Bijlage 1. SP Muyskenkwartier inclusief beeldkwaliteitsplan.pdf
Tekst van het document
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Muyskenkwartier 20 januari 2025
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 4 1. INLEIDING 6 1.1 Aanleiding
5. BEELDKWALITEITSPLAN
36
5.1 Beeldkwaliteitseisen 5.2 Supervisie 5.3 Welstandscriteria
1.2 Ligging 1.3 Opgave
6. BELEIDS- EN TECHNISCHE ASPECTEN
1.4 Ambities
42
6.1 Verkeer 2. HISTORISCHE CONTEXT
12
2.1 Het AUP
6.2 Bewegende stad 6.3 Duurzaamheid 6.4 Waterkering
2.2 Amstelscheg
6.5 Natuur
2.3 Duivendrechtsevaart 2.4 Gebouwen
7. VERVOLG 48 3. STEDENBOUWKUNDIG PLAN
14
3.1 Hoofdopzet
7.1 Ontwikkelstrategie 7.2 Juridische voorbereiding 7.3 Communicatie
3.2 Kavels
7.4 Financiële uitvoerbaarheid
3.3 Menging wonen en werken
7.5 Planning besluitvorming
3.4 Bestaande en nieuwe kavelgrenzen 3.5 Bezonning en wind
COLOFON
3.6 Afwaardering A2 3.7 Programma wonen, werken en voorzieningen
BIJLAGEN in aparte bijlage A.
Eigendom grond
4.1 Context
B.
Omgevingsvisie 2050
4.2 Hoofdopzet
C.
Groenstructuur
4.3 Bestaande groenstructuur
D.
Ecologische structuur
4.4 Groene inrichting openbare ruimte
E.
Archeologie
4.5 Verkeer en gebruik
F.
Gasleiding
4.6 Materiaalgebruik
G.
Kabels en leidingen
4.7 Verlichting en sociale veilgheid
H.
Legger
4.8 Kabels & Leidingen
I.
Verhard/onverhard
J.
Zonnestudie
K.
Beeldkwaliteit
L.
Concept hoogbouwbeleid
4. OPENBARE RUIMTE
2
24
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Het Muyskenkwartier ligt binnen de ring en heeft goede aansluitingen naar de stad en het landschap
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
3
SAMENVATTING In de kop van de groene Amstelscheg ligt het Muyskenkwartier; nu nog een werkgebied dat ten oosten begrensd wordt door de Duivendrechtsevaart, ten westen door de A2 en ten noorden door de Amstel. Het Muyskenkwartier heeft een hoog ontwikkelpotentieel door de ligging binnen de A10 en door de nabijheid van het metrostation Overamstel, de Amstelscheg en de Amstelkwartieren die nu volop in ontwikkeling zijn. Het gebied wordt nu gekenmerkt door bedrijven, studentenwoningen, woonboten, hotels en een verouderde openbare ruimte en metrostation. In dit gebied is ruimte voor verdichting op 3 kavels. Met de mogelijk toekomstige afwaardering van de A2 ligt de weg vrij om ook een tweede deel van het Muyskenkwartier te ontwikkelen.
Stedenbouwkundige opzet In het Muyskenkwartier wordt gekozen voor een heldere ruimtelijke structuur met de Duivendrechtsevaart als structurerend element. Alle bestaande en nieuwe gebouwen staan haaks en evenwijdig aan de vaart in een grid dat van Eesteren al voor ogen had toen hij het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP). Met het verschil dat de kade in het AUP privé was en in dit plan openbaar. De kavels hebben uiteenlopende maten en vormen. Een grid structuur zorgt voor de samenhang tussen bestaande en nieuwe bebouwing. De ruimtes tussen de gebouwen zijn gevarieerd, dicht en soms ook luchtig en los. Zo zullen niet alle straten even breed of toegankelijk voor auto’s zijn en zal er meer gevarieerde ruimte zijn voor groen, recreatie en verblijf. De openbare kade aan de vaart vormt de ruggengraat van het gebied, hier staan de gebouwen nog strak uitgelijnd langs het water maar meer naar binnen zal de variatie aan ruimtes toenemen. Binnenin ontstaat een informele wereld met soms een doorkijk naar de scheg of de Duivendrechtsevaart.
Welstand Bij een transformatie van een werkgebied naar een stedelijk gemengde woon-werk wijk worden er hoge eisen gesteld aan de architectonische uitwerking. Het Muyskenkwartier staat in de gemeentelijke Welstandsnota (2016) aangeduid als bedrijven- en kantorenterrein met welstandsniveau ‘gewoon’. Bij vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt het welstandsniveau aangepast tot ‘bijzonder’ omdat het
4
een transformatiegebied is. Voor de beeldkwaliteit worden specifieke voorwaarden voor materialen en verschijningsvormen benoemd, daarnaast zijn aanvullende welstandcriteria opgesteld die tegelijkertijd met dit stedenbouwkundig plan zullen worden vastgesteld.
Programma In het plangebied is ruimte voor een toevoeging van ongeveer 55.000 m2 programma op 3 kavels met circa: • ongeveer 420 woningen/ appartementen (85 m2 BVO), op gebiedsniveau wordt gestreefd naar een verdeling van 40% sociale huur, 40 % middeldure huur/koop en 20% vrije sector • circa 5000 m2 BVO aan voorzieningen, waaronder horeca en mogelijk een bijzondere functie op kavel 3 (Colafabriek); • circa 8.000 m2 BVO lichte bedrijvigheid en kantoren In de bedrijvenstrategie ‘Amsterdam duurzaam productief’ (2020) wordt het Muyskenkwartier aangeduid als een combinatie van een productieve en creatieve woon/werkwijk, met een informele menging van wonen en kleinschalig werken. Voor het slagen van dit milieu is de beleving op ooghoogte en een zorgvuldige invulling van het begane grondniveau, de 'plint', essentieel. Levendige plinten zijn daarvoor van belang maar ook het borgen van voldoende sociale controle mag in dit gebied niet worden onderschat. Daarom worden horeca, bedrijvigheid en wonen gemengd geprogrammeerd op de begane grond. Het aantal maatschappelijke voorzieningen in het Muyskenkwartier wordt gebaseerd op de Amsterdamse Referentienorm 2018. In het gebied is de reservering voor een buurtkamer opgenomen. Overige voorzieningen zoals supermarkten, scholen en medische voorzieningen zijn voorzien in het belendende Amstelkwartier.
Openbare ruimte Het schetsontwerp openbare ruimte is onderdeel van het stedenbouwkundig plan. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en draagt bij aan de sfeer en identiteit van het woon/werkgebied: stoer, robuust en informeel. Het plan openbare ruimte wordt gefaseerd uitgevoerd en sluit zowel aan op de huidige situatie als op de mogelijk toekomstige ontwikkelingen.
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Bepalend voor de hoofdopzet is de rechte rooilijn langs de Duivendrechtsevaart en een meer vrije plaatsing van verschillende type gebouwen in westelijke richting. De openbare ruimte vormt de verbinding tussen de verschillende gebouwen en geeft een belangrijke kwalitatieve impuls aan de transformatie.
Ontwikkelstrategie
In de openbare ruimte wordt hiërarchie aangebracht en worden verschillende sferen gecreëerd. Er zijn drie typen te onderscheiden met elk een eigen karakter en sfeer. De buurstraat is de hoofdontsluiting voor autoverkeer, de kade is levendig, autoluw en heeft verblijfskwaliteit en de paden/ doorsteken krijgen een intiem karakter. Deze zijn vrij van autoverkeer en alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers.
Dit stedenbouwkundig plan zal samen met de bijbehorende grondexploitatie in de gemeenteraad worden vastgesteld. De gemeente maakt met elk zittend bedrijf en initiatiefnemer individuele (proces) afspraken over de herontwikkeling, wat en wanneer er wordt gebouwd, de verdeling van plankosten en het nieuwe erfpachtcanon. Het schetsontwerp van de openbare ruimte wordt in een volgende fase uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp. Dit plan wordt ter inspraak voorgelegd aan bewoners en stakeholders. Na eventuele aanpassingen wordt het bestuurlijk vastgesteld.
Aspecten Het stedenbouwkundig plan bevat een uitgebreid hoofdstuk waarin de gebruikelijke technische aspecten worden besproken, met name op het gebied van verkeer en parkeren, het Bewegende Stad beleid, duurzaamheid, waterhuishouding en natuur.
De eigendomssituatie in het Muyskenkwartier loopt uiteen. Een groot deel van de openbare ruimte en kavel 1 zijn eigendom van de gemeente. Twee ontwikkellocaties zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven en de tijdelijke studentenhuisvesting is in volledig eigendom van derden.
Het streven is om in 2025 te beginnen met de herontwikkeling en bouw van het eerste bouwveld. Die planning is uiteraard afhankelijk van het proces van inspraak en besluitvorming en kan mogelijk vertragen.
Voorbeelduitwerking Muyskenkwartier
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
5
INLEIDING 1.1
Aanleiding
1.3
De afgelopen jaren heeft er een aanzienlijke transformatie plaatsgevonden aan de Joan Muyskenweg. De transformatie van het Delta Loyd kantoor naar woningen, de bouw van ‘Student Experience’ (studentenhuisvesting) en van het Van der Valkhotel hebben het aanzien van de Joan Muyskenweg ingrijpend veranderd. Ook in de infrastructuur hebben aanzienlijke wijzigingen plaatsgevonden. De Amstelstroombrug over de Duivendrechtsevaart is gerealiseerd en een deel van de kade langs de Duivendrechtsevaart is vernieuwd en openbaar gemaakt. Steeds meer transformeert dit gebied naar een aantrekkelijke woon/werkbuurt. De komende tijd zullen hier nog meer ontwikkelingen plaats gaan vinden, waarvan woningbouw een groot aandeel zal vormen. Dit brengt de nodige uitdagingen met zich mee, op het gebied van onder andere sociale veiligheid, groen, spelen en parkeren. Om een kwaliteitsverbetering in de openbare ruimte te maken en de drie nieuwe initiatieven goed op elkaar en op de huidige bebouwing af te stemmen is een Stedenbouwkundig Plan (SP) light opgesteld. Daarnaast is er voor dit gebied een specifiek beeldkwaliteitskader opgesteld en wordt de Welstandsnota aangepast.
Omdat het een transformatiegebied betreft en een aantal kavels in erfpacht zijn uitgegeven is in het SP Muyskenkwartier bewust gekozen om een aantal globale ruimtelijke principes vast te leggen en veel ruimte te laten voor de uitwerking in de bouwenveloppen.
1.2
Opgave
Het Muyskenkwartier heeft een uitstekend ontwikkelpotentieel, met name door de ligging binnen de ring A10 en goede bereikbaarheid door de nabijheid van snelwegen en metrostation Overamstel met goede verbindingen naar het centrum en Schiphol. De uitdaging van deze gebiedsontwikkeling ligt bij het behoud van het bestaande gebieds-DNA, de diversiteit en creativiteit in het gebied, de hoge geluidsbelasting van de A2 en de A10 en de krappe openbare ruimte voor de functie wonen. In de huidige situatie karakteriseert het gebied zich door een verzameling van losse en van elkaar afwijkende gebouwen met elk een eigen functie, schaal, vorm, architectuurstijl en bouwjaar. De ambitie is om het gebied te transformeren van een traditioneel werkgebied naar een meer gemengd woonwerkgebied met lichte en ambachtelijke bedrijvigheid met behoud van het bestaande gebieds-DNA. Ook is het van belang om samenhang te brengen in het patchwork van bestaande en nieuwe gebouwen met een grote diversiteit aan functies, leeftijd en uitstraling. Het doel van dit SP is bestaande gebouwen en nieuwe initiatieven goed op elkaar af te stemmen en rekening houden met de mogelijk toekomstige afwaardering van de A2 waar op dit moment op
Ligging
Het Muyskenkwartier ligt in de kop van de groene Amstelscheg en wordt ten oosten begrensd door de Duivendrechtsevaart, ten zuiden door de metrolijn, ten westen door de Joan Muyskenweg en A2 en het noorden door de Amstel. Aan de overkant van de Duivendrechtsevaart wordt voortvarend gewerkt aan het Amstelkwartier; de 1e fase is afgerond en de 2e fase is in aanbouw. Voor de 3e fase is een Stedenbouwkundig Plan vastgesteld. Het belendende Kauwgomballenkwartier transformeert stapsgewijs met behulp van een ontwikkelkader als leidraad. Aan de zuidzijde van de metrolijn is de gemeentegrens met Ouder-Amstel en begint werkstad Overamstel. Het deel tussen de A10 en de metro is nu nog in gebruik als GVB-terrein maar kan op den duur ook transformeren naar een woon-werk gebied. 6
01
Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (zie toelichting in bijlage)
Oost
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Rivierenbuurt
President Kennedylaan
Amstelkwartier fase 1 se ht rec Ut Br ug cht
dre
Am
ste
l
ven Dui
Amstelkwartier fase 2
Am
t
aar
sev
aan
oml
stro stel
Amstelkwartier fase 3
Joan Muyskenweg
Kauwgomballenkwartier
Projectgebied
Tuinpark Amstelglorie
A2
msterdam Gemeente A uder-Amstel Gemeente O
Metrohalte Overamstel
Werkstad Overamstel
A10
De context van het projectgebied Muyskenkwartier
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
7
Ontwikkelingen plangebied en omgeving
Utrechtse brug, 1954
Bestaande woonboten
Transformatie Delta lloyd
Luchtfotot Transformatie Delta Lloyd kantoren 191 vrije sector appartementen Amstelstroombrug
Amstelstroombrug, 2022
Mercure Hotel
Mercure hotel, renovatie 2008, 368 kamers
Kavel 1, Joan Muyskenweg 12-14, woningbouw en bedrijvigheid
Studentenhuisvesting , 520 woningen + sportvoorziening (basketbal) op het dak
Van der Valk Hotel en Jonny River
Kade vernieuwd, 2023 Van de Valk hotel, 206 kamers, opgeleverd in 2018 Koffiefabriek, 70 woningen, fase DO Kavel 2, Joan Muyskenweg 24 Johny River gebouw, Start-up berdijven, renovatie 2015
Urban basketball, studentenhuisvesting
Kavel 3 Colafabriek: Meertens instituut, Duo en Rijksarchief (Rijksvastgoedbedrijf) De Heusbrug, 1969 en metrostation Overamstel Hallen voormalige Colafabriek
8
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
wordt gestudeerd. Hierdoor kan ruimte vrijkomen voor gebiedsontwikkeling ten westen van het projectgebied. In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 is dit gebied benoemd als gemengde stadsbuurt met de Joan Muyskenweg als een doorgaande stadslaan en een schakelpunt bij de Amstelstroomlaan. Schakelpunten zijn plekken waar verschillende buurten of gebieden met de ruggen tegen elkaar liggen en vaak een verkeersfunctie hebben. Het schakelpunt en de stadslaan vallen niet binnen dit SP maar zullen in de studie naar de afwaardering van de A2 worden uitgewerkt. De openbare ruimte wordt momenteel gedomineerd door auto- en fietsparkeren en heeft weinig verblijfskwaliteit. In de avonduren is het er sociaal onveilig door een tekort aan levendig programma in de plinten van de gebouwen. De openbare ruimte van het plangebied is hoognodig toe aan een herinrichting. Een openbare route langs het water ontbreekt. Daarnaast ontbreken groene verblijfsruimtes en ecologische verbindingen naar het water. Er ligt dus een opgave om het openbaar gebied groen, ecologisch en klimaat adaptief in te richten. Een andere belangrijke opgave voor de komende jaren is transformatie van metrostation Overamstel. Het metrostation heeft nu een zeer sobere inrichting en voelt sociaal onveilig aan.
De gemeente wil het station en de omgeving verbeteren (overkapping, roltrappen, een ontvangstdomein en goede voorzieningen voor fietsers en voetgangers). Ten slotte is kadeherstel een opgave in dit gebied. Het gebied heeft concreet drie ontwikkellocaties die resulteren in een verdubbeling van het huidige programma. De drie ontwikkellocaties zijn:
•
•
•
Ruim baan voor voetganger en fietser •
•
•
•
• •
Kavel 2 aan Joan Muyskenweg 24, naast het Johnny Rivergebouw;
1.4
•
•
Ambities
Aangenaam wonen en werken in een productieve wijk Muyskenkwartier is een productieve wijk waar het fijn wonen en werken is. Ondernemers, bedrijven, startups, studenten en gezinnen pionieren samen
Bewoners van en werknemers in het Muyskenkwartier genieten van fijnmazige fietsen wandelpaden. Autogebruik wordt geminimaliseerd, de autoluwe ontsluitingsstructuur faciliteert alleen bestemmingsverkeer. Autoparkeren voor werknemers en bewoners wordt niet meer gefaciliteerd in de openbare ruimte. De vrijgekomen ruimte wordt ingezet voor een meer groene en leefbare buurt. Kade Duivendrechtsevaart geldt als ruggengraat voor langzaam verkeer (fiets- en voetganger).
Sociaal-inclusieve en veilige wijk
Kavel 1 aan Joan Muyskenweg 12-14, in gemeenteeigendom;
Kavel 3 aan Joan Muyskenweg 25, het Rechtbankarchief/DUO-gebouw in de voormalige Colafabriek.
in deze wijk. Diversiteit aan programma zorgt voor een levendige wijk. Productie-, ambachtelijkeen creatieve bedrijven, broedplaatsen en expositieruimten, kantoren, co-working spaces: veel is mogelijk in Muyskenkwartier! Openbaar toegankelijk groen wordt aanzienlijk vergroot binnen het bestaande gebied voor sport, spel en ontspanning. Een hoge verblijfskwaliteit en afwisseling van de openbare ruimte wordt gegarandeerd. De Duivendrechtsevaart wordt vergroend, de belevingswaarde wordt vergroot en aanmeerplaatsen en vlonders voor recreatie worden gefaciliteerd.
•
Verbeteren sociale veiligheid en kwaliteit Metrostation Overamstel heeft hoge prioriteit. Op wijkniveau wordt uitgegaan van een woningverdeling van 40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% vrije sector. Daarbij is volop kans voor ontwikkeling van nieuwe woonvormen zoals wooncoöperaties. Op kavelniveau is ook een verdeling van 30-4030 mogelijk als een corporatie de sociale huurwoningen afneemt. Er wordt flexibele ruimte voor toekomstig maatschappelijke functies gereserveerd om sociale cohesie in de toekomst te kunnen faciliteren en versterken. In de wijk worden zoveel mogelijk functies gemengd zodat op alle tijden sociale controle in het gebied ontstaat.
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
9
Luchtfoto 2018, foto: YourCapitain
10
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
11
HISTORISCHE CONTEXT 2.1
02
Het AUP
Halverwege de jaren dertig presenteerde de Dienst Stadsontwikkeling het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) voor de stad Amsterdam, dat in 1934 officieel is aangenomen. Hierin werden meerdere industrieterreinen rondom Amsterdam aangewezen. Deze beslissing kwam voort uit het streven om zwaardere industrie te scheiden van woonbebouwing. Ook Overamstel is op de bijbehorende kaart van het AUP als industriezone gemarkeerd. Naast de Zuidergasfabriek vestigde zich hier vanaf het midden van de jaren dertig ook de Rioolwaterzuivering Zuid. Door het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog kon er pas na de oorlog aan de invulling van het AUP worden begonnen. Feitelijk waren er twee afzonderlijke industrieterreinen in het gebied voorzien: industriegebied-Duivendrecht en industrieterrein Weespertrekvaart.
2.2
Amstelscheg
Uitsnede Algemeen Uitbreidingsplan 1935
Op 3 september 1953 werd het nieuwe ‘Volkstuinenpark Amstelglorie’ aan de kop van de Amstelscheg geopend met haar ‘fraaie en ruime opzet, behorend tot de fraaiste tuingroepen in Amsterdam’. Het volkstuinenpark bevindt zich in de kop van de Amstelscheg en kan worden gezien als de groene schakel tussen de Amstelscheg en het industriegebied.
Uitsnede Algemeen Uitbreidingsplan 1935
Het is niet ondenkbaar dat de vergroening van de kop van de Amstelscheg met een fors volkstuinenpark als compensatie diende voor het industriegebied. De beplanting aan weerszijden van de als een ‘parkway’ ontworpen rijksweg vormt de punt van de Amstelscheg. Daarin liggen de botenhuizen van roeiverenigingen en het Tuinpark Amstelglorie. De Duivendrechtsevaart vormde in zekere zin een grens tussen de groene Amsteloever en het industriegebied. Na de Tweede Wereldoorlog is de grens van het groengebied op de rijksweg komen te liggen. Hoewel de 'parkway' uit het oorspronkelijke plan is vervangen door de A2, is het beoogde effect van een vrij-liggende invalsweg nog goed te ervaren. Van Eesteren, stedenbouwkundige van het plan, hoopte stad en landschap met elkaar te verweven d.m.v. diep in het stadsweefsel doordringend groen. Opvallend is dat ligging van wegen nagenoeg gelijk is aan de
12
Herzien nao0rlogs ontwerp, bron: Ons Amsterdam XIV 1962
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
huidige situatie. Aan het groene karakter van de Amsteloevers werd destijds veel waarde gehecht. De groene uitloper van de Amstelscheg vertegenwoordigt nog steeds een belangrijke landschappelijke en ecologische waarde en is onderdeel van de Hoofdgroenstructuur.
2.3
Duivendrechtsevaart
De Duivendrechtsevaart werd midden jaren vijftig aangelegd om de aan- en afvoer van goederen per schip in het gebied mogelijk te maken. De vaart is ongeveer zestig meter breed en heeft een nautisch en utilitair karakter met strakke kademuren. In de vooroorlogse variant vormde een insteekhaven met aftakkingen binnen de kavelstructuur de basis, ondersteund door een bescheiden wegennetwerk. In de naoorlogse variant zijn de aftakkingen teruggebracht naar drie insteekhavens die samen met een groot aantal wegen de structuur bepalen; een relatief strak raster. De vaart met zijn insteekhavens is van cultuurhistorisch belang vanwege de historische functie en vanuit stedenbouwkundig oogpunt als ruimtelijk structurerend element.
2.4
Hoofdgebouw van de Coca Cola fabriek in baksteen kort na voltooiing
Gebouwen
Het noordelijke gedeelte van het industrieterrein Amstel werd vanaf het begin van de jaren vijftig geleidelijk bebouwd. Daarvan hebben recentelijk twee gebouwen een cultuurhistorische waardering gekregen op de concept ‘Ordekaart Havens, kantoren en bedrijventerreinen’. Het Johnny Rivergebouw ‘orde 3’, een goed functionerend kantoorgebouw uit de jaren 70 en de Cola Fabriek ‘orde 2’ met het huidige Rechtbankarchief en het DUO Toets- en Examencentrum.
Hallen van de Coca Cola fabriek met schaaldaken
De afdeling Monumenten en Archeologie heeft voor de Colafabriek een cultuurhistorische verkenning opgesteld. Vanwege de lage dichtheid en de gunstige ligging naast een metrostation is het wenselijk om dit gebouw in de toekomst te verdichten met woningbouw. Deze ontwerpopgave wordt in dit Stedenbouwkundig Plan toegelicht en zal nader worden uitgewerkt in een kavelpaspoort.
West- en noordgevel van de Coca Cola fabriek met het kantoordeel
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
13
STEDENBOUWKUNDIG PLAN 3.1
03
Hoofdopzet
Dit Stedenbouwkundig Plan kiest voor een heldere ruimtelijke structuur met de Duivendrechtsevaart als structurerend element. Alle bestaande en nieuwe gebouwen staan haaks en evenwijdig aan de vaart in een verkaveling langs een openbare kade. In het Muyskenkwartier hebben de gebouwen uiteenlopende maten en vormen. Een heldere verkaveling zorgt voor de samenhang tussen bestaande en nieuwe bebouwing. De ruimtes tussen de gebouwen zijn gevarieerd, luchtig en los. Zo zullen niet alle straten even breed of toegankelijk zijn voor auto’s en zal er meer en gevarieerdere ruimte zijn voor groen, recreatie en verblijf. De diversiteit in gebouwen, functies en leeftijd geeft het gebied een bepaalde charme en identiteit binnen Overamstel. Geleidelijk en bijna ieder decennium is er een gebouw toegevoegd aan dit gebied. Alle gebouwen vormen tezamen een patchwork. Als laatste de tijdelijke studentenhuisvesting, een gesloten bouwblok met 5 bouwlagen en het Van der Valk-hotel, een schijf
met hoogbouw van 60 meter. In 2024 staat de start bouw gepland van de Koffiefabriek aan de kade, een relatief bescheiden formaat woon- werkgebouw van 6 bouwlagen. De openbare kade aan de vaart vormt de ruggengraat van het gebied, hier staan de gebouwen nog strak uitgelijnd langs het water maar meer het gebied in zal de variatie aan open ruimtes toenemen. In het patchwork verschillen de gebouwen qua volume, materiaal en programma. Bouwhoogtes variëren tussen 15 meter en 32 meter met uitzondering van het hoogbouw accent op kavel 1 en het bestaande Van der Valkhotel van 60 meter hoog. Het bindmiddel in het patchwork is een eenduidige inrichting van de openbare ruimte, eenvoud in het volume en het gevelmateriaal van de gebouwen. Aan de westzijde van het plangebied liggen groene ruimtes die flexibiliteit bieden voor mogelijk toekomstige uitbreiding van gebiedsontwikkeling wanneer de afwaardering van de A2 doorgaat.
3.2
Kavels
Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan drie nieuwe ontwikkelingen. Ze borduren voort op de bestaande diversiteit en DNA van het gebied. Student Experience
Joan Muyskenweg
Van der Valk Hotel
Johnny River
Kavel 2
en
Hall
Hoo
Kavel 3 Colafabriek
uw
ebo
fdg r
too
Kan
De
eg
usw
He
10
20
Kavel 1 ligt aan de noordzijde aan een kleine insteekhaven tegenover het Mercurehotel en biedt ruimte aan een combinatie van woon- en werkprogramma. Het is in eigendom van de gemeente Amsterdam en zal via een tender worden gegund. Vanwege de hoge geluidsbelasting en een gunstige kavelmaat is hier gekozen voor een gesloten bouwblok met een stille en groene binnenzijde. Openingen en geledingen in het volume zijn wenselijk. De begane grond biedt ruimte aan bedrijfsruimtes, grondgebonden woningen en eventueel parkeren uit het zicht met daarboven een groen dak. Op dit blok is een hoogte accent voorzien van maximaal 63 meter of twee lagere accenten. Er wordt voor dit kavel een bouwenvelop opgesteld met specifieke ruimtelijke en programmatische eisen t.b.v. de tenderprocedure. In de bouwenvelop zullen de uitgangspunten m.b.t. de hoogteaccenten worden uitgewerkt.
Huidige situatie (april 2024)
14
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Kavel 1
Student Experience
Joan Muyskenweg
Van der Valk Hotel
Koffiefabriek Johnny River
Kavel 2
n
le Hal
Kavel 3
Hoo
Kavel 3 Colafabriek
ebo
fdg uw
r
too
Kan
De
g
we
us He
Bebouwing bestaand Bebouwing nieuw Private buitenruimtes Hoofdentrees Projectgrens 10
20
Stedebouwkundige plankaart
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
15
Dwarsdoorsnede plangebied (W-O)
Langsdoorsnede plangebied (N-Z)
16
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
17
In het zuidelijk deel van het plangebied naast het Johnny River gebouw en de metro liggen kavel 2 en 3. Ze maken onderdeel uit van een kwadrant van 150x150 meter met vier kavels en drie eigenaren; aan de zuidrand kavel 3 ‘de Colafabriek’ en ten noorden daarvan in drie stroken, de Koffiefabriek, Johnny River en kavel 2 (Joan Muyskenweg 24). Het huidige kwadrant is nog geheel privéterrein, maar de ambitie is om de doorsteek en het binnenterrein openbaar te maken en te verbinden met een nieuwe looproute naar de metro. Zo ontstaat een intiem groen binnenmilieu met de schaaldaken van de Colafabriek als smaakmaker. De hallen van ongeveer acht meter hoog creëren een luchtigheid in het gebied. De bedoeling is dat hier voorkanten van bedrijfjes en woon-werkwoningen komen. De Koffiefabriek anticipeert al op deze toekomstige situatie: het is een kleinschalig woonblok met transparante puien op de begane grond. Belangrijk is een goede compositie tussen de volumes zodat een mooie balans tussen oud en nieuw en tussen open en dicht ontstaat. Om dit kwadrant te fixeren komen op hoeken schuin tegenover elkaar, op kavel 2 en 3, twee stevige markante bouwblokken van ongeveer 30 meter hoog.
Kavel 2 heeft een eenvoudig rechthoekige vorm die grenst aan vier heel verschillende zijden; aan de noordzijde is een buurtstraat en aan de zuidzijde een smalle doorgang die nu nog ontoegankelijk is en bij de Colafabriek hoort. De westzijde ligt nu prominent aan de Joan Muyskenweg maar kan ook een buurtstraat worden wanneer de A2 wordt afgewaardeerd. De uitdaging van dit kavel is met de hoge geluidsbelasting en de krappe kavelmaat een geluidsluwe zijde te realiseren. Kavel 3 ‘de Colafabriek’ is de smaakmaker van het kwadrant en vraagt om een zorgvuldige aanpak als het om verdichting en transformatie gaat, aangezien het een cultuurhistorisch waardevol gebouw is. Aan de oostzijde van het gebouw kunnen vier traveeën gesloopt worden, waardoor er ruimte ontstaat voor een gesloten bouwblok direct naast de ingang van het metrostation. Er ontstaat een openbaar pad tussen het oude en nieuwe gebouw dat aansluit op de bestaande steeg. Door het toevoegen van de openbaar toegankelijke looproutes wordt het hele kwadrant meer doorwaadbaar.
is belangrijk om te behouden en deze driedeling blijft ook waarneembaar vanaf het straatniveau. De karakteristieken van de drie volumes blijven grotendeels behouden en worden gedeeltelijk hersteld. Per volume zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd die met Monumenten en Archeologie zijn afgestemd. Hieronder de belangrijkste. Behoud van het hoofdgebouw betekent zoveel mogelijk het behoud van de contour en de architectuur van de naar de openbare weg gekeerde gevels (noord- west- en zuidgevel). Aan de oostgevel (achterzijde) kunnen extra ramen komen voor daglicht. Mogelijke nieuwbouw op en/of direct aan het complex moet ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. Zichtlijnenstudies zullen dit moeten laten zien. De rooilijn van het complex steekt aan de westzijde iets uit ten opzichte van kavel 2. Dit draagt bij aan de stedenbouwkundige betekenis van het complex en heeft het voordeel dat er enige lucht en ruimte is tussen het forse volume op de hoek en het hoofgebouw. De hal heeft een kolommenstructuur met daarboven ritmiek van de schaaldaken, negen in totaal. De schaaldaken zijn smaakmaker en beeldbepalend voor het aangrenzende pad. Minimaal vijf traveeën met schaaldaken blijven behouden.
Boven de schaaldaken is verdichting mogelijk mits het een kwalitatief uitzonderlijk goed plan is die de erfgoedwaarden van de Colafabriek versterkt en programmatische meerwaarde voor de wijk heeft. De insteek is dat de schaaldaken zo min mogelijk worden aangetast en dat de extra volumes minimaal 10 meter terug liggen t.o.v. de binnenstraat om deze niet te benauwd te maken en de beleving van de schaaldaken mogelijk te maken. Er zal t.z.t. een transformatiekader voor dit kavel worden opgestart. Het kantorendeel van de Colafabriek wordt vernieuwd. Mogelijk kan de oorspronkelijk façade of de oorspronkelijke verhoudingen in de gevel weer worden teruggebracht en kan de huidige entree behouden blijven. Het kantorendeel grenst aan de hal. Mocht een deel van de hal worden ontmanteld dan kan het kantorendeel aansluiten op het te behouden deel. Geoogste materialen van de hal worden zoveel mogelijk voor hergebruik ter beschikking gesteld en/ of lokaal hergebruikt.
De Colafabriek bestaat uit een compositie van drie eenvoudige volumes: hoofdgebouw, kantoor en hal
18
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
3.3
Menging van wonen en werken
Het Muyskenkwartier wordt een ‘Productieve Wijk’, zoals deze buurt in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt aangeduid. In deze gemengde stadsbuurten is naast woningbouw ruimte voor behoud van bestaande en voor nieuwe productieve bedrijvigheid. Om een goede menging van wonen, werken en voorzieningen te bevorderen heeft elk kavel zijn eigen maximumprogramma aan wonen, werken en (maatschappelijke) voorzieningen meegekregen. Alleen het aandeel werken mag groter worden. Het programma is overigens nog wel indicatief, in afwachting van de uiteindelijke bouwenveloppen of kavelpaspoorten.
3.4
Bestaande en nieuwe kavelgrenzen
De nieuwe ontwikkelkavels zijn gebaseerd op de huidige eigendomsgrenzen. Een deel van de toekomstige openbare kade, stegen en binnentuinen is nu echter nog in privé-eigendom of in erfpacht uitgegeven. De gemeente zal met de betrokken eigenaren of erfpachters in gesprek gaan om delen van die kavels aan het openbaar domein terug te geven, zodat er straten, paden en een openbare kade langs de Duivendrechtsevaart gemaakt kunnen worden.
3.5
Bezonning en wind
Rondom de gebouwen is aandacht voor de kwaliteit van het microklimaat, wat betekent dat er een aangenaam windklimaat heerst, rekening wordt gehouden met schaduwhinder en dat de inrichting van de openbare ruimte toegesneden is op de intensiteit van het gebruik. Vooral op de plekken waar mensen verblijven of langzamer bewegen (bijvoorbeeld bij entrees, schoolpleinen en op publieke plekken als parken, pleinen of kades) moet hier speciale aandacht aan besteed worden. Het waarborgen van voldoende bezonning van belangrijke verblijfplekken is onderdeel bij de uitwerking van de volumes. Voor gebouwen hoger dan 30 meter geldt het hoogbouwbeleid, hierin staan onder andere specifieke regels met betrekking tot windhinder beschreven.
3.6
Afwaardering A2
Tegelijkertijd met het SP Muyskenkwartier doorloopt het SP Nieuwe A2 Entree de besluitvorming. Het SP Nieuwe A2 Entree maakt het mogelijk de A2 af te waarderen naar een Stadslaan waardoor ruimte vrijkomt voor gebiedsontwikkeling ten westen van het plangebied. De toekomstige Stadslaan zou op de locatie van de huidige A2 komen te liggen. De huidige zijstraat van Joan Muyskenweg blijft de toegangsweg voor de kavels in het Muyskenkwartier. De afwaardering is nog onzeker, voorlopig zal de Joan Muyskenweg in zijn huidige vorm voor zolang het duurt de hoofdontsluiting zijn.
potentieel ontwikkelgebied bestaande bebouwing buiten grex grens bestaande bebouwing binnen grex grens ontwikkelingen binnen grex grens
Potentieel ontwikkelgebied na afwaardering A2
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
19
3.7 Programma wonen, werken en voorzieningen In de bedrijvenstrategie ‘Amsterdam duurzaam productief’ (2020) wordt het Muyskenkwartier aangeduid als een combinatie van een productieve en creatieve woon/werkwijk, met een informele menging van wonen en kleinschalig werken. Voor het slagen van dit milieu is de beleving op ooghoogte en een zorgvuldige invulling van het begane grondniveau, de 'plint', essentieel. Levendige plinten zijn daarvoor van belang maar ook het borgen van voldoende sociale controle mag in dit gebied niet worden onderschat. Daarom worden horeca, bedrijvigheid en wonen gemengd geprogrammeerd op de begane grond. Het aantal maatschappelijke voorzieningen in Muyskenkwartier wordt gebaseerd op de Amsterdamse Referentienorm 2018. In het gebied is een reservering voor een buurtkamer opgenomen. Overige voorzieningen zoals supermarkten, scholen en medische voorzieningen zijn voorzien in het belendende Amstelkwartier. Het toekomstige totale programma bedraagt ongeveer 107.000 m2 BVO in een menging van ongeveer 56% wonen, 27% werken en 17% hotel en voorzieningen. Het programma maakt de
ontwikkeling van ongeveer 420 grote woningen mogelijk. In de onderstaande tabellen staat het programma precies vermeld. FSI berekening Oppervlakte projectgebied = 64.200 m2 Straks ca. 107.000 m2 BVO totaal 107.000 m2 BVO FSI = = 1,7 64.200 m2
Wonen Voor wonen is ongeveer 59.300 m2 aan ruimte, oftewel bijna 55% van het programma. Daarvan is 27% al bestaand of in uitvoerig. In het Student Experience bevinden zich 520 studentenwoningen, gemiddelde grootte is 30 m2 BVO per woning en in de Koffiefabriek komen 70 woningen van gemiddeld 82 m2 BVO per woning. Voor de nieuwbouw gaan we uit van ongeveer 420 woningen van gemiddeld 85 m2 BVO. Op gebiedsniveau wordt gestreefd naar een verdeling van 40% sociale huur, 40% middeldure huur/koop en 20% vrije sector. Het streven is een gevarieerd aanbod van verschillende woningtypes- en groottes te maken.
Metrage huidig programma betreft een schatting door de gemeente Amsterdam en waarden kunnen afwijken van de werkelijke situatie. Wijzigingen hierin hebben geen effect op de hoogte van maximale programma in de eindsituatie.
20
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Werken
Voorzieningen, hotel en horeca
Lichte en ambachtelijke bedrijvigheid en kantoren vormt in de toekomst iets minder dan 27% van het programma en dit programma bevindt zich hoofdzakelijk in de circa 4.5 meter hoge ‘plinten’ en in de voormalige Colafabriek (kavel 3). De grote open vloer van de huidige fabriekshal met schaaldaken is geschikt voor bedrijvigheid maar biedt ook ruimte voor een bijzondere maatschappelijke of culturele bestemming. Het maximale formaat van één bedrijfsvestiging is 2.500 m2 BVO (zittende bedrijven uitgezonderd). Nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen zijn mogelijk, mits individuele gebruikers de maximale vestigingsformaten niet overschrijden.
In het gebied bevindt zich het Van der Valk hotel met 12.500 m2 BVO (206 kamers) en net ten noorden buiten het plangebied staat het Mercurehotel met bijna 16.000 m2 BVO (368 kamers). In het kantoorgedeelte van de voormalige colafabriek is een DUO, Dienst Uitvoering Onderwijs (servicekantoor Amsterdam) gevestigd. Voorlopig is een reservering opgenomen voor een buurtkamer op kavel 1. Daarnaast is er de mogelijkheid voor de realisatie van horeca op kavel 1, (bedrijfs-)horeca op kavel 2 en een ‘to go’supermarktformule op kavel 3 nabij Metrostation Overamstel. Kavel 3 leent zich daarnaast buitengewoon goed voor de plaatsing van een
auto- en/of fietsenstalling woningen lobby (entree) (creatieve) bedrijfsruimte voorzieningen horeca Voorbeelduitwerking toekomstig programma plinten, geprojecteerd op het ontwerp openbare ruimte. Kavel 1, 2 en 3 worden momenteel nader uitgewerkt. Dit is een hypothetische verkaveling, indeling en maatvoering; hier kunnen geen rechten, noch programma aan worden ontleend.
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
21
bijzondere maatschappelijke of culturele functie. Dit gebied is voorlopig hoofdzakelijk aangewezen op de voorzieningen in het Amstelkwartier en Kauwgomballenkwartier. Voor voorzieningen zoals een kapper, tandarts, fitness of huisarts zijn er in de nieuwe ontwikkelingen ruimte op de begane grond of 1e verdieping. Programma in de plint Een ‘productieve wijk’ wordt in de bedrijvenstrategie omschreven als een woon/werkwijk die door menging van kleine zelfstandige kantoor- en bedrijfsruimtes voorziet in de behoefte aan een nieuw informeel stedelijk werkmilieu. Dit type werkmilieu gedijt vooral in en rondom zogeheten 'co-working spaces', 'third places', cafés, parken en pleinen met gemakkelijke sociale en zakelijke ontmoetingen. Om dit werkmilieu een optimale kans te geven zijn goed vormgegeven ‘plinten’ onderin de bouwblokken essentieel. Werkplinten zijn uiteraard gebaat bij een goede bereikbaarheid en wat stedelijke reuring. Daarom voorziet dit SP vooral in werkplinten met een aantrekkelijke menging van werken, horeca, wonen en voorzieningen. Dergelijke plinten bieden een aangenaam woon/werkklimaat en verhogen de sociale veiligheid omdat er meer ‘ogen op straat’ zijn. Ongeveer 5 tot 15% van het totale werkprogramma is op de begane grond.
Hoge goed vormgegeven plinten (Comedor Austin, V.S.)
Aantrekkelijke menging en ogen op de straat (Tilburg, Ed Bergers Architecten)
Een werkplint heeft een flexibele bouwstructuur, waarin ruimten naar believen kunnen worden ingedeeld en aangepast. Hierin kunnen ook voorzieningen worden gevestigd, zoals een huisarts of buurtkamer. Dit betekent een slimme beukmaat en minimale diepte van 7,5 meter, met het streven naar een gemiddelde grootte van 100-200 m2. Er zijn ook kleinere ruimtes van 50 m2 en grotere van 500 m2 mogelijk.
Goed bereikbare werkplinten met flexibele bouwstructuur (San Francisco, DMARCstudio – Bryant street)
22
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
10
20 m
Impressie levendige begane grond in de steeg tussen Colafabriek en Kavel 2
De Koffiefabriek, zicht vanaf de Duivendrechtsevaart (rendering en ontwerp van MEESVISSER)
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
23
OPENBARE RUIMTE 4.1
Context
Het schetsontwerp openbare ruimte is onderdeel van het Stedenbouwkundig Plan. Het ontwerp is ontwikkeld vanuit de stedenbouwkundige hoofdopzet, beschreven in hoofdstuk 3 en gaat uit van de transformatie naar een gemengde wijk met wonen en werken. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en draagt bij aan de sfeer en identiteit van het woon/werkgebied: stoer, robuust en informeel. Het plan openbare ruimte wordt gefaseerd uitgevoerd en sluit zowel aan op de huidige situatie als op de toekomstige ontwikkelingen. Het vormt de verbinding tussen de verschillende bestaande gebouwen en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied en levert een belangrijke bijdrage aan de identiteit in het transformatieproces.
4.2
Hoofdopzet
Het gebied is een transformatiegebied waarbij de gebouwen die behouden blijven uitgangspunt zijn voor verdere ontwikkeling. Bepalend voor de hoofdopzet is de rechte rooilijn langs de Duivendrechtsevaart en een meer vrije plaatsing van verschillende type gebouwen in westelijke richting met hiertussen verbindingen die een binnenwereld vormen met doorgangen, pleinen, buurtpark en verblijfsplekken. De openbare ruimte vormt de verbinding tussen de verschillende gebouwen en geeft een belangrijke kwalitatieve impuls aan de transformatie. Het gebied wordt ontsloten door een 3okm-straat, en sluit op aan op de huidige Joan Muyskenweg. Richting het water wordt het gebied steeds verkeersluwer en ligt de nadruk op de groene verblijfsruimte. Het Kwadrant van gebouwen aan de zuidzijde wordt een autoluw fiets- en voetgangersgebied aangelegd met een fijnmazig netwerk van groene doorsteken en hoven. Het parkeerterrein van het Johnny Rivergebouw wordt omgevormd tot een groene stadstuin die openbaar toegankelijk is. Aan de zuidzijde wordt deze tuin begrensd door de karakteristieke schaaldaken van de voormalige Colafabriek. De ontwikkeling van het kwadrant wordt gefaseerd uitgevoerd en zo ook de inrichting van de openbare ruimte. In de openbare ruimte wordt hiërarchie aangebracht en worden verschillende sferen gecreëerd. Er zijn drie typen te onderscheiden met elk een eigen karakter en sfeer. 1.
De buurstraat en hoofdontsluiting is 24
04
toegankelijk voor autoverkeer en heeft meer reuring. Hier bevinden zich voorzieningen in de plint en is plek voor laden en lossen en afvalinzameling. 2. De kade is levendig, autoluw en heeft verblijfskwaliteit. Langs de kade bevindt zich een route van het metrostation naar de insteekhaven en het Mercure hotel. De kade wordt groen ingericht en is een plek om te wandelen langs het water met zicht op de omgeving. Hier bevinden zich woningen in de plint, befrijfsruimtes en horecavoorzieningen. 3. De paden/ doorsteken krijgen een intiem karakter. Deze zijn vrij van autoverkeer en alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Hier bevinden zich kleinschalige bedrijven en voorzieningen en wonen in de plint.
4.3
Bestaande groenstructuur
Voor het Muyskenkwartier vormen de wegbeplanting en de bosstroken de groene begrenzing van het plangebied. Tussen de A2 en de Joan Muyskenweg ligt een bosstrook die zich naar het zuiden toe verbreed. Bij de aanlanding van de Utrechtse brug ligt een populierenbos, de kop van de Amstelscheg. Dit is een aaneengesloten landschap met verschillende deelgebieden, elk met een verscheidenheid aan beplanting zoals inheems bos, oeverbeplanting, tuinparken, wegbeplanting, en solitaire bomen (cultuur- als inheems). De Duivendrechtsevaart lag van oorsprong centraal tussen de bedrijventerreinen en met aan weerszijden laad en loskades. De huidige nog aanwezige beplanting resteert uit deze periode. De aanplant is rationeel van opzet en bestaat met name uit enkele bomenrijen, spontane opslag of een enkele solitaire boom (zie bijlagen). Oeverbegroeiing ontbreekt op de meeste plekken en de aanplant is per kavel verschillend. Deze beplanting kan bij de transformatie niet gehandhaafd blijven omdat na vernieuwing de bomen op een minimale afstand van 5 meter van de kademuren moeten staan. Functieverandering naar een woonwerkgebied vraagt om een passend gebruik van de kades met een groene verblijfskwaliteit. De maat en schaal van het kanaal is hierbij leidend. Hierbij wordt aangesloten op de kades van Amstelkwartier 2e en 3e �ase en bij het Kauwgomballenkwartier.
Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door taluds van De Heusweg en de metro. Deze groenzone is onderdeel van de hoofdgroenstructuur en maakt deel uit van de ecologische corridor tussen de Diemeren Amstelscheg. Dit gebied is beperkt toegankelijk.
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Insteekhaventje
Groene kade
Pocketpark
GREX Grens
Joan Muyskenweg
Projectgrens
Vlonder
Stadstuin
Water Ecologische zone Bebouwing Fietspad / Fietsstraat Erfinrichting, verharding Verharding Rijweg
De
(Gevel)groen Ecosysteemgroen
g
we
us He
Ecologische corridor
Tijdelijk groen Private buitenruimte Ligplaats woonark Vlonder Ruimte voor horecaterras Sport/spel 10
20
Schetsontwerp openbare ruimte
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
25
4.4 Groene inrichting van de openbare ruimte
en natuurlijk uitziende onder-begroeiing van vaste planten en grassen en de toepassing van gevelgroen. Gevelgroen is op verschillende manieren te realiseren zoals beplanting op maaiveld of klimplanten tot op zekere hoogte. Het gevelgroen bevindt zich in de openbare ruimte maar wordt aangelegd en beheerd door de eigenaar. Delen van de openbare ruimte met verkeersfunctie worden voorzien van bomen in lijnverband. Waar mogelijk worden ruime boomspiegels aangelegd. De groene plekken zoals het buurtpark, de stadstuin en de binnentuin krijgen eveneens een informele inrichting en elk een eigen identiteit.
Gestreefd is naar een zo groen mogelijke inrichting van de openbare ruimte met robuust groen. Mede bepaalt door de opgaven omtrent hittestress, rainproof, ecologie en natuurinclusief als de compensatie van de hoge dichtheid. Uitgegaan wordt van een verkeersluw gebied met beperkt autoverkeer en een minimumaantal parkeerplaatsen voor bezoekers in de openbare ruimte waardoor een maximum aan groen en verblijfsruimte mogelijk is. De stedenbouwkundige structuur van het Muyskenkwartier bestaat uit een afwisseling van gebouwen met verschillende typologieën, zoals het gesloten bouwblok en autonome gebouwen zoals een schijf of blok. De maatvoering van de gebouwen varieert en zo ook de maatvoering van de openbare ruimte, een groene binnenwereld tussen de bouwblokken. Het karakter is informeel en wordt met de inrichting van de openbare ruimte verstrekt door bijvoorbeeld bomen in vrij verband en een gevarieerde
Groene kades De kades langs de Duivendrechtsevaart en de insteekhaven krijgen een groene inrichting. Hierbij wordt aangesloten op soortgelijke inrichting langs de Duivendrechtsevaart, zoals in het Kauwgomballenkwartier en Amstelkwartier 2e en 3e �ase. Het groen bestaat uit ecologische plantvakken
18,5 mv
10
4,5 mv
+2m +0,70 gevel tuin
0,5
erf
VZ-strook
bomen
boomvrij
pad
-0,40 -1,4
5
2
4,25
3
1,5 0,5
3,5
0,5
Groene kade Duivendrechtsevaart, erfinrichting met gebakken klinkers betonplaten Tenzij anders vermeldt zijn getallen in NAP gegeven.
26
KADE DUIVENSDRECHTSEVAART Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier erfinrichting met betonplaten en stoep met gebakken klinkers
20 m
afgewisseld met beloopbaar kruiden- en grasmengsel en een zone met een grote variatie aan inheemse bomen. De bomen worden geplant in een vrij plantverband, die contrasteert met de strakke rooilijn van de bebouwing. De groene kades sluiten aan bij de ecologische hoofdstructuur.
water ondieptes worden gerealiseerd, die de groei van water- en moerasplanten mogelijk maken. De biodiversiteit wordt hiermee vergroot langs de hele Duivendrechtsevaart.
Bij het vernieuwen van de kade (deels vernieuwd) kunnen natuurinclusieve maatregelen worden toegepast zoals het werken met een plantvriendelijke mortel die de groei van muurplanten mogelijk maakt en het creëren van schuilplekken voor de rivierdonderpad. Langs de kademuur kunnen onder
Het huidige parkeerterrein met groenstrook aan de Joan Muyskenweg wordt omgevormd tot een parkje met extra bomen en een sport- en speelvoorzieningen. Het pocketpark krijgt een tijdelijke invulling in afwachting van de afwaardering van de A2.
Pocketpark
10
20 m
Impressie van de groene kade als verblijfsgebied; informeel, rustig en groen
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
27
18,5 mv
18,5 mv
18,5 mv
10
4,5 mv
ir
4,5 mv
20 m
4,5 mv
4,5 mv
4,5 mv
4,5 mv gevel tuin
0,5
parkeren bomen
trottoir
3,5
5 gevel tuin
27 mv
weg
5,5
trottoir
29 mv
ecosysteem groen
parkeren bomen
parkeren 5 bomen
var.
weg
ecosysteem groen
parkeren bomen
DE HEUSWEG ZUIDELIJK DEEL
De Heuswegzuidelijkopdeel, /3,5 parkeerpocket op5één niveau met bomen erf / parkeerpocket één niveau betontegels, betonplaten, bomen 0,5erf met 5,5 en ecosysteemgroen 5
var.
& ecosysteem groen
gevel trottoir parkeren weg parkeren DE HEUSWEG ZUIDELIJK DEEL tuin bomen erf / parkeerpocket op één niveau met betontegels, betonplaten, bomenbomen & ecosysteem groen 0,5 3,5 5 5,5 5
18,5 mv
ecosysteem groen
var.
DE HEUSWEG ZUIDELIJK DEEL 30betontegels, mv erf / parkeerpocket op één niveau met 30 mvbetonplaten, bomen & ecosysteem groen 18,5 mv
29 mv
26 mv
26 mv
25 mv
30 mv
25 mv
25 mv
25 mv
18,5 mv 4,5 mv
10
haag
1
park
var.
3,5
trottoir
VZ strook
0,5
4,5
2,5
weg
4,8
trottoir
haag
3,5
1
10
20 m
park
var.
8,5 mv
4,5 mv
v
trottoir
gevel tuin
20 m
4,5 mv
4,5 mv
4,5 mv
4,5 mv
4,5 mv
Colafabriek
4,5 mv
Colafabriek
4,5 mv
Koffiefabriek
Koffiefabriek
Colafabriek
Koffiefabriek
haag
8,5 mv park steeg
5
1
var.
steeg
0,5
4,5
Colafabriek gevel tuin
2
gevel tuin 15 0,5
trottoir 8
steeg
4,5
Doorsteek tussen -Koffiefabriek - Colafabriek Joan Muyskenweg 22-24Koffiefabriek - Colafabriek Colafabriek
trottoir
haag
3,5
1
park
0,5 gevel 4,5trottoir tuinColafabriek
var.
28
0,5
4,5
Koffiefabriek - Colafabriek
VZ strook
weg
trottoir
haag
groene zone park
2,5
gevel 2,5 tuin
4,8
2VZ strook 4,5 mv 15
5
0
2,5
1 3,5 var.10 Doorsteek Colafabriek tussen kavel 3 - Colafabriek
weg 8
trottoir
4,5 mv
haag
1 2,5 4,8 3,5 Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
park
Koffi
4,5 mv
4,5 mv
var.
Koffiefabriek
Koffiefabr
18,5 mv
24mv
24 mv
18,5 mv
10
4,5 mv
4,5 mv
v
4,5 mv
4,5 mv
gevel tuin
trottoir
VZ strook
0,5
4,85
2,5
weg
4,8
gevel tuin
27 mv Dwarsstraat, erf op één niveau
0,5
VZ strook
trottoir
gevel tuin
2,5
4,85
0,5
3,5
4,5 mv
gevel tuin
parkeren bomen
trottoir
20 m
0,5
weg
5
parkeren bomen
29 mv
trottoir
3,5
parkeren bomen
5
parkeren bomen
5,5
5
ecosysteem groen
DE HEUSWEG ZUIDELIJK DEEL erf / parkeerpocket op één niveau met betontegels, betonplaten, bomen
5,5
5& ecosysteem groen
var.
DE HEUSWEG ZUIDELIJK DEEL erf / parkeerpocket op één niveau met betontegels, betonplaten, bomen & ecosysteem groen 18,5 mv
18,5 mv
weg
29 mv
30 mv
29 mv
18,5 mv
20 mv 4,5 mv
20 mv
4,5 mv
+2
10
20 m
70
5
-0,40 -1,4 3,5
mv
0,5
4,5 mv
gevel tuin
trottoir
VZ strook
0,5
3
2,5
weg
4,8
VZ strook
trottoir
haag
2,5
3,5
1
park
var.
4,5 mv
4,5 mv
steeg
2
3
park
0,5
4,5
2,5
weg
4,8
trottoir
haag
3,5
1
pad
trottoir
2,5
Binnentuin Muyskenweg 22-24 JoanJoan Muyskenweg 22-24 - Johnny River 1 3,5 var.
steeg
5
4,5 mv
VZ strook
Colafabriek
VZ strook
haag
trottoir
4,5 mv
Koffiefabriek gevel tuin
gevel tuin
0,5
4,5
gevel tuin
0,5
32
trottoir gevel tuin
VZ strook
4,5
2,5
2
8
weg
4,8
trottoir
haag
3,5
1
park
4,5 mv
var.
15 Colafabriek
Koffiefabriek - Colafabriek
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier pad
29
pa
var.
Stadstuin Het huidige parkeerterrein van Johnny River wordt omgevormd tot een openbare stadstuin, die aan de zuidzijde begrensd wordt door de karakteristieke schaaldaken van de voormalige Colafabriek en door nieuwbouw (kavel 2). De stadstuin sluit aan op de noord/zuid en oost/west doorsteken die dwars door dit gebied, het kwadrant lopen. De doorsteken krijgen een groen karakter door de groenstroken die langs de gevels liggen voor geveltuinen en verticaal groen en enkele aangrenzende daktuinen. Verblijfsplekken aan het water Aan het water van de Duivendrechtsevaart en insteekhaven komen een aantal bijzondere verblijfsplekken, zoals bij het metrostation, ter hoogte van de dwarsstraat en op de hoek Duivendrechtsevaart/ insteekhaven. Voorstel is dat de woonboot nabij de De Heusbrug en metrostation wordt verplaatst zodat hier een zichtlijn en veilige route vanuit de wijk van en naar het metrostation ontstaat. Zo kan de kwaliteit en de overzichtelijkheid
van de ruimte worden vergroot en ontstaat er ook ruimte voor een verblijfplek aan het water. Bij de Koffiefabriek komt aan de noordzijde een speelplek voor peuters; aan de oostzijde komt een bijzondere verblijfsplek op en aan het water. Dit kan bijvoorbeeld een plek zijn met drijvende vlonders, trappen naar in het water drijvende tuinen of combinaties hiervan. De kop van de insteekhaven biedt kans voor een verblijfplek met mogelijk een trap, vlonder of terras aan het water. Ecologische corridor, De Heusweg De bermen van de De Heusweg maken onderdeel uit van de ecologische corridor tussen de Amstel- en Diemerscheg. Bij de herprofilering van de brug en weg krijgen zij een ecologische inrichting. Momenteel ligt aan de Colafabriek een doodlopende parallelweg met veel parkeerplaatsen. Het voorstel is om het meest oostelijke deel tot aan het metrostation verkeersvrij te maken en te vergroenen en de ecologisch corridor te versterken. Het westelijke deel wordt omgevormd tot een doodlopende straat met parkeerplaatsen voor bezoekers onder de bomen.
Buurtpark Stadstuin Groene kade Ecologische corridor, De Heusweg Overige verblijfsplekken (aan het water) Nieuw groen en verblijfsplekken
30
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
10
20 m
Impressie stadstuin tussen Johhny River en kavel 2 met op de achtergrond de opengebroken en levendige hallen van de Colafabriek
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
31
4.5
Verkeer en gebruik
4.7
Het Muyskenkwartier wordt ontsloten door een doodlopende 30km-straat, die aansluit op de Joan Muyskenweg en deels parallel aan de Joan Muyskenweg ligt. De straat krijgt een profiel van 18 meter breed. De rijweg wordt 6 meter en de stoepen aan weerszijdes hiervan 6 meter breed. In de stoepen zijn voorzieningenstroken opgenomen met ruimte voor bomen, bezoekers parkeerplekken voor auto en fiets, ondergrondse afvalcontainers, etc. De wijk heeft een aantal doodlopende straten voor auto’s waarbij op het eind een keerlus wordt gemaakt. De afvalinzameling vindt langs deze straten plaats. Meer naar het water toe wordt het gebied verkeersluwer en verandert de inrichting van een duidelijke functiescheiding tussen verkeer en voetgangers naar een autoluwe inrichting. Het gebruik van de openbare ruimte wordt hier bepaald door fietsers en voetgangers. De wijk wordt optimaal ontsloten door een fijnmazig netwerk van paden. De inrichting is erfachtig, c.q. shared space, alles ligt op één niveau zonder verkeerskundige indeling. De kade is toegankelijk voor bestemmingsverkeer: zo zijn in- en uitritten van de parkeergarages bereikbaar en laden en lossen voor bedrijven mogelijk.
Verlichting en sociale veiligheid
Het plan voor de openbare ruimte houdt rekening met de sociale veiligheid van het transformatiegebied. Groen wordt zo toegepast zodat er geen hinder of onoverzichtelijke situatie ontstaat. Het hele plan wordt voorzien van een voldoende lichtniveau.
4.8
Kabels en leidingen
Het plan voor de openbare ruimte heeft consequenties voor de huidige ligging van kabels en leidingen (zie bijlage). Voor het plaatsen van bomen in het gebied zullen kabels en leidingen moeten worden verlegd. Bij de aanleg van de openbare ruimte langs de Duivendrechtsevaart en de insteekhaven zullen enkele kleinschalige aanpassingen gedaan moeten worden om de aanplant van bomen in de groenzone mogelijk te maken. Wat betreft de leidingen langs de Joan Muyskenweg verandert er binnen het nieuwe GREXgebied weinig.
De parkeernorm kan in dit gebied extra laag zijn vanwege de nabijheid van de metrostation Overamstel.
4.6
Materiaalgebruik
De straten worden ingericht conform Puccini: rijweg in gebakken klinkers en stoep in 30x30-betontegels; parkeerplaatsen voor bezoekers met auto en fiets en laad- en losplekken bevinden zich op stoepniveau. Het overige autoluwe verblijfsgebied wijkt af van de standaard Puccini verhardingsmaterialen, die gelden voor dit gebied. Hier worden aansluitend op de in het Amstelkwartier en het Kauwgomballen kwartier hergebruikte ‘gebiedseigen’ materialen voorgesteld zoals gebakken klinkers en mogelijk betonplaten. Voor alle materialen geldt: “Duurzaam, tenzij…”. De identiteit van de woon- en werkgebieden langs de Duivendrechtsevaart en cultuurhistorie wordt hiermee versterkt.
32
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Voetgangersgebied erfinrichting Voetgangersgebied trottoirs Fietsroutes Autoverkeer op weg Autoverkeer op erf Laden en lossen bedrijfsruimte Afval inzameling Verkeersstromen
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
33
Referentiebeelden openbere ruimte
Steeg
Gebruik binnentuin
Trottoir en ruim begroeide boomspiegels
Outdoor fitness
Groene gevel
Robuust straatmeubilair op de kade
34
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
Verblijfsplek op het water
Verblijfsplek op drijvende tuinen
Groene kade met bomen
Ecologische waterkant
Verblijfsplek aan het water
Woonschip
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
35
Beeldkwaliteit 5.1
Beeldkwaliteitseisen
Om de ambities (behoud gebieds-DNA, samenhang in patchwork van gebouwen en sociale veiligheid in de openbare ruimte) voor het Muyskenkwartier waar te kunnen maken zijn er specifiek voor dit gebied beeldkwaliteitseisen opgesteld. Binnen heel Overamstel wordt een buurt ontwikkelt met een sterke eigen identiteit en sfeer, gevormd door een losse opzet van robuuste blokken waarbinnen een binnenwereld met een informeel karakter ontstaat. Middelen die ingezet worden om de samenhang in het patchwork van losse blokken te maken zijn een eenduidige inrichting van de openbare ruimte, eenvoud in het volume, specifieke bouwhoogte en het gevelmateriaal.
NDSM, Amsterdam
Het beeldkwaliteitskader is zodanig opgesteld dat het inspeelt op een mogelijke toekomstige afwaardering van de huidige snelweg A2, waardoor ruimte vrijkomt voor gebiedsontwikkeling. Het idee van een ‘patchwork’ van eenduidige volumes is dan uit te breiden over dit aangrenzende gebied. Eenvoudige vorm: Gebouwen hebben een eenvoudige vorm en alzijdig karakter. Accenten, inkepingen en set backs in het volume worden spaarzaam ingezet en mogen het gevelbeeld niet overheersen. Sculpturaliteit volgt uit de functie of de positie in de stedenbouwkundige context en is geen architectonisch doel op zich. Een galerijontsluiting is niet toegestaan aan de straatzijden. Dak: Ieder gebouw heeft een specifieke bouwhoogte, het doel is een gevarieerd totaalbeeld. De daken hebben een vanzelfsprekendheid, ze onderschrijven en versterken de eenvoudige hoofdvorm. Platte daken zijn overwegend in één bouwhoogte. Shed-, schaaldaken en ander daktypen zijn mogelijk. Daken worden volledig benut voor groen, waterberging en energieopwekking. Lagergelegen daken worden behandeld als vijfde gevel en worden zorgvuldig ontworpen. Materiaal: De buitengevels van alle gebouwen bestaan uit overwegend één hoofdmateriaal: baksteen, metaal, hout of uit een dissonant. Dit zijn de gevelmaterialen van de al aanwezige gebouwen in het gebied.
Alle verschillende hoofdmaterialen vormen tezamen een palet, zie de voorbeelduitwerking in de bijlage. De hoofmaterialen zijn herkenbaar als familie. De keuze voor een van de vier hoofmaterialen zal in
36
Nordhavn, Copenhagen
Strijp S, Eindhoven
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
05
overleg met de supervisor worden afgestemd. De dissonant is sporadisch verspreid over het gebied en wordt alleen toegestaan als er voldoende volumes zijn om van af te wijken. Het materiaal van deze categorie is nog een levend palet en zal met de tijd worden aangevuld. Gevelmaterialen hebben zoveel mogelijk hun natuurlijke uitstraling en worden niet gekleurd, ze hebben reliëf en dieptewerking. Bij baksteen zijn bijvoorbeeld de rollagen duidelijk zichtbaar, is er een variatie in metselverbanden of is een palet van hergebruikte stenen denkbaar. Steenstrips en gebakken keramische tegels hebben niet de voorkeur maar zijn onder voorwaarden toegestaan; wanneer de dilatatievoegen niet zichtbaar zijn en het materiaal ook ‘de hoek om gaat’ zodat ze een bepaalde dikte en massiviteit tonen bij ramen en andere inkepingen. Minerale steenstrip zijn niet toegestaan.
Functie wonen afleesbaar (De Vijzel, Amsterdam)
Glas heeft een ondergeschikte uitstraling in de gevel, bijvoorbeeld door verdiepte ligging in de gevel. Functie afleesbaar: De uitstraling van de gebouwgevels is passend bij het gebieds-DNA van het oorspronkelijke werkgebied. De functie wonen is afleesbaar, zonder dat het klassieke woongebouwen zijn. Gevelgroen: Om een groene binnenwereld tussen de bouwblokken te creëren is het de wens om op daarvoor geschikte plekken rondom de gebouwen gevelgroen te maken. Gedacht wordt aan beplanting door klimplanten in voldoende wortelruimte, bij voorkeur in de volle grond. Het gevelgroen kan zich in de openbare ruimte bevinden en wordt aangelegd en beheerd door de eigenaar van het kavel. Ook nestkasten worden opgenomen in de gevels. De juiste positionering van de nestkasten worden afgestemd met een ecoloog. De beplanting van het gevelgroen zal worden afgestemd op het materiaalgebruik.
Functie wonen afleesbaar (De Warmoes, Amsterdam)
Techniek: Een goede inpassing van geluid reducerende maatregelen en zonnepanelen is belangrijk; ze zijn een integraal onderdeel van de architectuur en overheersen het gevelbeeld niet. Installaties worden inpandig opgelost of zijn integraal onderdeel van het architectonisch ontwerp. Ze zijn nadrukkelijk niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte en hebben een neutrale kleurstelling. Technische ruimten en installaties in de plint ten
Plint met variabele hoogte naar gelang de functie (Lieven de Key, Amsterdam)
Stedenbouwkundig Plan Muyskenkwartier
37
behoeve van energie en nutsvoorzieningen zijn op vanzelfsprekende wijze onderdeel van het gebouw. Plint: De plint heeft een strakke rooilijn aan de buitenzijde, de rooilijn mag incidenteel terug liggen. Entrees van parkeergarages, techniekruimten, expeditie, containerruimten enz. zijn verspreid over de gevel om lange aaneengesloten dichte gevels te voorkomen. De verdiepingshoogte van de plint is royaal vormgegeven en passend bij zowel het bovenliggende volume alsook de achterliggende functie; hoofdentrees en bedrijfsruimtes hebben een minimale hoogte van 4,5 meter en zijn hoger dan bijvoorbeeld een woonverdieping, maar de plinthoogte is nooit minder dan 3,5 meter. De plint heeft een open karakter met toegangen aan de straat. Belangrijk is dat de plint in hoogte varieert en bestaat uit zoveel mogelijk kleinere units met elk een eigen entree. Dit om lange doorgaande (glazen) wanden waar niks gebeurt te voorkomen. De werkplinten hebben een bij deze functie passende uitstraling. Het gevelmateriaal van de plint kan afwijken van het hoofdmateriaal maar ondersteunt de uitstraling het hoofdvolume. De gevels van de onderste lagen van de gebouwen versterken het type openbare ruimte waar ze aan grenzen en gaan daar een relatie mee aan. Het programma en de uitstraling van de plint is passend bij de sferen van de verschillende typen openbare ruimte waar het aan grenst.