Bijlage 2. Actualisatie MPG 2021 d.d. 9 september 2021.pdf

totaal Baten wonen 281 294 325 372 1.827 3.099 commercieel 238 148 195 340 506 1.426 meerwaarde 58 35 31 68 77 269 overige grondopbrengsten 52 95 31 32 148 359 overige opbrengsten 67 42 24 27 28 188 grondbedrijfvreemd-B 1 1 1 8 11 Totaal Baten 697 615 607 839 2.594 5.352 Kosten bodemsanering -17 -13 -22 -14 -31 -97 bouwrijp maken -79 -41 -36 -20 -68 -244 civiele constructies -40 -54 -91 -113 -180 -478 grondbedrijfvreemd-L -4 -5 -8 -0 -20 -37 openbare werken -103 -89 -105 -110 -317 -725 overige kosten -67 -88 -128 -114 -554 -950 proceskosten -89 -60 -54 -48 -193 -445 V&T -71 -53 -51 -46 -136 -357 verwervingen -40 -68 -63 -65 -240 -476 Totaal Kosten -512 -471 -559 -529 -1.739 -3.809 Eindtotaal 186 144 48 310 855 1.543

3

De grondopbrengsten in het AMPG 2021 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 1-9-2020 en zijn, in verband met de Coronacrisis, met 0% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021.

24

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

In onderstaande grafiek zijn de kasstomen per jaar weergegeven tot en met 2035.

Geraamde kasstromen actieve plannen in miljoenen euro's 1.000 800 600 400 200 -200

310 185 144

97

48

223

122

95

88

126 79

31

15 3 -24 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

-400 -600 -800

Inkomsten

Investeringen

Saldo

De optelsom van alle grondexploitaties is gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (aanname bij de correctie is 8 jaar) wordt gerealiseerd. Voor de inkomsten is rekening gehouden met vertraging door Corona. Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Gecorrigeerde kasstromen actieve plannen in miljoenen euro's 600

531 394

400

460

375

364

175 200

117

37

4

2022

2023

31

0 -200 -400

2021

-356

-357

2024

-343

-371

2025 -333

-600 Inkomsten

Uitgaven

Kassaldo AMPG 2021

Kassaldo MPG 2021

In 2021 is een versnelling opgetreden van de verwachte inkomsten en de verwachting is dat dit tot en met 2022 zal aanhouden. In 2023 wordt rekening gehouden met een vertraging van enkele omvangrijke commerciële uitgiften vooral bij Zuidas die doorschuiven naar 2024.

25

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Waarde portefeuille De optelling van alle actieve plannen laat zien dat er over de gehele looptijd van de portefeuille nog voor circa € 5,3 miljard aan opbrengsten wordt verwacht en voor circa € 3,8 miljard aan kosten. De nominale (bruto) waarde van de portefeuille bestaande uit de toekomstige geraamde inkomsten en uitgaven (zie hierboven) plús het gerealiseerde onderhanden werk is een optelsom van alle saldi van de grondexploitaties en is gedaald van € 1,82 miljard naar € 1,71 miljard, als gevolg van het toevoegen van de nieuwe plannen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen

MPG 2021

toelichting

AMPG 2021

Bruto waarde plannen*

1.815

1.707

Daling grondopbrengsten

-450

-450

Projectspecifieke risico's

-212

-204

Vertraging

-160

-120

Totaal daling

-822

-774

Netto waarde plannen

993

933

Toelichting

* Dit verschil wijkt iets af van de verslechtering saldi grondexploitaties zoals eerder genoemd (€ 106 miljoen) als gevolg van een verschuiving van € 2 miljoen immaterieel vast actief naar het onderhanden werk.

Bij de totale toekomstige kasstroom is nog geen rekening gehouden met project en generieke risico’s of kansen zoals ontwikkeling van de grondopbrengsten of vertragingen. Op portefeuilleniveau wordt hiermee bij de ramingen van de jaarlijkse kasstromen en bij de waarde van de totale portefeuille van de actieve grondexploitaties wel rekening gehouden. Rekening houdend met deze risico’s is de inschatting van de (netto) waarde van de actieve portefeuille over de gehele looptijd € 0,9 miljard. De bruto waarde van de portefeuille is gedaald met € 106 miljoen. De gekwantificeerde risico’s zijn nu iets lager ingeschat dan een half jaar geleden. Omdat sprake is van een versnelde gebiedsontwikkeling in 2021 is rekening gehouden met lagere extra doorlopende kosten. Bij het MPG2021 werd nog rekening met extra vertragingen en hogere doorlopende kosten als gevolg van de onzekerheden bij de toekomstige realisatie van omvangrijke gronduitgiften. Daarbij moet worden aangetekend dat de risico’s van onvoldoende personele inzet en achterblijvende investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen niet zijn ingeprijsd. De netto waarde van de portefeuille is met € 60 miljoen gedaald.

Prognose kasstroom reserve Op basis van bovenstaande actualisatie en rekening houdend met de prognose, wordt verwacht dat de kasstroom van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas als geheel (het saldo van het geld dat het fonds binnenkomt en uitgaat) voor dit jaar positief zal zijn. De kasstromen op fondsniveau bestaan uit geraamde inkomsten en uitgaven van vastgestelde grondexploitatieplannen en kastromen die rechtstreeks ten gunste of ten laste van de reserve gaan. Belangrijk onderdeel van deze laatste categorie is de afdracht uit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de Algemene Middelen, waartoe eerder is besloten maar waarvan in de periode 2021-2025 nog een bedrag van € 193 miljoen daadwerkelijk moet worden afgedragen. 26

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

De ramingen op portefeuilleniveau van de vastgestelde plannen 2021-2025 in onderstaande tabel zijn aangepast en op basis van ervaringen en expert judgement vertaald naar meer reële schattingen voor wat betreft de planning van de plannen, dit is op portefeuilleniveau geëlimineerd. Individuele plannen zijn gebaseerd op een ambitieuze planning, de praktijk leert dat zowel de inkomsten als de uitgaven op portefeuilleniveau lager uitvallen omdat meerdere plannen te maken krijgen met vertragingen. Kasstroomramingen AMPG 2021 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2021

2022

2023

2024

2025

Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen

531 21

394 22

375 20

460 21

364 23

Bijdragen van woningcorporaties

15

13

7

8

8

Inkomsten onderhanden werk rente

1

1

1

1

1

568

430

403

489

395

Totale uitgaven grondexploitaties

-356

-357

-371

-343

-333

Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF

-15 -29

-15 -29

-15 -29

-15 -29

-15 -29

Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas

-10

-11

-20

-32

-48

Reserveringen uitgaven aan bestemde delen

-4

-43

-6

-11

-41

Afdracht aan algemene middelen

-88

-53

0

0

0

Bezuiniging (afdracht aan algemene middelen)

-2

-2

-12

-18

-18

Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties

Totaal inkomsten Uitgaven

Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden

-4

Overdracht aan andere onderdelen

9*

0

0

0

0

-499

-509

-457

-448

-484

69

-79

-54

41

-89

Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

-4

*overdracht MVA Johan Muyskensweg aan V&O Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau in miljoenen euro's MPG2021 en AMPG2021 2021 2022 2023 2024 2025 -12 -118 67 76 -91 MPG 2021 Actualisatie MPG2021 Verschil

69 81

-79 38

-54 -121

41 -35

-89 2

Totaal -77 -112 -35

Tabel: : Verschil geraamde kassaldi op fondsniveau MPG2021 en AMPG2021 (x € 1 miljoen)

Ten opzichte van het MPG 2021 een verslechtering van het kassaldo van € 35 miljoen in de eerste 5 jaar en een negatieve kasstroom van € 112 miljoen. Hierbij moet worden opgemerkt: - De afwisseling van positieve en negatieve cashflows hangt vooral af van een aantal omvangrijke gronduitgiften in het betreffende jaar vooral bij de Zuidas. - Ingediende subsidieaanvragen bij het Rijk zijn nog niet geraamd. - De bezuiniging oplopend naar € 18 miljoen in 2024 is verwerkt. Er is nog geen rekening gehouden met mogelijke aanvullende bezuinigingen. - De investeringen in toekomstige plannen is verlaagd van € 20 miljoen per jaar naar € 15 miljoen en hangt samen met de bezuiniging op de proceskosten. Tegelijk komen er minder plannen in voorbereiding. 27

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

-

9 september 2021

De indexatievergoeding neemt toe door meer winstnemingen. De inkomsten van woningcorporaties zijn in 2021 verhoogd, het blijkt dat eerder wordt afgekocht door woningcorporaties en niet gewacht wordt op het eind van het tijdvak.

De basis van het MPG wordt gevormd door de door de gemeenteraad bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties. In de prognose is nog geen rekening gehouden met toekomstige nieuwe plannen, omdat hierover nog geen (definitieve) besluitvorming heeft plaatsgevonden. Er wordt gewerkt aan circa 35 plannen die in de voorbereidingsfase zitten, waarbij over het algemeen eerst moet worden geïnvesteerd om in een latere fase grondopbrengsten te realiseren.

Ontwikkeling vereveningsruimte De reserves Vereveningsfonds en Zuidas zijn op dit moment totaal ruim € 800 miljoen. De verbetering van het saldo heeft een effect op de winstnemingen, de voorzieningen en het weerstandsvermogen, en daarmee als geheel op de vereveningsruimte die overblijft voor het vaststellen van nieuwe plannen. De belangrijkste voeding van de reserves zijn de winstnemingen en planafsluitingen. Met de komst van de coronacrisis werd als grootste risico gezien dat een aantal grote gronduitgiften (met name voor kantoren) zou vertragen. Dit risico is vooralsnog niet opgetreden. De gronduitgiften die in 2020 waren vertraagd zijn alsnog in de eerste helft van 2021 gecontracteerd waardoor de bijbehorende winsten dit jaar kunnen worden genomen. Winstnemingen en planafsluitingen 2021 2022 2023

2024

2025

Totaal

MPG 2021 Actualisatie MPG2021

87 158

82 78

118 97

130 160

88 131

505 624

Verschil

71

-4

-21

30

43

119

Tabel: : Winstnemingen en planafsluitingen (x € 1 miljoen)

Er wordt dit jaar, ondanks het bij het MPG 2021 voorziene risico op vertragingen, toch € 158 miljoen aan winstnemingen verwacht. Dit is € 71 miljoen meer dan werd verwacht bij het MPG 2021.   

In 2021 zijn de winstnemingen hoger door omvangrijke uitgiften op de Zuidas (de Pulse en Kop Zuidas) en bij NDSM (kavel 10). In 2023 zijn de winstnemingen lager omdat omvangrijke uitgiften van Zuidas doorschuiven naar 2024 en 2025. De winstneming bij G&O is in 2023 tot en met 2025 verhoogd met € 15 miljoen per jaar (winstnemingen bij plannen die enkele jaren aan de gang zijn).

De voorziening plantekorten stijgt met de actualisatie met € 23 miljoen; vooral door het toevoegen van nieuwe investeringsbesluiten met een tekort van totaal € 17 miljoen (voornamelijk Amsteloever) en € 6 miljoen voor de lopende plannen, vooral door het actualiseren van de geraamde uitgaven.

28

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Het weerstandsvermogen stijgt per saldo met € 16 miljoen, met name door de toevoeging van nieuwe plannen met en de herziening van Verdi waardoor er rekening moet worden gehouden met een verwacht hoger risicoprofiel. De vereveningsruimte de eerste 5 jaar was in 2020 met bijna € 300 miljoen gedaald, maar zal dit jaar naar verwachting weer met afgerond € 74 miljoen toenemen, er zal daardoor meer te besteden zijn voor nieuwe plannen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling dan werd verwacht bij het MPG 2021. Totaal ziet de ontwikkeling van de reserve er na de actualisatie als volgt uit: Prognose ontwikkeling reserve AMPG 2021 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten

stand eind 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari

828

841

782

819

899

Indexering

17

17

16

16

18

Winst en planafsluiting VEF

60

60

75

75

75

Winst Zuidas

98

18

22

85

56

Woningcorporaties

15

13

7

8

8

Aanwending reserveringen

-14

-63

-36

-53

-95

Incidentele afdracht algemene middelen

-88

-53

Structurele winstafdracht algemene middelen

-2

-2

-12

-18

-18

Voorziening

-38

-15

0

0

0

Overige uitgaven

-35

-33

-34

-34

-33

Afname (-) of Toename (+) reserves

13

-59

38

80

11

841

782

819

899

910

Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december

828

Weerstandsvermogen

-132 -161 -165 -168 -171 -175

Reserveringen

-476 -469 -415 -387 -343 -275

Coalitie akkoord uitnames

-100

Bestemde delen Prognose vereveningsruimte 31 december (cumulatief, excl. nieuwe plannen)

-708 -680 -580 -555 -514 -450 120

161

202

264

386

461

Prognose; toename vereveningsruimte gedurende het jaar

120

41

41

62

122

75

-50

Tabel: : Ontwikkeling vereveningsruimte (x € 1 miljoen)

De vereveningsruimte, zoals weergegeven in bovenstaande tabel is gebaseerd op de huidige economische omstandigheden en moet nog worden verdiend.

29

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2022 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2021)

Er is naar verwachting € 200 miljoen beschikbaar voor 2021 en 2022.

Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2020 is verdiend (€ 120 miljoen) en die de komende periode naar verwachting nog zal worden verdiend is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten welke bestuurlijk zijn besloten. Onderstaande grote tekortplannen worden aankomend jaar verwacht, het betreffen indicatieve bedragen op basis van de huidige inzichten: Verwachte vereveningsruimte voldoende voor nieuwe plannen met een financieel tekort en extra reserveringen:  Hamerkwartier  Ontwikkelbuurten; Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord en Holendrecht  Centrumgebied Nieuw West  Weespersluis na de fusie met Weesp  Enkele kleinere financieel tekort plannen  Verder wordt rekening gehouden met Buiteneiland, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen Er zullen ook grondexploitaties met een positief saldo worden vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte. Voorts zal worden bijgedragen aan:  Bijdrage aan station Lelylaan: € 9 miljoen (nog niet besloten)  Bijdragen aan het Noorderpark + Rembrandpark: € 7 miljoen (Kwaliteitsimpuls Groen)

30

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Totaal kosten deze plannen en reserveringen circa € 140 tot € 160 miljoen (circa 14.000 woningen). Dit is exclusief de investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Eind 2022 is er naar verwachting € 200 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. De verwachting is dus dat er een surplus ontstaat van circa € 50 miljoen. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en bij de voorjaarsnota 2022 kan worden besloten om dit surplus uit te nemen ten gunste van de algemene middelen en bij voorkeur in te zetten voor andere onderdelen binnen de gemeente die bijdragen aan de groei van de stad en waarvan de middelen onder druk staan en beperkt worden door investeringsplafonds. Om de groei van de stad mogelijk te maken zijn onder andere grote investeringen nodig zijn ten aanzien van bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is mede afhankelijk van voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.

Met het nemen van toekomstige (investerings)besluiten zal in ieder geval rekening gehouden worden met het bij de voorjaarsnota 2020 en 2021 genomen besluit om, in het kader van de gemeentelijke bezuiniging, jaarlijks vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht te doen, oplopend tot € 18 miljoen per jaar.

Risico’s en crisis scenario De AMPG 2021 geeft een actueel inzicht maar het is een momentopname. De ontwikkelingen zijn dynamisch en de impact op de vereveningsruimte is groot. Om die reden zal continue de aandacht uitgaan naar onder meer de ramingen en planning van de opbrengsten van de omvangrijke plannen, zie hiervoor bijlage 2. In hoofdstuk 2 “Algemene ontwikkelingen” staan een aantal onzekerheden genoemd die een risico zijn. Deze zijn of worden meegenomen in de projectspecifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, het ramen van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille. Risico’s waar rekening mee moet worden gehouden zijn vertragingen, stijgende prijzen voor grondstoffen en omzetting van programma naar een lager prijssegment, grotere betaalbare woningen of het omzetten van voortdurende middeldure huurwoningen naar eeuwigdurende middeldure huurwoningen. De risico’s van onvoldoende personele inzet en achterblijvende investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen zijn niet ingeprijsd. Lopende financieel tekort plannen of plannen met een laag saldo zullen bij het optreden van deze risico’s een groter financieel beslag leggen op de vereveningsruimte omdat deze (extra) tekorten moeten worden voorzien.

Er is dan minder ruimte voor nieuwe plannen met een financieel tekort of hoge risicovolle voorinvesteringen en/of bovenplanse investeringen. In het MPG 2021 is een scenario opgenomen waarbij rekening werd gehouden met het vertragen van enkele grote gronduitgiften. Dit risico lijkt dit jaar niet op te treden, en de kans dat de vraag naar grond aanhoudt wordt groter ingeschat dan een half jaar geleden. De grondopbrengsten in 2021 en 2022 zijn redelijk zeker omdat er al grotendeels afspraken zijn met marktpartijen of

31

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

tenders gepland staan. Vanaf 2023 zijn er nog nauwelijks contracten gesloten waardoor de grondopbrengsten onzeker zijn en het risicoprofiel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt weergegeven wat er de komende jaren ten opzichte van de verwachting bij het MPG 2021 zal gebeuren met de vereveningsruimte volgens de huidige inzichten in deze AMPG in het geval van een crisis. Van een crisisscenario is sprake als de vraag naar wonen en ander vastgoed grotendeels wegvalt, dit is gesimuleerd als de economie in 2022 in een recessie terecht komt en er sprake is van vraaguitval.

Grafiek: Ontwikkeling vereveningsruimte, rekening houdend met risico’s (x € 1 miljoen)

In deze situatie kunnen we structureel niet afdragen conform de afspraken die zijn gemaakt ten behoeve van de bezuinigingen.

32

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

4 Conclusie en vooruitblik In de huidige collegeperiode zijn voor de gebiedsontwikkeling ruim 30 nieuwe plannen vastgesteld of herzien, waarmee een verdubbeling van het programma en het aantal woningen mogelijk wordt gemaakt. In deze AMPG is de geactualiseerde stand van de daarbij behorende grondexploitaties gepresenteerd met een prognose van de ontwikkeling van de reserves en de vereveningruimte binnen het Vereveningsfonds. De portefeuille vertegenwoordigt nog steeds een aanzienlijke waarde van ruim € 0,9 miljard. De ontwikkeling van de vereveningsruimte laat een verbetering zien ten opzichte van het MPG 2021, doordat het effect van de Coronacrisis op de vastgoedmarkt tot nu toe beperkt is gebleven en er ten behoeve van een aantal grote gronduitgiften dit jaar contracten zijn afgesloten, maar is lager dan de verwachting in het MPG 2020. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is onzeker, mede doordat de gebiedsontwikkeling voor een aantal uitdagingen staat; risico’s die onder andere horen bij de verdichtingsopgave, transformaties, participatie, duurzaamheid, de energietransitie, bereikbaarheid en het betaalbaar houden van de woningen. In principe is er op dit moment voldoende geld beschikbaar voor de uitvoering van de huidig vastgestelde plannen.

Maar de toekomstige vereveningsruimte is afhankelijk van voldoende personele inzet en investeringen in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Als gevolg van de bezuinigingsopgave ligt er een opgave om de jaarlijkse structurele afdracht aan de Algemene Middelen mogelijk te maken. Een onderdeel daarvan is een besparing op de proceskosten door efficiënter te gaan werken waarbij de capaciteit slim zal worden ingezet zodat de transformatie- en verdichtingsopgaven en participatie, welke veel personele inzet vragen, toch kan worden vorm gegeven. De verwachte vereveningsruimte is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten welke bestuurlijk zijn besloten. Totaal kosten deze plannen en reserveringen circa € 140 tot € 160 miljoen (circa 14.000 woningen). Eind 2022 is er naar verwachting € 200 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. De verwachting is dus dat er een surplus ontstaat van circa € 50 miljoen. De actualisatie is een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming.

33

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.

34

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Bijlage 1: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.

Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.

Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie

Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en

35

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van deze nieuwe plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad. De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.

Figuur: Werking Vereveningsfonds

36

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Bijlage 2: Aanvullende tabellen en grafieken De geraamde kasstromen op fondsniveau kunnen ook vertaald worden naar mutaties van toekomstige balansposten zoals onderhanden werk, voorzieningen en reserve posities. Kasstroomramingen AMPG 2021 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2020 2020 2020 2021 2022 2023 Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Bijdragen van woningcorporaties Inkomsten onderhanden werk rente Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Afdracht aan algemene middelen Bezuiniging (Afdracht aan algemene middelen) Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

MPG

AMPG

realisatie

497 22 13 2 533

406 21 13 1 441

411 22 21

-386 -15 -28 -11 -32 -153

-382 -15 -28 -11 -7 -153

-350 -23 -21 -10 -8 -153

-8 5 -627 -94

-4 5 -595 -153

-1

453

-566 -113

2024

2025

531 21 15 1 568

394 22 13 1 430

375 20 7 1 403

460 21 8 1 489

364 22 8 0 394

-356 -15 -29 -10 -4 -88 -2 -4 9 -499 69

-357 -15 -29 -11 -43 -53 -2

-371 -15 -29 -20 -6 0 -12 -4 0 -457 -54

-343 -15 -29 -32 -11 0 -18

-333 -15 -29 -48 -41 0 -18

0 -448 41

0 -483 -89

0 -509 -79

Kasstroomraming MPG21 via de balansmutaties in miljoenen euro's 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Reserve Vereveningsfonds 525 442 431 345 372 390 Reserve Zuidas 373 386 410 436 447 509 Materieel Vast Actief -13 -14 -5 -5 -5 -5 Immaterieel vast actief GenO -31 -36 -26 -16 -6 -6 Immaterieel vast actief Zuidas -2 -3 0 0 0 0 Immaterieel vast actief Stadsdelen -1 Onderhanden werk GenO 86 14 11 -15 -61 -109 Onderhanden werk Zuidas 152 152 186 191 159 255 Onderhanden werk Stadsdelen -15 0 Voorziening plantekort GenO 199 227 230 221 201 193 Voorziening plantekort Zuidas 4 3 6 6 6 6 Voorziening buiten grex 8 8 4 4 0 Transitoria 5 0 Totaal verwacht kassaldo 1.291 1.178 1.247 1.168 1.114 1.233 Kasstromen -113 69 -79 -54 119

2025 383 527 -5 -6 0 -170 254 192 6

1.181 -52

37