BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2025.pdf
Tekst van het document
Op dit moment bestaat binnen dat domein een knelpunt ten aanzien van de inzet van middelen die nodig zijn voor renovatie en vervanging (voornamelijk kades en bruggen en tunnels). Om de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en tegelijkertijd de stad bereikbaar te houden zal hiervoor een oplossing moeten komen. De grondexploitaties in het Vereveningsfonds hebben als opgave om binnen de projectgrenzen de grond bouw- en woonrijp op te leveren zodat andere partijen zoals ontwikkelaars en woningcorporaties het vastgoed kunnen gaan bouwen. Daarnaast zijn, om een complete stad te maken, investeringen nodig vanuit andere gemeentelijke domeinen, zodat de nieuwe bewoners ook naar school kunnen, kunnen sporten en recreëren en om ervoor te zorgen dat de stad als Gemeente Amsterdam
22
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
geheel goed bereikbaar is. Deze bouwkosten mogen op grond van de wettelijke (BBV) regelingen geen onderdeel uitmaken van de grondexploitaties. Bijdragen vanuit het Rijk, zoals de woningbouwimpuls, de start bouwimpuls en de middelen ten behoeve van mobiliteit, kunnen helpen om de opgave van de groeiende stad te realiseren. Wijkhubs In meerdere plannen zijn wijkhubs gepland zoals in Ravel, Buiksloterham, Sluisbuurt, Strandeiland, Sloterdijk, Hamerkwartier en de Nieuwe Kern. Wijkhubs bedienen in tegenstelling tot buurthubs de mobiliteit van een groter gebied. In een eerste verkenning komt een beeld naar voren dat er een risico is op een hoge onrendabele top per wijkhub. Uit deze verkenning komt zelfs een beeld naar voren dat ook de (parkeer-)exploitatie negatief is. Deze onrendabele top wordt hoger als de hubs aan de markt worden overgelaten. Meerdere uitgangspunten hebben impact op de financiële haalbaarheid van de wijkhubs; parkeertarieven en – tijden, bezetting, doelgroepen, boven- of ondergronds bouwen en de mogelijke exploitatieopbrengsten van overige ruimten in de garage zoals zonnepanelen op het dak. De komende periode zal meer onderzoek gedaan worden om beter inzicht te krijgen in de financiën en de bijbehorende dekkingsmogelijkheden. Maatschappelijke voorzieningen De grondexploitatie is bedoeld voor grondproductie, en niet voor de bouwkosten van vastgoed.
Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling kan vanuit de grondexploitatie en/of het Vereveningsfonds worden bijgedragen aan meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten worden met name veroorzaakt omdat in hoge dichtheden wordt gebouwd en compact bouwen duurder is dan de normvergoeding die beschikbaar wordt gesteld voor de bouw. Zo moeten bijvoorbeeld gymzalen op verdieping worden gebouwd en fietsenstallingen ondergronds. Er is ook vaak een bijdrage gedaan omdat er generieke bestuurlijke ambities werden meegegeven aan de projecten. Zo werden bijvoorbeeld aan de maatschappelijke voorzieningen dezelfde bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen gevraagd als aan de marktpartijen. Deze zijn daardoor niet verwerkt in de normvergoedingen die vanuit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, daarom worden deze meerkosten vaak vanuit de grondexploitatie vergoed. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen de verschillende hierbij betrokken directies. In de voorgestelde maatregelen om het vereveningsfonds weer meer robuust te maken wordt voorgesteld met extra duurzaamheidswensen die boven de wettelijke norm uitgaan terughoudend om te gaan.
Bijdragen vanuit het Vereveningsfonds aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Uit bovenstaande blijkt dat er steeds vaker wordt gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Indien er sprake is van voorwaardelijkheid of profijt voor de gebiedsontwikkeling wordt er in veel gevallen een bijdrage geleverd behorende bij dergelijke investeringen.
Gemeente Amsterdam
23
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Primair richt het Vereveningsfonds zich op de gebiedsontwikkeling waarvan de investeringen dienen te voldoen aan wettelijke regels van het Besluit Begroting en Verantwoording waar verwezen wordt naar de Besluit ruimtelijke ordening en de daarop genomen kostensoorten. Het Vereveningsfonds is, afgezien van incidentele bijdragen, niet ingesteld voor het structureel vergoeden van stichtingskosten voor vastgoed, of investeringen die betrekking hebben op de bestaande stad. Bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd en is als eis opgenomen in het in 2022 vastgestelde Omgevingsprogramma Riolering. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. In de Kamerbrief Water en Bodem Sturend (WBS) van november 2022 is aangegeven dat de technische maakbaarheid van het water- en bodemsysteem van Nederland steeds meer zijn grenzen bereikt. Het Rijk wil weer regie nemen op dit proces. Dit heeft gevolgen voor de gebiedsontwikkeling.
Daarbij kan het gaan om technische oplossingen of aanpassingen in bouwdichtheden, wat gevolgen kan hebben voor grondopbrengsten of kosten voor bouwrijpmaken. Het kwantificeren van deze risico’s is nog niet mogelijk omdat de kaders zowel wat betreft inhoud als schaalniveau nog niet gereed zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen Eind 2023 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst en begin 2024 is de overeenkomst ondertekend. Hierbij is bepaald dat de fiscale openingsbalans afgerond € 1,46 miljard per 2019 bedraagt. Bij gemeenten die in 2016 belastingplichtig werden zijn ook dergelijke openingsbalansen opgesteld. De openingsbalans dempt de VPB omdat deze fiscale balanswaarde in de komende 10 jaar in mindering mag worden gebracht op het berekende VPB-bedrag (aangeduid als het fiscale resultaat). De overeenkomst geldt tot 2027. Los van 2019 (€ 1,5 miljoen) komen de (deel-) aangiften van 2020 en 2021 van het Grondbedrijf (die worden opgenomen in de aangifte van de gemeente over alle belastbare onderdelen) uit op negatieve bedragen die verrekend worden met de winstgevende andere onderdelen van de gemeente. Ook is duidelijk dat de definitieve aangifte van 2023 negatief zal zijn. De schatting voor de voorlopige aangifte 2024 is nog niet afgerond, maar de verwachting is dat deze negatief zal zijn.
Het is niet mogelijk om in te schatten hoe de fiscale resultaten vanaf 2025 zullen verlopen, dat is in hoge mate afhankelijk van economische omstandigheden waar de lopende plannen verslechterden dan wel verbeteren. Als de plannen verbeteren zal dat tot meer vereveningsruimte leiden maar dan dient rekening te worden gehouden dat een deel (25%) naar deze VPB zal gaan. Gemeentelijke belasting op bouwgronden Al meerdere jaren is er overleg tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en G&O/Zuidas over de toepassing van de waardebepaling van bouwgrond ten aanzien van de gemeentelijke belasting op bouwgronden. Er is inmiddels overeenstemming bereikt over de wijze
Gemeente Amsterdam
24
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
van de waardering van de Sluisbuurt en de berekende belasting (voor het jaar 2022). En er ligt een voorstel welke lopende plannen in aanmerking komen voor deze belasting en dat voor de waardering en berekening kan worden aangesloten op de systematiek van de Sluisbuurt. Uiteraard moet een en ander passen binnen de regelgeving. Ook binnen andere gemeenten met bouwgronden zijn hierover afspraken gemaakt. Dit zal leiden tot een verslechtering van de plansaldi. De mate waarin is afhankelijk van de afspraken die worden gemaakt. Naar verwachting zal hier in 2025 duidelijkheid over komen. Maatregelen stimulering woningbouw Sinds 2022 heeft de gemeente meerdere instrumenten ingezet om de woningbouw te stimuleren (herijken grondprijzen, matigen CPI-indexering, transformatie-impuls, verlengen termijnen, de Impuls ‘Gewoon Goed’ en de overgangsmaatregel middeldure huur). Een aantal van deze maatregelen heeft financiële impact op het Vereveningsfonds. Deze maatregelen leiden tot minder grondopbrengsten maar dragen bij aan de bouwproductie en worden gelegitimeerd doordat de ontwikkelingen anders mogelijk niet doorgaan en de kasstromen verder verslechteren. Geen maatregelen treffen zou in die zin duurder zijn. De financiële maatregelen leidt tot een bijstelling van de uiteindelijke erfpachtbetaling c.q. grondopbrengst, het is geen maatregel waar nu al een voorinvestering voor nodig is.
Als partijen gebruik maken van deze maatregelen worden deze financieel verwerkt in de afsprakenbrieven. Pas in 2025 zal blijken of deze projecten ook daadwerkelijk starten met de bouw en of deze grondprijzen worden geëffectueerd. Gezien de huidige marktontwikkelingen en de stabiele inflatieontwikkeling – ruim onder de 5% zijn de tijdelijke CPI-maatregel en de maatregel “herijking grondprijzen” niet verlengd, maar beëindigd in 2024. De markt trekt weer enigszins aan en grondprijzen zijn marktconform. Hierdoor zal in de praktijk in 2025 een herijkingsaanvraag waarschijnlijk weinig of geen voordeel voor marktpartijen opleveren, terwijl het wel zou kunnen leiden tot uitstelgedrag bij ontwikkelende partijen. Bij middeldure huurwoningen is de grondprijs sowieso maar zeer beperkt het probleem. De (internationale) beleggers om deze woningen af te nemen, zijn er simpelweg op dit moment niet en hierin zien we helaas nog weinig verbetering. De maatregel die wel wordt voortgezet –tot 1 januari 2026 – is de Transformatie-Impuls. Gewoon goed is goed genoeg Om te stimuleren dat de productie op gang blijft, dat marktpartijen willen doorbouwen en hun business case rond kunnen krijgen én om het financieel resultaat van de grondexploitaties te optimaliseren, is afgesproken dat er wordt gebouwd volgens het principe ‘Gewoon Goed’.
Dit betekent dat de gemeente in de huidige marktomstandigheden geen extra eisen stelt wat betreft bijvoorbeeld extra stedenbouwkundige kwaliteit, grotere woningen, eeuwigdurende middeldure huur en zijn de duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s alleen bij Strandeiland en Buiksloterham hoger dan het landelijk beleid. Voor de andere projecten geldt dat er wordt gebouwd conform het bouwbesluit. Dit geldt voor alle partijen, zowel voor commerciële partijen als voor corporaties en maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de gemeente zelf bij het inrichten van de openbare ruimte. Gemeente Amsterdam
25
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
3.5
31 maart 2024
Financieel Perspectief 2025 en verder
Voorzichtig zien we tekenen van herstel zowel ten aanzien de woningmarkt als de kantoren vooral in het hoge segment. De grond voor bedrijven heeft de afgelopen jaren door de aanhoudend sterke vraag niet geleden onder dalende grondprijzen. In voorspellingen van experts zullen de woningprijzen en de grondprijzen van kantoren in het topsegment in 2025-2026 verder gaan stijgen. De stichtingskosten stijgen nog steeds maar er is sprake van een kentering dat geldt ook voor de kostenstijging voor de uitvoeringskosten (GWW-indices). De rente is de afgelopen periode afgenomen. De algehele verwachting is dat de rente verder gaat dalen doordat de ECB naar verwachting de rente nog verder zal verlagen. Wel is een waarschuwing op zijn plaats betreffende de onzekerheden als gevolg van de mondiale ontwikkelingen. Deze kunnen opnieuw in economisch opzicht een grote neerwaartse impact hebben op een groot aantal sectoren en op de koopkracht. Vooral de grondbedrijven en vastgoed sector kunnen hard worden geraakt omdat ze zeer gevoelig zijn voor stijging van rente en/of de inflatie. Dat patroon was met name in 2022 en 2023 zichtbaar. Ontwikkeling grondopbrengsten Bij het actualiseren van de grondexploitaties voor dit MPG is uitgegaan van de grondprijzen halverwege 2024. Veel plannen hebben in financieel opzicht geprofiteerd van hoger geraamde grondprijzen.
Kanttekening is dat de realisatie van een groot deel van de portefeuille over een lange periode tot 10 jaar pas wordt gerealiseerd. Wat nu is gestegen kan in latere jaren ook weer dalen voordat de gronduitgiften worden gerealiseerd. Met het monitor systeem van G&O wordt frequent bekeken wat de recente veranderingen zijn van marktprijzen, stichtingskosten en grondprijzen. Bij marktwoningen en de kantoren in het topsegment is in de tweede helft van 2024 een verdere stijging zichtbaar. De grondprijzen van middeldure huur en particulier sociale huurwoningen zijn de afgelopen jaren sterk gedaald en hebben in verschillende plannen tot aanmerkelijke verslechteringen geleid. De daling is voor de 1e helft van 2025 getemporiseerd, maar er is nog sprake van een daling. Tevens wordt er, in navolging op de nieuwe Wet Betaalbare Huur, nieuw beleid voor middeldure huur voorbereid.
Gemeente Amsterdam
26
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
4 Realisatie 2024 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2024 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.
4.1
Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties
In 2024 is grond uitgegeven voor de realisatie van 4.572 nieuwbouwwoningen, 238.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) commerciële voorzieningen en 45.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw in de Jaarrapportage Woningbouw 2024, die op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen en commercieel vastgoed uitgegeven dan verwacht. De gronduitgiften in 2024 van € 190 en in 2023 € 188 miljoen waren sinds 2013 niet zo laag. In 2024 zijn in Amsterdam 5.154 woningen in aanbouw genomen. De woningaantallen van de gronduitgiften in de grondexploitaties zijn niet gelijk aan het aantal in aanbouw genomen woningen. Hiervoor zijn twee redenen. De start bouw vindt veelal later plaats en in toenemende mate wordt ook grond in eigendom van derden ontwikkeld, hetgeen bij de gemeente niet tot gronduitgiften leidt. In veel van deze gevallen vindt kostenverhaal plaats aan deze grondeigenaren.
De woningen in aanbouw zijn vaak hoger dan het programma van de gronduitgiften omdat een deel van de aanbouw van woningen op grond van derden wordt verricht (bijvoorbeeld Oostenburg, Amsteloever, Hamerkwartier, Weespertrekvaart en Sloterdijk 1 Zuid) of sprake is van pandtransformaties (geen grondexploitaties). In het MPG wordt gerapporteerd over het moment waarop grond in erfpacht wordt uitgegeven (grondopbrengst in de grondexploitaties) en niet over het moment waarop gestart wordt met de bouw van woningen of andere bestemmingen. Van de woningen, die in 2024 in aanbouw zijn genomen binnen grondexploitatiegebieden zoals Overhoeks, is een deel al vóór 2021 in erfpacht uitgegeven. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Arenapoort, Centrumeiland, Solar (ABNAMRO), Bredius, Buiksloterham, Bullewijk, Klaprozenbuurt en Vreeswijkpad.
Gemeente Amsterdam
27
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
4.2
31 maart 2024
Gerealiseerde kasstromen 2024
In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2024 weergegeven en vergeleken met 2023. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen. Kasstromen Vereveningsfonds 2024-2023 2024
2023*
Inkomsten Uitgaven
saldo Inkomsten Uitgaven
Saldo -116
Kasstromen grondexploitaties
243
-360
-117
285
Rijksbijdragen
59
-17
41
102
-401
102
Kasstromen reserve
43
-89
-46
42
-141
-99
Totaal
345
-466
-121
429
-542
-113
Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds (2024 en 2023) *na correcties jaarrekening 2024 (na het MPG 2024)
In 2023 en 2024 is de vertraging van de gerealiseerde inkomsten van de grondexploitaties verder toegenomen. In bijna alle plannen nemen ontwikkelaars meer tijd om in te stappen. De rentestijging voor 2024 en de sterke kostenstijgingen van vastgoed (opstal) hebben de onderliggende businesscases onder druk gezet. In enkele gevallen heeft de ontwikkelaar zich teruggetrokken of zijn de afsprakenbrieven bij transformaties verlopen. In de 5 jaar voor 2023 waren de inkomsten in de grondexploitaties beduidend hoger. In 2024 is de negatieve kasstroom van -/-€ 121 miljoen slechter dan in 2023. In de voorgaande 5 jaar voor 2023 waren de kasstromen beperkt of niet negatief. Daarbij dient te worden aangetekend dat het grootste deel van de in 2024 en 2023 verkregen rijkssubsidies voorschotten betreffen waarvan het grootste deel betrekking heeft op toekomstige investeringen waarvan het zwaartepunt na 5 jaar komt te liggen. Dit betreft toekomstige investeringen zoals de Cruciale Mijl op het Zeeburgereiland en meerdere omvangrijke toekomstige investeringen in Zuidoost en Havenstad gericht op voornamelijk infrastructuur. De uitgaven ten laste van de reserve betreffen bijdragen aan reserveringen die binnen de reserve is gevormd zoals ZuidasDok en Buiteneiland. Voorts zijn het uitgaven die betrekking hebben op overhead.
4.2.1
Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties
Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 243 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2024 in totaal € 190 miljoen (in 2023 € 188 miljoen). De inkomsten uit gronduitgiften van 2024 en 2023 zijn sinds 2013 niet zo laag geweest. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2024.
Gemeente Amsterdam
28
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2024
Belangrijk is om hierbij aan te geven dat 2021 een uitzonderlijk jaar was met een aantal omvangrijke uitgiften die in 1 jaar hebben plaats gevonden na meerdere jaren vertraging. Medio 2022 vertraagde de ontwikkeling van een groot deel van de geraamde gronduitgiften doordat meerdere ontwikkelaars uitstel vroegen. In 2023 en 2024 nam de vertraging verder toe en is meer uitgesteld. Veelal komt dit doordat de ontwikkelaar geen contract kon tekenen met de bij de ontwikkeling in te huren aannemer, nog geen zicht had op voldoende verkoop van de opstal of door de onzekerheden de businesscase (nog) niet rond kreeg.
4.2.2
Gerealiseerde kosten in grondexploitaties
De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Een deel van de proceskosten heeft betrekking op toekomstige grondexploitaties. Uitvoeringskosten Van de totale kosten van € 360 miljoen, heeft € 258 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. Voor het Zeeburgereiland en IJburg is in 2024 meer dan € 100 miljoen geïnvesteerd in onder meer bruggen, openbare ruimte, de IJtram en de aanleg van Buiteneiland. In andere plannen zoals Havenstraatterein, Amstelkwartier fase 3, Elzenhagen Zuid en Houthaven is in 2024 ook fors geïnvesteerd variërend van € 6 miljoen tot € 16 miljoen per plan in het bouwrijp maken van gronden. Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O en Zuidas. In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2024 afgerond € 102 miljoen, waarvan € 84 miljoen in de
Gemeente Amsterdam
29
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
actieve plannen. Circa € 12 miljoen heeft betrekking op planvorming van toekomstige plannen en het restant is niet toegerekend maar ten laste van de reserve verantwoord.
4.2.3
Kasstromen van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds
Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en planvorming vinden ook kasstromen plaats die rechtstreeks in het Vereveningsfonds komen in de vorm van rechtstreekse verrekeningen met reserves en voorzieningen. In verband met de omvang en het toenemende aantal rijkssubsidies worden deze verbijzonderd naast de inkomsten die rechtstreeks ten gunste van de reserve Vereveningsfonds gaan. Inkomsten rijksubsidies In totaliteit is in 2024 € 59 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen. De inkomsten betreffen een WBIsubsidie voor Weespertrekvaart, de 1e tranche voor de Mobiliteitspakketten en gelden voor specifieke aandachtsgroepen. Deze ontvangsten worden verantwoord onder de daarvoor ingestelde voorziening rijksgelden. Deze gelden blijven in beginsel onder deze voorziening staan tot het moment dat is voldaan aan de voorwaarden van woningbouw en aan de specifieke financiële voorwaarden zoals in de regelingen zijn opgenomen. Zoals bij de WBI een publiek tekort binnen de regels van cofinanciering. Ook bij de mobiliteit (bovenplanse infrastructurele voorzieningen) en maatregelen binnen de specifieke gebiedsbudgetten gelden eisen betreffende cofinanciering. De rijkssubsidies betreffen voorschotten voor de versnelling van (betaalbare) woningbouw in de aangewezen gebieden. In 2024 is de 1e tranche ontvangen van de Regeling Mobiliteitspakketten Zuidoost, Oost en Havenstad.
Voorts zijn bijdragen ontvangen voor Weespertrekvaart Oost in het kader van Wet Bouwimpuls en gelden voor bijzondere doelgroepen jongeren en studenten. Uitgaven rijksubsidies In het kader van de Start Bouwimpuls (SBI) is afgerond € 17 miljoen voorgeschoten aan door het Rijk aangewezen ontwikkelaars waarbij de start bouw van woningen is aangevangen. Inkomsten ten gunste van de reserve Vereveningsfonds In totaliteit is € 43 miljoen ontvangen. Dit betreft de jaarlijkse bedragen ontvangen voor de indexatievergoeding op de reserve en voorzieningenpositie (afgerond € 27 miljoen) en de meerwaarde erfpacht van woningcorporaties, de verkregen bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen en de huurliberalisatie (afgerond € 17 miljoen). Deze inkomsten zijn gebaseerd op de samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 gelden tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Deze afspraken zijn recent verlengd waarbij de systematiek van de vergoedingen niet is aangepast. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 86 miljoen. Dit bestaat onder meer uit: € 30 miljoen afdracht waarvan € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen en € 18 miljoen aan de algemene middelen. Daarnaast zijn er bijdragen aan derden waarvoor reserveringen (of voorzieningen) zijn getroffen. Dit betreft de Amsterdamse bijdrage aan de kosten van het Gemeente Amsterdam
30
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Zuidasdok in 2024 (€ 20,8 miljoen). De overige uitgaven (afgerond € 31 miljoen) hebben vooral betrekking op de overhead van kleine transformaties, aandeel in de bijdragen aan voorbereidingen voor toekomstige investeringen in het kader van de mobiliteit en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet specifiek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend.
4.3
Kassaldo en mutaties 2024
Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de financiële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven. Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2024
2023 Verschil
Reserve Vereveningsfonds
696
639
Reserve Zuidas
190
185
5
Totaal Reserve
885
824
62
Totaal voorziening rijkssubsidies
241
183
58
57
Voorschotten SBI en subsidies tijdelijk wonen
-17
Totaal rijkssubsidies
224
183
-17 41
Materieel Vast Actief
-14
-14
0
Totaal Materieel Vast Actief
-14
-14
0
Immaterieel Vast Actief G&O
-30
-34
4
Immaterieel Vast Actief Zuidas
-2
-2
0
Voorziening Immaterieel Vast Actief G&O
9
16
-7
Totaal Immaterieel Vast Actief
-23
-20
-3
Onderhanden werk G&O
-314
-164
-151
Onderhanden werk Zuidas
69
127
-58
Voorzieningen plantekorten (VEF)
319
345
-25
Voorzieningen plantekorten (Zuidas)
15
2
13
Totaal onderhanden werk
89
309
-221
Overlopende passiva
3
3
0
Totaal Overlopende passiva Totaal
3
3
0
1.164
1.285
-121
Tabel: Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas (2024 en 2023)
Vanaf 2013 tot en met 2021 was over het algemeen sprake van positieve kasstromen. In 2021 was de kasstroom positief door de hoge gronduitgiften en in 2022 was de kasstroom licht negatief. Mede door de vertraging en daaruit voortkomende relatief lage gronduitgiften. In 2024 is net als 2023 sprake van een hoge negatieve kasstroom van € 121 miljoen. Er is sprake van een negatief saldo vooral door de lage inkomsten in 2024 van de grondexploitaties. De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit. Gemeente Amsterdam
31
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Met ingang van 2023 worden de totale kosten gedekt via een ingestelde voorziening met betrekking tot toekomstige plannen met een geraamd financieel tekort saldo van de grondexploitatie en kosten ouder dan 5 jaar van positieve plannen (o.a. Nieuwe Kern). Deze gemaakte kosten dienen bij vaststelling van toekomstige verlieslatende plannen sowieso te worden gedekt. Door deze kosten nu al te dekken wordt hierop geanticipeerd. Onder materieel vast actief worden investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen voor een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroffen. Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve. De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de afname van het kassaldo in 2024 weergeven en de mutaties in voornoemde balansposten.
Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties. Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties (vereveningsruimte en bovenplanse reserveringen) wordt het ingezet voor nieuwe financieel tekort plannen en toekomstige bovenplanse investeringen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1,16 miljard is daarom niet beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2025 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).
4.4
Mutaties 2024 reserves Vereveningsfonds
Deze rapportage betreft sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De gezamenlijke reserve is in 2024 gestegen met € 62 miljoen naar € 885 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2024 weergegeven:
Gemeente Amsterdam
32
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten
2024
Reserves Vereveningsfonds 1 januari 2024
824
kasstroom reserve: Indexering Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Afdracht aan reserve Schaalsprong investeringen Overige uitgaven
20 17 -18 -12 -31
Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven Voorziening plantekorten
-24 107 -38 17
Totaal interne verrekeningen binnen het VEF:
85
Afname (-) of Toename (+) reserves
62
Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2024
885
Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds in 2024
De winstnemingen zijn in 2024 hoger dan eerder is ingeschat vooral door planafsluitingen van positieve plannen zoals NDSM West en de vorming van restwerkenplannen Strawinsky en Mahler. Ook de voorziening plantekorten en de voorziening voor gerealiseerde kosten van toekomstige plannen zijn per saldo afgenomen. De voornaamste reden van deze lagere voorziening is de per saldo financiële verbetering van de financieel tekortplannen. De hogere geraamde inkomsten vooral door stijgende grondprijzen en de lagere geraamde kosten hebben grotendeels deze extra verbetering veroorzaakt. De hogere toename van de reserve dan eerder werd verwacht is door voornoemde twee redenen opgetreden. In de vorige tabel is ingegaan op de mutaties in de reservepositie. In onderstaande tabel wordt de toepassing van de reserves aangegeven. Deze toepassing is opgebouwd uit het weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte. Reserves Vereveningsfonds 31 december 2024 in miljoenen euro’s
885
Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Samengevoegde reserveringen Bovenplanse investeringen Bodemsanering Buiteneiland Gaasperdammerweg Overige reserveringen
239 178 105 122 67 37 24 27 46
Bestemde delen
844
Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte
41
Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2024
De toename van de bestemde delen komt vooral door: Een hoger weerstandsvermogen van € 31 miljoen vooral door een hoger risicoprofiel van toekomstige lagere grondprijzen en hogere geraamde kosten door weer stijgende inflatie. Voorts Gemeente Amsterdam
33
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
wordt ook rekening gehouden met mogelijke gedeeltelijke terugbetaling van rijksubsidies als de woningbouw doelstelling van het aantal start bouw niet wordt gehaald. Ook is rekening met stijgende rente die door Treasury wordt doorberekend als de omslagrente in de komende jaren hoger zal worden. Het weer op niveau brengen van de samengevoegde reserves naar € 122 miljoen om de komende jaren ernstige vertraging van commerciële uitgiften van langer dan 5 jaar door netcongestie op te kunnen vangen. Deze vertraging leidt tot beduidend lagere toekomstige winstnemingen in de periode 25-29 en mogelijk nog verder. Om de huidige vereveningsruimte op peil te houden zijn deze gereserveerde middelen noodzakelijk. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen van € 239 miljoen is opgebouwd uit: • Apparaatskosten voor 4 jaar aanhouden van € 99 miljoen. • Projectspecifieke risico’s voor vooral financieel negatieve plannen van € 70 miljoen. • Generieke risico’s en voornoemde risico’s van € 70 miljoen. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille.
Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo. Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen. De plannen zijn in het nieuwe systeem Fully in Control (FIC) gebracht en op basis hiervan is een statistische trekking verricht met een zekerheid van 90%. Dit leidt tot een uitkomst van afgerond € 70 miljoen. Dit betreft alle negatief financieel geraamde tekort plannen (zonder reservering) plus de positief geraamde plannen waarvan bij de trekking van 90% op portefeuille niveau het totaal van de plan specifieke risico’s het NCW saldo overschrijdt. Voorbeelden hiervan zijn Mercatorpark en Havenstraatterrein. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties.
Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok van oorsprong gebaseerd op basis van de bestuursovereenkomst (BOK) uit 2012 en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijziging heeft plaatsgevonden: Op basis van het MPG 2023 zijn een 6 tal reserveringen samengevoegd en het bedrag hiervan is nodig om de komende jaren de hoge risico’s en volatiele situatie en grote onzekerheden van de gebiedsontwikkeling te dekken. Deze beschikbare gelden zullen in de komende jaren naar verwachting worden ingezet door de ernstige vertragingen van de commerciële uitgiften als gevolg van netcongestie.
Gemeente Amsterdam
34
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Mutatie vereveningsruimte De vereveningsruimte is gedaald van € 60 miljoen begin 2024 naar € 41 miljoen eind 2024 voornamelijk door de inzet in nieuwe tekort plannen van € 42 miljoen. Door financiële verbeteringen in deze plannen is de ruimte in de tweede helft van 2024 weer toegenomen. De vereveningsruimte is nodig om nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn te kunnen vaststellen. Zie hoofdstuk 6 inzet vereveningsruimte.
Gemeente Amsterdam
35
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2024. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2029. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 15 jaar met uitschieters langer dan 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het effect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldoontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-flow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate afhankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige economische omstandigheden.
Met een horizon van 10 tot 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen en stichtingskosten zullen dalen en/of stijgen. Netcongestie leidt de komende jaren tot vertraging in de gronduitgiften die kan oplopen tot meer dan 5 jaar. Dit geldt vooral voor commerciële uitgiften waarbij nieuwe energieaansluitingen nodig zijn en geen (tijdelijke) maatregelen kunnen worden genomen. Ook voor toekomstige woningbouw boven plinten met grootverbruikers die geen prioriteit hebben en waar de stroomtoevoer schaars is bestaat het risico dat deze naar achteren schuiven.
5.1
Werkwijze actualisatie actieve plannen
Het startpunt van het MPG 2025 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met project specifieke en generieke (markt)risico’s. De portefeuille bestaat eind 2024 uit 167 actieve grondexploitatieplannen. Ten opzichte van het MPG 2024 is er voor een 11 plannen een investeringsbesluit genomen waardoor deze aan de actieve portefeuille zijn toegevoegd:
Gemeente Amsterdam
36
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
In 2024 nieuw vastgestelde plannen in miljoenen euro's 211.47 Nierkerkerstraat 213.51 Couperusbuurt 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a 270.13 Ruychaverkwartier 280.68 Nelson Mandelabuurt 282.24 Holendrecht Centrum 282.27 De Venser 453.40 Centrumplein Vernieuwing Boven het Y 580.37 Mahler 10 760.25 Kompas-locatie fase 2 453.43 Winkelcentrum Vernieuwing Boven het Y Totaal
31 maart 2024
NCW 2,2 -8,4 -16,6 -4,4 5,2 -5,3 -2,1 -2,5 9,5 -1,0 -1,9 -25,3
Tabel: Nieuw vastgestelde plannen in 2024 in miljoenen euro's
Centrumplein in Noord is een herziening waarbij het oorspronkelijke plan is uitgebreid. Mahler 10 heeft betrekking op en transformatie waarbij naast het vestigen van een zakelijk recht sprake is van kostenverhaal. Als de afspraken onherroepelijk zijn zal inzicht worden verkregen in het uiteindelijke plansaldo. Als dit bekend is zal het plan actief worden. De saldi van deze plannen betreft het saldo dat bij het investeringsbesluit is vastgesteld. Inmiddels is het saldo van meerdere van deze plannen gewijzigd, de meeste zijn verbeterd. Van de 11 nieuwe plannen zijn er 8 plannen met een negatief saldo van € 42 miljoen. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld is € 25,3 miljoen netto contante waarde. Eind 2024 zijn 12 plannen afgesloten. In totaliteit is hierdoor per saldo het onderhanden werk verhoogd met € 20 miljoen omdat de positieve waarde van de af te sluiten positieve plannen hoger zijn dan de negatieve waarde van de tekort plannen. Afboekingen van tekort plannen worden opgevangen binnen de eerder gevormde voorziening van plantekorten. De resultaten van positieve plannen worden toegevoegd aan de reserve Vereveningsfonds. Deze plannen zijn opgenomen in bijlage 2.
21291 27003 20441 25304 25310 28059 28503 45322 50923 52911 53408 57901
Af te sluiten plannen 2024 Restwerkenplan Spoorstrook Zuid Bakemabuurt Geuzenveld-Slotermeer Fridtjof Nansenhof Lutkemeerweg zelfbouwkavels Business Park Amsterdam Osdorp I Daalwijkdreefzone E-buurt Sportheldenbuurt Noorderkwartier Sloterdijk de Heining restplan Corn Douwes NDSM-werf West fase 1 Amstelkwartier 1e fase
Tabel: Af te sluiten plannen in 2024
Alle 167 plannen (voor planafsluiting) zijn eind 2024 geactualiseerd. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf op hoofdlijnen ingegaan.
Gemeente Amsterdam
37
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
5.2
31 maart 2024
Uitkomsten actualisatie actieve plannen
Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. De actualisatie leidt zowel ten aanzien van de geraamde kosten als opbrengsten tot majeure aanpassingen. De geraamde inkomsten nemen ten opzichte van het voorgaande MPG 2024 (nominaal) toe met € 525 miljoen. De geraamde uitgaven nemen (nominaal) toe met € 480 miljoen. De toename van de inkomsten wordt veroorzaakt door: • Nieuwe vastgestelde plannen €231 miljoen (raming per eind 2024). • Per saldo is er een toename van de inkomsten van de lopende plannen met € 294 miljoen. • Grondprijsstijgingen van marktwoningen, topsegment kantoren en daling van grondprijzen middensegment zijn belangrijke redenen waardoor de inkomsten per saldo wijzigen. De redenen zijn echter meer divers. De toename van de uitgaven wordt veroorzaakt door: • Nieuw vastgestelde plannen € 241 miljoen (raming per eind 2024). • Per saldo is er een toename van de uitgaven van de lopende plannen met € 243 miljoen. • Een groot deel van de kostenstijging van de lopende portefeuille is autonoom.
In de actualisatie is op basis van nacalculatie (inflatie) sprake van 5% stijging voor de uitvoeringskosten en een tariefstijging van de proceskosten en V&T van 3,4%. In totaliteit bedraagt de stijging € 195 miljoen. • De verdere stijging van per saldo € 70 miljoen is planspecifiek bepaald en divers. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan over de waarde van portefeuille. 5.2.1
Actualisatie opbrengsten in de grondexploitaties
De geraamde inkomsten zijn geraamd op het raamwerk grondprijzen van het najaar 2024 of op basis van de specifieke of gebiedsgrondprijzen. De ramingen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Kasstromen actieve plannen per opbrengstsoorten in miljoenen euro's rubriek 2025 2026 2027 2028 2029 2025-2029
2030ev
Totaal
396 7 47 43 937 10 1.440
1.605 9 229 243 3.155 383 5.624
Inkomsten commercieel grondbedrijfvreemd overige grondopbrengsten overige opbrengsten wonen meerwaarde Totaal
172 2 34 53 436 139 837
306 0 63 61 486 41 957
209 0 29 28 403 105 773
287 0 31 40 539 63 961
235 0 24 19 354 25 656
1.209 2 182 200 2.218 373 4.184
Tabel: Geraamde grondopbrengsten per functie
Gemeente Amsterdam
38
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in programma/geld tabel van hoofdstuk 2.
5.2.2
Kosten in grondexploitaties
De geraamde kosten vanaf 2025 van de portefeuille zijn toegenomen en komen uit pp uit op € 4,4 miljard. Een deel van de geraamde kosten in 2024 is niet gerealiseerd in 2024 en om die reden doorgeschoven naar 2025. In miljoenen euro’s Uitgaven
2025
2026
2027
2028
2029
TOTAAL 2025-2029
2030ev
Totaal
bodemsanering bouwrijp maken civiele constructies grondbedrijfvreemd openbare werken overige kosten proceskosten rente V&T verwervingen Kosten uit 2024
-18 -40 -74 -7 -114 -140 -92 -0 -66 -58 -56
-13 -44 -121 -6 -159 -171 -79 -0 -60 -61
-10 -37 -105 -9 -169 -163 -71 -0 -54 -59
-9 -34 -98 -6 -174 -124 -64 -0 -55 -68
-6 -18 -60 -130 -79 -51 -0 -41 -73
-56 -174 -458 -28 -747 -676 -357 -0 -276 -320 -56
-5 -32 -119 -1 -369 -263 -139 -0 -107 -181
-61 -206 -577 -29 -1.116 -939 -496 -0 -383 -501 -56
Totaal
-666
-715
-678
-633
-458
-3.148
-1.216
-4.364
Tabel: Kasstromen uitgaven NB: In 2024 is per november 2024 per saldo voor € 100 miljoen meer aan uitgaven geraamd dan is gerealiseerd deze worden verwacht in 2024 en latere jaren. Deze uitgaven zijn apart opgenomen in de tabel.
5.2.3
Prognose jaarlijkse kasstromen binnen grondexploitaties
Het onderhanden werk is door de negatieve kasstromen en de per ultimo 2024 genomen winstnemingen (minus de verrekeningen) en planafsluitingen fors opgelopen van eind 2023 € 37 miljoen naar eind 2024 € 246 miljoen. De nominale waarde is dan afgerond € 950 miljoen.
5.2.4
Gecorrigeerde kasstromen
De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Pagoni. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, veranderende afspraken tussen partijen of partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. De druk op de projectteams is groot, veel zaken dienen gelijktijdig te worden aangepakt waarbij ook planvorming van toekomstige aansluitende plannen veel extra tijd in beslag neemt. Ervaring leert dat de geraamde investeringen en inkomsten per plan een optimistische inschatting is en dat de optelsom van alle plannen bij elkaar voor de eerste jaren daardoor altijd fors hoger is en niet reëel gezien de realisatie in het verleden. Een belangrijk nieuw element vooral bij de geraamde inkomsten is dat door de slechte economische omstandigheden de realisatie moeilijk voorspelbaar is. Vooral bij transformaties erfpacht (meerwaarde erfpacht) gebaseerd op afspraken Gemeente Amsterdam
39
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
met erfpachters (of de ontwikkelaars namens de erfpachters) zijn de inkomsten onzeker. Meerdere afsprakenbrieven lopen af en het is niet altijd duidelijk of opnieuw afspraken worden gemaakt. De optelsom van alle grondexploitaties is daarom gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (op dit moment over 9 tot 10 jaar) wordt gerealiseerd. Voor de inkomsten is in 2024 en 2025 rekening gehouden met lagere inkomsten. Bij de plannen zijn de investeringskosten de afgelopen jaren (ondanks de boeggolven in de originele kasstromen van de actieve plannen) langzaam gestegen richting € 250-300 miljoen per jaar. In de komende jaren zal fors worden geïnvesteerd in Strandeiland (bruggen en IJtram), Buiksloterham Arenapoort, Cruquiusgebied, Amstelkwartier fase 2 en 3 Elzenhagen Zuid en Sloterdijk Centrum vooral gericht op woningbouw. Zo zullen in 2025 voor het eerst woningen op Strandeiland worden gerealiseerd. De proceskosten voor actieve plannen (met omzetting na een investeringsbesluit) zijn geraamd op afgerond € 100 miljoen per jaar. In 2025 zullen naar verwachting de uitgaven vergelijkbaar zijn met 2024 en daarna op dit hoge niveau blijven.
De inkomsten van deze plannen schommelen de afgelopen jaren ruim onder de € 300 miljoen per jaar. Vanaf 2025 verwachten we een herstel vooral door Sluisbuurt, Strandeiland, Elzenhagen Zuid, Jan Evertsenstraat en Zuidas maar we houden rekening met vertraging van commerciële uitgiften als gevolg van netcongestie. In onderstaande grafiek zijn de geraamde kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2034 en de op basis van het verwacht scenario gecorrigeerde kasstromen voor de komende 5 jaar:
Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2024-2029
Gemeente Amsterdam
40
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe nog vast te stellen plannen. De geraamde inkomsten zullen in de komende jaren hoger worden omdat naar verwachting meerdere plannen vanaf 2025 veel grondinkomsten (wonen) zullen realiseren zoals Strandeiland en Sluisbuurt. De inkomsten zijn voorzichtig geraamd rekening houdend met vertraging van commerciële uitgiften door netcongestie. Indien netcongestie ook de realisatie van combinaties van wonen en werken raakt zullen de inkomsten lager uitvallen. In de komende jaren is het jaarlijkse kassaldo behoorlijk verslechterd door vertragingen in gronduitgiften terwijl de investeringen doorlopen. De investeringen maken de weg vrij om in de komende jaren veel grond te kunnen uitgeven, denk hierbij aan de omvangrijke bouwkavels in Buiksloterham die na de sanering beschikbaar komen, en ook bij Strandeiland zal binnenkort veel bouwgrond beschikbaar zijn. Het blijven door-investeren heeft als voordeel gehad dat dit voor een deel heeft plaatsgevonden voor de hoge inflatie van de laatste jaren. De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte (zie hoofdstuk 6), en voor de waardebepaling van de portefeuille (zie hoofdstuk 7).
Als het verwachte voorzichtig gunstige perspectief weer omslaat naar slechtere omstandigheden door een mogelijke verslechtering van de economische verwachtingen zullen de geraamde inkomsten afnemen. De gevolgen hiervan zijn in meerdere scenario's in deze rapportage opgenomen.
5.3
Totale kasstroom op fondsniveau
In de vorige paragraaf zijn de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. In de prognose is voor 2025 wederom rekening gehouden met een negatieve kasstroom, al zal deze beduidend minder zijn dan 2024. In 2025 zijn de geraamde inkomsten in de grondexploitaties licht verbeterd ten opzichte van 2024. Mogelijk kunnen maatregelen zoals de afspraken in het doorbouwakkoord, de transformatie-impuls, de herijking van de grondprijzen en eventueel nieuwe subsidies van het Rijk de grondproductie stimuleren en kan de opgelopen vertraging deels worden ingelopen. Bij verschillende bouwprojecten is geen vertraging meer mogelijk omdat afsprakenbrieven niet langer kunnen worden verlengd en zullen ontwikkelaars definitieve erfpachtcontracten aangaan (bijvoorbeeld in de Sluisbuurt en op het Strandeiland). Het financieel perspectief is licht verbeterd maar tot nu toe heeft zich dat nog niet vertaald naar een hogere grondproductie. Het is niet uitgesloten dat de verwachtingen wederom verslechteren. Er is grote onzekerheid door de mondiale ontwikkelingen die de economie en de grondontwikkeling wederom hard kunnen raken.
Hiermee wordt rekening gehouden in de risico- en gevoeligheidsanalyse en scenarioanalyses.
Gemeente Amsterdam
41
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
In de volgende tabel zijn naast de gerealiseerde kasstromen 2024 alle geraamde inkomsten en uitgaven 2025-2029 van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties (zie vorige hoofdstuk). Kasstroomramingen MPG 2025 Vereveningsfonds en de reserve Zuidas in miljoenen euro's realisatie
prognose
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht
190
350
350
350
350
350
Overige inkomsten
53
50
50
50
50
50
Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen
26
27
27
27
28
28
Inkomsten rijkssubsidies
59
69
47
48
89
0
Inkomsten
Bijdragen van woningcorporaties
17
17
17
19
19
19
Totaal inkomsten
345
513
491
494
536
447
Totale uitgaven grondexploitaties
-348
-370
-370
-370
-370
-370
Voorbereidingskosten toekomstige plannen
-12
-10
-10
-10
-10
-10
Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF
-28
-35
-36
-37
-38
-39
Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas
-24
-47
-40
-48
-23
-12
Reserveringen uitgaven aan bestemde delen
-7
-7
-32
-5
-5
-5
Besteding voorziening rijksgelden
-17
-23
-13
-14
-25
-35
Afdrachten aan de algemene middelen
-18
-10
-12
-12
-12
-12
Overheveling reserve Schaalsprong investeringen
-12
-12
-12
-12
-12
-12
0
0
0
0
0
0
Uitgaven
Afwikkeling uitgaven corporaties en afwikkeling parken Overdracht van/aan andere onderdelen
0
0
0
0
0
0
Totale uitgaven
-466
-514
-524
-508
-495
-495
Totaal van de kasstromen
-121
-1
-34
-14
41
-48
Tabel: Realisatie en prognose kasstromen
Het is het tweede jaar (2023 en 2024) dat de kasstromen meer dan € 100 miljoen negatief zijn. Zonder de rijkssubsidies zou dat in 2023 -/- € 215 miljoen en in 2024 -/- € 163 miljoen zijn. In het MPG 2024 was voor 2024 nog een raming opgenomen van -/- € 133 miljoen er is dus sprake van een lichte verbetering ten opzichte van de verwachting. Voor een gezond Vereveningsfonds kan dit niet zo doorgaan. De verwachting is dat de komende jaren nog steeds sprake zal zijn van negatieve kasstromen maar het is wel nodig dat de kasstromen niet verder verslechteren dan waar nu mee wordt gerekend. In dat opzicht wordt 2025 een belangrijk jaar. Als gevolg van netcongestie is de verwachting dat commerciële uitgiften vertragen. Met deze vertraging is rekening gehouden in de verwachte inkomsten voor de komende jaren. Dit geldt alleen voor bouwkavels waarvoor nog geen energie aansluiting is verkregen. Doordat nu rekening is gehouden met investeringen behorende bij de rijksubsidies komt het totaal van de uitgaven boven de € 500 miljoen per jaar. De uitgaven zonder subsidie uitgaven is gelijk gehouden aan de omvang van de investeringen van de laatste jaren. Mogelijk gaan de uitgaven iets dalen, het lijkt erop dat de investeringen bij IJburg en Zeeburgereiland in 2024 de top hebben bereikt.
Een uiteindelijk positief of negatief saldo zal vooral afhangen van de geraamde inkomsten die nogal kunnen variëren gelet op de ervaringen van de laatste jaren. Vooral bij omvangrijke geplande uitgiften zoals bij Strandeiland, Sluisbuurt, Buiksloterham, Vivaldi en Beethoven kunnen ze doorgaan in 2025 maar ook wederom vertragen na 2025. Gemeente Amsterdam
42
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De uitgaven ten laste van de reserve Zuidas lopen op omdat de verwachting is dat in de komende jaren de investeringen toenemen en daardoor de jaarlijkse bijdrage aan het Zuidasdok gaat oplopen. Medio 2024 is definitief duidelijk geworden hoe de kasstromen van de rijkssubsidies tot en met 2028 lopen. Vanaf 2024 zijn de verkregen rijkssubsidies aangesproken voor onder andere (voorschotten) voor de Start Bouwimpuls en een bijdrage aan de uitvoeringskosten bij V&OR voor de HOV verbinding tussen IJburg en Zuidoost/Weesp. De subsidies die binnen zijn gekomen maar waar nog geen beroep op is gedaan zijn veelal subsidies voor bovensplanse investeringen in mobiliteit waarvan de kosten grotendeels nog niet zijn opgenomen in de kasstromen van deze tabel, omdat de uitvoering van deze maatregelen pas over enkele jaren worden verwacht. De subsidies hebben ook betrekking op de investeringen die in de toekomst binnen het investeringsdomein Stadsverbetering en Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) gaan plaatsvinden. De omvangrijke investeringen in de mobiliteit voor de Oostflank en Havenstad worden voornamelijk verwacht na 2028 nadat de uitvoeringsbesluiten zijn genomen. In het Coalitieakkoord is besloten dat structureel geld uit het Vereveningsfonds wordt onttr0kken. Op basis van de Voorjaarsnota 2024 is de afdracht verlaagd. Deze verlaging is in de cijfers verwerkt.
Vanaf 2024 zal jaarlijks tot en met 2037 € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen worden afgedragen en vanaf 2026 structureel jaarlijks € 12 miljoen aan de algemene middelen. Totaal dus € 24 miljoen per jaar. De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht, de rijkssubsidies zijn in hoofdstuk 3 toegelicht. Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn in hoofdstuk 5 behandeld. De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. De kasstroom voor de lopende grondexploitaties is naar verwachting de komende jaren licht positief maar het is niet uitgesloten dat bij herstel een inhaaleffect zal optreden van hogere gronduitgiften. Er is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. Door het toevoegen van nieuwe plannen zal de kasstroom wijzigen. In enkele gevallen zal er bij transformaties eerst een meerwaarde wordt gerealiseerd. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds. Voor de reserves en voorzieningen wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden (hiermee is het niet nodig om te ramen op eindwaarde).
De indexatie van de voorziening rijksgelden wordt opgenomen onder de reserve als een aparte reservering. De bijdragen zijn gebaseerd op het prijspeil voor 2023, ook hier wordt rekening gehouden met inflatie. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. De vergoeding beweegt zich tussen € 26 en € 28 miljoen. Gemeente Amsterdam
43
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen, deze afspraken zijn verlengd met enkele jaren en de financiële afdrachten zijn niet aangepast. Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen. De te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie zijn niet aangepast. Bij de verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen waarmee het huidige planaanbod wordt aangevuld. De planvormingskosten hiervoor blijven naar verwachting schommelen rondom een niveau van € 10 miljoen per jaar. Ook hier wordt de raming te optimistisch ingeschat; de aanvraag is meestal hoger dan de realisatie. Nog steeds worden plan initiatieven (principebesluiten) toegevoegd. Op korte termijn (1 tot 3 jaar) worden nog circa 30 plannen verwacht.
De stedelijke vernieuwingsgebieden zoals Wildemanbuurt 2.0, Kolenkitbuurt, H-buurt en mogelijk D-buurt, onderdelen van het Schinkelkwartier, de Nieuwe Kern, Baaibuurt, Strandeiland fase 2, Zeeburgerpad, en kleinere plannen worden verwacht. Dit loopt volgens het Plaberum. Vanaf het nemen van een principebesluit door het college wordt er gewerkt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten waarbij een nieuwe grondexploitatie zal worden geopend. In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2025 opgenomen. Investeringen in Zuidasdok Onder de reserveringen valt onder andere het Zuidasdok. Dit is toegelicht onder hoofdstuk 3 en 6. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok van € 178 miljoen opgenomen. Dit is het te verwachten bedrag na de transitie. De additionele bijdrage aan ZuidasDok naar aanleiding van de besluitvorming van het college in het najaar 2022 over de schaalspronginvesteringen loopt via de reserve Schaalsprong investeringen. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven.
Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreffen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals een bijdrage in de proceskosten voor stadsdelen (planvorming), mede gericht op de projecten met betrekking tot de verzamelexploitatie voor solitaire transformatie-initiatieven. De verwachting is na een tijdelijk knelpunt als gevolg van het opstarten van de regeling deze kosten worden gedekt door meerwaarde uit deze pandtransformaties.
Gemeente Amsterdam
44
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
In 2025 nemen de geraamde kosten toe met € 10 miljoen per jaar door een andere overheadsystematiek. Sinds 2024 wordt de rente die bij de plannen hoort niet meer in de plannen zelf, maar ten laste van de reserve verantwoord. Doordat de boekwaarde van de plannen door negatieve kasstromen oploopt neemt het rentebedrag jaarlijks toe. De rente is gebaseerd op de door Treasury berekende omslagrente. Mogelijk wordt de komende jaren de omslagrente naar boven aangepast omdat de rente in de lopende leningportefeuille oploopt (het aangaan van nieuwe leningen met een hogere rente minus aflossingen met een lagere rente). Naast de directe rechtstreekse uitgaven worden ook verschillende kosten via de gebiedsontwikkeling ten laste van het Vereveningsfonds gebracht. Dit betreft echter primair kasstromen van de gebiedsontwikkeling. Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg. Ten opzichte van het MPG 2024 zijn geen nieuwe reserveringen toegevoegd.