Bijlage 1 - Jaarverslag gemeente Amsterdam 2025.pdf

Saldo onttrekkingen en toevoegingen reserves

5,7

2,2

2,8

2,8

0,0

Totaal 1.1 Ruimtelijke Ontwikkeling

-12,7

-13,6

-24,2

-23,0

1,2

Jaarverslag 2025

Het programmaonderdeel heeft ten opzichte van de Najaarsnota 2025 een positief resultaat van € 1,2 miljoen. Dit komt door hogere baten van € 2,7 miljoen en hogere lasten van € 1,5 miljoen. Baten De totale baten zijn € 2,7 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Hogere baten door de vrijval van de voorziening onderhoud Vinkeveense plassen (€ 2,5 miljoen). De voorziening is opgeheven omdat deze niet meer voldoet aan de BBV-voorschriften. • Overige afwijkingen lichten we verder niet toe, omdat de afzonderlijke afwijkingen kleiner zijn dan € 0,2 miljoen. Lasten De totale lasten van € 28,5 miljoen zijn € 1,5 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Hogere lasten op de bedrijfsvoering (€ 2,2 miljoen). Het negatieve bedrijfsvoering resultaat wordt grotendeels veroorzaakt door het niet kunnen vervullen van vacatures wegens krapte op de arbeidsmarkt. Hierdoor was externe inhuur noodzakelijk om de continuïteit en uitvoering van de programmabegroting en projecten te waarborgen. De daaruit voortvloeiende kosten zijn hoger dan de onderbesteding op de loonkosten. Daarnaast is er sprake geweest van tijdelijk inzet in verband met het niet vast invullen van functies vanwege de aanstaande reorganisatie van de directie. • Lagere lasten op het Omgevingsplan (€ 0,4 miljoen) door de overgang naar de Omgevings­wet.

Dit komt vooral door Rijksmiddelen die niet naar dat jaar konden worden overgeheveld. • Hogere lasten vanwege een nog openstaande betaalverplichting aan Rijkswaterstaat voor de Analyse A2 Entree (€ 0,3 miljoen). • Overige afwijkingen lichten we verder niet toe, omdat de afzonderlijke afwijkingen kleiner zijn dan € 0,2 miljoen. Reserves In dit programmaonderdeel zijn geen afwijkingen op de reserves.

28

H.2.1.1

Risicobeheersing

Beleidskaders

Actuele risico’s

Maatregelen

De hoge en snelle woningbouwproductie in combinatie met afnemende ruimte geeft een risico voor de integrale kwaliteit van de stad, op aspecten als: • voorzieningen voor energie en warmte, • leefbaarheid en bereikbaarheid, • kansengelijkheid, • openbare ruimte, • groen, water, • maatschappelijke en economische voorzieningen.

• Binnen Ruimte voor de Stad houden we de ontwikkeling van de plancapaciteit in de gaten en brengen we daaruit voortkomende knelpunten rond de randvoorwaarden voor stedelijke kwaliteit in beeld. Met de Ontwikkelstrategie 2035 hebben we een sturingsinstrument om hieraan richting te geven. De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 draagt op hoofdlijnen zorg voor een goede verdeling van functies over de stad en geeft sturing op complexe ruimtelijke afwegingen. • Zo vervult de Omgevingsvisie een belangrijke rol als beleidskader om ervoor te zorgen dat alle ruimte­claims in de stad op evenwichtige wijze worden afgewogen (‘complete stad’). Via versnelde en opgeschaalde aanpak van grote opgaven zoals dreigende congestie op het elektriciteitsnetwerk (programma Energie voor de Stad) wordt gewerkt aan het beperken of elimineren van risico’s.

Ook zien we het risico van energiecongestie. Terwijl de groei van de stad gaat met nieuwe voorzieningen die we van energie moeten kunnen voorzien. De druk op de gemeentelijke financiën kan het risico vergroten dat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn voor alle gewenste investeringen in publieke voorzieningen. Door de druk op de bouwprijzen (inflatie, materiaalkosten) dreigen er ook bouwplannen uitgesteld te worden en dreigt het terugverdienmoment voor voorinvesteringen (planvoorbereiding) later in de tijd te schuiven of onzeker te worden. Onvoldoende ambtelijke capaciteit leidt tot sub­optimaal gebruik van de schaarse openbare ruimte: de grote maatschappelijke druk kan zorgen voor onvoldoende ambtelijke sturings­mogelijkheden (juridisch planologisch, ontwerp, procesbegeleiding en management) met een onevenwichtige verdeling van functies tot gevolg. De hoge druk op de woningmarkt en de bestuur­lijke ambities zorgen voor een forse toename van de vraag naar juridische (plano­logische) vastlegging in het omgevingsplan en voor steden­bouwkundige en planologische advisering.

• Prioritering door in overleg met opdrachtgevers de capaciteit en behoefte af te stemmen. • Prioritering door de capaciteitsvraag en werving binnen Ruimte en Duurzaamheid centraal aan te sturen. Brede inzet op werving en bezetting van vaste en tijdelijke medewerkers via stages, traineeplekken, startersbanen en omscholing.

De planvoorraad op de middellange termijn loopt terug. Ondanks het grote aantal woningen dat binnen de huidige gebiedsontwikkeling wordt voorbereid, kan dit gevolgen hebben voor de bouwambities op middellange termijn. De middelen om hier aan te blijven werken nemen vanaf 1 januari 2026 af, want zijn incidenteel en verbonden aan de lopende coalitieperiode.

• Om voldoende planontwikkeling in de komende 10-15 jaar mogelijk te maken met heldere prioriteringen is in 2024 de Ontwikkelstrategie 2035 vastgesteld. Hierin geven we sturing aan vergroten van de planvoorraad. Het nieuwe college wordt gewezen op de noodzaak van nieuwe (incidentele) middelen voor planvoorbereiding, indien zij de ambities uit de Ontwikkelstrategie blijvend ondersteunen.

Jaarverslag 2025

• Nationale wetgeving voor ruimtelijke ordening en bouwen, met name de Omgevings­wet, die regelt hoe ruimtelijke plannen van Rijk, provincie en gemeenten tot stand komen. In het kader van de (uitwerkingsgebieden Nationale Omgevingsvisie) NOVEX heeft het Rijk zestien gebieden aangewezen waar grote ruimtelijke transities en nationale opgaven vragen om herbestemming en/of ingrijpende herinrichting, waarvoor Rijk en regio samen ontwikkelperspectieven en uitvoeringsagenda’s opstellen. Het Verstedelijkingsconcept Metropoolregio Amsterdam (MRA) is hierbij te beschouwen als ontwikkelperspectief. Voor Amsterdam zijn daarnaast Noorzeekanaalgebied, regio Schiphol, Groene Hart en Lelylijn relevante NOVEX-gebieden/-opgaven. • De Omgevingsvisie Amsterdam 2050, waarin het toetsingskader voor de ruimtelijke plannen, voor gebiedsgericht en thematisch beleid en de investeringsagenda’s staan, en een toekomstbeeld over hoe we de fysieke leefomgeving kunnen invullen en gebruiken. • De Ontwikkelstrategie Amsterdam 2035, de stadsbrede inventarisatie en aansturing van stedelijke bouwlocaties om de gemeentelijke opgaven voor woningbouw, werkruimte en voorzieningen te kunnen vervullen. • MRA-agenda 2025‑2028, de actieagenda van de Metropoolregio Amsterdam voor de periode vanaf 2025.

29

H.2.1.2

2.1.2 Grond Het duurzaam realiseren van de gewenste woningbouwproductie in gemengde wijken.

Doel 1.2.2

De totale CO2‑uitstoot van programma­onderdeel 1.2 is: Scope 1 en 2 in de stad

15.177 ton CO2

Scope 1 en 2 van de eigen organisatie

0 ton CO2

Scope 3 van de eigen organisatie

54.800 ton CO2

Het realiseren van voldoende en betaalbare woningen, kantoorruimte en maatschappelijke voorzieningen. Indicatoren doel 1

Wat hebben we bereikt (doelen) en wat hebben wij daarvoor gedaan (activiteiten)?

Aantal actieve grondexploitaties

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

160 (2023)

148

150

159

Doel 1.2.1

Doel 1.2.3

Het realiseren van voldoende en betaalbare woningen & kantoorruimte.

Het realiseren van voldoende en betaalbare woningen, kantoorruimte en maatschappelijke voorzieningen.

Indicatoren doel

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Start bouw nieuwbouw woningen (totaal)

7.410 (2021)

4.541

7.500

6.053

2

Netto toename kantorenvoorraad per jaar (m2 bvo)

15.000 (realisatie 2021)

-11.500

195.000

31.700

3

Nieuw gebouwde woningen per 1.000 be­staande woningen (BBV-verplicht: geen streefwaarde, alleen realisatie in jaarverslag)

n.v.t.

9,6

n.v.t.

12

Jaarverslag 2025

Indicatoren doel 1

Omvang meerjarige planvoorraad woningen (periode van 4 jaar)

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

46.000 (2022)

52.832

50.000

55.388

Het Amsterdams Akkoord gaat uit van een verantwoorde groei. We streven naar een jaarlijkse start bouw van 7.500 woningen in de verhouding 40 procent sociaal, 40 procent middelduur en 20 procent markt. Deze doelstelling is echter sterk afhankelijk van marktontwikkelingen. De gemeente bouwt niet zelf, maar dat doen marktpartijen. De stijgende bouwkosten, de gestegen rente en de toegenomen onzekerheid in de markt hebben de businesscase van de marktpartijen onder druk gezet, waardoor de nieuwbouwproductie in 2023 en 2024 in heel Nederland stagneerden. In 2025 zien we in Amsterdam een opgaande lijn, en is er gestart met de bouw van 6.053 woningen en 660 tijdelijke woningen. Via de Impuls Gewoon Goed wordt beoogd om de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten door het zoeken naar een goede balans tussen haalbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid, zonder in te leveren op de kwalitatieve ondergrens die nodig is voor een goede en complete stad.

30

H.2.1.2

De oplopende problemen met netcongestie en de labiele marktsituatie heeft een onmiskenbaar negatief effect op de grond­exploitaties en daarmee op het Vereveningsfonds. Omdat het Verevenings­fonds een afgescheiden financieel onderdeel vormt van de gemeentebegroting, raken kosten en opbrengsten van grond­exploitaties niet direct de algemene middelen. Vanzelfsprekend raakt dit wel de financiële stromen binnen het Verevenings­fonds en beperkt dit de mogelijkheid om nieuwe verlieslatende plannen te starten, ook omdat uitgegaan wordt van een jaarlijkse afdracht uit het Verevenings­fonds aan de algemene middelen en de reserve schaalspronginvesteringen. Voor 2025 bedroeg deze afdracht in totaal ruim € 22 miljoen.

Activiteit 1.2.2.2 We maken de grond bouwrijp, inclusief verwerven en sloop. Indicatoren activiteit 1

Aantal actieve grondexploitaties

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

160 (2023)

148

150

159

Activiteit 1.2.2.3 Activiteit 1.2.1.1

We ontwerpen en richten de openbare ruimte in van nieuw te ontwikkelen gebieden. Indicatoren activiteit

We monitoren de voortgang van projecten en treden in overleg met partners (corporaties, ontwikkelaars, beleggers) die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering. Indicatoren activiteit

1

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Eén keer per jaar opstellen van de rapportage ‘Woningbouwplan’

1 (2022)

1

1

1

2

Twee keer per jaar opstellen van de rapportage ‘Monitor kantoren Amsterdam’

2 (2022)

1

2

1

Aantal actieve grondexploitaties

We voeren het projectmanagement uit van gebiedsontwikkelingsprojecten. Indicatoren activiteit 1

Aantal actieve grondexploitaties

Jaarverslag 2025

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

160 (2023)

148

150

159

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

160 (2023)

148

150

159

We beheren en bewaken de prudentie van het Verevenings­fonds.

1

Activiteit 1.2.2.1

Jaarverslag 2024

Activiteit 1.2.2.4

Indicatoren activiteit

De voortgang van het woningbouwplan is gemonitord via de Jaarrapportage Woningbouw 2024 en de Halfjaarrapportage Woningbouw 2025. Er is in 2025 één kantorenmonitor opgesteld. Daarnaast is er een nieuwe Kantorenstrategie 2026 opgesteld.

Peilwaarde (peiljaar)

Opstellen MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) in voorjaar en AMPG (Actualisatie MPG) in najaar

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1 (2022)

1

1

1

De gebiedsontwikkeling wordt vormgegeven door het uitvoeren van een groot aantal projecten waarvoor de gemeenteraad een investeringsbesluit heeft genomen. In 2025 is gewerkt aan de uitvoering van 159 projecten. De financiële vertaling hiervan vindt plaats in grond­exploitaties waarin de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke projecten in de tijd zijn geplaatst. De resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties worden verevend in het Verevenings­fonds. Over de ontwikkeling van het Verevenings­fonds wordt twee keer per jaar gerapporteerd. Bij de jaarrekening van het Meerjarenprogramma Grond­exploitaties (MPG) en na de zomer via een actualisatie van het MPG (AMPG). Daarnaast wordt jaarlijks separaat gerapporteerd over de woningbouw en de kantoorontwikkeling.

31

H.2.1.2

Verbonden partijen

De stand van de reserve Verevenings­fonds is eind 2025 € 697,7 miljoen, waarvan € 25 miljoen vrije vereveningsruimte. In 2025 is de reserve vooral gedaald doordat € 164 miljoen is overgedragen met betrekking tot Zuidasdok aan de reserve Schaalsprong. De vereveningsruimte is ten opzichte van 2024 afgenomen. Dit komt vooral door nieuw vastgestelde nieuwe tekort plannen waaronder de Wildmanbuurt. Vereveningsruimte is nodig voor het realiseren van toekomstige ambities.

• GEM Lutkemeer (CV, GEM Lutkemeer BV, Gemeente Amsterdam, Participatie Lutkemeer BV (GAP)) / Schiphol Area Development Company (SADC). • Amsterdam werkt samen met SADC in een deelneming (Lutkemeer CV/BV) aan de ontwikkeling van het Businesspark Amsterdam Osdorp in stadsdeel Nieuw-West.

Financiële toelichting (bedragen x € 1 miljoen)

Rekening Oorspronkelijke 2024 Begroting 2025

Najaars­nota 2025

Rekening 2025

Verschil Rekening Najaars­nota

Baten

472,0

406,0

479,2

519,5

40,3

Lasten

410,4

437,9

525,6

552,9

27,3

Saldo Baten en Lasten

61,7

-31,9

-46,4

-33,4

13,0

Onttrekking

112,8

123,1

324,8

351,7

27,0

Toevoeging

176,2

100,4

123,6

163,3

39,7

Saldo onttrekkingen en toevoegingen reserves

-63,4

22,7

201,2

188,5

-12,7

Totaal 1.2 Grond

-1,8

-9,2

154,9

155,1

0,2

Programmaonderdeel 1.2 is in financieel administratief opzicht zeer complex. Dit komt doordat de resultaten worden verrekend met balansposten. Deze administratieve verrekeningen moeten, door BBV-voorschriften, ook in de exploitatie verantwoord worden. Het gaat om verrekeningen met het onderhanden werk, vaste activa, voorzieningen en reserves. Om deze reden lichten we eerst de in 2025 gerealiseerde financiële stromen toe. De financiële stromen in het programmaonderdeel Grond betreffen in hoofdzaak de grond­exploitaties in het Verevenings­fonds. Het Verevenings­fonds is een reserve waarin we positieve en negatieve resultaten van woningbouwprojecten met elkaar verevenen. Omdat de kosten en opbrengsten verrekend worden met het Vereveningsfonds heeft dit programmaonderdeel een beperkt effect op de algemene middelen. De resultaten hebben wel invloed op de vereveningsruimte die nodig is voor de vaststelling van nieuwe verlieslatende plannen en de afdracht aan de algemene middelen. In 2025 bedroeg deze afdracht € 22,4 miljoen, waarvan € 12 miljoen is toegevoegd aan de reserve Schaalsprong en € 10,4 miljoen aan de algemene middelen. Jaarverslag 2025

Grond­exploitaties zijn meerjarige projecten waarvan de resultaten over de gehele looptijd moeten worden bezien. De in 2025 gerealiseerde bedragen vormen alleen de jaarschijf 2025. Hierdoor geven de financiële toelichtingen op de afwijkingen in 2025 slechts een beperkt beeld. Over de financiële ontwikkelingen in het Verevenings­fonds wordt separaat gerapporteerd via het Meerjaren Programma Grond­exploitaties (MPG). In 2025 is binnen de gebiedsontwikkeling € 519,5 miljoen aan baten gerealiseerd. Deze baten bestaan uit grondopbrengsten (€ 365,3 miljoen), winstnemingen (€ 72,4 miljoen), Rijksmiddelen Realisatiestimulans (€ 26,7 miljoen) en overige opbrengsten (€ 55,2 miljoen). Winstnemingen zijn administratieve verrekeningen van positieve projectresultaten met het Verevenings­fonds. De overige opbrengsten bestaan onder andere uit erfpachtinkomsten, rijksbijdragen en tijdelijke exploitatie baten van verhuurde panden. In 2025 is binnen de gebiedsontwikkeling € 552,9 miljoen aan lasten gerealiseerd. Deze lasten bestaan uit kosten in grond­exploitaties en overige projecten (€ 435,2 miljoen), een verhoging van de voorziening plantekorten (€ 87,3 miljoen) en de administratieve verrekening van het saldo van de projecten met de balans (€ 30,4 miljoen).

De voorziening plantekorten is verhoogd door verslechtering van de projectsaldi en de vaststelling van een paar financiële tekortplannen zoals de Wildmanbuurt. De verslechtering van de lopende plannen met een negatief saldo komt vooral door Hamer­kwartier en de vorming van een restplan voor Podiumlocatie dat eerder is afgesloten. Over de breedte zien we dalende grondopbrengsten uit middeldure huurwoningen en stijgende personeelskosten een nadelig effect hebben op de financiële resultaten van projecten. In 2025 hebben wij € 73,6 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen die zijn toegevoegd aan een voorziening voor toekomstige kosten bij woningbouwprojecten. Deze zijn niet zichtbaar in de rekeningcijfers omdat deze niet als baten worden beschouwd, maar zijn vanzelfsprekend wel belangrijk voor een goed inzicht. De rijksbijdragen bestaan voornamelijk uit de 2e tranche rijksmiddelen voor mobiliteit (€ 70 miljoen) en een 32

H.2.1.2

rijksbijdrage voor het realiseren van studentenwoningen op de Cruquiusweg (€ 2,5 miljoen). Naast deze rijksbijdragen houden we rekening met de nog te ontvangen rijksbijdrage “Realisatiestimulans” die eind 2025 definitief is vastgesteld en op 5 november 2025 is gepubliceerd in de Staatscourant. Met deze nieuwe regeling ondersteunt het Rijk gemeenten bij het bouwen van meer betaalbare woningen. Gemeenten kunnen vanaf 2026 tot en met 2030 een bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning ontvangen waarvan de bouw het jaar ervoor is gestart. In 2025 is van 3.814 betaalbare woningen de bouw gestart en zijn deze verantwoord in de SiSa-bijlage van de jaarrekening 2025. De Realisatiestimulans vult de gemeentelijke financiën aan omdat Amsterdam zich heeft ingezet om betaalbare woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Met deze middelen kan Amsterdam naar eigen inzichthaar woningbouwopgave financieel verder ondersteunen. Deze gelden zijn, zoals beschreven in de regelgeving Realisatie Stimulans, bestemd voor publieke tekorten in huidige en toekomstige grondexploitaties. Binnen Amsterdam worden grondexploitaties voor rekening en risico van het Verevenings­fonds uitgevoerd. De in 2025 gerealiseerde baten bedragen € 26,7 miljoenen en zijn ten gunste van de reserve van het Vereveningsfonds gebracht en daar apart gelabeld.

In het MPG 2026 wordt beschreven hoe de middelen in de komende jaren zullen worden ingezet. Het programmaonderdeel heeft ten opzichte van de Najaarsnota 2025 een positief resultaat van € 13,0 miljoen voor verrekeningen met reserves. Dit komt door hogere baten van € 40,3 miljoen en hogere lasten van € 27,3 miljoen. Deze hogere lasten en baten worden verrekend met het Verevenings­fonds, waardoor het geen effect heeft op de algemene middelen. Baten De totale baten van € 519,5 miljoen zijn € 40,3 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Hogere baten door de rijksbijdrage “Realisatiestimulans” voor de realisatie van 3.814 betaalbare woningen in 2025 (€ 26,7 miljoen). • Hogere baten door dat we meer winst hebben genomen. Dit komt voornamelijk door eerder afsluiten van de grondexploitatie Podiumlocatie (€ 18,7 miljoen).

Jaarverslag 2025

• Lagere baten doordat door vertraging minder is besteed op de projecten waarvoor Rijksbijdragen zijn ontvangen. Hierdoor blijven de rijksmiddelen gereserveerd in een voorziening (€ 16,6 miljoen). • Hogere baten in de portefeuille van de Gebiedsontwikkeling. Dit komt onder andere de hogere opbrengsten in de grondexploitatie Elzenhagen Zuid. (€ 16,0 miljoen). • Lagere Erfpachtinkomsten omdat er minder woningen van wooncorporaties zijn gesplitst en/of verkocht (€ 4,5 miljoen). Deze baten worden toegevoegd aan het Verevenings­fonds voor investeringen in de Gebiedsontwikkeling. Lasten De totale lasten van € 552,9 miljoen zijn € 27,3 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Hogere lasten doordat we de toevoeging aan de voorziening plantekorten hebben verhoogd, door de verslechtering van grond­exploitaties met een tekort en vormen van een restplan voor de Podiumlocatie. Dit is onder mede het gevolg van stijgende personeelslasten en een daling van verwachte opbrengsten van middeldure huurwoningen (€ 32,0 miljoen). • Hogere lasten door de administratieve verrekening van de projectsaldi met het onderhanden werk en immaterieel vaste activa (€ 29,8 miljoen). • Lagere uitvoerings- en proceskosten in de portefeuille van de Gebiedsontwikkeling (€ 17,9 miljoen). • Lagere lasten omdat projecten waarvoor rijksmiddelen zijn ontvangen veelal nog in de voorbereidingsfase zijn.

Rijksmiddelen worden pas ingezet wanneer (deels) aan de voorwaarden is voldaan (€ 16,6 miljoen). Onttrekkingen reserves De onttrekking aan de reserve Verevenings­fonds is € 27,0 miljoen hoger dan begroot. Dit komt voornamelijk doordat we de voorziening plantekorten hebben verhoogd, zie ook lasten. De onttrekking aan de reserve Bouwstimulering is € 1,0 miljoen hoger dan begroot. Dit komt doordat het exploitatieresultaat van de flexwoningen Riekerpark in programmaonderdeel 1.2 Grond zijn verantwoord in plaats van 1.4 Bouwen en Wonen. Daar is rekening gehouden met een exploitatietekort en een onttrekking aan deze reserve van € 2,7 miljoen. Het exploitatietekort in 2025 is lager omdat we een rijkssubsidie hebben ontvangen (€ 0,9 miljoen) en enkele budgetten niet benodigd waren (€ 0,8 miljoen). Dit betroffen de budgetten voor bovenplanse ontsluiting (weg) en de stelpost voor de aanleg van kabels en leidingen. 33

H.2.1.2

Toevoegingen reserves De toevoeging aan de reserve Verevenings­fonds is € 39,7 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral doordat we meer winst hebben genomen in de plannen (€ 17,4 miljoen), ontvangen rijksmiddelen Realisatiestimulans (€ 26,7 miljoen) en lagere inkomsten uit erfpachtcontracten en huurliberalisaties (€ 4,5 miljoen).

Risicobeheersing Actuele risico’s

Maatregelen

1. Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd • Om het risico te beheersen van minder en kent een grote mate van onzekerheid. Het grondopbrengsten zijn verschillende risico bestaat dat de realisatie van het aantal beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is woningen en kantoren en de bijbehorende dat reserveringen worden getroffen bij majeure grondopbrengsten lager zal zijn dan de (voor)investeringen. Daarnaast wordt er een raming. De gemeente bouwt de woningen en financiële buffer aangehouden in de reserves om de kantoren echter niet zelf, dat doen project specifieke risico’s op te vangen en om in ontwikkelaars en woningcorporaties. De geval van crisis de proceskosten te kunnen gemeente is dus afhankelijk van de planning dekken die niet meer terugverdiend kunnen van deze partijen. Als gevolg van netcongestie worden. Deze financiële buffer wordt het bestaat ook een risico dat er niet gebouwd kan weerstandsvermogen genoemd. Verder worden worden of dat plannen vertragen, met minder direct verliesvoorzieningen gevormd voor projecten met een geraamd financieel tekort. opbrengsten voor het Verevenings­fonds als gevolg.

• Periodiek wordt een scenarioanalyse uitgevoerd In 2025 is de problematiek van de Netcongesdie in het Meerjarenperspectief Grond­exploitaties tie toegenomen zowel ten aanzien van de duur (MPG) wordt opgenomen om te zien in hoeverre als mogelijk verbreed ook naar woningen. de getroffen risico buffers binnen het Verevenings­fonds een verslechtering kunnen opvangen, en hoe tijdig kan worden bijgestuurd. 2. Het risico bestaat dat de ruimte in het • Om het risico te beheersen dat de saldi van Verevenings­fonds onvoldoende is om nieuwe plannen te negatief worden en niet meer passen verlieslatende plannen vast te stellen in de binnen de beschikbare vereveningsruimte worden programmamix van 40/40/20, waardoor de plannen financieel zoveel als mogelijk woningbouwplannen stil komen te liggen of geoptimaliseerd. Betreffende de kostenkant vertragen of dat het woningbouwprogramma wordt gestuurd op de uitvoeringskosten. Met aangepast moet worden. De gemeente bouwt betrekking tot het programma en de zelf geen woningen en kantoren maar de bijbehorende (grond)opbrengsten zoeken we gemeente investeert wel in het geschikt maken vanuit de gebiedsontwikkeling actief de van de grond om in erfpacht uit te geven voor samenwerking met ontwikkelaars, de bouw van de woningen en kantoren.

Indien woningcorporaties, het Rijk, de regio en de de kosten van deze plannen hoog zijn en niet overige gemeentelijke onderdelen om te komen tot het optimale programma of het eventueel opwegen tegen de grondopbrengsten kan het aanvragen van subsidies. Tegelijkertijd wordt ook zijn dat de vereveningsruimte niet meer toereikend is om deze plannen uit te voeren. gezocht naar locaties die minder kosten om te ontwikkelen waardoor er in de toekomst ook positieve plannen aan het Verevenings­fonds kunnen worden toegevoegd.

Jaarverslag 2025

Beleidskaders • De Omgevingsvisie Amsterdam 2050, waarin het toetsingskader voor de ruimtelijke plannen, voor gebiedsgericht en thematisch beleid en de investeringsagenda’s staan, en een toekomstbeeld over hoe we de fysieke leefomgeving kunnen invullen en gebruiken. • Ontwikkelstrategie Amsterdam 2035, de stadsbrede inventarisatie en aansturing van stedelijke bouwlocaties om de gemeentelijke opgaven voor woningbouw, werkruimte en voorzieningen te kunnen vervullen. • Spelregels voor woningbouwprogrammering: de spelregels gaan over de toepassing van de gewenste woningbouwprogrammering (40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent dure huur- en koopwoningen) in de projecten. • In het woningbouwplan 2022-2028 wordt de Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen beschreven. Dit aan de hand van drie thema’s. De eerste is de bouw van jaarlijks gemiddeld 7.500 woningen, de tweede het bouwen van de goede mix, het derde thema is versnellen en versimpelen. • Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020: in dit actieplan zijn de voorwaarden voor nieuwe middeldure huurwoningen met een instandhoudingstermijn van 25 jaar in 2020 herijkt. Verder is dit plan het beleidskader voor het realiseren van eeuwigdurende middeldure huurwoningen.

• Plaberum: procesbeschrijving die dient als leidraad voor de inrichting van de plan­vorming van ruimtelijke projecten. • Kantorenplan 2019-2026: Dit plan moet zorgen voor een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt, waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar zijn voor de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 kantoor per jaar. • Samenwerkingsafspraken met de corporaties en huurderskoepels. Deze gaan onder andere over de groei van de voorraad, de betaalbaarheid, de duurzaamheid en de beschikbaarheid van woningen voor alle doelgroepen. Ook staan er afspraken in over de nieuw te bouwen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen en over de grondprijzen. Selectiebeleid woningcorporaties: corporaties hebben een voorrangspositie bij de bouw van sociale woningen. • Het selectiebeleid woningcorporaties beschrijft hoe het proces verloopt om voor een kavel te komen tot een selectie van een corporatie. • Grondprijsbeleid: het beleid op basis waarvan de grondwaardes worden berekend. • Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid voor nieuwe uitgiftes en het beleid voor de bestaande erfpachtrechten.

34

H.2.1.3

2.1.3 Erfpacht Het uitgeven van nieuwe erfpachtrechten, beheren van de door de gemeente Amsterdam uitgegeven erfpachtrechten en het uitvoeren van de overstapregeling naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel.

De totale CO2‑uitstoot van programma­onderdeel 1.3 is: Scope 1 en 2 in de stad

0 ton CO2

Scope 1 en 2 van de eigen organisatie

0 ton CO2

Scope 3 van de eigen organisatie

1.300 ton CO2

Wat hebben we bereikt (doelen) en wat hebben wij daarvoor gedaan (activiteiten)? Doel 1.3.1 De waarde en het gebruik van grond ten dienste van inwoners en bedrijven laten komen Indicatoren doel 1

Canon (*€ 1 mln.)

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

156 (2022)

162

161

172

Door het erfpachtstelsel houdt de gemeente grip op het gebruik van de grond en komt de waardevermeerdering van de grond die ontstaat bij functiewijzigingen of bij het einde van een tijdvak, ten goede aan de gemeenschap. We doen dit door grond uit te geven in erfpacht bij nieuwe vastgoedontwikkelingen en door de bestaande erfpachtrechten te beheren. De vraag in Amsterdam naar nieuw uit te geven grond, onder andere voor woningen en commercieel vastgoed, is groot. Behalve nieuwe gronduitgiften worden ook woningen gerealiseerd via transformaties. De erfpachters hebben de afgelopen jaren gebruik gemaakt om tegen gunstige voorwaarden over te stappen naar het eeuwigdurende stelsel. In 2024 is een Jaarverslag 2025

spijtoptantenregeling vastgesteld. Deze regeling biedt erfpachters die eerder geen aanvraag indienden of deze niet hebben voortgezet alsnog de mogelijkheid om tegen gunstige voorwaarden over te stappen. Dit heeft geleid tot 19.000 nieuwe aanvragen die grotendeels in 2025 zijn afgerond. We werken voortdurend aan het verbeteren van het erfpachtstelsel (beleid, uitvoering en communicatie) in het belang van de erfpachters. Mede naar aanleiding van het coalitieakkoord 2022-2026 zijn per 15 september 2025 de beleidsadviescommissie en de pilot geschillencommissie erfpacht gestart. De beleidsadviescommissie is een vaste, onafhankelijke, externe commissie die adviseert voorafgaand aan de vaststelling van nieuw beleid of van wijzigingen van beleid. Het doel van deze commissie is om het draagvlak voor het Amsterdamse erfpachtstelsel te vergroten en ervoor te zorgen dat het erfpachtbeleid zorgvuldig tot stand wordt gebracht. Deze commissie bestaat uit drie leden: een lid uit het notariaat, een makelaar en een deskundige op het gebied van waardering van grondwaarden. De geschillencommissie is een pilot voor de duur van één jaar. De pilot geschillencommissie bestaat uit vier leden: twee externe leden en twee leden die werkzaam zijn bij – of werkzaam in opdracht van de gemeente.

Het doel van de geschillencommissie is om aan erfpachters een laagdrempelige mogelijkheid te bieden tot geschillenbeslechting. Dit kan bijdragen aan de acceptatie en het draagvlak voor (de uitvoering van) het Amsterdamse erfpachtstelsel vergroten. Andere verbeteringen die we de afgelopen jaar hebben doorgevoerd zijn onder andere: • Een ambtelijke leidraad voor erfpachtbeleidsvorming, waarin onder meer de ministeriële Handreiking is opgenomen. • Het verbeteren van de uitvoering door het verder optimaliseren en deels automatiseren van de werkprocessen in het erfpachtbeheer. • Diverse verbeteringen in de communicatie waaronder het vernieuwen en toegankelijker maken van de erfpachtwebsite en het herschrijven van modelbrieven. 35

H.2.1.3

Activiteit 1.3.1.1

Activiteit 1.3.1.4

We beheren de bestaande erfpachtrechten.

We werken aan een continue verbetering van de dienstverlening.

Indicatoren activiteit

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Aantal rechten (*1.000)

294 (2022)

299

297

304

2

Aantal wijzigingen van erfpacht­rechten (zonder over-stap)

832 (2022)

926

800

1.544

Indicatoren activiteit 1

Aantal afgehandelde overstap klantvragen (*1.000)

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

33 (2022)

20

14

22

Activiteit 1.3.1.5 Door veel nieuwe uitgiften en splitsingen van erfpachtrechten is het aantal erfpachtrechten harder gestegen dan begroot. De afgelopen jaren hebben we ingezet op de uitvoering van de overstapregeling van het voortdurend erfpachtstelsel naar het eeuwigdurend erfpachtstelsel, nu is de focus verlegd naar het verwerken van de achterstanden van de reguliere erfpachtwijzigingen. In 2025 is een start gemaakt met het verbeteren van de werkprocessen, waardoor meer efficiency bereikt is en uiteindelijk veel meer aanbiedingen voor wijzigingen van erfpachtrechten zijn opgesteld. Activiteit 1.3.1.2 We verzorgen de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten. Indicatoren activiteit 1

Grondwaarde van nieuw uitgegeven erfpachtrechten (*€ 1 mln.)

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

255 (2022)

242

280

536

De grondwaarde van nieuw uitgegeven erfpachtrechten is in 2025 aanzienlijk hoger dan begroot en ook aanzienlijk hoger dan in 2023 en 2024.

We verzorgen de overstap van de voortdurende naar eeuwigdurende erfpachtrechten. Indicatoren activiteit 1

Aantal overstapaanbiedingen (*1.000)

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

22 (2022)

12

8

14

Activiteit 1.3.1.3, 1.3.1.4 en 1.3.1.5 Het aantal overstapaanbiedingen en het aantal klantvragen heeft sinds de piek in 2021 een dalende tendens doordat de meeste aanvragen inmiddels zijn afgewikkeld. In 2024 is een spijtoptantenregeling ingesteld. Deze regeling biedt erfpachters die eerder geen aanvraag indienden of deze niet hebben voortgezet alsnog de mogelijkheid om tegen gunstige voorwaarden over te stappen. Door het instellen van de spijtoptantenregeling zijn er in 2025 meer aanbiedingen en klantvragen afgewikkeld dan in 2024. Over de ontwikkelingen van erfpacht wordt twee keer per jaar separaat gerapporteerd in een raadsinformatiebrief.

Verbonden partijen In dit programmaonderdeel zijn geen verbonden partijen.

Activiteit 1.3.1.3 We beheren het erfpachtstelsel. Indicatoren activiteit 1

Geen indicator beschikbaar

Jaarverslag 2025

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

36

H.2.1.3

Financiële toelichting (bedragen x € 1 miljoen)

Rekening Oorspronkelijke 2024 Begroting 2025

Najaars­nota 2025

Rekening 2025

Verschil Rekening Najaars­nota

Baten

419,5

230,5

322,2

409,9

87,7

Lasten

234,1

53,3

178,3

230,4

52,2

Saldo Baten en Lasten

185,4

177,2

143,9

179,5

35,5

Onttrekking

165,3

545,9

771,6

846,7

75,2

Toevoeging

393,2

98,2

708,1

819,1

111,0

Saldo onttrekkingen en toevoegingen reserves

-227,9

447,7

63,5

27,7

-35,8

Totaal 1.3 Erfpacht

-42,4

624,9

207,4

207,2

-0,3

Bij dit programmaonderdeel geven we voor de toelichting op afwijkingen ten opzichte van de Begroting 2025 eerst een uitleg over de methodiek. Voor het gebruik van de grond van de gemeente, het erfpachtrecht, ontvangen wij inkomsten in de vorm van een canon. De erfpachter kan kiezen of deze jaarlijks wordt verrekend of in een keer wordt afgekocht. De twee belangrijkste erfpachtstelsels zijn het voortdurende en het eeuwigdurende stelsel. In het voortdurende stelsel wordt bij ieder nieuw tijdvak (van meestal 50 jaar) een nieuwe canon vastgesteld op basis van de actuele marktwaarde. In het in 2016 ingevoerde eeuwigdurende stelsel wordt de canon eenmalig vastgesteld en alleen aangepast aan inflatie, tenzij het erfpachtrecht wordt gewijzigd (bijv. bestemmingswijziging). Nieuwe uitgiften vinden eeuwigdurend plaats, tenzij nog sprake is van oude afspraken. De opbrengsten stijgen wanneer er nieuwe uitgiften zijn of wanneer er voor bestaande rechten aanpassingen plaatsvinden. De canon-betalende (niet afgekochte) rechten zorgen voor jaarlijkse inkomsten voor de algemene middelen. De afgekochte canon, die we ontvangen in de vorm van een afkoopsom, worden aan de reserves toegevoegd.

De ontvangen afkoopsommen uit het voortdurend stelsel worden vooral toegevoegd aan de reserve afkoopsommen en de ontvangen eeuwigdurende afkoopsommen worden, na verrekening van de boekwaarde, toegevoegd aan de dit jaar gevormde reserve vermogensopbouw erfpacht. Het grondwaardedeel van de Jaarverslag 2025

afkoopsom van overgestapte rechten wordt toegevoegd aan de nieuw gevormde reserve afkoopsommen overstap. De canonopbrengsten en de afkoopsommen zijn grotendeels afhankelijk van het uitgifteniveau, de keuze van de erfpachter voor afkoop of canon-betalend en de nominale ontwikkeling van de canon. De gronduitgiften zijn sterk afhankelijk van de marktomstandigheden en hierdoor moeilijk te voorspellen. Het exploitatiesaldo is, voor mutaties met reserves, € 179,5 miljoen positief. Van dit bedrag is € 111,4 miljoen afgedragen aan de algemene middelen en € 68,1 miljoen extra toegevoegd aan erfpachtreserves. Het erfpachtresultaat (saldo na mutaties reserves) bestaat naast een vast deel van de jaarlijkse canonopbrengsten uit de kosten voor het beheer van het erfpachtstelsel, zoals rentelasten, apparaatslasten en overige beheerskosten. Vanaf 2024 worden de meeropbrengsten van de canon toegevoegd aan de reserve Vermogensopbouw Erfpacht. Doordat de in 2025 ontvangen canon van € 171,8 miljoen hoger is, hebben we hiervan € 10,5 miljoen toegevoegd aan de reserve Vermogensopbouw ter verbetering van de schuldpositie van de Gemeente Amsterdam. Het programmaonderdeel heeft ten opzichte van de Najaarsnota 2025 een positief resultaat van € 35,5 miljoen, voor verrekening met reserves. Dit komt door hogere baten van € 87,7 miljoen en hogere lasten van € 52,2 miljoen.

De keuze van de erfpachter voor canon of afkoop heeft een grote impact op de baten en de mutaties in de reserves en is vooraf moeilijk in te schatten. Hierdoor kunnen altijd grote afwijkingen ontstaan ten opzichte van de begroting of voorgaande jaren. Baten De totale baten van € 409,9 miljoen zijn € 87,7 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Afkoopsommen. De afkoopsommen zijn € 82,1 miljoen hoger, waarvan € 51,5 miljoen betrekking heeft op overgestapte rechten. De voortdurende afkoopsommen zijn € 30,6 miljoen hoger dan begroot door onder meer een afkoopsom van een kantoorgebouw in Zuidoost na het aangaan van een nieuw tijdvak. De afkoopsommen worden verrekend met reserves.

37

H.2.1.3

• Canonopbrengsten. De canonopbrengsten zijn € 6,6 miljoen hoger doordat er veel meer grond is uitgegeven waarbij vaker is gekozen voor canonbetaling. Die meercanon is toegevoegd aan de reserve vermogensopbouw Erfpacht.

reserve Vermogensopbouw hebben we de meerwaarde toegevoegd die grotendeels is verkregen uit eeuwigdurende afkoop en de hogere canonopbrengsten.

Risicobeheersing Lasten De totale lasten van € 230,4 miljoen zijn € 52,2 miljoen hoger dan begroot. Dit komt vooral door: • Afkoopsommen: Er zijn meer erfpachtrechten overgestapt naar het eeuwigdurende stelsel. Hierdoor is meer grondwaarde gedeactiveerd, omdat de rechten na eeuwigdurende afkoop geen financiële waarde meer vertegenwoordigen (€ 52,0 miljoen). • Erfpachtstelsel: Doordat de cloudkosten in het erfpachtresultaat zijn verantwoord, zijn de lasten € 2,5 miljoen hoger. Dit betreft ICT infrastructuur van de applicaties Hermes en NISE. Hier staat tegenover dat er minder is besteed aan personeelslasten en overige ICT kosten (€ 2,3 miljoen). Reserves Omdat de keuze van erfpachter leiden tot grote verschuivingen tussen reserves binnen erfpacht lichten we de mutaties niet per reserve toe. Wel staat beschreven waar de onttrekkingen en toevoegingen in hoofdlijnen uit bestaan. Onttrekkingen reserves De totale onttrekking van € 846,7 miljoen, waarvan € 207,7 miljoen aan de reserve Afkoopsommen, € 539,1 miljoen aan de reserve Afkoopsommen overstap en een vrijval van € 100,0 miljoen van de reserve vermogensopbouw, is € 75,2 miljoen hoger dan begroot. Dit bedrag heeft voornamelijk betrekking op een hogere onttrekking aan de reserve Afkoopsommen. Dit komt doordat er meer is overgestapt naar het eeuwigdurend stelsel.

Actuele risico’s

Maatregelen

1. Erfpachter moet lang wachten totdat een wijzigingsaanvraag wordt afgewikkeld met mogelijke rechtszaken tot gevolg.

• Om wachttijden te verkorten streven we ernaar om zoveel mogelijk (overstap)aanvragen automatisch af te wikkelen. Daarnaast hebben we met de extra inhuur van tijdelijke krachten de mogelijkheid gecreëerd om achterstanden in te lopen. • Eventuele rechtszaken omdat een erfpachter te lang moet wachten proberen wij te voorkomen met onze spoedprocedure, zodat in nijpende gevallen een erfpachter sneller geholpen zal worden.

Beleidskaders • Diverse Algemene Bepalingen, de door de raad vastgestelde bepalingen voor het uitgeven van grond in erfpacht. • Grondprijsbeleid: het beleid op basis waarvan de grondwaardes worden berekend. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid voor nieuwe uitgiftes en het beleid voor de bestaande erfpachtrechten. • Overstapregeling (inclusief spijtoptantenregeling), de regeling waarmee erfpachters met een woning kunnen overstappen van het voortdurende naar het eeuwigdurende stelsel.

Toevoegingen reserves De totale toevoeging van € 819,1 miljoen, waarvan € 65,0 miljoen aan de reserve Afkoopsommen, € 83,6 miljoen aan de reserve Afkoopsommen overstap en € 670,4 miljoen aan de reserve Vermogensopbouw Erfpacht, is € 111,0 miljoen hoger dan begroot. Dit bedrag bestaat uit hogere afkoopsommen (€ 104,4 miljoen) en hogere canonopbrengsten (€ 6,6 miljoen). De hogere afkoopsommen zijn toegevoegd aan de reserve Afkoopsommen (€ 5,0 miljoen), de reserve Afkoopsommen overstap (€ 26,3 miljoen) en de reserve Vermogens­opbouw Erfpacht (€ 83,0 miljoen). Aan de

Jaarverslag 2025

38

H.2.1.4

2.1.4 Bouwen en Wonen We streven naar voldoende beschikbaarheid van betaalbare, goede en veilige woningen, een rechtvaardige verdeling van de woningen en een rechtmatig gebruik van de woningen.

De totale CO2‑uitstoot van programma­onderdeel 1.4 is:

Indicatoren doel

Scope 1 en 2 in de stad

759.660 ton CO2

Scope 1 en 2 van de eigen organisatie

36 ton CO2

Scope 3 van de eigen organisatie

Doel 1.4.1

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

% kwetsbare huishoudens dat binnen 3 maanden een woning vindt: status­houders, MOBW en sociaal medisch urgenten

80% (2016)

85%

80%

80%

2

Gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring op WoningNet

3,0 (2025)

3,0

3,0

3,4

3

% toewijzingen met zoekpunten

80% (2024)

89%

90%

90%

4

% toewijzingen met situatiepunten

4,5% (2025)

4%

5%

3%

5

% toewijzingen met startpunten

5% (2024)

8%

5%

7%

6

Gemiddelde WOZ-waarde (BBVverplicht: geen streefwaarde, alleen realisatie in jaarverslag)

n.v.t.

€ 498.000

n.v.t.

€ 518.000

Jaarverslag 2025

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

Gemeentelijke woonlasten eenpersoons­huishouden (BBVverplicht: geen streefwaarde, alleen realisatie in jaarverslag)

n.v.t.

€ 827

n.v.t.

€ 941

8

Gemeentelijke woonlasten meerpersoonshuishouden (BBVverplicht: geen streefwaarde, alleen realisatie in jaarverslag)

n.v.t.

€ 944

n.v.t.

€ 1.058

We verdelen de schaarse sociale huurwoningen die beschikbaar komen in de stad op rechtvaardige wijze. Daarom geven we voorrang aan degenen die het hardst een woning nodig hebben. In 2025 heeft 80 procent van de kwetsbare huishoudens binnen drie maanden na de toekenning van de urgentie een woning gevonden.

Een rechtvaardige verdeling van de woningen waarbij voorrang wordt gegeven aan diegenen die de woning het hardste nodig hebben. Indicatoren doel

Jaarverslag 2024

7

6.100 ton CO2

Wat hebben we bereikt (doelen) en wat hebben wij daarvoor gedaan (activiteiten)?

Peilwaarde (peiljaar)

Om de regulier woningzoekenden kans te blijven geven op een sociale huurwoning hebben we het systeem aangepast. Door actief te zoeken en door situatie- en of startpunten aan te vragen zijn woningzoekenden zelf in staat om extra punten op te bouwen en hun positie op de ranglijst te verbeteren. Hierdoor worden sociale huurwoning eerder toegewezen aan mensen die dringend een woning nodig hebben. We hebben in 2025 het doorstroomoffensief ingezet, als belangrijk onderdeel van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Met voorlichting, communicatie en subsidiemogelijkheden proberen we verhuizingen en doorstroming van bewoners in gang te zetten. Het doel is om Amsterdammers te laten wonen in een woning die past bij hun gezinssituatie, levensfase, financiële situatie, of zorgvraag.

39

H.2.1.4

Activiteit 1.4.1.1

Activiteit 1.4.1.2

We bieden huisvesting voor kwetsbare groepen.

We wijzen met voorrang woningen toe aan bepaalde beroepsgroepen.

Indicatoren activiteit 1

2

Aantal woningen toegewezen aan kwetsbare huishoudens

Aantal gehuisveste statushouders (personen)

Peilwaarde (peiljaar) 1.800 (2023)

2.000 (2023)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

Indicatoren activiteit

2.137 30% van het totaal aantal verhuringen

2.119 24,5% van het totaal aantal verhuringen

1

1.498 1.400-1.600

1.634

In de samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties is afgesproken dat 30 procent van het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor kwetsbare groepen. Het aantal woningen wordt jaarlijks vastgesteld op basis van het verwachte aantal verhuringen. Dit fluctueert jaarlijks, onder andere door de oplevering van nieuwbouw en flexwoningen. Voor 2025 was de inschatting dat 2.200 woningen beschikbaar zouden komen maar dit is iets lager geworden. De woningen zijn verdeeld onder de verschillende categorieën. Dit zijn statushouders, kwetsbare huishoudens die met en zonder begeleiding kunnen wonen (dit zijn bijvoor­beeld sociaal medisch urgenten en slachtoffers van de toeslagenaffaire). Het aantal woningen per categorie hangt af van de lengte van de wachtlijsten en de verwachte vraag per categorie. Het aantal daadwerkelijk gehuisveste bewoners kan variëren door het aantal bewoners dat in een woning gehuisvest kan worden. De gerealiseerde woningtoewijzingen is ook afhankelijk van de gemeentelijke capaciteit en de capaciteit die de zorgpartners beschikbaar hebben.

Aantal woningen aan beroepsgroepen*

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

200 (2023)

236

300

294

Met de 294 toegewezen woningen zijn essentiële beroepsgroepen geholpen bij in hun huisvesting. Daarmee hebben we bijgedragen bij het behouden en aantrekken van deze beroepen voor de stad. 294 woningen gaat om een minimale afwijking van de gestelde 300 woningen, waarbij we kunnen terugkijken op een succesvol jaar. De nodige aanpassingen vanwege de groei van de regeling in de afgelopen jaren, hebben een positieve bijdrage geleverd aan dit resultaat. Doel 1.4.2 Een toekomstbestendige woning­voorraad (duurzaam, basiskwaliteit en veilig). Indicatoren doel 1

Daling in het aantal slechte energielabels (E, F, G) en stijging aantal goede energielabels (B, A, A+)

2

Woningkwaliteit – verbeterde woningen na gemeentelijke interventie

Peilwaarde (peiljaar)

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

47.500 Daling E, F, Daling slechte (2023) G-labels t.o.v. labels 2023: -1,6% (E-F-G) met 1/6e van het totaal

Daling E-F-G-labels t.o.v.2024: 2,02%*

n.t.b.

Jaarverslag 2024

145

180

151

* Bron: klimaatmonitor.databank.nl

Ondanks het lagere aantal woningen voor deze doelgroepen hebben we in 2025 voldoende statushouders (1.634) kunnen huisvesten om aan de taakstelling (1.454) te voldoen. Daarmee is een deel (180) van de achterstand uit eerder jaren ingevuld. Ook zijn 166 statushouders via de ruggensteunregeling doorgestroomd van een tijdelijke woning naar vaste huisvesting.

Jaarverslag 2025

Met het isolatieoffensief hebben we in 2025 verder ingezet op het verbeteren van woningen en het versnellen van het isolatietempo. Dit draagt bij aan een toekomstbestendige en betaalbare woning­voorraad en verlaagt de energiekosten voor bewoners. We hebben actief bewoners, verenigingen van eigenaren en verhuurders benaderd en ondersteund bij energieadvies en verduurzamingstrajecten voor structurele woningverbetering. Dit leidt tot verbetering van de energielabels en een beter woonklimaat. We hebben hierbij een stimulerende en adviserende rol, of een woning daadwerkelijk wordt verduurzaam is uiteraard aan de bewoners en eigenaren zelf. Ook corporaties zijn actief met isolatieprogramma’s. Daarnaast zijn bewoners met een groot risico op 40

H.2.1.4

energiearmoede ondersteund met advies en kleine energiebesparende maatregelen om per direct het energieverbruik terug te dringen met behoudt van een goed binnenklimaat. In de dienstverlening focussen we met name op bewoners in kwetsbare buurten en/ of in een kwetsbare positie. In 2025 is in verschillende stads­delen ecologisch onderzoek uitgevoerd naar mogelijkheden voor verduurzaming in samenhang met de leefomgeving van bijvoorbeeld vleermuizen en mussen. Dit leidt tot een vergunningaanvraag door de gemeente waarmee individuele bewoners in de toekomt kunnen verduurzamen zonder hiervoor ook zelf een vergunning aan te hoeven vragen.

Activiteit 1.4.2.2 We ondersteunen bewoners en eigenaren bij het verduurzamen van woningen. Indicatoren activiteit

Ook is in de beschikbare subsidieregelingen ingezet op het gebruik van biobased isolatiemateriaal. Daarnaast houden we ook toezicht op de minimale wettelijke kwaliteit van woningen en waar nodig zijn hierop handhavingsacties uitgevoerd. Activiteit 1.4.2.1 We houden toezicht op en handhaven de wettelijk minimumkwaliteit. Indicatoren activiteit

verklaren door een aanzienlijk toename van het aantal meldingen over vocht en schimmel en omdat er meer capaciteit beschikbaar was voor toezicht en handhaving. Daarnaast hebben we in 2025 extra middelen vrijgemaakt voor de schimmelaanpak, zodat corporaties de uitvoering van de schimmelaanpak kunnen verbeteren. Dat het aantal verbeterde woningen nog achterblijft, komt omdat veel zaken nog lopen. De resultaten daarvan worden naar verwachting in 2026 zichtbaar.

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Aantal op kwaliteit geïnspecteerde adressen

200 (2023)

210

250

406

2

Aantal verbeterde woningen naar aanleiding van inspectie en/of handhaving

150 (2023)

145

180

151

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Aantal ondersteunde adressen

n.v.t. (2023)

11.914

8.350

56.025

2

Aantal adressen waar maatregelen zijn genomen

n.v.t. (2023)

18.132

9.000

8.207

We hebben in 2025 eigenaren en/of bewoners gestimuleerd en ondersteund om hun woning te verduurzamen. Deze adressen hebben we bereikt via cursussen, informatieen netwerkbijeenkomsten voor vve’s en adviezen aan vve’s en aan eigenaren in een­gezins­woningen. Dit aantal is substantieel hoger dan 2024 en dan was begroot voor 2025. Dit komt onder andere door verdere professionalisering en extra inzet op dit onder­werp. Dit heeft geleid tot meer en een breder aanbod zoals meer deelnemers aan netwerk- en buurtbijeenkomsten en aanzienlijk meer cursussen en adviezen. De getroffen maatregelen bestaan uit vouchers voor energiebesparende producten en de witgoedregeling.

De Amsterdamse woning­voorraad is relatief oud en daarmee naar de nieuwbouwstandaard van matige kwaliteit. Om te voorkomen dat er gevaarlijke of ongezonde situaties ontstaan, moeten woningen voldoen aan een minimale wettelijke kwaliteit. Als gemeente hebben wij de taak om toezicht te houden op deze woningkwaliteit. Dat doen we via onze reguliere toezichtstaak, bijvoorbeeld bij vergunningsaanvragen, maar ook via projectmatig toezicht op gemeentebrede en moeilijk handhaafbare problematiek, zoals vocht en schimmel en loden leidingen. De aantallen die in deze activiteit worden genoemd, hebben betrekking op het projectmatig toezicht dat is uitgevoerd. Dit toezicht gebeurt meestal op basis van meldingen of informatiegestuurde actieve opsporing. In 2025 zijn meer woningen geïnspecteerd dan voorliggende jaren. Dit is te Jaarverslag 2025

41

H.2.1.4

Activiteit 1.4.2.3

Verbonden partijen

We verstrekken omgevingsvergunningen en zien toe dat bedrijven en burgers voldoen aan actuele wet en regelgeving op het gebied van veiligheid, bouwveiligheid en infrastructuur.

Omgevingsdienst Noordzee­kanaal­gebied Gemeenten zijn wettelijk verplicht om een basistakenpakket op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving onder te brengen bij Omgevingsdiensten. Voor de gemeente Amsterdam is de Omgevingsdienst Noordzee­kanaalgebied (OD NZKG) de omgevingsdienst. Het college is bevoegd gezag voor het uitvoeren van deze taken die de OD NZKG voor Amsterdam vervult. De OD NZKG heeft als voornaamste verantwoordelijkheid de beoordeling en goedkeuring of afwijzing van vergunningsaanvragen en het toezicht houden op en handhaven van regelgeving met betrekking tot activiteiten op het gebied van milieu, bodem en bouw (VTH-taken). Ze speelt een rol in het bevorderen van een duurzame en veilige leefomgeving. De OD NZKG heeft een adviserende rol bij gebieds- en beleidsontwikkeling en op het gebied van energietransitie, klimaatverandering, verduurzamen en circulair economie.

Indicatoren activiteit

Peilwaarde (peiljaar)

Jaarverslag 2024

Begroting 2025

Jaarverslag 2025

1

Aantal ingediende aanvragen omgevingsvergunning bouw, monumenten, splitsen, omzetten woonruimte, meldingen bouw, aanvragen ruimtelijke ordening

9.700 (2022)

8.356

9.075

9870

2

Aantal verleende vergunningen waarop toezicht is gehouden (monumenten, bouw, ruimtelijke ordening, splitsen en omzetten woonruimte) waarop toezicht is gehouden

5.400 (2022)

4.866

5.400

5581

De realisatie op de baten van de bouwleges vallen in 2024 en 2025 flink lager uit dan begroot. Naar aanleiding van de lagere realisatie in 2024 is door Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) in 2025 opdracht gegeven voor een onderzoek daar de schommelingen in de legesopbrengsten en de onderliggende oorzaken. Uit het onderzoek blijkt dat deze schommelingen deels samenhangen met de inrichting van de legestabel, waarvoor aanpassingen worden voorgesteld, en deels met externe factoren zoals conjuncturele ontwikkelingen en een afname van bouwplannen met een hoge bouwsom. Tegelijkertijd blijven de uitvoeringskosten gelijk of nemen toe, onder meer als gevolg van de invoering van de Omgevings­wet. Met ingang van 1 januari 2024 zijn de Omgevings­wet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van kracht. Dit leidt in de periode 2024 – 2032 tot wijziging van het Omgevingsplan in tranches. Ook volgt mogelijk een uitbreiding van de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen (Wkb); de invoering daarvan is echter uitgesteld tot een nader te bepalen datum. Dit betekent dat de vermelde prognoses met enige onzekerheid zijn omgeven ten opzichte van eerdere jaren.

Financiële toelichting (bedragen x € 1 miljoen)

Baten

Rekening Oorspronkelijke 2024 Begroting 2025 66,5

85,4

Najaars­nota 2025

Rekening 2025

Verschil Rekening Najaars­nota

81,3

69,0

-12,2

Lasten

176,2

188,6

211,4

192,5

-18,9

Saldo Baten en Lasten

-109,7

-103,2

-130,1

-123,5

6,7

Onttrekking

15,1

23,6

28,9

24,9

-4,0

Toevoeging

0,6

0,3

0,3

0,3

0,0

Saldo onttrekkingen en toevoegingen reserves

14,5

23,4

28,6

24,7

-4,0

Totaal 1.4 Bouwen en Wonen

-95,2

-79,8

-101,5

-98,8

2,7

Het programmaonderdeel heeft ten opzichte van de Najaarsnota 2025 een positief resultaat van € 2,7 miljoen. Dit komt door lagere baten van € 12,2 miljoen, lagere lasten van € 18,9 miljoen en een lagere onttrekking van € 4,0 miljoen aan reserves. Baten De totale baten van € 69,0 miljoen zijn € 12,2 miljoen lager dan begroot. Dit komt vooral door:

Jaarverslag 2025

42

H.2.1.4

• Lagere baten van op het Volkshuisvestingsfonds (€ 5,6 miljoen). Deze houden verband met de onderbesteding op de projectkosten, zie ook de toelichting bij de lasten. De niet bestede rijksmiddelen vloeien terug naar de balans en worden volgend jaar opnieuw ingezet voor de lopende projecten. • Lagere baten op flexwoningen (€ 2,5 miljoen). We schuiven onze bijdrage aan corporaties door naar 2026. Zie ook de toelichting bij de lasten. • Lagere baten op het Isolatieoffensief en de Aanpak energiearmoede (€ 2,1 miljoen). Dit komt door de lagere uitgaven op de specifieke rijksmiddelen. Zie ook de toelichting bij de lasten. • Lagere baten voor de opvang voor Oekraïense ontheemden (€ 1,9 miljoen). Dit wordt veroorzaakt door lagere bouwkosten waardoor ook minder Rijksbijdragen ontvangen worden. Zie ook de lagere lasten en lagere onttrekking aan de reserve. • Hogere baten op de leges voor bouwvergunningen (€ 1,5 miljoen). In de Najaarsnota hebben wij de verwachte opbrengsten met € 9,2 miljoen verlaagd, maar dit effect blijkt aan het einde van het jaar iets kleiner te zijn. Dit komt deels door binnengekomen opgelegde dwangsommen (€ 0,5 miljoen), die niet worden begroot en daarmee een meevaller vormen. Daarnaast is er € 1,0 miljoen meer aan leges geïnd. Hierdoor bedraagt de tegenvaller ten opzichte van de begroting niet € 9,2 miljoen, maar € 7,7 miljoen.

• Lagere baten vanuit de grootstedelijke bouwleges die de Omgevingsdienst NZKG (Noordzee­kanaal­gebied) namens ons oplegt (€ 1,4 miljoen). De baten zijn verder achtergebleven ten opzichte van de Najaarsnota, waarin wij de verwachte baten met € 7,0 miljoen neerwaarts hebben bijgesteld. Dit komt onder andere door een negatief afwikkelingsresultaat op de geraamde legesbaten uit oude jaren en zijn een aantal vorderingen na uitspraken op bezwaar en beroepschriften verlaagd. • Lagere baten op de bestuurlijke boetes (€ 0,6 miljoen). Dit komt doordat er in 2025 minder boetes zijn opgelegd én de opgelegde boetes lager zijn. Bij het opleggen van boetes is meer gekeken naar prioriteit en rechtvaardigheid, dan naar het toepassen van een ‘lik op stuk’ beleid. Daarnaast is de boetetabel vorig jaar aangepast en zijn de bedragen per overtreding fors naar beneden bijgesteld. • Lagere baten op de Rijksbijdragen voor de sanering van verkeerslawaai (€ 0,4 miljoen). Zie ook de toelichting op de lasten. De resterende middelen worden toegevoegd aan de balans voor de terugbetaling aan het Rijk. • Overige afwijkingen lichten we verder niet toe, omdat de afzonderlijke afwijkingen kleiner zijn dan € 0,2 miljoen.

Jaarverslag 2025

Lasten De totale lasten van € 192,5 miljoen zijn € 18,9 miljoen lager dan begroot. Dit komt vooral door: • Lagere lasten op het Volkshuisvestingsfonds (€ 5,6 miljoen). Dit houdt verband met lagere kosten op enkele deelprojecten: in Zuidoost zijn projecten in de openbare ruimte doorgeschoven, waardoor de lasten € 1,6 miljoen lager uitvallen. In NieuwWest was voornamelijk sprake van capaciteitsproblemen, langdurige gesprekken met marktpartijen en de aanwezigheid van de gierzwaluw, met als gevolg een onderbesteding van € 4,0 miljoen. • Lagere lasten op de bijdragen voor het Riekerpark (€ 2,7 miljoen). Hiervoor was een bedrag gereserveerd voor een exploitatietekort op het Riekerpark welke niet geheel nodig bleek. Het project is financieel afgewikkeld en leverde uiteindelijk een verlies op van € 1,0 miljoen. Deze is ten laste gebracht van de reserve Bouwstimulering op programmaonderdeel 1.2 Grond. Het restant (€ 1,7 miljoen) bleek niet nodig omdat we een Rijkssubsidie hebben ontvangen (€ 0,9 miljoen) en enkele budgetten niet benodigd waren (€ 0,8 miljoen). Dit betroffen de budgetten voor bovenplanse ontsluiting (weg) en de stelpost voor de aanleg van kabels en leidingen. • Lagere lasten op de bijdragen voor flexwoningen (€ 2,5 miljoen). De subsidiebijdragen aan corporaties stonden gepland voor 2025. Deze planning bleek iets te optimistisch en schuift door naar begin 2026.

• Lagere lasten voor de opvang voor Oekraïense ontheemden (€ 2,5 miljoen). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere bouwkosten. Meestal vanwege vertragingen of uitgestelde projecten, waaronder Lemelerbergweg, Donauweg en Vlaardingenlaan. Deze uitgaven schuiven door naar 2026. • Lagere lasten op het Isolatieoffensief en de Aanpak energiearmoede (€ 2,1 miljoen). We verstrekken subsidies aan particulieren, VVE’s en lokale organisaties. De subsidies worden verantwoord als deze zijn vastgesteld. De uitvoering van verduurzamingsprojecten vraagt veel tijd waardoor meerdere van deze begrote en verstrekte subsidies nog niet in 2025 zijn vastgesteld. Hierdoor zijn de uitgaven op de specifieke rijks- en provinciale middelen in 2025 lager. De middelen blijven beschikbaar voor deze subsidies als deze in 2026 worden vastgesteld. • Lagere lasten op de Integrale aanpak (€ 1,9 miljoen, waarvan € 0,7 miljoen coalitiemiddelen). Daarbij kijken we niet alleen naar huizen, maar ook naar de mensen die erin wonen en de buurt eromheen. De onderbesteding wordt veroorzaakt doordat er minder flexprojecten zijn uitgevoerd, waardoor ook de proceskosten lager uitvielen. Ook hoefden er minder panden onderzocht te worden en zijn er minder pilots uitgevoerd. Daarnaast is er een onderbesteding op het structurele budget van het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen (PHKG). 43

H.2.1.4

• Hogere lasten voor de proceskosten van gebiedsgerichte transformatieprojecten (€ 1,8 miljoen). Deze lasten worden volledig gedekt uit de reserve Verevenings­fonds op programmaonderdeel 1.2 Grond. • Hogere lasten door de inzet van extra capaciteit voor onderdelen zoals Ongelijk Investeren, het Nationaal Programma en de Aanpak Binnenstad (€ 1,8 miljoen). Dit betrof met name de stads­delen Nieuw-West, Noord en Centrum. De uitvoerende werkzaamheden worden gefinancierd door een mix Rijksbijdragen en eigen middelen, die specifiek zijn toegekend voor projectmatige activiteiten, maar niet voor personele capaciteit. Hierdoor ontstond een grotere opgave, wat de inzet van extra capaciteit noodzakelijk maakte. • Lagere lasten op de benodigde voorziening voor dubieuze debiteuren WABOvergunningen van de Omgevingsdienst NZKG (€ 1,2 miljoen). De voorziening wordt ieder jaar volgens een vast rekenmodel op de juiste hoogte gebracht. Deze middelen kunnen daaruit vrijvallen. • Lagere lasten op de kosten van het VTH-domein (Vergunningen, Handhaving en Toezicht) (€ 1,1 miljoen). Bij de Najaarsnota hebben wij melding gemaakt van tegenvallende legesopbrengsten en hebben we ingezet op een besparing aan de lastenkant van € 3,6 miljoen. Daarmee is de totale onderbesteding dit jaar € 4,7 miljoen.