BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.pdf

2023 2024 2025 2026 2027 2028 911 824 803 761 730 758 20 20 20 21 21 23 103 17 -35 -12 -76 -75 -29 -87 824 -203 -560 -763 60

56 17 -41 -18 -12 -5 -38 -21 803 -207 -536 -743 61

63 17 -70 -18 -12 -5 -38 -42 761 -211 -488 -699 62

77 19 -75 -18 -12 -5 -38 -31 730 -215 -451 -666 64

115 19 -54 -18 -12 -5 -38 28 758 -220 -469 -689 69

115 19 -28 -18 -12 -5 -38 56 814 -224 -513 -737 77

De huidige prognose laat zien dat er in 2024 iets meer ruimte ter beschikking zal zijn dan bij het MPG 2023 werd verwacht. Begin 2024 is de vereveningsruimte € 60 miljoen en loopt naar verwachting de komende 5 jaar op tot bijna € 80 miljoen als er geen nieuwe plannen zouden worden vastgesteld. De ontstane vereveningsruimte is beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe financieel tekortplannen. Inzet vereveningsruimte Begin 2024 is er € 60 miljoen vereveningsruimte beschikbaar, naar verwachting oplopend tot circa € 80 miljoen de komende 5 jaar om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook Gemeente Amsterdam

27

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is. Voor plannen met een financieel tekort moet direct bij de vaststelling de voorziening plantekorten worden opgehoogd, en leggen daarmee direct een beslag op de vereveningsruimte. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 70 en € 100 miljoen. Het gaat hierbij om onderstaande financieel negatieve plannen.                

Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Couperusbuurt Ruychaverkwartier Holendrecht H-buurt Noord & Zuid Nellestein - Lopikhof 1 K-Midden herziening Buikslotermeerplein Toevoeging deelplan De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt) Kompaslocatie Dijkgraafplein Entreegebied Gulden Winckel Kolenkitbuurt Noord en Midden Wildemanbuurt Amstel 3 Overige kleine plannen

Het blijft passen en meten binnen de beschikbare ruimte en bijsturen zodat de plannen niet duurder worden. Het uitgangspunt dat de stedelijke plannen worden ontworpen volgens het principe ‘Gewoon Goed’ en het sturen op uitvoerings- en proceskosten blijft van groot belang. Er is geen ruimte voor extra ambities die meer geld kosten. Er zijn ook positieve plannen in voorbereiding zoals:  Baaibuurt West  Strandeiland inrichting Fase 2  Kenniskwartier (middengebied)  Schinkelkwartier  Bedrijvenstrook Amstel 3  De Nieuwe Kern  Weespertrekvaart Zuid (en OuderAmstel)  Nelson Mandela buurt  Arenapoort (herziening) Echter een nieuwe grootschalige gebiedsontwikkeling met grote opbrengst potentie is niet in het vooruitzicht. Positieve plannen zorgen pas op termijn (circa 5 jaar), op het moment dat winst wordt genomen, voor een positief effect op de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

28

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Daarbij moet worden opgemerkt dat de vereveningsruimte nog moet worden verdiend, de gemeente zelf geen woningen en ander vastgoed bouwt, en dat de vereveningsruimte zeer gevoelig is voor economische ontwikkelingen.

7 Gevoeligheden en risico’s De hoogte van de rente en de inflatie bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en grondprijsdalingen. Vanaf 2021 zien we al dat vooral de geraamde kosten sterk zijn gestegen en met ingang van 2023 zien we daarnaast ook een daling van de grondprijzen, dit heeft geleid tot een waarde verlies van meer dan € 500 miljoen. Het lijkt erop dat we de meeste pijn hebben gehad, voorzichtig lijken er betere tijden aan te komen. De inflatie vlakt eindelijk af en de dip in de woningmarkt zou weleens van korte duur kunnen zijn. Om de financiële effecten te laten zien op het saldo van de actieve plannen is hieronder een overzicht opgesteld van verschillende gevoeligheden en scenario’s gericht op de investeringen en proces kosten plus V&T en de verkoopprijzen (grondprijzen).

Gevoeligheden en scenario's in miljoenen euro's Gevoeligheden omschrijving mutatie plansaldo 5 % stijging uitvoeringskosten en 3,5 % procent proceskosten ipv 6% (2023) 26 nacalculatie 2023 1 % procent hogere grondprijsstijging alle bestemmingen muv sociaal en maatschappelijk 40 1 % hogere kostenstijging (alle kosten) -35 Slecht weer scenario -204 4 % kosten stijging en 2 % grondprijsdaling Basisscenario 26 2 % kostenstijging en 2 % grondprijsstijging Verwacht scenario 31 3 % kostenstijging en 3 % grondprijsstijging Gunstig scenario 106 2 % kostenstijging en 4 % grondprijsstijging

Op basis van nacalculatie stijgen de uitvoeringskosten met 5 % procent en de proceskosten/V&T met 3,5%. In de voorcalculatie bij de actualisatie van de plannen in het najaar 2023 is nog gerekend met 6%. Dit leidt tot een verbetering van het plansaldo met € 26 miljoen. Bij de gevoeligheden is weergegeven in welke mate het plansaldo financieel verbetert of verslechtert als de geraamde kosten met 1% stijgen of dalen of als de grondprijzen met 1% procent stijgen of dalen. In het basisscenario wordt rekening gehouden met het financieel voordeel op basis van de nacalculatie in 2023. In 2024 en verder wordt jaarlijks rekening gehouden met 2% kosten- en opbrengstenstijging. Bij het slecht-weer scenario wordt rekening gehouden met een 4% kostenstijging in 2024 (in plaats van 2%) en een daling van de grondprijzen van 2% in 2024 (in plaats van een stijging van 2%). In het verwacht scenario wordt rekening gehouden met 3% kostenstijging in 2024 (in plaats van 2%) en 3% procent grondprijsstijging 2024 (in plaats van 2% stijging). In een gunstig scenario wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 2% in 2024 en een grondprijsstijging van 4% in 2024 (in plaats van2%). In het slechte scenario dient rekening te worden gehouden met een extra tekort van financieel negatieve plannen van € 90 miljoen.

Deze extra voorziening voor plantekorten kan worden opgevangen binnen de financiële buffers van het Vereveningsfonds zonder de vereveningsruimte aan te tasten. In de gunstige scenario’s zullen 2 effecten optreden. De voorziening plantekorten zal afnemen waardoor direct extra vereveningsruimte beschikbaar komt. En de tussentijdse winstnemingen

Gemeente Amsterdam

29

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

zullen toenemen. Door de systematiek van de winstnemingen komt dit voordeel geleidelijk. De jaarlijkse omvang van winstneming is ook gevoelig voor de daadwerkelijke grondproductie.

8 Conclusie De risico’s voor 2023 waarmee in het MPG 2023 rekening werd gehouden zijn inderdaad opgetreden. Dit is zichtbaar geworden bij de actualisatie van de grondexploitaties; de bruto waarde van de portefeuille (optelsom van de plannen) is verslechterd zonder rekening te houden met winstnemingen en verrekeningen met € 131 miljoen vooral door de hogere inflatie en de dalende grondprijzen. De gerealiseerde inkomsten uit gronduitgiften zijn sinds 2o13 niet meer zo laag geweest. Bij het MPG 2023 is geanticipeerd op deze verslechteringen door het vaststellen van een aantal financiële maatregelen. Er is ook een bezuiniging doorgevoerd voor het jaar 2024 op de taakstelling voor de proceskosten van 15%. Daardoor is de vereveningsruimte op peil gebleven en zelf iets verbeterd van € 38 miljoen (MPG 2023) naar € 60 miljoen (MPG 2024). De ruimte die beschikbaar is begin 2024 is naar verwachting voldoende voor het vaststellen van de negatieve plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. Hieronder behoren veel projecten in de stedelijke vernieuwing waardoor ongelijk kan worden geïnvesteerd in gelijke kansen. Het blijft echter passen en meten en bijsturen zodat de plannen niet duurder worden dan nu wordt verwacht.

“Gewoon Goed” dus geen extra dure ambities en het sturen op uitvoerings- en proceskosten is nog steeds van groot belang om alles passend te houden binnen de beschikbare ruimte. Onder deze voorwaarden kan worden voldaan aan de ambitie van het college om de bouw van 7.500 woningen per jaar mogelijk te maken. Op deze manier wordt vanuit het Vereveningsfonds bijgedragen aan het opvangen van de groei van de stad en in het ongelijk investeren in gelijke kansen. Bovendien wordt hiermee in de stedelijke vernieuwing een groot deel van de vervangingsopgave in de openbare ruimte bekostigd. Om voor het toenemende aantal inwoners, toeristen en arbeidsplaatsen niet alleen woningen te bouwen maar ook een complete stad te kunnen aanbieden met alle bijhorende voorzieningen en bereikbaarheid is er een grote gezamenlijke opgave dat alle gemeentelijke domeinen betreft.

Gemeente Amsterdam

30