BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2022.pdf

MPG 2021 prognose eind 2021 782 -135 -459 -50 -644 138

Tabel: Stand Vereveningsfonds en reserve Zuidas per eind 2021 vergeleken met prognoses bij de (A)MPG 2021

Het overzicht geeft aan dat van de reservepositie eind 2021 (€ 914 miljoen) het grootste deel is bestemd ten bedrage van € 774 miljoen. Dit betreft enerzijds het weerstandsvermogen en anderzijds door de raad specifiek vastgestelde reserveringen waarbinnen toekomstige uitgaven zullen plaatsvinden. Naast de gereserveerde delen en het weerstandsvermogen is nog ruimte over van afgerond € 140 miljoen dat kan worden ingezet ten behoeve van voorinvesteringen voor nieuwe plannen en ter afdekking van nieuwe plannen met een tekort: dit is de gerealiseerde vereveningsruimte. Hieronder volgt een toelichting bij de posten. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor project specifieke risico’s in negatieve grondexploitaties.

Het weerstandsvermogen is in 2021 toegenomen, van € 132 miljoen eind 2020 naar € 153 miljoen eind 2021 vooral door de toevoeging van nieuwe plannen en rekening houdend met het risico van financieel tekort plannen.

Gemeente Amsterdam

23

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben plaatsgevonden: - Bij de reserveringen is rekening gehouden met € 65 miljoen niet beschikbare vereveningsruimte van de in 2022 vastgestelde plannen tot en met 16 februari 2022 voor Hamerkwartier, Centrum Reigersbos en herziening Arenapoort. Dit zijn plannen met een financieel tekort waarover de tot maart 2022 zittende raad nog een beslissing neemt en waarvoor direct een voorziening moet worden getroffen. - De reservering van ZuidasDok is net als alle andere reserveringen gebaseerd op de nominale waarde en niet meer de netto contante waarde, hierdoor is de reservering € 11 miljoen hoger. - Nieuwe reserveringen zijn gevormd op investeringsbesluiten 2021 betreffende Buiteneiland (circulair landmaken), en Spieringhorn en Groene Hoven in Banne Noord en bijdragen corporatiewoningen in Strandeiland € 25 miljoen. - Er hebben nagenoeg geen onttrekkingen bij Sloterdijk 1 en Weespertrekvaart Oost plaatsgevonden.

Daarnaast is bij het Coalitieakkoord en de voor/najaarsnota 2019 besloten om € 400 miljoen uit het Vereveningsfonds te nemen. In 2019, 2020 en 2021 is hiervan € 347 miljoen gerealiseerd, er is nog € 50 miljoen gereserveerd (voor het jaar 2022). Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 2 miljoen in 2021 tot € 18 miljoen vanaf 2024. Dit is in dit MPG verwerkt. Mutatie vereveningsruimte De vereveningsruimte is eind 2021 € 140 miljoen. Vanuit de vereveningsruimte worden plannen met een negatief saldo verevend en zijn specifieke reserveringen gevormd. In 2o21 en tot 16 februari 2022 zijn een groot aantal nieuwe plannen vastgesteld met een tekort die een groot beroep hebben gedaan op de vereveningsruimte van eind 2021 (€ 133 miljoen).

Gemeente Amsterdam

24

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2021 kasstroom reserve: Indexering Woningcorporaties Incidentele afdracht algemene middelen Structurele afdracht algemene middelen Overige uitgaven Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven en verrekeningen Voorziening (incl. indexatie) Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2021 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering Contactweg Overige reserveringen Nieuwe reserveringen 2021 Nieuwe reserveringen 2022 tot en met 16 februari 2022 Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

15 maart 2022

2021 828 17 20 -88 -2 -38 -91 265 -21 -66 178 87 914 -153 -270 -104 -2 -106 -25 -65 -50 -774 140

Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2021

Eigenlijk is de verwachte ruimte die in het MPG 2021 werd gepresenteerd voor eind 2021 € 120 miljoen + € 18 miljoen = € 138 miljoen) dus niet vergelijkbaar met de € 140 miljoen die in dit MPG 2022 eind 2021 is gerealiseerd. In totaliteit is voor € 133 miljoen voor nieuwe plannen aan voorzieningen en reserveringen gevormd: - € 44 miljoen voorziening plantekorten vooral Amsteloever, Lodewijk van Deysselbuurt, Fokkemast), - € 25 miljoen reserveringen (circulair landmaken Buiteneiland, Groene Hoven, Corporatiewoningen IJburg) - € 65 miljoen voor 4 plannen reservering tot en met in feb tot en met 16 feb. Deze nieuwe plannen waren opgenomen om nieuwe vast te stellen in de rapportage vorig jaar. Nieuwe reserveringen 2022 voor plannen met een tekort die tussen 1 januari 2022 en tot en met 16 februari 2022 zijn vastgesteld: - Hamerkwartier € 22,4 miljoen tekort en € 20 miljoen reservering - Reigersbos € 10,0 miljoen tekort en € 10 miljoen reservering - IJdoornschoolocatie € 1,8 miljoen - Vrijval voorziening plantekorten Arenapoort € 17,5 miljoen en reservering € 18,1

Gemeente Amsterdam

25

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

besluiten 2021 Tekort plannen 2021 Hoekenes/Groenehuyzen Lodewijk van Deysselbuurt Nieuwenhuysenbuurt Struijkenkade Amstelstation Amsteloever Fokkemast/Parlevinker/rotonde Index Totaal tekortplannen 2021 Nieuwe reserveringen Reservering Spieringhorn Reservering Groene Hoven Reservering Buiteneiland Reservering IJburg Corporatiewoningen Totaal reserveringen Tekort plannen 1 januari tot en met 16 februari 2022 Hamerkwartier IJdoorschoollocatie Herziening Arenapoort Reigersbos Totaal tekort plannen 1 januari tot en met 16 februari 2022 Totaal Verslechtering lopende tekort plannen Ophoging voorziening

0 -18 -1 -2 -17 -5 -1 -44

-44

-2 -4 -12 -5 -24

-24

-42 -2 -1 -20 -65 -133

-65

Voorziening tekortplannen

-44

-22 -66

Tabel: Besluiten tekortplannen, reserveringen en voorziening plantekorten in miljoenen euro’s

Gemeente Amsterdam

26

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

6 Actualisatie grondexploitaties meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2021. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2026. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 15 jaar met uitschieters langer dan 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het effect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldoontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-flow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate afhankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige (gunstige) economische omstandigheden.

Met een horizon van 10 tot 20 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen en stichtingskosten zullen dalen en/of stijgen.

6.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen Het startpunt van het MPG 2021 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met project specifieke en generieke (markt)risico’s. De portefeuille bestaat eind 2021 uit 152 actieve grondexploitatieplannen. Ten opzichte van het MPG 2021 is er voor een 11 plannen een investeringsbesluit genomen waardoor deze aan de actieve portefeuille zijn toegevoegd: GS Nieuw West GS Nieuw West GS Nieuw West GS Nieuw West GS Nieuw West GS Oost GS Oost GS Ringzone GS Noord GS Noord Zuidas

Gemeente Amsterdam

211.77 211.79 213.52 213.55 213.56 223.10 260.35 406.13 759.31 759.32 580.16

Entree Blomwijckerbuurt Hoekenes/Groenehuyzen Lodewijk van Deysselbuurt Nieuwenhuysenbuurt Struijkenkade Amsteloever Buiteneiland (circulair landmaken) Otto Heldringstraat 1-5 Fokkemast/Parlevinker/rotonde Vijf hoven + zuidelijkparkdeel Banne Noord Restplan Mahler

27

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Van de 11 plannen zijn er 6 met een negatief saldo. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld is € 68 miljoen negatief. Een aantal bestaande plannen zijn aangepast middels een herzien investeringsbesluit, waarbij veelal de scope van het project (bijvoorbeeld beoogd vastgoedprogramma of stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd:  Verdi  Kenniskwartier  Rechtbank kavel  Sloterdijk Centrum + Sloterdijk transformatie  Arenapoort Oost en West  Amstel 3 Bullewijk en Paasheuvelgebied  Havenstraatterrein  Werkstad Overamstel Het totaal saldo van de herziene plannen is € 96 miljoen negatief. Eind 2021 zijn 14 plannen afgesloten. Bij de planafsluitingen zijn overwegend financieel tekort plannen afgesloten, in totaliteit is hierdoor per saldo het onderhanden werk € 40 miljoen verlaagd. Afboeking van tekort plannen worden opgevangen binnen de eerder gevormde voorziening van plantekorten. De resultaten van positieve plannen worden toegevoegd aan de reserve Vereveningsfonds. Deze plannen zijn opgenomen in bijlage 2. Voorheen werden de proceskosten van de gebiedsontwikkeling van directie Zuidas anders geadministreerd dan bij directie Grond en Ontwikkeling. Dit zorgde voor extra administratieve last.

Dit jaar is de werkwijze geüniformeerd en is de boekwaarde van de proceskosten overbracht naar de betreffende deelgebieden en programma’s en dit zorgt voor diverse afwijkingen (plussen en minnen) bij de projecten. In totaal kost deze omzetting € 6,8 miljoen. Alle 152 plannen zijn eind 2021 geactualiseerd. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf op hoofdlijnen ingegaan.

6.2 Geprognosticeerd programma 2022 en verder Het aantal woningen dat in de grondexploitaties is geprognosticeerd is vanaf 2022 53.000 woningen. In het MPG 2021 waren dit 54.000 woningen, maar in 2021 is voor 6.370 woningen grond uitgegeven. Als de plannen die tot en met 16 februari 2022 zijn vastgesteld zoals Hamerkwartier en Centrum Reigersbos komt het programma uit boven de 58.000 woningen. Het percentage sociaal en middeldure huur is toegenomen als gevolg van het toevoegen van plannen met 40-40-20. Het aandeel vrije sectorwoningen is daardoor gedaald van 33% naar 28%. De nieuw toe te voegen plannen zullen eveneens deze verdeling hanteren. Hierdoor zal het percentage vrije sectorwoningen verder afnemen.

Gemeente Amsterdam

28

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten Sociale woningen Middensegment woningen Vrije sector woningen

MPG2022 37% 35% 28%

MPG2021 35% 32% 33%

100%

100%

Totaal

Tabel: Nog uit te geven programma (bron; programmamonitor najaar 2021)

In Amstelkwartier 2, Houthaven, Sloterdijk Centrum, Amstelkwartier fase 2 en Arenapoort worden grote gronduitgiften in 2022 verwacht. Ook op de Zuidas staan een aantal uitgiftes gepland gericht op wonen.

6.3 Uitkomsten actualisatie actieve plannen Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. kosten en opbrengsten MPG 2022 MPG 2021 Kosten -9.170 -8.365 Opbrengsten 10.726 10.180 Totaal nominale saldo 1.556 1.815

Verschil -805 546 -259

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -235 -314 -257 167 217 161 -68 -96 -95

Tabel: Kosten en opbrengsten en verschil saldo

De totale kosten en opbrengsten in bovenstaande tabel is inclusief het onderhanden werk (reeds gerealiseerde bedragen). Van de kosten van € 9,2 miljard is vanaf 2022 € 3,9 miljard nog te realiseren en van de opbrengsten van € 10,7 miljard is nog ruim € 4,9 miljard te verkrijgen. Van de 11 nieuwe plannen zijn er 6 met een negatief saldo. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld is € 68 miljoen negatief. Het totaal saldo van de herziene plannen is € 96 miljoen negatief. Het nieuwe plan voor het circulair landmaken van Buiteneiland heeft een tekort van € 48,5 miljoen, waarbij besloten is om reserveringen te vormen in de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg ad € 36,1 miljoen en het Vereveningsfonds ad € 12,4 miljoen (prijspeil 11-2021). In 2022 wordt het bedrag van € 36,8 prijspeil 2022 miljoen in de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg toegevoegd aan het Vereveningsfonds , waarbij ook nog rekening wordt gehouden met indexering. De lopende plannen zijn met € 95 miljoen verslechterd. Dit heeft als oorzaak: o -/- Langere doorlooptijd grondexploitaties (meer proceskosten) o -/- Hogere kosten voor Voorbereiding & Toezicht o -/- Bijdragen aan infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen o -/- Hogere stichtingskosten agv ambities: o -/- Grotere betaalbare woningen o -/- Omzetten van naar eeuwigdurende middeldure huur.

o -/- Het toepassen van duurzaamheidsambities.

Gemeente Amsterdam

29

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

o o

15 maart 2022

+ Stijging van de marktwaarde + Bouwimpuls

6.3.1 Actualisatie opbrengsten in de grondexploitaties In het MPG 2021 waren de verwachte inkomsten nog € 5,1 miljard, inclusief het jaar 2021. Nu zijn ze € 4,95 miljard vanaf begin 2022 en er is € 657 miljoen gerealiseerd in 2021. Kortom, een toename van circa € 0,5 miljard inkomsten, vooral veroorzaakt door het toevoegen van nieuwe plannen zoals Amsteloever, Lodewijk van Deysselbuurt en door herziene plannen Sloterdijk en Arenapoort. Voorts zijn de commerciële verwachte grondwaarden bij Zuidas verbeterd. In de bestaande lopende plannen zijn de geraamde inkomsten van wonen maar beperkt gestegen. Dit komt door het omzettingen van woningbouwprogramma. Bijvoorbeeld omzetting van vrije sector naar middeldure huur of van middeldure huurwoningen met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur en van kleine woningen naar grotere woningen met een marktcontraire woninggrootte.

De geraamde grondopbrengsten vanaf begin 2022 (exclusief het jaar 2021) zijn als volgt: Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2022 tot einde looptijd Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO Grondprijzen * € 1 miljoen Wonen per woning sociaal 19.593 211 10.769 Midden 18.544 1.068 57.593 Markt 14.545 1.885 129.599 Totaal wonen 52.682 3.164 3.164 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Commerciele bestemmingen 1.751.792 1.358 775 Maatschappelijke bestemmingen 602.023 92 153 Totaal commercieel en maatschappelijke bestemmingen 2.353.815 1.450 1.450 Overige inkomsten 333 Totaal 52.682 2.353.815 4.947 Tabel: Nog uit te geven programma met geraamde grondopbrengsten (bron; programmamonitor najaar 2021) (*incl. meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten)

De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in bovenstaande tabel. Inclusief de meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten (uit de onderstaande tabel) bedragen de opbrengsten ten behoeve van woningbouw € 3,2 miljard en voor commerciële bestemmingen € 1,4 miljard. De grondopbrengsten voor maatschappelijke bestemmingen zoals scholen zijn afgerond € 0,3 miljard. In een aantal plannen is er sprake van hoger geraamde meerwaarde erfpachtinkomsten, dan eerder was aangenomen en/of een aangepast programma. De nieuw toegevoegde opbrengsten uit meerwaarden erfpacht zijn gebaseerd op aanvullende afspraken met erfpachters waardoor er nu voldoende zekerheid is over deze opbrengsten om ze ook in de grondexploitatie op te nemen. De rubriek ‘overige grondopbrengsten’ bevat veelal ook kostenverhaal op derden waarvan de

Gemeente Amsterdam

30

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

grond eigendom is van derden en middels anterieure overeenkomsten een deel van de kosten van openbare ruimte kan worden verhaald. Voorbeeld hiervan is het nieuwe plan Amsteloever. Geraamde inkomsten in miljoenen euro's van de actieve plannen rubriek 2022 2023 2024 2025 2026 Totaal 2027ev Totaal wonen 265 247 477 383 358 1730 1244 2974 commercieel 158 171 369 156 107 960 436 1396 meerwaarde 45 34 43 52 0 174 1 175 overige grondopbrengsten 20 100 32 25 19 196 54 249 overige opbrengsten 42 36 26 14 5 124 18 141 grondbedrijfvreemd-B 1 1 0 0 0 2 8 10 Totaal Inkomsten 530 589 947 629 489 3.185 1.762 4.947 Inkomsten

Tabel: Geraamde grondopbrengsten per functie

De meest omvangrijke stijging van de geraamde opbrengsten van € 0,5 miljard betreft de voornoemde nieuw vastgestelde plannen (€ 167 miljoen) en de herzieningen (€ 217 miljoen). De stijging van de geraamde opbrengsten van € 161 miljoen betreft lopende plannen. Vooral bij Zuidas zijn de geraamde inkomsten voor commerciële voorzieningen (kantoren) gestegen.

6.3.2 Actualisatie kosten in grondexploitaties In het MPG 2021 waren de verwachte kosten inclusief het jaar 2021 nog € 3,4 miljard. Nu zijn deze kosten vanaf begin 2022 € 3,9 miljard. In 2021 is € 0,3 miljard gerealiseerd. In 2021 zijn de geraamde kosten € 0,8 miljard hoger dan bij het MPG 2021. Door de toevoeging van nieuwe plannen stijgen de geraamde investeringen met € 245 miljoen en door plan herzieningen met € 314 miljoen. De geraamde investeringen stijgen in de lopende plannen harder dan de inkomsten. Er is sprake van relatief hoge stijgingen bij civiele constructies (vooral bij Strandeiland) en hogere proceskosten en kosten voor Voorbereiding & Toezicht met name veroorzaakt door aanpassingen van de termijn waarop omvangrijke plannen zoals Sluisbuurt gerealiseerd kunnen worden.

De geraamde grondopbrengsten vanaf begin 2022 (exclusief het jaar 2021) zijn als volgt: Geraamde uitgaven in miljoenen euro's van de actieve plannen Uitgaven rubriek 2022 2023 2024 2025 2026 Totaal 2027ev Totaal -11 -24 -15 -9 -5 -64 -20 -84 bodemsanering -48 -46 -29 -23 -12 -158 -34 -192 bouwrijp maken -44 -94 -122 -62 -41 -363 -131 -493 civiele constructies -98 -103 -133 -108 -75 -516 -224 -740 openbare werken -77 -130 -144 -141 -86 -577 -299 -877 overige kosten -78 -65 -56 -48 -39 -287 -205 -492 proceskosten -60 -59 -55 -44 -35 -252 -95 -347 V&T -77 -71 -108 -40 -54 -350 -158 -508 verwervingen -8 -4 -1 -3 -3 -18 -26 -45 grondbedrijfvreemd-L -111 -111 Doorgeschoven uitgaven van 2021 -111 -611 -596 -664 -478 -349 -2.698 -1.191 -3.888 Totaal uitgaven -81 -7 283 151 140 487 571 1.058 Saldo kasstromen Tabel: Kasstromen uitgaven

Gemeente Amsterdam

31

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

6.3.3 Prognose jaarlijkse kasstromen binnen grondexploitaties In de volgende grafiek zijn de kasstromen voor een periode van 5 jaar weergegeven. Dit is een optelsom van alle grondexploitaties zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Planex, en nog niet gecorrigeerd voor eventuele vertragingen (zie volgende paragraaf). Kasstroomoverzicht alle actieve plannen in miljoenen euro's 2022 2023 2024 2025 2026 2021-2026 Inkomsten G&O 425 531 649 529 351 2.484 Inkomsten Zuidas 104 59 298 101 138 700 Totale inkomsten 530 589 947 629 489 3.185 Uitgaven G&O -426 -498 -577 -402 -270 -2.173 Uitgaven Zuidas -74 -98 -87 -76 -79 -414 Uitgaven doorgeschoven uit 2021 -111 -111 Totale Uitgaven -611 -596 -664 -478 -349 -2.698 Saldo -81 -7 283 151 140 487

2027ev 1.308 454 1.762 -807 -384 -1.191 571

Totaal 3.793 1.154 4.947 -2.980 -798 -111 -3.888 1.058

Tabel: Geraamde inkomsten en uitgaven grondexploitaties

Geraamde kasstromen actieve plannen in miljoenen euro's 1.200

1.000 800 600 400

283 200 -

151

30 2022

-7 2023

2024

2025

140 2026

154

2027

126 2028

-3 2029

114

104

78

2030

2031

2032

42

2033

-1 2034

-28 2035

-7 2036

-4 2037

-4 2038

-200 -400 -600 -800 Totaal Inkomsten

Totaal Uitgaven

Saldo

Grafiek: Jaarlijkse kasstromen in grondexploitaties 2021-2038

Benadrukt moet worden dat in deze grafiek alleen de huidige actieve plannen zijn opgenomen en niet ook de plannen die begin 2022 zijn vastgesteld. Op dit moment zijn bovendien veel nog vast te stellen plannen in voorbereiding die de komende jaren actief worden en een belangrijke invloed zullen hebben op de toekomstige ramingen.

Gemeente Amsterdam

32

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

6.3.4 Gecorrigeerde kasstromen De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Planex. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, als gevolg van veranderende afspraken tussen partijen en als gevolg van partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. De druk op de projectteams is groot, veel zaken dienen gelijktijdig te worden aangepakt waarbij ook planvorming van toekomstige aansluitende plannen veel extra tijd in beslag neemt. De prognose van de kasstroom van een project kan wel de meest realistische zijn, maar de “optelsom” van de afzonderlijke plannen geeft vanwege de mogelijke vertragingen geen correct beeld van de verwachte kasstromen. Voor een zo realistische prognose moeten de kasstromen op portefeuilleniveau worden gecorrigeerd. Uit de voorgaande grafiek in de vorige paragraaf blijkt dat er zowel bij de inkomsten als uitgaven sprake is van een ‘boeggolf’:  Het planaanbod van de inkomsten van 2022 is beduidend lager dan in voorgaande jaren mede door de versnelling die in 2o21 is opgetreden.

Als de trend gunstig blijft dan zal in 2022 en 2023 een groot deel, maar zeker niet alles van de geraamde inkomsten worden gerealiseerd. Om die reden wordt voor beide jaren 2022 en 2023 per jaar afgerond € 400 miljoen geraamd. In 2024 zijn een aantal omvangrijke uitgiften gepland, deze zijn inherent minder zeker omdat veelal nog gecontracteerd moet worden en om die reden wordt rekening gehouden met grotere afslag en wordt de gecorrigeerde kasstromen geraamd op € 500 miljoen. In de jaren daarna wordt circa € 400 miljoen aangehouden per jaar. De ramingen zijn voorzichtig maar gaan wel uit van een redelijk gunstig scenario. Als de economie omslaat en sprake zal zijn van zwaar weer dan zal dit scenario niet optreden.  In de afgelopen 5 jaren zijn de investeringen fors toegenomen door omvangrijke investeringen in IJburg (landmaken), Amstelstation, enzovoort, maar ze stabiliseren de laatste jaren rondom de € 350 miljoen per jaar. De voorbereidingen van omvangrijke investeringen en het aanbesteden kosten meer tijd waardoor ze in meerdere plannen uitfaseren. Bovendien wordt vaak in de eerste fase het geheel of een te groot deel van het investeringsbedrag opgenomen terwijl hier meerdere jaren overheen gaan.

Ervaring leert dat zowel de kosten als de opbrengsten in de grondexploitaties de eerste jaren hoger worden ingeschat en dit wordt versterkt door een nog steeds aanwezige stikstof en coronacrisis waarbij er kans is dat de realisatie nog meer vertraagt. Om deze redenen worden de kasstromen op portefeuilleniveau gecorrigeerd. De ramingen zijn steeds gebaseerd op een lopende portefeuille die kleiner wordt waardoor er altijd een daling optreedt. De gecorrigeerde kasstroom wordt gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de nog te realiseren vereveningsruimte. Samengevat, op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (aanname bij de correctie is 8 jaar) wordt gerealiseerd. De eerdere vertragingen in 2020 en latere versnelling in 2021 van de coronacrisis is voor de toekomst onvoorspelbaar. Als het kan en het economische tij Gemeente Amsterdam

33

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

het toelaat zal het projectmanagement de ambities van de projectplanningen zoveel volgen waarbij wellicht meer kan worden gerealiseerd dan de gecorrigeerde kasstromen. Door 2 keer jaarlijks te actualiseren zal frequent de verwachtingen worden gemonitord, vooralsnog passen deze verwachtingen binnen het huidige gunstige scenario.

Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Gecorrigeerde kasstromen actieve plannen in miljoenen euro's 600 400 200 0

145 35 2022

55

25 2023

2024

2025

Inkomsten

Uitgaven

Saldo

72 2026

-200 -400 -600

Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2022-2026

In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe plannen. De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte (zie hoofdstuk 7), en voor de waardebepaling van de portefeuille (zie hoofdstuk 8). Uiteraard zijn de toekomstige ontwikkelingen onzeker en sterk conjunctureel gevoelig. Om die reden wordt naast deze gecorrigeerde kasstromen in hoofdstuk 7 een risico-scenario opgenomen.

Gemeente Amsterdam

34

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

7 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste financiële indicator: de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen er aan waar een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte?

7.1 Totale kasstroom op fondsniveau In paragraaf 6.2.4 werden de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. De verwachting is dat in 2022, in tegenstelling tot 2021, sprake zal zijn van een negatieve kasstroom. In 2022 zullen de geraamde inkomsten in de grondexploitaties lager uitgekomen dan in 2021 door een lager planaanbod in erfpachtkavels, maar wel zullen deze inkomsten de investeringen in de plannen overtreffen. In 2022 wordt € 55 miljoen onttrokken aan de reserves ten behoeve van de algemene middelen bestemd voor andere bestuurlijke doeleinden. In de volgende tabel zijn alle inkomsten en uitgaven van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties. In onderstaande tabel is nog geen rekening gehouden met een eventuele afdracht van het incidentele surplus (zie paragraaf 7.5).

Kasstroomramingen MPG 2022 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2021 2022 2023 2024 2025 2026 realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties 656 398 391 499 399 420 Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen 21 23 23 23 23 23 Bijdragen van woningcorporaties 20 13 7 8 8 8 Totaal inkomsten 697 434 421 530 430 451 Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties -324 -363 -366 -354 -344 -348 Voorbereidingskosten toekomstige plannen -15 -15 -15 -15 -15 -15 Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF -19 -29 -29 -29 -29 -29 Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas -11 -24 -30 -37 -37 -40 Reserveringen uitgaven aan bestemde delen -8 -12 -33 -11 -41 -45 Afdracht aan algemene middelen -88 -53 0 0 0 0 Bezuiniging -2 -2 -12 -18 -18 -18 Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden 0 -4 -4 0 0 0 Overdracht aan andere onderdelen 0 0 0 0 0 Totale uitgaven -467 -503 -489 -464 -484 -495 Totaal van de kasstromen 230 -68 -68 66 -54 -44 Tabel: Realisatie en prognose kasstromen

Gemeente Amsterdam

35

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

De verwachting is dat de komende jaren sprake zijn van wisselende positieve en negatieve kasstromen. De totale verwachte inkomsten voor de komende jaren zijn op een hoog niveau, net als de investeringen gericht op de ambities van het bestuur. De meeste verwachte uitgaven zijn stabiel en een positief of negatief saldo zal vooral afhangen van de geraamde inkomsten die nogal kunnen variëren gelet op de ervaringen van de laatste jaren. De reserveringen en uitgaven uit de reserve Zuidas lopen op omdat de verwachting aanwezig is dat in de komende jaren de bijdrage aan het Zuidasdok gaat oplopen en de investeringen in de Oostflank in uitvoering gaan komen. De bestuurlijk vastgestelde bezuiniging die vanaf 2021 is opgenomen en oploopt tot € 18 miljoen per jaar vanaf 2024 (inclusief de optimalisatie van het Plaberum) is in bovenstaand overzicht verwerkt. In totaal zal in de jaren 2022-2026 nog € 121 miljoen worden afgedragen aan de Algemene Middelen. De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht. Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn in hoofdstuk 6 behandeld. De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. De kasstroom voor de lopende grondexploitaties is naar verwachting de komende jaren positief.

Hierbij is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. Door nieuwe plannen zal de kasstroom met het toevoegen van nieuwe plannen wijzigen. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds. Voor de reserves wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. De vergoeding beweegt zich tussen € 22 en € 24 miljoen en om die reden wordt een gemiddelde jaarlijkse vergoeding van € 23 miljoen per jaar verwacht. Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn nieuwe samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen. Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen en zijn de te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie aangepast.

Bij de verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdragen die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen, dit worden er jaarlijks minder omdat veel van deze plannen al in uitvoering zijn genomen.

Gemeente Amsterdam

36

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Op korter termijn (1 of 2 jaar) worden nog circa 10 plannen verwacht en op langere termijn kan dit oplopen naar nog eens 20 plannen. Dit loopt volgens het Plaberum. Vanaf het nemen van een principebesluit door het college wordt er gewerkt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten. De laatste jaren zijn er minder principebesluiten genomen. Met deze toekomstige plannen wordt het huidige planaanbod aangevuld. Die nieuwe plannen leiden op korte termijn tot het openen van nieuwe grondexploitaties. In 2022 worden na 16 februari naar verwachting nieuwe plannen vastgesteld, waaronder Holendrecht, H-buurt, Verdi deelgebied 3 en 4, 2 ontwikkelbuurten in Nieuw West (Dichtersbuurt en Couperusstraat), Centrum Nieuw West fase 2, De Nieuwe Kern, Mercatorpark, Tennispark (deelplan Jan Evertsenstraat). In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2021 opgenomen. Investeringen in Zuidasdok Onder de reserveringen valt onder andere het Zuidasdok. Het budgettekort voor het programma Zuidasdok is berekend op ca. € 1,2 miljard. Rijk en regio zijn in gesprek over de invulling van het advies om, buiten de afspraken in de Bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eenmalige extra budgetbijdrage te doen. De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden.

De gezamenlijke opdrachtgevers hebben vorig jaar besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van één integraal werk. Deze worden opnieuw in deelprojecten aanbesteed binnen het programma Zuidasdok. Het afgelopen half jaar heeft de aanbestedingsprocedure voor de openbaar vervoer terminal plaats gevonden. Op 26 augustus jl.is de opdracht voor de eerste contractfase gegund. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2020 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 2,35%, conform de IBOI. Naast de vaste bijdrage, deelt gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 63,2 mln. (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2021). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico (uiteenlopen van de GWW-indexatie en de IBOI). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2021 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven.

Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreffen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals proceskosten voor fase 1 voor stadsdelen, voor basiskwaliteit wonen en subsidieregeling duurzaam bouwen, totaal geraamd op € 29 miljoen. In de post is ook rekening gehouden met onvoorzien. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Zuidas Het deel van de proceskosten dat niet wordt toegerekend aan de grondexploitatieplannen van Zuidas wordt verrekend met de reserve Zuidas. Daarnaast worden grondbedrijf vreemde

Gemeente Amsterdam

37

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

activiteiten direct verrekend met de reserve Zuidas. Ten opzichte van het MPG 2021 zijn er twee nieuwe grondbedrijf vreemde uitgaven toegevoegd. Zo wordt er vanuit de Zuidas circa € 12 miljoen bijgedragen aan de OBAnext, waarvan circa de helft als grondbedrijf vreemd is gemarkeerd, deze onttrekking is reeds goedgekeurd door de raad in het kredietbesluit van de OBAnext. Daarnaast is de verwachting dat Zuidas moet bijdragen aan een brede school in Ravel. Door generieke ambities die binnen Amsterdam gelden, maar niet als beleid zijn gemarkeerd en project specifieke eisen waardoor de normbedragen vanuit vastgoed onvoldoende zullen zijn. Deze onttrekking zal aan de raad worden voorgelegd bij het kredietbesluit van deze school. Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg en voorbereidingskosten Oostflank. Ten opzichte van het MPG 2021 zijn de reserveringen landmaken Buiteneiland, Groene Hoven (Banne Noord), Spieringhorn en bijdragen in Strandeiland aan woningcorporaties gevormd. Daarnaast is rekening gehouden met nieuwe plannen die in 2022 tot en met 16 februari zijn vastgesteld.

In 2022 zal deze reservering verwerkt worden afhankelijk van het investeringsbesluit als reservering en/of voorziening voor tekortplannen worden verwerkt. In ieder geval is het totaal van deze bedragen niet meer beschikbaar voor de vereveningsruimte. In 2020 heeft geen bijdrage aan parken plaatsgevonden in tegenstelling met 2019 toen is een bijdrage van € 5 miljoen overgedragen voor de kwaliteitsimpuls voor diverse parken (Martin Luther Kingpark, Sloterpark en Rembrandtpark conform het raadsbesluit nr. 2019/afd/ 1/nr. 1436 (18/19 september 2019). In 2021 is een nieuwe tranche van € 5 miljoen ten behoeve van het Noorderpark en € 2 miljoen voor het Rembrandtpark gerealiseerd. Het is nog onduidelijk of aanvullend beroep zal worden gedaan op het Vereveningsfonds voor de kwaliteitsimpuls voor andere parken, in totaliteit is de verwachting dat nog voor € 4 miljoen beroep zal worden gedaan op het Vereveningsfonds. Afdracht aan algemene middelen Bij het Coalitieakkoord en de voor/najaarsnota 2019 is besloten om € 400 miljoen uit het Vereveningsfonds te nemen. In 2019, 2020 en 2021 is hiervan € 347 miljoen gerealiseerd, er is nog € 50 miljoen gereserveerd (voor het jaar 2022).

Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 2 miljoen in 2021 tot € 18 miljoen vanaf 2024 (incl. optimalisatie Plaberum). Deze structurele afdracht aan de algemene middelen is in het MPG 2022 verwerkt. Afdracht algemene middelen 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Coalitieakkoord -54 -50 -50 -50 0 0 0 0 Uitnames Voorjaarsnota 2019 -52 -103 -38 -3 0 0 0 0 Structurele winstafdracht algemene middelen -2 -2 -12 -18 -18 -18 Totaal -106 -153 -90 -55 -12 -18 -18 -18 Tabel: Afdracht algemene middelen

Gemeente Amsterdam

38

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

In 2022 tot en met 2026 dient in totaal nog € 121 miljoen te worden afgewikkeld. Deze restant bedragen bestaan uit:  € 50 miljoen in 2022 voornamelijk ter dekking van de kosten voor het Klimaatfonds;  € 3 miljoen ter dekking van de kosten van fase 0 en 1 van het Plaberum voor 2022;  € 68 miljoen bezuinigingen. Afwikkeling van bijdragen aan derden Dit betreft de afdracht aan onder andere woningcorporaties, verband houdend met afspraken gemaakt bij het opheffen van het Stimuleringsfonds. De verwachting dat de aanspraken de komende jaren worden afgewikkeld.

7.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die in hoofdstuk 6 is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte toename van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2026 weergegeven. Deze ramingen worden opgenomen in de gemeentelijke P&C-cyclus waarbij, naast het lopende begrotingsjaar 2022, ook de ramingen voor de komende 4 jaar worden weergegeven.

Prognose ontwikkeling reserve MPG 2022 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 898 828 914 877 835 921 934 Indexering 18 17 18,3 17,5 16,7 18,4 18,7 Winst en planafsluiting 132 265 85 73 196 137 159 Woningcorporaties 21 20 13 7 8 8 8 Aanwending reserveringen -21 -15 -49 -78 -68 -83 -87 Incidentele afdracht algemene middelen -153 -88 -53 Structurele winstafdracht algemene middelen -2 -2 -12 -18 -18 -18 Voorziening -31 -67 -15 -15 -15 -15 -15 Overige uitgaven -36 -44 -34 -34 -34 -34 -34 Afname (-) of Toename (+) reserves -70 86 -37 -42 86 13 32 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 828 914 877 835 921 934 965 Tabel: Prognose ontwikkeling reserve

Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (zie hoofdstuk 6) en gecorrigeerd voor de boeggolf. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de project specifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst.

Gemeente Amsterdam

39

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Er is op dit moment nog steeds sprake van een hoogconjunctuur en stijgende marktprijzen, maar de marktomstandigheden zijn onzeker mede door de lange duur van de coronacrisis. De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van de afzet en zijn kwetsbaar omdat het grootste deel van de winstnemingen is gebaseerd op een beperkt aantal grote gronduitgiften: Amstelkwartier 2, het voltooien van Houthaven, NDSM werf 1, Sloterdijk 3, Arenapoort. Podiumlocatie Lelylaan, Elzenhagen Zuid en diverse projecten van Zuidas. Stripheldenbuurt en Arenapoort West. Stagnatie in een van deze plannen zal direct een grote impact hebben op verwachte groei van de vereveningsruimte. De actualisatie heeft geleid tot een verwachte stijging van de winstnemingen van € 505 miljoen naar € 757 miljoen in de jaren 2021 t/m 2025. Dit is een stijging van €252 miljoen. De stijging heeft vooral betrekking op de versnelling die in 2021 is opgetreden. In het toegevoegde jaar 2026 wordt € 159 miljoen winstneming verwacht. De jaren na 2023 zijn inherent meer onzeker omdat veelal bij deze winstgevende plannen nog erfpachtovereenkomsten moeten worden afgesloten. Planafsluitingen en winstnemingen 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal 2026 MPG 2022 265 85 73 196 137 757 159 MPG 2021 87 82 118 130 88 505 Verschil 178 3 -45 66 49 252 Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

Voorziening plantekorten Voor de plannen met een tekort wordt een voorziening getroffen. Bij de prognose van de ramingen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van een verslechtering of een verbetering. Bij elke actualisatie van de plannen in het voor- en najaar blijkt of de voorziening hoger of lager moet worden. De afgelopen jaren zijn nieuwe langdurige tekort plannen vastgesteld. Opvallend bij deze plannen is dat ze de afgelopen jaren steeds verder zijn verslechterd zoals Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Amsteloever en Centrum Nieuw West. Bij de jaarlijkse actualisatie op basis van een nieuw prijspeil (van prijspeil 21 naar 22 en verder) stijgen de geraamde kosten harder dan de inkomsten. De inkomsten stijgen minder hard doordat de marktwaarden van betaalbare woningen niet of in beperkte zin stijgen om deze woningen in het betaalbare segment te houden. Bij een inflatie van 2 procent stijgen de kosten harder en neemt het plansaldo af. Op dit moment is de inflatie fors hoger dan de 2 procent. In de ramingen is geanticipeerd op een verdere verslechtering van dergelijke langdurige tekort plannen. In de prognose van de winstnemingen is hiermee rekening gehouden. In de het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met de project specifieke risico’s van alle financieel negatieve plannen.

Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve. De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af. De aanpassing van de aanwending van de reserveringen heeft in eerste instantie geen invloed op de ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam

40

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

vereveningsruimte. Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd: als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Aanwending Gaasperdammerweg 0 0 0 -27 0 Aanwending Weespertrekvaart Oost -5 0 -3 -8 -9 0 0 Aanwending Sloterdijk 1 Zuid 0 0 -10 -10 -10 -10 Aanwending Oostflank -2 -2 -6 -6 -11 -41 -45 Aanwending Marineterrein -1 0 0 0 0 0 Aanwending Plazadek -1 Aanwending Haarlemmerweg -3 -1 Aanwending Zuidasdok -5 -6 -19 -25 -32 -32 -36 Aanwending Contactweg -5 -2 Aanwending Spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan 0 0 Kavel X -1 Aanwending Groene Hoven -2 -2 Aanwending sportpark Spieringhorn -2 Aanwending IJburg -6 Aanwending Buiteneiland -13 Totaal -16 -15 -49 -78 -68 -83 -91 Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen

De reserveringen zijn toegenomen met nieuwe reserveringen voor het circulair landmaken voor Buiteneiland € 12,4 miljoen (daarnaast is er een reservering gevormd in de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg ad € 36,1 miljoen), de Spieringhorn € 2 miljoen, Groene Hoven € 5 miljoen en IJburg Strandeiland bijdrage aan woningcorporaties 5,4 miljoen. In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2021 en 2022. Omvang van de reservepositie 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 MPG 2022 828 914 877 835 921 934 965 MPG 2021 828 766 710 772 826 797 Verschil 0 148 167 63 95 137 Tabel: Prognose omvang reservepositie

7.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe plannen. Deze wordt bepaald door de reserve (zie vorige paragraaf) minus het weerstandsvermogen en de reserveringen.

7.3.1 Weerstandsvermogen Voor het bepalen van stelposten voor projectspecifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het programma Naris (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is Gemeente Amsterdam

41

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

met behulp van een Monte Carlo simulatie in Naris berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). Uitgangspunt is dat project specifieke risico’s van positieve plannen worden opgevangen binnen de plannen zelf voor zover dit binnen de plannen kan worden opgevangen. De project specifieke risico’s en risico’s overstijgende zaken worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen. In totaliteit wordt binnen het weerstandvermogen voor risico’s een bedrag van € 49 miljoen aangehouden en voor apparaatskosten € 100 miljoen (voor 4 jaar). Het totaal van de project specifieke risico’s dat binnen de positieve plannen moet worden opgevangen bedraagt € 205 miljoen (Naris 90 %). Totaal is het weerstandsvermogen per 1-1-2022 € 153 miljoen. Binnen de positieve plannen wordt € 205 miljoen opgevangen (zie hoofdstuk 8 over de waarde van de portefeuille.

7.3.2 Reserveringen Als gevolg van de aanwendingen (zie paragraaf 7.2) nemen de reserveringen af. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering. De meeste reserveringen worden binnen enkele jaren grotendeels afgewikkeld met uitzondering van de Oostflank met betrekking tot de Sluisbuurt, de bereikbaarheid en groenvoorziening voor Sloterdijk I Zuid en het Zuidasdok. De realisatie van deze projecten duurt zeker 10 jaar. Er is € 65 miljoen opgenomen voor nieuwe plannen vastgesteld in 2022 tot en met 16 feb 2022. Opbouw bestemde delen Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering Sloterdijk 1 Zuid en bovenwijks Reservering Weespertrekvaart Oost Reservering Gaasperdammerweg Reservering Haarlemmerweg Reservering Marineterrein Reservering Contactweg Reservering spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan Reservering Buiteneiland Reservering Spieringhorn Kavel X Banne Groene Hoven Reservering IJburg Corportiewoningen Reservering Arenapoort Reservering Reigersbos Reservering Hamerkwartier Coalitie akkoord uitnames Reserveringen nieuwe plannen 2022 tot en met 16 februari 2022 Bestemde delen

2020 132 259 103 53 19 28 1 4 8 1

100

708

2021 153 270 103 54 19 27 1 3 3 0 12 2 1 4 5 -

2022 156 256 99 55 17 27

2023 159 237 95 46 9

2024 163 210 86 37

2025 166 182 47 28

2026 169 150 3 18

3 5

3

3

3

3

0 6 -

0 -

-

-

0

2 6 -

50

-

65

66

68

69

70

72

774

692

623

568

496

415

Tabel: Prognose bestemde delen 2020-2025, huidige portefeuille

Gemeente Amsterdam

42

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

7.3.3 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is in 2021 ten opzichte van 2020 toegenomen van € 120 naar € 140 miljoen ondanks dat € 133 miljoen is onttrokken voor reserveringen en tekort voorzieningen van nieuwe plannen. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2022 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Incidentele afdracht algemene middelen Structurele winstafdracht algemene middelen Voorziening Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Bovenplanse geraamde kosten Zuidasdok/Oostflank en Noord Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen per jaar op 1 januari

2020 2021 898 828 18 17 132 265 21 20 -21 -15 -153 -88 -2 -31 -66,7 -36 -44 -70 86 828 914 -132 -153 -476 -570 0 -100 -50 -708 -774

2022 2023 914 877 18,3 17,5 85 73 13 7 -49 -78 -53 -2 -12 -15 -15 -34 -34 -37 -42 877 835 -156 -159 -536 -464 -25 -50

2024 835 16,7 196 8 -68

2025 921 18,4 137 8 -83

2026 934 18,7 159 8 -87

-18 -15 -34 86 921 -163 -405 -75

-18 -15 -34 13 934 -166 -330 -100

-18 -15 -34 32 965 -169 -246 -125

-717

-673

-643

-596

-540

120

159

162

278

338

425

140

19

2

116

60

140

Tabel: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2021-2026 met ingeschatte besluitvorming nieuwe plannen

Gemeente Amsterdam

43

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Grafiek: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte huidige portefeuille (MPG 2021 en MPG 2022)

In de prognose van de vereveningsruimte is rekening gehouden met: - De afdracht aan de Algemene middelen: In totaal zal in de jaren 2022-2026 nog € 121 miljoen worden afgedragen aan de Algemene Middelen (zie paragraaf 7.1). - Een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen in de jaren 2022-2026 ten behoeve van bovenplanse investeringen zoals is verwoord in hoofdstuk 3.

7.4 Inzet vereveningsruimte Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van de nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te blijven vullen. De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten en ontwikkelbuurten waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en ontwikkelbuurten moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met project specifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. In 2021 tot en met 16 februari 2022 is een groot aantal nieuwe investeringsbesluiten genomen. De aankomende twee jaar zullen er investeringsbesluiten worden genomen met een tekort; onder andere Holendrecht, H-buurt, CNW fase 2, Dichtersbuurt & Couperusbuurt, Sloterdijk Noord, Verdi deelgebied 3 en 4, Weespersluis en een aantal kleinere plannen. Voor de tekorten van deze plannen moet bij de vaststelling direct een voorziening worden getroffen.

Deze voorziening komt ten laste van de reserve en daarmee ten laste van de geschetste vereveningsruimte. Deze plannen zijn nog in voorbereiding. Om die reden kan slechts een Gemeente Amsterdam

44

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

indicatie worden gegeven van de omvang van de verwachte tekorten. Verwacht wordt dat de komende jaren circa € 50 miljoen per jaar nodig is voor nieuwe plannen met een financieel tekort.

7.5 Surplus Vanwege de uitzonderlijk voorspoedige ontwikkeling in 2021 is er –gegeven de benodigde vereveningsruimte voor de voortgang van de gewenste gebiedsontwikkeling- sprake van een incidenteel surplus dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de actualisatie MPG 2021 werd aangekondigd dat bij dit MPG 2022 het surplus definitief zal worden berekend. Bij het AMPG werd uitgegaan van een indicatief surplus van € 50 miljoen. De positieve ontwikkeling in 2021 heeft geleid tot een verdergaande verbetering van de ruimte waardoor het surplus hoger uit zou komen, op € 82 miljoen. Maar inmiddels is na het opstellen van het AMPG voor € 36 miljoen besluiten genomen dat aanvullend ten laste is gegaan van de ruimte. Hierdoor komt het surplus uiteindelijk op € 46 miljoen uit. De reeds genomen besluiten die ten laste zijn gegaan van het surplus betreffen; -

-

Een bijdrage aan de realisatie van een MLA in de Sluisbuurt (€ 8,5 miljoen) Weesp, een bijdrage aan een geluidsscherm bij Weespersluis (€ 2,5 miljoen) Duurzaamheidsambitie: Beng AMS (€ 20 miljoen); zowel de positieve en negatieve grondexploitaties zullen verslechteren als gevolg van hogere stichtingskosten. Echter, voor de negatieve plannen moet hiervoor direct de voorziening plantekorten worden opgehoogd, met naar verwachting € 20 miljoen. Buurthuis K-Midden (€ 4 miljoen).

Berekening surplus vereveningsruimte eind 2023 nieuwe plannen met een financieel tekort t/m 2023 ruimte ontstaan eind 2021 reeds genomen besluiten

MLA Weesp BENG ams Buurthuis K-midden

Surplus

162 -80 82 -9 -3 -20 -4 46

Tabel: Berekening incidenteel surplus 2021

Per saldo resteert hiermee een incidenteel surplus van afgerond € 46 miljoen. Omdat het bouwen van een complete stad afhankelijk is van investeringen buiten de grondexploitatie in bereikbaarheid en voorzieningen waarvoor de gemeentelijke middelen onder druk staan, is het surplus vanuit deze ambitie primair bedoeld voor aanvullende investeringen gerelateerd aan de groei van de stad. Het incidentele surplus is alleen beschikbaar als aanvullende besparingen niet (direct en/of indirect) tot verhoging van de afdracht uit het Vereveningsfonds leidt. Jaarlijks zal bij het MPG worden bezien of er ook in de toekomst sprake kan zijn van een nieuw surplus. De toekomstige vereveningsruimte moet immers nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.

Gemeente Amsterdam

45

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

7.6 Risico’s De toename van de vereveningsruimte is afhankelijk van de economische ontwikkelingen die op dit moment sterk wordt beïnvloed door de duur van de coronacrisis en het wisselende vertrouwen van consumenten en producenten in de huidige economische ontwikkeling. In hoofdstuk 3 staan algemene ontwikkelingen die een risico zijn: - Marktontwikkelingen in relatie tot hoge ambities - Grootte van woningen en eeuwigdurende Middeldure huur - Complexiteit van de plannen - Bovenplanse investeringen in bereikbaarheid en groen - Bijdragen aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling - Maatschappelijke voorzieningen - Zuidasdok - Energieneutraal bouwen - Ophoging bodem Het is niet onwaarschijnlijk dat in de komende jaren een slecht weer scenario optreedt. Tot nu toe is in de gebiedsontwikkeling alleen sprake van een eerdere vertraging in verschillende lopende plannen, die in 2021 is ingehaald en is versneld. De toekomst is ongewis en naar verwachting meer instabiel dan enkele jaren geleden waar het zich nu kenmerkt als hollen of stilstaan. Omdat de winstnemingen van de komende jaren vooral na 2023 afhankelijk zijn van een beperkt aantal grote gronduitgiften, is het grootste risico dat na 2023 meerdere van deze gronduitgiften vertragen of uitvallen. Als sprake zal zijn van “normale” vertragingen vergelijkbaar met de periode voor corona dan is er voldoende financieel perspectief.

In onderstaande grafiek is de verwachte toename van de vereveningsruimte weergegeven bij het optreden van dit risico. Daarbij is uitgegaan van een doorlopende marktvraag naar woningen en stagnatie (tijdelijke uitval van meerdere jaren) van de marktvraag naar commercieel vastgoed (kantoren). Dit scenario is afgezet ten opzichte van de prognose waar nu rekening mee wordt gehouden in de grondexploitaties; met een doorlopende marktvraag naar woningen en commercieel vastgoed.

Gemeente Amsterdam

46

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Grafiek: Verwachte toename vereveningsruimte bij crisisscenario

Als in 2023 de crisis intreedt en de winstneming sterk daalt met € 25 miljoen naar € 15 miljoen, uit het weerstandsvermogen € 25 miljoen wordt gehaald voor apparaatskosten en de bovenwijkse voorzieningen opbouw stopt dan daalt de vereveningsruimte. Dat komt vooral door de structurele bezuinigingen waarvan een paar jaren geleden nog geen sprake was waren. Bij een scenario met een tijdelijke uitval naar woningen en commercieel vastgoed vallen de meeste winstnemingen weg en neemt de vereveningsruimte niet meer toe. Er is dan in de komende jaren geen vereveningsruimte beschikbaar voor toekomstige plannen die vanaf 2023 en verder worden verwacht en het weerstandsvemogen moet worden ingezet en tevens maatregelen om plannen te temporiseren. Daarnaast is er een risico van een daling van de grondprijzen. Dit kan een direct effect hebben op de omvang van de voorzieningen, waardoor de vereveningsruimte verder afneemt. Deels wordt hiermee al rekening gehouden in de ramingen.

7.7 Conclusie vereveningsruimte De beter dan geraamde realisatie in 2021 heeft geleid tot een significante verbetering van de Vereveningsruimte ultimo 2021. Nadrukkelijk moet daarbij worden bedacht dat de meevaller een incidenteel karakter heeft. Conjuncturele ontwikkelingen zijn de dominante factor voor de financiële stromen in de gebiedsontwikkeling. In meerjarige zin mag er niet op gerekend worden dat de marktvraag blijvend hoog is. Daarvoor is de economische ontwikkeling te onzeker. Om de gebiedsontwikkeling gericht op een complete stad met een ongekende (betaalbare) woningbouw op gang te houden zijn nieuwe plannen nodig die een beroep zullen doen op de verveningsruimte. Verwacht wordt dat de komende jaren € 50 miljoen per jaar nodig is voor nieuwe plannen met een financieel tekort.