Bijlage 2. Actualisatie MPG 2021 d.d. 9 september 2021.pdf

Actualisatie

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2021

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Inhoudsopgave

Samenvatting............................................................................................................ 3 1 Inleiding ............................................................................................................... 10 2 Algemene ontwikkelingen...................................................................................... 12 3 Financiële stand Vereveningsfonds ......................................................................... 21 Actualisatie grondexploitaties..................................................................................................21 Waarde portefeuille ................................................................................................................ 26 Prognose kasstroom reserve ................................................................................................... 26 Ontwikkeling vereveningsruimte ............................................................................................ 28 Inzet vereveningsruimte ..........................................................................................................30 Risico’s en crisis scenario ......................................................................................................... 31 4 Conclusie en vooruitblik .........................................................................................

33 Bijlage 1: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas ............................................... 35 Bijlage 2: Aanvullende tabellen en grafieken .............................................................. 37

2

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Samenvatting Deze actualisatie van het MPG 2021 (AMPG 2021) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna gezamenlijk te noemen Vereveningsfonds). Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2022. Kernboodschap: De eerste helft van dit jaar zijn 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen, 7 plannen herzien en ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. De saldi van de grondexploitaties (over de gehele looptijd) is na de actualisatie met € 106 miljoen verslechterd wat nog geen effect heeft op de vereveningsruimte op de korte termijn, maar op de winstnemingen in de verdere toekomst. De waarde van de portefeuille vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde van ruim € 0,9 miljard en de prognose van de vereveningsruimte ziet er, als gevolg van het doorgaan van een aantal grote gronduitgiften, dit jaar gunstiger uit dan werd verwacht bij het MPG 2021. Ten aanzien van de Vereveningsruimte werd geconcludeerd dat deze de eerste paar jaar onder druk stond. Bij het MPG 2021 werd ook het risico geschetst van de onzekere effecten van corona op met name de kantorenmarkt. Uit de AMPG 2021 blijkt dat de ontwikkelingen van 2021 minder negatief zijn.

Enkele erfpachtuitgiften die bij het MPG nog zeer onzeker leken in verband met corona, zijn toch in productie genomen. Hierbij gaat het met name om een aantal omvangrijke uitgiften bij Zuidas en NDSM met een grondwaarde van afgerond € 230 miljoen, waarvoor recent de erfpachtovereenkomsten zijn getekend. In totaliteit wordt op basis van de AMPG 2021 ingeschat dat de Vereveningsruimte tot en met 2022 ruim voldoende is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort en wordt de ruimte circa € 50 miljoen hoger ingeschat dan dat er de komende 2 jaar nodig is voor nieuwe plannen. De actualisatie is een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.

3

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Portefeuille grondexploitaties Deze collegeperiode zijn meer dan 30 nieuwe investeringsbesluiten genomen of herzien en de programmavoorraad is bijna verdubbeld van 1 miljoen naar 2,5 miljoen m2 bvo niet-wonen en van 30.000 naar 60.000 woningen met circa 18% meer betaalbare woningen en hogere duurzaamheidsambities. Met de huidige plannen in voorbereiding kunnen daar de komende jaren nog eens 30.000 woningen aan worden toegevoegd. Sinds het MPG 2021 zijn deze eerste helft van het jaar 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen, 7 plannen herzien en daarmee ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. Er worden veel investeringen gedaan voor het realiseren van ambities ten aanzien van onder andere kwaliteit, duurzaamheid en het bouwen aan een complete stad. Daarbij worden investeringen gedaan in ontwikkelbuurten en staat de stad voor een dure verdichtings- en transformatieopgave. Ondanks deze investeringen is, mede door de gunstige marktontwikkelingen, de (netto) waarde van de portefeuille (totaal saldi van de grondexploitaties na project- en generieke-risico’s nog steeds hoog (€ 0,9 miljard) hoewel deze licht is gedaald (7 %) ten opzichte van het MPG 2021 vooral door herzieningen van bestaande plannen die per saldo tot een verslechtering hebben geleid.

Het totaal aan (bruto) saldi van de grondexploitaties is dit eerste half jaar afgenomen met € 106 miljoen als gevolg van: - Door de gemeenteraad besloten herzieningen van bestaande plannen. Enkele grondexploitaties zijn opnieuw vastgesteld omdat de scope dusdanig is veranderd als gevolg van; bijvoorbeeld een aangepaste plangrens, een ander programma en/of andere investeringen. Deze opnieuw vastgestelde grondexploitaties hebben geleid tot een verslechtering van de plansaldi van € 65 miljoen. Dit komt vooral door: o De uitbreiding van Sloterdijk Centrum waarbij naast de verwachte meerwaarde van transformaties van bestaande erfpachtrechten in een fors groter gebied meer investeringen zijn geraamd. o Door de omzetting in Kenniskwartier met het opnemen van OBA-Next in de plaats van kantorenprogramma. - Het toevoegen van 4 nieuwe plannen dat per saldo tot een verbetering leidt van € 5 miljoen. o Er zijn 2 plannen met een tekort: Amsteloever en de Nieuwenhuysenbuurt o Er zijn 2 plannen met een overschot restplan Mahler (Boogkavel) en Ottho Heldringstraat. - Een verslechtering van per saldo € 46 miljoen als gevolg van de actualisatie van de lopende (niet herziene) plannen.

o De stijging van de geraamde uitgaven van per saldo € 72 miljoen wordt vooral veroorzaakt door indexering van de toekomstige uitgaven naar prijspeil 2021 (van 1-1-2020 naar 1-1-2021) en door incidentele geactualiseerde wijzigingen in specifieke geraamde investeringen (kostensoorten) zoals bij het Havenstraatterrein, Arenapoort Oost, CAN winkelcentrum boven het IJ, Foodcenter en Amstelkwartier fase 2.

4

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

o

9 september 2021

De grondinkomsten zijn in de lopende (niet herziene) plannen ten opzichte van het MPG 2021 alleen incidenteel (niet generiek1) aangepast met per saldo een verbetering van € 26 miljoen van de geraamde inkomsten. Incidentele aanpassingen betreffen voornamelijk de subsidie Bouwimpuls voor IJburg/Zeeburgereiland (€ 19,8 miljoen), specifieke maatwerkadviezen voor onder andere Strandeiland en de Klaprozenbuurt, lagere grondwaarden bij marktcontraire grotere middeldure woningen (zoals Elzenhagen Zuid), lagere grondwaarden door hogere stichtingskosten bij kantoren in het topsegment (verschillende plannen in Zuidas), het omzetten van programma naar meer betaalbare woningen (zoals Overhoeks) en het toevoegen van meerwaarde erfpachtinkomsten (zoals Strawinsky en Arenapoort Oost).

Raming kosten en opbrengsten 2021 e.v. MPG 2021 AMPG 2021 Verschil Kosten Opbrengsten Totaal nominale saldo

-3.410 5.058 1.649

-3.809 5.352 1.543

-399 294 -106

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe lopende herzieningen plannen plannen -122 -206 -72 127 140 26 5 -65 -46

Tabel: Verandering saldo grondexploitaties AMPG 2021 ten opzichte van MPG 2021, in miljoenen euro’s

Prognose vereveningsruimte Het risico op vertraging van enkele grote gronduitgiften waarmee in de scenario’s van het MPG 2021 was gerekend, is dit eerste half jaar niet opgetreden. In het realistische scenario wordt er op basis van ervaringen vanuit prudentie altijd vanuit gegaan dat niet alle grote gronduitgiften in hetzelfde jaar worden gerealiseerd, maar dat een deel vertraagt. De eerste helft van dit jaar zijn, meer dan waarmee in de prognose rekening werd gehouden, overeenkomsten getekend ten behoeve van een paar grote gronduitgiften (de Pulse in Kenniskwartier, Kavel J in Kop Zuidas en kavel 10 in NDSM). Hierdoor kan meer winst worden genomen en ziet de prognose van de vereveningsruimte er dit jaar gunstiger uit dan werd verwacht bij het MPG 2021. De prognose is lager dan het niveau van het MPG 2020, maar dat komt onder andere doordat een deel van de ruimte inmiddels is besteed aan het vaststellen van een aantal plannen met een financieel tekort, zoals ook in het MPG werd aangekondigd. Dat de vereveningsruimte op korte termijn toeneemt is het gevolg van winstnemingen uit eerder vastgestelde plannen met een positief saldo. Het totaal saldi van de grondexploitaties is met € 106 miljoen verslechterd, maar dat heeft geen effect op de winstnemingen op de korte termijn.

Dit vertaalt zich pas terug in de winstnemingen en een minder snelle toename van de vereveningsruimte op de langere termijn (na 5 tot 10 jaar).

1

De grondopbrengsten in het AMPG 2021 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 19-2020 en zijn, in verband met de Coronacrisis, met 0% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021.

5

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Grafiek: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2025 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2021)

Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2022 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2021)

De verwachte ontwikkeling van de reserves en vereveningsruimte is met name gewijzigd door: - Hogere winstnemingen en toegevoegde geraamde winstnemingen van plannen die in de afgelopen jaren actief zijn geworden. - Een aantal toegevoegde negatieve plannen in 2021, de meest omvangrijke betreft Amsteloever met een financieel tekort van -/- € 16 miljoen (netto contante waarde). En hierdoor een hogere voorziening plantekorten en extra weerstandsvermogen. - Een hogere indexatie door een hogere reservepositie.

6

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

-

-

9 september 2021

Verhoging van de reeks bezuinigingen met een besparing door het efficiënter en effectiever toepassen van het Plaberum De reeks structurele winstafdracht ten gunste van de Algemene Middelen is verhoogd naar jaarlijks € 18 miljoen per 2024. De piek in 2024 wordt veroorzaakt door een aantal geplande grote gronduitgiften op de Zuidas.

Met het nog vaststellen van nieuwe plannen wordt in de prognose geen rekening gehouden.

Onzekerheden en kansen De Coronacrisis heeft de vastgoedmarkt tot nu toe, met uitzondering van de vertraging van een aantal gronduitgiften, verder niet nadelig geraakt. De afgelopen periode is zelfs sprake van een sterkere groei van marktprijzen bij wonen dan werd verwacht en de marktverwachtingen door deskundigen op korte termijn zijn goed. De ontwikkeling van de vereveningsruimte ziet er ook voor de komende paar jaren gunstig uit, maar is nog steeds lager dan werd verwacht bij het MPG 2020 anderhalf jaar geleden. Het halfjaarlijks wisselende beeld van de vereveningsruimte geeft aan hoe gevoelig de ruimte in het fonds is voor het wel of niet doorgaan van enkele grote uitgiften. Op middellange termijn vanaf 2023 tot en met 2025 zijn de economische onzekerheden groot. Geraamde grondopbrengsten uit erfpachtuitgiften in 2021 en 2022 zijn veelal al gecontracteerd, en de geraamde tenders voor die jaren staan al uit of zijn er afspraken met erfpachters aangegaan. Vanaf 2023 is dit afgezien van langdurige afspraken over het algemeen nog niet het geval waardoor het risicoprofiel van het behalen van deze inkomsten hoger is dan voor de uitgiften op korte termijn.

Bij de ramingen van de vereveningsruimte waarbij 5 jaar vooruit wordt gekeken is naast het basisscenario, waarin wordt uitgegaan van de continuering van goede economische perspectieven, ook een crisisscenario opgesteld die het effect op de nog te verdienen vereveningsruime weergeeft. In de gebiedsontwikkeling spelen verschillende uitdagingen waardoor de bovenstaande prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte, naast de conjuncturele schommelingen nog een aantal andere onzekerheden kent. Het kantoren segment is goed voor € 1,4 miljard aan toekomstige grondopbrengsten binnen het vereveningsfonds. Juist in deze commerciële markt is de onzekerheid de afgelopen anderhalf jaar erg toe genomen. Met veel extra inzet is het de afgelopen periode gelukt om alle lopende projecten doorgang te laten vinden, maar het is de vraag of dit in de nabije toekomst blijft lukken. De verdichtingsopgave zorgt voor complexe ontwerp opgaven voor zowel de onder- als de bovengrond. Zo zijn bijvoorbeeld de bouwkosten van maatschappelijke voorzieningen over het algemeen hoger omdat de ruimte beperkt is waardoor compacter moet worden gebouwd en er steeds vaker een bijdrage nodig is vanuit het Vereveningsfonds. Afstemming met verschillende partijen in de beperkte ruimte kost tijd en meer ambtelijke inzet.

Dit speelt een extra grote rol in transformatiegebieden waarin de gemeente afhankelijk is van de initiatieven van erfpachters en de planning nog onduidelijk is. Omdat de gemeente erfpachters niet kan dwingen mee te werken zijn ook de grondopbrengsten bij transformaties onzeker. Een andere onzekerheid aan de opbrengstenkant is de woninggrootte in relatie tot stijgende marktwaarden (en bouwkosten) voor de betaalbare woningen. Met de wens om meer vierkante meters per woning te bouwen nemen de bouwkosten per woning toe, maar de marktwaarden van de sociale- en middeldure woningen zijn gemaximeerd waardoor in de residuele grondprijsberekening de grondprijs per vierkante meter lager wordt. 7

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Ook de omzetting van het programma naar bijvoorbeeld grotere woningen, meer betaalbare woningen of de omzetting van middeldure huur met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur, betekent lagere grondopbrengsten. Er is een inhaalslag nodig betreffende bovenplanse voorzieningen (infrastructuur, groen en sport) waarvoor in de toekomst bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling. Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programmaonderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen bij andere dekkingsbronnen. Een belangrijk project waarbij de gemeente vanuit de reserve Zuidas bijdraagt is het project Zuidasdok. In de tweede helft 2020 is de kostenraming gehard, het budgettekort is berekend op ca. € 1,2 mld. Rijk en regio zijn in gesprek over een eenmalige extra budgetbijdrage, buiten de bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eventuele extra bijdrage van de gemeente valt buiten de horizon van dit AMPG. Het is nog onduidelijk welke effecten de energietransitie in de toekomst met zich meebrengt voor de reeds vastgestelde grondexploitaties. Ten slotte is het is nog onzeker welk effect de stijgende prijzen van grondstoffen heeft op de bouwkosten.

Tegenover deze onzekerheden bestaat de kans op het krijgen bijdragen van het Rijk, die de woningbouw wil stimuleren. Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2020 is verdiend (€ 120 miljoen) en die de komende periode naar verwachting nog zal worden verdiend is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten welke bestuurlijk zijn besloten. Onderstaande grote tekortplannen worden aankomend jaar verwacht, het betreffen indicatieve bedragen op basis van de huidige inzichten: Verwachte vereveningsruimte voldoende voor nieuwe plannen met een financieel tekort en extra reserveringen:  Hamerkwartier  Ontwikkelbuurten; Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord en Holendrecht  Centrumgebied Nieuw West  Weespersluis na de fusie met Weesp  Enkele kleinere financieel tekort plannen  Verder wordt rekening gehouden met Buiteneiland, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen Voorts zal worden bijgedragen aan:  Bijdrage aan station Lelylaan: € 9 miljoen  Bijdragen aan het Noorderpark + Rembrandpark: € 7 miljoen Er zullen ook grondexploitaties met een positief saldo worden vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte. 8

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Totaal kosten deze plannen en reserveringen circa € 140 tot € 160 miljoen (circa 14.000 woningen). Dit is exclusief de investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Eind 2022 is er naar verwachting € 200 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. De verwachting is dus dat er een surplus ontstaat van circa € 50 miljoen. De actualisatie is een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Met het nemen van toekomstige (investerings)besluiten zal in ieder geval rekening gehouden worden met het bij de voorjaarsnota 2020 en 2021 genomen besluit om, in het kader van de gemeentelijke bezuiniging, jaarlijks vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht te doen, oplopend tot € 18 miljoen per jaar.

9

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

1 Inleiding

De gemeentelijke grondexploitaties worden sterk beïnvloed door externe marktomstandigheden. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Bij het woningbouwplan 2018-2025 (vastgesteld door het college op 20 november 2018) is afgesproken dat het college tweemaal per jaar rapporteert over de financiële stand van zaken van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna gezamenlijk te noemen Vereveningsfonds). Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2021 is in de raadvergadering van 21/22 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het MPG zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2020, opnieuw door de gemeenteraad vastgesteld. Het MPG 2021 is daarnaast de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas bij het jaarverslag 2020. Dit document bevat de uitkomsten van de AMPG 2021, gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties in het voorjaar van 2021 en de prognoses voor de portefeuille als geheel.

Doel van dit document is om het bestuur inzicht te geven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds. Tevens wordt een vooruitblik gegeven naar het volgende MPG dat in het voorjaar van 2022 aan de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. De AMPG wordt ter kennisname aan de raadscommissie aangeboden. Bij de AMPG worden geen wijzigingen of besluiten voorgelegd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het MPG 2022. De analyse vindt plaats op portefeuilleniveau en is gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties. De focus van deze actualisatie richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. 10

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Alle bedragen in deze rapportage nominaal, tenzij anders vermeld. Dit document is als volgt opgebouwd:  



Hoofdstuk 2 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. Hoofdstuk 3 gaat in op de actualisatie van de grondexploitaties, de kosten, de grondopbrengsten en de fasering en bevat de uitkomsten van de actualisatie van de ramingen van de reserves Vereveningsfonds en de prognose voor het MPG 2022. Dit leidt tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. Tenslotte wordt in de conclusie van hoofdstuk 4 een vooruitblik gegeven richting het MPG 2022.

11

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

2 Algemene ontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op de gebiedsontwikkelingsprojecten van de gemeente Amsterdam en de financiële situatie van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. Het gaat dan zowel om externe factoren als om de invloed van gemeentelijk beleid die beide invloed hebben op de grondexploitaties en de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas. Ontwikkelingen die een risico zijn worden meegenomen in de projectspecifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, het ramen van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille (zie paragraaf 3.2 en 3.6). Projectgebieden en programma In het MPG 2018 werd aangegeven dat het aantal woningen in de actieve portefeuille goed was voor een gronduitgifte van 5.000 à 6.000 woningen per jaar, met de verwachting toentertijd dat vanaf 2021 het aantal geplande woningen per jaar zou dalen tot onder de 4.000 en dat gezocht moest worden naar nieuwe locaties voor gebiedsontwikkeling.

In de afgelopen periode zijn er vanaf 2018 (ruim 30) grondexploitaties aan de portefeuille toegevoegd danwel herzien en het nog te realiseren programma is nagenoeg verdubbeld van 30.000 woningen en 1 miljoen m2 bvo niet- woonprogramma (vanaf 2018) naar 56.000 woningen en 2,5 miljoen m2 bvo niet- woonprogramma (vanaf 2021). In de plannen die in voorbereiding zijn komen hier in de toekomst nog circa 30.000 woningen bij (exclusief Haven Stad). Dit betreft onder andere een groot aantal ontwikkelbuurten. In Nieuw West wordt gewerkt aan gebiedsontwikkeling rondom de Roëllstraat (de Lodewijk van Deijsselbuurt en de Couperusbuurt) en in Zuidoost worden planproducten opgesteld voor Reigerbos, de H-buurt en Holendrecht. In Noord is het plan voor de Banne Noord (deels) in een afrondend stadium gekomen. Daarnaast staan omvangrijke transformatieplannen op de rol zoals Hamerkwartier, de tweede fase van Centrum Nieuw West, de Jan Evertsenstraat, Verdi en de eerste fase van het Schinkelkwartier. Door de fusie met Weesp wordt het plan Weespersluis met ingang van 2022 toegevoegd aan de portefeuille van de gemeente Amsterdam.

12

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Dit jaar of begin volgend jaar worden herzieningen verwacht van Arenapoort West en Oost, gericht op uitbreiding en verdichting van het plangebied, uitbreiding van het Winkelcentrum boven het IJ en Havenstraatterrein in verband met de inpassing van de tramremise. Op de middellange termijn (binnen 3 tot 5 jaar) zal de planvorming worden gestart voor nog een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland. Bij het verder ontwikkelen van Zeeburgereiland en IJburg 2 zijn toekomstige bovenplanse investeringen essentieel en voorwaardelijk voor de bereikbaarheid. In voorbereiding is het eerste deel van deze noodzakelijk bovenplanse investeringen, de zogenaamde cruciale mijl die midden op het Zeeburgereiland de bereikbaarheid van deze twee gebieden moet verbeteren. Een deel van de gebieden van het Schinkelkwartier zullen actief worden. De ontwikkelhorizon van Amstel III zal wederom met 4 jaar worden verlengd en mogelijk krijgt de verdere transformatie van Havenstad een plek in de verdere ontwikkelingen. Totaal betekent bovenstaande dat de komende 10-15 jaar sprake is van een planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk maakt. Naast de gebiedsontwikkeling binnen de grondexploitaties, worden ook op grond van derden of middels gebouwtransformaties nieuwe woningen gerealiseerd.

Voorbeelden hiervan zijn het Bajeskwartier en Oostenburg. Deze zijn niet meegeteld in het voornoemde aantal woningen. Er worden niet alleen nieuwe woningen gerealiseerd maar ook oudere woningen zoals corporatie woningen worden vernieuwd (sloop en vervanging of renovatie). De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond (bij actieve grondpolitiek) en door het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen en corporaties. Marktontwikkelingen Ondanks de corona- en stikstofcrisis is de gebiedsontwikkeling onverminderd voortgezet. De gronduitgiften ten behoeve van de woningproductie en ander vastgoed was nog nooit zo hoog en houdt nu al 8 jaar aan. In 2020 was er sprake van enkele vertragingen in de gronduitgiften, maar in de loop van 2021 is deze vertraging alsnog ingehaald. Wat betreft de marktontwikkelingen werd in het MPG 2021 nog rekening gehouden met een verstoring door de pandemie. Voor wonen en commercieel vastgoed zien we dit nog niet terug, er is sprake van een inhaaleffect. Het kantoren segment is goed voor € 1,4 miljard aan toekomstige grondopbrengsten binnen het vereveningsfonds.

Juist in deze commerciële markt is de onzekerheid de afgelopen anderhalf jaar erg toe genomen. Voor 2021 zien de we de volgende trends en ontwikkelingen: Voor wonen werd in 2021 aanvankelijk een stijging van de marktwaarden voor vrije sector woningen verwacht van 2-3% en een lichte stijging van de bouwkosten verwacht, in de laatste maanden zien we dat sprake is van een snellere stijging van marktwaarden. Omdat de marktwaarden van de sociale en middensegment woningen zijn gemaximeerd, zullen de grondprijzen van deze woningen naar verwachting iets dalen.

13

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Ondanks de stijgende marktwaarden zien we in lopende plannen verschillende vraagstukken terug bij het in de markt zetten van kavels (tenders en transformaties). Deze vraagstukken zijn gericht op grotere woningen, hogere kwaliteit van het vastgoed en de keuze voor meer betaalbare woningen, vooral meer (eeuwigdurende) middeldure huur bij onder andere wooncoöperaties en woningbouwcorporaties. Over het algemeen heeft dit een behoorlijk drukkend financieel effect op de grondinkomsten. Het is hierdoor (nog) niet voorspelbaar hoe de geraamde inkomsten zich van de lopende plannen in 2021 en verder zal ontwikkelen gebaseerd op het nog op te stellen raamwerk van de grondwaarden rekening houdend met deze omzettingen in het najaar 2021 ten behoeve van het MPG 2022. Voor commercieel vastgoed wordt in 2021 een grondwaardeontwikkeling verwacht van gemiddeld -/- 3% tot + 2% ofwel stabiel tot licht dalend. Wanneer er sprake is van vergaande ambities, bijvoorbeeld in de hoogte of stedenbouwkundige kwaliteit, die leiden tot kostenverhogende maatregelen wordt een grondwaardeontwikkeling verwacht van gemiddeld -/6% tot -/-8% in 2021. Wat het effect is van de stijging van de prijzen voor grondstoffen is nog niet bekend. Bij het raamwerk in het najaar (dat wordt verwerkt in het MPG 2022) zal duidelijk worden hoe de grondprijzen zich daadwerkelijk hebben ontwikkeld dit jaar.

Betaalbaarheid De betaalbaarheid van woningen voor starters en lage- en middeninkomens is een ambitie die door het vorige college is ingezet en door het huidige college is gecontinueerd. Waar de oudere plannen in de portefeuille nog zijn gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen, is in de meest recente plannen een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Nieuwe omvangrijke plannen zoals Strandeiland, Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3e fase, Kauwgomballenkwartier en Amsteloever maar ook een veelheid van kleinere nieuwe plannen hebben geleid tot een sterk vergroot programma-aanbod van betaalbare woningen. Niet alleen nieuwe plannen maar ook ingrijpende herzieningen in bestaande plannen hebben hieraan bijgedragen zoals Amstel III, Sloterdijk Centrum, Buiksloterham en de omzetting van bestaande plannen op de Zuidas en Amstelkwartier 2e fase. In dit laatste half jaar is in Overhoeks en Elzenhagen Zuid het woningprogramma in de vrije sector omgezet naar middensegment en corporatiewoningen.

Sociaal Middelduur Duur

2018 29% 25% 46%

MPG 2021 AMPG 2021 35% 36% 32% 35% 33% 29%

Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd naar 17% meer betaalbare woningen, van 54% naar 71%. Een grote uitdaging is de oververhitting van de woningmarkt in relatie tot de wens voor betaalbare woningen. Door de verder stijgende woningprijzen dreigt het middensegment onbetaalbaar te worden. Bij (verder) oplopende marktprijzen en stijgende stichtingskosten, zullen de berekende residuele grondprijzen dalen om deze woningen betaalbaar te houden. Een belangrijk deel van dit segment is opgenomen in de huidige plannen, hetgeen tot een neerwaarts financieel effect kan leiden in de financiële waarde van de actieve portefeuille. Dit verschijnsel treedt al bij meerdere 14

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

kavels op in lopende plannen. Niettemin tonen ontwikkelaars, erfpachters en woningcorporaties ondanks de woningprijs stijgingen van de afgelopen jaren nog steeds interesse. De wens voor het bouwen van grotere woningen om gezinnen in de stad te kunnen behouden kost de gemeente steeds meer geld vanwege de marktcontraire woninggrootte. De grondopbrengsten worden in de regel marktconform en residueel bepaald, ofwel opbrengsten minus kosten is grondwaarde. Bij middeldure huurwoningen is het opbrengstniveau bekend (en begrensd). De stichtingskosten worden voornamelijk bepaald door de woninggrootte. De grondopbrengsten van middeldure huurwoningen zijn daarom zeer afhankelijk van woninggrootte. Een middeldure huurwoning dient daarnaast minimaal 40 m² gbo te zijn. In de meeste gebieden in Amsterdam kennen woningen van 40 m² gbo een hoger marktconform huurniveau dan het gereguleerde middeldure huurniveau. Dit betekent dat de woninggrootte (en het gereguleerde huurniveau) dan marktcontrair is met een lagere (marktconforme) grondwaarde dientengevolge. Het uitgangspunt voor middeldure koopwoningen is dat deze marktconform ontwikkeld worden. Dit is vastgelegd in de raadsbrief inzake de uitwerking bouw middeldure koopwoningen van 5 maart 2019. Door de recente prijsontwikkeling zijn middeldure koopwoningen op veel locaties in de stad klein.

Steeds vaker wordt er vanuit de ontwikkelende partijen, erfpachters of woningbouwcorporaties gevraagd om een omzetting van programma; dure woningen naar middeldure huur, een marktcontraire woninggrootte om een divers programma te kunnen aanbieden of eeuwigdurende middeldure huur in plaats van een uitpondtermijn van 25 jaar. Ook heeft de gemeente de wens om grond aan te bieden voor het middensegment, bijvoorbeeld wooncoöperaties, en wil ze voldoende woningen voor gezinnen aanbieden. Deze omzetting van programma heeft over het algemeen een negatief effect op de grondopbrengsten. Bij negatieve plannen betekent dit direct een afname van de vereveningsruimte, bij positieve plannen leidt dit tot lagere winstnemingen zodat de vereveningsruimte in de jaren die volgen minder toeneemt. Duurzaamheid De duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s zijn over het algemeen hoger dan de landelijke wetgeving, zowel voor het vastgoed als voor de openbare ruimte. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met circulaire materialen, het tegengaan van hittestress en voldoende capaciteit voor de opvang van regenwater (recent is de hemelwater verordening vastgesteld).

Ook aan marktpartijen wordt gevraagd om aan deze eisen te voldoen op hun kavel, via de kaders die worden meegegeven in tenders, of middels spelregels bij het mogelijk maken van transformaties. Woningbouwcorporaties bouwen volgens de samenwerkingsafspraken die gemaakt zijn met de gemeente en de duurzaamheidsafspraken die daarbij zijn gemaakt. Voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen is vanuit de algemene middelen (nog) geen ruimte vrijgemaakt ten behoeve van investeringen in bovenwettelijke duurzaamheidseisen. Vanuit het Vereveningsfonds wordt incidenteel bijgedragen aan extra duurzaamheidsmaatregelen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen indien deze ambities bij het investeringsbesluit door de raad zijn vastgesteld.

15

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Energietransitie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie. Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids. De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Uit het opstellen van business cases en ontwikkel strategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s en welke dekkingsbron daarvoor in aanmerking komt. Bereikbaarheid en groenvoorzieningen De uitbreiding van de stad loopt tegen de grenzen aan. De groei van de stad, in combinatie met het bereikbaar en leefbaar houden van de bestaande stad behoeft de nodige investeringen in infrastructuur en groen. Door het toevoegen van nieuwe plangebieden, samen met de reeds vastgestelde plannen en de bestaande stad loopt de mobiliteit vast. Daarom zijn het afgelopen jaar mobiliteitsplannen opgesteld per gebied. Dit betekent de komende 15-20 jaar een inhaalslag in investeringen in infrastructuur en parken. Hiervoor zullen in de toekomst hogere bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling.

Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programma onderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen bij andere dekkingsbronnen. Zuidasdok Een belangrijk project waarbij de gemeente vanuit de reserve Zuidas bijdraagt is het project Zuidasdok. De gehele bijdrage plus de bijdrage aan de ‘gecapte’ risico voorziening is reeds gereserveerd; hiermee is rekening gehouden binnen de huidige vereveningsruimte. Wel draagt de gemeente bij aan de indexering en door de grote vertraging van dit project is de verwachting dat hiervoor extra geld zal moeten worden gereserveerd. De hoogte van dit bedrag wordt de komende periode bepaald. Daarnaast is in de tweede helft 2020 is de kostenraming van het programma Zuidasdok gehard. De bestuurders hebben besloten tot validatie van de raming door een extern bureau. De reviewers concluderen dat de raming een voldoende betrouwbaar, volledig en realistisch beeld geeft van de te verwachten realisatiekosten. De reviewers verwachten wel dat het ontwerp en risicoprofiel op enkele onderdelen moeten worden aangepast. Hiermee rekening houdende wordt het budgettekort berekend op ca. € 1,2 mld.

De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden. De gezamenlijke opdrachtgevers hebben vorig jaar besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van één integraal werk. Deze ingreep en het project meer te beschouwen als programma wordt door de reviewers ondersteund. Voor een goede beheersing van het programma met opnieuw aan te besteden deelprojecten wordt het risicodossier aangepast aan de nieuwe situatie en versterkt. De raming van ieder deelproject wordt voorafgaand aan de aanbesteding gereviewed en zo nodig bijgesteld. De prognose eindstand zal periodiek worden gemonitord. Rijk en regio zijn in gesprek over een eenmalige extra budgetbijdrage, buiten de bestuursovereenkomst uit 2012 om. 16

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2019 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 1,70%, conform de index bruto overheidsinvesteringen (IBOI). Naast de vaste bijdrage, deelt gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 61,8 mln. (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2020). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2020 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden Verdichting van de bestaande stad betekent kansen om efficiënt met voorzieningen en de ruimte om te gaan. Een compacte stad betekent kortere reisbewegingen per inwoner, en dus minder Co2 uitstoot, minder vierkante meters aanleg van infrastructuur per woning en het daarbij behorende beheer en intensiever (en dus rendabeler) gebruik van het (bestaand) openbaar vervoer. Maar intensiever gebruik vergt wel hogere investerings- en beheerkosten per vierkante meter gebouw en openbare ruimte en meer investeringen in het openbaar vervoer. Het mengen van functies vergt meer afstemming tussen verschillende partijen en kost daarmee meer tijd en proceskosten voor de gemeente.

Een van de complexe opgaven binnen de gebiedsontwikkeling is de ondergrond. Deze wordt steeds voller en dus zal aan de voorkant, bij de planvorming het ontwerp van ondergrond en bovengrond goed op elkaar en in de tijd moeten worden afgestemd. Dit zorgt voor hogere procesen ontwerpkosten aan het begin, maar voorkomt meerkosten in het vervolg omdat de straat minder vaak opengemaakt hoeft te worden en partijen beter op de hoogte zijn van de ligging van deze infrastructuur. Zo kan er beter gestuurd worden op minder faalkosten, minder vertraging en vermeden schade. Ook voorkomt dit dat er op een later moment bijvoorbeeld geen ruimte meer blijkt te zijn voor het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Soms is de ruimte zó beperkt dat er gekozen wordt voor andere, vaak duurdere, afvalsystemen. Door het compacter bouwen wordt de realisatie van maatschappelijke voorzieningen duurder. Binnen een plangebied zijn er vaak weinig locaties beschikbaar die geschikt zijn voor bijvoorbeeld een school omdat deze niet te dicht bij wegen of gasleidingen mag liggen of omdat in een transformatiegebied, gezien de eigendomsposities, weinig kavels met de juiste afmetingen en vorm beschikbaar zijn. Bovendien is de ruimte beperkt en moeten voorzieningen in meerdere lagen worden gebouwd of met woningen daarboven waardoor constructies duurder worden.

De stalling van fietsen en auto’s moet vaak ondergronds worden opgelost en de afstemming met andere partijen kost meer tijd. Omdat de bijdrage voor de bouw van maatschappelijke voorzieningen vanuit de algemene middelen meestal niet voldoende is om deze extra kosten te kunnen betalen wordt hier vanuit het Vereveningsfonds steeds vaker aan bijgedragen, wat direct ten koste gaat van de vereveningsruimte omdat dit veelal geen kosten zijn die in de grondexploitatie mogen worden opgenomen. Transformatie In 2010 is een eerste aanvang gemaakt met gebiedstransformatie waarbij het grootste deel van de gebiedsontwikkeling aan de bestaande erfpachter wordt overgelaten. In deze situatie verwerft de gemeente niet, maar faciliteert de erfpachter. Deze vorm van ontwikkeling begon binnen onder 17

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

meer het Cruquiusgebied, Strawinsky, Centrum Nieuw West en in delen van Buiksloterham. In de laatste jaren is deze wijze van ontwikkeling een succes geworden en de transformatie van kavels in Amstel III, Arenapoort Oost, Verdi en Amstel Businesspark Zuid volgden. Inmiddels is een groot aantal nieuwe plannen vastgesteld die in hoge mate in programmatisch en financieel opzicht afhankelijk zijn van erfpachters; Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Sloterdijk Centrum, de herziening van Amstel III, NDSM (gedeeltelijk) en de Klaprozenbuurt. Transformatie vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de erfpachters. Het voordeel is dat de gemeente niet hoeft te verwerven en de grond bouwrijp hoeft te maken. Het risico daarbij is dat de gebiedsontwikkeling complexer is en de verschillende kaveltransformaties op elkaar moeten worden afgestemd. Onderhandelingen kosten daarom meer tijd en geld (proceskosten). Bovendien kan de gemeente moeilijker sturen op het tempo van de ontwikkeling, ze is daarbij afhankelijk van de erfpachters. Het plannen van de bouw van de bijbehorende voorzieningen, zoals scholen, maar ook nutsvoorzieningen is daardoor lastiger. Een onzekerheid die hiermee samenhangt zijn de bijbehorende grondopbrengsten in de grondexploitaties.

Als een erfpachter op zijn kavel niet wil transformeren kan de gemeente dit niet afdwingen en wordt het programma niet gerealiseerd en komen er dus ook geen meerwaarden erfpacht binnen in de grondexploitatie. Daarbij is ook de hoogte van de meerwaarde onzeker. De meerwaarde die ten gunste van de grondexploitatie komt is bijvoorbeeld afhankelijk van de keus van de erfpachter tussen een herziening en een bestemmings- of bebouwingswijziging, en de grondprijzen zijn afhankelijk van het geldende fiscale regime. Bij transformaties worden daarom de investeringen zoveel als mogelijk pas gedaan als er zicht is op de opbrengsten. Bijdragen vanuit het vereveningsfonds aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Uit bovenstaande blijkt dat er steeds vaker wordt gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Indien er sprake is van voorwaardelijkheid of profijt voor de gebiedsontwikkeling wordt er in veel gevallen een bijdrage geleverd behorende bij dergelijke investeringen. Primair richt het Vereveningsfonds zich op de gebiedsontwikkeling waarvan de investeringen dienen te voldoen aan wettelijke regels van het Besluit Begroting en Verantwoording waar verwezen wordt naar de Bro-kostensoorten.

Het Vereveningsfonds is, afgezien van incidentele bijdragen, niet ingesteld voor het structureel vergoeden van stichtingskosten voor vastgoed, of investeringen die betrekking hebben op de bestaande stad. Bezuinigingen In financiële zin heeft de gebiedsontwikkeling na de crisis vanaf 2013 geleid tot zeer gunstige financiële resultaten waardoor het verantwoord was om deze collegeperiode incidenteel € 400 miljoen t/m 2022 uit het gesloten systeem van het Vereveningsfonds te nemen en bij te dragen aan de Algemene Middelen, onder meer voor klimaatdoelstellingen van de bestaande stad, achterstallig onderhoud in wegen en sportvoorzieningen en bereikbaarheid (zoals voor het realiseren van een brug over het IJ, voorheen Javabrug). Daarbij staat de gemeente Amsterdam op dit moment voor een enorme bezuinigingsopgave. In de voorjaarsnota’s 2020 en 2021 is besloten dat deze bezuiniging voor wat betreft de gebiedsontwikkeling wordt doorgevoerd in de vorm van een structurele afdracht aan de Algemene Middelen, oplopend tot € 18 miljoen per jaar vanaf 2024. Deze afdracht is natuurlijk alleen mogelijk als de vereveningsruimte voldoende is. Om voldoende vereveningsruimte te hebben zal 18

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

jaarlijks bij de prognose in het MPG worden aangegeven hoeveel ruimte er nog over is voor het vaststellen van plannen met een tekort, rekening houdend met deze structurele afdracht. Hierop kan worden gestuurd door negatieve plannen minder negatief te maken of nog even uit te stellen en plannen met een positief saldo positiever te maken. Door efficiënter te werken wordt er bijvoorbeeld al maximaal bespaard op de proceskosten zonder dat de bouwproductie in gevaar komt, en er zal kritisch worden gekeken naar de fasering van de investeringen (kasstroomsturing). In het uiterste geval kunnen ambities worden aangepast. Afdracht algemene middelen 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal Coalitieakkoord -54 -50 -50 -50 0 0 0 -204 Uitnames Voorjaarsnota 2019 -52 -103 -38 -3 0 0 0 -196 -52 Structurele winstafdracht algemene middelen -2 -2 -12 -18 -18 Totaal -106 -153 -90 -55 -12 -18 -18 -452 Tabel: Afdracht naar algemene middelen, in miljoenen euro’s

In 2021 tot en met 2025 dient in totaal nog € 193 miljoen incidenteel te worden afgedragen (waarvan € 100 miljoen is gereserveerd) en structureel € 52 miljoen (na 2025 dient jaarlijks structureel € 18 miljoen per jaar worden afgedragen). Deze restant bedragen bestaan uit:  € 100 miljoen in 2021 en 2022 voornamelijk ter dekking van de kosten voor het Klimaatfonds (coalitieakkoord);  € 35 miljoen in 2021 voor de Sprong over het IJ , waarbij tevens is afgesproken dat de Javabrug in de toekomst niet meer wordt gedekt uit het Vereveningsfonds, maar uit het meerjarige investeringsprogramma (MIP) en daarmee ten laste van de algemene middelen komt (Voorjaarsnota 2019);  € 6 miljoen ter dekking van de kosten van fase 0 en 1 van het Plaberum voor 2021 en 2022 (Voorjaarsnota 2019);  € 52 miljoen bezuinigingen tot en met 2025 (structurele winstafdracht algemene middelen). Financiering derden Tegenover de bezuinigingen staat dat het Rijk de woningbouw wil stimuleren. Het is onzeker wat het beleid wordt van het nieuwe kabinet, maar er is goede hoop dat deze de woningbouwambities en de groei van de stad (ook financieel) zal ondersteunen, al dan niet in de vorm van bouwstimulering en maatregelen voor betaalbaarheid, een bijdrage aan bereikbaarheid of in aandacht voor de financiële positie van woningcorporaties.

Met ingang van 2020 doet de gemeente Amsterdam een beroep op rijksgelden Bouwimpuls gericht op het verkrijgen van financiële bijdragen in omvangrijke financieel tekort plannen zoals in Sloterdijk 1 Zuid, IJburg 2 en mogelijk dit jaar nog voor Hamerkwartier. Nieuw West en Zuidoost zijn aangewezen gebieden die beroep doen op het huidige beschikbare Rijksfonds Volkshuisvesting gericht op het verkrijgen van cofinanciering van financieel tekorten van ontwikkelbuurten en transformaties die zijn gericht op corporatiewoningen. Inmiddels is € 41 miljoen toegekend aan alleen Zuidoost. In de komende MPG 2021 zal worden opgenomen hoe deze inkomsten worden toegerekend aan Wonen en Grond &Ontwikkeling aan de toekomstige grondexploitaties. In het kader van toekomstige bovenplanse investeringen en de toekomstige schaalsprong heeft Amsterdam ook ingezet op dekking uit het Nationaal Groeifonds, het doortrekken van de Noord/Zuidlijn.

19

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf (alle grondexploitaties) per 2019 VPB-plichtig is geworden. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen bij de overgang naar VPB-plicht per 2019. Hierbij heeft Grond & Ontwikkeling voor het Grondbedrijf gebruik gemaakt van een fiscaal door de Rijksbelasting aanvaard model om tot een fiscale openingsbalans te komen ter waarde van afgerond € 1,6 miljard. Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Inmiddels is hierover schriftelijk via vragen en antwoord gecommuniceerd en zal in de tweede helft van 2021 afstemming plaatsvinden. Pas als hierover overeenstemming is kan de fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat over 2019 definitief worden vastgesteld. Op basis hiervan kan vervolgens ook het fiscale resultaat over 2020 en 2021 worden bepaald.

20

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

3 Financiële stand Vereveningsfonds

Actualisatie grondexploitaties Het startpunt van het opstellen van de AMPG 2021 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. In de eerste helft van 2021 zijn 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen; Amsteloever, Otto Heldringstraat, Nieuwenhuysenbuurt en restplan Mahler. Deze grondexploitaties zijn daarmee aan de portefeuille toegevoegd. De 7 plannen Sloterdijk Centrum transformatie en Sloterdijk Centrum restplan, Urban District, Paasheuvelweg, de Rechtbankkavel, Verdi (deelplan 2) en Kenniskwartier (OBA next) zijn herzien. Dit zijn bestaande grondexploitaties die opnieuw door de gemeenteraad zijn vastgesteld omdat de scope dusdanig is veranderd als gevolg van; bijvoorbeeld een aangepaste plangrens, een ander programma en/of andere investeringen. Medio mei 2021 zijn 158 plannen actief en circa 35 toekomstige plannen in voorbereiding naar een fase 2 of 3 besluit van het ruimtelijk model Plaberum. Met de actualisatie zijn de kosten en opbrengsten van de huidige plannen aangepast en geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021. De geraamde grondinkomsten alleen incidenteel (niet generiek2) aangepast en leiden in meerdere plannen tot omvangrijke verschillen.

Door de actualisatie is het saldo van een aantal tekort plannen verslechterd (vooral door nieuw vastgestelde plannen en enkele miljoenen voor lopende plannen) en is de voorziening plantekorten, die wordt getroffen ten laste van de reserve, toegenomen. De totale verslechtering van € 106 miljoen van de plansaldi wordt voor € 60 miljoen veroorzaakt door nieuwe en herziene plannen die door de gemeenteraad zijn vastgesteld. De lopende niet herziene plannen verslechteren door de actualisatie met € 46 miljoen. In onderstaande tabel is de verslechtering onderverdeeld naar hogere geraamde investeringen en hogere geraamde inkomsten. De hogere investeringen overstijgen per saldo de hogere inkomsten. Per saldo zijn lopende (niet herziene) plannen gedaald, maar daar is dus nog geen rekening gehouden met de autonome grondprijswijzigingen. (Met uitzondering bij het kantoren segment op de Zuidas waar wel geanticipeerd is op hogere stichtingskosten en daardoor lagere grondprijzen.) 2 De grondopbrengsten in het AMPG 2021 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 1-9-2020 en

zijn, in verband met de Coronacrisis, met 0% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021.

21

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

Raming kosten en opbrengsten 2021 e.v. MPG 2021 AMPG 2021 Kosten -3.410 -3.809 Opbrengsten 5.058 5.352 Totaal nominale saldo 1.649 1.543

9 september 2021

Verschil -399 294 -106

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -122 -206 -72 127 140 26 5 -65 -46

Tabel: Verandering saldo grondexploitaties AMPG 2021 ten opzichte van MPG 2021, in miljoenen euro’s

Dit zijn de nog te maken kosten en opbrengsten, dus niet de gerealiseerde kosten en opbrengsten (het onderhanden werk), die wel meetellen in de saldi van de grondexploitaties en worden meegenomen in de berekening van de waarde van de portefeuille (zie paragraaf 3.2). Het totaal aan (bruto) saldi van de grondexploitaties is dit eerste half jaar afgenomen met € 106 miljoen (van € 1,82 miljard naar € 1,71 miljard) als gevolg van: - Herzieningen van lopende plannen leidend tot een verslechtering van het plansaldi van € 65 miljoen vooral door de uitbreiding van Sloterdijk Centrum waarbij naast verwachte meerwaarde transformaties van bestaande erfpachtrechten in een fors groter gebied meer investeringen zijn geraamd en door de omzetting in Kenniskwartier met het opnemen van OBA-Next in de plaats van kantorenprogramma. - Toevoegen van 4 nieuwe plannen per saldo een verbetering van € 5 miljoen, waarvan 2 met een tekort: Amsteloever en de Nieuwenhuysenbuurt en 2 met een overschot restplan Mahler (Boogkavel) en Ottho Heldringstraat. - Een verslechtering van € 46 miljoen in lopende (niet herziene) plannen. In deze plannen zijn de grondinkomsten ten opzichte van het MPG 2021 alleen incidenteel (niet generiek) geactualiseerd, de geraamde uitgaven zijn integraal geactualiseerd.

Hoger geraamde uitgaven De actualisatie van de kosten in nieuwe plannen (-/- € 122 miljoen) en herzieningen (-/- € 206 miljoen) leiden tot € 328 miljoen hogere investeringen en de actualisatie van lopende (niet herziene) plannen leidt per saldo tot een stijging van € 72 miljoen hogere investeringen. Voor de lopende (niet herziene) plannen is dit veroorzaakt door een combinatie van hogere indexatiekosten en enkele wijzigingen in lopende plannen zoals Havenstraatterrein (tramremise) en Winkelcentrum boven het IJ. In onderstaande tabel zijn de omvangrijke verschillen tussen het AMPG 2021 en het MPG 2021 van de geraamde uitgaven vanaf 2021 tot einde looptijd weergegeven en kort toegelicht. Van elk plan is een meer uitgebreide toelichting aanwezig.

22

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Verschillen AMPG21 en MPG21 (-) toename van geraamde uitgaven (+) afname van geraamde uitgaven in miljoenen euro's org, onderdeelPlannr.Plannaam Bedrag Toelichting Nieuwe plannen GS Oost 223.10 Amsteloever -112,9 Nieuw plan GS Nieuw West213.55 Nieuwenhuysenbuurt -5,0 Nieuw plan GS Ringzone 406.13 Otto Heldringstraat 1-5 -2,1 Nieuw plan Zuidas 580.16 Restplan Mahler Boogkavel -1,8 Nieuw plan vastgesteld bij MPG 2021 Totaal nieuwe plannen -121,7 Herziene plannen GS West etc 518.33 Sloterdijk Centrum transformatie -134,8 Herzien plan GS West etc 518.03 Sloterdijk Centrum 32,6 Restplan herzien Zuidas 580.30 Verdi -83,6 Uitgebreid met deelgebied 2 Sporthallen Zuid Zuidas 580.29 Kenniskwartier -12,8 Bijdrage aan OBAnext GS Zuidoost 503.87 Amstel III Campus -3,4 Herzien plan GS Zuidoost 503.89 Amstel III Urban District -2,7 Herzien plan Zuidas 580.06 Rechtbankkavel -0,8 Herzien bij MPG 2021 Totaal herziene plannen -205,5 Wijziging lopende plannen GS Oost 260.36 Inrichting Strandeiland 1e fase -8,8 Voornamelijk indexatie en actualiseren grondwerken & VenT GS West etc 560.01 Havenstraatterrein -8,6 Aanpassing van loods en werkzaamheden tramremise -plan wordt herzien in 2021 GS Oost 285.10 Overige kosten -7,4 Indexatie GS Noord 527.01 Klaprozenbuurt -7,0 Correctie 3,4 mln voorbereidingskosten voor vaststelling plan en indexatie GS Oost 579.65 Weespertrekvaart Oost -6,5 Indexatie

voornamelijk werverwingskosten GS Noord 453.40 Winkelcentrum Vernieuwing Boven het Y -6,5 Scope aanpassing - plan wordt herzien in 2021 GS Oost 579.80 Amstelkwartier 2e fase -5,1 Actualisatie kademuren, civiel werk en indexatie GS Nieuw West222.01 CNW Osdorpplein SuHa -4,8 Extra kosten openbare ruimte en indexatie GS Zuidoost 503.33 Arenapoort Oost extra kavel -3,8 Technische verwerving kavel 7 GS Nieuw West509.11 Nieuw SP 2004 Sloterdijk III -3,2 Indexatie GS West etc 204.75 Foodcenter Amsterdam -3,0 Extra geraamde kosten voor ontsluiting GS West etc 508.06 Sloterdijk I Zuid -2,8 Indexatie GS Oost 285.08 Sluisbuurt -2,6 Indexatie GS Zuidoost 502.16 De Nieuwe Kern deelgebied 1 -2,1 Indexatie Overige plannen 0,4 Totaal wijziging lopende plannen -71,9 Totaal -399,1

De stijging van de geraamde uitgaven van € 72 miljoen wordt vooral veroorzaakt door indexering van de toekomstige uitgaven naar prijspeil 2021 (van 1-1-2020 naar 1-1-2021) en door incidentele geactualiseerde wijzigingen in specifieke geraamde investeringen (kostensoorten) in meerdere plannen zoals Havenstraatterrein, Arenapoort Oost, CAN winkelcentrum boven het IJ, Foodcenter en Amstelkwartier fase 2. Hoger geraamde inkomsten De actualisatie van de inkomsten in de nieuwe plannen (+€ 127 miljoen) en herzieningen (+ € 140 miljoen) leiden tot € 267 miljoen hogere geraamde inkomsten en in de lopende (niet herziene) plannen leidt de actualisatie per saldo tot een stijging van € 26 miljoen. In onderstaande tabel zijn de omvangrijke verschillen tussen het AMPG 2021 en het MPG 2021 van de geraamde inkomsten vanaf 2021 tot einde looptijd weergegeven en kort toegelicht. Van elk plan is een meer uitgebreide toelichting aanwezig.

23

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

Org onderdeel plannr. Nieuwe plannen GS Oost 223.10 Zuidas 580.16 GS Ringzone 406.13 GS Nieuw West 213.55 Totaal nieuwe plannen GS West etc 518.33 GS West etc 518.03 Zuidas 580.30 Zuidas 580.06 GS Zuidoost 503.89 GS Zuidoost 503.87 Zuidas 580.29 Totaal herziene plannen Wijziging lopen plannen GS Oost 285.16 GS Oost 260.36 Zuidas 580.39 GS Zuidoost 503.33 GS Ringzone 570.33 GS Ringzone 253.10 GS Noord 526.70 GS Noord 527.01 GS West (SD) 204.74 GS Oost 579.65 GS Noord 534.08 GS Oost 579.35 GS West etc 560.01 GS Noord 453.51 580 Wijziging lopende plannen Totaal

9 september 2021

Verschillen AMPG21 en MPG21 (+) toename van geraamde inkomsten (-) afname van geraamde inkomsten in miljoenen euro's Plannaam Bedrag Toelichting Amsteloever Restplan Mahler Boogkavel Otto Heldringstraat 1-5 Nieuwenhuysenbuurt

96,7 18,8 7,7 3,6

Nieuw plan Nieuw plan vastgesteld bij MPG 2021 Nieuw plan Nieuw plan 126,8

Sloterdijk Centrum transformatie Sloterdijk Centrum Verdi Rechtbankkavel uitbreiding Amstel III Urban District Amstel III Campus Herziening Kenniskwartier

178,9 -107,3 69,6 10,1 5,3 3,9 -20,3

Herzien plan omzetting en uitbreiding van Sloterdijk Centrum naast bouwkavels met meerwaarde erfpacht Herzien plan omgezet in restplan Herzien met uitbreiding deelplan 2 Sporthallen Zuid Herziening kavel c1/c2 vastgesteld bij MPG 2021 Herzien plan Herzien plan OBA Next omzetting kantoren programma in maatschappelijk programma 140,2

Zeeburgereiland/IJburg2 Inrichting Strandeiland 1e fase Strawinsky Arenapoort Oost Podiumlocatie fase 1 Lutkemeer deelgebied 1 SADC Buiksloterham Klaprozenbuurt Ringspoorzone Noord Weespertrekvaart Oost NDSM-werf West Fase 1 Kauwgomballenkwartier 2020 Havenstraatterrein Elzenhagen Zuid Investeringsbesluit Meerdere plannen Zuidas Overige plannen

19,8 15,4 14,0 7,4 2,7 2,1 2,1 2,1 -2,0 -2,6 -2,6 -2,8 -3,8 -6,2 -18,6 -1,0

Bijdrage Bouwimpuls Grondprijzen zijn gecorrigeerd in overleg met grondprijsadvisering Toevoegen meerwaarde erfpacht kavels Kavel 7 toegevoegd meerwaarde erfpacht Voornamelijk actualisatie van grondinkomsten van verschillende kavels Afstemming met grondprijsadvisering meerwaarde erfpacht en vrije sector huur naar koop nieuw maatwerk grondprijsadvies Omzetting eewigdurende in middeldure huur Afstemming met grondprijsadvisering Verwerken parkeer inkomsten en hogere stichtingskosten waardoor grondprijzen lager zijn Erfpacht meerwaarde inkomsten verlaagd ivm btw leverering Daling grondwaarden van grote middeldure woningen door hogere stichtingskosten, plan wordt herzien Daling grondwaarden van grote middeldure woningen door hogere stichtingskosten hogere stichtingskosten en lagere grondwaarden kantoren 26,1 293,1

In de lopende (niet herziene) plannen zijn de grondinkomsten ten opzichte van het MPG 2021 alleen incidenteel (niet generiek3) aangepast met per saldo een verbetering van € 26 miljoen van de geraamde inkomsten. Dit zijn aanpassingen in enkele plannen en deze aanpassingen betreffen subsidie Bouwimpuls voor IJburg/Zeeburgereiland (€19,8 miljoen), specifieke maatwerkadviezen en afgestemde grondadviezen (Strandeiland en Klaprozenbuurt), lagere grondwaarden bij marktcontraire grotere middeldure woningen (zoals Elzenhagen Zuid), lagere grondwaarden door hogere stichtingskosten bij kantoren in het topsegment (verschillende plannen in Zuidas), het omzetten van programma naar meer betaalbare woningen (zoals Overhoeks) en het toevoegen van meerwaarde erfpachtinkomsten (zoals Strawinsky en Arenapoort Oost). Jaarlijks geraamde kasstromen In onderstaande tabel zijn de geraamde inkomsten en uitgaven van de actieve portefeuille per inkomsten, programma en per kostensoort weergegeven. Geraamde kasstromen actieve portefeuille in miljoenen euro's onderverdeeld in kosten en opbrengsten soorten KOSTEN_BATEN 2021 2022 2023 2024 2025 ev.