BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.pdf

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds 2024

Gemeente Amsterdam

1

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (MPG 2024) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2023 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2023 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. De cijfers worden vergeleken met de cijfers in het MPG 2023 dat in juni 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het is een financiële rapportage en over de bijbehorende prestaties (met name rondom productie woningen) wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Het Vereveningsfonds De stad groeit, door de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Om deze groei op te vangen heeft het college de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt met het Rijk over de woningbouwproductie. Vanuit het Vereveningsfonds wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van (nieuwe) gebieden ten behoeve van de woningbouw en andere gewenste functies. Met de vastgestelde plannen die nu deel uitmaken van het Vereveningsfonds kunnen circa 57.000 woningen worden gerealiseerd.

Daarnaast worden er plannen voorbereid voor nog 25.000 woningen extra plus 15.000 woningen door de herzieningen van Amstel 3, Arenapoort en de Bijlmervernieuwing de komende drie jaar. Op de langere termijn kunnen de plannen voor Haven Stad nog eens circa 70.000 woningen aan de planvoorraad toevoegen. Hiermee is de planvoorraad stabiel en voldoende voor de woningbouwopgave van de komende 8 tot 10 jaar. Alle projecten in de gebiedsontwikkeling hebben een begroting (grondexploitatie) waarin kosten en opbrengsten zijn opgenomen en uitgezet in de tijd. Met de plannen die geld opleveren (bijvoorbeeld de Zuidas) worden de plannen met een negatief financieel saldo betaald (bijvoorbeeld de projecten in de stedelijke vernieuwing, zoals Reigersbos, Dichtersbuurt & Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt). Op deze manier is er sprake van ‘verevening’ binnen het fonds. De gemeente bouwt zelf geen vastgoed. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt voor het bouwrijp opleveren van grond, de inrichting van de openbare ruimte en het juridisch/planologisch mogelijk maken van woningbouw en andere functies. Op deze manier maakt de gemeente het mogelijk dat ontwikkelaars, erfpachters en woningcorporaties kunnen bouwen. Het Vereveningsfonds wordt gevuld met inkomsten door het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond.

Als er geen grondinkomsten binnenkomen kan er ook niet geïnvesteerd worden in nieuwe plannen. Het afgelopen jaar zijn de kosten flink gestegen en de grondprijzen gedaald. Bovendien was er sprake van uitstel van bouwprojecten waardoor inkomsten later binnenkomen dan gepland. Sinds 2019 is de portefeuille aangevuld met 24.000 woningen, echter de waarde (optelsom van alle saldi van de grondexploitaties) is afgenomen met € 1 miljard. Dat betekent dat de woningbouw per saldo op dit moment dus veel minder oplevert dan voorheen. Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen en door de verschuiving in de portefeuille naar meer

Gemeente Amsterdam

2

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

betaalbare woningen en het ongelijk investeren in gelijke kansen. Twee belangrijke ambities van het college.

De vereveningsruimte is de vrije ruimte in het fonds waarover de gemeenteraad kan besluiten en die zij kan inzetten voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Het vaststellen van negatieve plannen legt direct een beslag op deze ruimte omdat daarvoor een voorziening moet worden getroffen. Positieve plannen dragen pas na circa 5 jaar bij aan een toename van de ruimte, op het moment dat er voldoende inkomsten zijn binnengekomen in het plan zodat er winst kan worden genomen. In 2018 was de prognose voor deze vereveningsruimte voor de periode van 5 jaar circa € 800 miljoen. Begin 2024 is de vrije ruimte € 60 miljoen, de komende 5 jaar naar verwachting oplopend tot € 80 miljoen (zonder rekening te houden met het vaststellen van nieuwe plannen).

De vereveningsruimte en de waarde van de portefeuille zijn de afgelopen 6 jaar dus flink afgenomen. Dit is het gevolg van: € 400 miljoen uitnamen ten gunste van de algemene middelen. € 200 miljoen nieuwe negatieve plannen met name in de stedelijke vernieuwing en transformatieprojecten (zoals Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelwijk, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigersbos, Dichtersbuurt & Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt). Saldoverslechtering van € 180 miljoen als gevolg van ingrijpende herzieningen van plannen (Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum).

Gemeente Amsterdam

3

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

-

9 april 2024

Economische ontwikkelingen; prijsstijgingen, grondprijsdalingen en vertraging in gronduitgiften.

Zoals in onderstaande grafiek is te zien zullen de kasstromen de komende jaren negatief zijn. Dit komt door de hoge (voor)investeringen en investeringen in de stedelijke vernieuwing. Tegelijkertijd blijven de grondopbrengsten achter bij de eerdere verwachtingen.

Er is begin 2024 € 60 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. Deze ruimte kan worden ingezet voor de plannen met een financieel tekort waarvoor nu een investeringsbesluit wordt voorbereid. De plannen die de komende jaren ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad kosten ongeveer € 70 tot € 100 miljoen, en gaan direct ten laste van de beschikbare vereveningsruimte. Het zijn met name de plannen in de stedelijke vernieuwing die geld kosten, en die nodig zijn om ongelijk te investeren in gelijke kansen. Onderstaande financieel negatieve plannen in voorbereiding kosten circa € 70 tot € 100 miljoen:  Stadscentrum Osdorpplein fase 2a  Couperusbuurt  Ruychaverkwartier  Holendrecht  H-buurt Noord & Zuid  Nellestein - Lopikhof 1  K-Midden herziening  Buikslotermeerplein  De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt)  Kompaslocatie  De Venser  Dijkgraafplein

Gemeente Amsterdam

4

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

    

9 april 2024

Entreegebied Gulden Winckel Kolenkitbuurt Noord en Midden Wildemanbuurt Amstel 3 Overige kleine plannen

De vereveningsruimte is dus beperkt en het is passen en meten binnen de beschikbare vereveningsruimte om de bovengenoemde stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen. Ten behoeve hiervan worden de plannen al zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd. Daarnaast is er een bezuiniging doorgevoerd op de proceskosten van 15% (circa € 13 miljoen) van de projecten door scherpe keuzes waar wel en waar niet aan wordt gewerkt. Om meer ruimte te creëren voor (andere) investeringen zullen de keuzes niet makkelijk zijn. Andere afwegingen raken altijd een ambitie van het college. Zoals betaalbaarheid of ongelijk investeren in gelijke kansen. Het college heeft bij de voorjaarsnota 2023 besloten om structureel € 18 miljoen per jaar vanuit het Vereveningsfonds af te dragen aan de Algemene Middelen. En € 12 miljoen per jaar tot en met 2037 aan de reserve schaalspronginvesteringen. In totaal wordt er dus op gerekend dat jaarlijks € 30 miljoen wordt afgedragen als dekking voor gemeentelijke bestedingen buiten het Vereveningsfonds. Deze gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds moet dus winst blijven maken om aan deze afdrachten te kunnen voldoen. De portefeuille moet dus ook aangevuld blijven worden met positieve plannen. Hieronder wordt nog wat uitgebreider ingegaan op de genoemde ontwikkelingen en de ruimte in het Vereveningsfonds.

Groei van de stad De stad groeit. Als gevolg van de toename van de bevolking door gezinsuitbreiding, het creëren van arbeidsplaatsen, de toename van het aantal toeristen en als gevolg van het aantrekken van studenten en kennis voor een innovatieve stad. Deze groei creëert bewegingen, waarvoor infrastructuur nodig is, er zijn (maatschappelijke en groen) voorzieningen nodig, en er is een urgente vraag naar nieuwe (betaalbare) woningen. Kortom, de groei van de stad vraagt vanuit alle domeinen van de gemeente investeringen. Om de groei van de stad aan te kunnen heeft het college de ambitie om 7.500 woningen per jaar te bouwen. Daarbij wil de gemeente graag aantrekkelijke wijken ontwikkelen met woningen die voor iedereen betaalbaar zijn, én er is de wens om ongelijk investeren in gelijke kansen, dus in álle wijken van de stad. Economische ontwikkelingen Als gevolg van de recessie, de oorlog in de Oekraïne en de stijgende energieprijzen, stond de afgelopen periode in het teken van hoge kostenstijgingen en dalende grondprijzen. Bouwende partijen krijgen vaak hun business case niet haalbaar door de hoge kosten, lagere marktwaarden en gestegen rente. Daarnaast zijn partijen in afwachting van duidelijkheid over het rijksbeleid ten aanzien van middeldure huurwoningen. Dit heeft ertoe geleid dat de bouw van veel projecten (nog) niet is gestart.

Hierdoor is er sprake van een vertraging van gronduitgiften. En zijn de opbrengsten die dit jaar zijn verdiend met het in erfpacht uitgeven van grond (€ 188 miljoen) Gemeente Amsterdam

5

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

sinds 2013 (het eind van de vorige crisis) niet meer zo laag geweest, bijna 40% lager dan het gemiddelde sinds 2013. Zie onderstaande figuur.

Zowel het Rijk als de gemeente zetten alles op alles op de productie weer op gang te krijgen. Het Rijk in de vorm van subsidies zoals de Startbouwimpuls voor bouwende partijen, en de gemeente met het sluiten van het doorbouwakkoord en de eenmalige aanbieding aan partijen om de grondprijs te laten herijken. Het Rijk ziet dat er flinke tekorten zijn voor de gemeenten in Nederland om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. In totaliteit heeft Amsterdam dit jaar rijkssubsidies gekregen voor de Startbouwimpuls, investeringen in specifieke gebieden, mobiliteit en flexwoningen van in totaal € 102 miljoen, met zicht op € 284 miljoen extra de komende jaren. Hierbij moet worden opgemerkt dat het Rijk voor deze investeringen circa € 300 miljoen cofinanciering van de gemeente vraagt. Over de meeste gemeentelijke investeringen waarvoor deze subsidies zijn aangevraagd is nog niet besloten. De dekking van deze cofinanciering is dus nog niet geregeld. Dit zal de komende jaren investering vragen vanuit het Vereveningsfonds, het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit en bijdragen van de Vervoerregio Amsterdam. Daarbij moet de gemeente de afspraken met het Rijk ten aanzien van de woningbouwproductie nakomen om aanspraak te kunnen maken op deze subsidies. Als gevolg van de vertragingen in de bouw loopt de gemeente nu achter op schema.

Een inhaalslag van de woningbouwproductie is dus nodig. Zowel om de gemeentelijke doelstellingen na te komen als om aanspraak te kunnen blijven maken op de rijksmiddelen. Verschuivingen binnen de portefeuille De portefeuille van het Vereveningsfonds is vanaf 2018 in samenstelling veranderd door de bestuurlijke keus om 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% dure woningen (40-40-20) te bouwen. In tegenstelling tot voor 2018 toen de ambitie in de plannen 30% sociale huur en 70% vrije sector (30-70) was. Dit betekent minder inkomsten voor het Vereveningsfonds. Sinds 2018 is de verschuiving als gevolg van de 40-40-20 ambitie zichtbaar. In 2018 was 54% van de nog te realiseren woningen in de vastgestelde plannen betaalbaar, in 2024 is dit al 72%. Er zijn dus nauwelijks nog plannen met de oude ambitie van 30-70.

Gemeente Amsterdam

6

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten 2018 MPG 2024 Sociale woningen 29% 36% Middensegment woningen 25% 36% Dure woningen 46% 28% Totaal 100% 100%

Er is ook een verschuiving binnen de portefeuille te zien in het type projecten. Om ongelijk te investeren in gelijke kansen kiest het college voor de uitvoering van de stedelijke vernieuwingsprojecten die vaak een groot tekort kennen (zoals Reigersbos, Dichtersbuurt & Röellstraat en de Lodewijk van Deijsselbuurt). De portefeuille wordt voornamelijk aangevuld met stedelijke vernieuwings- en transformatieprojecten met vaak een negatief saldo. In de tabel hieronder is te zien dat de planvoorraad voor de periode 2024 t/m 2027 inmiddels voor 20% uit woningbouw in de stedelijke vernieuwing bestaat. En voor bijna 60% uit woningbouw in transformatiegebieden. planvoorraad 2024 t/m 2027

De projecten in de stedelijke vernieuwing kosten geld en kunnen op dit moment betaald worden door de hoge inkomsten die verdiend worden met het kantorenprogramma op de Zuidas. Voor de toekomst is er geen nieuwe gebiedsontwikkeling zoals de Zuidas in voorbereiding. De stedelijke vernieuwingsprojecten vragen grote investeringen in de openbare ruimte. Als hier geen gebiedsontwikkeling plaats zou vinden, zouden de kosten voor vervanging en groot onderhoud van de openbare ruimte elders binnen de gemeentebegroting gedekt moeten worden. Nu worden deze kosten gedekt vanuit de grondexploitaties. Tegenover deze investeringen staan in de grondexploitaties lage grondopbrengsten omdat er bij deze stedelijke vernieuwing sprake is van corporatiebezit. Voor de grond die in het verleden in erfpacht is uitgegeven aan corporaties geldt in deze gebieden een lagere grondprijs. In de transformatieprojecten is het tempo een aandachtspunt. Dit zijn gronden die al in erfpacht zijn uitgegeven en waarvoor de medewerking van de erfpachters dus randvoorwaardelijk is. Als erfpachters niet willen of kunnen transformeren omdat hun businesscase niet haalbaar is of het project te complex is dan komen er geen grondopbrengsten binnen. Vooralsnog is er over het algemeen sprake van uitstel van projecten. Het komende jaar zal blijken of er ook sprake zal zijn van afstel.

Veel winstgevende plannen uit het verleden (met een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen) zijn de afgelopen jaren afgerond en de winsten hiervan zijn inmiddels Gemeente Amsterdam

7

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

grotendeels afgedragen ten gunste van de Algemene Middelen (vanaf 2018 € 400 miljoen). Met name het kantorenprogramma van Zuidas is op dit moment de kurk waar het Vereveningsfonds financieel op drijft en waarvan de stedelijke vernieuwing betaald kan worden. In de toekomst is er echter geen 2e Zuidas meer en de portefeuille wordt aangevuld met meer negatieve plannen. Zie hieronder de verslechteringen van de plansaldi:

Lopende plannen Nieuwe plannen Herziene plannen Totaal

Verbeteringen/Verslechteringen plansaldi in miljoenen euro's 2018 2019 2020 2021 2022 160 -94 -91 -95 -192 350 200 156 -68 -7 -85 -96 510 106 -20 -259 -199

2023 -152 21 -131

In bovenstaande tabel is af te lezen dat de optelsom van de saldi van de grondexploitaties tot en met 2019 verbeterden (in 2018 nog met € 510 miljoen) en vanaf 2020 zijn de saldi verslechterd met in 2021 € 259 miljoen, in 2022 met € 199 miljoen en vorig jaar nog eens met € 131 miljoen. Dit komt door: - De lopende portefeuille is verslechterd voornamelijk als gevolg van de economische ontwikkelingen. Waar de lopende plannen in 2018 nog met € 160 miljoen verbeterden als gevolg van grondprijsstijgingen, zijn de lopende plannen sindsdien verslechterd. In 2022 en 2023 zijn de plannen verslechterd met respectievelijk € 192 en € 152 miljoen door prijsstijgingen en grondprijsdalingen. - De nieuwe plannen zijn steeds vaker negatief. Tot en met 2020 werden er meer positieve plannen dan negatieve plannen toegevoegd. Vanaf 2021 is dit omgeslagen naar het toevoegen van meer negatieve plannen door: o Betaalbare woningen (40% sociaal -40% middelduur -20% duur. o Toevoegen van transformatieprojecten en stedelijke vernieuwing (veel investeringen en lage grondprijs). o Er worden ook positieve plannen vastgesteld, maar er is niet een winstgevend plan zoals de Zuidas in voorbereiding. In 2024 zijn de nieuwe plannen per saldo positief. Dit komt door het toevoegen van twee gebouwtransformaties.

Dit zijn incidentele initiatieven van erfpachters en maken geen onderdeel uit van de plannen die de gemeente in voorbereiding heeft. Indien deze gebouwtransformaties niet aan de portefeuille waren toegevoegd, zouden de nieuwe plannen circa € 20 miljoen vereveningsruimte hebben gekost. - Saldoverslechtering van € 180 miljoen als gevolg van ingrijpende herzieningen bij plannen (Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum). Op de verslechtering van de saldi van de plannen is geanticipeerd door het nemen van een aantal financiële maatregelen om de vereveningsruimte op niveau te houden. Er is een bezuiniging op de proceskosten doorgevoerd. En ieder plan wordt zoveel als mogelijk financieel geoptimaliseerd. In het kader hiervan voeren R&D en G&O het programma ‘Gewoon Goed’ uit. De impuls “Gewoon Goed” beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Het gaat hierbij onder andere om bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel resultaat.

Gemeente Amsterdam

8

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Vereveningsruimte De gerealiseerde vereveningsruimte is begin 2024 € 60 miljoen. Zonder de eerder genoemde maatregelen (bezuiniging proceskosten en de optimalisering van grondexploitaties “Gewoon Goed”) zou de ruimte € 50 miljoen lager zijn geweest. In de lijn met het doel van het Vereveningsfonds, namelijk gebiedsontwikkeling, is het aannemelijk om dit jaar de ruimte in te zetten voor nieuwe bouwplannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. Deze plannen met een tekort bevinden zich vooral in de stedelijke vernieuwingsgebieden waarmee de eerder gestarte vernieuwingsoperatie afgemaakt kan worden. Om een complete stad te bouwen wordt vanuit de gebiedsontwikkeling op dit moment geïnvesteerd in: - Betaalbare woningen. - Infrastructuur en openbare ruimte binnen de grondexploitaties. - Groenvoorzieningen binnen de grondexploitaties. - Ruimte en bouwrijpe grond voor maatschappelijke voorzieningen. - Incidenteel wordt bijgedragen aan investeringen in infrastructuur en groenvoorzieningen buiten de grondexploitaties (bovenplanse investeringen) indien deze toerekenbaar zijn aan de grondontwikkeling van nieuw te ontwikkelen gebieden1.

- Incidenteel wordt vanuit de grondexploitaties bijgedragen aan de kosten voor het inpassen van maatschappelijke voorzieningen binnen het plan indien er sprake is van toe te rekenen meerkosten voor het compact bouwen gezien de verdichtingsopgave in de gebiedsontwikkeling. - Géén onderdelen van de opgave van het Vereveningsfonds zijn nu de energietransitie, de uitbreiding van de veren en de schaalspronginvesteringen (metrolijnen en bruggen over het IJ). En daar is nu ook geen ruimte voor, als we de huidige opgave voortzetten. Gezien de beperkte vereveningsruimte, en de opgave om vanuit de gebiedsontwikkeling ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen, is er geen ruimte om meer bij te dragen aan andere opgaven dan waar nu rekening mee wordt gehouden. De vereveningsruimte inzetten voor andere doeleinden zal ten koste gaan van de stedelijke vernieuwingsplannen zoals genoemd in de vorige paragraaf op pagina 4. Om aan de structurele winstafdracht van € 30 miljoen per jaar te kunnen voldoen (voor de algemene middelen en reserve schaalspronginvesteringen) en aan de wens om te investeren in de tekorten van de nieuw vast te stellen stedelijke vernieuwingsplannen (ongelijk investeren in gelijke kansen) is het nodig dat er ook nieuwe winstgevende grondexploitaties aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit kan door bij de uitwerking van de ontwikkelstrategie 2035 op zoek te gaan naar

1

Daar waar sprake is van een gezamenlijk belang voor de gebiedsontwikkeling en andere domeinen wordt vanuit het Vereveningsfonds incidenteel bijgedragen aan andere investeringen indien deze toerekenbaar zijn aan de grondontwikkeling van nieuw te ontwikkelen gebieden. De kosten in de grondexploitaties zijn echter gebonden aan de wettelijke regelgeving vanuit de BBV. Dit schrijft voor dat alleen specifieke kostensoorten mogen worden opgenomen (en geen kosten voor bijvoorbeeld vastgoed en beheer) en alleen kosten (bijvoorbeeld bij bovenplanse infrastructuur) voor zover deze proportioneel kunnen worden toegerekend.

Gemeente Amsterdam

9

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

gronden die met relatief weinig investeringen te ontwikkelen zijn of om voor een programma te kiezen dat meer opbrengt dan dat de investeringen kosten. Hierbij hoort direct de opmerking dat de plannen dan ook nog daadwerkelijk moeten worden gerealiseerd. De gemeente bouwt de woningen niet zelf en de economische ontwikkelingen zijn nooit met zekerheid te voorspellen. Als de markt geen grond afneemt zijn er ook geen grondinkomsten voor de gemeente. Het Vereveningsfonds blijft uiterst sterk gevoelig voor economische marktomstandigheden.

Gemeente Amsterdam

10

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Inhoud 1 Inleiding ............................................................................................................... 12 2 Portefeuille grondexploitaties ................................................................................ 12 3 Actualisatie grondexploitaties ................................................................................ 15 4 Waarde van de portefeuille..................................................................................... 16 5 Kasstromen .......................................................................................................... 18 6 Vereveningsruimte ................................................................................................ 22 7 Gevoeligheden en risico’s ....................................................................................... 29 8 Conclusie .............................................................................................................. 30

Gemeente Amsterdam

11

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

1 Inleiding In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (MPG 2024) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2023 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2023 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. De wijzigingen die bij het MPG 2024 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2023 door de raad vastgestelde saldi. Het MPG handelt over de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook over verrekeningen met reserves en voorzieningen in het Vereveningsfonds. Tegelijkertijd kijkt het MPG terug naar het afgelopen jaar en ook vooruit naar de toekomst. Dit maakt het geheel complex, hetgeen nog versterkt wordt door de specifieke voorschriften voor de verslaglegging vanuit de regelgeving die is vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording’ (BBV).

In bijlage A van de toelichting wordt daarom een beschrijving gegeven van de werking van het Vereveningsfonds en de plek van de grondexploitaties daarin. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2023. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen op prijspeil 1-1-2023, tenzij anders aangegeven.

2 Portefeuille grondexploitaties Het Vereveningsfonds is er om grond geschikt te maken voor de bouw van woningen en andere functies en op deze manier gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Ieder project in de gebiedsontwikkeling heeft een grondexploitatie (meerjarige begroting) met kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. Binnen het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend. Gedurende 2023 zijn 7 grondexploitaties afgesloten. Er is sprake van 155 actieve grondexploitaties na voorgestelde planafsluitingen. Er zijn 8 nieuwe grondexploitaties toegevoegd aan de portefeuille. Hieronder staan de nieuwe plannen: Nieuwe plannen 2023 213.53 Dichtersbuurt 213.60 Röellstraat 281.76 Solar 421.03 Vitrum Parnassusweg 760.30 Meidoornweg 998.02 Flexwoningen Appelweg 998.03 Flexwoningen Riekerpark 998.04 Flexwoningen H-buurt Zuid TOTAAL

saldo (NCW) miljoen euro -7,9 -9,4 2,6 38,4 -1,3 -0,6 -0,04 -0,4 21,4

Als gevolg van de toevoeging van deze transformaties Solar en de Parnassusweg (zoals besloten bij het MPG 2023) zijn de nieuw toegevoegde plannen per saldo positief (€ 21,4 miljoen). Deze incidentele transformaties zorgen voor een meerwaarde aan erfpacht en vergen relatief weinig investeringen omdat alleen een aanpassing nodig is van de op het gebouw aansluitende openbare Gemeente Amsterdam

12

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

ruimte. Hierdoor hebben deze twee projecten een positief saldo. Deze transformaties zijn incidentele initiatieven van erfpachters en maken geen onderdeel uit van de plannen die de gemeente in voorbereiding heeft. In de portefeuille is een toenemende verschuiving te zien van voornamelijk financieel positieve projecten met veel nieuwe uitgiften (voor 2018) naar transformatieprojecten en projecten in de stedelijke vernieuwing (vanaf 2018) die vaker een negatief saldo hebben. De inkomsten uit uitgiftes op de Zuidas is de kurk waar het Vereveningsfonds nog op drijft. Het kunnen blijven realiseren van deze inkomsten vraagt ook continuering van investeringen in bereikbaarheid van Zuidas. In de planvoorbereiding is geen tweede Zuidas in het vooruitzicht. planvoorraad 2024 t/m 2027

De projecten in de stedelijke vernieuwing (zoals de recent vastgestelde Dichtersbuurt) zijn projecten met hoge investeringen in de openbare ruimte waar weinig grondopbrengsten tegenover staan omdat hier wordt samengewerkt met woningcorporaties waarbij de afspraak geldt dat ze de sociale huurwoningen vervangen en voor het aanvullende programma een lagere grondprijs geldt. De komende periode zullen meer van dergelijke projecten worden toegevoegd. Zoals de Couperusbuurt, het Ruychavenkwartier, het vervolg van de aanpak Kolenkitbuurt en de Wildemanbuurt, Holendrecht en de H- en K buurt. Ook de vernieuwingen van het Osdorp- en Buikslotermeerplein zijn kostbare projecten. De gemeente investeert eveneens in gelijke kansen door het bouwen van 2.500 tot 3.000 flexwoningen voor bewoners met een urgentie, studenten, jongeren en mensen met een maatschappelijk beroep, zoals docenten, politieagenten en zorgpersoneel. De gemeente maakt hierbij afspraken met het Rijk om bij te dragen aan de opvang van statushouders. Hiervoor heeft het Rijk een bijdrage gedaan van afgerond € 11 miljoen. In 2023 zijn 3 projecten toegevoegd ten behoeve van flexwoningen. De transformatieprojecten die de afgelopen tijd in uitvoering zijn gegaan zijn per saldo financieel negatief. Bij deze projecten is het tempo een aandachtpunt.

Veel transformaties komen niet van de grond omdat erfpachters (nog) niet willen transformeren omdat ze nog niet weg willen, de business case niet rond krijgen of vanwege de complexiteit.

Lopende plannen Nieuwe plannen Herziene plannen Totaal

Gemeente Amsterdam

Verbeteringen/Verslechteringen plansaldi in miljoenen euro's 2018 2019 2020 2021 160 -94 -91 -95 350 200 156 -68 -85 -96 510 106 -20 -259

2022 -192 -7

2023 -152 21

-199

-131

13

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

De lopende plannen zijn verslechterd als gevolg van de economische ontwikkelingen maar de portefeuille is de afgelopen periode steeds meer aangevuld met negatieve plannen om ongelijk te investeren in gelijke kansen (stedelijke vernieuwing) en ook de transformatieprojecten kosten over het algemeen geld. Amsteloever, Hamerkwartier, Amstel 3 Bullewijk & Paasheuvelwijk, Klaprozenbuurt, Weespertrekvaart Oost, Reigerbos, Dichtersbuurt & Röellstraat, Lodewijk van Deijsselbuurt hebben bij elkaar meer dan € 200 miljoen vereveningsruimte gekost. Er zijn ook grote plannen zoals Buiksloterham, Arenapoort en Sloterdijk Centrum ingrijpend herzien wat de saldi van deze grondexploitaties met ruim € 180 miljoen heeft verslechterd. Daartegen over staat dat er steeds minder grote positieve plannen bij komen. De actieve portefeuille heeft 57.000 nog te realiseren woningen en 25.000 woningen in planvoorbereiding (exclusief Haven Stad en de herzieningen van Amstel 3, Arenapoort, Bijlmervernieuwing).

Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG2024 MPG2023 Sociale woningen 36% 38% Middensegment woningen 36% 34% Dure woningen 28% 28% Totaal 100% 100%

2018 29% 25% 46% 100%

Programmatisch is een verschuiving te zien naar steeds meer betaalbare woningen. In het verleden (voor 2018) werden plannen vastgesteld met 30% sociale huurwoningen en 70% vrije sectorwoningen. Sinds 2018 is het uitgangspunt voor de plannen 40% sociale woningen en 40% middeldure woningen en 20% dure woningen. In 2023 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 4.300 nieuwbouwwoningen, 107.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor niet-woon bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw (5.154 woningen) volgens het Woningbouwplan 2024-2028, dat op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen en commercieel vastgoed uitgegeven dan verwacht. Ondanks de vertraging door de verslechterende economie en grote onzekerheden bij de ontwikkelende partijen hebben de gronduitgiften bij Zuidas Beethoven en restplan Mahler (Boogkavel) in december 2023 toch nog geleid tot hogere grondopbrengsten. Bij onder meer Buiksloterham, Sluisbuurt, Arenapoort en Schinkelkwartier zijn geplande uitgiften van 2023 deels naar achteren geschoven. Gemeente Amsterdam

14

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

3 Actualisatie grondexploitaties Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. In onderstaande tabel staan de veranderingen in saldi weergegeven ten opzichte van het MPG 2023. De saldi van alle lopende plannen bij elkaar opgeteld is na de actualisatie € 814 miljoen. Dit is een verslechtering van € 131 miljoen ten opzichte van het MPG 2023. Na winstnemingen, planafsluitingen en verrekeningen bedraagt de bruto waarde van de portefeuille € 735 miljoen. Dit is een daling van € 210 miljoen ten opzichte van het MPG 2023. Bruto Waarde Portefeuille MPG 2024 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2023 945 Actualisatie grondexploitaties -131 Bruto waarde plannen na actualisatie 814 Winstnemingen 2023 en positieve planafsluitingen -98 Planafsluitingen 2023 8 Overige verrekeningen 2023 12 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2024 prijspeil 2023 736 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2024 t.o.v. MPG 2023 -209

De verschillen worden veroorzaakt door: Autonome factoren:  -/- Hogere voor-gecalculeerde uitvoeringskosten van 6% op basis van de inschatting per medio 2023.  -/- Hogere voor-gecalculeerde tarieven bij proceskosten en V&T (+6%).  -/- Lagere grondprijzen (marktwoningen en middensegment vooral grotere woningen in middensegment).  + Hogere grondprijzen sociale huurwoningen corporaties  + Hogere grondprijzen bedrijvensector en maatschappelijk vastgoed  -/- Lagere grondprijzen kantoren Meer specifieke factoren in verschillende plannen betreffen:  -/- Hogere kosten voor V&T en Proceskosten (niet zijnde generieke tariefverhogingen) veelal door uitbreiding van de tijdsduur van plannen als gevolg van vertraging in de realisatie.  -/- Scopeaanpassingen in bijvoorbeeld Amstel 3 Bullewijk en Paasheuvelwijk door het deels toevoegen van Hondsrugpark en geluidschermen in verband met Rijkssubsidie.  -/- Omzetten van middensegmentwoningen met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur.

Gemeente Amsterdam

15

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024



   

 

9 april 2024

+ Verwerking van het eenduidig systeem van interne verrekening meerwaarde erfpacht zoals is besloten bij het MPG 2023, met een veelal hoger (maar soms ook een lager) financieel effect. + Meer programma Strandeiland; 400 woningen met een positief financieel effect van € 40 miljoen. + Extra transformaties in verschillende plannen zoals Schinkelkwartier en Hamerkwartier. -/- Schrappen van transformaties door het verlopen van afsprakenbrieven zoals Bullewijk, Paasheuvelwijk en Hart Delflandplein. + Optimalisaties Hamerkwartier, Weespertrekvaart Oost en Klaprozenbuurt waarbij is gekeken naar mogelijkheden om verslechterende plansaldi te beperken of zelfs te verhogen. + Omzettingen van het actief verwerven van kavels naar facilitair waarbij de erfpachter zelf transformeert, en andersom. Meerdere plannen die zijn verslechterd door de rijkssubsidie Woningbouwimpuls uit de plansaldi te halen (zoals Sloterdijk 1 en Reigersbos).

De meeste plannen zijn financieel verslechterd. Enkele plannen zijn verbeterd, dit zijn onder andere Schinkelkwartier, Bedrijvenstrook Amstel 3, Sloterdijk Centrum Transformaties en Bedrijvenstrook Zeeburgereiland door meer programma en/of stijgende grondprijzen voor bedrijven. In sommige plannen zoals Sloterdijk 1 en Reigersbos was in het MPG 2023 de WBI subsidie nog opgenomen in de plannen hetgeen niet meer is toegestaan als (nog) niet is voldaan aan de voorwaarden van de subsidie zoals de realisatie van de woningbouw waarop de subsidie is gebaseerd. Om deze reden zijn deze subsidies verantwoord op een aparte voorziening als voorlopige bevoorschotting. Dit leidt tot verslechtering van deze plansaldi maar per saldo is geen sprake van een verslechtering omdat de subsidie verschoven is van deze plannen naar een voorziening. De nog te realiseren opbrengsten bedragen € 5,3 miljard en de nog te realiseren kosten bedragen € 4,2 miljard.

4 Waarde van de portefeuille Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven bedraagt de geactualiseerde optelsom van de grondexploitaties € 736 miljoen. Het saldi van de grondexploitaties bij elkaar opgeteld is nog steeds positief. Echter, dit saldo is na 2019 met meer dan € 1 miljard afgenomen en is met nog slechts 40% van het saldo in 2019 weer gelijk aan het niveau van na de crisis in 2013. Terwijl de planvoorraad is toegenomen met 24.000 woningen sinds 2019.

Gemeente Amsterdam

16

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

De oorzaken van deze afname in de afgelopen periode zijn: - Verslechterde saldi als gevolg van economische ontwikkelingen (hoge prijzen, lagere grondprijzen). - Nieuw toegevoegde plannen zijn vaker negatief. - Ingrijpende herzieningen zoals Buiksloterham, Sloterdijk Centrum. - Winstnemingen uit positieve plannen uit het verleden (grotendeels afgedragen aan de algemene middelen). De optelsom van de saldi (bruto waarde van de portefeuille) van de actieve grondexploitaties (€ 736 miljoen) verminderd met de risico’s, is de netto waarde van de portefeuille. De netto waarde van de portefeuille is € 789 miljoen.

Gemeente Amsterdam

17

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's MPG2024 Optelsom saldi plannen (NCW)

736

Daling grondprijzen Hogere uitvoeringskosten Hogere proceskosten en V&T Projectspecifieke risico's positieve plannen Vertraging meerdere jaren Totaal risico's Reserveringen en voorzieningen Totaal daling Netto waarde portefeuille

-160 -56 -14 -220 -320 -770 824 54 789

MPG2023

Verschil

(saldo MPG23 geïndexeerd 2%) -600 15% lager -200 5 % hoger -60 5 % hoger -270 -240 3 jaar -1.370 965 -405 540 945

4 % lager 2% hoger 2% hoger 4 jaar

-209 440 144 46 50 -80 600 -141 459 249

Ondanks de verslechteringen die bij het MPG 2023 werden verwacht en die ook zijn opgetreden, is de netto waarde van de portefeuille toegenomen met € 249 miljoen. In het MPG 2023 werd nog rekening gehouden met een risico van 15% grondprijsdaling en 5% stijging van de kosten. Grotendeels is dit risico in 2023 00k opgetreden (gemiddeld 10% daling van de grondprijzen). Dit is zichtbaar in de saldi van de grondexploitaties (bruto waarde van de portefeuille) die zijn verslechterd zoals hierboven is beschreven. Doordat eind 2023 een licht herstel van de economie zichtbaar is worden de risico’s vanaf 2024 iets minder hoog ingeschat dan waar bij het MPG 2023 rekening mee werd gehouden. Ook de projectspecifieke risico’s zijn iets lager dan vorig jaar. Er is daarentegen wel een groter risico op een verdere vertraging.

5 Kasstromen De gerealiseerde kasstroom van het Vereveningsfonds in 2023 is in totaal -/- € 114 miljoen. Kasstromen Vereveningsfonds 2024 en 2023 2023 2022 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo Kastromen grondexploitaties 285 -402 -117 328 -367 -39 Rijksbijdragen 102 102 28 28 Kasstromen reserve 41 -140 -99 117 -113 4 Totaal 429 -542 -114 473 -480 -7

Gerealiseerde kasstroom grondexploitaties Met de lopende grondexploitaties is in 2023 een negatieve kasstroom gerealiseerd van € 115 miljoen. De gerealiseerde inkomsten uit gronduitgiften zijn sinds 2o13 niet meer zo laag geweest

Gemeente Amsterdam

18

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

In 2023 waren de inkomsten in de grondexploitaties € 285 miljoen, waarvan het grootste deel gronduitgiften betreft (€ 188 miljoen). De meest omvangrijke grondinkomsten zijn onder meer gerealiseerd op de Zuidas Beethoven & Boogkavel (Mahler), Osdorpplein, NDSM west fase 2, Podiumlocatie fase 1, Elzenhagen Zuid, Schinkelkwartier (1e uitgifte), Kauwgomballen kwartier en Centrumeiland. Van de overige inkomsten in de grondexploitaties is het meest in het oog springend: de definitieve verrekening van het kostenverhaal bij Amsteloever op basis van verschillende anterieure overeenkomsten. De overige inkomsten van € 83 miljoen zijn dit jaar relatief hoog. Van de totaal gerealiseerde uitgaven van € 402 miljoen, heeft € 302 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen (€ 65 miljoen in 2023) en voorbereiding en toezicht (V&T).

Omvangrijke investeringen hebben betrekking op: de investeringen in Buiteneiland & Strandeiland, de laatste fase van het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, overstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland, de inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3, een tijdelijk sportpark in de Nieuwe Kern Zuid en in Elzenhagen Zuid onder meer een bijdrage aan de sporthal. In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2023 afgerond € 100 miljoen, waarvan circa € 15 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen. Gerealiseerde kasstroom reserve De kasstroom binnen de reserve is € 99 miljoen negatief. Met als inkomsten de indexatievergoeding op de reserve en voorzieningenpositie (afgerond € 25 miljoen) en de verkregen meerwaarde erfpacht van woningcorporaties die bijdragen na de verkoop van corporatiewoningen en de huurliberalisatie (afgerond € 17 miljoen). De rechtstreekse uitgaven bedragen € 140 miljoen. Dit bestaat onder meer uit: de afdracht van € 88 miljoen waarvan € 76 miljoen aan de reserve Schaalsprong en € 12 miljoen aan de algemene middelen. Daarnaast zijn er bijdragen aan derden waarvoor reserveringen (of voorzieningen) zijn getroffen.

Dit betreft de Amsterdamse bijdrage aan de kosten van het Zuidasdok in 2023 (€ 22 miljoen) en een overheveling van € 4 miljoen voor twee parken Gaasperplasgebied en Westerpark. De overige

Gemeente Amsterdam

19

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

uitgaven (€ 26 miljoen) hebben vooral betrekking op overhead en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet specifiek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend. Rijksbijdragen De kasstroom wordt dit jaar fors verbeterd door de ontvangen Rijksbijdragen van € 102 miljoen. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze bijdragen niet geheel zijn bestemd zijn voor het Vereveningsfonds. De Startbouwimpuls van € 18 miljoen is bestemd voor bouwende partijen om de verslechterde business case die is ontstaan als gevolg van de verslechterde economische omstandigheden te compenseren en partijen een impuls te geven om toch eerder te kunnen starten met de bouw. De gebiedsbudgetten woningbouw (€ 45 miljoen) komen wel ten goede aan de grondexploitaties. Dit is bestemd voor het aanpassen en vernieuwen van het waternetwerk en ondergrondse infra in de Minervahaven en Sloterdijk I Noord, het versterken van de groenstructuur in het Westerpark, en de verwerving voor het vergroten van de openbare ruimte, het Hondsrugpark, de openbare ruimte in Amstel III en Arenapoort en geluidswerende maatregelen bij de Paasheuvelwijk en Bullewijk. De € 11 miljoen voor tijdelijke woningen is ter compensatie van de negatieve business cases van de projecten ten behoeve van flexwoningen waarbij afspraken zijn gemaakt met het Rijk over de tijdelijke huisvesting van statushouders.

De gemeente heeft € 28 miljoen subsidie gekregen om te investeren in mobiliteit. De komende jaren wordt nog € 284 miljoen meer subsidie ontvangen. Het Rijk vraagt hiervoor aan de gemeente 50% cofinanciering. De financiële dekking voor deze middelen is nog niet rond en zal de komende jaren deels bij het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit, deels uit het Vereveningsfonds en deels bij de Vervoerregio Amsterdam vandaan moeten komen. Rijkssubsidies verkregen en toegezegd in miljoenen euro's Rijksregelingen 2022 en eerder 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Totaal Eerdere subsidie Scienceparktunnel 6 6 Woningbouwimpuls (ontvangen voor 2023) 75 75 Start Bouwimpuls 18 18 Gebiedsbudget Woningbouw 45 45 Bereikbaarheid woningbouw 1e tranche 28 28 Mobiliteitspakket Woningbouw 42 69 44 45 84 284 Subsidie voor tijdelijke woningen 11 11 Totaal 81 102 42 69 44 45 84 467

Kortom, de Rijksbijdragen hebben voor 2023 een positief effect op de kasstroom maar vragen de komende jaren meer investeringen dan de bijdrage die de gemeente nu heeft ontvangen. Deze investeringen na 2023 nog niet allemaal zichtbaar is in de kasstromen (met name bij het mobiliteitspakket woningbouw). Deels komen deze ten laste van het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) en er wordt bijgedragen vanuit de Vervoer Regio Amsterdam (VRA). Totaal kasstroom Vereveningsfonds In totaal is het kassaldo met bovenstaande kasstromen verslechterd met € 112 miljoen.

Gemeente Amsterdam

20

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

De verwachting is dat de komende jaren zowel op fondsniveau als in de grondexploitaties sprake zal zijn van negatieve kasstromen.

En er is nog geen rekening gehouden met nieuwe plannen. De toekomstige rijksubsidies voor de versnelling woningbouw zijn al meegenomen terwijl hiertegenover na deze gepresenteerde periode veel investeringen moeten worden gedaan ten laste van het Vereveningsfonds en het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit. Over de meeste gemeentelijke investeringen waarvoor deze subsidies zijn aangevraagd is nog niet besloten. In 2024 en de komende jaren wordt fors geïnvesteerd in grondexploitaties zoals Strandeiland, Zeeburgereiland, Buiksloterham, Amstelkwartier, Arenapoort, Cruquiusgebied, NDSM, Elzernhagen Zuid, Sloterdijk Centrum, Amstel 3 waarvan in een latere fase omvangrijke gronduitgiften worden verwacht. Houthaven komt de komende jaren in een afrondend stadium. De investeringen lopen door terwijl de gronduitgiften vertragen. De investeringen die nu worden gedaan betekent op termijn nog steeds dat de gronduitgiften kunnen worden gerealiseerd. Denk hierbij aan Buiksloterham waar na de kostbare sanering omvangrijke bouwkavels beschikbaar komen en ook bij Strandeiland komt na de hoge investeringen in het landmaken veel bouwgrond beschikbaar. De geraamde inkomsten in de grondexploitaties zullen in 2024 door de maatregelen van het doorbouwakkoord, Startbouwimpuls en Herijking Grondprijzen naar verwachting licht hoger worden dan 2023.

Deze inkomsten zullen de investeringen in de plannen net als in voorgaande jaren naar verwachting niet overtreffen, hoewel een inhaal effect van de eerdere vertraging net zoals in 2021 niet is uitgesloten. Het financieel perspectief is voorzichtig verbeterd om die reden zijn de geraamde inkomsten na 2024 licht oplopend.

Gemeente Amsterdam

21

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2023 (realisatie) 285 -402 -117 42

2024

2025

2026

2027

2028

300 -413 -113 44

330 -392 -62 44

330 -391 -61 46

370 -390 -20 46

370 -398 -28 47

Inkomsten Rijksmiddelen

102

42

69

44

45

84

Overige uitgaven reserve

-52

-44

-72

-91

-73

-48

Besteding Rijksmiddelen Afdrachten algemene middelen en reserve Schaalsprong kasstromen reserve

-88 3

-32 -30 -20

-30 11

-6 -30 -37

-30 -12

-30 53

Totaal

-114

-133

-51

-98

-32

25

Inkomsten grondexploitaties Uitgaven grondexploitaties kasstromen grondexploitaties Inkomsten reserve

De verwachtte kasstromen voor de komende jaren van het Vereveningsfonds zijn eveneens negatief en negatiever (2023-2026) dan werd verwacht bij het MPG 2023. De kasstroom op fondsniveau in 2023 is verslechterd door lagere grondprijzen en er is € 66 miljoen uit de reserve Zuidas gehaald ten gunste reserve Schaalsprong (VJN 2023). De kasstroom is verbeterd door het binnenkomen van Rijksubsidies (+ € 102 miljoen). De geraamde inkomsten voor de komende jaren zijn lager ingeschat dan in het MPG 2023. De investeringen nemen licht toe door de vergroting van de portefeuille van de laatste jaren met nieuwe plannen waar vooral in eerste instantie wordt geïnvesteerd in de inrichting van de openbare ruimte van deze plannen. De kasstroom 2027 is verbeterd door de verwachte kasstromen van de Rijkssubsidies. Het is vooralsnog niet duidelijk wanneer de Rijkssubsidies zullen worden besteed. De besteding kan ook na 2028 plaatsvinden tot en met 2035.

6 Vereveningsruimte De reserve in 2023 met € 86 miljoen gedaald van € 911 miljoen (MPG 2023) naar € 824 miljoen (MPG 2024) als gevolg van mutaties van de reserve, interne verrekeningen (winstnemingen,

Gemeente Amsterdam

22

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

planafsluitingen en voorziening plantekorten) en veranderingen in het weerstandvermogen en reserveringen. Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds 1 januari 2023 Mutaties reserve: Indexering Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Afdracht aan reserve Schaalsprong Overige uitgaven Totaal mutaties reserve Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven Voorziening plantekorten Totaal interne verrekeningen binnen het VEF:

2023 911 20 17 -12 -76 -29 -80 103 -36 -75 -7

Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds 31 december 2023 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Samengevoegde reserveringen Bovenplanse investeringen Bodemsanering Buiteneiland Gaasperdammerweg Overige reserveringen Nieuwe reserveringen 2023 Bestemde delen

-87 824 203 185 105 94 41 37 32 27 28 12 763

Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

60

Mutaties reserve De mutaties van de reserve betreffen de volgende posten: - De indexatie: Er wordt vanuit de algemene middelen een jaarlijkse indexatievergoeding ontvangen op de reserve (afgerond € 20 miljoen). Voor de reserves wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. - Woningcorporaties: In de samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties is overeengekomen dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds. Bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. In 2023 is voor het bovenstaande in totaal € 17 miljoen ontvangen. - Afdracht aan de algemene middelen: In het Coalitieakkoord 2022-2026 is besloten dat structureel geld uit het vereveningsfonds wordt onttr0kken voorafgaand aan de winstnemingen en zonder dat het zeker is dat de inkomsten en de tussentijdse winstnemingen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Op basis van Voorjaarsnota 2023 is de

Gemeente Amsterdam

23

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

-

-

9 april 2024

afdracht verlaagd. Vanaf 2024 zal jaarlijks € 18 miljoen structureel worden afgedragen aan de algemene middelen. Afdracht aan reserve Schaalsprong: Bij de Voorjaarsnota 2023 is besloten dat vanaf 2024 jaarlijks tot en met 2037 € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong zal worden afgedragen. Op basis van besluitvorming in de Voorjaarsnota 2023 is een bedrag van € 66 miljoen uit de reservering ZuidasDok overgeheveld naar de nieuwe reserve schaalsprong. Dit bedrag was oorspronkelijk bedoeld voor dekking van het Amsterdamse deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. Voor een bijdrage aan nieuwe risico’s van Zuidasdok is momenteel geen dekking. Overige uitgaven; dit betreft voornamelijk overhead en apparaatskosten.

Interne verrekeningen De kostenstijgingen van de laatste jaren maar met name de grondprijsdaling van 2023, die in 2022 is ingezet, hebben geleid tot een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties. Voor negatieve plannen betekent dit een verhoging van de voorziening plantekorten, dat direct leidt tot minder vereveningsruimte. Voor positieve plannen betekent de verslechtering van de saldi minder winstnemingen op de middellange termijn. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de nu al zichtbare vertraging van toekomstige gronduitgiften als gevolg van de onzekere huidige economische omstandigheden waarmee ontwikkelaars en erfpachters te maken hebben. De verrekeningen met de grondexploitaties zijn: -

Winstnemingen en planafsluitingen. De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. In aanvulling daarop wordt ook rekening gehouden met de projectspecifieke risico’s. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. De winstnemingen zijn in 2023 € 103 miljoen met inbegrip van positieve planafsluitingen. Dit is hoger dan werd verwacht bij het MPG 2023 met name omdat de gronduitgifte van de Boogkavel (Mahler) op de Zuidas werd verwacht in 2024, maar toch nog in 2023 heeft plaatsgevonden. Planafsluitingen en winstnemingen MPG 2024 MPG 2023 Verschil

2023 103 70 33

2024 56 91 -35

2025 63 89 -26

2026 77 76 1

2027 115 83 32

Totaal 414 409 5

Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

-

Voor 2024 en 2025 wordt minder winstneming verwacht dan bij het MPG 2023. Voorziening plantekorten. Voor ieder nieuw vastgesteld plan met een financieel tekort moet deze voorziening worden opgehoogd met het negatieve saldo van de grondexploitatie. De voorziening plantekorten is met € 59 miljoen opgehoogd en er is € 16 miljoen aan de voorziening plantekorten toegevoegd voor de reeds gemaakte kosten voor toekomstige plannen met een geraamd financieel tekort. Het verlies van de tekortplannen is overigens beperkt gebleven, ondanks de hoge inflatie en dalende grondprijzen. Dit

Gemeente Amsterdam

24

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

-

9 april 2024

komt doordat een aantal plannen cofinanciering hebben gekregen uit de Rijksregelingen zoals Bullewijk, Paasheuvelwijk en Hamerkwartier, maar ook omdat bij verschillende negatieve geraamde plannen financiële optimalisaties zijn uitgevoerd zoals Hamerkwartier, Klaprozenbuurt en Weespertrekvaart waardoor het geraamde verlies is beperkt. Overige uitgaven en verrekeningen Dit betreft voornamelijk overhead en uitgaven die rechtstreeks van het Vereveningsfonds gaan en anderzijds uitgaven in de gebiedsontwikkeling zoals het Zuidasdok die met de reserve wordt verrekend.

De Reserve met de daarvan bestemde delen De reserve is afgenomen van € 911 miljoen begin 2023 naar € 824 miljoen eind 2023. Binnen de reserve wordt vervolgens rekening gehouden met een weerstandsvermogen en reserveringen. Wat overblijft is de vereveningsruimte. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is in 2023 (per eind 2023) afgenomen, van € 241 miljoen naar € 203 miljoen eind 2023. Dit komt doordat de risico’s voor de komende jaren eind 2023 lager worden ingeschat dan in het begin van het jaar werd verwacht omdat eind 2023 een afvlakking van de inflatie te zien is, en een voorzichtig herstel van de grondprijzen. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. De buffer moet zodanig groot zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet (€ 99 miljoen). Het weerstandsvermogen bij Zuidas is hierop aangepast om op dezelfde lijn te komen en verlaagd van € 30 miljoen naar € 19 miljoen. Er is een reservering nodig voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo (€ 94 miljoen). Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen.

Daarnaast wordt rekening gehouden met generieke risico’s zoals lagere grondprijzen of hogere kosten (€ 10 miljoen). De herijking grondprijzen voor financieel tekort plannen zullen bij lagere grondprijzen gelijk leiden tot financiële verslechtering van deze plannen. Dit risico is opgenomen in het weerstandsvermogen. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok van oorsprong gebaseerd op basis van de BOK uit 2012 en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben plaatsgevonden: - Op basis van het MPG 2023 zijn een 6 tal reserveringen samengevoegd en het bedrag hiervan is nodig om de komende jaren de hoge risico’s en volatiele situatie en grote onzekerheden van de gebiedsontwikkeling te dekken. In 2023 is € 28 miljoen onttrokken door het risico van de maatregel van de herijking grondprijzen en het hogere risicoprofiel van financieel tekort plannen. - Nieuwe reserveringen zijn gevormd. Een van deze is op basis van het investeringsbesluit 2023 voor de bovenplanse investering € 9 miljoen voor de herprofilering van de Burgemeester Gemeente Amsterdam

25

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Röellstraat ten behoeve van de Dichtersbuurt en het toekomstige plan Couperusbuurt. Deze reservering is onttrokken uit de reservering bovenplanse investeringen. Voorts is een reservering gevormd van de te indexeren Rijksbijdragen voor toekomstige tekorten die zijn gebaseerd op de NCW waarde en voor de mobiliteitsmaatregelen waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige prijsinflatie. Op basis van besluitvorming in het MPG 2022 is in 2023 de tweede tranche van de reservering voor bovenplanse investeringen van € 25 miljoen gevormd. In 2023 zijn met name investeringen verricht en onttrokken uit de reserveringen Zuidasdok. Naast de eerder genoemde € 66 miljoen is uit de reservering € 22 miljoen aan kosten onttrokken. Voorts is afgerond € 12 miljoen onttrokken, dit betreft investeringen in Buiteneiland die de komende jaren functioneert als grondbank en tevens zijn bij een aantal klein aantal andere plannen zoals Weespersluis (proceskosten) en Groene Hoven Banne Noord gemaakte kosten van 2023 onttrokken.

-

Vereveningsruimte De reserve verminderd met de bestemde delen is de vereveningsruimte die vrij besteedbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort die in voorbereiding zijn. De maatregelen die zijn vastgesteld bij het MPG 2023 om te anticiperen op de verslechterde economische omstandigheden, de hogere winstnemingen dan verwacht en de lagere benodigde voorzieningen en weerstandsvermogen hebben een gunstig effect gehad op de gerealiseerde vereveningsruimte. Deze is toegenomen van € 38 miljoen begin 2023 naar € 60 miljoen eind 2023. Waarbij gedurende het jaar 2023 het financieel negatieve plan voor de Dichtersbuurt reeds is vastgesteld. Prognose; nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) exclusief nieuw vast te stellen plannen (op 31 december, in miljoenen euro's)

100 90 77

80 70 60

64

62

61

60 60

69 60

54

51

50

45 38

40

38

30 20 10 0 2023

2024

2025

Gerealiseerde vereveningsruimte eind 2023

2026

MPG 2024

2027

2028

MPG 2023

In de prognose is rekening gehouden met de afdracht aan de algemene middelen zoals bij het coalitieakkoord en de Voorjaarsnota 2023 is besloten. Er is geen rekening gehouden met schaalspronginvesteringen zoals bruggen over het IJ, metrolijnen of een hogere bijdragen aan het Zuidasdok dan in de Bestuursovereenkomst met het Rijk (BOK) is afgesproken. Gemeente Amsterdam

26

Concept Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

En er is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van plannen die nu in voorbereiding zijn. Financiële maatregelen Net als in het MPG 2023 is er op zoek gegaan naar financiële maatregelen om voldoende vereveningsruimte te hebben voor nieuwe plannen om ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen en de structurele afdracht aan de algemene middelen. Bij dit MPG wordt voorgesteld om een aantal plannen om te zetten in een restwerkplan met als doel de vereveningsruimte de komende jaren te verhogen. En om de plannen Mahlerlaan 10 en Nierkerkestraat met een positief saldo toe te voegen aan de portefeuille. Het effect van deze financiële maatregelen is niet verwerkt in de berekeningen en de prognose van de vereveningsruimte. De cijfers in deze rapportage zijn dus voor vaststelling van de beslispunten door de raad. Daarnaast wordt met de proceskosten gefocust op de werkelijke productie op korte termijn om de bezuiniging van afgelopen jaar van 15% op hetzelfde niveau te houden en niet te laten oplopen.

Prognose ontwikkeling reserve MPG 2024 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Uit reserve Bodemsanering en Nazorg Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Uitname algemene middelen Incidentele uitname Schaalsprong Actualisatie voorziening plantekorten Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)