden toegevoegd aan de voorraad. Voor het eerst werd ook een betaalbaarheidsdoelstelling toegevoegd: 60% van de studentenwoningen en 10% van de jongerenwoningen zou een kale huur tot €340 krijgen en 80% van de studentenwoningen en 60% van de jongerenwoningen een kale huur tot €500. De huurgrens van €340 was afgeleid van de toenmalige kwaliteitskortingsgrens ( €389),

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

11

waarbij rekening werd gehouden met servicekosten. Qua woninggrootte werd uitgegaan van 20,5 m 2 voor woningen tot €340 en 25 m 2 tot 30 m 2 voor woningen tot €500. In 2017 werd besloten om de doelstellingen voor jongeren en studenten samen te voegen. In totaal werden in de periode 2014–2018 meer jongeren- en studentenwoningen toegevoegd dan de (samengevoegde) doelstelling. In het huidige beleidskader, het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022 zijn de groepen jongeren en studenten als volgt gedefinieerd:  Jongeren: Starters op de Amsterdamse woningmarkt in de leeftijd van 18 tot 28 jaa r die niet voltijd studeren, met een sociaal inkomen (€22.700, prijspeil 2019).  Studenten: Allen die voltijd studeren aan een instelling voor Wetenschappelijk Onderwijs (WO), Hoger Beroeps Onderwijs (HBO) of Middelbaar Beroeps Onderwijs (MBO) in de Metropoolregio Amsterdam. Het gaat om zowel Nederlandse als internationale voltijd studenten. Tot deze doelgroep worden eveneens de (internationale) promovendi gerekend. Daarnaast studeren er ook internationale uitwisselingsstudenten, over het algemeen voor een periode van een half jaar. In het huidige Plan is een minder strikt onderscheid gemaakt tussen jongeren en studenten dan in voorgaande periodes.

“Beide groepen hebben grote behoefte aan huisvesting en hebben vergelijkbare wensen als het gaat om type huisve sting en betaalbaarheid.” Daarom is een gezamenlijke opgave geformuleerd voor het realiseren van jongeren- en studentenwoningen: 2.250 per jaar en in totaal 9.000 woningen in de periode 2019 -2022. Er wordt, volgens het plan, “gestuurd op een evenwicht tussen woningen voor beide doelgroepen”, maar daarbij wordt geen concrete verdeling genoemd. Wel zijn voor verschillende leeftijdscategorieën betaalbaarheidseisen gesteld met bijbehorende richtlijnen voor de oppervlakte (tabel 3-1). tabel 3-1 Eisen aan de huurprijs en indicatieve oppervlakte per doelgroep voor jongeren - en studentenhuisvesting en naa r grondpositie

Aandeel

Max. huurprijs

Indicatieve

(prijspeil 2019)

oppervlakte

18 tot 23

< €424 per

ca. 18 tot 25

jarigen

maand

m² gbo

23 tot 28

< €607 per

ca. 25 tot 30

jarigen

maand

m² gbo

18 tot 28

< €720 per

tot 40 m² gbo

jarigen

maand

Doelgroep

productie Gemeentelijke grondpositie

50%

nieuwe gronduitgifte 100%

Particuliere grondpositie /

100%

transformatie bestaand recht

Bron: Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022

Voor studentenhuisvesting is een convenant afgesloten met alle stakeholders met de ambitie om in de periode 2019-2022 9.400 studenteneenheden te realiseren (waarvan 4.000 in de regio). De verwachting is daarom (volgens het Plan) dat het aandeel studentenwoningen in de nieuwbouw hoger zal liggen dan het aandeel jongerenwoningen. Dit blijkt ook uit de voortgangsrapportage over het Woningbouwplan 2018 -2025: in 2019 zijn 1.350 permanente en tijdelijke woningen voor jongeren en studenten in aanbouw genomen, waarvan 157 permanente woningen voor jongeren en 1.077 voor studenten.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

12

Huisvestingsverordening In de Huisvestingsverordening 2020 van de Gemeente Amsterdam zijn regels opgenomen over de verdeling van huurwoningen. Voor bijna alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€737,14; prijspeil 2020) (en sommige woningen in het middensegment) is een huisvestingsvergunning van de gemeente verplicht. In de verordening staan de voorwaarden waaraan huurders en verhuurders moeten voldoen om een vergunning te krijgen. Voor corporatiewoningen gelden meer en striktere regels dan voor particuliere huurwoningen. Studentenwoningen In de Huisvestingsverordening is voor een aantal categorieën woningen, waaronder studentenwoningen, een uitzondering gemaakt op de vergunningplicht. De Huisvestingsverordening bevat dus geen regels voor de verdeling van studentenwoningen . Jongerenwoningen Woningen die bedoeld zijn voor niet-studerende jongeren vallen wel onder het bereik van de huisvestingsvergunning. Naast de algemene toewijzingsregels bevat de Huisvestingsverordening ook enkele specifieke regels voor jongerenwoningen. Binnen de jongerenwoningen heeft de gemeente Amsterdam twee subcategorieën aangewezen (art.

2.4.4, lid 2):  Jongerenwoningen met een huurprijs tot € 432,51 (prijspeil 2020 ) worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan alle volwassen personen een leeftijd hebben van ten minste 18 en ten hoogste 22 jaar en geen student zijn;  Jongerenwoningen met een huurprijs vanaf €432,51 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens waarvan alle volwassen personen een leeftijd hebben van ten minste 23 en ten hoogste 27 jaar en geen student zijn. Dit onderscheid is gemaakt in verband met de landelijke regels voor de toekenning van huurtoeslag. Jongeren tot 23 jaar (met uitzondering van gezinnen) kunnen alleen hu urtoeslag krijgen voor woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (€432,51; prijspeil 2020). Jongeren vanaf 23 jaar kunnen in principe huurtoeslag krijgen voor woningen tot de liberalisatiegrens en komen volgens de regels voor passend toewijzen in aanmerking voor woningen tot de aftoppingsgrenzen (€619,01 voor één of twee personen; €663,40 voor drie of meer personen). De Huisvestingsverordening bepaalt ook de volgorde waarin woningzoekenden die reageren een jongerenwoning krijgen toegewezen. De gemeente Amsterdam geeft bijvoorbeeld voorrang aan jongeren met een lokale binding 5 (artikel 2.4.7, vierde lid). Daarnaast kan maximaal 25% van jongerenwoning worden toegewezen op basis van loting in plaats van inschrijfduur (art. 2.4.7, lid 11).

De Huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid om uitzonderingen te maken op de regels voor toewijzing van jongerenwoningen bij zogenaamde gemengde complexen. In 2015 is deze uitzondering opgenomen om jonge statushouders samen met andere jongeren en studenten te kunnen huisvesten. De manier van toewijzen kan per complex en corporatie verschillen. Hierover worden afspraken gemaakt met de gemeente.

5

Het gaat om jongeren die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn van de gemeente Amsterdam, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes ja ar onafgebroken ingezetene van zijn geweest.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

13

Huurcontracten Huurovereenkomsten voor woningen worden in Nederland van oudsher in principe voor onbepaalde tijd afgesloten, zodat de huurder optimale huurbescherming geniet. In een beperkt aantal gevallen zijn er wettelijke mogelijkheden voor verhuurders om een huurcontract op te zeggen of een huurcontract voor een beperkte periode (bepaalde tijd) af te sluiten. Deze mogelijkheden hebben onder meer betrekking op studentenwoningen en jongerenwoningen. De corporaties in Amsterdam maken gebruik van deze mogelijkheden. Studentenwoningen De corporaties in Amsterdam verhuren de meeste studentenwoningen met een campuscontract. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst zes maanden na afloop van de studie van de huurder kan beëindigen, op voorwaarde dat de woning opnieuw aan studenten wordt aangeboden. In 2006 heeft deze contractvorm een wettelijke basis gekregen. Sinds 2016 kunnen deze contracten ook worden toegepast bij promovendi. Internationale studenten die woonruimte bij een corporatie huren via een onderwijsinstelling, krijgen doorgaans een huurcontract voor bepaalde tijd. Bij DUWO wordt dit een tijdelijk contract genoemd, terwijl De Key spreekt van een short stay-contract. Het gaat daarbij meestal om volledig ingerichte kamers die de onderwijsinstellingen speciaal voor internationale studenten gereserveerd hebben bij de corporaties.

Deze studenten krijgen een huu rcontract voor één jaar, om na die tijd weer ruimte te maken voor een nieuwe groep internationale studenten. Om huurderving te voorkomen is in de huurcontracten opgenomen dat de studenten hun woonruimte niet tussentijds kunnen zeggen, behalve bij speciale omstandigheden. Jongerenwoningen Jongerenwoningen in Amsterdam worden door de woningcorporaties meestal verhuurd met een tijdelijk contract voor vijf jaar. Dit jongerencontract (ook wel: vijfjarencontract) is in 2016 in de wet verankerd, via de Wet Doorstroming Huurmarkt. Daarvoor experimenteerden diverse Amsterdamse corporaties al met een vorm van jongerencontracten, waarbij niet-studerende jongeren van 18 tot 24 jaar een jongerenwoning konden krijgen en daar tot (een halfjaar na) hun 26 ste verjaardag mochten wonen. Sinds 2016 maken de corporaties in Amsterdam gebruik van de nieuwe vorm van het jongerencontract. Na afloop van de vijfjaarstermijn wordt het huurcontract in principe niet verlengd, hoewel een verlenging met maximaal twee jaar wettelijk gezien wel mogelijk is. In de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening (artikel 2.2.4, lid 5 onder a) is vastgelegd dat jongeren die een huurwoning met een jongerencontract accepteren hun opgebouwde inschrijfduur niet verliezen, zodat ze na afloop van het jongerencontract meer kans maken om door te stromen naar een andere corporatiewoning.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

14

Kansen op de woningmarkt Op basis van diverse bronnen belichten we in dit hoofdstuk de positie van jongeren en studenten op de Amsterdamse woningmarkt en met name de corporatiesector. In paragraaf 4.1 beschrijven we de huidige woonsituatie van zelfstandig wonende jongeren en studenten. Vervolgens gaan we in paragraaf 4.2 in op de verhuringen van studenten- en jongerenwoningen door woningcorporaties. Ten slotte belichten we in paragraaf 4.3 de huurcontracten van jongeren en studenten die een corporatiewoning huren.

Woonsituatie van jongeren en studenten Om de woonsituatie van jongeren en studenten in Amsterdam in beeld te brengen maken we (net als in 2.3) gebruik van de resultaten van het onderzoek Wonen in de regio Amsterdam (WiMRA) 2019. Dit steekproefbestand bevat alleen gegevens over huishoudens die in een zelfstandige woning wonen. We kunnen hier dus niet ingaan op de woonsituatie van jongeren en studenten die in een onzelfstandige woonruimte wonen of een woning delen. In figuur 4-1 is te zien hoeveel jongeren en studenten in een koopwoning, corporatiewoning of particuliere huurwoning wonen. Op basis van eerdere edities van het WiMRA is ook de ontwikkeling afgebeeld. In 2019 woont circa 60% van beide groepen jongeren in een particuliere huurwoning. Dit aandeel is de afgelopen jaren flink gestegen. S tuderende jongeren wonen vaker in een corporatiewoning dan niet-studerende jongeren. Als we de groep studenten verder uitsplitsen (niet in de figuur), blijkt dat vooral de oudere groep studenten (23-28 jaar) vaak een corporatiewoning huurt (40%). Bij de jongere groep studenten is dat 31%. Jongeren die niet studeren, wonen ongeveer twee keer zo vaak in een koopwoning als studenten. In de jaren 2017 en 2015 was het aandeel eigenaar-bewoners veel groter. De koopsector is dus minder toegankelijk geworden.

figuur 4-1 Woonsituatie van zelfstandig wonende jongeren en studenten in Amsterdam, naar eigendom, 2019

Bron: WiRA 2015; WiMRA 2017 & 2019

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

15

Hieronder gaan we dieper in op de jongeren en studenten die in een huurwoning wonen. In de onderstaande figuur is te zien in welke huurklassen de verschillende groepen huren. Niet-studerende jongeren huren relatief vaak in de vrije sector. Van de studerende jongeren huurt 84% een woning onder de eerste aftoppingsgrens. Meer dan 60% van de studenten tot 23 jaar huurt een woning tot de kwaliteitskortingsgrens, zodat ze in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. figuur 4-2 Woonsituatie van zelfstandig wonende jongeren en studenten in de huursector in Amsterdam, naar huurprijsklasse, 2019

Bron: WiMRA 2019

Jongeren huren in vergelijking met studenten relatief vaak een woning met een regulier huurcontract, voor onbepaalde tijd. Logischerwijs is het aandeel huurders met een ‘campuscontract’ bij studenten relatief hoog. figuur 4-3 Woonsituatie van zelfstandig wonende jongeren en st udenten in de huursector in Amsterdam, naar type huurcontract , 2019

Bron: WiMRA 2019

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

16

Verhuringen van jongeren- en studentenwoningen In deze paragraaf brengen we de verhuringen van jongeren- en studentenwoningen door woningcorporaties in Amsterdam in beeld en gaan daarbij onder meer in op de betaalbaarheid (huurklassen) en beschikbaarheid (wachttijden). Jongerenwoningen De jongerenwoningen van corporaties in Amsterdam worden verhuurd via het regionale ve rdeelsysteem van WoningNet. Jongeren mogen zich vanaf 18 jaar inschrijven en kunnen reageren op woningen die voor hen gelabeld zijn maar ook op andere woningen. De afgelopen jaren is het aantal jongerenwoningen dat via WoningNet verhuurd wordt sterk toegenomen (zie figuur 4-4). In 2019 zijn tot medio november 6 in totaal 1.378 jongerenwoningen verhuurd via WoningNet. Van deze jongerenwoningen zijn 272 verhuurd aan jongeren tot 23 jaar en 1.106 aan jongeren van 23 jaar of ouder. Daarnaast hebben sommige jongeren een woning gevonden die niet voor hen gelabeld was. figuur 4-4 Verhuringen in Amsterdam via WoningNet, naar leeftijdsklasse, 2016 tot (medio november) 2019

Bron: WoningNet/AFWC

Ruim driekwart van de verhuurde jongerenwoningen heeft een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens. Jongeren tot 23 jaar hebben in de meeste gevallen een woning gevonden in de huurklasse tot de kwaliteitskortingsgrens, waarin zij (mogelijk) recht hebben op huurtoeslag (zie figuur 4-5). Jongeren tussen 23 en 28 vinden meestal een woning tot de eerste aftoppingsgrens.

6

In november 2019 heeft een wijziging in het registratiesysteem van WoningNet plaatsgevo nden, waardoor gegevens over jongerenwoningen die na medio november verhuurd zijn, ontbreken in de data.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

17

figuur 4-5 Verhuringen van corporatiewoningen via WoningNet in Amsterdam, naar huurprijsklasse, 2019 (tot medio november)

Bron: WoningNet/AFWC

De gemiddelde inschrijfduur van jongeren tot 23 jaar die een woning vonden via WoningNet bedroeg in 2019 ruim 3 jaar. Bij woningzoekenden tussen 23 en 35 jaar 7 was dit gemiddelde bijna 9 jaar. Voor beide groepen is de gemiddelde inschrijfduur de afgelopen jaren licht gestegen. De meeste jongerenwoningen worden via advertenties aangeboden, maar er wordt ook een deel via bemiddeling verhuurd. Van de geadverteerde woningen wordt veruit het grootste deel via het aanbodmodel (op volgorde van inschrijfduur) toegewezen. Daarnaast worde n ook woningen verloot. In figuur 4-6 is te zien wat deze verschillen in toewijzingscriteria betekenen voor de inschrijfduur van jongeren die een woning vinden. In het aanbodmodel kunnen jongeren tot 23 jaar alleen een jongerenwoning vinden als ze drie tot vier jaar inschrijfduur hebben opgebouwd. Met andere woorden: vlak voordat zij de leeftijdsgrens van 23 hebben bereikt. Voor jongeren tussen 23 en 28 jaar geldt hetze lfde: de meesten vinden een jongerenwoning als zij negen jaar inschrijfduur hebben en nog net in aanmerking komen voor een jongerenwoning met een leeftijdsgrens van 28 jaar. Binnen het lotingmodel speelt de inschrijfduur geen rol en is de verdeling van de inschrijfduur bij verhuring een afspiegeling van de woningzoekenden die op deze woningen reageren.

Daardoor komen in het lotingmodel ook jongeren met minder dan drie jaar inschrijfduur aan bod. Hiervoor moeten ze wel het geluk hebben te worden ingeloot.

7

Van jongeren tussen 23 en 28 jaar is dit gemiddelde niet bekend.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

18

figuur 4-6 Spreiding van de inschrijfduur van woningzoekenden (excl. urgenten) bij verhuring van jongerenwoningen, per model, 2019 (tot medio november)

Aanbodmodel

Lotingmodel

350

40 23 tot 28 jaar

300

23 tot 28 jaar

35

18 tot 23 jaar

18 tot 23 jaar

30

250

25

200

20 150

15

100

10

50

5

0

0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Inschrijfduur in jaren

9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Inschrijfduur in jaren

Bron: WoningNet/AFWC

Studentenwoningen Uit het jaarbericht van de AFWC over 2019 blijkt dat de woningcorporaties in Amsterdam in 2019 in totaal 1.924 zelfstandige studentenwoningen hebben verhuurd en 1.540 onzelfstandige eenheden. De Amsterdamse corporaties verhuren hun studentenwoningen via verschillende kanalen. Zo biedt DUWO zogenaamde ‘landingsplekken’ die bestemd zijn voor internationale studenten (zie kader) aan via de website University Housing en woningen die bedoeld zijn voor overige studenten via ROOM. Wat zijn landingsplekken? Landingsplekken zijn plekken voor internationale studenten/promovendi die direct bij aankomst in Nederland huisvesting nodig hebben, die voor de duur van maximaal een jaar beschikbaar worden gesteld door onderwijsinstellingen in samenwerking met huisvesters. Uit opgaven van vier onderwijsinstellingen (VU, UvA, HvA en AHK) blijkt dat deze instellingen in studiejaar 2019/2020 een contingent hadden voor internationale studenten van in totaal 4.218 kamers, waarvan 3.431 in de sociale voorraad. Bij ROOM worden de meeste studentenwoningen toegewezen op basis van inschrijfduur. Daarnaast kunnen studenten voor een deel van de onzelfstandige woningen hospiteren. Ook geldt bij sommige woningen op Uilenstede (in Amstelveen) een voorrangsregeling voor VUstudenten die ver weg wonen. Studenten kunnen zich vanaf 16 jaar inschrijven.

Uit de registratie van DUWO blijkt dat DUWO in 2020 (tot medio augustus) ruim tweeduizend studentenwoningen in Amsterdam heeft verhuurd. Ongeveer de helft daarvan is via ROOM op volgorde van inschrijfduur toegewezen. Daarnaast zijn bijna 900 woningen via University Housing verhuurd aan internationale studenten. Doordat deze woningen met een tijdelijk contract voor maximaal een jaar worden verhuurd, ligt de mutatiegraad hoger en kunnen deze woningen vaker worden verhuurd. De overige studentenwoningen zijn via hospiteren of directe bemiddeling verhuurd.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

19

Een groot deel van de studentenwoningen van DUWO wordt gemeubileerd (40%) of gestoffeerd (31%) verhuurd. Dit geldt voor alle woningen die via University Housing zijn verhuurd maar ook een deel van het aanbod via ROOM. Negentig procent van het totale aanbod is verhuurd met een kale huur tot de kwaliteit skortingsgrens. Uit de leeftijdsverdeling van de verhuringen blijkt dat de meeste studenten onder de 20 jaar die via DUWO een woning hebben gevonden internationale studenten zijn (zie figuur 4-7). Bij de Nederlandse studenten die op basis van hun inschrijfduur een woning hebben ge kregen zit de leeftijdspiek bij 22 jaar. figuur 4-7 Verhuringen van DUWO in Amsterdam in 2020 (tot medio augustus), naar bemiddelingswijze en leeftijd

Bron: ROOM/DUWO

Bij de verhuringen via inschrijfduur bedroeg de gemiddelde inschrijfduur bij verhuring 3,7 jaar. In figuur 4-8 is te zien dat daarbinnen sprake is van een aanzienlijke spreiding. Via University Housing worden bijna alle internationale studenten direct bij het begin van hun studie in Nederland aan een tijdelijke studentenwoning (landingsplek) geholpen. figuur 4-8 Spreiding van de inschrijfduur bij verhuring en van DUWO via ROOM op basis van inschrijfduur in Amsterdam 2020 (tot medio augustus), naar leeftijd

Bron: ROOM/DUWO

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

20

De andere woningcorporaties in Amsterdam bieden hun studentenwoningen aan via Studentenwoningweb. De Key is daarvan de grootste aanbieder van studentenwoningen, maar ook Stadgenoot en Ymere maken gebruik van dit landelijke systeem, dat beheerd wordt door WoningNet. De toewijzing vindt in principe plaats op basis van inschrijfduur, maar er zijn wel enkele voorrangsregelingen voor studenten van specifieke onderwijsinstellingen zoals de UvA-kameractie, de HvA-Amstelcampusregeling en de Rietveldregeling. Studenten kunnen zich vanaf 16 jaar inschrijven. Vanwege de overgang naar een nieuw registratiesysteem zijn over de verhuringen via Studentenwoningweb alleen data beschikbaar van medio april 2020 tot medio september. In deze periode heeft De Key in Amsterdam 404 studentenwoningen via Studentenwoningweb verhuurd. Daarnaast heeft De Key in dezelfde periode 1.165 Short Stay & Furnished (SSF) woningen verhuurd. Vanwege het short stay-contract, met een contractduur van maximaal één jaar, kunnen deze eenheden meermaals per jaar vrijkomen voor verhuur. Normaal gesproken worden deze woningen aan internationale studenten verhuurd, direct of via een onderwijsinstelling, maar vanwege de coronacrisis zijn dit jaar ook enkele honderden woningen aan Nederlandse studenten verhuurd.

Van de 404 studentenwoningen die De Key via Studentenwoningweb heeft verhuurd zijn 222 onzelfstandige eenheden en 182 zelfstandige woningen. De helft van de zelfstandige woningen heeft een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de andere helft onder de eerste aftoppingsgrens. In totaal zijn 357 studentenwoningen op basis van inschrijfduur toegewezen en de rest via specifieke regelingen met de UvA en de HvA. De leeftijdsverdeling van studenten die op basis van inschrijfduur via Studentenwoningweb een woning van vinden, lijkt sterk op die bij ROOM: de leeftijdspiek ligt hier bij 23 jaar. figuur 4-9 Verhuringen van De Key via Studentenwoningweb en De Key Short Stay Facility in 2020 (medio april – medio september, naar bemiddelingswijze

Bron: WoningNet/De Key

De gemiddelde inschrijfduur bij de verhuringen via inschrijfduur bedroeg bijna vijf jaar. Studenten tot 23 jaar die een studentenwoning vinden staan over het algemeen korter ingeschreven dan studenten van 23 tot 28 jaar (figuur 4-10).

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

21

figuur 4-10 Spreiding van de inschrijfduur bij verhuringen van De Key via Studentenwoningweb op basis van inschrijfduur in Amsterdam 2020 (tot medio augustus), naar leeftijd

Bron: WoningNet/De Key

Huurcontracten bij corporatiewoningen Ten behoeve van dit onderzoek hebben drie woningcorporaties die veel studenten - en/of jongerenwoningen verhuren, DUWO, De Key en Stadgenoot, gegevens aangeleverd over de leeftijdsverdeling van hun Amsterdamse huurders en het type huurcontracten dat zij hebben. In figuur 4-11 zijn deze cijfers samengevat. We laten hierbij ook de groep tussen 28 tot 33 jaar zien, omdat een deel van deze huurders als jongere tot 28 jaar hun huidige woning hebben gevonden. figuur 4-11 Huurders van DUWO, De Key en Stadgenoot in Amsterdam, naar type huurcontract, per leeftijdsgroep, 2020

Bron: DUWO; De Key; Stadgenoot; bewerking RIGO

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

22

DUWO verhuurt alleen studentenwoningen. De woningen voor Nederlandse studenten verhuurt DUWO met een campuscontract. Internationale studenten die gebruikmaken van een landingsplek krijgen een tijdelijk contract voor maximaal één jaar. De Key verhuurt zowel jongeren- als studentenwoningen. Net als DUWO verhuurt De Key studentenwoningen voor Nederlandse studenten met een campuscontract en tijdelijke woningen voor internationale studenten met een short stay-contract. Daarnaast maakt De Key voor jongerenwoningen gebruik van jongerencontracten. Ten slotte verhuurt De Key ook ‘gewone’ sociale huurwoningen met een reguliere contract aan jongeren. Stadgenoot verhuurt aan jongeren vooral jongerenwoningen, met een jongeren - of vijfjarencontract. Daarnaast verhuurt Stadgenoot ook een aantal studentenwoningen, met een campuscontract. Net als De Key verhuurt Stadgenoot ook woningen met een regulier contract aan jongeren.

Conclusies Op basis van de analyses in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de kansen van jongeren en studenten op de Amsterdamse woningma rkt en de bijdrage van woningcorporaties daaraan . Ten eerste hebben we gezien dat een minderheid van de zelfstandig wonende jongeren en studenten in Amsterdam in een corporatiewoning woont. Van beide groepen woont een groter deel in een particuliere huurwoning. Enerzijds relativeert dit gegeven het belang van de corporatiesector in de totale huisvesting van jongeren en studenten. Anderzijds illustreert het ook de beperkte beschikbaarheid van corpo ratiewoningen voor beide groepen. Jongeren- en studentenwoningen van corporaties in Amsterdam worden via verschillende kanalen verhuurd. Waar jongerenwoningen nog via één systeem worden aangeboden (WoningNet), is het aanbod aan studentenwoningen erg versnipperd, omdat zowel door verschillende verhuurders als voor verschillende doelgroepen verschillende kanalen worden gebruikt. Hierdoor is het totale aanbod niet transparant voor woningzoekenden. Het aantal jongerenwoningen dat door corporaties wordt ve rhuurd, is de afgelopen jaren sterk toegenomen. De meeste van deze woningen hebben een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens en worden verhuurd aan jongeren tussen 23 en 28 jaar. De meerderheid van de jongerenwoningen wordt op volgorde van inschrijfduur verhuurd.

Jongeren maken bijna alleen kans op deze woningen als zij qua leeftijd net voor de grenzen van 23 jaar of 28 jaar zitten. Jongerenwoningen worden meestal verhuurd met een jongerencontract. Het aantal studentenwoningen dat in Amsterdam verhuurd wordt, ligt veel hoger dan het aantal jongerenwoningen. Ongeveer een kwart van de studentenwoningen van corporaties wordt als landingsplaats aan internationale studenten verhuurd, met een tijdelijk/short stay-contract. Vanwege deze contracten voor maximaal één jaar is de omloopsnelheid hoog en komen deze woningen dus vaak vrij om opnieuw te worden verhuurd. Andere studentenwoningen worden meestal via inschrijfduur toegewezen en met een campuscontract verhuurd. De gemiddelde inschrijfduur voor studentenwoningen bedraagt vier à vijf jaar, maar de spreiding daarbinnen is groot. Al met al hebben jongeren die qua inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning op dit moment een minder goede positie binnen de corporatiesector dan studenten. De kans om binnen drie jaar na inschrijving een studentenwoning te vinden is veel groter dan de kans om binnen dezelfde termijn een jongerenwoning te vinden.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

23

Gescheiden of gemengd wonen Eén van de vragen die we in dit onderzoek hebben uitgediept, is hoe het nu gaat met he t mengen van verschillende groepen jonge mensen in Amsterdam. Een groot deel van de Amsterdammers tussen de 18 en 28 jaar oud woont in reguliere woningen en complexen, verspreid door de stad. Er zijn echter ook specifieke complexen waar jongeren, studenten en ook kwetsbare groepen jongeren, zoals jongeren met een omklapcontract en statushouders, bij elkaar wonen, met het expliciete doel om hen te laten mengen, of juist om hen een eigen ruimte te geven waar zij niet met alle soorten huishoudens hoeven te mengen.

Voor het beantwoorden van de vraag over mengen, hebben we specifie k naar zulke complexen gekeken: hoe werkt het mengen van jongeren en studenten zonder andere groepen erbij? We hebben hiervoor interviews afgenomen met beheerders en community builders van diverse gemengde en niet-gemengde complexen 8:  Jacques Veltmanstraat (DUWO): alleen studenten (regulier en short stay);  Spark Village (Rochdale/DUWO): studenten, jongeren (met voorrang voor leraren) en statushouders;  Lieven (De Key): zowel studenten (regulier en short stay) als jongeren (deels met omklapcontract);  Stek Noord (Stadgenoot): jongeren en statushouders;  GAK gebouw (Stadgenoot): (internationale) studenten, jongeren (deels met zorg), statushouders en kopers;  Uilenstede (DUWO): vooral studenten (en enkele reguliere huurders en kopers). Tijdens deze interviews zijn er verschillende argumenten voor en tegen het mengen van doelgroepen langsgekomen, waarvan hieronder een overzicht.

Ervaringen met gescheiden wonen Een aantal van de beheerders die we spraken, was van mening dat het voor studenten prettiger is om alleen met andere studenten te wonen. ‘Een studentencomplex is ook een woonschool’, zei bijvoorbeeld een beheerder bij DUWO. ‘De studenten zijn druk bezig met leren over zichzelf en de wereld, en kunnen elkaar aanspreken op gedrag. Dat voelt veiliger dan dat iemand uit een andere leeftijdscategorie hen aanspreekt. Ook kunnen zij bijvoorbeeld met z’n allen na de tentamenperiode alles weer opruimen in het complex. ’ Voor buitenlandse studenten is een studentencomplex fijn om als eerste te wonen in Nederland. Studenten vanuit het buitenland die in Nederland een meerjarige opleiding komen doen, krijgen vaak het eerste jaar huisvesting aangeboden in zo ’n complex. Zo kunnen zij makkelijker mensen leren kennen, om samen mee de stad te gaan verkennen. Voor zowel Nederlandse als buitenlandse studenten geldt dat het makkelijker kan zijn om een community te vormen op een studentencomplex. De kans is dan groter dat je het gebouw deelt met mensen met dezelfde interesses.

8

Bij de start van het onderzoek is ook overwogen om jongeren en studenten zelf aan het woord te laten over hun ervaringen met gemengd wonen, maar dit bleek om praktische redenen niet mogelijk binnen het huidige onderzoek.

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

24

Omdat DUWO een studentenhuisvester is, kan het bij studenten die via DUWO gaan huren ook expliciet een verwachting zijn dat DUWO hen een plaats geeft in een studentencomplex. ‘Zo zullen ze zich dan ook gedragen’, aldus een beheerder. ‘Dan kan het beter zijn dat daar niet ook andere groepen bij wonen, want dat levert dan irritaties op. ’ Een vaak gehoord argument in het algemeen is dat studenten en jonge jongere n een ander leefritme hebben dan ‘reguliere’ werkende mensen. De ‘leefstijlen’ kunnen botsen, en als corporatie moet je dan vaker handhavend optreden. Beheerders van studentencomplexen gebruiken vaker de aanpak dat ze niet te veel regels maken, en de stude nten ook onderling dingen laten uitzoeken. Beheerders van gemengde complexen krijgen dan allerle i meldingen van andere bewoners en kunnen dat dus niet altijd zo aanpakken. Volgens de beheerder in Lieven hebben oudere jongeren soms hogere verwachtingen van hun leefomgeving. Meer dan studenten kunnen zij bijvoorbeeld hechten aan een stille, schone of groene omgeving. Aan de andere kant geeft de beheerder van Uilenstede aan dat ook binnen de groep studenten verschillen in leefstijlen kunnen zijn. De groep jonge studenten leeft vaak wat onregelmatiger dan de groep oudere studenten die al verder gevorderd zijn met hun studie en soms ook een serieuzere baan naast hun studie hebben.

Verschillende betrokkenen bij dit onderzoek hebben in het verleden ervaren dat “Studenten kunnen beter alleen conflicten als gevolg van leefstijlverschilmet andere studenten wonen” len hoog kunnen oplopen. Met name de situatie in de jaren ’80 en ’90 op complex Uilenstede staat nog in het (collectieve) geheugen gegrift. Dat waren geen prettige plekken voor studenten en jongvolwassenen om te wonen, omdat er ook ‘werklozen, verslaafden, en anderen’ in het complex woonden. Die waren volgens de beleidsmedewerkers erg lastig uit te plaatsen. Het verbeteren van deze situaties heeft vele jaren inspanning gekost. De huidige beheerder van Uilenstede geeft aan dat deze groep nog steeds deels aanwezig is. Deze huurders zijn ooit op verzoek van de gemeente geplaatst met een regulier huurcontract. Vandaag de dag komt een relatief groot deel van de overlast van deze groep huurders. Een ander aandachtspunt vormen huurders met psychische of psychiatrische problemen. Dat is eigenlijk een probleem dat overal kan voorkomen en een gevolg is van de bezuinigingen in de zorg. Sommige betrokkenen bij dit onderzoek gaven aan dat zij mengen in blokken als een geschikte tussenvariant zien. Een blok jongerenwoningen naast een blok studentenwoning en vinden zij wenselijker dan mengen op dezelfde gang of in onzelfstandige huisvesting.

In het algemeen lijkt de mate van overlast vrij sterk samen te hangen met de vorm van het vastgoed. De beheerder van Uilenstede geeft aan dat in het deel waar veertien huurders een gang en een keuken delen, meer overlast is dan in het deel waar huurders een zelfstandige studio hebben. In de zelfstandige studio’s worden ook wel feestjes gegeven, maar de geluidsisolatie is er beter. Bovendien wonen hier de oudere huurders, die ook relatief vaak vrienden elders hebben wonen en ook ergens anders feestjes houden. Over het algemeen denkt hij dat huurders veel zelf met elkaar oplossen en vaak ook wel rekening met elkaar houden.

Ervaringen met gemengd wonen De beheerders en community builders in complexen waar gemengd wordt gewoond, zien om hen heen dat mengen prima gaat. Dit staat of valt volgens hen bij hoe goed het beheer geregeld wordt. Sommige structuren van beheer werken beter dan andere. In een complex waar

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

25

elk jaar een kwart of een vijfde van de bewoners verhuist, kan het lastig zijn om een bewonerscommissie op te richten. Daarentegen zijn studentbeheerders, community builders en ‘resident assistants’ voor buitenlandse studenten effectief. Dit zijn groepen die op het complex wonen en tegen huurkorting of een vergoeding een paar uur in de week werk verzetten op het complex. Zij worden dan meestal ook ondersteund of hebben goed contact met de complex- of gebiedsbeheerders van de corporatie. Community builders organiseren voornamelijk activiteiten voor iedereen, waar de andere twee soms meer gefocust zijn op één specifieke groep op het complex. Statushouders en jongeren met zorg worden door community builders en complexbeheerders soms extra in de gaten gehouden of waar nodig geholpen, maar ze zien ook dat ook in die groepen vele jongeren prima meekomen in de activiteiten en hun eigen we g naar zelfstandigheid vinden. Door het organiseren van activiteiten worden drempels tussen groepen verlaagd, kunnen er banden worden gevormd, en kan er worden geleerd van en met andere groepen jongeren. Goede community building In de interviews kwam vaak terug dat met goed beheer of community builders veel vormen van onbegrip tussen verschillende groepen worden weggenomen. Ook al lijken de standpunten van bewoners soms onverenigbaar, uiteindelijk komt men er meestal toch uit.

Eén van de geïnterviewde community builders, zelf 26 jaar, gaf aan dat er op het complex een paar bewoners waren met een homoseksuele geaardheid en een paar andere bewoners die waren opgegroeid in landen waar dat niet geaccepteerd is. Dit leverde in eerste instantie frictie op en zou zonder community builders wellicht zijn geëscaleerd. De kracht van een community builder is dan dat zij de groepen steeds vragen o m met elkaar in gesprek te gaan en proberen hen te verbinden, totdat ze elkaar echt horen en begrijpen. ‘Twee van die jongens die eerst tegenover elkaar stonden, zijn nu zelfs beste vrienden ’, vertelde ze blij. ‘Echt mooi om te zien.’ Goed beheer bestaat volgens de geïnterviewden uit het organiseren van een brede mix van activiteiten. Zeker als er verschillende moedertalen zijn, of verschillende achtergronden, is alleen maar borrels organiseren niet altijd goed. Praktische dingen (iets bouwen, repareren of verven, of op het gras voetballen) kunnen heel organisch gaan. ‘Je kunt soms gewoon beginnen met een lampje ophangen op het plein en dan gaan mensen vanzelf meedoen als ze het leuk vinden.’ De community builders gaven wel aan dat de concepten waar zij in wonen, niet zouden kunnen werken ‘als je alleen maar, of grotendeels, probleemgevallen bij elkaar zet ’. Dan is er niet genoeg stuwende kracht.

Op een gegeven moment kun je dan in een negatieve spiraal terechtkomen, worden er geen activiteiten meer georganiseerd en kan het onveilig gaan voelen.

Mengen met kopers gaat ook prima, aldus de huismeester van het GAK-gebouw. ‘De Vereniging van Eigenaren organiseert wel eens een borrel in de hal voor iedereen ’. Over het algemeen kregen we van meerdere geïnterviewden niet de indruk dat het mengen van groepen jonge mensen meer leefbaarheidsproblemen oplevert dan bij reguliere sociale huurwoningen. Er is ook aan verschillende betrokkenen bij het onderzoek gevraagd of jongeren en studentenwoningen in ‘het reguliere portiek’ veel problemen met zich meebrengen. Uit de interviews zijn geen signalen naar voren gekomen dat dit het geval zou zijn. Wel geeft de be-

Eindrapport Gelijke monniken, gelijke kappen?

26

heerder van Uilenstede aan dat op Uilenstede de short stay-studenten vlak naast de huurders met een regulier contract en kopers wonen. Hij heeft wel eens reguliere huurders gesproken die het jammer vonden dat hun buren er telkens maar tijdelijk woonden. Bij short stayers die gemengd zijn met huurders met een campuscontract hoorde hij dit geluid niet, waarschijnlijk omdat hun contract ook tijdelijk is.