Bijlage 2 - concept investeringsnota.pdf

Veelbesproken onderwerpen In de participatiebijeenkomsten werd een aantal onderwerpen vaak aan de orde gesteld.

34

35

Betaalbaar wonen Wonen is een belangrijk thema voor de buurt. De behoefte aan betaalbare woningen is groot. Het Amsterdamse nieuwbouwbeleid gaat uit van 40% sociale huur, 40% huur middensegment en 20% vrije sector woningen. Dat geldt ook voor Stadscentrum Osdorpplein. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van Stadscentrum Osdorpplein en omgeving wordt belangrijk gevonden. Meer en Vaart en Tussen Meer zijn drukke wegen waar vaak hard wordt gereden. In de plannen voor Fase 2b (die nog nader verkeerskundig worden onderzocht) worden deze wegen mogelijk grotendeels ingericht met éénrichtingverkeer, waardoor meer ruimte vrij komt voor voetgangers, fietsers en groen. Mensen vinden dat er voldoende parkeerplekken moeten zijn voor auto’s, scooters en fietsen. In de plannen voor fase 2 is hier rekening mee gehouden conform de Amsterdamse parkeernormen. Vrije tijd Uit de participatie komen wensen en ideeën naar voren over vrije tijd, winkels en voorzieningen. Mensen willen graag een groter en gevarieerder aanbod aan winkels en horeca. De plannen voor Fase 2 zorgen voor deze uitbreiding. Voor kinderen moeten er meer speelplekken komen. Op de noordkade van de Nieuwe Osdorpergracht worden sport- en speelvoorzieningen geplaatst. De urban sports / free running speel- en sportplek aan de Sloterplas wordt uitgebreid. Ook is er behoefte aan genoeg hondenuitlaatplekken.

In de uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte wordt bekeken of en waar in de buurt hiervoor mogelijkheden zijn. Groen en blauw Vanuit de buurt komt de wens om Stadscentrum

Osdorpplein groener te maken. Om te beginnen wordt het bestaande groen zoveel mogelijk behouden. In Fase 2 wordt nieuw groen toegevoegd: bomen, groenstroken, gevarieerde beplanting, kruidentuintjes en bloemrijke bermen. Deze plannen werken we samen uit met de omgeving en belanghebbenden.

niet kunnen aanpassen in de plannen. De nota van beantwoording en de aangepaste plannen worden voorgelegd aan het College van burgemeester en wethouders. Daarna neemt de gemeenteraad een besluit over de plannen van Fase 2. We verwachten dat dit in het tweede kwartaal van 2023 zal zijn.

Verder blijven we inwoners en belanghebbenden betrekken bij de uitwerking van de plannen voor Fase 2, zoals: • Participatie bij omgevingsplannen ; • Participatie bij ontwerp openbare ruimte; • Participatie bij ontwikkeling Nieuwe Meervaart.

Iedereen die een inspraakreactie heeft gestuurd, ontvangt de nota van beantwoording en wordt geïnformeerd over de vergadering van de raadscommissie waarin de plannen worden besproken. In deze vergadering is de mogelijkheid om uw inspraakreactie mondeling toe te lichten aan de raadscommissie.

5.2 Consultatie eigenaren en erfpachters Naast gesprekken met bewoners en belangstellenden zijn er gesprekken gevoerd met eigenaren en erfpachters. In een aantal gevallen leidde dit tot de intentie om gezamenlijk verder te werken aan de transformatie van hun gebouwen. Inmiddels wordt gewerkt aan overeenkomsten ten behoeve van de ontwikkeling van de locaties Bladergroen, Suha 3, Tussen Meer Zuid, en Noordwest A. Met de erfpachters en eigenaren van gebouwen aan de noordrand van het stadscentrum zijn informerende gesprekken gevoerd. Deze projecten zijn onderdeel van de lange termijnplanning, Fase 2b.

In gesprek met de buurt In de inspraakperiode wordt een informatiemarkt georganiseerd voor bewoners en belangstellenden. Zij kunnen in gesprek gaan met het projectteam Stadscentrum Osdorpplein van de gemeente. Meer informatie over deze informatiemarkt is te vinden op amsterdam.nl/osdorpplein en in de huis-aan-huis verspreide speciale editie van de Vernieuwingskrant over de concept investeringsnota en de inspraakmogelijkheden. Daarnaast zetten we andere laagdrempelige middelen in, zoals social media, om een zo breed mogelijk publiek te bereiken en aan te spreken.

Op de hoogte blijven

5.3 Vervolg Na publicatie van deze concept investeringsnota volgt een inspraakperiode voor iedereen die belangstelling heeft voor de vernieuwing van Stadscentrum Osdorpplein. Gedurende zes weken kan gereageerd worden op de voorlopige plannen door schriftelijke inspraakreacties in te sturen. Op alle schriftelijke inspraakreacties wordt gereageerd in een ‘Nota van beantwoording’ waarin we aangeven wat we wel en

Op de website www.amsterdam.nl/osdorpplein wordt het laatste nieuws gedeeld over de voortgang van de vernieuwing van Stadscentrum Osdorpplein. Hier zijn ook alle belangrijke documenten te downloaden. Ook kan men zich hier inschrijven voor de digitale nieuwsbrief ‘Osdorpplein’. Minimaal drie keer per jaar verschijnt de Vernieuwingskrant, die op ruim 17.000 adressen huis-aan-huis wordt bezorgd in en rondom Stadscentrum Osdorpplein.

36

6. Organisatie Veel partijen werken samen aan de transformatie van Stadscentrum Osdorpplein: gemeente, eigenaren en erfpachters (eigenaren van gebouwen op in erfpacht uitgegeven grond), ondernemers en sociaal culturele en maatschappelijke organisaties.

bij het uitwerken van hun plannen, zorgt voor de communicatie met de buurt en treedt op als opdrachtgever voor ontwerp en uitvoering van de herinrichting van de openbare, kunst, bruggen en andere infrastructuur.

Voor het uitvoeren van de werkzaamheden door de gemeente zijn het projectteam Stadscentrum Osdorpplein en het projectteam Nieuwe Meervaart opgericht. Daarin zitten vertegenwoordigers van de betrokken diensten van de gemeente Amsterdam en stadsdeel Nieuw-West. Zij voeren de taken uit die van gemeentekant nodig zijn om de transformatie mogelijk te maken.

Daarnaast zorgt zij indien nodig voor het bouwrijp maken van de grond en het verleggen van kabels en leidingen. Belangrijk aandachtspunt voor het projectteam bij de uitvoering van bouwwerkzaamheden is het zoveel mogelijk beperken van de overlast die onvermijdelijk is bij bouwwerkzaamheden. Alle plannen worden daarom getoetst op de gemeentelijke eisen voor bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid van omliggende functies. Daarnaast worden activiteiten ondernomen in het kader van placemaking en gebiedsmarketing.

Het projectteam Stadscentrum Osdorpplein is verantwoordelijk voor het maken van de plannen voor de vernieuwing van Stadscentrum Osdorpplein, zoals deze concept investeringsnota en bijlagen. Dit in samenwerking met het projectteam Nieuwe Meervaart. Ook heeft het projectteam Stadscentrum Osdorpplein contact met bewoners, gebruikers, eigenaren en erfpachters uit het gebied en de omgeving. Omdat fase 1 van de transformatie nog volop in uitvoering is, gaat dat contact deels over de lopende werkzaamheden en deels over de plannen voor fase 2. Na de vaststelling van de definitieve investeringsnota door de gemeenteraad, zetten de projectteams Stadscentrum Osdorpplein en Nieuwe Meervaart hun werkzaamheden voort. Het projectteam Nieuwe Meervaart werkt verder aan het plan voor het nieuwe gebouw voor de Meervaart. Het projectteam Stadscentrum Osdorpplein begeleidt initiatiefnemers

37

7. Financiën Een groot deel van het concept stedenbouwkundig plan stadscentrum Osdorpplein Fase 2 heeft betrekking op transformaties van bestaande gebouwen. Voor de uitvoering is de gemeente afhankelijk van de medewerking en investeringsbereidheid van de huidige erfpachters. Vandaar de verwachting dat het gebied zich ‘organisch’ zal ontwikkelen. De financiële uitwerking wordt getoetst aan de grondexploitaties. Om het beslag op de gemeentelijke financiën te beperken én te voldoen aan de landelijke richtlijnen voor grondexploitaties, maken we bij het investeringsbesluit voor Stadscentrum Osdorpplein Fase 2 onderscheid tussen ontwikkellocaties waarbij we binnen vijf jaar afspraken verwachten (Fase 2a) en locaties waarbij dat later het geval is (Fase 2b). Voor de investeringen in Fase 2a vragen we bij het investeringsbesluit krediet aan. Voor Fase 2b nog niet.

Investeringen De belangrijkste investeringen betreffen de begeleiding en uitvoering van de herinrichting van de zuidwestoever vanwege de inpassing van een nieuwe gebouw voor de Meervaart in de Sloterplas, het bouwrijp maken van de ontwikkelvelden en de herinrichting van de openbare ruimte. Fase 2b voorziet in de mogelijke herinrichting van de Meer en Vaart, Tussen Meer en de openbare ruimte aan de noordzijde van het plangebied. Hiervoor is nog aanvullend verkeersonderzoek en besluitvorming nodig. Er worden nog geen investeringen voor gedaan.

Opbrengsten Het programma uit het concept stedenbouwkundig plan Stadscentrum Osdorpplein Fase 2 is vertaald naar opbrengsten in de grondexploitatie. Deze vallen uiteen in drie categorieën. Voor kavels in particulier eigendom (1), moet de gemeente aantonen dat het kostenverhaal verzekerd is. De ‘Wet op de ruimtelijke ordening’ verplicht de gemeente kosten die ze maakt te verhalen op alle grondeigenaren. De gemeente streeft ernaar om deze kosten op vrijwillige basis te regelen door met particulieren ‘Anterieure Overeenkomsten’ te sluiten. Lukt dit niet, dan is de gemeente verplicht exploitatieplan te laten vaststellen en zo het kostenverhaal te verzekeren. Bij de herziening van erfpachtrechten (2) zullen de investeringen in de openbare ruimte worden gedekt uit de meeropbrengsten van de transformatie. Dit kan zodra de nieuwe bestemming een economisch hogere waarde heeft dan de oude functie en het verschil ten goede komt aan de grondexploitatie. En bij nieuwe uitgiftes (3) komende volledige grondopbrengsten ten gunste van de grondexploitatie.

Resultaat De opbrengsten van het project zullen niet opwegen tegen de kosten. Zowel Fase 2a als de plannen voor Fase 2b kennen een negatief saldo. Vanwege de vernieuwingsopgave zijn de ambities hoog ten aanzien van de openbare ruimte. Door de grote transformatieopgave in het gebied stromen grotendeels alleen meeropbrengsten uit erfpacht naar

de grondexploitatie. Deze zullen over het algemeen lager liggen dan grondopbrengsten bij volledig nieuwe uitgifte. De totale nominale kosten van fase 2a zijn begroot op zo’n € 65 mln en de nominale opbrengsten op afgerond € 41 mln. Per saldo kent fase 2a daarmee en negatief nominaal saldo van € -24 mln. Op contante waarde (prijspeil 01-01-2022) bedraagt dat € -21 mln. De totale nominale kosten voor fase 2b zijn voorlopig ingeschat op zo’n € 32 mln en de nominale opbrengsten op afgerond € 10 mln. Het nominaal tekort voor fase 2b bedraagt daarmee € -22 mln. Op contante waarde (prijspeil 01-01-2022) bedraagt dat € -20 mln.

Overlap met fase 1 Het concept stedenbouwkundig plan stadscentrum Osdorpplein Fase 2 overlapt deels het exploitatiegebied van Fase 1. Voor Fase 1 zijn twee grondexploitaties actief, te weten 222.01 CNW Osdorpplein SuHa en 222.12 CNW Zuidwestoever. Voorgesteld wordt om grondexploitatie 222.01 CNW Osdorpplein SuHa vanwege de overlap te herzien en grondexploitatie 222.12 CNW Zuidwestoever af te sluiten.

38

Risico’s

Fase 2a (grex 222.17)

De medewerking van de vastgoedpartijen in het gebied vormt het belangrijkste risico binnen het hele project, omdat de gemeente medewerking niet kan afdwingen.

Fase 2b (grex 222.18)

Daarnaast vormt de huidige kadeconstructie van de Zuidwestoever een belangrijk risico. De huidige staat van deze kadeconstructie wordt nog nader onderzocht. Uitgangspunt is dat de kadeconstructie grotendeels behouden kan blijven. In Fase 2b is de verplaatsing van de keerlus voor het openbaar vervoer ten noorden van het Osdorpplein een belangrijk risico. Het voorgestelde programma op deze locatie is alleen mogelijk wanneer de keerlus elders gerealiseerd kan worden. De kosten die dit investeringsbesluit met zich meebrengen voor beheer, afvalinzameling en maatschappelijke voorzieningen zijn benoemd en zullen door de betreffende gemeentelijke directies separaat ter besluitvorming worden voorgelegd. Voor bovenplanse ingrepen die samenhangen met de ontwikkeling van Fase 2 zal co-financiering worden gezocht binnen de gemeente en de stadsregio. Eventuele bijdragen en subsidies zijn nog niet ingecalculeerd, maar bieden kans op een positiever financieel resultaat.

Fasering en grexgebieden

39

40

41