Bijlage 1 Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026.pdf

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Inhoud Voorwoord wethouder

Subdoel 3: Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens23

Inleiding

Subdoel 4: Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten25

Doel 1 Meer woningen

Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben

Verhaal uit de stad

10

Subdoel 1: Woningen zijn om in te wonen: we reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal

11

Subdoel 2: In de bestaande woning­voorraad worden meer woonplekken gecreëerd Subdoel 3: Ten aanzien van de nieuwbouw hebben we de ambitie om per jaar 7.500 woningen langdurig toe te voegen en om 2.500-3.000 woningen tijdelijk toe te voegen

12

15

Verhaal uit de stad

28

Subdoel 1: De woonruimteverdeling wordt transparanter en eerlijker

29

Subdoel 2: Gerichte toewijzing van woningen aan de meest urgenten

32

Subdoel 3: Geen dakloosheid door huisuitzettingen in Amsterdam veroorzaakt door financiële problemen

35

Subdoel 4: Harde regionale en landelijke afspraken over voldoende sociale huisvesting per gemeente op basis van fair share

36

Subdoel 5: Realiseren van alternatieve woonoplossingen

37

Doel 2 Betaalbaarder wonen Verhaal uit de stad

18

Subdoel 1: Snelle uitbreiding van de ­sociale huurvoorraad door nieuwbouw en door b ­ escherming van deze voorraad in bezit van corporaties

19

Subdoel 2: Middenhuurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021

21

Doel 4 Passender wonen Verhaal uit de stad

39

Subdoel 1: Meer passende woningen voor alle doelgroepen

40

Subdoel 2: Samen werken aan doorstroming 

42

Subdoel 3: Wonen met zorg nabij

44

Doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit Verhaal uit de stad

Doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken 47

Subdoel 1: Wonen in Amsterdam is veiliger, gezonder en duurzamer geworden48 Subdoel 2: In alle woningen van of voor de laagste inkomens zijn energiebesparende producten geïnstalleerd en is energieadvies gegeven

Verhaal uit de stad

61

Subdoel 1: Veerkrachtige wijken

64

Subdoel 2: Leefbare wijken

65

Subdoel 3: Investeringen sociale infrastructuur van de wijk

67

50

Subdoel 3: Woningen in Amsterdam worden geïsoleerd en verduurzaamd51

Doel 6 Betere positie huurders en woningzoekenden Verhaal uit de stad

55

Subdoel 1: Rechten van huurders worden beter beschermd door invoering en handhaving van de Wet goed verhuurderschap

56

Subdoel 2: Door onze eigen informatievoorziening te verbeteren en bewoners te ondersteunen, kunnen woningzoekenden de informatie krijgen die ze nodig hebben

57

Subdoel 3: Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm

59

Bronnen

Doel 3 Doel 4 Doel 5 Doel 6

Samen met onze partners blijven we werken aan een stad waarin iedereen mee kan doen, en mensen een eerlijke kans hebben op een goede en betaalbare woning. Deze monitor helpt ons om te leren, bij te sturen en koers te houden. Zo bouwen we, stap voor stap, aan een stad waarin iedereen zich thuis kan voelen.

Doel 2

Tegelijkertijd zijn de uitdagingen groot. De vraag naar betaalbare woningen blijft groter dan het aanbod, en vooral middeninkomens en kwetsbare groepen ervaren hoe moeilijk het is om een passende woning te vinden. Voor de vocht- en schimmelproblemen in de Amsterdamse huizen moeten we ons blijven hard maken. Ook de verduurzaming en verbetering van de bestaande woningen vraagt om blijvende inzet. De wooncrisis raakt de hele stad, maar treft vooral Amsterdammers die het al moeilijk hebben. Juist daarom is het noodzakelijk om de opgave door te zetten en te blijven investeren in oplossingen die het verschil maken.

Deze monitor laat niet alleen zien wat er allemaal gebeurt, maar ook hoe complex de opgave is. De woningmarkt wordt beïnvloed door landelijke wet- en regelgeving, economische ontwikkelingen en fiscale keuzes. De koers en afhankelijk­ heden van het nieuwe minderheidskabinet brengen daarbij onzekerheden met zich mee. Als gemeente zijn we voor belangrijke onderdelen – zoals nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid – mede afhankelijk van het Rijk. Dat benadrukt hoe belangrijk het is om te blijven pleiten voor structurele oplossingen en langdurig, stabiel beleid.

Doel 1

Er is vooruitgang. Het aantal sociale huurwoningen is gegroeid, het aandeel slecht geïsoleerde woningen neemt af en de gemiddelde inschrijfduur op WoningNet is gedaald. Ook is de samenwerking met onze partners – woningcorporaties, huurdersorganisaties en partijen in de private sector – verder versterkt. Dat zien we terug in de praktijk: de bestaande woningvoorraad wordt beter benut, huurders krijgen meer ondersteuning en misstanden op de verhuurmarkt worden steviger aangepakt.

Inleiding

Met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) werken we aan een stad waarin iedereen een goede en betaalbare woning kan vinden. Sinds de vaststelling van de AAV in juli 2023 hebben we, samen met onze partners, belangrijke stappen gezet om de wooncrisis in Amsterdam aan te pakken. In deze tweede monitor laten we zien hoe we werken aan de doelen van de AAV en welke ontwikkelingen er sinds de vorige monitor zichtbaar zijn.

Voorwoord

Voorwoord wethouder

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting Doel 7

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Bronnen

4

Voorwoord Inleiding

Inleiding

Doel 7 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

1 Voor sommige vastgestelde indicatoren was geen volledige/correcte data beschikbaar. Daardoor zijn er kleine wijzigingen in een aantal indicatoren ten opzichte van de AAV monitor 2024.

Doel 6

5

Naast de inspanningen vanuit de AAV zijn er ook andere factoren die invloed hebben op onze doelstellingen. Zo zijn economische omstandigheden, landelijke wet- en regelgeving en internationale ontwikkelingen onder andere medebepalend voor de betaalbaarheid van wonen, de mogelijkheden voor woningcorporaties en de nieuwbouwproductie. Onze inspanningen hebben daarom lang niet altijd één op één effect. Daarnaast heeft een nieuwe aanpak, beleidswijziging of stimuleringsmaatregel tijd nodig om tot resultaat te leiden. Zeker als we Amsterdammers willen stimuleren om te verhuizen of een woningrenovatie aan te gaan. De voortgang op de doelen van de AAV laat daarom ook vooral zien of we op de juiste weg zijn en of onze inzet structureel nodig blijft.

Doel 5

Voor de monitoring van de (sub)doelen zijn indicatoren vastgesteld1. In de monitor wordt per (sub)doel de ontwikkeling aan de hand van de indicatoren in kaart gebracht en vervolgens wordt een overzicht gegeven van ‘wat we doen’ om bij te dragen aan het (sub)doel. Veel van de indicatoren waarmee we de ontwikkeling in kaart brengen komen uit het Wonen in Amsterdam onderzoek. Maar er wordt ook gebruik gemaakt van andere cijfers, zoals van de Amsterdamse Federatie voor Woning­corporaties. In de monitor wordt per doel de ontwikkeling aan de hand van de indicatoren in kaart gebracht en vervolgens wordt een overzicht gegeven van ‘wat we doen’ om bij te dragen aan het (sub)doel. Daarbij gebruiken we andere bronnen zoals rapportages over woningbouw en beleids­programma’s. De AAV-monitor is dan ook een integrale aanvulling op aparte monitors of rapportages over onderdelen uit de AAV, zoals de monitor prestatie­afspraken of handhavingsrapportages.

Doel 4

Met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting zetten we ons als gemeente op verschillende manieren in om de wooncrisis aan te pakken. 1) we herzien ons eigen beleid zoals regels, subsidies en ondersteuning en passen dat waar nodig en mogelijk aan 2) toezichthouders en handhavers gaan de stad in om beleid en regels uit te leggen en er indien nodig op te handhaven 3) we werken samen met onze partners, zoals de woningbouwcorporaties, huurders­ koepels, zorginstellingen, bewonersverenigingen, stichting !Woon en vertegenwoordigers uit de private huursector in het Kompasoverleg 4) we lobbyen bij het Rijk voor landelijke Wet- en regelgeving 5) we gaan de buurten en gebieden in om lokale behoeften en problemen centraal te stellen en maatwerkoplossingen te bieden. We investeren ongelijk voor gelijke kansen. Zo zijn de nieuwe gebieds­ teams gestart in de stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Noord en heeft het isolatieoffensief een focus op specifieke doelgroepen en buurten waarin de opgave groot is en de middelen van bewoners beperkt zijn.

Doel 3

Monitoring van de AAV

Doel 2

Hoe werken we aan de AAV?

Doel 1

In juli 2023 is de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vastgesteld. In de AAV staat de inzet van de gemeente om de gevolgen van de wooncrisis in Amsterdam het hoofd te bieden. Het kost tijd om het tij te keren. Daarom kijkt de AAV verder vooruit. De stip op de horizon staat in 2040 met als missie: voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. De AAV bevat zeven doelen en daaraan gekoppelde acties die zijn gericht op het realiseren van deze missie. Deze monitor laat zien wat de ontwikkeling is op elk doel. Ook laten we zien hoe we in 2024 en 2025 hebben gewerkt aan het realiseren van deze doelen. Voor een gedetailleerd overzicht per doel verwijzen we naar de losse hoofdstukken.

Voorwoord

Doel 1 Meer woningen

Doel 5 Doel 6 Doel 7 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Doel 4

6

Doel 3

Het aantal sociale huurwoningen is tussen 2023 en 2025 licht toegenomen, van circa 221.900 naar 223.000 woningen. Daarnaast laten de cijfers zien dat de betaalbaarheid van sociale huurwoningen is verbeterd. Het middenhuursegment blijft in omvang beperkt, maar de bouw van middenhuur­ woningen neemt toe. De handhaving op gereguleerde middenhuur is pas recent van start gegaan. Het is nog te vroeg om te zien of dit op termijn gaat zorgen voor meer huurwoningen die in het middensegment verhuurd worden.

Het aantal woningen in de sociale huursector van corporaties groeit. Daardoor komen er meer woningen bij voor hen die ze het hardst nodig hebben. Het nieuwe puntensysteem draagt eraan bij dat inschrijftijd een minder grote rol speelt en dat mensen die dringend een woning nodig hebben door middel van zoek- en situatiepunten meer invloed hebben op het vinden van een woning. Het aantal woning­zoekenden blijft alleen vele malen groter dan het aantal sociale huurwoningen dat jaarlijks vrijkomt. Hoewel de inschrijftijd iets is afgenomen moeten woning­zoekenden nog steeds jaren wachten op een woning. De woonruimte­verdeling blijft een vraagstuk over de verdeling van schaarste. Gezinnen en woningzoekenden die geen aanspraak maken op een vorm van urgentie of voorrang wachten gemiddeld langer en hebben een lagere kans op het vinden van een woning. Ook het huisvesten van urgente groepen blijft een uitdaging, zo is er nog steeds een achterstand op de taakstelling huisvesting status­houders. Deze achterstand is in 2025 wel stabiel gebleven. Ondanks de vele inspanningen blijft dakloosheid een groot probleem in Amsterdam en de regio.

Een relatief groot deel van de huishoudens in Amsterdam woont in een woning die qua grootte passend of (te) ruim is. Gezinnen wonen het minst vaak passend, in (te) krappe woningen. Grote woningen in de sociale huur komen relatief weinig vrij, en in de vrije huur of koopsector zijn de prijzen van (gezins)woningen hoog. Met het recent gestarte doorstroomoffensief zetten we in op meer verhuizingen waardoor er meer woningen vrijkomen. Daarmee willen we meer Amsterdammers passend laten wonen. Ouderen zijn een belangrijke doelgroep binnen het doorstroom­ offensief. Een groot deel woont niet gelijkvloers en een deel woont relatief ruim. Ouderen vinden zelf vaak dat hun woning geschikt is, of dat kan zijn met kleine aanpassingen. Het lukt nog maar in beperkte mate om hen te bewegen om naar een kleinere woning te verhuizen via bijvoorbeeld verhuisregelingen. In hoeverre het doorstroomoffensief meer beweging op gang kan brengen hangt onder andere af van de bekendheid van beschikbare regelingen en de behoefte aan onder­steuning. Omdat ouderen een belangrijke doelgroep zijn, zeker in het kader van de vergrijzing, wordt er nauw samengewerkt met de uitvoerings­ agenda ouderenhuisvesting. De bouw van ouderen­ woningen neemt toe. In 2025 zijn 480 ouderenwoningen in aanbouw genomen, een stuk meer dan in 2024.

Doel 2

Doel 2 Betaalbaarder wonen

Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben

Doel 4 Passender wonen

Doel 1

De bouwproductie trekt in 2025 aan. Er is begonnen met de bouw van 6.053 permanente zelfstandige woningen. Ook zijn er 660 tijdelijke woningen in aanbouw genomen. Ondanks de groei van het aantal woningen, het stimuleren van hospitaverhuur en strengere regels voor het gebruik van woningen voor vakantieverhuur en tweede woningen is er nog steeds een groot tekort aan woningen en woonplekken. In alle sectoren is de vraag groter dan het aanbod. De ambitie om jaarlijks 7.500 woningen te realiseren blijft een uitdaging. In hoeverre dit gehaald kan worden hangt onder andere samen met economische omstandigheden en de investeringsbereidheid van marktpartijen.

Veel woningzoekenden, ook die met lage of midden­ inkomens, zijn nog steeds toegewezen op de vrije huursector of op de koopsector. Dit vertaalt zich in de bewoning van de woningvoorraad. Een groeiend deel van de lage en middeninkomens woont in de vrije sector. En in de private huursector en koopsector blijven de woonlasten toenemen. De betaalbaarheid van wonen in Amsterdam blijft dan ook erg onder druk staan.

Inleiding

Hieronder vatten we overkoepelend samen hoe het gaat op basis van een aantal indicatoren in de monitor, en wat we hebben gedaan om de doelen te bereiken.

Voorwoord

De leefbaarheid en veerkracht blijven in sommige buurten in Amsterdam achter. Om deze buurten te verbeteren wordt vanuit de AAV ingezet op gebieds­ gericht en community-based werken, met aandacht voor de lokale situatie en problematiek. In Nieuw-West, Zuidoost en Noord zijn ‘projectleiders communitybased' gestart om lokale netwerken te versterken en urgente woondossiers in buurten op te lossen. Daar­ naast wordt geïnvesteerd in de sociale infrastructuur van buurten. Het concept Zorgzame Buurten is gestart in acht buurten, met als doel sociale samenhang te versterken en bewoners, inclusief ouderen en kwetsbare groepen, meer eigenaarschap te geven.

Doel 4

Steeds meer huurders weten het meldpunt ‘Problemen met verhuurders’ te vinden. Hier is veel aandacht voor geweest via informatiecampagnes en bijeenkomsten. Maar nog steeds meldt lang niet iedereen zich wanneer een verhuurder zich niet aan de regels houdt. De krapte op de woningmarkt kan ervoor zorgen dat mensen niet durven op te komen voor hun rechten. Daarom zet het handhavings­ team goed verhuurderschap steeds meer in op proactieve handhavingsprojecten. Daarbij wordt niet alleen gereageerd op losse meldingen, maar worden misstanden projectmatig aangepakt. Op basis van terugkerende meldingen of signalen van partners wordt zo grootschaliger en gerichter te werk gegaan. Een bijdrage aan een betere positie van huurders is ook bereikt door de afname van het aantal tijdelijke huurcontracten vanwege de nieuwe landelijke Wet vaste huurcontracten.

Doel 3

Het aantal woningen met een slecht energielabel (EFG) neemt af. Ook is er een daling van het percentage huishoudens in energiearmoede (minstens 10 procent van het inkomen gaat naar energielasten). Deze afname is het grootst voor huishoudens in woningen met een EFG-label. Tegelijkertijd geven meer Amsterdammers aan dat er vocht- en/of schimmelplekken zijn in de woonkamer of slaapkamer. Dit blijft een probleem waar extra inzet op nodig is. We hebben in 2024-2025 wel aanzienlijke inspanningen geleverd om de kwaliteit van woningen te verbeteren en bewoners en verschillende groepen eigenaren op weg te helpen naar een woning die nu en in de toekomst gezond, comfortabel en duurzaam is. Hiervoor zetten we een breed instrumen­tarium in, van handhaving tot advies, praktische ondersteuning en financiële stimuleringsbijdragen, met een focus op specifieke doelgroepen en buurten waarin de opgave groot is en de middelen van bewoners beperkt zijn. Dit is verder uitgewerkt in het isolatieoffensief.

Doel 2

Doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken

Doel 1

Doel 6 Betere positie huurders en woningzoekenden

Inleiding

Doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit

Doel 5 Doel 6 Doel 7

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Bronnen

7

Doel 5 Doel 6 Doel 7

In verschillende stadsdelen is daarnaast gestart met de werkwijze buurtbalans. Met deze werkwijze delen organisaties die actief zijn in een buurt, denk aan het stadsdeel, politie, woningcorporaties, GGD, zorgpartijen en welzijnsorganisaties, hun kennis over de problematiek en de kansen in een buurt. Ook worden bewoners gevraagd om hun kennis en beleving van de buurt te delen. Aan de hand van alle gedeelde buurtinformatie ontstaat een gedeeld beeld en kan een gezamenlijke aanpak worden uitgedacht. Op deze manier wordt gebieds­gericht gewerkt aan de doelen van de AAV en komen beleid en uitvoering dichter bij elkaar.

Tot slot blijft de begrijpelijkheid van regels en beleid een belangrijk aandachtspunt. Er is de afgelopen twee jaren veel geïnvesteerd in informatiecampagnes en het verbeteren van de informatievoorziening. Toch kan een deel van de Amsterdammers moeilijk hun weg vinden binnen de gemeente vanwege de regeldruk en complexiteit van beleid. Zo is het voor veel woning­ zoekenden bijvoorbeeld onduidelijk waarom en wanneer zij wel of geen kans maken op een sociale huurwoning. Hier ligt een duidelijke taak om wat we doen begrijpelijker te maken voor alle Amsterdammers en niet te ingewikkeld.

Doel 4 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Een belangrijk onderdeel van de AAV is de gebieds­ gerichte uitwerking. Hoe de woningmarkt eruit ziet en welke uitdagingen er spelen verschilt per gebied. En ook de oplossingsrichtingen zijn niet overal hetzelfde. Daarom is in overleg met de stadsdelen, per stadsdeel vastgesteld welke pilots en projecten daar nodig zijn om bij te dragen aan de doelen uit de AAV. Met name ouderenhuis­vesting en doorstroming, woningkwaliteit en leefbaarheid hebben volgens de stadsdelen prioriteit nodig. Ook binnen de prestatieafspraken met corporaties en huurderskoepels is er aandacht voor de verschillende gebieden. De stadsdelen en corporaties spreken elkaar jaarlijks over ontwikkelingen in de eigen gebieden.

Doel 3

8

Gebiedsgerichte inzet

Continuïteit van de gemeentelijke inzet en zorgen voor een stabiele koers voor bewoners en partners is essentieel om onze doelen in de AAV te realiseren. Bewoners, vve’s en corporaties die bijvoorbeeld starten met de lange weg tot verbetering en verduurzaming van hun woning moeten kunnen vertrouwen op een stabiele aanpak die niet na enkele jaren stopt, maar gestaag wordt doorgezet. Vertrouwen door consistent gemeentelijk beleid zorgt ervoor dat Amsterdammers en andere partijen besluiten durven te nemen en durven te investeren. Zoals verhuizen naar een kleinere maar passendere woning of het aangaan van een woningrenovatie. Deze besluiten zijn noodzakelijk om de doelen in de AAV te bereiken. Daarbij wordt het steeds belangrijker om te leren van de uitvoering en de praktijk. Juist in het contact met Amsterdammers en onze partners wordt duidelijk wat werkt, wat niet en wat er nog nodig is.

Doel 2

Ongeveer 1 op de 3 woningen in Amsterdam wordt verhuurd door een private verhuurder. Dit zijn zowel institutionele beleggers als particulieren die 1 of meer woningen verhuren. Om de wooncrisis in Amsterdam het hoofd te bieden is samenwerking met de private verhuursector belangrijk. Om deze samenwerking kracht bij te zetten is in 2024 het Kompasoverleg opgericht. In dit overleg komen Amsterdamse vastgoedpartijen, brancheorganisaties en de Gemeente Amsterdam samen vanuit een gedeeld belang om kansen en knelpunten in regelgeving en uitvoering te identificeren.

Met de AAV is een integrale en brede inzet gestart om de gevolgen van de wooncrisis aan te pakken. Deze monitor laat zien dat er vooruitgang is. We slagen er beter in om de bestaande voorraad beter te benutten, de sociale huursector te laten groeien, problemen voor huurders op te lossen en woningen te verbeteren en te verduurzamen. Toch blijven de uitdagingen groot en zijn we er nog niet.

Doel 1

Samenwerking private verhuursector in het Kompasoverleg

Aandachtspunten richting 2040

Inleiding

Ongeveer 1 op de 3 woningen in Amsterdam wordt verhuurd door een woningcorporatie. ­ Woning­corporaties zijn een belangrijke partner om de doelen uit de AAV te behalen. Begin 2024 hebben de woning­corporaties, huurderskoepels en de gemeente afspraken gemaakt over de gezamenlijke bijdrage aan de volkshuisvesting in de periode 2024 t/m 2027. Deze prestatieafspraken richten zich op het vergroten van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen. Door concrete doelen te stellen, zoals het bouwen van nieuwe sociale huur­woningen, verduurzaming van bestaande woningen en het verbeteren van leefbaarheid in wijken, dragen de prestatieafspraken bij aan het aanpakken van de wooncrisis en het versterken van buurten. Uit de monitor prestatieafspraken blijkt dat veel van de gemaakte afspraken gehaald zijn maar ook dat er nog een grote opgave ligt. Wanneer relevant, wordt in de losse hoofdstukken van deze AAV-monitor gerapporteerd over specifieke afspraken die bijdragen aan het bereiken van het doel uit de AAV.

Voorwoord

Prestatieafspraken 2024-2027 met corporaties en huurderskoepels

Voorwoord

Doel 1

Inleiding

Meer woningen

Doel 1 Doel 7 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Doel 6

9

Ondanks onze inzet blijft het tekort aan woningen groot. De komende jaren ligt de nadruk op het stimuleren van de bouwproductie. En daarnaast op het beter benutten van de woningvoorraad door middel van het verbeteren van de handhaving en het verder ontwikkelen van datagericht werken.

Doel 5

Op het gebied van nieuwbouw blijft de ambitie om jaarlijks 7.500 woningen te realiseren een uitdaging. In 2024 is dit aantal opnieuw niet gehaald, maar de bouwproductie trekt in 2025 wel aan. Afgelopen jaar zijn er 6.053 permanente zelfstandige woningen in aanbouw genomen. Het doel om

2.500-3.000 tijdelijke woningen te realiseren tot 2027 is binnen bereik, meer dan de helft van dit aantal is inmiddels gerealiseerd. Deze flexibele woningen bieden een tijdelijke oplossing, met name voor jongeren en urgente doelgroepen. In het kader van de Woondeal MRA hebben we in 2023 wederkerige afspraken met het Rijk gemaakt om als Amsterdam 67.500 woningen in de periode 2022 t/m 2030 te bouwen waarvan minimaal 30% sociaal en 2/3 betaalbaar. Inzet van het Rijk op de randvoorwaarden en voldoende financiering is noodzakelijk om de gestelde doelen te realiseren.

Doel 4

In 2024 en 2025 zijn door handhaving en samenwerking met woningcorporaties honderden oneigenlijk gebruikte woningen vrijgemaakt voor nieuwe bewoning, wat bijdraagt aan een beter gebruik van de bestaande voorraad en een verbeterde leefbaarheid in de stad. Tegelijkertijd worden regels versoepeld en subsidies verstrekt om meer woonplekken te creëren, zoals via hospitaverhuur en een subsidie voor nieuwe woonplekken boven winkels. Ook is het beleid voor tweede woningen aangescherpt. Per 1 januari 2026 is een vergunning nodig voor een tweede woning en zijn er voorwaarden verbonden aan het mogen hebben van een tweede woning in Amsterdam.

Doel 3

De gemeente Amsterdam zet zich in om de druk op de woningmarkt te verminderen door zowel de bestaande woningvoorraad beter te benutten als nieuwe woningen toe te voegen.

Doel 2

Samenvatting

Voorwoord

Verhaal uit de stad

Doel 6

Met een machtiging gaat de gemeente nogmaals naar het pand, samen met politie, brandweer en een slotenmaker. De sloten worden vervangen. Bente: “De brandweer adviseert of we een pand moeten sluiten voor 3 maanden, want vaak is het brandonveilig.” Vervolgens moet de eigenaar met een plan komen. Vergunningen regelen, regulier verhuren, of het pand verkopen.

Doel 5

Brandveiligheid

Doel 4

Bente: “Veel mensen doen gewoon open en vertellen alles, ook toeristen. Een deel doet nooit open. Maar met een machtiging van de burgemeester mogen we uiteindelijk naar binnen. Als je achter meerdere deuren in een trappenhuis toeristen aantreft, gaat het al gauw om een illegaal hotel. We waarschuwen de toeristen vooraf om een ander verblijf te zoeken. Sommigen zeggen ‘oké’, anderen worden wanhopig.”

“Mensen vinden mijn werk spannend, maar dat valt wel mee. Ik vind het leuk om samen te werken met politie en brandweer. Voor toeristen en illegaal verhurende eigenaren is het niet leuk. Maar zij hebben niet het recht om woningen aan de stad te onttrekken en daar zoveel geld mee te verdienen. Ik vind het raar als eigenaren zeggen dat ze de regels niet kenden. Het is al jaren in de media. Het lijkt weinig, tien illegale hotelkamers sluiten. Maar voor de mensen die daardoor eindelijk een woning vinden, is het wel iets groots.”

Doel 3

Illegaal hotel

Echte bewoning

Doel 2

Het team Vakantieverhuur en -onderhuur moet het vooral hebben van meldingen die zij krijgen over onrechtmatig gebruik van een woning via omwonenden, de politie of woningcorporaties én van digitale recherchemethodes. Bij verdachte situaties gaat toezichthouder Bente met een collega naar de woning en dan bellen zij aan om te achterhalen wat er precies gaande is.

toeristen, we hadden ze al gesproken. Wij hadden de sloten vervangen. Hun spullen lagen nog binnen, dus we wilden met ze afspreken. Maar ze reageerden niet op telefoontjes en ons briefje op de deur. Toen we erheen gingen, stonden twee toeristen tassen uit het raam te gooien en twee om alles op te vangen! Ze hadden raampjes ingeslagen. Ze zeiden dat al hun telefoons leeg waren. Dan sta je wel gek te kijken. Ze hadden toch een andere oplossing kunnen bedenken?”

Doel 1

Woningen zijn er om in te wonen, en niet om uit te melken door ze maximaal te verhuren aan toeristen. Bente is nu 8 jaar toezichthouder bij team Vakantieverhuur en -onderhuur van de gemeente Amsterdam. Bente: “Illegale hotels zijn vaak brandonveilig.”

Inleiding

De toeristen stonden hun tassen uit het raam te gooien

Tassen uit het raam

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Bronnen

10

Doel 7

In het najaar van 2025 sloot de gemeente twee illegale hotels. Eén woning werd verhuurd als zes ‘hotelkamers’ en in een ander pand werden vier appartementen verhuurd aan toeristen. Bente: “In een kamer zaten vier

Voorwoord Inleiding

Streven 2040 en subdoelen 2023-2027 We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is.

666 (-13 t.o.v. 2023) door beëindigen leegstand

172 (+39 t.o.v. 2023) door beëindigen oneigenlijk gebruik

646 (+ 7 t.o.v. 2023) door corporaties (60% onderhuur)

Doel 7

Bron: Raadsinformatiebrief handhaving wonen 2024

Doel 6 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

(+33 t.o.v. 2023) vrijgemaakte woningen

Doel 5

11

1.484

Doel 4

Met beleid, regels, communicatie en handhaving wordt oneigenlijk gebruik van woningen tegengegaan. In 2024 zijn er in totaal 838 woningen vrijgekomen voor nieuwe bewoning door gemeentelijke handhaving. Dit zijn er 666 door beëindigen leegstand en 172 door het beëindigen van oneigenlijk gebruik. De corporaties hebben nog eens 646 woningen vrijgemaakt voor nieuwe bewoning. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met het aantal vrijgemaakte woningen in 2023. Net als de afgelopen jaren was bij de corporatiewoningen onderhuur de meest voorkomende vorm van onrechtmatige bewoning. Door onderhuur te beëindigen is feitelijk geen nieuwe woonplek gecreëerd, maar is wel een einde gemaakt aan een ongeoorloofde situatie en komt de woning terecht bij een bewoner die daar het meest recht op heeft. Bijvoorbeeld iemand met

2024

Doel 3

Iets meer woningen vrijgemaakt voor nieuwe bewoning in 2024

een laag inkomen (zie ook Doel 3 ‘Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben’). Andere vormen van oneigenlijk gebruik zijn bijvoorbeeld hennepkwekerijen, gebruik als illegaal hotel, illegale kamerverhuur en illegale prostitutie. Door het beëindigen hiervan draagt handhaving niet alleen bij aan het creëren van meer woonplekken, maar ook aan betere leefbaarheid in de stad (zie ook Doel 7 ‘Leefbare en veerkrachtige wijken’). Meer details over handhavingsresultaten zijn te vinden in de bijlage bij de Raadsinformatiebrief Resultaten handhaving wonen 2024.

Doel 2

Subdoel 1: Woningen zijn om in te wonen: we reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal

Doel 1

Op de korte termijn zijn er voor de periode 2023-2027 drie doelen geformuleerd om te realiseren. Per doel lichten we toe wat we doen om het doel te bereiken en hoe het er op dit moment voor staat.

2024

2025

Bron: Interne registraties

Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

2023

Doel 7

12

0

Doel 6

Handhaving volgens prioriteitsbeleid. Sinds 2024 geldt het ‘prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woningkwaliteit 2024 en 2025’. Met dit prioriteitsbeleid zetten we middelen en mensen in op overtredingen die de meeste impact hebben op de woningvoorraad en de leefbaarheid. De prioriteit ligt bij excessen, crimineel gebruik, misbruik gepaard met overlast, brandveiligheid, onttrekking van woonruimte en goed verhuurderschap (zie ook Doel 5 ‘Duurzame woningen van goede kwaliteit’ en Doel 6 ‘Betere positie huurders en woningzoekenden’).

50

Doel 5

•

100

Doel 4

Escalatieladder vakantieverhuur. Toeristische verhuur van woningen in Amsterdam wordt gereguleerd omdat woningen erg schaars zijn, geen verdienmodel mogen zijn en om overlast tegen te gaan. Het college heeft met de escalatieladder vakantieverhuur duidelijk gemaakt wat toekomstige maatregelen zijn op het moment dat vakantieverhuur en de daarmee samenhangende overlast toenemen (zie ook Doel 7 ‘Veerkrachtige en leefbare wijken’).

150

Doel 3

•

Als een woning aan drie of meer personen verhuurd wordt is er een vergunning voor kamerverhuur (omzettings­ vergunning) nodig. Met deze vergunning kunnen verhuurders woonplekken creëren in de woningvoorraad. Het aantal verleende vergunningen voor kamerverhuur is sinds 2023 afgenomen tot 135 in 2025. Dit geeft echter geen compleet beeld van hoe vaak woningdelen voorkomt. Mensen die met zijn tweeën een woning delen (zoals twee vrienden) hoeven bijvoorbeeld geen vergunning te hebben. Ook kan er ongeoorloofde kamerverhuur plaatsvinden zonder vergunning waardoor het niet in beeld is of kunnen mensen via hospitaverhuur vergunningsvrij een kamer huren. Om een beeld te krijgen hoe vaak woningdelen voorkomt is in het Wonen in Amsterdam onderzoek 2025 gevraagd of huurders de hele woning huren of een deel daarvan. In dit onderzoek geeft ruim 5 procent van de huurders aan een huurcontract te hebben voor een deel van de woning. Onder huurders in de private huursector is dit 8 procent.

200

Doel 2

Vergunningsplicht tweede woningen. We willen dat woningen zoveel mogelijk worden benut als permanente woning. Per 1 januari 2026 is daarom een vergunning nodig voor een tweede woning en zijn er voorwaarden verbonden aan het mogen hebben van een tweede woning in Amsterdam.

Daling van nieuwe vergunningen voor kamerverhuur

250

Doel 1

•

Leegstand tegengaan. Leegstand is zeer onwenselijk. De extra handhavingscapaciteit die eerder is ingezet vanuit de AAV, is in 2025 gecontinueerd. Ook in 2025 is er extra capaciteit (3 FTE) voor handhaving op leegstand. Daarnaast is de samenwerking met de Amsterdamse Federatie van woningcorporaties (AFWC) om leegstand aan te pakken geïntensiveerd en worden op structurele basis individuele gesprekken met corporaties gevoerd over de leegstandmeldingen en het totale leegstandoverzicht. Hierdoor wordt ongewenste leegstand voor iedereen inzichtelijk en kan het gezamenlijk worden tegengegaan.

Figuur 1. Aantal verleende vergunningen voor kamerverhuur, 2023-2025

Inleiding

•

Subdoel 2: In de bestaande woning­ voorraad worden meer woonplekken gecreëerd

Voorwoord

Wat we doen

300 250 200 150 100 50 0

2023

Bron: Interne registraties

2024

Doel 2

2025

matches hospitaverhuur via Hospi Housing (+40 t.o.v. 2023)

matches hospitaverhuur via hospihousing

110

23

34

38

33

Doel 5

2025

Doel 4

2024

Doel 3

80

hospitaverhuringen in corporatiewoningen

woonplekken via Onder de Pannen (-7 t.o.v. 2023)

hospitaverhuringen in corporatiewoningen

woonplekken via Onder de Pannen (t/m Q3)

19

woonplekken via Samen in 1 Huis

Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Doel 7

Bron: Interne registraties

13

Doel 6

Met een vergunning voor woningvormen mag een zelfstandige woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimtes worden verbouwd. Op die manier kan een extra woning gecreëerd worden. Het aantal vergunningen voor woningvormen lag in 2025 iets hoger dan in 2023 en 2024. Door verschillende landelijke wet- en regelgeving zoals de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en fiscale maatregelen (box 3) is het financieel minder interessant om woningen (kamergewijs) te verhuren en levert woning­vormen waarbij een nieuwe woning ontstaat meer op voor de eigenaar.

350

Doel 1

Iets meer vergunningen verleend voor woningvormen

Figuur 2. Aantal verleende vergunningen voor woningvormen, 2023-2025

Inleiding

Het aantal Amsterdammers dat via hospitaverhuur bij iemand inwoont neemt toe. Amsterdammers hoeven sinds juli 2024 geen omgevingsvergunning meer aan te vragen om een hospita in huis te nemen. Op die manier kunnen mensen die een kamer over hebben deze gemakkelijker verhuren. Omdat er geen meld- of registratieplicht bestaat kijken we naar een aantal indicatoren. De organisatie Hospi Housing krijgt subsidie van de gemeente om hospitaverhuur te promoten en het proces rondom hospitaverhuur te begeleiden. Het aantal matches tussen mensen die een kamer aanbieden en zoeken via Hospi Housing is toegenomen. Van 40 in 2023 naar 80 in 2024 en 110 in 2025. Het aantal matches via Hospi Housing laat maar een deel van het totaal aantal hospitaverhuringen zien. Zo heeft de nieuw gestarte organisatie Samen in 1 Huis in 2025 19 hospita­ verhuringen gerealiseerd. Huurders van corporatiewoningen kunnen ook zonder een bemiddelingsorganisatie een aanvraag bij hun corporatie doen om een huurder in huis te nemen. Dit is in 2024 door 23 huurders aangevraagd en in 2025 door 34 huurders. Tot slot hebben in het project Onder de Pannen ruim 70 economisch daklozen via hospitaverhuur een woonplek gevonden vanaf 2024 tot en met het derde kwartaal van 2025.

Voorwoord

Toename hospitaverhuringen

Versoepeling regels hospitaverhuur. Het project stimuleren hospitaverhuur is uitgebreid. Per 1 januari 2025 mogen huishoudens sneller een ander huishouden in huis nemen (kortere wachttijd). Ook is het sinds juli 2025 niet langer nodig een omgevingsvergunning aan te vragen wanneer een bewoner door hospitaverhuur een gedeelte van de woning verhuurt aan een ander huishouden.

•

•

Subsidie voor het project Onder de Pannen en Tijdelijk onder Dak. Dit zijn initiatieven die voor tijdelijk onder­ dak zorgen voor economisch dakloze mensen zodat ze op een veilige plek kunnen werken aan hun perspectief, zoals het zoeken naar een woning waar ze duurzaam kunnen wonen. Via Onder de Pannen krijgen Amsterdammers een woonplek aangeboden als hospita. Via Tijdelijk onder Dak vonden 90 economisch daklozen een tijdelijk huis in een sloop- of renovatie­ woning van een corporatie. Deze woning deelden zij met een andere economisch dakloze en 30% vindt hierna een woning. De overige mensen gaat meestal naar een ander tijdelijk wonen project of vindt weer onderdak in het netwerk.

•

De doelstelling van het college om 7.500 zelfstandige woningen per jaar te bouwen wordt niet gehaald. Er zijn in 2024 4.541 woningen in aanbouw genomen. Dat zijn er 613 minder dan in 2023. In 2025 trekt de bouwproductie aan en zijn er een stuk meer woningen in aanbouw genomen. In 2025 is gestart met de bouw van 6.053 permanente zelfstandige woningen. Een groot deel valt in het betaalbare sociaal- en middensegment (zie ook Doel 2 ‘Betaalbaarder wonen’).

Doel 5

Subsidie Wonen boven Winkels. In 2025 zijn via de subsidieregeling Wonen boven Winkels 35 woningen gerealiseerd, 10 minder dan in 2023.

Doel 7.500 woningen per jaar wordt niet gehaald, maar 2025 is goed jaar

Doel 4

Subsidie voor Hospi Housing en Samen onder 1 Huis. Deze partijen bieden ondersteuning en begeleiding

Lobby voor wetswijziging hospitaverhuur. Er wordt lobby gevoerd om landelijke wetgeving aan te passen zodat hospitaverhuur aantrekkelijker wordt.

Doel 3

•

Bijstandgerechtigden mogen bijverdienen aan kamerverhuur. Vanaf 1 november 2025 kunnen Amsterdammers in de bijstand maandelijks tot € 475 overhouden uit de inkomsten van hospitaverhuur, naast de bestaande uitkering. Tevens staat de gemeente garant voor een oplossing indien de bijstands­ gerechtigde door de verhuur onvoorzien in de problemen komt met toeslagen, uitkeringen of belastingen.

•

Doel 2

•

bij het tot stand komen van hospitaverhuur. Daarnaast communiceren zij over de mogelijkheden van hospita­ verhuur naar specifieke doelgroepen, zoals studenten en ouderen.

Doel 1

Invoering plusquotum. Per 1 januari 2025 zijn er in iedere wijk meer omzettingsvergunningen beschikbaar voor woningdelen met 3 personen. Hiermee komen in totaal circa 6.000 extra vergunningen beschikbaar binnen de quota voor woningdelen.

Inleiding

•

Subdoel 3: Ten aanzien van de nieuwbouw hebben we de ambitie om per jaar 7.500 woningen langdurig toe te voegen en om 2.500-3.000 woningen tijdelijk toe te voegen

Voorwoord

Wat we doen

Doel 6 Doel 7

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Bronnen

14

Voorwoord

Figuur 3. Start bouw naar (prijs)segment (aantal woningen), 2023-2025

Figuur 4. Start bouw tijdelijke woningen, 2023-2025

Inleiding

2023

Doel 1

2024

2025 1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

0

200

400

600

Doel 2

0

800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800

Doel 3

Bron: Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportages Bron: Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportages

Doel bouw tijdelijke woningen komt in zicht

•

Handreiking ontwikkeld voor “Gewoon Goed” bouwen. “Gewoon Goed” zet in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en het vergroten van de haalbaarheid, waarbij kosten of risico's niet worden afgewenteld op volgende generaties. In de handreiking staan praktijkvoorbeelden die laten zien hoe “gewoon goed” kan worden toegepast in projecten. Verkenning en Pilot optoppen. Het toevoegen van woningen op bestaande bebouwing is een manier om

•

Samenwerking met het Rijk. In het kader van de Woondeal MRA hebben we in 2023 wederkerige afspraken met het Rijk gemaakt om als Amsterdam 67.500 woningen in de periode 2022 t/m 2030 te bouwen waarvan minimaal 30% sociaal en 2/3 betaal­ baar. Inzet van het Rijk op de randvoorwaarden en voldoende financiering is noodzakelijk om de gestelde doelen te realiseren.

Doel 7 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

•

de woningvoorraad te vergroten. Als onderdeel van de uitvoering van de “Ontwikkelstrategie 2035” wordt verkend wat de kansen en belemmeringen zijn voor optoppen in Amsterdam. Dat doen we onder andere door een pilot optoppen in Buitenveldert. De uitkomsten worden gebruikt om optopprojecten beter te faciliteren.

Doel 6

15

Met het Woningbouwplan 2022-2028 zet Amsterdam in op de bouw van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt: 40% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop, en 20% dure woningen (zie ook Doel 2 ‘Betaalbaarder wonen’).

Doel 5

Meer details over de woningbouwresultaten zijn te vinden in de jaarrapportage 2024 en de jaarrapportage 2025 van het Woningbouwplan 2022-2028.

Wat we doen Doel 4

Het doel om in totaal 2.500-3.000 tijdelijke woningen te realiseren tot en met 2027 komt in zicht. Vanaf 2023 t/m de eerste helft van 2025 zijn er in totaal 1.619 tijdelijke woningen toegevoegd. Daarmee is ruim de helft van de doelstelling behaald. In 2024 zijn er 639 meer tijdelijke woningen in aanbouw genomen dan in 2023. En in 2025 is de start bouw van 660 tijdelijke woningen begonnen. Dit worden ook wel flexwoningen genoemd. Deze woningen zijn een ‘extra schil’ van tijdelijke woningen in het sociale segment, voor urgent- en regulier woningzoekenden en statushouders, om de druk op de woningmarkt voor een deel te ondervangen (zie Doel 3 voor meer informatie over de verdeling van sociale huurwoningen).

Voorwoord

Woonwagens Inleiding Doel 1

Voor de woonwagenbewoners zetten we ons in voor het creëren van meer woningen: standplaatsen voor woonwagens. Daarbij is aandacht voor de cultuur van woonwagenbewoners. Ook het beheer van woon­ wagenlocaties valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. In het beleidskader woonwagens en standplaatsen staan de doelstellingen toegelicht.

•

Zoektocht nieuwe woonwagenlocaties. In 2026 onderzoeken we voor 5 locaties in de stad of deze geschikt zijn voor de realisatie van woonwagenlocaties.

•

•

Extra budget. Er is 14 miljoen euro vrijgesteld voor de realisatie van nieuwe standplaatsen, nieuwe huurwoon­ wagens en de vervanging van bergingen die in slechte staat zijn.

Samenwerkingsovereenkomst getekend met belangen­ vereniging Woonwagenbelangen Amsterdam (WWBA). We blijven in gesprek met de belangenvereniging om te zorgen dat de stem van de woonwagengemeenschap genoeg gehoord wordt bij nieuwe plannen. In de samenwerkingsovereenkomst staan afspraken over de onderlinge communicatie en de rolverdeling tussen de gemeente en de WWBA.

16

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Doel 6

Evaluatie toewijzingsbeleid standplaatsen Amsterdam. De toewijzingsregels zijn geëvalueerd. Aan de hand van de resultaten bepalen we hoe we de toewijzingsregels kunnen verbeteren. De resultaten van het onderzoek zijn in januari 2026 bekend gemaakt.

Doel 5

•

Doel 4

Uitbreiding van bestaande woonwagenlocaties. Er is besloten om drie woonwagenlocaties uit te breiden. In 2026 wordt hieraan uitvoering gegeven met de realisatie van 17 nieuwe standplaatsen. Daarnaast wordt de mogelijkheid om nog vier locaties uit te breiden onderzocht.

Doel 3

•

Doel 2

Wat we doen

Doel 7 Bronnen

Voorwoord

Doel 2

Inleiding

Betaalbaarder wonen

Doel 1 Doel 2

Samenvatting

Doel 7 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Ten opzichte van 2023 zien we in 2025 dat de gemiddelde huurquote, het deel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan huur, in de corporatiesector is gedaald. Dit is een goede ontwikkeling, maar een deel van deze huurders houdt aan het einde van de maand nog steeds weinig over. Amsterdammers in private huurwoningen zijn echter nog steeds vaak meer dan 40% van hun inkomen kwijt aan huur. De uitbreiding van de huurtoeslag per 1 januari 2026 kan voor sommigen met een hogere huur verlichting geven. Ook kopers zijn steeds vaker een groter deel van het inkomen kwijt aan hypotheek.

Doel 6

17

Met de opkoopbescherming, die de gemeente Amsterdam per 1 april 2022 heeft ingevoerd, willen we voorkomen dat de relatief betaalbaardere koopwoningen worden opgekocht door investeerders voor de verhuur. Samen met landelijke maatregelen is dit een effectief middel gebleken.

Uit een recente evaluatie van 2022 tot en met 2024 blijkt dat het aantal woningen dat wordt opgekocht voor verhuur (buy-to-let) fors is gedaald.

Doel 5

Met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn middenhuurwoningen in Amsterdam gereguleerd. Hoewel de wet op termijn meer middenhuurwoningen moet opleveren, is dit effect nog niet zichtbaar. Ook zijn er fiscale wijzigingen geweest. Deze combinatie van factoren heeft ervoor gezorgd dat een deel van de private verhuurders woningen verkopen of verduurzamen, in plaats van

verhuren als middenhuurwoning. Het is in de bestaande woningvoorraad pas verplicht een middenhuurprijs te vragen als er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Naarmate er meer mensen verhuizen hopen we dat het aantal woningen dat met een middenhuurprijs wordt verhuurd zal toenemen. Door middel van handhaving zien we erop toe dat de juiste huurprijs gevraagd wordt en dat woningen aan de juiste doelgroep worden toegewezen. Samen met de toename van het aantal nieuwbouw middenhuurwoningen zetten we hiermee in op het laten toenemen van het aantal huurwoningen in het middensegment.

Doel 4

De sociale huurvoorraad is licht toegenomen, van 221.900 woningen in 2023 naar 223.000 in 2025. Er is een daling van het aantal sociale huurwoningen bij private verhuurders, terwijl de voorraad van woningcorporaties juist toeneemt. In 2024 zijn 1.948 nieuwe permanente zelfstandige sociale huurwoningen opgeleverd door corporaties, meer dan in 2023. Ondanks de groei van de sociale huurvoorraad van corporaties zijn er niet genoeg sociale huurwoningen om aan de grote vraag te voldoen. Dit tekort geldt ook in andere segmenten.

Doel 3

De gemeente Amsterdam zet zich in om wonen betaalbaarder te maken door de sociale huurvoorraad te beschermen en uit te breiden, de middenhuurvoorraad te vergroten, en woonlasten voor inwoners te verlagen. Voor een groot deel zijn ze daarbij afhankelijk van landelijke wet- en regelgeving. Ondanks enkele positieve ontwikkelingen staat betaalbaar wonen in Amsterdam stevig onder druk.

Voorwoord

Verhaal uit de stad

De coöperatieleden nemen besluiten met consensus. Niels: “We luisteren naar bezwaren en blijven zoeken naar oplossingen waarin iedereen zich kan vinden. Een bewoner is goed in helpen bij lastige gesprekken. Weer anderen doen de financiën of kluswerk, zelf ga ik in de tuincommissie. Op deze manier wonen brengt zoveel vreugde. En gedeelde vreugde is grotere vreugde.”

Doel 4

Het pand bevat vijf woongroepen, vijftien sociale huurwoningen, een café en kantoorruimtes. Wooncoöperatie De Nieuwe Meent is eigenaar en verhuurder (meent betekent gemeenschappelijke grond). Niels: “Elke bewoner is lid van deze coöperatie. De afstand tussen verhuurder en huurders is dus piepklein. In 2019 kochten we dit kavel. Het heeft 7 jaar bloed, zweet en tranen gekost, onder andere door de pandemie, prijsstijgingen en omdat alles nieuw was. Ook gemeenteambtenaren moesten puzzelen, bijvoorbeeld hoeveel vrijheid de architect mocht krijgen. Maar het is gelukt!”

Solidariteit Doel 3

Puzzelen

Beylula: “Ik vind wonen een recht. Alleen met een dak boven je hoofd kun je je potentieel inzetten voor de maatschappij. Diversiteit en inclusie zijn kernvoorwaarden bij De Nieuwe Meent. Zo maken we ruimte voor mensen die door maatschappelijke ongelijkheid structureel minder kansen krijgen. Ik wil dat mijn dochter meerdere perspectieven meekrijgt. Mijn ouders komen uit Eritrea waar gemeenschapszin vanzelfsprekend is. Zo proberen wij ook te leven.” Niels: “Soms komen mensen uit Duitsland of Japan kijken. We laten zien dat een coöperatie met diversiteit kán.”

Doel 2

Beylula Yosef Ykeallo huurt de woning naast die van Niels. Zij is sinds kort de nieuwe voorzitter van de wooncoöperatie. “Mijn leven is totaal veranderd,” vertelt Beylula, “want hier leven we echt samen in een gemeenschap waarin mensen naar elkaar omkijken.”

Perspectieven

Doel 1

In 2019 plaatste Niels Jongerius een oproep: wie wil ook niet-kapitalistisch wonen? Zijn droom werd werkelijkheid, wooncoöperatie De Nieuwe Meent werd geboren. Sinds augustus 2025 wonen zo’n vijftig mensen met zeer diverse achtergronden en leeftijden in hun pand bij station Science Park. Deels in woongroepen en deels individueel. En voor altijd betaalbaar.

Inleiding

Niet-kapitalistisch wonen

Doel 5

Geld

Doel 6

Tegenwoordig biedt de Rabobank financiering aan wooncoöperaties, andere banken vinden het lastig. De gemeente Amsterdam zette een leenfonds op, dat de basis vormde voor een landelijk leenfonds. Niels: “Na afbetaling van de leningen blijft de coöperatie betaalbare huren innen, zonder winstoogmerk. Nieuwe coöperaties kunnen dan geld van ons lenen. In de Alpenlanden zijn wooncoöperaties heel normaal.” Duurzaamheid is belangrijk voor De Nieuwe Meent. Bewoners delen een kledingwasruimte en gereedschappen. Binnenkort worden de zonnepanelen geplaatst. Het pand is grotendeels van hout, gebruikt waterpompen en is na 30 jaar energiepositief.

Doel 7

18

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Bronnen

Fotografie: Charlotte Grandury - met dank aan Time to Access i.s.m. Roel van der Zeeuw Architecten

Voorwoord Inleiding

Streven 2040 en subdoelen 2023-2027 We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden.

Doel 1

Op de korte termijn zijn er voor de periode 2023-2027 drie doelen geformuleerd om te realiseren. Per doel lichten we toe wat we doen om het doel te bereiken en hoe het er op dit moment voor staat.

2.000 1.500

49.400

private huurwoningen (- ca 600 t.o.v. 2023)

1.000 500 2023

2024

2025

Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek

Doel 7

Bron: Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportages

Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

173.600 corporatiewoningen (+ ca 1.700 tov 2023)

2.500

0

sociale huurwoningen in de woningvoorraad (+ ca 1.100 t.o.v. 2023)

Doel 6

19

3.000

223.000

Doel 5

2 Deze afgeronde cijfers zijn op basis van het Wonen in Amsterdam onderzoek en kunnen afwijken van rapportages van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).

Figuur 5. Start bouw sociale huurwoningen door corporaties en private verhuurders, 2023-2025

2025

Doel 4

Of de sociale huurvoorraad groeit, wordt bepaald door de combinatie van nieuwbouw, liberalisatie, sloop en verkoop. Door liberalisatie, sloop en verkoop verdwijnen er sociale huurwoningen. Door nieuwbouw komen er juist sociale huurwoningen bij. Het totale aantal sociale huurwoningen in de woningvoorraad is toegenomen: van 221.900 in 2023 naar 223.000 in 2025. Het aantal sociale huurwoningen van private verhuurders is iets teruggelopen (van ongeveer 50.000 in 2023 naar ongeveer 49.400 in 2025). Bijvoorbeeld omdat zij woningen hebben verkocht, of omdat zij een hogere huurprijs (mogen) vragen aan nieuwe bewoners. Het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties is juist toegenomen van ongeveer 171.900 in 2023 naar ongeveer 173.600 in 20252.

In 2024 zijn er 1.887 sociale huurwoningen in aanbouw genomen, waarvan 1.817 door corporaties. Dat is een stuk minder dan in 2023. In 2025 trekt de nieuwbouwproductie weer aan en is begonnen met de bouw van 2.364 sociale huurwoningen. Ruim 1.500 hiervan worden door corporaties gerealiseerd, en bijna 850 zullen door private verhuurders worden verhuurd. Bijna 40 procent van alle in aanbouw genomen woningen in 2025 valt hiermee in het sociale huursegment.

Doel 3

Kleine toename aantal sociale huurwoningen

Minder sociale huurwoningen in aanbouw genomen in 2024, herstel in 2025

Doel 2

Subdoel 1: Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad door nieuwbouw en door bescherming van deze voorraad in bezit van corporaties

geïsoleerde woningen (zie ook Doel 5 ‘Duurzame woningen van goede kwaliteit’). Daarbij worden woningen gesloopt, om er nieuwe voor in de plaats te bouwen. Het aantal woningen dat in de plaats komt, is meestal groter. Maar het duurt een aantal jaar voordat die gebouwd zijn. Het slopen van woningen kan uiteindelijk dus juist zorgen voor een toename aan woningen.

+1.948

Nieuwbouw opgeleverd (+402 t.o.v. 2023)

Doel 1

-88

Liberalisatie (incl. overig) (-52 t.o.v. 2023)

Verkoop (-20 t.o.v. 2023)

-711

Sloop (+517 t.o.v. 2023) Doel 6

+553 Te koop

Saldo (-43 t.o.v. 2023)

Bronnen

Bron: Monitor prestatieafspraken 2023, 2024. Het gaat hier om de ontwikkeling van de voorraad sociale permanente zelfstandige huurwoningen van corporaties.

Doel 7

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

Stimuleren wooncoöperaties. Sinds 2020 zetten we in op het stimuleren van wooncoöperaties om bewoners meer zeggenschap te geven en om eeuwigdurend betaalbare huurwoningen te realiseren. Het lukt wooncoöperaties om met behulp van de stimulerings­ lening van de gemeente hun zelfbouwprojecten te ontwikkelen en te realiseren op de beschikbaar gestelde kavels. Van de in totaal dertien projecten met samen ongeveer 700 woningen, zijn inmiddels drie projecten opgeleverd. Verder zijn in 2025 drie wooncoöperaties gestart met bouwen en in 2026 volgen er naar verwachting nog vier. Tegelijkertijd worden nog eens tien kavels met circa 500-600 woningen voorbereid.

Te koo p

Doel 5

20

Realiseren flexwoningen. De gemeente Amsterdam en het Rijk hebben de ambitie om 2.500 - 3.000 flex­ woningen in Amsterdam te bouwen. Dit zorgt voor het creëren van een flexibele schil van tijdelijke huisvesting.

•

-612

Doel 4

•

40-40-20 uitgangspunt in de nieuwbouw. Bij het uitgeven van grond voor woningbouw is het uitgangs­ punt 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector. In transformatiegebieden is het toegestaan om het uitgangspunt 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrije sector te hanteren zolang een corporatie de sociale huurwoningen afneemt.

In 2024 en 2025 zijn op 4 locaties de eerste 1.157 flexwoningen opgeleverd en een deel wordt medio 2026 opgeleverd. Daarnaast worden er momenteel 330 flexwoningen gerealiseerd in De Nieuwe Kern. Deze ontwikkeling valt onder de gemeente Ouder-Amstel. De gemeente Amsterdam is verpachter van de grond.

Doel 3

•

Prestatieafspraken corporaties. Verreweg de meeste sociale nieuwbouw woningen worden door corporaties opgeleverd. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw­ projecten van sociale huurwoningen werken gemeente en corporaties nauw samen. Zo hanteert de gemeente een voorrangspositie voor Amsterdamse corporaties op nieuw uit te geven gemeentelijke locaties voor de te bouwen sociale huurwoningen.

Doel 2

Hoewel de sociale huurvoorraad van corporaties toeneemt is er nog altijd een tekort om te kunnen voorzien in de grote vraag naar sociale huurwoningen. Bij doel 3 ‘Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben‘ en doel 4 ‘Passender wonen’ gaan we verder in op de verdeling van schaarse sociale huurwoningen.

Wat we doen •

Inleiding

Het duurt ongeveer twee jaar tussen de start bouw van een woning en de daadwerkelijke oplevering. Net als in 2023 zijn er in 2024 meer sociale huurwoningen door corporaties opgeleverd dan er verdwenen zijn uit de sociale huur. De nieuwbouw heeft 1.948 zelfstandige sociale huurwoningen opgeleverd in 2024. Dat zijn er meer dan in 2023 (1.546). Ook zijn er in 2024 63 flexwoningen opgeleverd. Wel valt het op dat het aantal gesloopte woningen van woningcorporaties een stuk hoger ligt in 2024 dan in 2023. De hogere sloopcijfers worden onder andere veroorzaakt door stedelijke vernieuwing en dat er veel renovatie (sloop/ nieuwbouw) plaatsvindt. Dit zorgt bijvoorbeeld voor beter

Voorwoord

Toename sociale voorraad van corporaties, wel meer sloop

mag worden. Er zijn ook nieuwbouwwoningen waar de gemeente privaatrechtelijke afspraken heeft gemaakt over de huur, deze woningen moeten ook boven de 186 WWSpunten in het middensegment verhuurd worden. Lees voor meer informatie over huurgrenzen en verschuivingen in prijssegmenten de Factsheet Woningmarkt 2025.

Figuur 7. Start bouw middenhuurwoningen, 2023-2025

Middenhuur niet tot nauwelijks toegenomen

Figuur 6. Aantal huurwoningen (corporaties en private verhuurders) met een middenhuurprijs, 2021-2025

1.000 800 600

40.000

400

35.000

200

30.000

0

20.000

2023

2024

2025

Bron: Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportages

15.000 10.000 5.000

Doel 3

20 gr 21 en (A s€ m 72 ste 20 0- rd €1 am 23 .0 se (A 01 €8 ms ) t 08 er -€ da 1. ms 17 e 5) gr en 20 s Am 25 ( G s €9 terd ein 00 am de -€ se xe e 1. 26 gre rde 0) ns 20 (€ 25 90 Ri 0- jks €1 gr .1 en 85 s )

0

Doel 5

Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek

Doel 4

Toename nieuwbouw middenhuurwoningen

Doel 7

De bouw van middenhuurwoningen trekt aan. In 2024 zijn er 1.006 middenhuurwoningen in aanbouw genomen. Dat zijn er bijna 700 meer dan in 2023. In 2025 ligt dit aantal met 1.644 nog een stuk hoger. Een belangrijke reden hiervoor is - naast verbeterde economische omstandigheden – dat er met de Wet Betaalbare Huur en het hierop gebaseerde gemeentelijk beleid voor middenhuurwoningen meer duidelijkheid is over de regels. Dit geeft marktpartijen en corporaties naast duidelijkheid ook meer zekerheid.

Doel 6 Bronnen

Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2026

1.200

Doel 2

21

1.400

Doel 1

De Wet betaalbare huur moet er onder andere voor zorgen dat ook in Amsterdam woningen bereikbaar worden voor middeninkomens. Door deze wet vallen net als sociale huurwoningen ook middenhuurwoningen in het gereguleerde segment. Of een woning tot de middenhuur gerekend wordt, hangt af van de punten die het op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) krijgt. Als op basis van punten de woning tot het middensegment behoort, geldt de verplichting om voor de woning een middenhuur te rekenen echter pas vanaf het moment dat deze opnieuw wordt verhuurd. Woningen die tot het middensegment behoren maar voor een hogere huur worden verhuurd, moeten dus pas bij een nieuwe verhuring een middenhuurprijs krijgen. Pas als er veel verhuizingen zijn geweest wordt duidelijk of deze woningen uiteindelijk verhuurd gaan worden voor een middenhuurprijs. En daarmee de middenhuur in de woningvoorraad toeneemt. Of dat verhuurders de woning verkopen (zie ook kader ‘verkoop private huurwoningen’) of dusdanig verduurzamen dat een woning volgens het WWS in de vrije sector verhuurd

1.600

45.000

25.000

Inleiding

In 2025 hebben ongeveer 34.000 woningen een huurprijs tussen € 900 en € 1.185. Daarmee worden ze volgens wettelijk vastgestelde rijksgrenzen gerekend tot het middensegment. In de jaren vóór het ingaan van de Wet betaalbare huur in 2024, hanteerde Amsterdam een andere (boven)grens voor middenhuur. Om de ontwikkeling van het middenhuursegment over tijd goed te kunnen beschrijven, wordt de geïndexeerde ‘Amsterdamse’ grens van € 1.260 gebruikt. Uitgaande van die grens, behoren 42.700 woningen tot het middensegment. Met deze geïndexeerde ‘Amsterdamse’ grens zou de middenhuur dus ook maar in beperkte mate toegenomen zijn ten opzichte van 2023.

1.800

Voorwoord

Subdoel 2: Middenhuurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021

Voorwoord

Wat we doen

•

3.000 2.500

•

1.500 1.000 500 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

•

Nieuwe beleidsregels middenhuur. Per 1 juli 2025 zijn nieuwe beleidsregels voor de nieuwbouw van middenhuurwoningen vastgesteld. Deze regels sluiten zoveel mogelijk aan op de Wet betaalbare huur én waarborgen zaken die voor de gemeente van belang zijn: het vastleggen van een minimale instandhoudingstermijn (25 jaar of eeuwigdurend) en de mogelijkheid om ook grotere middenhuurwoningen te realiseren (> 186 punten in het woningwaarderingsstelsel).

•

Verlengen Transformatie-Impuls tot 1 januari 2027. Deze tijdelijke regeling (vastgesteld in 2022) heeft als doel om in particuliere transformatieprojecten de realisatie van betaalbare woningen (sociaal en/of midden) te stimuleren. Het betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen. Bij complexe transformatieprojecten vergroot de Transformatie-Impuls de haalbaarheid en realisatie van betaalbare woningbouw.

Doel 5

0

Samenwerking met stichting !WOON. Er is in 2025 een samenwerkingsconvenant gesloten met stichting !WOON over de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Daarin staan afspraken over de uitwisseling van informatie over meldingen en casussen. Ook is er extra subsidie (€ 50.000) gegeven om huurders bij te staan bij problemen in het kader van de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap

Afwijken van 40-40-20 voor meer middenhuur. Op verzoek kan op losstaande (gebouw)transformaties in stadsdeelprojecten, door een particuliere erfpachter of eigenaar de norm van 40-40-20 los worden gelaten ten gunste van volledige bouw in het middenhuursegment.

Doel 4

2.000

Handhaving op de huurprijs. Sinds 1 januari 2025 kunnen huurders een melding doen als hun huurprijs niet klopt. Vanaf 1 januari 2026 zijn we gestart met proactieve handhaving en worden (mogelijke) overtreders van de Wet betaalbare huur actief benaderd. Als verhuurders zich inderdaad niet aan de regels houden, dan kan de gemeente ingrijpen met boetes en andere sancties.

•

Doel 3

3.500

Lobby voor meer ruimte voor woningcorporaties. We zetten ons in voor aanpassing van Europese regelgeving waarmee woningcorporaties een betere financiële positie krijgen voor het bouwen van (eeuwigdurende) middenhuurwoningen.

(zie ook Doel 6 ‘Betere positie huurders en woningzoekenden’).

Doel 2

•

Lobby voor behoud Wet betaalbare huur. We zetten ons in voor het behoud van de Wet betaalbare huur. Daarbij is onze inzet dat de WOZ cap blijft gelden en dat de prijsregulering van deze woningen niet wordt afgezwakt.

Doel 1

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Daarnaast zijn er ook fiscale wijzigingen geweest. Een deel van de private verhuurders vindt het niet langer rendabel om hun woning(en) te verhuren. Zij besluiten deze te verkopen (uitponden). Net als op andere plekken in het land is er een duidelijke toename van het aantal uitgeponde woningen in Amsterdam. In 2024 zijn er meer woningen verkocht door private verhuurders aan eigenaar-bewoners dan in 2023 (1.764) en de jaren daarvoor. In 2025 ging het om 3.490 woningen. Aan de andere kant worden er nauwelijks nog woningen opgekocht door private verhuurders.