Bijlage 2.1_Concept-SP Nelson Mandelabuurt.pdf

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt maart 2022

Samenvatting

Dit stedenbouwkundig plan voorziet in de ontwikkeling van de Nelson Mandelabuurt. Dit is een nieuwe woonwijk in het gebied Bijlmer-Centrum. Voor de Nelson Mandelabuurt zijn al eerder plannen gemaakt. Hierin was de nieuwe woonwijk onderdeel van een overkoepelend herinrichtingsplan voor het Nelson Mandelapark. Maar door de financiële crisis zijn de woningen er tot nu toe niet gekomen. Door de toenemende woningvraag in Amsterdam ligt hier een kans om de geplande woningen alsnog te bouwen.

Plangebied Het plangebied voor de Nelson Mandelabuurt ligt centraal in het gebied Bijlmer-Centrum. Aan de noordkant grenst het aan de woonbuurt Vogeltjeswei, aan de oostkant aan de Gooiseweg, aan de westkant aan het Nelson Mandelapark en aan de zuidkant aan de Gaasperdammertunnel (A9). De afstand naar winkelcentrum Amsterdamse Poort en het Anton de Komplein is circa 800 meter. Hier bevinden zich ook het Bijlmer Parktheater, het stadsdeelkantoor en het Bijlmer Sportcentrum. Het plein en het winkelcentrum veranderen de komende jaren in een echt stadshart waar veel te doen is. Er komen onder andere nieuwe woningen, restaurants, meer groen, gezellige ontmoetingsplekken, plek voor lokaal ondernemerschap en de winkels worden mooier. Het is dus een dynamische omgeving waar veel ontwikkelingen plaatsvinden. Het plan voor de Nelson Mandelabuurt verbindt de verschillende ontwikkelingen in de omgeving met elkaar.

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

Opgave en stedenbouwkundige opzet Dit stedenbouwkundig plan levert een haalbare, weloverwogen en duurzame bijdrage aan de Amsterdamse woningbouwopgave. Met respect voor het bestaande groen en de bestaande bewoners. Dit bereiken we door een levendige, groene en in hout gebouwde woonwijk te bouwen. Vanwege de ligging tussen het Nelson Mandelapark en de Gooiseweg krijgt de wijk een specifieke stedenbouwkundige opzet. Die bestaat uit een gevarieerde blokkenstructuur met een verzameling van verschillende volumes. Aan de kant van het park zijn de bouwvolumes klein. Deze kant heeft een groen karakter, de sfeer van het park dringt door in de woonblokken. Aan de kant van de Gooiseweg zijn grotere volumes en voelt het meer stedelijk. Houtbouw De Nelson Mandelabuurt wordt de eerste buurt in Nederland die vrijwel volledig in hout is gebouwd. Hout is een hernieuwbaar en natuurlijk materiaal. Het werkt als CO2-opslagsysteem doordat hout tijdens de groei CO2 uit de lucht opneemt. Bouwen met hout kan hierdoor een belangrijke bijdrage leveren aan het terugdringen van klimaatverandering. Daarnaast zorgt bouwen in hout voor minder bouwoverlast op en naar de bouwplaats doordat houten (constructie)elementen aanzienlijk lichter zijn dan beton. Daarbij zijn houten constructies herbruikmaar en worden de elementen vooraf gefabriceerd, wat minder bouwtijd oplevert.

Ook wordt het materiaal gewaardeerd om zijn esthetische kwaliteiten.

Programma In de Nelson Mandelabuurt komen circa 700 woningen en een alles-in-1-school. Een gevarieerd woningaanbod maakt de buurt aantrekkelijk voor starters, middeninkomens en doorstromers. We verdelen de woningen volgens ons huidige beleid: 40 procent sociale huur, 40 procent middensegment en 20 procent vrije sector. In de plinten (de onderste bouwlaag) is er ruimte voor maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid en de levendigheid van de wijk.

Openbare ruimte Het plangebied ligt naast het Nelson Mandelapark. Met het ontwerp voor de openbare ruimte versterken we de kwaliteit van het bestaande landschap. Dat doen we door een doorgaande parkstructuur te creëren. Hierdoor worden het park en de bebouwing een sterkere eenheid. Het plan besteedt veel aandacht aan regenwaterberging en infiltratie.

In de Nelson Mandelabuurt komen 10 bouwblokken: ▪ 6 grote blokken met een footprint van circa 2300 m2 en met binnenhoven. ▪ 3 compacte blokken met een footprint van ongeveer 1300 m2, waaronder de school. ▪ 1 blok met terrasopbouw van ongeveer 1600 m2. Woonprogramma 40% sociale huurwoningen 40% middensegment 20% koopwoningen

2

Inhoud

Samenvatting................................................................................................................................ 2

5 Openbare ruimte ....................................................................................................................... 31

1 Inleiding..................................................................................................................................... 4

5.1 Uitgangspunten..................................................................................................................................... 32

2 Bebouwing................................................................................................................................. 6

5.2 Concept................................................................................................................................................. 34

2.2 Analyse plangebied ................................................................................................................................ 8

5.3 Verkeer.................................................................................................................................................. 39

2.3 Stedenbouwkundige opzet ................................................................................................................... 11

5.4 Groen.................................................................................................................................................... 42

2.4 Stedenbouwkundige principes .............................................................................................................. 13

5.5 Water..................................................................................................................................................... 47

2.5 Bouwblokken......................................................................................................................................... 16

5.6 Materialisatie......................................................................................................................................... 48

2.5.1 Parkeren...................................................................................................................................... 18

5.7 Afval...................................................................................................................................................... 49

2.5.2 Geluid op de gevels..................................................................................................................... 20

5.8 Kwaliteit bestaande bomen................................................................................................................... 50

2.6 Principes bouwblokken ......................................................................................................................... 21

5.9 Luchtkwaliteit....................................................................................................................................... 50

2.6.1 Open blokken.............................................................................................................................. 21

Colofon........................................................................................................................................ 51

2.6.2 Compacte blokken...................................................................................................................... 22 2.6.3 Terrasblok................................................................................................................................... 23 2.7 Beeldkwaliteit........................................................................................................................................ 24 3 Houtbouw................................................................................................................................. 25 3.1 Voordelen van houtbouw....................................................................................................................... 26 3.2 Kenmerken van houtbouw..................................................................................................................... 27 3.3 Aandachtspunten houtbouw voor de Nelson Mandelabuurt................................................................... 28 4 Programma...............................................................................................................................29 4.1 Woonprogramma...................................................................................................................................

29 4.2 Maatschappelijke voorzieningen........................................................................................................... 30 4.3 Commercieel programma...................................................................................................................... 30

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

3

1 Inleiding In 2030 wonen er ruim 2100 Amsterdammers in de Nelson Mandelabuurt. Dit is een nieuwe buurt in het centrumgebied van Zuidoost. Het is een levendige, groene en in hout gebouwde woonwijk met circa 700 woningen en een alles-in-1-school op een van de mooiste en meest centrale plekken van de Bijlmer. Het voorliggende Stedenbouwkundig Plan (SP) voorziet in deze ontwikkeling. Het plan is een uitwerking van de uitkomsten die uit de participatie zijn gekomen. Voor de Nelson Mandelabuurt zijn al eerder plannen gemaakt. Hierin was de nieuwe woonwijk onderdeel van een overkoepelend herinrichtingsplan voor het Nelson Mandelapark. Maar door de financiële crisis zijn de woningen er tot nu toe niet gekomen. Wel zijn de kavels aan de oostkant klaargemaakt voor de bouw. Door de toenemende woningvraag in Amsterdam ligt hier een kans om de geplande woningen alsnog te bouwen. Dit stedenbouwkundig plan voorziet in een hernieuwd plan dat past bij de ambities en opgaven van deze tijd. Het gaat hierbij alleen om de nieuwe woonwijk en niet om het park. Beide versterken elkaar wel en zijn onlosmakelijk verbonden. Want de woonwijk zorgt onder andere voor meer sociale veiligheid en de nabijheid van het park maakt het een prettige leefomgeving. Nieuw plan, nieuwe naam We noemen de nieuwe woonwijk voorlopig de Nelson Mandelabuurt.

Deze nieuwe naam kozen we vanwege de ligging naast het Nelson Mandelapark. Het is de tijdelijke werktitel. Samen met de bewoners uit Zuidoost gaan we er nog een goede en passende naam voor kiezen. Opgave Dit plan levert een haalbare, weloverwogen en duurzame bijdrage aan de Amsterdamse woningbouwopgave. Met respect voor het bestaande groen en de bestaande bewoners. Dit bereiken we door een levendige, groene en in hout gebouwde woonwijk te bouwen met circa 700 woningen en een school. In de plinten (de onderste bouwlaag) is er ruimte voor maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen. Een gevarieerd woningaanbod maakt de buurt aantrekkelijk voor starters, middeninkomens en doorstromers. Daarnaast zijn er kansen voor bijzondere woonvormen of woonconcepten en voor zelfbouw, zoals een wooncoöperatie of collectief particulier opdrachtgeverschap. Het plan bevat ook Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

een schetsontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Volledig in houtbouw De Nelson Mandelabuurt wordt de eerste woonwijk in Nederland die vrijwel volledig in hout is gebouwd. We spreken van houtbouw als alle onderdelen van de draagconstructie van hout zijn. Hout is een hernieuwbaar en natuurlijk materiaal. Het heeft de eigenschap om CO2 vast te houden, dus het helpt actief mee om de uitstoot van CO2 te reduceren. Zo levert dit plan een belangrijke bijdrage op het gebied van duurzaamheid. Vervolg De gemeenteraad geeft dit stedenbouwkundig plan als onderdeel van de investeringsnota vrij voor inspraak. Na de inspraakperiode werken we het stedenbouwkundig plan uit in een definitief ontwerp. Na het vaststellen van het investeringsbesluit werken we ook het schetsontwerp voor de openbare ruimte van de Nelson Mandelabuurt verder uit in een voorlopig en definitief ontwerp. Voor het ontwerp openbare ruimte raadplegen we weer de bewoners. Voor de selectie van de ontwikkelaars stellen we criteria en bouwenveloppen op, met hierin de stedenbouwkundige en andere randvoorwaarden voor de bouw van de woningen.

4

► Afbeelding: plangebied Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

5

2 Bebouwing In 2030 is de Nelson Mandelabuurt tegelijkertijd een rustige en een levendige woonwijk in het hart van de Bijlmer. Rustig en groen door de ligging naast het Nelson Mandelapark. Dit zorgt bovendien voor een prachtig uitzicht. Maar de nabijheid en het gebruik van het park zorgen ook voor levendigheid, onder andere door de sportactiviteiten en het jaarlijkse Kwakoe festival. Het is uniek in Nederland dat de bebouwing volledig uit hout bestaat. Houtbouw is hier op deze schaal niet eerder gerealiseerd. Voor u ligt het stedenbouwkundig plan dat voorziet in de ontwikkeling van deze nieuwe woonwijk. In dit hoofdstuk beschrijven we het ontwerp voor de bebouwing. Directe aanleiding voor de ontwikkeling van de Nelson Mandelabuurt is de Amsterdamse woningbouwopgave. Voor de Bijlmer geeft het document ‘Blik op de Bijlmer’ aan dat verdichting met woningbouw en toevoeging van voorzieningen kan zorgen voor een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Deze combinatie biedt kansen voor doorstroming van de huidige bewoners, voor vestiging van nieuwe bewoners en voor een steviger voorzieningenniveau waar heel Zuidoost baat bij heeft. De gebiedsontwikkeling vindt plaats in een bestaand stuk stad. De combinatie van deze bestaande omgeving, met enerzijds partijen die belangen en een mening hebben en de gemeentelijke kaders anderzijds, geven richting aan de opgave.

In de bijbehorende investeringsnota Nelson Mandelabuurt leest u meer over de geldende beleidskaders en de uitkomsten van de participatie. Hier beschrijven we eerst de locatie en analyseren het plangebied.

Fiets en looppaden op maaiveldniveau verbinden de locatie met: ▪ de K-buurt aan de andere kant van de Gooiseweg. ▪ de H-buurt aan de andere kant van het park. De verhoogde Gooiseweg is een belangrijke autoverkeersontsluiting voor Zuidoost en is direct verbonden met de Rijkswegen A10 en A9. De verhoogde Karspeldreef doorkruist de kavels. De Gooiseweg ligt circa 6 meter hoger dan het maaiveld en 3 meter hoger dan de Karspeldreef. De grond waarop de ontwikkeling gaat plaatsvinden is geheel in eigendom van de gemeente.

2.1 Locatie Het plangebied voor de ontwikkeling van de Nelson Mandelabuurt ligt centraal in het gebied Bijlmer Centrum. Aan de noordkant ligt de buurt Vogeltjeswei, aan de oostkant de Gooiseweg, aan de zuidkant de Gaasperdammertunnel en aan de westkant het Nelson Mandelapark. Het gaat om de langwerpige strook bouwkavels tussen de Gooiseweg en het park. Samen met het park en winkelcentrum Amsterdamse Poort vormt dit het toekomstige centrumgebied van stadsdeel Zuidoost.

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

Omgeving Kenmerkend voor deze locatie is de ligging naast het Nelson Mandelapark. Dit wordt het centrale stadspark van Zuidoost waar groen, sport, rust en reuring samenkomen. Want onderdeel van het park is een sportpark met 3 voetbalvelden, atletiekbaan en skatebaan. Ook is er een festivalterrein waar jaarlijks gedurende 4 weekenden in de zomer het Kwakoe festival plaatsvindt. Daarnaast is het een plek voor ontspanning, ontmoeting en contact met de natuur. In het park komt nog een horecagelegenheid. De bouwkavels liggen aan de oostkant van het park. De kavels zijn te herkennen door de hekken die eromheen staan. Het stedenbouwkundig plan voor de Nelson Mandelabuurt draagt bij aan de begrenzing van het park. Ook zorgt het voor verbetering van de sociale veiligheid in en rondom het park. Het Nelson Mandelapark is circa 38 hectare groot en is onderdeel van de Amsterdamse Hoofdgroenstructuur. Aan de zuidkant sluit het aan op het nieuwe park bovenop het dak van de Gaasperdammertunnel. Hierdoor is een groene verbinding ontstaan met de Gaasperplas en de Diemerscheg. In de omgeving zijn meerdere aansluitingen op openbaar vervoer. Aan de Karspeldreef is bij het sportpark een bushalte. Metrostation Kraaiennest is circa 900 meter lopen. Op een fiets- of loopafstand van circa 1100 meter ligt metrostation Bullewijk.

► Afbeelding: locatie

Bijlmer Parktheater, het stadsdeelkantoor en het Bijlmer Sportcentrum. Rond dit sportcentrum zorgt de gebiedsontwikkeling van Cluster 6 voor de bouw van 440 woningen en 1.500 m2 voorzieningen. Ook de Amsterdamse Poort wordt vernieuwd. Het winkelcentrum verandert de komende jaren in een echt stadshart waar veel te doen is. Er komen onder andere nieuwe woningen, restaurants, meer groen, gezellige ontmoetingsplekken, plek voor lokaal ondernemerschap en de winkels worden mooier. Bovendien is er nieuwbouw aan de overkant van de Gooiseweg. Dit is het nieuwe gebied Switi – Gooise Kant. Hier zijn tussen 2015 en 2018 al 235 nieuwbouwwoningen gebouwd. Het nog te bouwen deel van Switi ligt in de oksel van de Gaasperdammerweg (A9) en de Gooiseweg. Het is dus een dynamische omgeving waar veel ontwikkelingen plaatsvinden. Het plan voor de Nelson Mandelabuurt verbindt de verschillende ontwikkelingen in de omgeving met elkaar. In de omgeving zijn hoogteverschillen. Het niveau van het park varieert van -2,4 tot -3,4 meter onder N.A.P. Dit is het maaiveld. De Karspeldreef ligt gemiddeld 3 meter boven het maaiveldniveau van het park. Dit is circa +0,5 meter boven N.A.P. De Gooiseweg ligt circa 3 meter boven de Karspeldreef.

Bij de metrostations bevinden zich winkels, horeca en andere bedrijvigheid. De afstand naar winkelcentrum Amsterdamse Poort en het Anton de Komplein is circa 800 meter. Hier bevindt zich het

6

Overzichtskaart

► Afbeelding: het plangebied en de ligging naast het Nelson Mandelapark Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

7

2.2 Analyse plangebied De bestaande situatie vormt het uitgangspunt voor het ontwerp van de Nelson Mandelabuurt. Onze analyse van het gebied toont aan dat er 3 bepalende factoren voor de nieuwe woonwijk zijn. Dit zijn vaststaande gegevens die de basis vormen, ze dragen als het ware het plan.

Fysiek-ruimtelijke drager De Gooiseweg is de fysiek-ruimtelijke drager van het stedenbouwkundig plan. De weg vormt een duidelijke en scherpe begrenzing van het plangebied. Daarom is het de harde kant van het gebied. Hier is veel verkeersgeluid, wat invloed heeft op het plangebied. Parallel aan de Gooiseweg komt aan deze kant een ventweg waar de auto te gast is en waar je prettig kunt lopen, fietsen, spelen, ontspannen en ontmoeten. Voor de ontsluiting van de buurt wordt de ventweg verbonden aan de Karspeldreef. Sociaal-economische drager Het plangebied heeft ook een zachte kant. Dit is de kant waar de nieuwe buurt geleidelijk en glooiend overloopt in het Nelson Mandepapark. Aan deze kant slingert een wandelpad langs de hele buurt. Hier is een aantrekkelijke groene ruimte met veel levendigheid. Het is een groene zone die de bouwblokken, het park en de fiets- en voetpaden verbindt. Hier komen verschillende maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Die zorgen voor een intensiever gebruik van het park en meer ‘ogen op straat’. Er komen onder andere een alles-in-1-school, een buurthuis, horeca en kleinschalige bedrijvigheid. Groen-ecologische drager Het Nelson Mandelapark is de groen-ecologische drager. De huidige inrichting van het park is het resultaat van een ingrijpende herinrichting (2011).

Het park is ontworpen in Engelse landschapsstijl dat gekenmerkt wordt door grasvelden, boomgroepen, waterpartijen, slingerende fiets- en voetpaden en glooiingen. Het park is een enorme meerwaarde voor de nieuwe woonwijk. Toekomstige bewoners wonen op een prachtige locatie waar het bruist tijdens het Kwakoe festival in de zomer en met veel groen, veel sportfaciliteiten en veel openbare ontmoetingsmogelijkheden. Het park is onderdeel van de Amsterdamse Hoofdgroenstructuur. Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

► Afbeelding: fysiek-ruimtelijke dragers

► Afbeelding: sociaal-economische dragers

► Afbeelding: groen-ecologische dragers 8

Kansen-en-verbindingen-kaarten Voor de Bijlmer zijn kansen-en-verbindingenkaarten opgesteld. Deze kaarten geven een overzicht van de belangrijkste structuren in het gebied zoals het groennetwerk, sport en recreatie, water, autowegen, langzaam verkeer en stedenbouwkundige ontwikkelingen. Dit helpt opgaven aan elkaar te koppelen en integrale en afgewogen keuzes op de schaal van het stadsdeel te maken. Deze kaarten laten de samenhang tussen het plangebied en de omgeving zien. 1. Bestaande groenstructuur De groene verbindingen die door en langs het plangebied lopen zijn belangrijk. Het plangebied verbindt het Nelson Mandelapark, het Gaasperdammertunnelpark en de Gaasperplas met elkaar. Het heeft ecologische waarden en vormt hierdoor een belangrijke ecologische verbinding. Het naastgelegen Nelson Mandelapark maakt onderdeel uit van de Amsterdamse Hoofdgroenstructuur. Het park is ontworpen in Engelse landschapsstijl waarvoor slingerende fiets- en voetpaden en glooiingen kenmerkend zijn. De verbinding met het Anton de Komplein en de singel daarachter zorgt voor een groene verbinding met het Strandvlietpad.

► Afbeelding: kansen en verbindingen kaart: bestaande groenstructuur

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

9

2. Bestaande infrastructuur De Karspeldreef en de Gooiseweg zijn de autoverkeerswegen die door en langs het plangebied lopen. Het zijn belangrijke verkeersaders in Zuidoost. Aan de zuidkant van het gebied was de A9 een harde scheiding. Maar met de ondertunneling en de inrichting van het Gaasperdammerpark bovenop de tunnel is een verbinding tussen bestaande onderdelen van de Hoofdgroenstructuur ontstaan. 3. Bereikbaarheid van de Nelson Mandelabuurt Het gebied is met 5 oost-westverbindingen aangesloten op de omliggende buurten en de centrale stad. Het gaat om 3 fietspaden (Gulden Kruispad, Kraaiennestpad en Bullewijkpad), 1 verkeersweg (Karspeldreef) en 1 groene verbinding (Gaasperdammerpark). Daarnaast zorgen de Gooiseweg en het Reigersbospad voor noord-zuidverbindingen. Dit behouden en versterken we in het plan.

► Afbeelding: kansen en verbindingen kaart: bestaande netwerken

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

10

2.3 Stedenbouwkundige opzet De locatie van het plangebied tussen het Nelson Mandelapark en de Gooiseweg vraagt om een specifieke ruimtelijke oplossing. Het is een langwerpige bouwstrook met twee verschillende kanten. Een ‘harde kant’ langs de Gooiseweg en een ‘zachte kant’ aan het Nelson Mandelapark. Bij de kant van de Gooiseweg past een ander volume en vormgeving dan bij de kant van het park. Hierbij past een gevarieerde blokkenstructuur met een verzameling van verschillende volumes. Daarom bestaat de stedenbouwkundige opzet uit een variatie van 10 naast elkaar gelegen bouwblokken, waarvan:

seling van de bouwhoogte past bij de stedenbouwkundige structuur van de Bijlmer en volgt de glooiingen van het park. Een deel van de bebouwing komt op een glooiende grondwal, op circa 2 tot 3 meter boven het maaiveldniveau van het park. Hierdoor ontstaan hoogteverschillen in de woonwijk. Het gaat om de bouwblokken aan weerszijden van de Karspeldreef. Dit zorgt ervoor dat de buurt makkelijker te bereiken is via de Karspeldreef en tegelijkertijd beter aansluit op het park. Zo ontstaat samenhang tussen het park, de woonwijk en de Gooiseweg.

Bebouwingsdichtheid In Koers 2025 is de Nelson Mandelabuurt aangewezen als ‘groenblauwe woonbuurt’. Dit is een type woonwijk dat haar kwaliteiten ontleent aan een rustig, groen en waterrijk karakter. Dit type woonwijk heeft een relatief lage bebouwingsdichtheid. Voor de Nelson Mandelabuurt is het bruto vloeroppervlak (BVO) 83.300 m2. De oppervlakte van het hele bouwterrein is 27772 m2.

Ontsluiting De Nelson Mandelabuurt wordt voor autoverkeer ontsloten via een ventweg die parallel loopt aan de Gooiseweg. De maximale snelheid is hier 30 km/uur. Deze ventweg is verbonden aan de Karspeldreef. Zo is de buurt via de Karspeldreef en Gooiseweg verbonden met de rest van de stad. Voor fietsers en voetgangers is de buurt ontsloten via 3 oost-westverbindingen die onder de Gooiseweg en door het Nelson Mandelapark lopen. Daarnaast komt er een noord-zuidverbinding voor fietsers en voetgangers langs de bebouwing aan de kant van het park.

▪ 6 grotere blokken met woningen rondom binnenhoven ▪ 2 compacte blokken met woningen ▪ 1 compact schoolgebouw ▪ 1 blok met terrasopbouw De grotere bouwblokken bestaan uit een verzameling van verschillende volumes. Langs de Gooiseweg wordt de bebouwing groter. Aan deze kant vormt de bebouwing een geluidsbarrière voor het verkeersgeluid. Het is een opvallende en stedelijke bebouwingsrand die de lijn van de Gooiseweg volgt. Aan de kant van het park wordt de bebouwing juist kleiner. Die kant is vooral groen, de sfeer van het park dringt door in de woonwijk. Hier volgt de bebouwing de slingerende lijn van de parkrand. De verschillende volumes binnen het bouwblok vormen wel een architectonische eenheid. De blokken krijgen een menging van woningen op de begane grond, waaronder woon/werk-combinaties, en appartementen op de verdiepingen. Op de begane grond dragen de maatschappelijke en commerciële voorzieningen bij aan de levendigheid van de buurt. In paragraaf 2.5 lichten we de bouwblokken nader toe. Samenhang De hoogte verschilt van 3 tot 7 bouwlagen. Langs de Gooiseweg is de hoogte maximaal 6 bouwlagen. Aan het park is de hoogte 4 bouwlagen. En in de zijstraten is de hoogte 3 bouwlagen. Een compact blok vormt een hoogteaccent van 7 bouwlagen. De afwisStedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

► Afbeelding: sfeer 11

Masterplan Nelson Mandelabuurt

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

12

2.4 Stedenbouwkundige principes Het ontwerp is gebaseerd op 9 stedenbouwkundige principes, zowel van programmatische- als ruimtelijke aard. Deze lichten we hieronder toe: 1. Gevarieerde blokkenstructuur Tijdens de stedelijke vernieuwing van de Bijlmer maakten veel van de oude honingraatflats plaats voor nieuwe laagbouwbuurten. Hierbij is de typische Bijlmer structuur, met een sterke scheiding van functies, verlaten. De verschillende laagbouwbuurten kenmerken zich door een kleinschalige en gevarieerde blokkenstructuur. Dit wordt gecontinueerd in de verkaveling van de Nelson Mandelabuurt. De verkaveling bestaat uit 10 bouwblokken A tot en met J. Hiervan hebben de blokken A, B, E, G, H en I een binnenhof. De blokken C, D en F zijn compact. Blok J heeft een terrasopbouw.

C A

B

D

E

F G

I H

J

► Afbeelding: gevarieerde blokkenstructuur

2. Modulair grid De Nelson Mandelabuurt wordt de eerste woonwijk in Nederland die vrijwel volledig in hout is gebouwd. Om woningbouw in hout op deze schaal mogelijk te maken, vormt een modulair grid de basis. Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij hele modules geproduceerd worden in een fabriek. De modules zijn gebruiksklaar en worden op de bouwplaats met behulp van een hijskraan geplaatst en gemonteerd. Daarna moeten de woningen alleen nog aangesloten en afgewerkt worden. Dit zorgt enerzijds voor een korte bouwtijd. Anderzijds zorgt een houten grid-structuur voor flexibiliteit en aanpasbaarheid doordat afzonderlijke delen kunnen worden toegevoegd, vervangen of verwijderd.

C A

B

D

E

F

I

G

H

G

H

J

► Afbeelding: modulair grid

3. Groene leefomgeving De openbare ruimte van de Nelson Mandelabuurt is onderdeel van de ecologische verbindingen van Zuidoost. Om dit te versterken, komt er een groene overgang van de bouwblokken naar het Nelson Mandelapark. Deze zone is ontworpen op basis van de Engelse landschapsstijl zodat de woonwijk aansluit op het park. Rondom alle gebouwen in het plan komen regentuinen die het regenwater van de daken opvangen.

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

C A

B

D

E

F

I J

► Afbeelding: groene leefomgeving 13

4. Weinig kruisend verkeer Oorspronkelijk was al het auto-, fiets- en voetgangersverkeer in de Bijlmer van elkaar gescheiden. Dit zie je in het plangebied nog steeds terug doordat de Gooiseweg en de Karspeldreef op een talud liggen. Er is weinig kruisend verkeer. De Nelson Mandelabuurt is voor autoverkeer bereikbaar via de Karspeldreef. Er een op-/afrit die uitkomt op een ventweg. Deze ventweg loopt parallel aan de Gooiseweg. De maximale snelheid is 30 km/uur. Aan de kant van het park richten we de straat in voor fietsers en voetgangers. Hier is de auto te gast, is het voetgangersvriendelijk, zijn er ontmoetingsplekken, een terras en voorzieningen die de route langs het park activeren.

C A

B

D

E

F G

I H

J

► Afbeelding: weinig kruisend verkeer

5. Intieme zijstraten De bebouwing wordt onderbroken door zijstraten. Die sluiten aan op de ventweg die parallel loopt aan de Gooiseweg. De zijstraten zijn smaller, maar breed genoeg zodat de woningen aan de kant van het park bereikbaar zijn voor nood-en hulpdiensten. Hier zijn op de begane grond ook de entrees van de woningen.

C A

B

D

E

F

I

G

H

G

H

J

► Afbeelding: intieme zijstraten

6. Actieve plinten In de Nelson Mandelabuurt komen actieve plinten (de onderste bouwlagen) met een kleine horecagelegenheid, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Dit zorgt voor levendigheid op straat. Deze voorzieningen komen voornamelijk aan de kant van het park, waar het plan de slingerende lijn van het park volgt en waar belangrijke fiets- en looproutes samenkomen.

C A

B

D

E

F

I J

► Afbeelding: actieve plinten Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

14

7. Sociale veiligheid Het is belangrijk om voor sociale veiligheid in de buurt te zorgen. Het ontwerp van de openbare ruimte zorgt voor lange zichtlijnen en overzicht. De bouw van circa 700 woningen, de actieve plinten en de duidelijke scheiding tussen openbaar en privé zorgen voor een verbetering van het veiligheidsgevoel door: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Intensiever gebruik van park en sportfaciliteiten. Meer ‘ogen op straat’. Meer levendigheid in en rondom het park. Betere verbindingen.

C A

B

D

► Afbeelding: sociale veiligheid

E

F G

Middeldure koop

Middeldure huur

I Park

H

J

Sociaal

Koop

8. Diversiteit in programma Het woonprogramma bestaat uit circa 700 woningen en is verdeeld volgens het huidige beleid van de gemeente: 40-40-20. Dat wil zeggen: 40 procent sociale huur, 40 procent middensegment en 20 procent vrije sector. Hiermee komen we tegemoet aan de behoeften van bewoners en bieden we bestaande bewoners in Zuidoost de mogelijkheid om door te stromen. Daarnaast is het woningaanbod aantrekkelijk voor nieuwkomers.

C B

A

In de Nelson Mandelabuurt komen 110 parkeerplaatsen op straat. Deze zijn onder andere bestemd voor bezoekers. Bij de woningen in de vrije sector komen inpandige parkeerplaatsen. Hierbij houden we het vastgestelde parkeerbeleid van de gemeente aan. Dit beleid schrijft voor hoeveel parkeerplaatsen er per woning in de vrije sector moeten komen. Bezoekers van het park parkeren hun auto’s ergens anders. Bijvoorbeeld in de openbare parkeergarage aan het Anton de Komplein. Alle woonblokken krijgen fietsenstallingen op de begane grond. De fietsenstalling is zichtbaar vanaf de straat en binnenplaats om de veiligheid van de openbare ruimte te garanderen. Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

E

F G

I H

J

Sociaal

Middelduur sociaal

Sociaal

9. Veilig parkeren voor auto’s en fietsen

D

Koop

Middeldure huur / koop

► Afbeelding: programma

Autoparkeren inpandig

Autoparkeren inpandig

P

C A

B

D

E

P

F G

I H

J

Fietsenstalling ► Afbeelding: veilig parkeren voor auto´s en fietsen 15

2.5 Bouwblokken De bebouwing van de Nelson Mandelabuurt bestaat uit een variatie van 10 naast elkaar gelegen bouwblokken:

Compact blok Terras blok

▪ 6 grotere blokken met een footprint van circa 2300 m2 en met binnenhoven ▪ 3 compacte blokken met een footprint van circa 1300 m2, waarvan 1 schoolgebouw ▪ 1 blok met terrasopbouw In de bouwblokken komt een mix van woningen met entree op de begane grond en appartementen op de verdiepingen met entree aan een galerij. In totaal komen er circa 700 woningen van verschillende grootte:

C B

A

F

E

D

I

G

H

J

Open blok

► Afbeelding: bouwblokken

▪ Appartementen met 2-kamerwoning tussen de 45 m2 en 50m2 ▪ Appartementen met 3-kamerwoning van gemiddeld 70m2 ▪ Appartementen met 4-kamerwoning tussen de 80m2 en 90 m2 ▪ In de vrije sector kunnen we grote appartementen tot 150m2 bouwen Bouwhoogte ▪ De blokken A, B en C krijgen maximaal 6 bouwlagen. ▪ Blok D krijgt maximaal 2 bouwlagen. In dit blok komt de school. ▪ Blok B en E krijgt maximaal 5 bouwlagen. ▪ Blok F krijgt maximaal 7 bouwlagen. Dit wordt het hoogteaccent in de wijk. ▪ Blok J krijgt maximaal 4 lagen.

► Afbeelding: sfeerbeeld - mix van woningen

5

4 4

4

A

6

5

6

Alle bouwblokken hebben uitzicht naar alle kanten, ze zijn alzijdig georiënteerd. De verschillen tussen de bouwblokken lichten we op de volgende bladzijde toe.

► Afbeeldingen: Apartment Building along a Party Wall van Jacques Herzog en Pierre de Meuron, Switzerland

3

3

4

4

4

B

3 4

C

4 2

D

4

4

4

E

3 4

7

F

3 4

6

6 4

4 4

G

4

6

4 4

4

4

3

3

4

4

4

I H

4 4

4

J

► Afbeelding: bouwhoogte Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

16

Open blokken De 6 grotere bouwblokken hebben binnenhoven, maar vormen geen gesloten blokken. Het gaat om de blokken A, B, E, G, H en I. Ze hebben variatie en openheid aan de kant van het park. De vorm van de bebouwing zorgt voor een duidelijke buiten- en binnenkant. De buitenkant van de blokken is openbaar, de binnenkant privé en geluidsluw. Ze bestaan uit een verzameling van verschillende volumes die variëren in lengte en hoogte. Langs de Gooiseweg zijn lange en hogere gevels. Aan deze kant bestaan deze blokken uit maximaal 6 bouwlagen. Het maximum van 6 bouwlagen geldt voor de bouwblokken aan beide kanten van de Karspeldreef. Aan het park zijn er openingen in het bouwblok. Hiertussen zijn 1 of 2 kleinere bouwvolumes. Hier bestaan de blokken uit maximaal 4 bouwlagen en zijn ruimtes op de begane grond bestemd voor horeca, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Aan de zijstraten komt laagbouw met maximaal 4 bouwlagen. Deze maisonnettes en appartementen hebben ieder een eigen entree aan de straat. Dat zorgt voor extra bewegingen en sociale controle op straat. Compacte blokken De 3 compacte bouwblokken hebben een kleinere binnenplaats, maar van buitenaf lijkt dat niet zo. Het gaat om de blokken C, D en F. Van deze 3 blokken ligt er 1 centraal in het plangebied. In dit blok komt een alle-in-1-basisschool. Het schoolgebouw heeft een bouwhoogte van maximaal 2 lagen.

Van de andere 2 compacte blokken komt er 1 aan de noordkant van de school. Dit blok bestaat uit 5 of 6 bouwlagen. Het derde compacte bouwblok wordt een hoogteaccent in de wijk. Dit bouwblok bestaat uit maximaal 7 bouwlagen. Terrasblok In de oksel van de Gooiseweg en het Gaasperdammerpark komt een terrasblok met koopwoningen in de vrije sector. Dit is blok J. Dit blok heeft een bijzondere vorm die past bij de locatie. Het blok is trapsgewijs opgebouwd met maximaal 4 bouwlagen aan de kant van de Gooiseweg. Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

C A

B

D

E

F

I

G

H

G

H

J

Open blok

► Afbeelding: open blokken

Compact blok

C A

B

D

E

F

I J

► Afbeelding: compacte blokken

Terras blok

C A

B

D

E

F G

I H

J

► Afbeelding: terrasblokken 17

2.5.1 Parkeren Autoparkeren Belangrijkste uitgangspunt van de Nota Parkeernormen Auto (2017) is dat bij nieuwbouw de bewoners en werknemers geen parkeervergunning krijgen. Ontwikkelaars moeten het minimumaantal parkeerplekken inpandig realiseren voor woningen in de vrije sector. In de openbare ruimte komen alleen parkeerplaatsen voor bezoekers. Dit beleid geldt ook voor de Nelson Mandelabuurt. In het stedenbouwkundig plan hebben we dit uitgewerkt. Er komen 110 parkeerplaatsen op straat. Deze zijn onder andere bestemd voor bezoekers. Bij de woningen in de vrije sector komen inpandige parkeerplaatsen. Hierbij zijn er 2 opties die invloed hebben op het aantal parkeerplaatsen (zie afbeelding hiernaast): ▪ optie 1: half verdiepte parkeergarages. ▪ optie 2: volledig verdiepte parkeergarages.

Optie 1: 50 plekken

Optie 1: 20 plekken

Optie 2: 70 plekken

Optie 2: 40 plekken

P

C A

B

D

E

P

F G

I H

J

► Afbeelding: autoparkeren in bouwblokken G en J

Bezoekers van het park moeten ergens anders parkeren. Bijvoorbeeld in de openbare parkeergarage aan het Anton de Komplein.

► Afbeelding: doorsnede van ondergronds parkeren blok G

► Afbeelding: tuin op het dak van een parkeergarage in Brussel Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

► Afbeelding: Masira Amsterdam van Buro Sant en Co.

► Afbeelding: doorsnede van parkeren op begane grond binnen blok J

► Afbeelding: parkeren op begane grond binnen blok referentie 18

Fietsparkeren Alle woonblokken in de Nelson Mandelabuurt krijgen fietsenstallingen op de begane grond. De fietsenstalling is zichtbaar vanaf de straat en de binnenplaats om zowel de veiligheid binnen als van de openbare ruimte te garanderen. Volgens de Nota Parkeernormen Fiets en Scooters (2018) moet de gemeenschappelijke fietsenstalling worden berekend volgens onderstaande tabel: Parkeernormen Aantal kamers

Aantal fietsplekken

2 kamer woning 45 - 50 m2 GBO

2 fietsplekken

3 kamer woning ± 70 m2 GBO

3 fietsplekken

4 kamer woning ± 80 m GBO

4 fietsplekken

fietsparkeren voor bezoekers

0,5 plek per woning

2

► Afbeelding: fietsparkeren in bouwblokken

► Afbeelding: doorsnede fietsenstalling op de begane grond blok E

► Afbeelding: sfeerbeeld van een binnentuin met fietsparkeren en woningen Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

► Afbeelding: fiets stallen referenties

► Afbeelding: relatie met binnentuin en toegang tot de fietsenstalling referenties 19

2.5.2 Geluid op de gevels De Nelson Mandelabuurt is een geluidsbelaste locatie. Aan de ene kant is er het verkeersgeluid van de Gooiseweg. Aan de andere kant is het Nelson Mandelapark waar in de zomer gedurende 4 weekenden het Kwakoe festival plaatsvindt. In het ontwerp houden we hier rekening mee. Dubbele gevels langs de Gooiseweg Aan de kant van de Gooiseweg worden de bouwblokken voorzien van dubbele gevels. Tussen deze gevels komen galerijen voor de toegang tot de woningen op de verdiepingen. De dubbele gevel is een bufferzone voor het verkeersgeluid. Groene buffer aan de kant van het park Aan de kant van het Nelson Mandelapark is het tegelijkertijd rustig en bruisend. Rustig door het vele groen en weidse uitzicht. Bruisend door het gebruik van het stadspark, zoals de sportactiviteiten en het Kwakoe festival dat jaarlijks gedurende 4 weekenden plaatsvindt. Een grootse viering van culturele diversiteit en identiteit met muziekoptredens, sport, eten, missverkiezingen, debatten, lezingen en bovenal de beroemde Kwakoe sfeer. Het vindt plaats op het festivalterrein in de buurt van het Anton de Komplein. Aan deze kant komt tussen de woningen en het festivalterrein een groene buffer met extra bomen en beplanting om geluidsoverlast voor bewoners te verminderen.

C A

B

F G

I H

J

► Afbeelding: dubbele gevels langs de Gooiseweg

► Afbeelding: groene buffer

► Afbeelding: groene buffer referentie Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

D

E

► Afbeelding: groene buffer referentie 20

2.6 Principes bouwblokken De verschillende type bouwblokken zijn ontworpen vanuit een aantal principes. Deze principes leggen we verder uit in de volgende afbeeldingen.

2.6.1 Open blokken Ontsluiting op verdieping

De ontsluiting op de begane grond

De hoogtes van de bouwblokken

Op de begane grond kun je vanuit verschillende kanten het woonblok in. Het maaiveld rondom het blok wordt een levendig voet¬gangersgebied. Hierdoor zijn er meer ogen op straat, wat een veilig gevoel geeft als bewoners thuiskomen, op ieder moment van de dag. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid.

de

ij Wegz

Langs de Gooiseweg komen maximaal 6 bouwlagen. Het hogere deel van het blok vangt het verkeersgeluid op. Aan de zijstraten hebben de gebouwen 3 of 4 lagen en aan de kant van het park 4 lagen.

n

ge

5 la

de

kzij

n ge

Par

3 la

en

ag

4l

De oriëntatie

De ontsluiting op de verdiepingen De appartementen op de verdiepingen aan de kant van de Gooiseweg zijn toegankelijk via een galerij. Deze galerij vormt een bufferzo¬ne voor het verkeersgeluid van de Gooiseweg. De andere kanten van het blok hebben toegangsgalerijen aan de binnenplaats of een trappenhuis.

Fietsenstalling

e zijs

trate

Alle woningen zijn zo ontworpen dat ze gericht zijn op groene plekken in de omgeving. Sommige woningen zijn gericht op de binnentuin en andere op het park. Dit zorgt voor een prettig uitzicht. De zijstraten zijn zones met veel (verschillend) groen.

n

rk

t pa

he Op

Buitenruimte begane grond

Ontsluiting op verdieping

Op d

hof

innen

et b Op h

Oriëntatie

De buitenruimte op de begane grond

De voorzieningen en andere functies

De binnenplaats is een gemeenschappelijke buitenruimte. Die is toegankelijk voor alle woningen binnen het blok, maar niet toegankelijk voor passanten. Sommige woningen op de begane grond hebben een terras aan de binnenplaats.

Op de belangrijke hoeken van het plan zijn ruimtes gereserveerd voor voorzieningen. Deze voorzieningen liggen langs belangrijke routes voor fietsers en voetgangers.

Hoge plint

Voorzieningen en andere functies Gemeenschappelijke ruimte

Buitenruimte begane grond

Buitenruimte op verdieping

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

De buitenruimte op de verdiepingen

Zichtlijnen

Alle woningen hebben balkons of loggia’s als private buitenruimte.

De bebouwing aan het park is kleinschalig van opzet met openingen in de bouwblokken. Deze openingen zorgen voor een ruimtelijke relatie tussen de binnenhoven en het park. Ze zijn breed genoeg om zichtlijnen te creëren tussen de binnenhoven en het park. Hierdoor is het mogelijk om in de woningen de parksfeer te ervaren en omgekeerd om vanuit het park de binnenhoven te zien. 21

2.6.2 Compacte blokken De hoogtes van de bouwblokken

De ontsluiting op de begane grond Op de begane grond kun je op verschillende manieren het woonblok in. Het maaiveld rondom het blok wordt een actief voet¬gangersgebied.

Maximaal 7 lagen

In het plan zijn er 3 compacte blokken. Een met een maximale hoogte van 6 bouwlagen. Een met een maximale hoogte van 7 bouwlagen. Het derde compacte blok is een schoolgebouw met maximaal 2 bouwlagen.

De ontsluiting op de verdiepingen De appartementen op de verdiepingen aan de kant van de Gooiseweg zijn toegankelijk via een galerij. Deze galerij is een bufferzo¬ne voor het verkeersgeluid van de Gooiseweg. De andere kanten van het blok hebben toegangsgalerijen aan de kleinere binnenplaats of een trappenhuis.

De oriëntatie

De buitenruimte op de begane grond

De voorzieningen en andere functies

De binnenplaats is een gemeenschappelijke ruimte. Die is toegankelijk voor alle woningen binnen het blok, maar niet toegankelijk voor passanten.

Bij de 2 compacte blokken met woningen is de begane grond bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Die zijn via terrassen aangesloten op de open¬bare ruimte. In het derde compacte blok komt een alles-in-1-school.

Alle woningen zijn zo ontworpen dat ze gericht zijn op groene plekken in de omgeving. Sommige woningen zijn gericht op de binnentuin en andere op het park. De zijstraten zijn zones met veel (verschillend) groen.

De buitenruimte op de verdiepingen Alle woningen hebben balkons of loggia’s als private buitenruimte.

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

22

2.6.3 Terrasblok Auto

De hoogtes van de bouwblokken

De toegang op de begane grond ligt aan de kant van het Nelson Mandelapark. Aan de kant van de Gooiseweg liggen de ingangen naar de parkeergarage en de hoofdingang voor de appartementen.

Langs de Gooiseweg komen maximaal 4 lagen.

4

la

ge n

De ontsluiting op de begane grond

De ontsluiting op de verdiepingen De oriëntatie

Patio’s

Aan de kant van de Gooiseweg is er vanaf de eerste verdieping een galerij die toegang geeft tot de appartementen. Deze galerij is een bufferzo¬ne voor het verkeersgeluid van de Gooiseweg.

Alle woningen zijn zo ontworpen dat ze gericht zijn op het park. .

De buitenruimte op de begane grond

De voorzieningen en andere functies

De woningen op de begane grond hebben een steiger langs het water als buitenruimte. Ook kunnen er patio’s komen vanwege de diepte van de kavels.

Op de belangrijke hoeken van het plan zijn ruimtes gereserveerd voor voorzieningen. Deze voorzieningen liggen langs belangrijke routes voor fietsers en voetgangers.

Steiger

Steiger

De buitenruimte op de verdiepingen Alle woningen hebben balkons of loggia’s als private buitenruimte.

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

23

2.7 Beeldkwaliteit Om de ruimtelijke kwaliteit te garanderen geeft het beeldkwaliteitsplan richtlijnen voor de bebouwing. Dit zijn architectonische richtlijnen die het kader vormen voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan door ontwikkelaars en architecten. Het beeldkwaliteitsplan stelt de samenhang, ambities en uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan veilig. In de welstandsnota “De schoonheid van Amsterdam 2016” staan de welstandscriteria voor ruimtelijke systemen. De beoogde beeldkwaliteit van de Nelson Mandelabuurt sluit aan op het systeem woongebieden na 1985, gedifferentieerde woongebieden (8c). Openbare ruimte De Nelson Mandelabuurt wordt een groene woonomgeving. Een groot deel van de woningen grenst aan het Nelson Mandelapark. Daarom is de inrichting van de openbare ruimte een cruciaal onderdeel van het plan. De architecten moeten zich bij het ontwerpen laten inspireren door de hoeveelheid en kwaliteit van het openbare groen in de omgeving. Het landschap moet een esthetische voorziening voor de bebouwing worden. Architectuur 1. Eigen identiteit Architectonisch wordt in de hele buurt 1 sfeer of stijl gebruikt. De afzonderlijke bouwblokken vormen samen een ensemble met een warme architectuur, waarin hout het belangrijkste materiaal is. Uitgangspunten van duurzaam stedenbouwkundig ontwerp geven een eigen identiteit aan deze wijk.

Denk hierbij aan een autoluwe inrichting, groene daken en regenwaterberging. De houtbouw gaat uit van principes van het open bouwen, waarmee een bouwsystematiek met verschillende indelingsmogelijkheden mogelijk blijft. 2. Eenheid in verscheidenheid Het stedenbouwkundig plan voor de Nelson Mandelabuurt is een stoer, duurzaam en rustig ontwerp. De bebouwing bestaat vooral uit blokken van gestapelde woningen met loggia’s en balkons. Binnen deze eenvoudige en strenge orde van bouwmassa’s is echter voldoende ruimte voor variatie in de architectonische uitwerking.

Kwaliteitsbewaking We hebben een coördinerend stedenbouwkundige aangesteld en hier komt nog een coördinerend houtbouwadviseur bij. De coördinerend stedenbouwkundige bewaakt de stedenbouwkundige kwaliteit en de kwaliteit van de plannen die de ontwikkelaars presenteren. Dat gebeurt tijdens het coördinerend stedenbouwkundig overleg. Daarnaast zorgt de coördinerend stedenbouwkundige tijdens de planvorming voor informele afstemming tussen het projectteam of de ontwikkelaar en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) zodat het toetsingsproces goed verloopt. De houtbouwadviseur ziet toe op de stedenbouwkundige samenhang en beeldkwaliteit, maar levert ook expertise op het gebied van innovatie, marktwerking met prijsfluctuaties en bouwfysische detaillering. Uitgangspunten bij de kwaliteitsbewaking zijn: ▪ het voorliggende stedenbouwkundig plan. ▪ de studie Blik op de Bijlmer. ▪ de bouwenveloppen en stedenbouwkundige randvoorwaarden uit vastgestelde plaberumproducten. ▪ de ruimtelijke (beleids)kaders van de gemeente.

► Afbeelding: MaMa Two van Robin Wood van Marc Koehler Architects Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

24

3 Houtbouw De Nelson Mandelabuurt wordt de eerste buurt in Nederland die vrijwel volledig in hout is gebouwd. De schaal van een volledige woonwijk in hout maakt dit een unieke opgave. Deze hoge ambitie past bij de prachtige locatie. De ligging is direct naast het multifunctionele Nelson Mandelapark. Hier past de natuurlijke uitstraling van houtbouw bij, waardoor de woonwijk mooi samengaat met de groene en gezonde omgeving en onlosmakelijk verbonden is met het park. In dit hoofdstuk beschrijven we een aantal voordelen en aandachtspunten van houtbouw. Green Deal convenant Houtbouw Recent is voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) het Green Deal convenant Houtbouw 20212025 vastgesteld. Het is zowel door gemeenten als markt¬partijen ondertekend. Uitgangspunt van dit convenant zijn de houtbouwambities zoals vastgelegd in de concept Green Deal Houtbouw tijdens de State of the Region van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in december 2020. De betrokken partijen in het convenant zijn onder andere: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Zij beschouwen houtbouw als onderdeel van het overkoepelende begrip biobased bouwen (met natuurlijke materialen bouwen). Voor dit convenant spreken partijen steeds over houtbouw als het meest aansprekende middel voor verduurzaming en het vergroten van de circulariteit. Het hout in dit project moet een FSC-keurmerk hebben of van vergelijkbare kwaliteit zijn.

de gemeenten in de MRA de provincies Noord-Holland en Flevoland de rijksoverheid ontwikkelaars institutionele belegger woningcorporaties en bouwers kennisinstellingen

Deze partijen verklaren in het convenant als gezamenlijk doel om houtbouw in dit gebied fors te vergroten. Vanaf 2025 willen ze jaarlijks minimaal 20 procent van de hele woningproductie in de MRA in houtbouw uit laten voeren.De partijen verklaren met dit convenant zich te richten op: ▪ de afname van uitstoot volgens de Parijse klimaatdoelen. ▪ het innoveren en effectiever maken van de ontwikkel- en bouwketen. ▪ het versnellen van de woningbouwproductie. ▪ het moderniseren van de werkgelegenheid in de bouw.

► Afbeelding: Paris apartments, avenue saint van Mars Architectes Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

25

3.1 Voordelen van houtbouw Investeren in houtbouw wordt dus door veel publieke en private partijen onderschreven. Dit komt doordat houtbouw veel voordelen heeft ten opzichte van beton en staal. Het gaat dan met name om het belang van houtbouw als bijdrage aan de verduurzaming van de bouwsector. Hout wordt gezien als een belangrijke bouwsteen van een schone toekomst. Want de bouwsector behoort tot de meest vervuilende sectoren. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 40 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot en 44 procent van het wereldwijde materiaalgebruik. Houtbouw kan de CO2-uitstoot en het materiaalgebruik flink verminderen omdat hout CO2 opslaat: gemiddeld 0,75 ton per m3 hout. Het werkt als CO2-opslagsysteem doordat hout tijdens de groei CO2 uit de lucht opneemt. De productie van de meeste andere bouwmaterialen, zoals beton en staal, veroorzaakt juist veel CO2-uitstoot. Daarnaast is hout in tegenstelling tot beton en staal een hernieuwbaar materiaal. Ook over de gehele levenscyclus heeft hout als bouwmateriaal een negatieve CO2-uitstoot. Bouwen met hout kan hierdoor een belangrijke bijdrage leveren aan het terugdringen van klimaatverandering. Grootschalig inzetten op houtbouw is een flinke stap richting een duurzame, circulaire en gezonde leefomgeving. Het vergroot de circulariteit, leidt tot aanzienlijk lagere emissies en vermindert de hoeveelheid bouwafval.

De bouwsector draagt hieraan bij door: ▪ demontabele ontwerp en bouwprincipes. ▪ toepassen van hernieuwbare grondstoffen (bio-based materialen) ▪ hergebruik van bouwmaterialen. Vuistregel: 10 procent bouwen in hout leidt tot 5 procent milieu impact reductie op bouwmateriaal niveau (van der Lugt & van Timmeren 2020). Daarnaast zorgt houtbouw voor minder overlast. Door prefabricage kunnen houten gebouwen namelijk als een bouwpakket op de bouwplaats worden

aangeleverd. Dit levert aanzienlijk minder bewerkingen op de bouwplaats op. Dit leidt tot minder bouwoverlast qua geluid, uitstoot van stoffen en afval. Daarnaast zijn houten (constructie)elementen aanzienlijk lichter dan beton. Het lichtgewicht en prefabricage zorgt voor veel minder vervoersbewegingen naar de bouwplaats toe. Ook neemt de totale bouwtijd en daarmee de overlast aanzienlijk af. Ook wordt het materiaal gewaardeerd om zijn esthetische kwaliteiten. Voordelen: ▪ Standaardisatie resulteert in betaalbare kwaliteit en diversiteit ▪ Langere gebruiksduur: flexibel aanpasbaar, levens¬loopbestendig door toepassen principes Open Bouwen ▪ Beter voor het milieu: biobased bouwen met hout is CO2- en Nox-reductie, 100 procent hernieuwbare energiebronnen, bouwen aan en met landschappen. Dit vraagt ook om verantwoordelijkheid naar en kennis van het landschap. ▪ Beter voor de woningmarkt: hoge bouwsnelheid en kostenbeheersing, minder partners, minder complex proces. ▪ Betere bouwplaats: veiliger, schoner, rustiger, kortere bouwtijd ▪ Betere kwaliteitscontrole: computergestuurde productie, geen afval ▪ Betere veiligheid en geluidskwaliteit: voorspelbare kwaliteiten en een geweldige akoestiek en prettig binnenklimaat.

► Afbeeldingen: constructie referenties Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

26

3.2 Kenmerken van houtbouw Met hout kan meer dan ooit. Innovaties in de (hout) bouwsector maken volwaardige gebouwen uit hout mogelijk die voldoen aan de eisen en wen¬sen van de 21e eeuwse stad. Hiervoor is alleen wel kennis nodig over de kenmerken van houtbouw. Het ontwerpproces van een houten gebouw vereist aan de voorkant meer aandacht en onderzoek en duurt daarom langer. Maar het bouwproces is sneller waardoor die verloren tijd weer wordt ingehaald. De keuze voor een materiaal moet aan het begin worden gemaakt om uiteindelijk met de juiste uitgangspunten tot het beste resultaat te komen. Wat hier ook meespeelt is de fundamenteel ande¬re inrichting van het proces met andere looptijden. De bulk van het werk zit aan de voorkant, juist omwille van een goede afstemming tussen installatietechniek, constructie, compartimentering, detaillering en bouwfysica. Dit heeft ermee te maken dat prefabricage van bouwelementen een belangrijk kenmerk van houtbouw is. Alle technische disciplines zijn daarom in een vroeg stadium bij het project betrokken, als een bouwteam, om alles in één keer gereed te maken. Dit betekent meer tijd aan het begin in de ontwerp¬fase, maar snellere bouwtijden en minder afstem¬ming en procesuren in latere fases.

baarheid. Dit betekent dat hout veel minder snel dan beton en staal warmte in de massa opslaat. Hierdoor gebruikt een houten woning minder energie. In de winter warmt een houten woning snel op en in de zomer blijft het relatief koel. Daarnaast verandert de temperatuur van een houten woning minder snel door ver¬andering van de buitentemperatuur.

Hout: is hernieuwbaar onttrekt koolstof uit de lucht en slaat het op is licht en sterk is veelzijdig en flexibel is eenvoudig te demonteren en te hergebruiken ▪ wordt door veel mensen gewaardeerd om de esthe¬tische en thermische kwaliteiten ▪ zorgt voor een betere een stabielere lucht- en vochtcirculatie ▪ is een belangrijk onderdeel van landschap en ecologie. ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Technisch kan de toepassing van hout nu concurreren met beton en staal. Het is mogelijk om grootschalige, complexe en vernieuwende opgaven in hout te realiseren. Maar houtbouw levert, afgezien van het materiaal, wel een gebouw op dat anders presteert dan een betonnen gebouw. Voor de architect is het belangrijk om hiermee rekening te houden bij het ontwerpen van houten woningen. Het gaat dan bijvoorbeeld om geluidsisolatie. Lees hierover meer in de volgende paragraaf. Tegelijkertijd zorgen de eigenschappen van hout voor een zelfregulerend binnenklimaat. Hout is een natuurlijk materiaal dat ademt. Als het hout onafgewerkt is of in het zicht blijft, reguleert het op een natuurlijke manier de vochtbalans in de woning. Daarnaast heeft hout een lage thermische geleid-

Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

► Afbeeldingen: constructie referenties 27

3.3 Aandachtspunten houtbouw voor de Nelson Mandelabuurt Brandveiligheid Heden ten dage is er veel kennis en inzicht in brandveiligheid en het gedrag van brand. Dit maakt het mogelijk dat ook in houten gebouwen de brandveiligheid hoog is. In het ontwerp wordt hier expliciet op geanticipeerd. Houten gebouwen voldoen aan dezelfde eisen als traditionele gebouwen (beton, steen & staal). Ook Houtskeletbouw huizen zijn goed afgewerkt en voldoen aan de nationale brandveiligheidseisen. Akoestiek Hout is licht, heeft minder massa en laat dus zonder maatregelen meer geluid door dan beton. Een houten gebouw akoestisch goed ontwerpen is een van de grootste uitdagingen voor de architect en de bouwer. Veel oplossingen zijn voorhanden. Verwachting is dat deze oplossingen de komende jaren verder gestandaardiseerd worden. In de volgende fase leggen we de eisen voor geluidsniveaus tussen woningen enn het binnengekuidsniveau van de woningen aan de Gooise weg. De geluidsisolatie tussen woningen zal hoger zijn dan de wettelijke eis om voldoende comfort en kwaliteit te realiseren. In de volgende fase leggen we de eisen voor de temperatuur in de woning vast, zodat bij de lichte houtbouw woningen het binnenklimaat goed is en een aangename temperatuur in de woning is en hittestress in de woningen beperkt is.

Duurzaamheid en flexibiliteit van houtbouw Ieder afzonderlijk woongebouw in de Nelson Mandelabuurt heeft een draagconstructie waarvan minimaal 65% van het volume biobased is. Dit volgens het houtbouwconvenant van de Metropoolregio Amsterdam. In de volgende fase werken we deze eis verder uit in scores zoals de MilieuPrestatieGebouwen (MPG), de Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) en de Levenscyclusanalyse (LCA). In een beeldkwaliteitsplan komen randvoorwaarden voor de esthetische aspecten die tot een samenhangend plan leiden. Een belangrijk aandachtspunt hierin is de afwerking van het gevelmateriaal, waarin met hout en/of ander biobased materialen een duurzaam Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt

en ook architectonisch bijzonder totaalplan wordt gerealiseerd. De ambitie is dat de gevels lang mee gaan en mooi verouderen. Het uitgangspint is een hoge mate van flexibiliteit en vrije indeelbaarheid voor de eerste bewoners en volgende generaties. Dit draagt bij aan de levensloopbestendigheid van de woningen en de toekomstbestendigheid van het gebouw. Zo groeit het gebouw mee met de bewoners en voortschrijdende technieken en leefstijlen. Flexibiliteit is geborgd door 3 principes: ▪ Fontanellen (makkelijk weg te nemen, niet-dragende zones) in dragende wanden of vloeren tussen units. ▪ Installaties (mechanische ventilatie, elektra, riolering) zijn niet in de draagconstructie geïntegreerd, maar flexibel aanpasbaar door de slimme positie van schacht, meterkast, technische ruimte en natte cel. ▪ Inbouwwanden staan los van draagconstructie en zijn makkelijk verplaatsbaar Dit resulteert in toekomstbestendige woningen die kunnen worden heringedeeld, gekoppeld of ontkoppeld in de toekomst Organisatie van kennis over houtbouw De gemeente vergroot vroegtijdig de interne expertise rond houtbouw doormiddel van het organiseren van informatie- en expertsessies en het delen van kennis en ervaringen tussen de relevante onderdelen binnen de gemeente, MRA en een aan te stellen houtbouwadviseur Mandelabuurt. Er komt een vraagbaak-houtbouw adviseurschap voor de Mandelabuurt. De adviseur c.s.

verzamelt kennis en deelt deze binnen de gemeente en met marktpartijen en draagt zorg voor een zorgvuldige en correcte doorwerking van de houtbouwambities in de planfases en maakt risico’s en consequenties van houtbouw inzichtelijk onder meer op het gebied van kosten.

► Afbeeldingen: houtskeletbouw referenties 28

4 Programma In de Nelson Mandelabuurt komen 10 bouwblokken, waarvan 9 met woningen en 1 schoolgebouw. Het plangebied is circa 9 hectare groot. Het totale bouwvolume van de Nelson Mandelabuurt is circa 83.300 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De invulling van deze ruimte noemen we het programma. Daar gaat dit hoofdstuk over.

De meeste ruimte is bestemd voor het woonprogramma. Voor fietsenstallingen en autoparkeren is circa 5.700 m2 bvo beschikbaar. Daarnaast is er ruimte voor maatschappelijke voorzieningen (4.100 m2 bvo), waaronder een Integraal Kind Centrum en een buurtkamer. En voor commerciële voorzieningen die een relatie hebben met het park of woon/ werk-combinaties (1.300 m2 bvo) en horeca (200 m2 bvo). Zie de tabellen hiernaast:

4.1 Woonprogramma In de Nelson Mandelabuurt komen circa 700 woningen in 9 bouwblokken. Om een passend woonprogramma te bepalen, hebben we ambtelijk advies gevraagd aan de directie Wonen en het W-team. We luisterden ook naar de uitkomsten van de participatie. En we bestudeerden de aanbevelingen uit het rapport Stadsdeel Zuidoost Monitoring woningbouw naar doelgroepen & advies van de directie Wonen uit 2021. Woningdifferentiatie In Bijlmer Centrum ligt het aandeel sociale huurwoningen van corporaties met 78 procent een stuk hoger dan het stedelijk gemiddelde (42 procent). Ook het aandeel particuliere sociale huur ligt een kwart hoger dan in de rest van de stad (13 procent). Daarnaast ligt het aandeel middeldure huur in Bijlmer Centrum onder het stedelijke gemiddelde en onder de bestuurlijke wens van 10 procent middeldure huur per gebied. Opvallend hierbij is dat een relatief groot aandeel van de woningvoorraad in Bijlmer Centrum uit kleine woningen (<40 m2) bestaat en dat de daar wonende gezinnen, zowel in de sociale sector als in de vrije sector, krap behuisd zijn. Er is behoefte aan woningen met een grotere omvang voor gezinnen die net wat meer te besteden hebben en sociale stijgers. Daarom is het ambtelijk advies om in het dure segment woningen van circa 100-120 Stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt