BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2025.pdf
Tekst van het document
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
TOELICHTING Meerjarenperspectief grondexploitaties 2025 Vereveningsfonds
Gemeente Amsterdam
1
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................. 3 2 Projectenportefeuille ............................................................................................................. 5 3 Algemene ontwikkelingen en risico’s ................................................................................... 11 3.1 Algemene ontwikkeling samenstelling portefeuille .................................................................12 3.2 Marktontwikkelingen............................................................................................................... 15 3.3 Subsidies ................................................................................................................................. 17 3.4 Risico’s .................................................................................................................................... 20 3.5 Financieel Perspectief 2025 en verder ..................................................................................... 26
Inhoudsopgave
4 Realisatie 2024 .................................................................................................................... 27 4.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties ................................................................. 27 4.2 Gerealiseerde kasstromen 2024 .............................................................................................. 28 4.3 Kassaldo en mutaties 2024 ...................................................................................................... 31 4.4 Mutaties 2024 reserves Vereveningsfonds ...............................................................................32 5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming ................................................................ 36 5.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen................................................................................... 36 5.2 Uitkomsten actualisatie actieve plannen..................................................................................38 5.3 Totale kasstroom op fondsniveau ............................................................................................41 6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ..........................................................................
47 6.1 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ........................................................................47 6.2 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ............................................................................. 50 5.4 Financiële administratieve aanpassingen ................................................................................. 53 6.3 Inzet vereveningsruimte .......................................................................................................... 53 7 Waarde van de portefeuille .................................................................................................. 55 8 Conclusie .............................................................................................................................62 BIJLAGE: Werking van het Vereveningsfonds.........................................................................64
Gemeente Amsterdam
2
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
1 Inleiding
Dit is de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) van de gemeente Amsterdam. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O) en Zuidas, en geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en Zuidas en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas (hierna Vereveningsfonds). Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt in het najaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het voorjaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2025 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2024 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2025/Viermaandsrapportage. Gelijktijdig met de behandeling van het MPG 2025 in de gemeenteraad, worden ook de saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2024) en de uitvoeringskredieten opnieuw vastgesteld.
Hierbij is ook rekening gehouden met raadsbesluiten over nieuwe en herziene plannen die tot en met 31 december 2024 zijn genomen en effect hebben op het Vereveningsfonds. Aanmerkelijke (financiële) wijzigingen in de actieve grondexploitaties worden toegelicht en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Ook wordt inzicht gegeven in de plannen die per eind 2024 zijn afgesloten. Het MPG 2024 is in de in de raadsvergadering van 29 mei 2024 vastgesteld door de gemeenteraad. Toen zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. De wijzigingen die bij het MPG 2025 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2024 door de raad vastgestelde saldi. De rapportage Actualisatie van het MPG 2024 is op 19 februari 2025 ter kennisname aangenomen in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Met deze tussentijdse rapportage werd het bestuur inzicht gegeven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds en werd een vooruitblik gegeven op het nu voorliggende MPG 2025. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2024 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2024, de geactualiseerde ramingen van het Gemeente Amsterdam
3
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Vereveningsfonds en de tot en met 31 december 2024 door de raad vastgestelde nieuwe en herziene plannen. De grondexploitaties hebben veelal een lange looptijd en worden sterk beïnvloed door externe marktomstandigheden en gemeentelijke beleidswijzigingen. Het (financiële) beeld dat in deze rapportage wordt gegeven, moet dan ook worden beschouwd als een momentopname; de uitkomsten van de berekeningen kennen grote onzekerheidsmarges. Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, waarbij het belangrijk is om te onderkennen dat de optelsom van de afzonderlijke grondexploitaties niet het correcte totaalbeeld voor de portefeuille als geheel leidt. Op projectniveau wordt immers uitgegaan van een (ambitieus realistische) planning waarin op voorhand geen rekening wordt gehouden met vertragingen. Deze vertragingen zijn echter onvermijdelijk, maar zijn vooraf niet te koppelen aan specifieke projecten. Vandaar dat op portefeuilleniveau voor het Vereveningsfonds als geheel correcties worden uitgevoerd op basis van ervaringscijfers en expert judgement. Ook wordt op portefeuilleniveau inzicht gegeven in de effecten van veranderende marktomstandigheden en scenario- en gevoeligheidsanalyses. De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar.
Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Met de vereveningsruimte kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief financieel resultaat worden gedekt. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2024. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen en nominaal op prijspeil 1-1-2024, tenzij anders aangegeven. In de nominale bedragen zijn de prijsstijgingen van de kosten en opbrengsten stijgingen in 2024 nog niet meegenomen. In 2024 is gebleken dat het percentage (gemeten aan de GWW-indices) niet hoger is dan voorcalculatie. In deze rapportage wordt ook gekeken naar de reële waarde en netto contante waarde waarin de hoge inflatie eind 2024 apart zichtbaar zal worden gemaakt. Dit is met name van belang bij financieel tekort plannen omdat hierdoor de voorziening plantekorten hoger wordt. Dit document is als volgt opgebouwd: • • • • •
•
•
Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van de projectgebieden. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. De realisatiecijfers van 2024 worden gepresenteerd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. Beide actualisaties leiden tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2025 – MPG 2024), de risico’s en de beheersing daarvan wordt in hoofdstuk 7 gepresenteerd. Hoofdstuk 8 bevat de conclusie.
Gemeente Amsterdam
4
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
2 Projectenportefeuille
Onder het Vereveningsfonds worden per eind 2024 167 actieve grondexploitaties uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie). Er zijn per 31-122024 12 grondexploitaties afgesloten en 3 plannen omgezet naar restwerkenplannen (Strawinsky, Mahler en NDSM Oost).Tevens zijn 11 nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten door de gemeenteraad. Na afsluiting zijn derhalve na 2024 nog 155 plannen actief. De nieuwe plannen zijn vooral gericht op uitbreiding van betaalbare woningen in stedelijke gebieden Zuidoost, Nieuw West en Noord. Daarnaast heeft in Zuidoost bij Amstel 3 (Paasheuvelgebied en Bullewijk) en Arenapoort een scope aanpassing plaatsgevonden waarbij de horizon van deze plannen is uitgebreid naar 2030. Deze aanpassing is mede ingegeven om aanspraak te maken op de rijkssubsidies voor woningbouw waarbij als voorwaarde is gesteld om voor eind 2030 voldoende betaalbare woningen te realiseren. Naast Arenapoort en Amstel 3 is in 2024 bij meerdere plannen de scope programmatisch vergoot en bij andere plannen verkleind. Voorbeelden hiervan zijn: • Kenniskwartier is omgezet naar het oorspronkelijke programma van een aantal jaar geleden gericht op meer kantorenprogramma (het niet doorgaan van OBA-Next in Zuid).
• Verdi is verkleind doordat het perspectief van eerder opgenomen kantoren transformaties is verdwenen als Sporthallen Zuid binnen dit gebied wordt verbouwd. Onderzocht wordt nog om de Sporthallen Zuid wel te verplaatsen. • Sloterdijk Rhônepark is verkleind waarbij het programma gericht op bedrijven gebaseerd is op een meer realistische inschatting. • Voor Kauwgomballenkwartier en Sloterdijk Rhônepark is het programma neerwaarts aangepast omdat meerdere afsprakenbrieven zijn verlopen en niet verlengd. • Voor NDSM Oost geldt dat dit is gericht op beheer. Met V&OR zijn afspraken gemaakt over welke resterende werkzaamheden de komende jaren nog worden verricht, waaronder ook vergroening. • Op basis van de besluitvorming van het MPG 2024 is besloten om Amstelstation op te splitsen waarbij nog 1 te ontwikkelen kavel in een afzonderlijke grondexploitatie wordt voortgezet en de rest op korte termijn wordt afgewikkeld. • Voor K-Midden is de eerste stap gezet richting de herziening waarbij rekening wordt gehouden met een nagenoeg neutraal saldo waar zowel de geraamde kosten en opbrengsten met ruim € 20 miljoen toenemen. In 2025 zal de planherziening worden voorgelegd, als ook de stedenbouwkundige uitwerking zal worden voltooid.
Gemeente Amsterdam
5
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
In onderstaande tabel staan de af te sluiten plannen. Deze tabel is exclusief de voornoemde 3 plannen die zijn omgezet naar restwerkenplannen.
21291 27003 20441 25304 25310 28059 28503 45322 50923 52911 53408 57901
Af te sluiten plannen 2024 Restwerkenplan Spoorstrook Zuid Bakemabuurt Geuzenveld-Slotermeer Fridtjof Nansenhof Lutkemeerweg zelfbouwkavels Business Park Amsterdam Osdorp I Daalwijkdreefzone E-buurt Sportheldenbuurt Noorderkwartier Sloterdijk de Heining Restplan Corn. Douwes NDSM-werf West fase 1 Amstelkwartier 1e fase
Tabel: Af te sluiten plannen in 2024
In sommige gevallen is bij deze af te sluiten grondexploitaties nog sprake van restant verplichtingen die worden opgevangen binnen de reserve Vereveningsfonds. Hierdoor kan de managementcapaciteit van deze plannen grotendeels worden ingezet op nieuwe en langdurige lopende plannen. Voornoemde afgesloten plannen zijn exclusief de plannen die zijn omgezet naar restwerken plannen. Er is per saldo voor -/- € 25 miljoen aan nieuwe plannen vastgesteld. Hiervan bedragen de plannen met een negatief saldo -/- € 42 miljoen en de plannen met positief saldo + € 17 miljoen. Met de nieuwe plannen zijn 5.500 woningen toegevoegd aan de portefeuille waarvan 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. In 2024 nieuw vastgestelde plannen in miljoenen euro's 211.47 Nierkerkerstraat 213.51 Couperusbuurt 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a 270.13 Ruychaverkwartier 280.68 Nelson Mandelabuurt 282.24 Holendrecht Centrum 282.27 De Venser 453.40 Centrumplein Vernieuwing Boven het Y 580.37 Mahler 10 760.25 Kompas fase 2 453.43 Winkelcentrum boven het Y (herziening) Totaal
NCW 2,2 -8,4 -16,6 -4,4 5,2 -5,3 -2,1 -2,5 9,5 -1,0 -1,9 -25,3
Tabel: Nieuw vastgestelde plannen in 2024
Centrumplein (deelgebied Buikslotermeerplein) in Noord betreft een herziening. Mahler 10 is op basis van het besluit bij het MPG 2024 om een grondexploitatie in te richten vastgesteld. Het betreft een transformatie waarbij naast het vestigen van een zakelijk recht sprake is van kostenverhaal. Als de afspraken onherroepelijk zijn zal inzicht worden verkregen in het uiteindelijke plansaldo. Als dit bekend is zal het plan actief worden. De plannen met een negatief saldo zijn plannen in de stedelijke vernieuwing in Nieuw West, Zuidoost en Noord; De Couperusbuurt, Stadscentrum Osdorpplein, Ruychaverkwartier, Holendrecht Centrum, De Venser, Centrumplein Vernieuwing Boven het Y en Kompas fase 2. Gemeente Amsterdam
6
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Voor het totaal aan flexwoningen (bijna 1.000 woningen) is een rijkssubsidie verkregen van afgerond € 11 miljoen. In 2024 zijn de flexwoningen van Gaasperdam in aanbouw. Dit plan wordt gedekt uit de reserve Bouwstimulering. Een deel van de subsidie wordt ingezet voor de bekostiging van het vastgoed van de woningcorporaties die deze woningen gaan beheren. In 2024 is tevens een vastgoedexploitatie (Vex) toegevoegd die betrekking heeft op de bij het Rijk aangekochte tijdelijke kant en klaar woningen die geplaatst zijn in Riekerpark. Het saldo van deze Vex is positief. Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond (of bijdragen in verband met kostenverhaal bij grond in bezit van derden) voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen. Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2025 tot einde looptijd MPG 2025 Programma per segment
Aantal
M2 BVO
Inkomsten * € 1 miljoen
Grondprijzen
Wonen
per woning
sociaal
21.973
312
14.213
Midden
22.521
963
42.780
Markt
15.359
2.079
135.373
Totaal wonen
59.853
3.355 per parkeerplaats
Parkeren
33.714
56
56
Commercieel en maatschappelijke bestemmingen
1.650 per m2 bvo
Kantoren
853.276
1.096
1.284
Bedrijfsruimten
905.364
310
342
Overige commercieel
431.840
289
669
Maatschappelijke bestemmingen
478.776
97
203
Totaal commercieel en maatschappelijk
2.669.256
Overige inkomsten Totaal
1.792 421
93.567
2.669.256
5.624
Tabel: Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2025 tot einde looptijd
Eind 2024 bestaat de portefeuille uit 167 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties (voor planafsluiting), afgerond 60.000 nog te realiseren woningen en 2,7 miljoen m2 bvo niet wonen, waarvoor een investeringsbesluit is genomen (fase 3 besluit in het kader van het Plaberum). In 2024 is voor 4.572 woningen grond uitgegeven. Deze aantallen wijken af van de aantallen in de Jaarrapportage Woningbouw 2024. Daarin is opgenomen dat per 2024 de planvoorraad een omvang heeft van afgerond 71.000 woningen voor de periode 2025-2030. In 2024 is er gestart met de bouw van 4.541 woningen. Deze verschillen worden vooral verklaard door: • De planvoorraad in het MPG gaat over het moment dat de grond wordt uitgegeven in de vastgestelde grondexploitaties. De planvoorraad in de Jaarrapportage Woningbouw 2024 is gebaseerd op start bouw en daarin zijn ook woningen opgenomen van gronden van Gemeente Amsterdam
7
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
•
• •
31 maart 2024
derden die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen zoals pandtransformaties of gronden van derden in grondexploitaties die niet tot gronduitgiften leiden zoals Bajeskwartier. De startbouw loopt altijd achter op de gronduitgiften, het verschil is de afgelopen jaren fors toegenomen omdat sprake is van omvangrijke verdichtingen waarbij het enkele jaren duurt na de uitgiften voordat de startbouw aanvangt. In de afgelopen jaren is de bouw in meerdere gevallen vertraagd omdat de ontwikkelaar moeite heeft om een bouwonderneming te vinden. In de voorraad van de Jaarrapportage Woningbouw 2024 zijn ook de nog niet vastgestelde plannen opgenomen, in het MPG 2025 zijn deze (nog) niet opgenomen. De horizon van de Jaarrapportage Woningplanbouw 2024 is vier jaar, het MPG 2025 heeft een horizon van einde looptijd actieve plannen dus ook de geraamde woon-uitgiften na 2030.
Figuur: programma in de vastgestelde plannen per segment vanaf 2025
De basis voor het MPG vormen de grondexploitaties van projecten waarvoor een investeringsbesluit (fase 3 besluit Plaberum) en een grondexploitatie door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Plannen in voorbereiding (in de fasen voor een investeringsbesluit) zijn niet opgenomen omdat er geen grondexploitatie is vastgesteld, maar deze worden wel gemonitord. Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Voor transformatieprojecten kan een verdeling van 30%-40%-30% worden toegepast als de 30% sociale huurwoningen door een woningcorporatie wordt gebouwd. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten
MPG 2025
MPG 2024
2018
Sociale woningen
37%
36%
29%
Middensegment woningen
38%
36%
25%
Vrije sector woningen
25%
28%
46%
Totaal
100%
100%
100%
Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten
Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 75%. Gemeente Amsterdam
8
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de nabije toekomst nog ten minste 25.000 woningen aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen. In onderstaand overzicht zijn toekomstige plannen opgenomen die op korte termijn binnen 3 jaar worden verwacht. Voorts worden ook op langere termijn (na 5 jaar) plannen verwacht zoals Hamerkwartier fase 2, Centrum Osdorpplein fase 2b, Kenniskwartier, Baaibuurt Oost & Oostpunt, Verdi en Transformaties Sloterdijk Centrum fase 2.
Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw-West Nieuw-West Noord Noord Noord Noord Oost Oost Oost Oost West West West Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuid
PROJECTEN IN fase 2-3 213.54 Plein 40-45 213.57 Burgemeester de Vlugtlaan 213.61 Cramersgrachtlocatie 217.35 Riekerhaven 217.36 PR Overall Schinkelkwartier 217.37 Nieuwe Meer West 217.38 Nieuwe Meer Oost 217.39 Schinkelkwartier – Schinkelhaven 217.40 Grote werken Schinkelkwartier 217.41 Plantijn 217.42 Sloterstrip 211.80 Wildemanbuurt 2.0 406.14 Maassluiszone 759.33 Statenjachtstraat 598 759.34 Klipperbuurt 760.26 Molenwijk 760.33 Salvatorkerk Kleine Wereld 260.38 Inrichting Strandeiland 2e fase 285.07 Baaibuurt West 306.10 Zeeburgerpad 579.75 Nieuwe A2 Entree 204.71 Kolenkit Noord 204.72 Kolenkitbuurt Noord en Midden 204.56 Entreegebied Gulden Winckel 219.29 Woudrichemstraat 283.01 Nellestein - Lopikhof 1 283.10 H-buurt Noord 283.12 H-buurt Zuid 502.15 De Nieuwe Kern D-buurt RAI
Tabel: Projecten in voorbereiding (fase 2 en 3 van het Plaberum)
In 2025 en verder zullen in het Schinkelkwartier meerdere plannen actief worden gericht op ruim 10.000 woningen. De Wildemanbuurt is al in bestuurlijke besluitvorming gebracht en dat geldt ook voor de Baaibuurt West en de Nieuwe Kern. Strandeiland fase 2 zal actief worden omdat dit samenhangt met fase 1. De Kolenkitbuurt zal in 2025 in besluitvorming worden gebracht. De Dbuurt is opgenomen omdat de huidige realisatie van de D-buurt op zijn einde loopt. Met de RAI zijn afspraken gemaakt. Zeeburgerpad hangt samen met het lopende plan Cruquius. Totaal betekent bovenstaande dat de komende jaren met een uitloop van gemiddeld 5 tot 10 jaar (kan ook eerder of later dan 10 jaar) sprake is van een aanvulling op de planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk kan maken. Belangrijk blijft evenwel om te benadrukken dat de gemeente niet zelf bouwt. De gemeente maakt de grond Gemeente Amsterdam
9
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
geschikt en geeft de grond (in erfpacht) uit aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedexploitatie. Als gevolg van de onzekere tijden is het niet vanzelfsprekend dat de ontwikkelende marktpartijen (en corporaties) de businesscase van hun vastgoedexploitatie sluitend krijgen en daadwerkelijk tot startbouw overgaan. De aanvullende maatregelen van de gemeente (bijvoorbeeld de herijking grondprijzen) en het Rijk (Startbouwimpuls) maken het voor verschillende ontwikkelaars en erfpachters mogelijk alsnog tot ontwikkeling over te gaan. Inmiddels zijn de meeste partijen bij de Startbouwimpuls gestart met de bouw en ook bij de herijking grondprijzen is belangstelling maar deze zullen zich pas in 2025 effectueren. Desondanks dient nog steeds rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van een verdere tijdelijke (gedeeltelijke) vraaguitval. De grondexploitaties zijn, in tegenstelling tot de vastgoedexploitatie, wel een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond en in toenemende mate door het faciliteren van bestaande erfpachters middels afsprakenbrieven en daarbij het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte.
Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen, corporaties en erfpachters. De opbrengsten worden grotendeels gevormd door de uitgifte van de grond in erfpacht aan de marktpartijen voor hun vastgoedexploitatie. Naast de grond die wordt uitgegeven in erfpacht, worden ook op grond van derden of door gebouwtransformaties buiten de gebiedsontwikkeling nieuwe woningen gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn het Bajeskwartier en Oostenburg, maar ook binnen de grondexploitaties Amsteloever, Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost is sprake van particuliere grond. Waar grond van derden wordt ontwikkeld volgens een nieuwe bestemming is geen sprake van gronduitgifte of meeropbrengsten erfpacht, maar vindt (verplicht) kostenverhaal plaats die betrekking heeft op kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten. Hoewel er strikt genomen in deze gevallen geen sprake is van gronduitgifte wordt ook voor deze projecten de figuur van de grondexploitatie toegepast, waarbij de bijdrage van de ontwikkelaar uit het kostenverhaal als inkomsten in de grondexploitatie wordt verantwoord. Wanneer marktpartijen afzien van hun investering zal de grond niet worden afgenomen en worden de geraamde grondopbrengsten niet gerealiseerd.
Verschillende tenders zijn uitgesteld waarbij het niet mogelijk is om deze steeds verder te blijven uitstellen. Bij transformatie op basis van afsprakenbrieven kunnen deze worden ingetrokken of niet in uitvoering worden genomen. Tenslotte moet worden opgemerkt dat het vaststellen van nieuwe grondexploitaties met een financieel tekort alleen mogelijk is als er voldoende vereveningsruimte beschikbaar is. Voor het tekort moet immers direct een voorziening worden getroffen (zie de Bijlage “Werking Vereveningsfonds”). Binnen de toekomstige plannen zijn ook plannen met positief geraamde saldi opgenomen zoals Strandeiland en de Nieuwe Kern.
Gemeente Amsterdam
10
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
3 Algemene ontwikkelingen en risico’s
Externe factoren, zoals het economische klimaat en nieuwe wetgeving of beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Amsterdam en daarmee op de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds. De afgelopen jaren stonden vooral in het teken van slechte economische omstandigheden die de gebiedsontwikkeling hard hebben geraakt. In 2024 was sprake van een voorzichtig herstel van de meeste vastgoedmarkten maar loopt de gebiedsontwikkeling vertraging op door netcongestie. Een nieuw kabinet haar intrede gedaan en heeft het beleid voor woningbouw aangepast. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen en risico’s toegelicht. De belangrijkste ontwikkelingen en risico's voor gebiedsontwikkeling zijn: • De marktomstandigheden zijn nog steeds niet goed. • Business cases van ontwikkelaars en corporaties zijn vaak niet haalbaar. • Er zijn minder beleggers actief in Nederland die investeren in huurwoningen. • Projecten hebben kans op vertraging als gevolg van netcongestie op het elektriciteitsnet. • Het Rijk heeft de Wet Betaalbare Huur vastgesteld waarbij huurwoningen verder worden gereguleerd. • De gemeente heeft een aantal grondprijzen opnieuw berekend en aangepast als gevolg van de Crisismaatregel Herijking Grondprijzen. • Er is een voorzichtig herstel te zien bij de meeste vastgoedmarkten.
Zo is de koopwoningmarkt aangetrokken en loopt het beleggingsvolume iets op. • In 2024 is in totaal € 241 miljoen aan subsidies ontvangen. Om deze subsidies te kunnen behouden hoort de voorwaarde dat voor de meeste investeringen uiterlijk voor eind 2035 worden afgerond en dat er voor 60.000 woningen tijdig wordt gestart met de bouw. Inmiddels is voor bijna 10.000 woningen gestart met de bouw. • De complexiteit van projecten neemt toe. Dit leidt tot minder zekerheid van gronduitgiftes en hogere proceskosten. De gevolgen voor het Vereveningsfonds zijn: • De grondinkomsten in 2024 zijn laag. Samen met de grondopbrengsten in 2023 zijn deze op het laagste niveau sinds 2013. • Er speelt vertraging op bij veel projecten. Veel ontwikkelaars hebben uitstel gevraagd voor hun project.
Gemeente Amsterdam
11
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
•
•
• •
31 maart 2024
De maatregelen zoals de Herijking Grondprijzen geven de mogelijkheid om 9 maanden later alsnog de aanbieding te aanvaarden. Wellicht zal dat in 2025 tot een toename van gestarte projecten leiden. De grondprijzen voor vrije sectorwoningen zijn in 2024 gestegen terwijl de opbrengsten voor gereguleerde woningen niet zijn toegenomen en bij grote gereguleerde woningen zelfs zijn afgenomen. De grondprijzen voor kantoren op toplocaties zijn toegenomen. Er is sprake van veel leegstand op de overige locaties. Er is weinig ruimte voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort.
Ontwikkelingen die een risico zijn worden meegenomen in de project specifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, de raming van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille (zie hoofdstuk 6 en 7).
3.1
Algemene ontwikkeling samenstelling portefeuille
Het Vereveningsfonds verevent winstgevende projecten met verlieslatende projecten elders in de stad. Veel winstgevende plannen uit het verleden hadden over het algemeen een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen. De meeste van deze plannen zijn de afgelopen jaren afgerond en de winsten hiervan zijn grotendeels afgedragen ten gunste van de Algemene Middelen (zie ‘Afdracht aan algemene middelen’ in hoofdstuk 5). Op dit moment is er vaker sprake van verlieslatende plannen en de winst bij winstgevende plannen is minder hoog dan plannen uit het verleden, met name omdat het woningbouwprogramma in de nieuwe plannen grotendeels voor 80% uit betaalbare woningen bestaat. Voor de nieuwe winstgevende plannen zijn eerst voorinvesteringen nodig en ze leveren pas na verloop van tijd geld op. Bovendien is de vereveningsruimte op dit moment afhankelijk van enkele grote winstgevende projecten en niet, zoals in het verleden, van een heleboel kleine. Als gevolg hiervan werkt de wet van de grote getallen niet meer en hierdoor neemt de onzekerheid toe; bij een tegenvaller in een huidig winstgevend project zijn er op dit moment minder andere winstgevende projecten om de tegenvaller op te vangen. Daarnaast bestaat een belangrijk deel van de portefeuille van de winstgevende projecten uit kantoren (met name rondom Zuidas). Dit geheel maakt het verdienvermogen van de portefeuille onzeker.
Ook Zuidas is na medio 2022 geconfronteerd met een vertraging en afstel van omvangrijke gronduitgiften waardoor er minder vereveningsruimte ontstond dan werd verwacht. Een verklaring hiervoor is dat de risicoprofielen voor grote commerciële ontwikkelingen met kantoren (op Zuidas) over het algemeen hoger liggen en marktpartijen daarom deze projecten eerder vertragen. In het MPG 2023 zijn de toekomstige omvangrijke uitgiften van met name kantoren naar achter geschoven waardoor de verwachte winstnemingen ook naar achteren zijn geschoven. Ook andere gebieden hebben te maken met vertragingen waarbij ontwikkelaars vragen om uitstel. Deze vertraging van de winstnemingen heeft een groot effect op de vereveningsruimte op korte termijn.
Gemeente Amsterdam
12
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Betaalbare woningen Een grote uitdaging is de hoogte van de woningprijzen in relatie tot de wens voor betaalbare woningen. Sturen op betaalbare woningen leidt tot fors lagere grondopbrengsten. Om woningen betaalbaar te houden worden de huren voor sociale en middeldure huurwoningen gereguleerd. Bij beperking van de marktwaarden en sneller stijgende stichtingskosten zullen de berekende residuele grondprijzen dalen. Een belangrijk deel van dit segment is opgenomen in de huidige plannen, hetgeen tot een neerwaarts financieel effect kan leiden. Het bouwen van grotere woningen om gezinnen in de stad te kunnen behouden leidt tot fors lagere of zelfs helemaal geen grondopbrengsten op veel locaties vanwege de marktcontraire woninggrootte zoals bij 3-4 kamer appartementen. Hoe groter de woning, hoe hoger de kosten en des te lager de grondwaarde. De grondopbrengsten van middeldure huurwoningen zijn daarom zeer afhankelijk van woninggrootte. Een middeldure huurwoning dient minimaal 40 m² gbo te zijn. Het uitgangspunt voor middeldure koopwoningen is dat deze marktconform ontwikkeld worden. Dit is vastgelegd in de raadsbrief inzake de uitwerking bouw middeldure koopwoningen van 5 maart 2019. Door de opwaartse prijsontwikkeling van middeldure koopwoningen neemt de gemiddelde woninggrootte af.
Transformatie Er zijn steeds meer transformatieprojecten, waarbij de grond al is uitgegeven in erfpacht. In deze situatie verwerft de gemeente het bestaande vastgoed niet, maar faciliteert de gemeente de bouwplannen van een erfpachter door bijvoorbeeld het wijzigen van het bestemmingsplan en investeringen in de openbare ruimte. Vaak is er sprake van veel versnipperde eigendomsposities. Hierdoor wordt de gebiedsontwikkeling steeds complexer. Transformatie vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de erfpachters. Het voordeel is dat de gemeente niet hoeft te verwerven en de grond bouwrijp hoeft te maken. Het risico daarbij is dat de gebiedsontwikkeling complexer is en de verschillende kaveltransformaties op elkaar moeten worden afgestemd. Onderhandelingen kosten daarom meer tijd en geld (proceskosten). Bovendien kan de gemeente moeilijker sturen op het tempo van de ontwikkeling, en is daarbij afhankelijk van de erfpachters. Het plannen van de bouw van de bijbehorende voorzieningen, zoals scholen, maar ook nutsvoorzieningen is daardoor lastiger. De ramingen van de transformaties zijn over het algemeen gebaseerd op inschattingen van het projectmanagement en/of afsprakenbrieven met de erfpachter of namens de erfpachter met de ontwikkelaar.
In het afgelopen jaar blijkt dat meer dan voorgaande jaren wordt heronderhandeld over de afspraken mede omdat deze partijen de businesscase niet meer rond krijgen, niet willen instappen door de sterk toegenomen onzekerheden van de economische vastgoedontwikkeling of deze partijen geen deal kunnen sluiten met de aannemer. In meerdere plannen treedt dit op en in enkele gevallen leidt dat tot niet doorgaan van de transformatie. Een onzekerheid die hiermee samenhangt zijn de bijbehorende grondopbrengsten in de grondexploitaties. Als een erfpachter op zijn kavel niet wil transformeren kan de gemeente dit niet afdwingen en wordt het programma niet gerealiseerd en komen er dus ook geen meerwaarden erfpacht binnen in de grondexploitatie. Het tegemoetkomen zoals de transformatiebonus of de herijking van de grondprijzen kan mogelijk leiden tot het alsnog doorgaan van de voorgenomen ontwikkeling.
Gemeente Amsterdam
13
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Stedelijke Vernieuwingsgebieden De nieuwe plannen bestaan voor een deel uit Stedelijke Vernieuwingsgebieden (voorheen aangeduid als ontwikkelbuurten) waarin grote investeringen worden gedaan in de openbare ruimte die niet kunnen worden terugverdiend omdat de bestaande sociale huurwoningen worden vervangen en het eventuele extra programma dat mogelijk is door verdichting bestaat uit 80% betaalbare woningen en maatschappelijke voorzieningen. Veelal zijn de bestaande woningen in bezit van woningcorporaties waarbij volgens de samenwerkingsafspraken een lage grondprijs geldt. In de komende jaren worden meerdere vernieuwingsplannen verwacht zoals de Wildemanbuurt, de Kolenkitbuurt en de D, H buurten in Zuidoost. In financieel opzicht zal het passen en meten worden binnen de beschikbare vereveningsruimte. Verzamelexploitatie solitaire transformatie-initiatieven Enkele solitaire transformaties die verspreid zijn door de stad, en geen onderdeel uitmaken van het Plaberum, worden ondergebracht in de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ en vallen onder het regime van het Vereveningsfonds.
Het uitgangspunt is dat het bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgeverschap van de solitaire transformatie-initiatieven bij de stadsdelen ligt en dat de proceskosten en beperkte uitvoeringskosten die het stadsdeel voor de begeleiding van een transformatie-initiatief maakt gedekt kunnen worden uit de toekomstige meerwaarde van de transformaties. In 2024 zijn verschillende transformatie-initiatieven geïnventariseerd bij de stadsdelen. Ook bij deze voor te nemen transformaties heeft de gemeente last van economische tegenwind. Partijen willen op dit moment nog niet instappen. Om deze reden zijn pas 2 transformatieprojecten in de uitvoeringsfase gekomen, te weten Riekerhof en Buunk. Er zijn meerdere projecten in een ver stadium van voorbereiding, waarvan verwacht wordt dat deze ondanks de economische tegenwind in 2025 in de verzamelexploitatie toegelaten kunnen worden. Het gaat bijvoorbeeld om Hilversumstraat / Zuidkaap (Noord). Transitie Zuidas Per juni 2024 is besloten dat de gebiedsontwikkeling van de Zuidas wordt overgebracht naar de directie Grond & Ontwikkeling. Het opdrachtgeverschap betreffende het Zuidasdok zal in de loop van 2025 worden overgedragen aan de directie Verkeer & Openbare Ruimte. In het Transitieplan Zuidas wordt het bedrag dat in 2025 wordt geraamd opgenomen. De exacte wijze waarop de bijdragen voor Zuidasdok zijn vormgegeven worden ter besluitvorming voorgelegd.
Binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden Verdichting van de stad biedt kansen voor efficiënt gebruik van ruimte en voorzieningen. Een compacte stad leidt tot kortere reisafstanden, minder CO2-uitstoot, minder infrastructuur per woning en intensiever gebruik van openbaar vervoer. Dit brengt echter hogere kosten voor investeringen en beheer met zich mee, evenals extra investeringen in openbaar vervoer. Het mengen van functies vraagt meer afstemming tussen partijen, wat extra tijd en kosten voor de gemeente oplevert. De ondergrond speelt een belangrijke rol en vereist zorgvuldige afstemming in de planfase, wat hogere ontwerpkosten meebrengt maar extra kosten en vertragingen op een
Gemeente Amsterdam
14
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
later moment voorkomt, zoals het onnodig openbreken van straten of ruimtegebrek voor afvalcontainers. Compacter bouwen maakt maatschappelijke voorzieningen duurder. Geschikte locaties voor bijvoorbeeld scholen zijn schaars, zeker in transformatiegebieden. Ruimtegebrek leidt tot complexere en duurdere constructies, zoals meerlaagse gebouwen en ondergrondse fietsenstallingen. De extra kosten worden steeds vaker gedekt vanuit het Vereveningsfonds, omdat bijdragen uit algemene middelen vaak onvoldoende zijn. Toegenomen complexiteit van de plannen Plankosten door de gemeente worden steeds hoger als gevolg van een hogere complexiteit bij plannen. Dit zorgt voor langere doorlooptijden en minder grondopbrengsten. De toekomstige plannen zijn vaak complexe projecten. Naast de complexiteit van versnipperd eigendom en hoge ambities zijn ook de juridisch-planologische procedures steeds complexer en risicovoller. Verder duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever.
3.2
Marktontwikkelingen
Economische ontwikkelingen In 2024 groeide de Nederlandse economie en was er een lichte verbetering ten opzichte van 2023. De groei werd ondersteund door investeringen in infrastructuur, woningbouw en een afname van de inflatie. Desondanks bleef de economische groei onder het historische gemiddelde, deels door internationale onzekerheden en een gematigde binnenlandse vraag. In 2024 bleef het consumentenvertrouwen in Nederland laag. De fluctuaties weerspiegelden aanhoudende onzekerheid over de economie en persoonlijke financiën, ondanks enkele periodes van lichte verbetering. Uit informatie van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn de prijsindexatiecijfers voor wat betreft de GWW-gerelateerde kosten gestegen met afgerond 2% over de periode januari 2024 tot januari 2025. Met dit percentage dat gelijk is aan de voorcalculatie wordt gerekend. Dus is er geen extra kostenstijging voor een groot deel van de toekomstige uitvoeringskosten.
Ontwikkeling vastgoedmarkten In 2024 kende de Nederlandse vastgoedmarkt diverse belangrijke ontwikkelingen: Beleidswijzigingen en wetgeving Er werden diverse beleidsmaatregelen geïntroduceerd, waaronder de Wet Betaalbare Huur, die per 1 juli 2024 in werking trad. Deze wet beoogt huurwoningen betaalbaarder te maken door wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast is de wet Versterking Regie Volkshuisvesting in voorbereiding. Rentebeleid en investeringsklimaat
Gemeente Amsterdam
15
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Na een periode van renteverhogingen besloot de Europese Centrale Bank in juni 2024 de rente te verlagen. Deze verlaging bood vastgoedbeleggers hoop op stabilisatie van de rentetarieven, wat het investeringsklimaat in beperkte mate beïnvloedde. Woningmarkt en beleggersvertrouwen De huurwoningenmarkt stond onder druk door hogere rentelasten en strengere huurbeschermingsregels, wat leidde tot een daling in de waarde van huurwoningen. Het investeringsvolume is beperkt toegenomen ten opzichte van 2023, maar nog lang niet op het niveau van de jaren daarvoor. In 2024 vertoonde de Nederlandse koopwoningmarkt een positieve trend. De prijzen van bestaande koopwoningen zijn sterk toegenomen ten opzichte van 2023. Ook het aantal woningtransacties nam toe. Deze ontwikkelingen wijzen op een aantrekkende koopwoningmarkt in Nederland in 2024. Commercieel vastgoed De tweespant op de Amsterdamse kantorenmarkt is in 2024 verder bloot komen te liggen. Locatie, kwaliteit, duurzaamheid en beschikbaarheid worden steeds belangrijker. De vraag naar kantoorruimte concentreert zich steeds meer op duurzame kantoren op goed bereikbare locaties met een hoog voorzieningenniveau. In Amsterdam zijn dit met name de stationslocaties en bijvoorbeeld binnenstedelijke kantorenlocaties in stadsdelen Centrum en Zuid.
Het aanbod van kwalitatief hoogstaande kantoren neemt hierdoor af en prijsverschillen tussen de onderkant en bovenkant van de markt worden groter. In de brede markt zijn markten grondwaarden licht gestegen ten opzichte van 2023, met name als gevolg van stijgende huurprijzen. De retailmarkt blijft volop in beweging door uiteenlopende oorzaken. Door de afnemende inflatie en gestegen lonen hebben consumenten meer te besteden wat gezorgd heeft voor meer bezoekers in winkelgebieden, echter is het consumentenvertrouwen nog steeds laag. Winkeliers hebben te kampen met fors hogere exploitatiekosten door gestegen huur-, inkoop- en energieprijzen, alsmede personeelskosten, boven op de steeds heviger wordende concurrentie van e-commerce. De leegstand van winkelpanden blijft echter beperkt, met name door transformatie van deze units naar gewildere bestemmingen als wonen. Al met al zien we in de meeste delen van de stad de marktwaarden stabiliseren, met name als gevolg van stijgende huurprijzen. De bedrijfsruimtemarkt wordt nog steeds gekenmerkt door schaarste. Vanuit de markt zijn er wel signalen dat de grootste stijgingen achter ons liggen en de markt een nieuwe balans gevonden heeft. Prijsstijgingen zijn echter niet uitgesloten op het moment dat de vraag aanhoudend hoog blijft.
Verwachtingen voor de grondprijzen zijn dat deze relatief hoog blijven, zeker als de onderliggende vraag naar bedrijfsruimte hoog blijft en het aanbod van nieuwbouw bedrijfsruimten achterblijft bij de vraag. De hoogste huren worden nog steeds verwacht op de binnenstedelijke bedrijfsterreinen (Veemarktterrein, Zeeburgerkade, Markthallen) en kwalitatieve en goed bereikbare terreinen als Sloterdijk Poort.
Gemeente Amsterdam
16
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Veel van deze toekomstige commerciële voorzieningen hebben last van netcongestie en dreigen ernstig te worden vertraagd. Ontwikkeling grondprijzen Marktprijzen en Grondprijzen • De marktprijzen van de vrije sector woningen stijgen sinds medio 2023 en het gehele jaar 2024. • De stichtingskosten stijgen nog steeds maar zijn wel getemporiseerd. • De grondprijzen van marktwoningen zijn gestegen en een belangrijke reden voor de financiële verbetering van de plannen. Vooral bij financieel geraamde negatieve plannen heeft dit geleid tot een lagere voorziening plantekorten. • Voor gereguleerde huurwoningen zijn de grondwaarden gedaald. Tevens wordt er gewerkt aan nieuw beleid voor middeldure huurwoningen. Als dat wordt ingevoerd wijzigen de grondprijzen voor dat deel van het programma. • De markt- en grondprijzen van kantoren in het topsegment stijgen maar vaak kunnen deze uitgiften als het bouwgrond betreft niet worden gerealiseerd als gevolg van netcongestie. • De markt- en grondprijzen van retail laten een stabiel tot licht stijgend verloop zien in 2024. • De markt- en grondprijzen van bedrijfsruimte zijn verder gestegen in 2024.
3.3
Subsidies
De gemeente Amsterdam heeft subsidies ontvangen of toegezegd gekregen die bijdragen aan investeringen die worden gedaan ten behoeve van woningbouw en mobiliteit. In 2024 zijn alle uit het vorige kabinet voortkomende woningbouwsubsidies beschikt, gekoppeld aan de woningbouwopgave tot en met 2030. Op basis van het hoofdlijnen-akkoord wordt 5 jaar lang € 1 miljard per jaar beschikbaar gesteld voor woningbouw. Daarnaast wordt 5 jaar lang € 0,5 miljard per jaar beschikbaar gesteld voor het ontsluiten van nieuwe woningbouwlocaties. De uitwerking van dit beleid zal de komende maanden plaatsvinden.
Rijkssubsidies In 2024 hebben G&O en V&OR voor verschillende rijksregelingen cofinanciering bij het Rijk aangevraagd. De totale uitstaande subsidieaanvragen gericht op woningbouwversnelling lopen op tot € 494 miljoen. In totaal is eind 2024 € 241 miljoen ontvangen. Voor de komende jaren zijn op basis van de regeling Mobiliteitspakketten Oost, Havenstad en Zuidoost afspraken gemaakt over de jaarontvangsten in meerdere tranches waarvan de laatste in 2028 voor Zuidoost. In onderstaand overzicht zijn per regeling de verkregen en aangevraagde bedragen opgenomen. De meeste subsidies zijn gericht op versnelling en vergroten van de woningbouw. Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt door het Rijk 50% of meer cofinanciering van de regio Amsterdam (met inbegrip van de Vervoersregio Amsterdam) gevraagd. Over deze investeringen zal de komende jaren besluitvorming plaatsvinden. De financiële dekking zal gezien de gezamenlijke belangen afkomstig zijn vanuit zowel het Gemeente Amsterdam
17
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). De start bouw van de woningen in de komende 10 jaar die in de verschillende regelingen als voorwaarde is opgenomen voor het verkrijgen/behouden van de subsidie is een uitdaging. Rijkssubsidies verkregen en toegezegd in miljoenen euro's Rijksregelingen
Verkregen
2025
2026
2027
2028
Totaal
Eerdere subsidie Scienceparktunnel
6
6
Woningbouwimpuls
78
78
Start Bouwimpuls
18
18
Gebiedsbudget Woningbouw
45
45
Bereikbaarheid woningbouw 1e tranche
28
28
Mobiliteitspakket Woningbouw
49
Subsidie voor tijdelijke woningen
11
Subsidies voor doelgroepen jongeren/studenten Totaal
69
47
48
89
302 11
6 241
6 69
47
48
89
494
Tabel: Rijkssubsidies in miljoenen euro's
Eerdere subsidie Scienceparktunnel De eerdere verkregen subsidie Scienceparktunnel dient te worden terugbetaald sinds besloten is dat de tunnel niet doorgaat. Woning Bouw Impuls (WBI) De Woning Bouw Impuls (WBI) is om tekorten in de grondexploitaties te dekken. Enkele nieuwe tekortplannen moeten nog door de gemeenteraad worden vastgesteld. Voor 8 plannen/gebieden is WBI (5 tranches) aangevraagd en het Rijk heeft voor € 77,8 miljoen toegekend. In deze plannen/gebieden dienen tenminste 21.837 woningen gestart te worden waarvan het grootste deel betaalbaar dient te zijn (midden en sociaal segment). Alle plannen hebben een looptijd van 1o jaar. De einddata zijn verschillend doordat onderstaande plannen de afgelopen jaren in verschillende tranches zijn aangevangen. Dit betreffen: • Sloterdijk 1 Zuid, • IJburg 2 • Hamerkwartier • Bijlmer • Osdorpplein • Gaasperdam • Röellbuurten • Weespertrekvaart Oost Voor Bijlmer, Gaasperdam, Röellbuurten is tijdig gestart met een de start bouw van de eerste woningen. De regelingen lopen 10 jaar. Bij Sloterdijk 1 Zuid en IJburg 2 zullen de eerste 3 jaar nog niet voldoende woningen worden gebouwd, hiervoor is eind 2023 uitstel verleend tot 2025. De verwachting is dat Sloterdijk 1 Zuid niet tijdig zal starten. Hierover vindt overleg plaats met het Gemeente Amsterdam
18
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Rijk. Ook Hamerkwartier zal door het vernietigde bestemmingsplan de start bouw niet tijdig halen. Een andere belangrijke eis is dat sprake dient te zijn van een financieel tekort aangeduid als publiek tekort. Indien het tekort niet wordt gehaald kan het Rijk tot (proportionele) terugvordering overgaan. Inmiddels is bij IJburg 2e fase op het Strandeiland de bouw van de eerste tijdelijke woningen gestart. De 5e tranche WBI is omgezet in Start Bouw Impuls. In 2024 is voor de 6e tranche WBI aanvraag gedaan voor het plan Weespertrekvaart Oost. Start Bouw Impuls (SBI) In december 2023 heeft de gemeente € 18 miljoen ontvangen ten behoeve van de startbouwimpuls (SBI) van het Rijk, voor in totaal 2.132 woningen. Deze subsidie is bedoeld voor het vlottrekken van bouwprojecten die anders dreigden te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De criteria om in aanmerking te komen voor de subsidie betreffen onder meer de zekerheid van een start bouw in 2024 of 2025, het aandeel betaalbare woningen (is minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw. In 2024 zijn 13 van de in totaal 14 projecten gestart met de bouw van 2.052 woningen waarvan 81% in het betaalbare segment. Er is afgerond € 17,6 miljoen van de subsidie bevoorschot.
In de komende jaren dient te worden voldaan aan een tijdige oplevering van de woningen in overeenstemming met de toezeggingen. Toelichting overige rijkssubsidies Voor alle hierna genoemde regelingen gelden verschillende cofinancieringspercentages per beschikking. De gemeente en de Vervoersregio dienen hier een groot deel zelf te financieren (te dekken). De cofinanciering verplichting geldt niet per voorgenomen maatregelen maar voor het gehele pakket van maatregelen per beschikking. Het niet uitvoeren van een deel van de maatregelen dient tijdig te worden gemeld en mag niet ten koste gaan van de voorgenomen woningbouw. Gebiedsbudget woningbouw De Gebiedsbudgetten hebben betrekking op Zuidoost en Havenstad (Sloterdijk). In totaliteit dient in deze gebieden voor 32.000 woningen gestart te worden met de bouw voor eind 2030 waarvan eind 2035 50 % betaalbaar dient te worden gerealiseerd. Het betreft toekomstige ingrepen (investeringen) niet gericht op de bereikbaarheid maar op levendigheid zoals groen bij het Hondsrugpark, het vergroenen van Arenapoort of geluidschermen bij onder meer Amstel 3 en Reigersbos. Ook deze regeling kent een doorlooptijd van 10 jaar met een verplichting van aantallen te bouwen woningen. De maatregelen zijn nog niet in uitvoering per eind 2024. Voor Havenstad zijn eind 2024 1.691 woningen gestart waarvan 921 betaalbaar.
Voor Zuidoost zijn eind 2024 5.793 gestart waarvan 3.919 betaalbaar. Bereikbaarheid Woningbouw 1e tranche Middelen Bereikbaarheid Woningbouw 1e tranche is voor € 28 miljoen toegekend aan: • Amstelkwartier - Stationshal/Fietsstalling - gestart aantal woningen 807 waarvan 399 betaalbaar. • IJburg 2 – HOV-verbinding Bijlmer en Weesp gestart aantal woningen 2.228 waarvan 1.493 betaalbaar. • NDSM – aanlandvoorziening gestart aantal woningen 207 waarvan 136 betaalbaar. Gemeente Amsterdam
19
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
• Hamerkwartier rotonde Meeuwenlaan nog niet gestart qua woningbouw. IJburg 2 HOV- verbindingen en Meeuwenlaan zijn per 2023 in uitvoering. Amstelkwartier is nog in een onderzoekfase en over de aanlandvoorziening NDSM is een collegebesluit genomen. In totaliteit dient voor eind 2030 te worden gestart met de bouw van 22.000 woningen waarvan 50% betaalbaar. Mobiliteitspakket woningbouw Het Mobiliteit pakket voor grootschalige woningbouwlocaties heeft betrekking op Zuidoost, Oost (Zeeburgereiland/IJburg) en Havenstad (Sloterdijk). In 2024 is het 1e deel ontvangen. Voor deze regeling geldt dat eind 2030 (met startjaar 2021) moet zijn gestart met de bouw van de opgegeven woningaantallen. En voor eind 2027 moet zijn gestart met de uitvoering van de investering die voor eind 2035 moet worden opgeleverd. In totaliteit gaat het hier om het starten met de bouw van 42.616 woningen voor eind 2030 waarvan 50% eind 2035 moet worden gerealiseerd. In Zuidoost, Oost en Havenstad zijn 9.712 woningen gestart waarvan 6.333 betaalbaar (van de 21.308 betaalbaar). De maatregelen zijn nog niet in uitvoering, er zijn nog geen investeringsbesluiten genomen. Subsidie voor tijdelijke woningen In 2023 is een Stimuleringsregeling voor flexwoningen (STIR-subsidie) ontvangen van het Rijk ter hoogte van afgerond € 11 miljoen voor het realiseren van de 1ste tranche FLEX-woningen voor 1.000 woningen.
Momenteel zijn er drie kansrijke locaties uitgewerkt in samenwerking met woningcorporaties en zal nog 1 locatie worden uitgewerkt. De oplevering van de eerste 1.000 flexwoningen vond plaats in 2024. Aanvullend heeft de gemeente Amsterdam de ambitie om een tweede tranche van 1.500-2.000 flexwoningen te realiseren. Op dit moment wordt een aantal locaties voor een volgende tranche verkend en beoordeeld. In 2024 is een verlenging met een jaar verkregen om aan de voorwaarden van deze subsidie te voldoen. Meerdere beschikkingen zijn ontvangen voor specifieke doelgroepen.
3.4
Risico’s
Netcongestie Amsterdam heeft sinds eind 2021 te maken met netcongestie. Netcongestie treedt op wanneer de vraag naar transportcapaciteit groter is dan de beschikbare capaciteit op het net. Om de leveringszekerheid en veiligheid van het net te kunnen waarborgen zijn de netbeheerders genoodzaakt om netcongestie af te kondigen als zij zien dat de grenzen van het net in zicht komen. Vanaf het moment dat de congestie in Amsterdam werd afgeroepen wordt er geen extra vermogen meer toegekend aan grootverbruikers van elektriciteit. Nieuwe aanvragen komen op de wachtlijst terecht en moeten wachten totdat de netbeheerders het elektriciteitsnet hebben uitgebreid. In de regio Amsterdam zal dit minimaal tot 2031 duren. Hoewel er nog geen congestiebeperkingen gelden voor kleinverbruikers en woningbouwontwikkelingen, zorgen de (plint)voorzieningen die verbonden zijn aan woningen ervoor dat de woningbouw toch gehinderd kan worden door congestie. Dat komt omdat deze voorzieningen vaak wel een grootverbruiksaansluiting nodig hebben. Zonder die voorzieningen zijn woningbouwprojecten vaak niet rendabel en komt de businesscase van het project in het geding. Bovendien strookt dit niet met het principe van een complete stad. Gemeente Amsterdam
20
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De komende 6 jaar kunnen projecten in de gebiedsontwikkeling financieel hard worden geraakt door de netcongestie. Woningbouw en scholen krijgen in principe voorrang op de wachtlijst voor vermogen, maar als er niets te verdelen valt levert dit weinig op. Ook komt steeds duidelijker komt naar voren dat commerciële toekomstige uitgiften sterk vertragen, vooral in de werkgebieden en de kantoren van de Zuidas. In het MPG 2025 wordt rekening gehouden met lagere opbrengsten. Een gevolg is dat de komende jaren beduidend minder tussentijdse winst zal worden genomen. In gemeentelijk verband wordt nu hard gewerkt om de risicoprojecten te identificeren en mogelijke (tussentijdse) oplossingen te bedenken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt. In hoeverre projecten alleen uitgesteld worden of zelfs helemaal niet doorgaan door netcongestie is nog onduidelijk. Wel lijkt het aannemelijk dat het tempo van de uitgiftes vertraagt en dat dit niet snel in latere jaren wordt ‘ingehaald’. Energietransitie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie. Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids. Collectieve warmtenetten hebben uiteindelijk de laagst maatschappelijke kosten.
Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Gezien de risico’s staat de financiële haalbaarheid voor warmtebedrijven onder druk. Zo is de realisatie van het warmte- en koudenet voor het WAD-kwartier mislukt. Daarnaast belemmert de voorgenomen Wet collectieve warmte (Wcw) de investeringsbereidheid van private warmtebedrijven, waardoor de haalbaarheid van nieuwe netten verder onder druk komt te staan. Deze risico’s leiden tot een andere koers: tijdelijk alleen inzetten op warmte- en koudenetten als dat noodzakelijk is voor de gebiedsontwikkeling. Dit is met name het geval wanneer er onvoldoende thermische ruimte in de ondergrond is en/of wanneer een collectief net grote nadelige effecten op de elektriciteitscongestie voorkomt. Bij de Voorjaarsnota 2024 is afgesproken dat de onrendabele top voor warmtenetten ten behoeve van de nieuwbouw vanuit het Vereveningsfonds wordt gedekt. De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Uit het opstellen van businesscases en ontwikkelstrategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s.
Op dit moment loopt er alleen een aanbesteding bij de Sluisbuurt waarvoor nu in de risico’s rekening wordt gehouden met de kosten voor een onrendabele top. Rente In de afgelopen jaren van 2016 tot en met 2024 werd in overeenstemming met het Besluit Begroting en Verantwoording voor grondexploitaties de rente binnen de grondexploitaties opgenomen. De rente was gebaseerd op de stand van het onderhanden werk en werd toegerekend op basis van de gemiddelde rente van de uitstaande lening portefeuille van de gemeente, gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen versus totaal vermogen. De BBVcommissie heeft deze renteberekening nu losgelaten, ingaande (uiterlijk) in 2025 en verder.
Gemeente Amsterdam
21
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De rente wordt vanaf 2024 niet meer opgenomen in de grondexploitaties, maar in de reserve van het Vereveningsfonds. En wordt berekend over het totaal onderhanden werk. Dit betekent dat de rente voor de negatieve grondexploitaties uit de voorziening plantekorten gehaald kan worden. En dat de rente over de negatieve grondexploitaties nu verrekend kan worden met de positieve grondexploitaties. Dit betekent een verlaging van de voorziening plantekorten met circa € 10 miljoen (en een verbetering voor de reserve). Echter, de rente wordt ook hoger. De rente die wordt doorbelast, wordt toegerekend op basis van een bij de begroting (voor)gecalculeerde omslagrentepercentage. Tot en met 2024 werd in de grondexploitaties gerekend met een rente van 0,74%. Vanaf 2025 dient met de omslagrente te worden gerekend. De omslagrente is afgeleid van de door de gemeente te betalen marktrente rekening houdend met rentebaten. Door de huidige gestegen marktrente naar 3,25% zal bij de omzetting van de huidige lening portefeuille (beheerd door Treasury) de omslagrente geleidelijk oplopen. Volgens een verkregen raming van Treasury zal de omslagrente binnen 10 jaar oplopen naar 2,45%. Dit percentage kan stijgen en dalen als gevolg van hogere of lagere marktrente en door lagere rentebaten.
De te betalen rente is afhankelijk van de jaarlijkse boekwaarde van het onderhanden werk grondexploitaties waarover de oplopende omslagrente wordt berekend. De verwachting is dat de boekwaarde de komende jaren tot en met 2028 zal oplopen door de hoge investeringen en de lagere grondinkomsten. Zolang sprake is van een financieel positieve planportefeuille zal het onderhanden werk op langere termijn weer gaan dalen. Bereikbaarheid en een complete stad De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Vanuit de gebiedsontwikkeling wordt geïnvesteerd in de woningbouw waarbij wordt gebouwd aan een complete stad. Vanuit directie Verkeer en Openbare Ruimte (V&OR) wordt geïnvesteerd in de infrastructuur die boven de plangebieden uitstijgt. Om de bestaande stad, de groeiende stad en de regio bereikbaar te houden is er vaak sprake van cofinanciering tussen V&OR, G&O en de Vervoerregio Amsterdam. Om bij te kunnen dragen aan investeringen in infrastructuur die voorwaardelijk én toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling wordt ‘gespaard’ binnen het Vereveningsfonds door jaarlijks € 25 miljoen per jaar te reserveren. Het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de bestaande stad zal worden ingepast in het Investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) of programma Stadsverbetering (begrotingsprogramma 2).