Bijlage 1 Samen werken aan de volkshuisvesting Onderhandelakkoord dd 16 jan 2024.pdf

Samen werken aan de volkshuisvesting Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

Amsterdamse prestatieafspraken voor 2024 t/m 2027 tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente

Inhoudsopgave

Voorwoord3  Inleiding Samenwerken in vertrouwen

4

1 Investeringen in de bestaande woningen: verduurzaming en woningkwaliteit 

5

2 Nieuwbouw

9

3 Voorraadontwikkeling en de ongedeelde stad

12

4 Betaalbaarheid

19

5 Woningzoekenden en doelgroepen

22

6 Huishoudens in kwetsbare situaties en Wonen en zorg

24

7 Leefbaarheid

26

8 Monitoring

28

Bijlagen

29

Bijlage 1 Corporatiebezit per gebied

30

Bijlage 2 Tabellen over energielabels en over programmering van verduurzaming

31

Bijlage 3 Verwijzingen naar lopende programma’s 

33

Bijlage 4 Verklarende Woordenlijst

35

Prestatieafspraken

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

2

Voorwoord

De huidige wooncrisis vraagt om daadkracht en actie. Samen hebben wij als Amsterdamse woning­ corporaties, Amsterdamse huurderskoepels en gemeente Amsterdam afspraken gemaakt voor de periode 2024 t/m 2027. We gaan de komende jaren veel woningen verduurzamen en verbeteren en we werken verder aan de groei van het aantal sociale huurwoningen in de stad. En dat is ook nodig, want de (toekomstige) Amsterdammer ervaart de wooncrisis dagelijks. Te veel mensen moeten te lang wachten op een passende sociale huurwoning. De klimaatcrisis benadrukt het belang van verduur­ zaming en de energiecrisis laat nog eens extra zien dat daarin tempo nodig is. Een groot aantal huurders heeft namelijk moeite om rond te komen, door de toenemende kosten voor levensonderhoud, wonen en energie. Afgelopen maanden hebben de drie partijen intensieve gesprekken gevoerd om te komen tot goede afspraken voor de komende vier jaar. Zo maken we met elkaar het verschil voor de stad. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en het Woningbouwplan van de gemeente, “De huurder centraal” van de FAH en de reactie van andere huurdersorganisaties en het samenwerkingsvoorstel van de corporaties zijn de belangrijkste bouwstenen voor deze nieuwe afspraken. Op veel onderdelen konden huurders, corporaties en gemeente elkaar snel vinden.

En er was ook ruimte voor vernieuwing, zoals een grotere rol voor huurdersparticipatie, meer aandacht voor gebiedsgerichte gesprekken en leefbaarheid en meer aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningen. De bestaanszekerheid voor huurders, de knellende kaders en de enorme opgaves voor corporaties leidden op bepaalde

Prestatieafspraken

thema’s tot lastige gesprekken. Toch is het ons gelukt om ook hierover afspraken te maken. Met het huidige bedrijfsmodel van de corporaties lukt het niet om aan alle opgaven recht te doen. De partijen van de Amsterdamse prestatieafspraken hebben in een gezamenlijk via een brandbrief (d.d. 16 oktober 2023) aan het Rijk een oproep gedaan om zo snel mogelijk zorg te dragen voor verruiming van de investeringsruimte bij corporaties. In het voorliggende akkoord lukt niet alles wat we voor de huurders en de stad zouden willen. Elke partij heeft aanpassingen moeten doen op de doelen vanuit de eigen startpositie. We hebben daarbij met elkaar besproken hoe we zoveel mogelijk verschil kunnen maken voor de Amsterdamse huurders en woningzoekende. We willen recht doen aan onze gezamenlijke waarden: een betaalbare, kwalitatief goede en passende woning voor de mensen die daarop aangewezen zijn. Wij zijn ervan overtuigd dat dit, binnen de huidige omstandigheden, op dit moment de best mogelijke afspraken zijn. Corporaties kunnen, samen met de gemeente en de huurderskoepels, blijven werken aan de verduur­zaming en het bestrijden van de wooncrisis, met oog voor de betaalbaarheid van de huurders. We realiseren ons dat de voorliggende afspraken niet genoeg zijn om de problemen op te lossen en om iedereen die dat nodig heeft van een betaalbare woning te voorzien.

Met elkaar zetten we de komende jaren alles op alles om de hoogst mogelijke bijdrage aan de opgaven te leveren. Samen werken we aan de volkshuisvesting in Amsterdam.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

3

Inleiding Samenwerken in vertrouwen In deze samenwerkingsafspraken zijn onze gezamenlijke ambities en doelen vastgelegd voor de verschillende onderwerpen waar we aan werken in de stad. Het is de basis voor de afspraken. In de afgelopen jaren is er een verschuiving geweest in denken over woonbeleid en de samenwerking tussen corporaties en gemeente. Er is meer aandacht voor de kwaliteit van bestaande woningen en de behoeften van de huurders, terwijl we tegelijkertijd onverkort doorwerken aan de groei van de voorraad betaalbare huurwoningen in de stad. Er is een breed gevoelde noodzaak tot samenwerking aan de opgaven. De corporaties, huurderskoepels en gemeente zijn elkaars partners bij het aanpakken van de gezamenlijke opgaven. We houden de bedoeling, onze gedeelde waarden en de lange­ termijnrichting voor ogen. Naast het bespreken van die lange lijnen en ambities vinden we de samenwerking en het oplossen van knelpunten in de uitvoering belangrijk. We staan voor keuzes die altijd ergens pijn doen, waardoor scherpte en onderbouwing van onze afwegingen nodig zijn. Onze afspraken voor de komende vier jaar gaan vooral over die samenwerking in de uitvoering met het oog op zoveel mogelijk resultaat voor de stad. Waar aantallen cruciaal zijn, is gewerkt met een bandbreedte in de afspraak. Tijdens de samenwerking is vertrouwen nodig in elkaars inzet en vakmanschap.

Ook zijn er duidelijke lijnen nodig voor als de uitvoering stokt en bij belemmeringen. Dat vraagt om een snelle signalering van knelpunten en regelmatig overleg. Daarom gaan de gemeente en de corporaties periodiek per thema op directieniveau bespreken hoe de partijen de uitvoering kunnen versterken en knelpunten op kunnen lossen. Op onderdelen worden de huurdersorganisaties hierbij uitgenodigd. Zaken die vaker terugkomen, kunnen op de agenda van het bestuur komen. Wanneer een actualiteit om actie vraagt, beslist het bestuur zo nodig over aanpassing van de prioriteiten.

Prestatieafspraken

Communicatie en participatie vormen belangrijke aspecten in de manier waarop de partijen de komende jaren samenwerken en afspraken maken. In het bijzonder spelen ze een cruciale rol bij de grootschalige verbetering en verduurzaming van de woningen die de komende jaren nodig zijn in de stad. Huurders hebben behoefte aan tijdige en uitgebreide informatie om te weten wat er in hun buurt gebeurt en welke gevolgen dat heeft voor hun woning en situatie. Het is de taak van de drie partijen samen om de bewoners in de stad te informeren over de noodzaak en de waarde van de ontwikkelingen die plaatsvinden. Bewoners(organisaties) worden tijdig betrokken bij de ontwikkeling van de plannen voor hun buurt of woning. Stadsdelen en corporaties spreken elkaar jaarlijks over de ontwikkelingen in de eigen gebieden. Dat kan gaan over alle onderwerpen van de samenwerkingsafspraken. Om de samenwerking ook bestuurlijk te verstevigen, is er naast de drie reguliere bestuurlijke overleggen over de voortgang doorlopend beeldvorming en verdieping nodig van de onderwerpen waarop we samen aan de stad werken. Tweemaal per jaar komen de bestuurders bijeen voor een themasessie, gewijd aan een van de thema’s uit de afspraken. Aan de hand van concrete praktijkvoorbeelden bespreken zij de aanpak, samenwerking en de drempels.

Deze themasessies kunnen het best op locatie plaats­ vinden om binding te hebben met de uitvoering. In de volgende hoofdstukken wordt steeds per hoofdthema het doel en de opgave beschreven dat de drie partijen nastreven en vervolgens de invulling die we in Amsterdam voor ons zien op dat onder­ werp. Daarbij benoemen we de manier waarop we nu al samenwerken op deze opgaven en waar we mee doorgaan. Vervolgens leggen we de afspraken vast die we maken voor de komende vier jaar.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

4

1

Investeringen in de bestaande woningen: verduurzaming en woningkwaliteit Isolatie

Doel Woningen moeten duurzaam zijn en van goede kwaliteit. Iedere huurder heeft recht op een veilige en gezonde woning. De energiecrisis laat nog eens zien dat extra tempo op verduurzaming nodig is. Isolatie is voor de bewoners misschien wel het belangrijkste aspect van verduurzaming. Een tochtige woning en/of slecht geïsoleerde muren zijn direct merkbaar in het wooncomfort en de energielasten. We streven er naar dat alle woningen van goede kwaliteit zijn en klaar voor de energietransitie. Dit betekent onder andere de warmtevraag in de woningen terugbrengen door isolatie, woningen aardgasvrij maken, de woningkwaliteit op peil brengen en houden en daken benutten om zonneenergie op te wekken. Dit geldt voor woningen die 100 procent eigendom van corporaties zijn en voor corporatiewoningen in VvE’s. Idealiter hebben alle VvE’s in de stad een meerjarenonderhoudsplan, waarin, naast het reguliere onderhoud, het verminderen van de warmtevraag, het aardgasvrij maken en mogelijk andere duurzaamheids­ maatregelen, zoals zonnepanelen, zijn uitgewerkt. Ook op gebied van circulair renoveren en klimaat­ adaptatie ligt er een flinke opgave. Voor een gezonde en leefbare stad is het van belang om gezamenlijk stappen te zetten om circulaire principes toe te passen en te anticiperen op de effecten van klimaat­ verandering, zoals hitte, droogte en wateroverlast.

Communicatie voorafgaand aan participatie is belangrijk om draagvlak te behalen. Voor zowel gebouweigenaren als bewoners is het van groot belang om duidelijkheid te hebben over de energie­transitie en de preferente techniek voor warmte in hun buurt.

Prestatieafspraken

Invulling van de opgave Landelijk zijn afspraken gemaakt over het verbeteren van woningen met energielabel E, F en G naar minimaal label D (Nationale Prestatieafspraken). Het is de ambitie van alle partijen om deze doelen te halen. We voorzien echter ook knelpunten die dit lastig maken. De opgave is groot en complex, woningen met E-, F- en G-labels zijn verspreid over diverse complexen en in VvE’s. Er is onvoldoende capaciteit bij de corporaties en hun co-makers, er is instemming van de bewoners nodig en bovendien hebben we te maken met sterk stijgende kosten. Corporaties en de gemeente zetten zich vol in om zoveel mogelijk te doen en zoeken in de tussentijd naar manieren om nog meer te realiseren. We zullen hierbij ook andere partijen in de stad betrekken. Corporaties investeren fors meer in de bestaande woningvoorraad, 1,5 keer zoveel als in de periode 2020-2023. Verbeteren van de isolatie en kier­ dichting van de corporatiewoningen is prioriteit. De corporaties gaan circa 30.000 woningen verbeteren. De corporaties verbeteren de woningen van tienduizenden Amsterdammers met een lager inkomen. Zo dragen de corporaties met hun investeringen bij aan een sociaal rechtvaardige energietransitie.

Gemeente en corporaties werken samen om ook de huurders in slecht geïsoleerde woningen, die nog niet op korte termijn worden verbeterd, te helpen met energie besparen, bijvoorbeeld door energieadvies en hulp bij het toepassen van energiebesparende maatregelen. Hierbij wordt direct naar kwaliteitsaspecten, zoals schimmelproblemen gekeken.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

5

De corporaties programmeren woningverbetering integraal. Dit is efficiënt en betekent dat rekening gehouden wordt met energielabels, brandveiligheid, de mate van energiearmoede bij bewoners, de transitievisie warmte, de binnenhuisinstallaties en de woningkwaliteit in het algemeen. De corporaties spannen zich in om de doelen van de NPA te halen, maar deze zijn niet altijd doorslaggevend in de prioriteitskeuze. In het maatschappelijk belang (efficiënt geld uitgeven) en in het belang van de bewoners maken corporaties soms ook keuzes voor beter geïsoleerde woningen en lagere energielasten die niet direct bijdragen aan het wegwerken van alle EFG-labels. De keuze kan ook uitkomen op bijvoorbeeld verbeteren van woningen met relatief veel energieverbruik. Voor het verbeteren van de woningen is soms instemming van 70 procent van de huurders nodig. Er moeten vergunningstrajecten voor milieu en welstand worden doorlopen en ook alle corporatie­ woningen in VvE’s moeten verbeteren. Op deze onderwerpen wordt in de periode 2024-2027 intensiever samengewerkt. In de bijlagen is een tabel opgenomen waarin per corporatie inzichtelijk is wat de EFG-opgave is en welk onderdeel daarvan in VvE’s is. Ook is er een tabel met de programmering op gebiedsniveau van de verduurzaming in de eerste twee jaar van deze afspraken.

Afspraken 1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

Prestatieafspraken

In de periode 2024-2027 verbeteren en verduurzamen (waaronder isoleren) corporaties 27.000 tot 33.000 woningen, waarvan 13.500 tot 16.500 woningen met een EFG-label. Elke corporatie heeft afzonderlijk met de betreffende huurderskoepels en de gemeente jaarlijks een programmeringsgesprek, waarbij de corporatie toelichting geeft over hun programmering en planning. Dit zijn ambtelijke gesprekken om de samenwerking te bevorderen. Corporaties, huurderskoepels en gemeente werken in 2024 met elkaar de kaders van een goed VvE-proces uit waarbij ook de rol van huurders goed is opgenomen. Met deze kaders worden de VvE’s in staat gesteld om het gebouw te verbeteren en te verduurzamen. We werken er samen aan om bij zoveel mogelijk VvE’s met EFG-labels een verduurzamings­plan te initiëren. Dit is onderdeel van het programmeringsgesprek. Bij vernieuwing en verbetering werken we volgens de Amsterdamse kaderafspraken. Gemeente, corporaties en huurderskoepels werken gezamenlijk aan de vernieuwing van deze afspraken, hierbij maken we ook afspraken over de werkwijze rondom redelijke voorstellen voor verduurzamingsmaatregelen (isolatie en aardgasvrij). De gemeente werkt aan een Soortenmanagementplan voor de Wet natuur­ bescherming. In de tussentijd werken gemeente en corporaties gezamenlijk een werkwijze uit over hoe ze goed omgaan met de Wet natuur­bescherming.

Gemeente en corporaties werken samen om de processen en uitgangs­ punten voor welstand en erfgoed te verbeteren. De gemeente en corporaties werken samen om woningen, die pas over twee jaar of later verbeterd worden en/of een hoog warmte­ verbruik hebben, te voorzien van energie­ besparende maatregelen of energieadvies en betrekken daarbij de huurderskoepels.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

6

Monitoring

Monitoring

1.7

1.13 De corporaties rapporteren jaarlijks op buurtniveau over de conditie-, onderhoudsen kwaliteitsscore in de zogenaamde kwaliteitskaarten. De scores bepalen mede de prioriteit bij de onderhoudsprogramma’s en deze worden besproken tijdens de programmeringsgesprekken.

1.8

1.9

Jaarlijks geven corporaties inzicht op gebieds­ niveau in het aantal woningen dat is verbeterd en in wat er de komende twee jaar is geprogrammeerd. Jaarlijks geven corporaties inzicht in de restopgave van EFG-labels (met en zonder monumenten en sloop/nieuwbouw) per corporatie. Jaarlijks geeft de gemeente op gebieds­ niveau inzicht in het aantal woningen waar kleine energiebesparende maatregelen zijn geïnstalleerd.

Woningkwaliteit Invulling van de opgave De woningkwaliteit op peil houden is een voort­ durende opgave met veel verschillende facetten, van funderingsherstel tot keukenvervanging. In de periode 2020-2023 is de samenwerking tussen corporaties, gemeente en huurders op het gebied van woningkwaliteit opgezet, waarbij onder andere een beter gezamenlijk beeld van de kwaliteit van de voorraad is ontstaan. Er is bijvoorbeeld samen­ gewerkt om alle loden leidingen uit de bestaande voorraad te verwijderen. In de periode 2024-2027 wordt de samenwerking op het gebied van woning­kwaliteit geïntensiveerd, zodat woningen van een slechte kwaliteit sneller in beeld komen en te verbeteren zijn.

Afspraken 1.10 In een kwaliteitsoverleg spreken gemeente, corporaties en huurderskoepels periodiek over structurele kwesties, actuele ontwikkelingen en casuïstiek op schaalniveau van het complex. 1.11 Nieuwe urgente kwaliteitsproblematiek wordt bestuurlijk besproken. Daarbij wordt bepaald of een aanpak nodig is en hoe dit op te pakken, zoals is gebeurd bij lood en nu bij een gezamenlijke schimmelaanpak. 1.12 Eind 2023 is de gezamenlijke meerjarige aanpak tegen vocht en schimmel ingegaan. De corporaties en de gemeente geven prioriteit aan het oppakken van vocht en schimmelproblemen. De aanpak wordt in 2024 geëvalueerd en daarbij worden ook de huurderskoepels en de FAH betrokken.

Aardgasvrij Invulling van de opgave Corporaties, warmtebedrijven en gemeente werken samen buurtgericht aan de transitie naar aardgas­ vrije gebouwen, onder andere in de structuur van Warm Amsterdam. Ook nemen de corporaties bij renovatieprojecten aardgasvrij mee als scenario. In diverse projecten werken corporaties aan alternatieve warmteoplossingen. De warmtetransitie is alleen haalbaar als de gemeente de regie neemt. Het gaat om een duidelijk proces om te komen tot de buurtselectie in Warm Amsterdam, rekening houdend met koppelkansen met andere werken in de stad, een duidelijk proces voor aanleg of reservering van het warmtenet en coördinatie op buurtniveau bij de uitvoering.

Afspraken 1.14 De gemeente neemt bij de energietransitie de regie. Dit betreft in de basis het proces van de buurtselectie, de coördinatie van ondergrondse en bovengrondse partijen in een buurt en de stedelijke en buurtspecifieke communicatie van de energietransitie en specifiek de preferente techniek. 1.15 Corporaties leveren de informatie voor het genoemde selectieproces (bijvoorbeeld over planningen voor renovatie en onderhoud). De corporaties committeren zich aan het aansluiten op het warmtenetwerk, dan wel aardgasvrij maken van hun woningen in de door de gemeente geselecteerde buurten. Alle partijen vinden het belangrijk dat er een haalbare businesscase en draagvlak in de buurt is. Dit is voorwaarde voor het aardgasvrij maken van de woningen.

Monitoring 1.16 Corporaties monitoren jaarlijks hoeveel woningen aardgasvrij zijn geworden.

Prestatieafspraken

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

7

Zon

Klimaatadaptatie, natuurinclusief en circulair renoveren

Invulling van de opgave We benutten het dakpotentieel voor zonnepanelen zolang huurders daar financieel niet op achteruitgaan. Zonnepanelen zijn intussen zo goed als standaard bij nieuwbouw en renovatie en er lopen aparte zogenaamde ‘pv only’-programma’s. Potentieel dakoppervlak voor zonnepanelen is er voldoende en de corporaties en de gemeente werken aan de belemmeringen (welstand, monumenten, VvE en verzekeringen). De uitvoering van de projecten die in de periode 2020-2023 met behulp van subsidie (€ 4 miljoen voor ca 32.000 zonnepanelen) zijn gestart, worden afgerond en de ingezette groei van het aantal megawatt aan zonne-energie wordt voortgezet.

Afspraken 1.17 De gemeente en corporaties werken samen met als doel belemmeringen en randvoor­ waarden die zonprojecten in de weg staan te signaleren en oplossingen te bedenken en te implementeren.

Monitoring 1.18 Jaarlijks monitoren corporaties en de gemeente gezamenlijk de toename van zonnepanelen op alle corporatiedaken. Hiervoor maken we gebruik van de gemeentelijke monitoring.

Prestatieafspraken

Invulling van de opgave In de Nationale Prestatieafspraken staat dat corporaties en het Rijk de milieudruk verlagen bij renovaties, verbeteringen van milieuprestaties bij nieuwbouw stimuleren en circulaire en industriële bouw en klimaatadaptief bouwen bevorderen in balans met de kosten van de renovatie of de bouw. Tijdens kwaliteitsoverleggen, zoals benoemd bij woningkwaliteit, bespreken de gemeente en corporaties deze thema’s. Daarbij kijken we naar waar samenwerking een bijdrage kan leveren aan projectambities of procesverbetering.

Afspraken 1.19 Gemeente en corporaties werken samen om effectief te anticiperen op de effecten van klimaatverandering. We verstevigen de bestaande samenwerking (Amsterdam Rainproof) en maken samen een agenda waarin we aangeven waar we in de periode 2024-2027 aan werken. 1.20 Gemeente en corporaties zetten de samenwerking bij circulair renoveren voort. Gezamenlijk maken we een agenda met uitgangspunten om circulair renoveren als standaard mogelijk te maken en de activiteiten die we uitvoeren en die helpen om circulair renoveren op termijn in te bedden in de reguliere bedrijfsvoering.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

8

2

Nieuwbouw

Doel Het doel is dat Amsterdam een stad is met voldoende woningen voor iedereen en waar in alle delen van de stad woningen zijn voor verschillende bewoners. Hiervoor is in lijn met de Nationale Prestatieafspraken en de regionale Woondeal een flinke nieuwbouwproductie aan sociale huur­ woningen gewenst.

Opgave Te veel mensen moeten te lang wachten op een sociale huurwoning. We streven samen naar een groei van de sociale woningvoorraad van woning­ corporaties. De nieuwbouw is een belangrijke factor voor deze groei. Nieuwbouw draagt ook bij aan doorstroming en toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die nu in de knel zitten. Het streven is een goede mix die bijdraagt aan een gedifferentieerde woningvoorraad met aandacht voor woningen voor ouderen, gezinnen, jongeren en studenten en rolstoelafhankelijke huishoudens. Nieuwbouw is een complex proces met veel factoren die de voortgang beïnvloeden. Het is zaak om goed te sturen op de voortgang.

Invulling van de opgave Met nieuwbouw voegen we woningen toe op nieuwe door de gemeente uit te geven locaties, door sloop/nieuwbouw en verdichting van corporatiebezit en door inbreidingslocaties en transformatie. De gemeente en corporaties onderschrijven de urgentie om door te blijven bouwen. Nieuwbouw is een teamsport en daarom levert ieder vanuit zijn eigen expertise en rol een maximale inzet in de samenwerking. In de Intentieverklaring Doorbouwen is onlangs vastgelegd hoe. Bouwen gebeurt volgens het adagium ‘gewoon goed’, zoals omschreven in het Woningbouwplan 2022-2028. Corporaties en de gemeente beogen de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Omdat voor een ‘kwalitatieve ondergrens’ en ‘gewoon goed’ nooit een permanente definitie

Prestatieafspraken

te geven is, vraagt dit om continu in gesprek te blijven, te reflecteren en aan te scherpen. Huurders moeten trots kunnen zijn op hun woning en hun buurt. Ook na deze periode van samenwerkingsafspraken blijft er een opgave voor de realisatie van sociale huurwoningen. In de Ontwikkelstrategie staat uitgewerkt hoe de stad tot 2035 op verantwoorde wijze kan doorgroeien. Op gemeentelijke locaties stelt de gemeente na consultatie van de corporaties de stedenbouw­ kundige, programmatische en kwalitatieve rand­ voorwaarden vast voor het sociale programma op de gemeentelijke locaties. De leidraad Werkbare Kavels faciliteert de gemeente en de corporaties om het juiste gesprek te voeren. De regie bij de herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) van corporatiewoningen ligt in principe bij de corporatie. Gemeente en corporaties vinden bij sloop/nieuwbouwprojecten verdichting een belangrijke opgave. Bij stedelijke vernieuwing en verdichting streven we naar een gedifferentieerde woningvoorraad met ook aanbod voor midden­ inkomens. Het ACE 2021 vormt de financiële basis voor de vernieuwing van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Het ACE 2021 wordt verlengd tot en met 2027. Bij transformatie stimuleert de gemeente in proces en beleid, onder andere met de 30-40-30-regel, dat ook particuliere eigenaren bij het realiseren van sociale huur samenwerken met de corporaties.

De gemeente kan erfpachters en eigenaren niet dwingen om een corporatie in te schakelen. De corporaties zoeken zelf actief de marktpartijen op en ze staan open voor benadering door markt­ partijen. Er zijn al ‘mandjes’ ontstaan, waar corporaties- en marktpartijen locaties uitruilen en/of meer structureel samenwerken. Succesvolle acquisities van corporaties in de transformatie­ gebieden leiden tot groei van de sociale woning­ voorraad in het bezit van woningcorporaties.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

9

De nieuwe werkwijze Gebiedsgerichte Doelgroepenprogrammering biedt handvatten om te programmeren voor en te prioriteren tussen doelgroepen. Uitgangspunten zijn 40-40-20, bouwen voor de doorstroming en de juiste mix voor het gebied. Voor de differentiatie in m² en/of de specifieke doelgroep wordt gekeken naar de specifieke locatie en de stedelijke woningvraag. De gemeente en corporaties werken samen bij tijdelijke locaties voor de realisatie van extra tijdelijke woningen. De randvoorwaarden voor de realisatie van flexwoningen komen van het Rijk, vanwege subsidies, stedenbouwkundig vanwege de inpassing in bestaande gebieden en programmatisch vanuit de directie wonen. Leefbaarheid en beheer zijn belangrijke uitgangs­ punten voor de programmering. De gemeente, AFWC, (een afvaardiging van de) corporaties en de huurderskoepels bespreken de knelpunten over flexwoningen tijdens een regulier overleg.

2.5

2.6

Afspraken over de nieuwbouw 2.1

2.2

2.3

2.4

Corporaties en de gemeente maken mensen en middelen vrij voor de bouw van sociale huurwoningen. De beoogde nieuwbouw­ productie van sociale huurwoningen ligt in de komende periode op een ambitieus niveau. We verwachten jaarlijks tussen de ca. 1.900 tot 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen. We werken samen om zo hoog mogelijk uit te komen. Per jaar bespreken we wat realistisch is. De gemeente en corporaties hebben de ambitie om in de afsprakenperiode 2.500 tot 3.000 flexwoningen op te leveren. De ontwikkeling en realisatie van de flex­ woningen op verschillende locaties gebeurt in een drietal tranches á 500-1000 per tranche. Jaarlijks bespreken we wat voor de corporaties realistisch is om te realiseren, daarbij zijn snelheid en financiële haalbaarheid belangrijke afwegingen. De gemeente hanteert een voorrangspositie voor Amsterdamse corporaties op nieuw uit te geven gemeentelijke locaties voor de te bouwen sociale huurwoningen. De corporaties nemen deze locaties af en realiseren daar de sociale huurwoningen. Voor de realisatie van sociale huurwoningen gelden geen andere bovenwettelijke (duurzaamheids-)eisen dan de verplichtingen die volgen uit de Hemelwaterverordening en (indien van toepassing) de aansluitplicht van warmte. Strandeiland en Buiksloterham zijn

Prestatieafspraken

2.7

2.8

in aanvulling hierop twee koplopergebieden, waar met nadruk ingezet wordt op hoge duurzaamheidsambities met een specifiek voor die gebieden ontwikkeld instrumentarium. De corporaties en de gemeente wisselen in 2024 kennis en data uit om de bouwopgaven voor de verschillende doelgroepen per gebied beter in beeld te krijgen. We nemen deze kennis en informatie mee in de programmering van de locaties voor sociale huurwoningen. We zoeken naar een goede mix in de stad met voldoende woonoplossingen voor ouderen (zie hoofdstuk wonen en zorg), jongeren en gezinnen. Voor studenten­ huisvesting zetten corporaties, de gemeente en onderwijsinstellingen zich gezamenlijk in voor de lokale invulling van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting met een Amsterdamse focusagenda studenten­ huisvesting. Op locaties waar de regie bij de gemeente of de corporaties ligt, voegen de corporaties grotere sociale woningen (> 70 m² gbo) in ieder geval toe in gebieden waar deze woningen onvoldoende beschikbaar zijn. Bij de bouw van kleine woningen (< 50 m2) zijn goede plattegronden en voorzieningen essentieel. We hebben de ambitie om 84 rolstoel­ woningen te realiseren. Hiervan zijn 60-70 rolstoelwoningen waarvoor een subsidie­ aanvraag wordt gedaan/ afgerond in de periode 1-1-2024 tot en met 31-12-2026 en worden 14-24 rolstoelwoningen door corporaties nog ingepland in deze periode.

Voor 2027 en verder kijken we gezamenlijk naar de vraag, de wachtlijst en de mogelijk­ heden om rolstoelwoningen in de nieuwbouw in ontwikkeling te nemen. De gemeente zet de subsidieregeling rolstoelwoningen voort. De subsidie per woning bedraagt €20.000 voor een 3-kamerwoning en €30.000 voor 4 kamers of meer. Voor de programmering volgen we de behoefte zoals afgesproken in de Aanpak Rolstoelwoningen. Bij stedelijke vernieuwingsprojecten van de woningcorporaties wordt het totale aantal sociale woningen dat in een plangebied gesloopt wordt, gecompenseerd. Het uitgangs­ punt is dat grote woningen ook worden gecompenseerd. Indien sprake is van een serieuze verdichting, vindt compensatie van het aantal gesloopte sociale woningen op buurtniveau plaats. Zo niet, dan kijken de gemeente en corporaties naar de woning­ voorraad en mogelijkheden in andere buurten.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

10

2.9

De corporaties bouwen verder ten minste 90 procent van de sociale nieuwbouw­ woningen aanpasbaar, met uitzondering van studenten- en jongerenhuisvesting en collectief opdrachtgeverschap.

Monitoring 2.10 Jaarlijks voeren we een gesprek over de ontwikkelingen in de stad rondom nieuwbouw. We bespreken of de gekozen koers nog past bij de behoeftes van de stad. We beschouwen daarbij het aantal, de differentiatie in oppervlak en de doelgroep van de woningen die in aanbouw zijn genomen op gemeentelijke, transformatie- en corporatielocaties en of die passen bij de vraag van de stad.

Afkoopsommen, erfpacht 2.11 De gemeente bestendigt de vaste lage afkoopsom van € 255 per m² (prijspeil 2023) gebruiksoppervlakte voor een sociale huurwoning ≥ 30 m² gbo en < 70 m² gbo. 2.12 De gemeente bestendigt de vaste lage afkoopsom van € 214 per m² (prijspeil 2023) gebruiksoppervlakte voor onzelfstandige studentenwoningen, alsmede voor de bijbehorende gemeenschappelijke ruimten. 2.13 De gemeente rekent een vaste lage afkoopsom van € 214 per m² (prijspeil 2023) gebruiksoppervlakte voor gemeenschappelijke ruimten bij zelfstandige sociale huurwoningen. 2.14 Voor nieuwbouw van zelfstandige sociale huurwoningen kleiner dan 30 m² gebruiks­ oppervlakte, bestemd voor studenten- en/of jongeren, gelden de volgende afspraken en grondprijzen: a. Woningen voor studenten en jongeren onder de kwaliteitskortingsgrens hebben een oppervlakte van minimaal 18 m². Deze woningen hebben een rekenhuur van maximaal € 452,20 per maand (prijspeil 2023) en een vaste afkoopsom van € 5.642 (prijspeil 2023) per woning. b. Woningen voor studenten en jongeren onder de aftoppingsgrens (1-2 personen) hebben een oppervlakte van minimaal 25 m² tot 30 m² gbo. Deze woningen hebben een rekenhuur van maximaal € 647,19 per maand (prijspeil 2023) en een vaste afkoopsom van € 8.314 (prijspeil 2023) per woning.

De verhouding tussen de hiervoor genoemde categorieën (a) en (b) bepaalt de gemeente na consultatie van de corporaties op projectniveau.

Prestatieafspraken

2.15 Voor nieuwbouw van overige zelfstandige sociale huurwoningen kleiner dan 30 m² gebruiksoppervlakte, niet zijnde studentenof jongerenwoningen, geldt een maximale rekenhuur van € 647,19 per maand (aftoppingsgrens 1-2 personen, prijspeil 2023) en een vaste afkoopsom van € 8.314 (prijspeil 2023) per woning. 2.16 Om de bouw van woningen groter dan 70 m² gbo te faciliteren en te stimuleren houdt de gemeente voor sociale huurwoningen ≥ 70 m² gbo een vaste lage afkoopsom van € 18.475 per woning aan (prijspeil 2023). 2.17 Om verhuur voor het middensegment te stimuleren, brengt de gemeente geen aanvullende erfpachtafdracht in rekening voor woningen die na liberalisatie in het middensegment worden of zijn verhuurd. Hier staat tegenover dat de corporaties een aanvullende erfpachtafdracht betalen van 27 procent bij verhuur in het dure segment. 2.18 De verkoopafdracht volgens de uitvoerings­ overeenkomst blijft ongewijzigd.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

11

3

Voorraadontwikkeling en de ongedeelde stad

Doel Gemeente, corporaties en huurderskoepels streven gezamenlijk naar een groei van de sociale woning­ voorraad van woningcorporaties. De nieuwbouw is een belangrijke factor voor deze groei. In hoofdstuk 2 zijn daarom de opgaven en afspraken over de nieuwbouw opgenomen. De ‘ongedeelde’ stad zoals Amsterdam nu is, waarin alle Amsterdammers wonen en samenleven is een groot goed en onderscheidt Amsterdam van andere wereldsteden zoals Londen en Parijs. De corporaties spelen van oudsher een grote rol in het behoud van gemengde wijken. De ongedeelde stad in Amsterdam staat onder druk, wegens de afname van de sociale woningvoorraad in bepaalde

Prestatieafspraken

gebieden in de stad en door de enorme druk op de woningmarkt, waardoor grote delen van de Amsterdamse woningvoorraad te duur zijn geworden voor mensen met een laag en middeninkomen. Het doel van de partijen bij de afspraken is het gemengde woningaanbod in stand te houden. Zodat er geen gebieden ontstaan die niet toegankelijk zijn voor bewoners met een laag- of middeninkomen en er evenmin gebieden ontstaan waar geen bewoners zijn met een hoger inkomen. Niet iedere wijk hoeft een afspiegeling te worden van de (gemiddelde) samenstelling van de woning­ voorraad in Amsterdam. Dit is in de praktijk ook niet uitvoerbaar. Gebieden zijn historisch verschillend ontstaan, denk aan de oude binnenstad.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

12

Opgave Gemeente, corporaties en huurderskoepels werken aan een groei van de voorraad sociale huurwoningen en willen zo min mogelijk verkoop van sociale huurwoningen. Er worden geen sociale huur­ woningen verkocht, tenzij het bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgave. Op de langere termijn is de ambitie van de drie partijen een groei van het aantal sociale huurwoningen van corporaties in álle 24 gebieden. De partijen zetten zich in voor het beschermen van de ongedeelde stad, waarin huurders in alle wijken in de stad een thuis kunnen vinden. Ook ultraschaarse woningen willen we zoveel mogelijk voor de stad behouden. Met het huidige ‘financiële arrangement’ voor de corporaties en dus zonder steun vanuit het Rijk lukt het niet om aan alle opgaven recht te doen. Het werken naar de doelen van de Nationale Prestatie Afspraken stelt Amsterdam namelijk voor een enorme volkshuisvestelijke opgave. In Amsterdam moeten de meeste de E-F-G-labels worden weggewerkt, en het woningtekort en de nieuwbouw­ opgave zijn ook het grootst in Amsterdam. De omvang van deze opgaven, de stijgende (bouw) kosten en rente in combinatie met de nationale wetgeving, maken dat voor de corporaties het verkopen van woningen een essentieel onderdeel is van de inkomsten.

Invulling van de opgave De ontwikkeling van de samenstelling van de woningvoorraad in de afgelopen jaren, samen met de versterkte wens om de ongedeelde stad te behouden, hebben geleid tot een inzet in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting om de verkoop van sociale huurwoningen zoveel mogelijk te beperken. Corporaties zijn voor gemeente en huurders de belangrijkste partners om hierover afspraken te maken. We scherpen de koerswijziging aan die in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is ingezet, met een verdere groei van de voorraad sociale huurwoningen en een bescherming van de gebieden met weinig sociale huur van corporaties (30% of minder). Dat betreft de acht gebieden waarover destijds ook afspraken gemaakt zijn, met daarbij toegevoegd Weesp, nu deze onderdeel is geworden van de stad Amsterdam. Hiervoor spreken we “geen verkoop, tenzij” af. We breiden de “geen verkoop, tenzij” daarmee uit van één gebied (Centrum-West) naar negen gebieden. Het bijsturen op verkopen in een groter deel van de stad, leidt ertoe dat er in de gebieden met meer sociale woningvoorraad meer woningen verkocht moeten worden.

Prestatieafspraken

De wijziging in de samenstelling van de woning­ voorraad wordt overigens niet alleen door keuzes van de corporaties beïnvloed. De samenstelling van de woningvoorraad verandert ook door de toevoeging vanuit (particuliere) transformaties, gebieds­ ontwikkeling en door het gedrag van particulieren. De focus van de partijen in de afspraken komt daarom meer te liggen op aantallen woningen van corporaties en niet op percentages corporatiebezit en de sociale huurwoningen van particuliere sector in de gebieden. De percentages gebruiken we wél als signaalwaarde om te komen tot een gebiedsindeling. De partijen houden graag grip op de effecten van de bijsturing op basis van het gezamenlijke afwegingskader. De corporaties bieden hiertoe jaarlijks inzicht in de gerealiseerde en verwachtte verkopen per gebied en inzicht in de knelpunten die per corporatie ontstaan. Dit inzicht wordt jaarlijks door de partijen besproken en ook per stadsdeel toegelicht. Naast deze bespreking voeren we jaarlijks het gesprek over de ontwikkeling van de financiële positie van de woningcorporaties. Hiermee houden we de verbinding in stand met het uitgangspunt om stedelijk zo weinig mogelijk te verkopen. Wij verwachten van een nieuw kabinet dat er stappen worden gezet om het investeringsvermogen van woningcorporaties te vergroten en hierdoor de noodzaak tot verkoop weg te nemen.

De komende maanden trekken we hierin gezamenlijk op richting de formerende partijen. Zodra het nieuwe regeer­ akkoord is gepubliceerd wordt een analyse gemaakt van de financiële consequenties voor woning­ corporaties. Als hieruit blijkt dat de financiële positie verbetert, worden aanvullende afspraken gemaakt.

Groei van de woningvoorraad We zetten ons in voor de groei van de sociale woningvoorraad. De nieuwbouw en in het bijzonder stedelijke vernieuwing kennen een eigen dynamiek en zijn mede afhankelijk van marktomstandigheden. Dat betekent dat de groei van de voorraad niet altijd een continue stijgende lijn kan zijn. Zo leidt sloop/nieuwbouw met verdichting tot een groei van de voorraad. Maar eerst tot een afname van het aantal sociale huurwoningen en pas een aantal jaar later tot een toename daarvan. Daarnaast is er geen lineair verband tussen verkoop en nieuwbouw. De verkoopopbrengsten worden namelijk ook voor een groot deel ingezet voor het verduurzamen van de woningen in de stad.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

13

Gegeven de verschillende factoren die van invloed zijn op groei, maken we voor groei van de woning­ voorraad een afspraak met een bandbreedte. De eerste twee jaar van de samenwerkingsafspraken zijn daarbij beter in te schatten dan jaar drie en vier. Jaarlijks bespreken we de realistische verwachting.

Afspraken ontwikkeling woningvoorraad: 3.1

3.2

Corporaties en gemeente zetten zich in voor een groei van de voorraad permanente, zelfstandige sociale huurwoningen in de periode 2024 t/m 2027 van 1.500 – 2.500 woningen. De ontwikkeling van de voorraad onzelfstandige en tijdelijke woningen wordt afzonderlijk zichtbaar gemaakt. Partijen realiseren zich dat deze bandbreedte ruim is, maar hebben op dit moment rekening te houden met veel onzekere factoren. In de eerste helft van 2025 evalueren de drie partijen dan ook de voortgang van de groei, mede aan de hand van de dan realistische planningen en in relatie tot de ontwikkelingen in de bouwsector. Op dat moment bepalen we een aangescherpte realistische bandbreedte.

Monitoring 3.3

Partijen bespreken jaarlijks de ontwikkeling van de voorraad sociale en middeldure huurwoningen in Amsterdam als geheel en in de gebieden. Daarbij beschouwen we welke afwegingen gemaakt zijn en welke kansen er zijn. Dit gesprek vindt plaats aan de hand van een gezamenlijk opgestelde monitor die de voorraadontwikkeling in de 24 gebieden inzichtelijk maakt. Daarbij kijken we niet alleen naar het aantal woningen, maar ook naar type en grootte van woningen, in relatie tot de doelgroepen.

Prestatieafspraken

Behoud menging in de gebieden en afwegingskader verkoop Naar aanleiding van de gesprekken met huurdersorganisaties en gemeente rondom de samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 t/m 2027 hebben de Amsterdamse corporaties nog een keer scherp gekeken naar de voorraadontwikkeling en de opgave. De corporaties hebben veel woningen in de gebieden met een laag aandeel sociale huur van corporaties uit de “verkoopvijver” gehaald. Door verkoop anders te verdelen over de stad, kan meer recht gedaan worden aan het beschermen van de sociale huurwoningen in deze gebieden. We realiseren ons dat dit effect heeft op de verkoop in andere gebieden. We gaan door met de bestaande afspraken voor bescherming van sociale huur in recente nieuwbouwen transformatiegebieden. Via twee invalshoeken willen we de sociale voorraad beschermen, namelijk • door de bescherming van gebieden waar de sociale voorraad onder druk staat. • door bescherming van ultra-schaarse woningen: grote woningen (>100 m2) en rolstoelwoningen. Gezien de complexiteit van beheer en investeringen van woningen in gemengde VvE’s is het gezamenlijke streven om zo min mogelijk nieuwe VvE’s te creëren, en het aantal VvE’s waar mogelijk te beperken. Corporaties zijn zuinig met geld dat door de huurders wordt opgebracht en doen geen onacceptabele investeringen, die ten koste gaan van de ruimte voor de maatschappelijke opgaven.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

14

We hebben binnen de 24 gebieden gekeken naar het aandeel sociale huur in bezit van corporaties. (cijfers gebaseerd op WiA 2021). In de bijlagen is een overzicht opgenomen van het aandeel sociale huur van corporaties per gebied en van het aantal sociale huurwoningen. Daarbij maken we onderscheid tussen: a. De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties in de woningvoorraad kleiner of gelijk is aan 30% (rood in het kaartje). Eind 2023 bij het afronden van de gesprekken over verkoop, werden de voorlopige cijfers van WiA 2023 bekend en is duidelijk geworden dat de Pijp/Rivierenbuurt, die met 31% al onze aandacht had, inmiddels ook onder de 30% gebieden valt. We nemen deze dan ook mee in de afspraken onder A voor de “Geen verkoop, tenzij”. b. De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties tussen 31 en 40% ligt (geel in het kaartje) c. De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties boven de 40% ligt. (groen in het kaartje)

Prestatieafspraken

Ad a: Dit betreft de gebieden: Centrum-Oost en Centrum-West, Oud-Zuid, Buitenveldert/ Zuidas, Weesp, De Aker/Nieuw-Sloten, Oud-West/De Baarsjes, IJburg/Zeeburger­ eiland en de Pijp/Rivierenbuurt (9 gebieden) Ad b: Dit betreft de gebieden: Watergraafsmeer, Slotervaart, Bos en Lommer) (3 gebieden) Ad c: Dit betreft de gebieden in Zuidoost en Noord, In Nieuw-West gaat het om Geuzenveld/ Slotermeer en Osdorp, in Oost om Oud-Oost en Indische Buurt/Oostelijk Havengebied en tot slot in West Westerpark. De gezamenlijke inzet van de drie partijen hierbij is: • Daar waar het aantal sociale huurwoningen van corporaties minder of gelijk is aan 30% willen we deze woningen in bezit houden van de corporaties (met enkele uitzonderingen). Hier maken we afspraken over “geen verkoop, tenzij” en is toevoeging van sociale huurwoningen gewenst om de menging van wijken te stimuleren. • In de jaarlijkse gesprekken over de voortgang maken we zowel voor de rode, als voor de gele en groene gebieden inzichtelijk hoe de woning­ voorraad per gebied zich ontwikkelt.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

15

Afwegingskader verkoop van sociale huurwoningen Dit alles leidt tot de volgende afspraken over verkoop van sociale huurwoningen.

B. Afspraken voor de gebieden met een sociale huur van corporaties tussen 31 en 40%. 3.7

A. Afspraken voor de gebieden met < 30% sociale huur van corporaties

3.4

3.5

3.6

Geen verkoop sociale huurwoningen van corporaties in de gebieden met < 30% sociale huur in handen van corporaties, tenzij er sprake is van één of een combinatie van onderstaande redenen: a. Het woningen betreft die overduidelijk niet aansluiten bij de brede volkshuisvestelijke taak van de corporaties en die een onacceptabele investering vergen. b. Het gaat om de laatste woning(en) in een VvE, waarin een corporatie 6 of minder woningen heeft óf minder dan 30% aandeel. c. De verkoop onderdeel is van het mogelijk maken van een renovatie of sloop/ nieuwbouwproject of wanneer de kosten voor instandhouding of verbetering zeer hoog zijn. d. Complexgewijze verkopen die zijn goed­ gekeurd door de gemeente. De absolute voorraad sociale huurwoningen in het bezit van corporaties in deze negen gebieden gezamenlijk blijft in de periode 2024-2027 minimaal gelijk. We benutten kansen voor de toevoeging van sociale huurwoningen in deze gebieden door bijvoorbeeld leegstaande winkels om te zetten naar begane grondwoningen, bergingen om te zetten naar woningen en het optoppen van etages.

De partijen hanteren dit afwegingskader in de lijn van ”voldoe of leg uit”, waarmee wij bedoelen: indien een corporatie door bovenstaand afwegings­ kader in de knel komt, en dit verkoop nodig maakt in situaties die volkshuisvestelijk niet wenselijk zijn, dan maakt deze corporatie dat inzichtelijk en wordt dit vooraf besproken met de gemeente en de eigen huurdersorganisatie.

Prestatieafspraken

De absolute voorraad sociale huurwoningen in het bezit van corporaties in deze drie gebieden gezamenlijk blijft in de periode 2024-2027 minimaal gelijk.

C. Afspraken voor bescherming van sociale huur in recente nieuwbouwen transformatie-gebieden: gebieden met verkoopverbod

3.8

3.9

De volgende nieuwbouwlocaties zijn voor verkoop van sociale huurwoningen uitgesloten: IJburg, Zeeburgereiland, de Zuidas, Overhoeks, Houthavens, Overamstel en Buiksloterham. De volgende transformatiegebieden zijn ook voor verkoop van sociale huurwoningen uitgesloten: Sloterdijk, Hamerkwartier, Klaprozenweggebied, Overamstel (Amstelkwartier/ Weespertrekvaart/ Kauwgomballenkwartier), Amstel III, Schinkel, Cruquiusgebied, Havenstraat, NDSM.

D. Afspraken voor bescherming van ultra-schaarse woningen (zie AAV)

3.10 Geen verkoop, splitsing of liberalisatie van grote woningen (> 100 m2) in de sociale woningvoorraad van woningcorporaties, tenzij (zelfde afwegingskader als bij A). Corporaties kunnen in gevallen ook grote woningen verkopen of liberaliseren in het kader van menging van buurten. Dat is onderwerp van het gesprek, zoals genoemd bij 3.12 en 3.13. 3.11 Geen verkoop, splitsing of liberalisatie van rolstoelwoningen in de sociale woningvoorraad van woningcorporaties en geen verkoop of splitsing van rolstoelwoningen in middeldure of vrije segment.

Monitoring 3.12 Corporaties rapporteren jaarlijks transparant over de woningen die zijn verkocht. Boven­ staand afwegingskader vormt hiervoor de basis. Hierover voeren de drie partijen een bestuurlijk gesprek, waarin partijen met elkaar de diepte opzoeken, per corporatie en collectief.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

16

Specifieke afspraken per corporatie

Eigen Haard

De corporaties hebben aangegeven dat zij in de huidige financiële omstandigheden niet geheel kunnen voldoen aan bovengenoemd kader. Alle drie de partijen willen liever niet dat er verkocht wordt, maar tegelijkertijd willen we wel volop doorgaan met het wegwerken van alle E,F, G-labels en met de nieuwbouw.

Eigen Haard verwacht in de periode 2024-2027 ongeveer 15 woningen te verkopen in de 9 gebieden. Bijna de helft van deze verkopen verwacht Eigen Haard in 2024 te realiseren. De verkopen van Eigen Haard in de 9 gebieden vallen vrijwel geheel binnen het afwegingskader. Ze hangen vooral samen met ingrijpende renovatie, waarbij wordt ingezet op een combinatie met het toevoegen van woningen door verdichting/optoppen. Verder verkoopt Eigen Haard, vanwege huurders- en beheerbelangen enkele hele kleine VvE’s leeg, met nog 1,2, of 3 woningen in bezit.

Hieronder maken we zichtbaar hoeveel woningen elke corporatie in 2024 verwacht te verkopen in de negen gebieden en/of buiten het afwegingskader. De precieze aantallen hangen samen met de mutaties en met de uiteindelijke investeringen in het jaar. De corporaties doen dit zorgvuldig en zullen het goed uitleggen. De partijen blijven zich ondertussen inzetten voor een verbetering van de financiële ruimte voor de corporaties door het Rijk. De afspraken over verkoop zijn het uitgangspunt voor het jaar 2024. Als er niets verandert in de financiële positie van corporaties, dan zijn dit per corporatie de gemiddelde verkopen voor de komende vier jaar, omdat dit één op één samenhangt met al onze afspraken over nieuwbouw en woningverbetering.

Lieven de Key Lieven de Key verkoopt in 2024 en de jaren daarna jaarlijks gemiddeld 27 woningen in de negen gebieden bij elkaar. Daarnaast verkoopt Lieven de Key jaarlijks ongeveer 12 grote woningen (>100 m2 gbo). Dit gebeurt alleen in de overige gebieden of als het gaat om de laatste woningen in een VvE. Met de verkoopopbrengsten draagt Lieven de Key bij aan het verduurzamen van circa 10.000 woningen in onze minst geïsoleerde complexen en de groot­ schalige herstructurering van de Overtoomse Veld en Westlandgracht in Nieuw-West en de Vogelbuurt in Noord.

Afspraken 3.13 We volgen in 2024, en daarna, met elkaar de verkoop en de afwegingen die gemaakt worden nauwlettend. Daarbij bekijken we ook de effecten op de verschillende gebieden. Als de keuzes niet wenselijk uitpakken of als de financiële omstandigheden veranderen, bv door beslissingen van een nieuwe regering, kunnen we de afspraken aanpassen voor het daaropvolgende jaar.

De Alliantie De Alliantie verkoopt in de periode 2024-2027 jaarlijks ongeveer 76 woningen in de negen gebieden. Ongeveer 50% van het bezit van De Alliantie in Amsterdam ligt in deze gebieden, dat is (veel) meer dan de andere corporaties. De kwalitatieve opgave in deze gebieden is groot, aan funderingsherstel, kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Bovendien draagt de Alliantie naar verhouding veel bij aan de nieuwbouw in Amsterdam. De verkoop van woningen is nodig om deze opgaven te kunnen financieren. Op termijn ziet de Alliantie de mogelijkheid om in de negen gebieden woningen toe te voegen via verdichting of optoppen, als onderdeel van de verbeteropgave.

Prestatieafspraken

Rochdale Van de negen gebieden waarvoor het verkoop­ kader geldt, verkoopt Rochdale alleen in De Pijp/ Rivierenbuurt en Oud-West/De Baarsjes. Voor de gehele afsprakenperiode voorziet Rochdale de verkoop van ongeveer 17 woningen in deze gebieden, waarvan gemiddeld 3 woningen per jaar die niet voldoen aan het verkoopkader (VvE’s met 7 tot en met 11 woningen). Deze verkoop is nood­ zakelijk voor de grote opgave van Rochdale. Er staan grote stedelijke vernieuwingsprojecten op de planning in de Lodewijk van Deysselbuurt, de G-Buurt en de Kolenkitbuurt. Ook investeert Rochdale fors in renovaties van woningen in de gebieden Oud-West/De Baarsjes en De Pijp/ Rivierenbuurt.

Stadgenoot Stadgenoot verkoopt gemiddeld 25 woningen per jaar in de 9 gebieden. In 8 van de 9 gebieden voldoen bijna alle verkopen aan het kader. De uitzondering zijn gemiddeld 10 verkopen per jaar in de Pijp/Rivierenbuurt. Zo voorkomt Stadgenoot de verkoop van grote gezinswoningen (die ook belangrijk zijn voor de (her)huisvesting van gezinnen in de vernieuwingsgebieden) of in complexen in bijvoorbeeld Nieuw West waar herstructurering en verduurzaming plaats vindt.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

17

Ymere

Afspraken

Ymere verkoopt in de periode 2024-2027 gemiddeld 35 woningen per jaar in de negen gebieden. Deze verkopen vallen voor een deel buiten het bovenstaande afwegingskader. Er ligt voor Ymere een grote kwalitatieve opgave in de stad en zeker ook in deze gebieden, aan funderings­ herstel, kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Ymere heeft van alle corporaties de grootste opgave in het wegwerken van de E, F, G-labels en in de aanpak van de woningkwaliteit. De verkoop is nodig voor de totale opgave, waaronder de aanpak van de 8000 woningen met een E, F of G-label en de nieuwbouw. Ymere blijft kansen benutten om, net zoals in de afgelopen jaren, waar mogelijk ook in deze negen gebieden door middel van transformatie en verdichting woningen toe te voegen.

3.14 Corporaties zijn terughoudend met verkoop en hanteren het bovenstaande afwegings­ kader, waarbinnen de eventuele verkoop van een vrijkomende woning uit de verkoopvijver steeds wordt afgewogen. Naast dit afwegings­ kader, betrekken zij daarin ook een gebieds­ gerichte afweging naar type woning en doelgroep. 3.15 Corporaties verkopen slechts zo veel woningen als noodzakelijk is om de nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad te realiseren. Aan de hand van de behaalde resultaten wordt hierop bijgestuurd. Als bijvoorbeeld de realisatie van de nieuwbouw en/of de verduurzaming achter blijft, wordt ook het aantal te verkopen woningen naar beneden bijgesteld. 3.16 De uitvoeringsovereenkomst verkoop sociale huurwoningen wordt begin 2024 gezamenlijk aangepast, overeenkomstig deze samen­ werkings­afspraken. 3.17 In het komend jaar werken we met elkaar aan de actualisatie van de uitvoeringsovereenkomst verkoop, waarbij we geconstateerde knel­ punten in de praktijk aanpakken, zodat de VvE bij splitsing goed van start kan gaan.

Duwo, Habion en Woonzorg verkopen in de komende vier jaar geen sociale huurwoningen in Amsterdam.

Financiële randvoorwaarden Invulling van de opgave Bij de invulling en uitvoering van de opgaven op zowel verduurzaming als nieuwbouw speelt de financiële situatie van de corporaties een grote rol. Corporaties vergroten hun leningportefeuille, maar de inkomsten uit verkoop blijven nodig voor het doen van investeringen in de verduurzaming en kwaliteit van de bestaande woningen én voor de nieuwbouw. Tegelijkertijd is er sprake van een wooncrisis en is de behoefte aan betaalbare huurwoningen voor mensen met lage inkomens groter dan ooit. We hebben dan ook belang bij elke sociale huurwoning die direct beschikbaar komt. Daarom wegen de corporaties het verlies van een te verkopen sociale huurwoning zorgvuldig af tegen de noodzaak tot verduurzaming en de toevoeging van nieuwbouw die door de verkoop mogelijk wordt. Hierboven is het afwegingskader bij verkoop opgenomen.

Liberalisatie Invulling van de opgave Liberalisatie speelt ook een rol in de ongedeelde stad, omdat via liberalisatie het aantal sociale huurwoningen in een gebied kan afnemen. Tegelijkertijd is het een fundamenteel ander instrument dan verkoop. De woning blijft in bezit van een woningcorporatie en kan op een later moment worden teruggebracht naar de sociale huur. Daarnaast wordt na liberalisatie in de meeste gevallen verhuurd in de middenhuur. Ook aan dit type woningen is een tekort in de stad, dus ook hierin zit volkshuisvestelijke waarde. Om die reden kan het afwegingskaders verkoop in het geval van liberalisatie soepeler worden gehanteerd. Tegelijkertijd blijven we in de rode gebieden met < 30% sociale huur van corporaties en bij grote woningen terughoudend met liberalisaties.

Monitoring 3.18 We monitoren de liberalisaties als onderdeel van de voorraadontwikkeling per gebied.

Prestatieafspraken

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

18

4

Betaalbaarheid

Doel We willen niet dat huurders in de problemen komen door hun maandelijkse woonlasten, daarom zetten de partijen zich in om de betaalbaarheid te waarborgen. Onze inzet is dat alle Amsterdammers woonlasten hebben die passen bij de financiële situatie van het huishouden. We willen voorkomen dat huurders te hoge woonlasten hebben en daardoor in de problemen komen. We spannen ons in om uitzettingen door huurachterstand te beperken tot een minimum.

Om bij te dragen aan de ongedeelde stad wijzen de corporaties in de stad als geheel én in de gebieden binnen de ring minimaal 70% van de vrijkomende woningen toe aan de primaire doelgroep. Corporaties hanteren huurbeleid dat past bij inkomen en maatwerk voor huurders die in de problemen komen. Corporaties en gemeente bouwen voort op een goede samenwerking in Amsterdam. Daarnaast blijven we alert op het effect van landelijke beleid en andere ontwikkelingen op betaalbaarheids­ vraagstukken. Waar nodig acteren we hierop.

Opgave Veel sociale huurders hebben moeite om rond te komen, daarom is het bevorderen van betaalbaar­ heid van het wonen al jaren een belangrijk thema in de samenwerking tussen de huurdersorganisaties, de corporaties en gemeente Amsterdam. Door de toenemende kosten voor levensonderhoud, wonen en energie hebben steeds meer huurders moeite om rond te komen. Geldzorgen veroorzaken stress in het dagelijkse leven van mensen. Daardoor kunnen ze zich minder goed concentreren, minder goed plannen, vooruitkijken en zijn ze moe. Dat beïnvloedt hun opleiding of werk, hun sociale leven, hun gezondheid én hun woonsituatie. De huurders­ organisaties zien dat voor de nodige sociale huurders de betalingsproblemen acuut zijn. Er is bij hen geen financiële ruimte voor een extra lastenstijging, als gevolg van huurverhogingen.

Invulling van de opgave De betaalbaarheid wordt beïnvloed door het beleid van de lokale en landelijke overheid ten aanzien van inkomensbeleid, vangnetregelingen en huurbeleid. Daarnaast hangt het samen met het huurbeleid en duurzaamheidsbeleid van de corporatie en de mogelijkheden en keuzes van de bewoner met betrekking tot energieverbruik. In Amsterdam kunnen gemeente en corporaties niet alle oorzaken van betaalbaarheid en betalingsproblemen oplossen. We concentreren ons op wat we wel kunnen doen om te voorkomen dat huishoudens in de financiële problemen komen. Corporaties zorgen voor toewijzing aan de primaire en secundaire doelgroep, verspreid over de stad.

Prestatieafspraken

Op dit moment doen de partijen de volgende zaken om betaalbaarheid te waarborgen: • Aanpak Vroegsignalering en voorkomen huisuitzettingen: een gezamenlijke aanpak van o.a. corporaties, gemeente, buurtteams en meldpunten om in te grijpen bij beginnende betalingsachterstanden. Een ruim palet van interventies wordt ingezet om problematische schulden en huisuitzettingen te voorkomen en te komen tot een duurzame oplossing. • Corporaties en hun deurwaarders voeren een intensief en sociaal incassobeleid. • De gemeente zet de aanpak Geregelde Betaling (waar het automatisch inhouden van de huur onderdeel van uitmaakt) in bij bijstandsgerechtigden. • De andere huurders worden via Vroeg Eropaf door buurtteams benaderd. • Tijdens de zittingen op de rechtbank zijn de buurtteams aanwezig. • Eropaf wordt ingezet bij een acute dreigende woningontruiming: deurwaarders melden aanzeggingen voor woningontruimingen aan de gemeente. Deze meldingen worden door­gezet naar de buurtteams en, in samen­ werking met andere betrokken partijen waaronder het meldpunt, met hoge prioriteit opgepakt. • Huuraanpassingsbeleid: De individuele corporatie voert het gesprek met eigen huurdersvertegen­woordiging. Hierbij wordt het in de Wet Overleg Huurders Verhuurders (WOHV) vastgelegde adviestraject zorgvuldig doorlopen.

Samen werken aan de volkshuisvesting | Onderhandelakkoord d.d. 16 januari 2024

19

• Energiearmoede: Woningen isoleren en verduur­ zamen kost tijd. De Aanpak Energiearmoede is erop gericht om op kortere termijn kwetsbare huishoudens te ontzorgen in het nemen van energiebesparende maatregelen, te adviseren over energiezuinig gedrag en financieel te helpen bij de aanschaf van duurzame producten. Deze huishoudens worden bereikt door actief samen te werken met verschillende welzijns- en buurtorganisaties, woningcorporaties en religieuze instellingen, maar ook door werving aan huis en door middel van sleutelfiguren. • Nationale Prestatieafspraken (NPA): • Bij isolatie wordt de huur niet verhoogd, waardoor de energiebesparing volledig ten goede komt aan de huurder. Naast bovenstaande maatregelen die specifiek gericht zijn op de betaalbaarheid van wonen en huren, worden in het kader van het Amsterdamse armoedebeleid maatregelen genomen om voor huishoudens die leven op het bestaansminimum de krappe portemonnee aan te vullen. Dit is een breed pakket aan maatregelen waarmee bijvoorbeeld wordt voorzien in de kosten voor meedoen in de stad via de stadspas, een ID-kaart, schoolspullen of de vrijwillige ouderbijdrage, en waarmee tegen gunstige voorwaarden een zorgverzekering kan worden afgesloten. Ook dit draagt bij aan betaal­ baarheid en het in balans brengen van inkomsten en uitgaven.