BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2022.pdf

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

BIJLAGE 1 b: Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas 2022 Vereveningsfonds 2020

Gemeente Amsterdam

1

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................. 3 1.1 Leeswijzer ................................................................................................................................. 4 2 Projectgebieden ...................................................................................................... 5 3 Algemene ontwikkelingen ........................................................................................ 8 4 Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas .......................................................... 14 5 Realisatie 2021 ...................................................................................................... 16 5.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties .................................................................16 5.2 Gerealiseerde kasstromen 2021 ...............................................................................................16 5.3 Kassaldo en mutaties 2021 ......................................................................................................

20 5.4 Mutaties 2021 reserves Vereveningsfonds ...............................................................................21 5.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds .....................................................................................23 6 Actualisatie grondexploitaties - meerjarenraming .................................................... 27 6.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen.................................................................................... 27 6.2 Geprognosticeerd programma 2022 en verder ....................................................................... 28 6.3 Uitkomsten actualisatie actieve plannen ................................................................................ 29 7 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 35 7.1 Totale kasstroom op fondsniveau ............................................................................................ 35 7.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ....................................................................... 39 7.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ..............................................................................41 7.4 Inzet vereveningsruimte .........................................................................................................

44 7.5 Surplus .................................................................................................................................... 45 7.6 Risico’s .................................................................................................................................... 46 7.7 Conclusie vereveningsruimte ...................................................................................................47 8 Waarde actieve portefeuille.................................................................................... 49

Gemeente Amsterdam

2

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

1 Inleiding Dit is de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 (MPG 2022) van de gemeente Amsterdam. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O) en Zuidas, en geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en Zuidas en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas (hierna Vereveningsfonds). Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2022 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2021 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2022/Viermaandsrapportage. Gelijktijdig met de behandeling van het MPG 2022 in de gemeenteraad, worden ook de saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2021) en de uitvoeringskredieten opnieuw vastgesteld.

Hierbij is ook rekening gehouden met raadsbesluiten over nieuwe en herziene plannen die tot en met 16 februari 2022 (vorige raad) zijn genomen en effect hebben op het Vereveningsfonds. Aanmerkelijke (financiële) wijzigingen in de actieve grondexploitaties worden toegelicht en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Ook wordt inzicht gegeven in de plannen die per eind 2021 zijn afgesloten. Het MPG 2021 is in de in de raadvergadering van 21/22 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Toen zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. De rapportage Actualisatie van het MPG 2021 is op 15 december 2021 behandeld in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Met deze tussentijdse rapportage werd het bestuur inzicht gegeven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds en werd een vooruitblik gegeven op het nu voorliggende MPG 2022. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2021 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2021, de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds en de tot en met 16 februari 2022 door de raad vastgestelde nieuwe en herziene plannen. De grondexploitaties hebben veelal een lange looptijd en worden sterk beïnvloed door externe marktomstandigheden en gemeentelijke beleidswijzigingen.

Het (financiële) beeld dat in deze rapportage wordt gegeven, moet dan ook worden beschouwd als een momentopname; de uitkomsten van de berekeningen kennen grote onzekerheidsmarges. Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, inzichten in veranderende marktomstandigheden, scenario- en gevoeligheidsanalyses. De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Met de vereveningruimte kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief financieel resultaat worden gedekt.

Gemeente Amsterdam

3

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

De genoemde bedragen in de rapportage zijn afgerond op hele getallen en nominaal (kosten en opbrengsten stijgingen zijn niet meegenomen) tenzij anders vermeld. De cijfers zijn gebaseerd op de stand eind 2021.

1.1 Leeswijzer Dit document is als volgt opgebouwd: • • • • • •

•

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van de projectgebieden. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de werking van het Vereveningfonds. De realisatiecijfers van 2021 worden gepresenteerd in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. Beide actualisaties leiden tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2021 – MPG 2022), de risico’s en de beheersing daarvan wordt in hoofdstuk 8 gepresenteerd.

Gemeente Amsterdam

4

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

2 Projectgebieden Onder het Vereveningsfonds worden per eind 2021 152 actieve grondexploitaties uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie), waarvan er 19 onder de reserve Zuidas vallen. In 2021 werden er 14 grondexploitaties afgesloten, 2 plannen omgezet in restplannen en zijn 11 nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten door de gemeenteraad. Verschillende bestaande plannen, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelweggebied, Verdi, Kenniskwartier, Sloterdijk Centrum (transformatie), Werkstad Overamstel en Havenstraat zijn aangepast middels een herzien investeringsbesluit, waarbij veelal de scope van het project (bijvoorbeeld beoogd vastgoedprogramma of stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd. De meest omvangrijke nieuwe plannen die in 2021 zijn vastgesteld, betreffen Amsteloever, Lodewijk van Deysselbuurt, Buiteneiland (circulair landmaken) en restkavel Mahler. Tot en met 16 februari zijn in 2022 Centrum Reigerbos, Hamerkwartier, de voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier IJdoornschoollocatie en Ringparklocatie vastgesteld en is Arenapoort herzien. Deze nieuwe en herziene plannen zijn meegenomen in de prognoses van de vereveningsruimte. Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam.

Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond (of bijdragen in verband met kostenverhaal bij grond in bezit van derden) voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen. Vanwege het belang van de woningbouwproductie wordt onderstaand specifiek ingegaan op de woningbouwprogrammering. De actieve grondexploitatieportefeuille bevat circa 53.0001 woningen. Rekening houdend met onder meer Reigersbos en Hamerkwartier die tot en met 16 februari 2022 zijn vastgesteld komt het aantal woningen ruim boven de 58.000 woningen uit. De plannen in voorbereiding (fase 2 of 3 van het Plaberum) waarvan in de komende jaren een investeringsbesluit wordt verwacht bevatten nog eens tenminste 30.o00 woningen (dit is exclusief Haven-Stad en toekomstige herzieningen in verschillende lopende plannen zoals Amstel 3, en verdere toekomstige uitbreiding van Arenapoort). De nieuwe plannen gaan uit van 40% sociaal, 40% middensegment en 20% (dure) vrije sectorwoningen tenzij de gemeenteraad besloten heeft een andere verdeling aan te houden.

De plannen die voor 2017 zijn vastgesteld, kennen een programma met overwegend marktwoningen. Vroeger was het programmatische uitgangspunt voor woningen in de regel 70% markt en 30% sociaal. Vanwege de lange doorlooptijd worden er daarom de komende jaren nog relatief veel vrije sectorwoningen gebouwd, in latere jaren zal de realisatie van het woningbouwprogramma meer en meer richting de segmentering 40/40/20 gaan. Met de vaststelling van de nieuwe en herziene

1

Dit is minder dan vermeld in het MPG 2021 omdat inmiddels ook gronduitgiften zijn gerealiseerd.

Gemeente Amsterdam

5

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

plannen in 2021 is het aandeel vrije sectorwoningen in de nieuw in erfpacht uit te geven grond gedaald van 33% naar 28%, ten gunste van sociale en middensegment woningen (zie onderstaande tabel). Door de woningbouwsegmentering van 40/40/20 liggen de grondopbrengsten in de nieuwe plannen in verhouding (veel) lager dan bij de oude plannen. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG2022 MPG2021 Sociale woningen 37% 35% Middensegment woningen 35% 32% Vrije sector woningen 28% 33% Totaal 100% 100% Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten *Bron; programmamonitor najaar 2021

De portefeuille bestond tot voor kort met name uit plannen die voor of in de crisistijd (voor 2013) bouwrijp waren gemaakt en waar de juridisch-planologische procedures al waren afgerond. De afgelopen jaren zijn de gronden in deze plannen in een snel tempo uitgegeven door de grote vraag naar vastgoed in Amsterdam met hoge opbrengsten en winstnemingen tot gevolg. Deze plannen zitten inmiddels in een vergevorderd stadium, bijvoorbeeld Houthavens, Amstelkwartier, Sportheldenbuurt (Zeeburgereiland) en Overhoeks. Recentelijk zijn steeds meer grote nieuwe plannen toegevoegd die nog in het beginstadium zitten en waar de meeste voorinvesteringen nog moeten worden gedaan bijvoorbeeld Amsteloever, Hamerkwartier, Centrum Reigersbos, Lodewijk van Deysselbuurt, Buiteneiland (inrichting van een gronddepot voor circulair landmaken). Dat geldt ook voor plannen die in het recente verleden zijn vastgesteld zoals Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3, Kauwgomballenkwartier, NDSM-werf west fase 2 en het herziene plan Buiksloterham en Verdi. Deze (herziene) plannen kennen vaak een lange looptijd (10 tot 15 jaar) en in het begin zijn de risico’s het grootst. Om voldoende woningbouwlocaties te hebben, worden bedrijventerreinen en kantoorlocaties getransformeerd tot woningbouwgebieden. De transformatieplannen gaan de komende jaren een steeds groter deel van de portefeuille uitmaken.

Denk aan de gebieden Hamerkwartier, Sloterdijk I Zuid, Amstel III en Schinkelkwartier. De transformatie (bijvoorbeeld van een werklocatie naar een woninglocatie) is veel complexer dan gebiedsontwikkeling in een gebied zonder bebouwing (uitleggebied). In de regel zal de gemeente eerst moeten investeren om een gebied geschikt te maken voor woningbouw. De opbrengsten die nodig zijn om de investeringen terug te verdienen, zijn afhankelijk van de bereidheid van de zittende erfpachters om vervolgens te transformeren. De gemeente heeft hierdoor minder grip op (het tempo van) de gebiedsontwikkeling. Ook zijn de risico’s groter omdat de kans bestaat dat erfpachters niet gaan transformeren, omdat ze niet kunnen of willen (her-)ontwikkelen. Er wordt ook fors geïnvesteerd in ontwikkelbuurten in Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Per buurt wordt er met de bewoners, corporaties en overige partijen gekeken naar wat de prioriteiten zijn en hoe deze het beste aangepakt kunnen worden. Daar waar wordt geïnvesteerd in woningbouw, wordt een grondexploitatie opgesteld om de bijbehorende openbare ruimte te verbeteren. Het afgelopen jaar is de Lodewijk van Deysselbuurt (Geuzeveld) in Nieuw West vastgesteld en begin 2022 Reigersbos in Zuid Oost en Kubus-Katrijplocatie als onderdeel van de Waterlandpleinbuurt in

Gemeente Amsterdam

6

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Noord. In de reeds vastgestelde plannen worden circa 4.000 woningen gerealiseerd. En voor nog eens zoveel woningen is een principebesluit genomen. In de toekomstige gronduitgiften is 1,8 miljoen m2 bvo commerciële functies opgenomen. De inkomsten van commercieel vastgoed heeft een zeer groot aandeel binnen het fonds (circa 30%) en ontwikkelingen van de afzet heeft dus een direct groot financieel effect. De portefeuille bestaat op dit moment uit zowel negatieve plannen als positieve plannen. Er zijn veel positieve plannen waar de gerealiseerde inkomsten hoger zijn dan de kosten. Er zijn meerdere grote plannen waar we aan begin staan zoals Strandeiland, waar nu sprake is van hoge voorinvesteringen die later in de tijd worden terugverdiend. Op onderstaande kaart zijn alle projectgebieden weergegeven – actieve plannen met een investeringsbesluit of toekomstige plannen met een principebesluit.

Kaart: Projectgebieden

Gemeente Amsterdam

7

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

3 Algemene ontwikkelingen In de Actualisatie van het MPG 2022 werden de belangrijkste ontwikkelingen die de gebiedsontwikkeling in Amsterdam raken beschreven en daarmee werd vooruitgeblikt op het MPG 2022. Een deel van deze ontwikkelingen is inmiddels verwerkt in de actieve grondexploitaties en de ramingen van het Vereveningsfonds, de versnelling in gronduitgiften die al zichtbaar was medio 2021 heeft zich verder doorgezet. De grondprijzen zijn geactualiseerd en een groot aantal plannen hebben middeldure huurwoningen omgezet naar grotere woningen. Door de steeds stijgende marktprijzen van bestaande en nieuwe woningen is er een tendens om woninggrootte door marktpartijen steeds te verkleinen. Om betaalbare middeldure huurwoningen van een bepaalde grootte te handhaven wordt de grondwaarde per saldo lager waardoor de geraamde inkomsten van deze woningen zijn gedaald. Coronacrisis en marktontwikkelingen Het jaar 2021 stond net als 2020 grotendeels in het teken van de coronacrisis maar de financiële effecten waren anders dan het jaar ervoor. In 2021 herstelde de economie, per saldo is zelfs sprake van groei. De gebiedsontwikkeling die in 2020 last had van vertragingen, profiteerde in nog sterkere mate van het herstel van de economie in de loop van 2021.

De gevolgen hiervan zien we bij de gebiedsontwikkeling waarbij alle vertragingen zijn ingehaald en zelfs geplande gronduitgiften uit 2022 naar voren zijn gehaald. Het heeft geleid tot een record jaar met de hoogste gronduitgiften ooit. In het najaar van 2021 zijn de grondprijzen geactualiseerd op basis van actuele en markconforme opbrengsten- en kostenniveaus. De grondprijzen worden residueel bepaald; de marktwaarde verminderd met de genormeerde stichtingskosten bepaalt de grondprijs. De marktwaarde voor de vrije sector woningen is gestegen. De stichtingskosten zijn eveneens gestegen als gevolg van prijsstijgingen en het verwerken van de actuele duurzaamheidsambities. De hogere stichtingskosten hebben doorgaans een negatief effect op de grondprijzen voor de woningen in het (particulier) sociale en middeldure segment omdat de stijging van de marktwaarde bij deze woningen doorgaans in mindere mate meestijgen. De grondprijzen voor de middeldure huur- en (particuliere) sociale huurwoningen staan onder druk. Dit als gevolg van de woninggrootte die wordt gevraagd (en in hoeverre de woning nog een marktconforme prijs oplevert) die aansluit bij het beleidsmatige uitgangspunt van >40 of >70 m² voor middel dure huur woningen of een marktconforme grootte voor particulier sociale huur.

Doordat de huur is gemaximeerd kan de marktwaarde maar beperkt stijgen, terwijl een stijging van de kosten of het bouwen van extra vierkante meters wel tot extra stichtingskosten leidt. Het is een risico dat de grondprijzen voor middeldure huur en sociale huurwoningen hierdoor ook in de komende jaren net als in 2021 lager uitkomen. De grondopbrengsten voor middeldure huur zijn in de grondexploitaties gebaseerd op een uitpondtermijn van 25 jaar. Bij eeuwigdurende middeldure huur is een lagere grondprijs van toepassing. Omzetting van programma betekent daarom minder grondopbrengsten. Het afgelopen jaar is deze omzetting al op een aantal locaties verwerkt. Als dit in de toekomst vaker gebeurt is dit een risico voor de grondopbrengsten.

Gemeente Amsterdam

8

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Onlangs is voor een aantal tenders een ambitiebonus vastgesteld waarbij marktpartijen een lagere grondprijs betalen als ze extra ambities realiseren. Voor transformaties is er een tijdelijke transformatie-impuls vastgesteld, waarbij erfpachters ook een lagere grondprijs betalen voor de betaalbare woningen. Als hier gebruik van wordt gemaakt betekent dit lagere grondopbrengsten. In de AMPG 2021 werd nog rekening gehouden met een grondprijsdaling voor kantoren en ander commercieel vastgoed. Dat is niet gebeurd. Sterker nog, grondprijzen voor kantoren en commercieel vastgoed zijn verder gestegen en zorgen in dit MPG voor een nog hogere raming van opbrengsten in de komende periode bij de voorziene tenders en uitgiften voor kantoormeters. De stijging komt waarschijnlijk door de zeer actieve beleggers markt. Wat het middellange termijneffect is van de coronacrisis op de economie en specifiek voor de gebiedsontwikkeling en grondopbrengsten, is nog zeer onzeker. In de huidige situatie zijn de eerdere vertragingen ingehaald en op korte termijn is het perspectief goed.

Wel wijzen steeds meer deskundigen op verschillende risico’s zoals hoge langdurige inflatie die de gebiedsontwikkeling sterk raakt, het in 2022 aflopen van de corona steunpakketten van het Rijk, wat tot onzekerheid kan leiden bij verschillende bedrijven, een mogelijke rentestijging door de ECB waardoor de hypotheekrente ongunstiger wordt. Al deze risico’s kunnen leiden tot minder vertrouwen in de economie door consumenten en ontwikkelaars c.q. beleggers en kan tot een verslechtering van de vraag naar grond leiden. Een minder goed scenario van stijgende kosten, vraaguitval van de grond en grondprijsdalingen in de komende jaren is niet onwaarschijnlijk. In 2022 zal in ieder geval rekening moet worden gehouden met hogere investeringskosten door de hoge inflatie waardoor de grondprijzen minder stijgen of zelfs dalen. Complexiteit van de plannen De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten met versnipperd eigendom en ontwikkelbuurten waarin ambities als 80% betaalbare woningen en duurzaamheid worden verwerkt. De grondopbrengsten voor de woningbouwprojecten zijn daarmee in belangrijke mate begrenst. Nieuwe projecten moeten daarnaast voldoende bijdragen aan groen en maatschappelijke voorzieningen en er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen.

Dit zorgt voor een opwaartse druk op de kosten in de grondexploitaties. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. Daarnaast zijn de juridisch-planologische procedures complex en risicovol en duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten. Algemene ontwikkeling portefeuille Het Vereveningsfonds verevent opbrengsten van winstgevende projecten met verlieslatende projecten elders in de stad. Veel winstgevende plannen uit het verleden zijn de afgelopen jaren afgerond en voor de nieuwe winstgevende plannen zijn eerst voorinvesteringen nodig en ze leveren pas na verloop van tijd geld op. Op dit moment zijn er enkele grote winstgevende projecten en niet, zoals in het verleden, een heleboel kleine. Als gevolg hiervan werkt de wet van

Gemeente Amsterdam

9

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

de grote getallen niet meer, hierdoor neemt de onzekerheid toe; bij een tegenvaller in een huidig winstgevend project zijn er op dit moment minder andere winstgevende projecten om de tegenvaller op te vangen. Daarnaast bestaat een belangrijk deel van de portefeuille van de winstgevende projecten uit kantoren (met name rondom Zuidas). Dit geheel maakt het verdienvermogen van de portefeuille kwetsbaar. Als omvangrijke uitgiften vertragen dan zal de vereveningsruimte minder snel toenemen of zelfs kunnen dalen. Een reden dat er vaker sprake is van verlieslatende plannen komt onder andere doordat de portefeuille uit steeds complexere projecten bestaat met een programma met minder grondopbrengsten. Zo bestaat het woningbouwprogramma in nieuwe plannen uit 40% sociale woningen, 40% middeldure woningen en 20 % dure woningen. Voorheen bestond het programma uit 70% dure woningen en 30% sociaal. Er zijn steeds meer transformatie projecten, met veel versnipperde eigendomsposities, en met de bestuurlijke ambities op het gebied van o.a. duurzaamheid en de gewenste woningbouwprogrammering wordt de gebiedsontwikkeling steeds complexer. Ook de juridisch-planologische procedures worden steeds complexer en risicovoller.

Voorbeelden hiervan zijn de vernietiging van het bestemmingsplan bij Havenstraatterrein en het Hembrugterrein, maar ook de recente stikstofuitspraak van de Raad van State die een groot effect kan hebben op toekomstige bestemmingsplanprocedures. Verder duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Er is sprake van zowel positieve als negatieve plannen. De nieuw vastgestelde plannen in 2021 waren per saldo negatief (-/-€ 68 miljoen). Met name plannen voor ontwikkelbuurten en transformatieprojecten zijn negatief. Er zijn veel positieve plannen waar de gerealiseerde inkomsten hoger zijn dan de kosten. Er zijn meerdere grote plannen waar we aan begin staan zoals Strandeiland, waar nu sprake is van hoge voorinvesteringen die later in de tijd worden terugverdiend. Bovenplanse investeringen In de komende 5 tot 15 jaar zijn bovenplanse investeringen in de infrastructuur, groen en water noodzakelijk. Deze investeringen zijn noodzakelijk voor de realisatie van woningen en commercieel programma in lopende en toekomstige grondexploitaties, maar zijn vaak nog niet in de lopende grondexploitaties opgenomen. Deels zijn deze investeringen juridisch planologisch voorwaardelijk voor reeds vastgestelde plannen.

De versnelling van de gebiedsontwikkeling, die vanaf 2013 in gang is gezet, heeft geleid tot aanzienlijk meer nieuwe plannen en een forse verhoging van het te realiseren woon en commercieel programma. Bij het nemen van investeringsbesluiten in het verleden was bij het nemen van losse investeringsbesluiten niet altijd bekend welke bovenplanse investeringen in de toekomst nodig zouden zijn in de gezamenlijkheid van projecten. En de voorbereiding van bovenplanse investeringen die daarop volgt kost veel tijd. Er is dus een inhaalslag nodig voor plannen die al in uitvoering zijn. Met name voor IJburg 2e fase en Zeeburgereiland zijn met het vaststellen van de Sluisbuurt en Strandeiland aanzienlijke investeringen nodig. Op dit moment worden voor deze plannen het doortrekken van de IJtram en de varianten voor de Cruciale Mijl uitgewerkt. Ook in andere gebieden, zoals in Noord is het kantelpunt in zicht en is bereikbaarheid een belangrijk issue in relatie tot de sterke verdichting en de snelle woningtoename. Gemeente Amsterdam

10

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Voor de bereikbaarheidsopgave zijn de afgelopen periode mobiliteitsplannen per gebied opgesteld. Voor deze investeringen is in de praktijk veelal sprake van een gemengde dekking vanuit middelen uit de grondexploitatie/VEF, het Stedelijk Mobiliteitsfonds en de middelen van de Vervoerregio. De bovenplanse investeringen raken immers niet enkel de bereikbaarheid van het project, maar van de gehele stad en of regio. De ingrepen en de bijbehorende kosten voor de realisatie van de mobiliteitsplannen komen steeds beter in beeld, maar zijn nog niet gekwantificeerd voor opname in een grondexploitatie of investeringsportfolio. In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de omvang van deze toekomstige investeringen meerdere miljarden zal beslaan, nog los van een verdere schaalsprong. De komende 5 jaar zullen diverse uitvoeringsbesluiten genomen worden met aanzienlijke bijdragen vanuit de grondexploitaties aan de investeringen, meestal met V&OR als opdrachtgever. Als deze investeringen bij het nemen van het investeringsbesluit bekend waren geweest, waren ze destijds al in de grondexploitatie opgenomen. Bovenplanse investeringen worden namelijk als kosten opgenomen in een grondexploitatie, indien wordt voldaan aan de wettelijke criteria.

In het Besluit Begroting en Verantwoording (waarin vervolgens wordt verwezen naar de wet en besluit Ruimtelijke Ordening) is opgenomen dat in een grondexploitatie uitsluitend en alleen kosten mogen worden opgenomen ten behoeve van bovenplanse investeringen indien deze voldoen aan de PPT criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid van deze investeringen aan de grondexploitatie). Bovenplanse investeringen die volgens de criteria mogen worden toegerekend aan de gebiedsontwikkeling, worden bij het nemen van een investeringsbesluit in de grondexploitatie opgenomen, of aangekondigd indien deze nog niet concreet zijn uitgewerkt (zoals bij de Sluisbuurt is gedaan). Als de bovenplanse investeringen pas later in beeld komen kunnen ze op een later moment aan de grondexploitaties worden toegerekend. In de huidige nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgifte die in 2020 is vastgesteld door de raad is onder punt 15 een bepaling opgenomen om middelen ter beschikking te hebben of te krijgen die door de raad worden gereserveerd ten behoeve van grote investeringen. Deze bovenplanse investeringen dienen in directe relatie te staan met de ontwikkeling van lopende (aangevuld met toekomstige) grondexploitaties. De systematiek is vergelijkbaar met de indertijd uit de grondexploitaties van de flanken van Zuidas gevormde reservering voor Zuidasdok.

Omvangrijke (toekomstige en gebundelde) investeringen in deelgebieden worden in de meeste gevallen vertaald naar functionele grondexploitaties per deelgebied. Bij dergelijke omvangrijke investeringen ligt het opdrachtgeverschap meestal niet bij de gebiedsontwikkeling, maar bij V&OR die met meerdere partijen waaronder MRA, het Rijk en G&O afstemt wat de bijdrage is. De grondexploitaties leveren een bijdrage en zijn daarmee een belangrijke co-financier voor deze investeringen. Het voorstel om € 25 miljoen jaarlijks te reserveren volgt bovenstaande werkwijze. Bij een groot aantal lopende positieve plannen is volgens de rijksregelgeving vereist dat tussentijdse winst wordt genomen op basis van realisatie van de inkomsten en de uitgaven.

Gemeente Amsterdam

11

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Omdat de bijdragen aan bovenplanse investeringen nog niet bekend waren op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen, hebben deze grondexploitaties op dit moment dus een hoger saldo dan als de investeringen wel direct in de grondexploitatie waren opgenomen. In het verleden werd pas winst genomen bij het afsluiten van een plan, dus konden bovenplanse investeringen gedurende de looptijd nog in het grondexploitatie worden opgenomen. Nu moet volgens de regelgeving de komende jaren al veel winst uit de grondexploitatie worden genomen, waardoor de vereveningsruimte door deze hogere winstneming te gunstig wordt voorgesteld, omdat later bijdragen aan infrastructuur en groenvoorzieningen moeten worden gedaan vanuit de grondexploitaties obv de PPT-criteria. Als vanuit de winstnemingen van deze grondexploitaties dit geld niet wordt gereserveerd neemt het risico toe de grondexploitaties de toekomstige benodigde bijdragen niet meer kunnen dragen, wat een risico is voor de woningbouwproductie en voor toekomstige winstnemingen. Om de bijdragen aan de bovenplanse investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren.

Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen. Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten. De concrete koppeling met de betreffende grondexploitaties zal nader worden uitgewerkt. De gevormde reserveringen zullen pas worden ingezet na het nemen van uitvoeringsbesluiten over de bovenplanse investeringen. De jaarlijkse reservering van € 25 miljoen per jaar is gebaseerd op een inventarisatie van de bovenplanse investeringen en is voor de komende 5 jaar voldoende prudent om de verwachte bovenplanse investeringen binnen het vereveningsfonds te kunnen opvangen. Er blijft naar verwachting voldoende vereveningsruimte over om nieuwe financieel tekort plannen te kunnen vaststellen gericht op betaalbare woningen. Na 5 jaar volgt herijking van besluit in het kader van nut en noodzaak. Het bedrag zal worden gereserveerd in het vereveningsfonds / reserve zuidas conform stedelijke richtlijn reserves.

Maatschappelijke voorzieningen De grondexploitatie is hoofdzakelijk bedoeld voor grondproductie, en niet voor de bouwkosten van vastgoed. Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling kan vanuit de grondexploitatie en/of het vereveningsfonds worden bijgedragen aan meerkosten die ontstaan als gevolg van project specifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten worden met name veroorzaakt omdat in hoge dichtheden wordt gebouwd en compact bouwen duurder is dan de normvergoeding die beschikbaar wordt gesteld voor de bouw. Zo moeten bijvoorbeeld gymzalen op verdieping worden gebouwd en fietsenstallingen ondergronds. Er is ook vaak een bijdrage nodig omdat er generieke bestuurlijke ambities worden meegegeven aan de projecten. Zo worden bijvoorbeeld aan de maatschappelijke voorzieningen dezelfde bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen gevraagd als aan de marktpartijen. Omdat deze generieke ambities niet zijn vertaald in beleid en daardoor niet zijn Gemeente Amsterdam

12

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

verwerkt in de normvergoedingen die vanuit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, worden deze meerkosten vaak vanuit de grondexploitatie vergoed. Zuidasdok Het budgettekort voor het programma Zuidasdok is berekend op ca. € 1,2 miljard. Rijk en regio zijn in gesprek over de invulling van het advies om, buiten de afspraken in de Bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eenmalige extra budgetbijdrage te doen. De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden. De gezamenlijke opdrachtgevers hebben vorig jaar besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van één integraal werk. Deze worden opnieuw in deelprojecten aanbesteed binnen het programma Zuidasdok. Het afgelopen half jaar heeft de aanbestedingsprocedure voor de openbaar vervoer terminal plaats gevonden. Op 26 augustus jl.is de opdracht voor de eerste contractfase gegund aan de bouwcombinatie NieuwZuid, bestaande uit Mobilis, Boskalis en Van Gelder. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2020 is reeds verrekend met de reserve Zuidas).

Deze is geïndexeerd met 2,35%, conform de Index Bruto Overheidsinvesteringen (IBOI). Naast de vaste bijdrage, deelt de gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 63,2 mln. (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2021). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico (uiteenlopen van de GWW-indexatie en de IBOI). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2021 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Ophoging bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten.

Gemeente Amsterdam

13

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

4 Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.

Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.

Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie

Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden

Gemeente Amsterdam

14

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad.

De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.

Figuur: Werking Vereveningsfonds

Gemeente Amsterdam

15

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

5 Realisatie 2021 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2021 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.

5.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties In 2021 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 6.370 nieuwbouwwoningen, 222.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 56.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, die op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is meer grond voor woningen uitgegeven dan verwacht. De reden hiervan is de versnelling na het herstel van economie bij onder meer NDSM Elzenhagen Zuid, Amstel 3 en bij Sluisbuurt en Ottho Heldringstraat zijn geplande uitgiften van 2022 naar voren zijn gehaald. Voor commercieel programma is meer grond uitgegeven dan verwacht, dit komt met name door twee grote uitgiftes op de Zuidas die hebben plaatsgevonden in Kop Zuid en Kenniskwartier. In 2021 zijn in Amsterdam 7.410 woningen in aanbouw genomen. De woningaantallen van de gronduitgiften in de grondexploitaties zijn niet gelijk aan het aantal in aanbouw genomen woningen, omdat de start bouw van een woning in een ander jaar kan plaatsvinden dan de uitgifte van de grond.

De woningen in aanbouw zijn vaak hoger dan het programma van de gronduitgiften omdat een deel van aanbouw van woningen op grond van derden wordt verricht (bijvoorbeeld Oostenburg) of sprake is van pandtransformaties (geen grondexploitaties) zoals in het Bijlmerkwartier en de Watergraafsmeer. In het MPG wordt gerapporteerd over het moment waarop grond in erfpacht wordt uitgegeven en niet over het moment waarop gestart wordt met de bouw van woningen of andere bestemmingen. Veelal vindt start bouw wat later plaats dan het moment waarop de erfpachtovereenkomst ingaat. Van de woningen, die in 2021 in aanbouw zijn genomen binnen grondexploitatiegebieden zoals Overhoeks, is een deel vóór 2021 in erfpacht uitgegeven. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Kenniskwartier (Zuidas), Kop Zuidas (Zuidas), NDSM-terrein, Amstelkwartier fase 2, Houthaven, Centrumeiland (IJburg).

5.2 Gerealiseerde kasstromen 2021 In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2021 weergegeven en vergeleken met 2020. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen.

Gemeente Amsterdam

16

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2021 en 2020 in miljoenen euro's 2021 2020 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Actieve plannen GenO en planvorming 446 -308 138 304 -326 Actieve plannen Zuidas en planvorming 210 -31 179 107 -47 Plannen 656 -339 317 411 -373 Inkomsten en uitgaven Zuidas 8 -69 -61 7 -56 Inkomsten en uitgaven Vereveningsfonds 33 -59 -26 35 -137 Kasstromen reserves 41 -128 -87 42 -193 Totaal

697

-467

230

453

Saldo -22 60 38 -49 -102 -151

-566

-113

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2021 en 2020)

In 2021 was een inhaalslag, en zelfs een versnelling te zien van de gronduitgiften bij een groot aantal plannen. Om die reden is in 2021 binnen de grondexploitaties een ongekende hoge positieve kasstroom gerealiseerd van € 317 miljoen in vergelijking met 2020 toen binnen de grondexploitaties een positieve kasstroom is gerealiseerd van € 38 miljoen. Nog nooit was de kasstroom zo positief. Er is € 656 miljoen aan opbrengsten verantwoord en € 339 miljoen aan kosten met inbegrip van voorbereidingskosten voor nieuwe plannen. Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2021 (realisatie MPG 2022 en prognose (A)MPG 2021) realisatie MPG 2022 prognose AMPG 2021 prognose MPG 2021 Grondexploitaties Reserve Totaal

Inkomsten Uitgaven 656 -339 41 -128 697 -467

Saldo Inkomsten Uitgaven 317 531 -371 -87 37 -128 230 568 -499

Saldo Inkomsten 160 444 -91 35 69 479

Uitgaven Saldo -364 80 -126 -91 -490 -11

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2021) vergeleken met prognose (A)MPG 2021

Bij het MPG 2021 werd voor de grondexploitaties een positieve kasstroom van € 80 miljoen (inkomsten € 444 miljoen en uitgaven € 364 miljoen) verwacht en bij de AMPG 2021 van € 160 miljoen (inkomsten € 531 miljoen en uitgaven € 371 miljoen). Uiteindelijk is er in 2021 binnen de grondexploitaties een positieve kasstroom gerealiseerd van € 317 miljoen (inkomsten € 656 miljoen en uitgaven € 339 miljoen). Dit is aanzienlijk hoger dan werd verwacht bij het MPG 2021 en de AMPG 2021 (€ 160 miljoen). Het jaar 2021 liet een herstel zien van de coronacrisis die bij het MPG vorig jaar zichtbaar was in de vorm van vertraging van gronduitgiften. Deze vertraging werd begin dit jaar ingehaald en de grondopbrengsten bereikten het afgelopen jaar een recordhoogte. Dit was met name het gevolg van een aantal uitzonderlijk grote gronduitgiften bij Kop Zuidas en NDSM. Ook bij Kenniskwartier, Elzenhagen Zuid, Amstel 3 Bullewijk Houthaven, Sloterdijk Centrum en Sluisbuurt hebben grote uitgiftes plaatsgevonden. De opbrengsten zijn hierdoor veel hoger dan begroot. In 2020 zijn veel projecten niet doorgaan. Het was de verwachting dat, mede door corona, een aantal projecten weer zouden vertragen. Dit is niet gebeurd. De markt heeft zich juist zeer snel hersteld waardoor enkele zeer grote projecten, met name rondom de zuidas, toch zijn gerealiseerd.

De verbetering ten opzichte van de verwachting in de AMPG komt hoofdzakelijk doordat er eind 2021 hoge inkomsten zijn ontvangen zoals in Elzenhagen Noord en Sluisbuurt die eigenlijk pas in 2022 waren gepland, en er is een subsidie Bouwimpuls van het Rijk ontvangen voor Centrum Reigersbos en de Lodewijk van Deysselbuurt tezamen ruim € 13 miljoen (naast de subsidie die al eerder in het jaar was ontvangen voor IJburg van € 20 miljoen).

Gemeente Amsterdam

17

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Ook op fondsniveau is er een positieve kasstroom gerealiseerd, ondanks de uitname van € 90 miljoen ten gunste van de algemene middelen die betrekking heeft op de besluitvorming van voorgaande voorjaarsnota’s en de afspraken bij het Coalitieakkoord. De uitnames zijn naar rato van de vereveningsruimte (2020) verdeeld over de reserve van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De positieve kasstroom bedraagt afgerond € 230 miljoen. Bij het MPG 2021 werd voor het jaar 2021 nog een negatieve kasstroom voorzien van -/- € 11 miljoen en bij de AMPG 2021 werd voor 2021 een positieve kasstroom verwacht van € 69 miljoen. De verbetering in dit MPG 2022 ten opzichte van de voorspelling in de AMPG 2021 komt hoofdzakelijk doordat er eind 2021 hoge inkomsten zijn ontvangen zoals in Elzenhagen Noord, die pas in 2022 waren gepland en er zijn ook subsidies uit de tweede tranche van de Bouwimpuls ontvangen voor Centrum Reigersbos en Lodewijk van Deysselbuurt van het Rijk, tezamen ruim € 13 miljoen waarmee in de AMPG 2021 nog niet was gerekend. De totale opbrengsten op fondsniveau bedragen € 697 miljoen en de uitgaven € 467 miljoen. Bij het MPG 2021 werden de inkomsten voor 2021 geraamd op € 479 miljoen. De hoger gerealiseerde inkomsten van € 697 miljoen komt met name door de versnelling die breed in de portefeuille is opgetreden.

Deels is deze stijging voorzien bij de actualisatie van de AMPG 2021 medio 2021 (€ 586 miljoen) maar vooral in de laatste maanden van 2021 hebben er omvangrijke niet altijd verwachte gronduitgiften plaatsgevonden en zijn in december meerdere subsidies gehonoreerd. De investeringen in 2021 van € 467 miljoen zijn lager dan de geraamde € 490 miljoen bij het MPG 2021 en € 499 miljoen bij de AMPG 2021. De versnelling is alleen bij de grondinkomsten opgetreden.

5.2.1 Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 656 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2021 in totaal € 566 miljoen. In 2021, is er beduidend meer commercieel vastgoed gerealiseerd, met name bij Kenniskwartier en Kop Zuidas. Ook zijn er meer woningen gerealiseerd. De meest omvangrijke grondinkomsten zijn gerealiseerd in Kenniskwartier, NDSM. Elzenhagen Zuid, Kop Zuidas, Amstel 3 Bullewijk Houthaven, Sloterdijk Centrum en voor het eerst in Sluisbuurt na de start enkele jaren geleden van dit plan. Van de overige inkomsten (€ 90 miljoen) in de grondexploitaties zijn het meest in het oog springend: de subsidies Bouwimpuls voor IJburg, Reigersbos en Lodewijk van Deysselbuurt van ruim € 33 miljoen. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2022.

Gemeente Amsterdam

18

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2022

Belangrijk is om hierbij aan te geven dat 2021 een uitzonderlijk jaar was met een aantal omvangrijke uitgiften die in 1 jaar plaats hebben gevonden. Deels stonden deze gepland in 2020 maar waren vertraagd, en deels stonden deze gepland in 2022 maar hebben eerder plaatsgevonden. Voor 2022 en de jaren erna worden er, bij het huidige gunstige economische omstandigheden opnieuw hoge grondopbrengsten verwacht maar door het lagere geplande aanbod wordt in de komende twee jaren geen nieuwe piek verwacht.

5.2.1 Gerealiseerde kosten in de grondexploitaties De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Van de totale kosten van € 339 miljoen, heeft € 245 miljoen betrekking op uitvoeringskosten waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. In 2021 is fors geïnvesteerd in de openbare ruimte en het bouwrijp maken van gronden. Omvangrijke investeringen hebben betrekking op het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, overstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland, inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3. Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O en Zuidas. In totaliteit is in 2021 afgerond € 94 miljoen aan proceskosten besteed, waarvan circa € 15 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen.

Gemeente Amsterdam

19

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

5.2.2 Overige kasstromen binnen het Vereveningsfonds Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en de planvorming vinden ook kasstromen plaats rechtstreeks in het Vereveningsfonds. Inkomsten In totaliteit is € 41 miljoen ontvangen. Dit betreft de ontvangen indexatievergoeding op de reserve (€ 17 miljoen), de indexatievergoeding op de voorzieningen positie (€ 4 miljoen) en de bijdragen uit meerwaarde erfpacht van woningcorporaties (€ 20 miljoen) die zijn verkregen bij de verkoop van corporatiewoningen en op basis van de huurliberalisatie. Deze inkomsten zijn gebaseerd op de samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 gelden tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 128 miljoen. Dit bestaat uit: € 90 miljoen afdracht aan de algemene middelen. Bijdragen aan derden waarvoor reserveringen zijn getroffen betreft de Amsterdamse bijdrage aan de kosten van het Zuidasdok in 2021 (€ 4,7 miljoen). Voorts is € 7 miljoen bijgedragen aan twee parken. De overige uitgaven van € 26 miljoen heeft vooral betrekking op overhead en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet specifiek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend.

5.3 Kassaldo en mutaties 2021 Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de financiële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven. Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2021 2020 Verschil Reserve Vereveningsfonds 427 442 -15 Reserve Zuidas 487 386 101 Totaal Reserve 914 828 87 Materieel Vast Actief -17 -14 -2 Haarlemmerweg/verwervingen Sloterdijk Noord etc. Totaal Materieel Vast Actief -17 -14 -2 Immaterieel Vast Actief G&O -39 -36 -3 Planvorming in toekomstige plannen Immaterieel Vast Actief Stadsdelen 0 0 Immaterieel Vast Actief Zuidas -1 -3 2 Totaal Immaterieel Vast Actief -40 -39 -1 Onderhanden werk G&O 130 14 116 Onderhanden werk Zuidas 164 152 12 Voorzieningen plantekorten (VEF) 244 227 17 Voorzieningen plantekorten (Zuidas) 4 2 1 Totaal onderhanden werk 542 396 146 Voorzieningen grondgerelateerde kosten buiten plan 8 8 0 Voorziening wordt afgebouwd Totaal voorzieningen 8 8 0 Totaal 1.407 1.178 230 Tabel: Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas (2020 en 2021)

Gemeente Amsterdam

20

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Zoals is toegelicht in de vorige paragraaf is na enkele jaren van negatieve kasstromen in 2021 een positieve kasstroom gerealiseerd waardoor het kassaldo met € 230 miljoen is toegenomen. Dit wordt hierna toegelicht. De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit. Onder materieel vast actief worden de investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen van een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroffen. Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve.

De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de toename van het kassaldo in 2021 weergeven en de mutaties in voornoemde balansposten. Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties. Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties wordt het ingezet voor de voorinvesteringen in nieuwe plannen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1,4 miljard is daarom niet beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2022 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).

5.4 Mutaties 2021 reserves Vereveningsfonds De gebiedsontwikkeling kent sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De gezamenlijke reserve is in 2021 gestegen van € 828 miljoen naar € 914 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2021 weergegeven.

Gemeente Amsterdam

21

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2021 kasstroom reserve: Indexering Woningcorporaties Incidentele afdracht algemene middelen Structurele afdracht algemene middelen Overige uitgaven Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven Voorziening (incl. indexatie) Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2021

2021 828 17 20 -88 -2 -38 -91 265 -21 -66 178 87 914

Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in 2021

De toename van de reserve is ondanks de uitnames aan de algemene middelen voor specifieke bestuurlijke doeleinden veroorzaakt door de hoge winstnemingen als gevolg van de hoge inkomsten in 2021. Voorts is ook sprake van planafsluitingen en meerwaarde erfpacht bij erfpachtconversies van woningcorporaties. De verhoging van de voorziening plantekorten (€ 66 miljoen) is met name het gevolg van het vaststellen van nieuwe financieel tekortplannen voor afgerond € 45 miljoen (o.a. Amsteloever Lodewijk van Deysselbuurt). Voor de lopende tekort plannen is er over het algemeen sprake van verslechtering waardoor de voorziening met € 21 miljoen is verhoogd. Bij de AMPG 2021 werd verwacht dat de reservepositie eind 2021 zou uitkomen op circa € 841 miljoen, bij het MPG 2021 was dit € 782 miljoen. In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt van de verwachte en gerealiseerde mutaties in de reserves per eind 2021. Vergelijking MPG 2022, actualisatie MPG 2021 en MPG 2021 in miljoenen euro's MPG 2022 realisatie 2021

AMPG 2021 prognose eind 2021

MPG 2021 prognose eind 2021

Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2021

828

827,6

828

Planafsluitingen en winstnemingen

265

158

87

Bijdragen woningbouwcorporaties

20

15

13

Indexatievergoeding reserve

17

17

16

Aanwending reserveringen en verrekeningen

-21

-14

-24

Uitname Coalitieakkoord

-50

-50

-50

Uitname begroting, voor- en najaarsnota 2019

-40

-40

-39

Verhoging voorziening plantekorten

-66

-38

-15

Overig (proceskosten, etc)

-38

-35

-34

Afname (-) of Toename (+) reserves

87

13

-46

Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2021

914

841

782

Tabel: Vergelijking gerealiseerde mutaties reserve in 2021 met prognoses bij MPG 2021 en AMPG 2021

Gemeente Amsterdam

22

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

De reservepositie is in vergelijking met de prognoses bij het MPG 2021 met name veranderd door: - Versnelling in de gronduitgiften waardoor meer winstnemingen hebben plaatsgevonden dan verwacht werd bij het MPG 2021. - De voorziening plantekorten is ten opzichte van het MPG 2021 toegenomen door nieuw vastgestelde negatieve plannen en verslechtering van lopende plannen. - De hogere overige kosten door een bijdrage van € 7 miljoen in 2 parken.

5.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds In de vorige paragraaf is ingegaan op de mutaties in reservepositie. In deze paragraaf wordt de toepassing van de reserves besproken. Deze toepassing is weergegeven in onderstaande tabel, waarin weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte zijn te zien. Vergelijking MPG 2022, actualisatie MPG 2021 en MPG 2021 in miljoenen euro's MPG 2022 AMPG 2021 realisatie prognose eind 2021 2021 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2021 914 841 Weerstandvermogen -153 -161 Reserveringen -571 -469 Coalitie akkoord uitnames -50 -50 Bestemde delen -774 -680 Gerealiseerde vereveningsruimte 140 161